Uitwerking compensatieberekening Eerste hypotheek of combi hypotheek Cliënt
: Voorbeeld
Beoordeling : Eerste hypotheek of combihypotheek Afgesloten in het jaar : 2006 Verstrekt krediet : € 200.000,-De eerste hypotheek (1H) wordt beoordeeld op basis van de normen van de GHF (Gedragscode Hypothecaire Financieringen) voor hypotheken, zoals die van toepassing was op het moment van kredietverlening1. De berekening wordt uitgevoerd op basis van het inkomen in het jaar van kredietverlening en het jaar 2010. In de berekening zijn de volgende gegevens betrokken: de door u aangeleverde informatie en de inkomensgegevens volgens de ABS-formulieren van de belastingdienst.2 Hierna worden de belangrijkste stappen in de berekening van uw compensatie overkreditering toegelicht. 1. Berekening bruto jaarinkomen vanuit het fiscaal jaarloon. Eerst wordt het fiscaal jaarloon uit tegenwoordige dienstbetrekking en/of WW uitkering omgerekend naar een bruto jaarloon. Het fiscaal jaarloon wordt overgenomen van het ABS formulier van de Belastingdienst en wordt getoond in de bijlage Overkreditering bij de brief met de uitkomst van de berekening overkreditering. Het fiscaal jaarloon uit tegenwoordige dienstbetrekking bedraagt: jaar van kredietverlening Contractant 1 € 21.971,00 Contractant 2 € 9.725,00
jaar 2010 € 18.279,00 € 16.776,00
Het fiscaal jaarloon wordt omgerekend naar een fiscaal maandloon door dit te delen door de factor 12. Het fiscaal maandloon wordt daarna omgerekend naar een bruto maandloon. Daartoe wordt eerst het fiscaal loon verlaagd voor de vergoeding van de premie ZvW door de werkgever en daarna verhoogd met de WW-premie. Het bruto maandloon wordt met 12 vermenigvuldigd om tot een bruto jaarinkomen te komen.
1
Voor de normen zie www.dsbcompensatie .nl Uitdraaien uit het Aanslagen Belastingen Systeem, Vaststelling Vastgesteld en Resultaten Presentatie (ook: ABS-formulier). Deze geven het fiscaal jaarinkomen. 2
1
Op basis van het fiscaal maandloon en de van toepassing zijnde premies WW/Zfw bedraagt het bruto jaarinkomen: jaar van jaar 2010 kredietverlening Contractant 1 € 20.931,00 € 17.075,00 Contractant 2 € 9.132,00 € 15.671,00 * Inkomen uit andere bronnen Eventueel inkomen uit andere bronnen dan inkomen uit dienstverband worden in de berekening van de overkreditering meegenomen. Het kan gaan om volgende bronnen van inkomen: - AOW uitkering of andere pensioenen of uitkeringen - winst uit onderneming vóór ondernemersaftrek - resultaat overige werkzaamheden Het inkomen uit andere bronnen wordt rechtstreeks overgenomen van het ABS-formulier en getoond in de bijlage Overkreditering bij de brief met de uitkomst van de berekening overkreditering. Contractant 1 Inkomensbestanddelen in Box-I + + + + =A
loon uit dienstverband pensioenen/uitkeringen winst voor ondernemersaftrek belastbare winst resultaat overige werkzaamheden Totaal bruto jaarinkomen
Contractant 2 Inkomensbestanddelen in Box-I + + + +
loon uit dienstverband pensioenen/uitkeringen winst voor ondernemersaftrek belastbare winst resultaat overige werkzaamheden
=A
Totaal bruto jaarinkomen
jaar van kredietverlening € 20.931,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 20.931,00
jaar 2010
jaar van kredietverlening € 9.132,00 € 4.321,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
jaar 2010
€ 13.453,00
€ 17.075,00 € 2.747,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 19.822,00
€ 15.671,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 15.671,00
In de berekening van het bruto jaarinkomen worden niet meegenomen: incidentele inkomsten (zoals een eenmalige bonus, uitbetaling vakantiedagen, ontslagvergoeding), erfpachtcanon, partneralimentatie.
2
In uw situatie zijn de volgende inkomensverminderingen van toepassing: jaar kredietverlening Contractant 1 Contractant 2 incidentele inkomsten, t.w.: eenmalige bonus € 1.879,00 € 0,00 erfpachtcanon € 0,00 € 0,00 partneralimentatie € 0,00 € 0,00 overig € 0,00 € 0,00 totale verminderingen € 1.879,00 € 0,00 jaar 2010 incidentele inkomsten, t.w.: erfpachtcanon partneralimentatie Overig totale verminderingen
Contractant 1 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Contractant 2 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Rekening houdend met bovenstaande verminderingen bedraagt het bruto jaarinkomen in uw geval: jaar kredietverlening jaar 2010 Contractant 1 € 19.052,00 € 19.822,00 Contractant 2 € 13.453,00 € 15.671,00 Totaal bruto inkomen € 32.505,00 € 35.493,00 2. Bepaling maandelijkse betaalcapaciteit Jaar van kredietverlening: 2006 Volgens de GHF-norm wordt de maximale hypotheekverstrekking bepaald op basis van: het jaarinkomen de toetsrente de woonquote (op basis van hoogste inkomen indien twee contractanten ). Jaarinkomen Hiervoor is toegelicht hoe het bruto jaarinkomen wordt bepaald. Toetsrente De door het Contactorgaan Hypothecaire Financieringen gepubliceerde toetsrente op het moment jaar van kredietverlening bedroeg 6%. Deze is van toepassing tenzij de rente langer dan 5 jaar vaststaat. In dat geval geldt de rente die daadwerkelijk in rekening is gebracht als toetsrente. Bij een overeenkomst met twee leningsdelen met verschillende rentecondities wordt gerekend met de kortste rentevast-periode en de hoogste rente. Bij een combinatie van een eerste hypotheek en een hypothecaire krediet in tweede rang, die binnen zes maanden van elkaar werden afgesloten (een zogenaamde Combi hypotheek) worden de rentecondities van het hypothecair krediet in tweede rang (2H) genegeerd. Contractrente 4,149%
Rentevastperiode 6 jaar
> 5 jaar? Ja
Toetsrente 4,149%
3
Woonquote Op basis van het hoogste jaarinkomen in jaar van kredietverlening wordt de woonquote bepaald. De woonquotes zijn opgenomen in de financieringslasttabel geldend in het jaar van kredietverlening (zie www.dsbcompensatie.nl). Het hoogste inkomen in het jaar van kredietverlening bedraagt € 19.052,00. In de financieringslasttabel is bij dit inkomen en bij een toetsrente van 4.149% een woonquote af te lezen van 24,7%. Dit betekent dat 24,7% van het bruto jaarinkomen van beide contractanten beschikbaar is als verantwoorde hypotheeklast. Het totale bruto jaarinkomen bedraagt € 32.505. Jaar 2010 De berekening van de overkreditering wordt eveneens gemaakt op basis van het bruto jaarinkomen van beide partijen in het jaar 2010. Het hoogste inkomen in het jaar 2010 bedraagt € 19.822,00. In de financieringslast-tabel is bij dit inkomen en bij een toetsrente van 4,149% een woonquote af te lezen van 25,1%. In 2010 is derhalve 25,1% van het bruto jaarinkomen van beide partijen beschikbaar als verantwoorde hypotheeklast. Het totale bruto jaarinkomen van beide partijen bedraagt € 35.493,00. Maximale verantwoorde maandelijkse hypotheeklast
A B C D
totaal bruto jaarinkomen woonquote jaarlijkse woonlast (A /B) per maand (C / 12
jaar van kredietverlening € 32.505,00 24,70% € 8.028,74 € 669,06
jaar 2010 € 35.493,00 25,10% € 8.908,74 € 742,40
3. Verminderingen van de maandelijkse hypotheeklast Op de maximale hypotheeklast worden volgens het Akkoord op Hoofdlijnen bedragen in mindering gebracht, voor zover deze zijn aangetoond: jaar jaar 2010 kredietverlening + maximale maandelijkse hypotheeklast € 669,06 € 742,40 -/consumptieve verplichtingen; werkelijke € 0,00 € 0,00 last -/aflossingsproduct voor zover > 1 promille € 14,00 € 14,00 van de hoofdsom -/betalingsregeling belastingschuld € 0,00 € 0,00 = resteert beschikbaar voor hypotheeklast € 655,06 € 728,40
4
4. Maximale hypotheek op basis van de annuïteitenfactor De annuïteitenfactor geeft het aantal keer aan waarmee de leencapaciteit dient te worden vermenigvuldigd om de maximale hypothecaire lening te berekenen. De annuïteitenfactor is afhankelijk van de te hanteren toetsrente. Op basis van de annuïteitenfactor en de toetsrente die in uw geval van toepassing is, bedraagt de maximale hypotheek: jaar jaar 2010 kredietverlening maximale hypotheek € 134.773,49 € 149.862,62 5. Overkreditering
verstrekte hypotheek maximale hypotheek overkreditering indien verstrekte hypotheek > maximale hypotheek
jaar kredietverlening € 200.000,00 € 134.773,49 € 65.226,51
jaar 2010 € 200.000,00 € 149.862,62 € 50.137,38
6. Berekening van de compensatie voor de overkreditering De compensatie voor overkreditering wordt berekend over twee periodes: (i) vanaf het moment van kredietverlening tot 31-12-2010 (het ‘verleden’) (ii) vanaf 01-01-2011 tot uiterlijk 31-12-20153 (de ‘toekomst’) Grondslag voor het ‘verleden’ is een gewogen gemiddelde van de overkreditering in het jaar van kredietverlening en de overkreditering op basis van het inkomen in 2010, waarbij de overkreditering in het jaar van kredietverlening dubbel wordt meegewogen. Echter niet hoger dan die in het jaar van kredietverlening. De gewogen gemiddelde overkreditering bedraagt, het totaal van tweemaal de overkreditering in het jaar van kredietverlening plus de overkreditering op basis van het inkomen in 2010, gedeeld door drie.
Grondslag voor de ‘toekomst’ is het laagste bedrag van de overkreditering in het jaar van kredietverlening en het bedrag van de overkreditering op basis van het inkomen in 2010. Na aftrek van eerdere compensaties op grond van het Akkoord op Hoofdlijnen of de WCAMregeling wordt over de eventuele overkreditering een compensatie in de vorm van een rentevergoeding berekend. 3
Of zoveel eerder als het krediet is/zal zijn afgelost. De berekening voor de toekomst vindt alleen plaats als er op 1-1-2011 nog sprake is van een lopende lening.
5
Het uitgangspunt voor de overkreditering in uw geval bedraagt: jaar van kredietverlening jaar 2010 grondslag Verleden € 65.226,51 € 50.137,38 € 60.196,80 Toekomst € 65.226,51 € 50.137,38 € 50.137,38 Op beide grondslagen kunnen nog bedragen in mindering worden gebracht. Voor klanten die zich op basis van de WCAM-regeling hebben aangemeld voor de compensatieregeling gelden drempelbedragen die afhankelijk zijn van de kredietsoort. Drempel eerste hypotheek of combi-hypotheek tweede hypotheek consumptief krediet
€ 15.000,00 € 2.500,00 € 1.000,00
In deze situatie geldt een drempelwaarde van € 15.000. Op het uitgangspunt voor de overkreditering voor het verleden en op het uitgangspunt voor de overkreditering voor de toekomst wordt een aantal aftrekposten in mindering gebracht.
6
De volgende aftrekposten worden op het uitgangspunt voor de overkreditering voor het verleden in mindering gebracht: +) (-) (-) (-) (-) (=)
uitgangspunt drempel aflossingen tot 31 december 2010 compensatie voor koopsomverzekeringen totaal in mindering te brengen in aanmerking te nemen overkreditering
€ 60.196,80 € 15.000,00 € 500,00 € 2.507,00 € 18.007,00 € 42.189,80
De volgende aftrekposten worden op het uitgangspunt voor de overkreditering voor de toekomst in mindering gebracht: +) (-) (-) (-) (-) (-) (-) (-) (=)
grondslag drempel aflossingen tot 31 december 2010 compensatie voor koopsomverzekeringen rente over koopsomcompensatie compensatie voor beleggingsverzekeringen compensatiebedrag voor het verleden totaal in mindering te brengen in aanmerking te nemen overkreditering
€ 50.137,38 € 15.000,00 € 500,00 € 2.507,00 € 866,00 € 0,00 € 10.371,66 € 29.244,66 € 20892,72
De compensatie overkreditering is een rentevergoeding over de “in aanmerking te nemen overkreditering”.
verleden toekomst totaal
in aanmerking te rentepercentage nemen overkreditering € 42.189,80 5% € 20.872,72 5%
aantal maanden 59 60
Compensatie € 10.371,66 € 5.223,18 € 15.594,84
7
