Gemeente Hengelo
Toe te passen grondslagen
Afdeling Grondzaken
Herziening grondexploitaties per 1 januari 2009 Toe te passen grondslagen
27 oktober 2008 Sector Financiën en bedrijfsvoering Afdeling Grondzaken
Toe te passen grondslagen
Gemeente Hengelo Afdeling Grondzaken
Gemeente Hengelo
Toe te passen grondslagen
Afdeling Grondzaken
Inleiding
Bij de behandeling van de herziening van de grondexploitaties per 01.01.2007, op 25 juni 2007 in de commissie Bestuur, kwam aan de orde dat de raadsleden het op prijs zouden stellen wanneer de grondslagen – zoals deze worden toegepast in de grondexploitaties, reserves en voorzieningen – op voorhand door de gemeenteraad worden vastgesteld. Navolgend staan de grondslagen genoemd, zoals deze voorgesteld worden om te hanteren bij het opstellen van de grondexploitaties per 01.01.2009. Het volgende onderscheid wordt gehanteerd:
Vast te stellen grondslagen;
Overige grondslagen;
Vast te stellen gedragslijnen.
In bijlage I staat vervolgens een overzicht van de wijzigingen welke bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009 worden doorgevoerd, waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden.
Vast te stellen grondslagen
Omslagrente Op 5 augustus 2008 heeft B&W besloten om de omslagrente, waarmee wordt gerekend in de beleidsbegroting 2009, vast te stellen op 5,5%. In de grondexploitaties wordt eveneens gerekend met de gemeentelijke omslagrente. In enkele grondexploitaties wordt een ander rentepercentage toegepast. Dit betreffen:
Hart van Zuid 1e fase: De gehanteerde rente in de grondexploitatie van Hart van Zuid bedraagt 4,5% conform de op 24 januari 2006 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie;
De Veldkamp: De gehanteerde rente in de grondexploitatie van De Veldkamp bedraagt 5,0% conform de omslagrente van de gemeente Borne;
XL Businesspark Twente (RBT): De gehanteerde rente in de grondexploitatie van het XL Businesspark Twente bedraagt 4,25% conform het op 27 mei 2008 door de gemeenteraad genomen besluit om het Openbaar Lichaam RBT te berichten zich te kunnen vinden in de ‘actualisatie grondexploitatie RBT 2008’;
Westermaat Campus: De gehanteerde rente in de grondexploitatie van Westermaat Campus bedraagt 5,1% conform de op 28 februari 2006 door de gemeenteraad vastgestelde gewijzigde geldlening.
Toe te passen grondslagen
Gemeente Hengelo Afdeling Grondzaken
Indexpercentages
Kostenstijging Sinds een aantal jaren hanteert de gemeente Hengelo geïndexeerde exploitatieberekeningen voor de grondexploitaties. De stijging van de kosten en opbrengsten worden apart in de berekeningen verwerkt. In de afgelopen jaren is het inflatiepercentage in Nederland relatief laag geweest. Vanaf 2001 heeft het inflatiepercentage op basis van het Prijsindexcijfer GWW zich als volgt ontwikkeld (NB bij de bepaling van deze reeks is de prijsontwikkeling van het element Spoorwegen buiten beschouwing gelaten).
Prijsstijgingen op basis van prijsindexcijfers GWW
Jaar
Prijsstijging
2001
5,0%
2002
2,4%
2003
3,8%
2004
0,5%
2005
1,5%
2006
5,0%
2007
3,7%
2008
6,9%
Deze cijfers zijn gebaseerd op de maandindexcijfers van de maand januari van elk jaar. De laatste jaren
is
in
de
gemeentelijke
grondexploitaties
een
gemiddeld
kostenstijgingspercentage
aangehouden van 3%. Gelet op voorgaande tijdreeks is dit een redelijke weergave van de trend. Voor de prijsstijging van 2008 ten opzichte van 2007 is een incidentele groei in de vraag naar grondstoffen als oorzaak van de hoge kostenstijging aan te wijzen. Deze vraag naar de grondstoffen neemt inmiddels weer af. Daarom wordt voorgesteld in de grondexploitaties een kostenstijging toe te blijven passen van 3%
Opbrengstenstijging In de exploitatieberekeningen wordt ook een opbrengstenindexering toegepast. Bij de laatste herziening van de grondexploitaties is hiervoor 2% per jaar aangehouden. Dit is 1 procentpunt lager dan de kostenindexering. Gelet op de economische situatie van dit moment is de aanname gerechtvaardigd dat de prijsontwikkeling van gronden niet zodanig zal zijn dat de gehele kostenstijging kan worden terugverdiend in de opbrengstenstijging.
Gemeente Hengelo
Toe te passen grondslagen
Afdeling Grondzaken
In het derde kwartaal van 2008 wordt een stagnatie in de stijging van de huizenprijzen gerapporteerd en er is onzekerheid over de reactie van de banken op de kredietcrisis voor wat betreft het beleid ten aanzien van de verstrekking van (hypothecaire) leningen. Als de verstrekking van hypothecaire leningen gebonden wordt aan strengere voorwaarden zal dit negatieve gevolgen hebben voor de mate waarin banken aan particulieren leningen verstrekken. Dit laatste kan negatieve
gevolgen
hebben
op
de
afzetsnelheid
van
de
kavels
en
de
realisatie
van
grondprijsstijgingen. De hiervoor bedoelde ontwikkeling doet zich nu voor en voor de korte termijn zullen de gevolgen wel merkbaar zijn. Voor de middellange termijn wordt uitgegaan van verbetering van de huidige economische situatie. Daarom wordt voorgesteld in de grondexploitaties de opbrengstenstijging op 2% te laten staan.
Conclusie Voorgesteld wordt om een indexering van de kosten aan te houden van 3,0% per jaar en een indexering voor de opbrengsten van 2,0% per jaar.
Overige grondslagen
Plankosten In de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009 zullen de plankosten – waar mogelijk worden gespecificeerd naar producten (nota van uitgangspunten, stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en dergelijke). Dit komt overeen met de verbetervoorstellen 2.1 en 2.2 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo “who’s afraid of red, yellow en blue” (B&W besluit 27-02-2007). Aangezien er thans geen standaardproducten zijn, is het niet mogelijk om per product een standaard kostenraming op te nemen. Per project zal met de projectleider worden overlegd welke producten er worden gerealiseerd en wat elk product inhoudt. Op basis hiervan zal per product een kostenraming worden opgenomen in de grondexploitatie. Vanaf het moment dat er door de gemeenteraad een krediet is vastgesteld voor het realiseren van een product, zal het krediet worden opgenomen in de grondexploitatie, zodat er altijd aansluiting is met de kredietstaat, zoals opgenomen in de jaarrekening. Zodra
de
handleiding
inzake
het
projectmatig
werken
gereed
is
zal
per
product
een
standaardkostenraming worden bepaald.
Civiele kosten Het is van belang om in het beginstadium van een plan inzicht te verkrijgen in de orde van grootte van de benodigde investeringen in de infrastructuur en de openbare ruimte. Dit wordt gedaan door het ruimtegebruik te koppelen aan kengetallen. Tot twee jaar geleden betrof dit kengetallen per m²
Toe te passen grondslagen
Gemeente Hengelo Afdeling Grondzaken
verharding, groen en water, waarbij geen onderscheid werd gemaakt naar verschillende kwaliteitsniveaus. In de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009 zullen in de grondexploitaties meer specifieke kengetallen gehanteerd worden. Zo zal bij de verharding een onderscheid gemaakt worden
naar
verschillende
wegprofielen
(woonstraat,
buurtontsluitingsweg,
ontsluitingsweg
bedrijventerrein ed.), alsmede naar verschillende kwaliteitsniveaus. Dit komt overeen met het verbetervoorstel 2.1 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo “who’s afraid of red, yellow en blue”.
Vast te stellen gedragslijnen
Stelposten in reserves en voorzieningen In de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen zijn veelal stelposten omgenomen. In het verleden kwam het voor dat bij de herziening van een reserves of voorziening stelposten werden gewijzigd, toegevoegd of kwamen te vervallen, zonder dat hierover expliciet een raadsbesluit ten grondslag lag. In het raadsbesluit inzake de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009 zullen dergelijke wijzigingen expliciet als beslispunt worden opgenomen.
Afwaardering van gronden Conform artikel 65 van het Besluit Begroting en Verantwoording dienen niet in exploitatie genomen gronden tegen marktwaarde te worden gewaardeerd, indien de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. Dit betekent dat voor het verschil een voorziening dient te worden getroffen. Wanneer binnen een complex een dergelijke situatie ontstaat, zal hierover een specifiek voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd.
Gemeente Hengelo
Toe te passen grondslagen
Afdeling Grondzaken
Resumé
De gemeenteraad wordt gevraagd: a) ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009 de volgende grondslagen worden gehanteerd:
Rente: 5,5%, met uitzondering van de projecten Hart van Zuid, De Veldkamp, XL Businesspark Twente (RBT) en Westermaat Campus, waarvoor andere renteafspraken zijn gemaakt;
Indexering van de kosten: 3% per jaar (per 01.01.2008 eveneens 3%);
Indexering van de opbrengsten: 2% per jaar (per 01.01.2008 eveneens 2%).
b) kennis te nemen van:
c)
De werkwijze van het ramen van de plankosten;
De werkwijze van het ramen van de civiele kosten.
ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties de volgende gedragslijnen worden gehanteerd:
Gewijzigde, nieuwe en vervallen stelposten in de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen worden expliciet als beslispunt aan de gemeenteraad voorgelegd;
Eventuele afwaarderingen van gronden worden specifiek aan de gemeenteraad voorgelegd.
Toe te passen grondslagen
Gemeente Hengelo Afdeling Grondzaken
Gemeente Hengelo
Toe te passen grondslagen
Afdeling Grondzaken
Bijlage I Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden
Toe te passen grondslagen
Gemeente Hengelo Afdeling Grondzaken
Bijlage I:
Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden
Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, welke worden doorgevoerd bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2009, als een gevolg van eerder genomen bestuurlijke besluiten.
Verwerking van:
de rekeningcijfers van de voorgaande jaren (aansluiting met de boekwaarde in de jaarrekening);
de gegevens uit de staat van kredieten;
gevoteerde kredieten in het lopende jaar;
Aan- en verkoopbesluiten;
subsidiebeschikkingen en de afwikkeling van subsidies in het lopende jaar;
vastgestelde overeenkomsten in het lopende jaar;
de
financiële gevolgen van door
de
gemeenteraad
vastgestelde plannen (Nota
Uitgangspunten, bestemmingsplan ed.);
de gevolgen van gewijzigde wetgeving (zoals het Besluit Begroting en Verantwoording);
de gevolgen van gewijzigde fiscale regelgeving (zoals het BTW-compensatiefonds).
Daarnaast vindt er een actualisatie plaats van:
de algemene plan- en beheerskosten waarvoor (nog) geen krediet is vastgesteld;
de saneringskosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld;
de civiele kosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld;
de fasering;
de gevolgen van een zelfrealisatie.
van
