herberg
d’ oude pastorie B&B
Zeilboerderij Rufus
Locatie
Sloepenverhuur
15-11-2010
1
Joure, maart 2010
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding & Samenvatting 2. Ondernemerschap 3. Marketing 4 Financiën/exploitatie 5. Vergunningen 6. Planning Bijlagen
Zeilboerderij Rufus
1. financiering 2. exploitatie overzicht
15-11-2010
2
1. Inleiding & Samenvatting Voor u ligt het ondernemingsplan van Herberg d’oude Pastorie. In het hart van Joure ontstaat met deze Herberg een aantrekkelijk gastenverblijf van hoge kwaliteit, gericht op toeristisch verblijf gedurende 12 maanden per jaar. In deze inleiding en samenvatting kunt u in 1½ pagina kennisnemen van de hoofdlijnen. In de achterliggende hoofdstukken wordt een en ander nader uitgewerkt. Wim Driessen is ondernemer en sinds 1994 eigenaar van Rufus. Myriam Driessen is als ondernemer sinds 2002 actief als consultant en trainer en daarnaast leidinggevende in de serviceorganisatie van KLM. Beiden zijn enthousiaste watersporters die kwaliteit en duurzaam denken hoog in het vaandel hebben staan. In de afgelopen 15 jaar is Rufus BV uitgegroeid tot een bloeiend recreatiebedrijf, primair gericht op accommoderen van zeilers en watersporters en verhuur van zeilboten. In toenemende mate bezoeken en verblijven naast zeilers ook fietsers en wandelaars Rufus en neemt de behoefte van (zakelijke en particuliere) gasten aan meer comfortabele faciliteiten toe. Door het openstellen van een fietspad en pontje is in 2009 een aantrekkelijke verbinding met (het centrum van) Joure gerealiseerd. In het afgelopen jaar zagen wij een toename van aanvragen vanuit de zakelijke markt, een hogere bezetting en toeloop van recreanten en gasten door het ontsluiten van de fietsroute. Rufus ontwikkelt zich op dit moment van seizoensbedrijf naar continu bedrijf. Hiertoe is afgelopen winter geïnvesteerd in de accommodatie en zijn 2 bedrijfleiders aangetrokken De oude Pastorie op Zijl 1 biedt interessante mogelijkheden door haar goede ligging aan het water, in het centrum, nabij het museum en naast het gemeentehuis. De uitbreiding met deze 2e locatie onder de naam Herberg d’oude Pastorie biedt ruimte aan de huidige groei en ontwikkeling van Rufus. Joure is een aantrekkelijke plaats voor toeristen in Friesland door haar ligging, de vele activiteiten, gezellige centrum en museum. In het centrum van Joure is op dit moment geen verblijfsaccommodatie van goede kwaliteit beschikbaar. Dit initiatief sluit goed aan op de visie en criteria in de Toeristisch-recreatieve visie Skarsterlân en de Visie centrum Joure. De combinatie van deze 2 locaties biedt huidige en nieuwe gasten de keuze uit 2 sferen en/of combinaties daarvan: Profiel Rufus aan het Water
sportief, informeel, natuur, watersport Profiel Herberg d’oude Pastorie
comfort, actief, stadse sfeer, cultuur, watersport Herberg d’oude Pastorie richt zich vooral op het aanbieden van arrangementen, in alle seizoenen, op gebied van - luxe B & B in combinatie met tochten (elektrisch) sloepvaren (Joure sloepenmekka) - vergaderen, varen en verblijven voor bedrijven en bedrijfsuitjes - familieweekenden, kleine huwelijken en reünies in een intieme sfeer In de sfeer van een luxe bed & breakfast wordt aan de gasten een comfortabel verblijf geboden, inclusief ontbijt. In principe zijn horeca activiteiten en faciliteiten gericht zijn op de eigen gasten en niet openbaar. Bij specifieke wensen van (groepen) gasten rond bijvoorbeeld een vergaderarrangement, wordt bij voorkeur samengewerkt met lokale restaurants en cateringbedrijven. Een indruk van gewenste faciliteiten voor gasten: gratis internet, zitkamer/lounge, 6 comfortabele kamers met eigen badkamer waarvan 2 geschikt voor minder validen/ouderen, 2
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
3
familiekamers/appartement met eigen badkamer. Woonkeuken/gelagkamer, stadstuin, workshopruimte/vergaderzaal met beamer, ligplaats voor de deur, huur van zeilboten en sloepen, oplaadpunt voor elektrische fietsen en scootmobiel. Arrangementen met sloepvaren, zeilen, fietsen, wandelen, workshops, vergaderen, museumbezoek, evenementen, lunch en dinerlocaties, zullen worden ontwikkeld. Hiertoe wordt uiteraard samengewerkt met locale ondernemers, VVV etc. Op dit moment is de koop van Zijl 1 bezegeld, de financiering en aanvraag subsidie via SNN (Stinaf regeling) loopt en is de bestemmingsplanwijziging in gang gezet. 2. Ondernemerschap Ondernemerskwaliteiten W. Driessen: -
Conceptontwikkeling rond recreatie en watersport in Friesland Ruime kennis en ervaring met recreatie en ondernemen in Friesland (21 jaar) Actief in overkoepelende organisaties ((P.R.S., Varen in Friesland) Bestaande activiteiten groeien en sluiten goed aan bij nieuwe activiteit Bestaand netwerk aan klanten
Ondernemerskwaliteiten M. Driessen -
Leidinggevende ervaring Teambuilder en coach goed in plannen en organiseren 20 jaar ervaring in horeca en service. Bestaand netwerk aan zakelijke relaties
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
4
3. Marketing
3.1 De markttrends en kansen Om een indruk te krijgen van de huidige kansen in de markt en doelgroep, hebben we ons verdiept in diverse beleidsnota;s en trendrapportages. Met deze Herberg willen we nadrukkelijk aansluiten op een aantal. In grote lijnen samengevat. Landelijke trends □ □ □ □
korte actieve en kwalitatieve vakanties groeien door toenemende vitale vergrijzing de bestedingscapaciteit van deze groep is hoger Duurzaam toerisme: electrisch varen, aandacht voor duurzaamheid bij bouw en explotatie Oplaadpunten en routes voor electrische fietsen en scootmobiel
Uit beleidsnota’s op provinciaal niveau □ □
Verbindingen activiteiten op het vaste land en water: sportief vermaak zoals fietsen en wandelen in combinatie met stadse activiteiten en cultuur. Benutten van ICT: touristische routeinformatie per PDA, zg. waterzappen
Visie Centrum Joure en Toeristische en recreatieve visie Skarsterlan een selectie van genoemede ideeën en voornemens □ Waterrecreant dieper het centrum inleiden. □ Realiseren van een hoogwaardige hotel op een goede plek. □ Meer activiteiten die het seizoen verlengen. □ stimuleren van investeringen in het bestaande toeristisch-recreatieve product; □ creëren van bijzondere verblijfsaccommodatie aan het water; □ het ontwikkelen van recreatieve routes langs het water Eigen ervaring vanuit Rufus en gesprekken met VVV Joure bevestigen deze trends. 3.2 Doelgroepen Herberg d’oude Pastorie biedt verblijf en activiteiten aan voor 3 subdoelgroepen: A luxe B & B en sloepvaren voor particulieren en zakelijke gasten: overdag actief, ‘s avonds comfort en sfeer proeven in de stad. B sfeervol en comfortabel vergaderen, varen en verblijven voor bedrijven C familieweekenden, kleine huwelijken en reunies voor particulieren. Comfortabele kamers, eigen lounge en voor elk wat wils qua activiteiten. Met deze mix ontstaat een divers en kwalitatief aanbod waar stadse en recreatieve activiteiten worden gecombineerd. De bezettingsgraad door de week en in de wintermaanden wordt hierdoor verhoogd. In Joure ontstaat een aantrekkelijke overnachtingsmogelijkheid met arrangementen waarmee het bestedingniveau wordt verhoogd. Toelichting A: De B & B markt sluit goed aan bij de huidige activiteiten van Rufus en biedt een breder aanbod en luxere accommodatie met comfortabele kamers. 6 kamers zijn geschikt voor 2(-3) gasten en 2 familiekamers bieden plaats aan elk 5 gasten. In totaal zijn er 24 bedden. Herberg d’oude Pastorie ligt aan een aantrekkelijke sloeproute voor passanten die comfortabel overnachten combineren met het varen van een tocht in een eigen of gehuurde sloep. Via Herberg d’oude Pastorie is een vloot van sloepen, valken, foxen en skutsjes beschikbaar voor
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
5
verhuur per dag. Uiteraard bieden wij gasten diverse aantrekkelijke routes en activiteiten in de omgeving aan. De B&B doelgroep is op te splitsen in: -
Vitale 50+-ers Voor deze groep is een midweek of weekend arrangement interessant, vaak buiten de drukke vakantieperioden.. Door het bieden van een stallingmogelijkheid en oplaadpunt voor scootmobiel en elektrische fiets, kan een groeimarkt worden bediend. (lang) Weekendje weg voor stellen zonder kinderen en vriendinnen/vrienden. Deze groep komt om te ontspannen, bezoekt wellness centra, gecombineerd met activiteiten als varen, wandelen en fietsen. Zakelijke gasten van bedrijven in de omgeving van Joure. Zij verblijven gedurende de weekdagen. Gasten van evenementen. De B&B biedt rond bestaande evenementen (week van het ambacht, ballonfeesten,etc) een arrangement aan. Gezinnen. Zij verblijven voornamelijk in de weekenden en gedurende de schoolvakantieweken.
Toelichting B: Vergaderen op een bijzondere locatie voor 8-10 personen. Voor de zakelijke markt is het aanbod gericht op overnachten en vergaderen, naar wens in combinatie met dineren, sloepvaren of een andere activiteit. Friesland is op dit moment, in vergelijking met bijvoorbeeld de Veluwe, Gelderland of Drente nog onvoldoende in beeld, terwijl de rijafstand vanuit de Randstad naar Joure veelal vergelijkbaar is. Toelichting C: Familieweekend en reünie van 12 tot 24 personen: comfortabele kamers waarvan 2 op de begane grond en geschikt voor ouderen, een eigen verblijfsruimte, gecombineerd met allerlei sportieve activiteiten en sloepentochten. Trouwen In Joure: Herema State is een prachtige trouwlocatie waar jaarlijks vele, ook van nietinwoners van Joure worden gesloten. Op dit moment zijn er geen overnachtingsmogelijkheden voor gasten nabij het stadhuis en deze B&B kan dit uitstekend invullen. Hiervoor komen regelmatig aanvragen binnen bij Rufus. 3.2 Prijsstelling Marktconform: (indicatief) A. B&B per kamer inclusief ontbijt 85 euro. Een 3e persoon op de kamer kost 32,50 euro. Kinderen tot en met 4 jaar gratis op de eigen kamer. De prijzen kunnen variëren gedurende het seizoen of als gevolg van aanbiedingen en evenementen. Voor de exploitatie is een gemiddelde van 85 euro per kamer aangehouden. B. Vergaderarrangement voor minimaal 8-10 personen. Inclusief lunch en 1 overnachting met ontbijt, met 1 dag gebruik van de vergaderruimte. Uiteraard internet, flip-over en een beamer inclusief. Activiteiten zoals sloepvaren, diner etc. kan naar wens en op maat worden geboekt. Vanaf 150 euro per persoon. C. Gehele Herberg locatie voor 2 dagen of het weekend voor uw reünie, familiebijeenkomst en bruiloft. Inclusief welkomstdrankje, 2 maal ontbijt, (max. 24 personen): 1880 euro. Per persoon is dit gemiddeld 79 euro. NB: Voor sloep of zeilbootverhuur, het boeken van diners en lunches zoeken wij samenwerking met ondernemers in Joure en het vaargebied rond Joure.
3.3 Plaats Herberg d’oude Pastorie wordt gevestigd in een monumentaal pand in het centrum van Joure met aantrekkelijke ommuurde buitenruimte. De woonkeuken en lounge bieden ruimte voor ontspanning en goed gesprek. In (bijvoorbeeld) de voormalige garage is een goed geoutilleerde vergaderruimte beschikbaar, geschikt voor trainingen, workshops en bijeenkomsten. De B & B kamers hebben alle
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
6
een unieke signatuur en stijl. De buitenkant van Zijl 1 heeft, na de hoognodige renovatie, een aantrekkelijke monumentale uitstraling. Uiteraard hebben alle kamers een eigen douche en toilet, garderobe en TV. In de nabijheid is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar voor gasten. Gasten worden actief verwezne naar een nabijgelegne parkeerterrein, om parkeerdruk in de buurt te verlagen. Hiertoe zijn, conform normeringen afspraken gemaakt met de gemeente. In het pand zal een gedeelte in gebruik zijn als woon/verblijfsruimte voor de eigenaar/beheerder. Herberg d’oude Pastorie is goed bereikbaar per auto vanuit de Randstad (Amsterdam 120 kilometer, Utrecht 130 kilometer) en ligt 2,7 kilometer van de rotonde bij Joure. Per bus is Zijl 1 vanuit station Heerenveen in 20 minuten zonder overstappen te bereiken. Per boot: Zijl 1 ligt direct aan de Zijlroede/de Kolk in Joure met diverse toegankelijke en aantrekkelijke vaarroutes naar o.a. de Goingarijpster poelen, het Sneekermeer, de Langweerderwielen en de Terkapler Poelen. Op korte loopafstand ligt het prachtige park en trouwlocatie Herema State, het Museum Joure, de gezellige binnenstad met mooie monumentale panden en steegjes en diverse restaurants en cafe’s. Joure is een stad met vele activiteiten en evenementen, omringd door aantrekkelijke wandel-, fietsroutes en vaarroutes. 3.4 Promotie In de aanloop zal een promotieplan nader en tijd worden uitgewerkt en voorbereid in de vorm van afspraken, folders en online informatie via de website en klantenkring van o.a. Rufus. Al ruim voor de openingsdatum kan via het bestaande boekingssysteem van Rufus en boeking worden vastgelegd. Zodra de openingsdatum bekend is, gaat een promotiecampagne van start. In het promotieplan worden de onderstaande punten uitgewerkt. - Via VVV Joure - Via een mailing aan het huidige netwerk en de website krijgen klanten van Rufus een aantrekkelijk kennismakingsaanbod en herhalingsaanbod. - Kennismakingsaanbod en herhalingsaanbod voor bedrijven in Joure. - Website met helder aanbod van arrangementen en aantrekkelijke visuele presentatie. - Goed website content en behalen van hoge ranking gericht op de 3 doelgroepen. - Gerichte advertenties voor de Duitse markt (o.b.v. ervaringen Rufus). - Gerichte advertenties voor de zakelijke markt (online) via zoek en boek sites voor zakelijke accommodaties. - Zoek en boek sites voor B & B, ANWB etc. - Free publicity via life style magazines zoals Living. Alle promotieactiviteiten vinden zoveel mogelijk online plaats in een mix gericht op optimale bezetting het jaar rond. Daarnaast wordt steeds een aantrekkelijke mix aangeboden van verblijf, horeca en activiteit zodat de besteding per gast op een aantrekkelijk niveau komt. In samenwerking met organisaties in en rond Joure zoals bijvoorbeeld het museum, de ambachtsdagen, Douwe Egberts kunnen speciale arrangementen worden aangeboden. Uiteraard denken wij aan een arrangement voor evenementen zoals de Friese ballonfeesten. 3.5 Personeel In de herberg wordt gewerkt met een vaste beheerder aangevuld met oproepmedewerkers die afhankelijk van de bezetting en de activiteit/evenement worden ingezet voor ontvangst, schoonmaak en catering. In het gewenste profiel van de beheerder staat persoonlijke gastheer- of vrouwschap in combinatie met een ontwikkeld talent voor organiseren voorop. Uiteraard is de beheerder in het bezit van een diploma sociale hygiëne. In principe is de beheerder beschikbaar gedurende de ontbijttijden (van 7.30 uur – 10.30 uur) en bij check in (na 15.00 uur) voor een korte ontvangst en rondleiding. de
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
7
beheerder is de bron van informatie over activiteiten en routes rond de Herberg. Daarnaast zullen regelmatig telefonisch informatieverzoeken, boekingen worden afgewikkeld. In principe zullen alle boekingen vooraf via een boekingssysteem worden voldaan. Afrekeningen van extra’s worden voldaan bij het uichecken, na het ontbijt. De beheerder is verantwoordelijk voor de organisatie van de schoonmaak, de logistiek rond wasgoed en de inkoop van ontbijt en overige materialen. De gasten kunnen in principe vrij beschikken over de algemene binnen en buitenruimtes en kunnen gebruik maken van koffie en thee faciliteiten. Indien diner of lunch is geboekt (vergader arrangement) zal de beheerder dit coördineren met de cateraar. De inzet van de beheerder fluctueert sterk met de bezetting. Om een goed kwaliteitsniveau te waarborgen, is een stabiele aanwezigheid belangrijk. Tegelijkertijd zal niet de gehele dag gewerkt worden en zal het accent van de inzet liggen op het weekend. Vrije dagen zullen vooral de dagen zijn waar geen of lage boekingen zijn. In de exploitatie is uitgegaan van een beheerders aanstelling van 0,8 FTE. Schoonmaak, was en ondersteuning van de beheerder op drukke dagen en vrije dagen, wordt uitgevoerd door een kleine groep oproepbare medewerkers (0 uren contract) of uitbesteed. In het exploitatieoverzicht zijn deze kosten op uurbasis doorgerekend, en afhankelijk van de bezetting. 3.6 Concurrentiepositie In Joure centrum is geen beschikbare vergelijkbare accommodatie en wel vraag (bron VVV). In de nabije omgeving zijn slechts enkele B & B faciliteiten, in Terherne en Goingarijp. Boekingswebsites voor vergaderlocaties en zoeken met Google leveren geen vergaderlocatie in Joure op. De vergaderactiviteiten van HaJe richten zich vooral op de vergaderaccommodatie in Heerenveen. De kernkwaliteiten waarmee de herberg zich positioneert zijn: Herberg d’oude Pastorie combineert verblijf aan het water en stad, biedt aantrekkelijke activiteiten vanaf de voordeur zoals sloepvaren, wandelen en fietsen. Gasten verblijven comfortabel in een monumentaal pand met een persoonlijke ontvangst en heerlijk ontbijt. Door de weeks aantrekkelijk voor kort zakelijk verblijf, in en rond het weekend voor mensen die comfort graag combineren met sportieve activiteit. 4. Financiën De bijlagen zullen bestaan uit een aantal financiële overzichten. Voor de financiering kan eventueel gebruik worden gemaakt van een subsidie van de gemeente Skarsterlan (12.000 euro) i.v.m. de renovatie van de buitenzijde en een regeling van overheidswege gericht op het behoud van monumentale panden (lening van 50.000 euro tegen 1,5% rente). Een aanvraag voor subsidie t.b.v. kwaliteitsverbetering is ingediend (via SNN). Bovenstaande is deels in het exploitatieoverzicht verwerkt. Voor financiering van de aankoop, verbouwing en inrichting zijn wij in gesprek met de Rabobank. Zie hiertoe het investeringsoverzicht Ten behoeve van de aanloopkosten van marketing, salaris, inkoop en voorraad, website en promotie alsmede de voorfinanciering van subsidies vragen wij een bancair krediet aan. De overige kosten zijn omzet gerelateerd en behoeven geen voor financiering.
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
8
5. Vergunningen en ondersteuning gemeente Skarsterlan Om een succesvolle exploitatie van Herberg d’oude Pastorie te realiseren, nu en in de toekomst, zijn een aantal vergunningen en vooral een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk: -
Wijziging bestemming van wonen in wonen/horeca bestemming Horeca vergunning i.v.m. verstrekkingen aan gasten Toestemming voor verblijfsaccommodatie in de vorm van hotel/pension met minimaal 8 kamers Parkeerplaatsen c.q. laad en los zone voor de deur (pachten in de nabije omgeving, eventueel i.c.m. gebruik huidige parkeerstrook) Ligplaatsen voor sloepen in de kom voor gasten die met eigen of gehuurde sloep afmeren.
Hierover wordt samengewerkt met de gemeente Skarsterlan. Het voornemen bestaat bij de gemeente Skarsterlan om de woning op Zijl 1 als stadsmonument aan te merken. Dit is relevant en hiermee kan rekening worden gehouden in het ontwerp en indeling van de binnen en buitenruimte van Zijl 1. Voor het overige zullen in de komende periode, zodra er een positief principe uitspraak is en het pand is aangekocht, de volgende aanvragen en procedures worden opgestart: Bouwvergunning/Welstandseisen Gebruiksvergunning (brandweer) Bouwverordening Vergunning Drank- en horecawet Inrichtingseisen Wet Milieubeheer Activiteiten-AmvB (horeca) Parkeereisen Algemene Plaatselijke Verordening Precario Verordening Nederlandse Hotelclassificatie Verordening aanduiding hotel Algemene Heffingsverordening
Zeilboerderij Rufus
Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente / Drankwetinspectie Koninklijke Horeca Nederland Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente of politie Gemeente Bedrijfschap Horeca & Catering Bedrijfschap Horeca & Catering Bedrijfschap Horeca & Catering
15-11-2010
9
6. Voorlopige Planning Maart/april 2010 In gang zetten procedure bestemmingsplanwijziging Aankoop en financiering Herberg ’t Zijl o.b.v. ondernemingsplan en verbouwingsplan Oprichten exploitatie BV en inschrijven KvK Buurtbewoners informeren April 2010 Voorbespreken aanvragen (bouw)vergunningen Mei 2010 Aanvraag bouwvergunning m.b.t. noodzakelijke renovatie Offertes aanvragen en planning verbouw Juni/juli 2010 Akte passeren Start verbouwing en renovatie (algemene gedeelte) Aanvragen vergunningen in lijn met bestemmingsplanwijzigingen NB: Indien bestemmingsplanwijziging en vergunningen worden toegekend conform onderstaande planning. Vertraging van vergunningen en bestemmingsplanwijziging werkt door in de planning, vertraagd de openingsdatum waardoor gene gebruik kan worden gemaakt van boekingen in de zomermaanden. Start verbouw Commercieel plan uitwerken Npvember Website voorbereiden Aanmelden diverse sites (mits openingsdatum bekend) Promotie en Aanmelden diverse sites December Styling en inrichting bestellen/voorbereiden Februari Werven beheerder Inkoop en organisatie afspraken Maart
Opening
Myriam Driessen Wim Driessen Bloksleat 8 8512 AA Broek 0513 412594
Zeilboerderij Rufus
15-11-2010
10
