Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Studijní obor: Finanční podnikání
HYPOTEČNÍ ÚVĚR Mortgage
Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor PÁNEK
Brno, červen 2006
Autor: Mgr. Petr PISKOVSKÝ
2
3
Jméno a příjmení autora: Název diplomové práce: Název v angličtině: Katedra: Vedoucí diplomové práce: Rok obhajoby:
Petr Piskovský Hypoteční úvěr Mortgage Financí Ing. Dalibor Pánek 2006
Anotace Předmětem diplomové práce „Hypoteční úvěr“ je rozbor charakteristických znaků hypotečních úvěrů. Dále se práce zabývá
úrokovými sazbami a jejich fixací, způsoby
splácení hypotečních úvěrů, jejich výhodami a nevýhodami a formami státní podpory. Samostatná kapitola je věnována hypotečním zástavním listům. Závěrečná část popisuje vývoj hypotečního úvěru v Evropě a v České republice s důrazem na podrobný rozbor českého trhu hypotečních úvěrů v posledních letech.
Annotation The subject of the submitted thesis called „Mortgage“ is analysis of the specifics
of
mortgages. The thesis further deals with interest rates, methods of repayment, advantages and disadvantages of mortgages and forms of state assistance. A separate chapter is dedicated to mortgage bonds. The closing part describes historical development of mortgages in Europe and Czech Republic with focus on development of the Czech mortgage market in recent years.
Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroky z úvěru, fixace úrokové sazby, bonita klienta, splácení úvěru, státní podpora, zajištění úvěru, hypoteční zástavní listy, stavební spoření
Keywords Mortgage loan, loan interests, fixed interest rate, creditworthiness, mortgage loan repayment, state assistance, collateral, mortgage bonds, building saving
4
Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.
V Brně dne 9. června 2006 5
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval panu Ing. Daliboru Pánkovi za odborné rady a připomínky, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce a slečně Michaele Želonkové. 6
Obsah Úvod ...........................................................................................................................................8 1 Hypoteční úvěr jako bankovní obchod ..............................................................................10 1.1 Pasivní bankovní obchody ..........................................................................................10 1.2 Neutrální bankovní obchody.......................................................................................10 1.3 Aktivní bankovní obchody..........................................................................................11 1.4 Úvěrové riziko ................................................................................................................12 1.5 Klasifikace bankovních úvěrů ........................................................................................12 2 Hypoteční úvěr .....................................................................................................................14 2.1 Členění hypotečních úvěrů .............................................................................................14 2.2 Úroky z hypotečních úvěrů.............................................................................................16 2.3 Fixace úrokové sazby......................................................................................................17 2.4 Zjišťování bonity klienta.................................................................................................19 2.5 Čerpání úvěru..................................................................................................................20 2.6 Splácení hypotečního úvěru............................................................................................20 2.7 Zajištění hypotečního úvěru - zástavní právo a další formy zajištění.............................22 2.7.1 Zástavní právo..........................................................................................................22 2.7.2 Další nástroje zajištění .............................................................................................24 2.8 Státní podpora .................................................................................................................24 2.8.1 Státní podpora hypotečního úvěrování formou příspěvků k úrokům ......................24 2.8.2 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka ..................................................................26 2.9 Hypoteční zástavní listy..................................................................................................27 2.10 Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření – výhody a nevýhody....................34 3 Vývoj českého hypotečního trhu v grafech a číslech ........................................................38 3.1 Fincentrum Hypoindex ...................................................................................................43 3.2 Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006 ......................................................................................................................................44 3.3 Nabídka hypotečních produktů v Hypoteční bance, a. s. (květen 2006) .......................50 3.3.1 Koupě nemovitosti...................................................................................................51 3.3.2 Stavba nebo rekonstrukce nemovitosti ....................................................................53 3.3.3 Refinancování úvěru nebo půjčky ...........................................................................54 3.3.4 Americká hypotéka ..................................................................................................55 4 Vznik a vývoj hypoték, hypotečních úvěrů a hypotečních zástavních listů ...................56 4.1 Počátky hypotečních úvěrů.............................................................................................56 4.2 Vývoj hypotečních úvěrů v Rakousku - Uhersku do roku 1918.....................................58 4.3 Hypoteční úvěry v meziválečném Československu........................................................59 4.4 Vývoj hypotečního bankovnictví po 2. světové válce ....................................................61 4.5 Právní úprava hypotečního úvěru u nás v letech 1989 - 2004 ........................................61 3.6 Český trh hypotečních úvěrů po roce 1989 ....................................................................64 Závěr ........................................................................................................................................68 Seznam tabulek, grafů a příloh .............................................................................................70 Seznam použité literatury ......................................................................................................71
7
Úvod Pojem „hypoteční úvěr“ je do značné míry spjat s otázkou bydlení, které je základní potřebou každého člověka. To platí především pro ekonomiky, které nebyly příliš dlouho deformovány totalitními režimy a kde byla zachována přirozená vývojová kontinuita bankovních produktů, nabízených v souladu s vývojem společnosti. V České republice došlo během 2. světové války a následné komunistické totality k faktickému zániku hypotečních úvěrů na pět desetiletí.
Po roce 1989 se započala renesance hypotečního bankovnictví. Nově vznikající trh hypotečních produktů byl ovlivněn mnoha faktory. Jednak zde přetrvávala značná nedůvěra vůči „novému“ a ve zdejších podmínkách neověřenému způsobu financování, dále výše úrokových sazeb činila zpočátku hypotéku pro většinu klientů nedostupnou a to i přes původně nemalou poskytovanou státní podporu. Nezanedbatelný vliv na vývoj hypotečních úvěrů měl i stále značně deformovaný trh s byty, kde celkové odstranění regulovaných nájmů na straně jedné a konsolidace tzv. tržních (a v některých lokalitách neúměrně vysokých) nájmů na straně druhé, je i dnes stále v nedohlednu. Právě u těchto vyšších nájmů může nastat situace, kdy hypoteční splátka je stejná nebo nižší, než měsíční úhrada za bydlení.
V posledních letech se podmínky poskytování hypotečních úvěrů na bydlení sbližují se standardem Evropské unie. Současně příznivý ekonomický vývoj vede ke zvýšení disponibilních příjmů nezanedbatelné části obyvatelstva a tedy k jeho výraznější orientaci na tradiční bankovní produkty vyspělých ekonomik, ke kterým hypoteční úvěr nepochybně patří. V důsledku toho lze u nás právem hovořit o skutečném „boomu“ hypotečních úvěrů.
Tato práce se snaží analyzovat jak současné trendy v hypotečním bankovnictví, tak i historii hypotečních úvěrů u nás a v Evropě. V prvním oddíle je vymezeno místo hypotečního úvěru v soustavě bankovních obchodů. Další část práce se zabývá charakteristickými znaky hypotečních úvěrů. Popsána je mimo jiné problematika typologie hypotečních úvěrů, jejich splácení, čerpání, úrokových sazeb a zajištění zástavním právem a dalšími instrumenty. Podrobněji jsou zpracovány hypoteční zástavní listy a jejich význam pro hypoteční úvěrování. Stručně je zpracována i problematika stavebního spoření a následně je provedeno jeho srovnání s hypotečním úvěrem.
8
Třetí
(praktickou) část tvoří soubor tabulek a grafů, podrobně zachycujících rozličné
parametry českého trhu hypotečních úvěrů v posledních letech. Součástí je i přehled základních hypotečních produktů, nabízených v České republice v květnu 2006. Závěr práce je věnován vývoji institutu hypotečního úvěru na našem území od poloviny 18. století až do současnosti. Zvláštní pozornost je věnována zejména vývoji relevantní legislativy po roce 1989.
9
1 Hypoteční úvěr jako bankovní obchod Finanční vztahy bank a ostatních nebankovních subjektů se realizují na finančních trzích jako (bankovní) obchody s bankovními produkty. Bankovní obchody se člení na:
přímé a nepřímé
promptní a termínované
podle odrazu v bilanci banky na aktivní, pasivní, neutrální (indiferentní) a obchody na vlastní účet (tvorba bankovního portfolia)
Uvedené klasické rozlišení bankovních obchodů není ovšem zcela přesné, existují bankovní obchody, které se mohou objevit jak v aktivech tak v pasivech nebo zároveň v rozvaze i v podrozvaze (např. deriváty) a otázka, na které straně rozvahy se příslušný obchod objeví v účetnictví, není často pro banku rozhodující. Navíc se toto rozlišení používá v jiném významu v souvislosti s produkty elektronického bankovnictví. Proto se dnes častěji užívá členění bankovních obchodů (produktů) podle jejich funkcí. Tato práce bude s výše uvedenými výhradami a v souladu se zadáním, dělení na aktivní, pasivní a indiferentní obchody využívat.
1.1 Pasivní bankovní obchody Pasivní bankovní obchody se odrážejí v pasivech obchodních bank. Jedná se zejména o obchody, kterými banka získává cizí kapitál. Banka je v postavení dlužníka a vznikají jí závazky.
1.2 Neutrální bankovní obchody Neutrální bankovní obchody představují poměrně různorodou skupinu obchodů, které se neprojevují v rozvaze banky. Můžeme je rozdělit na:
bankovní služby (např. zprostředkování platebního styku , realizace emise cenných papírů pro klienta, poskytování informací)
budoucí pohledávky a závazky (např. poskytnuté záruky, které jsou vykazovány v podrozvaze, forfaiting) 10
1.3 Aktivní bankovní obchody Aktivní bankovní obchody se odrážejí v aktivech banky. Banka vystupuje v postavení věřitele. Vznikají jí pohledávky za dlužníky nebo různá vlastnická práva. Vytváří tak skupiny základních aktiv, která se člení podle klesající likvidity na:
primární rezervy (aktiva) – jsou nejlikvidnější částí aktiv banky. Jedná se zejména o pokladní hotovost, vklady u centrální banky a vklady u ostatních bank. Banka tvoří primární rezervy ze zákona1 (povinné minimální rezervy) a další primární rezervy dle vlastního uvážení. V zájmu rentability je snahou bank držet primární rezervy v nejnižším možném objemu, neboť nepřinášejí žádné nebo jen minimální výnosy.
sekundární rezervy (aktiva) – posilují bankovní likviditu, pomáhají překonat negativní sezónní, cyklické a nečekané vlivy, nejsou určeny zákonem a jejich výše a struktura je vnitřní záležitostí každé banky. Jejich základní vlastností musí být možnost změny na hotovost v minimálním čase a s minimálními náklady. Patří sem krátkodobé likvidní cenné papíry - pokladniční poukázky, směnky a cenné papíry komerčních subjektů.
úvěry a půjčky – méně likvidní a rizikovější aktiva, která jsou však vysoce rentabilní a produkují podstatnou část bankovních výnosů. Rozlišujeme úvěry klientům a úvěry jiným bankám včetně centrální banky.
investice – po uspokojení poptávky po úvěru jsou další disponibilní peněžní zdroje banky uloženy do cenných papírů, které mají dlouhodobější charakter, než sekundární aktiva – akcií, dluhopisů
Banka nemá při nabývání aktiv zcela volnou ruku, musí dodržovat pravidla kapitálové přiměřenosti a úvěrové angažovanosti stanovená centrální bankou2.
1
Konkrétně v ČR každá banka (včetně stavebních spořitelen) a pobočka zahraniční banky, která má v ČR bankovní licenci nebo se rozhodne v ČR podnikat na základě tzv. "jednotné licence", je povinna držet na svém účtu u ČNB určitý předem stanovený objem likvidních prostředků, tzv. povinné minimální rezervy (PMR). Předepsaný objem PMR je stanoven na 2 % ze základny pro výpočet PMR. S platností od 12.7.2001 je touto základnou objem primárních závazků dané banky (tj. vklady klientů, úvěry přijaté od klientů, emitované neobchodovatelné cenné papíry v držení nebankovních subjektů, emitované ostatní dluhové cenné papíry v držení nebankovních subjektů), jejichž splatnost nepřevyšuje 2 roky. PMR jsou úročeny sazbou ČNB pro 2T repo operace. 2 ČNB v souladu s požadavky BASLE I stanovuje kapitálovou přiměřenost ve výši minimálně 8%. Způsob výpočtu je následující: kp = (tier1 + tier2 – O + tier3 využitý) / (A + B) * 8% kp…kapitálová přiměřenost tier1…splacené základní jmění zapsané v obchodním rejstříku, splacené emisní ážio, zákonné rezervní fondy a ostatní rezervní fondy vytvořené ze zisku po zdanění
11
1.4 Úvěrové riziko Úvěrové produkty bank představují u univerzálních bank obvykle podstatnou část aktiv. Z toho je zřejmý význam podílu těchto produktů na výnosech banky. Na druhé straně úvěrové riziko (riziko, že dlužník nedostojí svým závazkům podle podmínek smlouvy), které je s nimi neodmyslitelně spjato, je hlavním rizikem bankovního podnikání a jeho nezvládnutí bylo v minulých letech nejčastějším důvodem ukončení činnosti řady bank nejen v ČR. Proto se banky i legislativa v posledních letech aktivně zabývaly vytvořením efektivního systému řízení úvěrového rizika. Ten je na všech úrovních založen na stanovení limitů, které v podstatě určují míru rizika, jež je pro banku akceptovatelná. Existuje celá řada chyb (faktorů), které přispívají ke zvýšení úvěrového rizika:
banka není technicky ani personálně připravena na poskytování určitého druhu úvěrů nebo na poskytování úvěrů určité skupině klientů
příliš velká koncentrace úvěrů do určitého odvětví popř. určité skupině klientů
poskytování úvěrů začínajícím podnikatelským subjektům
poskytování úvěrů zadluženým podnikatelským subjektům
špatně definované zásady úvěrování
nedostatečný systém hodnocení a sledování jednotlivých úvěrů i úvěrového portfolia jako celku
podcenění důležitosti pečlivého zpracování veškerých smluvních dokumentů a kontroly prostředků zajišťujících úvěr, poskytování nedostatečně zajištěných úvěrů
ignorování významu finanční analýzy dlužníka (analýza rozvahy, výkazu zisku a ztrát a výkazu cash-flow dlužníka)
využívání zastaralých poznatků a metod řízení úvěrového rizika
1.5 Klasifikace bankovních úvěrů Systematizace úvěrů je nepřehledná, existuje celá řada kritérií, podle kterých je možno úvěry dělit:
tier2…rezervy na krytí obecných rizik až do výše 1,25% rizikově vážených aktiv bankovního portfolia, podřízený dluh A max. do výše 50% tier1 tier3…podřízený druh B O…odčitatelné položky A, B…kapitálové požadavky k úvěrovému a tržnímu riziku
12
podle příjemce úvěru na úvěry poskytované státu, veřejnoprávním subjektům, podnikatelům (komerční úvěry) a fyzickým osobám (spotřební úvěry)
podle splatnosti na úvěry krátkodobé (doba splatnosti do jednoho roku), střednědobé (doba splatnosti do pěti let) a dlouhodobé (doba splatnosti nad pět let)
podle zajištění na úvěry nezajištěné a zajištěné (zajištění může mít formu zástavního práva k movitým věcem, nemovitým věcem, pohledávce, cenným papírům, ručení, bankovní záruky nebo směnky). Z konkrétní formy zajištění může potom vyplývat i specifická forma úvěru.
podle účelu použití na úvěry vázané (mohou být použity pouze na ve smlouvě vymezený účel) a volné
podle měny, v níž jsou poskytnuty, na úvěry korunové a úvěry v cizí měně
podle povahy úvěrování na úvěry jednorázové a opakované (revolvingové nebo kontokorentní)
13
2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je podle obecně platné definice půjčka zajištěná zástavním právem k nemovitosti. Patří k nejstarším typům úvěrů a je dnes prakticky všude na světě nejvýznamnější formou financování investic do bydlení. Od klasických úvěrů se liší především svým zajištěním zástavním právem, nižším úročením a dlouhodobostí. Z té vyplývá i potřeba získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, a to přednostně vydáváním zvláštních druhů dluhopisů – hypotečních zástavních listů. Specifické rysy hypotečních úvěrů vedly i k vytvoření zvláštních technik jejich poskytování a splácení.
Poměrně nízké úročení hypotečních úvěrů pramení mimo jiné z jejich relativně nízké rizikovosti. Nemovitosti jsou jednou z nejkvalitnějších záruk, které mohou jednotlivci bance poskytnout. Mají stabilní hodnotu, která může dokonce růst. Představují také obvykle nejcennější část majetku, což přispívá ke zvýšení odpovědnosti dlužníků a posiluje jejich snahu o splnění závazků vůči hypoteční bance.
Pokud mluvíme o poskytování úvěrů, jde vždy o aktivní úvěrové obchody banky, které zvyšují pohledávky za dlužníky a projeví se tak u bank zvýšením aktiv. Hypoteční banky se zde vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele.
2.1 Členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze členit podle celé řady různých kritérií. Dle účelu využití úvěru rozlišujeme:
neúčelové hypoteční úvěry (tzv. americká hypotéka)
účelové hypoteční úvěry
Neúčelový hypoteční úvěr nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na předem stanovené účely. Většinou se jedná o omezení využití úvěru pouze na investice do nemovitostí
14
Pro oba typy společný je způsob zajištění úvěru vkladem zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí – tzv. hypotékou3. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě nesplnění závazků dlužníkem.
Dle způsobu splácení členíme úvěry na:
úvěry s anuitním splácením - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky
úvěry s progresivním splácením - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují
úvěry s degresivním splácením - klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje
Podle toho, kdo o úvěr žádá (komu je poskytován) rozlišujeme hypoteční úvěry poskytnuté:
fyzickým osobám
právnickým osobám
obcím a městům
podnikatelům
Dle kritéria doby splatnosti dělíme hypoteční úvěry na:
krátkodobé (1-5 let)
střednědobé (5-15let)
dlouhodobé (nad 15 let)
Propojení hypotečního úvěru s nemovitostmi umožňuje dlouhou dobu splatnosti. Doba splatnosti se proto obvykle pohybuje mezi 5–30 roky. Doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud délka splácení 3
Hypotéka je z ryze právního hlediska zástavní právo k nemovitosti, a nejedná se tedy o nemovitost samotnou a už vůbec ne o hypoteční úvěr (nýbrž pouze o podmínku, jejíž splnění je nutné pro jeho vznik). Přesto je toto označení hypotečního úvěru v současnosti akceptováno jak širokou veřejností tak samotnými hypotečními bankami. S uvedenými výhradami je z důvodu snahy vyhnout se neustálému opakování slov pro hypoteční úvěr používáno označení hypotéka i na některých místech této práce.
15
zasahuje do důchodového věku,
je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího)
spoludlužníka. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti.
Dále je možné hypoteční úvěry rozlišit např. podle výše částky, kterou může klient od banky získat. Je zřejmé, že maximem může být hodnota, resp. cena nemovitosti či nemovitostí, které slouží jako zástava. Základní pravidlo pro výši hypotečních úvěru zní: výše hypotečního úvěru je menší než cena obvyklá zastavené nemovitosti. Banky kromě toho stanovují maximální částku , kterou jsou ochotny poskytnout jako hypoteční úvěr.
Relativně bezpečná výše krytí hypotečních úvěrů se pohybuje mezi 60 až 80% obvyklé tržní ceny zastavených nemovitostí Česká právní úprava limituje maximální výši úvěru ve vztahu k hodnotě nemovitosti nepřímo stanovením maximální přípustné výše pohledávek sloužících k řádnému krytí závazků z HZL ve výši 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky.
2.2 Úroky z hypotečních úvěrů Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich financování – HZL. Pro hypoteční banku, která při vydávání HZL stojí vůči klientům v pozici dlužníka,představují úroky z HZL náklad, který musí uhradit ze svých výnosů. A těmi jsou právě hlavně úroky z hypotečních úvěrů. Jednoduchý vzorec výpočet pro úroků z hypotečních úvěrů je:
úroky z hypotečních úvěrů = úroky z HZL + bankovní marže
Bankovní marže je relativně stabilní částí ceny (úroků) hypotečních úvěrů, naopak úroky z HZL mohou vykazovat značnou dynamiku formovanou aktuálním vývojem
poptávky a
nabídky na finančních trzích. Fixací úroků z daných emisí HZL na určité období si hypoteční banky vytvářejí relativně stabilní podmínky pro stanovení optimálních úroků z hypotečních úvěrů na stejné období.
16
Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá, v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Nejčastěji se používá kombinace obou výše uvedených způsobů (tzv. fixace) - pevná sazba vždy pro určitý počet let a možnost změny sazby bankou vždy na konci tohoto období.
Pro dlužníka je nejvýhodnější úvěr se splatností mezi 10 a 20 lety. U krátkodobých hypoték sice úroky představují při nízkých úrokových sazbách pouze zlomek vypůjčené částky, zato jsou vyžadovány vysoké měsíční splátky, které jsou pro většinu klientů neúnosné. Hypoteční úvěry s dobou splatností mezi deseti až dvaceti lety se vyznačují podstatně nižší měsíční splátkou ve srovnání s pětiletými úvěry, přičemž celkově zaplacené úroky se stále ještě pohybují v přijatelných mezích. Pokud jde o hypoteční úvěr s dobou splatnosti nad 20 let, klesá výše měsíční splátky již jen pomalu, zato však zbytečně roste částka zaplacená na úrocích.
2.3 Fixace úrokové sazby Úroková sazba hypotéky zůstane v nezměněné výši pouze po sjednanou dobu fixace. Poté banka stanoví sazbu novou. Klient tedy vždy stojí před rozhodnutím, zvolit si takovou délku doby fixace, která bude nejlépe vyhovovat jeho konkrétní situaci. Delší fixace znamená větší jistotu v tom, že výše úrokové sazby zůstane nezměněna po několik let. Zároveň je však třeba počítat s vyššími úroky.
Řešení otázky, kterou fixaci zvolit, je do značné míry individuální a závisí na:
konkrétní výši fixované sazby
možnosti případné mimořádné splátky (u neúčelových úvěrů jsou banky povinny umožnit mimořádnou splátku kdykoliv a bez sankčních poplatků)
délce čerpání úvěru
předpokládaném pohybu makroekonomických ukazatelů, zejména úrokových sazeb
očekávaném vývoji příjmů klienta v budoucnu
Pro ty, kteří nepředpokládají, že budou mít v dohledné době prostředky na případnou mimořádnou splátku, je vhodná pětiletá fixace. Naopak klientům, kteří s jistotou vědí, že v krátké době budou mít mimořádné příjmy, se hodí roční fixace. V každém případě je volba délky fixace i přes veškerou opatrnost do jisté míry sázkou do loterie. 17
V praxi se nejčastěji sjednávají hypotéky s pětiletou fixací, oblíbené jsou i fixace kratší. K růstu počtu kratších fixací přispěla i skutečnost, že banky spojují svoje nejvýhodnější úrokové sazby s jednoletou fixací a jsou to právě tyto sazby, které jsou nejčastěji veřejnosti prezentovány v rámci snahy získat co nejvíce klientů. Četnost výskytu jednotlivých fixací ukazuje následující graf:
Graf 1: Oblíbenost jednotlivých variant fixace úrokových sazeb Fixace
ostatní; 6,95% 10 let; 0,48% 1 rok; 27,06%
5 let; 38,69%
3 roky; 26,83%
Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů ze stránek http://fincentrum.idnes.cz 2006
Před koncem fixační doby banka klientovi stanoví novou výši úrokové sazby, kterou se bude jeho úvěr úročit v dalším (stejně dlouhém) období. Nové sazby se odvíjí od aktuálních tržních úrokových sazeb. Také se bere v úvahu, zda klient řádně splácí. Banky se pochopitelně více soustřeďují na získávání nových klientů, než na péči o „své jisté“. Proto se může stát, že banka stanoví stávajícímu klientovi méně výhodnou sazbu, případně nová splátka úvěru bude finančně neúnosná. Řešení jsou následující:
v okamžiku, kdy skončí doba fixace úrokové sazby má možnost hypotéku předčasně splatit, ať již celou, nebo její část. Je to jediný okamžik, kdy ho to ani v případě „účelového“ úvěru nebude stát žádné sankční poplatky.
18
může se snažit s bankou dohodnout. Banka má většinou zájem na nalezení kompromisního řešení (snížení úrokové sazby, prodloužení doby splatnosti), protože prodlení klienta, vedoucí případně až k nutnosti uspokojit pohledávku výtěžkem z prodeje zastavené nemovitosti představuje pro banku vždy nemalé časové i finanční náklady. Možné (a v cizině často využívané) je i refinancování hypotéky jiným úvěrem.
2.4 Zjišťování bonity klienta Nezbytnou podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání žadatele, že je schopen případný úvěr ze svých příjmů řádně splácet. Základním používaným ukazatelem je poměr čistých měsíčních (ročních) příjmů k měsíčním (ročním) splátkám úvěru. Zkušenosti z praxe ukazují, že pokud splátky hypotečního úvěru (popř. dalších úvěrů) přesahují v součtu 1/3 čistých příjmů, dostane se klient dříve či později do finančních problémů. Banka proto v průběhu procesu uzavírání smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru k zjištění finanční situace klienta a jeho důvěryhodnosti vyžaduje množství různých dokumentů a potvrzení. Jedná se zejména následující doklady4:
návrh na uzavření smlouvy o úvěru (neboli žádost o úvěr) včetně údajů o příjmech a výdajích domácnosti (úvěrové smlouvy, ručitelské závazky atd.)
potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele nebo daňové přiznání s razítkem finančního úřadu5 žadatele o hypotéku, případně spoludlužníků či ručitelů. Pokud má klient i jiné pravidelné příjmy, může je doložit a zvýšit si tím svoji bonitu.
podklady k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo – originál aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník i to, zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno
ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, který spolupracuje s bankou (banka tuto cenu pro potřeby poskytnutí hypotečního úvěru dále upřesňuje v souladu s pravidly danými zákonem 190/2004 Sb., o dluhopisech)
Dále:
4 5
Zpracováno na základě aktuálních informací z webových stránek Hypoteční banky, a. s. S výjimkou tzv. hypotéky bez doložení příjmů, kde stačí čestné prohlášení o pravidelné výši příjmů.
19
při koupi nemovitosti – smlouva nebo její návrh či smlouva o smlouvě budoucí
u koupě stavebního pozemku – doložení, že pozemek je určen k zastavění (pravomocné stavební povolení, územní rozhodnutí)
v případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod. projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případné smlouvy s dodavateli
u koupě družstevního podílu – smlouva o převodu členských práv a povinností, doklad o členství převodce v bytovém družstvu (např. potvrzení o členství, list vlastnictví předmětné nemovitosti)
při úhradě členského podílu – kupní smlouva uzavřená s bytovým družstvem a prodávajícím, list vlastnictví, kopie výpisu z obchodního rejstříku bytového družstva, výzva bytového družstva k úhradě členského podílu
2.5 Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru se provádí zásadně bezhotovostně, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet určený klientem, při účelovém úvěru klient nedostává peníze předem, ale jsou mu vyplaceny při předložení dodavatelských faktur, kupní smlouvy apod.
Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo neúčelovém úvěru) nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Pravidlem je, že po dobu čerpání se platí jen úroky (z té části úvěru, která již byla čerpána) a teprve následně začíná splácet i jistina.
2.6 Splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je možno splatit jednorázově nebo postupně. Jednorázové splácení se používá jen ve specifických případech. Obvykle se jedná o kombinaci hypotečního úvěru s životním pojištěním nebo se stavebním spořením. V tomto případě dlužník po dobu splatnosti hypotečního úvěru splácí pouze úroky z úvěru a vedle toho si vytváří fondy (stavební spoření, životní pojištění). Z takto vytvořených fondů pak dlužník hypoteční úvěr (nebo jeho část)jednorázově splatí.
20
Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník splácet i jistinu.
Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitním způsobem, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To platí pouze v případě, že se nezmění úroková sazba. V praxi však k takové změně dochází po každém skončení doby fixace. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost. Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno první složka znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v průběhu splácení mění. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové splátky, pak se jeho podíl postupně neustále snižuje.
V některých případech je možné i jiné splácení než splácení anuitními splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení - velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní).
Při degresivním způsobu splácení je sjednána konstantní (roční, čtvrtletní, měsíční) částka, která představuje úmor úvěru. Zároveň s pevně stanovenou splátkou úmoru platí dlužník úroky. Ty se v čase mění – postupně klesají podle toho, jak klesá výše jistiny. Díky poklesům výše úroků dostávají splátky klesající charakter. Tento způsob splácení je vhodný zejména u úvěrů podnikatelského charakteru, tedy v případech, kdy úroky mohou být zahrnuty do nákladů.
Progresivní splácení je založeno na tom, že dlužník hradí v každé splátce rostoucí úmor (zvyšuje se např. každé splátkové období o určitou konstantní částku nebo procento z výše úvěru) a tím dochází k postupnému poklesu částky úroku. Užívání metody progresivního splácení není příliš časté.
Splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich se provádí obvykle v pravidelných termínech. Za základní období je považován jeden rok. Často se volí kratší periody - čtvrtletní nebo i měsíční (dochází k rychlejšímu poklesu jistiny a snižuje se základ pro výpočet úroku). Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 21
321/2001 Sb.), lze učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru
kdykoliv a bez
sankčních poplatků.
2.7 Zajištění hypotečního úvěru - zástavní právo a další formy zajištění 2.7.1 Zástavní právo Nezbytnou podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru bankou je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti.
Právní úpravu zástavního práva nalezneme převážně v Občanském zákoníku (§152 -174). Podle poněkud složitě formulované definice v §152 zástavní právo slouží k zajištění pohledávky (včetně příslušenství) s tím, že v případě prodlení dlužníka s plněním jeho závazku se může zástavní věřitel domáhat uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Případné přebývající peníze dostane zpátky dlužník. Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení právě zástavní právo k nemovitostem.
Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán jako účelový) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí) nemovitosti (hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový) a musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví hypoteční banka. Ta je povinna upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, přičemž musí respektovat následující zásady :
Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním:
trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti,
výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,
práv a závad s nemovitostí spojených
místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.
Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle těchto zásad nesmí převyšovat 22
jejich cenu obvyklou.
Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu s výjimkou6:
zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou
zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr na družstevní bytovou výstavbu
ovšem pouze za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V těchto případech lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo pohledávkou z úvěru poskytnutého na družstevní bytovou výstavbu.
Zástavní právo k nemovitým věcem vzniká nejčastěji vkladem do katastru nemovitostí. U nemovitostí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká zástavní právo zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky.
Pokud by zastavená nemovitost byla převedena za trvání zástavního práva na někoho jiného, přechází postavení zástavního dlužníka na nového vlastníka. Netýká se to ovšem dluhu k jehož zajištění byla hypotéka zřízena. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr.
Pokud je splacen dluh zajištěný zástavním právem a má tedy dojít k výmazu zástavního práva, které zajišťovalo smlouvu o půjčce, dlužník si musí nechat vystavit kvitanci. Jedná se o dokument s úředně ověřeným podpisem, kterým banka deklaruje zánik pohledávky vůči
6
§30 odst. 2 zákona 190/2004 Sb., o dluhopisech. Znění §30 zřejmě bance výslovně nezakazuje přijmout jako zástavu nemovitost, na které vázne zástavní právo třetí osoby, které je (bude) ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru, ale tuto pohledávku by banka nemohla použít k řádnému krytí HZL.
23
dlužníkovi. Katastrální úřad je povinen provést výmaz zástavního práva z listu vlastnictví zástavce záznamem v pořádkové lhůtě 30 dní ode dne doručení žádosti.
Klasický postup zástavního věřitele v případě neplnění dlužníka spočívá v žalobě proti dlužníkovi na splnění závazku a následně v návrhu na výkon rozhodnutí zpeněžením zástavy na základě vykonatelného rozsudku (exekučního titulu).
2.7.2 Další nástroje zajištění Představují možnosti banky, jak zesílit zajištění poskytovaného úvěru a zlepšit si tak svoji pozici. Jsou to např.:
pojištění zastavované nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky
uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky
spoludlužníci či ručitelé v případě zvýšeného nebezpečí vzniku situace, kdy klient nebude schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta). Ručení je písemný závazek ručitele, že uspokojí pohledávku věřitele (banky) vůči dlužníkovi (klientovi), pokud dlužník (klient) neuhradí svůj závazek v přiměřené době poté, co k tomu byl věřitelem (bankou) vyzván. Oproti tomu spoludlužníci jsou zavázáni společně a nerozdílně a věřitel (banka) má právo požadovat úhradu celého závazku na kterémkoliv z nich. Spoludlužník má tak oproti věřiteli horší postavení.
vystavení směnky vlastní dlužníkem
zřízení zástavního práva ke věcem movitým, k pohledávkám nebo cenným papírům
2.8 Státní podpora 2.8.1 Státní podpora hypotečního úvěrování formou příspěvků k úrokům Státní podpora hypotečního úvěrování formou příspěvků k úrokům byla vedena snahou stimulovat bytovou výstavbu, zmírnit dopad vysokých úrokových sazeb na klienty a motivovat je tak k aktivnímu řešení jejich problémů s bydlením. V dnešní době, kdy se úrokové sazby hypotečních úvěrů v některých případech pohybují pod hranicí 3%, už ztratila svůj význam a v podstatě skončila (viz. tabulka výše podpory v jednotlivých letech). Proto je 24
následující text koncipován částečně jako ohlédnutí za minulostí. Přesto měla v určité fázi vývoje hypotečního trhu tato forma podpory svoje opodstatnění.
Původně byla podpora formou příspěvků k úvěrům poskytována k úvěrům sloužícím k financování nové bytové výstavby na základě nařízení vlády 244/1995 Sb. To bylo zrušeno nařízením vlády 33/2004 Sb., ale pokud již klient tuto dotaci čerpal a nedošlo u něj ke změně sjednané (fixované) úrokové sazby, měl na podporu nárok i nadále a to až do skončení doby fixace. V letech 1996-2000 byla poskytována ve výši 4% bodů. V roce 2000 se průměrná sazba úvěrů, která byla základem pro výpočet podpory dostala pod 8%, což mělo za následek pokles podpory na 2%. Od 1. 2. 2003 byla pro nové žadatele z důvodu dalšího snížení průměrných úrokových sazeb nulová.
V roce 2002 přibyla další varianta podpory formou úrokové dotace k jednotlivým splátkám hypotečních úvěrů, určená tentokrát pouze žadatelům mladším 36 let k financování staršího bydlení. Ta se přestala poskytovat novým žadatelům od 1. 2. 2005 ze stejného důvodu jako varianta předchozí.
V současnosti převzaly funkci těchto podpor zvýhodněné
úvěry pro mladé rodiny
poskytované Státním fondem rozvoje bydlení.
Graf 2: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům
600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 06 *
4
3
2
5
20
20 0
20 0
20 0
0
9
8
7
1
20 0
20 0
20 0
19 9
19 9
19 9
6
výše státní podpory
19 9
objem v mil. Kč
Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům
rok Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
25
Graf 3: Objem hypotečních úvěrů s přiznanou státní finanční podporou (v mil. Kč)
Objem hypotečních úvěrů s přiznanou státní finanční podporou (v milionech Kč) 12000 miliony Kč
10000 8000 objem úvěrů
6000 4000 2000
do
v
31 .1
2. 1
9 r o 96 ce 19 v r o 97 ce 19 v r o 98 ce 19 v r o 99 ce 20 v r o 00 ce 20 v r o 01 ce 20 v r o 02 ce 20 v r o 03 ce 1. 2 1. 20 v ro 004 06 ce 2 -2 8. 005 2. 20 06
0
rok Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
2.8.2 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umožnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými souvisejícími úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb ( §15 odst. 3 a 4 zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů).
Od základu daně je možné odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období
z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření (nebo z úvěrů s nimi
souvisejících) sníženým eventuelně o příspěvek státní podpory.
Tyto úvěry musí být použity poplatníkem na financování bytových potřeb a nesmí se jednat o investice prováděné v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu (pokud splňují tuto podmínku pouze částečně, lze odpočet úroků uplatnit pouze v poměrné výši). Maximální možná výše odpočtu ze všech úvěrů poplatníků v téže domácnosti nesmí překročit 300 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí 26
nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.
Bytovými potřebami se v tomto případě rozumí:
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního předpisu nebo změna stavby b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby dle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c) c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g)
2.9 Hypoteční zástavní listy Hypoteční bankovnictví nelze redukovat pouze na poskytování hypotečních úvěrů, banky si musí rovněž nějakým způsobem zajistit potřebné prostředky pro jejich financování. Základním zdrojem financí pro hypoteční úvěry je vydávání hypotečních zástavních listů (HZL). Úroky z HZL jsou proto rozhodujícím faktorem pro vytváření cen hypotečních úvěrů.
27
Kromě této formy mohou banky využít také standardní způsoby financování hypotečních úvěrů, je proto možné (i když nevýhodné a proto nepraktické), aby banka poskytovala hypoteční úvěry, i když není emitentem hypotečních zástavních listů (v České republice není zákonem explicitně stanoveno ani to, že banka musí použít emisi hypotečních zástavních listů právě na financování hypotečních úvěrů. Otázkou je, jak by se k takovému postupu postavila ČNB, která emisi HZL schvaluje a povoluje).
Podle způsobu krytí HZL rozeznáváme dva základní systémy krytí HZL:
pohledávkový systém – emise HZL jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Nejdříve se poskytují hypoteční úvěry a teprve po nashromáždění dostatečně velkého souboru těchto úvěrů je možno emitovat HZL k financování dalších úvěrů.. Výhodou tohoto systému je úzká vazba mezi úroky z hypotečních úvěrů a úroky z HZL. Objem HZL je až do doby jejich splatnosti konstantní (nebo s novými emisemi roste), naproti tomu objem pohledávek z poskytnutých hypotečních úvěrů se vlivem jejich splácení snižuje. Tento problém se obvykle řeší pomocí institutu náhradního krytí, který je podrobněji popsán níže.
zástavní systém – emise HZL jsou kryty souborem hypoték (zástavních práv). Ty se narozdíl od pohledávek z hypotečních úvěrů prakticky nemění a není tedy zpravidla nutné zavádět institut náhradního krytí. HZL se v zástavním systému emitují předem, před vlastním poskytnutím hypotečních úvěrů.
Na základě typu vazby mezi HZL, hypotečními úvěry a hypotékami můžeme potom rozlišit tři základní systémy emise HZL:
adresný systém – konkrétní nemovitosti a konkrétnímu hypotečnímu úvěru odpovídá konkrétní vydaný HZL. Mezi nemovitostí a HZL existuje přímá vazba. Investor, který chce koupit HZL přesně ví, kterou nemovitostí je HZL zajištěn. Tento princip se v současnosti nepoužívá, u nás fungoval za 1. republiky a objevil se i v obchodním zákoníku z roku 1991, ze kterého byl odstraněn až novelizací v červenci 1995.
blokový systém – HZL jsou vydávány v poměru k určitému, přesně definovanému portfoliu hypotečních úvěrů a s nimi spojených nemovitých zástav. Vazba mezi 28
hypotečními zástavními listy a hypotékami je zde nepřímá a neadresná, zajišťovaná prostřednictvím poskytnutých hypotečních úvěrů. Předností tohoto systému je diverzifikace rizika.
všeobecný systém - jednotlivé emise hypotečních zástavních listů jsou vydávány bez vazby na konkrétní hypoteční úvěr nebo portfolio hypotečních úvěrů a jim odpovídajících nemovitých zástav
Hypoteční zástavní listy jsou podle §28 odst.1 zákona 190/2004 Sb. dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný úrokový výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů (řádné krytí)7 a popřípadě též náhradním krytím. Jedná se o tzv. pohledávkový systém krytí. Součet celkového a náhradního krytí HZL emitentem musí být minimálně stejný jako celková výše závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. Současně je v §30 odst. 1 stanoveno, že pro řádné krytí HZL je možno použít pouze ty pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které nepřevyšují 70% zástavní hodnoty nemovitosti zajišťující tyto pohledávky8.
V tomto okamžiku je nutné zdůraznit, že podle platné české právní úpravy konkrétní pohledávky z hypotečních úvěrů nelze přiřadit ke konkrétním hypotečním zástavním listům. Blok pohledávek tvoří vždy souhrnná hodnota všech přípustných pohledávek resp. jejich částí nepřevyšujících 70% hodnoty zastavené nemovitosti a proti nim stojí opět blok všech HZL vydaných
jednou bankou, které jsou momentálně v oběhu. Hypoteční banka je přitom
povinna vykazovat v každém okamžiku blok pohledávek minimálně ve výši hodnoty bloku HZL (jistiny + poměrné naběhlé úrokové výnosy), nebo případný rozdíl dorovnávat pomocí náhradního krytí. Do objemu pohledávek z hypotečních úvěrů se přitom nezapočítávají jednotlivé jmenovité hodnoty úvěrů podle příslušných úvěrových smluv, nýbrž aktuální stav čerpané a dosud nesplacené jistiny těchto úvěrů. Tato skutečnost vyžaduje od hypotečních bank, aby vývoj svého portfolia hypotečních úvěrů plánovaly dlouho dopředu a pro banku je vždy nepříjemné, pokud se klient rozhodne, že jistinu splatí předčasně.
7
Tj. závazky, které vyplývají bance z emitovaných HZL vůči majitelům těchto dluhopisů, jsou kryty pohledávkami banky z poskytnutých hypotečních úvěrů. Jedná se o pohledávkový systém. 8 Z toho lze mimo jiné dovodit, že hypotéky poskytované nad 70% ceny zastavované nemovitosti nejsou financovány emisemi HZL.
29
Náhradní krytí je povoleno pouze do 10% jmenovité hodnoty všech HZL v oběhu vydaných jedním emitentem a je pro ně možno použít:
hotovost
vklady u ČNB
vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky
státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB
státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou
dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu
Následující tabulka ukazuje konkrétní příklad krytí závazků z HZL v Hypoteční bance, a. s. ke dni 31.12.2005:
Tabulka 1: Přehled krytí závazků Hypoteční banky z HZL k 31.12.2005 Přehled krytí závazků Hypoteční banky z HZL k 31.12.2005
v mil. Kč
Krytí celkem
42 653
Řádné krytí (pohledávkami po ocenění)
39 353
Náhradní krytí celkem
3 300
Státní dluhopisy a cenné papíry vydané ČNB použité ke krytí
3 300
Jiné náhradní krytí
0
Počet úvěrových smluv na HÚ k řádnému krytí HZL (ks)
43 633 ks
Zástavní hodnota zastavených nemovitostí
85 837
Nesplacené pohledávky z HÚ ke krytí (aktuální výše) – jistina
39 346
Nesplacené pohledávky z HÚ ke krytí (aktuální výše) – příslušenství Nesplacené pohledávky z HÚ ke krytí (po ocenění) – jistina Nesplacené pohledávky z HÚ ke krytí (po ocenění) – příslušenství
71 39 277 76
Pramen: výroční zpráva Hypoteční banky, a. s. pro rok 2005
HZL stejně jako jiné dluhopisy dávají svému majiteli právo na výplatu úroků a jmenovité hodnoty. Jsou vydávány na předem pevně stanovenou dobu, mají tedy vyznačeno datum splatnosti a před tímto okamžikem jsou ze strany majitele neodvolatelné. Rozdíl oproti 30
ostatním dluhopisům je kromě zajištění především v osobě emitenta - podle §28 odst. 2 zákona o dluhopisech může HZL vydávat pouze banka, která k tomu má povolení. Emisi HZL povoluje ČNB po schválení emisních podmínek. Ty vymezují práva a povinnosti emitenta a vlastníka dluhopisu (v tomto případě HZL) a musí ze zákona obsahovat celou řadu informací o emitentovi i o emisi9:
informace podle §6 odst. 1 písm. a) až k) zákona 190/2004 Sb. (náležitosti dluhopisu)
údaj o podobě dluhopisu
lhůtu pro upisování emise dluhopisu
emisní kurz, případně způsob jeho stanovení
předpokládanou celkovou jmenovitou hodnotu emise dluhopisu
způsob a místo upisování dluhopisu a způsob a místo splácení emisního kurzu upsaného dluhopisu
způsob případného výpočtu výnosu dluhopisu
údaje o zdaňování výnosu dluhopisu
údaje o osobách, které se podílejí na zabezpečení vydání dluhopisu, splacení dluhopisu a na vyplácení výnosu z dluhopisu, s uvedením způsobu jejich účasti na těchto činnostech
informace o promlčení práv z dluhopisu
způsob oznamování svolání schůze vlastníků
informaci o tom, kým, kdy a s jakým výsledkem bylo provedeno ohodnocení finanční způsobilosti emitenta (rating), nebo informaci, že ohodnocení nebylo provedeno
označení regulovaného trhu nebo volného trhu, na kterém emitent hodlá požádat o přijetí dluhopisů k obchodování, nebo informaci, že nehodlá o takové přijetí požádat
Přílohou žádosti o schválení emisních podmínek HZL je předpoklad stavu krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů po dobu splatnosti nové emise, je-li doba splatnosti již vydaných emisí hypotečních zástavních listů téhož emitenta delší než doba splatnosti nové emise, tvoří přílohu prognóza stavu všech již vydaných emisí, včetně emise nově vydávané. Emitent může také požádat o schválení společných emisních podmínek, které budou stejné pro předem neurčený počet dluhopisů. Jedná se o tzv. dluhopisový program.
9
§7 odst. 1 zákona 190/2004 Sb. Jejich rozsah bývá v praxi několik desítek stran.
31
Atraktivita HZL pro investory vyplývá z jejich vysoké bezpečnosti, zaručené krytím pohledávkami z hypotečních úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. V případě nesplacení úvěru má banka právo přednostního uspokojení z nemovité zástavy před ostatními věřiteli a v okamžiku úpadku banky mají zase právo přednostního uspokojení svých pohledávek majitelé HZL. Dalším pozitivem HZL je jejich osvobození od daně z příjmu10. Od roku 2006 zde došlo ke změnám a od daně jsou nově osvobozeny pouze ty úrokové výnosy z HZL, v jejichž emisních podmínkách se emitent zavázal použít k řádnému krytí závazků z těchto hypotečních zástavních listů pouze pohledávky (nebo jejich části) z hypotečních úvěrů, které byly poskytnuty výhradně na financování investic do nemovitostí včetně jejich pořízení či výstavby, nebo na financování bytových potřeb.
Zákon o dluhopisech vyžaduje pro hypoteční zástavní listy jejich povinné označení jako hypoteční zástavní list, zároveň zakazuje použití tohoto označení pro jiné dluhopisy. Stejně jako jiné dluhopisy může být i hypoteční zástavní list vydán jak v listinné tak i v zaknihované podobě cenného papíru, může jít o kótovaný cenný papír i o cenný papír na regulovaných trzích neobchodovatelný.
Pokud se jedná o zaknihovaný hypoteční zástavní list nebo má-li být HZL přijat k obchodování na oficiálním trhu (§ 44 odst. 2 písm. n) zákona 256/2004 Sb., o kapitálovém trhu), musí mu být přiděleno centrálním depozitářem ISIN (identifikační označení podle mezinárodního systémů číslování pro identifikaci cenných papírů), v ostatních případech stačí číselné označení.
Cena (kurz), za kterou se hypoteční zástavní listy prodávají, je vyjádřena procentním poměrem k jejich jmenovité hodnotě. Podobně jako u jiných dluhopisů i zde se při jejich prodeji upravuje cena o tzv. alikvotní úrokový výnos ( jde o poměrnou část celkového ročního úrokového výnosu, která naběhla od poslední výplaty úroků do okamžiku prodeje).
V praxi hypotečních bank mohou nastat situace, kdy banka nabude zpět svoje vlastní HZL před datem jejich splatnosti. Původní zákon o dluhopisech podobné situace řešil tak, že hypoteční zástavní list v tomto případě automaticky zanikal. Tato úprava se ovšem jevila jako problematická a nevyhovující, neboť nabytí vlastních HZL bankou může být nástrojem k řešení nesouladu mezi HZL a jejich krytím. Změnu přinesla teprve novela zákona o 10
§4 odst. 1 písm. y) zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
32
dluhopisech zákonem 368/2000 Sb. a ze stejného principu vychází i současná úprava v §20 zákona č. 190/2004 Sb.- vlastní dluhopisy nabyté emitentem před dobou jejich splatnosti nezanikají, pokud emitent nerozhodne jinak.
Na majitele HZL se uplatní také §21-24 zákona 190/2004 Sb. o schůzi vlastníků. Tu může svolat vlastník dluhopisu i emitent. V určitých (zákonem taxativně vymezených) případech emitent schůzi svolat musí. Vlastníci dluhopisů mají potom možnost vyjádřit se k zásadním otázkám týkajících se vydaných dluhopisů nebo samotného emitenta. Jde například o případy změny
emisních
podmínek
dluhopisu
nebo
podmínek
dluhopisového
programu.
Samozřejmostí je vyloučení hlasovacích práv u dluhopisů, které jsou ve vlastnictví emitenta.
Vlastníci hypotečních listů nemohou připravovaným změnám zabránit, také nekonání schůze nemá žádný vliv na uskutečnitelnost zamýšlených změn. Zákon ovšem přesto poskytuje vlastníkům HZL určitou možnost ochrany - nesouhlasí-li schůze vlastníků se změnami zásadní povahy uvedenými v § 21 odst. 1 písm. b) až g) zákona o dluhopisech, může současně rozhodnout, že pokud bude emitent postupovat v rozporu s jejím usnesením, je povinen předčasně splatit vlastníkům dluhopisů, kteří o to požádají, jejich jmenovitou hodnotu včetně poměrného výnosu a to nejpozději do 30 dnů od doručení žádosti o předčasné splacení. Na základě zamítavého rozhodnutí schůze vlastníků vzniká oprávnění automaticky všem majitelům, tedy i těm, kteří hlasovali proti jeho přijetí nebo se schůze vůbec neúčastnili.
I přes souhlas schůze vlastníků
se změnami zásadní povahy, může osoba, která byla
vlastníkem dluhopisu k rozhodnému dni pro účast na schůzi vlastníků a podle zápisu hlasovala na chůzi proti návrhu nebo se schůze nezúčastnila, požádat o předčasné splacení jmenovité hodnoty dluhopisu, včetně poměrného výnosu. V tomto případě ovšem nárok nevzniká automaticky, ale právo na vyplacení emisního kurzu a poměrného výnosu je nutné uplatnit u emitenta v prekluzívní lhůtě 30 dnů od uveřejnění usnesení schůze vlastníků.
Přehled všech emisí HZL v oběhu v ČR ke 31.12. 2005 je uveden v příloze této práce.
33
2.10 Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření – výhody a nevýhody Problematika stavebního spoření je poměrně komplikovaná a přesahuje rámec této práce. Proto jsou v této kapitole pouze nastíněny principy fungování a možnosti využití stavebního spoření, aby mohlo být provedeno jeho srovnání s hypotečním úvěrem.
Stavební spoření u nás funguje od roku 1993 a jeho obliba prudce rostla až do roku 2003. V roce 2004 došlo novelou 423/2003 Sb. k nové úpravě podmínek stavebního spoření především doby spoření a státní podpory. Výše státní podpory se snížila na 15% z uspořené částky v příslušném roce, maximálně však z částky 20 000 Kč. To znamená, že maximální roční výše státní podpory je 3 000 Kč.
Tyto změny měly za následek drastický pokles počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření po 1. 1 .2004 a pro nové zájemce jsou dnes hlavním lákadlem tzv. překlenovací úvěry (a nikoliv možnost získání státní podpory). Graf 4: Vývoj počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření 2 500 000
počet smluv
2 000 000 1 500 000 počet smluv 1 000 000 500 000
6. 20 05
20 04
30 .
ce ro v
ro v
do
20 03
20 02
ce
ce
20 01 v
ro v
ro
ce
20 00
19 99
ce ro
ce v
ro v
ro v
v
ro
ce
ce
19 97
19 98
0
rok
Pramen: vlastní graf sestrojený na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
Podrobnější statistiky stavebního spoření jsou uvedeny v příloze této práce. Stavební spoření je koncipováno jako účelové a spočívá v přijímání vkladů a poskytování úvěrů a státní podpory účastníkům stavebního spoření. Stavební spoření mohou nabízet pouze stavební spořitelny. Má dvě etapy:
spořící 34
úvěrovou (volitelně)
V rámci spořící fáze účastník stavebního spoření platí měsíčně předem sjednanou částku. Ve smlouvě je vždy stanovena také tzv. cílová částka, která je důležitá pro určení výše případného úvěru i pro stanovení okamžiku, od kterého existuje možnost požádat o jeho poskytnutí:
cílová částka = vklady + státní podpora + možný úvěr ze stavebního spoření + úroky z vkladů + úroky z připsaných záloh státní podpory – daň z příjmů z těchto úroků – úhrady účtované stavební spořitelnou
Po skončení spořící fáze přechází stavební spoření do druhé - úvěrové fáze, kdy má účastník spoření nárok na úvěr ze stavebního spoření s nízkou úrokovou sazbou určený na financování bytových potřeb (§6 zákona 96/1993 Sb., o stavebním spoření). Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření jsou následující:
smlouva o stavebním spoření trvá již alespoň 24 měsíců
účastník naspořil částku požadovanou stavební spořitelnou (40% nebo 50% cílové částky)
účastník získal tzv. hodnotící parametr vyžadovaný stavební spořitelnou
Účastník stavebního spoření, který nesplňuje tyto podmínky (doposud nenaspořil požadovanou částku, jeho smlouva o stavebním spoření neběží alespoň 24 měsíců nebo nezískal odpovídající hodnotu parametru), může žádat o překlenovací úvěr ve výši cílové částky do doby, dokud nesplní kritéria pro poskytnutí „řádného“ úvěru.
K automatickému splnění výše uvedených předpokladů dochází při standardně nastaveném způsobu spoření zhruba po 5 letech, nejdříve pak po dvou letech (viz. 1. podmínka). Klient má potom v zásadě dvě možnosti:
čerpá úvěr a tudíž účelově používá prostředky k financování bytových potřeb - v tomto případě má vždy nárok na státní podporu
nehodlá čerpat úvěr, vypovídá smlouvu a chce naspořené prostředky použít podle svého uvážení - v tomto případě závisí nárok na výplatu státní podpory na délce doby 35
od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Pokud vypoví smlouvu do 5 let od uzavření (pro smlouvy uzavřené do 31.12 2003) nebo do 6 let od uzavření (pro smlouvy uzavřené po 31.12.2003), přichází o státní podporu a získává zpět pouze svůj úročený vklad. Navíc mu může spořitelna účtovat sankční poplatky.
Výhody stavebního spoření:
státní podpora11 (u hypotečních úvěrů
se v současné době
státní podpora
neposkytuje)
nízké měsíční platby – dobrá dostupnost pro širokou veřejnost
nízká rizikovost (zákonné pojištění vkladů a dozor ze strany státu)
úroková sazba neměnná po celou dobu poskytnutí úvěru
možnost předčasného splacení úvěru bez sankcí
možnost využití překlenovacího úvěru
odpočet úroků z úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu (stejně jako u hypoték)
pevné úročení vkladů
osvobození úroků z vkladů včetně úroků ze státní podpory od daně z příjmu (§4 odst. 1 písm. s) zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů)
není omezeno věkově
po pěti (šesti) letech nárok na státní podporu i bez čerpání úvěru
Nevýhody stavebního spoření:
úvěr pouze ve výši cílové částky nebo nižší. Doménou stavebních spořitelen zůstávají především menší úvěry v řádu několika set tisíc korun, neboť naprostá většina smluv je uzavírána na cílovou částku nižší než půl milionu korun. Aby si klienti mohli pořídit standardní bydlení, musí využít i další finanční zdroje.
11
vyšší úroky z překlenovacích úvěrů
optimální doba vybrání prostředků, pokud není čerpán úvěr, je až po pěti (šesti) letech
omezení výše státní podpory na max. 3000 Kč ročně
účelovost úvěru na financování bytových potřeb
Pro fyzické osoby.
36
Výhody hypotéky:
jeden z nejlevnějších úvěrových produktů
velká pestrost nabídky hypotečních úvěrů (tvrdá konkurence na trhu - banky udělají téměř cokoliv, aby získaly nového klienta) → možnost najít si hypotéku, která bude přesně odpovídat potřebám klienta
okamžitý zdroj peněz (největší zdržení je spojeno s vkladem zástavního práva)
možnost získat mnohem vyšší částky
odpočet úroků od základu daně z příjmů
Nevýhody hypotéky:
zástava nemovitosti
hypoteční úvěr je často rozhodnutí „na celý život“
po skončení fixace může dojít k velkému pohybu úrokových sazeb
problémy s předčasným splácením (pokud se nejedná o americkou hypotéku)
velká finanční zátěž i přes nízké úrokové sazby
státní podpory dnes nulové
stanovení minimální výše úvěru - obvykle 200 000 - 300 000 Kč. Vzhledem k tomuto omezení si hypoteční úvěry a stavební spoření příliš nekonkurují (jedno začíná tam, kde druhé končí).
Jednou z možností, jak využít současně výhod obou variant, je jejich zkombinování (buď vlastními silami, nebo v rámci speciálního produktu, přímo nabízeného některou hypoteční bankou).
37
3 Vývoj českého hypotečního trhu v grafech a číslech Do této kapitoly jsem umístil tabulky a grafy, které souhrnně zachycují vývoj českého hypotečního trhu. Dále je zde provedeno srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006 a podrobněji je zpracována nabídka produktů Hypoteční banky, a. s. (také stav v květnu 2006).
Tabulka 2: Poskytnuté hypoteční úvěry v České republice 1995-2005 Fyzické osoby Rok
Koncem roku Počet ks
Objem mil. Kč
Právnické osoby
Přírůstek v daném roce Počet ks
Koncem roku
Objem mil. Kč
Počet ks
Objem mil. Kč
Přírůstek v daném roce Objem mil. Kč
Počet ks
1995 1996
5 676
4 422
5 676
4 422
512
4 666
512
4 666
1997
9 038
8 044
3 362
3 622
1 197
10 291
685
5 625
1998
13 677
12 923
4 639
4 879
1 591
16 399
394
6 108
1999
19 780
18 580
6 103
5 657
1 902
21 664
311
5 265
2000
29 560
28 963
9 780
10 383
2 350
29 461
448
7 797
2001
43 810
43 691
14 250
14 728
2 937
39 543
587
10 082
2002
64 812
66 224
21 002
22 532
3 480
47 321
543
7 778
2003
96 290
102 436
31 478
36 212
4 167
58 705
687
11 385
2004
137 275
154 396
40 985
51 959
4 997
74 872
830
16 167
2005
188 301
226 464
51 026
72 069
6 359
101 124
1 362
26 252
Celkem Koncem roku Rok
Přírůstek v daném roce
Počet
Objem
Počet
Objem
ks
mil. Kč
Ks
mil. Kč
1995
1 260
1 250
1260
1250
1996
6 188
9 088
4 928
7 838
1997
10 280
18 335
4 092
9 247
1998
15 268
29 322
4 988
10 987
1999
21 682
40 244
6 414
10 922
2000
31 910
58 424
10 228
18 180
2001
46 747
83 234
14 837
24 810
2002
68 292
113 545
21 545
30 310
2003
100 457
161 142
32 165
47 597
2004
142 272
229 268
41 815
68 126
2005 194 660 327 588 Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj 2006
52 388
98 320
38
Graf 5: Vývoj počtu nových hypotečních úvěrů 1995-2005 60000
počet úvěrů
50000 40000 30000
počet nových úvěrů (ks)
20000 10000
20 05
20 03
20 01
19 99
19 97
19 95
0
rok Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
Tabulka 3: Vývoj tržních podílů jednotlivých hypotečních bank 2003 – 2006 (hypoteční úvěry fyzickým osobám)
Objemy nově uzavřených úvěrů v mil. Kč (1.Q. 2003 – 3.Q.2004) 1.Q 2003 2.Q 2003 3.Q 2003 4.Q 2003 1.Q 2004 2.Q 2004
3.Q 2004
KB
2 002 388
2 451 069
2 596 401
2 336 839
2 273 045
3 018 460
2 922 226
ČS
1 932 940
2 504 895
3 318 777
3 681 253
4 175 827
6 081 011
4 332 133
280 948
378 137
475 062
411 729
361 082
547 194
710 665
ČR
HVB ČMHB
1 801 404
2 148 234
2 294 042
2 135 007
2 040 184
2 252 894
2 464 408
ČSOB
0
0
4 570
4 600
364 463
749 085
810 056
ŽIBA
188 015
132 965
389 704
133 589
171 619
83 279
227 420
GE
512 766
626 286
780 332
883 684
862 101
884 829
899 667
RFB
270 656
279 224
430 481
442 696
383 405
552 660
476 214
Wüstenrot
0
0
0
383 701
147 425
174 571
212 167
E-banka
0
0
0
0
0
502 463
330 976
Celkem
6 989 117
8 520 810 10 289 369 10 413 098 10 779 151 14 846 446 13 385 932
Objemy nově uzavřených úvěrů v mil. Kč (1.Q. 2003 – 3.Q.2004) 4.Q 2004 1.Q 2005 2.Q 2005 3.Q 2005 4.Q 2005 1-4.Q 2005
1.Q 2006
KB
3 262 550
3 094 770
4 871 198
3 827 863
4 513 920 16 307 751
4 122 739
ČS
4 494 062
4 257 714
6 445 637
6 721 108
7 423 760 24 848 219
6 166 966
ČR
HVB ČMHB
424 687
358 292
625 771
320 973
2 242 071
1 958 097
2 269 240
3 163 834
39
1 761 497
286 280
3 967 262 11 358 433
456 461
3 640 454
ČSOB
733 669
610 907
1 270 004
1 454 693
1 811 516
5 147 120
1 589 517
ŽIBA
633 797
479 380
1 090 601
616 037
700 424
2 886 442
608 086
GE
823 216
825 688
918 900
1 106 805
1 346 510
4 197 903
854 786
RFB
466 759
525 423
754 091
834 023
1 203 392
3 316 929
1 046 109
Wüstenrot
149 550
166 053
231 543
248 978
220 266
866 840
216 894
E-banka
290 041
273 000
303 379
387 453
413 846
1 377 678
356 176
Celkem
ČR
13 520 402 12 549 324 18 780 364 18 681 767 22 057 357 72 068 812 18 888 007
Podíl na trhu podle objemu úvěrů (1.Q 2003 – 3.Q 2004) 2.Q 2003 3.Q 2003 4.Q 2003 1.Q 2004 2.Q 2004 1.Q 2003
3.Q 2004
KB
28,70%
28,80%
25,20%
22,40%
21,10%
20,30%
21,80%
ČS
27,70%
29,40%
32,30%
35,40%
38,70%
41,00%
32,40%
4,00%
4,40%
4,60%
4,00%
3,30%
3,70%
5,30%
ČMHB
25,80%
25,20%
22,30%
20,50%
18,90%
15,20%
18,40%
ČSOB
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,40%
5,00%
6,10%
ŽIBA
2,70%
1,60%
3,80%
1,30%
1,60%
0,60%
1,70%
GE
7,30%
7,40%
7,60%
8,50%
8,00%
6,00%
6,70%
RFB
3,90%
3,30%
4,20%
4,30%
3,60%
3,70%
3,60%
Wüstenrot
0,00%
0,00%
0,00%
3,70%
1,40%
1,20%
1,60%
E-banka
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,40%
2,50%
Celkem
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
HVB
ČR
Podíl na trhu podle objemu úvěrů (4.Q 2004 – 1.Q 2006) 4.Q 2004 1.Q 2005 2.Q 2005 3.Q 2005 4.Q 2005 1-4.Q 2005
1.Q 2006
KB
24,10%
24,70%
25,90%
20,50%
20,50%
22,60%
21,80%
ČS
33,20%
33,90%
34,30%
36,00%
33,70%
34,50%
32,70%
3,10%
2,90%
3,30%
1,70%
2,10%
2,40%
1,50%
ČMHB
16,60%
15,60%
12,10%
16,90%
18,00%
15,80%
19,30%
ČSOB
5,40%
4,90%
6,80%
7,80%
8,20%
7,10%
8,40%
ŽIBA
4,70%
3,80%
5,80%
3,30%
3,20%
4,00%
3,20%
GE
6,10%
6,60%
4,90%
5,90%
6,10%
5,80%
4,50%
RFB
3,50%
4,20%
4,00%
4,50%
5,50%
4,60%
5,50%
Wüstenrot
1,10%
1,30%
1,20%
1,30%
1,00%
1,20%
1,10%
E-banka
2,10%
2,20%
1,60%
2,1%
1,90%
1,90%
1,90%
Celkem
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
HVB
40
Graf 6: Podíl na trhu podle objemu úvěrů - 1. čtvrtletí 2006
E-banka; 1,90% Wüstenrot; 1,10% RFB; 5,50% KB; 21,80%
GE; 4,50% ŽIBA; 3,20% ČSOB; 8,40%
ČMHB; 19,30% ČS; 32,70% HVB; 1,50%
Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj a www.finance.cz 2006
ČR
Počty nově uzavřených smluv (1.Q.2003 – 3.Q.2004) 1.Q 2003 2.Q 2003 3.Q 2003 4.Q 2003 1.Q 2004 2.Q 2004
3.Q 2004
KB
1 653
1 908
2 074
1 851
1 691
2 254
2 222
ČS
1 781
2 244
2 848
3 126
3 327
4 753
3 060
123
201
227
189
167
195
259
1 945
2 157
2 350
2 149
2 048
2 239
2 332
ČSOB
0
0
4
2
311
670
630
ŽIBA
79
24
166
73
60
39
149
GE
467
569
761
831
761
793
787
RFB
267
270
358
362
312
420
343
Wüstenrot
0
0
0
419
149
189
209
E-banka
0
0
0
0
0
321
220
Celkem
6 315
7 373
8 788
9 002
8 826
11 873
10 211
HVB ČMHB
ČR KB
Počty nově uzavřených smluv (4.Q.2004 – 1.Q.2006) 4.Q 2004 1.Q 2005 2.Q 2005 3.Q 2005 4.Q 2005 1-4.Q 2005 2 501
2 439
3 732
41
2 846
3 289
12 306
1.Q 2006 3 012
ČS
3 144
3 150
4 599
4 624
4 988
17 361
4 050
162
120
248
91
162
621
91
2 118
1 884
1 548
2 435
2 883
8 750
2 745
ČSOB
734
450
930
978
1 209
3 567
1 058
ŽIBA
224
247
523
355
378
1 503
364
GE
715
679
730
799
942
3 150
590
RFB
338
347
521
553
717
2 138
678
Wüstenrot
153
143
191
218
202
754
202
E-banka
210
188
186
251
251
876
206
Celkem
10 299
9 647
13 208
13 150
15 021
51 026
12 996
HVB ČMHB
ČR
Podíl na trhu podle počtu smluv (1.Q.2003 – 3.Q.2004) 1.Q 2003 2.Q 2003 3.Q 2003 4.Q 2003 1.Q 2004 2.Q 2004
3.Q 2004
KB
26,20%
25,90%
23,60%
20,60%
19,20%
19,00%
21,80%
ČS
28,20%
30,40%
32,40%
34,70%
37,70%
40,00%
30,00%
1,90%
2,70%
2,60%
2,10%
1,90%
1,60%
2,50%
ČMHB
30,80%
29,30%
26,70%
23,90%
23,20%
18,90%
22,80%
ČSOB
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,50%
5,60%
6,20%
ŽIBA
1,30%
0,30%
1,90%
0,80%
0,70%
0,30%
1,50%
GE
7,40%
7,70%
8,70%
9,20%
8,60%
6,70%
7,70%
RFB
4,20%
3,70%
4,10%
4,00%
3,50%
3,50%
3,40%
Wüstenrot
0,00%
0,00%
0,00%
4,70%
1,70%
1,60%
2,00%
E-banka
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
2,70%
2,20%
Celkem
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
HVB
ČR
Podíl na trhu podle počtu smluv (4.Q.2004 – 1.Q.2006) 4.Q 2004 1.Q 2005 2.Q 2005 3.Q 2005 4.Q 2005 1-4.Q 2005
1.Q 2006
KB 24,30% 25,30% 28,30% 21,60% 21,90% 24,10% ČS 30,50% 32,70% 34,80% 35,20% 33,20% 34,00% HVB 1,60% 1,20% 1,90% 0,70% 1,10% 1,20% ČMHB 20,60% 19,50% 11,70% 18,50% 19,20% 17,10% ČSOB 7,10% 4,70% 7,00% 7,40% 8,00% 7,00% ŽIBA 2,20% 2,60% 4,00% 2,70% 2,50% 2,90% GE 6,90% 7,00% 5,50% 6,10% 6,30% 6,20% RFB 3,30% 3,60% 3,90% 4,20% 4,80% 4,20% Wüstenrot 1,50% 1,50% 1,40% 1,70% 1,30% 1,50% E-banka 2,00% 1,90% 1,40% 1,90% 1,70% 1,70% Celkem 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj, www.finance.cz a webové stránky jednotlivých bank 2006
KB...Komerční banka, a.s. ČS...Česká spořitelna, a.s. HVB...HVB Bank Czech Republic a.s. ČMHB…Hypoteční banka, a. s. ČSOB...Československá,obchodní banka, a. s.
42
23,20% 31,20% 0,70% 21,10% 8,10% 2,80% 4,50% 5,20% 1,60% 1,60% 100,0%
ŽIBA...Živnostenská banka, a.s. GE...GE Money Bank, a.s. RFB...Raiffeisenbank a.s. Wüstenrot...Wüstenrot hypoteční banka a.s. E-Banka...eBanka, a. s.
3.1 Fincentrum Hypoindex Fincentrum Hypoindex je projekt, na kterém v současnosti spolupracuje celkem jedenáct bank poskytujících hypoteční úvěry12. V jeho rámci je mapován vývoj českého hypotečního trhu. Sledují se ukazatele jako jsou průměrné úrokové sazby, počty a objemy nově poskytovaných úvěrů, jejich průměrná výše či účel použití. Hlavní sledovanou veličinou je ukazatel nazvaný Fincentrum Hypoindex.
Fincentrum Hypoindex se vypočítává jako vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Výpočet tedy bere v potaz podíl banky na hypotečním trhu s tím, že čím větší tento podíl je, tím více banka ovlivňuje celkovou hodnotu Fincentrum Hypoindexu. Jsou zde zahrnuty všechny hypoteční úvěry bez rozlišení doby fixace úrokové sazby. Vývoj tohoto ukazatele v čase zobrazuje křivka, která je aktualizována na měsíční bázi. Údaje v ní zachycené jsou shromažďovány již od roku 2003. Podklady se zpracovávají v měsíční periodicitě za příslušný kalendářní měsíc (nejedná se tedy o kumulovaná data).
Současně se sledují výše uvedené parametry také odděleně pro každou fixaci úrokové sazby.
Do výpočtu Fincentrum Hypoindex se zahrnují všechny hypoteční úvěry, které jsou nebo v okamžiku jejich čerpání budou zajištěny zástavním právem k nemovitosti (zákon č.190/2004 Sb.o dluhopisech), anebo bude v okamžiku jejich čerpání podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti a jejichž účelem je financování nemovitostí. Některé úvěry, byť jsou hypotečního charakteru, se do výpočtu nezahrnují. Jsou to například ostatní úvěry fyzickým osobám jištěné zástavním právem (americká hypotéka), úvěry právnickým osobám zajištěné zástavním právem k nemovitosti apod.
12
Česká spořitelna, Hypoteční banka, ČSOB, GE Money Bank, HVB Bank, Komerční banka, Reiffeisenbank, Volksbank CZ, Wuestenrot hypoteční banka a Živnostenská banka.
43
Graf 7: Fincentrum Hypoindex 2003 -2006
7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00
Hypoindex
20
20 0
če rv
en
be n du
le d
en 03 ec 20 03 říj en 20 03 le de n 20 du 04 be če n 2 0 rv en 04 ec 20 04 říj en 20 04 le de n 20 du 05 be če n 2 0 rv en 05 ec 20 0 říj en 5 20 05 le de n 20 du 06 be n 20 06
Hypoindex-fixace na 1 rok
3
%
Fincentrum Hypoindex 2003 - 2006
měsíc
Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů ze stánek http://fincentrum.idnes.cz 2006
Graf 8: Měsíční splátka hypotéky ve výši 1 000 000 Kč se splatností 20 let
8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
průměrná výše splátky průměrná výše splátky-fixace na 1 rok
le d
en du 20 b e 03 če n r v 20 en 03 ec 2 říj 00 en 3 le 200 de n 3 du 20 0 b če en 4 r v 20 en 04 ec říj 200 en 4 le 200 de n 4 du 20 b e 05 če n r v 20 en 05 ec 2 říj 00 en 5 le 200 de n 5 du 20 b e 06 n 20 06
částka
Měsíční splátka hypotéky ve výši 1 000 000 Kč na 20 let
měsíc
Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů ze stánek http://fincentrum.idnes.cz 2006
3.2 Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006 Tabulka 4: Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních
44
Maximální výše úvěru (% z ceny nemovitosti)
Minimální výše úvěru 200 000 Kč 200 000 Kč
70% 85%
Max. doba splatnosti (v letech)
ČSOB Hypotéka 70% ČSOB Hypotéka 85%
Min. doba splatnosti (v letech)
ČSOB
Hypoteční úvěr
Banka
úvěrů v květnu 2006
5 5
30 30
ČSOB Hypotéka 100% ČSOB Hypotéka na družstevního bydlení
200 000 Kč
100%
5
30
200 000 Kč
70%
5
30
200 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč
50% (max. 5 mil Kč) 70% 85% 100%
5 5 5 5
30 30 30 30
300 000 Kč
70%
5
30
300 000 Kč
70%
5
30
300 000 Kč není určeno není určeno
50% (max. 5 mil Kč) 81% 81%
5 5 5
30 25 25
není určeno není určeno
81% 81% (max.6 mil. Kč)
5 5
25 25
není určeno 200 000 Kč 200 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč
5 5 5 5 5 5
25 30 30 30 30 30
5
30
5
30
5 5
30 30
5
20
5
30
5
30
5
30
250 000 Kč
81% 70% 100% 85% 85% 85% 100% (max. 8 mil. Kč) 100% (max. 8 mil. Kč) 85% (u DB max. 5 mil Kč) 85% (max. 5 mil Kč) 85% (max. 10 mil. Kč) 70% (max. 30 mil. Kč) 90% (max. 30 mil. Kč) 100% (max. 30 mil. Kč) 80% (max. 30 mil. Kč)
5
30
250 000 Kč
70% (max. 30 mil. Kč)
5
20
Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
250 000 Kč
90% (max. 30 mil. Kč)
5
20
Hypoteční úvěr Profit (na komerční obj.)
250 000 Kč
70% (max. 30 mil. Kč)
5
20
200 000 Kč 200 000 Kč
80% 80%
1 1
30 30
200 000 Kč
80%
1
30
ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů
Hypoteční banka
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr 85 Hypoteční úvěr 100 Kombinované produkty Hypoteční úvěr na družstevní bydlení Hypoteční úvěr bez doložení příjmu
Česká spořitelna
Komerční banka
GE Money Bank
Hypotéka Hypohit Nové TOP Bydlení Hypoteční úvěr BONUS Hypotéka Podnikatel Hypoteční úvěr Standard Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Plus Hypotéka Standard Hypotéka Premium Hypotéka Optimum Hypotéka Standard 100 Hypotéka Premium 100 Majordomus
HVB Bank
Majordomus HIT Hypoteční úvěr Flexi Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik
Raiffeisenbank
Živnostenská banka
Hypoteční úvěr Stabilita Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
Hypoteční úvěr účelový residenční Hypoteční úvěr s KŽP Hypoteční úvěr účelový neresidenční
300 000 Kč 300 000 Kč 400 000 Kč 400 000 Kč 400 000 Kč 250 000 Kč 250 000 Kč 250 000 Kč
45
Wüstenrot hypoteční banka eBanka
Hypotéka Wüstenrot Spoříme s hypotékou
300 000 Kč 300 000 Kč
90% 90%
5 5
30 30
Bydlíme s hypotékou
300 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč 300 000 Kč
100%11 70% 85% 100%
5 5 5 5
30 30 30 30
Jistíme s hypotékou Hypoteční úvěr 85% Hypoteční úvěr 100%
ČSOB
Hypoteční banka
Komerční banka
3,89% 14
4,19% 14
ČSOB Hypotéka 85%
3,34% 14
4,04% 14
4,34% 14
ČSOB Hypotéka 100%
3,89% 14
4,59% 14
4,89% 14
ČSOB Hypotéka na družstevního bydlení
3,19% 14
3,89% 14
4,19% 14
ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů
4,15%14
4,85% 14
5,15% 14
Hypoteční úvěr
3,19% 14
3,89% 14
4,19% 14
Hypoteční úvěr 85
3,34% 14
4,04% 14
4,34% 14
Hypoteční úvěr 100
3,89% 14
4,59% 14
4,89% 14
Kombinované produkty
3,47% 14
3,85% 14
4,2% 14
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení
3,19% 14
3,89% 14
4,19% 14
Hypoteční úvěr bez doložení příjmu
4,15% 14
4,85 % 14
5,15% 14
3,39% neposkytuje se 3,89% 3,89% 2,99% 3,29% 3,29%
3,99% neposkytuje se 4,49% 4,49% 3,79% 4,01% 4,31%
neposkytuje se 4,49% 4,99% 4,99% 3,99% 4,17% 4,39%
Hypotéka Premium
3,49%6 2,79%
3,89%6 3,69%
4,19%6 3,99%
Hypotéka Optimum
neposkytuje se
5,29%7
5,89%7
Hypotéka Premium 100
3,99%6 3,29%
4,39%6 4,19%
4,69%6 4,49%
Majordomus
3,8% 9
4,14% 9
4,30% 9
Majordomus HIT
3,59% 9
3,93% 9
4,10%9
neposkytuje se 3,45% 3,65% 3,95%
neposkytuje se 3,90% 4,10% 4,40%
4,6% 9 4,22% 4,42% 4,72%
Nové TOP Bydlení Hypoteční úvěr BONUS Hypotéka Podnikatel Hypoteční úvěr Standard Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Plus
Hypotéka Standard 100
HVB Bank
Hypoteční úvěr Flexi Raiffeisenbank
Minimální úroková sazba (fixace 5 let)
3,19% 14
Hypotéka Standard GE Money Bank
Minimální úroková sazba (fixace 3 roky)
ČSOB Hypotéka 70%
Hypotéka Hypohit Česká spořitelna
Minimální úroková sazba (fixace 1 rok)
Hypoteční úvěr
Banka
Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006
Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik
46
Hypoteční úvěr Stabilita Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
Živnostenská banka
eBanka
3,90%
4,22%
3,65%
4,10%
4,42%
Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
3,85%
4,30%
3,62%
Hypoteční úvěr Profit (na komerční obj.)
5,35%
5,80%
6,12%
Hypoteční úvěr účelový residenční
2,791
3,79%
3,99%
Hypoteční úvěr s KŽP
2,79 1
3,79%
3,99%
3,89% 2,90% 2,90% 2,90% 2,90% 2,99% 3,39%
4,39% neposkytuje se neposkytuje se neposkytuje se neposkytuje se 3,69% 4,09%
4,89% 3,85% 3,85% 3,85% 3,85% 3,99% 4,39%
Hypoteční úvěr účelový neresidenční Wüstenrot hypoteční banka
3,45%
Hypotéka Wüstenrot Spoříme s hypotékou Bydlíme s hypotékou Jistíme s hypotékou Hypoteční úvěr 85% Hypoteční úvěr 100%
není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno
0,70% 0,70% 0,70%
6 000 Kč 6 000 Kč 6 000 Kč
ČSOB Hypotéka na družstevního bydlení
není vyžadováno
0,70%
6 000 Kč
není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno
0,70% 0,70% 0,70% 0,70%
6 000 Kč 6 000 Kč 6 000 Kč 6 000 Kč
je vyžadováno3
0,70%
6 000 Kč
není vyžadováno
0,70%
6 000 Kč
není vyžadováno je vyžadováno4 je vyžadováno4 není vyžadováno je vyžadováno4
0,70% 0,90% 0,90% 0,90% 0,90%
6 000 Kč 9 500 Kč 9 500 Kč 9 500 Kč 9 500 Kč
je vyžadováno4 není vyžadováno5 není vyžadováno5 je vyžadováno je vyžadováno
0,90%
9 500 Kč
0,80%
9 000 Kč
0,80% 0,80% 0,00%
9 000 Kč 8 000 Kč 0 Kč
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr 85 Hypoteční úvěr 100 Kombinované produkty Hypoteční úvěr na družstevní bydlení Hypoteční úvěr bez doložení příjmu
Česká spořitelna
Hypotéka Hypohit Nové TOP Bydlení Hypoteční úvěr BONUS Hypotéka Podnikatel Hypoteční úvěr Standard
Komerční banka GE Money Bank
Minimální poplatek1
ČSOB Hypotéka 70% ČSOB Hypotéka 85% ČSOB Hypotéka 100%
ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů
Hypoteční banka
Poplatek při schválení úvěru1
Životní pojištění
ČSOB
Hypoteční úvěr
Banka
Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006
Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Plus Hypotéka Standard Hypotéka Premium
47
Hypotéka Optimum Hypotéka Standard 100 Hypotéka Premium 100 Majordomus Majordomus HIT Hypoteční úvěr Flexi Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Stabilita
je vyžadováno15 je vyžadováno je vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno není vyžadováno je vyžadováno je vyžadováno
0,00% 0,80% 0,00% 0,80% 0,80% 0,80% 0,80% 0,80% 0,80% 0,80%
0 Kč 8 000 Kč 0 Kč 9 000 Kč 9 000 Kč 9 000 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč
Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
je vyžadováno
0,80%
5 000 Kč
Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
je vyžadováno
0,80%
5 000 Kč
Hypoteční úvěr Profit (na komerční obj.)
je vyžadováno
0,80%
5 000 Kč
není vyžadováno je vyžadováno
1,00% 1,00%
8 000 Kč 8 000 Kč
není vyžadováno není vyžadováno je vyžadováno je vyžadováno je vyžadováno
1,00% 0,80% 0,80% 0,80% 0,80%
8 000 Kč 4 000 Kč 4 000 Kč 4 000 Kč 4 000 Kč
je vyžadováno12
0,85%13
5000 Kč13
je vyžadováno12
0,85%13
5000 Kč13
HVB Bank
Hypoteční úvěr účelový residenční Živnostenská banka
Hypoteční úvěr s KŽP Hypoteční úvěr účelový neresidenční
Wüstenrot hypoteční banka
Hypotéka Wüstenrot Spoříme s hypotékou Bydlíme s hypotékou Jistíme s hypotékou Hypoteční úvěr 85%
eBanka Hypoteční úvěr 100%
ČSOB
Vedení (se státní podporou)
Vedení (bez státní podpory)
Odhadce1
ČSOB Hypotéka 70% ČSOB Hypotéka 85% ČSOB Hypotéka 100%
25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč
2 800 Kč 2 800 Kč 2 800 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč
220 Kč 220 Kč 220 Kč
ČSOB Hypotéka na družstevního bydlení
25 000 Kč
2 800 Kč
150 Kč
neposkytuje se
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr 85 Hypoteční úvěr 100 Kombinované produkty
25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč
2 800 Kč 2 800 Kč 2 800 Kč 2 800 Kč 2 800 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč
220 Kč 220 Kč 220 Kč 220 Kč 220 Kč
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení
25 000 Kč
2 800 Kč
150 Kč
neposkytuje se
Hypoteční úvěr bez doložení příjmu
25 000 Kč
2 800 Kč
150 Kč
220 Kč
ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů
Hypoteční banka
Maximální poplatek1
Hypoteční úvěr
Banka
Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006
48
Česká spořitelna
Komerční banka
GE Money Bank
HVB Bank
Hypotéka Hypohit Nové TOP Bydlení Hypoteční úvěr BONUS Hypotéka Podnikatel Hypoteční úvěr Standard Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Plus Hypotéka Standard Hypotéka Premium Hypotéka Optimum Hypotéka Standard 100 Hypotéka Premium 100
25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 28 000 Kč 28 000 Kč 25 000 Kč 0 Kč 0 Kč 25 000 Kč 0 Kč
3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 4 800 Kč 4 800 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 100 Kč 100 Kč 150 Kč 600 Kč 0 Kč 150 Kč 600 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 600 Kč 0 Kč 150 Kč 600 Kč
Majordomus
25 000 Kč
0 Kč10
150 Kč
150 Kč
25 000 Kč
10
150 Kč
150 Kč
10
Majordomus HIT Hypoteční úvěr Flexi
Raiffeisenbank
Živnostenská banka
Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Stabilita
25 000 Kč 29 000 Kč 29 000 Kč 29 000 Kč 29 000 Kč
0 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč
150 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
29 000 Kč
3 500 Kč
100 Kč
100 Kč
Hypoteční úvěr Profit (na bydlení)
29 000 Kč
3 500 Kč
100 Kč
100 Kč
Hypoteční úvěr Profit (na komerční obj.)
29 000 Kč
3 500 Kč
100 Kč
100 Kč
Hypoteční úvěr účelový residenční
30 000 Kč
3 000 Kč2
150 Kč
200 Kč
30 000 Kč
2
150 Kč
200 Kč
Hypoteční úvěr s KŽP Hypoteční úvěr účelový neresidenční
Wüstenrot hypoteční banka
eBanka
0 Kč
3 000 Kč
Hypotéka Wüstenrot Spoříme s hypotékou Bydlíme s hypotékou Jistíme s hypotékou
30 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč 25 000 Kč
3 000 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč
600 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr 85%
není13
4 000 Kč
150 Kč
150 Kč
4 000 Kč
150 Kč
150 Kč
Hypoteční úvěr 100% není13 Pramen: www.finance.cz, webové stránky hypotečních bank 2006 1
garantovaná sazba do 30. 6. odhad nemovitosti zdarma 3 v kombinaci hypotečního úvěru s kapitálovým životním pojištěním 4 pokud žádá samožadatel 5 pokud není sjednáno životní pojištění, úroková sazba je o 0,3% vyšší než se sjednaným ŽP 6 úrokové sazby pro hypoteční úvěry vyšší než 3 mil. Kč 7 úrokové sazby pro hypoteční úvěr Optimum A 1,5 - 3 mil. Kč 8 vázaný na Pribor 9 úrokové sazby při pětileté splatnosti a měsíčním čerpání 10 částka za odhad je rozpuštěna v poplatku za zpracování úvěru 11 není to klasický 100% hypoteční úvěr, zbytek je pokryt některým z překlenovacích úvěrů od stavební spořitelny 12 po celou dobu platí banka 2
49
13
platí pro hypoteční úvěry do 1 mil. včetně, do 5 mil.- 0,65% z objemu hypotečních úvěrů, max. 19000 Kč úrokové sazby se všemi slevami (0,25%) 15 životní pojištění je rozpuštěno v úrokové sazbě 14
3.3 Nabídka hypotečních produktů v Hypoteční bance, a. s. (květen 2006) Zdroj: webové stránky Hypoteční banky, propagační materiály a osobní konzultace s pracovníky banky
Základní podmínky pro získání úvěru v Hypoteční bance:
zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti ve prospěch Hypoteční banky; jako předmět zástavy obvykle slouží pořizovaná nemovitost. Úvěr však lze zajistit i jinou nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví žadatele
schopnost žadatele úvěr splácet (bonita) – po odečtení měsíční splátky hypotéky, životního minima a dalších pravidelných výdajů (např. pojištění, splátky leasingu či jiných úvěrů) musí žadateli o úvěr zůstat ještě určitá finanční rezerva.
žadatel o úvěr musí být plnoletý, v produktivním věku a s trvalým pobytem v ČR (s výjimkou tzv. úvěru pro cizince). Do doby splacení úvěru nesmí přesáhnout 65 let svého věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího, mladšího spoludlužníka.
Kroky k získání hypotéky:
informativní schůzka – posouzení bonity, hledání optimálního typu a výše úvěru a splátek podle požadavků a možností klienta. Klient je informován o dokladech a dokumentech potřebných k vyřízení hypotéky. Je možno vystavit potvrzení bonity či příslib úvěru
podání Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru (žádosti o úvěr). V případě, že banka žádost o úvěr schválí, dojde k podpisu smlouvy o úvěru. Podmínkou je současné uzavření zástavní smlouvy, protože nemovitost slouží jako zajištění úvěru
získání peněz – po splnění podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru, což je zejména vklad (nebo návrh na vklad) zástavního práva do katastru nemovitostí nebo vinkulace 50
pojištění, má klient nárok na čerpání prostředků z úvěru. Čerpání úvěru je vždy bezhotovostní, např. formou proplacení dodavatelských faktur nebo odesláním kupní ceny na účet prodávajícího, který je uveden v kupní smlouvě. Peníze jsou převedeny buď jednorázově (většinou při koupi nemovitosti), nebo postupně (například při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání peněz. Peníze lze využít (kromě Americké hypotéky) pouze pro stanovený účel uvedený ve smlouvě o úvěru. V případě postupného placení úvěru se až do jeho úplného vyčerpání splácejí pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky.
splácení jistiny hypotéky – po úplném vyčerpání peněz z hypotéky je klient povinen začít splácet úvěr ve stanovených termínech. Před každou změnou úrokové sazby je klient o této změně informován a má též možnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. V případě neúčelové hypotéky lze mimořádnou splátku části nebo celého úvěru učinit kdykoliv.
V nabídce Hypoteční banky jsou hypoteční úvěry členěny do čtyř velkých skupin podle účelu:
koupě nemovitosti
stavba nebo rekonstrukce nemovitosti
refinancování úvěru nebo půjčky
hypotéka na cokoliv (Americká hypotéka)
3.3.1 Koupě nemovitosti Na koupi nemovitosti poskytuje Hypoteční banka tyto typy hypotečních úvěrů:
účelový hypoteční úvěr - úvěr, který může být použit pouze na koupi do nemovitosti
kombinované produkty – (účelový) úvěr v kombinaci se stavebním spořením nebo s kapitálovým životním pojištěním
hypoteční úvěr pro cizince
Americkou hypotéku
Základní typy hypotečních úvěrů je možno kombinovat s dalšími volitelnými parametry:
51
Hypotéka do 85 % - určena pro úvěry od 70 % do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti
Hypotéka do 100 % - určena pro úvěry nad 85 % zástavní hodnoty nemovitosti
Hypotéka na družstevní bydlení - forma klasické hypotéky, která kryje koupi družstevního podílu a individuální rekonstrukci družstevního bytu jeho uživatelem. Jako zástava úvěru může sloužit pouze jiná nemovitost v osobním vlastnictví nebo ve vlastnictví třetí osoby.
Hypotéka bez doložení příjmu - až do 50% zástavní hodnoty nemovitosti. Standardní potvrzení příjmů nebo daňové přiznání je nahrazeno čestným prohlášením klienta.
Hypotéka bez poplatku – neplatí se předem stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou úvěru. Tato hypotéka má sice mírně vyšší úrokovou sazbu, ale na rozdíl od poplatků je možno zaplacené úroky odečíst z daňového základu.
Progresivní splácení - splátky úvěru jsou na počátku doby splácení nižší než u klasického anuitního splácení a postupem doby se zvyšují (určeno pro mladé lidi do 36 let)
Degresivní splácení - splátky úvěru jsou na počátku doby splácení vyšší než u klasického anuitního splácení a postupem doby se snižují (pro lidi s momentálně vyššími příjmy)
Neúčelová část hypotečního úvěru - umožňuje zároveň s hypotékou na investici do nemovitosti získat určitou část finančních prostředků, které nejsou účelově vázané , a to za stejně nízkou úrokovou sazbu
K jednotlivým typům hypotečních úvěrů je možno zvolit tyto doplňkové služby:
Pojištění – pojištění budovy, stavby či bytu (pojištění Hypotéka), kapitálové životní pojištění (Kvarteto), či rizikové životní pojištění (Garant)
Garance úrokové sazby – měsíční garance úrokové sazby platné v den předání žádosti o vystavení garance. Pokud v této době dojde ke snížení úroků, je hypotéka poskytnuta za (novou) nižší úrokovou sazbu.
Odhad nemovitosti – odhad obvyklé ceny nemovitosti určené pro zajištění úvěru provádí přímo pracovník banky nebo spolupracující odhadce
Hypotéka pro mladé - kombinuje státem poskytovaný nízkoúročený úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) pro lidi do 36 let ve výši až 300 000 Kč a hypoteční
52
úvěr od Hypoteční banky. Její zásadní výhodou je urychlení vyřízení hypotéky, neboť není nutné čekat na přidělení úvěru od SFRB a teprve potom žádat o hypotéku.
Forma čerpání hypotéky: jednorázově, bezhotovostně. Prostředky jsou převedeny přímo na účet prodávajícího po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úvěru. Čerpání úvěru musí být ukončeno do 6 měsíců od data schválení úvěru.
3.3.2 Stavba nebo rekonstrukce nemovitosti V případě hypotéky na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti je třeba věnovat zvýšenou pozornost zejména možnostem a podmínkám čerpání úvěru.
Na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti poskytuje Hypoteční banka následující typy úvěrů:
účelový hypoteční úvěr
kombinované produkty
hypoteční úvěr pro cizince
Americkou hypotéku
Volitelné parametry:
Hypotéka do 85 %
Hypotéka do 100 %
Hypotéka na družstevní bydlení
Hypotéka bez doložení příjmu
Hypotéka bez poplatku
Progresivní splácení
Degresivní splácení
Neúčelová část hypotečního úvěru
Doplňkové služby:
Pojištění
Garance úrokové sazby
Odhad nemovitosti
53
Hypotéka pro mladé
Forma čerpání hypotéky: postupně, bezhotovostně, na základě faktur (i zálohových), které jsou propláceny přímo na účet dodavatelů. Čerpání úvěru musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru.
3.3.3 Refinancování úvěru nebo půjčky Refinancování úvěru znamená splacení předchozího úvěrového závazku, tedy úvěru či půjčky od právnické nebo fyzické osoby, jejímž účelem byla investice do nemovitosti. Výhodou tohoto kroku je možnost rozložit splácení hypotéky do delšího časového období, popřípadě získat úvěr s nižší úrokovou sazbou, než jakou měl ten, který byl uzavřen původně.
Na refinancování úvěru nebo půjčky poskytuje Hypoteční banka tyto typy úvěrů:
účelový hypoteční úvěr
kombinované produkty
hypoteční úvěr pro cizince
Americkou hypotéku
Volitelné parametry:
Hypotéka do 85 %
Hypotéka do 100 %
Hypotéka bez doložení příjmu
Hypotéka bez poplatku
Progresivní splácení
Degresivní splácení
Neúčelová část hypotečního úvěru
Doplňkové služby:
Pojištění
Garance úrokové sazby
Odhad nemovitosti
54
Forma čerpání hypotéky: jednorázově, bezhotovostně na účet původního věřitele. Čerpání úvěru musí být ukončeno do 6 měsíců od data schválení úvěru.
3.3.4 Americká hypotéka Hypotéka na cokoliv, tedy Americká hypotéka, je neúčelový hypoteční úvěr. Je zajištěn zástavním právem ke zkolaudované nemovitosti (rodinný dům, byt, bytový dům), která patří žadateli o hypotéku. Jeho výhodou je možnost získat úvěr rychle a bez doložení účelu. Ve srovnání s klasickým spotřebitelským úvěrem má nižší úrokovou sazbu a delší dobu splatnosti, což znamená nižší zatížení rodinného rozpočtu nebo možnost půjčit si více peněz. Navíc ho lze kdykoliv splatit bez sankcí. Americkou hypotéku poskytuje Hypoteční banka do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.
Volitelné parametry:
degresivní splácení
Doplňkové služby:
Pojištění
Garance úrokové sazby
Odhad nemovitosti
Forma čerpání hypotéky: bezhotovostně převodem na účet klienta.
55
4 Vznik a vývoj hypoték, hypotečních úvěrů a hypotečních zástavních listů 4.1 Počátky hypotečních úvěrů Původ hypotéky i úvěru lze nalézt v dávné minulosti. Stejně jako zárodky bankovnictví se vyskytují v určité formě již v Babylonské říši a později v antickém Řecku, svého vrcholného rozkvětu v období starověku dosáhly oba instituty za trvání Římské říše. Z této doby existuje již i poměrně propracovaná legislativa, upravující danou problematiku. Římská „hyphoteca“ ovšem vykazuje oproti dnešnímu chápání tohoto pojmu značné odlišnosti a je pouze vzdáleným předchůdcem hypotéky v moderním slova smyslu.
Středověk nebyl v souladu s křesťanskou tradicí původně příliš nakloněn úvěrovým vztahům. Absolutní zákaz křesťanům požadovat více peněz než bylo půjčeno byl postupně v průběhu 15. a 16. století zmírněn až na pouhou zákonnou limitaci úrokových sazeb. I nadále ale existovala řada omezení týkajících se výše či účelu úročených půjček. Již před tímto uvolněním mohlo poskytovat úročené půjčky židovské obyvatelstvo, na něž se zákaz úroků z povahy věci nevztahoval. Kromě toho bylo možné tento zákaz obejít, například prostřednictvím institutu peněžité renty.
Intenzivnější využívání úvěrových obchodů je přirozeně spojeno s rozvojem bankovnictví, které se postupně šířilo z Itálie do tehdejších hlavních obchodních center. Mohutný rozmach bankovnictví nastává až ve 2. polovině 17. století v souvislosti s postupným rozpadem feudálních vztahů, zrušením nevolnictví, uvolněním obchodu s pozemky, růstem potřeby peněz pro podnikání, vzestupem měšťanstva
a dalšími sociálními a technologickými
změnami, které později vyústily do průmyslové revoluce. Teprve v této době se pevně zakotvuje označení „hyphoteca“ pro nemovitou zástavu.
Nemovitosti patřily odedávna k nejoblíbenějším zárukám. Důvodů bylo více: nemovitost nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele, představuje obvykle nejhodnotnější část majetku, vlastnická práva k nemovitostem bývala vždy lépe evidována a v neposlední řadě hodnota nemovitostí po dobu poskytnutí záruky obvykle neklesá, naopak často má tendenci růst (tento trend je patrný zejména v posledních letech). Zpočátku byla jako nemovitá záruka přijímána zejména půda, zvláště pak půda zemědělská. Logicky to vyplývalo z tehdejšího 56
způsobu obživy, kdy úrodná zemědělská půda byla pro svého vlastníka zárukou opakovaných výnosů a hlavním zdrojem bohatství. Teprve později se jako nemovité záruky stále častěji využívaly i stavby, zejména ty, které sloužily k bydlení nebo k provozování řemesel.
Počátek hypotečních úvěrů jako zvláštního druhu obchodů se datuje až do druhé poloviny 18. století, kdy vznikaly první ústavy specializované na jejich poskytování a kdy se vytvořila také praxe vydávání hypotečních zástavních listů. V kontinentální Evropě se systém hypotečního úvěru rozšířil v průběhu 18. století, a to ve dvou fázích.
První měla svůj počátek v Sedmileté válce (1756-1763), která skončila kapitulací Rakouska a definitivní ztrátou Slezska ve prospěch Pruska. Ve Slezsku, jež bylo postiženo nejvíce, se projevoval zoufalý nedostatek peněz na obnovu hospodářství. Slezští vlastníci rytířských statků se nacházeli v permanentní závislosti na svých věřitelích a nebyli schopni získat dostatek prostředků na obnovu válkou zpustošených majetků. Vyřešení své obtížné situace viděli v založení zvláštní instituce, do které by sdružili své statky a která by jim pomohla umořit dluhy a získat další potřebné prostředky. Jejich myšlenka se osvědčila a na základě pozitivních zkušeností ve Slezsku začala vznikat obdobná sdružení (zemstva, družstva) i v německých zemích. Prostředky získávala především vydáváním zástavních listů a následně je půjčovala svým členům. Ty byly vydávány zásadně na doručitele, s půlročně vyplácenými úroky. Ačkoliv dlužníkem se ve vztahu k majiteli zástavního listu stávalo úvěrní sdružení jako celek, pohledávka byla zajištěna primárně zástavním právem ke konkrétní nemovitosti, uvedené ve vydaném zástavním listu. Vymahatelnost takové pohledávky byla navíc posílena sekundárním závazkem všech statkářů v kraji a terciárním závazkem sdružených statků v celé zemi. K zachování rovnováhy mezi objemem zástavních listů a udělených půjček musela být každoročně část zástavních listů vylosována ke splacení a to v objemu odpovídajícím umoření půjček nebo jejich předčasnému splacení. V 19. století začínají být ve Slezsku a v německých zemích vydávány nové zástavní listy, které již nejsou zajištěny konkrétní nemovitostí a jejich majitel je odkázán se svými nároky pouze na jejich vydavatele - úvěrní sdružení.
Systém
zástavního listu se následně rozšířil po celé Evropě.
I přes určitý vývoj nedokázala úvěrní sdružení překonat svoji teritoriální omezenost a plně uspokojit poptávku majitelů nemovitostí po úvěrech a na řadu proto přichází nová fáze vývoje hypotečního úvěrování, spojená se zakládáním specializovaných hypotečních ústavů, zejména pak Crédit Foncier de France roku 1852 – prvního úvěrového ústavu, který sbíral kapitál 57
vydáváním zástavních listů a dále ho postupoval ve formě hypotečních půjček13. V polovině 19. století se začíná projevovat potřeba financovat pomocí úvěrů bytovou výstavbu. Zde posloužila jako vzor právě Crédit Foncier, podle jejíhož vzoru byly zřizovány banky jako akciové společností v Itálii, Německu, Nizozemí, Belgii, dále v Rakousku, Švýcarsku, Španělsku a Řecku. Zvlášť silně se rozvinul systém hypotečního bankovnictví v Německu (kde byl přijat zákon o hypotečních bankách již v roce 1900, současně s německým občanským zákoníkem) a v Rakousku.
4.2 Vývoj hypotečních úvěrů v Rakousku - Uhersku do roku 1918 K první aplikaci pruských vzorů na území rakouské monarchie došlo v hospodářsky zaostalé Haliči. V roce 1841 byl zřízen Haličský stavovský ústav, který půjčoval jen členům velkostatkářům, a to až do poloviny ceny nemovitosti. Ručení za úvěry bylo solidární14, ale pouze do výše pěti procent všech závazků. Haličský stavovský ústav fungoval až do konce monarchie.
Již roku 1824 došlo k založení peněžního ústavu, který je dnes všeobecně znám jako Česká spořitelna. Ten se již od svého počátku (byť v omezené míře) zabýval i investicemi do rolnických nemovitostí, zajištěnými zástavním právem k těmto nemovitostem. I další spořitelny, pojišťovny a různé druhy záložen se věnovaly (někdy i výlučně) hypotečním úvěrům.
V roce 1865 vzniká Hypoteční banka království Českého se sídlem v Praze jako nejstarší zemský (veřejnoprávní) ústav. Její hlavní a jedinou činností bylo poskytování levných úvěrů (drobným) rolníkům, zajištěných zástavním právem na rolnických usedlostech. Zpočátku došlo sice k určitému odklonu od původního poslání banky a příjemci úvěru byli spíše velkostatkáři, ale od počátku 80. let dochází k jeho postupnému rozšíření i mezi chudší společenské vrstvy. Hypoteční banka království českého byla inspirací pro vznik dalších nevýdělečných zemských bank, konkrétně na našem území Hypoteční banky markrabství Moravského v Brně (1875) a Slezského zemského pozemkového ústavu v Opavě (1896)15. 13
Někdy bývá za skutečně první hypoteční banku fungující na moderních principech považován již o dva roky dříve založený belgický ústav se stejným jménem. 14 Vydané zástavní listy nebyly tedy zajištěny zástavním právem ke konkrétní nemovitosti a jejich majitel se mohl domáhat uspokojení svých nároků nejen od ústavu, ale také od kteréhokoliv majitele nemovitostí, který byl účastníkem sdružení. 15 Je nutné zmínit, že převážnou část hypotečních obchodů v Rakousku - Uhersku 2. poloviny 19. století ovládaly instituce, které nikdy nebyly výlučně hypotečními bankami a zabývaly se širokým spektrem peněžních
58
V roce 1890 jako reakce na bankovní krizi vzniká Zemská banka království Českého, která měla dvě hlavní funkce. Jednak byla ústřední bankou českého peněžnictví a jednak vydávala hypoteční zástavní listy na financování úvěrů komunálních, železničních a melioračních. Kromě toho poskytovala hypoteční zápůjčky na velké průmyslové objekty - mlýny, továrny apod.
Jejich nejvážnějšími konkurenty v českých zemích se stala hypoteční oddělení spořitelen (před první světovou válkou byl objem jimi poskytnutých hypotečních úvěrů oproti zemským bankám trojnásobný). Nezastupitelnou roli hrály ovšem zemské banky při poskytování úvěru komunálního, železničního a melioračního (sloužícího k odvodnění půdy a regulaci toků řek a potoků).
V tomto období vydávané hypoteční zástavní listy byly cennými papíry zpravidla na doručitele, obsahujícími ujištění o krytí hypotékou, vydávanými poskytovatelem hypotečních úvěrů16, který se zavazoval vyplatit majiteli půlročně úroky a v případě vylosování celou jistinu17. Hypoteční zápůjčky byly neúčelové.
4.3 Hypoteční úvěry v meziválečném Československu Po první světové válce došlo u nás z nutnosti zachování právní kontinuity k „prozatímní“ recepci (převzetí) rakouského i uherského právního řádu i správní organizace. Hypoteční úvěr, který neměl speciální úpravu, byl nadále poskytován na základě příslušných ustanovení o zápůjčkách a zástavním právu obsažených ve všeobecném občanském zákoníku z roku 1811.
Trh hypotečních úvěrů nadále ovládaly výše zmíněné zemské banky (jejich podíl na trhu hypotečních úvěrů postupně narostl až na 85%) a hypoteční oddělení spořitelen. Z šesti zemských bank na našem území se postupně staly čtyři, když došlo nejdříve ke sloučení dvou moravských18 a později i dvou slezských zemských bank. Hypoteční banka království Českého byla přejmenována na Hypoteční banku Českou a protože získávání prostředků činností - Rakousko – uherská banka, Rakouský úvěrní ústav pozemkový a Anglorakouská banka. Většina jejich hypoték se ale nacházela v méně vyspělých oblastech monarchie a v Čechách se výrazně neprosadily. 16 K této činnosti bylo třeba povolení od státu a v některých případech ještě další zvláštní povolení. 17 Po určité době musely být ovšem splaceny i bez vylosování. 18 Vznikla Hypoteční a zemědělská banka moravská.
59
výhradně prodejem hypotečních zástavních listů bylo v té době značně obtížné, došlo k rozšíření její činnosti i na jiné obchody. Vedle bank byly oprávněny poskytovat zápůjčky na hypotéku také spořitelny, pojišťovny, záložny a okresní hospodářské záložny. Zemská banka království Českého se stala Zemskou bankou a i nadále poskytovala komunální, železniční, meliorační a stavební úvěry. Za veškeré závazky Zemské banky ručil stát. Také činnost Zemské banky byla rozšířena na veškeré bankovní operace.
Hypoteční úvěr byl i nadále chápán jako neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dalšími podstatnými znaky byla pevná úroková sazba, dlouhodobost a nevypověditelnost hypotečního úvěru ze strany věřitele19. Stanovení odhadní ceny zastavované nemovitosti se dělo na podkladě exekučního zákona, který umožňoval dvě metody výpočtu:
metodu výnosovou, která počítala s tržní kapitalizací výnosů z nemovitosti
metodu prodejní, která byla založena na ceně odhadnuté znalcem nebo ceně, která byla uváděna pro výpočet daně z nemovitosti násobené příslušným koeficientem
Co se týče maximální výše poskytnutého úvěru ve vztahu k zjištěné ceně nemovitosti, byla tato zákonem stanovena pouze pro zemské ústavy a spořitelny ve výši 1/2 u domů a 2/3 u zemědělských a lesních pozemků. Ostatní peněžní ústavy, které neměly stanoveny tyto limity, půjčovaly obvykle zhruba o 10% více.
Způsoby splácení pro klienty hypotečních bank byly konstruovány na dvou základních dodnes používaných principech. Jeden možný splátkový kalendář byl anuitní, tj. dlužník splácel po celou dobu stále stejnou sumu, ve které se postupně snižoval podíl úroku ve prospěch úmoru. Druhý existující plán splácení vycházel z umořování jistiny úvěru pevnou částkou a placení stále se snižující sumy úroků.
19
Pokud nedošlo k porušení smluvních podmínek dlužníkem.
60
4.4 Vývoj hypotečního bankovnictví po 2. světové válce Již během druhé světové války docházelo u nás ke slučování bank a po jejím skončení postupná centralizace pokračovala20, současně s procesem znárodňování akciových bank. Reforma bankovnictví byla dovršena počátkem 50. let a v souladu s principem centrálního direktivního řízení ekonomiky vznikla jednostupňová bankovní soustava, tvořená Státní bankou československou, Investiční bankou a státními spořitelnami. Po válce již nedošlo v oblasti hypotečních úvěrů k výraznějšímu navázání na prvorepublikovou praxi. Některé jejich aspekty byly zpočátku využívány v souvislosti s poskytováním státní podpory, ale po roce 1948 došlo k dalšímu snížení významu hypotečních úvěrů. Občanský zákoník z roku 1950 sice zná pojem klasického zástavního práva. V centrálně plánované ekonomice s minimální mírou soukromého vlastnictví však pro něj nemá větší praktické využití. I přesto ještě některé státní spořitelny v omezené míře úvěry zajištěné zástavním právem nabízely . Definitivní konec poválečných hypotečních úvěrů znamená Občanský zákoník z roku 1964, který připouští vznik zástavního práva pouze ze zákona. Hypoteční úvěr tak na dlouhou dobu mizí jak z právního řádu, tak z ekonomické praxe.
4.5 Právní úprava hypotečního úvěru u nás v letech 1989 - 2004 Po pádu totalitního režimu v listopadu 1989 se jako reakce na změnu politické a ekonomické situace objevila mimo jiné
i snaha znovu oživit po desetiletí nevyužívaný institut
hypotečního úvěru. Už roce 1990 vydalo Federální shromáždění zákon 530/1990 Sb., o dluhopisech, který upravoval náležitosti hypotečního zástavního listu21 a po novele zákonem 84/1995 Sb. obsahoval i definici hypotečního úvěru22. Československá obchodní banka
20
Zrychleným tempem potom po politickém převratu v únoru 1948. § 14 odst. 1: Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech. § 14 odst. 1 po novele zákonem 84/1995 Sb. (účinnost od 1. července 1995): Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypotéční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, včetně úroků, je plně kryta pohledávkami z hypotéčních úvěrů (dále jen „řádné krytí“), popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (dále jen „náhradní krytí“). § 14 odst. 2: Hypotéční zástavní listy mohou vydávat pouze banky a spořitelny, které k tomu získají oprávnění. § 14 odst. 3 po novele zákonem 84/1995 Sb. (účinnost od 1. července 1995): Hypotéční zástavní listy může vydávat pouze banka, která je k této činnosti oprávněna podle zvláštního zákona (dále jen „hypotéční banka“). 22 § 14 odst. 2 po novele zákonem 84/1995 Sb. (účinnost od 1. července 1995): Hypotéčním úvěrem je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky. 21
61
získala dokonce na základě tohoto zákona licenci emitenta hypotečních zástavních listů. Skutečnému rozmachu hypotečního bankovnictví v této době ovšem bránila řada právních i faktických překážek (z nejzávažnějších např. neexistence kapitálového trhu, chybějící legislativa, špatná propracovanost institutu zástavního práva a nevyhovující registr nemovitostí). Československá obchodní banka proto také na základě této licence neposkytla jediný hypoteční úvěr. Původní záměr vytvořit speciální zákon, který by komplexně upravoval problematiku hypotečních úvěrů i hypotečních zástavních listů ztroskotal, a proto byly jednotlivé dílčí aspekty řešeny celou řadou právních předpisů.
Dalším legislativním počinem, který se dotýkal hypotečních úvěrů a hypotečních zástavních listů byl zákon 591/1992 Sb., o cenných papírech, který upravoval vydávání, obchodování, úschovu a správu cenných papírů a trh s cennými papíry.
Jedním z mnoha problémů, se kterými se musela tehdejší legislativa vypořádat a jejichž vyřešení bylo nutné pro poskytování hypotečních úvěrů, byl stávající systém evidence nemovitostí23. Ten nebyl po roce 1964 nadále veden soudy, nýbrž nově orgány kartografie a geodézie a byl založen na principu práva užívání, nikoliv práva vlastnického. Nutné změny byly provedeny zákonem 344/1992 Sb., který zřídil Katastr nemovitostí ČR jako soubor údajů o nemovitostech obsahující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru se stala rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem
Skutečným počátkem moderního hypotečního bankovnictví u nás byl až rok 1995, kdy byl přijat již zmiňovaný zákon 84/1995 Sb.24 (účinný od 1. 7. 1995), který kromě zákona o dluhopisech 530/1990 Sb. novelizoval i obchodní zákoník, zákon o konkurzu a vyrovnání, občanský soudní řád a zákon o bankách. Změny v oblasti hypotečních úvěrů byly následující:
v obchodním zákoníku bylo z obchodně – závazkových vztahů vyňato zástavní právo k nemovitostem při zajištění práv spojených s dluhopisy a zrušena přímá vazba mezi majitelem hypotečního zástavního listu (který měl původně postavení zástavního věřitele) a dlužníkem, čerpajícím od banky úvěr. Majitel zástavního listu ztratil přímý vztah k dlužníkovi i k nemovitosti, která je předmětem zástavního práva a své nároky uplatňoval pouze proti emitentovi (hypoteční bance).
23 24
Vklad zástavního práva do katastru je nutnou podmínkou pro vznik hypotečního úvěru. Nazývaný také často jako „hypoteční zákon“.
62
novela zákona o konkurzu a vyrovnání posílila postavení majitelů hypotečních zástavních listů v případě, že se banka stane úpadcem.
novela občanského soudního řádu zlepšila postavení banky v případě, že dlužník neplní své povinnosti a je třeba přistoupit k uspokojení pohledávky prodejem nemovité zástavy.
novela zákona o bankách stanovila, že vydávat hypoteční zástavní listy mohou jen banky, které mají zvláštní povolení od České národní banky
Další menší novelizace zákona 530/1990 Sb., o dluhopisech proběhla zákonem 368/2000 Sb.25
Hypoteční úvěr byl tedy i nadále (až do účinnosti nového zákona o dluhopisech 190/2004 Sb.) účelově vázaný na investice do nemovitosti, zajištěný zástavním právem k této nemovitosti a financovaný zásadně prodejem hypotečních zástavních listů, k jejichž emisi potřebovaly banky zvláštní povolení od ČNB.
Změna přišla až s novým zákonem o dluhopisech, který v souvislosti se vstupem České republiky do EU s účinností od 1.5.2004 požadavek účelovosti hypotečního úvěru zrušil a stal se ústřední normou nové právní úpravy hypotečních úvěrů, která platí s drobnými změnami dodnes. Aktuální definici hypotečního úvěru u nás obsahuje §15 odst. 3 zákona 190/2004 Sb., o dluhopisech:
Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.
25
Ustanovení o hypotečním úvěru a hypotečních zástavních listech byla změněna takto: §14 odst. 1: Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypotéční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, jakož i hodnota poměrného výnosu, je plně kryta pohledávkami z hypotéčních úvěrů, popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. §14 odst. 2: Hypotéčním úvěrem je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky. §14 odst. 3: Hypotéční zástavní listy může vydávat pouze banka, která je k této činnosti oprávněna podle zvláštního právního předpisu
63
To pochopitelně nebrání tomu26, aby banky nadále nabízely hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Tyto úvěry jsou pro banku méně rizikové a mohou být tedy poskytovány klientům za lepších podmínek než neúčelové (americké) hypotéky. Nové znění zákona umožnilo jednu zásadní změnu, kterou je možnost poskytování „účelových“ hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možno dříve financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva apod. Poskytování hypotečních úvěrů bankou spadá do činností dle §1 odst.1 zákona 21/1992Sb., o bankách. Činnost vydávání hypotečních úvěrů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše jmenovaného zákona.
3.6 Český trh hypotečních úvěrů po roce 1989 Následující kapitola chronologicky zachycuje vývoj trhu hypotečních úvěrů u nás po roce 1989. Stranou jsou z důvodu úsilí o větší přehlednost záměrně ponechány otázky právní úpravy, o kterých je podrobněji pojednáno v samostatném oddílu. Pokud se v následujícím textu vyskytuje pojem úrokové sazby, myslí se tím vždy úrokové sazby hypotečních úvěrů.
1989-1998 První povolení k vydávání hypotečních zástavních listů udělila Česká národní banka 14. září 1995 Českomoravské hypoteční bance. Na konci roku 1996 vlastnilo licenci již šest bankovních ústavů. Hypoteční úvěr si však nezískal přílišnou popularitu, a to i přes poměrně silnou podporu státu. Na vině byly zejména vysoké úrokové sazby (pohybovaly se na úrovni 12-14% a splátky úvěru tak přesahovaly pro většinu potenciálních zájemců jejich finanční možnosti) a dále i pochopitelná nedůvěra - hypoteční úvěry se u nás naposledy vyskytovaly před více než 30 lety a byly tedy novinkou, známou pro většinu lidí pouze ze starých knih nebo filmů.
Rok 1999 Situace se začala postupně měnit v roce 1999, kdy trvalý pokles ceny peněz27 vytvořil příznivé podmínky pro snižování sazeb úroků z hypotečních úvěrů a zlepšil tak jejich 26 27
Co není zákonem zakázáno, je dovoleno. Snižování diskontní sazby ČNB i průměrných úrokových sazeb typu PRIBOR.
64
dostupnost (průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů se dostaly pod 10%). Nárok na získání nenávratné státní finanční podpory hypotečního úvěrování byl rozšířen na i obce a bytová družstva. Fyzické osoby mohly napříště získat státní finanční podporu i v případech, kdy se jednalo o koupi rozestavěné nemovitosti. Snížení úrokové míry28 způsobilo prudký nárůst zájmu investorů o již dříve vydané HZL i o nově připravované emise. To se projevilo v doposud největších emisích HZL ČMHB (5,6 mld. Kč) a Komerční banky (5,5 mld. Kč).
Na počátku roku aktivně působilo na českém trhu pouze šest subjektů s povolením ČNB emitovat HZL. Zvyšující lukrativnost hypotečních obchodů vedla mimo jiné i k tomu, že v průběhu roku postupně získaly „hypoteční licenci“ další tři banky. Nárůst počtu hypotečních bank vedl nejen ke zostření konkurenčního boje v tomto odvětví, ale i k růstu počtu i objemu hypotečních obchodů. Většímu rozmachu hypoték bránily i nadále následky ekonomické recese a vysoká nezaměstnanost.
Rok 2000 Vývoj hypotečního bankovnictví se ubíral směrem, který byl vytyčen již v minulém roce. Přišlo dlouho očekávané oživení ekonomiky, pozitivně zapůsobil i růst příjmů obyvatelstva a zejména pokračující pokles úrokových měr. Významný vliv na situaci na českém trhu hypotečních úvěrů mělo i další zostření konkurence – na trh vstoupily tři nové subjekty (Živnostenská banka, Raiffeisenbank a GE Capital). Zájem o hypoteční úvěry byl podpořen i vysokou státní finanční podporou hypotečního úvěrování. Ta zůstala zachována v nezměněné výši 4%29, což znamenalo snížení úrokového zatížení mnohých úvěrů pod 5%.
Vedle úvěrů fyzickým a právnickým osobám se začaly v tomto roce intenzivněji prosazovat i úvěry na bytovou výstavbu pro obce a bytová družstva. Mírný nárůst můžeme sledovat i u poptávky po tzv. kombinovaných produktech, zejména po kombinaci hypotečních úvěrů se stavebním spořením.
Rok 2001 Hypoteční trh v roce 2001 pokračoval v nastoleném trendu a zaznamenal výrazný růst. Došlo k dalšímu snižování úrokových sazeb, které se ke konci roku dostaly pod hranici 7%. Zlevnění hypotečních úvěrů bylo umožněno jednak příznivým vývojem peněžního trhu, 28
Snížení úrokové míry → růst cen dluhopisů. Od 1. 2. 2001 byla tato forma podpory snížena na 2%, mnoho lidí se proto snažilo získat hypoteční úvěr koncem roku 2000 nebo nejpozději v lednu 2001. 29
65
částečně však k němu banky přistoupily pod tlakem konkurenčního boje, neboť byly nuceny pružně reagovat na agresivní obchodní politiku České spořitelny, která v rámci programu TOP bydlení začala výrazně dotovat úrokové sazby. Důsledkem nízkých úrokových sazeb bylo snížení státní podpory hypotečních úvěrů na novou bytovou výstavbu ze 4% na 2%, čímž se snížil pozitivní dopad zlevnění těchto úvěrů na klienta.
Rok 2002 Rok 2002 charakterizují i nadále klesající úrokové sazby, které spolu s novou formou státní podpory30 a zlepšující se hospodářskou situací umožnily nárůst hypotečního trhu meziročně o více než 20%. Hypoteční úvěry jsou pozitivně vnímány širokou veřejností a stávají se standardním nástrojem k pořízení vlastního bydlení. V tomto roce jsou uvedeny na trh některé nové produkty, nejvýznamnějším z nich je zřejmě poskytování úvěru do plné výše ceny zástavy.
Rok 2003 Počet nově schválených hypotečních úvěrů všemi bankami vzrostl o 49% a jejich objem se zvýšil dokonce o 57%. Nebývalý zájem o hypoteční úvěry byl dán synergickým efektem mnoha působících faktorů: příznivým makroekonomickým vývojem, růstem reálných mezd, poklesem úrokových sazeb, rostoucí nabídkou kvalitních nemovitostí a obavami z možného negativního vývoje cen nemovitostí v souvislosti se vstupem do EU i ze započaté daňové reformy.
Ke konci roku 2003 vlastnilo licenci k vydávání hypotečních zástavních listů deset institucí. Silné konkurenční prostředí přimělo bankovní ústavy k rozšiřování nabídky a větší flexibilitě produktů. Stále více je využíván křížový prodej produktů v rámci finančních skupin, často v podobě tzv. balíčků služeb. V oblasti státní finanční podpory hypotečního úvěrování vedly nízké průměrné úrokové sazby ke snížení podpory na nové bydlení na 0% a tím jejímu omezení jen na již stávající příjemce, a to ještě pouze, pokud u nich nedojde ke změně sjednané (fixované) úrokové sazby. Podpora mladých žadatelů o starší bydlení byla snížena na 2%.
Rok 2004 30
Pro mladé lidi do 36 let, na nemovitosti minimálně dva roky po kolaudaci.
66
I rok 2004 byl pro Českou republiku rokem úspěšným. Koruna posilovala, inflace byla nízká, snížil se schodek obchodní bilance, podařilo se udržet nezměněnou míru nezaměstnanosti a tempem růstu HDP se Česká republika zařadila k nejdynamičtěji se rozvíjejícím evropským státům. Přes přechodný nárůst ve 3. čtvrtletí se podařilo udržet nízké úrokové sazby, což pozitivně ovlivnilo poptávku po hypotečních úvěrech. Rostl také počet kvalitních nemovitostí (mimo jiné díky pokračující privatizaci bytového fondu měst a obcí), zatímco ceny nemovitostí stagnovaly. Významně ovlivnil trh hypotečních úvěrů nově přijatý zákon o dluhopisech, který přinesl některé výrazné změny. Jednalo se zejména o tzv. neúčelové (americké) hypotéky31 a hypotéky poskytované na družstevní bydlení32. Pohledávky z těchto hypoték mohly být pro příště použity ke krytí hypotečních zástavních listů. Další změny souvisely se vstupem do EU - bankám bylo umožněno poskytovat hypotéky v zahraničí a k zajištění mohla být použita nemovitost, která se nachází na území státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Rok 2005 Předpoklady, že zvýšený zájem o hypotéky bude pokračovat i v roce 2005, se zcela naplnily. Hypoteční úvěry rostly ve srovnání s rokem 2004 o 25% v počtu a o 44% v objemu. Průměrná úroková sazba Fincentrum Hypoindexu klesla v prosinci až na 3,98%. K faktorům živícím zájem o hypotéky již v předchozích letech se přidala obava z deregulace nájemného i fakt, že otázku vlastního bydlení postupně začínaly řešit populačně silné ročníky ze 70. let. Hypotéky koncem roku 2005 poskytovalo celkem 15 finančních ústavů.
31
Odstraněním požadavku účelovosti hypotečního úvěru z našeho právního řádu jsme se vrátili k praxi, který u nás fungovala za Rakouska – Uherska i za 1. republiky: hypoteční úvěr je půjčka zajištěná nemovitostí, bez ohledu na to, k jakému účelu je tato půjčka použita. 32 Podmínkou je zástava jiné nemovitosti v osobním vlastnictví dlužníka nebo třetí osoby.
67
Závěr Hypoteční bankovnictví zaznamenalo u nás zejména v posledních několika letech nebývalý rozvoj, jak v počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, tak i v pestrosti nabízených produktů. Zvýšený zájem veřejnosti byl podpořen celou řadou souběžně působících faktorů, které byly stručně popsány v posledním oddíle této práce.
Nelítostný konkurenční boj nutí hypoteční banky ve snaze o získání klienta nabízet stále další a atraktivnější produkty. Z nejnovějších jmenujme alespoň odloženou hypotéku, hypotéku na poště nebo hypotéku bez doložení příjmů. Případný zájemce o úvěr si tak může vybrat produkt přesně vyhovující jeho osobním potřebám.
Je třeba zdůraznit, že možnosti hypotečních bank, jak vycházet klientům vstříc, nejsou neomezené. Je to koneckonců vidět i na zastavení léta trvajícího poklesu úrokových sazeb, jejichž další snižování nebylo pro banky finančně únosné. Úvěr musí být pro banku rentabilní a u úvěrů hypotečních je situace o to složitější, že jejich financování probíhá převážně emisemi hypotečních zástavních listů a pozice banky se tak odvíjí od její úspěšnosti v umísťování jednotlivých emisí HZL na finančních trzích. To bylo doposud poměrně hladké, neboť hypoteční zástavní listy díky svému specifickému způsobu zabezpečení představují jeden z nejbezpečnějších dluhopisů a vzhledem ke skutečnosti, že jejich výnos nepodléhá zdanění, jsou atraktivní i z hlediska rentability.
Závěrem snad krátkou polemiku, zda řešení bytové otázky hypotečním úvěrem doporučit či nikoliv. Formou hypotéky může klient nabýt nezanedbatelný majetek, se kterým lze navíc neomezeně disponovat. Vlastní bydlení je rovněž zárukou určité existenční jistoty. I předpokládaný vývoj nájemného, deregulace nájmů ve státních bytech a očekávaný růst cen nemovitostí, v souvislosti s připravovanými změnami DPH, hovoří ve prospěch hypotečních úvěrů. Přesto zůstává hypoteční úvěr závazkem „na celý život“ (obvyklá doba splácení hypotečních úvěrů se pohybuje mezi 10-20 lety) a rozhodnutí o něm by nikdy nemělo být bráno na lehkou váhu. Klient, uvažující o uzavření smlouvy, by měl vždy pečlivě zhodnotit případná pro i proti a neuspěchat své rozhodnutí z důvodu snahy o využití zaručeně nejlepší (a časově omezené) nabídky nějaké banky. Jak vyplývá z provedeného srovnání nabídky hypotečních produktů u nás, úrokové sazby, které jsou dodnes širokou veřejností vnímány jako rozhodující 68
faktor, ovlivňující výslednou cenu hypotéky, se dnes liší pouze v desetinách procenta. Rozdíly jsou zejména v poplatcích, smluvních podmínkách a doplňkových službách. Hypoteční úvěry představují ve vyspělých zemích nejrozšířenější formu financování vlastního bydlení. Podle European Mortgage Federation činil ve 25 zemích EU v roce 2004 průměrný podíl zadluženosti hypotékami na bydlení na hrubém domácím produktu 45,3 %. V České republice bylo toto číslo několikanásobně nižší - pouhých 7,6 % a růst zájmu o hypoteční úvěry lze tak u nás očekávat i budoucnu. Je však třeba zdůraznit, že ve státech EU, v nichž došlo ke stabilizaci hypotečního trhu již před lety, je zadluženost hypotékami vůči HDP a na jednoho obyvatele sice vyšší, ale její meziroční nárůst naopak podstatně nižší ve srovnání se státy střední a východní Evropy.
69
Seznam tabulek, grafů a příloh Tabulka 1: Přehled krytí závazků Hypoteční banky z HZL k 31.12.2005 Tabulka 2: Poskytnuté hypoteční úvěry v České republice 1995-2005 Tabulka 3: Vývoj tržních podílů jednotlivých hypotečních bank 2003 – 2006 (hypoteční úvěry fyzickým osobám) Tabulka 4: Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006
Graf 1: Oblíbenost jednotlivých variant fixace úrokových sazeb Graf 2: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům Graf 3: Objem hypotečních úvěrů s přiznanou státní finanční podporou (v mil. Kč) Graf 4: Vývoj počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření Graf 5: Vývoj počtu nových hypotečních úvěrů 1995-2005 Graf 6: Podíl na trhu podle objemu úvěrů - 1. čtvrtletí 2006 Graf 7: Fincentrum Hypoindex 2003 -2006 Graf 8: Měsíční splátka hypotéky ve výši 1 000 000 Kč se splatností 20 let
Příloha 1: Emise HZL ke 31.12. 2005 Příloha 2: Vývoj stavebního spoření v letech 1997 - 2005
70
Seznam použité literatury Monografie DUŠEK, P., KOS, B. Právo hypotečního úvěrování. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001. 208 s. ISBN 80-7179-384-1.
DVOŘÁK, P. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde Praha, 1999. 475 s. ISBN 80-7201-141-3.
REICHMANNOVÁ, Z. Hypoteční úvěr – zdroj dlouhodobého financování. Brno: MU, 2002. 46 s.
REVENDA, Z. a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 3. vyd. Praha: Management Press, 2000. ISBN 80-7261-031-7.
PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3.
SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-49-2.
VENCOVSKÝ, F a kol. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vyd. Praha : Bankovní institut,1999. 594 s. ISBN 80-7265-030-0.
Články HULMÁK, M. Hypoteční úvěr – objev posledního desetiletí? Právník – teoretický časopis pro otázky státu a práva, 2001, č. 3, str. 213-236.
KUNZ, O. Hypoteční úvěr. Právník – teoretický časopis pro otázky státu a práva, 1993, č. 12, str. 1128-1133.
Internetové zdroje Webové stránky Komerční banky, a. s. [on-line] < http://www.kb.cz>
71
Webové stránky České spořitelny, a .s. [on-line] < http://www.csas.cz/banka/index.jsp> Webové stránky HVB Bank Czech Republic, a. s. [on-line] < http://www.hvb.cz/cz/index.asp> Webové stránky Hypoteční banky, a .s. [on-line] < www.hypotecnibanka.cz> Webové stránky ČSOB, a .s. [on-line] < www.csob.cz> Webové banky Živnostenské banky, a. s. [on-line] < http://www1.zivnobanka.cz/zbapp/homepage/homepage_cs.do> Webové stránky GE Money Bank, a. s. [on-line] < www.gemoney.cz> Webové stránky Reiffeisenbank, a. s. [on-line] < www.rb.cz> Webové stránky Wuestenrot hypoteční banky, a. s. [on-line] < http://www.wuestenrot.cz> Webové stránky eBanky, a. s. [on-line] < www.ebanka.cz> Výroční zprávy hypoteční banky, a. s. 1999-2005 [on-line] < http://www.hypotecnibanka.cz/index.php?path=informace-o-bance/zpravy-o-hospodarenidokumenty/vyrocni-zpravy> Webové stránky České národní banky [on-line] < www.cnb.cz> Webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj ČR [on-line] < www.mmr.cz> Webové stránky Finance.cz [on-line] < www.finance.cz, http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/hypotecni_uvery/informace/, http://hypoteky.finance.cz/> Webové stránky Fincentrum [on-line]
Webové stránky Měšec.cz [on-line] < www.mesec.cz> Webové stránky European Mortgage Federation [on-line] < http://www.hypo.org/content/Default.asp?PageID=202>
Právní normy zákon 40/1964 Sb., občanský zákoník zákon 513/1991 Sb., obchodní zákoník zákon 530/1990 Sb., o dluhopisech zákon 21/1992 Sb., o bankách zákon 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů zákon 591/1992 Sb., o cenných papírech zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření zákon 84/1995 Sb. (novela zákona o dluhopisech a dalších předpisů) nařízení vlády 244/1995 Sb. (podmínky státní podpory) zákon 368/2000 Sb. (novela zákona o dluhopisech a dalších předpisů) 72
zákon 321/2001 Sb. (podmínky sjednávání spotřebitelského úvěru) zákon 423/2003 Sb. (novela zákona o stavebním spoření) nařízení vlády 33/2004 Sb. (podmínky státní podpory) zákon 190/2004 Sb., o dluhopisech zákon 256/2004 Sb., o kapitálovém trhu
73
Česká spořitelna
Hypoteční banka
4 000
HZL KB 8,00/04
1 500
HZL KB VAR/07
1 100
HZL KB 5,5/09
5 000
HZL KB 4,5/08
4 800
HZL KB VAR/15
2 550
HZL KB 4,4/15
10 000
CS 11,85
1 000
HZL ČS 5,80%/2007 HZL ČS 5,20%/2008 HZL ČS 4,50%/2008 HZL ČS 3,50%/2009 HZL ČS 3,60%/2009 HZL ČS 4,50%/2010 HZL ČS 1,85%/2006 HZL ČS 4,05%/2010 HZL ČS 4,75%/2015 HZL ČS 1,96%/2012* HZL ČS 4,45%/2008** HZL 1
3 000 3 000 3 000 300 700 2 000 600 2 000 5 000 10 000 5 000
1 100 5 000 4 800 2 550 10 000 CS 11,85 x x x x x x x x x
700
HZL 3
13.5.2004
8,125
Splaceno
15.6.1999
15.6.2004
8,0
Splaceno
15.9.2000
15.9.2007
VAR 6M PRIBOR 5,63%
21.8.2003
21.8.2009
5,5
5.8.2004
5.8.2008
4,5
2.8.2005
3.8.2015
1,53
21.10.2005 21.10.2015
4,4
3.8.1998
3.8.2003
11,85
x x x x x x x x x
8.11.2002 6.3.2003 21.8.2003 26.4.2004 23.8.2004 5.5.2005 20.4.2005 30.6.2005 7.10.2005
8.11.2007 6.3.2008 21.8.2008 26.4.2009 23.8.2009 5.5.2010 6.8.2006 30.6.2010 7.10.2015
5,8 5,2 4,5 3,5 3,6 4,5 1,85 4,05 4,75
x
x
19.12.2005 19.12.2012
1,96
x
x
22.12.2005 22.12.2008
4,45
5.9.1996
5.9.2001
Poznámka
Úrokový výnos (%)
13.5.1999
500
1 000
HZL 2
Objem tranže (mil. Kč)
Název tranže
4 000 1 500
Datum splatnosti
HZL KB 8,125/04
Datum vydání
Komerční banka
Objem emise (mil. Kč)
Banka
Název emise
Příloha 1: Emise HZL ke 31.12. 2005
11,0
Splaceno
fix.,splac. fixní, splaceno
20.12.1996 20.12.2001
11,0
1 000
19.6.1998
19.6.2003
12,0
fixní, splaceno
HZL 4
3 600
8.2.1999
8.2.2004
8,9
fixní, splaceno
HZL 5
2 000
24.6.1999
24.6.2004
8,2
fixní, splaceno
HZL 6
2 000
19.5.2000
19.5.2005
6,4
fixní, splaceno
HZL 7
4 000
7.12.2000
7.12.2005
6,85
HZL 8
2 000
16.5.2002
16.5.2007
6,85
HZL 9
1 000
4.12.2002
4.12.2007
VAR 12M PRIBOR+2%
HZL 10
1 500
20.2.2003
20.2.2008
3,0
HZL 11
2 500
19.6.2003
19.6.2008
2,71
HZL 12 HZL 13 ČMHB
1 500 2 000
25.9.2003 25.9.2008 27.11.2003 27.11.2010
3,6 4,4
74
fixní, splaceno Fixní
neveřejná emise
HZL 14 ČMHB
9.2.2004
9.2.2009
4,3
HZL 15 ČMHB
2 000
25.3.2004
25.3.2014
VAR 12M PRIBOR0,33%
HZL 16 ČMHB
2 000
24.6.2004
24.6.2009
4,95
HZL 17 ČMHB
1 000
24.6.2004
24.6.2009
VAR 12M PRIBOR+2%
HZL 18 ČMHB HZL 19 ČMHB HZL 20 ČMHB HZL 21 ČMHB
2 500 2 000 1 500 2 500
11.11.2004 11.11.2007 24.1.2005 24.1.2010 31.3.2005 31.3.2008 19.5.2005 19.5.2010
HZL 22 ČMHB
2 500
21.7.2005
21.7.2035
HZL 23 ČMHB
2 000
15.9.2005
HZL 24 ČMHB
300
15.9.2005
HZL 25 ČMHB
3 000
HZL 26 ČMHB
neveřejná emise
4,5 4,2 3,5 4,45 VAR SWAP 3Y
fix fix fix neveřejná emise
15.9.2035
VAR SWAP 3Y
neveřejná emise
15.9.2020
4,0
neveřejná, amortizovaná emise
27.10.2005 27.10.2015
VAR 12M PRIBOR +1%
neveřejná emise
1 000
24.11.2005 24.11.2035
VAR SWAP 3Y
neveřejná emise
HZL 27 ČMHB
2 000
24.11.2005 24.11.2035
VAR SWAP 5Y
neveřejná emise
HZL 28 ČMHB
3 000
7.12.2005
VAR SWAP 3Y
neveřejná emise
HZL 29 ČMHB
1 000
HZL HZL
7.12.2035
7.12.2005
7.12.2035
100 400
VAR SWAP 5Y 31.7.1996 31.7.2001 10,6 15.10.1997 15.10.2002 10,4
HZL
300
17.6.1998
17.6.2003
10,9
HZL HZL HZL
200 500 400 10 000
16.6.1997 16.6.2002 10.12.1997 10.12.2002 1.4.1998 1.4.2003
10,5 11,0 11,0
neveřejná emise splaceno splaceno BCPP, splaceno splaceno splaceno splaceno
4.2.2009
6,0
BCPP
HZL HVB 6,0/09
HVB Bank CR
2 500
HZL HVB 6,0/12
HZL HVB 4,5%/2015 HZL HVB 3,5%/2010 HZL HVB 5%/2025 BACA HZL 8,5/04
2 000
1.
1350
2. 3. 4. 5.
1000 16.12.2002 2000 25.6.2003 1500 4.2.2004 4150 30.4.2004
4.2.2009 4.2.2009 4.2.2009 4.2.2009
6,0 6,0 6,0 6,0
1.
400
19.8.2004
19.8.2012
6,0
2. 3.
250 350
17.9.2004 15.10.2004
19.8.2012 19.8.2012
6,0 6,0
5.10.2005
5.10.2015
4,5
15.11.2005 15.11.2010
3,5
23.11.200
23.11.2025
5,0
3 000 10 000 10 000 2 500
4.2.2002
1.
300
10.6.1999
10.6.2004
8,5
2. 3. 4.
500 750 850
15.2.2000 9.10.2000 11.6.2001
10.6.2004 10.6.2004 10.6.2004
8,5 8,5 8,5
75
neveřejná emise
BCPP, splaceno splaceno splaceno splaceno
HZL RBCZ 7,5/06
2 000
3.5.2006 3.5.2006 3.5.2006
7,5 7,5 7,5
3.5.2006
7,5
18.2.2009 23.8.2009 23.3.2010
3,7 5,05 4,6
9.10.2003
9.10.2008
4,5
20.4.2004 11.5.2005 2.11.2005
20.4.2009 11.5.2010 11.5.2010
5,0 4,55 4,55
500
29.11.2005 29.11.2010
4,50
1 300
15.11.2005 15.11.2015
4,60
Raiffeisenbank HZL RBCZ 3,7/09 RBCZ 5,05/09 RBCZ 4,60/10 Živnostenská banka Wüstenrot hypoteční banka
HZL ŽB 4,5/08 WHB 5,00%/2009 WHB 4,55%/2010 HZL eBanka 4,5%/2010 HZL I ČSOB 4,60%/15
Banka ČSOB
3 000 500 500
1. 2. 3.
500 500 500
4.
500
1.
500
700 300 1 000
1. 2.
400 400
3.5.2001 říjen 01 duben 02 prosinec 02 18.2.2004 23.8.2004 23.3.2005
neveřejná emise
jednorázová emise
Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj 2006 Poznámka: * v oběhu je 2 900 mil. Kč **v oběhu je 900 mil. Kč
Příloha 2: Vývoj stavebního spoření v letech 1997 - 2005 Období Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Přiznaná státní podpora
Počet Přírůstek (%) Objem (tis.Kč) Přírůstek (%) Počet Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč)
Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok 3) Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Uspořená částka 1) Přírůstek (%) Úvěry celkem 1) v tom: ze stavebního spoření
Počet
překlenovací 2)
1997 530 176 143,2
1998 638 232 20,4 145,3
1999 906 867 42,1 144,2
1 967 849
1,5 2 371 816
-0,8 2 801 389
20,5 5,068 32,8 2 803
18,1 6,393 26,1 2 795
59,552
0,3 81,731 37,2
-0,3 93,629 14,6
81 870 21 554
187 245 70 377
286 942 167 687
60 316
116 868 128,7
119 255 53,2
5,936 0,712
17,669 2,790
26,346 8,416
5,224
14,879 197,7 21,6
17,93 49,1 28,1
3,817 2 795
Přírůstek (%) 1)
Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření
Objem (mld.Kč)
překlenovací 2) Úvěry celkem / uspořená částka
Přírůstek (%) Poměr (%)
76
10,0
Vývoj stavebního spoření v letech 2000 – 2002 Období 2000 Počet 1 115 926 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Přírůstek (%) 23,1 Objem (tis.Kč) 139,4 Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Přírůstek (%) -3,3 Počet 3 424 580 Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Přiznaná státní podpora
Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč)
Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok 3) Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Uspořená částka 1) Přírůstek (%) Úvěry celkem 1) v tom: ze stavebního spoření
Počet
překlenovací 2) Přírůstek (%) Úvěry celkem 1) v tom: ze stavebního spoření
Objem (mld.Kč)
překlenovací 2) Úvěry celkem / uspořená částka
Přírůstek (%) Poměr (%)
2001 1 373 258 23,1 136,9
2002 1 293 890 -5,8 146,7
-1,8 4 196 408
7,2 4 870 620
22,2 7,719 20,7 2 874
22,5 9,313 20,7 2 956
16,1 11,059 18,7 3 138
2,8 110,4 17,9
2,9 133,309 20,8
6,2 180,19 35,2
373 463 262 259
465 824 346 145
568 920 420 929
111 204 30,2
119 679 24,7
147 991 22,1
31,110 14,207
37,023 18,522
46,308 21,916
16,804 17,7 28,1
18,501 19,4 27,8
24,392 25,1 25,7
2004 314 650 -85,0 222,8
30.6.2005 184 205 -41,5 216,4
11,1 5 899 300
-2,9 5 728 448
-6,4 15,337 15,7
-2,9 15,419 0,5
Vývoj stavebního spoření v letech 2003 – 2005 Období 2003 Počet 2 097 338 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Přírůstek (%) 62,1 Objem (tis.Kč) 200,5 Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Přírůstek (%) 36,7 Počet 6 300 831 Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Přiznaná státní podpora
Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč)
29,4 13,261 19,9 3 159
Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok 3) Přírůstek (%) Objem (mld.Kč) Uspořená částka 1) Přírůstek (%)
0,7 236,815 31,4
287,077 21,2
304,742 6,2
Úvěry celkem 1) v tom: ze stavebního spoření
685 740 488 850
786 483 549 698
827 293 570 516
196 890 20,5
236 785 14,7
256 777 5,2
63,597 25,990
84,184 28,735
93,721 29,584
38,498 37,3
55,449 32,4
64,137 11,3
Počet
překlenovací 2) Přírůstek (%) 1)
Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření
Objem (mld.Kč)
překlenovací 2) Přírůstek (%)
77
Poměr (%) Úvěry celkem / uspořená částka Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj 2006
26,9
29,3
30,8
1) Stav ke konci období 2) Úvěry podle § 5 odst. 5 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 3) Data za 2004 a 2005 zatím nejsou k dispozici
78
