1-JHRSZ hrsz-ú ingatlanokat érintő, szemétlerakó telepitéséhez szükséges kialakuló telekingatlanról

BUDa

PeST oe.

""'GI:'o.t,..

.

,.o .. . . .\

~

~ ~

~-'"J~ o""

=...."'

~~ ..

~ :o::

).+

Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt.

2:RT.

INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS

FÓT,

KÜLTERÜLET 06/1-JHRSZ hrsz-ú ingatlanokat érintő, szemétlerakó telepitéséhez szükséges kialakuló telekingatlanról

2013. január 23.

1013 Budapest, Attilallt 13/o.llevéldm: 1253 Budapest, Pf. 6. l telefon: 361 3252 400 l1ax: 361 3252-1 o-maii: bfvkl!bfvk.hu 1www.bfvk.hu

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ ÖSSZEFOGLALÓ JELENTÉS

Tárgy: FOT, külterületen elhelyezkedő. 06/1-3 hrsz-ú ingatlanokból kialakuló hulladéklerakó telekingatlan értékbecslése Elvégeztükaszóban forgó ingatlan értékelését és ténymegállapításainkat az alábbiakban foglaljuk össze. Vizsgálatunk célja volt. hogy 2013. január 23-i érvénnyel kifejezzük a kialakuló vagyontárgy jelen dokumentum 2.2 -es pont, "Az értékelés célja" pontban megjelölt értéké!, a megbízótól kapott megbízásnak megfelelöen, a szokásostól eltérő, egyedi megbizásának megfelelően. Tudomásunk szerint vagyonértékelésünk üzleti tárgyalások alapjául szolgálhat. Értékelésünk arra a feltételezésre épül, hogy az ingatlan a meghatározott funkcióra az engedélyt megkapja, azzal bir. Vagyonértékelés az alábbi részekből tevődik össze: Értékelési bizonyítvány tartalmazza: az ingatlanok ingatlanynilvántartási, fő műszaki adatait, funkcióját. A vagyonértékelés fordulónapja, érvényessége, helyszini szemle időpontja, az alkalmazott módszer és a megállapitott érték/értékek is itt vannak összerendezve. Kiindulási alapadatok tartalmazza: a megbízásban foglaK feladatot, a pontos tárgyal, a cél meghatározását, a felhasznált információk körét, a helyszíni szemle rövid leírását, a tisztázatlan körűlményeket, feladattal kapcsolatos korlátozásokat. Ingatlan ekömyezete: település, kerület leírása itt ismemelő meg.

Az. ingatlan ismertetése tartalmazza: az elhelyezkedés leírását, térképet, az ingatlan ingatlan-nyilvántartási állapot bemutatását, (a megbízásban jelölt ingatlan jellege szerint) a telek jellemzőit, a felépítmény/ek leírását, a helyiség/ek bemutatását. Az. érték definíciója: szakmai összefoglalásként tartalmazza az értékelőnek a jogszabály és a szakmai sztenderdekben felellelhető érték definíciókat, valamint ezekből az értékelés céljához rendelt érték kiválasztásának indoklását. Értékelési módszerek, alkalmazott módszer: a három értékelési módszer valamint kombinációjuk rövid definícióját, alkalmazásuk lehetőségeit, illetve legértékesebb és legjobb hasznosítás elemzést, az alakalmazoli módszerek kiválasztásának indoklását. Végső érték kialakításának módját, indoklását. Értékelés: a kiválasztott módszerek használatát szöveges leírássaL Az egyes egészében, ez a fejezet a számítások eredményét tartalmazza.

számításokat a melléklet teljes

Föld és felépítmény értékének szélválasztása /amennyiben szükséges/: az alkalmazandó jogszabály kiválasztása (vagyon vagy helyiség rendelet) a felépítmény és a földterület értékének különbségétő függ. Ehhez szükséges az egyszerű megbontás. Ez ebben a részben található. A vonatkozó számítási részt itt is amelléklet tartalmazza. Vállalások és korlátozások: minden olyan körülményt, kizárást, vállalást tartalmaz, amely mellett, az értékelő a vagyonértékelést készítette, mely kikötéseket a megbízónak előír. Úgy mint kompetencia, jogi körűlmények, felhasználás köre, feltételei, szellemi alkotáshoz kapcsolódó jog, jogszabályok, sztenderdek, becsérték vállalása, értékben foglalt részek. Mellékletek: okiratok, fotók, számítások, egyéb. 2013. január 23.

Budapest

Főváros Vagyonkezelő Közp#~

~L"Yörüen Működ;. Részvénytárs~afl .

\larto Edit

irodavezető

S \J;::;~

aszlo, értékelő

Kiss Máté stratégiai és vagyon-nyilvántartási igazgató

1013 Budapest, Attila út 13/a.llev61dm: 1253 Budapes~ Pf. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fu: 36 1 3252 4441 Hllail: [email protected] l www.blvk.hu

2

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ

TARTALOMJEGYZÉK ÖSSZEFOGLALÓ JELENTÉS ............................................................................................... 2 1. 1.1 1.2

1.3 2 2.1 2.2

2.3 2.4 2.5 2.6

ÉRTÉKELÉSI BIZONYiTVÁNY ....................................................................................... 5

Megbízás ............................................................................................................................5 Az ingatlan adatai ................................................................................................................5 A megállapított nettó forgalmi érték ........................................................................................5 KIINDULÁSI ALAPADATOK ............................................................................................ 6

Megbízás, szakértői feladatok, tárgy ......................................................................................6 Az értékelés célja .................................................................................................................6 Az értékeléshez felhasznált információk .................................................................................6 Helyszíni szem le ..................................................................................................................6 Tisztázatlan körülmények ......................................................................................................6 Korlátozások ........................................................................................................................6

3.

AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE .................................................................................. 7

4.

AZ INGATLAN ISMERTETÉSE ....................................................................................... 8

4.1

4.2 4.3 5.

Elhelyezkedés, szomszédos ingatlanok ................................................................................. 8 Ingatlan- nyilvántartási adatok ...............................................................................................8 Az Ingatlan ismertetése ........................................................................................................9 ÉRTÉK .................................................................................................................... 10

5.1 5.2 5.3

Piaci érték .........................................................................................................................1O Speciális feltételezések miatti eltérések ............................................................................... ]O Nem piaci érték ..................................................................................................................lO 5.4 Méltányos érték .................................................................................................................1O 5.5 Speci ál is érték ................................................................................................................... ] o 5.6 Befektetési érték ................................................................................................................1O 5.7 Jelzáloghitelezési érték ....................................................................................................... ll 5.8 Biztosítási érték .................................................................................................................11 5.9 Értékcsökkent pótlási költség .............................................................................................. 11 5.1 O Felszámolási érték .............................................................................................................11 5.11 Előszereteti érték ..............................................................................................................11 5.12 Könyv szerinti érték ............................................................................................................11 5.13 Használati érték .................................................................................................................11 5.14 Legértékesebb és legjobb hasznosítás ................................................................................. ll 5.15 Kiválasztott érték................................................................................................................ ]! 6.

6.1 6.2 6.3 7.

ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK, ALKALMAZOTT MÓDSZEREK ........................................ 12

Összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés ............................................................. 12 Jövedelem vagy hozamalapú megközelítés ......................................................................... lJ Nettó pótlási költségszámítás .............................................................................................. \3 ÉRTÉKELÉS ............................................................................................................. 14

1011 Budapest. Attila út 11/a.llevélcfm: 1251 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 161 3252 400 l fax: 16 11252 4441 Hnoil: bfvkOblvk.hu l www.blvk.hu

3

VAGYONÉRTÉKELÉS 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6


SWOT analízis ...................................................................................................................l 4 Piaci összehasonlitó módszer .............................................................................................14 Hozamszámitás .................................................................................................................14 Nettó pótlási költségszámítás .............................................................................................. 14 Kombináció, egyszerüsités ................................................................................................. 15 Végső érték kialakítása ....................................................................................................... 16

8.

FÖLD ÉS FELÉPÍTMÉNY ÉRTÉKÉNEK SZÉlVÁLASZTÁSA ........................................... 17

9.

KORLÁTOZÓ FEL TÉTELEK ......................................................................................... 18

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 9.1 O

Felhasználás .....................................................................................................................18 Jogi körülmények ...............................................................................................................18 Kompeleneia .....................................................................................................................18 Megbízástól való függés ..................................................................................................... 18 Szakmai szabályozások, sztenderdek .................................................................................. \8 Felhasznált adatok .............................................................................................................19 Felelősség kizárása ............................................................................................................ \9 Rejtett hibák ......................................................................................................................19 Szakértői függetlenség, objektivitás ..................................................................................... 19 Érvényesség ......................................................................................................................19

MELLÉKLETEK ................................................................................................................ 20 Tulajdoni lap .................................................................................................................................2! Térképmásolat. .............................................................................................................................27 Szerződések, Megállapcdások, Engedélyek ....................................................................................28 Számítások ..................................................................................................................................29 Képek ..........................................................................................................................................31 Egyéb ..........................................................................................................................................33

1013 Budapest, Attlia út 13/a.llevólám: 1253 Budapest, Pl. 6. l telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252444l ..mall: bfvkiH>fvk.hu l www.blvk.hu

4

VAGYONÉRTÉKELÉS

1. 1.1


ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY Megbízás

Budapest Főváros ünkormányzal Főpolgármesteri Hivatal

Megbízó:

Vagyong~zdálkodási Főosztály

Az értékelő neve:

BFVKZrt

Az értékelés fordulónapja:

2013. január 23.

A szakvélemény érvényessége:

hat hónap

Az értékelés célja:

forgalmi érték megállapítása

Helyszíni szemle időpontja:

2013. január 21.

Alkalmazott módszerek:

piaci összehasonlító módszer- 7.2. pont maradványérték számítás - 7.5. pont

1.2

Az ingatlan adatai

Az ingatlan címe:

0611 - kivett homokbánya 06/2 - kivett út 06/3- kivett beépítetlen terület Fót, külterület

Az ingatlan helyrajzi száma:

0611-3

Telek területe:

83709 m'; 3293 m', 77647 m'

Felépítmény/albatét területe:

felépítmény nincs

Tulajdonos; tulajdoni hányad:

Lamron Kft. - 1/1

Az ingatlan megnevezése:

1.3

A megállapított nettó forgalmi érték

452.800.000,- Ft, azaz Négyszázőtvenkettőmillió-nyolcszázezer forint

Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azakat magukban értelmezni nem lehet. A szakvéleményben szereplő részadatak önállóan nem használhatóak fel, azok csak a végső érték kialakításáhaz készültek!

Budapest, 2013. január 23.

~

!J

~udapest Főváros Vagyonkezelő Közpo

~ ~örűen Működ6 Részvénytársas ·

lahó Edit

irodavezető

2.

~(Le:__


1013 Budapest, Attila út 13/a.jlevéldm: 1253 Budapest, Pf. 6. j telefon: 361 3252 400 l fax: 36 1 3252 444je-mait [email protected] l www.blvk.hu

5

VAGYONÉRTÉKELÉS 2.

2.1


KIINDULÁSI ALAPADATOK

Megbízás,

szakértői

fe/adatok, tárgy

Budapest Főváros Önkormányzatának Főpolgármesteri Hivatal Vagyongazdálkodási Főosztály megbízta társaságunkat a Fót külterület 06/-3 hrsz ingatlanok forgalmi értékbecsléséveL

2.2

Az értékelés célja

Megbízásban foglalt ingatlan forgalmi értékének meghatározása a megbízásban foglaltak figyelembevételével. Azaz a három ingatlan egy értékbecslésben, egy telephelyként való értékelése, az érték megbontása nélkül. KEOP pályázathoz szükséges projekt elbírálásához, döntés előkészítéshez. Értékelésünk arra a feltételezésre épül, hogy az ingatlan a meghatározott funkcióra -hulladéklerakó- az engedélyt megkapja, azzal bir.

2.3

Az értékeléshez felhasznált információk

Megbízó rendelkezésünkre bocsátott: • a hulladéklerakó tanulmányterv • tulajdoni lap (2013.01. 16.) • térképmásolat Bánó László rendelkezésünkre bocsátott: • geodéziai felmérés Beszereztük FKF-től: • Dunakeszi hulladéklerakó adatait

2.4

Helyszíni szem/e

2013. január 21-én havas körülmények között, Bánó László - UTILIS Kft. vezetésével vettünk részt a bejárásen Fábián Zsuzsával- BFVK Zrt. és Endrődi Józseffel- FKF Zrt ..

2.5 Tisztázatlan körülmények Tisztázatlan körülményekért, rejtett hibákért, fennálló, de ismeretlen szennyezés, felelősséget nem vállalunk.

szennyeződésekért

2.6 Korlátozások A rendelkezésünkre bocsátott információkal, szakértői anyagokat tényként, illetve fenntartások nélkül valónak fogadtuk el. Számos megállapításunkat és értékeket ezekre alapozva határoztunk meg. Hulladékkezelés és terület rekultiváció speciális ismereteket igényel. Munkánk során ezen szakterületeket érintő kérdésekben csak a szakértői anyagokból, tanulmányokból származó információkra alapoztuk az értékelést

1013 Budapest, Attila út 13/a.llev61dm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 lfax: 36 1 325 2 4441 Hnail: bfvk~M>fvk.hu l www.bfvk.hu

6



AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE

Fót város Pest megyében, a Dunakeszi kistérségben, a budapesti agglomerációban helyezkedik el. A Gödöllői-dombság peremén, Budapesttől északra 17 km-re található. A fóti dombok az Északi-középhegység nyugati nyúlványai. Nyugaton Dunakeszi, északkeleten Csomád és Veresegyház, keleten Mogyoród, délen pedig Budapest a legközelebbi település. Legmagasabb pontja a Somlyó-hegyen található, ami 287 m-rel fekszik a tenger felett.

=

r.:_.

Nagyarorszoig

K6Uip-Uagyarorszilg

E r= lrányflóstam

"'"

Dunakeszi

város Csel6tel Erzsébet Mária

(FIDESZ)l1J

2151

Kón:eChiYónám Z1

Fót három legszervesebb városrésze Fótújfalu, Régifát és Kisalag. A város _ részét képezi továbbá Fótliget, Fót Déli Vállalkozási terület, illetve .........., Sikátorpuszta. Fóton belül három különféle tömegközlekedési eszközt vehetünk igénybe. Az elsö kettő a MÁV és a Volánbusz járatai, a harmadik pedig a helyijárat buszok. A legfontosabb fejlesztési terület a történelmi városközpont rendezése, amely már nagyon időszerű. Emellett Fótnak szüksége lenne elkerülő utakra is a Csomád és Mogyoród felől Budapest irányába tartó átmenő forgalom eltereléséhez.

[;;_

,.... m"'"""'.l''·•·

502,.,.....,. 37,40km"

CET,UTC+1

B~ ~f«.

~

/

/.

:"-:~~ Paác06 ..................

1013 Budapest, Attila olt 13/a.llerilclm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 444IIHIIoll: blvkl!bfvl<.hu l www.bfvl<.hu

7


4.1


AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

Elhelyezkedés, szomszédos ingatlanok

Fót külterületén helyezkedik el. Dunakeszi és Fót közigazgatási határán húzódó, az M2-es autópályával párhuzamos aszfaltozott autóút keleti oldalán. Tőle nyugatra, az út másik oldalán, a bejárattól 150m-re található az FKF Zrt. által használt 19ha-os hulladéklerakó telep. Fót lakott területének határa légvonalban valamivel több mint 500m. A szomszédos ingatlanok mezőgazdasági ingatlanok.

4.2 Ingatlan- nyilvántartási adatok Ingatlan természetbeni címe: Az ingatlanok tulajdoni lap szerinti címe: Helyrajzi száma: Tulajdonos: Tulajdoni hányad: Megnevezése:

Funkció a valóságban: Telek területe:

Fót külterület Fót külterület 06/1-3 Lamron Kft. 1/1 06/1 - kivett homokbánya 06/2 - kivett út 06/3- kivett beépítetlen terület használaton kivüli, rekultivációra váró homokbánya aszfaltozott útcsatlakozással rendre: 83709 m'; 3293 m', 77647 m' összesen: 164649m'

1013 Budapest, Attila út 13/a.llev61dm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fax: 36 1 3252 4441 e-mail: [email protected] l www.blvk.hu

8

VAGYONÉRTÉKELÉS Szaigaimi jogok, haszonélvezet, terhek:

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ 06/1 hrsz- vezetékjog 1804 m'-re- ELMU 06/2 hrsz - vezetékjog 741 m' - ELMÜ - bányaszolgalmi jog 560 m'-re- FGSZ Zrt. 06/3 hrsz - bejegyzést nem tartalmaz

4.3 Az Ingatlan ismertetése Megközelítés: megközelithetősége kiváló- mind helyben, mind országos viszonylatban Beépítettség: felépítmény a területen nem található építmény - 06/2 hrsz-ú kivett úton kb. 500m' területű aszfaltozott bekötőút található Telek alakja: négyszög alakú Domborzat: az út sík, a bánya rész lelszini bánya jellegű Kert, növényzet: körben védő fasor telepítve, illetve belül több 1-3 éves öntermő magoncok találhatók Kerítés: töltéssel körbekeritett Egyéb: A bánya jelenleg 150.000 m' kitermelhető homokot még tartalmaz. A tanulmányban foglaltak alapján befogadó képessége: 1.200.000m'. Számos tulajdonsággal bír, mely a szomszédos hulladéklerakóra ís jellemző.

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevélclm: 1253 Buclapest, Pf. 6.1 telefon: 361 3252400 l fax: 361 3252 4441 e-mail: blvkl!blvk.hu l www.bfvk.hu

9

VAGYONÉRTÉKELÉS

5. 5. 1


ÉRTÉK Piaci érték

Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő es egy hajlandóságot mutató eladó közölt megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően es kényszer nélkül jártak el. 5.2

Speciális feltételezések miatti eltérések

5.2.1 Legmagasabb és legjobb használat szerinti érték Egy ingatlan ésszerűen lehetséges es törvényes használata, amely fizikailag lehetséges, támogatott es pénzügyileg megvalósítható, es amely a legmagasabb értéket eredményezi.

megfelelően

5.2.2 Alternatív hasznosítási érték Az alternatív használati érték az ingatlan piaci értéket jelenti, melyet a jelenlegi használat folytatásának feltételezése nélkül állapítanak meg. 5.2.3 Kényszereladási érték Az az összeg, amelyért egy ingatlan megszerezhető egy, az ingatlannal való rendelkezés tekintetében bármely okból kényszerhelyzetben levő eladótól. 5.3 Nem piaci érték A piaci értéktől eltérő bázis használata előtt az értékbecslőnek meg kell határoznia azt a cél, amelyhez az értékelésre szükség van. Az európai es nemzeti törvények es rendeletek által egy adott esetre előírtak kivételével az értékbecslő csak olyan elismert értékelési alapokat használhat, amelyek összeegyeztethetők az értékelés céljával, es amelyekkel az értékelés során az átláthatóság, koherencia és következetesség alapelvei nem sérülnek. Ilyen eltérő értékelési alapok használatára a törvény előírásai vagy a kőrülmények alapján, illetve a megbízó útmutatásai alapján lehet szükség, amikor a piaci értéket alátámasztó feltételezések nem minősítettek, vagy azokat nem lehet teljesíteni. Az eredmény a piaci értektől eltérő érték lesz. 5.4

Méltányos érték

Az az érték, amely egy eszköz értékesítése során kapható, vagy egy kötelezettség átadásakor fizetendő döntésüket saját céljaiknak megfelelően meghozó, az összes releváns tényt teljes mertekben ismerő es hajlandóságot mutató felek közölti szabályos tranzakció keretében. Ugyan ez számviteli célok esetén: Az az értek, amely egy eszköz értékesítése során kapható, vagy egy kötelezettség átadásakor fizetendő, az értékelés napján a piaci szereplők közölt történő szokványos tranzakció keretében. 5.5

Speciálís érték

Olyan értek, amely figyelembe vesz olyan meghatározott értéket képviselnek. 5. 6

jellemzőkel,amelyek

egy speciális vásárló számára

Befektetési érték

A befektetési értek valamely eszköznek a tulajdonos vagy lehetséges tulajdonos szamara nyújtott értéke egyedi befektetési vagy működési célokra.

1013 Budapest. Attila ót 13/a.llev61dm: 1253 Budapes~ Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 444! Hnail: [email protected] lwww.bfvk.hu

10

VAGYONÉRTÉKELÉS

5. 7


Jelzáloghitelezési érték

A jelzáloghitelezési érték alatt az ingatlan azon értéke értendő, amelyet az ingatlan jövőbeni értékesíthetőségének gondos értékelésével állapítanak meg, amelyben számításba veszik az ingatlan hosszú tavú fenntarthatósági szempontjait, a rendes és helyi piaci viszonyokat, az ingatlan jelenlegi használatát, valamint megfelelő alternatív felhasználási módjait. Spekulatív elemeket nem lehet számításba venni a jelzáloghitelezési érték megállapítása során.

5.8

Biztosítási érték

Egy ingatlan "biztosítási értéke" azt az összeget jelenti, amelyet egy biztosítási szerzödésben elfogadnak az adott íngatlanra vonatkozóan, mint a biztosító kötelezettséget abban az esetben, amikor az adott ingaliama vonatkozó biztositasi szerződesben meghatarczott kockazat miatt kár vagy pénzügyi veszteség következik be. Amikor az értékbecslőnek biztosítási értéket kell meghatároznia, azt az értéket kell megbecsüln ie, amely az adott ingatlan ra vonatkozóan megfelelő biztosítási fedezetet nyújt.

5. 9

Értékcsökkent pótlási költség

Az értékcsökkentett pótlási költség egy vagyontárgy annak korszerű megfelelőjével való helyettesítésének folyó költsége, levonva az összegből a fizikai állag romlás, az avulás es a szükséges javítások költségeit.

5.1 O Felszámolási érték A vállalkozás vagy tevékenység megszüntetése kapcsán a vagyontárgy, meghatározott értékesítésével realizálható nettó összeg.

5.11

Előszeretetí

időn

belüli

érték

Valamely vagyontárgy szubjektív értéke, amelyet személyi, érzelmi okok alapozhatnak meg.

5.12 Könyv szerinti érték A számvitelben használatos fogalom. Az adott állóeszköz könyvekben nyilvántartott, fordulónapi értékét jelenti. Kiszámításkor a bruttó értékbőllevonják a számviteli szabályok szerinti, a fordulónapig kiszámított amortizáció!. Vagyonértékelési célokra csak korlátozottan alkalmas.

5.13 Használati érték Könyvelés általános szabályai szerint a használati érték az a maximális pénzösszeg, amely a vagyontárgy folyamatos müködtetéséböl (optimális birtoklásából) és a végső piaci eladásából származik.

5.14 Legértékesebb és legjobb hasznosítás A legértékesebb és legjobb hasznosítás meghatározható mint egy üres földterületnek vagy egy beépített teleknek olyan ésszerü, lehetséges és törvényes használata, amely gyakorlatilag megoldható, kellően indokolt, pénzügyileg megvalósítható és a legnagyobb értéket eredményezi. A négy feltétel, amelynek a legértékesebb és legjobb hasznosításnak meg kell felelnie, a jogi engedélyezhetőség, gyakorlati kivitelezhetőség, pénzügyi megvalósíthatóság és maximális nyereségesség.

5.15 Kíválasztott érték A megbízásban meghatározott cél érdekében az értékelés során a piaci érték meghatározása a legcélszerűbb. Egy piaci megállapodás során ez a legalkalmasabb alapérték, mely alapján ingatlanok összevethetők, összehasonlíthatók.

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevélcim: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 lfax: 361 3252 4441 e-mail: bfvk@>blvk.hu l www.blvk.hu

11



ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK, ALKALMAZOTT MÓDSZEREK

Az értékelés a TEGOVA által javasolt médszemek (EVS 2012.) megfelelően készült. Magyarországon az ingatlanértékelés módszereit a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztositéki értékének meghatározására vonatkozó, 26/2005. (VIli. 11 .) PM rendelettel módositott, 25/1997. {VIli. 1.) PM rendelet szabályozza. Az EVS 2012. javaslata alapján az eszközérték három módszerrel közelithető meg.

6.1

Összehasonlító adatok elerozésén alapuló értékelés

Az összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés elsősorban már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi/bérleti ügyletek árainak, ezek hiányában kinálati adatoknak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlitásával történik. A módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlitásra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódositó tényezők meghatározása, elemzése. 5. A fajlagos alapérték módositása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szarzalaként •Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, ahol a földrajzi elhelyezkedés és az ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannaL Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. •Az elemzéskor az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismemie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehenmentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékfonmák és jogok közölt korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasontiló adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. •Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. •A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódositó tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgáin i kell: o Műszaki szempontok o Épitészeli szempontok o Használati szempontok o Telekadottságok o lnfrastru ktú ra o Környezeti szempontok o Alternativ hasznositás szempontjai o Jogi szempontok, hatósági szabályozás •Az értékelésben az értékmódositó tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódositó hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódositó tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket •Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódositása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan méretének (volumene, kapacitása) szarzalaként kell megállapítani. Egyes esetekben,

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevéldm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fax: 361 3252 444l ..mall: [email protected] 1www.blvk.hu

12

VAGYONÉRTÉKELÉS


amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlitó adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.

6.2

Jövedelem vagy hozam alapú megközelítés

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapitása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Az értékelésnél az ingatlanok funkciója melletti optimális bérbe adhatóság adatait használjuk fel. A hasznositásból származó rendszeres bevételeket, bérleti díjakat az ingatlan saját adatainak, vagy piaci összehasonlitó adatok felhasználásával határozzuk meg. Az összehasonlító adatokból korrekciós tényezők alkalmazásával területegységre vetített fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tényleges, vagy számított bevételekbőllevonjuk a bérlőre át nem hárítható, rendszeres kiadásokat és a kihasználatlanságból adódó átlagos bevételkiesés!. A számított érték az éves tiszta nyereség és a tőkésitési ráta hányadosa. Az alkalmazott tőkésitési kamatláb - az ingatlan funkciója alapján - az adott ingatlantól, mint befektetéstől a piaci szereplők által elvárt megtérülési rátával egyenlő.

6.3

Nettó pótlási költségszámítás

A nettó pótlási költségszámítás lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből (mely az EKS legfrissebb kiadványában meghatározott érték) le kell vonni az idő múlása miatti avulás!, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület jelenlegi értéké!. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő, vagy kárcsodott létesítménynél, takart mütárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.

1.

2.

3. 4.

A módszer fő lépései: - A telekérték meghatározása. - A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása. - Avulások számítása. - A felépítmény újra-előállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése. A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani, vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint. A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni, függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. A pótlási és az újraépítési költség együttesen: újra-előállítási költség. Az újra-előállítási költségen minden ténylegesen felmerülő költséget kell érteni. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni. Az épület újra-előállítási költségébe az épületgépészetet és a belsőépítészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobiliákat ki kell zárni. Az újra-előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmazhat. Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással levezetett újra-előállítási érték csak kivételes esetben fogadható el. Ilyen eset lehet, ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták. Az avulás a idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak. Az újra-előállítási költséget az avultsággal csökkentve és a telekértékkel növelve adódik eredményül a költségalapon számított forgalmi érték.

1013 Budapest, Attlia út 13/a.lleriklm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 444l•mall: [email protected] l www.blvtl.hu

13



ÉRTÉKELÉS

7.1

SWOT analízis

•

erőssé!iek kiváló közlekedés

•

kész csatlakozás

•

szomszédos hulladéklerakó közelsége

•

gyengeségek lakott terület közelsége

lehetőségek

félelmek

•

bányaként hasznosítható

•

lakossági ellenállás

• •

hulladéklerakóként hasznosítható

•

engedélyek beszerzése

7. 2

rekultiváció eselén erdősítés

Piaci összehasonlító módszer

Az ősszehasonlító módszer az ingatlanok többségénél jól használható. Jelen ingatlannál is találtunk számos összehasonlító adatot. Azonos funkcióval, hasonló méretekkel, eladásra kínált, külterületen elhelyezkedő- szemétlerakóként hasznosítható ingatlanok. Ezek a következők: •

Pest megyei homokbánya, 13ha 6653m', teljes térfogat 1 050.000 m3 , 31-es útról2,5 km-es földúton közelíthető meg ára 350 míllíó Ft elhelyezkedés: hasonló; megközelítés: rosszabb (+5%); fajlagos ár 2561,- Ftlm'

•

Vásárosnamény homokbánya, 24ha 2320m', teljes térfogat 1.000.000 m3 , főútról4-5 km-es földúton közelíthető meg ára 200 millió Ft elhelyezkedés: rosszabb (+25%); megközelítés: rosszabb (+10%); fajlagos ár 825,- Ftlm'

•

Gyöngyöspata kovaföldbánya, 27ha 0000m 2 , főútról közvetlen behajtással közelíthető meg ára 140 míllió Ft elhelyezkedés: rosszabb (+25%); megközelítés: hasonló; fajlagos ár 520,- Ftlm'

Az adatokat a mellékletben lévő 1. számoló tábla tartalmazza. Ebben találhatók a korrekciós tényezők is, melyeket összevontunk. A korrekciók együtt hatása miatt azokat szorzással összesítettük.

A kalkuláció alaDián az ingatlan-együttes nettó értéke: 267.300.000,· Ft, azaz Kettőszázhatvanhétmillió-háromszázezer forint

7.3

Hozamszámítás

Beruházás és felépítmény nélkül magában nem maradványérték számításban.

7.4

értelmezhető,

csak a 7.5

-ős

pontban foglalt

Nettó pótlási költségszámítás

Beruházás és felépítmény nélkül nem értelmezhető módszer.

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevéldm: 1253 Budapest, Pf. 6.1 telefon: 361 3252 400 l fox: 361 3252 444 l e-mail: bfvl<@bfvlc.hu l www.bfvt.hu

14

VAGYONÉRTÉKELÉS

7.5

Kombináció,


egyszerűsítés

Az értékmeghatározás során legpontosabb értéket tényadatokra támaszkodva, hasonló, a közelben működö hulladéklerakóra felállított cash flow-val tudjuk meghatározni. A maradványérték módszer alapját tárgyi ingatlannál az alábbi jogszabályhelyek teszik ki: 2012006. (IV. 5.) KvVM rendelet a hulladéklerakással, valamint a hulladéklerakóval kapcsolatos egyes szabályokról és feltételekról

6. § A hulladéklerakás díját az üzemeffetőnek úgy kell megállapitania, hogy az fedezze a hulladéklerakó létesitésének, üzembe helyezésének és üzemeffetésének teljes köffségét, továbbá a hulladéklerakó lezárásának és utógondozásának legalább 30 évig történő becsüft köffségét.

l

l

2012. évi CLXXXV. törvény a hulladékról

Ez alapján könnyen azonosíthatók a cash flow felállításához szükséges költségnemek . ..!' létesítés költsége"' ingatlan ára- ezt keressük

../ üzembe helyezés és üzemeltetés teljes költsége (éves bontásban) ..!' rekultiváció és manitoring becsült költsége

Dunakeszi külterületén, tárgyi ingatlan szomszédságában működö bányaingatlanból indulunk ki. Teljes befogadó képessége 2.766.000 m3 , ami 3,3 millió tonna tömör hulladékot, és salakot jelent. 1 m3 salak tömege 1,2 tonna, míg 1 m3 szilárd kommunális hulladék tömege O, 125 tonna. A kommunális hulladék természetesen átvételkor ilyen laza szerkezetű. Tömörítés, elhelyezés után a sűrűsége közel nyolc-kilencszerese lesz, azaz 1 tonna szemétböl1, 1-1,2 m3 szemé! válik. Az évi átlagos lerakás csökkenö tendenciát mutat, vagyis a kezdeti időszakban 200-220.000 t -ról mára 130-140.000 t-ra változott. A továbbiakban ez az adat nem fog változni. Ez alapján az 140.000 t/évvel számolunk. Az FKF telephelyén az üzemeltetés a legfrissebb adatok (2012.) 800 mFt/év. Az átmeneti és a végső rekultiváció és manitoring becsült költsége - melyre a tartalékképzés folyamatosösszesen 2013. december 31-én 4.080 mFt. Minden adat jelenértéken számítható és számítandó. A nyitástól a zárásig számítandó idő 15 év. Vagyis a működés idő, mely alatt bevétellellehet számolni 15 év. A bevételek az alábbiak szeríni alakulnak . ..!' Bevétel salak lerakásból ..!' Bevétel kommunális hulladék lerakásból

A könnyebb számítás érdekében az átlag adatokkal számolunk, vagyis 1 tonna szemé! (tömörítés után salak és kommunális hulladék sűrűsége is 1,2 tonna/m 3) Ahhoz, hogy a bevételi adatok a valóságot tükrözzék, nem csak az FKF adataival számolunk, hanem a piac-konformitás, a spekulációs árképzésből adódó eltérítő hatás minimálisra csökkentése érdekében hasonló telepek átvételi adatait is figyelembe vesszük.

1013 Budapest, Attila út 13/a.flerildm: 1253 Budapest, Pl. 6.[ telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 444f•malt btYld!bfvk.ltu 1www.bfvk.hu

15

VAGYONÉRTÉKELÉS


Szarvas

3.000,- Ft/tonna

FKF Dunakeszi

17.000,- Ft/tonna

Katyházapuszta

5.400, Ft/tonna

Bihari Hulladékgazd. Kft.

3.000,- Ft/tonna

FKF Pusztazámor:

10.900,- Ft/tonna

Hajdusági Hulladékgazd. Kft.

10.240,- Ft/tonna

Átlagosan:

8.256,- Ft/tonna

A fenti adatokat a mellékletben található - 2. számoló tábla - maradványérték lábiában összerendezve találjuk meg. A tábla, és a számítás metodikája, hogy a költségeket, és bevételeket - mivel a non profit jelleget a törvény elöí~a. ezért nyereség nem szerepel - jelenértéken (2013-as árszint) vesszük figyelembe, azaz a múltbéli adatokat valorizáljuk. Összesítés után a maradványérték a működö lerakó ingatlanértékét adja meg, melyet befogadóképességre vetítve kapjuk meg a fajlagos értéket (,- Ftim'). Ezt az értéket a vizsgált ingatlan-együttes befogadóképességével lelszorozva megkapjuk annak forgalmi értéké!. A fent leírt, és mellékletben foglalt táblázat eredményei alapján az ingatlan-együttes nettó forgalmi értéke: 545.600.000,- Ft, azaz ötszáznegyvenötmillió-hatszázezer forint

7.6

Végső

érték kialakítása

A fent kiszámított két adat lehető

jelentősen

eltérnek egymástól. Ahhoz, hogy a

végső

nettó forgalmi érték a

legpontosabb legyen, a kevesebb bizonytalanságat magába foglaló információval számított -

maradványérték számítás - értéket kétszeres, míg a bizonytalanabb, kínálali adatokat tartalmazó adatokkal kalkuláló - piaci összehasonlító - módszerrel kapott értéket, egyszeres súllyal vesszük figyelembe. Ezek alapján a végső forgalmi érték:

érték {Ft) Maradványérték módszerrel kapott érték: Piaci összehasonlító módszerrel kapott érték: Végső érték: Végső

súlyozás 545600000 267300000 452800000,- Ft

2 l

nettó forgalmi érték:

452.800.000,- Ft, azaz Négyszázötvenkettőmillió-nyolcszázezer forint

1013 Budapest, Attlia út 13/a.llerikim: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 4441 e-mail: [email protected] l www.blvk.hu

16



FÖLD ÉS FELÉPÍTMÉNY ÉRTÉKÉNEK SZÉlVÁLASZTÁSA

Tárgyi ingatlannál nem értelmezhető és nem szükséges.

1013 Budapest. Attila út 13/a.llerildm: 1253 Budapest. Pf.6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fu: 36 1 3252 -~ HMII: ~u l www.bfvk.hu

17



KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK

9. 1 Felhasználás Az értékelés csak egységes egészként kezelhetö, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. A szakvéleményben szereplö részadatok önállóan nem használhatóak fel, azok csak a végső érték kialakitását segitik! A vagyonértékelés vagy másolatának birtoklása nem vonja maga után a nyilvánosságra hozatal jogát. A jelentés egyetlen része sem (különösen bánmely következtetés, a jelentést aláíró vagy azzal kapcsolatban lévő személyek vagy azon cégek személyazonossága, amelyekkel ezek a személyek kapcsolatban állnak, vagy bármilyen hivatkozás szakmai társaságokra vagy szervezetekre, amelyeknek ezek a személyek tagjai) nem hozható nyilvánosságra harmadik fél számára prospektus, hirdetés, PR, hírközlés, vagy a kommunikáció más formáján keresztül az BFVK Zrt. írásos belegyezése és jóváhagyása nélkül. Az meghatározott értékek kizárólag a jelen vagyonértékelésben foglalt célra, a megfogalmazott feltételek mellett használhaták fel. 9.2

Jogi körülmények

Jogi természetű ügyekben nem vállalunk felelősséget. Nem folytattunk vizsgálatot az értékelt vagyonra vonatkozó jogcímmel, sem pedig a vele szemben fennálló kötelezettségekkel kapcsolatosan. Az értékelt vagyontárgyakra vonatkozó tulajdonviszonyok tekintetében a tulajdoni lap adataira, és a megbízótól kapott információkra támaszkodtunk. Feltételeztük, hogy a tulajdonosi igény érvényes, a tulajdonjogok megfelelőek és értékesíthetőkés nincsenek olyan megkötések, amelyeket egyszerű eljárással ne lehetne tisztázni, hacsak az értékelés másként nem említi. 9.3

Kompetencia

A helyszíni szemle során nem végeztünk területmérést, földmérés!, a szakvéleményben található alapadatok a megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan-nyilvántartás adatain alapul. Feltárásokat, statikai és diagnosztikai méréseket, illetve épületfizikai és talajmechanikai vizsgálatokat nem végeztünk, az nem képezte a megbízás tárgyát Jogi vizsgálatot az átadot! iratok tanulmányozásán túlmenően nem végeztünk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezekért felelősséget nem vállalu nk. A környezetvédelmi és talajvizsgálat nem képezte a megbízás tárgyát a témában szakértőt nem vontunk be, továbbá a tulajdonos a szennyezettségre nyilatkozatot nem tett ezért az érték megállapításánál ezt a tényezőt nem vettük figyelembe. 9.4

Megbízástól való függés

A vagyonértékelő a megbízásban foglalt céltól és feltételektől nem térhet el, akkor sem, ha az a szokásostól eltér, jogszabállyal ellentétes. Szokásostól eltérő megbízás eselén értékelő köteles a megbízó! erről tájékoztatni, és a továbbiakban a fenntartott, vagy a módosított megbízásnak megfelelően eljárni. 9.5

Szakmai szabályozások, sztenderdek

A vagyonértékelés során az alapelveknek megfelelően, a szakmai sztenderdek előírásai és a jogszabályok betartása mellett jártunk el, minden esetben a megbízó megbízásában foglalt cél érdekében.

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevélclm: 1253 Budapest, Pl. 6. l telefon: 361 3252 400 llax: 361 3252 4441 e-mail: [email protected] 1www.blvk.hu

18

VAGYONÉRTÉKELÉS


9. 6 Felhasznált adatok 2.3. pontban felsorolt, felhasznált információk valódiságáért felelősség az adatgazdát, a rendelkezésre bocsátó!, vagy az információ közvetitőjét, ezek hiányában a megbízó! terhelik. Tényként kezelt, más szakértö által készitett szakvélemény, lényeket, véleményeket és következtetéseket tartalmazó szakanyag felhasználásából adódó hibákért felelősséget nem vállalunk. 9.7

Felelősség kizárása

A szakvélemény tárgyi ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készüilségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért- bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, müszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés -, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalu nk.

9.8

Rejtett hibák Rejtett hibákért felelősséget nem vállalunk.

9.9

Szakértői

függetlenség, objektivitás

Az értékelőknek személyes érdekük nem fűződik az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz, pártatlanságukat semmi sem befolyásolja. Az értékbecslés minden figyelembe vett tényező ellenére is csak becsült értéket ad, mivel a tényleges forgalmi érték a valós vevő és eladó közti alku során alakulhat ki. 9.10 Érvényesség A szakvélemény hat hónapig érvényes, ezt követően új értékbecslés készítése szükséges. Az meghatározott értékek kizárólag a jelen vagyonértékelésben foglalt célra, a megfogalmazott feltételek mellett használhatók fel.

Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ

Budapest, 2013. január 23. _

']

j)__,.,C~rt'i;rüen Müköd~.Részvénytársasá

~Edit~/ irodavezető

~~


1013 Budapest, Attila út 13/a.Jievélcim: 1253 Budapest, Pf. 6. Jtelefon: 361 3252400 Jfax: 361 3252 444J ..mail: bfvkl!bfvtc.hu lwww.blvk.hu

19

VAGYONÉRTÉKELÉS


MELLÉKLETEK

1013 Budapest, Atbla út 13/o.llovéldm: 1253 Budapest, Pl.6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 3252 444IH11ail: bfvld!bfvk.hu l www.bfvk.hu

20

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ Tulajdoni lap

-Dunalafl-iinaf:Hivn!Jirbi'F&~ Di:tnt.\ii::azl v~ u:· Jt.

Ql
N.'blleiu·.~l~ ·'l'+lllll6roial

. ~- ailm:3oóö'51!1SWill 2013 ,·Cll •. i6 s:z:e)ft«<,

·J'ÓT. Xült-orület21 ~l : FÓT

06/ i -

heiy:r::aj ~i ••.im

6/l- 'HRSZ .

röfclrb~lot tu·iil.t• váltod.• ol&tt l, 11.:11 in.9at}an

tall:sz l

••t&i·-•

u"-z..:-•.sl•t .adabMc rlllveli:•i AgiiC:i._:ti:

:9:l"Jil9 C:~~~2)_ ti:z.Uli. hat:hou.tt649971199

TUr"gne-···~i

:nU.n.o

.oe·

.sft~?J_l,·n.:·o.6~-~-~ -~-~~-~-:-na~·~·~)

..-"~W.ajd.On.i _bíM:-Y,~f:: ~ll. ~Dr l:~_ :~i.Uto1:a.t·t 6:615t;(21.)01. ·b,;.j:~-91"-6' há,~~~a:at:~ · -i~k·~-·~.i.,·,-lltö t törlő·

Mtárcn.at 1 667 54/-2000:".0? ;=26

jOfe.hli'i -iliteict.t-.i:' fdVUel jq9illb1 tl2l~.a-jd.on0. nn·.~k~ ~b i··- --

·~Y.-'' _o/1

. t ir i6jwür.,..at, _:6.f9.9?~i;9~

be J-_ ~-6,, .lia tb: cn:;~t-. .,rbz~isi'·:..i. dlb

tirió .h.atj;i:o1l.at• ~4?-~?;i:.J;;~--'. 06-.i'.t·

..

t~-~-~ -~_t_i,ic:!-Atl 'u~~~:2-~,l_--?? 2_15!~

·i.:rtc-a-.4·.

'!

··~-~-~lapo.

'

' i'

1013 Budapest, Attila út 13/a.llerildm: 1253 Budapest, Pl, 6.1 telefon: 361 3252400 1 fax: 36 1 3252 444l ..mait blvtd!blvk.hu 1www.blvk.hu

21

VAGYONÉRTÉKELÉS


~.;.Jiri.I.HivZaLJiruiFoidbivmll :Di.JniiCIZi.'V._U. "t 1.

Ok! li:·

Nolllb-.luloJdoiiiii!P ·'i'4IJ-...0W

M.p.ldóo ozim:lóÓOSiís3llioli 2013'C·Ol..,ló ._S.~e~·t~

.:róT

••u

Otli

Iült•rül.t

..r.-'tr.üa:jcLORi h~yad: 'lll t;öz:l,6'·h.aÜ-rO'I:•t= ·44S9"9/20'0tLli. 30 b
.wfta'l-2o\l6 .n . 1u

adjii_Vli_t~'l

-J~a~u•::- .t~~~~- ft"4vi Ó'TILiS l
r.-":tabjdOrii_ hAnym.t ill

töt 16:. ~ultár_cn._t-, Si821/2008~-l2 .-·10

~j·~a; -~tűoa~ti; ')·!!;~_a_,.-i .id,~, 4_4l9i:l2006 ..il._i·o.

-~_llii:21-J'201J~ ..-:l2 ._)Q

j~:.í:fti át:.... lű~~- :t~Jl:•_jjOri:i -,~'Y.,.'i ·_lJ.~

]ÖgeiJit lti•Ü'b' tl::il.a:jdon.i hát;~-y~:,: 0/l Jog:áll-.iar tu.l&'jciGn"""'-=~ KPt,

co-b., :.ji)2'~ VIK~ ·P'6 utea 6''1/a.. törn~~'"-= i2466J~9

~

..

6: t!LUajciO~i;l\~y.dz·-.1/i be.

__

j_•9·f"·.··6·.··:-~ .. t;,p:~.·.·.·.-~.' irkez48i id.6: SU:.21J20U8.

jogc~: _jOg~~dl-

~

j"á·l·_·l~~~.}.:!olf•:~.,.

R~l ·,~ f(F,t'.

cli11 202S VISEGRÁD f'ó-

't:«~----~~= ·i246~:JS9_ l. beJ-,ms:tu.:~-~o'i_.~-, ~-'itlt:ilcj~

~· "P'

13t:"'"' 6'/a.

... ~-~.-a..-i

~

:

'

icl4't

l's~j;a2" _n:avr-.•iff:t•~:til:,~.t~:·.· j~"i!t---'~il

.

.

".. .

nev;:·~

dR

'lili.VD
1013 Budapest, Attila út 13/o.llevéldm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 161 3252 400 l fu: 161 3252 444l ..mall: [email protected] l www.biYk.hu

22

VAGYONÉRTÉKELÉS


llu-ziJtrhl!iMdJtilliF>Idbi..t.l.

-T.

Dun.licUI v~ u .11.

Ok! li:

,Nom lllliloi t..iylaa111op JlliM>IoÍ ~cléa .Zim:ioo
l'ÓT.

OG/2

xüit•rÖlat· 2151 PÓ!'· -

u ám

6/2 RRSZ.

u,t•i

.l. A;a' inptlan _.-la~.i-1 air'i~l•t-adafok·

nllvd'i•i lg/ki-tt

. Kivett

-terW.•t

_,..~·-•'-/

ka .nl

nin~o

~t

O

~;e;~~- ~th o-za t i !:lj'.h i)i.. ,.. ,. _:Ciirl.t~p u

6-n.9a:o99i .0:2 . 2 4 t:o_r.1:6_ h.i.'th'in.at_, _4 ~-S~a/.:!00$';~ •.

~tu_bjctot:LLh..,Y.td.f .l/l

!!•••··

titru··_hát•r_.-at·J 667S:4/2_0tii .O'i.. _2f,

bej.gy-.6:4t'bcri~t_. '~~~--·~i. i~(-$12~0/19;~~---0!l-.2,6:

...,·~tir·•.•~-' 66? 5_~/2~!1~ .Oi .2_6

.jCMJC7'l.!ii

_.-r.~ti: _h-:J.~_t•l

j~~lU_~-~ -~-~-;~ti•

.~v:

--~

nLUt·

.

eilii '-''-'.· ~_ylid.: __ ll/1

_ töd6:_h•t'irCnat·l_-66~ __ ... _.• tMj_awl5 :hatáx'oaat-i hk•d•i ~' 5 U60/l9&9·~~

-töri-6· .h.tkcn:•t = s6-i·s4/2i:Joi ·:o:' -;26.

j~ín; ·1Cnel1Íiii.bli'-.Ua

--~llÜis :. kne:-16' nb: 'PiLisi ~Qö._

. -JRT. ~.tn: 2o'2:s -~~~::Mttyi.' ki~ál'.l- ~Kl"~~ l090l&l~

-~tUl• )Ciofl~. ~jet gyl 6;. ~ti~

cn•.:·,. ''l:ke:i~;~:i,- ~

:törl~. ~~-~~.ai::_t 44S_9B/2~1l6 ..JJ_.1D

U921I2-00B";"l2.

~0

tö~l_6· 1:1-&t;~cn:.at.: -~;l9~_lt2_1.l,OB

.l-2 ,_lll.

t

!

t

rí. -löd:c.a:

61ia. p_.:~~·J:IIIDa

l~

1013 Budapest, Attila út 13/LIIevéldm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 325 2 400 1fax: 361 3252-1 e-mail: blvklPbfvk.hu l www.blvk.hu

23

VAGYONÉRTÉKELÉS


Dma~czi 1irúi~ Jlrizi:PilldhMhla Üiti*'-z.i. V~ü.-'lL

Old .W

N.On.lrHOi.~lll!' • i'~llliisóiOt ·'Mirnde~& ",l,;,á0065irs3'Vlo!.3 2 óil ~-oi. ..á6 ~n:e:iti;ir:

::r:óT_ O''l2 helyraj ai· . ~;a4.irl.

Külterü-l.t

PaJnalár•.eiiii~-INráJ

n.atsz

:&::.

gjT .

S. ~\dajdon;i h..iny.-d:- -l/l '".J•gya:.6-.l\&-dr~z..t,t_, h:kné•i id.61 ~l82i/2ci\:i&.. l.2 .. in :)#.~·--'jog~~--j~Hl&!i-, t·.;il:-~-~oii

n6Ví ~ t
·töiZ~iiz~;-

··l:.ti&:Jng·

...i:,

-~-;.-~~- nu:~.o

·· ·

Íoi'lclli.Zínii. -~,

matn n84!1ll990.Q_s·_:ü-. l~969l:.'.!Ol2,:'l)f ;2~

2. b.j•gya-& .h.at.irO'Iat, .é.rknbi· V~uti.tk.j_O,·, _ :0,4J•2·-n.agp·~- -tuW.eire. j~Ul-~:~:.' M•: .eUIO' ~tf

.

~in

, i.~:ii ~st

l.

- •'*ii:im' _ -.:J ám 6f'_Y &r;!~ l Y' r(. 12-5~1

lll.

cin 'IIJLA1I)OtU .....

"*"'

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevóldm: 1253 Budapest, Pf. 6. l telefon: 361 3252 400 1 fax: 361 3252 444 l e-mail: [email protected] l www.blvk.hu

24

VAGYONÉRTÉKELÉS


...

'Éc:

DunU.".iJúúii!Mhlliobi:Föiahivat.Ja DlirWcs:rJ.-V:ld u. -ll.

Óldal:

N201.3 2Cil:L'O.l .."i6. s:~e-!ttQ#

:ró r: Kültift"Ö:l!Wt 2151 .f'ÓT

·••'-

0,/-3 -

6/) !IIUY:

be&i;it-:úen

::

~

~

?76-f? t•"21 törl 6 h•t~--·_tl-~499;/1:-99~ 1164"1 (•21 t:örU hatúout:4LlS7012/-20ll. t:eriile~

nin.a

ha-a2

•

t_ii~iil.•_t

r.-beja_;y.6,_ka:~tr_cR..:t: 6119~-h-9·9, B.l;_ű.iil_twgir1:~t;etéa

o!

i'iltlt

Pöldr•hdet teriilete vlit01:-.ia el6tt: Föl.dr,•:~bt teriilete v.i.li::cnás ·el-Itt: l. A:-- ·in.gatl..n -.tetai: &.lr_éad_•t-ad&1:atc. nl)vel.:hi- ig/ki. .-tt -~--d•/

IÜviiÚ

:;

02..2·4-

t

öd 6_: n..tkoli&t i

..

6_4991'-/l ~99:_; 9-'-~ 1.o1

.t iK 11·: ha: t:.u·~at:~ t ~ l

'

~t:.::alajclani _hiln:t;.-lt' l;/l

~

bej--·gp6 k.at.héRAt·, hlced'•i töi-16· Mti:l:cn.at1 66H4/20Q-l-;O?.l6 j~,.í,Ji1.

_'·erecteH:.:felfttd l t.Ua jd.On011

jog:uu:..

·n4vr

~

~irlr"--

·i ..." ;,+

k.LNt

:-

••

~nr.•= -o/l _ tDrÚi ..i\at..:rcn;ai::l kMje!l'114' M.f_.h.Cd&t:, •.rlie:r..•ai;.

.i:ö.iÍ6 hat.~,~~b -~ ..~9'li.i9"99 ~o6-.14·

tö~l6 ru.th'cn:~t'l ",1}41..20~1,.~, ..26"

l:tl'iR9.. 0.'io.26

ki ri·l~.-- ut'f3". 4

!'eM.t:ii allhttáld:I:IIIO&

.,

1013 Budapest, Attilo út 13/o.llevélcím: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252400 1fu: 361 3252 4441 Hnoil: bfvkl!'blvk.hu 1www.blvk.hu

25

VAGYONÉRTÉKELÉS


...

bunaleati.Jirúi.iúVai.-Jiibi:Fbklhiwbla ~z.i:V:ult11.ll.

Old-"

:M.::wcndciés-si~lOOoStia~ll 2 0U .0·1 .:i6

2 Hl FÓT

~;-;l!! H

!:;r

O'l'3 helyra.J_ai- -•ab --

6 /l DSZ .

ol!

l"

'N<m1itielos,~i lofl • tlal

7ÓT, Xült·eril.t

l:s;

i ~

tat'az

röldr'•,.l•t- teriilete · v &l ten*• el6t.t : Fiildrh111bt hríil.te ... .ut0'5•• ·•16t-t: L As .i ft.9•tlan -'atai : alrén·l_4t- &d.&tG"I!-. rátvel
176-n cni21 tirlö h•t~0'5ah6-4997/l99

171547 C•Ú tGd6 hata"rou.t:.fo"57o'i.ú2o

Jllin.o

•

ti:lvett birl&pit.Úiln -i~i~i_~:t r."""b.jeiJ:16,_h.atirOiáa~-~ 61198)l-'U'r.0_2 • .U !.lj_.lr.ili_ :r~~e~-r;ünt;et::.f:li: •.

tin~~- ha th out 1 ~~S91l/200~

~j•-w&a·tw._t.h·o:t~t 1 15_4991-/1~99:;!)-6.14

.trn:u·.h..il:t:ü·cn:·&t:~

._Q.g l

~

!"f""tl:!la.jcla"i hán~ad1· l:/1 M~t.gy.&a:

töt:.l6 h·&tár011.at·: 'töi'-l&· h&tirou.t1 66i ~412011L0'1.16

j•:#lt. -enut·.i;-·felfttel :jofiÚ·i·.:t tQ)..a-)don'ruiVf MJU;rAR ·c:iJI;'- ;_ -.

P.""'tijn:i-.t:

,... .....

:Al.LNt

_:O/l _

."1' ~

MthO'i'At·, .,rlr:ui•i

••

_t~-i6._.~-,-rcnr.ab

bej•'!Jyd" tu..-4ro..-.1: 1 á_rle"e:ai•i.

:t ö·~ i 6

hat.i:r;.o~ab -~:4~,91) 1~-99- .. 0:6 -.1.'4'

~~?.:~~,1.2.0~1_.,,~?--' ~6-

l'! i!HIIJIJ"l'JHIIJIJ.06~1-~

tö_r_.i6 nat áz_cn~t:l '6_6_1.~... /20_~1- ,ll_1 _-.26:·

,.

ki d:l~ ·IK:ea· _4

l!'i.l;tltiiia-~:lapu.

'

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevéldm: 1253 Buclapest. Pl. 6, l telefon: 361 3252 400 1fax: 36 1 3252 444JIHI1al~ bfvk4!blvk.hu 1www.b!Yk.hu

26

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ Térképmásolat

Dunakeszi Kt'lf2Cii földhivalal Dunakeszi Vasí1t u. ll.

Térképmásolat Hclymjzi szám: FÓT liUtcrülcl ("3

Megrendelés s:dnn: 12!51 112011

Mérctarány: l : 4000

..,,

-; 2011.05.30 12:58:49

1013 Budapest, Attila út 13/a.llovéldm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fax: 361 3252 4441 e-mail: bMIPblvtc.hu l www.blvtc.hu

27

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ Szerződések,

Megállapodások, Engedélyek -~=---

AJANIATI TERV

.,

a F6t-1 hullod6klerok6 l6tea'ftis6re 6s a létes11:6ssel kapcsolotos együttmOködhre (nt

01/1: o./2: 01,13 -

~

Atnézeti helyszinra,jz

....

1013 Budapest, Attila út 13/a.Jievélclm: 1253 Budapest, Pl. 6. J telefon: 361 3252400 l fax: 361 3252 4441 Hllail: [email protected] l www.bfvk.hu

28

VAGYONÉRTÉKELÉS

Fót, külterület HULLADÉKLERAKÓ Számítások

1. számoló tábla Összehasonlító piaci adatok

kínálat méret (kisebb) elhelyezkedés (kiváló) megközelítés (szilárd burkolatú úton)

korrekció:

5,0% 0,0% 24,7%

teljes korrekció:

ViZsgá_l~ ójllapte!-üfe~: :

'1--

-·

_.,

, . ,, .: ,_ Ko~igált f
..

-10,0% 10,0% 20,0%

ForRáfmi érték kÉ!rekítvé:

164.649 . 1624 267i34?s16 267 300.000

1013 Budapest, Attila út 13/o.llevéldm: 1253 Budapest, Pf.6.1 telefon: 361 3252 400 l fax: 361 32524441 e-moil: blvldi'blvk.hu l www.blvk.hu

29

VAGYONÉRTÉKELÉS


2. számoló tábla Maradványérték számítás

BEVÉTEL me n nyiség salakelhelyezés hulaldék elhelyezés összes bevétel üzemidő

átvételi ár

(t) (Ft/tonna) 100000 8 256 40000 8 256

alatt összesen

Bánya befogadóképessége Fajlagos ár a befogadó képességre: Tárgyi ingatlan befogadóképessége: l

Ft/ év

1155840000 15 év 17 337 600 OOO

2766000m3 454,6638,- Ft/m3 1200000m3

1013 Budapest, Attila út13/a.llevélclm: 1253 Budapest. Pl. 6.1 telefon: 36 1 3252 400 l fax: 36 1 3 252 4441Hnail: bfvk-hu l www.blvk.hu

30

VAGYONÉRTÉKELÉS


Képek

1013 Budapest, Attila út 13/L llevélcim: 1253 Budapest, Pf.6.1 telefon: 361 3252400 l fax: 361 3252 444l ..malt [email protected] l www.btYk.hu

31

VAGYONÉRTÉKELÉS


1013 Budapest, Attila olt 13/a.Jioriklm: 1253 Budopest. P!. 6.) telefon: 361 3252 400 l fu: 361 3252 444)1H11alt [email protected] 1www.hfvk.hu

32

VAGYONÉRTÉKELÉS


Egyéb

1013 Budapest, Attila út 13/a.llevéldm: 1253 Budapest, Pl. 6.1 telefon: 361 3252 400 l !ox: 361 3252 4441 e-mail: btvtt!blvk.hu l www.bfvk.hu

33

1-JHRSZ hrsz-ú ingatlanokat érintő, szemétlerakó telepitéséhez szükséges kialakuló telekingatlanról

Recommend Documents