DE WOERD Herontwikkelingsstudie
gemeente Oost Gelre Oktober 2013
Inhoudsopgave 1/ Aanleiding De gemeente Oost Gelre heeft de maatschap OOSTZEE stedenbouw gevraagd om een studie te verrichten naar de herontwikkelingsmogelijkheden van uitbreidingswijk De Woerd in Groenlo. Aanleiding voor deze vraag was op de eerste plaats de tegenvallende verkoop van de kavels. Van de 19 percelen voor vrijstaande woningen (fase 1) zijn slechts 2 percelen verkocht. Van de 6 percelen voor tweeaaneenwoningen (fase 1) zijn er nog geen verkocht. Op de tweede plaats spelen ook gewijzigde inzichten een rol. De huidige markt dwingt de gemeente ertoe om grondaankopen ten behoeve van de verdere ontwikkeling van De Woerd (fase 2) af te stellen. Daarnaast heeft de zoektocht naar een nieuwe locatie voor het perceel Vemer niet tot resultaat geleid. Dit betekent dat dit perceel, eventueel in gewijzigde vorm, op deze plek moet worden ingepast.
1. Aanleiding & Inhoudsopgave 2. Analyse 3. Visie 4. Schetsstudie 5. Stedenbouwkundig Plan
De gemeente Oost Gelre wil graag anticiperen op de gewijzigde omstandigheden en marktsituatie. Op dit moment lijkt er in de markt meer vraag te bestaan naar ruimere percelen (+ 1000m3). Om die reden zou de gemeente op deze plek graag minder percelen willen aanbieden met een grotere diversiteit aan perceelsgrootten. De huidige verkaveling bevat nog relatief veel percelen met gelijkwaardige afmetingen. Het moment voor herontwikkeling lijkt juist, omdat fase 2 van het plan nog niet in de verkoop is. Om die reden is dit deel nog niet bouwrijp gemaakt en zijn ook de juridisch-planologische mogelijkheden nog ruim. Dit betekent dat de mogelijkheden voor eventuele aanpassingen met name aan de zuidzijde van de wijk nog heel groot zijn. Aan de noordzijde (fase 1) zijn er weliswaar ook aanpassingsmogelijkheden, maar de aanwezigheid van kabels, leidingen en rioolaansluitingen maakt aanpassingen een stuk duurder. Om die reden legt in deze studie het accent van aanpassingen aan de zuidzijde. Huidige aanbod percelen in De Woerd
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Fase 1
19 vrijstaand 6 tweeaaneen
Fase 2
12 vrijstaand 8 tweeaaneen 2
2/ Analyse 2.1 Uitgangssituatie Zoals aangegeven zijn er een aantal randvoorwaarden waar rekening mee moet worden gehouden bij de herontwikkeling. Het gaat hierbij op de eerste plaats om gronden;
?
?
? doorgaande structuren in De Woerd
plangebied De Woerd verkochte percelen percelen derden perceel Vemer bepalende gronden voor de herontwikkeling Groenlo - Schetsstudie De Woerd
- het plangebied en de faseringsgrens (rood); - de verkochte percelen (groen). Deze percelen zijn reeds bebouwd met woningen; - de percelen die niet meer worden verworven door de gemeente Oost Gelre (blauw); - het perceel Vemer (bruin). Omdat er geen alternatieve locatie is gevonden, dient dit perceel te worden ingepast. In de studie is wel gezocht naar een aangepaste vorm voor dit perceel, met vergelijkbare oppervlakte. Daarnaast zijn er in De Woerd een aantal doorgaande structuren die ook een betekenis hebben buiten het plangebied. Deze structuren worden door de herontwikkeling aangetast. Om die reden dient ook hier een alternatief voor te worden geboden bij de aanpassingen. Het gaat om de volgende zaken; 1/ het fiets/voetpad in noord-zuidrichting aan de westzijde van De Woerd. Dit pad zou de wijk met het stadspark moeten verbinden; 2/ de dubbele bomenrij naast het fiets-/voetpad. Deze dubbele rij lindes zou een groene rand van de wijk moeten vormen aan het stadspark. Doordat het fietspad niet op deze manier kan worden gerealiseerd, krijgen ook de bomenrijen een andere betekenis. 3/ de groen/blauwe assen in oost-westrichting. Deze assen leggen de verbinding tussen het stadspark, De Woerd en Brouwhuizen. Deze assen hebben een waterafvoerende functie.
2/ Analyse 2.2 De Woerd in ruime context
esran d
Alvorens we over herontwikkeling nadenken beschouwen wij de wijk in een ruime omgeving. Op de manier kunnen de betekenis van de wijk op een groot schaalniveau bepalen. In de omgeving van de wijk zien wij de volgende ruimtelijke eenheden:
De Halve Maanweg (kralensnoer) wisselt besloten plekken af met doorzichtenbufferz one
De
Wo erd
Bro
lage, open zone , verdichte zone hogere
uw
zic hts ve ld
va na
De Halve Maanweg (kralensnoer) wisselt besloten plekken af met doorzichten n tio s ba t e fh
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
kralen sn
oer
hui
zen
> Het zichtveld / schootsveld vanaf het bastion. Deze zone is met name gericht op de westzijde van het Stadspark; > De lage, open zone aan de westzijde van het stadspark (rond de Uitlaat). De doorzichten over het park zijn hier langgerekt; > De hogere, verdichte zone aan de oostzijde. Besloten plekken en doorzichten wisselen elkaar hier af; > De kralensnoer wordt gevormd door de Halve Maanweg met verschillende eenheden die daarop gericht zijn. Vanaf de kralensnoer heeft men een afwisselende beleving van het stadspark. De relatie met De Woerd is beperkt. > De bufferzone tussen De Woerd en de moestuien. Deze zone heeft voor het stadspark geen bijzondere betekenis en er zijn geen lange doorzichten. Deze zone houdt wel De Woerd los van het nieuwe blok moestuinen; > De Woerd is duidelijk verbonden aan de Vinexwijk Brouwhuizen. De relatie met het stadspark is er wel, maar er is ook een duidelijke afbakening. Het nieuwe pad met een dubbele bomenrij zorgt hiervoor.
4
2/ Analyse 2.3 Het karakter van de omgeving De omgeving van De Woerd heeft een aantal bijzonder kenmerken. Deze kwaliteiten liggen voor het grijpen en kunnen worden gebruikt bij de herontwikkeling van het plan.
De Halve Maanweg (kralensnoer) wisselt besloten plekken af met doorzichten over het stadspark
De moestuinen hebben een wisselende uitstraling. We zien zowel rommelige als verzorgde voorbeelden
> In tegenstelling tot de structuur van de wijken De Woerd en Brouwhuizen heeft het stadspark een organisch en/of brokkelige structuur. We zien hier kronkelige paden en watergangen. De wijken hebben juist een regelmatige opzet op basis van lange lijnen; > De beplanting in de omgeving is afwisselend en divers. Bij de begraafplaatsen zien we fraaie, monumentale bomen en verzorgde beukenhagen. Rond de moestuinen is de beplanting meer divers van karakter; > In de omgeving zijn er zowel besloten plekken, als plekken met een weids uitzicht over het stadspark; > In de omgeving zijn erg veel moestuinen gelegen. Deze tuinen hebben een wisselend uitstraling. Soms zijn ze rommelig van karakter, maar anderen liggen er ook verzorgd bij. > De Woerd wordt door een dubbele rij lindes duidelijk afgebakend. Er is hierdoor een vrij duidelijke en formele scheiding met het stadspark.
De westelijke rand van De Woerd aan het Stadspark. De dubbele bomenrij is reeds ingeplant Groenlo - Schetsstudie De Woerd
5
2.4 De relatie met Brouwhuizen Alvorens we over herontwikkeling nadenken beschouwen wij de wijk in een ruime omgeving. Op de manier kunnen de betekenis van de wijk op een groot schaalniveau bepalen. In de omgeving van de wijk zien wij de volgende ruimtelijke eenheden:
De langgerekte groen/blauwe assen eindigen bij de lintbebouwing aan de Eibergseweg
De Halve Maanweg (kralensnoer) wisselt besloten plekken af met doorzichten
De langgerekte groen/blauwe assen in de structuur van Brouwhuizen en De Woerd Groenlo - Schetsstudie De Woerd
De groen/blauwe assen eindigen bij de dubbele bomenrij
> De planstructuur van De Woerd sluit aan op de rechtlijnige structuur van Brouwhuizen. > De belangrijkste dragers van de wijk zijn de langgerekte groen/blauwe assen in Oost-West richting. Deze assen hebben een belangrijke waterafvoerende functie; > De groen/blauwe assen worden beëindigd door de dubbele bomenrij aan de westzijde van De Woerd; > De rechtlijnige structuur zorgt voor een uniform en regelmatig straatbeeld. De wijk kent hierdoor weinig karakteristieke plekken; > De rechtlijnige structuur zorgt voor een sterke verwantschap met de Vinexwijk Brouwhuizen; > De wijken Brouwhuizen en De Woerd kennen wel duidelijke verschillen in hun woningdichtheid en woningtypen;
De woningtypen van Brouwhuizen zijn duidelijk anders 6
2.5 De aanwezige groene kwaliteiten De structuur van De Woerd is geënt op de nieuwe langgerekte groen/blauwe assen. Het plangebied en de omgeving bevatten nu echter ook al groene elementen met een bepaalden kwaliteit. Deze kwaliteiten kunnen bij de herontwikkeling beter worden benut. Het gaat om de volgende zaken; > Het perceel Vemer heeft een aantal fraaie, volwassen bomen en langgerekte hagen. Met name de bomen zijn van toegevoegde waarde op deze plek; > De moestuinen hebben een geheel eigen afscheiding en inrichting. Ze geven het gebied een eigen sfeer; > De begraafplaatsen zijn voorzien van enkele prachtige bomen. Een van de bomen bij de entree is zelfs monumentaal. Deze bomen zijn een duidelijke kwaliteit van deze plek; > De bestaande beplanting geeft het zuidelijke deel van het plangebied een besloten karakter. Het gebied onderscheidt zich hiermee van het noordelijke deel dat reeds bouwrijp is;
Het perceel Vemer is een herkenbaar groen geheel
De moestuinen hebben een eigen afscheiding en inrichting
Monumentale boom bij entree begraafplaats
De bestaande beplanting geeft deelgebieden een besloten karakter Groenlo - Schetsstudie De Woerd
schaal 1:1000
7
3/ Visie 3.1 Wenselijke aanpassingen
esran d
Vanuit de analyse zijn een aantal abstracte wensen te halen. Deze vormen de uitgangspunten voor de schetsstudie in hoofdstuk 4:
De buff erzo
ne
laan
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Bro
uw
bom
en
kralen sn
Wo erd
oer
hui
zen
> De ligging aan het stadspark zou beter moeten worden benut. Een nadrukkelijkere verweving tussen De Woerd en het park zou moeten worden nagestreefd; > De duidelijke afbakening (dubbele bomenrij) tussen De Woerd en het stadspark moet worden verzacht. Door de lindes te verplaatsen en aan de Halve Maanweg te situeren kunnen 2 vliegen in 1 klap worden geslagen; > Vanuit de Woerd moeten andere mogelijkheden gevonden worden om per fiets of te voet het stadspark te bereiken; > De Woerd zou meer moeten aansluiten op de informele sfeer van de Halve Maanweg. Het golvende wegbeloop, het bescheiden profiel en de lage hagen geven deze weg een prettig karakter; > De Woerd zou zich op geleidelijke wijze moeten losmaken van de meer stedelijke Vinexwijk Brouwhuizen. De wijk zou hiermee een meer eigen karakter kunnen krijgen; > De lange groenzones vanuit Brouwhuizen zouden moeten aansluiten op het andersoortige groen van het stadspark. Deze overgang moet worden vormgegeven; > Bestaande groenelementen en hoogteverschillen (zuidzijde) moeten waar mogelijk behouden blijven. Ze geven het plan meer karakter en beschutting.
3.2 Ideeën voor de Beeldkwaliteit De Woerd is een welstandsvrije wijk. Dat betekent dat de bouwplannen niet ter beoordeling hoeven worden voorgelegd aan de commissie Welstand. Desondanks lijkt het ons goed om een aantal ideeën ten aanzien van de beeldkwaliteit op een rijtje te zetten. Daarnaast is het mogelijk dat deze ideeën worden opgepakt bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan of de inrichting van de openbare ruimte:
Kaswoningen ‘Glorieus Wonen’, Groessen
Serrewoning EVA Lanxmeer, Culemborg
Rondlopende hagen en wegen Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Wonen in een kas
> De huidige tuinderssfeer van het stadspark zou het plangebied in gehaald moeten worden. Met Kaswoningen MADE, Veghels Buitens kas-, serre- en/of tuinhuiswoningen kan een eigen sfeer worden gemaakt, die aansluit bij een groeiende behoefte; > Een dergelijke sfeer staat ook enige vrijheid in de positionering van de woningen toe. Rooilijen zouden kunnen worden losgelaten; > Daarnaast staat deze sfeer meer vrijheden in de architectuur toe. Zaken als goot- en nokhoogten en materialisering zouden minder streng bewaakt kunnen worden; > De informele sfeer van het stadspark zou het plan ingehaald moeten worden. Dat betekent Kaswoning met veranda dat een bescheiden profiel van de gekromde wegen hier op de plaats is. Aan deze wegen zien geen ruimte voor stoepen en gemarkeerde parkeerplaatsen. Wel zijn hier grasstroken en lage hagen gepast, zowel in de openbare ruimte als op privaat terrein;
Langzame bocht met zicht op het landschap Geen stoepen en parkeerplekken, wel gras en hagen schaal 1:1000
9
4/ Schetsstudie
Schetsmodel A
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Schetsmodel B
1:2000
10
Schetsmodel C
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Schetsmodel D
1:2000
11
5/ Stedenbouwkundig Plan Verkaveling 1 - 1:10 0 0
Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Stedenbouwkundig Plan Verkaveling 2 - 1:10 0 0
Profiel A - A’ De lusvormige wegen van het aangepaste plan hebben een eigen, bescheiden profiel. Dit profiel kent geen stoepen en parkeervakken. Om die reden maken zowel auto’s, fietsers als voetgangers gebruik van hetzelfde wegdek. Het wegdek is breed genoeg voor twee passerende auto’s. Naast het wegdek is echter wel ruimte voorzien voor een smalle parkeerstrook. Op de manier zorgt het bezoekersparkeren minder snel voor blokkades en/ of aantasting van het gras. Het gras gaat gaat hier langzaam over in een wadi. Door het eenvoudige profiel is de relatie tussen publiek en privaat terrein heel direct. Passanten hebben hierdoor vrij snel contact met bewoners in de voortuin en/of ruimten voorin de woning. Dit contact past bij de informele sfeer. Een lage haag op de zou een goede erfafscheiding zijn.
5 000 mm 5 740 mm
wegdek + goot parkeerrand + wegdek + goot
A’ A
Parkeerstrook in grasbetonsteen Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Locatie van het profiel 14
Profiel B - B’ Dit profiel geeft een indruk van zowel de westelijke randzone als de centrale wadi. De randzone zorgt voor geleidelijke overgangen tussen het stadspark, de woonwijk en het wijkgroen. Daarnaast geeft de zone De Woerd zowel een open als een groen aangezicht aan het stadspark. In de zone staan groepjes lindebomen die op de juiste plekken ruimte laten voor doorzichten. De zone ligt op de hogere es en is hierdoor droog en ruig. Tussen de bomen en hoge grassen slingert een informeel pad dat wordt begeleidt door lage hagen. Dit halfverharde pad is bedoeld voor voetgangers, maar enkele fietsers kunnen er ook gebruik van maken. De centrale wadi is lager en natter dan de randzone. Deze centrale, groene ruimte bevat is opener van opzet, maar bevat ook enkele losstaande bomen. In deze zone zijn dat elzen en wilgen. Ter hoogte van dit profiel raken de randzone en de wadi elkaar. In tegenstelling tot de lindes en hagen van de randzone, duikt het pad wel even in wadi in. 1 500 mm
randzone + pad + wadi
B
Wadi met diverse boomsoorten (na forse regenbui) Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Smal pad met halfverharding
B’
Locatie van het profiel 15
Profiel C - C’ Dit profiel is een weergave van dezelfde lusvormige ontsluitingsweg als profiel A-A’, maar ditmaal gelegen aan de westelijke buitenzijde van De Woerd. Op deze plek raken de ontsluitingswegen en de voet-/ fietspaden elkaar. Op deze manier zijn de paden even onderdeel van de woonwijk, waar ze even verderop juist meer bij het stadspark lijken te behoren. Naast het pad staan lage hagen en groepjes lindes. De hagen leggen een relatie met de reeds aanwezige hagen in het stadspark. Ze zorgen voor een geleidelijke afronding van de wijk. Zowel de bomen als de hagen staan het zicht, vanuit de wijk op het stadspark, niet teveel in de weg. Door de groepgewijze opstelling blijft er voldoende zicht vanuit de wijk, maar tegelijkertijd zorgen ze ook voor enige camouflage. Daarnaast markeren de bomen de nieuwe entrees van De Woerd.
1 500 mm
5 000 mm 7 360 mm
wegdek + goot pad + parkeerrand + wegdek + goot
C C’
Hagen aan het pad Groenlo - Schetsstudie De Woerd
Voetpad geschikt voor beperkt fietsverkeer
Locatie van het profiel 16
Opdrachtgever
gemeente Oost Gelre
Titel
Herontwikkelingsstudie ‘De Woerd’
Projectcode
GOG404
Datum
Oktober 2013 Tivolilaan 205 6800 AA Arnhem 06 55 17 48 60 tel e-mail
[email protected] www www.oostzee.nl
