TM
Hotel, Tourism and Leisure
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel INDONESIA
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel DAFTAR ISI 1.1
Pengantar
3
1.2
Uniform System of Accounts for the Lodging Industry
3
1.3
Biaya Layanan Teknis
4
1.4
Tarif Pengelolaan (Management Fees)
4
1.5
Tarif ‘Sistem Terpusat/Grup’
5
1.6
Rekening Bank Operasional (RBO)
6
1.7
Modal Usaha
7
1.8
Cadangan FF&E
7
1.9
Staf Hotel
8
1.10
Anggaran Hotel
9
1.11
Kewenangan Pemilik Untuk Mengakhiri (perjanjian)
9
Proyeksi Laporan Laba Rugi (Profit & Loss)
10
1.13
Non-Kompetisi
11
1.14
Standar Merek (Brand Standards)
11
1.15
Contoh Laporan Laba Rugi
12
1.12
HORWATH HTL ASIA PACIFIC
www.horwathhtl.com
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.1 PENGANTAR TERMINOLOGI: HMC Hotel Management Company/ Perusahaan pengelola hotel
Hubungan antara pemilik dan HMC bersifat rumit serta berlangsung bertahun-tahun dan seringkali melalui banyak siklus perekonomian.
HMA
Hotel Management Agreement, made between HMC and Owner/ Perjanjian pengelolaan hotel, yang dibuat antara HMC dan Pemilik (Owner)
GM
General Manager / Manager Umum
Pembentukan perjanjian saling menguntungkan yang mengakui: • kebutuhan HMC untuk mengoperasikan properti tanpa campur tangan yang tidak semestinya; DAN • hak pemilik untuk berpartisipasi dalam pengambilan keputusan yang penting bagi mereka;
FD
Finance Director / Direktur Keuangan
FF&E
Furniture, Fixtures and Equipment/ Perabotan, peralatan, dan perlengkapan lain
akan berlangsung lama untuk memastikan kemitraan jangka panjang yang bersahabat dan bermanfaat.
Pembahasan berikut HANYA menyajikan gambaran awal dari istilah-istilah yang biasa digunakan dalam perniagaan saja. Banyak persyaratan dalam HMA yang dapat dirundingkan kembali (negotiable) karena itu para pemilik dianjurkan untuk mencari pertimbangan hukum dan perniagaan sebelum menandatangani HMA.
www.horwathhtl.com
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.2 UNIFORM SYSTEM OF ACCOUNTS FOR THE LODGING INDUSTRY
Mengapa accounting hotel harus mengikuti ‘Uniform System of Accounts’? ‘Uniform System of Account’ menciptakan format baku dalam pengaturan kas keuangan agar menjadi standar panduan bagi pihak manajemen hotel dalam menyusun dan menyajikan laporan keuangan. Hal ini memungkinkan pengguna laporan keuangan baik internal dan eksternal membandingkan posisi finansial dan kinerja operasional properti mereka dengan properti sejenis di industri perhotelan. Sistem standar praktis untuk hotel dan resor ini juga telah diakui secara internasional. 1.3 BIAYA LAYANAN TEKNIS
Mengapa saya harus membayar biaya layanan teknis? Bagaimana mereka menghitung? Bagaimana cara mendapatkan keuntungan? CAKUPAN BIAYA LAYANAN TEKNIS: biasanya, biaya pelayanan teknis meliputi bantuan teknis dan saran yang terkait dengan desain baik eksterior maupun interior, perencanaan ruang, engineering dan konstruksi hotel serta fasilitas terkait. Properti yang menggunakan jasa perusahaan pengelola hotel, baik lokal maupun internasional, telah memiliki standar tertentu yang berkaitan dengan kesehatan dan keselamatan, kebakaran, ukuran kamar, fasilitas yang ditawarkan, dan lain-lain. Partisipasi dari HMC dengan pengalaman dan pengetahuan selama perencanaan dan konstruksi, akan menjamin standar ini tercapai serta berkualitas, dan produk komersial yang berkelanjutan dapat diwujudkan.
1.4 TARIF PENGELOLAAN (MANAGEMENT FEES)
Apakah biaya utama dan insentif dari Management Fees itu? Bagaimana menyusun dan menghitungnya? Apakah bersifat tetap atau bisa berubah? Apakah dapat ditawar (negotiable)? APAKAH ITU? Management Fees dibayar atas jasa pengelolaan (management) yang diberikan oleh HMC yang terlibat untuk pengoperasian properti. MANAGEMENT FEES DAPAT DITAWAR (NEGOTIABLE) DAN DAPAT BERVARIASI SESUAI DENGAN: • Brand positioning / Penempatan posisi produk dan atau skala properti yang biasanya berhubungan dengan pendapatan dan laba potensial yang diharapkan dapat dihasilkan; • Prioritas dari HMC untuk mengamankan kontrak yang berhubungan dengan jaringan properti mereka yang sudah dan akan ada kedepannya; dan • Proses tarik ulur negosiasi terjadi dalam hal persyaratan perniagaan lainnya seperti periode kontrak, zona/periode eksklusivitas, biaya layanan teknis, dan lain-lain. Demikian pula untuk gaji pokok dan bonus karyawan, management fees biasanya terdiri dari: • Management Fees dasar: biasanya dihitung sebagai % (persentase) dari total pendapatan. Sering juga diklasifikasikan sebagai tarif lisensi atau royalti, atau terbagi menjadi bagian lisensi/royalti dan bagian Management Fees dasar. Pembagian ini seakan dibuat untuk membedakan antara tarif yang terkait dengan penggunaan merek dagang dari HMC dengan bagian dari ketentuan jasa manajemen ; DITAMBAH
Memiliki HMC yang anda pilih untuk berpartisipasi dalam proses perencanaan konstruksi berguna untuk memastikan tidak ada isu atau masalah biaya (expenses) dikemudian hari.
www.horwathhtl.com
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
• Management Fees tambahan biasanya terstruktur sebagai % (persentase) dari laba usaha kotor (setelah dikurangi biaya manajemen dasar). % (persentase) biaya dapat meningkat secara bertahap seiring dengan % (persentase) pencapaian GOP yang mencapai tingkat maksimum rentang yang telah ditentukan. Management fees tambahan dapat disebutkan sebagai Management Fees ketika persamaan biaya dasar disebutkan sebagai tarif lisensi atau royalti. PAJAK: HMC biasanya bertanggung jawab atas semua pajak penghasilan yang terkait dengan Management Fees terlepas dari klasifikasi yang ada (contoh. biaya manajemen, lisensi atau royalti), termasuk dalam bentuk pemotongan pajak.
1.5 TARIF ‘SISTEM TERPUSAT/GRUP’
Apa jenis tarif sistem terpusat/grup yang harus saya bayar? Bagaimana cara mendapatkan keuntungan dari biaya ini? Meliputi apa saja? Apakah biaya ini biaya tetap atau tambahan? TARIF ‘SISTEM TERPUSAT': biasanya non-negotiable atau tidak dapat ditawar karena biaya ini dirancang bukan untuk biaya profit yang menutupi biaya pengeluaran yang terkait dengan system layanan terpadu dari HMC. Biaya ini termasuk aktifitas penjualan dan pemasaran, sistem dan jalur pemesanan kamar serta ‘program loyalitas’. Dengan demikian, struktur dari biaya ini biasanya tetap di seluruh jaringan HMC tersebut. Ada yang berpendapat bahwa struktur dan skala biaya ini berbeda di setiap HMC dan merek hotel dan hal ini memang harus diperiksa kembali dengan teliti.
www.horwathhtl.com
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
DI BAWAH INI ADALAH JENIS DAN STRUKTUR DARI TARIF ‘SISTEM TERPUSAT’ YANG PALING UMUM: • Biaya variabel yang terkait dengan penjualan dan sistem pemasaran dihitung sebagai % (persentase) tertentu dari pendapatan usaha bruto atau pendapatan kotor kamar; • Biaya tetap yang terkait dengan penjualan dan sistem pemasaran berdasarkan jumlah tertentu per kamar per tahun ( biasanya dikombinasikan dengan biaya variable); • Biaya sistem reservasi pusat dikenakan, pada setiap pesanan yang dibuat melalui sistem HMC tersebut, baik itu melalui situs HMC atau dari jaringan kantor penjualan. Biasanya berdasarkan pada jumlah tertentu per-pemesanan, terlepas dari harga kamar atau jumlah malam (tetapi dapat juga dimasukkan sebagai biaya yang terkait dengan system penjualan dan biaya pemasaran) • Biaya sistem distribusi global dikenakan, pada setiap pemesanan yang dibuat melalui SDG (Sistem Distribusi Global) seperti Sabre & Amadeus. Hal ini biasanya sejumlah tertentu per-pemesanan, terlepas dari harga kamar atau jumlah malam, dan • Biaya Program loyalitas yang biasanya berdasarkan pada % (persentase) tertentu dari total pendapatan yang dihasilkan oleh anggota program loyalitas selama mereka tinggal di properti yang dikelola HMC/Property yang menggunakan merek dagang tersebut. MANFAAT: terhubung ke layanan terpusat/terpadu dari HMC adalah poin penting yang menawarkan potensi besar untuk meningkatkan kualitas dan kemampuan menjual dari sebuah hotel terhadap sumber permintaan di seluruh Indonesia dan dunia.
BIAYA TERMASUK: Biaya system layanan terpusat/grup ini meliputi biaya yang terkait dengan departemen penjualan dan pemasaran pusat/grup dan yang berkaitan dengan biaya periklanan dan produksi pendukung, pengoperasian website, revenue management systems, biaya kantor, program penjualan, perjalanan dan pelatihan yang terkait dengan hal ini, biaya komunikasi, dan lain-lain. 1.6 REKENING BANK OPERASIONAL (RBO)
Siapa yang mengontrol rekening bank hotel? Dapatkah saya membatasi jumlah orang yang dapat mengotorisasi pembayaran dan menandatangani cek? Biasanya, RBO dibuat di sebuah bank yang telah ditetapkan dan disepakati antara pemilik dan HMC, tetapi dioperasikan oleh HMC atas nama pemilik. DANA: Dana yang berasal dari pengoperasian hotel disimpan oleh HMC di RBO. Dana dicairkan oleh HMC untuk menutupi pengeluaran seperti biaya pemeliharaan, pengadaan pengawasan operasional Hotel. WEWENANG UNTUK MENGAKSES REKENING: Kewenangan untuk melakukan pencairan dan atau penarikan dari RBO terbatas melalui kesepakatan bersama untuk karyawan hotel tertentu (biasanya GM dan FD). Semua arus kas dari RBO harus sesuai dengan anggaran tahunan yang disepakati, meskipun persetujuan tambahan dari pemilik kadang diperlukan untuk pencairan dana pada waktu tertentu dengan jenis tertentu atau di atas batas-batas tertentu di luar anggaran tahunan hotel.
Sistem ini biasanya menghasilkan persentase yang signifikan dari pemesanan hotel dengan harga net yang jauh lebih tinggi daripada lewat jalur pemesanan lain seperti transaksi dari perusahaan lokal, wholesaler, OTA (Online Travel Agent) dan tur operator.
www.horwathhtl.com
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.7 MODAL OPERASIONAL
Apakah modal operasional itu? Apakah saya harus menambahkan biaya ekstra ke rekening bank hotel bahkan ketika hotel telah beroperasi? Modal operasional atau modal kerja mengacu pada jumlah minimum uang yang harus harus ada dan dijaga di RBO hotel sehingga HMC dapat melakukan pembayaran biaya operasional hotel tepat waktu. Besaran modal operasional ini biasanya setara dengan biaya operasional hotel dalam 1 bulan. Penting sekali untuk menjaga jumlah modal usaha di RBO agar hotel selalu dapat memenuhi kewajiban pembayaran biaya operasional. Jika jumlah uang (modal operasional) dalam RBO berkurang sampai di bawah batas minimum, pemilik diharuskan untuk mengisinya kembali.
www.horwathhtl.com
1.8 CADANGAN FF & E (FURNITURE, FIXTURES AND EQUIPMENT)
Apa FF & E itu dan mengapa ada c adangan FF & E? Mengapa cadangan biaya yang tak terpakai tidak didistribusikan kembali kepada pemilik? APAKAH FF & E: Perabotan, Perlengkapan dan Peralatan termasuk aset properti yang bukan bagian dari struktur bangunan atau barang-barang yang diklasifikasikan sebagai mesin pabrik dan peralatan, atau peralatan operasional. Sebagai contoh, FF & E termasuk perabotan kamar Hotel dan barang-barang dekoratif, perabotan area umum, restoran, bar dan perabotan ruang konferensi serta peralatan dan perabotan kantor, peralatan penyimpanan, komputer, proyektor dan barangbarang lain yang berkaitan dengan teknologi.
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
CADANGAN FF & E: integritas hotel dan kemampuannya untuk terus bersaing setiap tahun memerlukan FF & E yang berkelanjutan dan (tetap) dalam kondisi bagus. Cadangan FF & E adalah pengumpulan dana cadangan atau dana pelunasan hutang (sinking fund) untuk menjamin ketersediaan dana yang berguna untuk menjaga kualitas FF & E sepanjang usaha hotel berlangsung. Dana ini juga dapat berguna untuk perbaikan modal rutin. Dana ini disimpan sebagai cadangan 'for a rainy day’ dan jika ada sisa dalam dana cadangan ini pada akhir tahun keuangan, tidak dapat dicairkan untuk pemilik. Pencairan dari dana cadangan FF & E dibuat sesuai dengan anggaran yang disetujui sebagai bagian dari proses penganggaran tahunan Hotel. Cadangan FF & E memiliki banyak sebutan lain termasuk Dana Cadangan Pengganti (Replacement Reserve Fund) dan Dana Penggantian Modal (Capital Replacement Fund). PERHITUNGAN: Biasanya dihitung sebagai % dari pendapatan tahunan, meningkat dalam beberapa tahun pertama sebelum stabil di sekitar tahun ke 4. Persentase yang digunakan dapat beragam diantara HMC-HMC dan atau merek hotel yang ada. REKENING BANK: Dana cadangan ini ada di rekening bank tertentu yang telah disepakati dan dikelola oleh perwakilan manajemen hotel yang sudah disetujui. Pencairan dana selalu ditujukan untuk anggaran belanja biaya pengadaan FF & E tahunan yang telah disetujui. Dengan demikian, pemilik harus menyetujui setiap jumlah yang ditarik yang bukan merupakan bagian dari anggaran yang sudah disepakati (kecuali dalam situasi di mana dana yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan darurat dalam hal keselamatan jiwa).
www.horwathhtl.com
1.9 STAF HOTEL
Dapatkah saya memilih GM dan staf lainnya? Siapa sebenarnya yang mempekerjakan dan membayar staf? Biasanya semua staf hotel , termasuk GM , dipekerjakan oleh pemilik. Pengecualian terbatas meliputi: • karyawan dari HMC , dibawa secara jangka pendek untuk mengisi kesenjangan , dan • karyawan kontrak pihak ketiga. HMC biasanya melakukan negosiasi agar memiliki kewenangan eksklusif dan kebijakan dalam hal mempekerjakan, mempromosikan, mentransfer, memecat staf dan lain-lain. Staf dibayar dari pendapatan yang diperoleh dan biaya untuk gaji dialokasikan sesuai dengan departemen tempat staf bekerja dalam hotel (biaya departemen dan/atau biaya operasional yang tak terdistribusi). SELEKSI JABATAN EKSEKUTIF: persetujuan pemilik biasanya dibutuhkan dalam pemilihan GM dan dalam beberapa kasus untuk jabatan eksekutif lainnya seperti FD. Skenario yang umum terjadi adalah; HMC mencalonkan dua orang kandidat tambahan untuk persetujuan pemilik jika kandidat awal ditolak. PENEMPATAN JABATAN EKSEKUTIF: Beberapa HMC lebih memilih untuk tetap mengendalikan pekerjaan GM, dan dalam beberapa kasus untuk jabatan eksekutif lainnya (di hotel), dan mereka 'dipinjamkan' ke pemilik untuk masa periode tertentu. Keuntungan utama untuk HMC adalah mereka tetap menjaga hubungan kerja dengan personil senior mereka dan dapat memindahkan mereka secara internal dalam jaringan hotel milik HMC. Terlepas, apakah situasi penempatan ini diatur, keuntungan dari ‘paket’ para staf eksekutif yang berasal dari jaringan HMC biasanya diatur/terikat pada kebijakan/standar dari HMC untuk memberikan konsistensi bagi para staf eksekutif ketika berpindah
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
antar properti yang dikelola HMC itu.
yang sedang berjalan.
1.10 ANGGARAN HOTEL
1.11 KEWENANGAN PEMILIK UNTUK MENGAKHIRI (PERJANJIAN)
Apa yang ada dalam anggaran preopening dan mengapa bukan biaya operasional? Siapa yang menyiapkan anggaran tahunan dan bagaimana pemilik berpartisipasi dalam proses tersebut? ANGGARAN PRE - OPENING: Dana anggaran kegiatan pre-opening hotel sebelum 'Opening' (ketika pendapatan akan dihasilkan) dan termasuk biaya perekrutan dan pelatihan staf, uang muka penjualan dan kegiatan pemasaran, PR, ruang kantor sementara, telekomunikasi dan lain lain. Periode pre-opening ini biasanya berjalan selama minimal 12 bulan sebelum pembukaan. Anggaran pre-opening dibuat oleh HMC dan disetujui pemilik. REKENING BANK PRE - OPENING: biasanya digelontorkan ke rekening tertentu yang dibuka oleh pemilik dan dapat diakses oleh perwakilan resmi dari manajemen hotel yang telah disetujui. ANGGARAN TAHUNAN: Proses (penetapan) anggaran tahunan harus diselesaikan sebelum awal tahun anggaran berikutnya. Rancangan anggaran tahunan disiapkan oleh HMC dan diserahkan kepada pemilik untuk disetujui. Di dalamnya harus mencakup: 1. proyeksi keuangan seperti perincian P & L (Profit & Lost), arus kas, anggaran FF & E, pengeluaran modal dan kebutuhan modal kerja, dan 2. penjualan & pemasaran serta perencanaan sumber daya manusia. PROSES PERSETUJUAN: jika pemilik tidak menyetujui rancangan anggaran tahunan, dapat dilakukan negosiasi antara pemilik dan HMC hingga mencapai kesepakatan. Proses penyelesaian sengketa harus ditentukan dalam HMA untuk memastikan prosedur yang sesuai untuk menyelesaikan setiap sengketa pada waktu yang tepat dan tidak mempengaruhi kegiatan operasional hotel
www.horwathhtl.com
Bagaimana kepentingan pemilik terlindungi, khususnya untuk HMA jangka panjang? Apa hak-hak saya sebagai pemilik jika saya ingin mengakhiri perjanjian? Apa Jaminan yang diberikan pihak Operator? Dalam HMA pada umumnya, ada beberapa pilihan yang tersedia untuk pemilik dalam mengakhiri perjanjian termasuk pelanggaran materi, kebangkrutan, penjualan properti dan 'uji kinerja'. UJI KINERJA: mengharuskan pihak HMC untuk mencapai target kinerja tahunan tertentu seperti yang tercantum dalam HMA. Kegagalan untuk mencapai target tersebut dalam periode waktu berturut-turut dan kegagalan untuk memperbaiki situasi memberikan pemilik kewenangan untuk mengakhiri HMA. Biasanya hal ini tidak akan berlaku dalam beberapa tahun pertama beroperasi untuk memberikan waktu pada properti menstabilkan kinerjanya. Target-target kinerja dapat meliputi: • RevPAR (Revenue per-available Room) yang dicapai lebih rendah dari % (persentase) minimum tertentu dari RevPAR rata-rata competitive set yang telah disepakati dan/atau • GOP yang dicapai lebih rendah dari % (persentase) minimum tertentu dari anggaran GOP yang telah ditentukan. KEWENANGAN PEMULIHAN (CURING RIGHTS): Seringkali tes kinerja akan mencakup kewenangan atas bagian dari HMC untuk memperbaiki kegagalan uji kinerja dengan membayar sejumlah kekurangan kepada pemilik. Biasanya pemilik sering memberi batasan berapa kali HMC dapat melakukan hal ini selama masa operasional (properti).
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.12 PROYEKSI LAPORAN LABA RUGI (PROFIT & LOSS)
Apa definisi dasar dari pendapatan kotor dan laba kotor (GOP)? Pengeluaran pemilik apa saja yang dapat dibukukan sebelum GOP? Ilustrasi proyeksi Laporan P & L terlampir pada bagian 1.15, yang mengikuti standar baku untuk P & L sesuai dengan ‘Uniform System of Accounts for hotels’. PENDAPATAN: seperti yang terlihat pada Proyeksi Laporan P & L , biasanya ada 4 kategori pendapatan utama; Kamar , Makanan & Minuman , Departemen Operasional Lainnya ( seperti spa/health club (gym), business center, valet, laundry tamu, parkir, telekomunikasi dan lain-lain) dan dari penyewaan serta sumber penghasilan lainnya (penyewaan ruang, komisi dan lain-lain). Penjumlahan total 4 kategori pendapatan ini dikenal sebagai Pendapatan Total atau kadang disebut juga Pendapatan Gross.
www.horwathhtl.com
BIAYA: seperti yang terlihat pada Proyeksi Laporan P & L, biaya bisa dikategorikan ke dalam Departemen Pengeluaran (Rooms, F&B dan ‘Other Operating Department’ - OOD) atau Biaya Operasional yang tidak terdistribusi (Administrasi & Umum, Penjualan & Pemasaran, Pemeliharaan dan Pengoperasian Properti, serta Perlengkapan). Total Pendapatan dikurangi Total Departemen Pengeluaran disebut dengan Total Departemen Pendapatan. LABA KOTOR USAHA (GOP): seperti yang terlihat pada Proyeksi Laporan P & L, GOP (Gross Operating Profit) dihitung dengan mengeluakan Biaya Operasional yang tidak Terdistribusi dari Total Departemen Pendapatan. PENGELUARAN PEMILIK: biasanya, semua biaya pengeluaran pemilik dihitung setelah GOP.
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.13 NON-KOMPETISI
Bagaimana saya dapat membuat HMC untuk tidak mengelola properti lain di dekat properti saya? Tergantung dari situasi pasar dan kategori hotel yang bersangkutan mungkin saja muncul klausul non - kompetisi atau perlindungan batas area yang di tercantum dalam HMA yang menyatakan bahwa HMC tidak dapat mengoperasikan hotel lain dalam wilayah geografis tertentu di sekitar hotel yang bersangkutan selama jangka waktu tertentu sejak penandatanganan HMA atau pembukaan hotel. Hal ini biasanya hanya untuk beberapa merek hotel tertentu dan tidak berlaku untuk semua merek hotel yang HMC tersebut operasikan. Ide di balik klausul ini adalah untuk memastikan: (1) HMC tidak mengoperasikan hotel lain yang dapat merebut pasar dari hotel subjek, dan (2) pengawasan HMC terfokus hanya pada properti subjek dalam satu wilayah geografis. 1.14 STANDAR MEREK (BRAND STANDARDS)
Mengapa biaya konstruksi per kamar bisa lebih tinggi jika melalui operator, baik lokal maupun internasional? Mengapa beberapa HMC lebih fleksibel pada jumlah kamar dan ukuran kamar dari HMC lainnya? Mengapa beberapa HMC mengharuskan penambahan makanan & minuman serta ruang pertemuan dan beberapa HMC lainnya tidak? Mengapa saya tidak dapat memilih nama hotel? Standar Merek sering menjadi batu sandungan utama dalam negosiasi antara pemilik dan HMC. FAQ di atas hanya sebagai pengantar untuk beberapa masalah yang sering dibahas. BIAYA KONSTRUKSI: Biasanya para HMC akan membutuhkan konstruksi standar baku untuk keselamatan kebakaran, keselamatan jiwa, keamanan, akses, dan finishing yang harus dipenuhi.
www.horwathhtl.com
Semakin banyak standar baku yang perlu dipenuhi, biasanya semakin mungkin biaya konstruksi per kamar meningkat. Dalam banyak kasus, misalnya seperti standar baku kebakaran, keselamatan jiwa, dan keamanan, tidak bisa dinegosiasikan ulang. UKURAN/JUMLAH KAMAR: beberapa merek hotel mewajibkan pengadaan fasilitas tertentu dan ini menentukan jumlah dan ukuran ruang kamar yang dapat diterima. Karena hal tersebut merupakan bagian yang terintegrasi layaknya sebuah DNA bagi merek hotel tersebut dan para HMC itu sangat menjaga integritas merek hotel mereka dengan sangat hati-hati. Pada akhirnya, integritas dari merek hotel tersebutlah yang para pemilik hotel itu beli dan yang para tamu harapkan. Biasanya ada beberapa kelonggaran terhadap perhitungan jumlah dan ukuran kamar meskipun dalam batas tertentu. Sebagai contoh, jika ukuran baku untuk kamar dari sebuah merek hotel tertentu adalah 24 - 30sqm, HMC tidak akan menyetujui ukuran 18sqm untuk merek hotel tersebut. FASILITAS CAMPURAN: serupa dengan hal ukuran ruangan, DNA merek hotel sering menentukan masuknya outlet F&B tertentu, ruang pertemuan, pusat kebugaran, spa dan lain-lain. (Namun) selalu ada fleksibilitas yang dapat dinegosiasikan kembali dan setiap HMC serta merek hotel yang berbeda memerlukan kebutuhan yang berbeda tergantung dari wilayah karakteristik pasar lokal yang ada. NAMA HOTEL: biasanya sebuah HMC hanya menerima brand hotel mereka dan lokasi sebagai nama properti hotel yang mereka kelola. Mereka jarang sekali memasukan nama lain sebagai nama hotel termasuk nama pemilik (atau yang pemilik sarankan).
TM
Memahami Perjanjian Pengelolaan Hotel
1.15 LAMPIRAN 1 - PROYEKSI LAPORAN LABA & RUGI
PENDAPATAN
Jumlah (000's)
PAR
POR
% Ratio
Kamar
0
0
0
0
Makanan & Minuman
0
0
0
0
Departemen Operasional Lain (OOD)
0
0
0
0
Pendapatan lainnya (net)
0
0
0
0
Total Pendapatan Operasional
0
0
0
0
Kamar
0
0
0
0
Makanan & Minuman
0
0
0
0
Departemen Operasional Lain (OOD)
0
0
0
0
Total Pengeluaran Departemen
0
0
0
0
Total Pendapatan Departemen
0
0
0
0
Administrasi & Umum
0
0
0
0
Penjualan & Pemasaran
0
0
0
0
Properti, Operasional & Perawatan
0
0
0
0
Utilities
0
0
0
0
Total Pengeluaran yang tidak Terdistribusi
0
0
0
0
Laba Kotor Operasional
0
0
0
0
Biaya Pengelolaan Dasar
0
0
0
0
Biaya Pengelolaan tambahan
0
0
0
0
Total Biaya Pengelolaan
0
0
0
0
0
0
0
0
Biaya Tetap (Sewa, Asuransi, Pajak Bangunan dll)
0
0
0
0
Cadangan FF&E
0
0
0
0
Total Pendapatan & Pengeluaran Non-Operasional
0
0
0
0
0
0
0
0
PENGELUARAN DEPARTEMEN
PENGELUARAN OPERASIONAL YANG TIDAK TERDISTRIBUSI
BIAYA/TARIF PENGELOLAAN
IBNIE (Pendapatan sebelum pendapatan non-operasional & pengeluaran) PENDAPATAN & PENGELUARAN NON-OPERASIONAL
EBITDA (PENDAPATAN SEBELUM BUNGA, PAJAK, DEPRESIASI & AMORTISASI)
www.horwathhtl.com
TM
TM
Hotel, Tourism and Leisure
Global leader in hospitality consulting Asia Pacific
TM
Hotel, Tourism and Leisure
Welcome to Horwath HTL, the world’s number one hospitality consulting network.
OUR EXPERTISE
We are the industry choice; a global network offering complete solutions across all markets.
• Asset Management Advisory
Since 1988 Horwath HTL has gained extensive market knowledge through involvement in thousands of projects globally. We use this experience to bring the maximum value to any assignment. Horwath HTL has become synonymous with quality, service, impartial advice and expertise. We are known for always providing the highest level of service to our clients. Whatever your requirements, large or small, national or global, Horwath HTL can help you succeed.
• Accountability Reviews • Asset Management
• Asset Valuation • Best Use of Land Analysis • Brand Expansion • Capital Expenditure Cost / Benefit Analysis • Corporate Mergers & Acquisition Advisory • Destination & Large Scale Project Master Planning • Due Diligence • Hotel Management Company Selection & Contract Negotiation • Insolvency / Receivership • Investment & Divestment Strategy • Litigation Support • Market & Financial Feasibility Studies • Market Entry Strategy • Operational Reviews • Planning & Development • Product Conceptualisation • Repositioning Strategy & Analysis • Sales, Marketing & Revenue Management • Strategic Planning • Tourism, Planning & Development • Transactions & Financial Restructuring
Global leader in one of the world’s largest business sectors Hospitality is one of the world’s largest industries, with travel and tourism accounting for 9% of Global GDP*
OUR EXPERIENCE
• Conference Centers • Convention & Exhibition Centers • Clubs • Cruise Ships
Horwath HTL is a world leader in hospitality, offering experience and expertise across the Hotels, Tourism and Leisure spectrum
• Fractional / Vacation Ownership • Golf Courses • Hotels • Mixed-use Developments • Resorts
If you’re involved in hospitality, Horwath HTL can advise, assist and work with you to help you realise your goals
• Restaurants • Serviced Apartments • Spas • Timeshare / Vacation Ownership • Tourism • Tourist Attractions
* RECENT WTTC ESTIMATE
Beijing Tokyo Shanghai Hong Kong Mumbai
Kuala Lumpur Singapore
Jakarta
Cape Town
Sydney Auckland
REPRESENTATIVE SAMPLE OF PROJECTS AUSTRALIA • Due Diligence & Sales Agent for: ANA Harbour Grand Sydney; Marriott Resort Surfers Paradise; Four Seasons Sydney (formerly Regent Sydney)
NEW ZEALAND • Business Case Analysis of Skycity, Auckland • Market & Financial Feasibility of the TelstraClear Pacific Events Centre, Manukau
CHINA • Market & Financial Feasibility for: Park Hyatt, Shanghai; Hyatt on the Bund, Shanghai; The Puli Hotel and Spa, Shanghai; Hotel Indigo, Shanghai; Hotels in Disneyland, Shanghai; Ritz Carlton and JW Marriott, China Central Place, Beijing; Ritz Carlton Sanya Yalong Bay, Hainan Island; Hilton Sanya Resort and Spa, Hainan Island; St. Regis Resort, Lhasa, Tibet
PHILIPPINES • Market & Financial Feasibility, and Renovation Study of the InterContinental, Manila • Market & Financial Feasibility for El Nido Resorts, Palawan
INDIA • Market & Financial Feasibility of the Grand Hyatt, Mumbai; Hyderabad International Convention Centre; Oberoi Rajvilas, Jaipur INDONESIA • Macro Tourism Analysis & Master Plan for Nusa Dua Tourism Complex, Bali • Market & Financial Feasibility for the InterContinental, Jakarta JAPAN • Market & Financial Feasibility for Park Hyatt, Tokyo • Due Diligence & Operator Selection for Hilton Niseko Village • Due Diligence for Niseko Northern Resort, Annupuri MALAYSIA • Master Planning for Kuala Lumpur Convention Centre Hotel • Market & Financial Feasibility of the Westin Kuala Lumpur
SINGAPORE • Market & Financial Feasibility of Crowne Plaza Hotel • Market Study, Facilities Planning & Financial Analysis for Suntec Singapore International Convention & Exhibition Centre SOUTH KOREA • •
Due Diligence for the Acquisition of the Seoul Hilton Hotel Operator Selection & Contract Negotiation for Hilton Namhae Gold and Spa Resort
THAILAND • Redevelopment Planning of the Siam Paragon and Siam Kempinski (formerly InterContinental Siam), Bangkok • Opinions of Value for the InterContinental and Holiday Inn Bangkok (formerly President Park Complex) VIETNAM • Market & Financial Feasibility of the Nam Hai, Hoi An • Operational Review of the Sofitel Legend Metropole, Hanoi • Market & Financial Feasibility of the InterContinental Asiana, Saigon
50 OFFICES GLOBALLY • 39 COUNTRIES • 10 OFFICES SERVING ASIA PACIFIC AUSTRALIA
CHINA (SHANGHAI)
NEW ZEALAND
John Smith
Zoe Wu
Terry Ngan
T +61 418 447 222
T +86 21 6136 3248
T +64 9 309 8898
E
E
[email protected]
E
[email protected]
[email protected]
CHINA (BEIJING)
INDIA
SINGAPORE
Julie Dai
Vijay Thacker
Robert Hecker
T +86 10 8518 1833
T +91 22 6631 1480
T +65 6735 1886
E
[email protected]
E
[email protected]
E
Wang Shu
INDONESIA
[email protected]
Damien Little
T +86 10 8518 1833
Matt Gebbie
T +65 6735 1886
E
[email protected]
T +62 21 527 7718
E
[email protected]
E
[email protected] Allan Jiang T +86 10 8518 1833 E
[email protected]
Steve Baek JAPAN
T +65 6735 1886 Koji Takabayashi
E
[email protected]
T +81 3 5465 0295 CHINA (HONG KONG)
E
[email protected]
Nigel Summers T +852 2524 6073 E
[email protected]
THAILAND Ingo Schweder
MALAYSIA Sen Soon Mun
T +66 2 655 2323 E
[email protected]
T +60 3 2615 0122 Gloria Chang
E
[email protected]
T +852 2524 6073 E
[email protected]
Matt Brennan T +66 2 655 2323
NEW ZEALAND Stephen Hamilton T +64 9 309 8898 E
[email protected]
E
[email protected]
HORWATH HTL KEY SERVICES
Hotel Asset Management
Tourism & Leisure
Horwath HTL Asset Management teams work
Horwath HTL has some of the world's foremost
to create and protect value. Our experts work
experts in Tourism & Leisure development.
along side owners, protecting their interests and
We have a system for all aspects of your project.
maximizing returns on their investments.
Hotel Business Recovery
Hotel Transactional Advice Horwath HTL is skilled at guiding investors,
Horwath HTL has developed a range of products
lenders and owners through the complex nature
to help businesses navigate the difficult waters of
of acquisition and disposal transactions, with
a global economic downturn. Our Hotel experts
experience of successful hotel financing and
provide support in all areas.
transactions of all sizes.
Hotel Planning & Development
Hotel Valuation
Horwath HTL Planning & Development services
Horwath HTL Valuation Services have valued
are the cornerstone to any successful hotel project.
Hotel properties all over the globe. Our teams
Our international team of hotel experts can
are internationally recognised experts in single
advise and navigate through all areas of hotel
asset and portfolio valuations.
development.
HORWATH HTL - HELPING YOU GET RESULTS AT ALL STAGES OF A PROJECTS LIFE
Planning & Development:
Asset Management & Operational Support:
Transactional Advice & Financial Restructuring:
• Appraisal Reports
• Accountability Review
• Asset Valuation
• Destination & Large Scale Project Master Planning
• Asset Management Advisory • Benchmarking
• Corporate Mergers & Acquisition Advisory
• Facilities Programming
• Best Practice Analysis
• Due Diligence
• Highest & Best Use
• Capital Expenditure Cost/Benefit Analysis
• Insolvency/Receivership
• Hotel Management Company Selection & Contract Negotiation • Macro Tourism Analysis • Market & Financial Feasibility Studies • Market Entry Strategy • Product Conceptualisation & Financial Structuring • Residual Land Valuation • Strategic Planning • Tourism Planning
• Litigation Support
• Investment & Divestment Strategy
• Loan Underwriting
• Loan Work-out
• Operational Reviews
• Pre-Lending Review
• Owner Representation
• Strategic Management & Planning
• Property Tax Review • Reposition Strategy & Analysis • Sales, Marketing & Revenue Management
• Transaction Management & Closure
AUSTRALIA Horwath HTL Level 15, 1 O’Connell Street Sydney, NSW 2000, Australia T +61 418 447 222
INDIA Horwath HTL 1105 Embassy Centre, 207 Nariman Point, Mumbai 400021, India T +91 22 6631 1480
CHINA Beijing Horwath HTL Unit 903-904, Tower E3, Oriental Plaza, No.1 East Chang-An Ave, Beijing, 100738, China T +86 10 8518 1833
INDONESIA Horwath HTL Puri Matari 2, 3rd Floor, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. H 1-2, Jakarta 12920, Indonesia T +62 21 527 7718
Shanghai Horwath HTL Unit 1205A, 12/F, Financial Plaza, 333 Jiu Jiang Road, Huang Pu District, Shanghai, 200001, China T +86 21 5170 8545 Hong Kong Horwath HTL Suite 2006, 20th Floor Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong T +852 2524 6073
www.horwathhtl-cn.com www.horwathhtl.com
JAPAN Horwath HTL 21F Shinjuku Park Tower, 3-7-1 Nishi-Shinjuku, Shinjuku-ku, Tokyo 163-1021, Japan T +81 3 6911 2030 MALAYSIA Horwath HTL CEO Suite Level 36, Menara Maxis, KLCC, 50088, Kuala Lumpur, Malaysia T +60 3 2615 0122
NEW ZEALAND Horwath HTL Level 11, Forsyth Barr Tower 55-65 Shortland Street Auckland 1140, New Zealand T +64 9 309 8898 SINGAPORE Horwath HTL 15 Scotts Road, #08-10/11 Thong Teck Building, Singapore 228218 T +65 6735 1886 THAILAND Horwath HTL Suite 47, 3F Promenade Arcade, Nai Lert Tower, 2/4 Wireless Road, Lumpini, Pathumwan Bangkok 10330, Thailand T +66 2 655 2323
