I N F O R M AT I E
B R O C H U R E
Bedrijventerrein Rollepaal-West 2e fase Ontwikkeling beheer b.v.
projectnummer 115.15.43.00.00 Assen, 31 januari 2008
V e r k o o p
Langewijk 47 Postbus 100 7700 AC Dedemsvaart tel 0523-282728 fax 0523-613679 E.mail:
[email protected] Internet www.vrieling.nl
I N F O R M AT I E
B R O C H U R E
Bedrijventerrein Rollepaal-West 2e fase Ontwikkeling beheer b.v.
Inhoudsopgave 1. Inleiding
2. Opzet van het bedrijventerrein
2.1 Ligging
2.2 Bestemmingsplanbepalingen
2.3 Landschappelijke inpassing
2.4 Stedenbouwkundige opzet
3. De beeldkwaliteit
3.1 Inleiding
3.2 Algemeen
3.3 Gebied 1 - Zichtbare gevel
3.4 Gebied 2 - Gevel als eindpunt van de weg
3.5 Gebied 3 - Gevels loodsen
3.6 Gebied 4 - Representatief gebouw
1
Inleiding
Inhoud en doel van de informatiebrochure
Het bedrijventerrein Rollepaal-West is ontwikkeld door Jarola Beheer bv in samenwerking met de voormalige gemeente Avereest en de huidige gemeente Hardenberg. Een klein gedeelte wordt door de gemeente uitgegeven, het betreft de gronden van het plangebied ten noordoosten van de Archimedesstraat. De voorliggende informatiebrochure geeft een samenvatting van de voorwaarden waaronder bedrijven kunnen worden gevestigd op het bedrijventerrein Rollepaal-West op de gronden van Jarola. Om te kunnen bouwen is, naast het eigendom over de grond, een bouwvergunning en in de meeste gevallen een milieuvergunning noodzakelijk. De bouwaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Dit laatste is een plan waarin de uitgangspunten voor de vormgeving van de bouwplannen zijn weergegeven. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om richting te geven aan de ontwikkeling van concrete bouwplannen met als doel een samenhangende en kwalitatief goede invulling van het bedrijventerrein te waarborgen. BügelHajema Adviseurs is door de ontwikkelaar aangewezen als supervisor voor de ontwikkelingen en zij wordt ook belast de eerste beoordeling van de bouwplannen. Op basis van voorlopige schetsontwerpen wordt over de plannen geadviseerd. Het eventueel aangepaste en tot bouwplan uitgewerkte plan wordt uiteindelijk ingediend bij de gemeente voor de definitieve toetsing. De gemeente geeft de bouwvergunning af. Dit geldt eveneens voor de milieuvergunning. Een eerste toets of een bedrijfsactiviteit wat betreft milieuhinder toelaatbaar is, vindt ook plaats middels toetsing aan het bestemmingsplan.
Stappen bij aankoop van een bouwperceel
7 fig. 1; Ligging plangebied (bron: Topografische Dienst)
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
2
Algemene opzet van het bedrijventerrein
2.1 Ligging
2.2 Bestemmingsplanbepalingen
Het bedrijventerrein ‘De Rollepaal’ ligt aan de zuidoostzijde van Dedemsvaart in de gemeente Hardenberg. Op figuur 1 en 2 is te zien hoe het bedrijventerrein aan het uiteinde ligt van het nog goed herkenbare, historische lint van Dedemsvaart met daarachter het gebied met de rechtlijnige wijkenstructuur en dwarswegen. Het bedrijventerrein is te bereiken door vanaf de autosnelweg A28 uit Zwolle de afslag Nieuwleusen te nemen naar de provinciale weg N377. Vanaf de autosnelweg A28 uit Groningen is het bedrijventerrein te bereiken door bij Hoogeveen de afslag Ommen te nemen naar de N48 en deze te verlaten bij de afslag Balkbrug naar de provinciale weg N377. Laatstgenoemde weg heeft een directe aansluiting met het bedrijventerrein Rollepaal.
Bedrijfsdoeleinden III
Het oudste gedeelte van het bedrijventerrein ligt tussen de Moerheimstraat en de Langewijk (Rollepaal-Noord). Later is Rollepaal-Zuid (ten zuiden van de vaart) totstandgekomen. Deze brochure heeft betrekking op de uitbreiding van het zuidelijke deel; Rollepaal-West 2e fase. In dit plan is voor fase 2 een uitwerkingsplan ex. art. 11 WRO opgenomen. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 4 juni 2007
Hieronder volgt een samenvatting van het uitwerkingsplan De Rollepaal 2e fase. Voor een volledig overzicht wordt verwezen naar het uitwerkingsplan. De plankaart is hiernaast afgebeeld, met daarop de toelaatbare milieucategorieën aangegeven. De gronden van Rollepaal-West zijn bestemd voor: a industrie, groothandel, bouwnijverheid en installatiebedrijven, reparatie-, verhuurbedrijven, en dienstverlenende bedrijven (met uitzondering van de rubrieken tussenpersonen in groothandel, exploitatie van handel in onroerend goed en zakelijke dienstverlening), welke wat betreft geur, stof, gevaar en geluid, voorzover aangegeven met: - 1 en 2 (30) toelaatbaar zijn op een afstand van ten minste 30 m van de aangrenzende woongebieden; - 1 t/m 3 (100) toelaatbaar zijn op een afstand van ten minste 100 m van de aangrenzende woongebieden. b groenvoorzieningen en water; c nutsvoorzieningen; met de daarbijbehorende bouwwerken en andere werken, waaronder ontsluitingswegen.
8
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
la
e
ift
g uit
o Jar
9
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
Onder de bedrijfsactiviteiten is detailhandel uitsluitend begrepen voorzover deze detailhandel een geïntegreerd en ondergeschikt deel uitmaakt van een productiebedrijf en/of een ambachtelijk bedrijf, een en ander in of vanuit een verkoopruimte met een vloeroppervlak van ten hoogste 10% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 100 m2. Op deze gronden zijn geen verkooppunten ten behoeve van LPG-motorbrandstoffen toegestaan.
Bebouwingsvoorschriften
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in: a. lid1: voor de vestiging van bedrijven, welke weliswaar niet zijn genoemd in de krachtens dit artikel toelaatbare klassen van de Staat van bedrijven, doch naar hun aard en naar hun effecten op het woon- en leefklimaat gelijk zijn te stellen met de wel genoemde bedrijven in de voornoemde klassen; b. lid1: voor de vestiging van detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen, zoals auto’s, boten, caravans, landbouwwerktuigen, grove bouwmaterialen en postorder bedrijven.
•
10
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
• • • • •
• •
bouwen binnen het bouwvlak (bijgebouwen tot 50 m2 uitgezonderd); goothoogte maximaal 8 m, bouwhoogte maximaal 10 m, de afstand van het bedrijfsgebouw tot de bouwperceelsgrens moet minimaal 3 m zijn, voor bouwwerken, die geen gebouwen zijn, geldt een hoogte van maximaal 5,5 m, voor schoorstenen en antenne’s geldt een hoogte van maximaal 35 m, de perceels- en erfscheidingen mogen maximaal 2 m hoog zijn (zie tevens beeldkwaliteit, inrichting voorterrein), voor de twee hoekkavels in de zuid-west hoek van de locatie geldt een aanvullende maat voor de begrenzing van de bebouwing. De zuidgevel van de bebouwing op deze kavels wordt tenminste op een afstand van 70 m ten opzichte van de voorgevel van de woning, Woudsbloemweg 4 gesitueerd.
2.3 Landschappelijke inpassing
Het plangebied maakt deel uit van een grootschalig veenontginningsgebied, met een oorspronkelijk nederzettingspatroon van lintbebouwing langs kanalen en wijken. Het gebied heeft de kenmerken van een open agrarisch gebied, met een rechtlijnige structuur, vooral door het voorkomen van houtwallen langs wijken. Om het bedrijventerrein Rollepaal zo goed mogelijk te laten passen in zijn omgeving, is aan de oostrand en westrand beplanting gerealiseerd. Op deze manier is er vanuit de omgeving weinig zicht op het bedrijventerrein en past het terrein goed in het aanwezige landschapsbeeld. Om de bestaande woningen aan de Samenwijk zo weinig mogelijk last te laten ondervinden van het nieuwe bedrijventerrein is de beplanting hier op een grondwal van ongeveer 3 m hoogte aangelegd. In de 2e fase wordt deze grondwal doorgetrokken tot aan de Woudbloemweg. De zuidrand van het bedrijventerrein grenst aan de Woudbloemweg. Hier wordt een beplantingsstrook met een breedte van 20 meter gerealiseerd. Ter plaatse van de bestaande watergang krijgt deze strook een breedte van 10 meter. Op deze wijze wordt het zicht op de toekomstige bedrijfsgebouwen zo veel mogelijk beperkt. De bestaande bomen langs de Woudbloemweg blijven gehandhaafd en vormen een transparante overgang het bedrijventerrein en agrarisch gebied. De zuidgevels van de twee hoekkavels op de zuidwesthoek van de locatie moeten worden uitgevoerd in een donkere kleurstelling. (Zie kleurenreeks fig. 7 op pagina 19 - de twee donkerste kleuren)
fig. 2; Landschappelijke inpassing (bron: Topografische Dienst)
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
11
2.4 Stedenbouwkundige opzet
Het bedrijventerrein Rollepaal-West valt uiteen in twee fasen: fase 1; het reeds gerealiseerde en in aanbouw zijnde deel; fase 2; het deel dat binnenkort wordt ontwikkeld en waarover deze brochure gaat. Bij de stedenbouwkundige opzet van het bedrijventerrein zijn de volgende uitgangspunten van belang: • een heldere hoofdstructuur; • een flexibele indeling van de kavels en kavelgrootte. Ontsluiting
Het bedrijventerrein wordt ontsloten aan de oostzijde via het bestaande bedrijventerrein. De interne ontsluiting bestaat uit een duidelijke rondgaande hoofdroute. Om de hoofdontsluiting als zodanig herkenbaar te maken, wordt deze begeleid door hoge bomen (1e of 2e grootte).
fig. 3; Structuur en fasering bedrijventerrein
bestaand fase 1 - deels gerealiseerd fase 2 - nieuwe ontwikkeling
De rest van de kavels wordt ontsloten door een nevenontsluitingsweg.
bijzondere locatie in het lint
De kavels die in het lint aan de Moerheimstraat liggen, hebben de mogelijkheid om voor personenauto’s een aansluiting op deze straat de realiseren.
houtwal
water
bestaande bermbeplanting hoofdontsluitingsweg met boombeplanting (7m) nevenontsluitingsweg (6m)
12
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
(grondgebied van Jarloa Beheer bv)
Inrichting openbare ruimte
De openbare ruimte op dit bedrijventerrein bestaat uit de ontsluitingswegen met bijbehorende bermen en de sloten. Vooral de wegen bepalen samen met de bedrijven die er langs staan het beeld van een bedrijventerrein. In dit plan is gekozen voor een royale opzet van de ontsluitingswegen begeleid door bomen en een brede groenstrook. Voor het toe te passen sortiment wordt uitgegaan van de streek eigen soorten. Waterafvoer
In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen schoon regenwater (dakwater) en vuil water (straat- en terreinwater); deze worden allen apart afgevoerd. Volgens eisen van het waterschap dient voor de opvang van het schone regenwater in het plan een waterberging aanwezig te zijn van circa 10% van de oppervlakte van het plangebied. Om de 2e waterberging voor de opvang van het schone regenwater te realiseren, wordt de bestaande waterpartij vergroot. Middels de beheerde stuw wordt het water daarna geleidelijk afgevoerd naar de watergangen van het waterschap.
Wijk met een beplantingsstrook
13 Ontsluitingsweg met boombeplanting
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
-(uitsluitend in fase I)
14
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
15
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
3
Beeldkwaliteit
3.1 Inleiding
Om het nagestreefde beeld tot stand te brengen, volgt hierna een aantal richtlijnen voor de inrichting van het gebied. De richtlijnen zijn bedoeld om een goede samenhang tussen bebouwing, het groen en de overige inrichtingselementen te waarborgen. Het ruimtelijke beeld van het bedrijventerrein wordt gevormd door de inrichting van het openbare gebied (wegen) en de bebouwing die er langs staat. Om een fraai en rustig ruimtelijk beeld neer te zetten, moet worden gezocht naar samenhang in het bebouwingsbeeld. Voor het onderhavig plangebied gelden de hierna uitgewerkte algemene richtlijnen. Naast deze richtlijnen zijn voor vier gebieden aanvullende richtlijnen opgesteld:
16
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
A L G E M E E N (regels voor alle kavels)
kavelinrichting
bebouwing
G E B I E D E N (specifieke regels per gebied; zie figuur 6)
gebied 1: zichtbare gevel
gebied 2: gevel als eindpunt van de weg
gebied 3: gevels loodsen
gebied 4: representatief gebouw
gebied 1: zichtbare gevel gebied 2: gevel als eindpunt van de weg gebied 3: gevels loodsen gebied 4: representatief gebouw
17 fig. 6; Verkavelingsplan met beeldkwaliteitsrichtlijnen
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
3.2 Algemeen (geldt voor alle kavels)
Kavelinrichting Situering gebouw op de kavel
Om een zekere ordening en rust in het straatbeeld te krijgen, ligt de hoofdrichting van de bebouwing òf haaks op de weg òf evenwijdig hieraan.
Hekwerk in combinatie met beplanting als erfscheiding
Inrichting van de kavelgrenzen
Indien het noodzakelijk is om een hekwerk te plaatsen, wordt deze door middel van beplanting aan het zicht onttrokken vanuit het openbaar gebied (door het hekwerk achter de beplanting te plaatsen). Reclame
Reclame-objecten worden bij voorkeur met losse letters op de gevel aangebracht. Losstaande reclame op het terrein en reclameborden aangebracht op de gevel, moeten bij de architectuur van de gevel passen. Reclame op het gebouw mag niet meer dan 0,5 m boven het gebouw uitsteken. Verlichte reclame is niet toegestaan, het aanlichten van reclame wel.
Richting bebouwing haaks op de weg
Verlichting
18
Wanneer de verlichting op de eigen kavel staat, zijn de armaturen zwart. Verlichting die op enigerlei wijze is bevestigd aan het gebouw, moet bij de architectuur van het gebouw passen.
Reclame met losse letters op de gevel
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
Bebouwing Alle gevels die niet grenzen aan openbaar gebied
3.3
Gebied 1 - Zichtbare gevel
Hier worden geen nadere eisen aan gesteld. Gevels Kleur- en materiaalgebruik
Alle gevels worden in grijstinten uitgevoerd, tenzij anders aangegeven (zie figuur 7; kleurenreeksen). De materiaalkeuze is vrij.
kleurenreeks voor de gevels die niet grenzen aan openbaar gebied
kleurenreeks voor de ‘zichtbare’ gevels
Een zichtbare gevel is een gevel die grenst aan het openbaar gebied en gericht op de ontsluiting van het perceel. Uitgangspunt voor de bebouwing is dat het beeld vanaf de straat samenhang en structuur vertoont. Het representatieve kantoorgedeelte van de bedrijven staat aan de straatzijde (en/of op de in figuur 6 plek aangegeven met ‘zichtbare gevel’). De productiehallen/loodsen en eventuele buitenopslag worden achter en naast het kantoorpand gesitueerd. Parkeren voor bezoekers aan de voorzijde situeren, aan de achterzijde voor het personeel. Tevens dient een eentonig beeld van grote, vlakke wanden te worden voorkomen. Variatie in gevelopbouw wordt bereikt door: 1. verschil in functie zichtbaar maken (kantoor - bedrijfshal) •
door een afwijkend bouwvolume toe te passen (kleiner/ groter/smaller/breder) of
•
door afwijkende kleuren en/of materialen te gebruiken.
2. opdelen van de gevel in verticaal georiënteerde vlakken •
gevel is opgebouwd uit elementen van maximaal 10m breed.
19 figuur 7; kleurenreeksen
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
Bij de kavels die met twee zijden aan het openbaar gebied grenzen (zie figuur 6, zichtbare gevel), wordt minimaal een tweezijdige geveloriëntatie nagestreefd om te voorkomen dat blinde muren en ontsierende hekwerken of opslagterreinen het beeld bepalen. Kleur- en materiaalgebruik
Geldend voor de met ‘zichtbare gevel’ aangeduide gebieden in figuur 6: de gevel bestaat voor minimaal 25% uit metselwerk in een rode tint (zie kleurreeksen figuur 7 en de referentiebeelden). De zuidgevels van de twee hoekkavels aan de zuid-west zijde van het plangebied mogen uitsluitend in de twee donkerste grijstinten worden uitgevoerd. In deze gevels mogen geen ramen worden aangebracht.
Kantoor en bedrijfshal gescheiden in bouwvolume, maar wel samenhang.
Terreininrichting (zie figuur 8)
Met gebruik van verschillende bouwvolumes een gevel opdelen
20 Met gebruik van verschillende materialen een gevel opdelen.
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
Bij de kavelgrenzen die aan het openbaar gebied grenzen, verdient het aanbeveling de eerste 2 m van de kavel uit beplanting van minimaal 0,5 meter hoogte te laten bestaan. Achter deze beplantingsstrook kan, indien noodzakelijk, een hekwerk worden geplaatst. De beplanting zal dan hoger moeten zijn. Achter de beplantingsstrook kan in de nabijheid van het kantoor parkeerruimte voor bezoekers worden gerealiseerd.
21 Groene inrichting voorterrein
fig 8; voorbeelden terreininrichting
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
3.4 Gebied 2 - gevel als eindpunt van de weg
Hiervoor geldt dat bovenop de regels van 3.3 - zichtbare gevel het volgende ook van toepassing is: Vorm/massa en architectuur
De gevel ligt goed zichtbaar, haaks op de weg en in het verlengde van de as van de weg. De gevel heeft een opvallende/eigentijdse uitstraling.
Bij de kavels die met twee zijden aan het openbaar gebied grenzen (zie figuur 6, zichtbare gevel), wordt minimaal een tweezijdige geveloriëntatie nagestreefd.
Gevel met een opvallende/eigentijdse uitstraling.
22 Voorbeeld van gevel deels opgebouwd uit rode baksteen.
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
3.5 Gebied 3 - gevels loodsen Vorm/massa en architectuur
De dockshelter worden als plint vormgegeven en onderscheiden zich van de gevelopbouw daarboven. De plint kan terugliggen of vooruitsteken t.o.v. de bovenliggende gevel. Kleur- en materiaalgebruik
Fijn geprofileerd materiaal, kleurkeuze in grijstinten.
23 voorbeelden van gevels van loodsen
B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e - I N F O R M AT I E B R O C H U R E
3.6 Gebied 4 - representatief gebouw Vorm/massa en architectuur
Het gebouw staat op een markante plek en krijgt daarom een representatieve uitstraling. Het gebouw heeft een rechthoekige hoofdvorm en wordt in de beedte gesitueerd. Het gebouw heeft een hoogwaardige en eigentijdse uitstraling. Kleur- en materiaalgebruik
De materiaalkeuze is vrij. De kleurkeuze ondersteund de representatieve uitstraling.
24
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
26
I N F O R M AT I E B R O C H U R E - B e d r i j v e n t e r r e i n Ro l l e p a a l -We s t 2 e f a s e
Bijlage; Staat van bedrijven
ontwikkeling
Jarola beheer
Dedemsvaartseweg Z 59 7775 AC Lutten verkoop
Vrieling makelaardij Langewijk 47 Postbus 100 7700 AC Dedemsvaart tel 0523-282728 fax 0523-613679 E.mail:
[email protected] Internet www.vrieling.nl ontwerp
BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu bnSP Vaart nz 48-50 Postbus 274 9400 AG Assen Telefoon (0592) 31 62 06 Telefax (0592) 31 40 35 E.mail:
[email protected] Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort
