Herenstraat richting Prinsengracht. In het midden no. 36 met een eind 19e-eeuwse geveltop XANDER RICHTERS

JAARVERSLAG 2014

XANDER RICHTERS

Herenstraat richting Prinsengracht. In het midden no. 36 met een eind 19e-eeuwse geveltop

www.stadsherstel.nl

STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM JAARVERSLAG 2014

INHOUD Missie

5

Samenstelling Raad van Toezicht en directie

7

Verslag van de Raad van Toezicht

9

Verslag van de directie

13

Volkshuisvestingsverslag 2014

27

Jaarrekening 2014

30

Overige gegevens

56

Controleverklaring

57

Colofon

Gevel Brouwersgracht 86 XANDER RICHTERS

5 | Inhoud

1940 - Hoek Brouwersgracht/Binnen Brouwersstraat STADSARCHIEF AMSTERDAM

MISSIE Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt binnen het gebied van de Stelling van Amsterdam voor het behoud en de restauratie van woningen, met name in monumenten en beeldbepalende panden. Stichting Stadsherstel Amsterdam richt zich in het bijzonder op situaties waar karakteristieke panden door stedelijke ontwikkeling verloren dreigen te gaan. Door restauratie van het casco en het aanpassen van de woonruimte aan de huidige normen blijven deze panden behouden. Stadsherstel levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan:

het behoud van monumentaal erfgoed voor volgende generaties

het behoud van het restauratieambacht.

Als toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting is Stichting Stadsherstel Amsterdam een private onderneming met een publiek doel. Hoewel de stichting bedrijfsmatig werkt, is de organisatie niet gericht op het behalen van winst maar op het maatschappelijke doel van het behoud van monumentaal erfgoed. Behaalde winsten worden voor dit doel aangewend. Stadsherstel verricht haar werkzaamheden vanuit een autonome positie door een financieel gezonde bedrijfsvoering met respect voor de belangen van betrokkenen.

7 | Missie

SAMENSTELLING RAAD VAN TOEZICHT EN DIRECTIE RAAD VAN TOEZICHT

De heer drs. N.W. Hoek - voorzitter Mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vicevoorzitter Mevrouw drs. D.E. Manson De heer drs. H. van der Noordaa De heer mr. J.H.J. Preller De heer E.A. Schilp De heer mr. drs. J.G. Wijn

DIRECTIE De heer drs. M.W.M. van der Burght - directeur

STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM Amstelveld 10 1017 JD AMSTERDAM Telefoon 020 520 00 60 Fax 020 638 20 40 Internet www.stadsherstel.nl E-mail [email protected]

Gevel Brouwersgracht 86. Bij de restauratie werd de eenvoudige 19e-eeuwse tuitgevel vervangen door een fraai gedetailleerde halsgevel afkomstig van de werf van Bureau Monumentenzorg. XANDER RICHTERS

9 | Samenstelling Raad van Toezicht en directie

1879 - Kadijksplein 11 (tegenwoordig no. 12), bouw van een hoekperceel van architect W. Switzar STADSARCHIEF AMSTERDAM

VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT INLEIDING In dit verslag legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De auditcommissie heeft de jaarrekening beoordeeld en advies uitgebracht aan de Raad. De jaarrekening is in de Raad besproken in aanwezigheid van de directeur en de externe accountant in haar vergadering van 25 maart 2015. Op 29 juni 2015 is de jaarrekening goedgekeurd, welke goedkeuring de directeur tot volledige décharge strekt. De jaarrekening gaat vergezeld van een goedkeurende controle verklaring.

GEVOLGDE WERKWIJZE In 2014 heeft de Raad viermaal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. De vergaderingen werden, enkele uitzonderingen daargelaten, bijgewoond door alle leden van de Raad. In de vergaderingen van de Raad kwamen onder andere het beleidsplan, het onderhoudsbeleid, het asbestbeleid, het treasury statuut, de meerjarenbegroting, de jaarstukken, de halfjaarcijfers en de rapportages aan de externe toezichthouders en hun reacties aan de orde. Tevens was er aandacht voor de herziening van de Woningwet en de impact daarvan op Stichting Stadsherstel Amsterdam. Daarnaast werd gesproken over de besprekingen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties die ten doel hadden de bij de splitsing van Stadsherstel gemaakte afspraken te verankeren in de nieuwe Woningwet. De voorzitter overlegde in het verslagjaar, buiten de vergaderingen, regelmatig met andere leden van de Raad. De Raad vergaderde in 2014 tweemaal buiten aanwezigheid van de directie, over het functioneren van de directie. Tevens heeft tijdens één van deze bijeenkomsten een zelfevaluatie plaatsgevonden. De vergaderingen zijn ook gebruikt ten behoeve van kennisontwikkeling door diverse onderwerpen rondom toezicht en governance verder uit te diepen.

11 | Verslag van de Raad van Toezicht

De werkwijze van de Raad vond zo veel mogelijk plaats overeenkomstig de Governance Code Woningcorporaties die, met inachtneming van de aard en de omvang van de Stichting Stadsherstel Amsterdam, zoveel mogelijk wordt gevolgd. De werkwijze van de Raad vond zoveel mogelijk plaats overeenkomstig de Governance Code Woningcorporaties die, met inachtneming van de aard en de omvang van de Stichting Stadsherstel Amsterdam, zoveel mogelijk wordt gevolgd.

SAMENSTELLING EN (HER)BENOEMING De maximale zittingsduur van de leden van de Raad van Toezicht is statutair bepaald op twaalf jaar (vier termijnen van drie jaren). Dit wijkt af van de in de Governance code genoemde periode van twee termijnen van vier jaar. De reden hiervoor is dat de termijn aansluit bij de zittingstermijn van de Raad van Commissarissen van de N.V. De leden van de Raad van Toezicht worden benoemd door de Raad van Toezicht uit de leden van de Raad van Commissarissen van Stadsherstel Amsterdam N.V. Bij de splitsing in 2013 van Stadsherstel N.V. in twee entiteiten: enerzijds woningcorporatie stichting Stadsherstel Amsterdam en anderzijds Stadsherstel Amsterdam N.V. die buiten het stelsel van toegelaten instellingen opereert, zijn de leden van de voormalige Raad van Commissarissen lid van de Raad van Toezicht van de stichting geworden. Voor wat betreft de benoemingstermijnen van de zittende leden wordt de Raad van Toezicht als een continuering van de Raad van Commissarissen gezien, in die zin dat de benoemingstermijnen worden gerekend vanaf het moment van benoeming in de Raad van Commissarissen. Hierna staan daarom de benoemingen als lid van de Raad van Commissarissen van de N.V. vermeld. Achter de namen staan zowel geboortejaar als de jaren van benoeming, van laatste herbenoeming en van periodiek aftreden.

Volgens rooster zijn in 2014 afgetreden mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen, de heer drs. H. van der Noordaa en de heer mr. drs. J.G. Wijn. Zij stelden zich allen herkiesbaar. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de N.V. op 26 april 2014 werden zij herbenoemd, waarna dit ook gebeurde in de Raad van Toezicht. De samenstelling van de Raad van Toezicht is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en de organisatie onafhankelijk en kritisch opereren. De leden van de Raad verrichten hun werkzaamheden ten behoeve van de stichting zonder bezoldiging. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdigheid tussen belangen van de individuele leden van onze Raad ten opzichte van die van Stichting Stadsherstel Amsterdam.

De gevelsteen “D.Heerlyckheyt.Udinck” - met daarop een dorpsgezicht - uit begin 20e eeuw van tekenaar Jan Pieterse op het pand Tussen Kadijken 5-11 (voorheen no. 3)

Op basis van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) en conform de statuten artikel 7.6 zijn twee leden benoemd die erop toezien dat de belangen van de huurders bij de besluitvorming in ogenschouw worden genomen. Het zijn mevrouw drs. D.E. Manson en de heer drs. N.W. Hoek. Mevrouw Manson was aanwezig tijdens de jaarlijkse huurdersavond op 17 november 2014. De huurders kregen tijdens die bijeenkomst de gelegenheid invloed uit te oefenen op het gevoerde en te voeren beleid. Door één lid van de Raad van Toezicht is een bijeenkomst van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor Toezichthouders bezocht.

XANDER RICHTERS


REMUNERATIE BESTUURDER De huidige directeur is benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Stadsherstel Amsterdam N.V. vlak voor de omzetting naar de stichtingsvorm. Het gaat om een parttime functie, die wordt vervuld op facturatie basis. In 2014 werden 60 werkdagen van 8 uur gefactureerd. De beloning is in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens. Wij spreken graag onze waardering en erkentelijkheid uit voor de wijze waarop de directie en de medewerkers zich in het afgelopen jaar voor de stichting hebben ingezet.

Namens de Raad van Toezicht, N.W. Hoek

Amsterdam, 29 juni 2015

RAAD VAN TOEZICHT

Benoemd

Herbenoemd

Aftredend

dhr. drs. N.W. Hoek (1956)

2003

2012

2015

mw. drs. A.M. Fentener van Vlissingen (1961)

2006

2014

2017

mw. drs. D.E. Manson (1966)

20 10

2013

2016

dhr. drs. H. van der Noordaa (1961)

20 1 1 2014 2017

dhr. mr. J.H.J. Preller (1961)

20 10

2013

2016

dhr. E.A. Schilp (1967)

2007

2013

2016

dhr. mr. drs. J.G. Wijn (1969)

20 1 1 2014 2017

De heer Hoek was in 2014 voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van NIBC. Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van Arcadis N.V., lid van het bestuur van het Verbond van Verzekeraars, lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW en voorzitter van de Raad van Toezicht van het Zuiderzeemuseum. Mevrouw Fentener van Vlissingen is voorzitter van de Raad van Commissarissen van SHV Holdings N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van De Nederlandsche Bank N.V. en Heineken N.V. Daarnaast is zij lid van de Raad van Toezicht van Het Nationale Park De Hoge Veluwe. Mevrouw Manson is algemeen directeur van de vereniging VluchtelingenWerk Nederland. Daarnaast is zij lid van de Raad van Toezicht van museum Het Rembrandthuis en bestuurslid van JINC en MuseumN8. De heer Van der Noordaa is voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. In 2014 was hij lid van de Raad van Bestuur van ING Groep. De heer Van der Noordaa is vice-voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken, voorzitter van de Raad van Toezicht van de Stichting ING Chances for Children, lid van de Economic Development Board metropoolregio Amsterdam, penningmeester van de Stichting Kenniskring Amsterdam en ambassadeur van War Child.


De heer Preller is notaris en partner bij NautaDutilh N.V. en voorts lid van de Kamer van Toezicht notarissen en kandidaat-notarissen Rotterdam en bestuurslid van de Stichting Nationale Goede Doelen Test. De heer Schilp is ondernemer en voorts onder meer lid van het bestuur van de werkgeversorganisatie Rijksgesubsidieerde Musea, lid van de Raad van Toezicht van het Nationaal Onderwijsmuseum en lid van de Raad van het Leids Universiteits Fonds. De heer Wijn is lid van de Raad van Bestuur Van ABN AMRO, van het dagelijks bestuur van VNO-NCW, voorzitter van het Oranje Fonds, lid van de Raad van Commissarissen van de Koninklijke Jaarbeurs Utrecht en lid van de Raad van Commissarissen van de Schiphol Group.

Brouwersgracht 86, de eerste aankoop van Stadsherstel Amsterdam XANDER RICHTERS

VERSLAG VAN DE DIRECTIE INLEIDING Stichting Stadsherstel Amsterdam heeft zich ook dit jaar gericht op het in stand houden van haar monumentale bezit en het beschikbaar stellen van betaalbare en kwalitatief goede woningen. Daarom wordt aan onderhoud veel geld besteed. Door deze hoge onderhoudsuitgaven verkeren de panden van Stichting Stadsherstel in goede staat. De instandhouding van het monumentale woningbezit staat bij Stadsherstel op de eerste plaats. Om dit mogelijk te maken ontvangt Stichting Stadsherstel Amsterdam onderhoudssubsidie. Daarnaast wordt gestuurd op hogere huurinkomsten door lage huren na mutatie op te trekken naar een hoger niveau. Het verslagjaar stond in het teken van onderzoek naar asbest in de panden van Stadsherstel. Twee projectleiders spannen zich enorm in om deze operatie, die in 2015 zal doorlopen, tot een goed einde te brengen. Het doel van de operatie is het op zo kort mogelijke termijn asbestveilig maken van de gehele portefeuille van Stadsherstel. Hierna wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan. De herziening van de Woningwet is een ander belangrijk aandachtspunt geweest gedurende het afgelopen jaar, net als de veranderingen in het toezicht door de externe toezichthouders. Met betrekking tot de exploitatie geldt dat leegkomende woningen waar nodig zijn verbeterd. In andere gevallen werden de woningen direct doorverhuurd. De vrijkomende woningen zijn steeds verhuurd aan de ingeschrevenen van de wachtlijst. Na de splitsing van Stadsherstel en de implementatie daarvan, werd het tijd de Administratieve Organisatie & Interne Controle (AO/IC) aan te passen aan de eisen van deze tijd. De afdeling Financiële Administratie & Control heeft heeft een aanvang gemaakt met het opnieuw beschrijven van de belangrijkste bedrijfsprocessen. Deze processen worden waar mogelijk gecontroleerd op basis van geautomatiseerde systemen. In de loop van 2015 zal het project worden afgerond.

15 | Verslag van de directie

Het bedrijfsresultaat over het jaar 2014 is € € 725.000 negatief. Dit wordt veroorzaakt door de uitgaven aan asbest in 2014 van € 298.000 en de getroffen voorziening van € 485.000 voor de nog te verwachten kosten.

INVESTERINGEN In het verslagjaar werd voor een bedrag van € 185.000 geïnvesteerd in verbetering van het bestaande bezit.

ONROERENDE ZAKEN: AAN- EN VERKOPEN In het verslagjaar werden geen panden aangekocht. Twee appartementen zijn verkocht: Bethaniëndwarsstraat 3 G en H. De verkochte eenheden hebben geen monumentale status.

ONDERHOUD Stadsherstel investeert veel in onderhoud. Daarmee behouden haar monumenten de prachtige staat die ze na restauratie kregen. In het verslagjaar werd ruim ca. € 1 miljoen aan onderhoud uitgegeven. Hierbij zijn de uitgaven aan asbest niet in beschouwing genomen. Aan buitenschilderwerk werd € 150.000 uitgegeven, aan geveltimmerwerk € 85.000. Er werden 22 cv-ketels vernieuwd. In het verslagjaar werden de volgende woningen/panden grootschalig aangepakt: Kadijksplein 5-12, Tussen Kadijken 7 & 11, Kerkstraat 326, Binnen Brouwersstraat 37-1 en 37-3 en Sint Nicolaasstraat 62.

VERHUUR VERHUUR VAN WONINGEN Door het verhuren van gerestaureerde en veelal monumentale panden wordt niet alleen het leefklimaat in het werkgebied van Stadsher-

Binnen Brouwersstraat 37 heeft een pothuis met ernaast een bijzondere entree naar de bovenverdiepingen: een houten uitbouwtje met een slingertrap. XANDER RICHTERS

stel verbeterd. De huurinkomsten maken ook dat Stadsherstel kan investeren in restauraties en dat het onderhoud aan de panden op een hoog niveau kan worden gehouden. Stichting Stadsherstel verhuurt 285 zelfstandige en 62 onzelfstandige woningen. De Stichting hanteert een wachtlijst om het aanbod van beschikbare woningen te verdelen. De wachtlijst is bedoeld voor woningen van zowel Stichting Stadsherstel Amsterdam als Stadsherstel Amsterdam N.V. Momenteel staan circa 9.700 personen ingeschreven op deze wachtlijst. In 2014 deed zich geen structurele leegstand voor in de huurwoningen van Stadsherstel, buiten die als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stond verhuurders toe de huur van woningen te verhogen met 4 %. Stadsherstel heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de huren voor sociale huurwoningen met 4,5 of 6,5% te verhogen voor gevallen waarin het inkomen van de huurder hoog was in relatie tot de huur voor de woning. De jaarlijkse huurverhoging voor woningen in de vrije sector bedroeg in 2014 2,5%. Bij mutaties wordt de huur geharmoniseerd, ofwel opgetrokken naar de markthuur. In het verslagjaar kregen 19 woonruimten nieuwe huurders. Op 17 november 2014 vond de jaarlijkse huurdersavond plaats, in het bijzijn van Raad van Toezicht lid mevrouw drs. D.E. Manson.


VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN In het verslagjaar deed zich ook bij de verhuur van bedrijfsruimten geen structurele leegstand voor. De huren voor bedrijfs- en kantoorruimten werden met 2,5 % verhoogd, conform de contractuele mogelijkheid. Voor de bedrijfsruimten geldt dat uit de taxaties, die in 2013 zijn uitgevoerd, naar voren is gekomen dat een aantal huren potentieel aanmerkelijk hoger zou kunnen zijn. In 2014 is daarom met een aantal huurders nieuwe afspraken gemaakt en worden meer marktconforme huurprijzen gerealiseerd. Dit beleid wordt in 2015 voortgezet. In totaal verhuurt Stichting Stadsherstel 57 bedrijfsruimten.

ONTWIKKELINGEN

ASBEST Voor Stadsherstel is een gezonde leef- en woonomgeving voor haar huurders van groot belang. Daarom is besloten dat Stadsherstel zich actief inzet om de risico’s van de aanwezigheid van asbest weg te nemen. Er wordt niet meer gewacht tot verhuurde ruimten leegkomen. Sinds 1993 is het gebruik van asbest in Nederland verboden en dus sinds die tijd niet meer toegepast bij restauraties. Daarom worden alle panden die vóór 1994 zijn gerestaureerd, actief geïnven-

Kloveniersburgwal 6-8 tijdens een asbestsanering van het dak WILLEM VAN ITERSON

tariseerd op de aanwezigheid van asbest. Het beoogde resultaat is dat alle panden van Stadsherstel op zo kort mogelijke termijn asbestveilig zijn. Op basis van de Regeling Bouwbesluit 2003 kan worden vastgesteld, dat een gebouw is zolang de asbestvezelconcentratie onder het niveau van 1.000 vezelequivalenten/m³ blijft. Dit niveau komt overeen met het “Verwaarloosbaar Risiconiveau” (VR) zoals gedefinieerd door het Ministerie van VROM. Stichting Stadsherstel heeft in totaal 316 verhuurbare eenheden in bezit die vóór 1994 werden gerestaureerd. In 2014 zijn ruim 200 van die eenheden geïnventariseerd en werd een begin gemaakt met het saneren in panden waar de situatie niet asbestveilig was. Aan het inventariseren en verwijderen van asbest werd in 2014 € 298.000 besteed. Voor de jaren 2015 en 2016 wordt ingeschat dat € 0,75 miljoen zal worden uitgegeven aan het verwijderen van asbest, inclusief herstelwerkzaamheden. Als deze werkzaamheden zijn uitgevoerd, is de gehele portefeuille van Stichting Stadsherstel asbestveilig. Naar schatting zal hierna tot ongeveer 2024 worden doorgegaan met het verwijderen van alle overige aangetroffen asbest uit de panden, dus ook waar het asbest in principe geen gezondheidsrisico’s met zich mee kan brengen.


NIEUWE WONINGWET De door de regering ontwikkelde plannen voor de corporatiesector zijn vastgelegd in de Woningwet, die in december 2014 werd goedgekeurd door de Tweede Kamer en in maart 2015 door de Eerste Kamer. De verwachting is dat deze wet per 1 juli 2015 van kracht zal worden. De wet richt zich op een veelheid aan punten. Te noemen zijn: het werkdomein van de woningcorporaties, governance & intern toezicht, extern toezicht & sanering en de rol van gemeenten en huurders. Voor Stichting Stadsherstel Amsterdam is echter het belangrijkste punt de aan te brengen splitsing van de activiteiten in twee takken. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun wordt gegeven. Dit betreft de sociale huurwoningen. In de tweede tak worden alle niet-DAEB-activiteiten ondergebracht, zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. In 2014 is er veel aandacht gegaan naar het onderzoeken van de impact op de Stadsherstel organisatie van deze nieuwe regelgeving. Om de splitsing door te voeren bestaat de keuze tussen een juridische splitsing en een administratieve scheiding.

De authentieke portalen aan de Hoogte Kadijk richting het Kadijksplein vertellen de 19de-eeuwse sfeer van deze buurt XANDER RICHTERS

Het is duidelijk geworden dat de scheiding bij Stichting Stadsherstel door middel van een administratieve scheiding zal worden uitgevoerd. Het bezit bestaat immers uit veelal ongesplitste panden, waarin zowel sociale huurwoningen als bedrijfsruimten en geliberaliseerde woningen voorkomen. Deze panden laten zich niet -of niet eenvoudig- juridisch splitsen in separate appartementsrechten. Voor kleine corporaties zal er een verlicht regime van toepassing zijn, waarbij kan worden volstaan in een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. De Stichting Stadsherstel voldoet qua omvang wel aan het criterium, maar kent een te groot aandeel niet-DAEB-activiteiten om voor het verlichte regime in aanmerking te komen. Hoe de scheiding administratief moet worden geïmplementeerd binnen Stadsherstel wordt de komende tijd nader onderzocht. Dit zal ook afhangen van de verdere uitwerking van de wet in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Duidelijk is nu al dat de administratieve last flink toeneemt. Splitsingsvoorstellen moeten eerst worden voorgelegd aan de gemeente en de huurders, en dienen voor 1 januari 2017 bij de minister te worden ingediend. De grotere rol die in de wet wordt gegeven aan gemeenten springt sowieso in het oog. De gemeente wordt geacht een woonvisie te presenteren, waarna corporaties verplicht zijn prestatieafspraken te maken. Ook dienen corporaties veel meer informatie over hun volkshuisvestingsplannen en financiën te verstrekken, zodat de gemeente inzicht heeft in de mogelijkheden van de corporatie om bij te dragen aan realisatie van de geformuleerde woonvisie.

EXTERNE TOEZICHTHOUDERS De corporatiesector heeft het afgelopen jaar flink in de publieke belangstelling gestaan. In het algemeen in negatieve zin vanwege de financiële debacles van onder ander Vestia en daaruit voortvloeiende rechtszaken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft als hoeder van de borg van alle deelnemende corporaties een onherroepelijke volmacht geëist om hypotheek te doen vestigen op onderliggende woongelegenheden, om in geval van een sanering voldoende zekerheid te hebben. Deze volmacht is in april 2014 verleend. Wanneer dit voor het afsluiten van nieuwe leningen noodzakelijk is, kunnen panden onder voorwaarden uit de volmacht worden gehaald. De externe toezichthouders, Centraal Fonds


Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), hebben hun instrumentarium om de financiële continuïteit van corporaties te monitoren sinds het ontstaan van de sectorproblemen vergroot. Dat instrumentarium is afgestemd op een gemiddelde corporatie. Stichting Stadsherstel Amsterdam werkt actief mee aan het verstrekken van alle benodigde en opgevraagde informatie. De stichting onderschrijft het belang van goed toezicht. Stichting Stadsherstel Amsterdam is echter geen standaard corporatie, maar een bijzondere. Bijzonder is de doelstelling, gericht op instandhouding van monumentaal vastgoed. Bijzonder is ook het vastgoed zelf, omdat het monumenten betreft, en het dus gaat om bezit dat niet aan het eind van een levensduur wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw, zoals in de sector gebruikelijk is. Dit heeft ook gevolgen voor de financieringsuitgangspunten: voor de sector geldt dat moet worden afgelost zodat bij einde levensduur geen restschuld aanwezig is. Voor Stadsherstel is dat niet noodzakelijk. Ieder Stadsherstelpand is bovendien uniek. Dat geldt zelfs voor iedere verhuurbare eenheid. Hierdoor is geen sprake van repetitie, hetgeen kostenverhogend werkt. Veel panden kennen bovendien een gemengd gebruik: bedrijfsruimte op begane grond en woningen op de bovengelegen etages. Hierdoor heeft Stichting Stadsherstel een relatief hoog percentage commercieel vastgoed in vergelijking tot de sector. Tot slot is Stichting Stadsherstel het product van een recente splitsing, waarbij tussen stichting en Naamloze Vennootschap een overeenkomst van splitsing is overeengekomen. Hierin wordt de onderlinge financiële verhouding geregeld. De stichting heeft een financieel belang van ruim 41 miljoen in de N.V. Dat belang kan in geval van nood gedeeltelijk en verspreid over een langere termijn worden opgevraagd. Tevens is van belang dat Stadsherstel vóór de splitsing, die op 29 april 2013 met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 werd geëffectueerd, vrijstellingen had voor onderdelen van de verplichte rapportages ten behoeve van de toezichthouders. Genoemde factoren hebben als effect dat de scores die WSW en CFV aan de rapportages verbinden naar onze mening niet zonder meer toepasbaar zijn op Stadsherstel. Wij zijn hierover met WSW en CFV het afgelopen jaar in contact getreden en hebben onze specifieke situatie uitgelegd. Wij zullen dit het komende jaar blijven doen. Voor het WSW valt de Stichting Stadsherstel Amsterdam op basis van de scores op diverse financiële ratio´s in de hoogste risicocategorie.

Hoogte Kadijk 18, gelegen in het westelijke deel van de Hoogte Kadijk en daterend uit het eerste kwart van de achttiende eeuw, heeft een gerestaureerde muurreclame XANDER RICHTERS

Het WSW heeft Stadsherstel daarom in de categorie “bijzonder beheer” geplaatst. Wij hebben beleid ontwikkeld om de financiële ratio’s te verbeteren. Daarnaast blijven we met het WSW in gesprek over de betekenis van die waarden in het kader van de hierboven genoemde bijzondere aspecten. Het WSW kende de stichting een zogenaamd borgingsplafond toe, dat iets lager ligt dan onze huidige leningportefeuille. Het volkshuisvestelijke toezicht is belegd bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Inspectie Leefomgeving en Transport. In november ontving de Stichting Stadsherstel een positieve oordeelsbrief over het verslagjaar 2013.

WAARDERING PORTEFEUILLE In verband met wijzigingen in de regelgeving voor jaarverslaggeving (RJ 213) op het gebied van de waarderingsgrondslag heeft Stadsherstel in 2013 de gehele portefeuille door een externe taxateur, gecertificeerd door het Royal Institute of Chartered Suveyors (RICS), laten taxeren. Voor het boekjaar 2014 heeft de waardebepaling per 31 december 2014 intern plaatsgevonden. Daarbij is gebruik gemaakt van het softwareprogramma WALS (Woningcorporaties Asset Liability System). Om aansluiting te zoeken met de in 2013 uitgevoerde externe taxatie, is deze opnieuw


uitgevoerd in WALS met de gegevens en eindwaarden van 2013. Zodoende konden de disconteringsvoeten per verhuurbare eenheid worden berekend. Vervolgens zijn de gegevens 2014 ingevoerd om tot een waardering per 31 december 2014 te komen. Voor de woningen is de contante waardemethode gevolgd; voor de bedrijfsruimten is de benaderingsmethode gebruikt. De benaderingsmethode is gebaseerd op de WOZ-waarde en een waardefactor. Het voornemen bestaat om voor de bedrijfsruimten in het boekjaar 2015 ook de contante waardemethode te gebruiken, zoals dat bij de woningen thans al het geval is. De voor de taxatie gebruikte parameters zijn gevalideerd door een RICS gecertificeerde taxateur. Deze taxateur heeft een aannemelijkheidsverklaring afgegeven, inhoudende dat het aannemelijk is dat de waarde op grond van de gebruikte parameters juist is vastgesteld.

ADMINISTRATIEVE ORGANISATIE & INTERNE CONTROLE (AO/IC) De AO/IC van Stadsherstel is in 2004 vastgelegd en geïmplementeerd. Met het aanpassen van de AO/IC aan de eisen van deze tijd is gewacht tot de splitsing van Stadsherstel een feit zou zijn. Bijzondere aandacht in dit proces krijgen de (financiële) bewaking van restauratieprojecten,

de nacalculatie van projecten, het afrekenen van servicekosten en het bewaken van de huurvorderingen. In 2014 is gestart met het vastleggen van de volgende bedrijfsprocessen: a) aankoop van vastgoed, b) restauratieprojectontwikkeling, c) aanbesteding, gunning en uitvoering van restauratieprojecten, d) oplevering en interne overdracht restauratieprojecten, e) exploitatie vastgoed, f) exploitatie bijzondere locaties en g) beëindiging exploitatie vastgoed. In 2015 zal aandacht worden besteed aan fondsenwerving/subsidies, personeel & organisatie, treasury en automatisering/ICT. Wat betreft de interne controle/beheersing wordt, mede met behulp van rapportage tools, gewerkt aan het verbeteren van managementrapportages op basis van de geautomatiseerde basisadministraties en overige systemen. Daar waar bedrijfsprocessen niet consistent op basis van geautomatiseerde systemen kunnen worden bewaakt, zullen steekproefsgewijs handmatige controles worden uitgevoerd.

VERHUURDERHEFFING Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten sinds 2013 een heffing betalen over de waarde van hun huurwoningen. De maatregel geldt alleen voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens van de huurtoeslag en voor verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Voor 2014 is die grens bepaald op € 699,48 per maand. De hoogte van de verhuurderheffing is gerelateerd aan de WOZ waarde. De verhuurderheffing voor 2014 bedroeg in totaal € 175.000 De jaarlijkse verhuurderheffing kan de komende jaren oplopen naar € 246.000 in 2017. Omgerekend is dat per gereguleerde woning thans gemiddeld ruim 13 % van de huur, oplopend naar 18% in 2017. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door de relatief hoge WOZwaarden van het woningbezit van Stichting Stadsherstel. Door de feitelijke vermindering van de huuropbrengsten van sociale huurwoningen met 18%, is het lastig om voor nieuwe restauraties rendabele projecten in de sociale sector te realiseren. Gezien de competitieve markt in Amsterdam betekent dit dat het voor Stichting Stadsherstel Amsterdam vrijwel onmogelijk is nieuwe panden te verwerven.


SANERINGSHEFFING Woningcorporaties die in de problemen komen kunnen een beroep doen op saneringssteun van het CFV. Om die steun te kunnen bekostigen legt het CFV alle overige corporaties een saneringsheffing op. Voor 2014 bedroeg de heffing € 64.000. De heffing werd opgelegd om het eigen vermogen van het saneringsfonds weer op peil te brengen; niet voor nieuwe tegenvallers.

PROFESSIONELE ORGANISATIE VOOR MONUMENTENBEHOUD Tot 2013 was Stadsherstel een Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud (AOM). Deze status is in 2013 vervangen door die van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). De aanwijzing heeft plaatsgevonden op grond van de doelstelling, de kwaliteit van de restauraties, de financiële stabiliteit en de staat van onderhoud van het bezit van Stadsherstel. De POM-status is behalve aan Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam inmiddels aan zeven andere organisaties verstrekt, die alle hun sporen op het gebied van monumentbehoud hebben verdiend. De status vormt een erkenning voor het werk van Stadsherstel en biedt voordelen bij het aanvragen van (onderhouds)subsidies en het werven van fondsen.

BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTANDHOUDING MONUMENTEN (BRIM) Brim-subsidie is bedoeld voor meerjarig onderhoud en incidenteel herstel van rijksmonumenten. Sinds 2013 geldt een nieuwe regeling. Per pand wordt een subsidiebedrag ontvangen dat verband houdt met de verzekerde waarde van het betreffende pand. De eigenaar van het pand moet tenminste 50% van de onderhoudskosten zelf dragen. Panden die de status van werelderfgoed hebben of die in het bezit zijn van een zogenaamde POM hebben bij de verdeling van het onderhoudsgeld voorrang. Omdat de panden van Stadsherstel Amsterdam in veel gevallen aan beide criteria voldoen is de kans op onderhoudssubsidie groot. Stichting Stadsherstel Amsterdam ontving voor de jaren 2014 t/m 2019 een beschikking voor onderhoudssubsidie van € 0,5 miljoen. Omdat de beschikking een groot deel, maar niet alle panden van de stichting betreft, bedraagt de

1930 - prentbriefkaart van het Kadijksplein. Op de voorgrond de Schippersgracht, rechts Kadijksplein 9-12, daarnaast het Zeemans-Huis en geheel links ‘s lands Zeemagazijn, nu Scheepvaartmuseum. STADSARCHIEF AMSTERDAM

totale onderhoudssubsidie ruim € 88.000 per jaar.

INTERNE ORGANISATIE De Stichting Stadsherstel Amsterdam heeft een directeur en maakt verder gebruik van het werkapparaat van Stadsherstel Amsterdam N.V.

MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN Binnen Stadsherstel is een werkgroep actief die zich richt op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). De werkgroep bestaat uit twee medewerkers van de afdeling Planontwikkeling en Restauratie en één medewerker van de afdeling Beheer en Onderhoud. De werkgroep heeft tot doel te bevorderen dat bij de koers die Stadsherstel volgt wordt gekeken naar de juiste balans tussen maatschappij, milieu en onderneming. Stadsherstel geeft onder andere invulling aan doelstellingen op het gebied van MVO door het bieden van stageplaatsen, door van iedere restauratie een leerling-bouwplaats te maken en door waar mogelijk gebruik te maken van diensten van maatschappelijke organisaties, zoals de Stichting Herstelling. Zowel studenten


van de Hogeschool van Amsterdam als van de Universiteit van Amsterdam vonden in 2014 een stageplek bij Stadsherstel. In 2014 heeft Stadsherstel samen met JINC een bliksemstage georganiseerd voor een basisschool in Haarlem. JINC helpt jongeren uit achterstandswijken op weg naar een goede start op de arbeidsmarkt. Met beroepsoriëntatie op de werkvloer, het aanleren van (sociale) vaardigheden en workshops over ondernemerschap laat JINC jongeren (8 tot 16 jaar) kennismaken met het bedrijfsleven. Technologische ontwikkelingen worden in de gaten gehouden om de monumenten meer energiezuinig te maken. Er wordt onderzocht bij welke panden het mogelijk is zonnepanelen te plaatsen. Vanzelfsprekend wordt het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam daarbij in een vroeg stadium betrokken. En er wordt nog meer gedaan. Bij toepassing van installaties die veel energie verbruiken, zoals voor verwarming, wordt telkens gezocht naar de best presterende. Ook aan isolatie en warmteterugwinning wordt veel aandacht besteed. Stadsherstel is één van de founding partners van het project De Groene Grachten. In dit kader is de afgelopen jaren een groot aantal panden van Stadsherstel onderzocht op de mogelijkheden om ze van duurzame energie

te voorzien. Vanuit verschillende disciplines werd in werkgroepjes nagedacht over welke duurzaamheidsmaatregelen kunnen worden toegepast op monumenten. De bedoeling van dit project is ook om de onderzochte resultaten te delen met andere monumenteneigenaren, gebruikers en andere geïnteresseerden. Er werd een zogenaamde menukaart ontwikkeld, waarop de diverse duurzaamheidsmaatregelen voor monumenten staan aangegeven.

VERENIGING VRIENDEN VAN STADSHERSTEL De ruim 2.500 Vrienden spelen als ambassadeur en schenker een belangrijke rol bij aankopen of restauraties van monumenten door Stadsherstel. Zowel de vriendenvereniging als de Stichting Stadsherstel zijn door de Belastingdienst als culturele Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) aangemerkt. De Stichting Stadsherstel heeft recent geen aankopen gedaan, noch restauraties verricht. Er zijn daarom geen concrete bijdragen van de Vrienden aan de orde geweest.

RESULTAAT EN WINSTBESTEMMING In het verslagjaar is een negatief netto resultaat van € 725.000 behaald. Dit bedrag wordt aan de reserves onttrokken.

MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT Stichting Stadsherstel Amsterdam draagt bij aan een leefbare stad door monumenten en beeldbepalende panden voor sloop te behoeden, door deze panden te restaureren en daarna goed te onderhouden. In het boekjaar is een grote inspanning verricht om het bezit asbestveilig te krijgen. De kosten hiervan hebben geleid tot een negatief resultaat. Het maatschappelijk belang van een veilige woonomgeving voor de huurders (en buren) wordt door Stadsherstel zodanig belangrijk gevonden dat dit het negatieve resultaat rechtvaardigt. Ook het komende jaar zal het opsporen en verwijderen van asbest nog een belangrijk aandachtspunt zijn. In het afgelopen jaar zijn geen nieuwe restauraties ter hand genomen. Wel is circa een derde van de huurinkomsten besteed aan onderhoud. Door deze hoge onderhoudsuitgaven is Stadsherstel in staat de monumenten blijvend in goede staat te houden. Stadsherstel maakt voor het casco-onderhoud gebruik van in monu-


menten gespecialiseerde aannemers, die in de loop der jaren hebben bewezen dat zij de kwaliteit in huis hebben om zorgvuldig met het monumentale bezit om te gaan. Stichting Stadsherstel heeft de status van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). Aan deze status is een voorkeursbehandeling bij de toewijzing van onderhoudssubsidies verbonden, waardoor de feitelijke uitgaven aan onderhoud nog hoger liggen. Door de status van POM en corporatie te combineren bezit Stichting Stadsherstel een unieke positie om de verhuur van sociale woningen in monumenten te kunnen realiseren. Het monumentale karakter van het bezit stelt beperkingen aan het kwaliteitsniveau van de woningen: dubbel glas is in de authentieke ramen niet te plaatsen en tussen de vaak al lage balklagen is voor de inbouw van installaties niet altijd plaats. Een typische woning van Stichting Stadsherstel in de sociale sector kent daarom een sober afwerkingsniveau, maar is gelegen in een goed onderhouden pand. De maximale huur die voor het gehele bezit kan worden gevraagd ligt zo’n 35% hoger dan de feitelijk gevraagde huur. Voor alleen de woningen ligt dit percentage op 45%. Het verschil tussen beide kan worden gezien als het maatschappelijk rendement van het Stadsherstel huurbeleid. Het gehele woningbezit van Stichting Stadsherstel ligt in het centrum van Amsterdam. In dit gebied is de marktdruk erg hoog, zeker voor monumentale panden omdat deze een extra uitstraling hebben. Dit leidt tot zowel hoge huurprijzen als hoge koopprijzen. Sommige corporaties proberen panden uit te ponden nadat huurders zijn uitgeplaatst. Projectontwikkelaars doen hetzelfde. Door deze ontwikkelingen zijn er in het centrum steeds minder sociale sector woningen beschikbaar. Stichting Stadsherstel streeft ernaar haar monumentale bezit te behouden en levert daarmee een bijdrage aan het voortbestaan van de sociale woningvoorraad in het Amsterdamse centrum. Aan deze sociale woningen is een bijzonder hoge kwaliteit toe te schrijven. Niet vanwege het afwerkingsniveau, maar wel vanwege hun ligging in het hart van het centrum en het monumentale karakter.

RISICOBEHEERSING SOLVABILITEIT EN TREASURY Door de Raad van Toezicht is beleid vastgesteld om een solvabiliteit te handhaven van minimaal 60%. De solvabiliteit bedroeg aan het eind van 2014 circa 70%.


De drie gevels van Tussen Kadijken 3-15 zijn in het begin van de vorige eeuw herbouwd. Ze behoren tot de groep van de zogenaamde ‘Van Houten’ -monumenten. XANDER RICHTERS

Treasury is het proces waarbij de huidige en toekomstige financiële posities en kasstromen en de hieraan verbonden financiële en operationele risico’s worden bestuurd en beheerst. In 2014 heeft de Stichting Stadsherstel Amsterdam een treasurystatuut opgesteld om de kaders, afspraken en procedures waarbinnen zij haar treasury-activiteiten uitvoert vast te leggen. In het statuut conformeert Stichting Stadsherstel Amsterdam zich aan het extern kader voor toegelaten instellingen, waaronder het Burgerlijk Wetboek; de (herziene) Woningwet; het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh); het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV); de regels en normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); de regels en normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) (of haar opvolgster); de MG circulaires van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK); de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting; de Governancecode Woningcorporaties; de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving; en ook aan de statuten van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Het statuut zal begin 2015 worden vastgesteld, waarna ook een treasuryjaarplan wordt opgesteld voor 2015.

EXTERNE TOEZICHTHOUDERS Zoals uiteengezet hebben CFV en WSW hun toezicht geïntensiveerd. Vanwege de verbreding en aanscherping van toezicht worden door het CFV vaker dan voorheen interventiemaatregelen opgelegd. Door het WSW kunnen aanwijzingen worden gegeven indien de kredietwaardigheidstoets negatief uitvalt. Dergelijke maatregelen zouden ook de Stichting Stadsherstel Amsterdam kunnen treffen. Vanwege haar specifieke situatie en bezit voldoet zij niet aan alle sectornormen en kan daar ook niet aan voldoen. Stadsherstel is doorlopend in gesprek met de toezichthouders om haar bijzondere situatie uit te leggen, teneinde interventies te voorkomen.

HERFINANCIERING Voor de nabije toekomst is geen herfinanciering aan de orde. Stichting Stadsherstel heeft twee lopende leningen bij de Nederlandse Waterschapsbank van respectievelijk € 10 en € 9 mln, die aflopen in 2035 en 2047. De leningen zijn een ‘erfenis’ voortkomend uit de ongesplitste situatie. Vanuit risicobeheersing zou het beter zijn als deze leningen waren


gesplitst in een aantal kleinere leningen met verschillende afloopdata. Beide leningen kennen een boetebeding voor vervroegd (partieel) aflossen en zijn ten behoeve van risicobeperking gekoppeld aan een derivaat. Bovendien levert herfinanciering thans geen betere voorwaarden op. Vervroegde aflossing is derhalve kostbaar en daarom niet aan de orde. Daarnaast zijn er nog twee leningen voor een totaalbedrag van € 567.000 bij de Bank Nederlandse Gemeenten.

DERIVATEN Stichting Stadsherstel bezit één renteswap waarbij de bank het recht heeft in geval van negatieve marktwaarde tot meerdere zekerheid een bedrag (margin call) op te vragen voor zover dit meer is dan de thresholdlimiet. Deze swap bewerkstelligt de afdekking van het risico van de variabele rente op een lening van € 10 miljoen; lening en swap hebben dezelfde looptijd. Per 31/12 beschikte Stichting Stadsherstel over voldoende liquiditeit om aan een margin call te voldoen. Het door de bank op te vragen bedrag kan bij verdere daling van de rente nog aanzienlijk oplopen en dan buiten bereik van de financiële mogelijkheden van Stichting Stadsherstel Amsterdam komen te liggen. Het CFV heeft beleidsregels ten aanzien van de benodigde liquiditeitsbuffer waarbij met potentiële rentedalingen rekening dient te worden gehouden. In de zogenaamde stresstest dient te worden gerekend met een 2% lagere marktrente. Per balansdatum beschikte de stichting niet over voldoende liquide middelen om aan de opvraag door de bank voor bijstoring bij het risico van een 2% lagere marktrente te kunnen voldoen. Daarbij moet de beschikbare liquiditeit tevens voldoen aan de criteria van het eigenmiddelenbeleid volgens de voorschriften van het WSW. Ook aan deze eis werd niet voldaan. In het voorjaar 2015 is overleg gevoerd omtrent de oplossing van het niet voldoen aan de stresstest. Met ABN AMRO Bank is in principe overeengekomen de hierboven vermelde threshold te vervangen door een cap van € 1,5 miljoen. Dit betekent dat de bank slechts dit bedrag maximaal kan opvragen bij een negatieve marktwaarde van de swap. Het CFV is akkoord met deze oplossing en ook aan de voorschriften van het WSW kan worden voldaan. Effectuering in formele zin zal naar verwachting plaatsvinden in juni 2015.

Kadijksplein XANDER RICHTERS

NIEUWE INVESTERINGEN Nieuwe investeringen doorlopen een procedure, als gevolg waarvan alle relevante afdelingen van Stadsherstel worden betrokken bij het voorbereiden van een investeringsbeslissing, alvorens deze ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Nieuwe projecten worden beoordeeld binnen de randvoorwaarden van een minimaal vereist rendement op basis van contante waardeberekeningen van toekomstige kasstromen, de omvang van een project in relatie tot de financiële en personele capaciteit van Stadsherstel en de solvabiliteit. Indien projecten vanuit risico-oogpunt te groot worden geacht voor Stadsherstel, wordt onderzocht of partners kunnen worden gevonden die meedragen in het risico.

MARKT De druk op de woningmarkt in Amsterdam, en zeker in Amsterdam centrum is onverminderd hoog. Zoals vermeld worden woningen uit de sociale sector op vrij grote schaal omgezet naar vrije sector huur of koop. Het is op korte termijn niet te verwachten dat de druk op de woningmarkt vermindert, zeker niet voor woningen in de sociale sector. Voor bedrijfsruimten geldt dat de laatste jaren


sprake is van aanzienlijke leegstand in de kantorenmarkt, maar dat betreft niet de kleinere kantoorruimten in het centrum. Het bezit bevat bovendien ook winkels en horeca ruimten. Nieuwe verhuringen zijn de laatste jaren via het eigen netwerk en de website van Stadsherstel tot stand gekomen. Mocht dat in de toekomst minder gemakkelijk gaan, dan kan door inzet van makelaars een grotere doelgroep worden bereikt.

BETAALBAARHEID Op dit moment zijn er geen indicaties dat betaalbaarheid voor de huurders van Stichting Stadsherstel een probleem is. Dat geldt voor zowel de woningen als de bedrijfsruimten. De huurachterstand is gestabiliseerd na vorig jaar een stijging te hebben vertoond. Er is beleid ontwikkeld waardoor de huurder bij huurachterstand eerder wordt gemaand. De ontwikkeling van de huurachterstand wordt aandachtig gevolgd.

INTERNE BEHEERSING Het belang van juiste managementinformatie is de laatste jaren toegenomen. De toezichthouders stellen een groot belang in de kwaliteit

van de rapportages. Vóór de splitsing was de bijzondere positie van Stadsherstel binnen het bestel aanleiding om niet alle informatie conform de vereiste detaillering te verschaffen. Dit werd toen gedoogd door de toezichthouders. Aan deze situatie is door de splitsing een einde gekomen. Stichting Stadsherstel Amsterdam moet volledige en complete informatie kunnen aanleveren. Het gaat daarbij niet alleen om achteraf rapporteren, maar ook om binnen de bedrijfsprocessen te voldoen aan de regelgeving. Te denken is aan woningtoewijzing, huurverhoging en daaronder liggende grootheden als WWS puntentelling. In een veranderende omgeving met toenemende regelgeving is ook het belang van sturing groter geworden. Om beter te kunnen sturen dienen bedrijfsprocessen en structuren inzichtelijk te zijn. Stichting Stadsherstel deelt het werkapparaat met Stadsherstel Amsterdam N.V. Zoals hiervoor beschreven is - in overeenstemming met het advies van de externe accountant - in het verslagjaar een begin gemaakt met het opnieuw formuleren van de AO/IC. Het doel van het project is de versterking van de bestuurlijke informatieverzorging, waaronder mede begrepen maatregelen van interne beheersing van de bedrijfsprocessen en interne controle. Doel is de organisatie beter te laten functioneren, de bedrijfsrisico’s beter te beheersen en het beter kunnen voldoen aan externe regelgeving. Alle belangrijke bedrijfsprocessen zijn opnieuw beschreven en vastgelegd. Controle daarop wordt zoveel mogelijk op basis van geautomatiseerde systemen uitgevoerd.

INFORMATIE TECHNOLOGIE Stadsherstel maakt gebruik van diverse softwarepakketten die in meer of mindere mate zijn toegesneden op de bedrijfsvoering van Stadsherstel. Sommige programma’s zijn al langer in gebruik. Eén programma is recent in gebruik genomen. Tussen de programma’s vindt al dan niet geautomatiseerde gegevensuitwisseling plaats. Het belang van een juiste gegevensinvoer is door de onderlinge systeemafhankelijkheid groot. Van toenemend belang blijkt ook het scheiden van de invoer en de controlefunctionaliteit. Dit om fouten, maar ook fraude, te voorkomen. In bovengenoemd project waarin de Administratieve Organisatie onder de loep wordt genomen, hebben deze punten een plaats gekregen.


VOORUITZICHTEN Bij de verhuur van woningen wordt geen substantiële leegstand verwacht, terwijl de huurprijzen ten minste met de inflatie zullen stijgen. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte in de Amsterdamse regio begint weer aan te trekken. Omdat de kantoor- en bedrijfsruimten van Stichting Stadsherstel zich bijna uitsluitend op toplocaties bevinden, wordt ook in dit segment geen structurele leegstand verwacht. Naar verwachting zullen de totale huurinkomsten in 2015 licht stijgen. De stabiele huurinkomsten en de hoge solvabiliteit maken het Stichting Stadsherstel mogelijk om ook in de komende jaren haar missie uit te voeren door te investeren in onderhoud en verbetering van het bestaande bezit, het inventariseren en verwijderen van asbest en wellicht in de verwerving en restauratie van ‘nieuwe’ monumenten. De personeelsformatie van het gemeenschappelijk werkapparaat van de stichting en de N.V., dat is ondergebracht bij Stadsherstel Amsterdam N.V., zal ten opzichte van 2014 naar verwachting met 1 a 2 fte groeien in 2015. Deze toename heeft vooral te maken met het feit dat de administratie, als gevolg van toenemende regeldruk, meer tijd vergt. Gelet op de begroting voor 2015, de prognose voor de daaropvolgende jaren en de geschetste ontwikkelingen op het gebied van onderhoudsen restauratiesubsidie, kan het komende verslagjaar – voor zover thans te overzien – met vertrouwen tegemoet worden gezien. Hoewel de asbestinventarisatie voor 70% is uitgevoerd, zou het nog niet geinventariseerde deel van de portefeuille verrassingen kunnen opleveren. Indien veel niet-hechtgebonden asbest, dat direct moet worden verwijderd, wordt aangetroffen in de panden van Stichting Stadsherstel, kunnen de kosten van verwijdering het resultaat negatief beïnvloeden. De leden van de Raad van Toezicht en de medewerkers van Stadsherstel wil ik graag hartelijk bedanken voor hun waardevolle bijdrage aan de resultaten die in 2014 zijn behaald.

M. van der Burght directeur


1958 - Kadijksplein 5-11 (v.r.n.l.), door Stadsherstel gerestaureerd in 1997 STADSARCHIEF AMSTERDAM

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2014 Onderstaande gegevens vormen een aanvulling op het jaarverslag 2014 van de Stichting Stadsherstel Amsterdam. Het directieverslag en onderstaande gegevens vormen samen het volkshuisvestingsverslag van Stichting Stadsherstel Amsterdam. In het directieverslag staan met name de gegevens over de prestatieveld ‘kwalitatief in stand houden van het woningbezit’ en ‘waarborgen financiële continuïteit’. PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP VERHUUR VAN WONINGEN De in alle panden (zowel gerestaureerd als niet gerestaureerd) van Stichting Stadsherstel Amsterdam ondergebrachte woongelegenheden konden per 31 december 2014 naar huurprijs als volgt worden ingedeeld:

ZELFSTANDIGE HUURWONINGEN

ONZELFSTANDIG OVERIGE WOONEENHEDEN

Hoogte huur

aantal

%

aantal

tot € 389,05 goedkoop

62

22

eenheden in bijzondere woonvormen: 0 onzelfstandige eenheden in studentenflats*: 62 onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel: 0 onzelfstandige HAT (Van Dam) eenheden: 0 kamergewijze verhuur: 0 woonwagenstandplaatsen: 0 woonwagens: 0 woonschepen met ligplaatsen: 0

van € 389,05 tot € 596,75 betaalbaar

138 48

van € 596,75 tot € 699,48 duur tot huurtoeslaggrens

37 13

vanaf € 699,48 duur boven huurtoeslaggrens

48 17

totaal

totaal 62 285 100

De voorraad sociale huurwoningen wordt gevormd door woningen met een kale huurprijs tot € 699,48 per maand. Er vindt bij deze woningen huurprijsaanpassing plaats tot het niveau van de zgn. puntentelling (woningwaarderingstelsel) wanneer een woning leegkomt na huurbeëindiging en de woning opnieuw wordt verhuurd. Bij deze categorie woningen

29 | Volkshuisvestingsverslag 2014

geldt als voorwaarde een maximaal belastbaar huishoudinkomen van € 34.678,- per jaar. Voor woningen met een kale huurprijs tot € 699,48 is tevens een huisvestingsvergunning vereist. Daarbij geldt eveneens als eis een niet te hoog inkomen. De eis van economisch gebonden aan het zogenaamde ROA-gebied (Regionaal Orgaan Amsterdam) is niet

langer van toepassing. Huurtoeslag is onder voorwaarden mogelijk tot een huurprijs van € 699,48 per maand (huurtoeslaggrens). De huurder die in aanmerking wenst te komen voor huurtoeslag, dient zich rechtstreeks te wenden tot de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft geen informatie verstrekt over het aantal huurders waaraan huurtoeslag is verleend.

WONINGTOEWIJZING

huurovereenkomst is ingegaan, de Huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.

LEEGSTAND In 2014 was bij de verhuur van woningen geen sprake van structurele leegstand. Enige leegstand als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden doet zich ieder jaar in beperkte mate voor.

In 2014 zijn 19 zelfstandige huurwoningen via een wachtlijstsysteem opnieuw toegewezen. Deze bevonden zich in de volgende categorieën:

WONINGTOEWIJZING

Huurgrenzen

Aantal mutaties

tot € 389,05

0

van € 389,05 tot € 596,75

10

van € 596,75 tot € 699,48

1

vanaf € 699,48

8

Totaal 19

HUURVERHOGING VOOR ZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN De minister voor Wonen en Rijksdienst stond verhuurders toe de huur van woningen per 1 juli 2014 als volgt te verhogen. + 4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens 2012 tot € 34.085; + 4,5% (inflatie + 2%) voor huishoudinkomens 2012 tussen € 34.085 en € 43.602; + 6,5% (inflatie + 4,0%) voor huishoudinkomens 2012 hoger dan € 43.602. De jaarlijkse huurverhoging in de sociale sector bedroeg 4%. Voor de vrije sector geldt dat de huren zijn gewijzigd met een inflatiecorrectie. Tegen de per 1 juli van het verslagjaar aangezegde huurverhogingen voor de woonruimten hebben twee huurders bezwaar gemaakt. In 2014 werd door geen enkele nieuwe huurder gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door de huurder met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane


VERHUUR VAN NIET-WONINGEN Per 31 december 2014 telde Stichting Stadsherstel Amsterdam 57 bedrijfsruimten, waaronder 16 horecagelegenheden. In 2014 hebben drie mutaties van bedrijfsruimten plaatsgevonden. Er deed zich geen faillissement voor bij de verhuur van bedrijfsruimten. Er werden geen bedrijfsruimten ontruimd wegens huurschuld.

BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER Stadsherstel heeft zich gedurende haar bestaan vooral toegelegd op de restauratie van panden die geen onderdeel van een complex uitmaken. Haar specialiteit ligt vooral in de restauratie van het veelal relatief kleine, individuele pand. Dit heeft tot consequentie dat meestal niet meer dan drie à vier wooneenheden in een pand kunnen worden ondergebracht. Als gevolg daarvan ontstaan er geen bewonerscommissies,

waarmee Stadsherstel kan overleggen. Bewoners van een pand waaraan onderhoudswerkzaamheden gaan plaatsvinden, worden daarvan door Stadsherstel tijdig op de hoogte gesteld. Werkzaamheden van ingrijpende aard worden ruim van te voren met de betreffende huurder(s) besproken. Op 17 november 2014 heeft Stadsherstel, in het bijzijn van Raad van Toezicht lid mevrouw drs. D.E. Manson, haar jaarlijkse huurdersavond gehouden in de Amstelkerk in Amsterdam. Het doel van deze bijeenkomst is het betrekken van de huurders bij het gevoerde en het te voeren beleid en het beheer van Stadsherstel. Er wordt voor de huurders van de stichting en de N.V. een gezamenlijke avond gehouden. De tijdens de huurdersavond gepresenteerde speerpunten van het beleid voor 2015 zijn het asbestbeleid, het op peil houden van de restauratieomzet en het huurbeleid voor bedrijfsruimten. Ten aanzien van het asbestbeleid is gesproken over de mogelijkheid om bewoners direct uit te plaatsen bij onveilige situaties. Stadsherstel heeft hiervoor een complex net gerestaureerde woningen aan de Nieuwe Prinsengracht ter beschikking gehouden. Om kosten te besparen worden enkele van deze woningen bij leegstand ook verhuurd als shortstay appartement. Dit gebruik eindigt als de asbestoperatie is afgerond. Daarnaast is ingegaan op het beleid ten aanzien van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen dat binnen Stadsherstel wordt gevoerd. Aan de hand van veel foto’s werd het jaarlijkse overzicht van de lopende restauratieprojecten gegeven wat, zoals elk jaar blijkens de reacties van de aanwezigen, als het meest aansprekende deel van de huurdersavond wordt beschouwd. Ook de financiële jaarcijfers en het beheer en onderhoud kwamen aan de orde. Na de verschillende toelichtingen kregen de aanwezige huurders de gelegenheid tot het stellen van vragen en kon men onder het genot van een drankje spreken met de aanwezigen namens Stadsherstel.

BEVORDEREN VAN DE LEEFBAARHEID IN WIJKEN EN BUURTEN Vanaf haar oprichting heeft Stadsherstel met haar restauraties een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid van de stad geleverd. Dit gebeurt ten eerste door de meest bedreigde panden daadwerkelijk te restaureren. Op die wijze zijn tal van verkrotte panden in Amsterdam gered. Ten tweede is het zaak de gerestaureerde panden van de meest passende functie te voorzien. Ten derde wordt aan de leefbaarheid bijgedra-


gen door de panden in de staat te houden waarin zij door restauratie zijn gebracht. Als gevolg van deze werkwijze ontstaat bij Stadsherstel een belangrijke kernvoorraad aan gerestaureerd bezit, die maakt dat de stad niet meer kan afglijden naar de situatie van de vijftiger en zestiger jaren van de vorige eeuw. In het verslagjaar heeft het meldpunt Zorg en Overlast niet met overlastzaken te maken gehad, waarbij huurders van Stadsherstel waren betrokken.

BIJDRAGE AAN DE COMBINATIE WONEN EN ZORG Het is maar zelden dat Stadsherstel in de mogelijkheid is projecten voor de huisvesting van ouderen (al dan niet gecombineerd met zorg) ter hand te nemen. Monumenten - zeker die in de binnenstad - lenen zich daar in het algemeen niet goed voor vanwege beperkingen als gevolg van het monumentale karakter. Echter, als een gelegenheid zich voordoet zal Stadsherstel niet aarzelen zorgfuncties te realiseren.

M. van der Burght directeur


Kadijksplein in restauratie 1997 STADSARCHIEF AMSTERDAM

JAARREKENING 2014 1. BALANS PER 31 DECEMBER 2014

voor resultaatbestemming, x € 1.000 ACTIVA

REF.

31 DECEMBER 2014

31 DECEMBER 2013

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie, gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie

10.1. 27.950 28.927 10.1 18.713 17.997

46.663 46.924 Financiële vaste activa Financieel belang Stadsherstel Amsterdam N.V. 10.2 41.471 41.471 41.471 41.471 Som van de vaste activa 88.134 88.395 Vlottende activa

Vorderingen Huurdebiteuren 10.3 32 42 Belastingen 10.4 40 Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V. 10.16 143 Overige vorderingen en overlopende activa 10.5 111 107 182 292 Liquide middelen

10.6 2.994 3.463

Som van de vlottende activa 3.176 3.755 Totaal activa 91.310 92.150

32 | Jaarrekening 2014 Stichting Stadsherstel Amsterdam

PASSIVA

REF.

Eigen vermogen Stichtingskapitaal Overige reserve Wettelijke reserve Resultaat boekjaar

10.7 45 45 10.8-10.10 29.312 27.604 10.11 41.381 41.426 10.12 -725 1.664

31 DECEMBER 2014

31 DECEMBER 2013

70.013 70.739 Voorzieningen Voorziening asbestsanering 10.13 485 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 10.14 19.503 20.469 Waarborgsommen 249 253 19.752 20.723 Kortlopende schulden Crediteuren 224 160 Aflossingsverplichting langlopende schulden 10.14 64 88 Vooruitontvangen huur 73 55 Belastingen 10.15 7 200 Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V. 10.16 310 Overige schulden en overlopende passiva 10.17 382 185 Totaal passiva


1.060

688

91.310 92.150

2. WINST- EN VERLIESREKENING 2014

x € 1.000; baten als positief bedrag vermeld, lasten als negatief bedrag vermeld

REF.

31 DECEMBER 2014

31 DECEMBER 2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 2.602 2.482 Opbrengsten servicecontracten 92 57 Netto verkoopresultaat vastgoed 11.1 140 556 Overige opbrengsten 11.2 26 28 2.860 3.124 Bedrijfslasten Afschrijving erfpacht -24 -24 Verrekende salarissen 11.3 -369 -342 Verrekende sociale lasten -75 -71 Verrekende pensioenlasten -67 -68 Onderhoudslasten 11.4 -1.628 -521 Lasten servicecontracten -93 -68 Overige bedrijfslasten 11.5 -814 -635 -3.070 -1.728 Bedrijfsresultaat -210 1.395 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-195 909

Financiële baten en lasten Rentebaten 0 644 Rentelasten 11.8 -490 -1.115 -490 -471 Resultaat voor vennootschapsbelasting -895 1.834 Vennootschapsbelasting 11.9 170 -170 Resultaat na belastingen -725 1.664


3. KASSSTROOMOVERZICHT 2014

x € 1.000

REF.

31 DECEMBER 2014

31 DECEMBER 2013

Operationele kasstroom Netto resultaat -725 1.664 Niet-gerealiseerde waardemutaties 10.1 195 -909 vastgoedportefeuille Afschrijvingen materiële vaste activa, panden 10.1 24 24 Mutatie overige vorderingen en overlopende activa 110 17.485 Mutatie overige schulden en overlopende 588 12 passiva excl. belastingen Mutatie voorzieningen 10.13 485 0 Waarborgsommen -4 -3 Belastingen -193 200 479 18.473 Investeringskasstroom Investeringen materiële vaste activa, panden 10.1 -156 -312 Desinvesteringen materiële vaste activa, panden 10.1 199 198 43 -114 Financieringskasstroom Aflossing langlopende leningen 10.14 -991 -15.088 -991 -15.088 -469 3.271 Saldo liquiditeit 1 januari 3.463 192 Saldo liquiditeit 31 december

2.994 3.463

Specificatie per 31 december Liquide middelen Rekening-courant banken

2.994 3.463 0 0

Saldo 2.994 3.463


4. ALGEMENE TOELICHTING

4.4. EXTERNE TOEZICHTHOUDERS VANUIT DE VOLKSHUISVESTING

4.1. ALGEMEEN Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt voor duurzaam behoud van in verval geraakt monumentaal of beeldbepalend gebouwd erfgoed, door restauratie, herbestemming en/of beheer. Stichting Stadherstel Amsterdam heeft de status van een toegelaten instelling (TI) in het kader van de Woningwet voor de realisatie en exploitatie van huurwoningen. Stichting Stadsherstel Amsterdam is aan te merken als ‘professionele organisatie voor monumentenbehoud’ op grond van het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim). De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam, de feitelijke vestigingsplaats is Amstelveld 10 te Amsterdam.

De Stichting is in overleg met het WSW omtrent de toetsing van de 5 financiële ratio’s en de beantwoording van de 24 vragen. De Stichting voldoet niet standaard aan een aantal ratio’s. Gezien de specifieke situatie van de Stichting beraadt het WSW zich omtrent de interpretatie hiervan. Duidelijk is wel, dat de continuïteit van de Stichting niet in het geding is, nu er ook voor het op balansdatum niet voldoen aan de stresstest een oplossing gevonden is. Zie par. 7.4.

4.2. SCHATTINGEN Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Stadsherstel Amsterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

4.3. SCHATTINGSWIJZIGINGEN In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie, zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Zie voor een belangrijke schattingswijziging in de toelichting par. 5.4.7.


5.1. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

5.1. REGELGEVING De jaarrekening is opgesteld op basis van de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi publieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.2. VERGELIJKING MET VOORGAAND JAAR De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar.

5.3. VERWERKING VERPLICHTINGEN In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de stichting rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien op basis van de definitieve ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de omgevingsvergunning, een opdrachtverlening tot uitvoering heeft plaatsgevonden.

5.4. VASTGOEDBELEGGINGEN 5.4.1. Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waar-

destijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen van afgekochte erfpacht naar rato van de termijn van afkoop. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De rente op vreemd vermogen wordt tijdens de bouw geactiveerd. Indien er sprake is van een afgekocht erfpachtcontract wordt de afkoopsom geactiveerd en afgeschreven gedurende de looptijd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Kosten van groot onderhoud aan panden in exploitatie die leiden tot huurverhogingen worden geactiveerd. Het beleid van de stichting is gericht op blijvende exploitatie van het monumentaal vastgoed waarbij, behalve ten aanzien van niet-monumentaal vastgoed, geen sprake is van een voornemen tot verkoop. 5.4.2. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde het maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. 5.4.3. Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners, en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Gezien de doelstelling vermeld onder 4.1. is het beleid erop gericht het financiële rendement te optimaliseren. Daarom kwalificeert de stichting als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inacht-


neming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. 5.4.4.Waarderingsgrondslag Commercieel vastgoed wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen actuele waarde. Sociaal vastgoed wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs gewaardeerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Aangezien voor het sociaal vastgoed in Amsterdam wel een actieve markt bestaat, waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, vindt de waardering plaats op dezelfde wijze (als marktwaarde in verhuurde staat) als voor het commercieel vastgoed. Dit geldt des te meer omdat het sociaal verhuurd vastgoed vaak deel uitmaakt van ongesplitst juridisch eigendom, dat ook commercieel verhuurd vastgoed omvat. 5.4.5 Actuele waarde in casu marktwaarde in verhuurde staat conform de regelgeving van RJ 213 De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen voor woningen en een benaderingswijze voor bedrijfsruimten. Er wordt rekening gehouden met de contractuele verplichtingen, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt ervan uitgegaan dat bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur wordt vastgesteld op de marktconforme huur.

Voor het boekjaar 2014 heeft de waardebepaling per 31 december 2014 intern plaatsgevonden. Daarbij is gebruik gemaakt van het softwareprogramma WALS (Woningcorporaties Asset Liability System). Om aansluiting te zoeken met de over 2013 uitgevoerde externe taxaties, zijn allereerst de taxaties 2013 opnieuw uitgevoerd met gegevens van 2013 en de eindwaarden van 2013, om op die wijze de disconteringsvoeten te berekenen per verhuurbare eenheid in de WALS systematiek. Vervolgens zijn de gegevens 2014 ingevoerd om tot een waardering per 31 december 2014 te komen. Voor de woningen is de contante waarde methode gevolgd; voor de bedrijfsruimten is de benaderingsmethode gebruikt, die is gebaseerd op de WOZ waarde en een waardefactor. Het voornemen is voor de bedrijfsruimten in 2015 ook de contante waarde methode te volgen, net als het geval is voor de woningen. Bij de waardebepaling voor de woningen is dezelfde systematiek voor het inschatten van kosten en opbrengsten toegepast als hierboven omschreven, namelijk in de twee scenario’s van doorexploiteren en uitponden. Voor de waardebepalingen van bedrijfsruimten is het uitgangspunt doorexploiteren geweest. Het inschatten van de kosten en opbrengsten geschiedt op basis van recente financiële gegevens, welke zijn gebaseerd op de aard van de vastgoedportefeuille. De gebruikte parameters zijn gevalideerd door een RICS gecertificeerde taxateur. Deze taxateur heeft een aannemelijkheidsverklaring afgegeven waarvan de strekking is, dat het voor deze naar zijn aard unieke portefeuille aannemelijk is dat de waardering juist is vermeld. De gehanteerde disconteringsvoet is ontleend aan de taxatie 2013. Alle panden zijn in de taxatie betrokken. Bovenstaande waardebepalingen voor het boekjaar 2013 zijn uitgevoerd door externe taxateurs. Al het vastgoed is getaxeerd per 31 december 2013. Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2011, gepubliceerd door de International Standards Committee (IVS 2011), en/of de verplichte regels en voorschriften van de RICS Taxatie - professionele standaarden (“Red Book”), maart 2012, zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie.


Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden, waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

1.A. Voor de jaren 2015-2019 wordt rekening

gehouden met de volgende algemene huurverhogingen op basis van de inflatie: 1,25%, 2%, 2%, 2% en 2%. 1.B. Voor de jaren 2015-2019 wordt rekening gehouden voor het sociaal vastgoed met de volgende extra huurverhogingen: 3,83%, 1,59%, 1,53%, 1% en 1,28%. 2. Er wordt rekening gehouden met leegstand 2% voor 2015, 1,5% voor 2016 en daarna per jaar 1%. 3. De mutatiegraad is 6% en de huurharmonisatie gaat tot 100% van de maximaal redelijke huur. 4. Voor verzekeringen en belastingen wordt uitgegaan van de verwachte prijsinflatie, zie 1.A. 5. Voor het totale onderhoud wordt uitgegaan van prognoses op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij voor 2015-2019 wordt uitgegaan van de volgende indexeringen: 1,5%, 1,95%, 2,27%, 2,49% en 3%. 6. Voor de overige kosten wordt uitgegaan van de verwachte prijsinflatie, zie 1.A. 7. Restwaardes: zie 5.4.7 8. Voor de verhuurderheffing is rekening gehouden met de thans verwachte heffingen over de jaren tot en met 2017, die daarna op hetzelfde niveau blijven. Er is geen rekening gehouden met mutaties van verhuurbare eenheden naar de vrije sector. 9. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 10. Voor de jaren na 2019 worden de WSW parameters toegepast. 11. De toerekening van de indirecte kosten zijn gebaseerd op complex/pand niveau.

Omdat de bedrijfsvoering van Stadsherstel is ingericht op monumentale panden die nagenoeg alle juridisch niet zijn gesplitst, worden voor de waardering op grond van bovenstaande de marktwaarden per verhuurbare eenheid samengevoegd per pand, om zo aansluiting te zoeken bij de verkrijgings- en vervaardigingsprijs, en op die manier in de mate van herwaardering. Deze herwaardering maakt eveneens deel uit van de overige reserve. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. In de winsten verliesrekening worden deze mutaties verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 5.4.6. Bedrijfswaarde t.b.v. de toelichting Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern vastgestelde prognose over een periode van 5 jaar op basis van de jaarcijfers 2014. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

5.4.7. Restwaarde als onderdeel van de bedrijfswaarde Als restwaarde voor een zelfstandige woongelegenheid wordt een restwaarde gehanteerd van € 93.593. Als restwaarde voor een onzelfstandige woongelegenheid wordt een restwaarde gehanteerd van € 51.484. Als restwaarde voor een bedrijfsruimte wordt een restwaarde gehanteerd van € 133.832. De onderbouwing van de restwaarde is als volgt: Het bezit van Stadsherstel bestaat uit monumenten en beeldbepalende panden. Stadsherstel onderhoudt de panden bijzonder goed. Hierdoor blijft het casco in een goede staat van onderhoud. Vanwege de monumentale waarde van het bezit kan van sloop/nieuwbouw aan het einde van de


levensduur geen sprake zijn. Zelfs als er geen wettelijke beperkingen ten aanzien van de sloop zouden zijn, was er toch geen sprake van een slopenswaardig pand: het casco blijft immers onverminderd in goede staat. Wel is het zo dat de inbouw, ofwel het interieur, na 40 á 45 jaar moet worden vervangen. Deze is dan immers gedateerd en ook versleten. Het tussentijds plaatsen van nieuwe badkamers en keukens verlengt de levensduur van een interieur wel, maar de praktijk is dat op een gegeven moment een geheel pand (eventueel per VHE) wordt aangepast aan de eisen des tijds. Bovengenoemde restwaarden zijn gebaseerd op een kostprijs per m2 voor woongelegenheden van € 2.000 per m2 (casco). Indien de inbouw wordt gerealiseerd voor € 800 per m2, dan is de kostprij € 2.800. Deze verhoudt zich tot een waardering van het vastgoed van Stadsherstel van gemiddeld € 2.450. Het verschil is te verklaren vanwege een afslag van de leegwaarde naar waarde in bewoonde staat van ca 12,5 %. Het is daarom realistisch te veronderstellen dat voor monumentale woongelegenheden genoemde restwaarden worden gehanteerd. Bij bedrijfsruimten is vanwege lagere huurprijs per m2 en lagere inbouwkosten de restwaarde gebaseerd op een kostprijs van € 1.800 per m2. Bij de in de corporatiewereld gangbare prognostische rekenmodellen, zoals WALS, wordt gerekend met een eindige levensduur voor het gehele pand (casco en interieur), met standaard een lage restwaarde. Voor het bezit van Stadsherstel is een dergelijke rekenwijze niet passend. Stadsherstel rekent daarom wel met een eindige levensduur voor het bezit, maar kent een hogere restwaarde toe. Zij is er daarbij vanuit gegaan dat aan het einde van de levensduur het casco herbruikbaar en nog in goede staat is. Alleen de inbouw is dan afgeschreven. Hiervoor geldt dan de sloop/ nieuwbouw component. Voor de restwaarde van het casco gaat ze voor woningen uit van € 2000 per m2. Deze prijs is in de huidige markt alleszins reëel.

5.5. FINANCIEEL BELANG STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. Dit belang wordt in jaarrekeningtermen beschouwd als overige effecten. Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en zijn voor waardering na eerste verwerking onder te verdelen in effecten die on-

derdeel zijn van de handelsportefeuille en effecten die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, zijnde eigen-vermogensinstrumenten of obligaties. Stichting Stadsherstel Amsterdam houdt enkel effecten die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille. De onder de effecten opgenomen investeringen in eigen-vermogensinstrumenten, die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille en die niet beursgenoteerd zijn, worden gewaardeerd tegen kostprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. Indien van een dergelijk individueel effect de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering direct verwerkt ten laste van de winsten verliesrekening.

5.6. VORDERINGEN Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.7. LIQUIDE MIDDELEN Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.8. EIGEN VERMOGEN Het eigen vermogen wordt verantwoord in de specificatie van waaruit het is ontstaan. Zo worden de wettelijke en statutaire reserves onderscheiden in stichtingskapitaal, wettelijke reserve en herwaarderingsreserve.

5.9. VOORZIENINGEN Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en ver-


liezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen, die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven, die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 5.9.1. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds, en de boekwaarden die in deze jaarrekening worden gevolgd anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde vanwege de doelstelling van blijvende exploitatie. Bij onzekerheid omtrent blijvende exploitatie worden belastinglatenties gewaardeerd tegen het nominale belastingtarief. Bij waardering tegen contante waarde wordt een disconteringsvoet gehanteert van 5,25%. 5.9.2. Voorziening asbestsanering In het kader van het project asbestsanering wordt naar de stand van zaken bij het opmaken van de jaarrekening een voorziening gevormd voor de kosten van het saneren van gevaarlijk asbest, voor zover er nog geen opdrachten tot uitvoering van sanering zijn gegeven. Dotaties aan deze voorziening worden opgenomen onder de onderhoudslasten.

die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

5.11. AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (DERIVATEN) Er wordt gebruik gemaakt van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge-accounting wordt toegepast. Er wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit gedocumenteerd. Door middel van een test wordt periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vastgesteld. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

5.10. SCHULDEN Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij


6. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

6.1. ALGEMEEN

6.3. BEDRIJFSLASTEN

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde panden en financiële instrumenten.

6.3.1. Afschrijving erfpacht Afgekochte erfpachtrechten worden lineair afgeschreven over de resterende looptijd van de afkooptermijn.

6.1.1. Opbrengstverantwoording Opbrengsten van levering van goederen worden verantwoord zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.2. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 6.2.1. Huuropbrengsten Onder huuropbrengsten worden verstaan de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten, gebruiksvergoedingen en vruchtgebruikvergoedingen. 6.2.2. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Periodiek vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De boekwinst van gerealiseerde verkopen van panden in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 6.2.4. Overige opbrengsten Onder deze post worden verantwoord opbrengsten vanwege inschrijfgelden.

6.3.2. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Onder deze posten zijn geen lasten begrepen van werknemers met een arbeidscontract met de stichting. Wel zijn hieronder begrepen de betreffende lasten van werknemers in dienst van Stadsherstel Amsterdam N.V., welke op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting. Daarnaast is onder salarissen opgenomen de aan de (part-time) bestuurder uitbetaalde bedragen. 6.3.3. Onderhoudslasten Dit betreffen de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudskosten onder aftrek van hieraan toe te rekenen en ontvangen onderhoudssubsidies. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen waardeverhoging is van het actief. Deze onderhoudskosten worden direct in het resultaat verantwoord. 6.3.4. Overige bedrijfslasten Dit betreffen overheadkosten van de gehele Stadsherstel organisatie (Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam), welke niet rechtstreeks aan panden of een rechtspersoon kunnen worden toegerekend, en op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting.

6.4. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.


6.5. RENTEBATEN EN RENTELASTEN Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen, die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.6. BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

7.1. TREASURYBELEID

7.3. RISICO’S

Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De stichting past de gebruikelijke risicobeheersingsmaatregelen toe.

Prijsrisico en valutarisico is niet van toepassing. Omtrent renterisico’s is alleen sprake ten aanzien van langlopende leningen. Deze risico’s worden afgedekt zoals hiervoor vermeld. Van kredietrisico is thans geen sprake. Voor liquiditeitsrisico en beschikbaarheidsrisico zie hierna.

7.2. HEDGE-ACCOUNTING Stadsherstel waardeert haar rentederivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de rentederivaten bij eerste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nihil in de balans. Indien op balansdatum de marktwaarde van het rentederivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil een schuld verantwoord via de winsten verliesrekening, tenzij het kostprijshedge-accountingmodel wordt toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accountingmodel is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de waarde van de afgedekte post. Dit betekent dat als de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans wordt verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het mogelijke ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Om het kostprijshedge-accountingmodel toe te passen voldoet Stadsherstel aan de vereisten van hedgedocumentatie en effectiviteitstesting, zoals die in RJ 290 uiteen zijn gezet. Stadsherstel past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende schulden.

7.4. LIQUIDITEITSRISICO Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

31.12.2014 Liquide middelen 2.994 Kredietlimiet 1.300 4.294

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien is zekergesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Daarnaast loopt de stichting liquiditeitsrisico uit hoofde van afgesloten renteswap met ABN AMRO Bank N.V. Indien de martkwaarde daalt beneden € 4 miljoen negatief, moet het meerdere aan negatief bedrag worden bijgestort. De marktwaarde bedroeg ultimo 2014 negatief € 5,4 miljoen en bedraagt medio juni 2015 negatief € 4,6 miljoen. De bank heeft een bijstorting tot op heden niet opgevraagd. Indien marktrente per balansdatum 1% lager zou zijn geweest dan zou er een negatieve marktwaarde van de swap resulteren van € 7,9 mln; bij een 2% lagere marktrente zou de negatieve marktwaarde € 11,2 mln bedragen. Met name in dat laatste geval zou onvoldoende liquiditeit beschikbaar zijn om aan een verzoek tot bijstorting te voldoen. Ingevolgde de beleidsregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) artikel 8, dient de stichting voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben om aan de opvraag door de bank voor bijstorting bij het risico van een 2% lagere marktrente te kunnen voldoen. Daarbij moet de beschikbare liquiditeit voldoen aan de criteria van het eigenmiddelenbeleid volgens de voorschriften van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


Aan beide vereisten werd op balansdatum niet voldaan. In het voorjaar 2015 is overleg gevoerd omtrent de oplossing van het niet voldoen aan de stresstest. Met ABN AMRO Bank is in principe overeengekomen de hierboven vermelde threshold van € 4 miljoen te vervangen door een cap van € 1,5 miljoen. Dat betekent dat de bank slechts maximaal dit bedrag kan opvragen bij een negatieve marktwaarde van de swap. Het CFV is akkoord met deze oplossing, en ook aan de voorschriften van het WSW kan worden voldaan. Effectuering in formele zin zal naar verwachting plaatsvinden in juni 2015. Er zijn per balansdatum voor € 337.000 aan verplichtingen aangegaan inzake onderhoud.

7.5. BESCHIKBAARHEIDSRISICO De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het CFV leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. De stichting heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering wordt gecontinueerd.


8. BELANGRIJKSE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Omtrent veronderstellingen en inschattingen die van invloed zijn op de waardering van activa, passiva en resultaatbepaling is het volgende op te merken.

8.1. WAARDERING VASTGOEDBELEGGINGEN De belangrijkste uitgangspunten, welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.4. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 5,5%. Verhuurderheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurderheffing. De effecten van deze heffingen zijn volgens de laatste regelgeving verwerkt. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal acht woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen.

8.2. VERWERKING FISCALITEIT Met betrekking tot de vennootschapsbelasting (VPB) is nog overleg gaande met de belastingdienst over het opstellen van de aangifte 2012, zijnde het jaar waarin de splitsing van Stadsherstel Amsterdam nog niet aan de orde was (zie hiervoor). Eerst nadat de aangifte VPB 2012 is ingediend en de aanslag definitief is vastgesteld over 2012, kan tot splitsing van de fiscale eindbalans 2012 worden overgegaan. Daarna kunnen de aangiften 2013 en 2014 worden opgesteld en worden ingediend. Vooralsnog worden uit voorzichtigheidsoverwegingen de volgende uitgangspunten gehanteerd voor de berekening van de VPB last in de jaarrekening 2014: 1. Er wordt uitgegaan van de ‘commerciële’ winst voor belastingen exclusief mutaties in de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. 2. Er wordt alleen rekening gehouden met niet belastbare winsten uit hoofde van verkoop van vastgoed. 3. Er wordt geen rekening gehouden met uitgaven in het kader van verbetering, die commercieel vanwege huurverhoging worden geactiveerd, maar die fiscaal als aftrekbare kosten mogen worden verwerkt. 4. Er wordt geen rekening gehouden met latente belastingverplichtingen, aangezien in het kader van de doelstelling van de stichting verkoopopbrengsten weer worden benut voor nieuwe investeringen en dat dit derhalve dit niet leidt tot feitelijke belastingheffing op verkoopwinsten. Daarbij zij tevens vermeld dat de fiscale waardering van het vastgoed veel hoger is dan de waardering in de balans, zodat op een groot deel van de herwaardering überhaupt geen passieve belastinglatentie drukt. Omdat er geen verkoopdoelstelling is worden actieve belastinglatenties niet gewaardeerd.


9. KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit kastegoeden en banksaldi in rekening-courant. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.


10. TOELICHTING OP DE BALANS x € 1.000 10.1. Vastgoedbeleggingen

Sociaal Commercieel vastgoed vastgoed

Totaal

Historische kostprijs 1 januari Herwaardering 1 januari

6.252 10.942 17.194 22.675 7.055 29.730

Boekwaarde 1 januari

28.927 17.997 46.924

Mutaties boekjaar Aanschaffingskosten 0 Afkoop erfpacht 0 Geactiveerde verbeteringen 120 65 185 Bestede restauratiekosten 0 Verkopen tegen historische kostprijs -28 -28 Subsdidies en bijdragen 0 Afschrijving erfpacht -12 -12 -24 Mutatie historische kostprijs In verkopen begrepen herwaardering Mutatie herwaardering Mutatie van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed

80 53 133 -199 -199 -98 -97 -195 -760 760 0

Mutatie boekwaarde

-977 716 -261

Historische kostprijs 31 december Herwaardering 31 december

6.332 21.618

10.995 7.718

17.327 29.336

Boekwaarde 31 december

27.950

18.713

46.663

In het kader van redding en instandhouding van monumentaal vastgoed is het onderwerp van een investeringsbeslissing een monumentaal pand. Gezien de ouderdom is dit nagenoeg niet-gesplitst vastgoed, waarbij het geheel ook vaak gekoppeld is aan de monumentenregistratie, die van belang is voor het verkrijgen van monumentensubsidies. Kasstroomgenererende eenheden zijn dus gekoppeld aan monumentale panden en op deze wijze vindt de financiële sturing en beoordeling plaats. Aangezien de waardering van marktwaarde in eerste instantie uitgaat van verhuurbare eenheden, kan dit gegeven worden gesplitst in sociaal en commercieel vastgoed. Echter de overige mutaties worden, voor zover niet specifiek toerekenbaar, op basis van de verhouding tussen sociaal verhuurd en commercieel verhuurd (uitgangspunt m2) binnen één monumentaal pand toegerekend. De post ‘geactiveerde verbeteringen’ omvat alle investeringen in de panden gedaan door de afdeling Onderhoud en Beheer die tot een huurverhoging hebben geleid. De post ‘bestede restauratiekosten’ omvat alle investeringen die door de afdeling Restauratie zijn gedaan in het kader van restauratieprojecten. De ‘afschrijving erfpacht’ vindt plaats naar rato van de periode waarop de afkoop van erfpacht betrekking heeft; overwegend betreft deze termijn 50 jaar en is de afschrijving dus 2% per jaar. Het beleid is gericht op instandhouding van monumentaal vastgoed. In dat kader is het beleid erop gericht niet-monumentaal vastgoed geleidelijk te verkopen indien op het moment van huurmutatie een marktconforme verkoopprijs kan worden gerealiseerd. Het betreft momenteel 5 panden met 21 verhuurbare eenheden. Niet aan te geven is op welke termijn verkopen plaatsvinden. De marktwaarde van dit bezit bedraagt thans ca. € 1,9 miljoen. Waardeveranderingen anders dan herwaardering vinden niet plaats bij de stichting en worden daarom niet meegenomen in het verloopoverzicht.


2014 2013

Verzekerde waarde vastgoed opstalverzekering Waarde wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) Bedrijfswaarde Overzicht eindwaarden per balansdatum

x € 1 mln

x € 1 mln 52 53 70 72

31.12.2014 31.12.2013

Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed

14.453 2.160 13.241 9.473

27.694 11.633

De bedrijfswaarde wordt vermeld op grond van de voorschriften. Aangezien er voortschrijdend inzicht is ontstaan omtrent het begrip bedrijfswaarde, is sprake van andere uitkomsten in vergelijking met 2013. De belangrijkste reden is dat de restwaarden eind 2013 nog ingerekend waren volgens de sectorgemiddelden, en er uitgegaan was van een resterende looptijd van 35 jaar. De sector gaat uit van sloop/ nieuwbouw bij het einde van de levensduur; voor het monumentale vastgoed van Stadsherstel is dit niet van toepassing. Door goed onderhoud blijft het casco in goede staat; dat is anders met de inbouw/inventaris. Daarom zijn in 2014 de restwaarden aanzienlijk verhoogd en is de resterende looptijd gesteld op 20 jaar. Indien de voor 2013 gebruikte uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde 2014 gebruikt zouden zijn, zou ongeveer dezelfde einduitkomst blijken als voor 2013, aangezien het vastgoedbestand ongewijzigd is, behalve twee verkopen van sociale huurwoningen. In de berekeningswijze van 2013 zou dit een negatief effect hebben op de bedrijfswaarde van geschat € 15.000. Gezien bovenstaande is de eigenlijke reden van de stijging van de bedrijfswaarde de nieuwe benadering van restwaarde en looptijd. In 2014 heeft de stichting het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit.

10.2. Financieel belang Stadsherstel Amsterdam N.V. Na de juridische afsplitsing van activa en passiva van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) naar Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw), heeft Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) 200 preferente aandelen van elk € 225 nominaal uitgegeven aan Stichting Stadsherstel Amsterdam (Stadsherstel Amsterdam N.V. oud). De 200 preferente aandelen zijn door Stichting Stadsherstel Amsterdam volgestort door middel van inbreng in Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) van het na de afsplitsing resterende deel van een vordering van Stichting Stadsherstel Amsterdam op Amsterdamse Maatschappij tot Stadsherstel II N.V., groot € 41.471.000, waarbij het meerdere boven de stortingsplicht ten bedrage van € 41.426.000 is bijgeschreven op de agioreserve verbonden aan de preferente aandelen in het kapitaal van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw). Op de aandeelhoudersvergadering van Stadsherstel Amsterdam N.V. van 3 september 2014 is besloten de nominale waarde van zowel de gewone als de preferente aandelen te wijzigen van € 225 naar € 450 per aandeel. Dat betekent voor de hierboven vermelde inbreng, dat er € 45.000 aan preferent agio is omgezet in verhoging van de nominale waarde van de 200 uitgegeven preferente aandelen. De specificatie van het financieel belang is als volgt vormgegeven:

Financieel belang

Aandelen Agioreserve

Totaal

Stand 1 januari Omzetting agio in verhoging nominale waarde

45 41.426 41.471 45 -45 0

Stand 31 december

90 41.381 41.471


Krachtens de op 1 mei 2013 tussen Stichting Stadsherstel Amsterdam en Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) gesloten overeenkomst verband houdende met afsplitsing, kan Stichting Stadsherstel Amsterdam onder beperkte voorwaarden, onder meer ingeval van financiële nood van de stichting, terugbetaling eisen van Stadsherstel Amsterdam N.V. van het gezamenlijke bedrag van de nominale waarde van de door Stichting Stadsherstel Amsterdam gehouden preferente aandelen en het bedrag van de agioreserve van de preferente aandelen, vermeerderd met de inflatiecorrectie als bedoeld in art. 30.6 van de statuten van Stadsherstel Amsterdam N.V. Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) is te allen tijde bevoegd om over te gaan tot gehele of gedeeltelijke voldoening van het hiervoor omschreven financiële belang aan Stichting Stadsherstel Amsterdam. Een (gehele of gedeeltelijke) voldoening zal steeds kunnen geschieden tegen gelijktijdige inkoop door Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) van een zodanig aantal preferente aandelen als relatief overeenkomt met het bedrag waarmee het financieel belang wordt voldaan. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met afsplitsing gedateerd 1 mei 2013. De algemene vergadering van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) kan, indien en voor zover voor de winst van de vennootschap blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winsten verliesrekening dit toelaat, besluiten een winstuitkering te doen op de gewone aandelen van een bedrag dat niet groter is dan vijf procent (5%) van het totaal van de op de gewone aandelen gestorte bedragen. Indien en voor zover na een uitkering op de gewone aandelen voor uitkering beschikbare winst resteert, kan de algemene vergadering besluiten op de preferente aandelen een winstuitkering te doen van een bedrag gelijk aan een procent (1%) van het nominaal bedrag van de preferente aandelen. De stichting kan Stadsherstel Amsterdam N.V. verzoeken preferente aandelen in te kopen. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met afsplitsing gedateerd 1 mei 2013.

10.3. Huurdebiteuren

31.12.2014 31.12.2013

Te ontvangen huurvorderingen Voorziening voor oninbaarheid

92 92 -60 -50

32 42

De huurdebiteuren hebben een looptijd korter dan een jaar.

10.4. Belastingen debet

31.12.2014

Vernnootschapsbelasting

40

10.5. Overige vorderingen en overlopende activa Betreft met name te verrekenen posten met Stadsherstel Amsterdam N.V. die na balansdatum worden afgewikkeld. De looptijd van deze posten is korter dan een jaar. Onder deze post is een vordering op de bestuurder opgenomen van € 5.004,- omdat op basis van latere informatie bleek dat er te veel aan beloning was uitbetaald. Dit te veel betaalde bedrag is in 2015 terugbetaald.

10.6. Liquide middelen Dit betreffen direct opeisbare saldi bij banken, die ter vrije beschikking staan aan de stichting. Bij ABN AMRO Bank N.V. is een kredietfaciliteit beschikbaar van € 1,3 miljoen.

10.7. Stichtingskapitaal Dit betreft het geplaatste en volgestorte aandelenkapitaal dat bij omzetting van de rechtspersoon van naamloze vennootschap naar stichting is omgezet in kapitaal van Stichting Stadsherstel Amsterdam.


10.8. Overige reserves De overige reserves zijn onder te verdelen in een herwaarderingsreserve en een overige reserve. De specificatie is als volgt:

31.12.2014 31.12.2013

Herwaarderingsreserve Overige reserve

28.879 27.970 433 -366

29.312 27.604

10.9. Herwaarderingsreserve Verloop herwaarderingsreserve:

2014 2013

Beginstand 27.970 14.488 Stelselwijziging 13.482 Winstverdeling 2013 909 Eindstand

28.879 27.970

10.10. Overige reserve

2014 2013

Stand 1 januari -366 16.084 Overdracht aan 100% deelnemingen via afsplitsing -16.450 Aanpassing vanwege agioreserve Stadsherstel Amsterdam N.V. 45 Winstverdeling 2013 754 Stand 31 december

10.11. Wettelijke reserve

433 -366

2014 2013

Stand 1 januari 41.426 Herrubricering vanuit herwaarderingsreserve Aanpassing vanwege agioreserve Stadsherstel Amsterdam N.V. -45 Stand 31 december

10.12. Resultaat boekjaar

41.426

41.381 41.426

2014 2013

Netto resultaat volgens de winsten verliesrekening

-725 1.664

Resultaatbestemming: Ontrekking/toevoeging aan de herwaarderingsreserve Onttrekking/toevoeging aan de overige reserve

-195 909 -530 755

Resultaat boekjaar

-725 1.664

Het gehele vermogen dient binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.


10.13 Voorziening asbestsanering

2014

Stand 1 januari Dotatie boekjaar

485

Stand 31 december

485

De voorziening heeft een kortlopend karaketer.

10.14. Langlopende schulden

Stand Kortlopend Langlopend Aflosbaar 31.12.2014 na 5 jaar

Bank Nederlandse Gemeenten N.V. (BNG) Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB)

567 64 503 42 19.000 19.000 19.000

19.567

Het verloop van de leningen is als volgt

64 19.503 19.042

BNG NWB Totaal

Stand 1 januari 2014 1.557 19.000 20.557 Aflossing -990 -990 Stand 31 december 2014

567 19.000 19.567

Martkwaarde 31 december 2014

619 19.000 19.619

Specificatie NWB leningen:

Bedrag

Rente Aflossing

Roll-over lening 10.000 6 maands Euribor Roll-over lening 9.000 3 maands Euribor

3.9.2035 2.9.2047

19.000

De NWB leningen zijn WSW geborgd. Met ABN AMRO Bank N.V. is een payer swap afgesloten, waarbij de 6 maands Euribor rente wordt ontvangen en een vaste rente van 4% wordt betaald. Deze swap loopt af op 3 september 2035, waardoor deze swap het variabele renterisico afdekt op de lening van € 10 miljoen van de NWB. Aldus wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De marktwaarde van de swap bedraagt per 31 december 2014 € -5,358 miljoen (per 31 december 2013 € -2,391 miljoen). Indien de marktwaarde daalt beneden de threshold limiet van € 4 miljoen, is de bank gerechtigd het verschil op te vragen om te storten bij de bank. Tot op heden heeft de bank dit nog niet opgevraagd. Zie ook paragraaf 7.4. Per balansdatum is de liquiditeit inclusief de kortlopende bankfaciliteit voldoende om aan een eventuele opvraag te kunnen voldoen. Het leningcontract van € 9 miljoen bevat een bepaling dat de maximale rente 5,4% bedraagt tot 1 september 2017. Tevens is bepaald dat tussentijds kan worden afgelost indien daarover tussen kredietnemer en kredietgever overeenstemming is bereikt.


10.15. Belastingen credit

31.12.2014 31.12.2013

Omzetbelasting/BTW 7 30 Vennootschapsbelasting 170

7 200

10.16. Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V. Dit betreft de rekening-courant ontstaan uit de splising en betreft allerlei onderlinge verrekeningen. Aangezien dit geen permanente financiering betreft, en bedoeld is om afgewikkeld te zijn, is er geen rente in rekening gebracht.

10.17. Overige schulden en overlopende passiva Deze bedragen zijn hoofdzakelijk nog te betalen rentebedragen op uitstaande leningen.

10.18. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Onderhoudsverplichtingen

31.12.2014 31.12.2013 337 129

Ultimo boekjaar zijn er onderhoudsverplichtingen aangegaan waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.

31.12.2014 31.12.2013

WSW obligo

732 732

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft de stichting een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door de stichting opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient de stichting het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. De stichting verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken.

10.19. Verbondern partijen Met Stadsherstel Amsterdam N.V. is een overeenkomst gesloten voor gemene rekening, waarbij Stichting Stadsherstel Amsterdam gebruik maakt van het werkapparaat (met name kantoor en personele organisatie) voor het kunnen uitoefenen van de werkzaamheden voor de stichting. Jaarlijks vindt er een verrekening van apparaatskosten plaats op basis van een gewogen gemiddelde van huuropbrengsten en verhuurbare eenheden.


11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 11.1. Netto verkoopresultaat vastgoed

2014 2013

Netto verkopen Boekwaarde

367 755 -227 -199

Netto verkoopresultaat

140 556

11.2 Overige opbrengsten Dit betreffen de inschrijvingsgelden voor de wachtlijst, naar rato verdeeld op basis van verhuurbare eenheden tussen de stichting en Stadsherstel Amsterdam N.V.

11.3. Verrekende salarissen

2014 2013

Bestuursbeloning verrekend op factuurbasis Verrekende salarisbedragen met Stadsherstel Amsterdam N.V.

27 11 342 331

369 342

De bestuursbeloning 2014 betreft het gehele jaar, de bestuursbeloning 2013 betreft de periode van 1 mei t/m 31 december.

11.4. Onderhoudslasten

2014 2013

Bruto lasten Ontvangen subsidies

1.675

Netto lasten

1.628 521

616

-47 -95

In verband met het in 2014 en 2015 in uitvoering zijnde programma voor sanering van asbest, zijn de kosten van de acute sanering in 2014 verantwoord. Dit betreft zowel reeds gemaakte kosten, alsnog in 2015 te maken kosten. Achtergrond hiervan is dat de besluitvorming hierover heeft plaatsgevonden in 2014. In de brutolasten is een dotatie begrepen aan de voorziening asbestsanering van 485. Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud exclusief asbestsanering is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord.

11.5. Overige bedrijfslasten

2014 2013

Vaste lasten (vastgoed gerelateerd) Overige personeelskosten Algemene kosten

350 170 105 89 359 376

814 635

Bovenstaande overige personeelskosten en algemene kosten en de salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (exclusief bestuursbeloning), zijn, voorzover niet specifiek gefactureerd, verdeeld op basis van de berekende verdeelsleutel van 21,2%. In de vaste lasten is de verhuurderheffing begrepen.


11.6. Algemene kosten

2014 2013

Heffing CFV Advieskosten Algemene kosten

64 72 63 58 232 246

359 376

11.7. Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening

2014 2013 38 5

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties zoals bedoeld in art. 1 lid 1 van de Wet toezicht accountantsorganisaties.

11.8. Rentelasten Betreft betaalde rente over de financiering door BNG en NWB.

11.9. Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Acute verplichting Specificatie berekening last boekjaar:

2014 2013

Resultaat voor vennootschapsbelasting Lagere fiscale verkoopwinst

-705 925 -105 -206

-810 719

Berekende vennootschapsbelasting

170 -170

Effectieve belastingdruk in de winsten verliesrekening

24,13% -18,38%

Omdat in 2014 een fiscaal verlies wordt geleden, kan dit verlies worden verrekend met de te betalen belasting over 2013. Daarom is de belastinglast 2013 in 2014 als belastingbate verantwoord. Latente belastingverplichtingen en -vorderingen Over het waarderingsverschil tussen posten op de balans (met name panden) en de fiscale balans dient een post latente belastingvordering of -verplichting te worden gevormd. Naar verwachting zal deze post niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Derhalve is de (contante) waarde van deze post op nihil gesteld.


12. OVERIGE INFORMATIE 12.1 Werknemers De stichting heeft geen arbeidscontracten afgesloten. Voor haar werkzaamheden wordt op basis van een overeenkomst gebruik gemaakt van het werkapparaat van Stadsherstel Amsterdam N.V.

12.2 Bestuurders en leden van de Raad van Toezicht Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen, op grond van jaarrekeningrecht, van:

2014 2013

Bestuurder € 26.632 € 11.312 Leden Raad van Toezicht - -

Er is één bestuurder, die de beloning maandelijks op factuurbasis in rekening brengt bij de stichting. De bestuurder vervult zijn functie op declaratiebasis voor de gewerkte uren. De bestuurder is bij de vaststelling van zijn uurtarief uitgegaan van de juiste maximum beloning zoals vastgelegd in de WNT. Bij de omrekening naar het te hanteren uurtarief heeft hij gebruik gemaakt van een Europese norm voor het aantal werkbare uren dat een jaar bezit. Op basis van informatie na afsluiting van het boekjaar is vastgesteld dat deze norm niet overeenstemt met de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor de berekening van de deeltijdfactor. De bestuurder heeft daarop het teveel gefactureerde gecrediteerd en teruggestort naar de Stichting Stadsherstel. Het ging om een bedrag van € 5.004,-. Het verschil met onderstaand bedrag van € 23.846 wordt veroorzaakt door niet aftrekbare BTW.

12.3. Verantwoording uit hoofde van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) a. Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - met dienstbetrekking Deze categorie van beloning is niet van toepassing. b. Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - zonder dienstbetrekking

Naam

functie(s)

beloning = uitbetaalde vergoeding

belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

Totale bezoldiging

duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)

omvang van het dienstverband in het jaar (fte)

drs. M.W.M. van der Burght 2014

directeur

€ 23.846

€ 23.846

365

0,25641

2013

directeur

€ 11.312

€ 11.312

246

0,222

c. Uitkeringen bij einde dienstverband topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen Deze categorie van beloning is niet van toepassing. d. Overige bezolidigingscategorieën WNT Deze bezoldigingscategorieën zijn niet van toepassing.


Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT, zijn de ‘Beleidsregels toepassing WNT’ d.d. 20 juni 2014 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. De stichting herkent de door de minister van BZK in de ‘Beleidsregels toepassing WNT 2014’ en wijziging van het ‘Besluit BZK-toezicht en handhaving WNT’ (vaststelling normenkader 2014) d.d. 20 juni 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.

Stichting Stadsherstel Amsterdam Amsterdam, 29 juni 2015

Bestuurder de heer drs. M.W.M. van der Burght

Raad van Toezicht

de heer drs. N.W. Hoek - voorzitter mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vice voorzitter mevrouw drs. D.E. Manson de heer dr. H. van der Noordaa de heer mr. J.H.J. Preller de heer E.A. Schilp de heer mr. drs. J.G. Wijn


OVERIGE GEGEVENS Resultaatbestemming Omtrent de resultaatbestemming is geen bepaling opgenomen in de statuten. Aangezien de stichting een toegelaten instelling is in het kader van de Woningwet, wordt een netto-winst toegevoegd aan de overige reserve en een netto-verlies onttrokken aan de overige reserve. De specificatie is als volgt (x € 1.000):

2014

Onttrekking herwaarderingsreserve Onttrekking overige reserve

-195 -530

-725

Gebeurtenissen na balansdatum Nieuwe woningwet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die kan worden gevraagd. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Stresstest derivaten In het kader van de stresstest derivaten voldeed de stichting op balansdatum niet aan de vereisten om liquiditeiten beschikbaar te hebben, om aan een opvraag van de bank inzake een margin call te kunnen voldoen. Het betreft op balansdatum een bedrag van ca. € 3 miljoen. In het voorjaar is dit probleem opgelost, zie paragraaf 7.4.

58 | Overige gegevens

CONTROLEVERKLARING

Aan: de directie en de raad van toezicht van Stichting Stadsherstel Amsterdam

VERKLARING BETREFFENDE DE JAARREKENING Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Stadsherstel Amsterdam te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31december 2014 en de winsten-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE DIRECTIE De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. De directie van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de directie noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ACCOUNTANT Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedra-

59 | Controleverklaring

gen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

OORDEEL Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadsherstel Amsterdam per 31december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

VERKLARING BETREFFENDE OVERIGE BIJ OF KRACHTENS DE WET GESTELDE EISEN Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk

Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Rotterdam, 29 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door W.J.J. Verdegaal-Ong RA

1909 - Brouwersgracht in de sneeuw Stadsarchief Amsterdam

60 | Controleverklaring

COLOFON JAARVERSLAG 2014 Stichting Stadsherstel Amsterdam

CONCEPT, REDACTIE EN PRODUCTIE Monique Hollenkamp

ONTWERP Xander Richters, Graphic Invention

DRUK Joh. Enschedé

FOTO OMSLAG Xander Richters

ADRES Amstelveld 10 1017 JD Amsterdam Telefoon 020 5200060 Fax 020 6382040 Internet www.stadsherstel.nl E-mail [email protected]

stadsherstel.nl

Herenstraat richting Prinsengracht. In het midden no. 36 met een eind 19e-eeuwse geveltop XANDER RICHTERS

Recommend Documents