BISDOM PARAMARIBO Henck Arranstraat 14 Paramaribo - Suriname (se7) - 42 6Ae2
Projectdossier:
Henck Arronstraat í8 2e fase: Binnênafrirerking
Aanvrager: Mgr. drs.W.A.J.M. de Bekker (Bisschop van Paramaribo) Verantwoo rdelij ke proj ectdrager: Bisdom Paramaribo
Coórdinatie: Bisschoppelijk Bureau voor Onroerendgoed Projectcodez 09-022 Paramaribo, 14 januari 201O Proieddossien:IIenck Arronstraat 18. 2' froe: binneninrichting
en Bouwzaken
InhoudsopgaYe:
1. Z.
Samenvatting . .. . ... Inleiding.... 2.1. Introductie 2.2. Achtergrondinformatie Bisdom van Paramaribo............ 3. Ontwikkeling............... 3.1 . Inleiding 2. Historischeachtergrond 3.2. 3.3. Ontwikkelingsvisie en strategie 4. Begroting van de tweede fase............ 5. Financieel Plan
J 5
5 5
6 6
7 7 8
9
í. Samenvattinq l.
2.
Proiect Datum & Opsteller
3. Contactpersoon
4. Coórdinatie 5.
Achtergrond & Behoefte Statement
6.
Doelstelling & Ideeel Kader
7.
Henck Arronstraat 1 8, 2e fas e : binneninrichtin g Januari 2010 Proj ectbureau Bisdom Paramaribo (PB) Hr. R. Goedhart (
[email protected]) Hr. A. de Terwangne {alexis.deterwangne@g Hr. W. Margaret {
[email protected]) of Henck Arronstraat 14 Paramaribo - Suriname Tel: (597) - 426092 Fax: (597) - 426782 Bisschoppelijk Bureau voor Onroerendgoed en Bouwzaken (BOB) Henck Aaronstraat 14 Gezren de ligging van het Bisschoppelijk erf, de geschiedenis van Paramaribo en het bisdom, maken de gebouwen op dit erf ongetwijfeld deel uit van het onroerend erfgoed van Suriname. Naast de inkomsten die uit de huur van bepaalde gebouwen gehaald kunnen worden, heeft het Bisdom van Paramaribo er wegens de historische achtergrond alle belang bij om de gebouwen op het erf te Íenoveren. Aangezien het Bisdom niet over voldoende liquide middelen beschikt, is het actief op zoek naar financieringsmiddelen, donors of investeerders. In het verleden zijn reeds een deel van de gebouwen op die manier gerenoveerd.
Het Bisdom wenst in de toekomst meer onafhankelijkheid te ontwikkelen en over eigen bronnen van inkomsten beschikken. Dit prcces is momenteel op gang, door de ontwikkeling van diverse projecten, ombouwen van diccesane gebouwen tot kantoorruimte en deze in huur brengen alsook het aanpassen van conferentieruimtes voor het verhuur aan externe commerciële activiteiten.
Scope Afbakening
Binnen de scope vallen: De binneninrichting van het pand gelegen in de Henk Arronstraat 18: . 2'fase electra . S'WM en EBS Aansluiting r toiletgroepen . airco r pantries . ramen en glaswanden . scheidingswanden, plafonds en vloerbedekkingen
Proiectdossier:Ilenck Arronstraat 18, 2' fme: binneninrichting
8.
Financieringsbronnen nuttiqe huu roppervlakte: minimale huuroriis maximale huurpriis geschatte percentage beheer en onderhoud kosten 2e fase
9.
660 4 7 16
m2
€lm' €lm' o/^
't50000 €
Belanghebbenden
RK. Bisdom Paramaribo Historisch en cultureel erfgoed van Paramaribo 10. Participanten en
Organisatiestructuur
. r
Projectbureau Bisdom Paramaribo * Leidinggevend, {Jitvoerend Bisschoppehlk Bureau voor Onroerendgoed en Bouwzaken
.
Leidinggevend, Uitvoerend Bisdom Paramaribo - moet worden seïnformeerd Herinrichting en rehabilitatie van het bisschoppelijk ed
11. Relatie met andere
-
Proj ectbeschrij vin g, Kostenramin g en plannen
12.Bt1lagen
Paramaribo,
14
januari 2010
ít^M. de Bekker n Paramaribo
Pmiectdossier:Henck Arronstraai 18, 2' fase: binneninrithÍing
2. lnleidins
2.1.
Introductie
Actueel rs het Bisdom van Paramaribo actief bezig met de renovatie van enkele van haar panden wegens achterstallig onderhoud, mede door financieel-economische redenen. Deze renovattes ztjn mogelijk gemaakt door externe donaties en een eigen inbreng. Het zwaartepunt van deze projecten ligt ongetwrlfeld in de Henk Arronstraat en omstreken. Onder de voomameh.yke projecten hebben we de ontwikkeling van het BisschoppelUk ed de renovatie van de kathedraal en het beheer van het pastoraal centrum op "Ons Erf'.
Het betrokken pand ligt op het domein van het Bisschoppelijk ed op de hoek van de Henck Arronstraat en de Mgr Wulfingestraat. Voor de start van de renovatie was dit pand in een kritieke toestand. Doar een externe donatie heeft het bisdom de eerste fase van de
rencvatie kunnen uitvoeren. Deze fase betrok voornamelijk de structuur eli da buitenafwerking van het gebouw. De tweede en laatste fase omvat onder andere de binnenafi^rerking, de airconditioning installatie, elec1.ra,scheidingswanden" etc.
De eerste fase van de renovatie is van start gegaan op juni 2008, en beëindigd in het najaar van 20A9. Het gebouw is nu opgeknapt en buiten gevaff van verdere venotting of degradatie. Het Bisdom is actief op zoek taar ïrnancieringsbronnen om haar vastgoed te onderhouden of te íenoveren om hieruit voldoende inkomens te ontvangen om dit vastgoed in stand te houden cf te gebruiken voor diocesane werken.
2.2.
Achtergrondinformatie Bisdom van Paramaribo
De 'Mission Statement' van het Bisdom is: "Het Rooms-katholiek Bisdom Paramaribo is een open geloofsgemeenschap, die, bezield door het Evangelie van Jezus Christus, mensen samenbrengt in liefde en solidariteit, en op grond van haar zending door Christus gegeven, werkt aan gerechtigheid, vrede en heelheid van de schepping". Het Bisdom Paramaribo heeft Pmiectdossier:Hcnck Arronstr:aat 18. 2" Í'ase: binneninrichting
naast de Bisschop I I priesters die actief in hei veld werkzaam zlj*. De meeste prresters zijn belast met het pastoraat voor meerdere parochies, staties of RK- geloofsgemeenschappen in
het district enlof binnenland. De iotale bevolking wordt gerekend op 493.000 peÍsonen (census 2001). De katholieke geloofsgemeenschap telt ongeveer 90 100.000 RKgelovigen. Het Bisdom is onderr,erdeeld in vier pastorale gebieden voor Paramaribo: dne voor de districten en één voor het binnenland. Organisatorisch zijn er twee diensten in het Bisdom t.w. de Dienst voor Management en Administratie, van waaruit het Bisdom bestuurlijk, administratief en financieel wordt aangestuurd en ondergebracht in de kanselarij van het Bisdom aan de Henck Arronstraat 14, en de Dienst voor Geloof, Cultuur en Corrrmunicatie, waar alle zaken betreffende het inhoudelijke van het kerkelijke leven van cns Bisdom zijn bijeengebracht, en nu gezamenh.yk worden aangestuurd, begeleid en ontwikkeld. Deze dienst is gevestigd op het complex van het vonntngscentrum van het Bisdom "Ons Erf'. De twee manageÍs van berde diensten vormen samen met de Vicaris-generaal, de Bisschoppelijk Vicaris en de staf, het managementteam, dat in de nieuwe structuur van het Bisciom de bisschop ondersteunt in de uitvoering van het beieid.
-
3. Cntwlkkelins 3.1
.
Inleiding
Het Bisdom van Paramaribo is sinds een paar jaren steeds meer bewust van het potentieel van haar onroerend vastgoed en de ontr,vikkeling ervan. Hieruit volgt dat het Bisdom op zoek is gegaan naar investeerders of clonoren om bepaalde elementen van dit vastgoed te renoveren. De desolate toestand van het drocesane onroerend goed is de grondsiag geweest voor de oprichting van het Bisschoppelijk Bureau voor Onroerend Goed en Bouwzaken. Drt studiebureau zolgt sinds midden 2006 voor het vastgoedpark van het bisdom en leidt de hierbrl betrokken bouwwerl'en. De oorsprong van de achteruitgang van het onroerend goed is onbtaan door de terugtrekking van de diverse kloosterarden welke notmaliter in hun panden investeerden en ze goed onderhrelden.
Pmiectdossier:Henck Arronstraat 18,
2" fase:
binneninrichting
Tegenwoordrgzljn de gebouwen van de Henck Arronstraat 10 - 16 geÍenoveerd en in gebruik genomen. De nummers 10 tot 14 zljn nog steeds in gebruik door het Bisdom en de nummeÍ 16 is sinds het voorjaar van 2008 in gebruik door een huurder. Heden len dage zljn eveneens onderhandelingen aan de gang met een sociale huisvestingsstichting voor de rehabllitatre van de in onbruik geraakte gebouwen aan de Mgr'Wulfingenstraat (het Poortgebouw en het RKBo-gebouw).
3.2.
Historische achtergrond van het Bischoppeli-ik erf.
Deze kleine historische schets zal verduidelijken op welke manier het pand in de 18 in de handen van het bisdom is gekomen. Dit pand maakt deel uit van Arronstraat Henck het BischoppelUk ert, datafgebakend is door de Henk Arronstraat, de Mgr Wulfingestruat en de Raoseveltkade.
In 1 856 kwamen een zestal zusters van de Congregatie van Franciscanessen te Roosendaal aan in Paramaribo en werden gehuisvest aan de toenmalige Gravenstraat" de huidige Henck Arronstraat. Op 19 januari 1857 begonnen deze zusters met het geven van onderwijs en voor dat doel werden een tweetal gebouwen opgezet, die nog steeds dienst doen als school. Begonnen werd met een "'Franse Klas" 16 leerlingen, een "Hollandse klas" 40 leerlingen" de Amen Leerschoal 40 leerlingen en de Armen bewaarschool 80 leerlingen, allen meisjes. Later kwam daar ook een "Engelse" en "Duitse" klas bij. De oorspronkelijke "Franse Klas" werd later de Sint Louise Mulo school, vernoemd naar de eerste Moeder Overste, Mere Louise en werd rn 1948 opgesplitst in een Mulo (4 jarig) en Onderbouw (ó jarig) die de naam van Sint Elisabeth school kreeg. De voorgenoemde scholen staan tegenwoordig nog steeds op het zgn. Bisschoppelijk erf, achter de gebouwen van de Henk Arronstraat 10-18.Deze gebouwen - waaronder de nummer 18 - gaven onderdak aan de zusters en het internaat. Nadat het Internaat in het midden van de twintigste eeuw gesloten werd, zrjn de gebouwen nog enkele jaren dienstig ge\À/eest voor het bisdom of werden te huur gesteld. Bij gebrek aan onderhoud zijn deze gebouwen door verrotting en ongedierte in verval geraakttot een zeer kritieke toestand. Dit geldt tevens voor een groot deel van het onroerend goed van het Bisdom.
3.3.
Ontwkkelinesvisieenstrategie
Gezien de ligging van het BisschoppelUk ed de geschiedenis van Paramaribo en het bisdom, maken de gebouwen op dit erf ongetwijfeld deel uit van het onroerend erfgced van Suriname. Naast de inkomsten die uit de huur van bepaalde gebouwen gehaald kunnen worden, heeft het Bisdom vanParamaribo er v/egens de historische achtergrond alle belang bij om de gebouwen op het erf te renoveÍen. Aangezien het Bisdom niet over voldoende liquide middelen beschikt, is het actief op zoek naar financieringsmiddelen, donors of investeerders. In het verleden zijn reeds een deel van de gebouwen op die manier gerencveerd.
Het Bisdom wenst weliswaar in de toekomst meer onafhankelijkneid ontwikkelen en over eigen bronnen van inkomsten beschikken. Dit proces is momenteel op gang, door de ontwikkeling van diverse projecten, ombouwen van diocesane gebouwen tot kantoomrimte Proiectdossier:Henck Arronstrzat 18, 2' fase: binneninrichting
7
en deze in huur brengen alsook het aanpassen van conferentieruimtes voor het verhuur aan exteme commerciële activiteiten.
4. Besrotins van de tweede fase SRD
bij koers
lfuerond
3.8
luro
amrng
Ze
fase elektra
rííerte
\rmatu ren
84.000,00 72145
21.000,00
20.000,00 t.263
5.600,00
7.000,00 1.842
2.000,00
IBS aansluiting rÍÍerte
\irco,s
96.000,00 )-4.091
24.000
)uro
lollar 2.8 ruro 3.8
foiletgroepen
rffeÍe
91.129,00 23.981
24.000,00
20.000,00 ).263 Fantries
5.000,00
30.000,00 r.895
10.000,00
2.000,00 )26
500,00
3WM aansluiting
7.500,00
Starbucks 78.400,0€ 20.632
20.700,00
iollar 2.8
llaswanden gang
14.000,0c 3.684
4.000,00
:uro 3.8
3cheidingswanden
78.000,00 20 526
20.000,00
rfferte ramen
lfferte
y'loerbedekkingen
]60 m2
40.000,00 10.526
10.000,00
(asanpawiro plafonds
rfferte
100.808,00 26.528
25.000,00
rfierte verkasten
rfferte
21.300,00
1.316
742.337,00 195.352
lotaal 2e íase
:in ancieel
81.000,00
166.800,00
ovezicht renovatie Henck
\rronstraat # 18
totaal benodigd
luro
2e
170.000,00
20.000,0c
3eschikbaar {eigen inbreng)
Iekort
fase
luro
Proiectdossier:Henck Arronstru* 18. 2' fme: binneninrichting
150.000,0€
tekort
150.000,00
5. Financieel Plan De totale oppervlaLte van het gebouw komt neer op 660m2 totale oppervlaLte. In eerste instantie zullen enkel de gelijkvloers en de eerste verdieping ingericht worden als kaetcoruimte en als dusdanig verhuurd worden. ïn totaal kamt de nuttige verhuurbare oppervlakte neer op +l- 45Am2. De marktprijzen, voor de huidige ligging en het type gebouw dat n huur wordt gebrachq liggen rond de 4-7€lm2 (berekend op basis van de totale oppervlakte). Hieronder is een berekening uitgevoerd voor de twee mogelijke gevallen.
Het Missiebureau van het Bisdom van Roermond stelt een renteloze lening voor om dit type projecten te ondersteunen. Deze renteloze lening houdt ook rekening met het jaarl5ks onderhoud van het gebouw, en de beheerskosten (de kosten hiervoor worden in min gebracht als percentage van de huur) In het geval van het betrokken pand is 10% een realistische schafiing voor het onderhoud. Hierbij moet men 6Yo bljrekenen voor het beheer van het gebouw en onvoorziene lasten. Intotaal moet men dus 16% van de brutohuurprijs aftrekken blj de maandelijkse aflossing. Deze berekening houdt geen rekening met inflatie en marktfluctuaties, in een later stadium kunnen deze wel in rekening gebracht worden. 660 nf 4 €.iftf
ruttiqe huuropperviaKe: nininrale huurpriis rnaximale huurpriis geschatte percentage beheer en rnderhottd kosten 2e fase
7 €lrrf 16
o/o
150000 € 4
sevraaqde huurpriis
7
êlrÍf
bruto huurinkonsten
2640
4624 €/rreand
lasten, beheer en onderhoud
422,4
739,? flnaand
2217,ê
3880,8 flnnand
Maandeliikse aflossino Leninq:
aflossinqstermiin:
1
50000 5,6
1
50000 € 3,2 aaÍ
Aangeziea de eerste àse van de werken eind 2009 volledig afgercnd is, staat het gebouw klaar voor de afwerkingsfase. Indien tot een akkoord komt met de betrekking tot de financiering van de laatste fase, kunnen de werken na opdrachtgeving van start gaan. Deze werken zouden nog ongeveer 5 à 6 maanden in beslag nemen, waarna de huurder - mits enkele kleine aanpassingen eigen aan de geplande activiteit - in het gebouw kan stappen. Een realistische pianning is dat het gebouw in het laatste kwartaal van 2010 in gebruik is.
ProieeÍdossier;Henck ArronstmàÉ 18' 2" fmel binneninriehÉing
