Highlights Monitor Woningbouwcapaciteit 2013 3 juni 2013
Conclusies •
•
•
•
•
•
•
•
De nieuwe gegevens van een Monitor Plancapaciteit laten een stagnerende markt zien. De meest in het oog springende verandering ten opzichte van de monitor van 2012 is dat de plancapaciteit voor de korte termijn fors is afgenomen (-27%). Veel gemeenten hebben faserings- en prioriteringsslagen gedaan; met kleine, flexibele projecten proberen zij de nieuwbouw op gang te houden. De totale plancapaciteit tot 2020 (ruim 70.000) is maar iets afgenomen; de daling op korte termijn betekent vooral verder vooruitschuiven naar de middellange termijn. Naast uitstel is te zien dat veel plannen nog in voorbereiding zijn of een potentiële status hebben. Zelfs van de plannen voor de korte termijn (2013/2014) heeft nog maar 60% planologische status die als hard is te kwalificeren. De kans op volledige realisatie van de kwantitatieve woningbouwopgave voor de MRA komt hiermee steeds verder weg te liggen. Naar marktsegmentatie is er voor de plancapaciteit voor de komende twee jaar regiobreed weinig verandering te zien. Het aandeel huurwoningen is licht toegenomen. Deze verschuiving lijkt maar beperkt in te spelen op de toegenomen vraag naar huurwoningen die aan de vraagkant is te zien. Het grootste deel van het planaanbod (60%) bestaat uit koopwoningen. Een kwart van de koopwoningen heeft een prijs tot € 210.000. Vooral in Almere en Noord staan deze woningen relatief veel geprogrammeerd. Amsterdam kent juist het hoogste aandeel koopwoningen vanaf € 350.000. Binnen de huursector zijn relatief iets minder sociale huurwoningen geprogrammeerd (van 74% naar 68% van de huurwoningen), maar als aandeel van de totale productie is er nauwelijks verschil te zien. Ruim een kwart van de totale productie is gepland binnen de sociale huur. Er zijn iets meer middeldure huurwoningen dan vorig jaar geprogrammeerd (van 11% naar 16% van de huurwoningen). Dit moet echter gezien worden als een relatieve verschuiving. In de absolute zin is de plancapaciteit voor middeldure huur niet gegroeid en op de totale productie is het een klein aandeel. Uit de gesprekken met gemeenten komt naar voren dat zij lopende plannen wel degelijk herprogrammeren. Tegelijkertijd proberen zij vast te houden aan beleidsdoelstellingen voor de langere termijn. Dat betekent dat zij locaties die geschikt zijn om ‘pareltjes’ te ontwikkelen soms liever naar achteren schuiven dan te herontwikkelen tot een snel af te zetten marktsegment. Verder valt op dat gemeenten niet ver vooruit kunnen of willen kijken, maar vooral inzetten op kleinschalige, flexibele ontwikkeling. Daarmee wordt het gebruik van de monitor plancapaciteit als kwalitatief sturingsinstrument voor de langere termijn een stuk lastiger.
1. Inleiding Dit memo geeft een beeld van de belangrijkste uitkomsten uit de Monitor Plancapaciteit 2013 en de gespreksronde hierover langs de gemeenten.
1
In het cijfermatige deel over de plancapaciteit komt eerst de totale plancapaciteit op korte en middellange termijn aan de orde en de verschuivingen hierin ten opzichte van de vorige monitor. Vervolgens wordt aan de hand van de plancapaciteit op korte termijn ingezoomd op de marktsegmentatie (eigendomsverhouding, huur-prijsklassen). De ontwikkelingen in het aanbod worden vergeleken met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Sinds 2007 voert RIGO jaarlijks in opdracht van de Stadsregio en de provincie NoordHolland de Monitor Plancapaciteit uit. Deze geeft voor de korte, middellange en lange termijn een beeld van de nieuwbouwcapaciteit in de gemeenten, op basis van informatie die de gemeenten zelf invullen. Met de invulronde van 2012 is de Monitor vernieuwd en ook dit jaar zijn er kleine wijzigingen doorgevoerd. Eén ervan is de prijsklasse van koopwoningen niet meer in vier maar in vijf prijsklassen in te delen. De reden hiervoor is om nauwkeuriger te kunnen bepalen of vraag en aanbod op elkaar aansluiten en beter zicht te krijgen in welke prijsklasse er nu precies gebouwd wordt. Tot slot gaan we in op een aantal ontwikkelingen die naar voren zijn gekomen tijdens de gespreksronde die in april/mei 2013 is gehouden. 2. De nieuwbouwproductie stagneert en daarmee ook de realisering van de MRAbouwopgave Gerealiseerde productie De cijfers bevestigen het beeld van een stagnerende nieuwbouwproductie in de Stadsregio. Voor 2012 komt het productiecijfer naar verwachting op 6.200 woningen te liggen (prognosecijfer 2012). Dat is nog minder dan de ruim 6.500 woningen in 2011, en vergelijkbaar met het vorige dieptepunt in 2004 toen er ook sprake was van een aantal jaren met stagnatie op de woningmarkt. In de jaren 2005-2010 was de nieuwbouwproductie juist relatief hoog, met een jaargemiddelde van 8.700 woningen. Het beeld verschilt overigens per subregio binnen de Stadsregio. Zo is het aantal opleveringen in Amsterdam en Almere in 2011 en 2012 fors lager dan de jaren daarvoor, terwijl Noord de productie op peil wist te houden. Het beeld in Zuid schommelt sterk. Tabel 1: Gerealiseerde productie per deelregio, 2005-2012 Deelregio
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
Totaal 05-12 11.082 13.347 31.216 9.346
SRA Noord 1.264 1.555 1.409 1.436 1.738 952 1.251 1.477 SRA Zuid 1.843 2.170 2.167 250 1.776 883 1.145 861 Amsterdam 2.736 3.403 6.190 3.926 4.224 4.551 3.273 2.913 Almere 1.158 1.147 813 1.359 1.305 1.640 975 949 SRA+ 7.001 8.275 10.579 9.223 9.043 8.026 6.544 6.200 64.991 Totaal *Cijfers 2012 zijn gebaseerd op prognose 2012. Definitieve cijfers CBS in juni 2013 beschikbaar.
Plancapaciteit voor korte termijn gedaald Op de korte termijn is een sterke daling van plancapaciteit zien. In de monitor van 2013 zijn er rond de 14.700 woningen ingevuld, terwijl een jaar eerder nog 20.000 in die jaren werd verwacht. Er is dus sprake van een daling van 27%, ofwel een absolute afname in aantal van 5.300 woningen over twee jaar. Deze afname wordt deels gecompenseerd door een verwachte stijging van de productie op de middellange termijn. Blijkbaar is een deel van de plannen vooruit geschoven.
2
Het is niet waarschijnlijk dat de volledige plancapaciteit voor 2013 en 2014 daadwerkelijk op korte termijn zal uitmonden in woningbouwproductie. Van alle plannen op korte termijn staat namelijk maar 60% qua planologische status als hard te boek. Tabel 2: Plancapaciteit korte, middellange en lange termijn, 2012 en 2013 2013-2014
2015-2019
2020-2050
MPC Monitor 2012
20.130
52.671
-
MPC Monitor 2013
14.686
55.794
118.739
Afname/toename
-5.444
+3123
-
Afname toename in %
- 27%
+ 6%
-
Voor de periode tot 2020 heeft de Stadregio inclusief Almere plancapaciteit voor ruim 70.000 woningen, voor de periode daarna nog eens krap 119.000. Daarmee komt de totale plancapaciteit op bijna 190.000 woningen. Verschillen naar deelregio: daling in Zuid het geringst De daling van de plancapaciteit voor de korte termijn doet zich in alle deelregio’s voor, maar er zijn wel verschillen. In Almere is relatief de sterkste daling te zien, in het zuiden van de regio de geringste. Voor de hele periode 2013 – 2019 is verreweg het grootste deel van de nieuwbouw in de Stadsregio+ gepland in Amsterdam (47%), daarnaast in Almere (17%), Noord (15%) en Zuid (21%). Dit komt qua verhouding redelijk goed overeen met de verdeling van de MRA-opgave in deze periode over de verschillende deelregio’s binnen de Stadsregio+. Tabel 3: Plancapaciteit korte en middellange termijn naar deelregio Deelregio
SRA Noord SRA Zuid Amsterdam Almere Totaal
MPC 2012 20132014 3.657 3.844 2.619 10.010 20.130
MPC 2013 20132014 2.465 3.256 1.525 7.440 14.686
20152019 7.927 11.699 25.947 10.221 55.794
Totaal 13-19 10.392 14.955 33.387 11.746 70.480
MRA-opgave tot 2020 alleen haalbaar als alle plancapaciteit tot nieuwbouw leidt Op MRA-niveau ligt er een opgave om tot 2040 een aantal van 300.000 woningen te bouwen, onder meer om de mensen te kunnen huisvesten die nodig zijn voor de groeiende vraag naar arbeid door de toename van het aantal banen in de regio. Het grootste deel van deze woningbehoefte (113.000, 42%) concentreert zich in de periode 2010 – 2019. Voor de Stadsregio gaat het om een opgave van 90.000 woningen in de periode 2010 – 2019. Dat zijn er gemiddeld 9.000 per jaar. Met het huidige aantal van 6.000 – 6.500 opleveringen per jaar wordt deze opgave zeker niet gehaald. De gemeenten hebben voor de periode een totale plancapaciteit van 70.500 voor de periode 2013 – 2019 opgegeven. Als deze plannen daadwerkelijk zouden worden gerealiseerd, dan zou het totaal voor de periode 2010 – 2019 op ruim 91.000 uitkomen. In een dergelijk zeer gunstig scenario zou de MRA-opgave dus in kwantitatief opzicht
3
worden gehaald. In de praktijk blijkt echter dat we over een wat langere termijn moeten rekenen met een planuitval van gemiddeld 30%. Het cijfermateriaal van de monitor 2013 duidt al op een hoger niveau van planuitval. Als we alle plannen die voor de periode 2013-2019 zijn ingevuld als ‘onbekend’, ‘potentieel’ of ‘plan in voorbereiding’ optellen dan geeft dit een percentage van 60%! van alle plannen. Het percentage voor alleen onbekend en potentieel is rond de 35%. Daarmee komen we voor 2010 - 2019 op een productie van ongeveer 60.000-63.000 woningen, dus afgezet tegen de MRA-opgave op een tekort van 27.000-30.000 woningen voor de Stadsregio+. Een dergelijk tekort leidt tot een verminderde toegankelijkheid en doorstroming van de woningmarkt, met mogelijke gevolgen voor de economische ontwikkeling van de regio. 3. Kleine segmentverschuivingen Lichte verschuiving van koop naar huur Binnen de nieuwbouwplannen ligt het accent op de koopsector. De cijfers laten echter, inspelend op de toegenomen vraag naar huurwoningen, een lichte segmentverschuiving zien van koop naar huur. Dit geldt zowel voor de korte termijn (van 37% naar 40%) als de wat langere termijn (van 33% naar 36%). Het is nog geen overtuigende verschuiving, maar het kan een zich doorzettende tendens zijn. Door de stagnerende koopmarkt en de moeilijke toegang tot financiering, zullen potentiële kopers (tijdelijk) hun woonwens effectueren door voor een huurwoning te kiezen. Tabel 4: Plancapaciteit naar eigendomsverhouding, 2012 en 2013 MPC2012
MPC2013
Huur Koop
Periode 2012-2014 37% 63%
Periode 2013-2014 40% 60%
Huur Koop
Periode 2012-2019 33% 67%
Periode 2013-2019 36% 64%
Planaanbod middeldure koop gegroeid Als we verder inzoomen op het nieuwbouwaanbod in de koopsector, zien we dat voor heel SRA+ 75% duurder is dan € 210.000,- . Dit is gelijk aan 2012. De cijfers naar koopsegment laten, met uitzondering van een kleine uitruil tussen het segment tot € 184.000 en het segment net daarboven, regiobreed nauwelijks verschillen zien tussen beide jaren. Nog steeds bestaat een kwart van het planaanbod in de koopsector uit woningen met een prijs tot € 210.000. Vooral in Almere lijkt de productie van goedkopere koopwoningen een hoge vlucht te nemen: het aandeel koop is groot (88%) en daarbinnen is een krappe helft geprogrammeerd als woning met een prijs tot € 210.000. Ook in SRA-Noord bestaat bijna de helft van de plancapaciteit aan koopwoningen uit goedkopere koopwoningen, maar het totale aandeel koop ligt hier wat lager (65%). Het
4
aandeel goedkope koop is hier gegroeid ten opzichte van vorig jaar, ten koste van middelduur en duur. Amsterdam kent het hoogste aandeel koopwoningen vanaf € 350.000. Ook in Zuid is het aandeel in het duurste segment binnen de koopsector hoog; binnen de totale nieuwbouwproductie ligt dit aandeel echter lager dan het regionale gemiddelde. In Almere is juist het segment net onder € 350.000 het grootst. Tabel 5: Plancapaciteit 2013-2014, koopwoningen naar prijssegment, 2012, 2013 Deelregio
MPC 2012 MPC 2013
Koop
Koop
Koop
Koop
Koop
<184
184-210
210-350
>350
Totaal
16
10
32
42
100%
12
13
32
43
100%
Tabel 6: Plancapaciteit 2013-2014, koopwoningen naar prijssegment en deelregio Deelregio
SRA Noord SRA Zuid Almere
Koop totaal Koop
Koop
Koop
Koop
Koop
Koop
< 184
184-210
210-285
285-350
> 350
Totaal
Aantal
%
%
%
%
%
%
%
1476
65
27
22
11
6
34
100
1277
50
16
7
12
16
49
100
1299
88
27
19
6
47
1
100
4132
56
0
10
33
57
100
8184
60
12
13
32
43
100
Amsterdam SRA+
Relatief minder sociale huur en meer middeldure huur Als we verder inzoomen op het nieuwbouwaanbod in de huursector op korte termijn zien we dat 68% wordt gerealiseerd in de sociale huursector. In de monitor van 2012 was nog 74% van een geplande huurwoningen een sociale huurwoning. Op het totale aanbod van sociale huur binnen de nieuwbouw is echter nauwelijks een verschuiving te zien. In beide jaren is ruim een kwart van de productie een sociale huurwoning. In het ‘middensegment’ van € 681 - € 900 wordt 16% van alle huurwoningen gerealiseerd. Dit was in de monitor van 2012 nog 11%. Er lijkt een verschuiving plaats te vinden in het huursegment van sociaal naar middelduur. Dit moet echter als een relatieve verschuiving worden gezien – in absolute zin is de plancapaciteit voor middeldure huur niet gegroeid en op de totale productie is het een heel klein aandeel. Het segment in de dure vrije sectorhuur vanaf € 900 is met 16% even groot als het segment eronder. Alleen in de regio Noord zijn deze woningen niet geprogrammeerd. Tabel 7: Plancapaciteit 2013-2014, huurwoningen naar prijssegment, 2012, 2013 Deelregio
Huur
Huur
Huur
Huur
< 681
681-900
> 900
Totaal
MPC 2012
74
11
15
100%
MPC 2013
68
16
16
100%
5
Tabel 8: Plancapaciteit 2013-2014, huurwoningen naar prijssegment en deelregio Deelregio
SRA Noord SRA Zuid Almere Amsterdam SRA+
Huur totaal Aantal 787 1.273 185 3308 5553
% 35 50 12 44 40
Huur < 681 % 67 62 52 71 68
Huur 681-900 % 33 20 31 10 16
Huur > 900 % 0 18 17 19 16
Huur Totaal % 100 100 100 100 100
Veel nieuwbouwaanbod bestaat uit appartementen In de periode 2013 – 2014 bestaat maar liefst 74% van het nieuwbouwaanbod in de Stadsregio+ uit appartementen. Dit aandeel is vrijwel gelijk met een jaar eerder (73%). Het aandeel appartementen is het hoogst in Amsterdam (84%), maar ook in Zuid beslaat de gestapelde bouw met 70% een fors deel van de plancapaciteit. Tabel 9: Plancapaciteit 2013-2014, eengezins en meergezins naar deelregio Deelregio
SRA Noord SRA Zuid Amsterdam Almere SRA+
Grondgebonden (eengezins) % 45 30 13 58 26
Appartementen (meergezins) % 55 70 87 42 74
4. Plancapaciteit vergeleken met de vraag Hiervoor constateerden we dat de plancapaciteit voor de korte termijn weliswaar in absolute zin is afgenomen, maar dat zich in de samenstelling ervan (typen, prijsklassen, eigendomsvorm) niet veel wijzigingen hebben voorgedaan. Dat verandert dan ook weinig aan de conclusies die we vorig jaar trokken in de notitie Programmering, opnamecapaciteit en betaalbaarheid (Stadsregio Amsterdam, oktober 2012)1 waar we het geplande nieuwbouwaanbod uit de monitor van 2012 confronteerden met de kwalitatieve vraag naar, de opnamecapaciteit voor en de betaalbaarheid van dat aanbod. We vergelijken we de belangrijkste conclusies uit dit rapport met de cijfers uit de monitor woningbouwcapaciteit 2013. Ontwikkeling productie, programmering en afzet koopwoningen Het aanbod in de plancapaciteit is in 2013-2014 nog altijd groter dan de verwachte opnamecapaciteit van de markt. Wel is het zo dat een deel van de capaciteit naar voren is geschoven en – zoals eerder geconstateerd – maar 60% van de plannen ‘hard’ is. Of er sprake is van overprogrammering is, is lastig te zeggen; met het opknippen en flexibiliseren van plannen spelen gemeenten veel vaker in op de verwachte afzet.
1
De notitie is te downloaden van de website van de Stadsregio Amsterdam, via deze link:
6
Discrepantie tussen vraag en aanbod in gepland appartementenaanbod 2013-2014 Het nieuwbouwaanbod in de Stadsregio+ bestond voor 2012-2014 voor 73% uit appartementen en 27% uit eengezinswoningen. Voor 2013-2014 is dit aandeel gelijk gebleven (74% appartementen). Net als vorig jaar constateren we dat dit aandeel op het niveau van de Stadsregio+ als geheel redelijk strookt met de verhoudingen die uit de vraagverkenning naar voren komen2. Voor de stad Amsterdam zal dit aandeel ook aardig passen, maar vooral in de deelregio’s Noord en Zuid blijft een discrepantie tussen vraag en aanbod bestaan. Betaalbaarheid planaanbod koopsector sluit nog onvoldoende aan op portemonnee van woningzoekenden De programma’s bestaan in 2013-2014 voor 60% uit koop (was in 2012-2014 63%), waarvan, net als in 2012-2014, 75% uit duurdere koop bestaat (32% koop € 210.000€ 350.000 en 43% koop > € 350.000). Uit het eerder aangehaalde vraagonderzoek weten we dat zo’n 60% van de woningzoekende huishoudens niet meer dan € 210.000 kan financieren en slechts 30% een bestedingsruimte heeft van meer dan € 275.000 (dit verschilt wel per deelgebied). Veel van de jonge huishoudens onder de 35 jaar – in de praktijk het meest verhuisgeneigd – kan zelfs niet meer dan € 181.000 voor een koopwoning neertellen. Er bestaat dus – afgezet tegen de bestedingsmogelijkheden van woningzoekenden – nog altijd een overaanbod aan geplande nieuwbouw in de (duurdere) koopsector. Hierbij
2
Verkenning naar de actuele vraag, op basis van veranderingen in de woon-/verhuiswensen van consumenten in de Stadsregio en Almere: Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt, Effectverkenning van de actuele woonwensen (Stadsregio Amsterdam/RIGO, 2012)
7
moet wel bedacht worden dat er ook veel aanbod van wat goedkopere koopwoningen is door verkoop van corporatiewoningen. Planaanbod huursector speelt nog onvoldoende op (verwachte) verschuiving vraag van koop naar (vrije sector) huur Uit de bovenstaande vraagverkenning kwam naar voren dat 70% van de woningzoekenden in de huursector door hun inkomen aangewezen is op de sociale huursector. 30% kan dus in principe een huur betalen van boven de € 681. Bovendien zal naar verwachting – door veranderde financieringsmogelijkheden, onzekerheid over inkomen, etc. – een deel van woningzoekenden met een koopwens dit segment als alternatief gaan zien. Ook voor woningzoekenden die op basis van hun inkomen wél in de sociale sector terecht kunnen, maar nog onvoldoende inschrijfduur hebben opgebouwd, is dit segment een oplossing. In de Stadsregio Amsterdam en Almere bestaat momenteel slechts 7% van de totale woningvoorraad uit markthuurwoningen. Er lijkt dan ook, zeker in de stedelijke gebieden binnen de regio, ruimte voor meer markthuurwoningen. Het totale planaanbod bestaat ook in 2013-2014 nog steeds maar zeer beperkt uit vrije sector huurwoningen. In 2012-2014 was dit 11%, in 2013-2014 is dit afgelopen naar 16%, maar in absolute zin nam het aantal niet toe. 5. Ontwikkelingen op basis van gespreksronde In april en mei heeft de Stadsregio met alle zestien gemeenten (deels met meerdere tegelijk) gesproken over de actuele ontwikkelingen op de lokale en subregionale woningmarkt, en over de strategie en werkwijze van gemeenten t.a.v. het bouwprogramma, en het zoeken en benutten van investeringsvermogen. De gesprekken leveren een kwalitatief beeld op, een verhaal als achtergrond bij de cijfers uit de Monitor. Uit de gesprekken kwamen de volgende belangrijkste ontwikkelingen naar voren: Stagnerende productie, fasering en aanpassing van programma De bouwproductie stagneert overal in de regio nog steeds doordat mensen niet durven of kunnen kopen (of huren) wat zij zoeken, en doordat ontwikkelaars en corporaties kampen met gebrek aan vermogen. Gemeenten houden er rekening mee dat deze situatie nog wel even aanhoudt, maar zoeken tegelijk naar manieren om het investeringsvermogen dat er wél is, toch te benutten. Veel plannen worden uitgesteld en/of aangepast. ‘Kleiner’ is een centraal begrip dat bij de gesprekken aan de orde kwam: kleinere plannen, kleinere investeerders, en soms ook kleinere woningen. In sommige gemeenten vindt omzetting van koop naar huur plaats. Toch lijkt dit nog geen algemene trend die overal op grote schaal plaatsvindt. Een verwachte opbloei van het middeldure huursegment zet ook nog niet echt door. In sommige gemeenten groeit het aanbod in dit segment wel, maar zeker in de gemeenten buiten het gebied ‘020’ blijven veel woningzoekenden toch in eerste instantie geneigd om een woning te kopen, mits dit binnen hun bereik ligt. Bovendien is de middeldure huur qua maandelijkse lasten lang niet altijd betaalbaarder dan een koopwoning (zeker bij dalende prijzen), en gelden er strenge inkomensnormen. Zoals ook in de voorgaande hoofdstukken wel naar voren komt, schuift de productie op de wat langere termijn grotendeels ‘integraal’ door naar latere jaren, hierover is op dit
8
moment toch weinig te voorspellen. Aanpassingen in het bouwprogramma vinden met name plaats op de korte termijn. In de bestaande voorraad loopt het aanbod overal steeds verder op, en zijn nog altijd prijsdalingen te zien. Over het algemeen is er nog de meeste vraag in het goedkope en middeldure segment (dat is wel een relatief begrip per gemeente). Op zoek naar investeringsvermogen en ‘oplossend vermogen’ Ondanks het algemene beeld van stagnatie geven verschillende gemeenten aan dat er nog wel degelijk investeringsvermogen in de markt zit, en dat je als gemeente, investeerders en ontwikkelaars samen met goede wil en een goede marktoriëntatie best een initiatief van de grond kunt krijgen. Het moet op dit moment meer komen van de kleinere investeerders en ontwikkelaars dan van de traditionele grote partijen. Soms gaat het om plannen die van meet af aan al kleinschalig worden opgezet, maar er is ook regelmatig sprake van grotere plannen die worden opgedeeld en gefaseerd in kleinere eenheden. De grotere ontwikkelaars hebben veel moeite om plannen van de grond te krijgen en zijn veel minder actief dan voorheen. Als zij al investeren, dan gedragen zij zich vaak risicomijdend en richten zich op het makkelijkst afzetbare segment, vaak middeldure eengezinswoningen met een tuin. Soms willen ontwikkelaars of grondeigenaren van hun grondposities af, en zijn andere partijen juist op zoek naar mogelijkheden om projecten te ontwikkelen. Het is belangrijk om als gemeente hierop goed zicht te hebben en de geïnteresseerden van de goede informatie te voorzien om hun bij elkaar te brengen. Amsterdam heeft hiervoor b.v. een kaart gepresenteerd, Zaanstad is bezig met een app. Ontwikkelaars en gemeenten proberen op verschillende manieren de bouwkosten en woningprijzen te drukken. Het gaat dan o.a. om betere en slimmere afspraken met aannemers over het bouwproces en -materiaal (soms hele goedkope maar wel goede cascowoningen, eenvoudiger PvE’s, uitgeven van grond in erfpacht, en afspraken met ontwikkelaars of grondeigenaren over de aanleg van boven- en ondergrondse infrastructuur. De woningprijzen en woonlasten worden ook verlaagd door kleinere woningen te ontwikkelen, en door het aanbieden van startersleningen. Meer flexibiliteit De tijd van grote locaties in één doorgaand proces ontwikkelen lijkt voorlopig voorbij, sommige gemeenten denken dat deze manier van bouwen ook niet meer terugkeert. Op dit moment gaat alles stapje voor stapje, b.v. door ‘postzegels’ van zo’n 10 – 20 woningen te ontwikkelen en te gaan bouwen als daarvan 70% verkocht is. Daarna volgt weer de volgende postzegel als er voldoende belangstelling is. In de gemeente Aalsmeer wordt bijvoorbeeld gewerkt volgens het concept ‘100-dagen woning’. Een ontwikkelaars start pas met de bouw als de woning is verkocht, maar die wordt dan wel binnen 100 dagen opgeleverd. Deze flexibiliteit hoeft niet ten koste te gaan van de kwaliteit van een gebied als geheel, de gemeenten handhaven actief het kwaliteitsniveau. Ook stellen zij bewust sommige hoogwaardige plannen die nu niet te ontwikkelen zijn voorlopig uit, in plaats van deze te verruilen voor plannen van mindere kwaliteit. De ruimtelijke en bouwkundige kaders worden in veel gemeenten wel (veel) flexibeler. Er wordt dan b.v. wel een algemeen kader op hoofdlijnen vastgesteld voor de stedenbouwkundige structuur en de openbare ruimte, maar daarbinnen zijn de (bestemmings)plannen zo flexibel mogelijk om direct te kunnen inspelen op wijzigingen in de belangstelling uit de markt. Het scheelt de gemeenten ook veel intern werk, dat gemoeid zou zijn met frequente formele planaanpassingen.
9
In sommige gemeenten wordt ook minder dan voorheen beleidsmatig gestuurd op het woningaanbod, de actuele interesse uit de markt krijgt hierin een belangrijker positie. Corporaties terughoudend en selectief De corporaties zijn zeer selectief en terughoudend in het oppakken en starten van nieuwe ontwikkelingen. De maatregelen van het kabinet Rutte II worden hiervoor doorgaans als reden aangegeven. Over het algemeen ronden de corporaties nog wel hun bestaande toezeggingen af, tenzij zij er zeer slecht voor staan, dan worden andere gegadigden gezocht. Sommige corporaties staan er momenteel heel slecht voor, andere beter. Dit heeft voor iedere gemeente andere gevolgen, afhankelijk van de corporaties die er actief zijn. Sommige corporaties ‘shoppen’ in de regio, op zoek naar de meest lucratieve projecten (overigens net als andere ontwikkelaars). De relaties en transparantie tussen corporaties en gemeente wisselen per gemeente. Vooral kleinere gemeenten hebben soms moeite om met elkaar één lijn te trekken tegenover de regionaal opererende corporaties.
10
Bijlage: Plancapaciteit korte termijn naar deelregio en marktsegment, 2012 en 2013 (inclusief onbekend)
MPC 2012 HUUR Subregio
opl 2012- Huur 2014 totaal (=100%)
huur klasse I
huur klasse II
KOOP huur huur_prijs Koop klasse III onbekend totaal
koop klasse I
koop klasse II
koop klasse III +IV
koop koopprijs klasse V onbekend
Huur of koop onbekend
SRA Noord
5.137
25%
18%
5%
2%
0%
55%
13%
7%
18%
15%
2%
20%
SRA Zuid
4.705
40%
31%
3%
3%
2%
55%
11%
2%
19%
17%
6%
5%
Almere
3.568
13%
9%
3%
1%
0%
85%
22%
23%
24%
11%
4%
3%
Amsterdam
12.924
44%
31%
4%
8%
0%
56%
3%
1%
17%
34%
0%
0%
Totaal
26.334
35%
26%
4%
5%
0%
60%
9%
6%
19%
24%
2%
5%
huur klasse I
huur klasse II
koop klasse I
koop klasse II
NB: totalen over driejaarsperiode
MPC 2013 HUUR Subregio
opl 2013- Huur 2014 totaal (=100%)
KOOP huur huur_prijs Koop klasse III onbekend totaal
koop koop koop koopprijs klasse III klasse IV klasse V onbekend
Huur of koop onbekend
SRA Noord
2.465
32%
21%
11%
0%
0%
60%
17%
13%
7%
3%
19%
1%
8%
SRA Zuid
3.256
39%
24%
8%
4%
3%
39%
6%
3%
4%
6%
17%
3%
22%
Almere
1.525
12%
6%
4%
1%
1%
85%
23%
16%
4%
40%
0%
1%
3%
Amsterdam
7.440
44%
32%
4%
9%
0%
56%
0%
6%
18%
0%
32%
0%
0%
14.686
38%
26%
6%
5%
1%
56%
7%
7%
12%
6%
23%
1%
6%
Totaal
NB: totalen over tweejaarsperiode
De percentages geven het marktaandeel van het segment binnen de totale productie weer en zijn weergegeven inclusief huurprijs, koopprijs op eigendomsverhouding onbekend.
11
