Gemeente Den Haag
Ons kenmerk
DSO/2013.1596 RIS 270275
BELEIDSREGEL HAAGSE STARTERSLENING HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Overwegende dat: - krachtens de Haagse Kaderverordening Subsidieverstrekking artikel 2, en de Algemene wet bestuursrecht en artikel 4:23, het college bevoegd is tot verstrekking van Subsidies en Startersleningen; - het gewenst is ter invulling van de beleidsruimte van het college een beleidsregel vast te stellen voor de verstrekking van een Starterslening aan starters op de Haagse woningmarkt; Gelet op: - Artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht en de Haagse Kaderverordening Subsidieverstrekking; - commissiebrief onderhoudslening voor starters (RIS 262620) Besluit: I. II. III.
Vast te stellen de bijgevoegde Beleidsregel Haagse Starterslening. Dat deze Beleidsregel in werking treedt op 1 maart 2014 en van kracht is tot 1 maart 2015. Dat dit besluit wordt gepubliceerd in het gemeenteblad van week 9 van 2014 en met ingang van 27 februari 2014, inclusief toelichting, terug te vinden zal zijn op de site www.denhaag.nl/bestuurlijkestukken, onder risnummer 270275.
Den Haag, 18 februari 2014 Het college van burgemeester en wethouders, de locosecretaris, de burgemeester,
G.J. Boot
Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
J.J. van Aartsen
Telefoon: 14070
Beleidsregel Haagse Starterslening Artikel 1 Begrippen Deze beleidsregel verstaat onder: a) aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze
beleidsregel tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) bestaande woning: is een woning welke al enige tijd is opgeleverd. Tot een bestaande woning wordt
tevens gerekend, een voormalige huurwoning die te koop wordt aangeboden waarbij de koper geen gebruik kan maken van instrumenten zoals genoemd in artikel 5, lid 2. Nieuwbouwwoningen en gemeentelijk kluscomplexen worden niet aangemerkt als bestaande woning. c) casco van de woning: de constructie of de schil van de woning, waaronder met name wordt verstaan:
-
dragende muren, gevels, buiten kozijnen met ramen en deuren dragende constructies in de gevel, voegwerk; balkons en woning scheidende vloerconstructies; dakconstructies, inclusief dakbedekkingen en kapellen; rook- en ventilatiekanalen; riolering en hemelwaterafvoerleidingen; trappenhuizen, incl. brandwerende constructie;
d) college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag; e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage; f) onderhoud:
het onderhoud aan het casco van de woning. Wanneer de starter eigenaar is van een appartement, dan komt ook een deel van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het casco van de VvE voor rekening van de starter; renovatie binnen de woning. Tot onderhoud wordt gerekend alles wat nagelvast of aardvast is verbonden met de woning (de onroerende zaken); Er worden maximale normbedragen gehanteerd voor 2 onderhoudsmaatregelen die binnen de woning voor een lening in aanmerking komen, te weten: - sanitair (badkamer, toilet) tot een bedrag van € 5.000,00; - keuken tot een bedrag van € 7.500,00;
g) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan
aanvrager ten behoeve van de financiering en de aankoop van onderhoud aan zijn eigen woning; h) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken; i) toetsinkomen: voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor
de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn het op de peildatum geldende NHG-norm inkomen. Het gezamenlijk toetsinkomen is maximaal € 43.000,00; j) verbouwingsplan: plan van verbouw met de te nemen onderhoudsmaatregelen en de opgestelde
meerwerklijst voor onderhoud; k) verwervingskosten: de koopsom van de woning + renovatie- en/of onderhoudskosten + vast percentage
bijkomende kosten conform NHG. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze beleidsregel is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen:
a. van een aanvrager evenals een eventuele mede-aanvrager die niet eerder een woning in bezit heeft gehad (artikel 1, sub a); b. van in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde personen; c. waarbij het toetsinkomen van het huishouden van de aanvrager maximaal € 43.000,00 is; d. voor het verwerven van bestaande koopwoningen in Den Haag, waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan € 200.000,00; e. waarvan de hoofdsom van de starterslening niet meer dan 20% van de verwervingskosten bedraagt met een maximum van € 35.000,00 per woning; f. waarvoor geldt dat minimaal 80% van de starterslening wordt ingezet voor onderhoud aan de woning. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Artikel 3 Budget 1. Het college stelt € 3.150.000,00 beschikbaar, mits het Rijk dit budget verdubbelt, ten behoeve van een
pilot voor het toekennen van Startersleningen, waarvoor het maximale bedrag per Starterslening € 35.000,00 bedraagt. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden afgewezen.
Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze beleidsregel is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Den Haag en SVn, zoals deze luidt ten tijde het van kracht worden van deze beleidsregel. Artikel 5 Voorwaarden 1. De Starterslening wordt vastgesteld, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal
20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 35.000,00. De totale verwervingskosten van de woning mogen niet hoger zijn dan € 200.000,00.
2. Een aanvraag Starterslening wordt afgewezen, zonodig op advies van SVn, in geval er sprake is van
stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 3. Minimaal 80% van de Starterslening moet worden ingezet voor onderhoud aan de woning wat moet
blijken uit een verbouwingsplan en opgestelde meerwerklijst voor onderhoud aan de woning. 4. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 5. De eerste hypotheek en de Starterslening mogen bij elkaar opgeteld nooit meer bedragen dan 104% van
de waarde van de woning na verbouw. Vanaf 1 januari 2015 zal deze waarde verder dalen naar 103%. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager welke, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt,
kan bij de gemeente na een check of de aanvrager aan de voorwaarden van de starterslening voldoet, een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. Het is noodzakelijk dat de aanvrager de volgende documenten, naast de door de SVn gevraagde
documenten, als bijlage meestuurt naar de SVn: a. het taxatierapport van de woning met de getaxeerde waarde na verbouw en b. het verbouwingsplan met de opgestelde meerwerklijst voor onderhoud. 3. De documenten genoemd in artikel 6, lid 2 worden meegenomen in de besluitvorming aangaande de
toekenning van een Starterslening. 4. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde
Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 5. De beslissing wordt middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit meegedeeld aan de aanvrager. 6. Een aanvraag voor een Starterslening kan worden ingediend tot 1 maart 2015. Aanvragen die later
binnenkomen bij de SVn worden niet meer in behandeling genomen. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Een aanvraag wordt afgewezen of een toewijzingsbesluit Starterslening wordt ingetrokken, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze beleidsregel gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking wordt de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of
gedeeltelijk teruggevorderd, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze beleidsregel de aanvrager verschoonbaar is, kan er
worden besloten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening’, ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Den Haag en SVn. Artikel 9 Bijzondere hardheid Het college kan, in bijzondere gevallen, een artikel of artikelen van deze subsidieregeling buiten toepassing laten of daarvan afwijken, met uitzondering van de artikelen 1 en 2 voor zover toepassing, gelet op het belang van de aanvrager of subsidieontvanger, leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 10 Slotbepaling Deze beleidsregel kan worden aangehaald als Beleidsregel Haagse Starterslening.
Toelichting Het college heeft afgelopen zomer het besluit genomen om via het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (Svn) leningen voor starters op de Haagse woningmarkt aan te bieden om hun nieuw gekochte woning op te knappen en/of te verbouwen. De verwachting is dat hierdoor meer starters zullen overgaan tot de aankoop van woning. Dit zal een impuls geven aan de Haagse woningmarkt. Tegelijkertijd zal door de verruimde financiële mogelijkheden voor onderhoud ook de kwaliteit van de goedkope koopwoningen in Den Haag toenemen. Dit leidt ook tot meer werk voor lokale aannemers, bouwbedrijven et cetera. Beheer van de starterslening via de SVn Het beheer van de startersleningen gaat via de SVn lopen. De gemeente maakt het bedrag aan leningen dat verstrekt kan worden over aan de SVn. De SVn zal, na een eerste controle door de gemeente, de aanvraag voor een starterslening beoordelen. De SVn doet dit op basis van de hiervoor genoemde gemeentelijke randvoorwaarden. Daarnaast toetst de SVn of de aanvrager financieel draagkrachtig is om de starterslening aan te gaan. De NHG regels en de NIBUD normen vormen de basis voor de draagkrachttoetsing. De gemeentelijke werkzaamheden die verbonden zijn aan de leningen zullen door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling worden uitgevoerd. De contacten met de SVn zullen ook via DSO gaan lopen. Het aanvraagproces en de uitvoering vinden plaats in overeenstemming met de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening van de SVn. Voorwaarden en kenmerken De SVn hanteert een uniforme invulling van een starterslening: de starter betaalt de eerste drie jaar geen aflossing en rente; de looptijd van de lening is maximaal dertig jaar; de rente is na drie jaar marktconform; als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is na drie jaar, betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen; de lening valt onder de voorwaarden van de NHG. Haagse Starterslening wordt ingezet voor onderhoud Bovenop de uniforme voorwaarden van de starterslening wordt er voor de Haagse Starterslening een belangrijke voorwaarde toegevoegd: minimaal 80% van de lening moet worden ingezet voor onderhoud aan de woning. Een starterslening kan slechts worden aangevraagd bij de aankoop van een bestaande woning waarbij de starter onderhoud gaat plegen aan de woning. Het bedrag voor onderhoud wordt middels een bouwdepot beschikbaar gesteld. Bestaande woning Een bestaande woning is een woning welke al enige tijd is opgeleverd. Binnen deze regeling wordt een voormalige huurwoning die te koop wordt aangeboden ook tot een bestaande woning gerekend. Met als voorwaarde dat de koper van deze woning voor de aankoop van de woning geen gebruik mag maken van koopinstrumenten en kortings- en financiële instrumenten zoals genoemd in artikel 5, lid 2. Daarnaast komt een starter die een gemeentelijk kluscomplex betrekt niet in aanmerking voor de Starterslening; gecreëerde woningen in een kluscomplex welke onderdeel uitmaken van project Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO) worden niet aangemerkt als bestaande woningen. Bij het plegen van onderhoud kan de starter ook gebruik maken van de duurzaamheidssubsidies die de gemeente Den Haag aanbiedt. Zo kan de starter onderhoud combineren met het energiezuiniger en duurzamer maken van de woning.
Verwervingskosten De regeling is van toepassing op aanvragen voor het verwerven van bestaande koopwoningen in Den Haag waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan €200.000,00. De hoofdsom van de Starterslening mag niet meer dan 20% van de verwervingskosten bedragen met een maximum van €35.000,00 per woning. De verwervingskosten zijn als volgt opgebouwd: de koopsom van de woning + renovatie- en/of onderhoudskosten + vast percentage bijkomende kosten conform NHG. Het vaste percentage is gesteld op 6% en omvat onder meer de afsluitprovisie en de notariskosten. Pilot van een jaar De gemeente Den Haag stelt € 3.150.000,- beschikbaar aan de SVn voor een pilot van 180 leningen van maximaal € 35.000,-. Het Rijk heeft aangegeven dat zij de gemeentelijke bijdrage voor een starterslening verdubbelt. Hiermee wordt ingezet op een toename van 10% van het aantal verkopen van koopwoningen onder de € 200.000,- ten opzichte van het jaar 2012. (bron: Buurtmonitor Den Haag). In 2012 zijn 1800 woningen onder de € 200.000,- verkocht. Met het verstrekken van deze leningen wordt in Den Haag een impuls gegeven aan de koopwoningenmarkt. Financiën De kosten voor de starterslening worden gedekt uit het ‘Uitvoeringsprogramma Onderhoud en Kwaliteit van de particuliere woningvoorraad 2010-2014 (RIS178632). Dit is in het halfjaarbericht 2013 opgenomen. Zie ook de eerdere commissiebrief (RIS 262620). Communicatie In het voorjaar van 2014 wordt er een startersbeurs georganiseerd waarbij er voorlichting aan starters over de Haagse Starterslening zal plaatsvinden. Tevens zal er een kennisbijeenkomst worden georganiseerd voor makelaars, hypotheekadviseurs en banken in Den Haag. Met de NVM wordt verder overlegd welke rol zij kunnen spelen bij de voorlichting over de Haagse Starterslening.
