Horwath HTL Hungary & Russia

The Unique Alternative to the Big Four SM

Horwath HTL Hungary & Russia 2007. április 12. 0


Budapesti Szállodapiaci Trendek A BUDAPESTI SZÁLLODAPIAC KÍNÁLATÁNAK ÉS KERESLETÉNEK ELEMZŐ BEMUTATÁSA Magyar Szállodaszövetség Marketing és Informatikai Bizottság kibővített szekcióülés 2007. április 12. Boscolo Hotel New York Palace Budapest, Vivaldi Terem Előadók: Németh Richárd – igazgató Bálint Gergely – tanácsadó 1


Budapesti Szállodapiaci Trendek Szállodai szobakapacitás változás kategóriánként, Budapesten (2006/2000) Év

5-csillag

4-csillag

3-csillag

Teljes szobakapacitás*

2000

2.454

4.643

4.966

13.062

2001

2.670

5.027

5.489

13.968

2002

2.760

5.156

5.733

14.320

2003

3.193

5.608

5.620

15.124

2004

3.419

6.015

5.236

15.441

2005

3.324

6.195

4.998

15.274

2006

3.557

6.233

4.937

15.981

44,9%

34,3%

-0,6%

22,3%

Változás 06/00 Forrás: KSH

* Teljes szobakapacitá s magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodai szobákat is.

2000 és 2006 között a teljes szobakapacitás 22,3%-kal bővült; A fenti időszakban az 5csillagos szobák száma 45%-kal, a 4-csillagos szobák száma pedig 34%kal növekedett; 2004-ig az 5- és 4-csillagos kapacitás-bővülés dinamikája látványos volt (39% és 29%), de 20042006 között a növekedés üteme átlagosan 4%-ra esett vissza.

2


Budapesti Szállodapiaci Trendek Szállodai szobakapacitás változás kategóriánként, Budapesten (2000-2006) 7 000 6 000 5 000

5-c sillag

4 000

4-c sillag

3 000

3-c sillag

2 000 1 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Forrás: KSH

A 2004-ben elindult 3csillagos kapacitás csökkenés 2006-ban tovább folytatódott, bár mértéke 2005-höz képest lelassult; Az 5-csillagos szobakapacitás bővülés új erőre kapott 2006-ban, és a kategóriát 2005-höz viszonyítva 7%-os növekedés jellemezte; 2006-ban az 5- és 4-csillagos szobák száma a teljes szállodai szobakapacitás több mint 60%-át, míg a 3csillagos szobák a kínálat csupán 30%-át tették ki.

3


Budapesti Szállodapiaci Trendek Az 5-csillagos szektorban, a 2005. évben bekövetkezőátmeneti kapacitáscsökkenés nagyrészt a felújítási munkálatok következtében a forgalomból kiesőszobaszámot tükrözi; A átlagos szállodai szobaszám - kategóriától függetlenül - az elmúlt években folyamatosan csökkent, az új építésűszállodák szobakapacitása jelenleg átlagosan 50-100 szoba között mozog; Az elmúlt években a 4-csillagos kapacitásbővüléshez és a 3-csillagos szobaszám csökkenéshez számos korábbi 3-csillagos hotel felújítása és 4csillagba történőátsorolása is hozzájárult; A 4- és 5-csillagos szállodai szobakapacitás dinamikus növekedése azt mutatja, hogy a kereslet a minőségi kínálat irányába tolódott el, a fejlesztők és üzemeltetők ezekben a kategóriákban látják a további fejlődést; A 2004-ben és 2006-ban megnyitott luxus szállodák, továbbá a boutique, design és lifestyle hotelek térnyerése mind azt mutatják, hogy a piac kínálati oldalon továbbra is aktív, a luxus szálloda-üzemeltetők potenciális piacnak tartják Budapestet és a közeljövőben is jelentős kapacitásbővülésre számíthatunk. 4


Budapesti Szállodapiaci Trendek Vendégéjszaka szám változása kategóriánként (‘000), Budapesten (2006/2000) Év

Összes szálloda*

5-csillag

4-csillag

3-csillag

2000

752

1.742

1.500

4.492

2001

812

1.791

1.716

4.693

2002

869

1.783

1.657

4.611

2003

939

1.920

1.592

4.790

2004

1.157

2.432

1.755

5.662

2005

1.300

2.652

1.787

6.049

2006

1.259

2.440

1.615

5.600

67,4%

40,1%

7,6%

24,7%


* Magában foglalja az egy- és kétcsillagos szállodákat is.

2000 és 2006 között a teljes szállodai szektort folyamatos vendégéjszaka szám növekedés jellemezte, melynek mértéke 24,7%; A legnagyobb mértékű növekedés (67,4%) az 5csillagos kategóriában figyelhetőmeg; A kereslet bővülésének megtorpanását jelzi, hogy 2005-ről 2006-ra szektor szinten már 7,5%-os csökkenés tapasztalható. 5


Budapesti Szállodapiaci Trendek

Vendégéjszaka szám változása a budapesti szállodákban 2000 és 2006 között 7 000 6 000 5-c sillag

5 000

4-c sillag

4 000

3-c sillag

3 000

Összes szálloda

2 000 1 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Forrás: KSH

2004-ben és 2005-ben az ország Európai Unióhoz való csatlakozásának és a diszkont légitársaságok nagyszámú jelenlétének köszönhetően a vendégéjszakák száma nagymértékben növekedett, elsősorban a 4-csillagos szállodákban figyelhetőmeg erőteljes (24%-os) vendégéjszaka szám növekedés; 2006-ban azonban a növekedési folyamat megállt, a vendégéjszakák száma visszaesett és értéke a 2004-es szint körül mozog minden kategóriában. 6


Budapesti Szállodapiaci Trendek Budapesti szállodák szobakapacitás kihasználtságának változása (2006/2000) Év

Összes szálloda*

5-csillag

4-csillag

3-csillag

2000

64,8%

65,6%

47,7%

57,4%

2001

62,4%

61,3%

47,7%

55,7%

2002

61,4%

57,4%

45,3%

53,2%

2003

55,7%

56,9%

43,9%

51,5%

2004

62,3%

65,9%

51,3%

59,3%

2005

68,2%

70,1%

54,5%

63,6%

2006

68,0%

60,7%

51,8%

57,1%

3,2

-4,9

4,1

-0,3



2006-ban a szobakihasználtság minden kategóriában, a korábbi évekhez képest kisebbnagyobb mértékűvisszaesést mutat; A 2000 és 2006 közötti időszak legnagyobb szobakihasználtság csökkenését, 4,9 százalékponttal a 4csillagos kategória mutatja; 2000 és 2006 között a szobakihasználtság hullámzó tendenciát mutat, a 2005-ben elért rekordot követően 2006ra 6,5 százalékponttal csökkent és a 2004. évi szint alá esett vissza. 7


Budapesti Szállodapiaci Trendek Budapesti szállodák szobakapacitás kihasználtságának változása 2000 és 2006 között 80% 70%

5-c sillag

60% 50%

4-c sillag

40%

3-c sillag

30%

Összes szálloda

20% 10% 0% 2000

Forrás: KSH

2001 2002

2003 2004 2005

2006

A 4-csillagos kategória, 2005ben elért rekordkihasználtságát követően tavaly bekövetkezett csökkenés részben a vendégéjszaka szám 2004. évi szintre történővisszaesésének, részben az egyágyas kihasználtság növekedésének következménye; Az 5-csillagos kategória kihasználtsága 2006-ban felülmúlta a 4-csillagosét, amire 2002 óta először volt képes; Az 5-csillagos szállodák 68%os kihasználtságot értek el 2006-ban, amivel az előzőévi szinten tudták tartani szobakihasználtsági mutatóikat. 8


Budapesti Szállodapiaci Trendek Nettó Szobaátlagár (ADR) változása Budapesten EURO-ban (2006/2002) 5-csillag

4-csillag

3-csillag

Összes szálloda*

2002

87,1

42,5

23,2

44,7

2003

100,9

49,5

28,4

53,2

2004

104,1

49,0

29,1

54,4

2005

116,7

53,8

31,5

61,2

2006

117,9

57,6

32,6

65,0

35,4%

35,5%

40,5%

45,4%

Év



A budapesti szállodák nettó szobaátlagára 2006-ban elérte a 65 Euró-t, ami 45,4%-os növekedést jelent a 2002-es évhez képest; A 4- és 5-csillagos szállodák ADR növekedésének dinamikája megegyezik (35%), míg a 3-csillagos szállodák is jelentős; 40%-os ADR növekedést értek el 2002 és 2006 között; 2005-ről 2006-ra a legnagyobb átlagár növekedést (7,1%-ot) a 4csillagos kategória volt képes elérni; 9


Budapesti Szállodapiaci Trendek

Nettó szobaátlagár növekedése a budapesti szállodákban 2000 és 2006 között (€-ban) 140,0 120,0

5-csillag

100,0

4-csillag

80,0

3-csillag

60,0

Összes szálloda

40,0 20,0 0,0 2002

Forrás: KSH

2003

2004

2005

2006

Az 5-csillagos szállodák átlagára megközelítőleg kétszerese a 4-csillagos kategóriának, míg a 4csillagos szobaátlagár szintén kétszerese a 3-csillagos kategóriájú szállodák átlagárának; Az ADR növekedésének dinamikája az 5- és 3-csillagos kategóriákban 2006-ra csökkent, míg a teljes szállodai szektor, köszönhetően részben a 4csillagos kategória ADR növekedésének, nem veszített dinamikájából.

10


Budapesti Szállodapiaci Trendek RevPAR változása Budapesten EURO-ban (2006/2002) Év

5-csillag

4-csillag

3-csillag

2002

53,5

24,4

10,5

2003

56,2

28,2

12,5

2004

64,9

32,3

14,9

2005

79,6

37,7

17,2

2006

80,2

35,0

16,9

49,9%

43,4%

60,9%


Köszönhetően a folyamatosan növekvőADR és kihasználtságnak, a RevPAR növekedés 2002 és 2006 között dinamikus (átlagosan 51%os) volt; A fenti időszakban a legnagyobb növekedés a 3-csillagos kategóriában ment végbe (60,9%); A 4-csillagos szállodák RevPAR-ja közel 43,4%-kal, míg az 5-csillagos szállodáké közel 50%-kal növekedett; 2005-ről 2006-ra azonban a szobakihasználtság jelentős visszaesése, növekvőátlagárak mellett is a RevPAR stagnálásához ill. enyhe csökkenéséhez vezetett. 11


Budapesti Szállodapiaci Trendek Főbb piaci szegmensek %-os megoszlása és annak változása a Budapesti szállodákban (2006/2005) 2006 5-csillag 4-csillag 3-csillag Szállodák összesen *

Kategória 5-csillag 4-csillag 3-csillag

Változás 06/05

Szabadid ős Konferencia vendégek szegmens 43 24

Üzleti utazók 30

Gyógy/ Spa vendégek 1

Egyéb

Össz.

2

100

61

12

24

2

1

100

70

6

20

2

2

100

59

13

24

2

2

100

Szabadidős vendégek 7,5% 1,6%

Konferencia szegmens 4,3% 0%

Üzleti utazók -6,3% 9,1%

Gyógy/Spa vendégek 0% -33%

7,7%

-33%

5,2%

-33%

-50%

3,5%

0%

4,3%

0%

-50%

Forrás: KSH * Tartalmazza az 1- és 2-csillagos kategóriákat is

Egyéb -50% -50%

Az 5-csillagos kategória továbbra is uralja a konferencia piacot. 2006-ra ez a szegmens 4,3%-os növekedést produkált. 2005-ről 2006-ra az üzleti utazók száma ebben a kategóriában 6,3%-kal csökkent, a szabadidős vendégek száma pedig 7,5%kal nőtt; A 4-csillagos kategória stagnáló szabadidős és konferencia ill. csökkenőgyógyvendég szám mellett a corporate szegmens arányát jelentősen, 9,1%-kal növelte; A 3-csillagos kategória veszített a konferenciák terén, de mind az üzleti, mind a szabadidős szegmensek arányát növelni tudta 2006ban. 12


Budapesti Szállodapiaci Trendek A statisztikai adatokból kiolvasható kereslet visszaesés egyik oka az, hogy az ország EU csatlakozása és a diszkont légitársaságok számának boom-szerűmegugrása általi hirtelen keresletnövekedésre nem voltunk felkészülve, és a szakma – elsősorban marketinggel – nem dolgozott rá kellőképpen, azaz nem mentünk eléggé a piac után és nem tudtuk hosszútávon javunkra fordítani a kínálkozó lehetőséget; A jövőre nézve további veszélyt jelentenek az új európai-uniós országok fővárosai (pl. Bukarest és Szófia), ahol a 2004. évi budapesti tendencia kialakulása várható; A környezőországokkal ellentétben a hazai szállodaipart sújtja a 20%-ra emelt ÁFA kulcs, továbbá a magas reptéri díjak, amelyek gátolják a diszkont légitársaságok számának további növekedését; A kínálat finomodásával a kereslet is polarizálódott és az új termékekre fókuszál, így a standard szolgáltatás-mixel rendelkező szállodák nehezebben tudnak versenyben maradni; A csökkenővendégéjszaka szám és kihasználtság ellenére az átlagár növekedés töretlensége figyelemre méltó, amely a RevPAR-ra is pozitív hatással van; 13


Budapesti Szállodapiaci Trendek Kitö Kitöré si pontok: A régóta tervezett új kongresszusi központ felépítésével a konferencia szegmens erősítése; Az üzleti (corporate) szegmens további bővülése; Kiemelt szabadidős programkínálat és nagyrendezvények létrehozása; Vásárló turizmus ösztönzése; Hatásos nyomásgyakorlás a döntéshozó szervekre a turizmus tényleges támogatását (ÁFA csökkentés, reptéri díjak mérséklése, infrastrukturális fejlesztések, stb.) illetően; A szállodák összefogása és egységes fellépése a piacon, az átlagárak további emelése céljából.

14


Budapesti Szállodapiaci Trendek 2007 és 2010 között piacra lépőszállodák listája kategóriánként Szálloda neve Atrium Hotel Lánchíd 19 Hotel Boutique Hotel Cosmo Mercure Museum Boutique Hotel Zara II. Hotel Roslyn Domina II. Hotel Ramada Plaza Lőrinc pap tér Hotel Orient

Helyszín VIII. ker Csokonai utca Budai Vár aljában VI. ker Király u. V. ker Múzeum körút V. kerület VI. ker Podmaniczky u. V. ker Újpest Káposztásmegyer VIII.ker Lőrinc pap tér VII. ker

Október 6. utca, Október 6. projekt Szabadság tér sarka

Kategória

Nyitás

Szobaszám

Helyszín

Kategória

Nyitás

Szobaszám

Queen's Court Hotel & Residence New York Palace Residence

VII. ker Dob utca

5*

2007 I. félév

72

VII. ker

5*

2007

214*

5*

2008

230

5*

2008

62

5*

2008

107

5*

2008

177

5*

2009/2010

205

5*

2009

4*

2007 I. negyedév 2007 I. félév

4*

2007 nyár

51

4*

2007 II. félév

50*

4*

2007

74

4*

2007

74

4*

2008

219

First Site Hotel & Business Complex

4*

2008

309

Opera Plaza

4*

2008

70

4*

57 48

Europeum Hotel Baglioni Rác Palazzo Klotild

Imperial

2008

192

4*

2008 vége

60

Hotel Hold Bara Hotel Promenade Hotel Összes szoba:

II. ker Malom-tó mellett

4*

2008 vége

16

Szálloda Bem tér projekt

VI. ker II. ker

4* 4*

2008 2009

150 200

4*

1.822

VIII. ker Blaha Lujza tér I. ker Rác fürdőhelyén V. ker Ferenciek tere V. ker ÚttörőÁruház helyén VI. ker Balettintézet helyén Corvin köz

Összes szoba

4*

Malom tó projekt

Összes szoba:

Szálloda neve

Álomsziget projekt

5* V. ker XII. ker V. ker

3* 3* 3*

2007 2007 2008

3* III. ker Hajógyári-sziget

3*-4*-5*

270 1.337 70 90* 45 205

2009-2010

TOTAL:

5.000

8.364

Forrás: Horwath HTL *Bővítés 15


Budapesti Szállodapiaci Trendek Az elkövetkező3 évben – az Álomsziget projekt nélkül – várhatóan több mint 3.300 új szállodai szobával bővül a budapesti kínálat, amely a jelenlegi szobakapacitás több mint 20%-át teszi ki, ami megközelíti a 2000 és 2006 közötti kapacitás növekedés mértékét; Az új fejlesztések több mint 90%-a 4- és 5-csillagos kategóriában realizálódik majd, amely egyértelművé teszi Budapest minőségi szállodakínálatának dominanciáját és a fejlődés irányát; A fenti prognózis azt mutatja, hogy a nagy ingatlanfejlesztők és szállodavállalatok egyaránt látnak fantáziát Budapestben, s keresik a piacra lépés lehetőségét; A budapesti piacról korábban hiányzó luxuskategóriát képviselőFour Seasons lánc megjelenése és eddigi sikeres működése megalapozta az ebben a szegmensben indított fejlesztéseket; A beruházások nagyarányú folytatását az is segíti, hogy sok, a közép-európai térségben már aktív ingatlanfejlesztőés szállodaüzemeltetőmég nem jelent meg a budapesti piacon; A már piacon lévőnemzetközi márkák mellett olyan tipikus városi szállodai brand-ek hiányoznak még a kínálatból mint pl. a Mövenpick, Hyatt, valamint a Starwood néhány ismert márkája (a Le Meridient leszámítva) például a Sheraton, a Westin vagy az Aloft; A budapesti szobák hozama várhatóan tovább fejlődik, ezért a még nem jelen lévő nagyobb láncok bizonyosan szeretnének majd szállodát vásárolni vagy üzemeltetni; A fejlesztések jelentős arányát teszik majd ki várhatóan a közép- és hosszútartózkodású vendégeket megcélzó apartmanhotelek és residence-ek. 16


Budapesti Szállodapiaci Trendek Köszönjü k megtisztelő figyelmü ket.

Esetleges ké rdéseikkel és észrevételeikkel forduljanak hozzá hozz á nk bizalommal.

www.horwathconsulting.net [email protected] Tel: +36-1-225-7086 17

Horwath HTL Hungary & Russia

Recommend Documents