HET GESPREK 19 april 2012 Van droom naar daad: een avond voor ontwikkelaars,eigenaren,makelaars, gemeente en bewoners. Datum Donderdag 19 april 2012 Locatie Burgerzaal Raadhuis Hilversum Tijd Aanvang 19.30 Aanwezige gasten/panelleden: Jan van Barneveld, directeur De Alliantie Ontwikkeling Eltjo Bouwman, directeur wonen, Blauwhoed Groep BV Ronald Huikeshoven, directeur AM Jan Willem Smedema, Castanea Bedrijfsmakelaars Jurriaan van Stigt, directeur LEVS architecten Jan Rensen, wethouder o.a. wonen, stedelijke vernieuwing, grondzaken Gespreksleider Robert van Riel, adviseur Stedelijke Vernieuwing Introductie Namens de Stichting Hilversumse Architectuurprijs heet Peter van Dulst iedereen hartelijk welkom. Na het succesvolle stadsdebat met de bouwmeesters (november 2011) is het deze avond de bedoeling om na te denken over de kansen en mogelijkheden van het hergebruik van de vele prachtige gebouwen die leeg staan in Hilversum. De aanzet wordt gegeven door de panelleden, die ieder op hun terrein positieve ervaringen hebben met deze materie en daarvan in een aantal presentaties iets laten zien. De Stichting wil bevorderen dat dit proces ook in Hilversum op gang komt en zal proberen de vaart erin te krijgen en te houden. N.B.: Volgend jaar verschijnt de historische atlas van Hilversum, waarvoor geïnteresseerden nu al kunnen intekenen. Jan van Barneveld noemt als voorbeeld van geslaagd hergebruik het grote ACTA-gebouw in Amsterdam. Aanvankelijk was het de bedoeling om het hele pand te slopen, maar de crisis bracht verandering in de plannen. Het pand wordt nu intern verbouwd en zal daarna tijdelijk huisvesting bieden aan 460 studenten. Die worden ook actief betrokken bij de uitvoering van het werk, in ruil voor (straks) een korting op de huurprijs. In Hilversum heeft De Alliantie inmiddels het totale Lucentcomplex in eigendom verkregen. Momenteel wordt bezien of het mogelijk is om één van de vleugels zodanig te verbouwen dat er starterswoningen in kunnen worden gevestigd. De structuur van het gebouw maakt dat evenwel niet eenvoudig. Het zal in elk geval niet mogelijk zijn om het gehele complex in één keer te ontwikkelen en ook is het niet makkelijk om een deel van het gebouw te separeren voor sloop/nieuwbouw. Door de slechte economische tijden is het niet gelukt om tijdelijke huurders te vinden voor de leegstaande bedrijfsruimten. De zittende huurders hebben een contract tot half 2014. Vooralsnog is het de bedoeling om in de daarop volgende jaren het hele complex opnieuw te ontwikkelen. Gevraagd naar de factoren die bepalen of een project slaagt dan wel mislukt moet de heer van Barneveld een eenduidig antwoord schuldig blijven. Wat wel merkbaar stimulerend werkt is een duidelijke ‘flow’ aan zichtbare bouwprojecten. De gang erin houden dus. Amersfoort is een goed voorbeeld. Van groot belang is de samenwerking tussen de partners en vooral die tussen de gemeente en de corporaties. Er moet een positief klimaat merkbaar zijn waarin creativiteit en daadkracht alle kans krijgen en er vooral gedacht wordt vanuit mogelijkheden, niet vanuit belemmeringen. 1
Eltjo Bouwman noemt drie voorbeelden van een succesvolle aanpak van leegstaande gebouwen die soms sterk vervallen waren. Er werd steeds voor de volgende uitgangspunten gekozen: • Eindgebruiker staat centraal • Hergebruik bevordert duurzaamheid • Tegengaan onnodig ruimtebeslag • Waarde creatie voor eindgebruiker • Gebouw en omgeving integraal bekijken In Hilversum staan veel kantoren leeg. Wordt er gekeken naar de mogelijkheid om die om te bouwen tot woningen? Dat is zeker de bedoeling. Er worden reeds initiatieven ontplooid voor het hergebruik van enkele leegstaande kantoorgebouwen in de binnenstad. Hoe kan het uiterlijk van een gebouw behouden blijven als de eindgebruiker centraal staat? Door overleg te voeren over de wens om de authentieke kenmerken te behouden. Meestal begrijpt de gebruiker dat. Hij geeft door belangstelling te tonen voor een bestaand gebouw immers al aan dat hij geen applaus verwacht voor rigoureuze veranderingen. Het is zaak van twee kanten niet al te star te zijn en een goede balans te vinden. De feitelijke eindgebruiker is de stad. De stelling zou kunnen zijn: ‘wat goed is voor de stad is goed voor de eindgebruiker.’ N.B.: die opmerking ontlokt een aanwezige de opmerking: Wie bepaalt wat goed is voor de stad? Doorgaans wordt dat beeld neergezet door 40+ mannen! Ronald Huikeshoven heeft een passie voor binnenstedelijke ontwikkelingen. Zijn bedrijf is al vele jaren actief in de Hilversumse binnenstad en momenteel bezig in het stationsgebied Zuid. Ook AM heeft een voorbeeld van een groot gebouw in Amsterdam dat aanvankelijk gesloopt zou worden, maar onverwacht tot ‘jong monument’ werd verklaard. Door een reeks van toevalligheden kreeg het alsnog een 2e leven. De koopwoningen (voor jonge starters) die in het gebouw zijn gerealiseerd zijn voor het grootste deel verkocht. Er is meer dan genoeg belangstelling, maar het aangaan van een hypotheek vormt voor veel geïnteresseerden momenteel een reëel probleem. Het moeilijkste is het, om een begin te vinden: iemand die iets ziet in een leeg gebouw. Als er weer levendigheid in wordt gebracht is dat een belangrijke eerste stap. Soms moet de eigenaar in dat stadium bereid zijn om een forse afschrijving te accepteren, een goede architect in te schakelen en in fasen te denken. Noodzakelijke uitgangspunten voor succesvol hergebruik zijn: • Commitment en vertrouwen bij alle betrokken partijen • Visie op het toekomstig gebruik • Flexibiliteit in aanpak • Juiste architect bij het gebouw. Hoe kan de fasering hanteerbaar worden gehouden? Door het gebouw a.h.w. in delen op te knippen en ieder deel een eigen identiteit te geven, met een eigen entree, kleurstelling etc. Hoe is het beheer geregeld bij bewoning door jonge starters? Het is van belang dat er de hele dag een huismeester dag aanwezig is die bijvoorbeeld toeziet op het naleven van de afspraken. Verder is het bij een groot gebouw prettig als een gedeelte wordt bestemd als bedrijfsruimte voor bijvoorbeeld startende ondernemers. Als de eigenaar afschrijving accepteert: hoe gaat de financiering van zo’n project dan in zijn werk? Mogelijkheden: deels door eigen geld van de eigenaar/ontwikkelaar, deels door leningen, deels door verkoop van eigen grond aan de gemeente. 2
Jurriaan van Stigt is architect en ondermeer hoofdredacteur van het architectuurtijdschrift FORUM. Hij noemt het investeren in een goede relatie met de buurt als succesfactor die niet onderschat mag worden. Verdere punten van belang: • Vakmanschap, goede opdrachtgever, vertrouwen • Integrale aanpak voor het proces • Ondersteuning en overleg overheden • Kennis van de historische context • Onbevangen benadering van een monument • Uithoudingsvermogen Een aanwezige ergert zich al jaren aan de gelijkvormigheid van hele complexen: dezelfde saaie, grijze, hoekige blokken met vaak platte daken. Het zou goed zijn als alle architecten eens een paar jaar naar China zouden worden verbannen. Spreekster heeft wel eens de indruk dat in Nederland eerst gekeken wordt naar hoeveel een gebouw oplevert, waarna wordt bepaald hoe het eruit komt te zien. Waarom kan het in dit land niet speelser en eleganter? - Deze inbreng wordt met applaus ondersteund. Jan Willem Smedema is al 30 jaar actief in de makelaardij en vaak betrokken bij herontwikkelingen. Zijn ervaring is dat het bestemmingsplan vaak een sterk vertragende factor vormt. Zo kostte het veel tijd en moeite om de kantoorfunctie van de voormalige Rabobank om te zetten in de tijdelijke herbestemming ‘medische doeleinden’ (nl. Oogziekenhuis). Ook de omgeving van een leegstaand gebouw speelt soms een rol. Bij het voormalige Tuliphotel aan de Stationsstraat werden altijd veel fietsen slordig geparkeerd, wat een onverzorgd en onaantrekkelijk beeld gaf. Echter: hier speelden nog een aantal problemen van procedurele aard – het heeft een jaar gekost voordat de huidige onderwijsbestemming er mocht worden gevestigd. De makelaars ervaren die voorgeschreven procedures nogal eens als frustrerend. Ze maken het moeilijk om flexibel in te spelen op marktomstandigheden. Daarin zou een doorbraak moeten komen. De heer Smedema noemt als noodzakelijke factoren voor succesvol hergebruik: • Verouderde objecten durven beoordelen op basis van grondwaarde • Duurzame relaties zijn nodig tussen samenwerking partijen • Financiële offers/concessies durven vragen van eigenaren en/of ontwikkelaars • Transformatie bestemming moet eenvoudiger Boven alles moet een makelaar in de gaten houden welke bewegingen er op de markt gaande zijn en vanuit zijn kennis van zaken advies geven aan eigenaren - zonodig om tot afwaardering over te gaan. Soms wordt een bemiddeling bemoeilijkt doordat partijen vast zitten aan hun achterban. Waarom was het zo ingewikkeld om het gebouw van de Rabobank te transformeren naar het oogziekenhuis? Qua verkeersintensiteit blijft het vrijwel gelijk. Wat is de logica hierachter? Wethouder Rensen legt uit dat bestemmingsplannen (ook) bedoeld zijn om de woonplek van de bewoners in de omgeving van een gebouw te beschermen door er niet zomaar een ander gebruik toe te staan. Om een verandering te mogen doorvoeren is een wettelijke procedure nodig, die een aantal maanden in beslag neemt. Het indienen van bezwaren is een onderdeel dat tot verlenging van het proces kan leiden. De gemeente heeft beperkte invloed op dit complexe geheel. De heer Benraad vindt dat er goed nagedacht moet worden over het handhaven van de huidige structuur bij de aanpassing van bestemmingsplannen. De tijden zijn veranderd, transformatie is nuttig en nodig, maar wordt ernstig belemmerd door de starre blik waarmee nog steeds op de regelgeving wordt gefocust. Het is beter om te beschrijven wat absoluut niet is toegestaan en verder te kijken naar wat nodig is om de gewenste stedelijke voorzieningen te realiseren. In Amsterdam en Rotterdam is dat het vertrekpunt. Die werkwijze maakt het mogelijk om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan en zorgt er voor dat een transformatie in 14 weken geregeld kan zijn. 3
Wethouder Rensen wijst op het project Mussenstraat, waar op het terrein van de voormalige gemeentewerf een geheel nieuwe, jonge industrie wordt gevestigd: Spil Games. Een Hilversums architectenbureau heeft de bestaande gebouwen gemoderniseerd en geschikt gemaakt voor het nieuwe doel. Een ander geslaagd project is de verbouwing van het oude Muziekpaviljoen, waar United Broadcast zich zal vestigen. Doordat alle partijen goed samenwerkten en uitgingen van kansen kon dit facilitaire bedrijf voor Hilversum behouden blijven. Er is (in verhouding tot andere gemeente) relatief weinig leegstand in Hilversum, maar de panden die leegstaan baren zorgen. Er is inmiddels een leegstandsplan gemaakt. Besloten is om de betreffende panden zoveel mogelijk te transformeren naar bestemmingen en doeleinden die tot hergebruik leiden. De wethouder is het met de heer Benraad eens dat sommige bestemmingsplannen in een industriële omgeving soms minder strak gehanteerd zouden kunnen worden. Voorbeelden van gebouwen of plaatsen in Hilversum waar hergebruik gewenst is, zijn: 1) het Gakgebouw 2) de AVRO-studio 3) Globe 4) Kapittelweg 5) KRO-studio 6) Kamer van Koophandel 7) Langgewenst 8) Lucent 9) Naarderweg 10) Lucent 11) Philipsterrein 12) Postkantoor 13) Teleac 14) Wereldomroep 15) Wellicht het AKN-gebouw Alle gebouwen zeggen iets over de tijd waarin ze gebouwd zijn. Ze behoren tot onze cultuur, zijn het waard om behouden te worden en hebben zeker potentie. Vragen, opmerkingen, suggesties Een gebouw moet bekeken worden in z’n sociaal economische context. De trek naar de stad van vooral jonge mensen hangt samen met de wens om in een dynamische omgeving te wonen. Van de getoonde leegstaande panden wordt echter niet genoemd dat die geschikt kunnen worden gemaakt voor woonfuncties. Ronald Huikeshoven stelt dat niet ieder gebouw en niet iedere omgeving zich leent om te worden omgezet in woningen. Jurriaan van Stigt zou het toejuichen als Spil Games een klein gedeelte van het terrein en de gebouwen aan de buurt ter beschikking stelt. Dat geeft veel goodwill. Wethouder Rensen merkt op dat juist dit bedrijf toenadering tot de buurt heeft gezocht. Hilversum is er trots op dat er straks omstreeks 600 (merendeels jonge) mensen hier werk zullen vinden. Is het niet mogelijk dat leegstaande panden op het terrein tijdelijk huisvesting gaan bieden aan die medewerkers, voor zover ze niet uit Hilversum komen?Die moeten het gebouw dan wel nemen zoals het is. De visie om vooruit te denken wordt wel eens gemist. 4
Waarom niet alvast op voorhand aan zo’n mogelijkheid gedacht, ook bij de andere lege of leegkomende bedrijfspanden? Bestemmingsplannen zouden zo’n initiatief niet in de weg moeten staan. Jan van Barneveld antwoordt dat de corporaties zeker serieus kijken naar beschikbaar komende bedrijfsruimte, maar dat er wel een goede strategie onder moet liggen. Ook over de financiering wordt weleens te licht gedacht. In Amsterdam bleek het door intensieve samenwerking soms mogelijk om een bestaand bedrijfspand te kopen en die tot woningen en/of een school om te bouwen. Dat gaf dan weer nieuwe reuring in zo’n wijk met als gevolg dat er ‘als vanzelf’ meer initiatieven gingen ontstaan en het vestigingsklimaat werd verbeterd. Ronald Huikeshoven merkt dat er een breed gedragen interesse is om oude panden te hergebruiken. Bestemmingsplannen moeten dat dan wel mogelijk maken. In Amsterdam werd op dit gebied veel bereikt doordat de gemeente zich bijzonder coöperatief opstelde. Dat vergt visie van zowel het gemeentebestuur als van de raad, alsmede de bereidheid de gebaande wegen te verlaten. Er staan vaak grote belangen op het spel qua werkgelegenheid en wonen. De voorzitter van het Goois scheppend ambacht vindt dat ook in Hilversum creatieve oplossingen niet bij voorbaat moeten afketsen op bestaande regelgeving. Zo is in het nabije verleden geopperd om van het vroegere AVRO-gebouw een museum te maken: het Krooymans-van Beuningenmuseum. De voormalig directeur van het GSA wilde graag zijn kostbare kunstcollectie hiervoor ter beschikking stellen. Die kans heeft de wethouder niet gegrepen. Per 1 januari wordt de subsidie voor het Goois scheppend ambacht afgeschaft, waardoor de stichting het pand van De Alliantie moet verlaten. Er wordt geen enkel alternatief geboden. Spreker hekelt het beleid van cultuurafbraak en voorspelt dat het gebouw vervolgens tot in lengte van jaren leeg blijft staan. Een aanwezige constateert dat er geen enkele eigenaar aanwezig is van de panden die ter sprake kwamen en vraagt zich de zin van deze bijeenkomst af. Zij adviseert de gemeente om actief contact te zoeken met de betreffende eigenaren. De heer Benraad merkt op dat de eigenaren meestal geen belang hebben bij de verkoop van hun panden. Zij laten die liever leeg staan in de hoop op betere tijden. Het is uitermate belangrijk dat de gemeente een actieve en stimulerende rol speelt, alle partijen bij elkaar brengt en in het eventuele vervolgtraject stevig de regie in handen houdt. Zij heeft daartoe het hele instrumentarium in huis. Wethouder Rensen merkt op dat de gemeente achter de schermen al lang met diverse eigenaren in gesprek is. Als die echter niet willen zou een heel lang en omslachtig traject moeten worden gelopen om hen te dwingen het pand te doen hergebruiken of te verkopen. Momenteel wordt de weg van het overleg bewandeld, meestal zonder dat daar ruchtbaarheid aan wordt gegeven. Soms is het ook gewoon heel moeilijk om de werkelijke eigenaar te traceren. Het blijft hoe dan ook erg lastig om iemand te bewegen een andere bestemming aan zijn pand te geven, vooral wanneer de voorgestelde nieuwe bestemming wellicht minder opbrengt dan verwacht. Er zijn kapitaalkrachtige eigenaren die het gewoon een tijd uitzingen en geen actie ondernemen. De heer Benraad dringt er op aan dit gegeven niet te beschouwen als iets waar nu eenmaal niets aan te doen valt. De gemeente kan eisen dat leegstand die langer dan een jaar duurt wordt aangepakt. De heer Wijngaarden is leegstandbeheerder en herkent het betoog van de wethouder over de onwil bij eigenaren om iets met hun leegstaande pand te doen. Zij hebben daar geen direct belang bij. Momenteel komen vooral winkels leeg te staan – zo’n 30%. Aan de andere kant zijn er veel kleine ondernemers en ZZP’ers die bedrijfsruimte zoeken, maar dan wel betaalbaar. De leegstaande winkel- of kantoorruimte voldoet meestal niet aan die wens. 5
De gemeente zou zich echt moeten inspannen om tussen de eigenaren en deze nieuwe, maar groeiende groep kleingebruikers een brug te slaan. In Alphen a/d Rijn is de gemeente actief betrokken geweest bij onderhandelingen met de eigenaar van een 6-verdiepingen tellend gebouw. In de loop van zes jaar zijn daar allemaal ZZP’ers in gekomen en er staat zelden een ruimte leeg. De huur is redelijk. Starters betalen gedurende een jaar € 175,- per maand, exclusief nutsvoorzieningen. Voor de KRO-studio staat een bord waarop(senioren) appartementen worden aangeboden vanaf € 6 ton tot € 1 mln. Dat is meer dan de omringende woningen opbrengen. Het advies is, om de prijzen meer in overeenstemming te brengen met de woningen in de omgeving, zodat mensen makkelijker kunnen switchen. De bekende ‘vioolkist’ zou ook prima omgebouwd kunnen worden tot appartement. Het is misschien een lastige klus, maar eerst moet een vasthoudende, positieve wil aanwezig zijn. De heer van Dulst is van mening dat er teveel ad hoc naar panden hun mogelijkheden gekeken wordt. Er is continuïteit nodig. Hij stelt daarom voor om een actieve club van betrokkenen/belanghebbenden op te richten, bijvoorbeeld onder de naam “Hilversum Bouwt’. Ronald Huikeshoven verwijst naar een reeds bestaand, soortgelijk initiatief: ‘bouwend Haarlem’. Die stichting komt iedere drie maanden bijeen om de stand van zaken door te nemen en mogelijke nieuwe ontwikkelingen te bespreken. Architecten, aannemers, corporaties, de gemeente en andere partijen komen dan bij elkaar. Er kan gesproken worden van een groot succes, waarbij gebleken is dat eigenaren zich vaak erg gesteund voelen om een andere oplossing voor hun leegstaande pand te zoeken. Soms wordt ten onrechte gedacht dat zij onwillig zijn, terwijl zij in feite de juiste weg niet weten te bewandelen. Wethouder Rensen is graag bereid om zo’n initiatief ook in Hilversum van de grond te trekken. Martin Oostveld noemt 21 juni als datum waarop zo’n overleg gepland is in De Vorstin. Jurriaan van Stigt benadrukt nog eens het belang om ook de buurt te betrekken bij de planvorming. De bestaande wet- en regelgeving biedt vaak meer mogelijkheden dan het bouwbesluit. Een aanwezige vindt dat de naam niet moet zijn ‘Hilversum bouwt’, maar ‘Hilversum hergebruikt’. Er is al te veel gesloopt, waardoor het karakter van de stad steeds meer verdwijnt en alles min of meer gelijkvormig wordt. Dat geldt met name voor de complexen die de corporaties laten verrijzen. Woningen en bouwwerken moeten ook in hun omgeving harmoniëren en niet als solitaire objecten worden beschouwd. Robert van Riel vindt allerlei voornemens en suggesties erg interessant, maar vraagt zich af wat er op korte termijn ( ‘morgen’) reeds kan worden ondernomen. Overige opmerkingen: De heer Ruijssenaar is van mening dat het flexibiliseren van de bestemmingsplanmethodiek z.s.m. aandacht behoeft. Daarnaast moet er een veel vitalere aanpak komen t.a.v. het hergebruik van de jonge monumenten. Een aanwezige zou wensen dat er meer experimenten van de grond komen. Wonen en werken in één gebouw bijvoorbeeld, of wonen boven winkels mogelijk maken en bevorderen. Er is een grote taak weggelegd voor de gemeente. Te strak gehanteerde regelgeving slaat alle initiatieven nu vaak al bij voorbaat dood. We moeten anders leren denken en niet spreken van afwaarderen, maar van opwaarderen van panden bij nieuw gebruik. 6
Architecten zouden zich meer moeten toeleggen op het flexibel omgaan met de binnenkant van oude gebouwen. Het Langgewenst moet zoveel mogelijk open blijven. Er is al zo weinig openbare ruimte in Hilversum. Koppel de huurprijs van in hergebruik zijnde panden aan de opbrengst die de huurder kan opbrengen. De gemeente moet meer pro-actief zijn naar de eigenaren zodra er geruchten (of zekerheden) zijn dat er panden leegkomen. Veel buitenlandse studenten van de HKU, afdeling Media, wonen nu in Utrecht of Amsterdam bij gebrek aan geschikte woonruimte in Hilversum. Het zou goed zijn als zij hier in één gebouw bij elkaar konden wonen. Het is zowiezo goed om meer jonge mensen te trekken: de stad wordt er leuker er levendiger door. Hilversum heeft ook veel leegstaande panden in mooi opgeknapte aanloopstraten die interessant zouden kunnen zijn voor kleine ondernemers. Meestal hebben die een betaalbare huur. Ook hier is het van belang dat vraag en aanbod op een goede manier worden samengebracht. Robert van Riel vat alles nog eens in een paar hoofdlijnen samen: • Durven afwaarderen • Hilversum Bouwt oprichten • Samenwerking coördineren • Bestemmingsplan methodiek flexibiliseren • Monumentenbeleid mogelijk aanpassen • Breder kijken dan alleen bouwen • Experimenteel durven bouwen • Zorgen voor minder saaie bouwbeelden • Omwonenden bij planvorming betrekken,draagvlak zoeken, participatie • Meer flexibiliteit in het gebruik van gebouwen toestaan • Strategische allianties zoeken De bijeenkomst wordt gesloten. Een vervolg wordt in het vooruitzicht gesteld.
7
8
