ZAV
beleid
2
Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder (Z.A.V.-beleid) Inleiding U kent het spreekwoord vast wel: “eigen haard is goud waard”. Dit spreekwoord geeft aan hoeveel waarde mensen hechten aan hun eigen stekje. Dat is ook logisch. Een groot deel van ons leven brengen we binnenshuis door. De huiselijke omgeving probeert iedereen daarom zoveel mogelijk af te stemmen op de persoonlijke wensen. Dit inrichten blijft niet beperkt tot het aanbrengen van een nieuw behangetje. Steeds meer worden luxueuzere voorzieningen aangebracht. Denkt u eens aan het plaatsen van een ligbad, een inbouwkeuken of een extra dakraam of het betegelen van een douche- en toiletruimte. Woningbouwvereniging “De Goede Woning-Neerijnen” (lees verder DGWN) vindt dat de huurders de woning, waar dat kan, zo aan mogen passen dat zij er met plezier kunnen wonen. Toch zal altijd de afweging gemaakt moeten worden of de wijzigingen geen schade leveren aan de kwaliteit en de verhuurbaarheid van de woning. De behoefte aan verbetering(en) van de ene huurder behoeft bovendien nog niet de behoefte van een andere huurder te zijn. Afweging is dus altijd noodzakelijk. Verbouwen kost vaak veel tijd en geld. Het is dan ook van belang vooraf te weten of een wijziging voldoet aan de eisen die DGW-N aan kwaliteit en verhuurbaarheid stelt. Daarnaast is het handig te weten of deze wijziging gehandhaafd kan blijven als u de woning verlaat. Vandaar deze brochure. Leest u deze eens rustig door. Heeft u na het lezen nog vragen, dan kunt u contact opnemen met DGW-N, afdeling Technische Dienst. Het telefoonnummer is 0418 – 59 12 35. De afdeling is te bereiken iedere werkdag tussen 08.00 en 08.30 uur en ’s-woensdags tussen 10.00 en 12.00 uur. Ook is er de mogelijkheid via www.degoedewoning-neerijnen.nl in contact te komen met de opzichter.
3
Toestemming is nodig Wanneer een huurder één of meer wijzigingen in de woning wil aanbrengen, is daar in principe altijd toestemming van DGW-N voor nodig (artikel 9 Algemene Huurvoorwaarden). Deze toestemming moet vooraf worden aangevraagd en gegeven. Pas als de toestemming door DGW-N is verleend, kan met de werkzaamheden worden begonnen. Het is niet voor niets dat DGW-N deze regel hanteert. Ook als de huurder later de woning verlaat, moet de woning verhuurbaar blijven. Wijzigingen mogen de verhuurbaarheid dus niet schaden. Daarnaast heeft DGW-N te maken met wettelijke voorschriften zoals het Bouwbesluit. Ook zijn bij sommige wijzigingen de belangen van de buren in het geding. Die moeten immers ook gewaarborgd blijven. Wel is er een aantal zaken waarvoor geen toestemming nodig is (afwijkingen van de hoofdregel). Deze wijzigingen worden hieronder apart behandeld en vindt u in de tabel achterin deze brochure als een aparte categorie benoemd. Wanneer de huurder een wijziging gaat aanbrengen, moet er altijd gehandeld worden zoals in deze brochure is beschreven. Dat geldt dus ook voor wijzigingen waarvoor geen toestemming nodig is. Ook hier geldt immers dat de verhuurbaarheid niet geschaad mag worden en dat de wijzigingen volgens de wettelijke voorschriften èn kwalitatief goed uitgevoerd moeten zijn. Bij het beoordelen van een wijziging zijn er drie mogelijkheden: 1. er wordt toestemming gegeven; 2. er is geen toestemming nodig; 3. er kan geen toestemming worden gegeven. Wij zullen deze drie mogelijkheden uitleggen.
4
1. Wijzigingen waarvoor toestemming kan worden gegeven Er zijn uiteraard een groot aantal wijzigingen in en om uw woning waar u toestemming voor krijgt. In het overzicht kunt u lezen welke wijzigingen dat zijn. In principe wordt voor alle wijzigingen die onder kolom 2 en 3 van het overzicht genoemd zijn, toestemming gegeven, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden vindt u verderop in deze brochure (blz 6). Wanneer u toestemming heeft (aan-)gevraagd krijgt u van DGW-N daar een antwoord(brief) op. Als u toestemming krijgt staan in deze brief altijd de voorwaarden vermeld die in dat geval van toepassing zijn. U weet dan dus waar u aan toe bent. Twijfelt u of er voor een wijziging toestemming nodig is, dan kunt u altijd contact met ons opnemen.
GOEDE VERZEKERING IS VAN BELANG De wijzigingen die een huurder aanbrengt dient hij zelf te verzekeren. Alle zaken die een huurder toevoegt, zijn voor rekening van de huurder. De waarde van de wijzigingen kunt u bij de meeste verzekeringsmaatschappijen op de inboedelverzekering als huurderbelang meeverzekeren. Als huurder bent u tenslotte ook verantwoordelijk voor het onderhoud van de door u aangebrachte wijziging(en). Wij raden u aan hiermee rekening te houden.
2. Wijzigingen waarvoor geen toestemming nodig is Er zijn wijzigingen die u mag uitvoeren zonder daar eerst toestemming voor te vragen. Wij noemen de meest voorkomende wijzigingen: • binnen schilder-, saus- en behangwerkzaamheden • het vervangen van kranen • het leggen van vloerbedekkingen, zoals zeil en laminaat (m.u.v. hoogbouw) • aansluiten van ander, vergelijkbaar sanitair Uiteraard dienen deze wijzigingen vakkundig te worden uitgevoerd. U draagt daarvoor de verantwoordelijkheid.
5
3. Wijzigingen waarvoor geen toestemming wordt gegeven Voor een aantal wijzigingen krijgt u geen toestemming. Dat kan verschillende redenen hebben. Het kan DGW-N belemmeren in de uitvoering van het onderhoud (denk hierbij aan bereikbaarheid ten behoeve van schilderwerk) en/of de verhuurbaarheid op termijn nadelig beïnvloeden. Maar het kan ook geluidsoverlast veroorzaken, gevaar opleveren of het aanzicht van de woning totaal veranderen. Wij noemen de belangrijkste wijzigingen waarvoor geen toestemming gegeven wordt: • w ijzigingen waarbij het gevelaanzicht ingrijpend verandert (bijvoorbeeld een afdakje boven de voordeur en een dakkapel aan de voorzijde van de woning) • buitenschilderwerk (dit wordt in opdracht van DGW-N uitgevoerd) • het verwijderen van trapleuningen en traphekken • een afzuigkap met motor aansluiten op de afvoer van de mechanische ventilatie • het aansluiten van een cv-installatie op de open haard (moeder kachel) • plavuizen leggen op houten vloeren • plavuizen of andere harde vloerbedekking leggen in appartementen en HAT-woningen • dierenverblijven op balkon plaatsen • rolluiken of zonwering op de kozijnen monteren • wijzigingen aan de ruimtelijk indeling van de woning die de verhuurbaarheid en/of het inplaatsingsbeleid van DGW-N met betrekking tot doelgroepen (ernstig) kunnen verstoren.
6
TOESTEMMING VRAGEN Voor de meeste wijzigingen in of aan de woning moet u dus toestemming vragen. Puntsgewijs kunt u hieronder lezen wat daarbij van belang is: 1. Alle aanvragen moeten schriftelijk bij DGW-N worden ingediend 2. De aanvraag moet voorzien zijn van een korte beschrijving en zonodig van een tekening. 3. Voor een aantal wijzigingen is een omgevingsvergunning van de gemeente nodig. U kunt hierbij denken aan een garage of een tuinhuisje. 4. DGW-N streeft ernaar u binnen twee weken na ontvangst van de aanvraag een bevestiging te sturen. 5. Alle wijzigingen worden door DGW-N gecontroleerd. Dit kan tijdens of na de uitvoering gebeuren maar ook bij de huuropzegging. Dit laatste gebeurt als het maar om kleine wijzigingen gaat. Daarom dient u voordat u met de werkzaamheden aanvangt aan DGW-N te melden wanneer u ermee begint. 6. Als DGW-N een verzoek afwijst dan wordt de reden hiervan vermeld.
DE VOORWAARDEN Ongeacht of u vooraf wel of geen toestemming nodig heeft van DGW-N: Alle wijzingen moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen. Hieronder kunt u lezen welke voorwaarden dat zijn. 1. Wijzigingen moeten van een goede technische kwaliteit zijn en voldoen aan wettelijke voorschriften. De woning als geheel moet na de wijziging van tenminste gelijkwaardige technische kwaliteit zijn als daarvoor. 2. De kosten van de wijziging komen voor rekening van de huurder. 3. De werkzaamheden dienen vakkundig te worden uitgevoerd. 4. Wijzigingen mogen geen schade, overlast of gevaar veroorzaken voor huurder, verhuurster of omwonenden.
7
5. Installaties dienen door een erkend installateur zijn aangebracht inclusief keuringsrapport. 6. Wijzigingen mogen het onderhoud aan woning niet bemoeilijken. 7. Wijzigingen moeten een woning niet minder verhuurbaar maken. Dat wil zeggen dat het door de wijziging niet moeilijker moet worden nieuwe kandidaten te vinden voor die woning. 8. De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verzekering van de aangebrachte wijziging. 9. Ook na de ontbinding van het huurcontract blijft de vertrekkende huurder verantwoordelijk voor (het herstel van) verborgen gebreken in door hem/haar aangebrachte wijzigingen. Daarbij zijn inbegrepen ondeskundig/ondeugdelijk aangebrachte wijzigingen. DGW-N bepaalt of een wijziging aan deze eisen voldoet.
ALS U VERHUIST….. Als u de huurovereenkomst opzegt komt de opzichter een inspectie in de woning houden. Hierbij let hij ook op de aangebrachte wijzigingen. De opzichter geeft dan aan wat er met de wijzigingen moet gebeuren. In alle gevallen waarin toestemming nodig was en u die heeft gekregen, wordt daarbij uitgegaan van de afspraken die met u bij de toestemmingsverlenging waren gemaakt. Er zijn drie mogelijkheden. 1. De wijziging moet door de vertrekkende huurder verwijderd worden; 2. De wijziging wordt door DGW-N geaccepteerd en mag dus blijven zitten; 3. De wijzingen wordt door de nieuwe huurder overgenomen. Deze mogelijkheden zullen wij achtereenvolgens bespreken.
8
1. De wijziging moet door de vertrekkende huurder verwijderd worden Dit geldt bijvoorbeeld voor wijzigingen die gevaarlijk kunnen zijn voor de gezondheid, zoals: - asbesthoudende materialen (o.a. golfplaten) en vinyl vloerbedekking; - kunststof schroten En uiteraard alle wijzigingen die niet aan de voorwaarden voldoen. 2. De wijziging wordt door DGW-N geaccepteerd en mag dus blijven zitten U kunt de wijziging laten zitten als: - u vooraf schriftelijke toestemming heeft gekregen voor de wijziging; - u de richtlijnen van DGW-N heeft gevolgd; - deze zich in goede staat bevindt; - bij installaties een keuringsrapport door erkend installateur aanwezig is. Voorbeelden van deze wijzigingen zijn: douche-verbetering, andere wandof vloertegels (denkt u hierbij aan voldoende reservetegels), een andere toiletpot en een extra dakraam. Als DGW-N wijzigingen accepteert, draagt zij in het vervolg ook de zorg voor onderhoud, dan wel de vervanging op basis van de oorspronkelijke staat. Wel blijft u verantwoordelijk voor (het herstel van) verborgen gebreken. Voor wijzigingen wordt in principe nooit een vergoeding gegeven. Hierop zijn een paar uitzonderingen. U kunt hierbij denken aan: een cv-installatie, isolatieglas en uitbreidingen. Uiteraard dienen deze wijzigingen aan onze voorwaarden te voldoen en dient de vergoeding bij de toestemmingverlening (dus vooraf) te zijn overeengekomen. In dat geval is de vergoeding gebaseerd op de restwaarde. Het onderhoud komt hierna voor rekening van DGW-N.
9
Er zijn voorts een aantal zaken die altijd gehandhaafd mogen blijven mits deze uiteraard van goede kwaliteit zijn. Een voorbeeld hiervan is de tuininrichting. U kunt hierbij denken aan de beplanting, het gazon, extra bestratingen of een schrobputje. Als de nieuwe huurden de tuin niet mooi vindt, kan hij deze immers naar eigen inzicht inrichten c.q. aanleggen. Bovenstaande wordt ten allen tijde door de opzichter bepaald. 3. De wijziging wordt door de nieuwe huurder overgenomen Als de nieuwe huurder wijzigingen overneemt, komt het onderhoud voor zijn/haar rekening. Onveilige zaken mogen nooit overgedragen worden. Als er een wijziging is aangebracht die niet aan alle eisen voldoet maar wel veilig is, kan de nieuwe huurder ervoor kiezen deze wijziging over te nemen. De nieuwe huurder is dan verantwoordelijk voor de wijziging. Hiervoor worden bij de acceptatie van de woning afspraken gemaakt en schriftelijk vastgelegd. De nieuwe huurder is verplicht de wijziging bij het verlaten van de woning te verwijderen. Tenzij de volgende huurder onder dezelfde voorwaarden het gewijzigde overneemt. Wel blijft de vetrekkende huurder in dit geval verantwoordelijk voor (het herstel van) verborgen gebreken. Bij de toewijzing van woonruimte wordt geen rekening gehouden met aangebrachte wijzigingen. DGW-N bepaald op grond van de geldende regels wie de opvolgende huurder wordt. DGW-N bemiddelt niet tussen vertrekkende en toekomstige huurder bij mogelijke overname van wijzigingen. Er kan ook geen rekening gehouden worden met mogelijke vergoedingen die vertrekkende huurders aan toekomstige huurders vragen voor overname. Stofferingen mogen in principe altijd overgedragen worden aan de opvolgende huurders, indien de nieuwe huurders daar prijs op stellen, tenzij de woning door DGW-N zodanig gerenoveerd/ verbeterd wordt, dat bij uitvoering hiervan schade aan stoffering e.d. niet te voorkomen is.
10
Geen nieuwe huurder bekend DGW-N is niet aansprakelijk voor het niet (tijdig) bekend zijn van een nieuwe huurder. Is er geen nieuwe huurder bekend bij het einde van de overeenkomst, dan zijn er twee mogelijkheden. 1. De vertrekkende huurder verwijdert alle wijzigingen en zorgt voor herstel in goede en bruikbare staat. 2. De vertrekkende huurder wordt eventueel in de gelegenheid gesteld met de nieuwe huurder- zodra deze bekend is- afspraken te maken. Als de nieuwe huurder bekend is, heeft de vetrekkende huurder tot de inlevering van de sleutels de gelegenheid om tot overeenstemming te komen. Indien deze de nieuwe huurder alles wat nog aan wijzingen resteert overneemt, is de huur gedurende deze tijd voor rekening van DGW-N. Wordt er geen overeenstemming bereikt, dan krijgt de vetrekkende huurder hooguit één week de gelegenheid om de woning alsnog te ontruimen en beschadigingen c.q. tekortkomingen te herstellen. Als de vertrekkende huurder dit nalaat, dan laat DGW-N dit uitvoeren op kosten van de vertrekkende huurder. De huur gedurende deze periode (dus maximaal twee weken) is voor de rekening van de vertrekkende huurder.
ALLES IN EEN OVERZICHT In het hierna volgende overzicht is door middel van de cijfers 1, 2 en 3 aangegeven wat er bij huurbeëindiging met de wijziging moet gebeuren. Wij hebben geprobeerd zo veel mogelijk wijzigingen hierin op te nemen. Deze lijst is echter niet volledig. Als een door u voorgenomen wijziging niet genoemd wordt, kunt u het beste contact met ons opnemen. Niet genoemde wijzigingen zijn ter beoordeling van DWG-N.
11
Toelichting van de codes: 1. Ongedaan maken De vertrekkende huurder zorgt voor herstel in goede en bruikbare staat (de standaarduitvoering). 2. Overname door DWG-N; de wijziging mag gehandhaafd blijven Deze wijzigingen mogen altijd blijven zitten, ze horen nu bij de standaarduitvoering van de woning. Ook als de opvolgende huurder deze niet mooi vindt. DGW-N draagt zorg voor het onderhoud. Bij ernstige schade wordt de wijziging in principe in de standaard uitvoering hersteld. Met de nieuwe huurder kan ook tot een andere uitvoering worden overeengekomen. Met hem worden ook afspraken over onderhoud en onderhoudsniveau gemaakt. De vertrekkende huurder blijft verantwoordelijk voor (het herstel van) verborgen gebreken. 3. Overname door de nieuwe huurder Onderhoud en herstel zijn voor rekening van de nieuwe huurder. Als de vertrekkende en nieuwe huurder niet tot overstemming komen, dan dient de vertrekkende huurder deze wijzigingen te verwijderen en te zorgen voor herstel in goede en bruikbare staat (de standaarduitvoering) binnen de daarvoor gestelde termijn. De vertrekkende huurder blijft verantwoordelijk voor (het herstel van) verborgen gebreken. Alles wat in deze tekst is vermeld is van toepassing, tenzij bij de toestemmingsverlening anders is overeengekomen.
12
Wijzigingen in en aan de woning
Wat te doen bij huurbeëindiging
Indeling van de woning
1
2
3
samenvoeging kamers,mits er 1 woonkamer en tenminste 2 slaapkamers overblijven
•
zolder bruikbaar gemaakt als hobbykamer
•
aangebrachte vlizotrap of vaste trap
•
keuken in relatie tot de woonkamer open of dichtgemaakt
•
Algemeen
1 2 3
binnendeur vervangen
•
binnendeur verwijderd
•
verwijderde vaste kasten
wandschrootjes
•
fijne sierpleister (tot 3mm)
•
steenstrips en/of grof (sier)pleister
•
plavuizen op betonvloeren (mits 10% reservertegels aanwezig zijn)
•
plavuizen op houten vloeren
•
vensterbanken (vervangen)
•
schoorsteenkanaal (verwijderd)
•
schilderwerk tegels
•
dakraam of dakkapel aan achterzijde
lijmresten op de trap(pen)/vloer(en)
•
Kattenluik in deur
•
•
•
13
Wijzigingen in en aan de woning
Wat te doen bij huurbeëindiging
Algemeen (vervolg)
1 2 3
gewijzigde plafondafwerkingen, zoals balken; schroten; plaatmateriaal e.d. (m.u.v.kunststof schroten)
•
•
eventueel verwijderde achtergevelpui
•
bijgebouwen los van de woning: garage; berging
•
kippenhok; duivenhok e.d.
•
dierenverblijf op balkon
•
Woonkamer
1 2 3
zelf aangebracht isolatieglas; spouwmuurisolatie; vloerisolatie; dakisolatie aanbouw aan woning: bijkeuken; keuken; inclusief hiertoe
bijgebouwen los van de woning: tuinhuis; hondenhok;
open haard
Keuken
14
•
1 2 3
betegeld of hertegeld (mits 10% reserve tegels aanwezig zijn)
•
aanrechtblad (vervangen)
•
front van keukenblok of kastjes (gewijzigd/vervangen)
•
keukenblok (verplaatst/vervangen/verlengd)
•
bovenkastjes
•
Wijzigingen in en aan de woning
Wat te doen bij huurbeëindiging
Keuken (vervolg)
1 2 3
afzuigkap
•
geplaatste inbouwkeuken en –apparatuur
•
afzuigkap met motor aangesloten op afvoer mechanische ventilatie
•
Toilet
1 2 3
toiletpot (vervangen)
•
stortbak (vervangen)
•
fonteintje (aangebracht)
•
vloer en/of wanden betegeld
•
Trapopgang
1 2 3
trapleuningen en traphekken (verwijderd)
•
Vlizotrap of vaste trap naar zolder (aangebracht)
•
15
16
Wijzigingen in en aan de woning
Wat te doen bij huurbeëindiging
Douche
1 2 3
lavet verwijderen en vervangen door douche & wastafel
•
ligbad; douchebak; douchecabine; badmeubel etc.
douchegarnituur
•
extra toilet (aangesloten op riool Ø 110 mm)
•
vloer en/of wanden (opnieuw) betegeld
•
straalkachel
•
Installaties
1 2 3
•
wasmachine-aansluiting
•
cv-installatie of combiketel
•
extra radiator (m.u.v. zolder en/of berging)
•
uitbreiding elektra-installatie
•
buitenkraan
•
geiser
•
boiler
•
aansluiting cv-installatie op de open haard (moederkachel)
•
verlichtingsspotje in diverse ruimten
•
Wijzigingen in en aan de woning
Wat te doen bij huurbeëindiging
Tuin
1 2 3
zonnescherm
•
rolluiken
•
extra bestratingen
•
schrobputje
•
pergola’s
•
tuininrichting
•
vijver
•
erfafscheidingen
•
verlichtingen
•
verhoogde borders tegen woning/schuur
•
bomen/struiken (hoog)
•
bomen/struiken boven 2 meter hoog
•
Berging
1 2 3
omzetting tussenwand onder afdak tot buitenwand
•
betimmeringen tegen wand of dak
•
isolatie tegen buitenwanden of daken
electra
•
•
17
18
19
Koningsstraat 19, 4175 AE Haaften, Tel: 0418-591235
