Hodnocení efektivnosti investice výstavby budovy

Mendelova zemědělská a lesnická univerzita Provozně ekonomická fakulta

Hodnocení efektivnosti investice výstavby budovy Diplomová práce

Vedoucí práce: Ing. Bc. Jiří Luňáček, Ph.D.

Kateřina Baudyšová Brno 2010

Poděkování: Ráda bych touto formou poděkovala mému vedoucímu práce panu Ing. Jiřímu Luňáčkovi za odborné rady, cenné připomínky, náměty a za pomoc při psaní mé diplomové práce.

2

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci vyřešila samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brně dne 17.12.2010

…………………………

3

Abstrakt: Diplomová práce se zabývá problematikou hodnocení efektivnosti investice. První část obsahuje postup a metody hodnocení investic. V druhé části je hodnocena efektivnost konkrétní investice. Mezi základní metody hodnocení efektivnosti investice patří čistá současná hodnota, vnitřní výnosové procento a doba návratnosti investice. Závěrečná část diplomové práce obsahuje shrnutí a rozbor zjištěných hodnot u investice.

Abstract: The thesis deals with evaluation investment effectiveness. The first part includes procedure and methodes of evaluation investment. In the second part is evaluation effectiveness concrete investment. Basic methods of evaluation effectiveness of capital projects belong the net present value, the internal rate of return and payback method. The last part of the thesis contains recapitulation and analysis of ascertained results for investments.

4

Seznam tabulek: Tabulka 1: Zdroje financování investic Tabulka 2: Struktura současných a budoucích nákladů společnosti za rok Tabulka 3: Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 20% požadovanou výnosností Tabulka 4: Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 25% požadovanou výnosností Tabulka 5: Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 30% požadovanou výnosností Tabulka 6: Pomocná tabulka pro výpočet doby návratnosti investice Tabulka 7: Výpočet průměrné očekávané hodnoty peněžních toků Tabulka 8: Varianta I.: Výpočet průměrné hodnoty peněžních příjmů Tabulka 9: Varianta II.: Výpočet průměrné hodnoty peněžních příjmů Tabulka 10: Směrodatná odchylka u varianty I. Tabulka 11: Směrodatná odchylka u varianty II. Tabulka 12: Analýza citlivosti – faktory ovlivňující peněžní příjem Tabulka 13: Úroky z úvěru na investici za rok Tabulka 14: Přehled zjištěných výsledků

5

Seznam grafů: Graf 1: Predikce zisku pro rok 2010 a 2011 Graf 2: Porovnání lineárního a zrychleného způsobu odpisování Graf 3: Čistá současná hodnota při různých požadavcích na výnosnost

6

Seznam zkratek: KV……………………………………………..kapitálové výdaje ČPK……………………………………………čistý pracovní kapitál PP………………………………………………peněžní příjem EAT…………………………………………….zisk po zdanění ODP…………………………………………….odpisy NPV…………………………………………….čistá současná hodnota IRR……………………………………………..vnitřní výnosové procento PI………………………………………………..index ziskovosti ČZ………………………………………………čistý zisk Vi……………………………………………….průměrná výnosnost CF………………………………………………cash flow Б2……………………………………………….směrodatná odchylka V………………………………………………..variační koeficient DN……………………………………………...doba návratnosti HDP…………………………………………….hrubý domácí produkt

7

OBSAH 1.Úvod..................................................................................................................................11 2. Cíl práce...........................................................................................................................12 3. Literární přehled ..............................................................................................................12 3.1 Investice .........................................................................................................................13 3.1.1 Charakteristika investic...............................................................................................13 3.2 Investiční rozhodování...................................................................................................14 3.3 Fáze investičního projektu .............................................................................................14 3.4 Zdroje financování investic ...........................................................................................16 4 Metody hodnocení efektivnosti investic ...........................................................................17 4.1 Základní kritéria investičního rozhodování ...................................................................18 4.2 Hodnocení investičních projektů ...................................................................................19 4.2.1 Kapitálové výdaje .......................................................................................................19 4.2.2 Peněžní příjmy ............................................................................................................20 5. Metody pro vyhodnocování investic................................................................................21 5.1 Dynamické metody ........................................................................................................21 5.1.1 Čistá současná hodnota (Net Present Value - NPV)...................................................21 5.1.2 Vnitřní výnosové procento (Internal Rate of Return – IRR) .....................................22 5.1.2.1 Přírůstkové vnitřní výnosové procento ....................................................................23 5.1.3 Index ziskovosti ..........................................................................................................24 5.1.4 Průměrná výnosnost....................................................................................................25 5.2 Statistické metody..........................................................................................................25 5.2.1 Průměrný roční výnos.................................................................................................25 5.2.2 Průměrná doba návratnosti .........................................................................................26

8

5.2.3 Průměrná procentní výnosnost....................................................................................26 5.2.4 Doba návratnosti .........................................................................................................27 5.3 Nákladová kritéria efektivnosti investičních projektů ...................................................27 5.3.1 Průměrné roční provozní náklady...............................................................................28 6. Rizika investičních projektů ............................................................................................29 6.1 Očekávaná hodnota peněžních toků z investičních projektů .........................................30 6.2 Směrodatná odchylka – absolutní míra rizika................................................................30 6.3 Variační koeficient – relativní míra rizika.....................................................................32 6.4 Analýza citlivosti investičních projektů ........................................................................32 7. Ochrana proti riziku .........................................................................................................33 8. Vlastní práce ....................................................................................................................34 8.1 Společnost STAPRO s. r. o............................................................................................34 8.2 Výběr administrativní budovy .......................................................................................36 8.3 Hodnocení efektivnosti investice...................................................................................36 8.3.1 Kapitálové výdaje .......................................................................................................36 8.3.2 Peněžní příjmy ............................................................................................................37 8.4 Metody hodnocení efektivnosti investice ......................................................................41 8.4.1 Dynamické metody .....................................................................................................41 8.4.1.1 Čistá současná hodnota............................................................................................41 8.4.1.2 Vnitřní výnosové procento.......................................................................................50 8.4.1.3 Index ziskovosti .......................................................................................................51 8.4.1.4 Průměrná výnosnost.................................................................................................51 8.4.2 Statistické metody.......................................................................................................52 8.4.3 Kritéria hodnocení investičního projektu opírající se o náklady ................................54

9

8.4.3.1 Průměrné roční provozní náklady............................................................................54 8.5 Měření rizika daného projektu .......................................................................................56 8.5.1 Očekávaná hodnota peněžních toků ...........................................................................56 8.5.2 Směrodatná odchylka – absolutní míra rizika.............................................................57 8.5.3 Variační koeficient – relativní míra rizika..................................................................61 8.6 Analýza citlivosti investičního projektu ........................................................................61 8.7 Zdroje financování investice..........................................................................................63 9. Diskuze k zjištěným výsledkům a návrhy .......................................................................64 10. Závěr ..............................................................................................................................67 Seznam použité literatury ....................................................................................................70

10

1.Úvod Investiční rozhodování patří k základním a nejdůležitějším manažerským procesům, jelikož se rozhodnutím o investici může změnit budoucnost podniku. Investiční rozhodnutí jsou dlouhodobé a podnik řeší zásadní otázky, které zodpoví do čeho investovat, kolik, jak, kdy a jak kapitál použít. Rozhodnutí podniku o investici má dlouhodobé dopady jak na finanční a ekonomickou stránku, tak na podnik celkově. Investice mohou přinést podniku velké zisky, ale také velké ztráty, které mohou vést až k ukončení podnikání. Proto je velmi důležité, věnovat velkou pozornost přípravě projektu. Aby byl projekt správně připraven je nutná komplexní znalost externích i interních podmínek společnosti v době, kdy se o investici rozhoduje. Protože rozhodování o investicích se většinou uskutečňuje v podmínkách rizika, které na investici působí, věnovala jsem jednu kapitolu zjištění a výpočtu rizik, které na investice mohou působit. Pro přípravu projektu je důležité se zaměřit na správnou charakteristiku a použití různých ekonomických a finančních metod hodnocení efektivnosti investice. Přípravy investičního záměru jsou vysoce náročné a výsledky, které z nich vyplývají, by měly být dostatečně přesvědčivé pro jejich přijetí. Pro zpracování diplomové práce jsem si vybrala téma Hodnocení efektivnosti investice výstavby administrativní budovy. Diplomová práce je rozdělena do pěti hlavních částí. V první části popisuji investice a jejich obecnou charakteristiku. Ve druhé části vyberu a popíši metody, které jsou vhodné pro hodnocení efektivnosti investice, Ve třetí části se zabývám charakteristikou společnosti a vybrané administrativní budovy. Ve čtvrté části aplikuji metody pro hodnocení investic na vybranou administrativní budovu a v poslední páté části

11

uvedu rizika spojená s investicí do administrativní budovy a zároveň uvedu zdroje financování. K vypracování diplomové práce jsem využila všech možných dostupných informací, které mně zcela ochotně poskytla společnost STAPRO s.r.o.

2. Cíl práce Hlavním cílem této diplomové práce je ekonomicky zhodnotit efektivnost investice do administrativní budovy společnosti STAPRO s.r.o. Základní informace týkající se společnosti uvádím níže. K dosažení hlavního cíle jsem stanovila cíle dílčí: obecné seznámení s investicemi, seznámení se s metodami hodnocení efektivnosti investičního projektu, aplikování metod hodnocení investic, způsoby financování investičního projektu, rizika spojená s investicemi a analýza citlivosti investičního projektu. V počátku zhodnotím investici z hlediska kapitálových výdajů a očekávaných příjmů za předpokládanou dobu životnosti investice. Na základně těchto získaných údajů vypočítám vybrané metody hodnocení efektivnosti investic. Mezi tyto metody jsem zařadila např. metodu čisté současné hodnoty, vnitřní výnosové procento, dobu návratnosti, ukazatele rentability a další. Na závěr zhodnotím, zda investice bude pro podnik výhodná či nikoliv. Pokusím se navrhnout společnosti i nejvhodnější způsob financování investice pokud bude pro podnik přijatelná. Mým úkolem bude navrhnout metodiku, která bude vhodná k naplnění cíle diplomové práce. Zjistím do jaké míry je podnikatelský záměr pro podnik efektivní. Nakonec definuji a vypočítám rizika dané investice pro podnik.

3. Literární přehled V této části práce provedu teoretické zpracování mé diplomové práce. Za pomocí odborných kniha a internetových stránek se budu snažit vybrat nejvhodnější metody, potřebné ke správnému zhodnocení efektivnosti investice. Budu se snažit vysvětlit pojem investic, investiční rozhodování, zdroje financování investic. V hlavní části mé diplomové

12

práce určím nejefektivnější metody hodnocení efektivnosti investic. Na závěr uvedu možná rizika, která investice ohrožují.

3.1 Investice Podnikové investice je možné charakterizovat jako jednorázově vynaložené finanční prostředky, které budou podniku přinášet peněžní příjmy během delšího časového období. Při vyhodnocování investic je důležité brát v úvahu výnosnost, čas i riziko. [11]

3.1.1 Charakteristika investic Investice je charakterizována jako ekonomická činnost, při níž se subjekt (stát, podnik, jednotlivec) vzdává své současné spotřeby s cílem zvýšení produkce statků v budoucnosti. Hrubé investice představují přírůstek investičních statků za dané období. V současné době se do nich zahrnují pod názvem „tvorba hrubého kapitálu“ následující části: • pořízení a úbytky hmotných fixních aktiv (např. budovy - i obytné, stroje, zařízení), • pořízení a úbytky nehmotných fixních aktiv (např. licence), • změna stavu zásob (včetně strategických vládních rezerv). Čisté investice jsou hrubé investice, snížené o znehodnocení kapitálu (kapitálová spotřeba, zejména odpisy). Obvykle čisté investice tvoří podstatně méně než jednu polovinu hrubých investic. [2] (str.16-19) Míra investice je relativní ukazatel, který vyjadřuje podíl hrubých investic na hrubém domácím produktu. Podle předmětu investování lze rozlišovat dva typy investic. Reálné a finanční investice. Pod pojmem reálné investice se míní investování do reálných aktiv (hmotné a nehmotné) a pod finančními investicemi se rozumí investování do finančních aktiv. [1] (str.117)

13

3.2 Investiční rozhodování Investiční rozhodování je jedním z nejvýznamnějších druhů manažerských rozhodnutí. Hlavní význam spočívá v tom, že důsledky rozhodnutí působí dlouhodobě a jsou vynakládány velké objemy zdrojů, s čímž je spojeno nebezpečí značných ztrát. Rozhodnutí o přijetí či zamítnutí investičního projektu dlouhodobě ovlivňuje budoucí vývoj, prosperitu a další existenci podniku. Nesprávně zaměřená a neefektivní investice může způsobit finanční problémy podniku a ztrátu konkurenceschopnosti na trhu. Dlouhodobá strategická rozhodnutí probíhají v podmínkách rizika a nejistoty, protože budoucí vývoj nelze s určitostí předpovědět a zároveň je nutné uvažovat o externích a interních faktorech, které rozhodnutí ovlivňují. Základními nástroji investičního rozhodování jsou ekonomická kriteria hodnocení investičních projektů. [1] (str.117) Investiční rozhodnutí se snaží o maximalizaci hodnoty firmy. Při takto závažném rozhodování, jako je bezesporu rozhodování o investicích, je nutné si položit řadu otázek jako například: − Máme tento projekt vůbec realizovat? − Jakým způsobem může tento projekt ohrozit stávající podnikání? − Nebudou náklady spojené s tímto projektem vyšší než efekt, který nám přinese? − Kterou z variant projektu přijmout k realizaci? − Kdy se vrátí vynaložené finanční prostředky do projektu? [3]

3.3 Fáze investičního projektu Podnikatelské projekty jsou důležité pro rozvoj řízení v podniku. Dobře vypracované projekty jsou potřebné jako podkladový materiál pro přesvědčení investorů o výhodnosti projektu, aby svým kapitálem financovali projekt a zároveň k přilákání nových

14

potencionálních investorů Přípravu a realizaci podnikatelských projektů lze chápat jako sled fází : předinvestiční fáze, investiční fáze, provozní fáze. 1. Předinvestiční fáze Příprava této fáze je základním předpokladem dobré realizace investičního projektu a jeho úspěšného fungování. Zahrnuje několik navazujících etap. První etapa, identifikace projektu, představuje zpracování všech dostupných informací o jednotlivých podnikatelských příležitostech. Nápady pro podnikatelské příležitosti se získávají z neustálého sledování a vyhodnocování faktorů okolí. Výstupem této fáze jsou portfolia projektů, které se zdají být pro podnik nejefektivnější. Druhá etapa je předběžný výběr portfolia projektu. Zde dochází k finálnímu rozhodnutí, který projekt se realizuje a který bude zamítnut. Výstupem této fáze se občas stává předběžné zpracování investičního záměru. Třetí etapa, technicko-ekonomická studie proveditelnosti (Feasibility Study), představuje podrobné zpracování projektu, které by mělo poskytnout informace pro rozhodnutí o realizaci investičního projektu. Důležité je zhodnotit důsledky provázanosti jednotlivých prvků projektu a zjistit jejich citlivosti na změnu jednotlivých parametrů projektu. Celá studie však vychází ze situace na trhu a podmínek uvnitř podniku. 2. Investiční fáze Investiční fáze tvoří činnosti, jež nás dovedou od zadání projektu a zpracování projektové dokumentace až po zkušební provoz a uvedení do provozu. Mezi hlavní činnosti této fáze patří získání potřebných finančních prostředků, zajištění právních předpokladů a vytvoření týmu, který se na projektu bude podílet. 3. Provozní fáze Provozní fáze, je období, kdy jsou na základě vytvořeného projektu produkovány výrobky a služby. Kvalita a úspěšnost průběhu této fáze je závislá na předchozích dvou fázích. V této fázi jsou generovány finanční toky, jejích výše a stabilita v porovnání

15

s investičními výdaji rozhoduje o souhrnné ekonomické efektivnosti investice. [1](str.120)

3.4 Zdroje financování investic Pod pojmem financování se rozumí financování prvotního pořízení, obnovy nebo rozšíření dlouhodobého majetku podniku. Před vlastní realizací každého projektu je součástí přípravy uskutečnění dvou rozhodnutí: investiční rozhodnutí a finanční rozhodnutí. Financování investic je většinou dlouhodobé financování, protože přeměna investičního majetku na peněžní formu trvá déle než u běžného majetku. Někdy můžeme dlouhodobé financování rozdělit na střednědobé financování (v rozsahu 1-5 let) nebo dlouhodobé financování (v rozsahu delší jak 5 let). Z hlediska finančního řízení by se měl stabilizovaný podnik řídit zlatým bilančním pravidlem. Tato zásada je taková, že dlouhodobý majetek podniku je třeba krýt dlouhodobými zdroji a krátkodobý majetek může být financován i krátkodobými zdroji. Zdroje financování projektu jsou důležité pro vyhodnocení efektivnosti investice. Je důležité naplánovat strukturu financování tak, aby zajistila stabilitu financování a zároveň vznikly co možná nejnižší náklady na kapitál. Zdroje financování můžeme rozlišovat dle různých hledisek. Mezi základní řadíme třídění podle původu zdrojů (interní a externí) a podle vlastnictví (vlastní a cizí), viz Tab. 1 [1] str. 123 [2] str.260

16

Tab.1 – Klasifikace zdrojů financování Hledisko

Hledisko vlastnictví

původu zdrojů Vlastní zdroje Interní zdroje

Cizí zdroje

Nerozdělený zisk Odpisy Dlouhodobé finanční rezervy (rezervní fondy, penzijní fondy)

Externí zdroje

Vklady vlastníků

Investiční úvěry

Dotace, dary

Emitované dluhopisy Provozní úvěry Dodavatelské úvěry Leasing Směnky

Zdroj: Finanční řízení a rozhodování podniku

4. Metody hodnocení efektivnosti investic Pro výběr a realizaci investičních projektů se používá několik metod. Podle toho, zda příslušné metody hodnocení efektivnosti investičních projektů přihlížejí či nepřihlížejí k faktoru času, můžeme je rozdělit na statické metody (nerespektují faktor času) a dynamické metody (respektují faktor času). • Statické metody – lze je použít jen tehdy, pokud faktor času nemá podstatný vliv na rozhodování o investicích. Používají se při investování pomocí jednorázová koupě fixního majetku (např. stroje, budovy) a krátkou dobou životnosti pořízené

17

investice (jeden až dva roky). Důležité je zde zvážit i výši diskontní sazby, protože čím je nižší, tím je vliv faktoru času méně významný. Využití statistických metod vyhodnocováním investičních projektů je dosti omezena, protože případy projektů s velmi krátkou dobou životnosti a velmi nízkou diskontní sazbou se v praxi objevují pouze sporadicky. Mohou sloužit jen jako první přiblížení pro celkové rozhodování. Tyto metody jsou oblíbené pro svou jednoduchost. [2] • Dynamické metody – lze je použít tam, kde se počítá s delší dobou pořízení dlouhodobého majetku a delší dobou jeho ekonomické životnosti. Tak tomu je u většiny projektů. Respektování času v propočtech efektivnosti investičních projektů podstatně ovlivňuje úvahy o přijetí a nepřijetí projektu a také o výběru vhodné varianty projektu. Promítá se jak do vymezení peněžních příjmů, tak do vymezení kapitálových výdajů. Pokud není čas do propočtů efektivnosti zahrnut, dochází ke zkreslování jednotlivých projektů a tím i k nesprávnému rozhodování. [1]

4.1 Základní kritéria investičního rozhodování Investiční záměry vycházejí z potřeb podniku. Impulsem může být snaha podniku udržet svou konkurenceschopnost, akcelerovat vývoj podniku, racionalizovat podnikové aktivity apod. Mohou být iniciovány prakticky ve všech úsecích podniku, avšak musí být v souladu se strategickými záměry podniku. Konečný výběr konkrétních investičních záměrů je výsledkem analýzy mnoha faktorů, které rozsah a strukturu podnikových investic ovlivňují. Do těchto faktorů patří především požadavky trhu, na objem a cenu výrobků, technické požadavky, technologické inovace a jiná omezení. Výchozím základem pro hodnocení ekonomické efektivnosti jednotlivých variant investičních záměrů jsou ekonomické parametry investičních projektů, za které lze považovat předpokládané kapitálové výdaje s pořízením příslušného majetku spojené s očekávanými peněžní příjmy, které z pořízeného majetku poplynou. [4] (str.35)

18

4.2 Hodnocení investičních projektů Pomocí následujících výpočtů je možné zjistit, zda se společnosti vyplatí do projektu investovat či nikoliv. Na začátku je důležité rozdělení peněžních toků.

4.2.1 Kapitálové výdaje Kapitálové výdaje jsou veškeré peněžní výdaje většího rozsahu, u kterých očekáváme jejich přeměnu na budoucí peněžní příjmy během delšího časového období. Kapitálové výdaje investičního projektu tvoří výdaje na pořízení dlouhodobého hmotného majetku, nehmotného dlouhodobého majetku a výdaje na přírůstek čistého pracovního kapitálu. Výdaje na pořízení dlouhodobého hmotného majetku (např. nákup výrobních a technologických zařízení, pozemků, budov, staveb..) musí mít pořizovací cenu vyšší než 40 tis. Kč. Do této ceny patří i technické zhodnocení majetku. U projektů, které mají charakter obnovovací investice, jsou započítány i výdaje spojené s prodejem a likvidaci vyřazeného majetku. Přírůstek čistého pracovního kapitálu resp. přírůstek oběžného majetku. Pracovní kapitál je tvořen zásobami, pohledávkami a finančním majetkem. Po odečtení krátkodobých závazků získáme čistý pracovní kapitál. Podle formy financování dlouhodobého majetku jako je např. nákup majetku, leasing, dar, vklad vznikají i různé formy peněžních výdajů spojených s touto investicí. [1](str. 127) Výše uvedené výdaje na pořízení majetku mohou být v některých případech upravovány: • o příjmy z prodeje existujícího hmotného dlouhodobého majetku, který je novým majetkem nahrazován. O tyto eventuální příjmy se kapitálové výdaje snižují. • o různé daňové efekty spojené s prodejem stávajícího nahrazovaného majetku. Tyto daňové efekty vychází s daňových pravidel každé země a mohou snižovat či zvyšovat kapitálový výdaje. (např. dosáhneme-li zisk z prodeje, je nutné jej zdanit, podnik musí odvést daň ze zisku, která zvyšuje kapitálový výdaj a naopak, jestliže podnik dojde ke ztrátě, dosáhne odpovídající daňové úspory a sníží tak kapitálový výdaj)

19

Jednorázové kapitálové výdaje investičního projektu zahrnují tyto základní složky:

kde: JKV…………………….jednorázové kapitálové výdaje, INV……………………výdaj na pořízení dlouhodobého majetku, ČPK……………………výdaj na trvalý přírůstek čistého pracovního kapitálu,

Pokud se kapitálový výdaj uskutečňuje více než jeden rok (např. u stavebních projektů) je nutné výdaj diskontovat s použitím odpovídajícího diskontního fakt

4.2.2 Peněžní příjmy Plánování peněžních příjmů je nejkritičtější místo celého procesu investičního rozhodování. Doba životnosti investičního projektu je mnohem delší než doba jeho pořízení, proto se prohlubuje faktor času. Znatelněji se zde promítá i vliv inflace. Tyto faktory zvyšují možnost rizika odklonu skutečných peněžních příjmů od očekávaných. [2] str. 66 Pokud nebudu uvažovat o dalším investování v průběhu provozu investice, pak budoucí příjmy z investice tvoří čistý zisk, odpisy a odpočet změny stavu čistého pracovního kapitálu. Model peněžních příjmů:

kde:

PP………………………..provozní příjmy z nezadlužené investice, EAT………………………zisk po zdanění,

20

ODP……………………….odpisy, ∆ČPK..................................změna čistého pracovního kapitálu [2] str. 128

Nakonec se musí peněžní příjmy získané v jednotlivých letech transformovat na jejich současnou hodnotu pomocí diskontace. [2]

5. Metody pro vyhodnocování investic Metody hodnocení efektivnosti investice můžeme rozdělit do dvou větších skupin. Nejprve se budu zabývat metodami dynamickými, které přihlížejí k faktoru času, ale i k riziku. Následně budu vyhodnocovat investice za pomocí statistických metod, které se zaměřují především na sledování peněžních přínosů z investice.

5.1 Dynamické metody Mezi dynamické metody, které použiji pro svůj výpočet, jsou čistá současná hodnota, vnitřní výnosové procento, index ziskovosti a průměrná výnosnost.

5.1.1 Čistá současná hodnota (Net Present Value - NPV) Tato metoda je považována za nejpřesnější metodu investičního rozhodování. Čistá současná hodnota, také označovaná jako kapitalizovaná metoda, vyjadřuje rozdíl mezi současnou hodnotou očekávaných peněžních příjmů a předpokládaných kapitálových výdajů. Matematicky lze vyjádřit podle následujícího vzorce:

kde: ČSH……………………čistá současná hodnota,

21

disk. PP………………...diskontované peněžní příjmy, disk. KV……………….diskontované kapitálové výdaje.

Čistá současná hodnota musí být alespoň rovna 0, potom je investiční záměr pro firmu indiferentní, neboť předpokládané příjmy se rovnají kapitálovým výdajům. Pro firmu je přijatelný investiční záměry s čistou současnou hodnotou větší než 0, neboť suma peněžních příjmů za dobu životnosti pořizovaného majetku musí zajistit úhradu vložených peněžních prostředků, zajistit požadovanou míru výnosu a ještě by měla zvýšit peněžní tok firmy a přispět tak ke zvýšení její tržní hodnoty. Při výběru z více variant investičních záměrů je upřednostňována varianta s nejvyšší čistou současnou hodnotou. [4] (str. 39) Při tomto kritériu je respektován faktor času. Náklad kapitálu může být v čase měněn. Výhodou tohoto kritéria je, že NPV (ČSH) jednotlivých projektů lze sčítat:

Za určitou nevýhodu lze považovat možnost umělého nadhodnocování projektu tím, že se stanoví delší doba životnosti projektu, než odpovídá reálným podmínkám. [1] (str. 129) Metoda čisté současné hodnoty upozorňuje, kolik je možno maximálně investovat, aby investice přispěla k růstu hodnoty majetku podniku. Hlavním úkolem finančního manažera je maximalizace čisté současné hodnoty, neboť tím zvyšuje bohatství firmy i jejich vlastníků. [4] (str. 39)

5.1.2 Vnitřní výnosové procento (Internal Rate of Return – IRR) Vnitřní výnosové procento, označované také jako vnitřní výnosová míra umožňuje najít skutečné zúročení kapitálového vkladu využíváním pořizované investice. Tato metoda vyjadřuje takovou roční průměrnou sazbu, při které se současná hodnota provozních peněžních toků rovná kapitálovým výdajům. Výpočet je následující:

22

kde: iVVP ………………vnitřní výnosové procento, iN …………………požadovaná míra výnosnosti, při níž je ČSH projektu kladná, iV………………….požadovaná míra výnosnosti, při níž je ČSH projektu záporná, ČSHiN……………..ČSH při nižší požadované míře výnosnosti (ČSHiN > 0), ČSHiV……………..ČSH při vyšší požadované míře výnosnosti (ČSHiV < 0). [7] (str.81)

5.1.2.1 Přírůstkové vnitřní výnosové procento Jestliže porovnáváme investiční projekty s rozdílnými kapitálovými výdaji a rozdílnými peněžními příjmy, je třeba použít přírůstkové vnitřní výnosové procento. Výpočet je následující:

kde: ……………………………..přírůstkové vnitřní výnosové procento, KVV……………………………kapitálový výdaj investičně náročnějšího projektu,

23

KVN……………………………kapitálový výdaj investičně méně náročného projektu, PPV…………………………….peněžní příjem z investičně náročnějšího projektu, PPN…………………………….peněžní příjem z investičně méně náročného projektu. [7] (str.80)

5.1.3 Index ziskovosti Dalším častým ukazatelem je doplňkový ukazatel, který může hrát velkou roli při rozhodování o investici je index ziskovosti. Tento index vyjadřuje poměr prognózovaných budoucích toků hotovosti vyjádřených pomocí čisté současné hodnoty a počátečních kapitálových výdajů. Projekt je vhodný k realizaci, pokud index ziskovosti bude vyšší než jedna. Čím více index ziskovosti přesahuje hodnotu 1, tím je investice výhodnější. Výpočet lze zapsat následovně:

kde: PI ………………………. index ziskovosti, CO………………………. kapitálový výdaj,

…………………….výpočet

čisté současné hodnoty.

Pomocí tohoto ukazatele můžeme zhodnotit výhodnost různých projektu a rozhodnout se pro správnou a jedinou investici, pokud společnost nemá finanční prostředky pro realizaci více investicí najednou. [11] (str. 283)

24

5.1.4 Průměrná výnosnost Ukazatel průměrné výnosnosti patří mezi tradiční ukazatele hodnocení efektivnosti investičních projektů. Pokud podnik volí mezi dvěma projekty, tak z jednou možných analýz je výpočet průměrné výnosnosti. Podnik následně zvolí ten projekt, který má vyšší průměrnou výnosnost. Jestliže bude dokonce výnosnost nižší, než je rentabilita není důvod tento projekt vůbec realizovat. Výpočet je následující: [7] (str. 82)

kde: ……………………….průměrná výnosnost, ČZ……………………..čistý zisk, n……………………….doba životnosti.

5.2 Statistické metody Statistické metody zcela opomíjejí faktor rizika a čas berou v úvahu pouze omezujícím způsobem. Při svém výpočtu je použiji, protože se s nimi můžeme setkat. Mezi statistické metody patří: Průměrný roční výnos, průměrná doba návratnosti a průměrná procentní výnosnost a doba návratnosti.

5.2.1 Průměrný roční výnos Průměrný roční výnos vypočítáme jako součet všech cash flow spojených s investicí, dělený počtem let životnosti dané investice. Vzorec pro výpočet je následující:

kde:

25

............................................................. průměrný roční výnos,

……………………………………..součet cash flow spojené s investicí, n……………………………………………počet let životnosti investice.

5.2.2 Průměrná doba návratnosti Při výpočtu průměrné doby návratnosti jsme schopni zjistit, za jakou dobu při rovnoměrné realizaci peněžních toků dojde ke splacení investice. Vzorec pro výpočet je následující:

kde: t………………………………..doba návratnosti, ……………………………..počáteční kapitálové výdaje, …………………………..průměrný roční výnos.

5.2.3 Průměrná procentní výnosnost Průměrná procentní výnosnost nám ukazuje, kolik procent investovaného kapitálu se nám ročně vrátí. Vzorec pro tento výpočet je následující:

kde: …………………………..průměrná procentní výnosnost, ……………………….průměrný roční výnos,

26

………………………….počáteční kapitálový výdaj na investici. [11] (str.269)

5.2.4 Doba návratnosti Doba návratnosti je stanovena jako počet let, které jsou nutné k tomu, aby se vrátily náklady spojené s investicí. Udává, za jakou dobu budou peněžní příjmy (u tohoto kritéria myslíme čistý zisk upravený o odpisy) uhrazeny kapitálovými výdaji. Doba návratnosti je počítána pomocí kumulovaných toků hotovosti. Tam, kde se kumulované toky hotovosti rovnají 0, tam je doba návratnosti. Podle tohoto kritéria má být projekt přijat, pokud doba návratnosti je kratší než limitně stanovená doba u daných typů projektů. Protože doba návratnosti ve své základní podobě nezohledňuje faktor času, je vhodné pracovat s diskontovanými peněžními příjmy, u nichž je faktor času už zohledněn. Výhodou tohoto kritéria je snadná porovnatelnost, interpretace a také to, že vychází z finančních toků. Nevýhodou metody je nemožnost sčítat projekty a finanční toky jsou brány v úvahu pouze do doby úhrady, poté jsou považovány za velice rizikové a nenávratné. Toto kritérium je vhodné pro hodnocení projektů s krátkou dobou životnosti při požadavku na rychlou návratnost vložených prostředků. [1] (str. 130)

5.3 Nákladová kritéria efektivnosti investičních projektů Jako další kritérium pro určení efektivnosti investic můžeme uvést nákladová kritéria. Tyto kritéria se většinou neobjevují ve finanční literatuře, protože nehodnotí projekt z hlediska peněžních toků, ale z hlediska výše investičních a provozních nákladů. Tato metoda se hodně používala v době centrálně řízené ekonomiky, která vycházela z neziskových kritérií. Rozhodla jsem se tento způsob výpočtu použít, abych zjistila průměrné roční náklady pro společnost.

27

5.3.1 Průměrné roční provozní náklady Tento způsob hodnocení investičních projektů porovnává průměrné roční náklady příslušných srovnatelných investičních variant projektů. Srovnatelnost projektů spočívá ve stejném rozsahu produkce a stejné ceně. Varianta s nejnižšími průměrnými ročními náklady je považována za nejvhodnější. Koeficient požadované výnosnosti představuje požadovanou minimální výnosnost, kterou musí projekt zajistit. Model pro výpočet průměrných ročních nákladů je vymezen takto:

kde: R……………………roční průměrné náklady varianty, O……………………roční odpisy, i…………………….požadovaná výnosnost (úrok v %), J…………………….investiční náklad (obdoba kapitálového výdaje), V……………………ostatní roční provozní náklady (tj. celkové provozní náklady – odpisy). Přesnější výpočet, který zohledňuje klesající vázanost kapitálu, se může počítat pomocí složeného úrokování, konkrétně pomocí umořovatele. Hodnota umořovatele je stanovena takto:

kde: i ……………………………………… úrokový koeficient, n………………………………….….. počet let.

28

Výpočtem dostaneme průměrné roční odpisy a požadovaný výnos z klesající ceny investičního majetku. Tento výpočet lze ověřit tak, že výpočet odpisů a požadované výnosnosti z klesající ceny provedeme za jednotlivá léta izolovaně, roční částky aktualizujeme a investiční náklad, což je souhrn aktualizovaných odpisů i požadovaných výnosů z klesající ceny násobíme umořovatelem. To znamená, že výraz (O + iJ) představuje roční pravidelnou splátku, kde odpisy jsou jakoby úmor půjčky a výnos z klesající zůstatkové ceny přestavují jakoby úrok z klesající částky úvěru. Investiční náklad představuje jakoby půjčku. Vzorec pro předchozí definici citovanou z knihy od Josefa Valacha je následující:

kde: R……………………………….roční průměrné náklady, J………………………………..investiční náklad (obdoba kapitálových výdajů), V………………………………ostatní provozní náklady (celkové provozní náklady – odpisy), [2] (str.81)

6. Rizika investičních projektů U investičních projektů je třeba věnovat pozornost jejich rizikové stránce, protože jsou dlouhodobé a mají dlouhodobé důsledky na činnosti podniku, hlavně z hlediska kapitálové náročnosti. [2] (str.175) Každá finanční investice, stejně jako je tomu i u všech ostatních druhů investic, bývá vždy spojena s určitou mírou rizika. [5] (str.37) Podmínkou správného finančního rozhodování je nejen rozhodování podle výnosnosti jednotlivých navrhovaných variant řešení, ale také kvantifikace rizikovosti jednotlivých variant. Za riziko je považováno nebezpečí, že skutečné výsledky se budou odchylovat od předpokládaných. Výnosnost, považovaná za hlavní kritérium pro výběr optimální varianty řešení, je možné rozdělit na dva druhy a to očekávaná výnosnost a požadovaná výnosnost.

29

Očekávaná výnosnost je výnosnost, kterou finanční manažer očekává a požadovaná výnosnost je výnosnost, která zohledňuje i riziko spojené s alternativou řešení. Obecně platí, že při vyšší míře výnosnosti můžeme očekávat i vyšší riziko a naopak.

6.1 Očekávaná hodnota peněžních toků z investičních projektů Je to vážený aritmetický průměr všech variant toků, kde vahou je stupeň pravděpodobnosti jednotlivých toků, který je uvažován. [2] (str.183) Je-li pravděpodobnost očekávané výnosnosti odvozena z minulých údajů, je označována jako objektivní měření pravděpodobnosti. Je-li založena na odborném odhadu specialistů s ohledem na možné odchylky působení různých faktorů, jedná se o subjektivní měření pravděpodobnosti [6] (str.38). Na základě peněžních toků a jejich pravděpodobnosti jsme schopni určit průměrnou očekávanou hodnotu peněžních příjmů. Vzorec pro výpočet je následující.

kde: P……………………..průměrná očekávaná hodnota peněžních příjmů z projektu, Pj…………………….jednotlivé peněžní příjmy u různých variant, pj…………………….pravděpodobnost, že jednotlivý peněžní příjem nastane, N…………………….počet variant očekávaných peněžních příjmů, j……………………...jednotlivé varianty očekávaných peněžních příjmů.

6.2 Směrodatná odchylka – absolutní míra rizika Abychom mohli vyjádřit stupně rizika investičních projektů, je nutné porovnávat odchylky jednotlivých peněžních příjmů od průměrné očekávané hodnoty. Ten projekt, který vykazuje vyšší odchylky, je považován za riskantnější. Protože každá jednotlivá

30

odchylka má jinou pravděpodobnost využívá se statistická metoda směrodatné odchylky, což představuje druhou odmocninu rozptylu peněžních příjmů. Čím větší je směrodatná odchylka u daného projektu, tím větší je riziko přijetí projektu. Matematicky vyjádřeno: [11] (str.183)

kde: б2 …………………………rozptyl očekávaných peněžních příjmů z investičních variant, Pj…………………………jednotlivé očekávané peněžní příjmy u různých variant, ………………………….průměrná očekávaná hodnota peněžních příjmů z projektu, pj…………………………pravděpodobnost vzniku jednotlivých očekávaných příjmů, j…………………………..jednotlivé varianty očekávaných peněžních příjmů, N…………………………počet variant očekávaných peněžních příjmů.

Matematické vyjádření směrodatné odchylky:

kde: б – směrodatná odchylka peněžních příjmů investičních projektů. [2] (str.183)

31

6.3 Variační koeficient – relativní míra rizika Oproti směrodatné odchylce, která je absolutní ukazatel vyjádření míry rizika, je variační koeficient vhodný pro porovnávání rizikovosti projektů s podstatně odlišnými průměrnými hodnotami peněžních příjmů. Variační koeficient představuje poměr mezi směrodatnou odchylkou a průměrnou očekávanou hodnotou peněžních příjmů z projektu. Čím je variační koeficient vyšší, tím je riziko investičního projektu vyšší. Matematicky se znázorňuje takto:

kde: V………………………………….variační koeficient, ostatní symboly jsou popsány v předchozích vzorcích.

6.4 Analýza citlivosti investičních projektů Základem této analýzy je zjistit, jak je očekávaný peněžní tok z projektu závislý na změně různých faktorů, které na něj působí. Důležité je určit klíčové proměnné faktory, které rozhodují o úspěšnosti či neúspěšnosti projektu. Faktory, jejichž určité změny, vedou k malým změnám v peněžních příjmech, považujeme za málo důležité. Naopak faktory, jejichž určité změny, vedou k velkým změnám v peněžních příjmech, považujeme za velice důležité. Citlivost projektu na jejich změny je vysoká. Cílem analýzy citlivosti je zjistit rozhodující faktory a kvantifikovat jejich vliv na efektivnost projektu. Postup při analýze citlivosti je následující: 1. Musí se definovat závislost peněžních příjmů na faktorech, které je ovlivňují. 2. Určí se nejpravděpodobnější hodnoty faktorů a stanoví se očekávaný peněžní příjem.

32

3. Určí se změněné hodnoty jednotlivých faktorů (za předpokladu neměnnosti ostatních faktorů) a stanoví se vliv na celkový peněžní příjem. 4. Stanoví se nejvýznamnější a nejméně významný faktor ovlivňující peněžní příjem.[2](str.199)

7. Ochrana proti riziku V tržní ekonomice podnikatelské riziko ve větší míře dopadá na podnik (vlastníky, management, zaměstnance) a v daleko menší míře má vliv na stát (snižování daní) a věřitele (banky). Vlastníci proto ve své společnosti provádí rizikovou politiku (risk management). Ochrana proti riziku může mít dvě základní podoby, a to ofenzivní přístup k riziku a defenzivní přístup k riziku. Ofenzivní přístup rizika spočívá v odstranění příčin rizika a tím k jeho eliminaci. Jedná se o odstranění konkurenta ekonomickou či politickou silou. Tato sílá se rozumí v nákupu podniku nebo prosazením likvidace zahraničních podniků. Defenzivní přístup rizika se označuje jako snížení (redukce) nepříznivých důsledků rizika na přijatelnou míru. V rámci eliminace nebo redukce rizika existuje řada konkrétních způsobů ochrany podniku. Mezi základní můžeme zařadit: • Volba právní formy podnikání – omezení důsledků rizika na předem vymezenou část soukromého majetku • Prosté omezování rizika – podnik si stanoví pro jednotlivé případy horní a dolní hranice, kam až je ochoten zajít • Rozložení (diverzifikace) rizika – jedná se o rozložení rizika podle forem. Diverzifikace může být geografická (využívání zemí s lepšími obchodními podmínkami – nižší daně, levnější pracovní síla), z hlediska dodavatelů, z hlediska odběratelů, v oblasti finančních investic a z hlediska rozšiřování výrobního programu (doplňkové výrobky)

33

• Flexibilita podnikání – schopnost rychle reagovat na změny bez velkých nákladů. Ideální je výběr univerzální technologie, která je použitelná pro více účelů • Dělení rizika – riziko se rozdělí na několik účastníků, kteří se podílejí na společném projektu či činnosti. Obvykle u velkých projektů náročných na kapitál s nejasným odbytem • Přesunutí rizika – jedná se o přesun rizika na jiné subjekty, jako jsou dodavatelé, odběratelé nebo leasingové společnosti • Pojištění – jde o přenesení rizika na pojišťovnu za úplatu. Vztahuje se pouze na pojistitelná rizika (živelné škody, přerušení provozu v důsledku živelné škody, škody způsobené krádeží) • Etapová příprava – nejdříve se spustí varianta s menší kapacitou a po určitém odbytu a splnění účelu se zapojí druhá část projektu, nebo se naráz spustí celý projekt (vyšší riziko) • Tvorba rezerv v podniku – podnik vytváří záměrně rezervy, ze kterých využívají finanční prostředky a některé podniky tyto rezervy musí vytvářet ze zákona.

8. Vlastní práce V praktické části práce se budu snažit vypracovat hodnocení efektivnosti investice budovy pro společnost STAPRO s. r. o. podle metod, které jsem uvedla v teoretické části. Tyto metody se mě zdají nejefektivnější pro správný a vypovídající výsledek.

8.1 Společnost STAPRO s. r. o. Společnost STAPRO s. r. o. je významným dodavatelem informačních systémů, diagnostických přístrojů, zdravotnické techniky a zároveň i poskytovatelem služeb v oblasti informačních technologií ve zdravotnictví. Již dvacet let společnost podporuje české a slovenské zdravotnictví a je považována za perspektivní a dobře prosperující

34

firmu. V České republice společnost vznikla v roce 1990 a dále jí následovala dceřiná společnost na Slovensku v roce 1993. Všechny služby a produkty, které společnost poskytuje, jsou založeny na certifikovaných procesech podle systému řízení jakosti ČSN EN ISO 9001:2009. Jedním z mnoha cílů společnosti je důraz na životní prostředí a snahu všechny své aktivity vytvářet s ohledem na životní prostředí. Společnost je držitelem certifikátu environmentálního systému řízení dle ČSN EN ISO 14001:2005. V září 2007 byl zaveden systém bezpečnosti informací dle ČSN ISO/IEC 27001:2006. Od této chvíle je společnost schopna aktivně vyhodnocovat svá rizika a efektivně uplatňovat řídící a kontrolní mechanismy k zachování integrity a důvěryhodnosti. Mají nastavené takové ochranné mechanismy, aby rizika spojena s únikem informací o zákazníkovi byla minimální. Hlavním cílem společnosti je rozšiřovat počet zákazníků nejen na domácích trzích, ale i ve střední a východní Evropě a vytvářet tak společnou informační podporu procesů ve zdravotnictví. Na konci roku 2005 se společnost stala 100 % vlastníkem společnosti Akord Software s. r. o. a v roce 2008 se stala nástupnickou společností za společnost MLAB Software s. r. o. Ve stejném roce firma odkoupila část společnosti MEDICON a. s. zabývající se hlavně vývojem, obchodem, implementací a podporou informačního systému GreyFox. Následně odkoupila část podniku HiComp a. s., který se zabývá vývojem, obchodem, implementací a podporou NIS. Tuto slučovací činnost v oblasti české a slovenské zdravotnické informatiky vytvářela společnost za účelem spojení znalostí a zkušeností informačních technologií ve zdravotnictví. Firma Stapro se také zabývá charitativní činností, sponzorstvím hlavně v oboru zdravotnictví, skautingu a odborného školství. Firma Stapro s. r. o. otevřela benefiční galerii FONS ve vstupních prostorách svého sídla v roce 1998. Výstavy současných fotografů a umělců jsou prodejné a jejich výtěžek z prodeje je věnován Onkologickému oddělení Pardubické krajské nemocnice a. s. [10]

35

8.2 Výběr administrativní budovy Po důkladném zvážení široké nabídky realitních kanceláří jsem vybrala nejvýhodnější administrativní budovu pro společnost STAPRO. Zvolila jsem kompletně vybavenou administrativní budovu pro okamžitou možnost využívání. Realitní společnost Allcredit nabízí prodej administrativního objektu o celkové ploše 1436 m2 ve městě Chrudim. Budovu využívala Česká pojišťovna a stav objektu je dobrý. Stavba je z roku 1989 v samém centru města. K budově je dobrá dopravní dostupnost, má vlastní parkoviště před budovou a vlastní garážová stání v objektu. Celá budova je kompletně klimatizovaná, veškeré informační systémy, datové a telefonní linky jsou v perfektním stavu. Do budovy je zajištěn bezbariérový přístup. Město Chrudim jsem vybrala, protože je pouze 12 km vzdálená od Pardubic. V Pardubicích není v současné době administrativní budova k dispozici. Cena budovy bývalé České pojišťovny je 10.900.000 Kč (včetně právních a realitních služeb).

8.3 Hodnocení efektivnosti investice Nyní se budu zabývat nejdříve výpočtem kapitálových výdajů a následně se pokusím určit peněžní příjmy z investice.

8.3.1 Kapitálové výdaje Jak už bylo uvedeno výše, základní položkou kapitálových výdajů jsou výdaje na pořízení dlouhodobého hmotného majetku. Budu uvažovat o jednorázové investici v jednom roce, proto použiji jednorázové kapitálové výdaje. Společnosti navrhuji nákup zcela funkční administrativní budovy. Tento objekt nepotřebuje žádné další náklady na technické zhodnocení. Pro firmu je nákup budovy levnější varianta, protože nepotřebuje financovat technické a projektové dokumentace ani výstavbu nové budovy. Kapitálový výdaj na pořízení dlouhodobého hmotného majetku činí 10 900 000 Kč. Firma uvažuje o vybavení kancelářských prostor kancelářským nábytkem a dalším funkčním materiálem

36

pro provoz kanceláří. Budu počítat s náklady na kancelářské vybavení v hodnotě 300 000 Kč. Společnost počítá s nákupem budovy jednorázově v měsíci listopad 2010, tudíž nebudu počítat s daní z nemovitosti, protože ta se počítá až od 1.1.2011. Nebudu uvažovat daňový efekt, protože podnik budovu k prodeji nemá a nyní je pouze v pronájmu. Výpočet kapitálových výdajů: -

výdaj na pořízení dlouhodobého majetku: nákup nemovitosti: 10 900 000 Kč náklady na kancelářské vybavení: ∑

300 000 Kč 11 200 000 Kč

8.3.2 Peněžní příjmy Výpočet peněžních příjmů je nejkritičtější část investičního projektu. Peněžní příjmy jsou odhadovány v čase a ovlivňovány inflací, proto je složité peněžní příjmy správně odhadnout. Zvyšuje se zde možnost rozdílu skutečných a očekávaných hodnot. Roční přírůstek zisku z investice: Společnost vytváří služby a k tvorbě těchto služeb nejsou potřeba žádné stroje. Aby však zvýšila zájem odběratelů a zvýšila tak zisky pro firmu, rozhodla se zakoupit nemovitost, do které by se přestěhovala celá firma. Společnost by tak mohla zvýšit svoji image před odběrateli i dodavateli. Nyní má společnost pobočky rozmístěné po Pardubicích a pro potencionální odběratele je náročné navštěvovat všechny pobočky. Například pokud nový odběratel má zájem o nabízené služby společnosti, musí navštívit pobočku s marketingem, personálním oddělením a poté v jiné části Pardubic pobočku s finančním oddělením. Pokud firma bude pod tvz. „ jednou střechou“ zrychlí se proces uskutečňování zakázek. I pro zaměstnance může být velice výhodné mít všechny části oddělení společnosti v jedné budově, zrychlí se komunikace mezi zaměstnanci, porady se mohou uskutečňovat na jednom místě. Společnost ušetří za pohonné hmoty a telefonní účty, protože může využívat intranet. Vybrala jsem pro výpočet peněžních příjmů vzorec pro nezadlužený podnik, protože podnik má dostatečně velké zisky, aby si mohl dovolit zakoupit investici bez

37

dalšího zadlužování u bank. Vytvořila jsem predikci zisku pro další roky za pomocí linie trendu. Hodnoty jsou uvedeny v následujícím grafu.

Graf. 1 – Předpověď zisku pro rok 2010 a 2011

Zdroj: Vlastní práce Podnik s novou i bez nové investice bude očekávat nárůst zisku v následujících letech. Pro spolehlivější výpočet jsem použila spojnice trendu. Hodnota spolehlivosti je 95,65 % s použitím lineárního trendu. Ostatní spolehlivosti dosahují nižších hodnot kromě polymonického trendu druhého stupně, který dosahuje 97%. Hodnoty spolehlivosti mezi lineárním a polymonickém trendu jsou minimální, proto jsem se rozhodla použít jednodušší lineární trend. Z globálního hlediska tedy můžeme očekávat, že podnik bude v následujících letech navyšovat svůj zisk. Nyní budu počítat příjem, který z budovy poplyne. Odečtu náklady, které platí společnost Stapro nyní a náklady, které bude společnost platit při použití nové budovy.

38

Tab. 2 – Struktura současných a budoucích nákladů společnosti za rok Struktura současné

nákladů a

/ Současné

náklady Náklady na investici do

budoucí společnosti na budovy v budovy v Chrudimi

náklady

Pardubicích 2 399 520

0

697 896

394 605

96 528

108 000

Plyn

136 413

132 000

Úklid od externí firmy

371 944

371 944

10 000

10 000

3 712 301

1 016 549

Nájem El. Energie Voda (stočný + vodný)

Drobné opravy Náklady celkem Zdroj: Vlastní zdroj

Strukturu současných ročních nákladů mě poskytla společnost Stapro. Budoucí strukturu nákladů mě poskytl současný majitel budovy České Pojišťovny v Chrudimi. Roční spotřeba elektrické energie budovy je 70 000 KWH. Výpočet ceny za energii jsem vypočítala pomocí kalkulačky uvedené na adrese www.eru.cz. Pro východočeský kraj je největší dodavatel ČEZ a tudíž jsem použila jejich ceny za energii. Cena za 1 KWH je 5,63 Kč. Pro úklid kancelářských prostor použiji stejnou externí firmu se stejnými náklady, protože v Chrudimi není žádná úklidová firma k dispozici. Při výpočtu jsem použila i stejné náklady na opravy, které zahrnují například náklady na prasknuté žárovky a různorodé opravy. Příjem z nákupu nové investice zjistím odečtením současných a budoucích nákladů.

39

Dále budu potřebovat pro výpočet provozních příjmů odpisy, které z investice vyplývají. Budovu zařadím do odpisové skupiny 5, a tudíž budu odepisovat budovu po dobu 30 let. Pro lepší vyjádření jsem zhodnotila lineární způsob a zrychlený způsob odpisování.

Graf 2 – Porovnání lineárního a zrychleného způsobu odpisování

Zdroj: Vlastní práce U lineárního a zrychleného odpisování můžeme v grafu vidět, že v prvním roce jsou odpisy nižší než v ostatních letech. Lineární odpisování v dalších letech je rovnoměrné. U zrychleného odpisování je odpis v druhém roce nejvyšší a poté se odpis opět snižuje. V dalších výpočtech budu uvažovat lineární odpisování budovy. Odpis v 1. roce je 152 600 Kč a v dalších letech 370 600 Kč.

40

Předpověď ročního přírůstku příjmů mohu vypočítat za pomocí předchozích výpočtů. Podle vzorce jsem zjistila předpokládanou hodnotu peněžních příjmů v roce 2010 a předpokládaný příjem v následujících letech. Vzorec pro výpočet:

Peněžní příjmy v jednotlivých letech se liší různou hodnotou odpisů. V 1. roce budou odpisy zvyšovat peněžní příjmy o 152 600 Kč a v následujících 29. letech budou odpisy zvyšovat peněžní příjmy o 370 600 Kč

8.4 Metody hodnocení efektivnosti investice Existuje celá řada technik, kterými lze vyhodnotit efektivnost investice, v následující části jsem už v teoretické části vybrala hlavní rozdělení do dvou největší skupin a to na dynamické a statistické metody. Tyto metody budu aplikovat na svůj případ.

8.4.1 Dynamické metody Nejprve se budu zabývat dynamickými metodami, které jak už bylo uvedeno výše, zohledňují faktor času.

8.4.1.1 Čistá současná hodnota Čistá současná hodnota patří k dynamickým metodám, které přihlížejí k faktoru času. Jedná se o nejpoužívanější metodu, protože její výsledek je srozumitelný a jsou jasná rozhodovací pravidla. U následujícího výpočtu je důležitá požadovaná výnosnost, kterou

41

podnik očekává. Společnost Stapro není akciová společnost, proto jsem zjistila požadovanou výnosnost, kterou očekává akciová společnost. Pro svoje výpočty jsem zvolila jednu z TOP 10 společnosti zabývající se informační technologií. Vhodná společnost, která se zabývá mimo jiné i informačními technologiemi je Telefónica a.s. Tato společnost je veliká a udává trend na trhu s informačními technologiemi, proto jsem porovnala jejich akcie a vypočítala výnosovou míru, kterou použiji v následujících výpočtech. V roce 2009 prodávala Telefónica a.s. akcie 388 Kč/ks a letos v roce 2010, jsou akcie na burze v hodnotě 441 Kč/ks. V období od 8.10.2008 do 7.10.2013 vyplácí nebo bude akcionářům dividendy v hodnotě 50 Kč, pokud nestanoví valná hromada jinak. Po telefonickém kontaktu přímo se společností a prozkoumání údajů na internetu tuto částku k vyplacení valná hromada nezměnila. Výpočet současné výnosové míry:

Pro výpočet čisté současné hodnoty použiji 20%, 25% a 30% požadovanou výnosnost pro společnost.

Tab.3 – Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 20% požadovanou výnosností Období

Peněžní příjem

Odúročitel

Diskontovaný peněžní příjem

(příjem + odpisy) 2010

2 848 352

1,2

2 373 627

2011

3 066 352

1,44

2 129 411

2012

3 066 352

1,728

1 774 509

2013

3 066 352

2,0736

1 478 758

2014

3 066 352

2,48832

1 232 298

42

2015

3 066 352

2,985984

1 026 915

2016

3 066 352

3,5831808

855 763

2017

3 066 352

4,29981696

713 135

2018

3 066 352

5,159780352

594 280

2019

3 066 352

6,191736422

495 233

2020

3 066 352

7,430083707

412 694

2021

3 066 352

8,916100448

343 912

2022

3 066 352

10,69932054

286 593

2023

3 066 352

12,83918465

238 828

2024

3 066 352

15,40702157

199 023

2025

3 066 352

18,48842589

165 853

2026

3 066 352

22,18611107

138 210

2027

3 066 352

26,62333328

115 175

2028

3 066 352

31,94799994

95 979

2029

3 066 352

38,33759992

79 983

2030

3 066 352

46,00511991

66 652

2031

3 066 352

55,20614389

55 544

2032

3 066 352

66,24737267

46 286

43

2033

3 066 352

79,4968472

38 572

2034

3 066 352

95,39621664

32 143

2035

3 066 352

114,47546

26 786

2036

3 066 352

137,370552

22 322

2037

3 066 352

164,8446624

18 601

2038

3 066 352

197,8135948

15 501

2039

3 066 352

237,3763138

12 918

Celkem

15 085 505

Zdroj: Vlastní práce ČSH0,2= 15 085 505 – 11 200 000 = 3 885 505 Kč S požadavkem společnosti na 20 % výnosnost investice dosahuje čistá současná hodnota 3 885 505 Kč. Při dané úrovně požadované výnosnosti lze doporučit společnosti realizovat daný investiční záměr.

Tab. 4 – Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 25 % požadovanou výnosnosti Období

Peněžní příjem

Odúročitel


(příjmy + odpisy) 2010

2 848 352

1,25

2 278 682

2011

3 066 352

1,5625

1 962 465

44

2012

3 066 352

1,953125

1 569 972

2013

3 066 352

2,44140625

1 255 978

2014

3 066 352

3,051757813

1 004 782

2015

3 066 352

3,814697266

803 826

2016

3 066 352

4,768371582

643 061

2017

3 066 352

5,960464478

514 448

2018

3 066 352

7,450580597

411 559

2019

3 066 352

9,313225746

329 247

2020

3 066 352

11,64153218

263 398

2021

3 066 352

14,55191523

210 718

2022

3 066 352

18,18989404

168 574

2023

3 066 352

22,73736754

134 860

2024

3 066 352

28,42170943

107 888

2025

3 066 352

35,52713679

86 310

2026

3 066 352

44,40892099

69 048

2027

3 066 352

55,51115123

55 238

2028

3 066 352

69,38893904

44 191

2029

3 066 352

86,7361738

35 353

45

2030

3 066 352

108,4202172

28 282

2031

3 066 352

135,5252716

22 626

2032

3 066 352

169,4065895

18 101

2033

3 066 352

211,7582368

14 480

2034

3 066 352

264,697796

11 584

2035

3 066 352

330,872245

9 267

2036

3 066 352

413,5903063

7 414

2037

3 066 352

516,9878828

5 931

2038

3 066 352

646,2348536

4 745

2039

3 066 352

807,7935669

3 796

Celkem

12 075 824

Zdroj: Vlastní práce

ČSH0,25= 12 075 824 – 11 200 000 = 875 824 Kč V předchozí tabulce jsem řešila požadavek společnosti na 25% výnosnost z investice. Z výsledků je znatelné, že čistá současná hodnota je opět kladná a proto bych danou investici podniku doporučil. Můžeme však vidět, že pokud podnik požaduje 20% výnosnost, tak se čistá současná hodnota razantně sníží oproti požadavku na 25% výnosnost z investice.

46

Tab. 5 – Výpočet diskontovaných peněžních příjmů s 30% požadavkem výnosnosti Období

Peněžní příjem

Odúročitel


(příjmy + odpisy) 2010

2 848 352

1,3

2 191 040

2011

3 066 352

1,69

1 814 409

2012

3 066 352

2,197

1 395 700

2013

3 066 352

2,8561

1 073 615

2014

3 066 352

3,71293

825 858

2015

3 066 352

4,826809

635 275

2016

3 066 352

6,2748517

488 673

2017

3 066 352

8,15730721

375 902

2018

3 066 352

10,60449937

289 156

2019

3 066 352

13,78584918

222 428

2020

3 066 352

17,92160394

171 098

2021

3 066 352

23,29808512

131 614

2022

3 066 352

30,28751066

101 241

2023

3 066 352

39,37376386

77 878

2024

3 066 352

51,18589301

59 906

47

2025

3 066 352

66,54166092

46 082

2026

3 066 352

86,50415919

35 447

2027

3 066 352

112,455407

27 267

2028

3 066 352

146,192029

20 975

2029

3 066 352

190,0496377

16 134

2030

3 066 352

247,0645291

12 411

2031

3 066 352

321,1838878

9 547

2032

3 066 352

417,5390541

7 344

2033

3 066 352

542,8007704

5 649

2034

3 066 352

705,6410015

4 345

2035

3 066 352

917,3333019

3 343

2036

3 066 352

1192,533293

2 571

2037

3 066 352

1550,29328

1 978

2038

3 066 352

2015,381264

1 521

2039

3 066 352

2619,995644

1 170

Celkem

10 049 580


ČSH0,3= 10 049 580 – 11 200 000 = - 1 150 420 Kč

48

Pokud bude společnost požadovat po investici do administrativní budovy 30% výnosnost, dosáhne čistá současná hodnota záporných hodnot. Při dané úrovni proto nelze společnosti tuto investici doporučit k realizaci. Z předchozích výpočtů je patrné, že čím podnik bude požadovat vyšší výnosnost z investice, tím nižších hodnot bude dosahovat čistá současná hodnota. V následujícím grafu je grafické znázornění čisté současné hodnoty při požadavcích na 20 %, 25 % a 30 % výnosnosti.

Graf 3 – Čistá současná hodnota při různých požadavcích na výnosnost

Zdroj: Vlastní práce Z předchozího grafu je jasné, že pokud podnik bude požadovat 20 % a 25 % výnosnost z investice dosáhne čistá současná hodnota kladných hodnot, na rozdíl od požadavku 30 % výnosnosti, kde se čistá současná hodnota nedostane do kladných hodnot za celou dobu životnosti objektu. Z grafu je patrné, že mezi hodnotami je lineární závislost.

49

8.4.1.2 Vnitřní výnosové procento Vnitřní výnosové procento lze definovat tak, že je to taková úroková míra, při níž se čistá současná hodnota rovná nule. Podle vnitřního výnosového procenta jsou přijatelné investiční projekty ty, které vyjadřují vyšší úrok než požadovanou minimální výnosnost projektu. Oproti čisté současné hodnoty, u které jsme počítaly s předem vybranou úrokovou mírou, tak u vnitřního výnosového procenta tuto úrokovou míru hledáme. Použiji předchozí výpočty čisté současné hodnoty s požadovanou výnosností 25% a 30%, protože mezi těmito hodnotami je nejvyšší rozdíl a zároveň při požadavku 30% jsme zjistili záporné hodnoty.

1. Výpočet ČSH při požadované míře výnosnosti 25%

2. Výpočet ČSH při vyšší míře výnosnosti 30%

3. Výpočet vnitřního výnosového procenta, podle následujícího vzorce

50

Podle výsledků mohu společnosti doporučit realizaci investičního záměru. Vnitřní výnosové procento je vyšší (27,16%) než společností a konkurenčním trhem požadovaná výnosnost (26,55%), tudíž bych společnosti navrhovala zrealizovat investiční záměr. Nebudu počítat přírůstkové výnosové procento, které jsem v teorii uvedla, protože tento výpočet se provádí, když máme rozdílné peněžní příjmy a rozdílné kapitálové výdaje. Investiční záměr sice má rozdílné peněžní příjmy, ale kapitálový výdaj má pouze jeden v prvním roce. V teorii jsem tuto metodu uvedla, protože se mě zdá důležitá, hlavně pokud se nám kapitálové výdaje rozdělí do dvou a více let.

8.4.1.3 Index ziskovosti Index ziskovosti považujeme za doplňkové kritérium při výpočtu čisté současné hodnoty. Rozhodla jsem se toto kritérium vyřešit, abych měla hodně podkladů pro správné uvážení, zda má podnik investovat. Výpočet indexu ziskovosti je následující:

Z výpočtu jsem zjistila, že hodnota indexu ziskovosti je větší než 1, a proto by podnik, měl přijmout investiční záměr. Při výpočtu jsem použila čistou současnou hodnotu s požadavkem 25% výnosností. Kdybych použila vyšší procento výnosnosti, byl by index ziskovosti nižší než jedna a společnost bych nedoporučila investici akceptovat.

8.4.1.4 Průměrná výnosnost Průměrná výnosnost je ukazatel, který je konzistentní se standardně používaným ukazatelem ziskovosti. Protože neporovnávám dva projekty, budu toto kritérium porovnávat s požadovanou výnosností konkurenční společnosti na trhu. Výpočet průměrné výnosnosti:

51

Jak už bylo uvedeno ve výpočtech výše, na trhu s informačními technologiemi firmy předpokládají výnosnost 26,55%

Protože je průměrná výnosnost investice vyšší než

požadovaná výnosnost na trhu opět doporučuji projekt realizovat.

8.4.2 Statistické metody U této metody budu sledovat peněžní přínosy z investice a poměřím je s počátečními výdaji. Průměrný roční výnos:

Průměrná doba návratnosti:

Průměrná procentní výnosnost:

52

Doba návratnosti: Doba návratnosti se také používá jako doplňkové kritérium, protože nezohledňuje výši peněžních příjmů po uhrazení investice a proto toto kritérium může doporučit i méně výhodný projekt. Výpočet doby návratnosti je následující. Budu porovnávat kapitálové výdaje s postupně přicházejícími příjmy:

Tab. 6 – Pomocná tabulka pro výpočet doby návratnosti investice Rok

Příjmy

Odpisy

Peněžní příjem

Kumulativní + peněžní

odpisy

příjem

1

2 695 752

152 600

2 848 352

2 848 352

2

2 695 752

370 600

3 066 352

5 914 704

3

2 695 752

370 600

3 066 352

8 981 056

4

2 695 752

370 600

3 066 352

12 047 408

5

2 695 752

370 600

3 066 352

15 113 760


Doba návratnosti se pohybuje mezi 3-4 rokem. Detailněji dobu návratnosti lze dopočítat takto:

53

Peněžní prostředky vložené do investice budou s přicházejícím peněžními příjmy splaceny za 3 roky a přibližně 9 měsíců. Z tohoto výpočtu můžu soudit, že se jedná o rychlou návratnost investice. Je zřejmé z výpočtů čisté současné hodnoty, že hodnota vytvořena nad kapitálové výdaje ke konci doby životnosti je čistá současná hodnota investice.

Z předchozích výpočtů můžeme vyčíst, že průměrný roční výnos z investice do administrativní budovy bude mít společnost okolo 400 tis. Kč ročně. Podle průměrné doby návratnosti je zřejmé, že investice by měla být splacena za 2 roky a 4 měsíce, ale při pohledu na kumulativní peněžní příjem u dynamických metod můžeme vidět, že investice v tuto dobu splacena ještě nebude. Ke splacení dojde až ke konci 4 roku. Musíme vycházet z toho, že průměrné hodnoty peněžních toků mohou výsledek značně zkreslit, proto přesnější metoda je doba návratnosti, která se počítá z peněžních toků patřícím ke každému roku. Nakonec průměrná roční výnosnost investice je 3,6 %.

8.4.3 Kritéria hodnocení investičního projektu opírající se o náklady V této části diplomové práce se budu zabývat hodnocením investičního projektu za pomocí kritérií, které se opírají o náklady. Jedná se o statické metody, které se zaměřují především na peněžní přínos z investice.

8.4.3.1 Průměrné roční provozní náklady Průměrné roční provozní náklady vycházejí z hodnoty investice a roční výše provozních nákladů. V této části diplomové práce musím porovnat dva investiční záměry, budu tedy uvažovat o odkupu stávajících objektů společnosti. Z interních údajů společnosti Stapro mě bylo sděleno, že přibližná cena odkupu objektů je 26 300 000 Kč. Jako další variantu použiji nákup administrativní budovu v Chrudimi v hodnotě 11 200 000 Kč, doba životnosti objektu je 30 let a požadovaná výnosnost podniku je minimálně 25%. Roční průměrné náklady lze vypočítat takto:

54

I. Varianta – nákup administrativní budovy:

Protože tento výpočet nezohledňuje klesající vázanost kapitálu, použiji složené úrokování pro přesnější výpočet. Výpočet s pomocí umořovatele:

Z předchozích výsledků můžeme vyčíst, že pokud použijeme umořovatel, jsou hodnoty přesnější a průměrné roční náklady budou o 370 557 Kč menší.

II. Varianta – odkup stávajících objektů společnosti:

Výpočet s pomocí umořovatele:

Z výpočtů je jasné, že varianta dvě je znatelně nevýhodná pro společnost. Ze srovnání obou dvou variant je varianta I. pro podnik z hlediska ročních nákladů výhodnější, druhá varianta je kapitálové velice náročná a jsou zde vyšší provozní náklady. Určitě bych společnosti doporučila spíše nákup administrativní budovy v Chrudimi, protože následující

55

náklady budou znatelně nižší, než kdyby společnost odkoupila stávající objekty v Pardubicích.

8.5 Měření rizika daného projektu Při měření rizika budu zjišťovat očekávanou hodnotu peněžních toků. Dále vypočítám absolutní míru rizika pomocí směrodatné odchylky a nakonec se pokusím zjistit relativní míru rizika za pomocí variačního koeficientu.

8.5.1 Očekávaná hodnota peněžních toků Očekávanou hodnotu peněžních toků změřím v různých podmínkách celkového ekonomického vývoje země. Nejprve se budu zabývat situací, kdy ekonomika bude mít normální vývoj a očekávaný peněžní příjem se společnosti nezmění. Jako další hledisko jsem vybrala situaci, kdy ekonomika bude v recesi, která je v makroekonomii definována jako pokles HDP1 po dvou následujících čtvrtletí v roce. V tuto dobu by se podniku snížily očekávané peněžní toky o 5%. Poslední hledisko, které budu uvažovat je konjunktura. Tato situace pro podnik znamená, že je v ekonomice příznivá shoda podmínek a okolností pro obchod. Vznikají příznivé hospodářské podmínky pro rozkvět obchodu. V této situaci budu uvažovat, že podniku se zvýší očekávaná hodnota peněžních toků o 5%. Pravděpodobnost rozdělím podle možnosti vzniklé situace. Normální stav v ekonomice bude s 50% pravděpodobností. Recese nastane v naší ekonomice spíše než konjunktura proto, recese bude z 30% a konjunktura z 20%. Tento stav v ekonomice podnik nemůže ovlivnit, tudíž jsem tento výpočet zařadila pouze pro zajímavost, jak by vypadala situace při vývoji investice za různých podmínkách v ekonomice

1

HDP – Hrubý domácí produkt

56

Tab. 7 – Výpočet průměrné očekávané hodnoty peněžních toků Ekonomický

Procentní

Očekávaný peněžní Pravdě-

Očekávaný

vývoj země

změna

tok v Kč

Podobno

peněžní

u

pravděpodobnost

tok

*

Recese

-5%

2 560 964

0,3

768 290

Normální

0%

2 695 752

0,5

1 347 876

+ 5%

2 830 540

0,2

566 108

1,0

2 682 274

vývoj Konjunktura Celkem Zdroj: Vlastní práce

Očekávaná průměrná hodnota peněžních příjmů z investičního projektu je 2 682 274 Kč s použitím různého rizika, které je jiné podle vývoje ekonomické situace. Je to statistické měřítko, které hodnotí průměrnou hodnotu všech možných příjmů, ale nezachycuje jednotlivé příjmy, tudíž nevyjadřuje riziko tohoto projektu. To je dáno tím, že stejné očekávané průměrné příjmy projektu mohou být spojeny s různými riziky. Ve výpočtu rizika tedy budu pokračovat dále pomocí směrodatné odchylky.

8.5.2 Směrodatná odchylka – absolutní míra rizika Budu uvažovat o dvou investičních projektech, které se budou lišit různou výší pravděpodobnosti přiřazenou k očekávaným peněžním příjmům. Očekávané peněžní příjmy se budou lišit, podle toho zda uvažujeme pesimistický (0%), neutrální (2%) nebo optimistický (5%) pohled. Nejdříve musíme vypočítat průměrnou očekávanou hodnotu

57

peněžních příjmů a následně z těchto údajů zjistím směrodatnou odchylku i rozptyl. Výpočet je následující:

Tab. 8 – Varianta I.: Výpočet průměrné hodnoty peněžních příjmů Variace příjmů

Očekávané

PP2 Pravděpodobnost

v Kč

Očekávané PP * Pravděpodobnost

Pesimistická

2 695 752

0,3

808 726

Neutrální

2 749 667

0,5

1 374 834

Optimistická

2 830 540

0,2

566 107

1,0

2 749 667

Celkem Zdroj: Vlastní práce

Průměrná očekávaná hodnota peněžních toků z projektu je 2 749 667 Kč. U projektu je 50% pravděpodobnost, že očekávaný průměrný peněžní příjem nenastane. Což je součet pesimistické a optimistické pravděpodobnosti (0,3 + 0,2 = 0,5 = 50%). Riziko je tedy poloviční.

2

PP – peněžní příjmy

58

Tab. 9 – Varianta II.: Výpočet průměrné hodnoty peněžních příjmů Variace příjmů

Očekávaný PP

Pravděpodobnost

Očekávané PP *

v Kč

pravděpodobnost

Pesimistická

2 695 752

0,3

808 726

Neutrální

2 749 667

0,4

1 099 867

Optimistická

2 830 540

0,3

849 162

1,0

2 757 755

Celkem Zdroj: Vlastní práce

Průměrná očekávaná hodnota peněžních příjmů u projektu II. je 2 757 755 Kč. Pravděpodobnost, kdy očekávaný peněžní příjem nenastane je 60%. Z předchozích dvou tabulek je jasné, že varianta I. je méně riziková než varianta II. Očekávaná hodnota projektu u varianty I. je sice nižší, ale pravděpodobnost rizika je 50%, což je stále vysoké, ale menší než ve variantě II.

Tab. 10 – Směrodatná odchylka u varianty I. Variace Pesimistická Neutrální Optimistická

(Pj - )2

Pj -

(Pj - )2 * pj

-53 915

2 906 827 225

872 048 168

0

0

0

80 873

6 540 442 129

1 308 088 426 2 180 136 594

Rozptyl ( )

59

Směrodatná

46 692

odchylka ( ) Zdroj: Vlastní práce Směrodatná odchylka, což je průměrná odchylka jednotlivých cash flow od střední hodnoty u varianty I. je 46 692. Pro porovnání musím vypočítat směrodatnou odchylku varianty II. Tab. 11 – Směrodatná odchylka u varianty II. Variace

(Pj - )2

Pj -

(Pj - )2 * pj

-62 003

3 844 372 009

1 153 311 603

Neutrální

-8 088

65 415 744

65 415 744

Optimistická

72 785

5 297 656 225

1 589 296 868

Pesimistická

Rozptyl ( )

2 808 024 215

Směrodatná

52 991

odchylka ( ) Zdroj: Vlastní práce Když porovnáme směrodatné odchylky obou dvou variant, můžeme vidět, že směrodatná odchylka varianty II. je větší než směrodatná odchylka varianty I. Druhé kritérium je, že očekávaná hodnota u varianty II. je sice vyšší než u varianty I., ale je u této varianty vyšší pravděpodobností riziko. A nakonec podle pravidla, které je uvedené v teoretické části je směrodatná odchylka varianty II. vyšší, tudíž představuje vyšší riziko. Potvrdilo se nám tedy, že varianta II. je pro podnik riskantnější.

60

8.5.3 Variační koeficient – relativní míra rizika Poslední výpočet, který mně povede k určení rizika je variační koeficient. Výpočet varianty I. a II. je následující:

Čím je variační koeficient vyšší, tím je vyšší riziko investičního projektu. Variační koeficient u varianty II. je vyšší než variační koeficient u varianty I., tudíž varianta II je riskantnější pro podnik. Posledním výpočtem bylo potvrzeno, že varianta II. je celkově riskantnější než varianta I.

8.6 Analýza citlivosti investičního projektu V následující části se pokusím vypočítat analýzu citlivosti investičního projektu. Protože se jedná o investici do administrativní budovy, nemohu určit množství výrobků, které nám investice přinese. Lze pouze předpokládat zvýšení nebo snížení tržeb v rámci nové investice. Kolik však skutečně budou činit tržby plynoucí z budovy určit nelze. Počítala jsem tedy proměnné, které skutečně působí na peněžní příjem neboli zisk plynoucí z investice do administrativní budovy. PP (zisk plynoucí z budovy) = náklady na budovu v Pardubicích – náklady na budovu v Chrudimi PP = 3 712 301 – 1 061 549 = 2 695 752 Kč

61

Tab. 12 – Analýza citlivosti – faktory ovlivňující peněžní příjem Faktor

Nejpravděpodobnější

Změněná

Peněžní

Změna peněžního

změny

hodnota

hodnota

příjem

příjmu

(zhoršení o 10 %)

absolutně

v%

394 605

434 066

2 656 291

-39 461

1,47

Voda

108 000

118 800

2 648 952

-10 800

0,40

Plyn

132 000

145 200

2 682 552

-13 200

0,49

Úklid

371 944

409 138

2 658 558

-37 194

1,38

10 000

11 000

2 694 752

-1 000

0,04

El. energie

prostor Drobné opravy Zdroj: Vlastní práce Z předchozí tabulky je patrné, že mezi nejvýznamnější faktory, které působí na peněžní příjem, patří náklady na elektrickou energii a náklady na úklid kancelářských prostor. Zvýšení ceny o 10 % za elektrickou energii sníží peněžní příjem z investice o necelých 40 000 Kč, a pokud dojde k navýšení ceny za úklid kancelářských prostor, sníží se peněžní příjem o necelých 38 000 Kč. Nejméně významným faktorem, ovlivňující peněžní příjem jsou drobné opravy budovy. Pokud se náklady na opravu zvýší o 10 %, sníží se nám hodnota peněžních příjmů o 1 000 Kč.

62

8.7 Zdroje financování investice V teorii je hlavní rozdělení financování na dvě velké kategorie, což je financování z vlastních zdrojů a financování z cizích zdrojů. Společnost STAPRO, s.r.o. využívá financování z cizích zdrojů, prostřednictvím různých bankovních institucí. Společnost má od bankovních společností možnost čerpat úvěrový rámce v hodnotě 27 mil. Kč na provozní výdaje při obratu 300 mil. Kč. Tato nabídka není nyní aktuální a nemůže jí proto společnost využít, protože jejich obrat dosahuje pouze necelých 111 mil. Kč. Společnost má také možnost čerpat od ČSOB 7 mil. Kč. Nyní u ČSOB čerpá 10 mil. Kč z minulých let, které využívá jako provozní úvěr. Komerční banka by mohla poskytnout kontokorentní úvěr v hodnotě 3 mil. Kč a CITI BANK by mohla poskytnout kontokorentní úvěr v hodnotě 5 mil. Kč. Úrokové sazby úvěrů se stanovují individuálně. Úvěry jsou poskytovány s úrokovou sazbou buď fixní, nebo vázanou na sazby mezibankovního trhu PRIBOR3.

Poněvadž všechny uvedené banky využívají sazby určené českou národní

bankou, budu uvažovat úrokovou sazbu PRIBOR ze den 17.12.2010 v hodnotě 1,80 p.a.

Tab. 13 – Úroky z úvěru na investici za rok Banky

PRIBOR sazba ze Hodnota úvěru

Úroky v Kč

dne 17.12.2010 ČSOB

1,80 p.a.

7 mil.

126 000

KB

1,80 p.a.

3 mil.

Společnost nevyužije tento úvěr, potřebuje pouze 12 mil.

3

PRIBOR – je pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky

navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu.

63

CITI BANK Celkem

1,80 p.a.

5 mil.

90 000

X

15 mil.

216 000


Celkové úroky z úvěru, které zaplatí za investici, jsou 216 000 Kč za rok. Tento úvěr nelze čerpat od jedné banky, ale je nutné využít dvě banky a to ČSOB a CITI BANK. Pro výpočet jsem použila jednotnou sazbu úroků pro obě banky, které jsem zjistila z aktuálního kurzu sazeb uvedené na internetových stránkách české národní banky. O možnostech poskytnutí úvěru mě informovala společnost, která si udělal vlastní průzkum možností. Další možností získání financí z cizích zdrojů jsou dotace. Společnost STAPRO s.r.o. se zabývá zdravotnickými informačními technologiemi a přijaté dotace může použít pouze na výzkum a vývoj. V roce 2009 podnik obdržel čtyři poskytnuté dotace, které využil na výzkum a vývoj, zbytek peněz musel podle právních podmínek vrátit. Jelikož společnost vykazuje rostoucí zisk každým rokem a poslední zisk společnosti se vyšplhal až na 111 mil. Kč, tudíž bude pro podnik nejvýhodnější použít vlastní zdroje pro nákup administrativní budovy v hodnotě 11 200 000 Kč. Tato částka tvoří pouze 10 % ze zisku, což si společnost může dovolit investovat z vlastních zdrojů. Pokud by podnik využil cizí zdroje bankovních institucí, zaplatil by úroky ve výši 216 000 Kč ročně.

9. Diskuze k zjištěným výsledkům a návrhy V následující tabulce provedu sumarizaci zjištěných výsledků a následně ze shromážděných dat vypovím, zda investice je vhodná k realizaci nebo nikoliv.

64

Tab. 14 – Přehled zjištěných výsledků Metody hodnocení

Výsledná hodnota

Kapitálové výdaje

11 200 000 Kč

Doba životnosti

30 let

Doba odepisování

30 let

Roční peněžní příjem

2 695 752 Kč

Doba návratnosti

3,72 let

ČSH (diskontní sazba 20 %)

3 885 505 Kč


875 824 Kč


-1 150 420 Kč

Vnitřní výnosové procento

27,16 %

Výnosnost konkurence

26,55 %

Index ziskovosti

1,078 %

Průměrná výnosnost

27,31 %

Průměrné provozní náklady (varianta

3 819 325 Kč

I. – nákup administrativní budovy v Chrudimi) 10 292 189 Kč

Průměrné provozní náklady (varianta II. – odkup stávající budovy

65

v Pardubicích) Očekávaný peněžní příjem

2 749 667 Kč

Směrodatná odchylka (varianta I. –

46 692 Kč

nákup administrativní budovy v Chrudimi) 52 991 Kč

Směrodatná odchylka (varianta II. – odkup stávající budovy v Pardubicích) Variační koeficient (varianta I.)

0,017

Variační koeficient (varianta II.)

0,019


S ohledem na předpokládanou životnost investice, jsou pro hodnocení projektu nejvýznamnější výsledky respektující faktor času. K těmto metodám hlavně patří čistá současná hodnota, která zohledňuje peněžní příjmy po celou dobu investice. Znázorňuje rozdíl mezi současnou hodnotou očekávaných příjmů a kapitálových výdajů. Investice je na základě výsledků efektivní, protože čistá současná hodnota dosahuje kladných hodnot. Z výsledků je patrné, že požadavek na výnosnost z investice by měl být vyšší než 20 %, ale nižší než 30 %. Ideální je hodnota 27,16 %. Tato hodnota je vyšší než očekávaná hodnota na konkurenčním trhu, tudíž z těchto výsledků vyplývá, že investice je vysoce výnosná. Index ziskovosti z investice vyšel větší než 1, proto můžeme předpokládat, že investice bude zisková. Průměrné provozní náklady vyšly odlišně u obou variant. První varianta byla, že podnik příjme investici a koupí administrativní budovu v centru Chrudimi. Při této variantě vyšli průměrné provozní náklady na necelé 4 mil. Kč. Pokud bychom uvažovali druhou variantu, která spočívá v odkupu stávající budovy v Pardubicích, průměrné provozní náklady by se vyšplhaly na 10 mil. Kč. Rozdíl mezi průměrnými provozními

66

náklady na obě varianty je velice markantní a podle výsledků by společnost měla koupit budovu v Chrudimi. K výpočtu rizika plynoucího z investice jsem použila směrodatnou odchylku a variační koeficient u obou možných variant. Oba výpočty se navzájem potvrdily a rizikovější bude přijmout variantu II, odkoupit stávající budovu v Pardubicích. Směrodatná odchylka i variační koeficient je u varianty dvě vyšší. Doba splácení udává období, za které peněžní tok přinese hodnotu rovnající se nákladům na investici. Hodnocená investice přinese společnosti zpět prostředky do ní vložené za 3 roky a 9 měsíců. Vzhledem k předpokládané životnosti projektu (30 let) je investice z hlediska likvidity pro podnik velice výhodná.

10. Závěr Hodnocení efektivnosti investice patří mezi nejdůležitější ekonomické činnosti podniku. Podnik působí na trhu dlouhodobě a může se pyšnit svým stabilním rozvojem a zvyšováním jeho tržní hodnoty. Na závěr bych ráda zhodnotila, zda bude efektivní pro společnost investovat do nákupu administrativní budovy. Na začátku jsem zjistila predikci vývoje zisku od roku 2006 u zkoumané společnosti. Z výsledků je jasné, že společnost vykazuje nárůst zisku každým rokem, což je důležité pro celkovou charakteristiku společnosti. Z této charakteristiky mohu posoudit, že společnost zdravě roste. Na základě výsledků získaných metodami hodnocení efektivnosti bych tuto investici doporučila podniku zrealizovat. Investice je zisková. Kdyby společnost požadovala 25% výnosnost z investice, bude čistá současná hodnota dosahovat kladných hodnot, pokud však společnost zvýší svůj požadavek na 30%, bude čistá současná hodnota dosahovat záporných hodnot. Vnitřní výnosové procento potvrdilo tento požadavek, protože dosahovalo hodnoty 27,16%. Tento výsledek nám vypovídá o tom, že společnost při 27,16% bude dosahovat kladné čisté současné hodnoty. Vnitřní výnosové procento je vyšší (27,16%) než konkurenčním trhem požadovaná výnosnost (26,55%), tudíž bych společnosti navrhovala zrealizovat investiční záměr. Následující metodou, která nám

67

potvrdila skutečnost, že bychom měli projekt přijmout je index ziskovosti, který vyšel 1,078%, což splňuje kritérium pro přijetí projektu. Průměrná výnosnost projektu je 27,33%, což je opět hodnota, která je vyšší než požadovaná výnosnost, proto by měl být projekt akceptován. Doba návratnosti z investice budou necelé čtyři roky a následných 26 let bude budova pro podnik vykazovat pouze zisk. U analýzy citlivosti jsem vycházela pouze z proměnných, které ovlivňují roční peněžní příjem z investice do nákupu administrativní budovy. Peněžní příjmy ovlivňují hlavně náklady na elektrickou energii a náklady na službu, zabývající se úklidem kancelářských prostor. Ostatní náklady jsou velice nízké a tolik peněžní příjem neovlivňují. Při výpočtu rizika, které plyne z investice, jsem vycházela ze směrodatné odchylky a variačního koeficientu. Vypočtené hodnoty potvrdili skutečnost, že pro společnost není investice příliš riziková Hlavní cíl zhodnotit ekonomickou efektivnost investice jsem rozdělila do dalších dílčích cílů, kterým jsem se věnovala celou diplomovou práci. Použila jsem metody pro vyhodnocování efektivnosti investice a ze získaných výsledků mohu investiční záměr společnosti doporučit. Všechny údaje získané z metod se kladně stavěly k realizaci investičního záměru. Dalším dílčím cílem bylo zhodnotit zdroje financování investice. Podnik může použít vlastní kapitál nebo cizí kapitál, případně použít kombinaci těchto dvou. Společnost již využívá úvěry od různých bank a splácení je velice náročné. Pokud by společnost využila úvěry z bank, zaplatila by za úroky okolo 216 000 Kč za rok. Jelikož společnost dosahuje velkých zisků, které činí okolo 111 mil. Kč a tendence předpovídá další růst, doporučila bych podniku zrealizovat investici za použití vlastního kapitálu. Kapitálový výdaj za investici činí pouze 10 % z ročního zisku společnosti. Posledním cílem bylo porovnání rizik z investice. K tomuto porovnání jsem použila dvě varianty. První varianta spočívá v nákupu administrativní budovy ve městě Chrudimi, (což je varianta, kterou se zabývám celou diplomovou prací) a druhá varianta spočívá v nákupu budovy v Pardubicích, kde současně společnost přebývá. Při porovnání těchto variant za pomocí směrodatné odchylky a variačního koeficientu jsem zjistila, že nákup budovy v Chrudimi bude méně riskantní než nákup budovy v Pardubicích.

68

Pokud by se společnost STAPRO s.r.o. v budoucnu rozhodla realizovat tuto investici, mohu jí vřele investici doporučit. Z hlediska ekonomického na základě metodických výpočtů je investice pro podnik efektivní a z hlediska marketingového je pro podnik výhodnější investovat do nákupu větší budovy, protože se zvýší práceschopnost zaměstnanců a sjednocením jednotlivých divizí do jedné budovy se tak sníží náročnost zajištění všech podkladových materiálu pro potencionální zákazníky.

69

Seznam použité literatury

[1] DLUHOSOVA, D. Finanční řízení a rozhodování podniku., EKOPRESS: Praha, 2006 191s. ISBN 80-86119-58-0 [2] VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování., EKOPRESS: Praha, 2005 465s. ISBN 80-86929-01-9 [3] KALOUSEK, F. MÁCHALA, P. Finanční řízení., MZLU: Brno, 2000 111s. ISBN 807157-472-4 [4] ŽIVĚLOVÁ, I. Finanční řízení podniku II., MZLU: Brno, 1999 88. ISBN 80-7157369-8 [5] REJNUŠ, O. Základy teorie finančních investic., MZLU: Brno, 2004 188s. ISBN 807157-796-0 [6] ŽIVĚLOVÁ, I. Finanční řízení podniku I., MZLU: Brno, 2001 105s. ISBN 80-7157339-6 [7] STROUHAL, J. Finanční řízení firmy v příkladech., Computer Press, a. s.: Brno, 2006 178s. ISBN 80-251-0913-5 [8] MÁČE, M. Finanční analýzy investičních projektů., Grada Publishing, a.s.: Praha, 2006 77s. ISBN 80-247-1557-0 [9] FOTR, J. SOUČEK, I. Podnikatelský záměr a investiční rozhodování., Grada Publishing, a.s.: Praha, 2005 356s. ISBN 80-247-0939-2 [10] STAPRO s.r.o., [online]. 2010[2010-09-13] Dostupné na WWW: http://www.stapro.cz/o-spolecnosti/profil/profil.aspx [11] KISLINGEROVÁ, E. Manažerské finance., Praha: C. H. Beck, 2007 745s. ISBN 97880-7179-903-0 [12] Block, S. B., Hirt, G. A. Foundations of Financial Management. Homewood: Irwin, 1992

70

Seznam příloh: Příloha č. 1 – Inzerát na prodej administrativní budovy Příloha č. 2 – Zisk a jeho vývoj v letech 2006-2011 (v tis. Kč)

71

Příloha č. 1 – Inzerát na prodej budovy České pojišťovny v Chrudimi

Fotografie

10 900 000 Kč (za nemovitost)vč.právních a realitních služeb Chrudim III, Chrudim, Pardubický aktuální 97 Administrativní objekty - Komerční objekty 1436 m 2

Cena

Lokalita: Stav nabídky: Číslo: Typ reality: Celková plocha:

Vlastnosti nemovitosti Plocha Užitná plocha:

929 m 2

72

Zastavěná plocha: Základní vlastnosti Technologie výstavby: Stav objektu: Poloha objektu: Umístění objektu: Celkový počet podlaží: Počet podlaží pod zemí: Rok výstavby: Počet parkovacích míst: Příslušenství a vybavení Garáž: Parkoviště: Bezbariérový přístup: Sociální zařízení: Sklep: Ostraha: Sítě a energie Plyn: Elektro 230V: Elektro 400V: Vodovod: Kanalizace: Topení ústřední: Topení dálkové: Telekomunikace Telefon: Internet: Datové rozvody: Občanská vybavenost Železnice: Autobus: MHD: Školka: Škola: Lékař: Pošta: Obchody: Supermarket: Služby:

707 m 2 skeletová velmi dobrý samostatný centrum obce 3 1 1989 20 Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano

73

Popis nemovitosti Stavba z roku 1989 v samém centru města s 1PP a 3 NP. Dobrá dopravní dostupnost, vlastní parkoviště před budovou a vlastní garážová stání v objektu, vytápění dálkové, celá budova je kompletně klimatizovaná, veškeré IS v perfektním stavu EZP, EPS,UPS datové linky, telefonní linky, bezbariérový přístup do budovy. Zajištěný dlouhodobý výnos z pronájmu.

74

Příloha č. 2 – Zisk a jeho vývoj v letech 2006-2011 (v tis. Kč) Ukazatel/ rok

Zisk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

13 877

19 013

19 451

22 048

24 835

26 353

75

Hodnocení efektivnosti investice výstavby budovy

Recommend Documents