HOGYAN VÁSÁROLJ INGATLANOKAT ONLINE ÁRVERÉSEN Útmutató hogyan használd a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara online árverési rendszerét és hogyan vásárolj ingatlanokat akár a becsérték 50-70%-án
© Király Norbert 2013
Bevezető A következőkben összegyűjtöttem a legfontosabb tudnivalókat, amik ahhoz szükségesek, hogy a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara által üzemeltett online árverési rendszeren keresztül ingatlant vásárolj. Jelen anyag nem befektetési útmutató, bár amennyiben használod az online árverési rendszert komoly esélyed van piaci ár alatti ingatlanokat vásárolni, viszont az árverésen történő vásárlás kockázatokkal is jár, aminek következtében anyagi veszteség is érhet. Jelen információs kiadványban lévő információkat mindenki saját felelősségére használhatja, a szerző és a kiadó ezért minden felelősséget elhárít. A kiadványt úgy szerkesztettem meg, hogy kérdések és válaszok formájában adja meg számodra a szükséges ismereteket.
Miért éri meg ingatlant árverésen vásárolni? Azért, mert a hagyományos ingatlanpiaci vásárlással szemben az árverésen akár 50-70%-ra leszállított áron is hozzá lehet jutni az ingatlanokhoz.
Kik ellen kezdeményeznek végrehajtást? Végrehajtási folyamatot alkalmaznak azokkal szemben, akik nem fizetik meg a tartozásukat. Ilyenek a hitelek vissza nem fizetéséből adódó tartozások is. A végrehajtási eljárás folyamán sor kerülhet az ingatlanok lefoglalására, elárverezésére is.
Mi a végrehajtás hivatalos folyamata? Az ingatlanok elleni végrehajtási folyamat első lépése, hogy a végrehajtó utánajár, hogy az adósnak (adósnak számít egy adott hitelügyletben szereplő kezes is) van-e ingatlan tulajdona vagy résztulajdona. Amennyiben talál ilyet – vagy bejelenti neki a végrehajtást kérő – végrehajtási jogot jegyez be az ingatlan tulajdoni lapjára, azt lefoglalja.
Mit jelent az ingatlan lefoglalása? A végrehajtó ír a Földhivatalnak, hogy jegyezze be az ingatlan tulajdoni lapjára a végrehajtási jogot. Ennek a jognak a bejegyzésével valósul meg a foglalás. A végrehajtási jogot csak az adós tulajdonrészére jegyzik be. Ha például az adósnak ½ tulajdona van az ingatlanban és a másik része olyan személyé, akinek nincs köze a tartozáshoz (pl. nem szerepel a hitelben), akkor csak a fél ingatlan van lefoglalva, és később csak ezt lehet árverezni. Ha több tulajdonosa van az ingatlannak, és minden személy ellen folyik a végrehajtási eljárás, akkor az egész ingatlan árverezhető. A végrehajtási jog bejegyzése soron kívül történik!
Mikor lehet az ingatlant árverezni? Az árverezést a végrehajtást kérő (akinek tartoznak) kérésére indítja a végrehajtó akkor, ha a tartozás behajtása ésszerű időn belül másként nem lehetséges. Az intézkedést csak a végrehajtási jog bejegyzését követő 45. naptól lehet elkezdeni.
Milyen típusú ingatlanok vannak az árveréseken? Az árveréseken mindenféle típusú ingatlan megtalálható, kezdve a zártkerttől az építési teleken át a borospincén, présházon, legelőn, szántón, erdőn át a panellakásig vagy akár a gyár és üzemcsarnokokig.
Milyen állapotú ingatlanok vannak az árveréseken? Az árveréseken minden féle-fajta és állapotú ingatlan előfordulhat, csakúgy, mint egy adott város adott utcájában. A legmenőbb vállalkozó is kerülhet hitelcsapdába és drága villája árverésre kerülhet, de egy másik adós fedezetként használhatja a parlagfűvel benőtt, lelakott hétvégi házát is.
Hogy történik az ingatlan árverezése? A végrehajtó megállapítja az ingatlan becsértékét. Ez az összeg lesz az ingatlan kikiáltási ára. A végrehajtó minden érintettel – beleértve azokat is, akik az ingatlanban valamilyen joggal rendelkeznek, de nincs közük a tartozáshoz – közli ezt az értéket. A becsérték ellen bárki kifogással élhet. Ha ez történik, akkor a bíróság – többnyire igazságügyi szakértő igénybevételével – állapítja meg a becsértéket. A kifogásolónak meg kell előlegeznie a szakértő díját. Ha az ingatlan becsértéke tisztázódott, akkor a végrehajtó 30 napon belül kitűzi az árverést. Az árverés ténye bekerül az ingatlan nyilvántartásba, kifüggesztik a bíróság hirdetőtábláján, és a polgármesteri hivatalban. Továbbá az árverésről tájékoztatást kap mindaz, aki a végrehajtási jog bejegyzéséről is. Maga az árverés ma már elektronikus úton történik, az árverés elektronikus felületét a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara működteti. A következő linkre való kattintás után tudod megnézni: https://arveres.mbvk.hu . Arra a felületre, amit láthatsz, mindenki beléphet és regisztráció nélkül is kereshet az oldalon. Ahhoz, hogy licitálni lehessen, regisztrálni kell.
Hogyan lehet regisztrálni az online árverési oldalra? A regisztrációhoz fel kell keresned egy Bírósági Végrehajtói Irodát, aki rögzíti az adataidat és elvégzi a regisztrációdat. Lehetőséged van cégként is regisztrálni. A regisztráció díjköteles, melynek díja 6.000 Ft. A regisztráció után a rögzített e-mail címedre kapni fogsz egy megerősítő e-mailt, amiben egy link található, amire rá kell majd kattintanod. Ezt követően már a felhasználói neveddel (amit a rendszer generál) és jelszavaddal be tudsz lépni az online árverési oldalra és lehetőséged lesz részt venni online ingó és ingatlan árveréseken. Az árverésen azok a cselekvőképes természetes személyek és jogi személyiségű társaságokat képviselő személyek vehetnek részt, akik befizették a 10%-os árverési előleget.
Hogyan lehet keresni az ingatlan árverések között? A weboldalon lehetőséged van egyszerű és részletes keresésre, a részletes keresés alkalmával sok keresési paramétert megadhatsz, ami nagyban segíti a licitálókat a megfelelő ingatlanok megtalálásában. Az alábbi ábrán láthatod a keresési panelt:
Milyen információkhoz juthatok hozzá az adott ingatlannal kapcsolatban az elektronikus árverési oldalon keresztül? A keresés gombra való kattintás után megjelennek azok az ingatlanok, melyek megfelelnek a keresési paramétereknek. Minden ingatlan mellett 4 ikon található: • Részletes adatok • A hirdetmény pdf formátumban • Licitnapló letöltése • Részvétel az árverésen Ezen kívül a jobb oldalon pedig az alábbi információkat láthatod: • Végrehajtási ügyszám • Kikiáltási ár • Minimál ár • Aktuális licit • Árverés vége • Az ingatlan címe • Az ingatlan rövid leírása, főbb jellemzői
Hogyan lehet részt venni az árverésen? Amennyiben szeretnél egy ingatlanra licitálni az első lépés, hogy rá kell kattintanod a nyilat ábrázoló ikonra, így tudod jelezni a részvételi szándékodat az árverésen. Miután rákattintottál az ingatlan adatain kívül megjelenik a végrehajtó neve, adatai, bankszámla száma, valamint az árverési előleg összege, amit át kell utalnod. Az átutalás közleményébe a felhasználói nevedet kell beírnod, javaslom, hogy a végrehajtási számot is írd be. A végrehajtót az elektronikus rendszer emailben értesíti a részvételi szándékodról, és amikor az összeg is megérkezett a számlájára aktiválja a részvételedet, amiről e-mail értesítést kapsz, onnantól kezdve tudsz licitálni.
Mennyiért lehet megvenni az ingatlant, hogyan licitáljunk? Az ingatlanok kikiáltási ára a becsérték összege. Az online licit a minimum árról indul, a minimum ár lakóingatlanok esetén az ingatlan kikiáltási árának a 70%-a, amennyiben az ingatlan lakott, amennyiben azonnal birtokba vehető a minimum ár a kikiáltási ár 50%-ában kerül megállapításra. A licitálás általában a végrehajtó által megadott licit lépcsőnként történik, tehát, ha a „licitálok” gombra kattintasz, akkor a licitlépcsővel növelt ajánlat lesz a tiéd. Lehetőséged van viszont a licitlépcsőt meghaladó egyéni ajánlatot is megadni. A
licitálás alkalmával a licitálókat csak a betűkből és számokból álló felhasználói nevük jelöli, így az anonimitás a többi licitáló irányában teljes egészében biztosított. Amennyiben közvetlenül az árverés zárási időpontját megelőző 5 percben érkezik egy licit, abban az esetben az árverés zárási időpontja 5 perccel kitolódik, újabb licit esetén újabb 5 perccel és így tovább egészen addig, ameddig újabb licit érkezik.
Mi történik az árverés lezárása után? Ha több a licitáló, akkor a legmagasabb összeget megajánló nyeri a licitet, a végrehajtó a többieknek visszafizeti az előleget, és a nyertessel 30 napon belül befizetteti a vételárat, majd amennyiben 1/1 tulajdont lett árverezve és senkinek nincs joga az ingatlanban maradni, a végrehajtó átadja az új tulajdonosnak az ingatlant tisztán és tehermentesen. Az adósnak kiköltözni legkorábban az árverést követő 30. napon kell, de csak akkor, ha az árverési vevő kifizette az ingatlant. Az ingatlan elhagyására lehet egyszeri halasztást kérni a bíróságtól, de ezt előre kell megtenni, még a becsérték közlésétől számított 15 napon belül. (Ez még az árverés előtt van!) Halasztani maximum az árverés időpontját követő 6. hónapig lehet. Ha az adós nem hagyja el az ingatlant a végrehajtó a rendőrség igénybevételével kényszerítheti. A végrehajtó elszámol az adóssal is. Ha a vételár több, mint az adós összes tartozása – beleértve a végrehajtási költségeket is – akkor a fennmaradó részt az adós megkapja. Ellenkező esetben, ha a vételár alacsonyabb, akkor a fennmaradó tartozásra a végrehajtás tovább folyik.
Mi történik, ha sikertelen volt az árverés és senki nem licitált? Ha nincs érdeklődő az ingatlanra, akkor az árverés sikertelen és 3 hónapon belül meg kell ismételni, ekkor az ingatlan az ismételt árverési hirdetmények között jelenik meg újra.
Mi történik, ha a második árverésen sincs vevő? Ebben az esetben a végrehajtást kérő átveheti az ingatlant, melyről a végrehajtó tájékoztatja. Ez azt jelenti, hogy a végrehajtást kérő lesz a tulajdonos. Az átvételi elszámolási ár a becsérték fele, lakóingatlan esetében a 70 %-a. Ha többen vannak a végrehajtást kérők, akkor a végrehajtó felhívja őket ajánlattételre. Az ajánlattétel hasonlóan az árveréshez, elektronikus úton zajlik.
Ha senki nem akarja átvenni az ingatlant, akkor a végrehajtó az árverési honlapon megjelenteti a folyamatos árverési hirdetményt. Nincs árverés, csak akkor, ha valaki vevőnek jelentkezik. Ekkor újraindul az eljárás. A végrehajtási jog az ingatlanon marad, mindaddig, míg a tartozást ki nem fizetik. Ez a jog megakadályozza, hogy az ingatlan tulajdonosa úgy adja el az ingatlant, hogy arról a végrehajtást kérő ne tudjon. Újabb árverési eljárást lehet indítani, ha a végrehajtást kérő ezt szeretné, ez azonban újabb költségekkel jár. A folyamatos árverezési hirdetmény mindaddig fennmarad a honlapon, míg a tartozást meg nem fizetik, vagy ha 5 év eltelt az utolsó árverés óta, és nincs újabb folyamatban. Ha valamelyik végrehajtást kérőnek a végrehajtó elfogadta az átvételi ajánlatát, akkor következik az elszámolás és az ingatlan átadása. A megajánlott ár lesz az átvételi ár. Ezzel számolnak el oly módon, hogy ennek legalább 50 %-ával kell csökkenteni a tartozást. A fennmaradó részt kell fordítani a végrehajtási költségekre. Ha ez kevesebb, mint a fennmaradó 50%, akkor a maradvánnyal is a tartozást kell csökkenteni. Ha a tartozás a beszámított összegnél több, akkor a végrehajtás más úton folyik tovább. Ha a tartozás ennél kevesebb, akkor a végrehajtó a fennmaradó összeget felosztja még a többi végrehajtást kérő között. Ha ezek után is van még maradvány, az az adósé.
Milyen ingatlanra licitáljunk, mire figyeljünk? Amennyiben befektetési céllal szeretnél árverésen vásárolni, nagyon fontos, hogy az ingatlan tényleges piaci értékét meg tudd becsülni. Tapasztalatom szerint a végrehajtó által meghatározott kikiáltási ár sokszor nem a valós piaci értéket mutatja, attól fölfele vagy lefele is eltérhet. A legtisztább eset, ha olyan ingatlanra licitálsz, ahol 1/1 tulajdon kerül árverésre, ellenkező esetben, amennyiben csak résztulajdon kerül árverésre, akkor az ingatlanban jogosult maradni a társtulajdonos, így a hasznosításra nagyon rosszak az esélyeid. A másik dolog amire oda kell, ha a weboldalon a részletes adatok ikonra kattintasz, azon belül az árverési adatokra, a sikeres árverés esetén sem törölhető jogok rész, ilyen például a haszonélvezeti jog.
A következő amire figyelj oda a sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni sor, itt amennyiben van ilyen személy az általában a társtulajdonos vagy a haszonélvező szokott lenni.
Mire érdemes még figyelni? A törvény szerint a december 1-jétől március 1-jéig tartó téli kilakoltatási moratórium idején a végrehajtó a lakóingatlan kiürítését elhalaszthatja, ha a kötelezett magánszemély. Erre nincs lehetőség, ha önkényesen elfoglalt lakásról van szó vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki. Továbbá a bíróság a kiürítés végrehajtására utasít, ha a kötelezett vagy a vele egy háztartásban élő más beköltözhető lakóingatlan használatára jogosult, vagy ha a végrehajtást kérő a halasztás idejére gondoskodik a kötelezett elhelyezéséről, vagy ha a végrehajtást kérő magánszemély valószínűsíti, hogy a kiürítendő lakóingatlan birtokba vétele nélkül az ő lakhatása nincs biztosítva. Tehát amennyiben az árverés utáni birtokbavétel a téli hónapokra esik nagy az esély arra, hogy ténylegesen csak március eleje után fogsz birtokba kerülni.
Meglehet nézni az ingatlant belülről? Az online árverési rendszerben az ingatlan adatainál szinte minden esetben találsz fotókat az ingatlanról, viszont belső fotók a legritkább esetben kerülnek feltöltésre. Mivel az ingatlan pontos címe és az adós neve is megtalálható az adatlapon, így amennyiben az ingatlan lakott lehetőséged van személyesen felkeresni az ingatlant. Ezt mindenképpen javaslom, legalább a környéket, a ház homlokzatát, társasház esetén a lépcsőházat érdemes szemrevételezned. Elvileg az adós érdeke is, hogy az ingatlan minél magasabb áron keljen el, hiszen befolyó vételárból lesznek rendezve az adósságai, amennyiben az ingatlan eladási ára meghaladja a tartozások és a végrehajtási költség összegét, abban az esetben a különbözet az adóst illeti meg, ezért logikusnak tűnik, hogy az adós érdeke is az információ szolgáltatás az érdeklődők számára. A valóság azért nem mindig ilyen egyszerű, az adósok sértve érzik magukat, nem akarják elhinni, hogy valóban elárverezik az ingatlanjukat, éppen ezért előfordulhat, hogy nem hajlandóak beengedni a lakásukba az érdeklődőt. Amennyiben az ingatlan nem lakott, abban az esetben a végrehajtó kiszokott jelölni egy vagy több időpontot, amikor az ingatlan megtekinthető, a megtekinthetőséggel kapcsolatos információkat az ingatlan részletes adatlapján megtalálod.
Hogyan fizetek illetéket az árverésen vásárolt ingatlan után? Az illetékfizetési kötelezettség és szabályok ugyanazok, mint egyéb ingatlanvásárlás esetén. Az árverésen történő vásárlásra nem vonatkoznak különleges illetékfizetési szabályok. Fontos tudni, hogy ha az árverésen vásárolt ingatlanok értékesítésén keresztül kívánunk pénzt keresni, akkor kedvezőbb illetékfizetési feltételekkel (2%) gazdálkodhatunk ingatlanforgalmazó cégként, melynek a főtevékenysége saját tulajdonú ingatlan adásvétele (TEÁOR 68.10). Arra figyelj oda, hogy amennyiben igénybe vetted a kedvezményes illetékfizetést, 2 éven belül értékesítened kell az ingatlant, ellenkező esetben büntetést szab ki az Adóhivatal.
SIKERES LICITÁLÁST KÍVÁNOK!
Király Norbert http://ingatlanmilliomos.hu
