Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Regio Achterhoek en Stec Groep aan het Ministerie van I&M

Peter van Geffen, Rien Ramerman en Frans Wittenberg januari 2015

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Regio Achterhoek en Stec Groep aan het Ministerie van I&M

Peter van Geffen, Rien Ramerman en Frans Wittenberg januari 2015

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

5

Inleiding .................................................................................................................. 5 Inhoudelijke leerervaringen .................................................................................. 5 Procesmatige leerervaringen ................................................................................ 6 Conclusies............................................................................................................... 7

Aanbevelingen voor verdere aanpak 4.1 4.2 4.3 4.4

3

Inleiding .................................................................................................................. 3 Werkzaamheden in vogelvlucht............................................................................ 3

Lessen uit de pilot 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Afnemende woningbehoefte zet bestaande woningvoorraad onder druk ....... 2 Pilot HCUP: bewustwording en stimuleren ......................................................... 2 Leeswijzer ............................................................................................................... 2

Werkzaamheden en resultaten pilot 2.1 2.2

2

8

Vergroten sense of urgency .................................................................................. 8 Formuleer een transitiestrategie voor de bestaande woningvoorraad ............. 9 Kies voor logische momenten en sluit aan bij energierijke trajecten .............. 11 Groot denken, klein doen: dag van de bestaande voorraad? ........................... 12

Bijlage A: factsheets van enkele werkzaamheden

13

Bijlage B: voorbeeld keukentafelgesprek

17

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Projectnummer 12.227

1

2

Inleiding

1.1 Afnemende woningbehoefte zet bestaande woningvoorraad onder druk In anticipeerregio Achterhoek neemt de woningbehoefte al langere tijd af doordat de ontwikkeling van het aantal inwoners stagneert en in sommige delen al daadwerkelijk daalt. Met het verminderen van de geplande nieuwbouw is hier in de regio al goed op ingespeeld. Naast de nieuwbouw is ook de bestaande woningvoorraad van belang. Kernvraag daarbij is hoe deze vitaal en toekomstbestendig kan worden gehouden. In het bijzonder gaat het daarbij om de grote particuliere woningvoorraad en de omgeving in de Achterhoek. Eind 2012 is daarom door de Regio Achterhoek het project Hoe Courant is Uw Pand gestart, gericht op het versterken van eigenaarschap van de particuliere woningeigenaar en de rol van de overheid daarbij. Een pilot project waarvoor door het Ministerie van I&M subsidie is verleend. In dit rapport vindt u het verslag van de pilot.

1.2 Pilot HCUP: bewustwording en stimuleren De pilot HCUP is erop gericht om particuliere woningeigenaren bewust te maken van de effecten van veranderingen in de bevolking op de courantheid van hun woning. En tegelijkertijd hen het inzicht te bieden wat voor mogelijkheden er zijn om de eigen woning toekomstbestendiger te maken. Plus wat ze daar samen met de buren of straat aan kunnen doen. Daarbij is ook van belang wat overheden kunnen doen om dit vanuit de ruimtelijke ordening te stimuleren. De pilot wil bijdragen aan de kanteling in de samenleving: woningeigenaren moeten zelf hun verantwoordelijkheid nemen en de overheid kan daarbij zo nodig faciliterend ondersteunen. De tijd van uitgebreide subsidies voor particuliere woningverbetering ligt achter ons. Verder is van belang dat particuliere woningeigenaren in Nederland helemaal niet gewend zijn aan moeilijke verkoopbaarheid vanwege afnemende bevolking. Aan de randen van Nederland, zoals ZeeuwsVlaanderen, Oost-Groningen en Parkstad komt dit al wel voor. Naar verwachting zal dit zich ook in de Achterhoek zich steeds meer gaan manifesteren. Tot slot is de pilot erop gericht om een beeld te krijgen van wat de overheden kunnen doen om optimaal te stimuleren dat particuliere woningeigenaren hun woning courant houden.

1.3 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk staat een overzicht van de ondernomen activiteiten en bereikte resultaten. De lessen uit de pilot leest u in het derde hoofdstuk. Aanbevelingen voor het vervolg komen in het vierde hoofdstuk aan bod.


2

3

Werkzaamheden en resultaten pilot

2.1 Inleiding In twee jaar tijd is een groot scala aan initiatieven en werkzaamheden ontplooid. Grofweg is een tweedeling aan te brengen: in het eerste jaar werkten we top-down naar bewoners. Het tweede jaar was meer gewijd aan bottom-up en rechtstreekse contacten met bewoners aan de hand van keukentafelgesprekken. Deze verandering van aanpak vloeide voort uit een tussentijdse evaluatie met de begeleidingscommissie van het ministerie van I&M.

2.2 Werkzaamheden in vogelvlucht De belangrijkste werkzaamheden in de pilot staan hieronder overzichtelijk op een rij, met daarbij telkens een korte duiding van het bereikte resultaat en opgeleverde documenten en tools. Bij de meeste werkzaamheden is samenwerking gezocht met andere belanghebbende partijen in de regio Achterhoek. Tabel 1: werkzaamheden pilot Werkzaamheden Analyse slimme investeringen Twee trainingen voor installateurs en aannenemers Bewonersavond Hazelder

Resultaat Overzicht investeringen die goed zijn voor courantheid woningen Deelnemers hebben meer inzicht in effecten van investeringen op de courantheid van woningen en kunnen bewoners daarover adviseren Waardeontwikkeling is niet de primaire sleutel om bewoners in beweging te krijgen

Opgeleverde documenten en tools  Powerpoint slimme investeringen  Powerpoints voor de trainingen

 Overzichtsdocument courante investeringen  Presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling  Wooninvesteringsrapport  n.v.t.

Samenwerkingsoverleg corporatie De Woonplaats Onderzoek effect van duurzaamheid op waadeontwikkeling en courantheid Voorlichtingsavond ADV Aanpak toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp

Toezegging tot samenwerking in een project van De Woonplaats in Winterswijk, die daarna niet is geeffectueerd Helder inzicht in betekenis van duurzaamheid op elementen als waardeontwikkeling, courantheid, verkooptijd. Vergroot bewustzijn en kennisniveau van deelnemers aan de voorlichtingsavond

Persbericht plus artikel in huis aan huisbladen oproep aan bewoners

12 bewoners die graag een gesprek wilden inclusief follow-up

Ontwikkelen van leidraad voor keukentafelgesprekken Keukentafelgesprek Vorden Keukentafelgesprek Rekken Keukentafelgesprek Miste Keukentafelgesprek Ruurlo Keukentafelgesprek Hengelo Workshop congres bevolkingsontwikkeling BZK Bespreking met gemeente Berkelland

Systematische aanpak om gesprek te voeren

Stappenplan ‘toekomstbestendige woonwijk’ Flyer voor bewonersavond Uitnodigingsbrief voor bewonersavond Stappenplan HCUP Achterhoek Financiele arrangementen HCUP Document met achtergrondinformatie over de wijk Hakkelerkamp  Selectie van relevante bewoners voor deze pilot  Andere bewoners voorzien van tips en adviezen voor aanpak van hun probleem  Leidraad in vorm van powerpoint

Concrete aanbevelingen over levensloopbestendig wonen Concrete aanbevelingen over verkoopbaarheid woning Concrete aanbevelingen over energiebesparend wonen Concrete aanbevelingen over verkoopbaarheid woning Concrete aanbevelingen over courante wooninvesteringen Uitwisselen van ervaringen met deelnemers

     

Handvatten om aan de slag te gaan met integrale aanpak van Rekken in samenspraak met de dorpsraad

 Memo – Rekken klaar voor de toekomst

Vroegtijdig beeindigd zonder geplande bewonersbijeenkomsten wegens onvoldoende prioriteit voor dit initiatief bij betrokken partijen

 Checklist Het juiste moment van investeren  Woonvitaliteitsscan  Verbeterde presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling      

Kort adviesrapport Kort adviesrapport Kort adviesrapport Kort adviesrapport Kort adviesrapport Korte presentatie


In bijlage A staat voor een aantal werkzaamheden een factsheet met de belangrijkste gegevens zoals betrokken partijen, vergadermomenten, looptijd, deeluitkomsten, reden van succes of vroegtijdig einde en leerpunten. Naast deze werkzaamheden zijn uiteraard vele kleinere activiteiten ondernomen zoals overleg met ADV, bespreken van mogelijkheden om op projecten aan te haken, literatuuronderzoek en gesprekken met experts, voortgangsoverleg et cetera. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de lessen die we uit de pilot kunnen trekken.

4


3

5

Lessen uit de pilot

3.1 Inleiding De pilot heeft een schat aan waardevolle leerervaringen opgeleverd. In dit hoofdstuk komen die aan bod. Daarbij maken we voor de overzichtelijkheid onderscheid in inhoudelijke en procesmatige leerervaringen. We sluiten af met de belangrijkste conclusies op een rij.

3.2 Inhoudelijke leerervaringen De belangrijkste inhoudelijke leerervaringen uit de pilot zijn:  Courantheid is nog geen primaire trigger. Voor de meeste particuliere woningbezitters is het doen van investeringen uit oogpunt van waardebehoud en courantheid niet de primaire motivatie om in beweging te komen. Dit merkten we bijvoorbeeld op de eerste bewonersavond in de Hazelder en tijdens de keukentafelgesprekken. Veeleer gaat het om verbetering van het woongenot, het oplossen van asbestproblemen, het verlagen van de energierekening of gevoelens van onveiligheid in de buurt. Bij het verbeteren van de bestaande woningvoorraad is het zaak daarop in te spelen. Slechts enkele bewoners stellen nu al scherpe vragen over de toekomstwaarde van hun woning gezien het feit dat er sprake zal van toekomstige krimp. Het speelt zeker wel bij grote groepen eigenaarbewoners op de achtergrond, maar het is nog niet heel manifest. Dit is een groot verschil met bijvoorbeeld de markt voor bedrijventerreinen en kantoren. Eigenaren en ondernemers zijn daar gewend zakelijk te denken. Daar hoort bij dat men ook over het eigen vastgoed denkt in termen van courantheid en waardeontwikkeling. En is geïnteresseerd in maatregelen die ertoe bij kunnen dragen dat de courantheid en/of de waarde verbeterd;  Vraagformulering moeilijk. Bewoners vinden het lastig om hun vragen over de toekomstwaarde van de woning te formuleren. Ze zijn erg gewend om in producten te denken. Bijvoorbeeld: zonnepanelen, warmtepompen of lage temperatuurverwarming. Terwijl vaak niet duidelijk is in hoeverre een product de oplossing is die zij nodig hebben. Bewoners zijn overigens geconditioneerd door de versnipperde aanbodstructuur van de marktpartijen. Niet tegenstaande een aantal goede initiatieven zoals bijvoorbeeld reimarkt (www.reimarkt.nl) zien we dat veel aanbieders deeloplossingen aanbiedingen. Het ligt voor de hand dat een aanbieder van zonnepanelen deze ook adviseert. Terwijl het beter kan zijn om eerst flink te investeren in energiebesparing en isolatie. Dit maakten we bijvoorbeeld mee bij één van de keukentafelgesprekken. Bewoners hebben zeker begeleiding nodig bij het formuleren van hun vraagstelling. Daarbij gaat het erom wensen en eisen te formuleren: minder tocht in de winter, lagere energierekening, meer ruimte in de woning. Bij deze eisen kunnen dan passende oplossingen worden gezocht;  Zakelijk samenwerken nog niet in genen van particuliere eigenaren. Particuliere woningeigenaren zijn niet gewend aan samenwerken bij het verbeteren van hun woningen. Op zich niet vreemd, aangezien jarenlang is gehamerd op het eigen boontjes kunnen doppen als hoogste goed. Hier is een daadwerkelijke transitie nodig in denken en handelen. Bij het aanpakken van de bestaande voorraad is het daarom zaak veel effort te steken in het verenigen van de bewoners. Soft skills zijn daarbij veel belangrijker dan kennis en expertise over energiebesparing en techniek. Iets wat betrokken partijen bij het bouw en verbouwproces (markt en overheid) niet van nature in huis hebben. Naast samenwerken is acteren op een hoger schaalniveau dan de eigen woning/straat vaak een hobbel voor mensen. Wat te doen als de openbare ruimte in ons dorp achteruit loopt? Hoe samen de kern, wijk of straat op niveau en courant te houden? Eigenaarbewoners zijn amper in staat hier antwoorden op te formuleren, ze zijn er niet mee bezig. Overigens is het noaberschap uit de Achterhoek wel een vruchtbare voedingsbodem voor het samen aanpakken van de woningen. Misschien kan het goed neergezet worden als een nieuwe loot aan de stam van het noaberschap;  Onafhankelijkheid wordt gemist en is van grote waarde. In de keukentafelgesprekken werd onze onafhankelijke positie sterk gewaardeerd door de bewoners. Allen gaven aan dat dit een belangrijke reden was om met Stec Groep te willen praten. Een ouder echtpaar dat worstelde met het ouder worden in hun 2 onder 1 kapwoning zei letterlijk: “als we aan een aannemer vragen of we beter voor een traplift kunnen gaan of een slaapkamer met badkamer op de begane grond dan weten we het antwoord wel”. Het invullen van deze onafhankelijke functie is van groot belang voor het welslagen van projecten gericht op de aanpak van de bestaande woningvoorraad;




6

Bredere (integrale) aanpak vanuit overheden ontbreekt. Bij de betrokken overheden zien we dat de kennis over de aanpak van de bestaande woningvoorraad verspreid is over verschillende afdelingen en medewerkers. Bijvoorbeeld beleidsmedewerker duurzaamheid, beleidsmedewerker wonen, adviseur WMO, adviseur wonen, zorg en welzijn et cetera. Hierdoor is het niet altijd duidelijk van wie een project in de bestaande voorraad eigenlijk is en hoe dit past in beleid. Vaak worden projecten opgestart vanuit een bepaalde invalshoek, bijvoorbeeld duurzaamheid. Vanuit deze hoek zijn dan ook de medewerkers betrokken.

3.3 Procesmatige leerervaringen Hoe is het procesmatig gelopen met de pilot? Wat liep goed? En wat kon beter? Daarover gaat deze paragraaf, waarin we de belangrijkste procesmatige ervaringen op een rij zetten:  De pilot kwam te vroeg. Eind 2014 kunnen we constateren dat de pilot te vroeg kwam. Bij bewoners is nog geen sense of urgency aanwezig. Nog onvoldoende duidelijk is dat het beter is nu in te grijpen dan te wachten totdat problemen legio zijn. In een regio als Zeeuws Vlaanderen en Parkstad is de urgentie duidelijk als men zich realiseert dat daar grondgebonden woningen worden verkocht voor 15.000 tot 30.000 euro. Of dat zich helemaal geen kopers aandienen. Ook voor de betrokken gemeenten geldt dat de pilot te vroeg kwam. Nu wordt volop gewerkt aan het traject kernenfoto’s om de problematiek van de bestaande voorraad in brede zin in beeld te krijgen. In het verlengde hiervan is de bedoeling dat heldere keuzen worden gemaakt voor maatregelen gericht op de bestaande voorraad. Daarmee ontstaat een kader/kapstok voor een project als HCUP;  Onvoldoende verankering. Hiermee samenhangend was de pilot onvoldoende verankerd bij de gemeenten en kon men er geen prioriteit aangeven. Al bij de initiatieffase van de pilot waren de gemeenten niet goed aangehaakt. Gedurende de pilot is het niet gelukt om dit goed op te lossen waardoor de pilot redelijk geïsoleerd heeft gefunctioneerd. Mede daardoor ontstonden discussies met partijen over nut en noodzaak van de pilot en de toegevoegde waarde ten opzichte van lopende initiatieven. Daarbij kwam dat de pilot HCUP sterk in het verlengde werd gezien van de doelstelling van Achterhoek Duurzaam Verbouwen. Bij ADV ligt het accent sterk op verduurzamen en daadwerkelijk realiseren van maatregelen. In deze pilot gaat het vooral om het bredere begrip courantheid, bewustworden en stimuleren;  Verschillende initiatieven met eigen doelen. In de Achterhoek lopen verschillende initiatieven voor het verbeteringen van de bestaande woningvoorraad. Bijvoorbeeld het project ADV, het plan van de Achterhoekse corporaties voor de extra verduurzaming van 10.000 sociale huurwoningen van corporaties met investeringsimpuls gelden van de provincie Gelderland en een veelheid aan initiatieven van bouwbedrijven, corporaties of energiecoöperaties. Elk initiatief heeft zijn eigen doel en tijdpad. Het doel van HCUP sloot daarbij niet altijd even goed aan. Omdat het onze voorkeur had aan te sluiten bij bestaande initiatieven hebben we daar veel energie in gestoken. Dit leidde echter niet altijd tot concrete resultaten. Dat speelde bijvoorbeeld bij een project in Winterswijk, waarbij een samenwerkingsverband tussen de gemeente Winterswijk, Regio Achterhoek, een aannemer, De Woonplaats en een lokaal bouwbedrijf werd opgezet;  Keukentafelgesprekken. Het voeren van keukentafelgesprekken met bewoners gaf veel energie en enthousiasme in de pilot. Hiermee raakten we in gesprek met bewoners die vragen hebben rondom courantheid van de woning. En mensen die bovendien zelf hebben gereageerd op een persbericht of een artikel in een huis aan huis blad. Wel is onze indruk dat de mensen die reageerden behoorden tot de hoger opgeleide en actieve burgers. In het algemeen betrof het ook mensen met een inkomen boven modaal. Wat verder opviel is dat mensen niet snel geneigd zijn om met mensen in de straat of buurt over hun woning te gaan praten. Laat staan over het verbeteren van de openbare ruimte. Daar zijn mensen lastiger voor te mobiliseren;  Eenzijdige focus op bewoners /de vraagkant. In deze pilot lag het accent op het benaderen van bewoners. Natuurlijk zijn zij als eigenaren een belangrijke groep. Daarnaast hadden we ook andere partijen kunnen mobiliseren zoals aannemers en installateurs, Bouwend Nederland, afdeling Achterhoek, banken et cetera. De inzet en energie van deze partijen had de pilot een boost kunnen gegeven.


3.4 Conclusies  



 



Voor een goede entree bij bewoners is een andere ingang nodig dan courantheid. Een goede verankering bij de gemeenten is vereist om stappen te kunnen zetten in het verbeteren van de bestaande particuliere woningvoorraad. Zonder verankering heeft het weinig zin om vanuit de regionale of provinciale overheid dit soort initiatieven op te zetten. Verbreed de aanvliegroute van projecten in de bestaande woningvoorraad: naast bewoners ook de aanbodzijde erbij: aannemers, installateurs, energiebedrijven, banken et cetera. Dat maakt de kans op een werkende oplossing groter. Stop veel energie in het laten samenwerken van bewoners ook bij het hogere schaalniveau dan de woning en help bewoners met het formuleren van hun wensen. Kies het juiste moment. In de Achterhoek is de tijd er nu meer rijp voor dan enkele jaren geleden. De bestaande voorraad staat bij bestuurders en beleidsmakers veel meer in te picture. Dat vergemakkelijkt het om dit soort projecten op de agenda te houden. Sluit aan bij bottom-up initiatieven. In de Achterhoek zijn er verschillende bottom-up initiatieven zoals bijvoorbeeld de Agem of het initiatief om het dorp Barchem in de picture te zetten. Dat biedt goede mogelijkheden om bij aan te sluiten. Met als belangrijk voordeel dat het voor burgers dan ook overkomt als een echt bottom-up initiatief. Anders onstaat toch snel het beeld dat de overheid vertelt dat de burgers “iets moeten”.

7


4

8

Aanbevelingen voor verdere aanpak

De uitdaging om de bestaande woningvoorraad in de Achterhoek te verbeteren blijft ook na deze pilot bestaan. De vraag is wat de meest passende aanpak is om hier verder mee te komen en wie op welke termijn actie zou moeten ondernemen. Daarover gaat dit hoofdstuk.

AANSLUITEN BIJ TRAJECT VAN KERNENFOTO’S Optimaal aansluiten bij de kernenfoto’s is een belangrijk uitgangspunt voor het verder aanpakken van de bestaande woningvoorraad in de Achterhoek. Hier is al energie aanwezig en is dynamiek ontstaan. Bovendien zullen uit dit traject duidelijke keuzen voortvloeien voor een robuuste structuur, nieuwbouw, oplossingen voor leegstand vastgoed et cetera. De aanpak van de bestaande woningvoorraad is een onderwerp dat daar heel logisch bij hoort. Vanuit dit uitgangspunt beschrijven we hierna aanbevelingen voor het vervolg.

4.1 Vergroten sense of urgency Tijdens de pilot kwam regelmatig naar voren – zie ook hoofdstuk drie –- dat de situatie in de Achterhoek nog niet ernstig genoeg is om de urgentie te voelen bij alle betrokkenen. “In Zeeuws-Vlaanderen en Parkstad is het pas erg, zover is het in de Achterhoek nog niet.” Op zich is dat waar, dit betekent echter niet dat nu geen actie nodig is. Integendeel, een sterke en gedragen voorbereiding legt het fundament voor een woningvoorraad met toekomstperspectief. Dit is in belang van woningeigenaren, vastgoedeigenaren, gemeenten, woningcorporaties, maatschappelijke instellingen en banken. Kortom, niets doen en wachten tot de urgentie “buiten” manifest is is wat ons betreft geen optie. Het ontbreken van de sense of urgency is evenwel een belangrijk element waarom de pilot – alhoewel heel leerzaam – minder impact had dan vooraf verwacht. De kernenfoto’s dragen naar onze verwachting goed bij aan de groei van de bewustwording, ook omdat dit traject sterk is ingezet vanuit de bottom-up benadering. Het is nu de uitdaging om dit te vertalen in duidelijke bestuurlijke keuzen.

VERGROTEN SENSE OF URGENCY ACHTERHOEK Van belang is werken aan vergroting van de sense of urgency bij in eerste plaats bestuurders en raden van gemeenten in de Achterhoek. Dit kan bijvoorbeeld door inzichtelijk te maken wat de kosten zijn van niets doen bij een verder teruglopende vraag. Wat betekent dit voor de waardedaling van het bestaand vastgoed? En wat betekent dat voor belastinginkomsten? En voor het draagvlak van voorzieningen? En wat zijn de gevolgen voor de leefbaarheid en vitaliteit van wijken? Kortom, een krachtige analyse van het niets doen is nodig, vertaald in financiële consequenties voor betrokkenen met daarbij de maatschappelijke effecten.


9

Een dergelijke brede analyse, ook wel aangeduid als Maatschappelijk Kosten Baten Analyse is onder meer gemaakt voor Parkstad als bouwsteen voor besluitvorming door de regio en gemeenten voor flinke ingrepen (bijvoorbeeld sloopfonds om nieuwbouw te koppelen aan sloop of het uit de markt nemen van portiek- en galerijflats waar overaanbod aan is). In november is gestart met een dergelijk traject in Oost-Groningen. Daarbij komt naar voren dat het in deze analyses nodig is om integraal te kijken naar het vastgoed: naast wonen ook naar winkels, bedrijventerreinen, kantoren en maatschappelijk vastgoed. De integrale aanpak wordt ook gestimuleerd door een aantal nieuwe wetten en instrumenten. In het bijzonder van belang daarbij zijn de nieuwe woningwet, de omgevingswet en de ladder voor duurzame verstedelijking. Koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad, zorgvuldig benutten van de bestaande voorraad en een vastgoedbenadering in plaats van een sectorale benadering zijn enkele kenmerkende elementen. Deze wetten en instrumenten kunnen bijdragen aan het vergroten van de sense of urgency. De sense of urgency zal ook tot uitdrukking moeten komen in het besturingsmodel van de gemeente. Een wethouder die specifiek verantwoordelijk is voor de bestaande vastgoedvoorraad lijkt een logisch onderdeel daarvan. Daarmee kan een einde worden gemaakt aan de nu veelal versplinterde en ondergesneeuwde verantwoordelijkheid voor de bestaande voorraad. Het vergroten van de sense of urgency is randvoorwaardelijk voor het succesvol zetten van zinvolle vervolgstappen met het aanpakken van de bestaande particuliere woningvoorraad.

4.2 Formuleer een transitiestrategie voor de bestaande woningvoorraad Een duidelijke kapstok voor HCUP ontbrak zagen we in het vorige hoofdstuk. Het leggen van een focus op bepaalde gebieden, bepaalde woningen of bepaalde bewoners is daardoor lastig. Ook ontbreekt een goede verankering in het beleid van betrokken overheden. Daarom raden we aan om een transitiestrategie te formuleren voor de aanpak van de bestaande voorraad. Kern daarvan is dat wordt bekeken waar de grootste risico’s zitten in de bestaande voorraad en waar de grootste kansen. Dit vanuit de optiek van de toekomstige ontwikkeling van huishoudens en woonwensen. Bekeken moet worden wat de verhouding is van de transitiestrategie tot het traject van de kernenfoto’s. Misschien kan de regionale visie die volgt op de kernenfoto’s het karakter van de transitiestrategie krijgen waarbij de focus op al het vastgoed in de Achterhoek ligt. Ook is denkbaar dat de transitiestrategie een uitwerking is van de regionale visie.


10

FORMULEER EEN TRANSITIESTRATEGIE BESTAANDE VOORRAAD Een kapstok voor projecten die gericht zijn op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad ontbreekt. Om dat te veranderen is een transitiestrategie nodig. Een strategie die beschrijft wat in een gemeente bereikt moet worden ten aanzien van de bestaande woningvoorraad (gedeeld verlangen/stip op de horizon). Waar is teveel van? Waar is te weinig van? En op welke manieren kan dat worden opgelost? Hoe draagt de geplande nieuwbouw bij aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad? Een dergelijke strategie geeft richting en kaders voor het handelen van betrokken partijen en voor besluitvorming. De transitiestrategie geeft een perspectief voor de bestaande woningvoorraad en formuleert oplossingsstrategieën om daar te komen. Belangrijke functie is verder dat de strategie de voorwaarden creëert voor verbinding tussen bewoners, de aanbodkant en het beleidskader van de betrokken overheden. Binnen de strategie zijn duidelijke keuzen nodig. Als bepaalde woningen in delen van de Achterhoek op langere termijn geen toekomstperspectief meer hebben door het ontbreken van behoefte moet dat worden benoemd. Juist daardoor komen andere partijen in beweging. De transitiestrategie is integraal van karakter en gaat over wonen, zorg en milieu inclusief de organisatorische en uitvoeringskant van de strategie. Ook bevat de strategie financiele arrangementen die de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk maken. Belangrijk onderdeel is verder het beleid dat de gemeenten voeren ten aanzien van nieuwbouw, maatschappelijk en commercieel vastgoed en grond. Op dit gebied is beleid nodig dat de aanpak van de bestaande voorraad ondersteund. De gemeente kan het initiatief nemen tot het opstellen van de strategie. Idealiter is er een regionale transitiestrategie. De transitiestrategie zal maken dat HCUP-achtige projecten een veel logischere inhoudelijke en beleidsmatige inbedding hebben en er draagvlak voor is. Door projecten als HCUP op te hangen aan de transitiestrategie ontstaat verbinding tussen lange termijnstrategie en korte termijn projectdoel. Stappen om te komen tot een transitiestrategie bestaande voorraad Achterhoek In de afgelopen jaren is heel veel onderzoek gedaan naar demografie, markt, vastgoed en ontwikkelingen. Het is zaak dat optimaal te verwerken in een inspirerende en uitvoeringsgerichte transitiestrategie. Hierna leest u de stappen om te komen tot een transitiestrategie:  Verkennen en formuleren bestuurlijke ambities en wensen. Vertrekpunt voor de transitiestrategie.  Position paper bestaande voorraad Achterhoek. Kernachtige beschrijving van te bereiken doelen en resultaten en samenhang met andere onderwerpen als zorg, voorzieningen en leefbaarheid. In de position paper enkele scenario’s voor de toekomstige voorraad inclusief effecten, voor- en nadelen.  Oplossingsrichtingen, instrumenten en maatregelen om de strategie te bereiken.  Opstellen uitvoeringsprogramma en budgetten. Bij de ontwikkeling van de transitiestrategie past een goede procesarchitectuur om te zorgen voor draagvlak, input en verankering. In ieder geval van belang is een brede bestuurlijke betrokkenheid in de aansturing vanuit wonen, ruimte, duurzaamheid en financiën. Een waardevolle eerste stap kan een bestuurlijk bezoek aan bijvoorbeeld OostGroningen zijn om te leren van de route die men daar volgt inclusief alle ins en outs uit de eerste hand.


11

4.3 Kies voor logische momenten en sluit aan bij energierijke trajecten Voor het opzetten van projecten om de bestaande woningvoorraad aan te pakken is het van belang om logische momenten te kiezen en aan te sluiten bij energierijke trajecten. Een aantal mogelijkheden schetsen we hierna. Logische momenten:  Corporatie gaat aan de slag met hun woningbezit in een gemengde wijk  Gemeente gaat openbare ruimte verbeteren in een wijk  Dorpsraad komt met een dorps/kernvisie  Technische problemen in een wijk, bijvoorbeeld asbest, fundering of vocht  Bewoners willen aan de slag met energiebesparing Energierijke trajecten  Energiecoöperaties als Agem die aan de slag gaan met energiebesparing  Sociale wijkteams die de veranderingen rondom de zorg begeleiden  Ouderenbond/welzijnsorganisaties die voorlichting geven over seniorproof wonen  Energiebedrijven die buurtgerichte acties over energiebesparing uitvoeren  Gemeente die het beheer van de openbare ruimte aan burgers wil overdragen Stimuleer samenwerking tussen eigenaren In deze pilot hebben we geleerd dat eigenaar bewoners niet direct wam lopen voor termen als courantheid, waarde ontwikkeling en dergelijke. Dit zal dan niet de primaire insteek moeten zijn om met bewoners in gesprek te raken maar kan wel een belangrijk onderdeel zijn. Ook merkten we dat bewoners niet gemakkelijk te motiveren zijn tot samenwerking bij de aanpak van hun woningen en/of straat en buurt. Het stimuleren van de samenwerking tussen bewoners onderling is daarom van groot belang. Veel kan hier worden geleerd van de burgercoöperaties die overal in Nederland als paddenstoelen uit de grond springen. Drijfveren voor mensen om hier aan mee te doen zijn bijvoorbeeld:  Het heft in eigen hand nemen  Geen afhankelijkheid van grote bedrijven  Stimuleren locale economie Deze coöperaties in het bijzonder in het domein van de energie zijn al bijzonder succesvol. Dit kan een interessant model zijn om eigenaar-bewoners in beweging te krijgen. Bedacht moet wel worden dat op terreinen als energie en zorg al veel duidelijker is dat bewoners zelf aan zet zijn. Anders gezegd: flinke inspanning is nodig om eigenaar-bewoners aan te sporen tot zelf-organisatie. Mogelijke aangrijpingspunten voor het oprichten van een bewonerscoöperatie: overdragen beheer van de openbare ruimte of aansluiten bij een energiecoöperatie die in een buurt of wijk aan de slag wil.

BEWONERS COOPERATIE Een gebieds- of wijkgebonden coöperatie van woningeigenaren is een interessant model voor het vergroten van het organiserend vermogen van de groep eigenaarbewoners. Daarbij komt dat het helpt bewoners te verenigen en een duidelijke spreekbuis is naar andere partijen zoals de gemeenten en naar bedrijven waar contracten mee worden aangegaan. Bijvoorbeeld op het gebied van energie, verduurzaming van de woningen, toekomstbestendig maken et cetera. We raden de regio Achterhoek aan om hier enkele experimenten mee te doen, bij voorkeur in een stedelijk gebied en in een dorp of landelijke kern. Misschien is het aantrekkelijk om aan te sluiten bij initiatieven waar ADV al mee bezig is, zoals bijvoorbeeld in Beltrum, Geesteren en Vragender. Hier zijn al bewoners actief betrokken bij onderwerpen als duurzaamheid en energiebesparing, waardoor het waarschijnlijk gemakkelijker is om een bewonerscoöperatie op te starten.


12

Zet ook mensen met soft skills in Traditioneel is de wereld van het wonen er één van technisch georiënteerde mensen. Onderzoekers en beleidsmakers die druk bezig zijn met ontwikkelen van beleid en doen van allerlei onderzoek naar het wonen. Of mensen die actief zijn in ontwikkeling, bouw, onderhoud en installaties van woningen. Vaak hebben deze mensen niet de soft skills die nodig zijn voor het opzetten van samenwerkingsverbanden van bewoners. Dit type vaardigheden is meer aanwezig bij mensen uit de wereld van zorg, welzijn en klantencontacten. Een uitdaging voor gemeenten om hier mee om te gaan. Door een meer geïntegreerde inzet vanuit de harde en zachte kant zijn hier goede resultaten te behalen. Overigens hebben we het dan wel over een forse cultuuromslag. Onderdeel van deze cultuuromslag is de uitdaging – ook voor de zachte kant – om daadwerkelijk vraaggericht te gaan werken en de bewoner centraal te zetten. Dit vereist het vermogen om uit de comfortabele positie van “denken in aanbodgerichte oplossingen” te komen.

4.4 Groot denken, klein doen: dag van de bestaande voorraad? Hiervoor hebben we een aantal bouwstenen geschetst voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad in de Achterhoek. Merendeels gaat het om zaken die op de langere termijn resultaten opleveren. Daarom raden we ook aan op de korte termijn aan zichtbaarheid en resultaat te werken. Een mogelijkheid daarvoor is bijvoorbeeld het organiseren van een dag van de bestaande voorraad in de Achterhoek. Een inspirerende dag met enkele inspirerende sprekers voor alle betrokkenen: bewoners, overheden, maatschappelijke instellingen en aanbieders. Doel van de dag: inspiratie opdoen, kennis delen, verbindingen leggen en nieuwe initiatieven vormen. Belangrijk is dat de dag wordt gedragen door enkele sterke bestuurlijke trekkers uit de Achterhoek en enkele krachtige ondernemers. De dag van de bestaande voorraad is de aftrap van een samenhangend programma om de bestaande voorraad in de Achterhoek te versterken. Bij dit programma kunnen instellingen als platform31 en NRPnationaal renovatieplatform worden betrokken om zo ook tot goede uitwisseling te komen met andere regio’s en initiatieven. Onderdeel van dit programma kan zijn om een aantal woningen energieneutraal te laten maken. En hiervoor bewoners te vragen die daar interesse in hebben.


13

Bijlage A: factsheets van enkele werkzaamheden Bewonersavond Hazelder Omschrijving

Betrokken partijen

Initiatie Proces Evaluatie

Opgeleverde documenten

Op 10 juni 2013 hebben we een presentatie verzorgd over kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling van woningen voor buurtbewoners/woningeigenaren in de wijk Hazelder te Winterswijk. De avond was opgezet vanuit de gemeente Winterswijk en ADV met als doel om investeringen in duurzame woningingrepen uit te lokken.  Gemeente Winterswijk  ADV  Stec Groep  Regio Achterhoek April 2013 Samen met ADV een presentatie voorbereid Courantheid en waardeontwikkeling was niet iets waar mensen al mee bezig zijn. Wel met asbestproblemen, financiering van verbouwing en comfort. Duidelijk bleek dat probleempunten van mensen sterk samenhangen met hun leefsituatie: wel/geen baan, dreigend ontslag, bijna met pensieon, alles zelf verbouwd et cetera  Overzichtsdocument woninginvesteringen die slim zijn uit oogpunt van courantheid  Presentatie kansrijke woninginvesteringen en waardeontwikkeling  Wooninvesteringsrapport

Samenwerkingsoverleg woningcorporatie De Woonplaats Omschrijving Op 13 februari 2014 hebben we met woningcorporatie De Woonplaats in Enschede besloten aan te haken bij enkele van hun projecten in de Achterhoek. Hun missie: een flink aantal huurwoningen in de Achterhoek verduurzamen. Onze missie: ook particuliere woningeigenaren hiervoor voorlichten, enthousiasmeren en waar mogelijk aan laten haken. Projecten waarbij dit op voorhand kansrijk leek waren gesitueerd in Neede en Winterswijk. In het vervolgtraject is hier voor de Hakkelerkamp in Winterswijk gekozen. Betrokken partijen  Woningcorporatie De Woonplaats  Regio Achterhoek 2020  Stec Groep Initiatie Door Regio Achterhoek Proces Verschillende keren overleg met betrokken partijen Evaluatie Het samenwerkingsoverleg was op het eerste oog erg vruchtbaar. Onze doelen sloten goed op elkaar aan. Afspraak was dat de projecten van De Woonplaats leidend zouden zijn (zij hebben bezit met een aantoonbare opgave voor een duidelijke einddatum: januari 2016). Op 15 april zou de samenwerking verdere vorm krijgen in een breed gedragen project in de Hakkelerkamp in Winterswijk. Uiteindelijk heeft het project geen doorgang gevonden. Opgeleverde documenten n.v.t. Voorlichtingsavond ADV Omschrijving

Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten

Op 22 april hebben we voor de leden van ADV (bouwende partijen uit de regio Achterhoek) een presentatie verzorgd over kansrijke woninginvesteringen en waardeontwikkeling met daarbij aanvullende informatie over de voor- en nadelen die bewoners ondervinden tijdens verbouwingen.  ADV  Stec Groep Op verzoek van ADV presenteerden we de resultaten van onze analyses Vooroverleg met ADV over de aanpak Dit resulteerde in een nuttige en geslaagde voorlichtingsavond met kennisuitwisseling. Lessen en presentatie werden daarbij goed en enthousiast onthaald. Mooie wisselwerking tussen theorie en praktijk.  Checklist Het juiste moment van investeren  Woonvitaliteitsscan  Verbeterde presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling


14

Toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp Omschrijving Sinds 15 april 2014; concretisering van de samenwerking met woningcorporatie De Woonplaats. Zij vernieuwen hun huurwoningen in de Winterswijkse wijk Hakkelerkamp en wij kunnen hier in een breder samenwerkingsverband op inspringen en ook de particuliere woningeigenaren benaderen en voorlichting met als doel: een toekomstbestendige woonwijk. Betrokken partijen  Gemeente Winterswijk  Woningcorporatie de Woonplaats  Stec Groep  Regio Achterhoek 2020  Makelaar Enning  Bouwbedrijf WAM Van Duren  In een later stadium ADV Initiatie Stec Groep en Regio Achterhoek 2020zijn via contact met De Woonplaats bij de gemeente Winterswijk terechtgekomen. Op basis hiervan is een bredere projectgroep tot stand gekomen. Proces Lang en tamelijk stroperig. Bij de eerste bijeenkomst bestond er veel energie om het project op te starten, maar al vanaf de tweede bijeenkomst (stappenplan met verantwoordelijkheden) wilde de gemeente Winterswijk geen actieve rol meer en eiste juist een rol op voor ADV. Toen De Woonplaats voor de Hakkelerkamp een andere uitvoerende partij koos dan WAM Van Duren, haakte ook deze af. Dit betekende bovendien dat De Woonplaats op eigen initiatief haar opdracht ging uitvoeren en geen deel meer wilde nemen in dit project. Makelaar, Stec en Regio Achterhoek bleven daarmee over en ADV schoof net aan. Toen bij deze vierde bijeenkomst ook de makelaar inzag dat het project geen enkele bredere achtergrond meer had, werd het project in gezamenlijkheid vroegtijdig beeindigd op 19 september 2014. Evaluatie Afbrokkelend draagvlak en gebrek aan commitment en ownerschip bij cruciale partners in het project. Opgeleverde documenten  Stappenplan Toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp  Uitnodigingsbrief bewonersavond  Flyer bewonersavond  Financiele arragementen Hoe Courant is Uw Pand  Document met achtergrondinformatie over de wijk Hakkelerkamp Keukentafelgesprek Vorden Omschrijving

Betrokken partijen Initiatie

Proces

Evaluatie

Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Rekken Omschrijving


Proces

Op 3 juni 2014 vond het eerste keukentafelgesprek in een 2-onder-1-kap woning van een ouder echtpaar in Vorden. Zij zijn nog erg vitaal en wonen met veel plezier in hun woning. Ze willen dus liever niet verhuizen en geniet van hun tuin en butiengebied, maar merken ook dat hun gezondheid langzaam minder wordt en de kans op een plotselinge verslechtering groter wordt. De vraag: wat te doen met de woning en de woonsituatie.  Ouder echtpaar  Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woningen/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog ‘rijdende rechter’ gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Het oudere echtpaar gaf zelf aan dat ze het liefst zo lang mogelijk in hun woning wilden blijven wonen. Door te kijken naar mogelijkheden hoe dit het beste ingevuld kon worden viel de optie om op korte termijn te verhuizen af en dat gaf rust. Het echtpaar was daarmee bevreesd dat een grootscheepse verbouwing nodig zou zijn om aan hun woonwensen tegemoet te blijven komen. Toen we adviseerden dat een dergelijke zorgwoning weinig courant is en dat kleine ingrepen zoals trapliften, zitdouches en bredere deurposten aanzienlijk goedkoper zijn gaf dat veel duidelijkheid en richting. Door vervolgens te wijzen op het WMO-loket bij gemeenten en plaatselijke belangenverenigingen voor ouderen was het echtpaar verder geholpen.  Kort adviesrapport

Tevens op 3 juni 2014, vond het tweede keukentafelgesprek plaats in een hoekwoning van een gezin in Rekken. Dit gezin had de hoekwoning enkele jaren geleden gekocht van een woningcorporatie en nu ze drie kinderen rijker zijn, is het gezin op zoek naar een ruimere woning dichterbij het werkgebied van de man in Borculo/Zutphen. De woning verkoopt echter zeer lastig en na een jaar tijd had men nog geen kijkers over de vloer gehad.  Gezin met drie kinderen  Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woningen/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog ‘rijdende rechter’ gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving.


Evaluatie

Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Miste Omschrijving


Proces

Evaluatie

Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Ruurlo Omschrijving


Proces

Evaluatie


15

Contact over de verkoopbaarheid was enkel gevoerd met de plaatselijke makelaar. Het belangrijkste marketingkanaal daarbij was Funda. Door eerst te kijken naar gemiddelde transactieprijzen voor hoekwoningen in de regio Berkelland, hebben we vastgesteld dat de vraagprijs aan de forse kant was. Het gezin was door deze gegeven prijsinformatie overtuigd van het feit dat ze wat aan de hoge kant zaten en hebben in een iets later staduim besloten de prijs te verlagen. Daarbij hebben we nieuwe mogelijkheden verkend om de woning beter inde markt te zetten. Er zijn na het gesprek nieuwe foto’s genomen en men is gaan adverteren in lokale en regionale bladen en via marktplaats. Of het huis inmiddels verkocht is, is ons onbekend. Wel heeft het gezin ons laten weten dat ze het gesprek zeer geslaagd vonden en hebben zich inmiddels enkele kijkers gemeld voor de woning. Ook hebben we contact gelegd met de gemeente en de bewoners geadviseerd contact te zoeken met de dorpsraad om te kijken of een gezamenlijke actie mogelijk is bij het verbeteren van de openbare ruimte. Verder hebben we aangeraden om contact te zoeken met andere verkopers in het dorp om de mogelijkheden van gezamenlijke dorpspromotie te verkennen.  Kort adviesrapport

Op 5 juni 2014 vond het derde keukentafelgesprek plaats in een woonboerderij van een gezin in Miste, gemeente Winterswijk. Dit gezin had voor hun gevoel een erg hoge energierekening en wilde daarom kijken welke ingrepen het beste zouden passen om die omlaag te krijgen. Zelf hadden ze al vloerverwarming in een gerenoveerd huis. Ook was een houtkachel aanwezig en zat men te denken aan zonnepanelen op het dak.  Gezin met twee kinderen  Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woningen/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog ‘rijdende rechter’ gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Wij vonden de energierekening aan de hoge kant. Het kiezen voor zonnepanelen is naar ons idee echter pas een zinvolle investering nadat grotere besparingsposten (isolatie, zuinige CV-ketel, etc.) zijn genomen. We hebben daarom een ronde door het huis gemaakt om te kijken waar nog warmte verloren ging. Toen bleek dat de verbouwing van enkele jaren terug weliswaar voor moderne open ruimten heeft gezorgd, maar dat niets is gedaan aan isolatie. Op bovenverdiepingen was zelfs sprake van aanzienlijke tocht en op enkele plekken in huis was nog geen dubbelglas aangebracht. Dit was een aanzienlijke eyeopener voor de bewoners zelf. Zij hebben dan ook gekozen voor zeer rendabele investering in isolatie en dubbel glas. Zonnepanelen zijn nog steeds een goed idee, maar komen pas later aan de orde.  Kort adviesrapport

Op 16 juni vond het vierde keukentafelgesprek plaats ineen ruime vrijstaande woning van een ouder echtpaar in Ruurlo. Dit echtpaar had hun ruime woning geheel zelf ontworpen en had daarbij met alle persoonlijke wensen rekening gehouden. Het huis kent onder anderen een erg ruime geheel meeverwarmde garage aan huis, een flinke tuin, extra brede deurposten en is geheel drempelloos. Nu wil men het huis verkopen, maar blijkt de markt flink tegen te zitten.  Ouder echtpaar  Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woningen/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog ‘rijdende rechter’ gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Door eerst te kijken naar gemiddelde transactieprijzen voor vrijstaande woningen in de regio Ruurlo, hebben we vastgesteld dat de vraagprijs aan de forse kant was. Het echtpaar was hier kritisch op, aangezien hun woning van alle gemakken voorzien is en daarmee dus meer waard is dan vergelijkbare objecten. Wij gaven echter aan dat een geheel meeverwarmde garage een zeer specifieke doelgroep aanspreekt. Daarbij ligt de woning aan alle kanten ingeklemd tussen andere woningen en komt het uit op een nauwe doodlopende straat. Dit zorgt ervoor dat de woning wellicht eerder iets minder waard is dan meer. Geen leuke boodschap, maar wel verhelderend. Daarbij kwamen de uitzonderlijke kwaliteiten van het huis naar ons idee te weinig voor het voetlicht. Door enkele specifieke foto’s te maken, plus een luchtfoto en wat uitleg over de kernkwaliteiten van het huis, kon men het aantrekkelijker inde markt zetten. Zo gezegd, zo gedaan en ook hier hebben we erg positieve reacties op mogen ontvangen.  Kort adviesrapport


Keukentafelgesprek Hengelo Omschrijving


Proces

Evaluatie


16

Op 25 juli vond het vijfde keukentafelgesprek plaats in een woonboederij van een ouder echtpaar net buiten de bebouwde kom van Hengelo. Ook deze woning voldeed aan alle gebruiksgemakken van de huidige tijd met verruimde deurposten, drempelloos, goed geisoleerd en een zeer courante locatie in het buitengebied, maar vlakbij de dorpse voorzieningen van Hengelo. Reden van dit gesprek was een algemene ‘check-up’, men zocht naar een beeld over de huidige waarde van het object en mogelijke ingrepen in de woning die nog kansrijk konden zijn.  Ouder echtpaar  Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woningen/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog ‘rijdende rechter’ gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Door te kijken naar transactiecijfersvan referentieobjecten hebben we een redelijk beeld vastgesteld van de huidige waarde van het object. Dit lag in lijn met de gedachten van het echtpaar. Daarbij ligt de boerderij nabij het dorp Hengelo in het groene buitengebied. Deze combinatie maakt het ook richting de toekomst een aantrekkelijk object. Een gedachte van de het stel bestond om te investeren in zonnepanelen. Aangezien het overgrote deel van de energierekening echter bestond uit kosten voor gas, kan een investering in zonnecollectoren juist interessanter zijn. De gedachte nam men mee naar de toekomst. Ook hier was men zeer te spreken over de gegeven adviezen en de onafhankelijkheid ervan.  Kort adviesrapport


17

Bijlage B: voorbeeld keukentafelgesprek Even wat gegeven op een rij

Hoe courant is uw pand? Uw woning en de mogelijkheden

Stec Groep aan opdrachtgever

Woningtype: Vrijstaand/Woonboerderij Bouwjaar woning: 1920 Woonoppervlak: +/- 250 m 2 Energielabel: Geen (B?)

• • •

•

U gaf aan dat u geen directe problemen ondervindt aan uw woning Ook heeft u geen verhuisplannen, verbouwplannen of acute verbeterpunten (zie vorige slide) U gaf verder aan dat u momenteel vooral last heeft van een droge tuin en larven die de wortels van het gras aantasten. Ook helpen vogels en konijnen niet mee om uw gazon op orde te houden Voor de courantheid van de woning heeft dit echter geen effect, u bent vooral benieuwd naar een objectief oordeel over de courantheid van uw woning de mogelijke verkoopbaarheid in de toekomst

Woning: waarde 10 Buurt: uitstraling/ woonkwaliteit

Courante woning op een idyllische locatie met faciliteiten nabij • Uw woning staat er kwalitatief erg goed voor • De woning is goed geïsoleerd en is van binnen erg bij de tijd (brede openslaande deuren, licht, ruimte, vloerverwarming, etc.) • Ook zijn alle belangrijke faciliteiten gelijkvloers, zijn er weinig drempels en dus is de woning is behoorlijk levensloopbestendig • De locatie is zeer idyllisch en belangrijke faciliteiten (supermarkt, school, sport, etc.) zijn op korte afstand van ca. 1,5 kilometer • Enige minpunt van de locatie is de bovenregionale ontsluiting: er zijn weinig tot geen snelwegen of treinstations in de nabijheid • Al met al is uw woning erg toekomstbestendig en zal het ook binnen een krimpende markt een aantrekkelijk object blijven

Woning: hypotheekomvang

4 2

Huishoudenssamenstelling: twee personen Woonmilieu: Landelijk Verhuisplannen: Nee Verbouwplannen: Nee

8 6

Buurt: winkels/ horeca/faciliteiten

Rien Ramerman 25 juli 2014

Geen directe ideeën of plannen, maar vooral benieuwd hoe de woning er voor staat

Waar liggen verbeterpunten?

0

Buurt: sociale samenstelling Woning: levensloopbestendigheid

Woning: energietechnische staat

Woning: ruimte/ omvang

Woning: comfort

Huishoudens in Berkelland en Bronckhorst krimpen richting 10% tot 2050

Bron: Provincie Gelderland, 2011


Krimp is enerzijds een bedreiging voor uw woningwaarde, anderzijds zal de kwaliteit van woning en locatie de doorslag geven • De gemeente Bronckhorst staat voor een fikse krimpopgave tot 2050, met uw unieke woning en woonomgeving kunt u echter voorlopig vooruit • De huidige woningmarkt in Doetinchem en omgeving: • 59 transacties van vrijstaande woningen in het afgelopen kwartaal; 103 in het afgelopen halfjaar • Mediane transactieprijs tussen € 1.737 en € 1.766 per m² woonoppervlak voor vrijstaande woningen • Website NVM: http://www.nvm.nl/nlnl/wonen/marktinformatie/woningmarktcijfers.aspx

Vraag: welke instantie kan advies geven over levensloopbestendig wonen en de kosten hiervan? • In eerste instantie is dat de gemeente, via de website, of via het WMO-loket (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) • Via het ANBO (Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen)

18

Zonnecollectoren bieden wellicht betere perspectieven dan zonnepanelen • U gaf aan na te denken over het plaatsen van zonnepanelen op uw schuur om hiermee elektriciteit op te wekken • Installatie blijkt echter relatief duur en bij de huidige prijs voor elektriciteit bedraagt de terugverdientijd meer dan 10 jaar • Bij tussentijdse verkoop is uw huis interessanter (en dus waardevoller) met de aanwezigheid van zonnepanelen • De precieze meerwaarde is echter moeilijk vast te stellen en daarbij is elektriciteit redelijk goedkoop en kan het richting de toekomt ook goedkoper worden • Het overgrote deel van uw energierekening bestaat uit stookkosten (gasverbruik) en dus kunnen zonnecollectoren (verwarmen van water via metaal) wellicht beter perspectieven bieden • http://nl.wikipedia.org/wiki/Zonnecollector

Slimme investeringen op een rij Waardeverhogend:

Comfortverhogend:

• Woninginhoud vergroten

• Cosmetische ingrepen zoals een keuken

• Energetische maatregelen

• Of een badkamer

• Achterstallig onderhoud

Belangrijk voor de waarde van een woning Wel: ingrepen die objectief iets toevoegen (ruimte, energiebesparing) Niet: ingrepen die subjectief iets toevoegen (stijl, kleur, smaak)

Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek

Recommend Documents