Beeldkwaliteitsplan Deest-Zuid fase 1. Gemeente Druten - Bouwfonds Ontwikkeling bv

Beeldkwaliteitsplan Deest-Zuid fase 1 Gemeente Druten - Bouwfonds Ontwikkeling bv.

BRO Boxtel Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel T +31 (0)411 85 04 00 F +31 (0)411 85 04 01 E [email protected]

Opdrachtgever(s):

Bouwfonds Ontwikkeling BV

Titel rapport:

Beeldkwaliteitsplan Deest-Zuid fase 1

Rapportnummer:

208X00417.051197_5

Datum:

17-08-2009

Contactpersoon opdrachtgever(s):

L.W.Kaal - van Reeven, B. Evers

Projectteam BRO:

Luke Vredeveld, Rutger Wijngaarden, Michel Nelissen

Trefwoorden:

Beeldkwaliteitsplan Deest-Zuid fase 1, Gemeente Druten

Status:

definitief

INHOUD 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

INLEIDING Aanleiding Globale probleemstelling Doel Reikwijdte Wettelijk kader Leeswijzer

7 7 7 8 8 8 9

DEEL A - TOELICHTING

DEEL B - CRITERIA

2. 2.1 2.2 2.3

BELEIDSKADERS Inleiding Verkavelingsplan Bestemmingsplan

13 13 13 15

4. ALGEMENE CRITERIA 4.1 Toelichting 4.2 De relatie met de omgeving, het omgevingsbeeld 4.3 De bebouwing op zichzelf, het bebouwingsbeeld

21 21 22 23

3. 3.1 3.2

VISIE BEELDKWALITEIT Inleiding Kleine bouwwerken / Objecten

16 16 16

5. GEBIEDSCRITERIA 25 5.1 Inleiding 25 5.2 Centraal 26 5.3 Oostrand30 5.4 Westrand32 5.5 Erfafscheiding34

afb. 1: Plangebied op de luchtfoto luchtfoto: Image ©2008 Aerodata International Surveys © 2007Google™

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding

1.2 Globale probleemstelling

Het plangebied ‘Deest-Zuid’ is een uitbreidingslocatie in Deest (gemeente Druten). De locatie ligt ten zuiden van de Jan van Weliestraat en ten westen van de Vriezeweg. Op de locatie is ruimte voor circa 80 woningen. Het gehele plan ‘Deest-Zuid’ waar deze eerste fase onderdeel van uitmaakt, biedt ruimte aan ongeveer 200 woningen.

Voor de ontwikkeling van Deest-Zuid is inmiddels een aantal plannen opgesteld die allen een aandeel hebben in de realisatie van dit woongebied. Het bestemmingsplan zorgt daarbij voor het juridischplanologisch kader, een exploitatieopzet voor het financiële kader, het verkavelingsplan voor het ruimtelijke kader en een inrichtingsplan voor de inrichting van het openbaar gebied op hoofdlijnen.

Het project voorziet in de bouw van woningen voor verschillende doelgroepen. Er is ruimte voor rijenwoningen, twee-onder-een kap woningen, levensloopbestendige woningen en vrijstaande woningen, voornamelijk uit te geven als vrije kavels.

Omdat de gemeentelijke welstandsnota niet voor de beoogde functie van dit gebied is opgesteld én vanwege het feit dat de welstandsnota een beheerinstrument is in plaats van een ontwikkelingsinstrument, ontbreekt de mogelijkheid om inspirerend en sturend te zijn op het gebied van beeldkwaliteit in Deest-Zuid. Het belangrijke kaderdocument dat dit mogelijk maakt, het beeldkwaliteitsplan, ontbreekt nog.

Plan ‘Deest-Zuid’ bestaat naast dit beeldkwaliteitsplan uit een verkavelingsplan, en een bestemmingsplan. Het plangebied is op nevenstaande pagina weergegeven.

Daarnaast kan het beeldkwaliteitsplan, in tegenstelling tot de welstandsnota, eveneens worden gebruikt als kaderdocument voor die gebieden waar het met name gaat om bepaalde inrichtingsaspecten, zowel op het private perceel als in het openbare gebied. Op deze wijze worden inrichting en architectuur beter bij elkaar betrokken. Er ontstaat eenheid in het gebied.

1.3 Doel

1.4 Reikwijdte

De ontwikkeling van plan Deest-Zuid zal gestaag in de komende jaren in verschillende fases plaatsvinden. Om sturing te geven aan de ruimtelijke beeldkwaliteit van de eerste fase, hanteert de gemeente Druten dit beeldkwaliteitsplan. Alle bouwinitiatieven van alle initiatiefnemers in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan waardoor een gebied ontstaat met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Gestreefd wordt naar een woongebied, dat weliswaar bestaat uit een aantal deelgebieden, maar dat tevens een samenhangend beeld vormt en bestaat uit herkenbare ruimtelijke eenheden. Hierin spelen zowel de stedenbouwkundige ordening, als de inrichting van openbare ruimte en de architectuur van de bebouwing een rol.

Dit beeldkwaliteitsplan is van toepassing op de eerste fase van DeestZuid. Op het moment dat een volgende realisatiefase aantreedt zal voor dat deelplan een een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld dat exact aansluit op de op dat moment genomen beslissingen. Met dit beeldkwaliteitsplan wordt echter wel het kwaliteitsniveau voor de gehele ontwikkeling in Deest-Zuid bepaald. De beeldkwaliteit van de volgende fases zal daarmee leidend moeten zijn en tenminste van hetzelfde niveau moeten zijn dan in onderhavig beeldkwaliteitsplan is beschreven.

Globaal kunnen drie gebruiksdoelen van het beeldkwaliteitsplan onderscheiden worden: Deel A: toelichting: 1. als beleidskader; de gemeente formuleert haar beleid in hoofdlijnen voor de beeldkwaliteit van het gebied; 2. als ontwerp- en uitvoeringskader; voor ontwikkelaars en architecten en alle betrokkenen bij het realiseringstraject vormen een referentiekader. Deel B: criteria: 3. als toetsingskader; voor de welstandscommissie geldt het plan als toetssteen bij de beoordeling van bouwinitiatieven.

1.5 Wettelijk kader Dit beeldkwaliteitsplan geeft in deel B ‘criteria’; de redelijke eisen van welstand waaraan bouwplannen moeten voldoen en vormt daarmee het zogenaamde welstandskader dat voor Deest-Zuid de basis zal vormen voor de welstandsbeoordeling. De nieuwe Woningwet (staatsblad 2001) geeft enkele kaders waarbinnen het welstandstoezicht dient plaats te vinden. Een van die kaders is de verplichting tot het opstellen van een welstandsnota met gebiedsen objectgerichte welstandscriteria. Een welstandsnota heeft tot doel het welstandsbeleid inzichtelijk en bespreekbaar te maken is. Dit beeldkwaliteitsplan geeft alleen inzicht in de gebiedsgerichte criteria. De objectcriteria uit de welstandsnota van de gemeente Druten gelden ook voor het plan Deest-Zuid wanneer het gaat om kleinere bouwopgaven na ontwikkeling van het gebied. De welstandsnota richt zich primair op de min of meer reguliere en/of incidentele bouwopgave in bestaande stedelijke gebieden en het buitengebied. Voor

gebieden met een planmatige functieverandering zoals voor DeestZuid kan voor de sturing van welstand ook een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. In een dergelijk beeldkwaliteitsplan worden specifieke toetsingscriteria voor deze gebieden of voor onderdelen daarvan gegeven, waardoor het beeldkwaliteitsplan de basis vormt voor welstandstoetsing bij bouwaanvragen in de betreffende gebieden. Een beeldkwaliteitsplan treedt daarmee in de plaats van de welstandsnota en moet worden beschouwd als een zelfstandige nota. De mogelijkheid bestaat natuurlijk ook om een beeldkwaliteitsplan vast te stellen in aanvulling op een vastgestelde welstandsnota; dit ligt voor de hand als het betreffende beeldkwaliteitsplan alleen een verdere concretisering van het beleid inhoud dat in de welstandsnota is verankerd. In dat geval is er feitelijke sprake van een partiële herziening van de welstandsnota. Beeldkwaliteitsplannen zijn in principe bedoeld om specifieke ontwikkelingen te kunnen begeleiden. Als de ontwikkeling is afgerond ligt het dan ook in de rede om de criteria die gelden voor het betreffende gebied bij de periodieke herziening van de welstandsnota op te nemen in de welstandsnota. Er kunnen moverende redenen zijn om hier van af te wijken; bijvoorbeeld omdat de specifieke kwaliteiten een nadrukkelijkere bescherming behoeven. In dergelijke gevallen wordt in de welstandsnota een verwijzing naar het betreffende beeldkwaliteitsplan opgenomen. Bij de voorgenomen ontwikkeling van Deest-Zuid vormt de huidige planvisie die is vastgelegd in onder meer het bestemmingsplan, het verkavelingsplan en het inrichtingsplan het uitgangspunt van het welstandsbeleid.

In dit beeldkwaliteitsplan gaat het om het zekerstellen van een bepaald kwaliteitsniveau en samenhang tussen openbare ruimte en gebouwen. Dit is echter nog geen garantie voor architectonische kwaliteit. De creativiteit en vakmanschap, waarmee binnen de criteria en de gebiedsbeschrijvingen daadwerkelijk wordt ontworpen, bepaalt de uiteindelijke kwaliteit van een gebouw en de gebouwde omgeving.

1.6 Leeswijzer Het onderhavige beeldkwaliteitsplan omvat, naast deze inleiding, twee delen. In deel B worden de criteria voor toetsing van bouwplannen in het kader van welstand gegeven. Deel A omvat de toelichting op deze criteria. Deel A bestaat uit twee hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de hoofdlijnen van de totale ontwikkeling van Deest-Zuid besproken. Dit hoofdstuk is een samenvatting van de belangrijkste onderliggende beleidsstukken, met dien verstande dat alleen die elementen worden samengevat die relevant zijn voor dit beeldkwaliteitsplan. In hoofdstuk 3 wordt nader in gegaan op de specifieke kwalitatieve richtlijnen en geeft daarmee de visie over de beeldkwaliteit. In een aantal paragrafen wordt uiteengezet welke beleidsmatige uitgangspunten maatgevend zullen zijn voor het bouwen in Deest-Zuid. Ten slotte is een aantal bijlage opgenomen. Hierin wordt separaat, per vrij uit te geven kavel, de beeldkwaliteitseisen weergegeven op een overzichtelijk kavelpaspoort.

10

TOELICHTING 11

afb. 2: verkavelingsplan op de luchtfoto luchtfoto: Image ©2008 Aerodata International Surveys © 2007Google™

12

2. BELEIDSKADERS 2.1 Inleiding De basis voor dit beeldkwaliteitsplan vormt het verkavelingsplan voor Deest-Zuid, fase 1. Voor de inrichting van de openbare ruimte in het plan wordt separaat een inrichtingsplan opgesteld. Er wordt uitdrukkelijk aandacht besteed aan de afstemming tussen inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan wanneer het gaat om eenheid in uitstraling, kleur- en materiaalgebruik. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op deze beleidsstukken.

2.2 Verkavelingsplan Visie De hoofdopzet van Deest-Zuid bestaat uit een helder kader (een raamwerk) dat mede gebaseerd is op de verschillende structuren en kwaliteiten in het gebied. Een kader waarbinnen de uit te geven gronden zijn aangegeven en waarbinnen nieuwe woonmilieus een plek krijgen. Een kader dat ook vorm geeft aan de overgang tussen bebouwde kom en buitengebied. De visie op het ontwikkelen van het plangebied tot een woongebied bestaat uit de volgende uitgangspunten: behoud bestaande waarden en structuren; meenemen doelstellingen en randvoorwaarden bestaand beleid; onderscheid in een ‘groen raamwerk’ met ‘rode gebieden’ daarbinnen.

Hoofdstructuur De eerste fase van het gebied Deest-Zuid wordt gesitueerd tussen de bestaande structuren van de Jan van Weliestraat en de Vriezeweg. In Deest-Zuid wordt een grote centrale groenzone geintroduceerd als as tussen de nieuw te realiseren ontzandingsplas ten zuiden van Deest en de kerktoren in het centrum van Deest. Deze nieuwe as speelt een belangrijke rol in de historische opbouw van het dorp Deest tussen de Waal ten noorden en de Van Heemstraweg ten zuiden van het dorp. Het totale woongebied Deest-Zuid is onder te verdelen in verschillende fasen of ‘sferen’. Ieder deelgebied heeft zijn eigen karakter. Echter, alle deelgebieden zijn wel ‘familie’ van elkaar. Dat betekent dat qua opzet, kleur- en materiaalgebruik, toepassing van erfafscheidingen en inrichting van openbare ruimte een zekere eenheid moet zijn. De ‘lijm’ die de plannen met elkaar verbindt. In een soortgelijke opzet is iedere fase weer onder te verdelen in deelsferen. Deelgebieden De eerste fase van Deest-Zuid ligt vrij in het landschap en grenst aan de huidige zuidrand van het dorp. Het gebied heeft door de ligging in het buitengebied een sterk groen karakter. Ten westen van deze eerste fase komt een grote, groene strook te liggen die voor rust en ruimte in het woongebied zorgt. Deze strook scheidt de verschillende fases van elkaar. In principe is deze groenstrook voor iedere woning in alle fases direct bereikbaar meteen vanuit de eigen woonstraat. Op het schaalniveau van de eerste fase zorgt een haakvormige groenstructuur voor de verbinding van de centrale groenstrook met het buitengebied van Deest ten oosten van de Vriezeweg.

13

WESTRAND

CENTRAAL

OOSTRAND

afb. 3: Deelgebieden in het concept verkavelingsplan

14

De eerste fase van Deest kent drie verschillende deelsferen, die hieronder kort besproken zullen worden. Deelgebied ‘Centraal’ Het centraal gelegen deel is het ‘hart’ van de wijk en daarmee ook het meest intensief bebouwde deel. Hier zijn voornamelijk de rijenwoningen terug te vinden. Deze blokken grenzen echter ieder weer aan een onderdeel van de haakvormige groenstructuur die dwars door deze eerste fase loopt, zodat het geheel een intieme uitstraling heeft. Op een aantal belangrijke punten wordt een stedenbouwkundig accent voorgesteld zodat er een goede geleding en ritmiek in de gevelwand wordt gebracht. Deelgebied ‘Oost’ De oostelijke rand van fase 1 wordt de definitieve rand van het dorp Deest. Ten oosten van de Vriezeweg is een ontzandingplas gelegen, waarachter het buitengebied ligt. De Vriezeweg zal in de toekomst afgesloten worden voor doorgaand verkeer in verband met de ontzanding ten zuiden van Deest. Dat betekent dat hier een verkeersluw randlint kan ontstaan. De woningen zoals hier voorgesteld sluiten aan bij een overgang tussen het dorp en het buitengebied. Op deze plek worden vrijstaande woningen voorgesteld. Deze woningen worden door de toekomstige bewoners zelf gebouwd, zij kopen het kavel met de in dit stuk beschreven beeldkwaliteitseisen als randvoorwaarde. Het plan voorziet in een afwisseling in rooilijn en kaprichting een open bebouwingsstructuur. Het is daarom niet mogelijk om naar verloop van tijd de bebouwing aan elkaar te laten ‘groeien’. Er moet een open structuur blijven.

Deelgebied ‘West’ Het westelijke deelgebied vormen de randen van de eerste fase. Deze randen zijn zowel naar de Jan van Weliestraat gericht, als naar de centrale groenstrook op een hoger schaalniveau en het zuidelijk gelegen archeologisch waardevolle terrein. Om een zekere uniforme uitstraling van deze eerste fase te bewerkstelligen, wordt ervoor gekozen deze randen een overeenkomstige uitstraling te geven. In dit deelgebied is voornamelijk sprake van geschakelde of tweeonder-één kap woningen. Status verkavelingsplan Het hiernaast weergegeven plan is het meest wenselijke stedenbouwkundige beeld voor fase 1. Het representeert de optimale verdeling van verschillende typen woningen, stedenbouwkundige accenten en/of kapverbijzonderingen. De kapvormen van te realiseren bebouwing kan afwijken van het hier getekende.

2.3 Bestemmingsplan Voor Deest-Zuid wordt een bestemmingsplan opgesteld dat het juridisch-planologisch kader bevat voor het hele plan. Kwalitatieve aspecten uit dit beeldkwaliteitsplan worden voor zover als mogelijk is, direct vertaald in bestemmingsplanvoorschriften. Daarbij kan gedacht worden aan afmetingen van woningen en bijgebouwen en bijvoorbeeld hoogten en plaatsing van erfafscheidingen. Voornamelijk voor de woningen die niet projectmatig gebouwd worden, is het erg belangrijk een goede afstemming te zoeken tussen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan om enerzijds een zekere vrijheid voor de zelfbouwers mogelijk te maken en anderzijds de hoge kwaliteit van het plan te garanderen.

15

3. VISIE BEELDKWALITEIT 3.1 Inleiding Met de komst van de gemeentelijke welstandsnota’s is de rol van het beeldkwaliteitsplan veranderd. Naast het inspiratieve dat van een beeldkwaliteitsplan moet uitgaan, krijgt het voor met name ontwikkelingsgebieden ook een toetsende functie. Voor Deest-Zuid betekent dit dat naast het kwalitatieve kader waarin beschreven staat hoe gebouwen en openbare ruimte er uit moeten zien c.q. aan welke kwaliteitseisen zij moeten voldoen ook criteria worden opgesteld waarmee de welstandscommissie bouwplannen in het kader van de welstandsprocedure kan toetsen. De toetsende rol van dit beeldkwaliteitsplan heeft alleen betrekking op bouwvergunningplichtige bouwwerken. Voor bouwvergunningsvrije bouwwerken, de inrichting van private erven en het openbare gebied geldt dit beeldkwaliteitsplan hoofdzakelijk als een inspiratiekader, maar kan als onderdeel van een koopovereenkomst ook als een privaatrechterlijk toetsingskader worden gehanteerd. In het gebied Deest-Zuid spelen erfafscheidingen een belangrijke rol. Verschillende kavels grenzen direct aan het openbare- en het buitengebied. Door de privacywens van elke individuele bewoner worden de kavels voorzien van erfafscheidingen. Om een versnipperd beeld tegen te gaan en samenhang in erfafscheidingen te creëren zijn in onderhavig bestemmingsplan criteria opgenomen.

16

Bebouwing en erf worden in elk deelgebied van Deest-Zuid in onderlinge samenhang ontworpen. In dit beeldkwaliteitsplan wordt de algemene visie van het totale woongebied omschreven. De beschrijving en de criteria van elk woningtype komen voort uit de visievorming voor elk deelgebied.

3.2 Kleine bouwwerken / Objecten Algemeen Alle bouwplannen zullen in de ontwikkelfase van Deest-Zuid regulier vergunningplichtig zijn. Elk bouwplan zal door de welstandscommissie beoordeeld worden, waarbij getoetst wordt aan de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan, de criteria uit het beeldkwaliteitplan en de samenhang met de initiatieven op belendende percelen. In de periode na de ontwikkeling zullen de eerste bouwaanvragen voor kleine bouwwerken bij de gemeente worden ingediend. Deze worden getoetst aan de objectcriteria die in dit beeldkwaliteitplan zijn opgenomen. Daarnaast worden zij in samenhang met de gebiedscriteria gebruikt om de onderdelen (kleine bouwwerken) van een regulier vergunningplichtig bouwplan te toetsen. De objectcriteria zijn bedoeld om verstoring van het straatbeeld te beperken en in de hand te houden.

Bijgebouwen/aan- en uitbouwen Bijgebouwen en aan- en uitbouwen zijn, wanneer zichtbaar vanuit de openbare ruimte, zeer bepalend voor het straatbeeld en worden in deze context beoordeeld. Om het straatbeeld te respecteren gaat de voorkeur uit naar toepassing daarvan aan de achterzijde; maar ook dan gelden richtlijnen ter voorkoming van excessen.

Spriet-, staaf- en schotelantennes Antennes kenmerken zich door een technische vormgeving die veelal geen enkele relatie heeft met de vormgeving van het gebouw waarop of waaraan deze objecten worden bevestigd. Vooral aan de voorzijde verstoren deze objecten het straatbeeld en daarom zijn er beperkende richtlijnen opgenomen.

Overkappingen Overkappingen kennen een vergelijkbare benadering als de aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Dit beeldkwaliteitsplan geeft alleen inzicht in de gebiedsgerichte criteria. De objectcriteria uit de welstandsnota van de gemeente Druten gelden ook voor het plan Deest-Zuid wanneer het gaat om kleinere bouwopgaven na ontwikkeling van het gebied.

Kozijn- en gevelwijzigingen Kozijn- en gevelwijzigingen, in voor- of zijgevel of wanneer zichtbaar vanuit de openbare ruimte, kunnen van invloed zijn op het straatbeeld. In principe mogen dergelijke wijzigingen niet leiden tot een verstoring van de ritmiek in straatwanden. Dakkapellen en dakramen Dakkapellen zijn bescheiden uitbouwen in de kap, maar kunnen zeer bepalend zijn voor het straatbeeld en leiden tot een kakofonie. Het is belangrijk dat dakkapellen ondergeschikte toevoegingen blijven aan een dakvlak en niet de karakteristiek van de kap gaan bepalen. In plaats van dakkapellen kunnen vaak ook dakramen aangebracht worden die veel minder invloed hebben op het straatbeeld, maar ook daarvoor zijn richtlijnen opgenomen om excessen te voorkomen.

17

18

CRITERIA 19

20

4. ALGEMENE CRITERIA 4.1 Toelichting De algemene criteria gelden bij een toets op welstand voor het gehele plan Deest-Zuid. In Deest-Zuid zijn geen welstandsvrije gebieden. De basis van de welstandstoets is artikel 12 van de Woningwet: "Het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, mogen niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand". De bouwwerken worden daartoe beoordeeld op basis van de criteria die zijn vastgelegd in dit beeldkwaliteitsplan. De algemene criteria dienen als algemeen aandachtspunt bij het bouwen in Deest-Zuid. Het zijn de criteria waar het college van Burgemeester en Wethouders bij hun beslissing en de welstandscommissie bij hun advies altijd op kan terug vallen (vangnet). De algemene criteria benoemen datgene wat in algemene zin redelijk is bij de toets op redelijke eisen van welstand. Zowel de welstandscommissie als de ontwerper en opdrachtgever moeten voor reguliere bouwaanvragen aan de hand van de algemene criteria motiveren op welke wijze men hieraan wel of niet voldoet. De algemene criteria zijn onvoldoende exact in het benoemen welke criteria op een specifieke locatie gelden. Daartoe zijn de algemene criteria aangevuld met de gebiedsgerichte criteria voor woningtypologieën in Deest-Zuid.

Voor de algemene criteria vormt de tekst van criteria uit de modelbouwverordening (1992) een uitgangspunt. Deze criteria zijn aangevuld en nader gespecificeerd. Daarbij is vooral gebruikt gemaakt van de notitie die in 1985 door de toenmalige rijksbouwmeester dhr. Tj. Dijkstra heeft uitgebracht onder de titel "Architectonische kwaliteit, een notitie over architectuurbeleid". Deze notitie gaat over de volgende aspecten: de relatie tussen vorm, gebruik en constructie; de relatie tussen bouwwerk en omgeving; betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; evenwicht tussen helderheid en complexiteit; schaal en maatverhoudingen; materiaal, textuur, kleur en licht. Bij het eerste aspect kan teveel sprake zijn van een opvatting en subjectieve inkleuring wanneer te veel de aandacht wordt gelegd op de stijlkenmerken van het gebouw. De nadruk moet gelegd worden op de essentiële samenhang tussen de vorm en de componenten gebruik en constructie.

21

4.2 De relatie met de omgeving, het omgevingsbeeld

Criteria Er is sprake van redelijke eisen van welstand wanneer de relatie van het bouwwerk

Bij het oprichten van een bouwwerk is sprake van invloed van het bouwwerk op de publieke ruimte. Bouwaanvragen worden beoordeeld op de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte, het landschap en/of de stedenbouwkundige context zoals deze is beschreven bij het gebiedsgericht beleid. Algemeen uitgangspunt is dat een bouwwerk zich aanpast aan de karakteristiek van het gebied waarin dit wordt ontwikkeld/gerealiseerd, tenzij deze ligt op een beeldbepalende locatie dan wel de functie van het bouwwerk een afwijking tot de omgeving verlangt.

met de omgeving tot uiting komt in: •

Een positieve bijdrage van het bouwwerk aan de kwaliteit van de omgeving.

•

Het aansluiten op de bestaande karakteristieken van de omgeving op de volgende punten:

•

de plaatsing;

•

de richting en oriëntatie;

•

de massa en dakvorm, in de zin van opbouw en silhouet van de massa;

•

de maat en schaal, in de zin van de omvang van het bouwwerk ten opzichte van de omgeving;

•

de detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling in relatie tot de omgeving.

•

De reactie van de terreininrichting op de ter plaatse aanwezige inrichting en het aanwezige beeld van de openbare ruimte of het landschap. Dit vooral wanneer de grens met de openbare ruimte en/of het landschap niet wordt bepaald door de gevels van het gebouw maar door eventuele erfscheidingen.

Algemeen criterium •

Een afwijking van bovengenoemde criteria is mogelijk als de locatie dan wel de functie van het bouwwerk een afwijking rechtvaardigt of er sprake is van een uitzonderlijke architectonische kwaliteit.

Criteria Er is sprake van redelijke eisen van welstand wanneer de eenheid van een bouwwerk tot uiting komt in: •

Een consistente ruimtelijke structuur van het bouwwerk omdat deze veelal bepalend is voor het uiterlijk van het bouwwerk. In het ontwerp moet logica en samenhang aanwezig zijn.

•

De samenhang in de verschillende onderdelen van het bouwwerk of van de bouwwerken.

22

•

Een evenwicht tussen helderheid en complexiteit.

•

De verhoudingen van de gevelvlakken onderling en de verhouding tussen het open en gesloten deel van een gevelvlak.

•

De detaillering, reliëf, textuur, materiaalkeuze en kleurstelling in de relatie

de functie van het bouwwerk een afwijking rechtvaardigt of er sprake is van een uitzonderlijke architectonische kwaliteit.

4.3 De bebouwing op zichzelf, het bebouwingsbeeld

Criteria Er is sprake van redelijke eisen van welstand wanneer de eenheid van een bouw-

De woningwet spreekt ook van een welstandstoets van een bouwwerk op zichzelf. De mate aan zeggingskracht en vakmanschap die uit het ontwerp spreekt, bepaald daarbij de aanvaardbaarheid van het bouwwerk op zichzelf.

werk tot uiting komt in: •

bepalend is voor het uiterlijk van het bouwwerk. In het ontwerp moet logica en samenhang aanwezig zijn. •

Algemeen uitgangspunt is dat de ingreep zich ondergeschikt aan het bestaande bouwwerk dient te manifesteren tenzij een geheel nieuw bouwwerk wordt gerealiseerd.

Een consistente ruimtelijke structuur van het bouwwerk omdat deze veelal

De samenhang in de verschillende onderdelen van het bouwwerk of van de bouwwerken.

•

Een evenwicht tussen helderheid en complexiteit.

•

De verhoudingen van de gevelvlakken onderling en de verhouding tussen het open en gesloten deel van een gevelvlak.

•

De detaillering, reliëf, textuur, materiaalkeuze en kleurstelling in de relatie met de totale verschijningsvorm van het bouwwerk.

•

De wijze waarop wordt omgegaan met associaties die bepaalde vormen oproepen in de sociaal-culturele context.

1

23

24

5. GEBIEDSCRITERIA 5.1 Inleiding De algemene welstandscriteria zijn criteria op basis waarvan de welstandscommissie een gebouw op zich kan beoordelen op architectonisch vakmanschap: de algemene redelijke eisen van welstand. Daarom bestaan er criteria die eisen stellen aan bouwwerken in relatie tot de omgeving van dat bouwwerk: het gebiedsgerichte welstandsbeleid. Het gebiedsgerichte welstandsbeleid is vervat in gebiedsgerichte criteria voor regulier vergunningsplichtige bouwwerken. Met dit gebiedsgerichte welstandsbeleid wil de gemeente Druten ervoor zorgen dat bij de ontwikkeling van Deest-Zuid samenhang binnen de deelgebieden ontstaat en de ontwikkelingen passen bij het beoogde ambitieniveau van beeldkwaliteit. In dit hoofdstuk zijn per woongebied / woonsfeer specifieke welstandscriteria geformuleerd. Vertrekpunt voor het bepalen van de gebiedsspecifieke criteria is de stedenbouwkundige hoofdopzet van fase 1 van het stedenbouwkundig plan van Deest-Zuid.

25

Begrenzing deelgebied 'Centraal' met daar-

5.2 Centraal

in aangegeven de voorkeurslocaties voor de stedebouwkundige accenten

Algemeen beeld Het wonen in het centraal gelegen gebied van fase 1 bezit de kwaliteiten van een buurtschap. Een centrale eigen plek met uniforme uitstraling. Rijenwoningen in combinatie met twee-onder-een-kapwoningen omzomen de centrale openbare ruimte. De bebouwing is hier ook op georiënteerd. De woningen in het centrale gebied vormen stedenbouwkundig één geheel en hetgeen ook in de architectonische uitwerking naar voren moet komen. De woningen liggen in een strakke rooilijn en hebben ondiepe voortuinen. De woningen zijn traditioneel van opbouw en hebben een hoogte tot 2 bouwlagen met kap. In het plan zijn enkele suggesties voor accentpunten aangegeven. Deze woningen kunnen een afwijkende rooilijn, afwijkende nok- en/of goothoogte hebben. De stedenbouwkundige structuur bepaalt de ligging en grootte van de hoofdbouwmassa’s

Horizontale gevelopbouw

26

Aan de voorzijde kan er gespeeld worden met de goothoogte.

CENTRAAL

Aan de voorzijde kan er gespeeld worden met de goothoogte. (rijwoningen)

Sfeerbeschrijving De woningen in het centraal gelegen gebied van fase 1 liggen op de voorgevelrooilijn. De rijenwoningen vormen een staafvormige hoofdmassa met een zadelkap. Op enkele plekken zijn accenten in de massa aangegeven. Deze accenten krijgen een ruimtelijke uitwerking door verhoging van de goot- en/of nokhoogte. Ook is het, voor alleen deze accenten, toegestaan de kaprichting een kwartslag te draaien. Zo ontstaat een dwarskap met topgevel. De voorkeurslocatie van de accenten is in het verkavelingsplan met een rondje aangegeven. De woningen worden gebouwd met traditionele, natuurlijke materialen zoals baksteen, hout en glas. Om de horizontale relatie tussen de bouwmassa’s te versterken zijn er eisen gesteld aan de gevel, gevelopbouw en gevelkleuren. De gevel is in bruine en roodbruine tinten baksteen uitgevoerd. Om de horizontaliteit te vergroten wordt de gehele verdieping wit geverfd. Dit witte geveldeel verbindt de verschillende massa’s rondom de centrale ruimte. De daken zijn voorzien van matte pannen in grijs of antraciet.

Bruinrood tot bruine tinten gevel

Grijs / antracietkleurige dakpannen

Voor de twee-onder-één-kap-woningen in het gebied gelden voor het beeld dezelfde criteria als voor de rijenwoningen. De hoofdmassa staat op de rooilijn, de bijgebouwen er minstens 3 meter achter. In beeld en kleur komen ze overeen met de rijenwoningen. Aan de voorzijde kan er gespeeld worden met de goothoogte. Een topgevel is niet toegestaan.

27

Criteriavoor voorrijenwoning, rijenwoning,centraal centraal Criteria Situering

Rooilijn

•

Rechte rooilijn, volgt de weg

•

Accent heeft verspringende voorgevelrooilijn naar voren

Zijdelingse

•

Aaneengesloten

•

Op de weg

•

Hoofdbouwmassa is geplaatst op de voor-

afstand Oriëntatie

gevelrooilijn Hoofdvorm

Bouwmassa

•

Bouwhoogte

•

Een hoofdbouwmassa, met accent op specifieke plaatsen

•

Maximaal 2 lagen met kap Maximale nok hoogte: 10 meter, accent 11 meter

•

Maximale goothoogte: 6 meter, accent 8 meter

•

Schuine kap: zadeldak (zonder wolfseinde)

•

Goot is nadrukkelijk aanwezig

•

Langsrichting, accent in dwarsrichting

Gevelaanzicht Gevelopbouw

•

Horizontale opbouw gevel

Gevelgeleding

•

Symmetrisch, samenhangend en evenwich-

Kapvorm

Kaprichting

Horizontale gevelopbouw rijenwoning

Voorbeeld accent met dwarskap

tig Plasticiteit

*

•

Weinig plasticiteit, met uitzondering van het accent

Detaillering

Materiaalkeuze

Materiaalkleur

•

Kleine neggemaat

•

Gevel: baksteen

•

Dak: dakpannen (mat / ongeglazuurd)

•

Kozijnen: hout

•

Onderschikte bouwdelen: glas, beton, staal

•

Gevel: bruinrood tot bruine spectrum, verdieping bij voorkeur wit geverfd.(alleen hele verdieping)

Detaillering

28

•

Dak: grijs / antraciet

•

Kozijnen: lichte kleur

•

Dakkapel aan voorzijde is niet toegestaan

* De mate aan dieptewerking door het reliëf in de gevel

Accent met dwars- en langskap

Voorbeeld accent met langskap

Criteria voor twee-onder-een-kapwoning, centraal Criteria voor twee-onder-een-kapwoning, centraal Situering

Rooilijn

•


Zijdelingse

•

Vrij / geschakeld

•

Op de weg

afstand Oriëntatie

•

Hoofdbouwmassa is geplaatst op de voorgevelrooilijn

Hoofdvorm

Bouwmassa

•

Een hoofdbouwmassa

•

Bijgebouwen minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de hoofdbouwmassa

•

Maximaal 2 lagen met kap

•

Maximale nok hoogte: 10 meter

•

Maximale goothoogte: 6 meter

•


•


•

Langsrichting


•

Horizontale opbouw gevel

Gevelgeleding

•

Symmetrisch, samenhangend en evenwich-

Bouwhoogte

Kapvorm

Kaprichting

Aan de voorzijde kan er gespeeld worden met de goothoogte. Een topgevel is niet toegestaan

tig Plasticiteit

Detaillering

*

Materiaalkeuze

Materiaalkleur

•

Weinig plasticiteit

•

Kleine neggemaat

•

Gevel: baksteen

•


•

Kozijnen: hout

•


•

Gevel: bruinrood tot bruine spectrum, verdieping bij voorkeur wit geverfd. (alleen hele verdieping)

Detaillering

•


•


•

Dakkapel aan voorzijde is niet toegestaan


29

5.3 Oostrand

Begrenzing deelgebied 'Oostrand'

Algemeen beeld De vrijstaande woningen aan de oostrand vormen de afzooming van het stedenbouwkundig plan van fase 1. De woningen zijn ruim van opzet en hebben een grote vrijheid in de architectonische uitwerking. Het beeld van deze vrijstaande woningen sluit aan bij de planmatig ontwikkelde woningen van fase 1. Sfeerbeschrijving De bebouwing aan de rand is vrijstaand en georiënteerd op de Vriezeweg. De woningen liggen vrij van elkaar op een vaste, verspringende rooilijn. Om de woningen daadwerkelijk vrij van elkaar te laten ligt de hoofdmassa minstens 4 meter van de zijkavelgrens. De bijgebouwen liggen minstens 2,5 meter van de zijkavelgrens. Dit resulteert een open beeld. De bijgebouwen liggen achter de hoofdmassa zodat de voorgevelrooilijn niet verstoort wordt. De woningen hebben een traditionele opbouw van maximaal 2 bouwlagen met een kap. De kaprichting is vrij. De woningen op de kavels vormen de rand om het plan. Om de relatie tussen de vrijstaande woningen te versterken zijn er eisen gesteld aan de gevel, gevelopbouw en gevelkleuren. De kleur van de gevels is donker, in bruinrode of bruine tinten. De daken zijn voorzien van matte pannen in grijs of antraciet. De woningen staan op een donker bruin trasraam, waardoor de woningen los komen van het maaiveld. Dit trasraam versterkt de horizontale relatie tussen de woningen.

30

OOSTRAND

Referentiebeelden

Criteria voor vrijstaande woningen, oostrand Criteria voor vrijstaande woningen, oostrand Situering


Rooilijn

•


Zijdelingse

•

Vrij

afstand

•

Hoofdbouwmassa: minstens 8 meter uit elkaar

Oriëntatie

•

Bijgebouw: minstens 5 meter uit elkaar

•

Op de weg

•


Hoofdvorm

Bouwmassa

• •

Een hoofdbouwmassa met bijgebouw Bijgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn van de hoofdbouwmassa

•


•


•


•


•


•

Vrij


•

Samenhangend en evenwichtig

Gevelgeleding

•

Bouwhoogte Bruinrood tot bruine tinten gevel

Kapvorm

Kaprichting

Symmetrisch, samenhangend en evenwichtig

Plasticiteit

Detaillering

*

Materiaalkeuze

Materiaalkleur

Detaillering

•

Weinig plasticiteit

•

Kleine neggemaat

•

Gevel: Baksteen

•

Dak: Gebakken dakpannen of riet

•

Kozijnen: hout

•


•

Gevel: bruinrood tot bruine spectrum

•


•


•

Dakkapel alleen toegestaan met een platte afdekking


31

5.4 Westrand

Begrenzing deelgebied 'Westrand'

Algemeen beeld De voornamelijk uit twee-onder-een-kap-woningen aan de rand vormen de afzooming van het plan. De woningen liggen aan de rand en zijn op de andere wijken georiënteerd. De twee-onder-een-kapwoningen vromen de verbinding tussen het plangebied en de omliggende wijken zijn daarom ingetogen in de architectonische uitstraling.

WESTRAND

Sfeerbeschrijving woningen De bouwmassa’s aan de rand zijn georiënteerd op de weg. De woningen liggen op een rechte rooilijn. De bijgebouwen liggen minimaal 3 meter achter de hoofdmassa zodat de voorgevelrooilijn niet verstoort wordt. De woningen hebben een traditionele opbouw van maximaal 2 bouwlagen met een kap. De kaprichting is vrij. De gevel is opgebouwd uit donkere bakstenen, in bruinrode of bruine tinten. De daken zijn voorzien van matte pannen in grijs of antraciet. Referentiebeelden

32


Gevel bestaat uit één kleur

Criteria voor twee-onder-een-kapwoning en vrijstaande woning, Criteria voor twee-onder-een-kapwoning en vrijstaande woning westrand Situering

Rooilijn

•


Zijdelingse

•

Vrij

•

Op de weg

afstand Oriëntatie

•


Hoofdvorm

Bouwmassa

• •

Bruinrood tot bruine tinten gevel

Een hoofdbouwmassa met bijgebouw Bijgebouwen minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de hoofdbouwmassa

•


•


•


•


•


•

Vrij


•

Samenhangend en evenwichtig

Gevelgeleding

•

Bouwhoogte

Kapvorm

Kaprichting

Symmetrisch, samenhangend en evenwichtig

Plasticiteit *

Detaillering

Materiaalkeuze

Materiaalkleur

Detaillering

•

Weinig plasticiteit

•

Kleine neggemaat

•

Gevel: baksteen

•


•

Kozijnen: hout

•


•

Gevel: bruinrood tot bruine spectrum

•


•


•

Dakkapel alleen toegestaan met een platte afdekking


33

5.5 Erfafscheiding Algemeen Een erfafscheiding is een belangrijk element in de beeldvorming van het perceel, het bouwblok en de straat. Het vastleggen van specifieke criteria voor erfafscheidingen verhoogt de kwaliteit van de openbare ruimte én van het totale woongebied. De specifieke welstandscriteria waarborgen de kernkwaliteiten van het plan. Erfafscheidingen worden in samenhang ontworpen/gerealiseerd en zorgen van de gewenste uitstraling in de openbare ruimte. Sfeer Op aangeven plekken is zijn eisen gesteld aan de erfafscheiding. Op de, in het verkavelingsplan aangegeven, plaatsen bestaat de erfafscheiding uit een laag trasraam van 8 tot 10 stenen. De baksteen voor het trasraam is gelijk aan de gebruikte baksteen van de woning. De verdere opbouw van de afscheiding krijgt een groene invulling.

Verschillende erfafscheidingen met trasraam

34

Plekken waar criteria voor erfafscheiding gelden

Erfafscheiding Criteria erfafscheidingen Erfascheiding

Opbouw

•

Laag trasraam van 8 tot 10 lagen metselwerk

•

Verdere opbouw eventueel gemetselde kolommen met daartussen begroeiing of hout

Materiaalkeuze

•

Trasraam: zelfde baksteen als gebruikt in woning

•

Verdere opbouw: groen in de vorm van hagen of begroeid hekwerk. Eventueel in combinatie met gemetselde kolommen van dezelfde baksteen als gebruikt in woning

Materiaalkleur

•

Materiaal eigen

35

Hoofdkantoor

www.bro.nl 36

BRO Boxtel Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Beeldkwaliteitsplan Deest-Zuid fase 1. Gemeente Druten - Bouwfonds Ontwikkeling bv

Recommend Documents