INGATLAN INFORMATIKA INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELİ ÉS KÖZVETÍTİ SZKKÉPZÉS /OKJ 54 3439 02
FÜTI OMEGA INGATLANISKOLA Elıadás vázlat
Dr. Sztranyák József
Miért éppen ingatlaninformatika? Az utóbbi évek rohamos piacgazdasági kiépülése gyökeresen változtatta meg a piaci mechanizmusokat, a piaci szereplık ehhez igazodtak, vagy megszőntek, új szakmák jöttek létre, mások megerısödtek, a nemzetközi téren egyre erısödı centralizációs igények közepette fejlıdtek. Ezek a változások kihatással voltak, vannak a magyar ingatlanpiacra, illetve annak szereplıire is. Ezen változások közül éppen a legdinamikusabban fejlıdött és fejlıdı ágat, tekintsük át nagyléptékben, de ezen belül is témánkhoz kapcsolódva, vázlatosan, az informatikát.
Az informatika definíciója • Definíció-1: az informatika az információ keletkezésével, továbbításával, tárolásával, feldolgozásával foglalkozó tudomány (azaz része a hírközlés, a szórakoztató elektronika, a genetika, a pszichológia, a technika, ...) • Definíció-2: informatika = számítógépes információfeldolgozás • Végül az informatika leggyakrabban elfogadott meghatározása Shannon (Lásd: http://www.netclearchannel.com/subsections/shannonslaw/) információelméleti tételét szem elıtt tartva: "Lényeges hogy az információk /itt győjtıfogalomként használatos/ a forrástól eljussanak a rendeltetési helyre, az átvitel, pedig pontos és gazdaságos legyen.
A továbblépéshez a győjtıfogalmon belül pontosítás szükséges, meg kell vizsgálni, hogyan viszonyulnak egymáshoz az adat, az információ és az informatika
• Az adat fogalma: • Adatnak nevezünk minden olyan ismeretet, mely elızıleg már rögzítésre került. • Az ismeret közlésének szabályai: - szintaktikai szabályok (forma) - szemantikai szabályok (tartalom)
További fogalmak • A hír fogalma: A hír közölt, továbbított, mozgásban lévı ismeretet jelent. • Az információ fogalma: Az információ olyan jelsorozatok által hordozott hír, mely egy rendszer számára új ismeretet jelent.
A kommunikációs rendszer: • Az információ továbbítása csak kommunikációs rendszerben történhet. • A kommunikációs rendszer fı részei (pl. telefon): - adó (emberi agy - hang) - kódoló (mikrofon) - továbbító (elektromos vezeték) - dekódoló (hangszóró) - vevı (fül - emberi agy)
6. Az informatika: • Napjaink új tudományága az informatika. • E tudomány a méréstechnika, a hírközlés és a számítástechnika integrálódásaként jött létre, az információs rendszerek egészével foglalkozik.
Sejthetı, hogy…. Itt, és most egy úgynevezett interdiszciplináris kérdés tárgyalásáról van szó, amelynek két fı pillére van, amely igényli egyrészt az ingatlanszakmai ismereteket, másrészt az informatikai ismereteket. Tetszik, nem tetszik az Információ Technológia (IT) az elmúlt évek során hazánkban is az élet számtalan területén megjelent, így nem kerülte el az ingatlanpiacot és ezzel az ingatlanszakmát sem.
Továbbá, evidencia, hogy • Az ingatlanpiac, annak szereplıi és tényezıi életébe az informatikai eszközpark, az általános és ingatlanszakmai alkalmazások fokozatosan épülnek bele. • A naprakész piacismeret megszerzése, valamint a kommunikáció területén eddig ismeretlen és rendkívül hatékony lehetıségek birtoklása verseny elınyt jelent!
Itt vannak a virtuális piacterek az • • • • •
- ingatlan-adatbankok. - a kereskedelmi levelezılisták, - SMS árinformációk, - vitafórumok, - szakportálok.
Összegezve Az ingatlaninformatika tehát röviden egy-egy régióra az ingatlanpiaci források kezelhetı információs blokk elemeit (adat, hír, információ, stb.)t összegyőjti, majd megfelelı rendszerezéssel azokat naprakészen a piaci szereplık számára hozzáférhetıvé teszi, a legszélesebb piaci körkép biztosítása céljából. Tárgyát képezi továbbá a piaci szereplık regisztrálása, azok piacra gyakorolt hatásának nyomon követése, ezzel magának az ingatlanpiacnak a mőködése. Szervesen kapcsolódik hozzá az egy-egy ingatlanügylet kapcsán felmerülı szolgáltatások körének számbavétele.
A piaci versenyben eredményesen mőködı ingatlanirodák szinte kivétel nélkül komoly számítástechnikai háttérrel rendelkeznek, egyre jelentısebb részének van már saját honlapja, ahol megmutatja kínálatát. Az Internet ugyanis demokratikus, hiszen nem állhatja úját az ajánlattételnek a hirdetési költség, a szőkös hely.
• A piac fejlıdése elérte azt a szintet, amikor ma már több, mint 30 mőködı ingatlan-adatbank verseng a hirdetık és az ingatlanközvetítık kegyeiért. • Van olyan lehetıség ma már, hogy bizonyos helyeken, pl: Budapesten bárki egyetlen SMS elküldésével be tudja lıni a hirdetési irányárat. • Mőködnek a szakmai levelezılisták, amelyek az egyre növekvı hirdetési díjak csökkentésére adnak reális alternatívát.
Rohanó világunkban minden ingatlanos szakembernek, legyen az ingatlanértékelı, közvetítı, fejlesztı, gazdálkodó, ingatlankezelı (társasházkezelı) vagy éppen egy olyan ingatlanirodának, ahol ezen tevékenységeket együtt, vagy külön-külön naprakész gyakorolják, ingatlanpiaci ismeretekre van szüksége. A piacismeret az „alfája -és Omegája” annak, ahol egy jó ingatlanos érvényesítheti szakértelmét önmaga és az ügyfele javára. Mindennek ára van, különösen a tudásnak és az információnak, hiszen a tıke mellett ez az a tényezı, ami a piaci versenyelınyt meghozza.
• Szerezzék hát meg ezt a tudást, sajátítsák el minél elıbb a naprakész – és idısoros piaci információkat, a villámgyors kommunikációs készséget a piaci versenyelınyük megszerzése és fokozása érdekében! • Ehhez a kihíváshoz kívánok kitartást és sok sikert, és amennyiben az óráimon követnek, megpróbálom bemutatni ezen eszközöket, a használatukat, és az elérhetı eredményt!
I Az ingatlanok tulajdonságai • • • • • • • • • •
1. ALAPFOGALMAK 1.1. Az ingatlan definíciója 1.1.2. Az informatika definíciója 1.1.3. Az ingatlaninformatika definíciója 1.2. Az ingatlan, mint speciális eszközfajta 1.3. Az ingatlanpiac szegmensei 1.4. Ingatlanpiaci tranzakciók 1.5. Ingatlanfejlesztés folyamata szereplıi
1.1. Az ingatlan definíciója „Állagának sérelme nélkül (el) nem mozdítható vagyontárgy, ... amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az elidegeníthetetlen fıbb tartozékaival (épület, növényzet, földfelszín alatti kincsek, földfelszín feletti légréteg) együtt. ...földterület és a rajta létrehozott építmény.”
1.1.2. Az informatika definíciója Ismétlésként: Napjaink új tudományága az informatika. E tudomány a méréstechnika, a hírközlés és a számítástechnika integrálódásaként jött létre, az információs rendszerek egészével foglalkozik, azaz ebben a kontextusban az informatika az információ keletkezésével, továbbításával, tárolásával, feldolgozásával foglalkozó tudomány.
1.1.3. Az ingatlaninformatika definíciója Az ingatlaninformatika rendeltetése az, hogy egy-egy konkrét földrajzi területre (utca, irányítószám, kerület, városrész, helység, város, régió, térség) egy-egy konkrét ingatlanféleség legteljesebb, aktuális ajánlatai, aktuálisan áttekinthetık legyenek. Jó-jó, de…. Azt szoktuk mondani, hogy az ingatlan különleges vagyontárgy, stb.
1.2. Az ingatlan, mint speciális eszközfajta Miért különleges vagyontárgy az ingatlan? Mert: • sokfélesége miatt nem szabványosítható, • feloszthatatlan, ezért magasak a tranzakciós költségi, • a kínálata rugalmatlan, • magasak a transzferköltségek, • az ingatlant menedzselni kell, • kockázatai speciálisak, • él benne az örökkévalóság igénye, • speciális szakismeretet igényel, • a piac nem egységesített, magyar közgazdászokban az amerikai és az olasz példák ellenére volt egy tévhit, miszerint nem mőködhet tızsde a szabad piac klasszikus formája. Ennek ellenére 1993-95-ig mőködött nálunk az Ingatlantızsde! • kormányzati beavatkozások lehetıségének kiváló alanya.
1.3. Az ingatlanpiac szegmensei Ingatlanok fajtái: ÉPÍTMÉNY • Lakás • Nem lakás céljára szolgáló • Iroda • Üzlet • Szálláshely • Ipari létesítmények FÖLD • Külterületi • Mezıgazdasági föld • Szántó • Kert • Legelı • Erdı • Belterületi • Építési telek (Övezetek)
1.4. Ingatlanpiaci tranzakciók • • • • • •
vásárlás saját használatra, bérlés saját használatra, vásárlás befektetési céllal, bérlés befektetési céllal, befektetések finanszírozása, tranzakciók elıkészítése, lebonyolítása, tanácsadása, • Lízing, mint a vásárlás speciális formája.
1.5. Ingatlanfejlesztés Az ingatlanfejlesztés folyamata • elıkészítés: – – – –
piacelemzés, beépítés mőszaki vizsgálata, pénzügyi feltételek biztosítása, tervezés, engedélyeztetés,
• lebonyolítás – kivitelezés,
• értékesítés – hasznosítás, értékesítés.
Az ingatlanfejlesztés szereplıi • • • • • •
Ingatlanügynökség, Beruházó, Kivitelezı, Építész, Pénzügyi tanácsadó, Bank, Építész, Ingatlan-tanácsadó, Tulajdonos, Ingatlan-tanácsadó, Befektetı
