HET RENDEMENT
20-5-2015 www.hetrendement.be
[email protected] 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642
Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 € bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) De maandelijkse huurinkomsten worden ingeschat op 825 €.
A) Rendement De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 3.06%. Kijken we verder dan het BAR, dan zien we een netto rendement op dit pand van 4.32%. Hierbij gaan we uit van volgende aannames: - jaarlijkse verzekering: - initiële onderhoudskost: - onderhoudsprogramma: - percentage eigen vermogen: - leegstand: - totaal fiscaal voordeel: - index: - belastingspercentage:
300 € 0€ 200 € /jaar 50% 1 maand /jaar 2105 € /jaar 1.5% 50%
Het pand heeft een Kasdastraal Inkomen van 620€. Dit resulteert in een te betalen onroerende voorheffing van 541€. De kost voor het vreemd vermogen is gebaseerd op de rentebarometer (20 jaar vaste rente). De kost voor het eigen vermogen is de OLO op 10 jaar. Deze aannames geven een Intern Rendement van 4,32% en een Netto Actuele Waarde van 149.926,42 €. De Netto Actuele Waarde staat voor de waarde van alle toekomstige geldstromen die bovenop de vergoeding voor het eigen en vreemd vermogen gecreëerd wordt. Onderstaand gaan we voor dit pand verder in op de parameters en kijken we hoe het Intern Rendement en de Netto Actuele Waarde hierop reageren. Dit geeft u zicht op mogelijke risico’s en opportuniteiten.
B) Onderhoudsprogramma (Tabel A) Aannames: startinvestering: jaarlijkse onderhoudskost:
0€ 200 €
Gezien het een volledig gerenoveerde woning betreft is er geen bijkomende startinvestering nodig. Doordat het een volledig gerenoveerde woning is, die daarenboven eerder klein is, kan ook de jaarlijkse onderhoudskost beperkt blijven. C) Index en huurpijs (Tabel B) Aannames: index: huurinkomsten:
1.5% 825€/maand
We bekijken het project op lange termijn (20 jaar) en nemen een voorzichtige aanname van een gemiddelde index over die periode van 1.5%. De impact van de index is niet te onderschatten. We zien dat een stijging met 1% het rendement van het project doet stijgen tot 5.42%. De huurinkomsten van 825 € zijn gebaseerd op informatie van het immokantoor. Laten we de maandelijkse huurprijs met 50€ zakken of stijgen, dan resulteert dit in een stijging of daling van het rendement met 0.2%. D) Leegstand (Tabel C) We gaan uit van een gemiddelde leegstand van 1 maand per jaar. Het pand is goed gelegen en in zeer goede staat. Het is dan ook niet nodig deze aanname op te trekken tot 2 maand per jaar wat het rendement zou laten zakken met bijna 0.3%. Gaan we ervan uit dat er helemaal geen leegstand is, dan stijgt het rendement tot 4.62%.
20 mei 2015 Pagina 2
E) Aankoopprijs / fiscaal voordeel / BAR (Tabel D) Aannames: Aankoopprijs: Fiscaal voordeel:
289.900 € 2105,8€
We zien dat de impact van de aankooprijs op het rendement eerder beperkt is. In dit model gaan we ervan uit dat de verkoopprijs na 20 jaar gelinkt is aan deze aankoopprijs. Hoe lager de aankoopprijs hoe lager de verkoopprijs. (zie ook verder bij Tabel F) Het BAR kan hier beter inzicht geven. We zien dat een lagere aankoopprijs van 282.000 € een BAR oplevert van 3.15%, ofwel uw rendement doet stijgen met 0.09%. De impact is ook hier dus al bij al vrij beperkt. De aankoop van een 2e woning komt niet in aanmerking voor de woonbonus maar kan wel een fiscaal voordeel opleveren in de korf van het lange termijn sparen. Dit voordeel bedraagt maximaal 684 € / persoon voor de kapitaalsaflossingen. Daarnaast kunnen de betaalde intresten in mindering gebracht worden van de onroerende inkomsten. In tabel D laten we dit voordeel variëren van jaarlijks 0 € tot 2105 € wat het rendement op dit project laat schommelen van 3.57% tot 4.32%. Deze impact is groot en wordt dus best goed bekeken. F) % eigen middelen (tabel E) Aannames: % eigen middelen:
50%
We gaan uit van een eigen inbreng van 50%, de overige 50% verloopt via externe financiering. Voor de vergoeding van het eigen vermogen rekenen we 0.93% aan. Dat is de OLO op 10 jaar. Voor de kost van de externe financiering rekenen we 2.39% aan. Dit is gebaseerd op de rentebarometer en geeft de gemiddelde kost weer voor een lening op 20 jaar met vaste rente. Deze gegevens leveren een discontovoet op van 1.66%. (50% aan 0.93% en 50% aan 2.39%) We zien dat het percentage eigen vermogen enkel impact heeft op de NAW en niet op het rendement. Dat is logisch want het rendement van een project is niet afhankelijk van hoe dit gefinancierd wordt. Hoe een project gefinancierd wordt, bepaald wel hoeveel % van het rendement nodig is voor de vergoeding van het kapitaal. Concreet voor dit project: Wordt er voor 50% met eigen middelen gefinancierd, dan kan er 149.926 € NAW gecreëerd worden. Stel dat er voor 100% met eigen middelen gewerkt wordt, dan blijft het rendement van het project 4,32%, maar van dat rendement is er een lager percentage nodig als vergoeding voor het vermogen (de kost van het eigen vermogen ligt lager dan de kost voor het vreemd vermogen), wat resulteert in meer waarde, namelijk 205.291 €. Let wel, wordt er met 100% eigen middelen gewerkt dan vervalt eventueel fiscaal 20 mei 2015 Pagina 3
voordeel en kan er nog maximaal 160.205 € waarde gecreëerd worden, wat gelijk staat met een rendement van 3.57%. G) Reductie op exitwaarde (tabel F) In het huidige model gaan we ervan uit dat de verkoop binnen 20 jaar plaatsvindt en dat het pand verkocht wordt aan een prijs die gelijk staat aan de geïndexeerde aankoopprijs. Op deze aanname kunnen correcties nodig zijn. Afhankelijk van het type pand, de ligging, de staat van het pand en het onderhoudsprogramma. Voor dit pand gaan we ervan uit dat er geen correctie nodig is. Dit omwille van de goede staat en ligging en het feit dat het een vrij klein pand betreft dat met een jaarlijkse provisie van 200€ voor onderhoud goed te beheren valt. Tabel F leert ons dat een reductie op de exitwaarde van 20% resulteert in een rendement van 3.46%. Stel dat er een hogere provisie voor onderhoud nodig is, bv 1000€/jaar, dan zou dit resulteren in een rendement van 4.03%.
20 mei 2015 Pagina 4
Algemene conclusie: we zien een project dat een mooi netto rendement geeft van 4.32 % en veel waarde creëert, 149.926 €. Het pand is goed gelegen en is in zeer goede staat wat tot een vlotte verhuur zou moeten leiden. Het mogelijke fiscale voordeel krikt uw rendement behoorlijk op. Dit moet dus zeker verder bekeken worden. Het lijkt een investering zonder grote risico’s, die op lange termijn een mooi rendement oplevert.
Hoogachtend,
Timmerman Bart HetRendement
20 mei 2015 Pagina 5
