Informatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013
Erfpacht Amsterdam is een erfpachtgemeente. Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. De zelfbouwkavels op Kop Weespertrekvaart worden in erfpacht uitgegeven. De erfpachter krijgt het voortdurende gebruiksrecht van de grond. Op basis van de bestemming, de ligging en de grootte van het bouwvolume is voor de kavels een grondwaarde vastgesteld. Deze waarde blijft 50 jaar geldig en wordt daarna eens in de 50 jaar opnieuw bepaald. De erfpachter hoeft de grondwaarde niet in een keer te betalen maar kan er ook voor kiezen een jaarlijkse vergoeding over de grondwaarde te betalen. Deze jaarlijkse vergoeding heet canon. De hoogte van de canon wordt marktconform vastgesteld op basis van de grondwaarde en een rentepercentage (genaamd het canonpercentage). In feite is canon dus niets anders dan rente over de grondwaarde. Het canonpercentage bij optieneming, geldt voor de gehele periode van optieneming tot en met de vestiging van de erfpacht. Veranderingen in het canonpercentage na het moment waarop de optie op het kavel is genomen leiden niet tot aanpassing. Er zijn verschillende mogelijkheden voor de betaling van de erfpacht waaruit u kunt kiezen: Canon Bij indexcanon betaalt u jaarlijks een percentage over de grondwaarde aan de eigenaar van de grond. Deze canon wordt jaarlijks aangepast (inflatie min 1%), het belangrijkste voordeel is het lage aanvangsniveau. Nadeel is de onzekerheid over het verloop van de canon in de toekomst. U kunt er ook voor kiezen de canon vast te laten zetten voor 10 of 25 jaar. U heeft dan voor een langere periode zekerheid over de hoogte van de canon. U betaalt dan een hogere canon. Ook hier bestaat na afloop van de gekozen periode onzekerheid over het verloop van de canon. De canon wordt in twee halfjaarlijkse termijnen betaald en is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Afkoop U kunt de erfpacht ook afkopen voor 50 jaar en de afkoopsom eventueel meefinancieren in een hypotheek. De rente is dan aftrekbaar. Bij afkoop betaalt u een bedrag dat gelijk is aan de grondwaarde exclusief BTW. Welke vorm van betaling van de erfpacht voor u financieel het gunstigst is, kunt u het beste bepalen in overleg met uw belastingadviseur of uw hypotheekverstrekker. U kunt de betalingsvariant kiezen die het beste bij uw situatie past. Heeft u eenmaal gekozen, dan kunt u tijdens de looptijd van het eerste erfpachttijdvak van 50 jaar niet meer kiezen voor een andere variant. U kunt wel altijd besluiten om tussentijds af te kopen voor het resterende deel van het erfpachttijdvak. Voorstel verbeteringen Erfpachtstelsel Het College heeft op 22 mei jl. een voorstel vrijgegeven voor consultatie met als doel het verbeteren van het erfpachtstelsel. Het voorstel dient nog vastgesteld te worden in de Raad. Eventuele wijzigingen die hieruit voortkomen worden naar verwachting doorgevoerd vanaf 1 januari 2014. Op erfpachtovereenkomsten die vóór 1 januari 2014 tot stand komen zijn de Algemene Bepalingen 2000 van kracht. Voor meer informatie over dit voorstel: www.amsterdam.nl/erfpacht
BTW U bent BTW over de grondwaarde (nu: 21%) verschuldigd op het moment dat de gemeente de kavel bouwrijp aan u levert (tevens de ingangsdatum en de datum van juridische vestiging van het erfpachtrecht). Dit geldt ongeacht de vorm die u kiest voor de betaling van de canon. U kunt dit bedrag ook meefinancieren in een hypotheek. Meer informatie over het systeem van erfpacht in Amsterdam kunt u vinden op de website van de Gemeente Amsterdam www.erfpacht.amsterdam.nl Voorwaarden in de erfpachtovereenkomst In de erfpachtovereenkomst is een aantal belangrijke aanvullende voorwaarden voor de uitgifte van de zelfbouwkavels opgenomen, zoals bijvoorbeeld: U mag de kavel niet doorverkopen voordat u de kavel heeft bebouwd met een woningen de woning zelf in gebruik heeft genomen. U dient uiterlijk 6 weken vóór het uiterste moment van bouwrijpe levering te beschikken over een bouwvergunning voor de woning. Indien u om welke reden dan ook niet voldoet aan deze voorwaarde zal de gemeente de erfpachtovereenkomst ontbinden. In dat geval wordt de waarborgsom niet terugbetaald en heeft u geen enkel recht meer op de betreffende kavel. U bent verplicht de woning binnen 18 maanden te voltooien en zelf te bewonen. Wanneer u niet aan deze verplichting voldoet, legt de gemeente u een boete op van 10.000 euro per maand. De gemeente ziet nauwlettend toe op de nakoming van deze verplichtingen! De gemeente beoogt hiermee onder andere zoveel mogelijk te bevorderen dat de Kop Weespertrekvaart waarin de kavels zijn gelegen op een zeker moment klaar is, zodat de overlast voor de bewoners tot een bepaalde periode beperkt blijft. De gemeente doet dit vanuit de zorgplicht die zij heeft aangaande het woonklimaat in de wijk. Meer informatie over erfpacht in Amsterdam en de erfpachtovereenkomst kunt u vinden op de website www.amsterdam.nl/projecteninoost.nl of www.amsterdam.nl/zelfbouw en over het systeem van erfpacht in Amsterdam op de website www.erfpacht.amsterdam.nl. De verwerving van een kavel voor individuele zelfbouw via optie; hoe werkt het? De zelfbouwkavels voor individuele zelfbouw op de Kop Weespertrekvaart in Overamstel worden vanaf 8 juni 2013 aangeboden volgens het principe wie het eerst komt het eerst maalt. U krijgt de gelegenheid om een optie te nemen op een kavel voor individuele zelfbouw. Een optie geeft u gedurende acht weken het recht om voor een bepaalde kavel een erfpachtovereenkomst met de gemeente te sluiten. De optieverlening start op 8 juni 2013 om 11.00 uur tijdens de Zelfbouwmarkt volgens het principe wie eerst komt het eerst maalt. Voor het verkrijgen van een optie dient u een optieformulier in te vullen en te ondertekenen. In dit optieformulier zijn de optie voorwaarden opgenomen. Ook dient u € 500,-1 inschrijfgeld die u voor de optie verschuldigd bent te betalen en een kopie van uw paspoort te overhandigen. Per huishouden, of toekomstig te vormen huishouden, mag maximaal één optie worden genomen. Het is toegestaan dat u met meerdere huishoudens een optie neemt op één kavel om samen te bouwen. Dit geldt uitsluitend voor de kavels 7-12 en 18-23. De kavels kunnen gesplitst worden in een benedenbovenwoning of 2-onder-1-kap woning, welke geschikt zijn voor maximaal 2 huishoudens. 1
Voor de waterpercelen (de ligplaatsen) geldt een inschrijfbedrag van € 100,-
Als het kavel van uw keuze reeds onder optie is, dan kunt u zich aanmelden voor de reservelijst. Op het moment dat het betreffende kavel toch weer beschikbaar komt, dan wordt u benaderd of u alsnog een optie op het kavel wilt nemen. Als u besluit de optie terug te geven, binnen vier weken, dan krijgt u het inschrijfgeld van € 500,- terug. Bedenkt u zich na deze termijn, dan krijgt u het inschrijfgeld niet terug. Als het afnamegesprek met u wordt ingepland binnen de bovengenoemde termijn van 4 weken, dan kunt u tijdens of na het afnamegesprek uw optieneming niet meer annuleren en dan kunt u geen aanspraak meer maken op terugbetaling van het inschrijfgeld. Binnen de termijn van vier weken kunt kosteloos een nieuwe optie afsluiten voor een ander kavel. Na de termijn van vier weken wordt hiervoor opnieuw een optievergoeding in rekening gebracht. De uitgifte en erfpachtovereenkomst Als u een optie op een kavel heeft genomen wordt u uitgenodigd voor een gesprek over de erfpachtuitgifte en afname van de kavel. Tijdens dit gesprek krijgt u de definitieve erfpachtaanbieding overhandigd en een mondelinge toelichting daarop. Na het gesprek heeft u vier weken de tijd om de erfpachtaanbieding te accepteren. Tot vier weken na het moment van optieneming bent u in de gelegenheid om kosteloos van uw optie af te zien. Annuleert u uw optie later dan vier weken na de datum van optieneming dan kunt u geen aanspraak maken op terugbetaling van het betaalde inschrijfgeld. Let op: In de erfpachtvoorwaarden zijn geen ontbindende voorwaarden voor de financiering opgenomen. Het niet verkrijgen van financiering is dus géén ontbindende voorwaarde en komt voor uw rekening en risico. Na acceptatie van de erfpachtaanbieding bent u een waarborgsom (gelijk aan 1 jaar indexcanon) verschuldigd. Het door u betaalde inschrijfgeld van 500 euro wordt hiervan afgetrokken. De waarborgsom wordt bij afname van de kavel verrekend met de canon over het eerste jaar of de afkoopsom. Na betaling van de waarborgsom is de erfpachtovereenkomst tot stand gekomen. Indien u de erfpachtaanbieding niet binnen vier weken heeft geaccepteerd, vervalt de erfpachtaanbieding en kunt u geen enkel recht meer doen gelden op de betreffende kavel. Het inschrijfgeld wordt niet terugbetaald. Dit is ook het geval als de waarborgsom niet tijdig wordt betaald. Go-/ no go-besluit In het gebied Kop Weespertrekvaart moet de gemeente voorbereidingen treffen en kosten maken om uw kavel bouwrijp te kunnen leveren. Dit betekent een forse voorinvestering die niet zondermeer gedaan kan worden. Het college van Burgemeester en Wethouders besluit uiterlijk 31 januari 2014 of het project doorgang kan vinden (go/ no go). Indien het college, om welke reden dan ook, vóór deze datum besluit om het project geen doorgang te laten vinden, dan wordt de erfpachtovereenkomst ontbonden. Door u betaalde optievergoeding en waarborgsom zullen door de gemeente aan u worden terugbetaald. Is de erfpachtaanbieding nog niet geaccepteerd, dan vervalt de aanbieding. Uiterste datum omgevingsvergunning / Ontbindende voorwaarde erfpachtovereenkomst Zodra u de erfpachtaanbieding heeft geaccepteerd bent u verplicht de kavel af te nemen en te bebouwen. Geadviseerd wordt om na het definitieve besluit over doorgang van het project (zie hierboven go/ no go besluit) te starten met het ontwikkelen van uw zelfbouwplan, u heeft dan immers de zekerheid over doorgang van het project. Ook kan u vanaf dat moment een omgevingsvergunning aanvragen. U dient uiterlijk 6 weken vóór het uiterste moment van bouwrijpe levering te beschikken over een in werking getreden omgevingsvergunning. Zo niet, dan wordt de erfpachtovereenkomst ontbonden. U kunt dan geen enkel recht meer doen gelden op de betreffende kavel. De betaalde waarborgsom wordt niet terugbetaald.
Indien u wél tijdig beschikt over de bedoelde in werking getreden omgevingsvergunning, dan wordt de erfpachtovereenkomst zo spoedig mogelijk door de gemeente met een bestuurlijk besluit tot uitgifte bekrachtigd. De juridische vestiging van het erfpachtrecht geschiedt daarna door middel van het passeren en inschrijven in de openbare registers van een notariële akte. Vanaf het moment van juridische vestiging van het erfpachtrecht kan er ook daadwerkelijk worden gebouwd. Bij de juridische vestiging vindt tevens de feitelijke levering van de bouwrijpe kavel plaats. De ingangsdatum van het erfpachtrecht wordt in principe bepaald op de 1e van de maand volgend op de datum gelegen 6 weken na de datum van het besluit tot uitgifte. Bijvoorbeeld: als het uitgiftebesluit wordt genomen op 9 januari 2015, dan wordt de ingangsdatum vastgesteld op 1 maart 2015 en kan de erfpacht rond die datum worden gevestigd. De tijdsspannen tussen de datum van het besluit tot uitgifte en de ingangsdatum van het erfpachtrecht geeft de notaris de gelegenheid de erfpachtakte voor te bereiden en u de gelegenheid de afname (erfpachtakte , bouwrijpe levering en eventueel hypotheek) en opvolgende bouw voor te bereiden. Vóór de dag waarop de juridische vestiging plaatsvindt mag de kavel niet in gebruik worden genomen en mag er dus niet worden gebouwd. Indien u snel bent en eerder over de bedoelde in werking getreden omgevingsvergunning beschikt dan op het genoemde tijdstip kunt u een verzoek doen voor eerdere juridische vestiging. Aan dat verzoek kan alleen worden voldaan indien de kavel bouwrijp is en met u schriftelijk overeenstemming wordt bereikt over de eerdere datum van juridische vestiging (tevens ingangsdatum recht en datum feitelijke levering). De kavelprijzen Op een losse bijlage bij deze brochure, genaamd “Prijslijst Kop Weespertrekvaart” vindt u informatie over de prijzen van de kavels. Risicodelingsregeling Wanneer u een optie heeft genomen op een kavel krijgt u de gelegenheid te kiezen tussen een vaste kavelprijs (zijnde de kavelprijs die geldt bij optieneming) en een risicodelingsregeling. Wanneer u kiest voor een vaste kavelprijs ligt de prijs voor de kavel met ingang van de optieneming tot en met het moment van vestiging van de erfpacht vast. De risicodelingsregeling betekent keuze voor winst- en verliesdeling met de Gemeente over de kavelprijs die geldt bij optieneming. Als in de periode van optieneming tot en met de daadwerkelijke overdracht van de grond (zijnde het moment waarop het erfpachtrecht gevestigd wordt) de prijzen dalen, dan profiteert de zelfbouwer daarvan deels mee. Als de prijzen in die periode stijgen dan komt deze stijging deels voor rekening van de zelfbouwer. Bij acceptatie van de erfpachtaanbieding dient u uw keuze te bepalen. De nadere uitwerking van de risicodelingsregeling zal in de definitieve erfpachtaanbieding zijn opgenomen. Financiering Om geen tijd verloren te laten gaan is het van belang dat u parallel aan de periode van acceptatie van de erfpachtaanbieding zo nodig kijkt of u financiering kunt verkrijgen bij een bank. Bij zelfbouw kunnen er andere eisen gesteld worden dan bij de koop van een bestaand of nieuwbouwhuis waarvan immers de waarde bekend is. Bij verkrijging van de financiering kan de bank bijvoorbeeld vragen om het ontwerp van uw woning te laten taxeren. Een andere voorwaarde kan zijn dat u de omgevingsvergunning en/of de koop-aanneemovereenkomst die u hebt gesloten met een aannemer moet overleggen. Het is belangrijk dat u zich hierover tijdig laat informeren.
Kosten Wanneer u besluit uw eigen huis te bouwen krijgt u te maken met allerlei soorten kosten. Naast de kosten voor erfpacht krijgt u met een aantal andere kostenposten te maken, zoals notariskosten en het bouwbudget waaruit niet alleen aannemer en bouwmaterialen moeten worden bekostigd maar ook zaken als een architect en bouwleges. Denk ook aan de kosten voor aanleg van de nutsvoorzieningen, inrichtingskosten, financieringskosten, dubbele woonlasten, etc.
