VvE Luxor te Huizen
HUISHOUDELIJK REGLEMENT Inleiding Het gezamenlijk bewonen door een aantal huishoudens van een appartementencomplex veronderstelt een aantal regels,die in acht moeten worden genomen om onderling een goede verstandhouding te kunnen bewaren en het woongenot te beschermen. Deze regels zijn neergelegd in dit reglement. Door de ondertekening van dit reglement verklaren de bewoners zich te houden aan deze regels. Algemeen Artikel 1 Iedere mede-eigenaar van het appartementengebouw Luxor gelegen aan de Gooimeerpromenade te Huizen, is in die hoedanigheid lid van de Vereniging van Eigenaars Luxor (VvE). Het zijn van mede-eigenaar van een appartementengebouw brengt met zich mee dat de bewoner niet alleen verantwoordelijk is voor het eigen appartement, maar ook voor de gemeenschappelijke gedeelten, zoals omschreven in artikel 9 van het Reglement van Splitsing. Artikel 2 Dit reglement is een aanvulling op de van toepassing zijnde wetgeving, de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De rangorde van deze stukken is als volgt: • de wet, • de splitsingsakte, • het splitsingsreglement, • dit huishoudelijk reglement. Artikel 3 Alle artikelen van dit reglement, waarin van eigenaars wordt gesproken, gelden -indien het tegendeel niet is aangegeven- ook voor de gebruikers (huurders) van de appartementen. Indien wordt gesproken van handelingen of nalatigheden van de eigenaar, dan geldt dit zonder enig onderscheid ook voor diegenen, voor wie de eigenaar aansprakelijk is: huurder, huisgenoot en bezoeker. Handhaving huishoudelijk reglement Artikel 4 De bepalingen van dit reglement zijn bedoeld om voor iedere eigenaar van de appartementsrechten een waarborg te scheppen voor een optimaal woon- en gebruiksgenot. Bij overlast wegens het negeren van een of meerdere bepalingen, kan het bestuur hiertegen optreden krachtens artikel 29 van het splitsingsreglement. Artikel 5 In alle gevallen waarin deze stukken niet voorzien, dient de desbetreffende situatie te worden voorgelegd aan het bestuur van de VvE. Ingeval geen overeenstemming kan worden bereikt tussen de desbetreffende eigena(a)r(en) en het bestuur, zal de kwestie ter besluitvorming worden voorgelegd tijdens de eerstvolgende ledenvergadering. Artikel 6 Dit huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd of aangevuld door de vergadering van eigenaars op de wijze zoals beschreven in artikel 44 van het splitsingsreglement.
Pag. 1 van 9
VvE Luxor te Huizen
Gebruik gemeenschappelijke gedeelten Artikel 7 a. Alle eigenaars dienen ervoor te zorgen dat de gemeenschappelijke ruimten schoon en opgeruimd blijven. De eigenaars hebben gezamenlijk besloten de gemeenschappelijke ruimten op de etages zelf schoon te maken. Indien ongewenste bevuiling zich onverhoopt toch mocht voordoen door toedoen van een eigenaar/bewoner, dan dient hij/zij voor reiniging zorg te dragen. Ingeval van nalatigheid zal het bestuur na schriftelijke kennisgeving vooraf, onder vermelding van een redelijke termijn waarbinnen een en ander dient te zijn verholpen, op kosten van de desbetreffende eigenaar/bewoner het vuil (doen) verwijderen. b. In de gemeenschappelijke ruimten mogen geen voorwerpen van welke aard ook worden geplaatst of opgeslagen (dit geldt dus ook voor (brom-) fietsen, kinderwagens, rollators etc.). (Brom-)fietsen en motoren van bezoekers mogen niet in de entree, maar dienen op de twee algemene ruimtes van de parkeergarage te worden gestald. Motoren van eigenaren dienen te worden geparkeerd op de eigen parkeerplaats. Zonder toestemming van de vergadering van eigenaars is het niet toegestaan om in muren of plafonds van gemeenschappelijke ruimten gaten te boren of voorwerpen aan te brengen. c.
Huisvuil en ander afval dient in de daarvoor bestemde containers te worden gedeponeerd. Indien de containers vol zijn, kan men het afval in goed afgesloten zak(ken) achterlaten in de eigen berging. Groot vuil mag pas op de dag dat het wordt opgehaald klaar worden gezet.
d. Het is niet toegestaan om wasgoed of andere voorwerpen buiten aan de gevel van het gebouw (d.w.z. buiten het balkon) of aan het dak te hangen of te bevestigen. e. Deuren die voor derden afgesloten zijn, dienen na gebruik meteen weer te worden (af)gesloten, dit mede vanuit het oogpunt van brandveiligheid. Er moet voor worden gezorgd, dat derden die geen voorafgaande toestemming hebben van een bewoner, geen toegang krijgen tot het gebouw. De eigenaar die toegang verleent aan derden, is te allen tijde daarvoor verantwoordelijk. Zaken met collectanten, pizzabezorgers, koeriers etc. dienen beneden bij de ingang afgehandeld te worden. f.
Het wassen van voertuigen in de garage is niet toegestaan.
g. Op de openbare parkeerplaatsen gelegen op de promenade is de Algemene Politieverordening van de gemeente van toepassing. Derhalve is het niet toegestaan caravans, vaartuigen, bestel- of vrachtauto’s en/of niet gebruikte personenauto’s permanent te stallen op deze parkeerplaatsen. Dergelijke stalling is ook niet toegestaan in de parkeergarage. h. Het is niet toegestaan anders te parkeren dan op de daarvoor bestemde privé of openbare parkeerplaatsen op de promenade. i.
Het is niet toegestaan vanuit de gemeenschappelijke ruimten stroom of water te leveren aan derden (bijvoorbeeld voor caravans, vaartuigen of andere recreatieve vervoermiddelen).
j.
De technische ruimten en het dak van het gebouw zijn slechts toegankelijk voor de daartoe bevoegde personen, zoals onderhoudspersoneel en vertegenwoordigers van het bestuur en de beheerder.
k.
Het is niet toegestaan om in de gemeenschappelijke ruimten te roken.
Pag. 2 van 9
VvE Luxor te Huizen
l.
Het is niet toegestaan om zelfstandig reparaties of andere werkzaamheden aan leidingen, verlichting en algemene installaties in de gemeenschappelijke ruimten uit te voeren anders dan door leden van de technische commissie of in opdracht van het bestuur of de administrateur.
m. Het bestuur is bevoegd aanwijzingen te geven omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en zaken, voor zover dit in het belang is voor een optimaal woon- en gebruiksgenot en het onderhoud, de veiligheid en het schoonhouden van het gebouw. Een eigenaar of gebruiker die door deze aanwijzingen in zijn medegebruik wordt gehinderd, is bevoegd de beslissing van de vergadering van eigenaars in te roepen. Gebruik individuele gedeelten Artikel 8 a. Elk appartement is primair bestemd om te worden gebruikt als woning. Het geheel of gedeeltelijk gebruik voor het uitoefenen van een bedrijf of beroep is toegestaan mits dit op geen enkele wijze overlast of extra kosten oplevert voor de andere bewoners. Indien dit laatste wel het geval is (bijvoorbeeld door bezoek aan huis) is vooraf toestemming van de vergadering van eigenaars vereist. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. b. Het opslaan in woningen of bergingen van bederfelijke waar, licht ontvlambare of explosieve stoffen, anders dan voor het dagelijks huishoudelijk gebruik of voor kampeerdoeleinden, is niet toegestaan. c.
Het aanbrengen van harde vloerbedekking is alleen toegestaan indien het zodanig wordt gelegd dat andere bewoners er geen (geluids-) overlast van zullen ondervinden. Hierbij is het gebruik van een geluidsisolerende ondervloer verplicht volgens artikel 17 lid 5 van het splitsingsreglement. De geluidwerende laag dient zodanig te zijn dat deze samen met de vloer en de vloerbedekking voldoet aan de 10 dB norm. Indien zich toch een klacht voordoet dan dient de eigenaar van de harde vloerbedekking middels een onderzoek van een terzake onafhankelijk en deskundig bureau aan te tonen dat de betreffende vloer aan de hiervoor genoemde isolatiewaarde voldoet. Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd binnen één maand na het eerste verzoek daartoe van het bestuur van de VvE. Als de klacht gegrond blijkt te zijn, moet de eigenaar van de harde vloerbedekking de kosten van het onderzoek betalen. Bovendien moet hij ervoor zorgen dat de vloer binnen drie maanden wel aan de gestelde eisen voldoet. Als de klacht ongegrond blijkt te zijn, moet de klager de kosten van het onderzoek betalen.
d. In verband met de zich in de dekvloer bevindende leidingen van water, elektra, gas en van de centrale verwarming is het niet toegestaan om in de vloer te timmeren of te boren. e. Het aanbrengen van openhaardinstallaties in de woning is niet toegestaan. f.
Het is niet toegestaan bloembakken, kooien of andere voorwerpen aan de buitenzijde van het gebouw te hangen.
g. Het gebruik van vuurkorven en het barbecuen met open vuur, is uit het oogpunt van brandveiligheid niet toegestaan. h. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht ervoor zorg te dragen dat bij zijn/haar afwezigheid de brievenbus wordt geleegd. Tevens moet aan het bestuur worden doorgegeven wie in het bezit is van een sleutel, zodat die persoon zich bij afwezigheid van de eigenaar toegang tot het appartement kan verschaffen, indien dit noodzakelijk is (bijv. met brand, gaslek, lekkage of bevriezing).
Pag. 3 van 9
VvE Luxor te Huizen
i.
In geval van onderverhuur of (tijdelijke) inwoning door derden dient dit vooraf te worden gemeld aan het bestuur.
Huisdieren Artikel 9 Het houden van huisdieren in het eigen appartement is toegestaan, mits ze geen overlast veroorzaken. In de gemeenschappelijke ruimten dienen huisdieren altijd aangelijnd te zijn, of in een reismand c.q. kooi te zitten. Als het huisdier de gemeenschappelijke ruimten verontreinigt, moet de betreffende eigenaar dit onmiddellijk schoonmaken. Artikel 10 Van overlast (zoals genoemd in artikel 9) is sprake wanneer tenminste een kwart van de bewoners bij het bestuur heeft aangegeven dat van overlast sprake is. Het bestuur zal in dat geval in overleg treden met de eigenaar van het betreffende huisdier en kan bij blijvende overlast als ultieme maatregel het houden van het betreffende huisdier verbieden. Artikel 11 Het is niet toegestaan op balkons/ terrassen vaste volières, konijnenhokken of andere dierenverblijfplaatsen te plaatsen die overlast kunnen bezorgen, dit ter beoordeling van het bestuur. Bescherming woongenot Artikel 12 Het verstoren van de rust, in welke vorm dan ook, is niet toegestaan. Het is eveneens verboden muziek of andere geluiden te maken, op een dusdanige wijze dat dit hinderlijk is voor andere bewoners. Noodzakelijke werkzaamheden die overlast kunnen veroorzaken, zoals bijvoorbeeld het ophangen van schilderijen, een gordijnrails en dergelijke, mogen niet voor 8.00 uur aanvangen en moeten voor 22.00 uur zijn beëindigd, op zon- en feestdagen is dit respectievelijk 11.00 uur en 17.00 uur. Werkzaamheden aan het complex Artikel 13 De uitvoering van onderhouds- of reparatiewerkzaamheden, vastgesteld door de vergadering van eigenaars, mag niet worden verhinderd of belemmerd. a. De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd door erkende bedrijven, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. b. De eigenaars of gebruikers moeten tijdig worden ingelicht over de aard van de werkzaamheden en de datum waarop ze worden uitgevoerd. c. De werkzaamheden worden normaal gesproken op werkdagen tussen 8.00 uur en 18.00 uur verricht. Indien dit noodzakelijk is, kan hiervan worden afgeweken. Artikel 14 Kleine onderhouds- of reparatiewerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd door de technische commissie, zoals beschreven in artikel 21.
Pag. 4 van 9
VvE Luxor te Huizen
Verkoop / verhuizing Artikel 15 Iedere eigenaar is verplicht, het bestuur ervan in kennis te stellen als hij het appartement verkoopt. Zodra dit bekend is moet de eigenaar aan het bestuur naam, adres en woonplaats van de nieuwe eigenaar doorgeven, alsmede zijn eigen nieuwe adres. Artikel 16 Een nieuwe eigenaar zal binnen vijf dagen na de eigendomsoverdracht door het bestuur worden uitgenodigd voor een kennismakingsgesprek waarin hem of haar de regels van het Huishoudelijk Reglement worden overhandigd. Verbouwing Artikel 17 a. Een eigenaar is verplicht een verbouwing in het eigen appartement, die overlast zou kunnen veroorzaken voor anderen, tijdig en voor aanvang van de werkzaamheden te melden bij het bestuur. b. Tijdens verbouwingswerkzaamheden dient de eigenaar er voor te zorgen dat de algemene ruimtes dagelijks worden schoongemaakt c. In geval er gebruik gemaakt wordt van een container dient de eigenaar er voor te zorgen dat deze container is voorzien van een beschermnet, waardoor het bouwafval niet kan wegwaaien. d. Bouwafval mag pas op de dag dat het wordt opgehaald klaar worden gezet. Diversen Artikel 18 a. De buitenzijde van het gebouw mag alleen geschilderd en/of uiterlijk veranderd worden als dit een collectieve beslissing van de vergadering van eigenaars is. Aan de buitenzijde van het gebouw mogen alleen zonweringen worden aangebracht van een soort, model en kleur waartoe door de vergadering van eigenaars is besloten. Het aanbrengen van rolluiken is alleen toegestaan met toestemming van de vergadering van eigenaars. b. Het is niet toegestaan om op de brievenbussen andere naamplaatjes te gebruiken dan die door het bestuur zijn aangeschaft. Het bestuur draagt zorg voor de verwijdering van oude en het plaatsen van nieuwe naamplaatjes. Het plaatsen van een eigen naamplaatje op of naast de toegangsdeur tot het appartement is wel toegestaan. c.
Het is verboden voor radio, televisie of andersoortige installaties andere leidingen c.q. (schotel-) antennes buiten het appartement aan te brengen (, ook niet op balkon of terras).
d. Het is verboden de in het gebouw aangebrachte afvoerkanalen anders te gebruiken dan waarvoor deze zijn bestemd. (Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan het wegspoelen van frituurvet of hygiënische verbandmiddelen door het toilet) e. Ventilatoren, droogautomaten, afzuigkappen en dergelijke apparaten met aandrijfmotor, mogen niet worden aangebracht of aangesloten op de (gemeenschappelijke) ventilatiekanalen van het gebouw.
Pag. 5 van 9
VvE Luxor te Huizen
f.
Door een bewoner op enigerlei wijze veroorzaakte schade aan het complex of door diens schuld veroorzaakte te maken extra kosten, dienen door hem/haar te worden vergoed.
g. De eigenaars en gebruikers van de appartementen zijn verplicht alle door de overheid of verzekeraar te geven voorschriften met het oog op de veiligheid na te leven. h. Ter voorkoming van overlast en bevuiling van o.m. de gevels, vensterbanken en dakgoten, is het niet toegestaan vogels op het balkon te voeren of vanaf het balkon voedsel te gooien naar vogels of andere dieren. i.
De eigenaars en gebruikers van de appartementen zijn verplicht een Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.
De Vereniging van Eigenaars en het bestuur Artikel 19 a. De Algemene Ledenvergadering is het hoogste orgaan binnen de Vereniging van Eigenaars. De vergadering kiest uit haar midden een bestuur, bestaande uit drie personen. De vergadering kiest de voorzitter; de overige functies (secretaris en penningmeester) worden onderling door het bestuur verdeeld. Verder benoemt de vergadering een externe administrateur. b. Door het bestuur kunnen naar behoefte commissies worden gevormd. De leden daarvan zullen voortkomen uit de Algemene Ledenvergadering. Er wordt in ieder geval een kascontrolecommissie benoemd, bestaande uit minimaal twee (niet-bestuurs)leden, die de jaarrekening controleert. Hiervan wordt schriftelijk verslag uitgebracht aan de Algemene Ledenvergadering. c.
Het bestuur wordt gekozen voor een periode van drie jaar. Herbenoeming van bestuursleden is mogelijk, steeds voor één jaar. De kascontrolecommissie wordt benoemd voor de duur van één jaar. Herbenoeming van leden is mogelijk, eenmalig, voor één jaar.
d. De Algemene Ledenvergadering wordt tenminste eenmaal per jaar bijeengeroepen. Tijdens deze bijeenkomst zal een exploitatie-overzicht over het afgelopen boekjaar (kalenderjaar) worden verstrekt en zullen de definitieve bijdragen in de servicekosten worden vastgesteld. Tevens zal de begroting voor het ingetreden boekjaar worden ingediend. e. De VvE kan zo vaak als gewenst het bestuur verzoeken een ledenvergadering te beleggen, mits is voldaan aan de voorwaarden zoals omschreven in het splitsingsreglement (artikel 33 lid 3). f.
Het stemmen indien dit een onderwerp direct aangaande een eigenaren betreft geschiedt schriftelijk en conform de stemverhouding zoals die staat aangegeven in het splitsingsreglement.
Pag. 6 van 9
VvE Luxor te Huizen
De administratie/ het beheer Artikel 20 De administratie wordt uitbesteed aan een externe organisatie, die wordt gekozen door de Vereniging van Eigenaars. a. De administrateur draagt zorg voor: - het opstellen van een meerjaren-onderhoudsplan; - het hieruit samenstellen van een (ontwerp)begroting; - het daarmee vaststellen van een advies voor de periodieke bijdrage; - het samenstellen van de financiële stukken; - het op verzoek van het bestuur uitnodigen voor vergaderingen; - het notuleren van vergaderingen; - het uitvoeren van besluiten die door de vergadering of het bestuur zijn genomen; - het in overleg met het bestuur beoordelen van offertes; - het begeleiden van onderhoudswerkzaamheden; - het in opdracht van bestuur afsluiten van verzekeringen. b. De administrateur ontleent zijn bevoegdheden enerzijds aan de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement, de besluiten van de VvE, opdrachten van het bestuur en de begroting, waarop posten staan die hij moet uitvoeren. Anderzijds heeft de administrateur zelfstandige bevoegdheden. Zo mag hij in spoedeisende gevallen (bijvoorbeeld lekkage) opdracht geven voor het uitvoeren van reparaties tot een bedrag van € 1.500,00. Opdrachten die dit bedrag te boven gaan behoeven goedkeuring van het bestuur. Op de begroting is een bedrag begroot voor kleine, meer voorkomende reparaties (bijvoorbeeld vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimten), die ten laste van de vereniging worden gerepareerd in opdracht van de administrateur of door of namens de technische commissie zoals genoemd in artikel 21. Voor alle overige werkzaamheden is vooraf toestemming nodig van het bestuur, dat in deze is gemachtigd door de VvE. Bij bedragen boven de € 1.500,00 heeft het bestuur vooraf goedkeuring nodig van de VvE. c.
De servicekosten dienen te worden voldaan via een automatische betalingsopdracht, en in de eerste week van elke maand te worden bijgeschreven op een nader op te geven rekeningnummer op naam van de VvE. Bij een achterstand in betaling van één maand zal betrokkene hiervan in kennis worden gesteld. Na een achterstand van twee maanden kan gerechtelijke invordering plaatsvinden. De hieraan verbonden kosten zijn conform artikel 6 van het splitsingsreglement voor rekening van de weigerachtige debiteur.
d. In de verplichte maandelijkse servicekosten zijn o.m. begrepen: - het schoonhouden van trappenhuis, lift, hal begane grond en beglazing van de hal; - elektriciteitsverbruik ten behoeve van de gemeenschappelijke verlichting en installaties; - premie opstalverzekering, WA- en glasverzekering; - administratiekosten; - onderhoud gemeenschappelijke afvoer, videofoon, lift en hydrofoorinstallatie; - kosten Algemene Ledenvergadering; - onderhoud en groot onderhoud (bijv. dakbedekking, schilderwerk). e. Eigenaars zijn verplicht zelf een contract af te sluiten voor het onderhoud aan de CV-ketel. Het bestuur zal hiervoor een collectieve regeling trachten te treffen. f.
De administrateur kan besluiten over te gaan tot het tegen rente wegzetten van de geldmiddelen uit het reservefonds op de bankrekening. Betalingsopdrachten aan de bank of het tegen rente wegzetten van de geldmiddelen, worden door het bestuur ondertekend.
Pag. 7 van 9
VvE Luxor te Huizen
g. Op de begroting wordt een post opgenomen voor kosten die door het bestuur ten behoeve van de VvE zijn gemaakt. Ter vergoeding van deze kosten moeten bestuursleden een declaratie indienen bij de administrateur. Artikel 21 Ten behoeve van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden in het gebouw benoemt de Algemene Ledenvergadering een technische commissie. a. De technische commissie bestaat minimaal uit een door het bestuur voorgedragen en door de ledenvergadering gekozen lid, waarbij de zittingsperiode op minimaal één jaar wordt gesteld. b. Deze periode wordt telkens geacht met een nieuwe periode van één jaar te zijn verlengd, indien niet vóór aanvang van de eerstvolgende ledenvergadering door het desbetreffende lid is aangegeven, deelname aan de commissie te willen beëindigen. c. De technische commissie heeft als taak technische gebreken, storingen, vervuilingen en oneigenlijk gebruik van de algemene ruimten en technische installaties te signaleren en eventueel te rapporteren aan het bestuur. d. De technische commissie voert zo mogelijk kleine reparaties zelf uit. In geval van grotere werkzaamheden licht de technische commissie de administrateur in, die vervolgens actie onderneemt. Tevens dient in dergelijke gevallen de voorzitter van het bestuur te worden geïnformeerd. Het is niet de bedoeling dat individuele eigenaars zelf de administrateur bellen, tenzij de problemen van dringende aard zijn. e. De technische commissie brengt verslag van haar bevindingen uit op de ledenvergadering. Namens het bestuur van de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex Luxor d.d. 7 oktober 2003:
G. Veerman Voorzitter
Pag. 8 van 9
VvE Luxor te Huizen
Aanvullingen en wijzigingen van het Huishoudelijk Reglement VVE Wijziging goedgekeurd in de Vergadering van Eigenaars op 24 april 2008. In aanvulling op artikel 15: Eigenaars die hun appartementsrecht verkocht hebben en gaan verhuizen zijn verplicht de lift met beschermingsmateriaal, om beschadigingen te voorkomen, in te pakken. Indien eigenaars verzaken in deze, zal de Vereniging een boete berekenen ad. € 250,00 indien schade ontstaat tijdens de verhuizing. Conform artikel 18f worden voortvloeiende kosten, voor herstel van de ontstane schade, door de VvE aan de eigenaar doorbelast.
Pag. 9 van 9
