HEERHUGOWAARD
stationsweg 114-114a
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
12.07.2012
2
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
05 inleiding 07 locatie 09 structuurvisie 11 markt 13 doelgroepen 15 concept 23 conclusie 25 colofon 27 bijlagen: locatie analyse marktonderzoek doelgroepen
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
3
4
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
inleiding Heerhugowaard is in beweging en heeft grote ambities om zichzelf verder te ontwikkelen tot een volwaardige stad. De [voorontwerp] Structuurvisie (d.d. 12 juni 2012) laat een verleidelijk toekomstperspectief zien waarin het stationsgebied Heerhugowaard zich ontplooit als een levendig groen stadshart. In samenwerking met de familie Borghuis (grondeigenaar van de percelen gelegen aan de Stationsweg 114(a) te Heerhugowaard) hebben wij, Mulder Obdam Ontwikkeling, Open Development, Allard Architecture en More For You een plan ontwikkeld voor deze locatie. Dit terrein is gelegen aan het einde van de Stationsweg, op de rand van het plangebied Stationspark, aan de voet van het natuurgebied de Oosterdel en ontsloten doormiddel van de voorgenomen fietsbrug over de N242. De visie van de gemeente Heerhugowaard is dat deze locatie de overgang moet worden tussen wonen en werken (met een hoogte accent, een landmark) op het einde van de in oude glorie herstelde Stationsweg. Om een optimale invulling te geven aan deze wens, hebben wij uitgebreid onderzoek gedaan met als resultaat een aantrekkelijk- en passend (stedenbouwkundig)concept. Dit concept sluit niet alleen aan bij de Structuurvisie maar faciliteert ook een doelgroep waar in Heerhugowaard nog onvoldoende (woning) aanbod voor aanwezig is.
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
5
aard van de locatie Heerhugowaard is een zeer recente groeikern. Tot 1960 bestond het gebied uit een paar doorgaande wegen met boerderijen erlangs. Vanaf toen is het inwonertal geëxplodeerd van 6.800 tot ruim 50.000. De woonwijken en bedrijventerreinen die in de tussentijd zijn gebouwd hebben een planmatig karakter. Heerhugowaard is vooral een praktische omgeving. De stationsweg is een van de weinige vooroorlogse elementen in het stadsbeeld. De ontwikkellocatie ligt aan de Stationsweg 114, aan de noordwestrand van de stad, op het bedrijventerrein Zandhorst. Het winkelcentrum is een kilometer verderop en het station slechts 150 meter. Vanaf het station ben je in 8 minuten in Alkmaar, in 50 minuten in Amsterdam en in 28 minuten in Den Helder. Met de auto zijn de reistijden in principe vergelijkbaar, zij het niet dat de provinciale weg N242 filegevoelig is. Er worden wel maatregelen getroffen ter verbetering van de doorstroming, maar voor veel bestemmingen blijft de trein een praktisch alternatief. In de directe omgeving van de ontwikkellocatie zijn verschillende horecagelegenheden, zoals een shoarmazaak en een wokrestaurant. De dichtstbijzijnde supermarkt bevindt zich in het winkelcentrum, 1 km verderop. Basisscholen zijn nog verder weg waardoor gezinswoningen op de locatie niet voor de hand liggen. Er zijn veel plannen voor nieuwe ontwikkelingen en herstructurering in de buurt van de ontwikkellocatie. Aan de overkant van de N242 is een nieuwe woonwijk gepland met 520 woningen, maar de status en de planning van dit project zijn onduidelijk. Een opvallende onderdeel van dit plan is de realisatie van een jachthaven met ruimte voor winkels en horeca op de kade. Vooral na realisatie van de geplande fietsbrug over de provinciale weg zal de locatie aan de stationsweg hiervan kunnen profiteren.
6
De gemeente Heerhugowaard heeft een voorontwerp-structuurvisie opgesteld voor de herontwikkeling van het stationsgebied. De wens bestaat om de omgeving van het station samen met het winkelcentrum op te waarderen tot een stadscentrum. Omdat vrijwel alle grond in particulier bezit is, kan de gemeente het gebied niet integraal aanpakken maar slechts stimuleren en sturen. Dit zou op termijn kunnen resulteren in een bijzonder gebied met een eigen karakter. Wanneer het gebied zich perceelsgewijs ontwikkelt op basis van particuliere initiatieven kan een organisch, levendig en verassend centrumgebied ontstaan; een welkome aanvulling op de planmatige woonwijken van Heerhugowaard. Op dit moment is de directe omgeving van de ontwikkellocatie nog tamelijk rommelig en industrieel. Sommige bedrijfsgebouwen zijn wat vervallen en hebben een oubollige uitstraling. De drukke N242 en de achteringang van de Kwik-Fit zorgen voor overlast. Naast de nabijheid van het treinstation en het landschap van de Oosterdel biedt de stationsweg met fraaie laanbeplanting en nette woningen al wel veel woonkwaliteit. In de omgeving van de ontwikkellocatie staan veel gebouwen met uitgesproken kleuren en vormen. De uitstraling van de gebouwen is zakelijk, maar wel met een bepaalde speelsheid. Het is modern, maar niet avant-garde, met allure, maar zonder kouwe kak.
• grond in particulier bezit • rommelig en industrieel • locatie kan als katalysator fungeren voor herstructurering van het gebied • verbinding Oosterdel
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
locatie
stationsweg station HHW
spoorlijn Amsterdam, Den Helder en Hoorn
N242
zicht vanaf locatie op Stationsweg
locatie hoek Nijverheidsstr. ri Stationsw. locatie kijkend richting het oosten 199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
locatie kijkend richting het zuidwesten
7
Algemeen/ambitie De gemeente Heerhugowaard heeft een voorontwerp-structuurvisie ontwikkeld voor haar stationsgebied. Hierin wordt de ambitie uitgesproken om een hoogwaardig Stationspark te realiseren als puzzelstuk in de transformatie naar een duurzame “Complete Stad”. Dit Stationsgebied moet een aangename verblijfsruimte worden en, samen met het Stadshart, het stedelijke zwaartepunt van Heerhugowaard. Onderstaand zijn de belangrijkste aspecten uit de Structuurvisie beschreven die van toepassing zijn op de locatie aan de Stationsweg 114. Wonen/werken Stationsgebieden zijn dé plekken waar inbreiding en intensivering plaatsvinden en waar stedelijk wonen, werken en voorzieningen worden geconcentreerd. De gemeente Heerhugowaard heeft tot doel om van het Stationsgebied een stedelijk gebied te maken met een zeer goede bereikbaarheid voor zowel auto, openbaar vervoer als langzaam verkeer en met een levendige mix van wonen, werken, recreëren en reizen. Op de locatie aan de Stationsweg staat een (fysieke) combinatie van wonen en werken gepland.
Stationsweg De Stationsweg heeft cultuurhistorische waarde. Het is een historische as in de polderstructuur, die vanuit de stedelijke kern eindigt in het Stationsgebied; een karakteristieke bomenlaan monumentale gebouwen en toonaangevende objecten. In het Stationsgebied is het een kleinschalig lint van wonen. De Stationsweg loopt vanuit vanuit het stadshart van Heerhugowaard, over het spoor tot aan de N242. Oorspronkelijk was dit de doorgaande route tussen Heerhugowaard, het station en Langedijk. Nu is het een rustige woonstraat en belangrijke fietsroute vanuit Heerhugowaard naar de naastgelegen scholen, het station en de bedrijven op het bedrijventerrein Zandhorst. In de Structuurvisie is, in het verlengde van de Stationsweg, een fietsbrug over de N242 opgenomen. Op deze manier wordt de historische route als belangrijke fietsverbinding hersteld en een veilig en aangenaam alternatief geboden Uitgebreide Omgevingsvergunning voor het fietsen langs de Broekerweg/Zuidtangent. Fietsverbinding Stationsweg
Landschapsbalkon Om in het Stationspark een aangenaam verblijfsklimaat voor bijvoorbeeld werken en wonen te kunnen maken, wordt de bestaande waterloop langs de N242 verbreed en een groene geluidswal voorgesteld. Op en in deze geluidswal is er ruimte voor verschillende functies. De gebouwen variëren in hoogte en footprint; van slanke en hoge gebouwen tot lage en brede. De rand van het stationsgebied, wordt daarmee gevormd door een serie aan objecten die zich enerzijds richten op het Stationspark, maar tevens een prominente gevel hebben richting het buitengebied. Op de locatie aan de Stationsweg is een hoogte accent in de Structuurvisie opgenomen.
voorgenomen fietsbrug over de N242
8
Datum definitief: 16 mei 2012
Ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning 1e fase MULDER OBDAM MORE FOR YOU OPEN DEVELOPMENT Gemeente Heerhugowaard Afdeling SRO
allard architecture
bv
structuurvisie
oloriandae volorib usantios dolorep tature sinus
ro verion et alit velecus qui optatiaerum nia nos
ribus maiosa et officimusdae niminvendam, que
ue enis id earum explit accat.
beeldmateriaal uit de Structuurvisie met daarop de locatie Stationsweg geprojecteerd 199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
9
onderzoek en visie
de marktvraag
Wie worden de toekomstige gebruikers van het vastgoed? Hoe is de locatie te typeren? Mensen verschillen in hun voorkeuren en mentaliteit. Locaties verschillen evenzeer. Ons marktonderzoek biedt, met een beproefde methodische aanpak, een haalbare match tussen doelgroep en locatie. De focus van het onderzoek ligt op het zoeken naar aanknopingspunten voor een succesvolle ontwikkeling vanuit de marktvraag en de aard van de locatie aan de Stationsweg 114.
Het aantal huishoudens zal de komende jaren in Heerhugowaard (HHW) nog wel wat blijven groeien, maar die groei wordt vooral veroorzaakt door de senioren. Door de bevolkingsopbouw in de grondgebonden nieuwbouwwoningen uit de jaren ’70 en ‘80 zal de vergrijzing nu plotseling in al zijn hevigheid toeslaan. Wat zien we verder onder de 22.000 huishoudens van HWW? Veel midden inkomens, met weinig uitschieters. Vooral gezinnen – maar ook al veel 55 plussers. Een levensstijl waar laagbouw, gezin en doe het zelven belangrijk zijn, met weinig belangstelling voor zaken als bijvoorbeeld kunst. Het consumentenprofiel dat in HHW domineert is Jonge Moderne Gezinnen. Rond het NS-station wonen juist veel senioren. Dat zien we ook terug in de hoogbouw die na 2005 in HHW gerealiseerd is: veel senioren, en daarnaast ook mensen onder de 35 jaar. Een analyse van de bewoners bij het NS-station laat veel extroverte senioren bewoners zien die een expressieve eigenwijze styling wel kunnen waarderen. Een analyse van verhuizingen van en naar HHW toont dat vooral de interactie met Alkmaar, Langedijk en Amsterdam groot is. De verhuizers die binnen de gemeente blijven zijn vaak senioren. Ze betrekken vaak een (huur)appartement. Onder de vertrekkers bevinden zich ook veel senioren, die dan een appartement buiten de gemeente betrekken!
• senioren rond NS-station • bevolkingsgroei van 5% voorzien • jonge moderne gezinnen
10
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
markt
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
11
visie voor geschikte doelgroepen De ontwikkellocatie kan getypeerd worden als eigenwijs en levendig. Het is aantrekkelijk voor mensen die niet van standaard houden. Omdat de herstructurering van de omgeving nog in de startblokken staat, mag van de toekomstige bewoners sowieso een bepaalde pioniersmentaliteit verwacht worden; ze lopen immers op de troepen vooruit. De nieuwbouw aan de stationsweg mag dit uitstralen: opvallende vormgeving! Als beëindiging van de stationsweg en markering van de fietsbrug (poort naar de polder) kan een opvallende landmark met een markant hoogteaccent hier op zijn plek zijn. De skyline van Heerhugowaard kan een extra hoogteaccent wel gebruiken. De plek is aantrekkelijk voor ondernemende individualisten die niet in een standaard woonwijk willen wonen. We onderscheiden twee specifieke doelgroepen:
lokale senioren verzilveraars Ondanks de crisis heeft deze groep nog een behoorlijke overwaarde op de woning. Nu de kinderen het te grote huis hebben verlaten, zijn ze in de markt voor gelijkvloers, veilig en makkelijk. We treffen tussen de 200 en 1.000 huishoudens aan met voldoende overwaarde en inkomen voor een koopappartement van rond 100 m2 van rond €250.000,-. Vandaag de dag zijn senioren vitaal en hip. Bovendien willen ze langer zelfstandig blijven wonen, met wat professionele thuiszorg uit de directe omgeving, in een woning die niet veel gedoe vraagt. Door de vastgoedcrisis stijgt de vraag naar duurdere huurwoningen (i.p.v. koop) onder deze groep. Voor de senioren doelgroep is het belangrijk dat in de styling een bepaalde allure terugkomt; - ze gaan er tenslotte niet op achteruit. Een groot gebaar helpt daarbij. Bij een ontwikkeling zou eventueel ook aan intramurale zorg gedacht kunnen worden.
12
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
doelgroepen praktische singles Daarnaast zijn er kansen voor de doelgroep van praktische singles, waaronder ook gescheiden mannen. Deze appartementen kunnen wat kleiner zijn. De parkeerbelasting is beperkt. Naast koop is ook duurdere huur in trek. De praktische singles zien hun studio als een ideale uitvalsbasis van een druk sociaal en werkzaam leven. Met het intercity station voor de deur is de Randstad vlakbij. Het appartementencomplex mag voor hen wel iets weghebben van een stadshotel met een lobby en voorzieningen in de plint. We treffen tussen de 600 en 2.700 huishoudens aan die voldoen aan het profiel van praktische single. In tegenstelling tot wat veel wordt gedacht, mixen de praktische singles goed met senioren doelgroepen. De eigenzinnige senior wil niet in een gebouw wonen dat specifiek voor ouderen bedacht is, want hij voelt zich nog helemaal niet oud. De praktische single vindt het prettig dat de buren overdag thuis zijn om eventuele pakketjes in ontvangst te nemen en dat ze ’s avonds niet te veel herrie maken. Om de levensvatbaarheid van de plannen te toetsen kunnen de twee doelgroepen met directe marketing persoonlijk benaderd worden. Aan de hand van schetsplannen kan de interesse dan gepeild worden. Daarbij zouden we kunnen inzetten op de behoefte aan een slimme uitvalsbasis voor praktische singles met werk, vrienden en hobby’s op verschillende plekken in de regio. Voor de verzilverende senioren kunnen we de eigenwijsheid van de plek met de nabijheid van het station, de zorgvoorzieningen en de recreatiemogelijkheden benutten. Met de response van een dergelijke toets krijgen we razendsnel inzicht in de kansen en mogelijkheden vanuit de marktvraag bezien. Voor een succesvolle realisatie is markante hoogbouw in onze ogen essentieel. Het laat zien dat het serieus is. Bovendien kan de opvallende nieuwbouw de gemeente helpen om de voorgenomen centrum-as toekomstplannen te realiseren
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
13
het architectonisch concept Concept ‘Het groene terras’ Het uitgebreide onderzoek naar de markt en de aard van de locatie laat zien dat een interessant (gebouw)concept voor de ontwikkellocatie Stationsweg 114 mogelijk is. Een gebouw dat twee doelgroepen faciliteert waar in Heerhugowaard nog onvoldoende (woning)aanbod voor aanwezig is. Een gebouw als aanjager voor de perceelsgewijze- en organische ontwikkeling van het Stationsgebied en een gebouw als overgang van de stad en de boulevard van ‘Lichaam en Geest’, naar het natuurgebied Oosterdel en de nieuwe woonwijk aan de Westdijk. Allemaal aanknopingspunten die zijn terug te vinden in de Structuurvisie die de gemeente Heerhugowaard onlangs heeft opgesteld. orientatie op de zon optillen programma vanaf maaiveld creëren commerciële plint en parkeren
Terraswoningen als landschapsbalkon De plek is aantrekkelijk voor ondernemende individualisten die niet in een standaard woonwijk willen wonen. Het gebouw moet allure uitstralen. Om de doelgroepen te overtuigen van de locatie is markante hoogbouw en expressieve architectuur daarom essentieel. Het gebouw kenmerkt zich als een uitgesproken terrasgebouw die de beëindiging vormt van de groene Stationsweg en een markering is van de fietsbrug als poort naar de polder. De vorm geeft de skyline van Heerhugowaard zijn symbolische herkenning die langs de N242 (Westerweg) nog ontbreekt; acht verdiepingen hoog aan de N242 en de toekomstige fietsbrug met een spectaculair uitzicht over de polder, het kanaal en de Oosterdel. De rand van het stationsgebied, wordt daarmee gevormd door een object dat zich enerzijds richt op het Stationspark, maar tevens een prominente gevel heeft richting het buitengebied. Aan de zijde van de Nijverheidsstraat en het Stationsgebied is het gebouw drie verdiepingen hoog. Op deze manier ontstaat een geleidelijk oplopend parklandschap die het Stationspark afsluit en Heerhugowaard de gewenste landmark biedt.
individuele kwalitatieve terassen met uizicht op het zuidoosten
14
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
concept
landschapsbalkon met uitzicht over de polder
gebouw opent zich naar de Stationsweg + prettige verblijfsruimte: ritme van Stationsweg komt terug in het gebouw
groene invulling van de terrassen Stationspark loopt door over het groene dak van het gebouw
hoogte accent van gemiddeld 6 lagen 199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
15
Stationsweg De historische Stationsweg wordt versterkt door middel van het doorzetten van de bomenrij. Door het gebouw te “oriënteren op” en te “openen naar” de Stationsweg wordt de zichtas benadrukt en ontstaat een prettige verblijfsruimte; een (openbare) patio. Bijkomend voordeel is dat door middel van dit volume en oriëntatie van het gebouw een heldere en duidelijke overgang naar het bedrijventerrein Zandhorst wordt gerealiseerd. Programma Uit het marktonderzoek blijkt dat er weinig aanbod en een toenemende vraag is naar ruime appartementen (100 m2) in Heerhugowaard voor lokale senioren verzilveraars. Eventueel in combinatie met intramurale zorg. Tevens zijn er kansen voor de doelgroep van praktische singles, waaronder ook gescheiden mannen. Deze appartementen zijn wat kleiner (60-80 m2). De twee doelgroepen mixen goed en zijn in het appartementengebouw opgenomen. De ruime appartementen zijn voornamelijk gesitueerd aan de grote dakterrassen die het bijzondere daklandschap van het gebouw markeren. Woningen met prachtige buitenruimtes op het zuiden die niet veel onderhoud vragen. De buitenruimtes van de kleinere appartementen zijn allen georiënteerd op het zuidwesten. In de plint is ruimte voor commerciële functies en voorzieningen ten behoeve van de buurt en het complex. Ook (intramurale) zorgfaciliteiten kunnen hier een plek krijgen.
© 2012 allard architecture
vogelvlucht vanuit het noorden met indicatieve volumes uit structuurvisie
16
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
concept
vogelvlucht vanuit het westen met daarin de indicatieve volumes uit de structuurvisie 199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
© 2012 allard architecture
17
Parkeren De parkeerplaatsen ten behoeve van het programma worden onder het gebouw en uit het zicht, aan de noordzijde op eigen terrein opgelost. Dubbelgebruik van de parkeerplaatsen, tussen de verschillende functies, wordt mogelijk gemaakt. De ontsluiting van de parkeerplaatsen vindt plaats via de Nijverheidsstraat waardoor de Stationsweg (entree en openbare verblijfsruimte) slechts incidenteel door gemotoriseerd vervoer gebruikt zal worden en derhalve bijdraagt aan de kwalitatieve langzaam verkeersroute.
kwik-fit
perceel 2.050m²
nijverheidsstraat
stationsweg
Duurzaamheid Vanwege de oriëntatie, de vorm en het programma van het gebouw ontstaat een zeer duurzaam gebouw. Het meervoudige grondgebruik dient niet alleen voor parkeren, appartementen, groene terrassen en (zorg)voorzieningen, maar ook voor schone energieopwekking en verwarming. Daarnaast mixen diverse gebruikers in het gebouw waardoor een sociaal-maatschappelijk verantwoord milieu ontstaat.
patio 480m²
• • • •
18
5.520m² bvo gebouw 36 parkeerplaatsen 36 appartementen (3.915m² gbo) 240m² commerciële ruimten
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
concept 36 parkeerplaatsen
2x 120m² commerciële ruimte
9 appartementen 80m² gbo 9 appartementen 115m² gbo 18 appartementen 120m² gbo
stijgpunten
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
19
referentiebeelden terraswoningen
20
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
concept
referentiebeelden gebouwvorm en expressie 199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
21
conclusie/afsluitend Het concept dat wij u presenteren is een helder antwoord op de Structuurvisie en daarmee ook de ambitie van de gemeente Heerhugowaard. Stedenbouwkundig en programmatisch vormt het plan de spil, de overgang, tussen de verschillende gebieden. De unieke locatie ligt vlak naast een openbare vervoersknoop maar kijkt tevens uit op het prachtige-, waterrijke- en recreatieve landschap van de Groene Contramal. Aanvullend vormt het concept de schakel tussen werken, wonen, de Zandhorst en het Stationspark. Deze markante locatie aan de N242 en de rand van het Stationspark vraagt om expressieve- en zichtbare architectuur. Door middel van de uitgesproken architectuur, die ondermeer in volume en hoogte opvalt in het gebied, wordt een landmark gerealiseerd. Daarnaast faciliteert het concept een behoeft van de doelgroepen waarvoor op dit moment onvoldoende aanbod aanwezig is. Het herontwikkelen van de locatie aan de Stationsweg 114, door dit particuliere initiatief, zal de realisatie van de visie van de gemeente Heerhugowaard worden versneld. Tevens zorgt deze ontwikkeling er ook voor dat belangrijke groepen zoals kapitaal krachtige senioren en energieke singles zich in Heerhugowaard zullen willen (blijven) vestigen.
22
MULDER OBDAM
OPEN DEVELOPMENT
MORE FOR YOU
allard architecture
bv
conclusie
199 STATIONSWEG HHW 12.07.2012
23
colofon
allard architecture
bv
ontwikkelaar / bouwer
initiatiefnemer / gedelegeerd ontwikkelaar
architect
marktonderzoek / locatie analyse
De Heer Tijmen Schrauwers
De heer Jesse Bonjer De heer Bas Janssen
De heer Allard Meine Jansen De heer Jurrien Boon De heer Niels Nijkamp Mevrouw Merel Stolker
De Heer Peeter Windt Mevrouw Sofia Opfer
Mulder Obdam Ontwikkeling B.V. Postbus 6 1713 ZG Obdam Handelskade 5 1713 HS Obdam
Open development B.V. Wibautstraat 129 1091 GL Amsterdam
Allard Architecture B.V. Lijnbaansgracht 36 1015 GR Amsterdam 020-620 55 99
MORE For You B.V. Koolhovenstraat 1 3772 MT Barneveld 0342-46 00 70
[email protected] www.mulderobdam.nl
[email protected] www.opendevelopment.nl
[email protected] www.allardarchitecture.com
[email protected] www.moreforyou.nl
