Herijking Masterplan, Fase II concept 2 augustus 2011
Inleiding
Het masterplan Schieveste zoals het tot nu toe is uitgewerkt, is minder geschikt voor het huisvesten van kleinere volumes. Het starten van een ontwikkeling vraagt een grote aanvangsinvestering doordat tegelijkertijd een ingewikkelde parkeervoorziening gerealiseerd moet worden. Vanuit kleinere ontwikkelingen is dat niet op te brengen. Bovendien is het moeilijk om de bebouwing in kleinere eenheden uit te geven. Alle bebouwing moet namelijk voor voetgangers aan de boulevard worden ontsloten en aan de zijde van de A20 voor de auto. Het plan is door het bovenstaande moeilijk te faseren. Grote gebouwen en voorzieningen worden in één keer gerealiseerd.
Het beperken van het aantal tijdelijke situaties Door strakke regie te voeren op de volgorde van uitvoeren kan het aantal tijdelijke situaties worden beperkt. Het plan is flexibel in het huisvesten van programma, dus het is mogelijk om snelheid van uitvoeren beslissend te laten zijn voor positionering van bedrijven. Op die manier wordt het mogelijk om het gebied stapsgewijs definitief te maken, zonder dat er veel tijdelijke situaties ontstaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor parkeerplaatsen: Gebouwde parkeervoorzieningen worden pas gerealiseerd als deze noodzakelijk zijn, tot die tijd wordt op maaiveld geparkeerd.
Het plan is in het behalen van het eindresultaat, een hoogwaardige kantoorlocatie met een inrichting van een hoog kwaliteitsniveau, ook erg afhankelijk van een aantal moeilijke en/of dure ingrepen. De gebouwen die in deze markt het moeilijkst te realiseren zijn, zoals de kantoren tegen het station en de hotel/ woontoren, zijn bepalend voor de inrichting van het gebied achter het station. Om deze redenen is het noodzakelijk om bij de herijking van het Masterplan rekening te houden met flexibele en meer eenvoudige uitvoerbaarheid van de ontwikkelmogelijkheden.
Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in programma De verkaveling wordt zo aangepast dat door het stapsgewijs realiseren van de zone langs het spoor en de zone tussen boulevard en A20, rond de 80% van het programma kan worden gerealiseerd. Het gebied zal op dat moment moeten kunnen functioneren als eindsituatie. Het ontwerp van de openbare ruimte wordt hierop aangepast.
Strategie Bij het makkelijker uitvoerbaar maken van het Masterplan ligt de focus op de volgende aspecten: - Het verkleinen van de korrel; - Het beperken van voorinvestering; - Het beperken van het aantal tijdelijke situaties; - Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in programma. Het verkleinen van de korrel Door de zone tussen boulevard en A20 anders te verkavelen kunnen kleinere zelfstandig functionerende eenheden worden gerealiseerd. Dit wordt gedaan door aan de noordzijde van de boulevard een aantal openbare ruimtes toe te voegen waaraan gebouwen direct worden ontsloten. Hierdoor kan een ontwikkeling worden ingezet in kleinere stappen en ingespeeld worden op een andere markt. Het huisvesten van grotere bedrijven blijft mogelijk, maar door de meer fijnkorrelige opbouw van de bebouwing blijft deze geschikt om in te vullen met kleinere bedrijven. Deze flexibiliteit is vanuit duurzaamheidoogpunt gewenst en heeft een positief effect op de restwaarde van het vastgoed. Het beperken van voorinvestering Door een andere ruimtelijke invulling kan op een kleinschaligere manier het parkeren worden gehuisvest en kunnen kleinere, los functionerende, eenheden worden gerealiseerd. Dit maakt het mogelijk om het plan in een langzamere geleidelijke ontwikkeling te realiseren. In eerste instantie wordt op maaiveld geparkeerd naast de bebouwing. Op het moment dat een volgende klant zich aandient wordt dit ondergebracht in een gebouwde parkeervoorziening, die het parkeren huisvest voor zowel het bestaande als het nieuwe gebouw. Het is hier belangrijk om regie te houden op de volgorde van bouwen. Met uitzondering van de hotel/woontoren en het entreegebouw aan het station, wordt de bebouwing die het dichtste bij het station en de A20 ligt als eerste gerealiseerd. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat er een situatie ontstaat waarin alleen kantoorgebouwen met parkeren op maaiveld komen. De parkeervoorziening direct achter de stationsoverkapping zal wel in één keer ontwikkeld moeten worden, omdat er weinig andere mogelijkheden zijn door de bebouwing rond het stationsplein. Het wordt echter voor een aanzienlijk deel gebruikt als P&R voorziening voor FASE V. Het is een parkeergarage met een openbare plint, zonder kantoren, waardoor deze een betrekkelijk goedkope constructie wordt.
Het blijft mogelijk en wenselijk om de hotel/woontoren naast de DCMR en het entreegebouw achter het station te realiseren. Dit kan direct, maar het kan ook in de verdere toekomst. De overige 20% van het programma blijft mogelijk, maar wordt nadrukkelijk opgenomen als kans. We kiezen dus voor een gebied dat totaal af is, als 80 % van het programma is gerealiseerd, zowel in bebouwing, parkeervoorzieningen als in de inrichting van de openbare ruimte.
variant 1
gebouw aanduiding
Programma BVO kantoren A20 kantoren NS strook ( = kantoorgeb. 7 t/m 9 fase 2 p.p. ( = kantoorgeb. 10 + 11 fase 3 p.p. hotel subtotaal excl. NS kantoren 10 + 11)) subtotaal incl. NS kantoren 10 + 11)
A 4
2
7
B 5 3
D
C
6 8 13
9
kantoor
P.P. 253 194 114) 80) 78
55.646 m² 65.696 m²
445 525
extra p.p. op fase 2 t.a.v. fase 5 130 totaal aantal pp nodig fase 2 (excl. kantoren 10 + 11) 575 totaal aantal pp nodig fase 2 (incl. kantoren 10 + 11) 655 parkeren A20 totaal 9225 m² 308 (=> overschot p.p. A20 strook) 55
1
12
31.623 m² 24.252 m² 14.202m² 10.050 m² 9.821 m²
10
parkeervoorziening 11
school Lentiz 12.065 m² dcmr 13.200 m² woontoren 7.368 m² 70
variant 1
bouwlagen
kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor totaal bvo kantoren (bvo kantoren nodig)
totaal bvo 7010 4215 2877 4743 7951 4827 31623 31412
pp 56 34 23 38 64 39 253 251
A B C
3 3 3
2409 3915 2901 9225
80 131 97 308
7590
253 55
totaal bvo 4752 5400 4050 14202
pp 38 43 32 114
4050 6000 10050 24252 23968
32 48 80 194 192
totaal bvo
pp 253 253
803 1305 967
nodig parkeren A20 overschot parkeren A20
lagen 9 5 7 5 9 4
parkeren A20 parkeren A20 parkeren A20 totaal parkeren centrale voorziening
variant 1 A20 STROOK/BOULEVARD nr bg bvo verd 1 242 752 2 600 723 3 411 4 678 813 5 454 833 6 827 1000
NS STROOK nr 7 8 9
kantoor kantoor kantoor subtotaal bvo kantoren parkeren op fase 3 kantoor kantoor subtotaal totaal bvo kantoren NS (bvo kantoren nodig)
10 11
A20 strook (centrale voorziening) parkeren in centrale voorziening A20 totaal parkeren in centrale voorziening A20
PARKEREN nr
parkeren hotel NS strook overschot parkeren A20/boulevard strook aantal P&R van fase 5 totaal aantal pp nodig bij NS strook nieuw geb. parkeervoorziening NS strook aantal lagen parkeervoorziening NS strook
12
Woontoren totaal bvo lagen 1-3 kantoor lagen 4-15 wonen parkeren (geb. vz)
13
bvo kantoren bvo parkeren
bg
D
bvo verd 792 900 675
675 1000
bg
bvo verd
lagen 6 6 6
6 6
lagen
1
2060perlaag
9786 2418 4950 2418 125 m² 30 m² per pp
78 114 -55 130 267 48 6
70
op fase 2
op fase 3
zie tek.
variant 2
gebouw aanduiding
Programma BVO
11
A 4 3
2
31.581 m² 24.252 m² 14202m² 10050 m² 9.821 m²
P.P. 253 194 114) 80) 78
subtotaal excl. NS kantoren 9 + 10)) subtotaal incl. NS kantoren 9 + 10)
55.606 m² 65.654 m²
445 525
extra p.p. op fase 2 t.a.v. fase 5 130 totaal aantal pp nodig fase 2 (excl. kantoren 9 + 10) 575 totaal aantal pp nodig fase 2 (incl. kantoren 9 + 10) 655
1
6
kantoren A20 kantoren NS strook ( = kantoorgeb. 6 t/m 8 fase 2 p.p. ( = kantoorgeb. 9 + 10 fase 3 p.p. hotel
B
parkeren A20 totaal 9088 m² (=> overschot p.p. A20 strook)
C
5
303 52
7 12
8
kantoor
9
parkeervoorziening 10
school Lentiz 12.065 m² dcmr 13.200 m² woontoren 7.368 m² 70
variant 2
bouwlagen variant 2 A20 STROOK/BOULEVARD nr bg bvo verd 1 1102 1203 2 536 655 3 770 827 4 451 5 794 976
kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor totaal bvo kantoren (bvo kantoren nodig)
parkeren A20 parkeren A20 totaal parkeren centrale voorziening
1150 1122
4 4
nodig parkeren A20 overschot parkeren A20
A B
lagen 9 5 7 8 5
NS STROOK nr 6 7 8
kantoor kantoor kantoor subtotaal bvo kantoren parkeren op fase 3 kantoor kantoor subtotaal totaal bvo kantoren NS (bvo kantoren nodig)
9 10
A20 strook (centrale voorziening) parkeren in centrale voorziening A20 totaal parkeren in centrale voorziening A20
PARKEREN nr
parkeren in centrale voorziening hotel NS strook parkeren gebouwd bovengronds overschot parkeren A20/boulevard strook aantal P&R van fase 5 totaal aantal pp nodig bij NS strook nieuw geb. parkeervoorziening NS strook aantal lagen parkeervoorziening NS strook
11
Woontoren totaal bvo lagen 1-3 kantoor lagen 4-15 wonen parkeren (geb. vz)
12
bvo kantoren bvo parkeren
bg
C
bg
totaal bvo 11929 3811 6559 3608 5674 31581 31412
pp 95 30 52 29 45 253 251
4600 4488 9088
153 150 303
7579
253 52
bvo verd 792 900 675
lagen 6 6 6
totaal bvo 4752 5400 4050 14202
pp 38 43 32 114 op fase 2
675 1000
6 6
4050 6000 10050 24252 23968
32 48 80 op fase 3 194 192
bvo verd
lagen
totaal bvo
78
1
2060perlaag
9786 2418 4950 2418 125 m² 30 m² per pp
pp 253 253
114 -52 130 270 48 6
70
zie tek.
Fasering
fase 2
fase 1
A
1
2 4
gebouw 2 (op maaiveld) met parkeren • 6 bouwlagen • BVO 4.215m² (34 parkeerplekken) • 34 p.p. op maaiveld
gebouw 1 (deels op +9m) erbij • 10 bouwlagen • kantoor, BVO 7.010m² (56 parkeerplekken) • 46 parkeerplekken in garage, 10 parkeerplekken op maaiveld parkeervoorziening A erbij • BVO 2.409m², ruimte voor 80 p.p. --> 34 p.p. van gebouw 2 --> 46 p.p. van gebouw 1 • 3 bouwlagen gebouw 4 (op maaiveld) erbij met parkeren • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 4.743m² • 38 parkeerplekken op maaiveld openbare ruimte tussen de gebouwen
Fasering
fase 3
fase 4
3
B
5 C
FASE III
FASE III
6 13
gebouw 3 (op +9m) erbij • 7 bouwlagen • kantoor, BVO 2.877m² (23 parkeerplekken) • 23 p.p. in garage
gebouw 5 erbij met parkeervoorziening • 10 bouwlagen • kantoor, BVO 7.951m² (64 parkeerplekken) • 64 p.p. in garage
parkeervoorziening B erbij • BVO 3.915m², ruimte voor 131 p.p. --> 10 p.p. van gebouw 1 --> 38 p.p. van gebouw 4 --> 23 p.p. van gebouw 3 --> 39 p.p. van gebouw 6 --> resterend 21 p.p. • 3 bouwlagen
parkeervoorziening C erbij • BVO 2.901m², ruimte voor 97 p.p. --> 64 p.p. van gebouw 5 --> resterend 33 p.p. • 3 bouwlagen
gebouw 6 (op maaiveld) erbij met parkeren • 5 bouwlagen • BVO 4827m² • 39 parkeerplekken in garage openbare ruimte tussen de gebouwen
gebouw 13 met parkeren op maaiveld op FASE III • wonen en werken, BVO 7.368 m² • ca. 15 bouwlagen • 70 parkeerplekken openbare ruimte tussen de gebouwen
Fasering
fase 5
fase 6
FASE III
D
FASE III
8 9 10 11
gebouw 8 (op maaiveld) erbij • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 5.400m² (43 parkeerplekken) • 43 p.p. in garage van parkeerstrook A20
gebouw 9 (op maaiveld) erbij met parkeervoorziening • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 4.050m² (32 p.p.) • 32 p.p. in garage parkeervoorziening D op NS strook (voorinvestering) • BVO 12.360m², ruimte voor 288 p.p. --> 32 p.p. van gebouw 9 --> resterend 255 p.p. • 6 bouwlagen gebouw 10 (op maaiveld) erbij met parkeren op het maaiveld FASE III • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 4.050m² (32 p.p.) • 32 p.p. op het maaiveld van FASE III gebouw 11 (op maaiveld) erbij met parkeren op het maaiveld FASE III • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 6.000m² (48 parkeerplekken) • 48 p.p. op het maaiveld van FASE III
Fasering
fase 7
12 7 D
FASE III
gebouw 7 (op +4.5m) erbij met parkeren • 6 bouwlagen • kantoor, BVO 4.752m² (38 parkeerplekken) parkeervoorziening D op NS strook (reeds gebouwd) • BVO 12.360m², ruimte voor 288 p.p. --> 32 p.p. van gebouw 9 --> 38 p.p. van gebouw 7 --> 78 p.p. van gebouw 12 --> 130 p.p. van P&R voor FASE V --> totaal 278 p.p. • 6 bouwlagen gebouw 12 erbij met parkeren • 19 bouwlagen • kantoor, BVO 4.050m² (78 parkeerplekken) • 78 p.p. in garage NS strook
