Ijëmeente Teyiino'irr Afd.:

Ijëmeente Teyiino'irr Afd.: Gemeente Teylingen T.a.v. dhr. F. Wulp Postbus 149 2215 ZJ Voorhout

nr.:

Ku

Reg. datum:

- Q kpR 201Ü *v«-«. v-ue-t

DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Waldorpstraat 13 G 2521 CA Den Haag Postbus 93059 2509 AB Den Haag 1(070)314 33 25 F (070) 326 28 91 E [email protected] www.dhv.nl

Den Haag, 7 april 2010 ons kenmerk dossier project betreft behandeld door telefoon, e-mail

GO-DH20100004 C8982-01-001 Intensief ruimtegebruik bedrijventerreinen zending definitief rapport Anita Wezeman (070) 314 33 25, [email protected]

Hierbij zenden wij u

in twaalfvoud het rapport Intensief ruimtegebruik Bedrijventerreinen Teylingen.

D D D D B

voor uitvoering ter goedkeuring graag uw oordeel op uw verzoek volgens afspraak

D D D D.

ter informatie dank voor inzage graag retour

Met vriendelijke groet, DHV B.V. Anita Wezeman

DHV B.V. is onderdeel van de DHV Groep, een advies- en ingenieursbureau dat wereldwijd actief is en kantoren heeft in Europa, Afrika, Azië en Noord-Amerika. Het hoofdkantoor is gevestigd in Nederland. Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland nr. 31034767. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Waldorpstraat 13 G 2521 CA Den Haag Postbus 93059 2509 AB Den Haag 1(070)314 33 25 F (070) 326 28 91 [email protected] www.dhv.nl

Gemeente Teylingen T.a.v. dhr. F. Wulp Postbus 149 2215 ZJ Voorhout

Den Haag, 7 april 2010 ons kenmerk dossier project betreft behandeld door telefoon, e-mail

GO-DH20100004 C8982-01-001 Intensief ruimtegebruik bedrijventerreinen zending definitief rapport Anita Wezeman (070) 314 33 25, [email protected]

Hierbij zenden wij u

in twaalfvoud het rapport Intensief ruimtegebruik Bedrijventerreinen Teylingen.

D D D D ■

voor uitvoering ter goedkeuring graag uw oordeel op uw verzoek volgens afspraak

D D D D

ter informatie dank voor inzage graag retour

Met vriendelijke groet, DHV B.V. Anita Wezeman

DHV B.V. is onderdeel van de DHV Groep, een advies- en ingenieursbureau dat wereldwijd actief is en kantoren heeft in Europa, Afrika, Azië en Noord-Amerika. Het hoofdkantoor is gevestigd in Nederland. Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland nr. 31034767. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

Intensief ruimtegebruik Bedrijventerreinen Teylingen

•

gemeente Teylingen DHV, maart 2010

Cateway to solutiom

Intensief ruimtegebruik Bedrijventerreinen Teylingen

dossier: C8982-01-001 registratienummer: WN-ZH20100040 versie : definitief

DHV, maart 2010

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3

INLEIDING EN VRAAGSTELLING Waarom nu intensief ruimtegebruik? Uitgangssituatie Leeswijzer

2 2 2 3

2 2.1 2.2 2.3

THEORIE VAN INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK Wat is intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen? Hoe wordt intensief ruimtegebruik gemeten? Hoe wordt intensief ruimtegebruik toegepast op bedrijventerreinen?

4 4 4 5

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

INSTRUMENTEN VOOR INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK Inleiding De mix: reguleren of stimuleren? Het bestemmingsplan Financiële instrumenten Het stimulerende spoor als eerste aangrijpingspunt

6 6 6 6 7 8

4 4.1 4.2 4.3 4.4

HOE VERDER? Inleiding Inzet voor beleid Aanbevelingen op locatieniveau Tot slot

COLOFON

9 9 9 10 11 12

Bijlage: praktijktoets initiatieven op bestaande bedrijventerreinen

gemeente Teylingen/lrrtensief ruimtegebruik bedrijventerreinen WN-ZH20100040

-1 -

1

INLEIDING EN VRAAGSTELLING

1.1 Waarom nu intensief ruimtegebruik? Het ondenverp intensief ruimtegebruik in Teylingen is mede actueel geworden doordat private partijen recent hun plannen ontvouwden voor functiewijziging (naar wonen en detailhandel) van locaties op de bedrijventerreinen Jagtlust en Veerpolder. De gemeente stelt momenteel een nieuw bestemmingsplan op voor alle bedrijventerreinen in haar gemeente. Dit wordt het antwoord op de plannen van ontwikkelaars en vertaalt de ambities van intensief ruimtegebruik uit de toekomstvisie. Dit onderzoek geeft in eerste instantie een antwoord op de vraag: wat is intensief ruimtegebruik en hoe realiseer je dit op bestaande bedrijventerreinen? Daarbij horen de vragen: welke instrumenten passen daarbij en welke bieden kansen voor Teylingen? Een specifieke deelvraag is tenslotte: hoe kunnen we huidige initiatieven van marktpartijen waarderen op de kansen voor intensief ruimtegebruik? Er bestaan verschillende definities en toepassingen van intensief ruimtegebruik die wij in het volgende hoofdstuk beschrijven. Het gaat in deze studie om ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, waarbij het karakter van het terrein niet verandert en de bestaande functies op het terrein blijven behouden. Dit onderzoek heeft het karakter van een quick scan. Op basis van beschikbare gegevens over het huidige ruimtegebruik en onze bezichtiging van de terreinen is een analyse gemaakt van het ruimtegebruik op de terreinen. Ook zijn bestaande (concrete) plannen van ondernemers en ontwikkelaars meegenomen, voor zover deze bij de gemeente bekend zijn. Er is dus geen uitgebreide inventarisatie van plannen bij ondernemers uitgevoerd. Gebruikmakend van de bestaande plannen en kennis en ervaring op het gebied van intensief ruimtegebruik komen wij tot voorstellen voor beleidsuitgangspunten en bijbehorend instrumentarium waarbij het nieuwe bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen in Teylingen centraal staat.

1.2 Uitgangssituatie In de toekomstvisie 'Vitaal en vernieuwend' geeft de gemeente haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Teylingen. De gemeente maakt zich hierin onder andere sterk voor het accommoderen van expanderende bedrijven binnen haar grenzen. Aangezien er in de komende jaren nauwelijks nog locaties uitgeefbaar zijn binnen de gemeente, vormt het intensiveren van het gebruik van de bestaande ruimte op de bedrijventerreinen een belangrijke uitdaging. Intensief ruimtegebruik is ook een belangrijk uitgangspunt in de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland die de toepasselijke titel 'Meer doen met minder ruimte' draagt. De diverse bedrijventerreinen in Teylingen hebben ieder hun eigen karakteristiek. Er bestaan 4 typen bedrijventerreinen in Teylingen: 1. Hogere Milieu Categorie (AkzoNobel) 2. Regulier "gemengd" 3. Leisure/wellness/recreatie 4. Agrarisch In de tabel op de volgende pagina zijn de belangrijkste gegevens van de bestaande terreinen in Teylingen (groter dan 3 hectare) weergegeven.


-2-

Tabel 1 : gegevens bedrijventerreinen Teylingen (vanaf 3 ha.) Type Bruto Bedrijventerrein terrein

Netto

Milieu-

Uitgeefbaar

cat.

Prijs (€ktP)

1. Industriekade

gemengd

3 ha

3 ha

0

3

n.b.

2. Jagtlust

gemengd

28 ha

23 ha

0

4

n.b.

3. Voorhout

gemengd

6 ha

5 ha

0,6 ha

3

€200-€275

4. Akzo Nobel terrein (Rijksstraatweg)

HMC

18 ha

18 ha

0

5

n.b.

5. Veerpolder

Gemengd

16 ha

13 ha

0

3

n.b.

6. Bedrijventerrein Sassenheim-Zuid

gemengd

19 ha

14 ha

0,8 ha

4

€400

7. De Wetering (Warmond)

gemengd

10 ha

10 ha

0

3

n.b.

8. Agrarisch bedrijventerrein Sassenheim

3 agrarisch 13 ha 11 ha 0 n.b. Bron: Infodesk bedrijventerreinen Zuid-Holland en IBIS, december 2009

Op de bestaande collectieve gemengde bedrijventerreinen in Holland Rijnland was op 1 januari 2008 nog slechts 5 hectare direct uitgeefbaar terrein aanwezig. Voor de komende 20 jaar (tot 2030) is de regionale ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de regio ingeschat op 12 hectare per jaar1. Deze inschatting zal gezien de huidige economische omstandigheden omlaag moeten worden bijgesteld. Voor Teylingen betekent het wel dat op de lange termijn rekening moet worden gehouden met aanhoudende vraag en waarschijnlijk zelfs toename van de vraag naar bedrijventerreinen. Het gemiddelde uitgiftetempo in Teylingen was de afgelopen jaren 1,6 hectare netto per jaar. Op basis van de regionale prognose kan verwacht worden dat de uitgeefbare ruimte op bestaande bedrijventerreinen in Teylingen (1,4 ha op bovenstaande terreinen) binnen enkele jaren zal zijn uitgegeven.2 Deze gegevens onderstrepen de noodzaak om slim met de bestaande ruimte om te gaan.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de theorie van intensief ruimtegebruik beschreven: wat is het, wat voor effect heeft het en hoe kan het worden toegepast? In hoofdstuk 3 worden de instrumenten beschreven die het mogelijk maken om intensief ruimtegebruik te reguleren of stimuleren. In het laatste hoofdstuk worden tenslotte aanbevelingen gedaan over de regulering en stimulering van intensief ruimtegebruik in Teylingen. In de bijlage zijn de lopende initiatieven (eind 2009/begin 2010) beoordeeld op kansen voor intensief ruimtegebruik.

Regionale Bedrijventerreinen Strategie Holland Rijnland, 2009 Hierbij wordt opgemerkt dat ongebruikte kavels, die reeds zijn uitgegeven aan bouwers of ontwikkelaars in afwachting van nieuwe gebruikers, niet in bovenstaande cijfers terugkomen.

2


-3-

THEORIE VAN INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK 2.1

Wat is intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen?

Intensief ruimtegebruik is na de eerste belangstelling zo'n 10 jaar geleden recent opnieuw in de belangstelling gekomen door de aandacht voor herstructurering van bestaande bedrijventerreinen, de vera/achte ruimtevraag van bedrijven voor de komende 10 tot 20 jaar, en de toepassing van de SER-ladder3 waarbij gemeenten eerst de ruimte op bestaande terreinen optimaal moeten benutten alvorens de aanleg van nieuwe terreinen te overwegen. Ook leiden de kosten van herstructurering tot verhoging van de grondprijzen, waardoor intensief ruimtegebruik interessanter wordt. In de private sfeer is er steeds meer aandacht voor de verhoging van de vastgoedwaarde en besparing van energiekosten door intensief ruimtegebruik. Definities van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen In de vakliteratuur bestaan verschillende definities van intensief of meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen: 'intensiever en intelligenter ruimtegebruik van bestaand terrein' (Kamer van Koophandel) 'minimaal ruimtebeslag (m2) per eenheid economische activiteit' (Rijks Universiteit Groningen) meervoudig ruimtegebruik door verhoging van de ruimteproductiviteit, oftewel de toegevoegde waarde per hectare (Sociaal Economische Raad). Deze definities zijn dus gericht op een efficiënter, intensiever, intelligenter en goedkoper gebruik van de ruimte en meer toegevoegde waarde op het terrein. Intensief ruimtegebruik is in eerste instantie niet gericht op het veranderen van de aard van het terrein, bijvoorbeeld naar meer kantorenfuncties of detailhandel. De praktijk leert echter dat door het toevoegen van andersoortige functies wel meer intensivering kan plaatsvinden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een call-center boven een bedrijfspand. Naast deze doelstellingen op terreinniveau kan intensief ruimtegebruik in sommige gevallen leiden tot kostenbesparing voor individuele bedrijven. Deze besparing is mogelijk doordat de bouw-, gronden energiekosten lager zijn indien meerlaags en intensief bouwen wordt toegepast.

2.2

Hoe worcit intensief ruimtegebruik gemeten?

De effecten van intensief ruimtegebruik zijn op verschillende manieren meetbaar. De meest gebruikte maten voor intensief ruimtegebruik zijn het terreinquotiënt, de netto/bruto verhouding en de Floor-space index (FSI): • De floor-space index meet de toename van het bruto vloeroppen/lak. Dit is het totale vloeroppen/lak bedrijfsruimten (bvo) ten opzichte van het totale uitgegeven grondoppervlak van het terrein. • De netto-bruto verhouding meet de toename van de bebouwing. Dit is het bebouwingspercentage per kavel of terrein4. • Het terreinquotiënt meet het gemiddelde ruimtegebmik per werknemer op het terrein. Dit is het gemiddelde bruto terreinoppen/lak per werknemer. Andere maatstaven zijn: • Het percentage uitgeefbaar terrein per bedrijventerrein. Dit is het totale oppervlak uitgeefbare kavels ten opzichte van de totale oppervlakte van het terrein. • De ruimteproductiviteit per terrein. Dit is de gemiddelde toegevoegde waarde van de bedrijven op het bedrijventerrein per hectare. 3

De SER-ladder is ontwikkeld door de Sociaal Economische Raad

4

gemiddeld is dit op bestaande bedrijventerreinen uit de jaren ' 5 0 - 7 0 rond de 7 0 %


-4-

2.3

Hoe wordt intensief ruimtegebruik toegepast op bedrijventerreinen?

De daadwerkelijke toepassing van intensief ruimtegebruik vindt nog maar mondjesmaat plaats, doordat de noodzaak hiertoe vaak niet groot genoeg is. Dit hangt ten eerste af van de schaarste aan nieuwe terreinen in gemeenten die niet mogen of kunnen uitbreiden. Hierdoor is stapeling en uitbreiding op de eigen kavels eerder rendabel dan elders. Echter, door de aanleg van nieuwe terreinen in de afgelopen jaren is de ruimteschaarste en daardoor de noodzaak tot intensief gebruik van de ruimte niet hoog genoeg. Ten tweede is de veroudering van de terreinen bepalend voor de kansen van intensief ruimtegebruik. Door extensief ruimtegebruik op oude terreinen kan de ruimtewinst na herstructurering hoger zijn. Toepassing en effecten van intensief ruimtegebruik De mogelijkheden voor intensivering van bedrijf sgebouwen, kavels en terreinen zijn in onderstaand schema weergegeven. Tabel 2: Toepassing van intensief ruimtegebruik Terreinniveau

Kavel

Gebouw

Horizontale dimensie

• verdichten ■ in gebruik nemen van (om speculatieve redenen) onbenutte kavels ■ benutten milieuzones ■ landschappelijke inpassing ■ f lexibele inf rastructuur ■ bouwen in hoge dichtheid

■

maximaliseren bebouwd oppervlak/schakelen gebouwen ■ bebouwing van verschillende kavels aaneensluiten

■

Verticale dimensie

■

■ vergroten bruto vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak (floor space index) ■ parkeren onder of op het gebouw

■ bovengronds stapelen ■ ondergronds bouwen

Dimensie tijd

■

gebruik maken van 'tweede maaiveld'

meervoudig ruimtegebruik/medegebruik ■ gemengd gebruik functies/ bundelen van functies en voorzieningen

inrichtingsconcepten

■

meervoudig ruimtegebruik/ medegebruik ■ collectief gebruik parkeren, opslag, etc. ■ f lexibele werktijden

In hoeverre bovenstaande toepassingen van intensief ruimtegebruik toepasbaar zijn hangt af van de beschikbare instrumenten, zoals het bestemmingsplan. In het volgende hoof dstuk wordt verder ingegaan op instrumenten waarmee de toepassing van intensief ruimtegebruik kan worden gereguleerd en gestimuleerd.


-5-

INSTRUMENTEN VOOR INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK 3.1

Inleiding

De praktijk leert dat het actief bevorderen van intensief ruimtegebmik op bestaande bedrijventerreinen lastige materie is. Centrale actoren zijn immers de ondernemers en marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers). Deze heeft de gemeente niet aan een touwtje. Daarnaast zijn de gronden m2-prijzen voor commercieel vastgoed van belang. Zolang deze relatief laag zijn is een zuiniger gebruik van de ruimte door middel van intensief bouwen niet noodzakelijk of rendabel. Toch zijn er mogelijkheden. In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste instrumenten en hun knelpunten.

3.2

De mix: reguleren of stimuleren?

Het instrumentarium voor slimmer ruimtegebruik kan worden ingedeeld in regulerende en stimulerende maatregelen/activiteiten waan/an sommige een juridisch karakter hebben en andere een meer financiële of communicatieve insteek hebben. In onderstaand schema is dit weergegeven: Tabel 3: instrumenten voor intensief ruimtegebruik

Reguleren

Stimuleren

Juridisch

bestemmingsplan beeldkwaliteitplan

convenant tussen bedrijven en overheid

Financieel

heffing op leegstaande panden of gronden opkopen van braakliggende gronden

subsidies

Communicatie

3.3

voorlichting aan ondernemers

Het bestemmingsplan

Van alle instrumenten biedt het bestemmingsplan de meeste mogelijkheden voor het regisseren van intensief ruimtegebruik. In dit planfiguur kan onder andere het bouwen in hoge dichtheid, het maximaliseren van het bebouwd oppen/lak en ondergronds en meerlaags bouwen mogelijk worden gemaakt. Ook de wet Grondexploitatie biedt mogelijkheden doordat een exploitant/ontwikkelaar een exploitatievergunning moet aanvragen waarin de gemeente eisen kan neerleggen omtrent de inrichting en betaling van kosten. Doordat Teylingen op dit moment werkt aan een nieuw bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen is het van belang aandacht te hebben voor: Het invoeren van minimale bebouwingspercentages en verhogen van bouwhoogten De voorschriften kunnen leiden tot een kleinere foot-print van de gebouwen en daarmee een betere floor-space index, netto-bruto verhouding en/of terreinquotiënt. Het probleem is echter het parkeren. Parkeren moet op eigen terrein worden ingepast, daarom is parkeren vaak de beperkende factor voor wat haalbaar is qua bebouwing. Bij inpandig/gebouwd parkeren kan het bebouwd


-6-

oppen/lak verder toenemen, dit kan in het bestemmingsplan geregeld / gefaciliteerd worden. Gebouwd parkeren is echter kostbaar waardoor veel bedrijven dit niet kunnen of willen realiseren. Het verruimen van de toegestane functies Een veel voorkomende maatregel is het huidige gebruik te combineren met andere, lees niet-bedrijfsmatige functies. Dit kan gebeuren door de staat van bedrijfsactiviteiten te verruimen. Dit kan bijvoorbeeld zijn ten behoeve van initiatieven voor recreatieve commerciële voorzieningen (zoals indoor-speeltuinen, paintball-hallen etc). Maar het kan ook zijn voor het faciliteren van detailhandel-Zshowroomfuncties. Tenslotte wordt verruiming ook toegestaan ten behoeve van kantoorfuncties. Centraal dient hierbij het stapelen van deze functies te staan. Speciale aandacht: kantoorfuncties Er zijn regelmatig kantooraanvragen op bedrijventerreinen, vooral ook uit economisch oogpunt/gewin (prijs bedrijfsloods versus prijs kantoorruimte is interessant voor ontwikkelaars). Ook al is een bedrijventerrein geen kantorenlocatie, toch is er meer mogelijk op dit gebied. Bijvoorbeeld door in het bestemmingsplan het maximale kantooroppen/lak bij bedrijfsruimte te vergroten en de mogelijkheid te bieden om kantoren en bedrijfsruimte (tijdelijk) los van elkaar te verhuren. Dit biedt bedrijven de mogelijkheid meer op de groei te bouwen. De praktijk leert dat voor bedrijfsfuncties veelal een toegang voor bedrijfsvoertuigen op de begane grond wenselijk is, bijvoorbeeld voor het eenvoudig laden en lossen van materialen. Een kantoorruimte op de verdieping is vaak de enige extra bouwlaag. De vraag is daarmee in hoeverre intensivering met bedrijfsfuncties in de vorm van stapelen een realistisch perspectief is? Andere functies zijn gemakkelijker op de verdiepingen te realiseren, maar los van de vraag of dat wenselijk is op bedrijventerreinen, hebben die sowieso vaak grotere aantallen medewerkers (kantoren) of bezoekers (fitness, lasergamen, etc), waardoor parkeren ook hier de kritische factor vormt. Toch zijn er in Teylingen ook goede voorbeelden te noemen. Zo wordt het kostbare inpandige parkeren toegepast bij onder andere Fitness Centrum Thea Hoogervorst en bij de aanvraag voor de Indoor Speeltuin. Om deze parkeerproblematiek te pareren kan het bestemmingsplan in de voorschriften/planregels het parkeren collectief regelen. Echter, in de praktijk blijken deze parkeerterreinen voor de terreingebruikers niet te voldoen aan hun wensen om zo dicht mogelijk bij de ingang te parkeren. Gewaakt moet worden voor het realiseren van parkeerterreinen die door hun ligging niet of nauwelijks worden gebruikt en vervolgens verloederen. Het beeldkwaliteitplan als richtinggevend kader Waar het bestemmingsplan het verdichten verder niet meer kan reguleren kan het beeldkwaliteitsplan een mogelijke uitkomst bieden. Met name hierin opgenomen uitspraken over bijvoorbeeld hoogte-accenten en eisen aan massa-opbouw kunnen leiden tot betere bouwinitiatieven. Door de voorbeeldwerking met foto's en artist impressions kunnen ondernemers een beter beeld krijgen van de mogelijkheden. Inzet van een slimmere milieuzonering Bij initiatieven voor functiemenging/stapeling in gebieden met veel bestaand vastgoed blijken milieucontouren vaak een belangrijke belemmering. Het beter concentreren/clusteren van milieuhinderlijke bedrijvigheid biedt meer mogelijkheden tot het beter benutten van de overige ruimte. In de praktijk komt hier het probleem van planschade al snel om de hoek kijken. Een betere oplossing is het meer creatief gebmik van bestaande richtlijnen. Naast deskundigheid op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu is ook vooral lef nodig om met partijen te praten over bijstelling van de contouren ten faveure van andere gebruiksmogelijkheden. Stad en milieuwetgeving is in dit kader verder aan het evolueren en biedt wellicht in de toekomst meer mogelijkheden om flexibeler gebruik te maken van de ruimte.

3.4

Financiële instrumenten

De gemeente kan naast de invloed vanuit (nieuwe) regelgeving veel effect bewerkstelligen door in de regio een actief grondbeleid te effectueren. Hoe hoger de grondprijs immers, hoe effectiever van de ruimte gebruik zal


-7-

worden gemaakt. De kansen die hiervoor liggen in de nieuwe bedrijventerreinstrategie van Holland Rijnland zijn groot. Maar ook op lokaal niveau is er meer mogelijk. Zo kan de gemeente en/oor kiezen om een heffing op leegstaande panden of gronden in te stellen. Een andere mogelijkheid is om braakliggende gronden (zogenaamde 'paardenweitjes') aan te kopen en voor intensieve herontwikkeling ter beschikking te stellen.

3.5

Het stimulerende spoor als eerste aangrijpingspunt

Het meeste resultaat valt te bereiken via de meer stimulerende maatregelen. Voorlichting aan ondernemers is in dit kader het belangrijkste instrument. Vooral op het moment dat ondernemers gaan investeren in vastgoed blijkt voorlichting over kostenbesparing effectief. intensiever = duurder? Hoewel de investeringskosten van gestapeld en ondergronds bouwen in het algemeen hoger liggen dan bij conventionele bouw, kan bouwen in hoge dichtheid ook rendementstechnisch interessant zijn. Bijvoorbeeld energetisch (in het geval van ondergronds bouwen). Schaalgrootte is een belangrijke voorwaarde voor het beheersen van kosten bij intensieve bouwvormen. Met name bij grote bedrijfspanden kunnen de investeringskosten beperkt blijven. Voor kleinere hallen zijn maatregelen voor intensief ruimtegebruik per pand weinig zinvol5. Hier moet intensief ruimtegebruik met name in de vorm van verzamelgebouwen of geschakelde gebouwen worden gezocht. Een cruciale rol voor informatieverstrekking richting de ondernemers is voor de afdeling bouw en vergunningen weggelegd. Deze medewerkers zouden goed moeten worden voorgelicht over de principes en (on)mogelijkheden van dergelijke nieuwe bouwvormen. De gemeente kan ook zelf een pilotproject starten en daarmee het fenomeen bekender maken. Ook projectgerichte subsidies en voorlichting hierover zijn effectief om intensief ruimtegebruik te realiseren. Voorlichting en subsidies kunnen goed ondersteund worden met bijvoorbeeld een convenant tussen het georganiseerde bedrijfsleven (inclusief Kamer van Koophandel) en de gemeente. Ook een sterk parkmanagement met als speerpunt meer gedeelde voorzieningen kan hierbij een centrale rol spelen.

5

Uit onderzoek: de kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Inbo BV 2009

gemeente Teytingen/lntensief ruimtegebruik bedrijventerreinen WN-ZH20100040

-8-

HOE VERDER? 4.1

Inleiding

Zoals gezegd is het stimuleren van intensief ruimtegebruik op bestaande terreinen weerbarstige materie. Oplossingen die gevonden worden (bijvoorbeeld combineren met andere functies), hebben direct andere nadelen. Ruimtelijke kwaliteit (beeldkwaliteit, leefbaarheid, uitstraling, etc) staat in Teylingen logischerwijs op de voorgrond, intensivering van het ruimtegebruik komt pas veel verder daarna. Dit roept de vraag op of het probleem wel zo prangend is? Wij adviseren de gemeente daarom om in beeld te (laten) brengen hoe groot het ruimtetekort voor de gemeente en/of regio concreet is, nu en in de toekomst. Daarbij gaat het niet alleen om fictieve rekensommen, maar ook om het in kaart brengen van de daadwerkelijke ruimtevraag (met name de toekomstige behoefte) van ondernemers. Het meest effectieve instrument om zorgvuldig om te gaan met de benutting van de schaarse beschikbare ruimte is een goed geïnformeerde ondernemer. Voor dit laatste is een goed hulpmiddel ontwikkeld door de KvK Oostbrabant6: de ruimteverkenner. Met dit instrument kunnen ondernemers zelf inzicht krijgen in de intensiveringsmogelijkheden en -onmogelijkheden binnen het eigen bedrijfsgebouw, op de bedrijfskavel of op het bedrijventerrein. De lokale ervaringen met het thema zijn soms moeizaam en soms bemoedigend (zie bijlage met praktijktoetsen). Toch is er een aantal kansen die Teylingen kan pakken. Voorwaarde is wel dat deze in een beleidskader worden vastgelegd of anderszins worden verankerd. Onderstaand hebben we de belangrijkste kansen op een rij gezet. Wij sluiten af met een aantal korte aanbevelingen voor de gemeente.

4.2

Inzet voor beleid

Er zijn diverse mogelijkheden die Teylingen kan inzetten om de juiste voonwaarden scheppende sfeer te creëren voor intensief ruimtegebruik. Onderstaand ons advies in deze. Een goed afgestemd grondbeleid Alleen een goed en dus regionaal afgestemd grondbeleid kan uiteindelijk de voorwaarden creëren waardoor intensief ruimtegebruik door de markt wordt opgepakt. Reële huur- en grondprijzen leiden tot slimmer bouwen. De regionale bedrijventerreinstrategie van Holland Rijnland en de inzet van de procesmanager die hierop actueel kan inspelen bieden hier belangrijke mogelijkheden. Actie: met nieuwe procesmanager om de tafel om dit bovenaan de agenda te zetten Flexibel met functies Formules voor vrijetijdsvoorzieningen kunnen een goede plaats krijgen op een bedrijventerrein wanneer er de juiste parkeereisen aan worden gesteld. Hetzelfde geldt voor kantoren. Er is vooral veel mogelijk in het combineren van bedrijfsruimten met semi-zelfstandige kantoorruimte. Een goede kantorenvisie ontbreekt op dit moment in de gemeente Teylingen, maar is wel een eerste vereiste. Actie: laten opstellen van een kantorenvisie Een stimulerend bestemmingsplan met beeldkwaliteitkader Bij de verdere ontwikkeling van het bestemmingsplan verdient het aanbeveling om regels op te nemen die juist uitgaan van minimale bouwhoogten en bebouwingspercentages aanvullend op de maximale waarden. Bij de vrije kavel op Sassenheim-Zuid én bij de bouwmarktlocatie aan de Wasbeekerlaan én bij het nieuwe gebouw op het Greenib-terrein werkt het huidige bestemmingsplan tegen bij het toepassen van intensiever ruimtegebruik. Ook hier blijkt het noodzakelijk om in het bestemmingsplan - waar mogelijk - direct (in plaats van via een ontheffing) een hogere bouwmogelijkheid te faciliteren.

6

www.kvk.nl/ruimteverkenner


-9-

Het nieuwe bestemmingsplan dient te worden aangevuld met een goed uitgewerkt beeldkwaliteitskader (op terreinniveau). In een dergelijk kader kunnen aansprekende voorbeelden worden opgenomen waardoor bedrijven een beeld krijgen hoe intensief ruimtegebruik kan worden gematerialiseerd. Het helpt de gemeente ook om uitgangspunten mee te geven bij het maken van inrichtingsplannen. Dit is bijvoorbeeld nu van toepassing bij de locatie Oosthoutlaan en de locatie Leenen. Actie: opnemen van regels over minimale bouwhoogte en bebouwingspercentage in bestemmingsplan Gericht voorlichten op het juiste moment Centraal staat het voorlichten op momenten waarop ondernemers gaan investeren of wanneer het huurcontract afloopt. Hien/oor is alertheid bij de BedrijfsContactFunctionaris van groot belang, als ook een goede scholing van de medewerkers van bouwzaken. Ook het uitbrengen van een brochure voor nieuwbouw (meerkosten 10% voor meerlagig bouwen = anticiperen op toekomst) zou daarbij van dienst kunnen zijn. Actie: in overleg met georganiseerd bedrijfsleven en Kamer van Koophandel een dergelijke productie overwegen

4.3

Aanbevelingen op locatieniveau

Naast bovengenoemde acties is het nu zaak om op locatieniveau de juiste keuzes te maken Locaties waar intensivering kan worden toegepast, zijn niet vooraf te definiëren. De mogelijkheden voor intensivering zijn per locatie verschillend en hangen af van bijvoorbeeld: de ligging van het terrein en de omgevingskenmerken; de aan de orde zijnde initiatieven op een bedrijventerrein; de financiële situatie van de betreffende ondernemers; de ideologische instelling van de betreffende ondernemers; de beschikbare budgetten bij de gemeente om een actieve aanpak na te streven; etc. Als we het grondgebied van de gemeente Teylingen in ogenschouw nemen kunnen we wel de onderstaande richting aan het ondenwerp "intensivering op bedrijventerreinen" geven. Jagtlust Voor bedrijventerrein Jagtlust geldt dat er meerdere mogelijke ontwikkellocaties zijn. Dit betreft met name gebieden aan de Wasbeekerlaan, zoals de bouwmarktlocatie, de watertorenlocatie en de Unisyslocatie. Wij adviseren voor het bedrijventerrein Jagtlust in het kader van de intensivering van het bedrijventerrein in te zetten op: Unisys-locatie: Overleg en onderzoek om milieuhinder koekfabriek te verminderen of op te heffen, zodat woningbouw mogelijk wordt. DHV heeft de gemeente Zaanstad recent in het kader van het Zaan & IJ project geadviseerd over de geurcontouren van de cacaobedrijven. Geadviseerd is het geurbeleid aan te passen aan de lokale situatie en niet langer uit te gaan van de nationale norm. Watertorenlocatie. Inzetten op collectief gebruik van parkeren, opslag, vergaderzalen etc. Toevoeging van bouwvolume op hoogte, zodat de landmarkfunctie beter benut wordt. Hergebruik bestaande gebouwde ruimte voor meerlaags parkeren. Bouwmarktlocatie: Dit bouwplan is zo ver gevorderd dat het stimuleren van de initiatiefnemer om bijvoorbeeld te intensiveren door meerlaags gebruik weinig kansrijk is. Veerpolder Bedrijventerrein Veerpolder is aangewezen als transformatielocatie voor recreatie en leisure. Wij adviseren hier in te zetten op de transformatieopgave en daarbij te streven naar:

gemeente Teylingen/lntensief ruimtegebruik bedrijventerreinen WN-ZH20100040

-10-

Functiemenging, bijvoorbeeld lichte bedrijvigheid en recreatiefuncties. Overige bedrijventerreinen Enkele overige bedrijventerreinen zijn in verband met het onderwerp intensivering ook interessant. Daarbij gaat het onder andere om bedrijventerrein Voorhout, Sassenheim-Zuid en Rijksstraatweg. Voor deze terreinen adviseren wij in te zetten op: Maximaliseren van het bebouwd oppervlak bijvoorbeeld door gebouwen te schakelen. Stimuleren van meen/oudig ruimtegebruik. Stimuleren van bebouwen leegstaande kavels.

4.4

Tot slot

Tot slot willen we graag meegeven aan de gemeente Teylingen dat deze materie vraagt om een creatieve aanpak en lef. Lef om voor bepaalde initiatieven buiten de stelregels (het 'groene boekje') te treden en in overleg met het betrokken bedrijfsleven en ontwikkelende partijen te durven praten over nieuwe contouren en innovatieve parkeeroplossingen


-11-

COLOFON

Opdrachtgever Project Dossier Auteurs Bijdrage Projectleider Datum Naam/Paraaf

Gemeente Teylingen Intensief ruimtegebruik Teylingen C8982-01-001 Pieter Delleman en Thomas Oostwal Gijs Wanders Pieter Delleman maart 2010

Mu


-12-

BIJLAGE


-1

Intensivering van diverse bedrijfslocaties in Teylingen | Naam locatie

Kartsïïjkïieid voor Intensivering (groot/redelijk/klein)

Nieuw bedrijventerrein Oosthoutlaan (in procedure)

Groot, want bij nieuwe ontwikkeling is goed te sturen op het inrichtingsplan en de bebouwingsgraad.

Bouwmarktlocatie Wasbeekerlaan 59 (in procedure)

Groot, want op een braakliggend terrein waar nieuwbouw gepleegd kan worden, is het makkelijker om rekening te houden met bijvoorbeeld een extra bouwlaag of inpandig parkeren. Redelijk, want het initiatief om functies toe te voegen biedt meerwaarde vanwege de bijzondere locatie langs de snelweg en de hoogte van de bestaande bebouwing.

Watertorenlocatie Wasbeekerlaan 22b (in voorbereiding)

Hoe gaaf gemeente hier mee om? (goed / m a t i g /slecht) Slecht, want er wordt ook een enorm groengebied aan de voorzijde aangelegd, waardoor niet het goede voorbeeld qua intensief ruimtegebruik wordt gegeven. Matig, want de bouwmarkt wil snel open gaan in plaats dat ze zich inspannen voor intensief ruimtegebruik (extra laag erop met procedure valt af tegenover bouwen conform bestemmingsplan). Gemeente zou daar meer in moeten proberen te sturen. Goed, uitbreiding van bestaande bebouwing wordt gefaciliteerd met diverse functies en extra bouwhoogte.

Unisys locatie Wasbeekerlaan 9

Klein, want de huidige bebouwing is t.o.v. de perceelsgrootte al vrij omvangrijk. Hogere hoogte is vanwege woningen eromheen minder wenselijk.

Neutraal, want er is nog geen concreet haalbaar plan en de geurbelemmering door de koekfabriek is groot.

Vrije kavels bedrijventerrein Voorhout Nijverheidsweg (Bouwbedrijf G.J. v.d. Hulst Lisse)

Redelijk, want de kavels zijn nog niet bebouwd (wel voor een enkele al vergunning verleend, maar nog niet gerealiseerd) Groot, want de initiatiefnemer wil graag veel en hoog bouwen, de locatie is er geschikt voor, alleen het bestemmingsplan biedt niet direct die mogelijkheid en dat vindt de initiatiefnemer belangrijk (geen procedure gewenst).

Matig, omdat de gemeente geen middelen heeft om de aannemer te laten bouwen. Via juridische weg zou borging van de realisatietermijn mogelijk afgedwongen moeten worden? Matig, omdat de gemeente de ontwikkelaar onvoldoende overtuigt om een procedure te volgen en teveel in een toetsende rol zit in plaats van in de visie-Zovertuigingsrol om een procedure te volgen.

Vrije kavel bedrijventerrein Sassenheim-Zuid (initiatief BAM) (in voorbereiding)


-2-

Naam locatie, adres (status van plan) Probin Van Dijk, Jagtlustkade 19, extra kantoorruimte aangevraagd (in procedure)

Veerpolder 6a, verzoek om kinderdagverblijf in bestaand gebouw te realiseren (afgewezen)

Locatie Leenen, hoek Warmonderweg - Rijksstraatweg (in voorbereiding) Greenib (in voorbereiding)

Megagarages Veerpolder (in procedure)

Algemeen: kantoren

Kansrtjkheid voor intensivering

(groot /redelijk /klein)

Hoe gaat gemeente hier mee om? Öoftd f matig / slecht)

Groot, want de eigenaar wil extra kantoren bouwen voor verhuur. Vraag is alleen of "kantoren" passen binnen de definitie van intensief ruimteaebruik oo een bedrijventerrein. Gezien de entreefunctie van deze locatie is de kans op medewerking groot. Klein, want het betreft een niet-ambachtelijke en niet-industriële activiteit op een bedrijventerrein. De vraag is dus of dit onder intensivering valt. Het is wel typerend dat vanwege de milieucategorie van omliggende bedrijven dit initiatief moest worden afgewezen, terwijl de gemeente hiermee een voorbeeld had kunnen stellen t.a.v. de wens Veerpolder te transformeren naar leisure en recreatie.

Goed, in overleg met de ondernemer zijn twee scenario's voorgelegd, waaruit de ondernemer kon kiezen. Hij heeft gekozen voor de intensieve variant.

Groot, want hier vindt herontwikkeling van tuinderslocatie plaats. De nieuwe functie omvat kantoren en bedrijfsfuncties. Groot, 1/3e van de locatie ligt immers braak. Maar het initiatief voor een nieuw gebouw is binnen het bestemmingsplan gepast i.p.v. dat er intensiever (hoger) gebouwd is. Goed, want fors bouwvolume en in twee lagen (incl. de verkeersfunctie). Toch ook veel maaiveldparkeren en slechts een matige verbetering van de ontsluiting. - Van Baalbergen (De Clerq) - Probin Van Dijk - Greenib splitsen % bedrijf-kantoor naar locatie ipv gebouw) - Hyundai kantooraanduiding - Woonstichting kantooraand. - Zitman / Boorsma / BAM

Matig, want bij het inrichtingsplan is intensief ruimtegebruik niet als uitgangspunt gehanteerd. Goed, want is regelmatig overleg met de eigenaar van het terrein en er vindt goede afstemming plaats.


Matig, want de regelgeving is weliswaar goed toegepast, maar er is onvoldoende met een creatieve bril naar de situatie gekeken om een statement te kunnen maken of om een vliegwieleffect te creëren voor de totale transformatie.

Goed, want de bouwvergunning is ondanks vele bezwaren doorgezet (kon ook niet anders, aangezien het in het bestemmingsplan paste). Goed, want er wordt één lijn gehanteerd.

-3-

Ijëmeente Teyiino'irr Afd.:

Recommend Documents