Ook uw huurwoning kopen? informatiebrochure
u N
t ! e h is ent m o m
2
uw huurwoning kopen?
1
Inleiding
3
2
Het aanbod
4
2.1 2.2 2.3
Verkoopprijs Kosten koper (kk) Energielabel
3
Verkoopprocedure
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Begeleidend makelaar Hoe meld ik me aan als kandidaat-koper? Aanbieding Koopovereenkomst Financiering en notariële overdracht Financiële afrekening van de huurperiode
4
Financiën
4.1 4.2 4.3
Koopsom Hypotheek Jaarlijkse lasten
5
De overdracht
5.1 5.2 5.3 5.4
Waarom een notaris? Projectnotaris Kadaster De overdracht
6
Van huurder naar eigenaar
7
Interesse?
5 6 8 9
10
1
Inleiding
Uw huurwoning kopen? Woont u met plezier in uw huurwoning, vindt u
de wijk prettig en overweegt u om eigenaar van uw eigen huis te worden? Dan kunt u profiteren van een aantrekkelijk aanbod. Vestia biedt u namelijk de mogelijkheid om uw huurwoning te kopen.
We helpen u graag op weg. In deze brochure vindt u meer informatie over de verkoopprocedure. De eerste stappen
De eerste stap is deze informatiebrochure. Hiermee verwachten wij een hoop vragen beantwoord te hebben. De vervolgstap is aan u. U besluit zelf of u wel of niet wilt kopen. Als uw huurwoning is geselecteerd voor verkoop, dan heeft u hierover van Vestia een brief ontvangen. In deze brief staat de verkopend makelaar vermeld, waar u terecht kunt voor meer informatie. Via de website www.vestia.nl/uwhuurwoningkopen kunt u een gesprek aanvragen met de makelaar. Als u interesse heeft uw woning te kopen, zal een onafhankelijk taxateur de huidige marktwaarde van uw woning vaststellen. Op basis hiervan ontvangt u van de verkopend makelaar een aanbieding. Deze aanbieding is 6 weken geldig.
Blijven huren
Als u geen interesse heeft in het kopen van uw woning dan blijft uw huurovereenkomst natuurlijk onveranderd
van kracht. U hoeft in dit geval niet te reageren. Ook als u besluit geen gebruik te maken van de aanbieding, kunt u blijven huren en rekenen op onze vertrouwde service.
Later kopen
Maakt u nu geen gebruik van de mogelijkheid om uw huurwoning te kopen, maar heeft u hier op een later moment interesse in? Neemt u dan contact op met Vestia, om de mogelijkheden op dat moment door te nemen of maak uw interesse kenbaar op vestia.nl/uwhuurwoningkopen.
Verkopen aan familie
Ook uw vader, moeder, zoon of dochter mag gebruik maken van de aanbieding om de woning te kopen. Tegen dezelfde aantrekkelijke voorwaarden!
“We kochten de huurwoning van mijn moeder” ”Mijn man en ik woonden met mijn moeder in Delft, maar waren op zoek naar een koopwoning. Mijn moeder had geen interesse om de huurwoning te kopen en het was niet mogelijk om in de toekomst de huur over te nemen. De aanbieding om te kopen, bleek ook te gelden voor eerstelijns familie. Dat wij hier nu konden blijven wonen en het ook konden kopen, was perfect!”
informatiebrochure 3
2
Het aanbod
2.1 Verkoopprijs Uw woning wordt aangeboden tegen een vaste prijs. Als huurder ontvangt u daarbij, indien van toepassing, een stimuleringspremie. De woning wordt aangeboden in de huidige staat. Bij het vaststellen van de koopsom worden eventuele verbeteringen die u zelf heeft aangebracht buiten beschouwing gelaten. Wel van invloed zijn o.a. de grootte van de woning en het perceel, het woningtype, materiaalkeuze, de (zon)ligging en de staat van onderhoud. De kosten voor het vaststellen van de taxatiewaarde zijn voor rekening van Vestia. Op basis van de woningopname door de taxateur wordt de prijs van uw woning bepaald. Wilt u nu niet kopen maar misschien later wel, dan wordt de waarde van uw woning op dat moment vastgesteld.
2.2
Kosten koper (kk)
De woningen worden ‘kosten koper’ verkocht. Dit betekent dat u naast de koopsom nog een aantal andere kosten voldoet. Deze kosten bestaan uit: • 2% overdrachtsbelasting over de koopprijs; • kadastrale kosten (inschrijving); • notariskosten voor de akte van levering; • notariskosten voor de akte van hypotheek;* • advieskosten m.b.t. het sluiten van een hypotheek;* • taxatie t.b.v. de aanvraag van de hypotheek* Deze kosten samen bedragen circa 6% van de koopsom. De kosten die u moet maken voor het verkrijgen van de financiering (alles met een *) zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar.
2.3
Energielabel
Bij de aankoop van uw woning levert Vestia een energielabel. Het energielabel is woninggebonden en geeft, op basis van een berekening, informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van uw woning nodig is. Het betreft energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het certificaat is maximaal tien jaar geldig.
4
uw huurwoning kopen?
“ Onze maandlasten zijn nu lager” “Dit jaar en waarschijnlijk ook komende jaren, wordt onze huur verhoogd met 4%. Voor ons was dit de aanleiding om te bekijken of kopen gunstiger zou zijn. Met het aanbod van Vestia zijn we naar een hypotheekadviseur gegaan. En wat bleek? Onze netto maandlasten werden lager als we de woning zouden kopen! Daar zitten de extra belastingen die je als huiseigenaar moet afdragen en de verzekering van het huis al bij in.”
3
Verkoopprocedure
3.1
Begeleidend makelaar
Vestia wijst per wijk/buurt een lokale makelaar aan. Deze makelaar zal u persoonlijk begeleiden bij de aankoop van uw woning. Aarzel dan ook niet om bij vragen of onduidelijkheden contact met dit makelaarskantoor op te nemen. U vindt de contactgegevens van de voor u geselecteerde makelaar op de brief die u van Vestia heeft ontvangen.
3.2
oe meld ik me aan als H kandidaat-koper?
Op de site www.vestia.nl/uwhuurwoningkopen treft u een inschrijfformulier aan. Als u geïnteresseerd bent in het kopen van uw huurwoning kunt u het formulier invullen en digitaal terugsturen. Het insturen van het formulier verplicht u tot niets, u geeft daarmee alleen aan dat u de aankoop wilt overwegen. Na ontvangst van het formulier controleert Vestia of uw woning verkocht kan worden. Indien dat het geval is neemt de makelaar contact met u op voor een vrijblijvend gesprek. Vervolgens wordt een afspraak met de taxateur gemaakt voor de waardebepaling van uw woning.
3.3
Aanbieding
Zodra de waarde van uw woning bekend is, krijgt u van de makelaar een (koop)aanbieding. Deze aanbieding is zes weken geldig en bevat een (globale) weergave van een aantal belangrijke condities/voorwaarden met betrekking tot de verkoop/aankoop. Deze voorwaarden zijn uitdrukkelijk nog niet uitputtend. In de nog op te stellen koopovereenkomst worden alle afspraken schriftelijk vastgelegd. Tot het moment dat zowel u als Vestia het eens zijn over alle voorwaarden en tot ondertekening van de koopovereenkomst zijn overgegaan, behoudt Vestia zich het recht voor om de (koop)aanbieding in te trekken. Als u akkoord gaat met de aanbieding kunt u dat kenbaar maken bij de makelaar. De makelaar maakt dan de concept-koopovereenkomst op en bespreekt overige relevante onderwerpen met u en/of Vestia. Als u geen gebruik maakt van de aanbieding, blijft uw huurovereenkomst onveranderd van kracht en kunt u als huurder blijven rekenen op de vertrouwde service van Vestia.
3.4
voorwaarde opgenomen dat als u de door u gewenste hypotheek binnen zes weken niet kunt krijgen, de overeenkomst wordt ontbonden.
Bedenktijd
Er is een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Op de dag van ondertekening gaat de bedenktijd ’s nachts om 24.00 uur in en na drie dagen loopt de bedenktijd ook weer ’s nachts om 24.00 uur af. Mocht de derde dag in het weekend vallen, dan verschuift deze naar de maandag. Als u binnen deze termijn van de koopovereenkomst af wilt zien kunt u dat, zonder opgaaf van reden en zonder kosten, bij de verkopend makelaar melden.
3.5
Financiering en notariële overdracht
Als de financiering rond is en de hypotheekstukken bij de notaris liggen, wordt er met u een afspraak gemaakt voor het ondertekenen van de akte van levering en de hypotheekakte op het notariskantoor. Vooraf krijgt u ter controle de conceptaktes thuisgestuurd.
3.6
Financiële afrekening van de huurperiode
Na de notariële overdracht maakt Vestia de eindafrekening voor u op met betrekking tot de huursom en de servicekosten. Zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, komt uw huurovereenkomst te vervallen. U betaalt dus huur tot de dag van overdracht. De door u eventueel teveel betaalde huur wordt verrekend.
Koopovereenkomst
Als u besluit uw woning te kopen wordt de koopovereenkomst opgemaakt en samen met alle benodigde stukken in kopie naar u toegestuurd. Eerst wordt de overeenkomst door Vestia getekend, daarna wordt er door de makelaar een afspraak met u gemaakt voor uw ondertekening. De makelaar loopt dan punt voor punt de overeenkomst met u door en als u het eens bent met alle genoemde voorwaarden wordt u gevraagd de overeenkomst te ondertekenen. U krijgt dan meteen één kopie mee voor uw eigen administratie en één kopie om de financiering mee aan te kunnen vragen. Op dat moment gaat de bedenktijd in. In de koopovereenkomst wordt de ontbindende informatiebrochure 5
4
Financiën
4.1
Koopsom
4.2
Hypotheek
De koopsom moet worden voldaan op het moment van de eigendomsoverdracht (ondertekenen akte van levering) bij de notaris. Naast de koopsom zullen, eveneens bij de eigendomsoverdracht, de kosten die voor uw rekening komen, zoals gemeld bij punt 2.2 “Kosten koper”, moeten worden voldaan.
De aankoop van uw woning kan (wanneer niet of niet voldoende geld aanwezig is) worden gefinancierd door middel van een hypothecaire lening. Het onderpand voor deze lening is de woning. Met welke geldverstrekker u in zee gaat, zal afhangen van het aangeboden rentepercentage en de voorwaarden.
Omdat de financiering van uw huis een belangrijke financiële beslissing is, is het belangrijk hierbij een deskundig adviseur in te schakelen. Een adviseur die als geen ander de weg kent binnen de vele mogelijkheden op hypotheekgebied en voor u de beste voorwaarden en tarieven weet te bedingen. In een adviesgesprek met een hypotheekadviseur wordt uw persoonlijke situatie belicht en zullen uw wensen en (gezins)omstandigheden worden meegenomen. Kijk voor meer informatie op www.NHG.nl
4.3
Jaarlijkse lasten
Naast de lasten van de hypotheek zijn er nog andere jaarlijks terugkerende financiële verplichtingen waarmee een huiseigenaar rekening moet houden. Wet Waardering Onroerende Zaak belasting-WOZ (OZB) Als huurder van uw woning was u wellicht in het verleden al gewend aan een jaarlijkse aanslag van deze belasting, het gebruikersgedeelte. Dit gedeelte is inmiddels afgeschaft. Als u eigenaar van de woning wordt, komt daar het eigenaargedeelte voor in de plaats.
Waterschapslasten
“NHG biedt extra voordelen” “Door de lage vraagprijs komen de meeste woningen van Vestia in aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Hiermee krijg je een extra korting op de hypotheekrente en mochten we de woning moeten verkopen door bijvoorbeeld een daling van ons inkomen, dan blijft er geen restschuld achter.”
6
uw huurwoning kopen?
Als u in een deel van Nederland woont dat beneden de zeespiegel ligt, dan krijgt u te maken met waterschapslasten. De aanleg en het onderhoud van dijken zijn noodzakelijk om u en anderen te beschermen en de gehele waterhuishouding in de gaten te houden. Om de kosten hiervan te dekken wordt aan iedere eigenaar van een woning door het Hoogheemraadschap een tarief in rekening gebracht: de zogenaamde ingezetenenomslag. De WOZ-waarde van uw woning dient als basis voor dit tarief.
Verzekeringen Een hypotheekverstrekker verlangt vaak dat u een opstalverzekering afsluit voor uw woning. Velen van u zullen dit al uit eigen belang doen. Dit is een verzekering die uitkeert als er bijvoorbeeld glasschade is en de woning hersteld of herbouwd moet worden na een brand of andere calamiteit. Onderhoud
Als eigenaar zult u zelf de lasten van het onderhoud aan uw woning moeten dragen. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan schilderwerk of het vervangen van een CV-ketel. Het is verstandig hiervoor jaarlijks een geldbedrag opzij te zetten.
Vereniging van Eigenaars (VvE)
Wanneer een appartementencomplex wordt gesplitst in meerdere appartementsrechten, wordt met de splitsingsakte van rechtswege automatisch een VvE opgericht. Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. Bij een appartementsrecht is er sprake van “mede-eigendom”, met daaraan gekoppeld het recht op het exclusief gebruik van de privé-ruimte(s) en van het “mede-gebruik” van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken. Privé-gedeelten hoeven niet alleen flatwoningen te zijn. Ook kantoor- of winkelruimten, garages bergingen en parkeervakken kunnen privé-gedeelten zijn. Het kopen van een appartementsrecht binnen een VvE brengt onder andere met zich mee dat u, gezamenlijk met de andere eigenaars binnen het complex, zorgdraagt voor het onderhoud aan de collectieve delen van het gebouw. Deel uitmaken van een VvE betekent ook dat u, wanneer u veranderingen wilt aanbrengen in het collectief, daar toestemming voor nodig heeft van de gezamenlijke eigenaars.
Eigen woningforfait
Als u de woning koopt moet u rekening houden met een bijtelling bij het inkomen voor de (verplichte) belastingaangifte. Het eigen woningforfait is een fictief bedrag dat bij het inkomen moet worden opgeteld omdat de fiscus ervan uit gaat dat het bezit van een eigen woning tot inkomsten leidt. De theorie is dat deze inkomsten in natura gelijk zijn aan het bedrag aan huur dat anders voor een vergelijkbare woning betaald had moeten worden, onder aftrek van de kosten van onderhoud, afschrijving, enz. Het eigen woningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw woning. Deze waarde wordt elk jaar door de gemeente vastgesteld. In de toelichting van het belastingformulier kunt u de berekening vinden van de bijtelling. Over de uitkomst betaalt u via de belastingaangifte inkomstenbelasting.
Daarnaast bent u een maandelijkse bijdrage verschuldigd aan de VvE. Uit deze bijdrage wordt onder andere het dagelijks onderhoud, de reservering voor het grootonderhoud en de premie voor de verzekeringspolissen betaald. De VvE heeft een Vergadering van Eigenaars en een bestuur. De Vergadering van Eigenaars is het “hoogste orgaan” binnen een VvE. Een besluit is slechts rechtsgeldig indien de Vergadering (met het minimaal vereiste aantal aanwezige stemmen) haar goedkeuring geeft. De wet stelt dat de VvE verplicht is minimaal éénmaal per jaar een Algemene ledenvergadering te houden.
“Ons spaargeld levert nu meer op” “We spaarden al jaren om een eigen huis te kopen, maar we wilden helemaal niet weg uit dit huurhuis en deze buurt! Doordat we ons spaargeld in de woning hebben gestoken zijn onze maandlasten enorm gedaald. Dit levert ons aanzienlijk meer op dan de spaarrente die we krijgen op de bank.”
informatiebrochure 7
5
De overdracht
5.1
Waarom een notaris?
5.2
Projectnotaris
5.3
Kadaster
5.4
De overdracht
De eigendomsoverdracht van uw woning is afgerond nadat de akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster en het openbare register. De notaris is bij de wet als enige onafhankelijke aangewezen om de akte van levering op te stellen en in zijn aanwezigheid door zowel de koper als verkoper de akte te laten ondertekenen. Dit geldt ook voor de hypotheekakte. Daarnaast moet hij ervoor zorgen dat de akte van levering en de hypotheekakte worden ingeschreven bij genoemde instanties.
Koopt u een woning bij Vestia dan vindt de overdracht van uw woning plaats bij een projectnotaris. Normaliter is de koper van een woning vrij in de keuze van de notaris. Door het bijzondere karakter van de huurprojecten van Vestia en de daarmee gepaard gaande onderlinge afstemmingen in alle aktes van levering, is het gewenst deze aktes onder te brengen bij een projectnotaris. Vestia heeft voor haar huurders offertes aangevraagd bij diverse notariskantoren in uw regio en voor u de beste keuze gemaakt. Bij dit notariskantoor worden alle stukken en volmachten gedeponeerd. U bent verplicht uw woning via deze notaris te kopen. Deze notaris geeft u als huurder van de woning korting op zijn normale tarieven, zowel voor het opmaken van de aktes als voor een samenlevingsovereenkomst of testament.
De oppervlakte van de bij de woning behorende grond wordt, in geval van een eengezinswoning, door het Kadaster voor iedere woning afzonderlijk gemeten en vastgesteld. Vestia betaalt de kosten die dit met zich meebrengt. Deze metingen zijn belangrijk omdat de verdeling, met het daaraan gekoppelde onderhoud van onder andere achterpaden, eerlijk moet gebeuren. Alle transacties op het gebied van onroerend goed moeten in het Kadaster geregistreerd worden. Dit houdt in dat beide aktes (akte van levering en hypotheekakte), hier ingeschreven moeten worden. Dit wordt verzorgd door de notaris. De kosten zijn voor uw rekening.
Wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verstreken en de financiering rond is, wordt er met u een afspraak gemaakt bij de notaris voor de eigendomsoverdracht. Vanaf het moment dat u uw handtekening heeft gezet onder de akte van levering bent u officieel eigenaar van de woning.
8
uw huurwoning kopen?
6
Van huurder naar eigenaar
Wat verandert er voor u als u eigenaar wordt van de woning? Hieronder zetten we kort de verschillen voor u op een rijtje.
Als huurder…
Als eigenaar…
Maandlasten
Maandlasten
• betaalt u iedere maand huur
• betaalt u iedere maand rente en afl ossing op uw hypotheek
• variëren uw woonlasten door de jaarlijkse huurverhogingen
• kunt u uw woonlasten jarenlang nagenoeg gelijk houden
• heeft u mogelijk recht op huurtoeslag
• profi teert u voorlopig nog van hypotheekrenteaftrek
• bent u minder geld kwijt aan gemeentebelastingen en verzekeringen
• betaalt u jaarlijks OZB-belasting en premie voor de opstalverzekering
Onderhoud
Onderhoud
• zijn reparaties en onderhoud in de meeste gevallen voor rekening van de verhuurder
• zijn kosten voor reparatie en onderhoud voor uw rekening
• kunt u alleen verbouwingen uitvoeren met toestemming van de verhuurder. De investering daarvan krijgt u doorgaans niet terug bij het verlaten van de woning
• kunt u zelf bepalen wat en hoe u wilt verbouwen. Eventuele waardevermeerdering door de verbouwing is bij verkoop van de woning voor u
Toekomst
Toekomst
• kunt u ieder moment de woning verlaten met inachtneming van de opzegtermijn
• moet u de woning verkopen wanneer u de woning wil verlaten. U bent daarbij afhankelijk van de woningmarkt
• bouwt u geen vermogen op en kan u niet profi teren van eventuele overwaarde van de woning
• bouwt u door de afl ossing op de hypotheek vermogen op, dat vrijkomt bij verkoop van de woning. Bij waardestijging van de woning is de overwaarde voor u
informatiebrochure 9
7
Interesse?
Wilt u na het lezen van deze brochure meer weten over het kopen van uw eigen woning? Vraag dan een vrijblijvend gesprek aan met de makelaar. Op de website www.vestia.nl/uwhuurwoningkopen kunt u een contactformulier invullen. De verkopend makelaar in uw regio neemt dan binnen enkele dagen contact met u op. Heeft u naar aanleiding van de informatie in deze brochure vragen? Neemt u dan gerust contact op met de afdeling Verkoop. Onze medewerkers zijn te bereiken van maandag t/m vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur via telefoonnummer 088 124 33 33.
De informatie in deze brochure is primair bedoeld voor huurders van Vestia met een huurcontract voor onbepaalde tijd van wie Vestia de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en/of die niet betrokken zijn bij een gerechtelijke procedure m.b.t. het gehuurde.
De informatie in deze brochure is zorgvuldig samengesteld op basis van de beschikbare gegevens. Het is echter niet uitgesloten dat er onverhoopt onjuistheden zijn vermeld. Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten of eisen tot schadevergoeding worden ontleend.
10
uw huurwoning kopen?
“Een eigen woning. We kijken er naar uit!” informatiebrochure 11
Vestia Directie Vastgoed Postbus 18556 2502 en Den Haag Telefoon 088 124 33 33
[email protected] www.vestia.nl 12
uw huurwoning kopen?
November 2014
