63
Illlllllllllllllllilllll MMB2016000000473
Rada města Brna
Zll\%. zasedání Zastupitelstva města Brna konané od 17. května 2016
ZM7/ 4Z$tf
Název:
Návrh na změnu části usnesení ZMB č. Z7/05, bod č. 32, odst. 5, písm. f) Záměr prodeje bytového domu Veveří 51/Jana Uhra 2 včetně pozemku Obsah: • • • • • • • • •
Důvodová zpráva Podmínky nabídky prodeje pozemků s bytovými domy schválené ZMB č. Z7/05 Žádost nájemců o poskytnutí slevy při prodeji domu Veveří 51 ze dne 17.8.2015 Vyjádření Majetkového odboru MMB ze dne 22.9.2015 Doplňující sdělení kupujícího Veveří 160/51, bytové družstvo k nabídce města Brna ke koupi nemovitosti ze dne 8.2.2016 Právní rozbor advokátky JUDr. Stanoevové ze dne 16.2.2016 Žádost nájemců o poskytnutí slevy při prodeji domu Veveří 51 ze dne 11.4.2016 Snímek katastrální mapy Kopie fotografie domu Návrh usnesení:
Zastupitelstvo města Brna část usnesení Z7/05. zasedání ZMB konaného od 14.4.2015, bod č. 32, odst. 5, písm. f), které znělo: „Zastupitelstvo města Brna schvaluje záměr prodeje pozemku p.č. 992 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 491 m se stavbou č.p. 160, Veveří 51/Jana Uhra 2, způsob využití bydlení, v k.ú. Veveří, město Brno, městská část Brno - střed, za cenu 29 212 500,- Kč a za podmínek nabídky prodeje pozemků s bytovými domy, které tvoří přílohu č. la těchto usnesení" tak, že za text „za cenu ve výši 29 212 500,- Kč" se vkládá text „sníženou o 4 % z důvodu shody na principu, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci bude kupující" a dále doplňuje usnesení takto: „Zastupitelstvo města Brna nesouhlasí se snížením kupní ceny o částku 280 000,- Kč dle žádosti nájemců bytů v domě Veveří 51 ze dne 11.4.2016".
Stanoviska dotčených orgánů: • Rada města Brna projednala na schůzi č. R7/063 konané dne 3.5.2016 a doporučila ke schválení. Zpracoval: Bytový odbor
/:• f
•
Předkládá: Rada města Brna
'/
Důvodová zpráva
Dne 18.3.2014 schválilo Zastupitelstvo města Brna na svém Z6/032. zasedání záměr prodeje bytového domu Veveří 51/Jana Uhra 2 včetně pozemku p.č. 992, k.ú. Veveří, dle „Pravidel prodeje". Nájemcům byla dne 11.4.2014 odeslána nabídka. V domě bylo za účelem koupě založeno Veveří 160/51, bytové družstvo. Zastupitelstvo města Brna na svém Z7/05. zasedání konaném dne 14.4.2015 mimo jiné - vyjmulo ve smyslu či. 13 Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob bytový dům Veveří 51/Jana Uhra 2 ze zveřejněného seznamu domů, které budou připravovány k prodeji dle Pravidel prodeje, schváleného Z3/033. zasedáním ZMB konaném od 11.12.2001, ve znění pozdějších změn - zrušilo Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob, schválená Z5/008. zasedáním ZMB dne 4.9.2007 se změnami schválenými Z5/015. zasedáním ZMB dne 27.5.2008 a Z6/021. zasedáním dne 22.1.2013, vyjma či. 13 těchto Pravidel - změnilo usnesení Z6/032. zasedání konaného dne 18.3.2014, bod č. 49, kterým byl v rámci prodeje bytového domu Veveří 51/Jana Uhra 2 schválen záměr prodeje pozemku p.č. 2 992 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 491 m se stavbou č.p. 160, způsob využití bydlení, v k.ú. Veveří, město Brno, městská část Brno-střed, dle Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor a stanovena výchozí cena této nemovité věci tak, že - schválilo záměr prodeje uvedené nemovité věci za cenu ve výši 29 212 500,- Kč a za obecných podmínek nabídky prodeje pozemků s bytovými domy, které tvoří přílohu tohoto materiálu. Záměr prodeje byl zveřejněn od 20.5.2015. Dne 25.5.2015 byla kupujícímu Veveří 160/51, bytové družstvo odeslána nová nabídka ke koupi. Dne 5.8.2015 družstvo sdělilo, že nabídku přijímá. Dopisem ze dne 17.8.2015 požádalo sedm nájemců domu Veveří 51, kteří se podstatným způsobem podíleli vlastními finančními prostředky na rekonstrukci domu a bytů v období 1988 - 1991, o snížení kupní ceny. Žádost nájemců je přílohou materiálu. Současně předložili znalecký posudek č. 1662217-2015 zpracovaný znaleckým ústavem STATIKŮM s.r.o., kterým byl stanoven rozdíl nákladů vynaložených na opravu bytových jednotek č. 1, 2, 5, 6, 9, 11, 14 a odbydleného nájmu v bytovém domě Veveří 160/51 v Brně (celková částka dle tohoto ZP činí 4 865 798,Kč). Dále bylo předloženo usnesení členské schůze družstva Veveří 160/51, bytové družstvo, ve kterém členové družstva souhlasí s převedením eventuálního snížení kupní ceny městem Brnem ve prospěch jednotlivých původních nájemců. Následně Bytový odbor MMB požádal Majetkový odbor MMB o posouzení výše uvedeného znaleckého posudku o vynaložených nákladech na opravu bytů v domě Veveří 51. Vyjádření Majetkového odboru MMB je přílohou materiálu. Majetkový odbor MMB dále nechal zpracovat právní rozbor advokátky JUDr. Jitky Stanoevové z něhož vyplývá, že dle dohod uzavřených v době provádění stavebních úprav nájemci provádějící stavební úpravy na svůj náklad neměli nárok na jejich úhradu ani při skončení nájmu a získali výhodu v podobě slevy na nájmu. S ohledem na výše uvedené nárok na slevu z kupní ceny družstvu nevzniká. Dopisem ze dne 11.4.2016 družstvo odstoupilo od původní žádosti na slevu ve výši 4 865 798,- Kč a navrhlo snížení kupní ceny o 280 000,- Kč - jedná se o 1 % kupní ceny ponížené o 4 % z důvodu chystané změny právního předpisu týkajícího se daně z nabytí nemovité věci, kdy by tuto daň hradil již nabyvatel nemovité věci.
Vyjádření kupujícího Veveří 160/51, bytové družstvo ze dne 8.2.2016 a žádost nájemců o poskytnutí slevy z kupní ceny ze dne 11.4.2016 jsou přílohou materiálu. Zastupitelstvo města Brna na svém Z7/16. zasedání konaném dne 15.3.2016 schválilo změnu usnesení ve věci stanovení kupní ceny na základě revizních znaleckých posudků u 13 domů a souhlasilo se snížením kupní ceny o 4 % z důvodu shody na principu, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude kupující. Ve variantách byl předložen ke schválení návrh žádosti nájemců o další snížení kupní ceny vzhledem k prostředkům a práci vynaložené na opravy domu a bytů v domě Veveří 51 o 1 %. Komise bydlení RMB na svém jednání dne 20.4.2016, Komise majetková RMB dne 25.4.2016 a Rada města Brna konaná dne 3.5.2016 nesouhlasila se snížením kupní ceny o částku 280 000,- Kč dle žádosti nájemců bytů v domě Veveří 51 ze dne 11.4.2016 (var. 2). Jedná se o cihlový řadový rohový netypový bytový dům, který má 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a je bez výtahu. Byl postaven vr. 1887. V kulturním seznamu je zapsán jako nemovitá kulturní památka. Topení v bytech je lokální (plynové kotle). V roce 1992 byly vPP vybudovány restaurační prostory včetně jejich zázemí. Vletech 1991-1992 proběhla rekonstrukce a modernizace bytových jednotek. V roce 2010 byla provedena oprava fasády ve výši 597 734,- Kč, vr. 2011 byla provedena další oprava fasády a oken ve výši 5 669 667,- Kč a dále oprava kanalizace ZTI v suterénu domu ve výši 847 912,- Kč. V r. 2012 byla provedena výměna oken a vstupních dveří restaurace za plastová. Dle sdělení správce jsou v domě nutné tyto další opravy - oprava fasády v uliční části, výměna předmětů ZTI, rekonstrukce rozvodů SV, to vše v předpokládané výši cca 6 000 000,- Kč. Počet bytů celkem 14. Z toho: 2 byty 1+1 8 bytů 2+1 4 byty
3+1
Dále se v domě nachází 3 nebytové prostory (sklad, kancelář a restaurace). roční příjem z bytů: 1 092 449,- Kč roční příjem z nebytových prostor: 39 086,- Kč Celkové roční nájemné z restaurace mělo činit 254 567,- Kč a z kanceláře 65 434,- Kč. Nájemce si však z důvodu vložených finančních prostředků do jejich rekonstrukce tyto náklady umořoval, a to do 30.4.2014. Městská část prodej domu doporučila.
7
pro
pro
pro
omluv.
i—*
pro
nepřít..
Bc. Milota
s
2
pro
g. Doležal
Cl 1-H
gr. Štefan
*o
gr. Šťástka
g. Pospíšil
£Q
ÍDr. egorová
Bc. Freund
cl
zdržela se
omluv.
grápalová
2
g. Březa
gr. Hladík
g. Karasová
Komise bydlení RMB projednala na svém jednání dne 20.4.2016. Hlasování pro var. 2) - nesouhlasit se snížením KC o částku 280 000,- Kč: 6-pro, 0 -proti, 1-se zdržel/z 11 členů Usnesení bylo přijato
pro
nepřít.
omluv.
pro
pro
pro
omluv.
pro
pro
proti
pro
nepřít.
Bc. Milota
Ing. Doležal
Mgr. Štefan
Mgr. Šťástka
Ing. Pospíšil
JUDr. Gregorová
Bc. Freund
Ing. Drápalová
Ing. Březa
Mgr. Hladík
Ing. Karasová
Hlasování - změnit část usn. Z7/05): 6-pro, 1-proti, 0 -se zdržel/z 11 členů Usnesení bylo přijato
nepřít.
pro
nepřítomna
pro
pro
pro
6.
nepřítomen
o.
nehlasoval
pro
M B
oi B
zdržel se
omluven
Malec
Hladký
>cá
Zuziak
B
Šafařík
ei)
a. X
'ha
oi s
B
a.
JUD r. Kerndl
Liptákov
ai
i-í
Pospíšil
Drápalov
níček
-«
Dr. )fmannová
Majetková komise RMB projednala na svém jednání dne 25.4.2016. Hlasování pro var. 2) - nesouhlasit se snížením KC o částku 280 000,- Kč: 6 pro - 0 proti - 1 se zdrželo /z 11 členů. Komise doporučila.
oi s pro
Rada města Brna projednala na své schůzi dne 3.5.2016. Hlasování pro var. 2) - nesouhlasit se snížením KC o částku 280 000,- Kč: 10 pro - 0 proti - 0 se zdrželo/z 11 členů. RMB doporučila ke schválení.
Pá
pro
M o ~5
m x pro
-«s
> o
°P 5
S <
• a OO ce) a tn
JUDr. Rusňák
pro
j
i/i
>
MUDr. Rychno
pro
a
Q.
Mráz
gokřál
a>
o OÓ
pro
pro
nepř.
pro
Um dl
ČÍ
^4 a
s
. ec) M <5
a& pro
. Janí
£
ČÍ
5
&:§* SD
pro
pro
1
A
Podmínky nabídky prodeje pozemků s bytovými domy - 2/<-/^ /-
2¥/č/'
1. Prodávající: statutární město Brno 2. Kupující : právnická osoba, jejímiž členy mohou být pouze: - nájemci bytů a nebytových prostor v domě s písemnou nájemní smlouvou (vyjma nájemců garáží), kteří nedluží městu Brnu za pronájem bytu či NP - nájemce půdních prostor osoba opravující se souhlasem pronajímatele byt vlastním nákladem 3. Předmět prodeje: pozemek, jehož součástí je bytový dům, případně pozemek související (viz předchozí nabídka, kterou nájemci obdrželi) 4. Kupní cena: cena obvyklá stanovená znaleckým posudkem snížená o 25%. Kupní cena zahrnuje i cenu půdní vestavby, je-li v domě vybudována, stím, že město se s nájemcem při uzavření kupní smlouvy vypořádá, tj. uhradí mu neumořenou část nákladů na vybudování stavby vyčíslených ke dni přijetí nabídky kupujícím, a to na základě dohody o vypořádání a změně nájemní smlouvy uzavřené mezi městem Brnem, MČ a nájemcem. 5. Splatnost kupní ceny: před podpisem kupní smlouvy 25% kupní ceny, nebude-li dohodnuta dle odůvodněného požadavku kupujícího jiná výše; možnost zbývající část kupní ceny uhradit ve splátkách až na 20 let, s fixací úrokové sazby ve výši 1,52% p.a. po celou dobu splácení s tím, že bude-li kupující v prodlení s úhradou splátky, je povinen zaplatit úroky z prodlení stanovené právním předpisem. Při nesplacení některé ze splátek v dohodnutém termínu se stává splatný celý dluh. Kupující formou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti uzná dluh co do důvodu a výše. 6. Zřízení zástavního práva pro město Brno na zajištění nezaplacené části kupní ceny. Jakákoli dispozice se zajištěnou nemovitostí je možná jen s předchozím souhlasem města. Umožnění zřízení zástavního práva pro peněžní ústav, který poskytne kupujícímu úvěr, před uzavřením kupní smlouvy za podmínky, že výše úvěru od peněžního ústavu zajišťovaného zástavním právem spolu svýší splátek městu nesmí převýšit 75 % kupní ceny. 7. Lhůta pro přijetí nabídky — 2 měsíce od doručení statutárnímu orgánu právnické osoby 8. Náhrada nákladů vzniklých v souvislosti s původní nabídkou učiněnou dle Pravidel prodeje - Kupující a jeho členové se zaváží, že nebudou uplatňovat žádné nároky a případné újmy z původně zaslané nabídky. Bude-li kupujícím právnická osoba, jejíž někteří členové ukončili členství z důvodu nové nabídky, bude zavázána vypořádat nároky těchto nájemců vznesených vůči městu. V případě nepřijetí nabídky možnost ve lhůtě 2 měsíců od doručení nabídky statutárnímu orgánu právnické osoby uplatnit nárok na úhradu nákladů vzniklých s vynětím domu z prodeje dle Pravidel prodeje na základě žádosti právnické osoby, je li založena, schválené členskou schůzí a doložené souhlasem všech členů právnické osoby s výší nákladů právnické osoby a jednotlivých členů a příslušnými doklady,
není-li právnická osoba založena, na základě žádosti nájemců s příslušnými doklady. Dohodu o úhradě těchto nákladů bude schvalovat Zastupitelstvo města Brna. 9. Řešení veřejné podpory: Dojde-li prodejem za sníženou cenu k poskytnutí veřejné podpory vyšší než podpora „de minimis", bude kupující zavázán do 6 měsíců od měsíce následujícího po zápisu vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí převést bezúplatně bytové jednotky do vlastnictví jejich nájemců, kteří jsou členy kupující právnické osoby; pokud i v takovém případě dojde k překročení podpory „de minimis", bude poskytnuta nižší sleva z ceny obvyklé tak, aby k nepovolené veřejné podpoře nedošlo. Závazek převést bytové jednotky do vlastnictví členů bude zajištěn smluvní pokutou ve výši poskytnuté veřejné podpory převyšující podporu „de minimis". 10. V případě převodu vlastnictví jednotek bude nabyvatel jednotky zavázán převzít dluh právnické osoby ve výši nesplacené části kupní ceny připadající na jednotku se zajištěním zástavním právem ve prospěch města k jednotce
MAGISTRÁT MĚSTA I N Í S — l
á
Statutární město Brno Magistrát města Brna
Statutární město Brno Bytový odbor magistrátu města Brna
MMB/0305979/2015
lls,
y druh
í 9 -08- 2015
přílohy 4
Malinovského nám. 3 601 67 B R N O
mmb1es596cddde Doručeno; 17.08.2015
VBrnč, dne 17. 8. 2015 Žádost o poskytnutí slevy při prodeji domu Veveří 160/51 ve prospěch stávajících nájemců bytů, kteří se podíleli na celkové rekonstrukci domu Veveří 51 My, níže podepsaní stávající nájemci bytů jsme se - podle našeho názoru - významným způsobem, vlastní bezplatnou a odbornou prací podíleli na celkové rekonstrukci domu Veveří 160/51 v období 1988 -1991. Díky tomu Rada města Brna akceptovala náš návrh na dokončení oprav bytů a domu vlastním nákladem s tím, že si „odbydlíme" vynaložené náklady sníženým nájemným. Prostřednictvím Odboru bytového hospodářství Úřadu Města Brna, Bytového odboru MČ Brno Střed a PBH Bmo II byl r. 1991 návrh potvrzen uzavřením odpovídající smlouvy. Toto bylo potvrzeno po kolaudaci objektu v r. 1994 podepsáním nájemních smluv. Domníváme se, že skutečný rozdíl na nájemném za uplynulé období je podstatně menší než zhodnocení domu, které jsme realizovali. Díky naší práci s maximálním využitím původního materiálu a detailní sanací dřevěných konstrukcí, na mnoha místech zasažených dřevokaznou houbou, nebylo nutné vyměňovat v celém domě dřevěné stropy za nové (což byla v té době obvyklá a velmi nákladná praxe) a došlo k významnému snížení nákladů při rekonstrukci domu. Dále jsme kompletně na vlastní náklady dokončili své byty ze stavu hrubé stavby i společné prostory v celém domě. Požádali isme Znalecky ústav, aby odborně, ve vztahu k vypracovanému znaleckému posudku, kterým byla stanovena obvyklá cena domu, tento náš názor posoudil a na základě jeho výsledku Vás žádáme o snížení kupní ceny. Jsme členy Bytového družstva Veveří 160/51 a dodrželi jsme všechny předpoklady původní nájemní smlouvy (máme byt IV. kategorie, resp. byt se sníženou kvalitou a neodstěhovali jsme se). Členská schůze Bytového družstva Veveří 160/51 souhlasila s tím, že pokud bude jednotlivým nájemcům bytu Městem nějaká sleva uznána, bude na tyto nájemce převedena.
Bytč.
Nájemce - žadatel o slevu:
Žádané snížení kupní ceny:
Podpis žadatele:
Děkujeme Vám za kladné vyřízení naší žádosti 5 pozdravem - v zastoupení pro jednání za žadatele Přílohy: Znalecky posudek. Zápis z členské schůze BD a Seznam dokladů k rekonstrukci domu (Doklady k Seznamu dokladů k rekonstrukci domu pro velký rozsah přepošleme el.- poštou)
h MAGISTRÁT MĚSTA BRNA MAJETKOVÝ ODBOR VÁŠ DOPIS ČJ.:MMB/BO/2015/JUDr. Marešová ZE DNE: NAŠE ČJ: SPIS ZN.: VYŘIZUJE: TEL.: FAX.: E-MAIL:
MMB/ /2015 6300/MO/MMB/ Ing. Alena Ráčková 542 173 546 542 173 099
//2015
MMB - BO Mgr. Jiří Lahoda vedoucí bytového odboru -zde-
rackova.alena(2),brno.cz
DATUM: 2015-09-22 POČET LISTŮ: 2
Věc: Prodej nemovitostí Veveří č.or. 51 Vážený pane vedoucí, kVaší žádosti o posouzení znaleckého posudku č. 1662-217-2015 ze dne 17.8.2015, zpracovatel STATIKŮM s.r.o. (dále jen ZP) na stanovení rozdílu nákladů vynaložených na opravu bytových jednotek č. 1, 2, 5, 6, 9, 11 a 14 a odbydleného nájmu v bytovém domě Veveří č.or. 51, Vám sdělujeme následující: •
•
• • • •
Posouzení oprávněnosti vrácení rozdílu mezi náklady vynaloženými na opravu bytů a odbydleného nájemného je právní záležitostí. Dohody o provedení brigádnických prací, oproti přednostnímu přidělení bytů. Dohody o podmínkách souhlasu a majetkoprávní úpravě provedení stavebních úprav uzavřené dle §165 a §51 obě. zák. č. 40/64 z roku 1991. Nájemní smlouvy. Ve ZP jsou pomocí položkového rozpočtu stanoveny náklady na opravu výše citovaných bytů a společných prostor. Zpracovatel ZP nenese zodpovědnost za předložené doklady, ze kterých vycházel. Veškeré předložené podklady, byly předloženy nájemníky. Jedná se o práce prováděné od roku cca 1989 do roku 1994. Dle našeho názoru rozsah prací nelze zkontrolovat. MO - ORE, se nezabývá kontrolou položkových rozpočtů. Položkový rozpočet je zpracovaný v CÚ 2013, bez zohlednění opotřebení jednotlivých konstrukcí. Rozdíl mezi nájemným za byt I. kat a byt IV. kat., resp. bytu se sníženou kvalitou, je zpracován pro období od 8/1994 do 11/2013 a přepočten na CU 2013. Kontrola uvažovaných částek nájemného není z úrovně MO možná. Dle našeho názoru mělo být ocenění zpracované k roku 1994 - datum uzavření dohody. Znalecký posudek č. 429-48/2013 ze dne 26.11.2013, zpracovatel Ing. Andrea Pavlíčková, o ceně zjištěné a obvyklé, zohledňuje technický stav domu k datu místního šetření, včetně opotřebení jednotlivých konstrukcí.
V případě, že budou nájemníci trvat na vrácení neodbydlených nákladů, pokud taková pohledávka existuje a mají na ni právní nárok, doporučujeme s ohledem na složitost výpočtu, dokazování provedených prací a jejich časovou odlehlost, ponechat BD v majetku SMB.
S pozdravem
Ing. Pavel Sršeň, Ph.D. vedoucí MO MMB
Příloha: CO:
MO-ORE
w Veveří 160/51, bytové družstvo
Statutární město Brno Magistrát města Bma MMB/0052874/2016 listy: 1 druh:
IČ: 031 59 809, se sídlem Veveří 160/51, Veveří, 602 00 Brno, zapsáno v obchodním rejstříku vedeným Krajským soudem v Brně, oc.
pWlohy.
^B.f!??tf*?™5
Statutární město Brno Bytový odbor magistrátu mésta Brna Malinovského nám. 3 601 67 BRNO V Brně, dne 8.2.2016
Věc: Doplňující sdělení k nabídce města Brna ke koupi nemovitosti Vážení, bytové družstvo - Veveří 160/51, bytové družstvo, IČ: 031 59 809, se sídlem Veveří 160/51, Veveří, 602 00 Brno, PSČ: 602 00, zapsáno v obchodním rejstříku vedeným Krajským soudem v Bmě, oddíl Dr., vložka 5483, zastoupené předsedou představenstva - Ivo Ondráčka, H B 9 H 9 H H I Í a místopředsedou představenstva - Pavel Širůček, • •
se na Statutární město Brno, IČ: 44992785, se sídlem Brno, Dominikánské náměstí 196/1, PSČ: 601 67 (dále v textu jen „SMB"), obrací v dále uvedené věci a navazuje na předchozí korespondenci, zejména poslední připiš - sdělení - ze dne 6.1.2016, a dále veškerá dosavadní jednání. Vzhledem k tomu, že by veškerá BD účastnící se „tohoto kola privatizace" měla mít stejné podmínky, doplňujeme tímto náš připiš ze dne 6.1.2016 takto: a) V neposlední řadě v případě chystané změny právního předpisu týkajícího se daně z nabytí nemovitosti tak, že bude tuto daň počínaje 1.4.2016 hradit již nabyvatel (BD) žádáme o zohlednění této skutečnosti tak, že Finální cena bude dále snížena o 4% (tj. ve výši daně z nabytí) a BD bude jako kupující zavázán k úhradě daně z nabytí Nemovitostí bez ohledu na to, zda do doby právních účinků vkladu vlastnického práva dojde ke změně právního předpisu či nikoli, neboť již podle dosud účinného předpisu je možná dispozitivní úprava úhrady daně kupujícím. b) Žádáme o uplatnění nároků na slevu z důvodu vlastních investic pro dotčené členy našeho BD, kterou tito již SMB specifikovali a současně jsme požádali příslušný Znalecký ústav, aby dopracoval znalecký posudek resp. připravil podklady dle požadavků průběžně specifikovaných na jednáních se zástupci SMB. cj Z hlediska případné změny počtu členů našeho družstva Vám sdělujeme, že počet členů je k dnešnímu dni stále stejný, jak je uveden v Notářském zápisu - osvědčení o průběhu ustavující schůze bytového družstva NZ 240/2014 vyhotoveného dne 25.6.2014. Přes naše výzvy a usnesení představenstva o jejich přijetí další dva stávající nájemci nebytových prostotJmtfMÉÉttM. a J ^ M M M r i W n ^ d o družstva zatím nevstouoili. V souvislosti s Vaším přípisem ze dne 5.11.2015 dále sdělujeme, že s advokátkou Mgr. Jitkou Špilkovou jedná BD prostřednictvím advokátní kanceláře Joukl a partneři i současně / • >
-
•
'
/
•
/
/
za účasti a osobní účasti zástupců představenstva tak, aby veškeré pochybnosti byly odstraněny a případné rozpory byly vysvětleny či k oboustranné spokojenosti vyřízeny, nicméně máme za to, že se jedná o „interní" záležitost BD, která nemá přímý vliv na prodej Nemovitostí BD. Nicméně o výsledku jednání Vás budeme informovat.
Jsme si vědomi toho, že jsme nabídku SMB sdělenou nám Vašim přípisem ze dne 25.5.2015, označeným jako „Nabídka města Brna ke koupi nemovitosti", doručené našemu BD dle Vámi poskytnutých sdělení dne 4.6.2015 - akceptovali v řádném termínu do 4.8.2015, jak jsme Vám oznámili naši přípisem ze dne 4.8.2015.
V případě, že budou z Vaší strany vyžádány další listiny či informace, budou tyto obratem doplněny, resp. poskytnuta jakákoli součinnost k možnému mimosoudnímu vyřízení při zachování nejvyšší míry právní jistoty členů našeho BD a případnému urychlenému dokončení procesu privatizace.
V úctě Veveří 160/51, bytové družstvo
Ing. arch. Ondráčka Ivo, předseda představenstva
mistopre
představenstva
Příloha: bez příloh
X// /..'
Jitka Stanoevová,
Magistrát města Brna Majetkový odbor V Brně dne 162.2016 Věc: Sleva z kupní ceny z důvodu provedení stavebních úprav bytů nájemci v domě Veveří 160/51 v Brně V současné době je připracován k projednání prodej pozemku p.č. 992 zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Veveří, obec Brno, jehož součástí je bytový dům č.p. 160, Veveří 51/Jana Uhra 2 družstvu Veveří 160/51, bytové družstvo založenému nájemníky tohoto bytového domu za kupní cenu 29.215.500,- Kč. V daném případě bylo předloženo k posouzení, zda družstvo nemá nárok na slevu z kupní ceny z důvodu, že stavební úpravy bytů v domě byly prováděny na náklady nájemníků. V dopise ze dne 11.9.1991 zaslaném osobami, které se měly podílet jako brigádníci pracemi na úpravě bytového domu, a doručeném dne 12.9.1991 do kanceláře primátora, informují město, že se podílely jako brigádníci na úpravě bytového domu Veveří 51 v Brně. Uvádí, že v květnu 1991 byla stavba zastavena pro nedostatek finančních prostředků. Je hotova hrubá stavba s hlavními rozvody vody, svislé a vodorovné konstrukce. Chybí omítky, podlahy, kompletní elektro, ZTI a vzduchotechnika. Navrhují, že úpravy bytů dokončí vlastním nákladem s tím, že jim finance budou vráceny formou sníženého nájmu za byt IV. kategorie. V dopise ze dne 4.11.1991 zaslaném odborem bytového hospodářství Úřadu města Brna bytovému odboru ÚMČ je konstatováno, že byl akceptován návrh, že občané v dopise uvedení /jednalo se o 14 osob/ dokončí na vlastní náklady úpravy bytů, neboť v současné době se jedná o prostory nezpůsobilé k bydlení, s postupem dle tehdy platného ust. § 19 odst. a/ písm. bb/, dle něhož uchazeči, který není zapsán do pořadníku, lze přidělit byt, pokud se jedná o uchazeče, jemuž byl dán souhlas, aby vlastním nákladem provedl takové stavební úpravy, kterými se získá byt z prostor nezpůsobilých k bydlení. V dopise ze dne 9.12.1991 je J H H H U d á n předběžný souhlas k opravě bytu v domě Veveří 51 s uvedením konkrétních prací, které mají být provedeny. Dopisem ze dne 12.7.1993 žádají občasné, kteří prováděli úpravy bytů, Správu nemovitostí města Brna o kolaudaci bytů. Dále byla předložena dohoda o podmínkách souhlasu a majetkoprávní úpravě provedení st. úprav dle tehdy platného § 165 a 51 zák. č. 40/1964 Sb. uzavřená mezi PBH Brno II a uživateli bytu ze dne 20.12.1991. Přílohu tvoří soupis prací, k jejichž provedení je uživatel oprávněn. Dle této dohody veškeré práce a náklady spojené se stavebními úpravami uhradí nájemník vlastním nákladem bez vyžadování návratnosti. Uživatel bytu bude zvýhodněn podle tehdy platného § 17 vyhl. č. 60/1964 Sb. na úhradě za užívání, dle něhož zřídí-li nájemce se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem byt z prostor nezpůsobilých k
bydlení, nesmí nájemné přesáhnout nejvýše přípustné nájemné stanovené pro byty IV. kategorie. Dále bylo v dohodě stanoveno, že při předčasném vystěhování, tj. není-li dostatečně využito vynaložených nákladů placením nižší úhrady, nemá uživatel nárok na úhradu nákladů. Na dohodu uvedenou v předchozím odstavci navazovala nájemní smlouva, dle které bylo nájemné stanoveno jako pro byt IV. kategorie. Předložená nájemní smlouva byla uzavřena dne 1.6.1994. Rozdělení bytů do kategorie upravovala vyhl. č. 60/1964 Sb. a následně vyhl. č. 176/1993 Sb., která však byla jako neústavní nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. zrušena s účinností ke dni 31. prosince 2001 pro rozpor s Ústavou České republiky a rozpor se závazky České republiky vyplývajícími z mezinárodních úmluv. Poté byly vydávány cenové výměry Ministerstva financí č. 01/2002 a č. 06/2002, které v podstatě „kopírovaly" (v části týkající se maximálního základního nájemného) obsah vyhlášky zrušené pro rozpor s Ústavou. Také tyto předpisy byly nálezem Ústavního soudu, vyhlášeným pod č. 528/2002 Sb. zrušeny. Úprava nájemného pak byla stanovena až zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Tento zákon již nestanovil kategorie bytů, ale rozlišoval při zvýšení nájemného byty a byty se sníženou kvalitou. Cílem zákona bylo narovnat cenové deformace v oblasti nájemního bydlení, napravit neústavní stav popsaný několika nálezy Ústavního soudu a především vytvořit v průběhu šestiletého období podmínky pro následné efektivní využití smluvního principu v oblasti sjednávání nájemného a jeho změn. Dosažení těchto cílů bylo realizováno dočasným znovuzavedením regulace ve formě jednostranného zvyšování nájemného v případě, kdy v této věci nedojde k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem. Družstvo má zájem uplatnit, aby při prodeji shora uvedeného pozemku, jehož součástí je bytový dům č.p. 160, Veveří 51/Jana Uhra 2 družstvu Veveří 160/51 bylo přihlédnuto k tomu, že stávajícími nájemníky bytů č. 1, 2, 5, 6, 9, 11 a 14 byly vynaloženy náklady na stavební úpravy na tyto byty a společné prostory, když u dalších bytů, jejichž nájemníci se rovněž podíleli na stavebních úpravách, již nájem bytu skončil. Z předložených dokladů je zřejmé, že stavební úpravy domu započal jeho vlastník, ale následně budoucí uživatelé bytů v domě prováděli stavební úpravy bytů a společných prostor se souhlasem vlastníka tak, aby tyto byty byly způsobilé k bydlení v roce 1992, 1993, 1994. Žádné doklady, které by dokládaly skutečné náklady vynaložené na úpravu bytů v domě v té době, nebyly předloženy, ani nebyly tehdy vyčísleny. Nejsou k dispozici ani náklady vynaložené v době realizace vlastníkem na úpravy domu. K dispozici je pouze obecný popis vyplývající z příslušných dopisů, jaké úpravy byly vlastníkem prováděny. Není ani zřejmé, že by někdo za vlastníka kontroloval rozsah skutečně provedených prací budoucích nájemců. Lze soudit z předložených dokladů, že výše nákladů vynaložených budoucími nájemci na úpravy bytů, případně v domě nebyla v té době ze strany vlastníka řešena. Vycházelo se z toho, že tyto náklady nebudou nájemcům hrazeny při skočení nájmu a nájemce má na základě jejich vynaložení nárok na nájemné za byt IV. kategorie, tedy nejnižší nájemné. Nebylo ani rozhodné, pokud by tyto náklady již byly formou sníženého nájmy uhrazeny, neboť nebylo možné nájem bytu z tohoto důvodu zvýšit. Družstvo předložilo znalecký posudek č. 1662-217-2015, který by měl sloužit jako podklad pro snížení kupní ceny, zpracovaný znaleckým ústavem STATIKŮM, s.r.o. ze dne 17.8.2015. V posudku znalecký ústav vycházel z podkladů předložených družstvem ohledně nákladů vynaložených stávajícími nájemníky bytů, jejichž nájem dosud trvá. Náklady vynaložené nájemníky na úpravy v domě vyčíslil v posudku na 7.310.709,-- Kč. Poskytnutou slevu z nájmu bytů vyčíslil na 2.444.912,- Kč za dobu od 8/1994 do 11/2013 a z toho pak vyčíslil náklady na stavební úpravy, které nebyly uhrazeny stávajícím nájemníkům formou /:
slevy na nájmu, ve výši 4.885.798,-- Kč. Náklady vyčíslené v posudku jako vynaložené nájemníky na úpravy v domě ve výši 7.310.709,— Kč však nejsou reálné náklady vynaložené nájemníky na stavební úpravy. V této výši nebyly, ani nemohly být vynaloženy. V této výši by byly náklady vynaloženy, pokud by úpravy byly prováděny, jak je uvedli nájemníci, v roce 2013. Ocenění je provedeno ke dni 26.11.2013. Náklady byly vynaloženy v roce 1992, 1993, 1994, tedy před dvaceti lety oproti době, ke které byly náklady ve znaleckém posudku oceněny. V době provedení stavebních prací bylo např. DPH pro stavební práce 5% hrazené od 1.1.1993, v roce 1992 se DPH neplatilo. Ve znaleckém posudku se naopak vycházelo z DPH 15%. V roce 2013, kdy byl proveden výpočet vynaložených nákladů, se výrazně zvýšily ceny stavebních prací oproti cenové úrovni roku 1992, 1993, 1994. Nutno podotknout, že ani vyčíslená sleva z nájmu bytů 2.444.912,— Kč neodpovídá slevě, která byla skutečně v konkrétních letech poskytnuta, neboť zjištěná sleva byla indexována pomocí inflace na cenovou úroveň roku 2013, např. koeficient přepočtu na cenovou úroveň roku 2013 byl stanoven ve výši 2,072 pro rok 1994, ve výši 1.899 pro rok 1995, ve výši 1,745 pro rok 1996. Naposledy byl stanoven koeficient pro rok 2012 ve výši 1,014. Skutečně poskytnutá sleva tak byla nižší. V odborném vyjádření ze dne 9.2.2016 zpracovaném znaleckým ústavem STATIKŮM, s.r.o. byla odhadnuta amortizace po provedené rekonstrukci v roce 1994 k roku 2013 na cca 1.900.000,— Kč. Vzhledem k tomu, že ve vyčíslených nákladech na stavební úpravy provedené nájemníky jsou zahrnuty rovněž položky jako projektová dokumentace, dozor, bourací práce, náklady na přesun hmot, je částka, ze které se amortizace počítá dle odborného posudku, nižší oproti vyčísleným nákladům vynaloženým na stavební práce i když náklady na tyto položky se do nákladů jednotlivých stavebních prací nutně promítly.
V předloženém znaleckém posudku vyčíslené náklady na stavební úpravy provedené v roce 1992, 1993, 1994 a na to navazující částka 4.865.798,-- Kč, která dle tvrzení nájemců jim nebyla uhrazena formou slevy na nájmu, nepřestavuje bezdůvodné obohacení vzniklé v důsledku stavebních úprav provedených nájemníky bytů v domě, navíc se nejedná o náklady skutečně vynaložené při provádění stavebních úprav v letech 1992, 1993, 1994, ale náklady, které by byly vynaloženy dle podkladů předložených nájemci, pokud by se stavební úpravy prováděly v jiném čase, konkrétně v roce 2013 a nikoliv v době, kdy byly skutečně provedeny a vynaloženy. Podobný postup nemá a nikdy neměl oporu v právních předpisech. Závěr: Lze konstatovat, že dle dohod uzavřených v době provádění stavebních úprav, dle nichž nájemci prováděli stavební úpravy na svůj náklad, neměli nárok na jejich úhradu ani při skončení nájmu a získali výhodu v podobě slevy na nájmu. Na těchto dohodách uzavřených před více než dvaceti lety ohledně toho, že náklady nebudou nájemníkům uhrazeny, není důvod ničeho měnit. S ohledem na výše uvedené nárok na slevu z kupní ceny družstvu nevzniká.
S pozdravem Jitka Stanoevová advokát
/.
/
•>
Statutární město Brno Bytový odbor magistrátu města Brna Komise majetková a bytová Zastupitelstvo města Brna Malinovského nám. 3 601 67 BRNO V Brně, dne 11. 4. 2016 Žádost o poskytnutí s y m b o l i c k é slevy při prodeji d o m u Veveří 160/51 ve prospěch stávajících nájemců bytů, kteří se podíleli na celkové rekonstrukci d o m u Veveří 160/51 My, níže podepsaní stávající nájemci bytů jsme se vlastní bezplatnou a odbornou prací, následně materiálem i námi placenými subdodávkami podíleli na celkové rekonstrukci domu Veveří 160/51 v období 1988 - 1991. Kromě námi provedené sanace dřevěných trámových stropů od dřevomorky v souladu s požadavky památkové péče - maximální ponechání zdravých původních konstrukcí - jsme realizovali a financovali úplné vnitřní úpravy bytů včetně podlah, omítek, obkladů, dveří... a dokončili společné prostory domu. Práce jsme prováděli s vědomím města, resp. i na základě Dohod, ve kterých byl určen rozsah prací s tím, že nám vynaložené prostředky budou vráceny ve formě snížení nájemného, pokud se neodstěhujeme. V domě dnes bydlí už jen polovina původních nájemců. Při stanovení ceny domu pro prodej byly naše byty ohodnoceny dle skutečného, rekonstruovaného stavu, nikoliv s přihlédnutím k námi financovaným stavebním pracím na domě a bytech. Do doby zrušení Pravidel pro prodej domů z majetku města Brna jsme nenárokovali žádné slevy. I v současnosti je pro nás prioritou koupení domu jako jediná šance zajistit si trvalé bydlení v ekonomicky únosných podmínkách v místě, kde jsme si zvykli, máme své známé, i v prostorech, které jsme si kdysi sami zrekonstruovali. Snad je pochopitelné, že se v námi rekonstruovaných prostorech cítíme doma. Samozřejmě je nutno dokončit opravy - rekonstrukci dvorní fasády včetně výměny oken, znovu opravit společné prostory, je nutno přistavit výtah, zlepšit zvukové izolační vlastnosti oken a znovu začít rekonstruovat instalace. Požádali jsme znalecký ústav, aby prokazatelným způsobem, na základě jmenovitého popisu prací a konkrétně obdržené slevy na nájmu v průběhu celého uplynulého období vyčíslil rozdíl mezi námi zajištěnými a financovanými pracemi a získanou slevou na nájmech. Dle jeho posudku hodnota našich prací stavebních prací se pohybuje v relacích mezi 0,7 - 1,4 mil. Kč/byt a snížené nájemné za uplynulých 19 let v relaci mezi 0,3 - 0,4 mil. Kč/byt. Pro představu byly stejné byty ve znaleckém posudku ohodnoceny částkou 2,5 - 3,5 mil. Kč. Samozřejmě na provedený posudek zahrnující i nacenění stavebních prací pořízený v hodnotě více než 100 tis. Kč lze nahlížet mnoha způsoby zvažovat způsob výpočtu, započítání amortizace, cenovou úroveň pro srovnání časově odlišných příjmů a výdajů, započítání indexu inflace, změny DPH, výši nájemného v obecních bytech vůči obvyklému nájemnému a mnoho dalších připomínek. V průběhu 19 let od provedení rekonstrukce se zcela změnila právní úprava i praxe města Brna i způsob zohledňování prací prováděnými nájemci bytů. I přes všechny pochybnosti nikdo nezpochybnil, že jsme práce nám uložené městem skutečně provedli. Bez naší práce by cena rekonstrukce domu, financovaná z veřejných prostředků vystoupila minimálně na částku, kterou jsme vynaložili. Stále se domníváme, že by nemělo být pravidlem, aby občan, který vlastními prostředky podstatně zhodnotí majetek města, při jeho odkupu měl být ve stejné situaci, jakoby žádné prostředky nevynaložil. Proto navrhujeme symbolickou slevu ze schválené kupní ceny domu, snížené o 4% daně z nabytí (nezávisle na tom jestli bude nebo nebude odsouhlasena) - t j . slevu ve výši 1% ve prospěch všech žadatelů, slevu rozdělíme v poměru dle vynaložených nákladů.
/-
Členská schůze Bytového družstva Veveří 160/51 souhlasila s tím, že pokud bude jednotlivým nájemcům bytů městem Brnem nějaká sleva uznána, bude na tyto nájemce převedena. Původně námi žádaná výše slevy dle znaleckého posudku: Nájemce - žadatel o slevu: všichni bydlištěm Veveří 5 1 , 60200 Brno
Celkem
Hodnota provedených prací
862 241 1 058 158 1 197 910 722 016 1 338 962 937 533 1 193 889 7 310 709
snížení nájmu za 19 let a 4 měsíce
Původně žádané snížení kupní ceny:
296 385 393 090 332 354 316 144 412 770 306 127 388 042 2 444 912
565 856 665 068 865 556 405 872 926 192 631 407 805 847 4 865 798
Od tohoto námi žádaného snížení kupní ceny odstupujeme a navrhujeme symbolické snížení kupní ceny snížené o výši daně z nabytí (ať už bude nebo nebude městem přiznána) na 1%. Výpočet návrhu na slevu: Původní odsouhlasená cena domu - 29 212 500,- Kč, snížena o 4 % - výši daně z nabytí na 28 044 000,- Kč a zní 1% zaokrouhleno na tis. Kč = 280 000,- Kč. V případě neschválení tohoto návrhu budeme akceptovat rozhodnutí města Brna, protože bychom rádi bydleli v domě, který jsme si opravili.
Děkujeme Vám za Vaše posouzení naší žádosti S pozdravem - v zastoupení pro jednání za žadatele -
ing. arch. Ondráčka Ivo
1013/1
Ů06
% a
A
\
\
1004
A%< •
•^í m'
}
\
CL
O03
>V /
*
961
s"\
o.
m
\
\
3r>2jA
\
CL
~\J
f
TV
/ooo
996/1
•
99G
i ^
335
) [
1012
999
\ *^v\
«1
S\
\ °- \ \ \
1
\
997
995
^
225
* x ^ 1 l»í/íl
1 •
gr
1
993
1
1 °- \ * 1 994/1 \
1
5816
^K;-
989
988
991
\ i
579}. 582"'
2/5
226 Z3\
580
t&».
227/1
211
2/0
2/6
20
2!T
23
219
222
m
209
I
229/2
220
2/2
197/11
206
O
204
(astrální irac/ pí-o JijWof-avsIcý kra^ lastróiní procoviité Brno-mésto
Okres
194
'^V^w
! Brno-město
Podpis
V, v\ x
.
\
\
Číslo Razítko
! BLANSKO 9-9/34
KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY M20I3 15:15:02
Vyhotoví]
Vyhotoveno délkc
Dna
' P přístupem 30.0S.20J3 15:10:44
/
>
;" /
'"I
BD č.p. 160, Brno, Veveří 51/Jna Uhra 2
iiiK'.- ^ i i p ^ . PII/ftHCC U KBI
Vstup restaurace
ť.
Restaurace
Zázemí restaurace
''HA • '
iJ
