Hermes-model in beeld INLEIDING Informatie over woningen, zoals de herbouwwaarde en andere bouwkundige kenmerken, wordt door verzekeraars, volmachten en intermediairs veelvuldig gebruikt. Toepassingen zijn ondermeer acquisitie en offerte, periodieke prolongatie van polissen, risicomanagement, herverzekering, uitoefening van de wettelijke zorgplicht en het voldoen aan de Europese Solvency II-richtlijn. Voor al deze toepassingen is het van groot belang dat de woninginformatie kwalitatief juist en actueel is. Zeker met de komst van Solvency II is een actuele objectregistratie van alle risico-adressen noodzakelijk en moeten de verschillende werkprocessen adequaat afgestemd worden op deze objectregistratie. Infofolio heeft in samenwerking met de Erasmus Universiteit Rotterdam en een aantal verzekeraars het Hermes-model ontwikkeld. Het Hermes-model is een objectief, eenduidig en robuust econometrisch model dat de actuele herbouwwaarde van individuele woningen met een zeer hoge verklaringskracht berekend. Ook doet het Hermes-model een uitspraak over de betrouwbaarheid van de berekende herbouwwaarde van de woning. In dit artikel wordt het Hermes-model op twee manieren in beeld gebracht: 1. Achtergronden en methodologie van het Hermes-model 2. Toepassing van Hermes-model in de praktijk. Door het Hermes-model op deze wijze in beeld te brengen verkrijgen verzekeraars, volmachten en intermediairs het gewenste inzicht, zodat zij de met het Hermes-model berekende herbouwwaarde, al dan niet met aanvullende woninginformatie, optimaal kunnen inzetten binnen de verschillende toepassingen van het verzekeringsproces.
1. ACHTERGRONDEN EN METHODOLOGIE VAN HERMES-MODEL Voor de ontwikkeling van ieder econometrisch model, dus ook voor het Hermes-model, is het van belang te beschikken over relevante, betrouwbare, objectieve en actuele kenmerken. Bij de ontwikkeling van het Hermes-model is gekozen voor een zo gevarieerd mogelijke set van woningkenmerken die bij voorkeur landsdekkend beschikbaar is. Daartoe worden vele vastgoedgerelateerde woningkenmerken verzameld, welke afkomstig zijn van vele publieke en private organisaties, en aansluitend intern gecontroleerd en gebruikt. Na analyse van de beschikbare woningkenmerken is voor de ontwikkeling van het Hermes-model een aantal woningkenmerken geselecteerd die logisch te typeren zijn naar bouwkundige, economische en geografische kenmerken. Aansluitend is een groot aantal referentiewoningen geselecteerd, welke representatief zijn voor de totale woningpopulatie in Nederland, en zijn de geselecteerde kenmerken van deze referentiewoningen (nogmaals) individueel gecontroleerd door zowel Infofolio als een aantal verzekeraars.
Hermes-model in beeld (jan 2013)
1/5
Aan de hand van de gecontroleerde woningkenmerken van deze referentiewoningen en de door meerdere verzekeraars beschikbaar gestelde actuele en getoetste verzekerde bedragen van deze referentiewoningen is het Hermes-model ontwikkeld.
Robuust model met hoge verklaringskracht Op grond van spreidingsdiagrammen van de geselecteerde woningkenmerken (verklarende variabelen) en de herbouwwaarde (te verklaren variabele) is geconstateerd dat er een lineair verband bestaat tussen de geselecteerde woningkenmerken en de herbouwwaarde. Gegeven dit resultaat is voor het toetsen van de verklaringskracht van het Hermes-model gekozen voor een meervoudige lineaire regressieanalyse, gebaseerd op de Kleinste Kwadraten Methode. De grootheid R² geeft daarbij de verklaringskracht van het Hermes-model weer. Aan de juiste toepassing van de meervoudige lineaire regressie-analyse liggen zeven theoretische criteria ten grondslag. Deze zeven criteria fungeren als voorwaarden voor een theoretisch juiste verklaringskracht van het Hermes-model en hiermee wordt de robuustheid van het model getoetst. Resultaat van de toetsing op de zeven criteria is dat het Hermes-model aan alle criteria voldoet. De verklaringskracht van het Hermes-model is hoog en wel 95% (R² = 0,95). Dit betekent dat het Hermes-model met een verklaringskracht van 95% de herbouwwaarde van iedere woning in Nederland berekent.
Betrouwbaarheid van de herbouwwaarde in beeld Een methode om de betrouwbaarheid van de individueel berekende herbouwwaarden aan te geven is door de betrouwbaarheid te classificeren. Bij het Hermes-model vindt deze classificatie plaats door het toekennen van een aantal sterren: hoe meer sterren aan een herbouwwaarde zijn toegekend, hoe betrouwbaarder de herbouwwaarde is berekend. Het Hermes-model hanteert de volgende classificatie van het aantal sterren en bijbehorende marge: Aantal sterren 5
Marge van herbouwwaarde < 10%
4
10% - 15%
3
15% - 20%
2
20% - 25%
1
> 25%
De betrouwbaarheid van de berekende herbouwwaarde is afhankelijk van de feitelijke waarden van de woningkenmerken van de betreffende woning. Indien de feitelijke waarden kwalitatief goed zijn, en er bijvoorbeeld geen invoer-, meet- of actualiteitsfouten voorkomen, dan wordt de herbouwwaarde met het Hermes-model zeer betrouwbaar berekend. Voor de bepaling van de betrouwbaarheid is een model ontwikkeld waarbij de waarde van de woningkenmerken wordt vergeleken met de kwalitatief goede en gecontroleerde waarde van de kenmerken van de referentiewoningen. Het ontwikkelde betrouwbaarheidsmodel is getoetst en de conclusie is dat de betrouwbaarheid van de herbouwwaardebepaling van iedere individuele woning voldoet aan de gestelde (theoretische) criteria.
Hermes-model in beeld (jan 2013)
2/5
2. TOEPASSING VAN HET HERMES-MODEL IN DE PRAKTIJK Iedere maand wordt met het Hermes-model op basis van nieuwe individuele en gecontroleerde woningkenmerken de herbouwwaarde en betrouwbaarheid van alle woningen berekend. Zo zijn van meer dan 6,7 miljoen woningen in Nederland (status december 2012) de actuele herbouwwaarde en betrouwbaarheid online beschikbaar. Hiermee hebben verzekeraars, volmachten en intermediairs dagelijks toegang tot een actuele geïndexeerde objectregistratie. Verzekeraars, volmachten en intermediairs gebruiken deze informatie inmiddels dagelijks binnen hun verzekeringsprocessen. Met name de berekende herbouwwaarde van woningen waarvan de herbouwwaarde tussen de € 100.000,= en € 650.000,= ligt en waarvan de berekende herbouwwaarde een betrouwbaarheid heeft van 5 sterren (marge is maximaal 10%), wordt veelvuldig en direct gebruikt voor de verschillende toepassingen. Voor woningen die een lagere of hogere herbouwwaarde hebben dan de genoemde bedragen hanteren verzekeraars, volmachten en intermediairs vaak andere processen en methoden om tot de herbouwwaarde van de woning te komen. Voor wat betreft de betrouwbaarheid van de berekende herbouwwaarden is de verdeling van de ruim 6,4 miljoen woningen met een herbouwwaarde tussen de € 100.000,= en € 650.000,= als volgt: 80,2%
14,3%
5 sterren
4 sterren
3,3%
1,0%
1,2%
3 sterren
2 sterren
1 ster
Uit voorgaande figuur blijkt dat ruim 5,1 miljoen woningen (80,2%) de maximale betrouwbaarheid van 5 sterren (marge is maximaal 10%) hebben. Dit betekent dat de daadwerkelijke herbouwwaarde van een woning met een berekende herbouwwaarde van € 150.000,= en een betrouwbaarheid van 5 sterren tussen de € 135.000,= en € 165.000,= ligt. Voor nadere signalering en /of verificatie van de berekende herbouwwaarde kan het voorkomen dat verzekeraars, volmachten en intermediairs ook gebruik willen maken van aanvullende informatie over de woning. Mede aan de hand van deze aanvullende informatie kan dan beter verklaard worden waarom de berekende herbouwwaarde afwijkt van het verzekerde bedrag dat (nog) in de polis staat. Veel voorkomende verklaringen zijn onderverzekering, gedeeltelijke verzekering van de totale opstal, onlangs uitgevoerde verbouwingen, nieuwe bijgebouwen, bijzondere woning, etc.
Hermes-model in beeld (jan 2013)
3/5
Infofolio maakt daartoe naast de herbouwwaarde en de betrouwbaarheid de volgende aanvullende informatie per woning toegankelijk: -
Homogeniteitsindex en vergelijkbaarheidsindex Per woning is door Infofolio de homogeniteitsindex en vergelijkbaarheidsindex bepaald. Met deze beide indexen wordt de berekende herbouwwaarde van de woning in haar geografische omgeving geplaatst. Als de woning vergelijkbaar is met de woningen in haar directe omgeving en de omgeving van de woning ook homogeen is, dat zal de berekende herbouwwaarde van de woning ook sterk overeenkomen met de herbouwwaarden van de woningen in haar directe omgeving.
-
Opstalinformatie Per woning is aanvullende informatie beschikbaar zoals type woning, monumentaanduiding, huur / koop, inhoud hoofdgebouw, aantal bijgebouwen, indicatie van de woz-waarde en geografische informatie met behulp van foto’s en plattegronden.
Dankzij deze aanvullende informatie, de beide indexen en de opstalinformatie, worden afwijkende en bijzondere opstallen (woningen met een rietenkap, woonboerderijen, monumentale panden en andere woonobjecten) direct gesignaleerd en kunnen aanvullende acties ondernomen worden. De huidige praktijkervaringen geven inmiddels het inzicht dat woningen met een berekende herbouwwaarde (met 5 sterren) tussen de € 100.000 en € 650.000 en die de classificatie ‘vergelijkbaar’ en ‘homogeen’ hebben, verzekeraars, volmachten en intermediairs voldoende zekerheid bieden om de berekende herbouwwaarde direct te gebruiken binnen de verschillende toepassingen van het verzekeringsproces.
SAMENVATTING: HERMES-MODEL IN BEELD In dit artikel is het Hermes-model in beeld gebracht, en wel op een zodanige wijze dat verzekeraars, volmachten en intermediairs de met het Hermes-model berekende herbouwwaarde en betrouwbaarheid, al dan niet ondersteund met aanvullende woninginformatie, optimaal kunnen inzetten bij het algehele verzekeringsproces. Op deze wijze vindt een optimale toepassing van het Hermes-model in de praktijk plaats, waarbij enerzijds rekening wordt gehouden met de robuustheid en verklaringskracht van het econometrische model en anderzijds voldoende ruimte wordt gelaten aan de organisatiespecifieke bedrijfsvoeringsen dienstverleningsprocessen van iedere verzekeraar, volmacht of intermediair. De huidige praktijkervaringen geven inmiddels het inzicht dat woningen met een berekende herbouwwaarde (met 5 sterren) tussen de € 100.000 en € 650.000 en die de classificatie ‘vergelijkbaar’ en ‘homogeen’ hebben, verzekeraars, volmachten en intermediairs voldoende zekerheid bieden om de berekende herbouwwaarde direct te gebruiken binnen de verschillende toepassingen van het verzekeringsproces.
Hermes-model in beeld (jan 2013)
4/5
COLOFON Infofolio bv Postbus 72 3700 AB ZEIST www.infofolio.nl Michiel Jellema
[email protected] januari 2013
Hermes-model in beeld (jan 2013)
5/5
