Huisvesting van de International Knowledge Workers

A

gemeente Eindhoven

Huisvesting van de International Knowledge Workers in Zuidoost-Brabant Een onderzoek naar woonwensen

Samenstelling: Jan Vriens, Sandra van der Dam Concernstaf, Beleidsinformatie en Onderzoek

BiO-rapportnummer 1158

Colofon

Uitgave Gemeente Eindhoven Datum juli ’11

Inhoudsopgave Samenvatting 1

Achtergrond 1

1.1

Inleiding

1.2

Opmerking vooraf 1

1.3

Doelstelling

2

1 2

Methodologische benadering

2.1

Kwalitatief en kwantitatief 3

2.2

Uitvoerder 3

3

Onderzoeksresultaten

3.1

Samenstelling 5

3.2

Woonwensen 5

3.3

Ervaren problemen

Bijlagen: 11 e.v.

7

4

3

Samenvatting Voor de stad Eindhoven en de Regio Zuidoost-Brabant is het van belang internationale kenniswerkers te werven en behouden. Het ontbreekt echter nog aan voldoende kennis en informatie over de aard en omvang van de internationale kenniswerkers (International Knowledge Workers) en over hun wensen en verlangens, in het bijzonder hun kwalitatieve woonwensen. Daarom heeft de afdeling Beleidsinformatie en Onderzoek van de gemeente Eindhoven het initiatief genomen een studie te verrichten naar woonwensen van internationale kenniswerkers. De populatie van internationale kenniswerkers (ikw’ers) bestaat voor een groot deel uit Aziaten (China, India) en Oost-Europeanen (oa Roemenen en Polen), maar ikw’ers komen ook uit Brazilië, de Verenigde Staten, Turkije en eigenlijk uit alle mogelijke landen en windstreken. Personen van dezelfde nationaliteit trekken doorgaans veel met elkaar op. Dit geldt niet alleen voor Chinezen, maar voor alle nationaliteiten. Het maandinkomen van ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen ligt rond de € 2.000. (Dit zijn hoofdzakelijk jonge mensen, onder de dertig). Het inkomen van ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven ligt doorgaans iets hoger. De grootste groep van de IKW-ers verbonden aan het bedrijfsleven blijkt in de (jaar-)inkomensklasse tussen € 30.000 en € 40.000 te zitten. Zowel in de wereld van het onderwijs als in de wereld van het bedrijfsleven wijkt het inkomen van ikw’ers niet af van het inkomen van Nederlanders in vergelijkbare posities en is het inkomen passend bij de (hoge) opleiding. Ikw’ers zoeken vooral woonruimte in of nabij het centrum van de stad. Men zoekt vooral zelfstandige woonruimte, huur, appartementen en studio’s. Men wil graag alles inclusief, dus gemeubileerd, met internet en telefoonaansluiting en energie- en servicekosten inbegrepen. Er is een groot verschil tussen diverse groepen ikw’ers in (huur-)prijs die men kan of wil betalen. Ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen zoeken woonruimte met een huurprijs tot € 550. Het aanbod in deze prijsklasse is gering. De omvang van de vraag is goed bekend. De situatie voor deze groep ikw’ers is problematisch. De laatste jaren heeft Vestide voor verlichting gezorgd door een groot deel van deze groep te huisvesten. Nadeel van deze oplossing is dat er sprake is van verdringing. Deze ikw’ers worden gehuisvest in woonruimte die eigenlijk bestemd is voor studenten. Voor het grootste deel van de ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven doen zich daarentegen nauwelijks problemen voor rondom de huisvesting. De werkgevers kennen over het algemeen de wensen van de ikw’ers en hebben goede contacten met (commerciële) aanbieders van woonruimte. Vaak betalen de werkgevers de huisvestingskosten. Men kan in het duurdere segment zoeken en daar is voldoende aanbod.

Een mogelijke uitzondering hierop wordt gevormd door de ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven die zelf verantwoordelijk zijn voor de huisvestingskosten. Zij hebben vaak contracten langer dan een ½ jaar, met een marktconform inkomen (€ 2.800 tot € 3.500). Toch spreken de benaderde bedrijven ook hier niet over noemenswaardige problemen bij het vinden van geschikte huisvesting. De omvang van deze groep is niet bekend. Van de benaderde bedrijven kwamen er echter slechts twee met substantiële aantallen (samen ca 500). De verwachting is dat deze aantallen zullen toenemen met eenderde tot tweederde deel. In de eerste periode nemen werkgevers voor deze ikw’ers nog wel de huisvestingskosten voor hun rekening. Als de ikw’ers wat langer blijven moeten zij zelf de huisvestingskosten gaan betalen. Wat woonwensen en ook wat zoekgedrag betreft gaan zij dan echter meer en meer lijken op ‘gewone’ autochtone woningzoekenden. Men heeft zo’n € 700 over voor woonruimte. In het centrum van de stad is dat moeilijk te vinden.

1

Achtergrond

1.1

Inleiding

Voor de stad Eindhoven en de Regio Zuidoost-Brabant is het van belang internationale kenniswerkers te werven en behouden. Het ontbreekt vaak nog aan voldoende kennis en informatie over de aard en omvang van de internationale kenniswerkers (International Knowledge Workers) en over hun wensen en verlangens, in het bijzonder hun kwalitatieve woonwensen. Daarom heeft de afdeling Beleidsinformatie en Onderzoek van de gemeente Eindhoven het initiatief genomen een studie te verrichten naar woonwensen van internationale kenniswerkers. Onder internationale kenniswerkers worden verstaan: werknemers in de regio Eindhoven -

met een buitenlandse nationaliteit en niet geboren in Nederland

-

die hoog opgeleid zijn (voor Nederlandse begrippen minimaal hoger beroepsonderwijs),

1.2

-

die werken op contractbasis (minimaal ½ jaar, maximaal 5 jaar)

-

en woonachtig zijn in de regio Zuidoost-Brabant (SRE-gebied).

Opmerking vooraf

Internationale kenniswerkers betrekken net als andere werknemers een heel scala aan aspecten in hun afwegingsproces bij de keuze voor een baan en werkomgeving. Een van de belangrijkste zal zonder meer de professionele werkomgeving zijn. Vindt de gegadigde een voldoende uitdagende baan die past bij zijn of haar professionele vaardigheden voor een bijpassend salaris et cetera? Andere aspecten worden gevormd door de sociale en culturele omgeving: wonen, cultureel klimaat, sociale interactie, mogelijkheden om te participeren in de samenleving, gezondheidszorg, infrastructuur, schoolfaciliteiten voor kinderen et cetera. De nadruk in deze studie ligt op vraagstukken op het terrein van wonen.

Gemeente Eindhoven Beleidsinformatie en Onderzoek

1

Ondanks verschillende studies1 naar de omvang van de groep Ikw’ers blijft er hieromtrent onduidelijkheid bestaan, zeker naar de toekomst. Toch behoort het verkrijgen van meer inzicht in de omvang van de groep niet tot de belangrijkste doelstellingen van dit onderzoek. Beperkte tijd en middelen nopen tot een scherpe afbakening van onderzoeksvragen, met de nadruk zoals gezegd op kwalitatieve woonwensen. Niettemin zal waar nodig en/of mogelijk de omvang van de groep toch aan bod komen.

1.3

Doelstelling

Hoofddoel van het onderzoek is het verschaffen van inzicht in de kwalitatieve woonwensen van internationale kenniswerkers in de regio Eindhoven.

Specifieke vragen daarbij zijn:

b

Hoe is de samenstelling van de groep internationale kenniswerkers, onderscheiden naar onder andere leeftijd, samenstelling van het huishouden, nationaliteit, branche, inkomen?

b

Zijn er binnen de groep internationale kenniswerkers verschillen in woonwensen te onderscheiden o

in eerste instantie met betrekking tot het gewenste woonmilieu (centrumstedelijk, groenstedelijk, landelijk)

o

maar ook met betrekking tot eigendomsverhouding (huur/koop), type (eengezins / meergezins) en prijs van de woning?

b

Wat zijn de ervaren problemen rondom huisvesting van Ikw’ers en wat zijn daarvoor mogelijke oplossingen?

Geen hoofddoelstelling, maar bijkomende vraag:

b

Wat is de omvang van de groep kenniswerkers en hoe zal die omvang zich ontwikkelen?

1 Onder andere: Attracting and embedding international knowledge workers in the Eindhoven Region,A study on the composition, perceptions and expectations, Research voor beleid, Bert-Jan Buiskool, Douwe GrijpstraLeiden, 2006 en Arbeidsmarktprognose Brainport 2008-2013, Brainport Operations BV, Linco Niieuwenhuyzen, 2008

2

Methodologische benadering

2.1

Kwalitatief en kwantitatief

In eerste instantie is ingezet op het verkrijgen van kwalitatieve informatie over het onderwerp bij een aantal stakeholders, personen die vanuit hun werk met de problematiek te maken hebben. Er zijn, aan de hand van checklists, interviews gehouden met (personeels-) functionarissen van bedrijven die internationale kenniswerkers in dienst hebben (bedrijfsleven en onderwijs), en met instellingen die woonruimte aanbieden aan ikw’ers of aan bedrijven die ikw’ers in dienst hebben (corporaties en commercieel). Vervolgens is de dataverzameling uitgebreid met een kwantitatieve benadering, een korte (digitale) vragenlijst onder bedrijven met (naar wij verwachten) een groot aantal ikw’ers. Hierbij kwamen vragen aan de orde als: hoeveel ikw’ers werken er bij uw bedrijf, waar komen zij vandaag wat verdienen zij en hoe lang blijven zij?

2.2

Uitvoerder

Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Beleidsinformatie van de gemeente Eindhoven onder begeleiding van een daarvoor samengestelde projectgroep met daarin vertegenwoordigers van de gemeente Eindhoven, het samenwerkingsverband Regio Eindhoven, Stichting Brainport en woningcorporaties.


3

3

Onderzoeksresultaten

Zoals in het hoofdstuk methodologische benadering aangegeven zijn er aan de hand van checklists, interviews gehouden met (personeels-) functionarissen van bedrijven die internationale kenniswerkers in dienst hebben (bedrijfsleven en onderwijs), en met instellingen die woonruimte aanbieden aan ikw’ers of aan bedrijven die ikw’ers in dienst hebben (corporaties en commercieel). De checklists zijn in de bijlagen opgenomen. De items in de checklists komen overeen met de doelstellingen van het onderzoek zoals verwoord in paragraaf I.3. Vervolgens is aan een aantal bedrijven middels een digitale vragenlijst een aantal vragen voorgelegd over omvang en aard van de groep ikw’ers. Een overzicht van geïnterviewde stakeholders is te vinden in de bijlagen. Het betrof vertegenwoordigers van

b b b b

een van de belangrijkste onderwijsinstellingen in Eindhoven, drie bedrijven met ikw’ers in dienst, een van de belangrijkste commerciële verhuurders in de regio, en twee corporaties.

Daarnaast hebben gesprekken plaatsgevonden met een representant van de Chinese gemeenschap en met Brainport.

Vragers

Onderwijs

Bedrijfsleven

Aanbieders

Corporaties

Markt

Een overzicht van de benaderde bedrijven ten behoeve van de kwantitatieve gegevens is ook te vinden in de bijlagen. Onderwerpen die overeenkomstig de doelstellingen aan bod kwamen zijn:

b b b

De samenstelling van de groep internationale kenniswerkers De woonwensen van ikw’ers en eventuele verschillen tussen diverse groepen De ervaren problemen rondom huisvesting van Ikw’ers en wat zijn daarvoor mogelijke oplossingen?

b

En de omvang van de groep kenniswerkers en de wijze waarop die zich naar verwachting zal ontwikkelen.


4

3.1

Samenstelling

Nationaliteit De populatie van internationale kenniswerkers bestaat voor een groot deel uit Aziaten (China, India) en Oost-Europeanen (oa Roemenen en Polen), maar ikw’ers komen ook uit Brazilië, de Verenigde Staten, Turkije en eigenlijk uit alle mogelijke landen en windstreken. Personen van dezelfde nationaliteit trekken doorgaans veel met elkaar op. Dit geldt niet alleen voor Chinezen, maar voor alle nationaliteiten. Huishoudensamenstelling en leeftijd Het merendeel van de ikw’ers is alleenstaand, hoewel een beperkt deel ook met partner en/of kind(eren) naar Nederland komt. De gemiddelde leeftijd ligt rond de dertig jaar. Inkomen Het maandinkomen van ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen ligt rond de € 2.000. (Dit zijn hoofdzakelijk jonge mensen, onder de dertig). Het inkomen van ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven, ligt doorgaans iets hoger. De grootste groep van de IKW-ers verbonden aan het bedrijfsleven blijkt in de (jaar-)inkomensklasse tussen € 30.000 en € 40.000 te zitten. Zowel in de wereld van het onderwijs als in de wereld van het bedrijfsleven wijkt het inkomen van ikw’ers niet af van het inkomen van Nederlanders in vergelijkbare posities en is het inkomen passend bij de (hoge) opleiding. Soort contract / verblijfsduur Een belangrijke factor bij het vraagstuk van huisvesting van ikw’ers, zoals in het navolgende zal blijken, wordt gevormd het soort werkgever, het soort contract en door de verblijfsduur. Een verblijf van een paar maanden of van (meer dan ) twee jaar, dat maakt nogal een verschil. De verblijfsduur heeft gevolgen voor woonwensen maar vooral ook voor de (wijze van) financiering van de huisvesting. Voor de echte short short-stayers onder de ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven (korter dan ½ jaar) neemt de werkgever vaak de huisvestingskosten voor zijn rekening. Veel IKW-ers hebben een contract van langer dan 5 jaar hebben. Een aantal grote bedrijven heeft aangegeven dat het bedrijf de woonruimte voor deze werknemers betaalt. Dat geldt echter alleen voor de eerste periode na aankomst in Nederland. Deze werknemers komen op een lokaal contract naar Nederland, worden eerst opgevangen in een appartement en krijgen indien nodig nog ondersteuning bij het zoeken naar (permanente) woonruimte. Deze bedrijven geven aan dat dit nauwelijks problemen geeft.

3.2

Woonwensen

Kwalitatieve woonwensen De ikw’ers zoeken vooral huurwoningen, appartementen of studio’s, met eigen douche en toilet en eigen kookgelegenheid, volledig gemeubileerd en gestoffeerd, vaak met


5

schoonmaakservice. Internet en telefoonaansluiting zijn erg belangrijk. De aanwezigheid van een bad is een belangrijke pre. Een tuin hoeft vaak niet, trappen zijn een nadeel. Locatie De voorkeurslocatie is het centrum (of dicht erbij) met nabijheid van winkels en voorzieningen en met goed openbaar vervoer. Vooral Aziaten zijn vaak gewend ‘op straat’ te leven, te midden van drukte. Een dergelijke situatie wordt in Nederland in het centrum van een stad meer benaderd dan in een dorp, of in een ‘slaapwijk’. Gezinnen met kinderen zoeken ook wel woonruimte buiten de drukte van het centrum, in de omliggende dorpen of in de buurt van de internationale school. Prijs Over het algemeen hebben ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen minder te besteden dan ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven. Hun verblijf blijft doorgaans niet beperkt tot een paar maanden of een half jaar en meestal moeten zij zelf de huisvestingskosten betalen. Behalve voor ikw’ers/onderzoekers aan de onderwijsinstellingen geldt dit in zekere mate ook sommige ikw’ers/onderzoekers verbonden aan kennisinstellingen uit het bedrijfsleven. Dit in tegenstelling tot ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven die soms worden ‘ingevlogen’ om – vaak op korte termijn- problemen op te lossen. Zij blijven vaak korter en hun huisvesting wordt vaak volledig door de werkgever vergoed. Ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen zoeken iets met een huurprijs variërend van max. € 400 (studenten) tot max. € 550 (aio’s en oio’s), ook gemeubileerd en van alle eerder genoemde gemakken voorzien, liefst centraal gelegen, dus in het centrum van de stad of zelfs op het universiteitsterrein. Huurprijzen inclusief service en energiekosten. Men zoekt vooral zelfstandige woonruimte, dus met eigen douche en wc en liefst ook met een eigen keukentje. Voor onderzoekers verbonden aan kennisinstellingen uit het bedrijfsleven kan de huurprijs oplopen tot € 700. Locaties in de buurt van de werkgever (High Tech Campus) komen dan ook in aanmerking. Voor de overige groep ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven, dus degenen die vaak maar kort komen en voor wie de huisvestingskosten voor rekening van de werkgever vallen kan de huurprijs oplopen tot € 1.000 of zelfs € 1.500. Koop De gevoerde gesprekken met stakeholders hebben niet of nauwelijks een beeld gegeven van ikw’ers die zoeken op de koopmarkt. Het zal een relatief kleine groep betreffen, wellicht vaker dan de gemiddelde ikw’er afkomstig uit een (west-) Europees land en vaker dan gemiddeld met een contract voor langere duur. Deze ikw’er wijkt daarmee dan ook nauwelijks af van de Nederlandse woningzoekende.


6

Resumé Resumerend kan over de woonwensen van ikw’ers gezegd worden dat de voorkeurslocatie het centrum is. Men zoekt dus vooral huurwoningen, zelfstandig, appartementen en studio’s. Alles inclusief, dus gemeubileerd, met internet en telefoonaansluiting en energie- en servicekosten inbegrepen. De huurprijzen die men daar voor over heeft variëren van € 550 voor de ikw’ers verbonden aan de onderwijsinstellingen (als we de studenten buiten beschouwing laten) via € 700, voor de onderzoekers verbonden aan de andere kennisinstellingen tot zelfs € 1.000 of € 1.500 toe voor de andere ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven. Dit alles geldt voor de aanvangsperiode. Als ikw’ers langer blijven c.q. zich wellicht blijvend vestigen, verschuiven de woonwensen in de richting van de Nederlandse woningzoekende.

3.3

Ervaren problemen

Voor ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven (met uitzondering van de onderzoekers aan kennisinstellingen) doen zich eigenlijk geen problemen voor rondom de huisvesting. De werkgevers kennen over het algemeen de wensen van de ikw’ers en hebben goede contacten met (commerciële) aanbieders van woonruimte. Vaak betalen de werkgevers de huisvestingskosten. Men kan in het duurdere segment zoeken en daar is voldoende aanbod. Huisvesting speelt dan ook niet of nauwelijks een rol in het werven, verkrijgen en behouden van dit type internationale kenniswerkers. Een respondent (bedrijf) signaleert wel een krimp in het aanbod van gemeubileerde appartementen voor short term lease (enkele maanden), onder meer doordat Domein appartementen in “de Kattenrug”van de hand doet. De publiciteit / communicatie naar kenniswerkers toe zou wel iets kunnen worden verbeterd. De website http://www.settlink.com is een goed initiatief maar vaak nog onvoldoende bekend bij ikw’ers op het moment dat zij nog in eigen land zijn. Voor ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen lijkt er wel degelijk een probleem te bestaan. Volgens het SSC (Student Service Center, International Relations) zijn de problemen zelfs groot. Het aanbod is veel te klein. Omdat het SSC woonruimte garandeert, loopt juist het SSC, meer dan de individuele woningzoekenden, tegen deze problemen aan. Marktpartijen willen volgens het SSC wel bouwen, maar het ontbreekt aan goede bouwlocaties, of de locaties worden door de gemeente niet beschikbaar gesteld omdat men er andere plannen mee heeft. Bij de gemeente is er, nog steeds volgens het SSC, wel de wil om te helpen, maar ontbreekt de snelheid, daadkracht, het oplossingsvermogen en de creativiteit. Het SSC zou graag zien dat er bij de gemeente één contactpersoon zou zijn waar het SSC voor deze problemen terecht kan. Het SSC heeft goed zicht op de omvang van deze groep ikw’ers (zie bijlagen). De laatste jaren heeft Vestide voor verlichting gezorgd door een groot deel van deze groep te huisvesten. Nadeel van deze oplossing is dat er sprake is van verdringing. Deze ikw’ers worden gehuisvest in woonruimte die eigenlijk bestemd is voor studenten.


7

Resteert de groep ikw’ers verbonden aan het bedrijfsleven, zelf verantwoordelijk voor de financiering van de huisvesting. Zij hebben vaak contracten langer dan een ½ jaar, en een marktconform inkomen (€ 2.800 tot € 3.500). De omvang van deze groep is niet bekend. De huurprijzen worden door deze ikw’ers (vaak aangewezen op commerciële aanbieders met vooral aanbod uit het hogere segment) te hoog gevonden. Men heeft zo’n € 700 over voor woonruimte. In het centrum van de stad is dat moeilijk of niet te vinden. Met corporaties zijn er nauwelijks contacten. Corporaties hebben sowieso problemen met het aanbieden van woonruimte aan ikw’ers. Het verhuren van gemeubileerde en gestoffeerde woonruimte aan internationale kenniswerkers is niet de core business van een woningcorporatie, ikw’ers behoren niet tot de ‘traditionele’ doelgroep. Een probleem bij de verhuur is dat bedrijven en buitenlandse werknemers vaak niet weten dat corporaties zoiets doet. Om daaraan meer bekendheid te geven moeten contacten gelegd met bedrijven en de gemeente. Desalniettemin worden corporaties op dit terrein vaak nog onvoldoende gevonden door bedrijven. Bovendien zijn voor corporaties de kosten voor marketing, het opbouwen van een netwerk, publiciteit, meubileren, stofferen, onderhoud, et cetera hoog waardoor de rendabiliteit in het gedrang komt. Per 1 januari 2011 is er bovendien een nieuwe ‘Europese regel’ ingegaan die inhoudt dat de corporaties 90% van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van niet meer dan 33.600 euro. Dit is in gesprekken met de corporaties niet aan de orde geweest. Deze regeling lijkt de mogelijkheden van corporaties om te verhuren echter niet te vergroten.


8

Bijlage 1: checklists Checklist werkgevers Vooraf checklist opsturen / aantallen bij benadering Omvang Hoeveel kenniswerkers heeft het bedrijf in dienst? Hoe verhoudt zich dat tot de rest van het personeelsbestand? Hoe lang heeft men gemiddeld genomen Ikw’ers in dienst? Hoe groot is het verloop? Wat zijn de toekomstverwachtingen? Samenstelling Wat kan er gezegd worden over de samenstelling van de groep Ikw’ers :

b b b b b

naar nationaliteit en naar ook inkomen, leeftijd, samenstelling van het huishouden anders: ….bv groepsbinding / groepsgedrag

Hulp bij huisvesting Helpt het bedrijf ilw’ers bij het vinden van huisvesting? Zo ja, hoeveel Ikw’ers heeft men in het afgelopen jaar geholpen? Hoe gaat dat in zijn werk:

b b b b

wie/welke functiehouder is contactpersoon, wanneer gaat met zoeken, hoe zoekt men welke aanbieders/kanalen benut men, en waarom juist die?

Huisvestingsvraag Is er iets te zeggen over de kwalitatieve huisvestingsvraag van Ikw’ers?

b b b

Waar zoekt men (woonmilieu), Wat zoekt men (sector, type, prijs, gemeubileerd), Wat heeft men er voor over?

Zijn er verschillen tussen diverse te onderscheiden groepen Problemen en oplossingen Wat zijn de ervaren problemen rondom huisvesting van Ikw’ers?

b b b

vanuit de Ikw’ers vanuit de werkgever vanuit de huisvester?

Wat moet anders? Wat zijn oplossings-/verbetersuggesties? Belang huisvesting Welke rol speelt huisvesting in het werven, verkrijgen en behouden van internationale kenniswerkers?


9

Checklist aanbieders Aantallen bij benadering Omvang Hoeveel kenniswerkers helpt u per jaar? Hoe verhoudt zich dat tot het geheel? Hoe lang blijven Ikw’ers gemiddeld? Maken zij sprongen in hun wooncarrière? Wat zijn de toekomstverwachtingen? Samenstelling Wat kan er gezegd worden over de samenstelling van de groep Ikw’ers:

b b b b b

naar nationaliteit en naar ook inkomen, leeftijd, samenstelling van het huishouden anders: ….bv groepsbinding / groepsgedrag

Hulp bij huisvesting Voor welke bedrijven verzorgt u de huisvesting? Zo ja, hoeveel Ikw’ers heeft men in het afgelopen jaar geholpen?

b b b

wie/welke functiehouder is contactpersoon, wanneer gaat met zoeken, hoe zoekt men

Huisvestingsvraag Is er iets te zeggen over de kwalitatieve huisvestingsvraag van Ikw’ers?

b b b

Waar zoekt men (woonmilieu), Wat zoekt men (sector, type, prijs, gemeubileerd), Wat heeft men er voor over?

Zijn er verschillen tussen diverse te onderscheiden groepen Problemen en oplossingen Wat zijn de ervaren problemen rondom huisvesting van Ikw’ers?

b b b

vanuit de Ikw’ers vanuit de werkgever vanuit de huisvester?

Wat moet anders? Wat zijn oplossings-/verbetersuggesties? Belang huisvesting Welke rol speelt huisvesting in het werven, verkrijgen en behouden van internationale kenniswerkers?


10

Bijlage 2: vragenformulier De bedoeling van deze inventarisatie is om een globaal beeld te krijgen van het aantal internationale kenniswerkers in de regio. Het invullen van de gevraagde aantallen bij benadering volstaat daarvoor. Aantal Hoeveel werknemers heeft uw bedrijf? Hoeveel daarvan zijn kenniswerker? En hoeveel internationale kenniswerker? Hoeveel zijn er dat uit..

Hoeveel zijn er dat met een contract ..

Betaalt u als bedrijf de huisvesting voor de ikw’ers of moeten ikw’ers dat zelf doen?

Herkomst West – Europa Oost - Europa Azië VS- Nrd Amerika Zd-Amerika Afrika Oceanie (Australie / Nw Zeeland Contractduur < 3 maanden 3 maanden – 6 maanden ½ - 1 jaar 1 – 2 jaar 2 – 5 jaar > 5 jaar Betaald huisvesting Bedrijf Ikw’er zelf

Voor de ikw’ers die de huisvesting zelf moeten betalen, wat is hun maandsalaris?

Hoeveel ikw’ers (gemiddeld) schat u in dienst te hebben in de toekomst


Salaris (bruto jaarsalaris) < € 30.000 €30.000 – €40.000 €40.000 – €50.000 €50.000 –€ 60.000 > € 60.000 Jaren 2015 2020

11

Bijlage 3: bij onderzoek betrokken bedrijven en instellingen

ASML ATOS origin Brainport DAF Domein En Ville bemiddeling FEI Frencken Holst-centre NXP OTB Rots-Vast TNO TU/e Vanderlande VDL Vestide


12

Bijlage 4: Gespreksverslagen Gesprek met ******, ASML-facility. ASML is een Nederlands hightechbedrijf en een van de belangrijkste leveranciers van machines voor de halfgeleiderindustrie. Het hoofdkantoor van ASML staat in Veldhoven. Verder heeft ASML grote vestigingen in de VS en Taiwan. Klanten van ASML zijn over de gehele wereld verspreid, ASML heeft meer dan zestig servicepunten in meer dan tien landen. De complexe machines moeten bij de klant ondersteund worden met deskundig personeel. Storingen moeten immers zo snel mogelijk worden verholpen. Dit is een van de redenen (naast research en development) dat ASML regelmatig voor kortere of langere termijn buitenlandse werknemers over de vloer heeft. In de vestiging in Veldhoven werken zo’n 4 tot 4½ duizend mensen, waarvan op het moment (juni 2009) zo’n 50 á 60 ikw’ers . Voor de crisis waren er dat doorgaans zo’n 100. De ikw’ers komen vooral uit Azië (vooral Taiwan en Korea), de VS en een hele serie andere landen. Ze komen veelal naar Nederland voor beperkte duur, vaak maar enkele maanden, soms langer (tot 1 á 2 jaar). De ikw’ers zijn vaak relatief jong (30-ers maar ook 40-ers). Het zijn vaak alleenstaanden al zitten er ook ikw’ers bij die hier naartoe komen met partner en zelfs met partner en kinderen. ASML verzorgt (en betaalt) de huisvesting voor de ikw’ers in het geheel en maakt daarbij gebruik van een aantal aanbieders waaronder Rots-Vast. Vaak wordt de eerste nacht in een hotel doorgebracht waarna een van de volgende dagen intrek kan worden genomen in de door de aanbieder geregelde woonruimte. Er doen zich praktisch nooit problemen voor bij het vinden van passende huisvesting. De aanbieders zijn snel en flexibel en spelen goed in op de vaak korte termijn wensen van ASML en haar ikw’ers. De ikw’ers krijgen al in het thuisland een vragenformulier toegestuurd waarop zijn hun wensen met betrekking tot woonruimte kunnen aangeven. De alleenstaande ikw’ers zoeken vooral appartementen met eigen douche en toilet en eigen kookgelegenheid, volledig gemeubileerd en gestoffeerd (liever geen vloerbedekking) vaak met schoonmaakservice. Internet en telefoonaansluiting zijn erg belangrijk. De aanwezigheid van een bad is een belangrijk pre. Een tuin hoeft vaak niet en liever geen trappen. De voorkeurslocatie is het centrum (of dicht erbij) met nabijheid van winkels en voorzieningen en met goed openbaar vervoer. Men (ASML) heeft er dan € 1.000 tot € 1.500 voor over (all-in). Vaak wordt een parkeerplaats ook belangrijk gevonden voor de door ASML beschikbaar gestelde auto. Gezinnen met kinderen zoeken wel woonruimte buiten de drukte van het centrum, ook in de omliggende dorpen of in de buurt van de internationale school. Amerikanen verlangen vaak meer luxe dan Aziaten. ASML-HR ondersteunt ikw’ers in contacten met bijvoorbeeld IND en gemeente. Soms wordt daarvoor ook een relocation bureau ingeschakeld. Bij ASML heeft men eigenlijk geen problemen rondom de huisvesting van ikw’ers. Men kent er zijn ‘klanten’ en men heeft goede contacten met de aanbieders van woonruimte. Het lukt altijd wel een goede match tussen vraag en aanbod te maken.


13

Ikw’ers die langer blijven op een lokaal contract gaan uiteindelijk hun huisvesting zelf regelen. De prijzen waarbinnen men zoekt liggen dan lager (€ 700). Soms gaat men over tot koop. Deze ikw’ers hebben dezelfde mogelijkheden en ondervinden dezelfde problemen als Nederlanders op de woningmarkt. Gesprek met ******, Liaison Officer, Atos Origin. Atos Origin is een internationale IT-dienstverlener met in Nederland locaties in Eindhoven, Amsterdam, Arnhem, Bussum, Groningen, Heerlen, Rijswijk en Utrecht en in Nederland circa 9.000 werknemers. De vestiging in Eindhoven heeft ongeveer 200 werknemers in dienst waarvan een kleine 100 internationale kenniswerkers. Deze 100 ikw’ers komen vooral uit India (ca 3/4), Brazilië en een hele serie andere landen. Ze zijn in dienst Bij Atos Origin en komen naar Nederland op projectbasis met een contract van beperkte duur, soms maar een of twee maanden. De groep ikw’ers varieert in leeftijd van 23 tot 56 jaar, de gemiddelde leeftijd ligt rond de dertig jaar. Het zijn vooral alleenstaanden al zitten er ook ikw’ers bij die hier naartoe komen met partner en zelfs met partner en kinderen. Het inkomen van de ikw’ers wijkt niet af van het inkomen van Nederlanders in vergelijkbare posities en is passend bij de vaak hoge opleiding. Atos Origin verzorgt de huisvesting voor de ikw’ers in het geheel. Vaak wordt de eerste nacht in een hotel doorgebracht waarna de volgende dag intrek kan worden genomen in de door Atos Origin geregelde woonruimte. Atos Origin heeft daarvoor contacten met verschillende makelaars, aanbieders van woonruimte, en komt eigenlijk met het vinden van passende huisvesting nooit in de problemen. De aanbieders zijn snel en flexibel en spelen goed in op de vaak korte termijn wensen van Atos Origin en haar ikw’ers. De alleenstaande ikw’ers zoeken vooral studio’s, een- of twee kamerappartementen met eigen douche en toilet en eigen kookgelegenheid, volledig gemeubileerd en met schoonmaakservice. Ook gezinnen met kinderen (Indiërs) zoeken vooral appartementen; men wil kinderen niet blootstellen aan de gevaren van een trap. De voorkeurslocatie is het centrum (of dicht erbij) met nabijheid van winkels en voorzieningen en met goed openbaar vervoer. Men heeft er dan tot € 1.100 voor over (all-in). Bij Atos Origin heeft men eigenlijk geen problemen rondom de huisvesting van ikw’ers. Men kent er zijn ‘klanten’ en men heeft goede contacten met de aanbieders van woonruimte. Het lukt altijd wel een goede match tussen vraag en aanbod te maken. Huisvesting speelt dan ook geen rol in het werven, verkrijgen en behouden van internationale kenniswerkers.


14

Verslag gesprek met ********, Brainport Het verslag is een mix van het gesprek met ****** en de notitie ”Arbeidsprognose Brainport 2008-2013”. Deze prognoses hebben betrekking op 1.

de ontwikkeling van de beroepsbevolking,

2.

het aantal banen

3.

en vacatures per cluster

4.

en een schatting van het aantal benodigde werknemers.

Met clusters worden hier bedoeld de vijf zogenaamde Brainport clusters: •

High Tech Systems & Materials,

•

Automotive,

•

Food,

•

Life Tec

•

en Design.

Deze clusters hebben in nationaal en internationaal opzicht een sterke positie in Brainport. Veel beleid is er op gericht juist deze clusters te versterken 1.

De beroepsbevolking in ZuidoostBrabant neemt de komende jaren nog iets toe. Dat is volledig toe te schrijven aan de toename van de arbeidsparticipatie. De bevolking tussen 15 en 65 krimpt namelijk met 1% in de periode 2008-2013

2.

Het totaal aantal banen in Zuidoost Brabant neemt eveneens licht toe. De Brainport clusters gaan echter niet mee in deze groei. Dit wordt vooral veroorzaakt door een voorziene terugloop van het aantal banen in de industrie (bijna 15% tot 2013). De Brainport clusters zijn goed voor ongeveer 50% van de banen in deze sector. Zakelijke dienstverlening daarentegen groeit fors (+30%), maar omdat de Brainport clusters slechts voor een kwart uit zakelijke dienstverlening bestaan, kan deze groei het verlies in de Industrie sector niet compenseren. Opvallend is dat de ontwikkeling van de clusters in Zuidoost-Brabant in 2013 zo’n 2 procent achterblijft bij Nederland; Zuidoost-Nederland blijft zelfs 6% achter.

3.

Het totaal aantal vacatures zal de komende jaren in Nederland fors toenemen: zo’n 25% in 2013. Zuidoost- Brabant en Zuidoost-Nederland zitten hier iets boven het Nederlands gemiddelde. Ondanks de daling van het aantal banen in de clusters neemt het aantal vacatures in de clusters bovengemiddeld toe: meer dan 30% in 2013. Oorzaken hiervoor zijn volgens het CWI de hoge vervangingsvraag in de sectoren Industrie en Zakelijke dienstverlening gecombineerd met een lage instroom van technisch geschoolden.

4.

Op basis van de ontwikkeling van de beroepsbevolking, het aantal banen, het aantal vacatures en ROA cijfers lijkt de schatting gerechtvaardigd dat in Zuidoost Brabant in de clusters tussen 2008 en 2013 jaarlijks tussen de 400 en 700 mensen nodig zijn.


15

Zuidoost- Nederland heeft in deze periode jaarlijks tussen de 1100 en 1200 werknemers nodig. Waarschijnlijk heeft ongeveer 40% van deze mensen een HBO/bachelor of WO/master opleiding nodig. Kijkend naar de gehele arbeidsmarkt komt Zuidoost-Brabant jaarlijks tussen de 2600 en 3000 werknemers tekort; Zuidoost-Nederland komt jaarlijks tussen de 9500 en 11000 werknemers tekort. Voor dit arbeidsmarkt vraagstuk is niet één oplossing. Verschillende oplossingsrichtingen zullen moeten worden uitgewerkt om de tekorten op de arbeidsmarkt te verminderen. De oplossingsrichtingen productiviteitsverbetering, leven lang leren en het verhogen van de participatiegraad van lager opgeleiden en de groep 55+ zijn vooral interessant in het productieproces. Het gevolg van productiviteitsverbetering zal waarschijnlijk zijn dat met name minder lager opgeleiden nodig zijn; leven lang leren kan ervoor zorgen dat deze groep en de groep 55+ elders kan instromen. Voor vacatures voor hoger opgeleiden in het MKB en grote R&D afdelingen bieden deze oplossingen weinig soelaas. Alleen hoog opgeleide 55+ ers die nu vroeg met pensioen gaan zijn voor deze bedrijven mogelijk een interessante doelgroep. Het verhogen van de inkomende pendel is voor alle typen beroepen interessant, maar heeft als nadeel dat het op het niveau van Nederland weinig oplost: alleen de dynamiek op de arbeidsmarkt wordt groter, maar er komen niet meer arbeidskrachten door. Wat dat betreft bieden internationale kenniswerkers een meer structurele oplossing. Deze groep is echter vooral interessant voor de grote bedrijven. Deze oplossingen overziend zal het vervullen van vacatures voor hoger opgeleiden in het algemeen en in het MKB in het bijzonder het meest lastig zijn. productiviteitsverbetering aan de ene kant en het aantrekken van kenniswerkers aan de andere kant zijn de meest kansrijke oplossingen voor deze uitdaging. Gevolgen van de financiële en economische crisis De gevolgen van de financiële en economische crisis zijn moeilijk te overzien, op alle terreinen, ook op het vlak van de behoefte aan internationale kenniswerkers in Zuidoost Brabant. Het is echter niet onwaarschijnlijk dat de crisis zal leiden tot een temporisering van de vraag naar internationale kenniswerkers, niet naar een krimp. Stel dat door de crisis 10% van de werknemers zijn baan verliest, stel ook dat de infrastructuur wel in tact blijft en dat vanaf 2010 de stijgende lijn weer wordt ingezet. Dan zit Zuidoost Brabant wellicht in 2013 weer op het niveau van 2008. Tot 2013 zal er dan minder of geen (extra) vraag zijn naar internationale kenniswerkers, vanaf 2014 zal die er dan echter weer wel zijn.


16

Gesprek met *******, En Ville Bemiddeling, Acquisitie / Bemiddeling in Vastgoed & Bedrijven. En Ville Bemiddeling houdt zich beroepsmatig niet specifiek bezig met huisvesting en/of expats, maar is vanwege zijn achtergrond (Nederlander met Chinese roots) een kenner van de gewoonten en gebruiken van Chinezen (en Aziaten in zijn algemeenheid) in Nederland. De hieronder opgetekende bevindingen betreffen vooral Chinezen maar gelden in zekere mate ook voor andere Zuidoost Aziaten. Chinezen kennen een groot ‘community’ gevoel. Men zoekt elkaar veel op, deels vanwege de taal maar ook om informatie uit te wisselen en om in de Chinese gemeenschap een huiselijk gevoel te vinden. Het gezinsleven is voor Chinezen erg belangrijk. Wat wensen op het gebied van huisvesting betreft stellen Chinezen niet veel eisen. Men is in China immers geen grote luxe gewend. Chinezen nemen genoegen met een appartementje (tuinen hebben ze vaak in China ook niet gehad) met weinig ruimte cq kamers. Een gelegenheid om te koken is belangrijk, maar evenals de douche en toilet mag dat eventueel best in gemeenschappelijk gebruik. Een en ander is natuurlijk wel afhankelijk van de doelgroep. Grofweg kan een onderscheid gemaakt worden in Chinezen die hier naartoe komen om geld te verdienen voor ‘thuis’. Zij willen zo weinig mogelijk hier uitgeven, dus ook zo weinig mogelijk aan huisvesting. Anderzijds zijn er de Chinezen die hier naartoe komen vanwege de goede arbeids- en carrièreperspectieven. De laatste groep stelt wellicht wat meer eisen, ook op het gebied van privacy. De indruk bestaat dat onder de groep internationale kenniswerkers van Chinese afkomst, de tweede groep overheerst. De huurprijzen voor woonruimte in Nederland worden hoog gevonden, zeker in verhouding met de prijzen in het thuisland. Hetzelfde geld echter voor de lonen, het een hangt uiteraard nauw samen met het andere. Wat de locatie is vooral een makkelijke woon-werk verbinding (openbaar vervoer) van belang. In die zin heeft een centrumstedelijk woonmilieu voordelen boven het landelijke gebied. Bovendien is men vaak gewend ‘op straat’ te leven, temidden van alle drukte. Dat kennen we in Nederland niet, maar een dergelijke situatie wordt in een stad toch meer benaderd dan in een dorp, of in een ‘slaapwijk’. Echte problemen zijn er volgens de heer Ching niet op het gebeid van huisvesting van Zuidoost Aziatische ikw’ers. Voor veel Zuidoost Aziatische ikw’ers zou het prettig zijn als al bij aankomst meer geregeld zou zijn of als er meer bemiddeling was. Maar, en dit geldt zeker voor Chinezen, Zuidoost Aziatische ikw’ers zijn creatief en niet veeleisend. Ze komen er wel uit. Natuurlijk zou lagere prijzen wel prettig gevonden worden, maar voor wie geldt dit niet? Problemen die Chinezen ondervinden als zij naar Nederland komen liggen veel meer op het terrein van financiën (pensioenopbouw, verzekeringen, belastingen et cetera). Daarover zou meer Engelstalige informatie moeten worden verstrekt.


17

Gesprek met ******, Woningcorporatie Domein. Sinds september 2002 verhuurt Domein onder de naam Close ToHome gemeubileerde en gestoffeerde appartementen in De Kattenrug. Dit complex is gelegen aan de Leeghwaterstraat, parallel aan de Marconilaan, in Eindhoven. CloseToHome staat voor wonen zoals thuis. Vooral buitenlanders die tijdelijk in de omgeving van Eindhoven werken, vinden tijdelijk woonruimte bij CloseToHome. Zij vormen dan ook de belangrijkste doelgroep voor Close ToHome. Alle appartementen zijn volledig ingericht, onder andere met een uitgebreide keukeninventaris, een linnenpakket en diverse apparatuur. Naast deze inrichting biedt Domein een uitgebreid pakket voorzieningen en services aan, in en om de woning. Denk hierbij aan een complexbeheerder, die fungeert als aanspreekpunt. De beheerder waarborgt de kwaliteit van onze diensten en services en staat klaar om bewoners wegwijs te maken in Eindhoven. Alle appartementen beschikken over telefoon en een internetaansluiting. Het betreft tweeëndertig 2- kamerappartementen (met 1 slaapkamer, prijs ca 1300 euro), drie 3kamerappartemenen (prijs 1600 á 1700 euro, deze worden ook door bedrijven gehuurd om twee personen in te huisvesten) en vier studio’s (prijs ca 900 euro). Het verhuren van gemeubileerde en gestoffeerde woonruimte aan internationale kenniswerkers is niet de core business van een woningcorporatie, ikw’ers behoren niet tot de ‘traditionele’ doelgroep. Een probleem bij de verhuur is dat bedrijven en buitenlandse werknemers niet weten dat Domein zoiets doet. Om daaraan meer bekendheid te geven zijn contacten gelegd met bedrijven en de gemeente. Desalniettemin is de bekendheid onvoldoende, Domein wordt op dit terrein onvoldoende gevonden door bedrijven. De Kosten om het concept ‘in de markt te zetten’ zijn hoog, vooral omdat het slechts 39 appartementen betreft. Met ‘in de markt zetten’ wordt bedoeld: marketing, het opbouwen van een netwerk, publiciteit, meubileren, stofferen, onderhoud, et cetera. De kostendekkendheid wordt daarmee een probleem, het is nauwelijks rendabel. Een groter aantal appartementen zou wellicht wel rendabel te krijgen zijn. Door de recessie is de bezettingsgraad gezakt naar nog geen vijftig procent. Op zich zijn de bedragen die worden gevraagd marktconform. Het is voor een werkgever toch nog altijd ’ scherper’ dan een hotel, het biedt meer ruimte en meer vrijheid. Voor niet klassieke kenniswerkers (vaak jonger) is het aan de dure kant. Dat zijn vooral mensen die gelieerd zijn aan de TUe De locatie: is niet helemaal ideaal. Veel ikw’ers willen graag in het centrum wonen vooral vanwege de levendigheid en de aanwezigheid van voorzieningen. De bereikbaarheid (uitvalswegen, openbaar vervoer) is wel goed. Domein heeft een paar grote klanten, maar dat zijn er maar enkele. De bewoners zijn vooral Aziaten en mensen uit de VS, verder personen uit alle denkbare landen. Het zijn vooral eenpersoonshuishoudens (soms 2 eenpersoonshuishoudens in de 3kamerappartementen). De leeftijd varieert van ongeveer 25 tot 40 jaar. De inkomens van de ikw’ers zijn bij Domein niet bekend, bedrijven betalen immers vaak de huur, zeker de 1e drie maanden. Als men de huur daarna zelf moet betalen blijkt het inkomen wel toerijkend.


18

Voor Domein is het grootste probleem het geheel van het ‘in de markt zetten met als belangrijk onderdeel daarvan de bekendheid en het opbouwen van een netwerk. Verder wordt geconstateerd dat er onvoldoende kwalitatief goed, gemeubileerd aanbod is voor jonge kenniswerkers (zeg maar met prijzen tot 700 euro), vooral in het centrum. Gesprek met *******, Human Resource Assistant, Holst Centre, Stichting IMEC-N Holst Centre werd in 2005 opgericht door het Vlaamse IMEC en het Nederlandse TNO met de steun van het Nederlandse Ministerie van Economische Zaken en de Vlaamse Overheid. Holst Centre ontwikkelt technologie waardoor de industrie nieuwe producten sneller en efficiënter op de markt kan brengen, onder andere technologie voor intelligente, draadloze, sensorgebaseerde microsystemen en voor systems-in-foil. Holst Centre is gevestigd op the High Tech Campus in Eindhoven en heeft ongeveer 145 medewerkers. Het gesprek betreft vooral IMEC, een organisatie met ca 90 medewerkers waarvan ongeveer de helft internationale kenniswerkers van 25 verschillende nationaliteiten. De internationale kenniswerkers komen uit India, China maar ook uit Oost-Europa (Polen) en West-Europa (vooral het moederland Belgie). Het grootste gedeelte van de internationale kenniswerkers is tussen de 30 en 35 jaar oud (gemiddeld 33 jaar). Veelal betreft het alleenstaanden, al zijn er ook ikw’ers die hier komen met partner of zelfs met partner en kinderen. De ikw’ers zijn hoogopgeleid en hebben een salaris variërend van € 2.800 (master) tot € 3.500 (PhD). Ze krijgen een contract voor twee jaar, met de mogelijkheid tot verlenging. Omdat Holst Centre nog zo jong is (2005) is er nog weinig te zeggen over het aandeel van de ikw’ers dat langer blijft. De pullfactoren voor ikw’ers moeten vooral gezocht worden in de professionele omgeving. Vooral het project of onderzoek waaraan men kan gaan werken speelt een grote rol. Daarnaast heeft de regio op professionele gebied ook wel eea te bieden. Zo zitten er bv op de High Tech Campus meerdere potentiële werkgevers. De te verwachten woonomstandigheden spelen als pullfactor nauwelijks een rol. Holst Center brengt ikw’ers direct in contact met aanbieders van woonruimte, vrijwel altijd RotsVast. Het lukt de de ikw’ers (vrijwel) altijd om binnen acceptabele termijnen (soms na een overbruggingsperiode in een hotel) woonruimte te vinden. De huurprijzen worden daarbij over het algemeen aan de hoge kant gevonden, wellicht omdat ikw’ers zijn aangewezen op aanbieders met woonruimte in het hogere marksegment. Met corporaties zijn er nauwelijks of geen contacten. Een probleem met corporaties is het gebrek aan flexibiliteit (bv het op zeer korte termijn woonruimte kunnen aanbieden). Een alleenstaande ikw’er is (gemiddeld genomen) bereid € 600 tot € 700 aan woonruimte uit te geven, het liefst inclusief. Men zoekt, zeker in de aanvangsfase, iets gemeubileerds. De voorkeurslocatie is het centrum van de stad of dicht daarbij, met nabijheid van winkels en andere voorzieningen. Goede bereikbaarheid per openbaar vervoer is belangrijk. Locaties buiten het centrum, dicht bij de High Tech Campus, mits bereikbaar met ov, komen ook in aanmerking.


19

Jonge alleenstaande ikw’ers hebben een voorkeur voor kwalitatief goede niet noodzakelijk grote appartementen (evt 1 of 2 kamers) met eigen douche, toilet en kookgelegenheid. Die zijn in Eindhoven niet gemakkelijk te vinden. Voor gezinnen met kinderen komen ook grotere appartementen en eengezinswoningen in aanmerking. Gesprek met *******, vastgoed adviseur bij de vestiging Rots-Vast in Eindhoven. Rots-Vast heeft meer dan dertig vestigingen door heel Nederland. Het is daarmee een grote speler op het gebied van huurwoningen en beheer van woonruimte. Rots-Vast heeft ook een vestiging in Eindhoven. Het merendeel van de woningen die Rots-Vast Eindhoven verhuurt wordt verhuurd aan ikw’ers of aan de bedrijven waar zij werken. Rots-Vast kan daarbij een volledig pakket aanbieden van gemeubileerd/gestoffeerd tot en met schoonmaakdiensten. De huurder kan in de woning trekken zoals bv een vakantieganger in een huisje van Center Parks. De energie, telefoon, internet et cetera, alles kan desgewenst door Rots-Vast worden afgehandeld. In de meeste gevallen gebeurd dat ook zo. Eventueel schakelt Rots-Vast ‘relocaters’ is om ikw’ers te helpen bij contacten met bv banken, gemeente, belastingen, verzekeringen et cetera. Ongeveer 65% van de verhuren betreft gemeubileerde woningen, ongeveer 35% gestoffeerd. Rots-Vast Eindhoven huisvest op deze manier zo’n 600 tot 800 ikw’ers per jaar. Het bedrijf heeft verschillende grote (en ook kleinere) vaste klanten, zolas ASML, Philips, Atos et cetera. Bij het vinden van geschikte huisvesting doen zich praktisch nooit problemen voor. Het lukt altijd. Nu, in tijden van economische crisis, is er een tijdelijk dip in de vraag van short stayers. De verwachting is dat dat na 2010 weer zal aantrekken. De ikw’ers komen veelal uit Zuidoost Azie (China, India, Taiwan), maar ook uit de Verenigde staten en andere landen. Het betreft veelal eenpersoonshuishoudens in de leeftijd 25-35 jaar. Vooral de Aziaten moeten wennen aan het leven in Nederland. Zij zijn gewend meer buitenshuis te leven, op straat, maar ook in het uitgaansleven, restaurants, bioscopen enzovoort. Dit draagt ertoe bij dat deze ikw’ers (en eigenlijk wel alle ikw’ers) bij voorkeur iets zoeken in het centrum, dicht bij de voorzieningen (winkels) en uitgaansgelegenheden, en ook dicht bij het openbaar vervoer. Men beschikt immers meestal niet over eigen vervoer. Huurprijzen liggen zo rond de 1.500 euro. Dat is meestal geen probleem, niet als bedrijven de huur betalen en ook niet als ikw’ers dat zelf moeten doen, al proberen ikw’ers dan wel vaak te zoeken naar de laagste huur. Ten opzichte van de ‘thuislanden’ is wonen in Nederland immers vaak duur. Ikw’ers gelieerd aan de TUe zoeken vaak in een lager segment (< 1.000 euro). Dat is in het centrum vaak niet voorhanden. Voor dergelijke ikw’ers is er – in het centrum- dus onvoldoende aanbod.


20

De publiciteit / communicatie naar kenniswerkers toe zou nog kunnen worden verbeterd. http://www.settlink.com is een goed initiatief maar vaak nog onvoldoende bekend bij ikw’ers op het moment dat zij nog in eigen land zijn. De site zou beter moeten worden gepromoot. Verder is er onvoldoende aanbod in het goedkopere segment in het centrum. Gesprek met****** en ********, Education and Student Service Center, International Relations, TU/e. Het gesprek wordt gevoerd aan de hand van een checklist. Opmerking vooraf: Het Student Service Center ondersteunt veel mensen die volgens de voor dit onderzoek gehanteerde definitie strikt genomen niet tot de kenniswerkers behoren, namelijk internationale studenten die hun masters in Eindhoven doen. Zij worden echter beschouwd als kenniswerkers in spe, reden waarom de huisvestingsproblematiek van deze groep in dit onderzoek toch wordt belicht. Omvang van de groep Het Student Service Center begeleid en ondersteunt (onder andere) internationale studenten die in Eindhoven studeren (circa 340 in de masters) en buitenlanders die in Eindhoven aan de TU/e werken; waaronder aoi’s, oio’s, en post-docs. In totaal omvat de buitenlandse populatie aan de TU/e ongeveer 1000 personen. Ten aanzien van het aantal internationale master studenten is de verwachting dat dit kan oplopen tot een instroom van ca 200 per jaar (en omdat deze 2 jaar blijven, tot een totale omvang van 400). Het aantal onderzoeksbanen wordt verondersteld onder de huidige omstandigheden (crisis) voorlopig constant te blijven. Circa 70% van de aoi’s en oio’s komt uit het buitenland. Samenstelling De internationale populatie bestaat voor een groot deel uit Aziaten (China, India) en OostEuropeanen (oa Roemenen en Polen). Het merendeel (ca 80%) is alleenstaand hoewel een zekere tendens zichtbaar is in de richting van meer tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Het inkomen ligt rond de € 2.000. Het zijn vooral jonge mensen, in ieder geval onder de dertig. Veelal trekken vooral personen van dezelfde nationaliteit veel met elkaar op. Dit geldt niet alleen voor Chinezen, maar voor alle nationaliteiten. Hulp Het Student Service Center heeft veel moeite met het ondersteunen van buitenlanders in hun zoektocht naar woonuimte. Door de grote schaarste gaat de rol van het SSC vaak verder dan men eigenlijk graag zou willen. Buitenlanders krijgen de garantie dat er passende woonruimte voor hen zal zijn, en om dit te kunnen verwezenlijken moet het SSC vaak verder gaan dan het zijn van een intermediair tussen aanbieders en vragers. Omdat er nauwelijks aanbod is moet het SSC zelf actief op zoek naar woonruimte en vaak zelfs voor de betreffende buitenlanders gaan ‘onderhandelen’. Ieder jaar ‘regelt het SSC op die manier circa 200 kamers. Liever zag met dat een ‘preferred supplier’ die rol op zich nam. Het SSC maakt gebruik van diverse aanbieders, Vestide en andere corporaties maar ook commerciële aanbieders als Rots-Vast en Vesteda.


21

Huisvestingsvraag Omdat de kwantitatieve woningbehoefte onder buitenlandse master studenten en aio’s en oio’s zo groot is, is de kwalitatieve behoefte eigenlijk nauwelijks een issue. Het SSC en de betrokken woningzoekenden zijn al blij als men iets heeft. Toch valt over de kwalitatieve vraag nog wel iest te zeggen. Men zoekt vooral gemeubileerd. Door de korte termijn dat men in Nederland blijft, gecombineerd met de onbekendheid van de stad kan men zich eigenlijk de zorgen van het aankopen/leveren van huisraad er niet bij hebben. Men wil dus iets gemeubileerds, met een huurprijs van max. € 400 (studenten) of max. € 550 (aio’s en oio’s), centraal gelegen, dus in het centrum van de stad of zelfs op het universiteitsterrein. De huurprijzen zijn dan inclusief service en energiekosten. Men zoekt vooral zelfstandige woonruimte, dus met eigen douche en wc en liefst ook met een eigen keukentje. Er wordt geen buitensporige kwaliteit verwacht, maar wel meer dan de laatste jaren soms is aangeboden zoals woonruimte in op de slooplijst staande woningen. Problemen en oplossingen De problemen zijn groot, erg groot volgens het SSC. Het aanbod is veel te gering. Omdat het SSC woonruimte garandeert, loopt zij tegen deze problemen aan, meer dan de individuele woningzoekenden. Marktpartijen willen wel bouwen, maar het ontbreekt aan goede bouwlocaties, of de locaties worden door de gemeente niet beschikbaar gesteld omdat men er andere plannen mee heeft. Bij de gemeente is er wel de wil om te helpen, maar ontbreekt de snelheid, daadkracht, het oplossingsvermogen en de creativiteit. Het SSC zou graag zien dat er bij de gemeente 1 contactpersoon was waarbij zij voor deze problemen terecht zou kunnen. Gesprek met Harald Evers van Vestide. Woensdag 24 juni 2009. Vestide is gespecialiseerd in huisvesting voor studenten, buitenlandse gasten en andere short stayers in Eindhoven en is onderdeel van Woonbedrijf. In totaal heeft Woonbedrijf ongeveer 30.000 woningen, wooneenheden en een groot aantal garages en bergingen in eigendom. Hiervan zijn meer dan 2.600 speciaal bestemd voor studenten (ook internationale studenten). Op het moment huisvest Vestide zo’n 380 buitenlandse (master) studenten (ca 130 van de TUe, 220 van Fontys en 30 van de Design Acadamy). Volgens de voor dit onderzoek gehanteerde definitie behoren (master) studenten strikt genomen niet tot de kenniswerkers. Maar Vestide huisvest ook zo’n 400 ‘echte’ internationale kenniswerkers (vooral aoi’s, oio’s, en post-docs). Deze zijn vooral verbonden aan de TUe. Het aantal te huisvesten ikw’ers neemt jaarlijks iets toe. De ikw’ers bewonen gemeubileerde zelfstandige eenheden (tot 2 a 3-kamerappartemneten toe) in huur variërend van € 450 tot € 700. Het betreft ikw’ers van allerlei nationaliteiten, met een behoorlijk groot aandeel uit Zuidoost Azië. Ze zijn over het algemeen jong en alleenstaand, al komt het ook voor dat wooneenheden worden verhuurd aan tweepersoonshuishoudens (soms ook met kinderen). Naarmate ikw’ers langer blijven (de verblijfsduur varieert van een paar maanden tot 4 jaar) neemt de kans toe dat partner en/of kinderen overkomen.


22

Bijna alle wooneenheden voor studenten zijn gelegen in of nabij het stadscentrum. Met de TUe heeft Vestide een overeenkomst een vast aantal eenheden beschikbaar te houden voor studenten en ikw’ers van de onderwijsinstellingen (ruim 700, voornamelijk TUe). Het risico van leegstand ligt bij de Onderwijsinstellingen. Een echt risico is dat niet omdat de vraag het aanbod overtreft. Op het moment is ongeveer 1/3 deel van het bestand van Vestide in gebruik door buitenlanders (studenten en professionals). Een ruimer aandeel voor buitenlanders reserveren zou ten koste gaan van het aanbod voor Nederlandse studenten. Vestide ervaart een zekere druk vanuit de onderwijsinstellingen het aanbod voor ikw’ers te verruimen. Voorlopig ziet Vestide daarvoor geen of nauwelijks mogelijkheden. Er wordt volop gewerkt aan realisatie van nieuwbouw, maar deze nieuwbouw zal vooral zijn ter vervanging van een aantal af te stoten tijdelijke voorzieningen. Problemen die Vestide ondervindt hebben vooral te maken met de prijs van de aangeboden woonruimte in relatie tot het inkomen van de internationale studenten en ikw’ers. Veel buitenlanders moeten, op zijn zachtst gezegd, erg wennen aan de prijs van wonen in Nederland. Voor een vergelijkbaar bedrag huurt men in het thuisland vaak iets dat kwalitatief beter is.


23

Bijlage 4: Ikw’ers verbonden aan onderwijsinstellingen verplichtingen, aanbod, uitstroom en vervangingsopgave van Vestide Verplichtingen inzake doelgroep A Contractueel vastgelegd aanbod van Vestide aan instellingen die deelnemen aan het convenant.

b b b

Aan TU: 618 Aan Fontys: 82 Aan DAE: 32 (onderhandeling in afrondende fase)

Totaal 732 Daarnaast 63 wooneenheden aan Catharina ziekenhuis (geen convenantparnter) in verband met huisvesting cohort studenten van Universiteit van Maastricht. Totale verwachte uitstroom (doelgroepen A en B) t/m 2014 Tijdelijke eenheden die uitstromen:

b b b b

116 wooneenheden ( COA eenheden) aan de Karel Martelweg 84 op het TU terrein (Space boxen) 102 op het TU terrein (space boxen) na de convenantperiode) 75 eenheden voormalige zusterflat Vestdijk (2010/2011) (Kan mogelijk later uitstromen in verband met vertraagde planvorming van VDMA terrein die op den duur de sloop van de zusterflat noodzakelijk zal maken)

b

173 stuks verspreid door de stad, diverse complexen met 3 tot 30 eenheden

Totaal: 550 Vervangingsopgave: “Tijdens convenantperiode:

b

46 eenheden aan de Boschdijk 149-155 (oplevering in 2009) – categorie “zelfstandig” 42 stuks éénkamer en 4 stuks tweekamer (huurprijzen nog vast te stellen)

b b

228 eenheden aan de Cederlaan. 60 eenheden in het kader van afspraken met de gemeente (zie artikel E.c)

Vervangingsopgave, eventueel tijdens convenantperiode, eventueel daarna:

b

een nog onbekend aantal wooneenheden voor de doelgroepen A en B (bijvoorbeeld in Victoriakwartier en Strijp S) te realiseren in het kader van “gebiedsontwikkelingen in Eindhoven”.

Te realiseren extra opgave:

b

Op het TU/e terrein kunnen in de toekomst tot 600 wooneenheden gerealiseerd worden. Daarvan is tussen TU/e en Vestide overeengekomen dat Vestide er 186 realiseert. In geval de planvorming hier snel verloopt, dan kan hiervan mogelijk een deel al in de convenantperiode worden opgeleverd, ter verkleining van het tekort.


24

De vraag van de instellingen, namens doelgroep A Aantallen per seizoen

Gewenste prijsklasse In € per maand 350

Exchange

09/ 10 130

10/ 11 130

11/ 12 130

12/ 13 130

13/ 14 130

Instel ling TU/e

Masters

394

444

481

509

533

TU/e

Assistent in Opleiding

210

210

210

210

210

TU/e

Technologisch Ontwerper In Opleiding

78

78

78

78

78

TU/e

Post doc

59

59

59

59

59

TU/e

Overig

53

53

53

53

53

TU/e

65

75

80

85

Font ys

Gemeubileerd (on) zelfstandig

275-375

135

160

185

210

Font ys


275-375

20

25

30

30

Font ys


275-375

18

18

18

18

ROC

Gemeubileerd, zelfstandig

250-300

32

32

32

32

DAE

Onbekend (niet aangeleverd)

??

1194

1284

1356

1414

Doelgroep

Reguliere studenten, diverse opleidingen (mn IT, EEE en IBMS) die een half jaar verblijven Reguliere studenten die 4 jaar verblijven, waarvan Fontys het 1e jaar de huisvesting verzorgt. Reguliere studenten februari instroom verblijven 1 jaar Halfjaarsstudenten (najaar/voorjaar) Onbekend (niet aangeleverd) Totaal

Soort woning Gemeubileerd, onzelfstandig Gemeubileerd, voorkeur zelfstandig of semizelfstandig Gemeubileerd, zelfstandig, niveau basis+ Gemeubileerd, zelfstandig, niveau basis Gemeubileerd, zelfstandig, niveau luxe Gemeubileerd, accommodatie voor kortere verblijven, diverse niveaus

Aanbod voor doelgroep A, zoals door instellingen opgegeven. Aan TU:

b b

door Vestide: 618 door overigen: 155

Aan Fontys:

b b

Door Vestide: 82. Magis Vastgoed Beheer: 50 (ongeveer 100 studenten per jaar, 50 najaar / 50 voorjaar, er is sprake van reserveringskosten).

b

Diverse verhuurders op de particuliere/commerciële markt: enkele wooneenheden.

Aan DAE

b

Door Vestide: 32 (opgegeven door Vestide zelf).

Aan ROC: onbekend Totaal aanbod (minimum aantallen, zoals afleidbaar uit aangeleverde getallen: Vestide: 732 Overigen: 220 Verschil tussen vraag en aanbod loopt op van ongeveer 250 in 2009 naar ongeveer 375 in 2012.


25

400 550 450 650 400-800

Huisvesting van de International Knowledge Workers

Recommend Documents