Heerhugowaard Stad van kansen rekenkamercommissie
Van Blue Print naar Re Print Een review van de rekenkamercommissie Heerhugowaard over het project Blue Print Datum: 12 december 2012
Inleiding Naar aanleiding van vragen uit de gemeenteraad, gesteld via de auditcommissie, over het complex dat eerst bekend stond als 'Blue Print woningen' en nu als 'Reprint woningen', is de rekenkamercommissie een vooronderzoek gestart naar de feiten rondom de bouw van dit complex, de gevelproblemen die na de bouw zijn ontstaan en de rol die het college en de gemeenteraad hierbij hebben gespeeld. Naarmate het vooronderzoek vorderde werd duidelijk dat het zinvol zou zijn om de gemeenteraad te informeren over de bevindingen. Wij zien drie redenen om uw raad te informeren over onze bevindingen middels dit review: 1. Een advies kan uitgebracht worden over de relatie van de gemeente met de Stichting Primeurfonds, de Stichting die het beleid voor het Gereglementeerd Eigendom van de koopwoningen uitvoert; 2. De kaderstellende rol van de gemeenteraad kan versterkt worden waar het gaat om het herijken van het beleid rondom Gereglementeerd Eigendom (GE) van koopwoningen; 3. De besluitvorming van de gemeenteraad kan verbeteren door dit review als leermiddel in te zetten. Dit document is geschreven in de vorm van een review. Het eerste deel, tot pagina 8, geeft een chronologisch overzicht van de feitelijke gebeurtenissen. Dit wordt gevolgd door conclusies en aanbevelingen die zijn geordend vanuit het perspectief van de verschillende fasen in het project. De bestuurlijke reactie van het college is vanaf pagina 16 te lezen en het nawoord van de rekenkamercommissie bij de bestuurlijke reactie van het college staat op pagina 20. Vanaf pagina 21 staat vermeld met welke functionarissen gesprekken zijn gevoerd en welke stukken zijn geraadpleegd.
Pagina 1 van 23
De rekenkamercommissie verzoekt de gemeenteraad om antwoorden te formuleren op de volgende vragen: 1. Welke conclusies onderschrijft de gemeenteraad en wat zijn de overwegingen daarbij? 2. Hoe kijkt de gemeenteraad aan tegen de aanbevelingen? 3. Welke aanbevelingen neemt de gemeenteraad over en welke niet? Wat zijn de overwegingen daarbij? 4. Voor de conclusies en aanbevelingen die worden overgenomen, welke opdracht formuleert de raad daarbij voor zichzelf dan wel voor het college? Chronologisch overzicht van de feiten die blijken uit documenten en verklaringen De rekenkamercommissie kiest ervoor om alle informatie die is opgedaan te presenteren in onderstaand chronologisch overzicht. Op deze manier kan zo volledig mogelijk kennis opgebouwd worden over dit complexe en langlopende dossier. Nr. 1
Datum Niet precies bekend
2
1996-06-05
3
1996-06-13
Feit De heer J.J. Botman neemt het initiatief om met de gemeente Heerhugowaard een concept te ontwikkelen dat woningbezit voor lagere inkomens mogelijk maakt en zorgt dat de prijzen van deze woningen laag blijven, ook na verkoop. De heer J.J. Botman heeft een bouwadvies bedrijf, HIEH BV, wat staat voor Huis in Eigen Hand. Hij adviseerde de woningbouwcorporaties bij het concept te betrekken omdat dit vertrouwen zou geven aan (potentiële) kopers. Commissie SO gaat akkoord met de selectiecriteria voor inwoners die in aanmerking mogen komen voor een GE Woning. Commissie FIN akkoord met de financiële constructie en juridische vormgeving van GE Woningen. Concreet houdt dit in: De gemeente brengt de grond goedkoop in, net als bij sociale koop; De stichtingskosten van de woningen worden laag gehouden door goedkope, energiezuinige bouw. Na de oplevering was het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde 25 Zo. Dit verschil wordt gedefinieerd als bloot eigendom. De Stg. Primeurfonds was en is eigenaar van dit bloot eigendom. Bij verkoop werd een eventuele resterende 'meeropbrengst' gelijkelijk verdeeld tussen de Stg. Primeurwoningen en de eigenaar van de woning, dus 50/50. Met de banken was en is afgesproken dat, als de eigenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet voor rente en aflossing, de bank gerechtigd is de woning te executeren. De Stichting kan dit voorkomen door de schuldpositie over te nemen en daardoor de woning binnen het systeem te houden. Met de fiscus is overeen gekomen dat de stichting hiervoor een risicofonds kan opbouwen. Bij de 1 probleemsituatie bleek dat de bank aan een lage inkomenseigenaar 140 7o hypotheek had verstrekt. Het bestuur heeft toen met de bank afgesproken dat niet meer dan 115 7o gefinancierd mag worden. De Stg. Primeurfonds heeft een voorkeursrecht om een woning te kopen als de eigenaar wil verkopen, maar géén plicht. Tot nu toe, 0
e
0
0
Pagina 2 van 23
dat wil zeggen tot 30 augustus 2012, heeft de Stg. Primeurfonds 1x een woning gekocht van een eigenaar die financiële steun nodig had. De Rabobank heeft de bouw van de woningen gefinancierd en met hen wordt overlegd als de Stg. Primeurfonds een woning wil aankopen.
4
1996-06-27
Actus Notarissen uit Heerhugowaard is betrokken bij het opstellen van de contracten. Het Ministerie van Financiën heeft de contractvorm goedgekeurd en daardoor bleef de rente voor de huiseigenaren aftrekbaar. Oprichting stichting Primeurfonds met als bestuur: Hr Botman (eigenaar HIEH bv) Hrvan Duin (bestuurder/directeur Woningstichting NoordKennemerland, WNK) Hr Jasper (dir. Woningbouwver. Heerhugowaards Belang, WHB) Letterlijke tekst uit de statuten: Artikel 2 DOEL 1. De stichting heeft ten doel: a. Het bevorderen van de totstandkoming en instandhouding van een "ijzeren voorraad" van goedkope koopwoningen zogenaamde "Primeurwoningen"- voor personen die behoren tot de lagere inkomenscategorieën, zulks onder meer door het ontwikkelen van financieringsmethoden en door het reguleren van de woningtoewijzing; b. B. het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. 2. De stichting tracht haar doel onder meer te verwezenlijken door: het formuleren van criteria waaraan gegadigden voor zogenaamde "Primeurwoningen" moeten voldoen; - het toetsen van gegadigden aan deze criteria" - het ontwikkelen en in stand houden van methoden om de koopsom van Primeurwoningen -ook na de eerste verkoop daarvan- laag te houden;; het sluiten van overeenkomsten met de ontwikkelaar van de Primeurwoningen en/of met de kopers van Primeurwoningen op het gebied van: * de selectie van gegadigende voor Primeurwoningen (woningtoewijzing) * het beheer van de voorraad Primeurwoningen; * het onderhoud van Primeurwoningen; - het aangaan van borgtochtovereenkomsten met de financier(s) van Primeurwoningen, waarbij de stichting zich jegens deze financier(s) verbindt tot borg voor de door deze financier(s) aan daartoe door de stichting geselecteerde kopers van Primeurwoningen te verstrekken financieringen; de vorming van een revolving fund ter afdekking van de risico's voortvloeiend uit bedoelde borgtochtovereenkomsten; het verkrijgen van registergoederen en het vestigen van beperkte rechten op registergoederen; Pagina 3 van 23
5
1998-10-26
het samenwerken met eventuele andere in het leven te roepen organisaties en rechtspersonen, speciaal op het gebied van het ontwikkelen en uitvoeren van beleid. De Stg. Primeurfonds bezit na de realisatie het bloot eigendom van twee complexen, te weten Bergmolen en Blue Print. GE Woningen B.V. opgericht, de latere aannemer van het project Blue Print. De bevoegden zijn: Botman Beleggingen B.V. -
2 6 - 1 0 - 1 9 9 8 tot
4-9-2000
-
2 6 - 1 0 - 1 9 9 8 tot
1-9-1999
Imhotep B.V. (Karei Rietschei) Johannes Marie Kuijper
6 - 2 - 2 0 0 1 tot
25-2-2002
Norwin Holding B.V, (Johannes Antonius Kuijper) 2 4 - 1 1 - 2 0 0 0 tot faillissement op 1 - 8 - 2 0 0 2 .
6
1999-07-05
7
1999-10-20
8
2000-06-30
9
2001-05-01
Bedrijfsomschrijving inschrijving Kamer van Koophandel: Het begeleiden van eigenaren van nieuwbouwhuizen, geven van adviezen, ontwikkelen van bouwprojecten en nieuwe financieringsmogelijkheden, het verkrijgen, vervreemden en beheren van onroerende goederen. Overdracht 4 percelen grond van de gemeente naar de Stg. Primeurfonds in eeuwigdurende erfpacht ten behoeve van 4 gebouwen voor 2 4 appartementen en 2 2 laagbouwwoningen. Totaal 4 6 eenheden. Erfpacht verleend aan de Stg. Primeurwoningen (akte van splitsing appartementsrechten bloot eigendom) Vervolgens geeft de Stg. Primeurfonds grond in erfpacht aan de diverse eigenaren, dus Woonwaard (12 woningen) en particulieren. De heer J.J. Botman van GE-woningen B.V. laat in een brief d.d. 3 0 juni 2 0 0 6 weten dat het bedrijf uitstel van betaling zal gaan aanvragen door afbetalingsproblemen in het Zwolle project. De heer Botman verwijst in de brief naar de W G verzekering. Per 4 september 2 0 0 0 is Botman Beleggingen B.V. uit GE-woningen B.V. gestapt. De gemeente bevestigt in een brief aan GE-woningen B.V. dat fl. 1 9 0 . 0 0 0 subsidie beschikbaar is vanuit de gemeente voor aanpassingen van de opdrukken op de gevel (fl. 3 5 . 0 0 0 ) , de overstekende dakrand (fl. 5 0 . 0 0 0 ) en een algemene bijdrage van fl. 1 0 5 . 0 0 0 .
10
2002-07-30
11
2002-08-01
De fl. 5 0 . 0 0 0 kan direct betaalbaar worden gesteld uit het door de gemeente beheerde kwaliteitsfonds Huygenhoek-Zuid. De overige bedragen komen uit een reservering Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) en daar kunnen geen betalingen uit gedaan worden ten behoeve van koopwoningen. Deze gelden zullen daarom via Woonwaard uitgekeerd worden aan GE Woningen B.V. Door deze subsidies blijven de stichtingskosten van de woningen en i appartementen laag en dus betaalbaar voor de kopers van de woningen. Bij vonnis van de rechtbank Arnhem van 3 0 juli 2 0 0 2 is W G Verzekerd Vastgoed Verzekeringen N.V. in staat van faillissement verklaard. GE Woningen B.V. staakt zijn activiteiten door een besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders. 100 7o Eigenaar is Norwin Holding B.V. en daar is de enig aandeelhouder J.A. Kuijper o
Pagina 4 van 23
12
2002-09-01
13
2003-04-10
14
2005-10-21
15
2006-03-23
16
2010-03-23
17
2010-10-07
18
2010-12-14
(Hans Kuijper). Pilaster W E BEHEER B.V. uit Alkmaar doet het administratieve, financiële en technische beheer voor de VvE Blueprint Woonwaard stuurt een brief naar Bot Bouw in Heerhugowaard als één van de eigenaren, waarin ze waterproblemen onder de garantiebepalingen wil laten vallen. Bot Bouw zou hierover afspraken gemaakt hebben met GE-woningen B.V. 1 Rapport Kraan Consulting over gevelproblemen opgeleverd Woonwaard is opdrachtgever van dit rapport. Vervolgrapport Kraan Consulting opgeleverd. Woonwaard is opdrachtgever. De raad gaat akkoord met een subsidie (lump-sum zonder voorwaarden) van 6 500.000 in de verwachting dat dit geld (deels) terug gaat komen naar de gemeente en besluit dat woningen die verkocht gaan worden niet langer onder het GE beleid zullen vallen. De Blue Print woningen die vanaf dat moment verkocht gaan worden zullen dus tegen marktwaarde worden verkocht, inclusief het bloot eigendom. RB2010-026 In de commissie SO wordt over het voorstel gesproken als een goede oplossing voor de bewoners en zorg wordt uitgesproken over goedkeuring van de belastingdienst, maar over het beëindigen van het GE Beleid voor dit complex wordt niets gezegd. Burgerbelang maakt het een bespreekstuk in de raad, maar daar meldt wethouder de Boer dat de belastingdienst akkoord is en dan is de raad unaniem voor het voorstel zonder verdere overwegingen. e
Het 'akkoord van de belastingdienst' houdt het volgende in: De Stg. Primeurfonds heeft met het Ministerie van Financiën, "het vastgoed kenniscentrum", overleg gehad om C 1.190.000 te investeren in de gevels waarvan C 500.000 subsidie van de gemeente die dus niet terug betaald hoefde te worden en C 700.000 lening van ING die terugbetaald moet worden. De gemeente heeft hiervoor een garantie aan ING gegeven en gesteld dat als de stichting niet aan haar verplichtingen van rente en aflossing zou kunnen voldoen, het blote eigendom van de stichting over zou gaan naar de gemeente. Norwin stuurt een offerte aan de VerBouwShop (VBS Productie bv) in Tilburg voor de levering van kozijnen t.b.v. Reprint woningen in Heerhugowaard. 22 woningen 6 155.470 en 24 appartementen C 128.940 VBS is ingehuurd door de VvE voor de renovatie en moet de kozijnen leveren. VBS heeft bij verschillende bedrijven prijzen opgevraagd. VBS kiest uiteindelijk voor Norwin omdat die het tijdpad kunnen halen. Dan speelt echter dat de verlaging van de BTW op arbeid af gaat lopen en om zeker van levering te kunnen zijn geeft de VvE rechtstreeks opdracht aan Norwin om de kozijnen te leveren door middel van directe betaling. De gemeente en Stg. Primeurfonds staan buiten deze opdrachtverlening. Zij hebben daar geen verantwoordelijkheid voor. De raad gaat akkoord met C 700.000 garantstelling. RB2010141 Dit was een akkoordstuk. De raad heeft hier in de raadsvergadering niet over gesproken. Het besluit is unaniem aangenomen. De besluiten over de subsidie en garantstelling zijn als volgt Pagina 5 van 23
uitgevoerd: De 5 ton subsidie (zie punt 15), van de gemeente is in het bouwdepot geplaatst en ING heeft 7 ton op het bouwdepot gestort. De gemeente staat garant voor de betaling van rente en aflossing aan ING als de Stg. Primeurfonds in gebreke blijft. De subsidie is verleend zonder voorwaarden over terugbetaling. Dit was nodig omdat de subsidie als Eigen Vermogen nodig was bij de Stg. Primeurfonds om financiering voor de lening van 7 ton te krijgen van de bank. Wanneer een woning verkocht wordt, wordt de waarde van het vrijvallende bloot eigendom ingezet voor de jaarlijkse aflossing van de lening van 7 ton en daarmee voor de afbouw van de garantstelling. De gemeente ontvangt dus geen geld bij verkoop van één enkele woning. Wel is als voorwaarde gesteld dat, als de Stg. Primeurfonds in gebreke blijft voor de betaling van rente en aflossing, dat het bloot eigendom van de woningen in de Stg. Primeurfonds, dan aan de gemeente vervalt. De exacte looptijd van de garantstelling is dus niet bekend. Deze is afhankelijk van de verkoop van woningen uit het Blue Print complex. De rente op de lening van 7 ton, 3 Zo Euribor, bedraagt zo'n C 21.000 per jaar. Deze rente kan betaald worden uit de opbrengsten van woningen die onder het GE beleid verkocht worden, dus woningen in het Bergmolencomplex en uit verkopen tegen marktprijs van Blue Print woningen. Tot op heden is de mutatiegraad van de woningen voldoende gebleken om de jaarlijkse rente op de lening van 7 ton te betalen. 0
19
2011-06-28
20
2011-08-31
21
2012-03-07
De rekenkamer heeft uit de aangeleverde documenten inzake dit dossier niet kunnen opmaken dat afspraken vastliggen tussen de gemeente en de Stg. Primeurfonds waaruit blijkt dat de gemeente zou meedelen in een mogelijke 'meerwaarde' bij de verkoop van een woning. Wethouder de Boer deelt namens het college mede aan de raad dat de renovatie van de Blue Print woningen is afgerond. De projectadministratie van de renovatie geeft aan dat de volgende bedragen zijn ontvangen voor de buitenkant van de gevelrenovatie: C 500.000 subsidie van de gemeente Heerhugowaard C 700.000 lening van ING met garantstelling van de gemeente Heerhugowaard en Ê 407.000 van Woonwaard. De aanpassingen aan de binnenkant van de gevel, dus ín de woningen, zijn betaald door de VvE en de totale kosten daarvan waren C 165.000. De eigen bijdrage door de bewoners was een voorwaarde vanuit de belastingdienst. Akte van splitsing in appartementsrechten bloot eigendom gepasseerd door Marcel Arjan Geus als gevolmachtigde van de Stg. Primeurfonds. Hierin staat het besluit dat de Stg Primeurfonds, de VvE, de gemeente en de ING Bank hebben afgesproken dat bij verkoop van een woning niet alleen het appartementrecht-Erfpacht wordt verkocht, maar ook een Appartementsrecht Blooteigendom, zodat beide rechten weer in 1 hand komen. Met de akte van Splitsing wordt het Blooteigendom in 46 delen opgesplitst om het in één hand komen mogelijk te maken. Pagina 6 van 23
22
2012-03-14
23
2012-04-03
24
2012-08-30
Met het passeren van deze acte wordt het GE-beleid voor het Blue Print complex feitelijk verlaten. De gemeente stuurt een brief aan bewoners met als inhoud dat het college voornemens is de Stg. Primeurfonds over te nemen met alle rechten en plichten van de stichting. In de commissie SO meldt wethouder de Boer dat het huidige bestuur van de Stg. Primeurfonds wil stoppen en dat de gemeente een tijdelijk bestuur zal benoemen dat bestaat uit de wethouders Dickhoff en De Boer. De rekenkamercommissie heeft een gesprek gevoerd met de heer J. J. Botman dat is vastgelegd op een geluidsdrager. De heer J.J. Botman is de bestuurder van de Stg. Primeurfonds. De heer Kuijper heeft zich op advies van de heer Botman teruggetrokken uit het bestuur van de Stg. Primeurfonds en ook mw. Janssen-v.d. Gevel zal dat gaan doen. De heer Botman heeft dit geadviseerd omdat hij suggestieve telefoontjes van raadsleden heeft gekregen en de rekenkamercommissie een onderzoek is gestart. De heer J.J. Botman geeft aan al sinds 29 juni 2006 met de gemeente in gesprek te zijn over een nieuw bestuur voor de Stg. Primeurfonds. Op 8 december 2008 heeft de Stg. het college hier een brief over gestuurd. De heer Botman ziet graag dat de gemeente Heerhugowaard mogelijkheden tot woningbezit voor mensen met I minder inkomen blijft creëren. Hij ziet hier mogelijkheden voor met een nieuw bestuur voor de Stg. Primeurfonds. Hij ziet ook kansen om de garantstelling op korte termijn afgedekt te krijgen en mogelijkheden om te borgen dat het blooteigendom van alle woningen die vallen onder het GE-beleid, ten alle tijden bij de gemeente blijft, dus dat bestuurders van de Stg. dit zich niet kunnen toe-eigenen. De heer J.J. Botman vindt dat de gemeente de Stg. Primeurfonds niet zou moeten overnemen, omdat de stichting juist meerwaarde creëert door tussen de gemeente en marktpartijen in te staan. Alleen op die manier kan blijvend goedkope en duurzame woningbouw gerealiseerd worden voor minder draagkrachtigen. Echter, gezien de recente veranderingen in het financieringsbeleid van banken bij particuliere erfpacht, heeft de heer J.J. Botman zijn mening op dit punt genuanceerd in zijn schriftelijke reactie op de feiten in dit review. De heer J.J. Botman geeft aan in het bestuur van de Stg. Primeurfonds te willen blijven zitten totdat een goed vervolg is geregeld met de gemeente.
Pagina 7 van 23
Conclusies en aanbevelingen De rekenkamer kiest ervoor om de conclusies en aanbevelingen voor gemeenteraad en college te presenteren vanuit het perspectief van de verschillende fasen in het project voor de gemeenteraad en het college. Fase 1: Opstellen van het beleid De gemeente heeft gemeentelijk beleid geformuleerd voor het ontwikkelen van woningen voor mensen met een laag inkomen via een constructie van Gereglementeerd Eigendom (GE). Dit beleid bestaat uit de volgende onderdelen: - De gemeente heeft criteria vastgesteld voor inwoners die in aanmerking kunnen komen voor een GE-woning (de gemeenteraad heeft die criteria vastgesteld); - De gemeente (het college) geeft bouwgrond uit in eeuwigdurende erfpacht aan de Stg. Primeurfonds, dus tegen lage kosten; - De gemeente (het college) legt in bouwvoorschriften vast dat de stichtingskosten van de woningen laag moeten blijven; - De gemeenteraad is akkoord gegaan met de financiële constructie en juridische vormgeving van een onafhankelijke stichting, de Stg. Primeurfonds, ten behoeve van het realiseren en in stand houden van GE-woningen. De Stg. Primeurfonds heeft uitvoeringsregels geformuleerd. Deze regels richten zich op het verkopen en toewijzen van woningen en eventueel de aankoop van woningen van eigenaren die niet langer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Dit alles met het doel om de goedkope woningen beschikbaar te houden voor mensen met een laag inkomen. Conclusie 1. De rol van de gemeente is geweest dat zij de bouw van goedkope woningen heeft gefaciliteerd. Een gewenst maatschappelijk effect formuleren, beleid daarvoor opstellen en uitvoering mogelijk maken is een rol die bij de gemeente past. College en gemeenteraad hebben op een juiste manier invulling gegeven aan hun rol en verantwoordelijkheden.
Fase 2: Verlenen van de bouwvergunning De gemeente heeft de bouwvergunning verleend voor het Blue Print complex. De bouwvergunning is verleend op basis van de ingediende bouwaanvraag inclusief bouwtekeningen. Het toetsingskader was het toen geldende bouwbesluit. De bouwtekeningen van de gevels bevatten de noodzakelijke elementen voor het juist behandelen van vocht van buiten en van binnen de woning. Zowel een 'waterslag' als 'dampingsfolie' staan op de tekeningen. Wettelijk is bepaald dat gemeenten nooit aansprakelijk kunnen worden gesteld voor bouwwerken die door derden zijn gerealiseerd, op basis van een door de gemeente
Pagina 8 van 23
afgegeven bouwvergunning. Voor het Blue Print complex ligt de verantwoordelijkheid voor de realisatie bij GE woningen B.V. Conclusie 2. De gemeente is niet verantwoordelijk voor de kwaliteit van de uitvoering van bouwprojecten die derde partijen uitvoeren en dus ook niet voor de kwaliteit van de bouw van het Blue Print complex. De gemeente heeft dus geen rol bij het oplossen van kwaliteitsproblemen bij bouwprojecten die derde partijen uitvoeren.
Fase 3: Een verzoek om hulp beoordelen Nadat GE woningen BV (2002) de bedrijfsvoering heeft gestaakt, treden vochtproblemen op bij de gevels. In 2003 wil Stg. Woonwaard, één van de eigenaren van woningen in het complex, deze vochtproblemen aankaarten bij de voormalig bouwer en dan blijkt dat geen verhaal mogelijk is bij deze partij en ook blijkt dat de verzekeraar van het bouwproject (voor afbouw en groot onderhoud) failliet is. De te maken kosten zijn dus bij niemand te verhalen en de eigenaren, Stg. Woonwaard en de particuliere eigenaren, zullen zelfde kosten moeten dragen van maatregelen waartoe zij besluiten. Zij moeten die kosten dragen als Vereniging van Eigenaren (VvE). Als rekenkamercommissie zijn wij tot de conclusie gekomen dat de eigenaren op dat moment twee opties tot hun beschikking hadden. Optie 1: onderzoek doen en de maatregelen die nodig zijn uitvoeren op eigen kosten; Optie 2: als de particuliere eigenaren deze kosten zelf niet kunnen dragen, dan kunnen zij hun huis verkopen aan een organisatie die de kosten die gemaakt moeten worden wél kan dragen. Een woningcorporatie is dan een logische partij en in het bijzonder Woonwaard. Zij bezitten immers al een deel van de woningen in het complex. Optie 2 is door Woonwaard aangeboden in de VvE vergadering van 26 mei 2009, maar door enkele bewoners afgewezen omdat ze dachten dat Woonwaard dit enkel deed uit eigen belang. Het is in de ogen van de rekenkamercommissie volstrekt onlogisch om een beroep te doen op de gemeente voor het oplossen van het probleem. De gemeente heeft geen aandeel in het probleem en het is niet haar verantwoordelijkheid om het probleem op te lossen. De eigenaren kozen voor een derde optie en die was, de gemeente vragen om bij te dragen in de kosten die nodig zijn om het gevelprobleem op te lossen. Het college wees dit verzoek af, maar de gemeenteraad was in 2010 van mening dat de bewoners geholpen dienden te worden en gaf het college opdracht een voorstel te formuleren en aan te bieden aan de raad voor besluitvorming. Het college kiest voor Pagina 9 van 23
de vorm van een subsidie en verbindt da a r de voorwaarde aan dat de woningen die verkocht gaan worden niet langer als GE woning zullen blijven besta a n, maar tegen marktwaarde zullen worden verkocht. Het raadsvoorstel voor het verstrekken van een éénmalige bijdrage van ê 500.000 benoemt de kans dat er geld terug ga a t vloeien naar de gemeente als na betaling van rente en aflossing er nog geld beschikbaar is. Behoudens deze vermelding in het raadsvoorstel, heeft de rekenkamercommissie geen enkel document aangeboden gekregen, waarin afspraken hierover zijn opgenomen. De gemeenteraad stemt in met het voorstel om éénmalig ē 500.000 subsidie te verstrekken aan de Stg. Primeurfonds ten behoeve van de gevelrenovatie. Conclusie 3. Het kennisniveau over de GE-constructie was onvoldoende bij het college en de gemeenteraad om tot een gedegen voorstel en besluit te kunnen komen. Op basis van de gesprekken die de rekenkamercommissie gevoerd heeft met de ambtelijke orga nisa tie en op basis van de informatie die aan de gemeenteraad is verstrekt, concluderen wij dat het kennisniveau over de financiële en juridische constructie van het Gereglementeerd Eigendom van onvoldoende niveau is geweest om tot gedegen besluitvorming te komen. Zo had het vanaf het begin af aan duidelijk kunnen zijn dat de gemeente geen geld zou ontvangen uit de meeropbrengst van de verkoop van individuele woningen. In de contracten is vastgelegd dat eventuele meeropbrengst verdeeld wordt tussen de Stg. Primeurfonds en de verkopende eigenaar van de woning op basis van 50-50. Het raadsvoorstel voor het verstrekken van een éénmalige bijdra ge van f 500.000 benoemt de kans dat er geld terug gaat vloeien naar de gemeente als na afloop van rente en aflossing er nog geld beschikbaar is. Er wordt niet duidelijk gemaakt op welk moment dit het geval zou kunnen zijn. Dit zou echter pas het geval kunnen zijn nadat alle woningen uit het Blue Print complex verkocht zouden zijn tegen marktwaarde. Hierover zijn tot op heden echter geen afspraken vastgelegd met de Stg. Primeurfonds en dat kan ook helemaal niet omdat de verkoopbaten en verkoopsnelheid van de woningen niet te voorspellen zijn, evenals de totale leninglast over de periode totdat alle woningen verkocht zijn (hoofdsom en rente). Het college houdt vol dat afspraken vastliggen, maar heeft dat niet kunnen aantonen en lijkt dus uit te gaan van verkeerde aannames. De gemeenteraad heeft ten tijde van de besluitvorming in 2010 niet over dit onderdeel van het voorstel gediscussieerd en lijkt het dus niet te hebben meegenomen bij zijn besluitvorming.
Aanbeveling voor het college 3.1 Communiceer volstrekt helder en éénduidig naar de gemeenteraad over gespecialiseerde financiële constructies en laat u zonodig bijstaan door externe specialisten op dit gebied. Dit kan door teksten van voorstellen te laten toetsen door specialisten of ze te betrekken bij de commissie vergadering.
Pagina 10 van 23
Aanbeveling voor de gemeenteraad 3.2 Neem geen voorstellen aan voor financiële constructies zonder dat u volstrekt helder heeft waar u mee instemt en wat de betekenis is van het aannemen van het voorstel. Laat u zonodig bijstaan door externe specialisten op het gebied. 3.3 Weeg verzoeken van inwoners altijd af aan de hand van de verantwoordelijkheid die de gemeente heeft.
Fase 4: Besluiten verbinden met bestaand beleid Uit de notulen van de vergadering van de commissie SO en de raadsvergadering waarin het besluit voor het verstrekken van de éénmalige bijdrage is besproken, blijkt dat gemeenteraadsleden niets gezegd hebben over het beëindigen van het Gereglementeerd Eigendom (GE) voor de woningen in het Blue Print complex zoals in het voorstel van het college is verwoord. Dit is van belang omdat dit besluit een breuk vormt met het geformuleerde GE beleid en een streep zet door het gewenste maatschappelijke effect: woningen beschikbaar houden voor mensen met lagere inkomens. Conclusie 4. De gemeenteraad heeft een beperkte afweging gemaakt bij het besluit over een éénmalige bijdrage van ë500.000 voorde gevelrenovatie. Vanuit de gemeenteraad is aandacht gevraagd voor de problemen van de 34 particuliere eigenaren van de woningen in het Blue Print complex. Zij zouden de kosten voor de gevelrenovatie niet kunnen betalen. Al eerder concludeerden wij dat het geen taak is van de gemeente om particuliere woningeigenaren tegemoet te komen bij gebreken aan hun woning. Dit was de lijn van het college. De gemeenteraad wilde tóch een oplossing voor de eigenaren en vroeg het college een voorstel op te stellen. Het voorstel waartoe de raad besloten heeft, houdt in dat een éénmalige bijdrage wordt verstrekt van C 500.000, maar óók dat de woningen tegen marktwaarde verkocht gaan worden door de eigenaren en dat ze dus niet behouden blijven voor minder draagkrachtige inwoners. Uit de verslagen van de commissievergadering en raadsvergadering over dit onderwerp blijkt dat er geen discussie is geweest over het loslaten van het GE-beleid voor deze woningen. Er is slechts aandacht geweest voor de instemming van de belastingdienst om te zorgen dat de particuliere eigenaren het recht zouden behouden om hun hypotheekrente fiscaal af te trekken. Toen in de raadsvergadering bleek dat de belastingdienst akkoord was, is het voorstel unaniem aangenomen. De belangen van 34 huidige particuliere eigenaren zijn door de gemeenteraad niet expliciet afgewogen ten opzichte van een veel groter toekomstig aantal potentiële eigenaren en het door de gemeenteraad geformuleerde G E beleid Pagina 11 van 23
is voor het Blue Print complex losgelaten zonder dat één raadslid hier iets over heeft gezegd. Aanbeveling voor de gemeenteraad 4.1 Beoordeel raadsvoorstellen in de volle breedte van de consequenties en bespreek alle consequenties, zeker in de commissie vergadering. Betrek daarbij vooral de gewenste maatschappelijke effecten die de raad wenst te realiseren met het geformuleerde beleid voor het gebied waar het raadsvoorstel betrekking op heeft.
Fase 5: Rollen duidelijk De ambtelijk medewerker die vanaf het eerste begin bij het Blue Print dossier betrokken is geweest, is op enig moment ook aanspreekpunt en informeel 'adviseur' geworden voor de Vereniging van Eigenaren. Deze situatie is ontstaan nadat de gemeenteraad positief heeft besloten over de subsidie en de garantstelling. Conclusie 5. Er is een onwenselijke combinatie van functies en rollen ontstaan tussen een ambtelijk medewerker van de gemeente en de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het Blue Print complex. Door de besluiten van de gemeenteraad om subsidie te verlenen voor de gevelrenovatie en garant te staan voor de lening, is de verantwoordelijk ambtenaar voor het dossier 'Gereglementeerd Eigendom' veelvuldig in contact gekomen met de VvE van het Blue Print complex. Hij is het aanspreekpunt voor de W E geworden voor contacten met de gemeente en hij is een informeel 'adviseur' voor alle zaken die te maken hebben met het Gereglementeerd Eigendom. Deze relatie is onwenselijk omdat daardoor de schijn en suggestie bij betrokkenen en overige inwoners kan ontstaan dat de gemeente betrokken is bij het woningcomplex en daar een verantwoordelijkheid voor heeft, terwijl dit niet zo is. Aanbeveling voor het college 5.1 Treed in overleg met de ambtelijk medewerker om de verschillende rollen te bespreken en tref maatregelen om ongewenste rollen te beëindigen. 5.2 Communiceer duidelijk naar alle betrokkenen (stakeholders) welke rol de gemeente kiest op dit dossier.
Pagina 12 van 23
Fase 6: Hoe verder Keuzes maken Het gemeentebestuur koos oorspronkelijk voor de rol om de bouw van goedkope woningen te faciliteren. De grond is uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht aan een onafhankelijke stichting. Doordat gevelproblemen ontstonden bij de woningen, de particuliere eigenaren van de 34 woningen de oplossing van deze gevelproblemen niet konden betalen, zij de gemeente om hulp hebben gevraagd en de gemeenteraad heeft besloten om deze particuliere eigenaren te helpen, is de gemeente Heerhugowaard steeds verder betrokken geraakt bij het Blue Print project. De gemeenteraad en het college staan nu voor een nieuwe keuze rondom de rol van de gemeente bij dit project. 1. de gemeente betrekt zichzelf verder bij dit project door de Stg. Primeurfonds over te nemen of 2. de gemeente trekt zich terug op de uitgangspositie: eeuwig durende erfpachtverstrekker van de grond aan de onafhankelijke Stg. Primeurfonds. Beide keuzes hebben voordelen en nadelen als het gaat om invloedssfeer van de gemeente op besluitvorming bij de Stg. Primeurfonds, de mogelijkheid om een Stg over te nemen door de gemeente, het oppakken van een taak die ook door woningcorporaties wordt uitgevoerd en de éénduidigheid van de gemeentelijke rol. Naast deze afwegingen willen wij als rekenkamercommissie inzoomen op de risico's die de gemeente kan lopen bij overname van de Stg. Primeurfonds. Risico's voor de gemeente De subsidie van ê 500.000 die de gemeente heeft verstrekt is zonder voorwaarden verstrekt omdat die nodig was als eigen vermogen van de Stg. Primeurfonds. Dit geld is dus beschikbaar gesteld door de gemeente en hier is niet op terug te komen. Dit brengt voor de toekomst geen extra risico's met zich mee. Bij de garantstelling voor de lening van i 700.000 van ING aan de Stg. Primeurfonds ligt dat anders. Hier ligt wel een financieel risico voor de gemeente. De garantstelling moet minder worden doordat de Stg. Primeurfonds de lening aflost uit verkoopopbrengsten van woningen. De woningmarkt is echter enorm in beweging, niet in de laatste plaats doordat de banken veel strenger beoordelen of mensen een hypotheek kunnen krijgen. De prijzen van woningen staan onder druk en de vraag is hoeveel woningen jaarlijks verkocht gaan worden en wat de opbrengst daarvan zal zijn voor de Stg. Primeurfonds. Met andere woorden, het is onduidelijk hoe lang het zal duren vóór de Stg. Primeurfonds de lening in zijn geheel zal hebben afgelost en wat de totale kosten voor de lening (aflossing en rente) aan het einde zullen zijn. Door de garantstelling voor de lening en kosten heeft de gemeente het risico van deze onzekerheid. Als de gemeente kiest om de Stg. Primeurfonds níet over te nemen, de garantstelling laat voortduren en Blue Print woningen niet verkocht worden door Pagina 13 van 23
marktomstandigheden, dan kan de situatie zich voordoen dat de Stg. Primeurfonds niet aan haar betalingsverplichtingen na a r ING kan voldoen. De gemeente neemt in dat geval de betalingsverplichting over op basis van de garantstelling en loopt dus het risico om de lening geheel of gedeeltelijk a f te moeten lossen. Mocht de situatie ontstaan dat de Stg. Primeurfonds 'failliet gaat', dan zal op dat moment een ingewikkeld juridisch proces in gang gezet worden over verdeling van rechten, lasten en baten. De gemeente is er daarom bij gebaat om haar rol en de relaties met alle andere partijen die bij het Gereglementeerd Eigendom betrokken zijn, zo duidelijk mogelijk gedefinieerd te hebben en te hebben vastgelegd. Tot slot bestaat er voor de toekomst altijd het risico dat nieuwe bouwtechnische problemen gaan ontstaan en dat bewoners bij de verantwoordelijke pa rtijen om een oplossing gaan vragen. Wanneer de gemeente de Stg. Primeurfonds overneemt, is het op dit moment onduidelijk welke precedent werking hierva n zal kunnen uitgaan. Een belangrijk aspect hierbij is de vraag of andere partijen (derden) hierdoor een mogelijke juridische grondslag hebben op basis waarvan zij kunnen gaan aankloppen bij de gemeente bij problemen met woningen. Welk afwegingskader hanteert de gemeente dan? Het is derhalve voor de rekenkamercommissie onduidelijk welke juridische gevolgen of risico's de overname van de Stg. Primeurfonds met zich meebrengt. Voordat de gemeente kan overgaan tot het overnemen van de Stg. Primeurfonds verdient het de aanbeveling om door een externe partij een due diligence onderzoek te laten uitvoeren. Dit due diligence onderzoek dient zich te richten op de financiële, fiscale, juridische en commerciële (b.v. de woningmarkt werking) a specten.
Conclusie 6. De gemeente loopt meer (financieel) risico wanneer de Stg. Primeurfonds wordt overgenomen (k euze 1) dan wanneer hij alleen verstrekker is van eeuwigdurende erfpacht (k euze 2) Bovendien kan het risico van keuze 2 verder worden teruggedrongen wanneer de gemeente ervoor kiest om de garantstelling om te zetten in een subsidie van f 700.000 met nadere voorwaarden. Hierdoor kan het financieel risico voor de gemeente worden beperkt tot ma xima a l ē 700.000.
Aanbeveling voor de gemeenteraad 6.1 Roep het college op om de garantstelling van C 700.000 om te zetten naar een subsidie ter hoogte van dit bedrag, met aanvullende voorwaarden, zodat de lening wordt afgelost en op die manier het risico op verlies voor de gemeente wordt gemaximeerd. Aanbevelingen voor het college 6.2 Onderzoek de mogelijkheden om de Stg. Primeurfonds de lening af te laten lossen door het geld hiervoor vanuit de gemeente beschikbaar te Pagina 14 van 23
stellen. De gemeente verstrekt in feite een aanvullende subsidie om hogere gemeentelijke bijdragen op basis van de garantstelling in de toekomst te voorkomen. 6.3 Onderzoek of afspraken gemaakt kunnen worden met de Stg. Primeurfonds over bijdragen aan de gemeente uit toekomstige verkopen van Blue Print woningen, zonodig als voorwaarden bij de te verstrekken subsidie. 6.4 Mocht toch de voorkeur bestaan voor overname van de Stg. Primeurfonds, laat voorafgaand aan de definitieve beslissing hiertoe dan een externe partij een due diligence onderzoek uitvoeren waarbij expliciet gekeken wordt naar de financiële, fiscale, juridische en commerciële (b. v. de woningmarkt werking) aspecten.
Pagina 15 van 23
Bestuurlijke reactie van het college van Burgemeester en Wethouders
Pagina 16 van 23
Heerhugowaard
Heerhugowaard, 11 december 2012 Aan de raad Geachte leden, Onlangs heeft de rekenkamercommissie haar onderzoek afgerond met betrekking tot het renovatieproject Blue Print. Wij willen u graag onze reactie geven. In deze brief behandelen wij eerst een aantal aspecten uit het feitenrelaas. Daarna gaan wij inhoudelijk dieper in op de conclusies en aanbevelingen zoals deze zijn verwoord door de rekenkamercommissie. A.
Feitenrelaas:
punt 6: De grond voor het bouwplan Blue Print is door de gemeente verkocht met als voorwaarde dat de stichting deze grond zal gaan verpachten aan kopers (eeuwigdurende erfpacht). punt 16 Het aspect wel of niet uit het systeem gaan van de woningen bij verkoop tegen marktwaarde is, gezien de feitelijke besluitvorming niet relevant bij de discussie rondom de vraag of een subsidie verleend wordt. Immers er is sprake van een lump sum bijdrage zonder voorwaarden. Het loslaten van het systeem wordt niet veroorzaakt door de verleende subsidie. De opmerking betreffende de gevolgen van verkoop tegen marktwaarde moet dan ook uitsluitend gezien worden als het bieden van een doorkijkje naar de nog af te sluiten lening. punt 18 Het raadsbesluit verbindt geen andere voorwaarden aan de subsidiering dan de wijze van uitvoering. Los van dit element, heeft het college na overleg met het stichtingsbestuur, aanvullend willen regelen, dat als zou blijken dat sprake zou zijn van niet ingerekende opbrengsten als gevolg van een mogelijke waardestijging door een hogere kwalitatieve uitstraling na plaatsing van de nieuwe en verbeterde gevels, dit resultaat verdeeld wordt in overeenstemming met ieders inzet. punt 24 De door de rekenkamer aangehaalde brief betreffende een verandering van de bestuursstructuur, zou betekenen dat de rol en betrokkenheid van de gemeente bij het reilen en zeilen van de stichting aanzienlijk strakker zou worden aangehaald. Weliswaar zou de stichting formeel een zelfstandig bestuurlijke entiteit zijn, maar beleidsmatig volledig afhankelijk worden van de gemeente. De zelfstandigheid zou zich vooral manifesteren in de uitvoering. Voor wat betreft de opmerking dat de heer Botman zijn mening over de vraag betreffende een zelfstandig voort bestaan van de stichting nu nuanceert merken wij het volgende op. De gemaakte kanttekening betreft de situatie dat de gezamenlijke banken niet meer bereid zijn, onder normale voorwaarden, leningen te verstrekken aan kopers/eigenaren van woningen waar particuliere erfverpachting van toepassing is. Feitelijk betekent dit dat erfpacht alleen nog bestaansrecht heeft indien de overheid als erfverpachter optreedt. B.
Fase 3 een verzoek om hulp beoordelen
r.irelhoť 1 T e l î f o o n : 14072
Tax
;072) 575 55 56
B a n k n i . : 28.50.03.577
P o s t b u s 390
1700 A l H e e r h u g o w a a i ď
E - m a i l : pcst(?»he«r h u g o w a i r d nl ING-. 7 1 2 7 4
Intornrt: www heeibugowaiiirt.nl
Sanknr. Soc.aíe ZàVen:
5 3 . 9 3 60 7S7
Naast een inhoudelijke behandeling willen wij eerst een tweetal kanttekeningen plaatsen op de hier aangegeven min of meer feitelijke aspecten. Tijdens de aangehaalde VvE vergadering van 26 mei 2009, is naar voren gekomen dat alle aanwezige eigenaar - bewoners niet akkoord gingen met het voorstel van Woonwaard om de woningen op te kopen, (dus niet een enkele!). Ter zake de keuzerichtingvan de eigenaar- bewoners I VvE merken wij op dat de gekozen richting niet zo onlogisch is als de rekenkamercommissie doet voorkomen. Immers het feit dat de hulpvraag bij de gemeente is neergelegd, is juist ontstaan door interventies vanuit raadsledenrichtingde vereniging van eigenaren c.q de individuele woningbezitters in het complex. Inhoudelijke reactie De commissie is van mening dat het kennisniveau ontbrak om tot een gedegen voorstel te komen. Zij baseert dit op haar oordeel dat in het betreffende voorstel niet duidelijk wordt gemaakt hoe en wanneer terugbetaling van het subsidiebedrag zal plaats vinden. Deze opvatting delen wij niet. In het raadsvoorstel waarin de subsidieverlening centraal staat, worden de mogelijkheden beschreven van inzet van het subsidiebedrag en de gevolgen hiervan op de vraag of, hoe en wanneer delen terugvloeien. In ons voorstel wordt duidelijk gemaakt dat een eventuele terugbetaling slechts van toepassing is als aan de volgende voorwaarde wordt voldaan: Na aflossing van de lening door inzet van het contant maken van de korting (door verkoop tegen marktwaarde) en, mogelijk, een gedeelte van de winst welke resteert na verrekening van de korting (d.i. het aandeel van de stichting gelet op de overeengekomen fiscale regeling: fair vaiue 50/50 basis). (Citaat voorstel:" zij het dat de stichting Primeur Fonds een groot deel van de kosten zal moeten lenen waarbij de gegeven korting en een gedeelte van de winst bijverkoop ingezet zal worden.") Door de vereisten van de bank is uiteindelijk gekozen voor het direct in mindering brengen op de feitelijke renovatiekosten. Bij dit scenario staat vermeld dat terugbetaling slechts aan de orde is bij een buitengewone stijging van de marktwaarde, waardoor een extra, niet ingerekende winst zou ontstaan. De hier genoemde buitengewone winst refereert aan de mogelijkheid dat er een positief verschil zou kunnen ontstaan tussen de waardering van de woningen bij herstel met in stand houding van het oorspronkelijke gevelbeeld (technisch en blue print) en het nieuwe gevelbeeld inclusief een aanzienlijke technische verbetering op energetisch vlak. (dit onderdeel valt buiten de standaard fiscale regeling) Ook hier wordt de kanttekening bij gemaakt dat als gevolg van oplopende kosten en een daardoor veranderende verdeling van ieders inspanning het lang niet zeker is of dit mogelijk is. Het andere aspect waarom geen voorwaarden over het eventueel terug betalen van de subsidie in het conceptbesluit waren opgenomen betrof de eis dat financiering alleen mogelijk was, als er een zekere verhouding tussen de inzet van eigen vermogen en de resterende lening zou bestaan. Onder deze condities leek het ons juist om de raad een concept besluit voor te leggen zonder nadere voorwaarden betreffende een terugbetalingsregeling. Het door de raad genomen besluit stelt geen nadere randvoorwaarden op dit punt. Er is dan ook geen aanleiding hierover iets vast te leggen. Dat het college er toch voor heeft gekozen in de beschikkingsbrief een extra voorwaarde over dit aspect op te nemen, werd ingegeven door het aanwezig zijn van een mogelijkheid van het behalen van een niet ingerekende winst. Doordat dit als voorwaarde opgenomen is in de beschikking is het niet nodig hierover een overeenkomst op te stellen. Uitvoering hiervan vindt plaats aan de hand van de door het notariaat verstrekte gegevens en de onderliggende taxatierapporten ingeval het tot verkoop komt. Fase 4 besluiten verbinden met bestaand beleid Betreffende de conclusie van de rekenkamercommissie op dit aspect hebben wij geen inhoudelijk oordeel; de conclusie en aanbevelingen zijn geadresseerd aan de raad.
PO-
3
Wel willen wij u attenderen op een aspect wat door uw raad mee genomen kan worden bij uw afwegingen. Door de aard van de subsidieverlening, namelijk zonder voorwaarden over terugbetaling, is het subsidiebesluit an sich geen reden om tot verkoop tegen marktwaarde over te gaan. Dat wij dit aspect in dit voorstel (RB2010-026) hebben genoemd diende als doorkijkje naar de gevolgen van het aantrekken van een lening door de stichting (informeren). Het belenen van de kortingswaarde en als gevolg hiervan, de verkoop van de woningen betrof een autonome bevoegdheid van het bestuur van de stichting Primeur Fonds. De vraag is of de door de rekenkamer bedoelde afweging van belangen tot een andere oplossing had kunnen leiden. Fase 5 rollen duidelijk Wij zijn van mening dat door de opeenvolgende besluiten het handelen van de VvE directe gevolgen kan hebben voor de positie van de gemeente. Hierbij moet worden gedacht aan handelingen dan wel het nalaten van handelen door de VvE welke de verkoop kunnen belemmeren of opbrengstverlaging tot gevolg kunnen hebben. Het voorkomen van dergelijke activiteiten levert nu eenmaal op dat de betreffende medewerker in contact treedt met het bestuur van de VvE. Het kan van groot belang zijn dat in dat kader ook ad hoe geadviseerd wordt (op verzoek van het bestuur van de VvE) hoe het VvE bestuur procesmatig met de betreffende materie om kan gaan. Een goede voorbereiding en besluitvorming in de VvE is kan indirect bijdragen tot bescherming van onze financiële belangen bij de stichting. In de praktijk blijkt dat het voor de bestuursleden en de overige eigenaar - bewoners helder is dat de relatie gemeente - VvE alleen gaat over zaken voor zover het raakvlak heeft met de gemeentelijke belangen. Gedurende de voorbije jaren is niet gebleken dan bij stakeholders onduidelijkheid bestaat over de rol van de gemeentelijke medewerker in het proces. Er wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen de afhandeling van (bouw)technische aspecten en de beleidsmatige en financiële aspecten. Ter voorkoming van tunnelvisie worden voorstellen met een financieel aspect besproken met de concerncontroller. Fase 6 hoe verder Als eerste moet hier een feitelijke kanttekening geplaatst worden bij de voorgestelde keuzes. Het beeld dat geschetst wordt als uitgangspositie is onjuist. In de uitgangspositie is de gemeente geen erfverpachter. De grond is verkocht aan de stichting met daarbij de voorwaarde dat zij (de stichting) op haar beurt de grond zal uitgeven in erfpacht. Dit betekent dat de voorgestelde keuzemogelijkheid welke de rekenkamercommissie weergeeft niet bestaat. Voordat wij inhoudelijk ingaan op de vraag hoe verder, willen wij nog een keer benadrukken dat onze rol in het renovatie traject, tegen onze wens in, is voort gekomen uit een opdracht van de raad om samen met de stichting Primeur Fonds en eigenaar bewoners te zoeken naar een passende oplossing. Inhoudelijk De conclusie van de rekenkamercommissie dat er grotere risico's worden gelopen bij een overname van de stichting vanwege het renterisico en de angst om ingeval opnieuw sprake is van bouwtechnische problemen hierop aangesproken te worden dan bij een situatie waarbij een aanvullende subsidie verstrekt wordt met terugbetalingverplichting, delen wij niet. Het door de raad genomen besluit over te gaan tot het garanderen van en lening ad C 700.000,houdt altijd een risico in. Echter, in tegenstelling tot een subsidie, bestaat er bij het verlenen van een garantie een kans dat geen aanspraak plaats vindt of slechts een gedeeltelijke aanspraak. In termen van besteding van overheidsgelden is dit, bij de gegeven situatie, nog altijd aantrekkelijker
4
dan het verlenen van een subsidie. Ter beperking van dezerisico'sheeft de raad voorwaarden aan het besluit verbonden. Overigens merken wij op dat de aanbevelingen 6.1 en 6.3 om de stichting een aanvullende subsidie te verlenen ter grootte van de uitstaande lening (met terugbetalingsverplichting) zonder dekkingsmogelijkheden aan te geven niet tot de mogelijkheden behoort. De situatie is dat ofwel dit geld door de gemeente geleend moet worden ofwel er moet intern worden gefinancierd. Beide opties bezitten een rentecomponent: met andere woorden er is geen verschil (bij interne financiering wel afhankelijk van de rekenrente). Ook hier moeten aanvullende voorwaarden het aanwezige risico beperken en zal de verplichting tot overdracht van de blote eigendom een van de voorwaarden moeten zijn. De vraag of vanuit een overname van de stichting een andere rol ontstaat voor de gemeente kan ontkennend worden beantwoord. De wetgever is duidelijk over de rol van de erfverpachter en de pachter. De pachter als eigenaar van de opstal is verantwoordelijk voor het in stand houden van het onroerend goed. Het bijzondere aspect dat deze erfpachtconstructie in het leven is geroepen om het kortingsdeel te beschermen doet aan dit feit niet af. Ook het issue precedentwerking is niet van toepassing immers, zoals ook de rekenkamercommissie in haar conclusie onder "fase 2 verlenen van de bouwvergunning" stelt is de gemeente niet verantwoordelijk voor de kwaliteit van uitvoering door derden. Uit de casus Blue Print kan slechts worden afgeleid dat het nemen van een verantwoordelijkheid voor het ontstane bouwtechnische probleem (rottende gevelelementen) alleen wordt beïnvloed door de wijze waarop raadsleden inspelen op dergelijke problemen. Dit element staat daarom volkomen los van de vraag of de stichting wel of niet moet worden overgenomen. De vraag of er nog een keuze is rondom het wel of niet overnemen moet in het licht van het door de raad genomen garantiebesluit ontkennend worden beantwoord. De aan het besluit gekoppelde voorwaarde, dat bij het niet kunnen nakomen van de verplichtingen uit hoofde van de lening, de blote eigendom van de stichting overgaat naar de gemeente, betekent per saldo dat de stichting geen bestaansrecht meer heeft: het statutaire doel van de stichting, om door middel van een revolving fund (het liquide maken van de korting) opnieuw projecten die beleidsmatig gewenst zijn te financieren, is niet meer mogelijk. Ook zal de nieuwe erfverpachter volledige zeggenschap verkrijgen over de vraag op welke wijze de woningen verkocht worden en zich zelf de vraag moeten stellen welke toegevoegde waarde de stichtingsvorm nog heeft. Verder moet worden gewezen op de gevolgen van financiering en herfinanciering voor kopers en zittende eigenaren van woningen in particuliere erfpacht. In aansluiting op een advies van de Vereniging van Nederlandse Banken hebben de banken besloten geen woningen te financieren welke vallen onder de categorie particuliere erfverpachting. Contacten met de banken maken duidelijk dat zelfstandige stichtingen zoals een Primeur Fonds als particulier worden gezien. Kijkend naar de teneur van de aanbevelingen lijkt het er op dat in dit geval ook de rekenkamercommissie in feite voorbij gaat aan wat zelf eerder voorstelt te doen namelijk een bredere afweging te maken dan alleen een financiële afweging. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van
Heerhugowaard, de burgemeester,
p
ij-23
Nawoord rekenkamercommissie bij de bestuurlijke reactie van het college Het college heeft op 11 december 2012 zijn bestuurlijke reactie op dit review naar de rekenkamercommissie gestuurd. Bij de rekenkamercommissie roept de reactie van het college teleurstelling en bezorgdheid op. De teleurstelling komt voort uit de manier waarop gereageerd is. Er lijkt geen ruimte voor reflectie op het eigen functioneren. De keuzes die gemaakt zijn en de uitvoering daarvan, worden in de reactie verdedigd door feiten te herhalen en bedoelingen weer te geven. De bezorgdheid van de rekenkamercommissie is daar het gevolg van. Het college lijkt in een tunnel terechtgekomen, waarbij geen zicht is op een andere uitkomst dan die waar eerder voor gekozen is. In de bestuurlijke reactie worden doelredeneringen gebruikt om op de ingeslagen weg verder te kunnen gaan. Het college merkt terecht op dat in het review een foute formulering staat. De gemeente heeft de grond niet uitgegeven in eeuwig durende erfpacht aan de Stg. Primeurfonds, maar de grond verkocht aan de Stg. zodat de Stg. de grond uit heeft kunnen geven in eeuwigdurende erfpacht aan de woningeigenaren. Voor de rekenkamercommissie is deze foute formulering en de reactie van het college daarop, exemplarisch voor de complexiteit van het BluePrint dossier en de discussie over dit dossier. Het college heeft gelijk. De formulering van de rekenkamercommissie is niet precies genoeg en daardoor niet correct. Het betekent echter niet dat de open afweging waar de rekenkamercommissie aandacht voor vraagt niet meer nodig zou zijn. Dat is ze juist des te meer. Er zijn vele wegen die naar Rome leiden is het gezegde. Daar zijn de volgende twee opmerkingen bij te maken die een relatie hebben met het BluePrint dossier. 1. is Rome wel de bestemming waar we naartoe moeten? en 2. welke route nemen we om de bestemming die we kiezen te bereiken? Dit review biedt de gemeenteraad, evenals het college, een evaluatiemoment en daarmee de mogelijkheid om opnieuw af te wegen of het beleid voor Gereglementeerd Eigendom moet worden voortgezet en afhankelijk van deze keuze, te kiezen voor een passende uitvoeringsvorm of afsluitingsvorm. De rekenkamer gaat hier graag met de raad over in gesprek tijdens een openbare behandeling van dit review.
Pagina 20 van 23
Overzicht gesprekken -
-
Meerdere gesprekken met Kees Kruithof, medewerker Gemeente Heerhugowaard; Meerdere interviews met Kees Kruithof en Harm-Jan Leemhuis, directeur Stadsontwikkeling gemeente Heerhugowaard; Gesprek met Joost den Hertog, gemeentesecretaris gemeente Heerhugowaard, Liesbeth Schreiner, griffier gemeente Heerhugowaard en Harm-Jan Leemhuis; Interview met de heer J.J. Botman, Eigenaar HIEH B.V. en bestuurslid Stichting Primeurfonds; Interview met Edwin van Etten , Projectbegeleider Vastgoedprojecten, Woonwaard Noord-Kennemerland
Literatuurlijst - Oprichtingsakte Stichting Primeurfonds Noord-Kennemerland, 27 juni 1996; - Koop-ZAannemingsovereenkomst appartementsrechten (Gereglementeerd eigendom Primeur woningen), 5 juli 1999; - Akte van Levering, 46 appartemenetswoningen te Heerhugowaard G.E. Woningen B.V. /bouwnummer :3, 27 oktober 1999; - Brief van GE woningen B.V., de heer J.J. Botman, aan de gemeente Heerhugowaard met betrekking tot verlening van fl. 5.000,- subsidie per woning, 25 juni 1999; - Begroting Blue Print aanbrengen op buitengevel voor onderbouwing subsidie aanvraag van J.J. Botman aan de gemeente Heerhugowaard, 9 februari 2000; -Brief van GE Woningen B.V, J.J. Botman, aan de gemeente Heerhugowaard met betrekking tot de aanvraag uitstel van betaling van GE-woningen B.V, 30 juni 2000; - Brief van de gemeente Heerhugowaard aan GE Woningen B.V, de heer H. Kuiper, inzake de te verstrekken bijdragen voor de BluePrint woningen, mei 2001 - Ambtelijk verslag van een overleg tussen de gemeente Heerhugowaard en GE-woningen B.V, 7 juni 2001; - Brief van de VvE BluePrint woningen aan Bot Bouw betreffende klachten over lekkages, 10 april 2003 - Jaarverslag GE-Noord Kennemerland 2003; - Rapport technische beoordeling woningen Blue Print Heerhugowaard door Kraan Consulting, 21 oktober 2005 - Rapportage destructief onderzoek gevel Rosa Manustuin 8 project Blue Print door Kraan Consulting, 23 maart 2006; - Ambtelijk verslag van een bewonersoverleg inzake klachten bewoners over de gevels, 11 mei 2006 Pagina 21 van 23
- Brief van de Stg. Primeurfonds Noord-Kennemerland aan het college van B&W van Heerhugowaard inzake een nieuwe bestuursstructuur van de Stg. Primeurfonds, 8 december 2008; - Notulen algemene ledenvergadering W E Blue Print, 26 mei 2009; - Raadsbesluit RBS 2010-026 met raadsvoorstel inzake het verstrekken van C 500.000 subsidie aan de Stichting Primeurfonds ten behoeve van de gevelrenovatie, 26 februari 2010; - Notulen vergadering commissie Stads Ontwikkeling (SO), 2 maart 2010; - Brief van Actus Notarissen aan de Kennisgroep onroerende zaken van de Belastingdienst, inzake de Blue Print woningen te Heerhugowaard, 4 maart 2010 met goedkeurende handtekening van de Belastingdienst op 8 maart 2010; - Notulen vergadering gemeenteraad, 23 maart 2010; - Brief van VBS Tilburg bv aan de W E van de Blue Print woningen, met een offertevergelijking van stelposten voor kozijnen, 6 oktober 2010; - Offerte Norwin Gevelelementen aan VBS Productie met prijsopgave aluminium/houten gevelkozijnen voor het Repint complex Heerhugowaard, 7 oktober 2010; - Brief van de gemeente Heerhugowaard aan de stichting Primeur Fonds Noord-Kennemerland, de heer J.J. Botman, met kenmerk B201017174, met betrekking tot het beschikbaar stellen van een eenmalige bijdrage ten behoeve van de gevelrenovatie van de Blue Print woningen, 20 oktober 2010; - Raadsvoorstel en Raadsbesluit RB2010141 inzake garantstelling van de gemeente Heerhugowaard voor een rekening courantkrediet ten behoeve van de stichting Primeurfonds, 16 november 2010; - Notulen vergadering commissie Stads Ontwikkeling (SO), 30 november 2010; - Notulen vergadering gemeenteraad, 14 december 2010; - Concept jaarverslag 2010 Stg. Primeurfonds Noord-Kennemerland; - CONCEPT notulen van de raadsvergadering van 28 juni 2011; - Overzicht van de projectadministratie van de renovatie van de Blue Print woningen van de Stg Primeurfonds t/m 31 augustus 2011; - Akte van splitsing in appartementsrechten bloot eigendom BluePrint woningen (thans genaamd Reprint), Actus Notarissen, 7 maart 2012; - College advies en collegebesluit BW 12-0145 inzake overname van de activiteiten van Stg Primeurfonds, 13 maart 2012; - Brief van de gemeente Heerhugowaard aan de bewoners van de complexen Bergmolen en Re Print (vroeger Blue Print) over de wens van bestuursleden van de Stg. Primeurfonds om af te treden en het voornemen van het college om de stichting over te nemen, 14 maart 2012; - Verslag van het vragenuurtje van de gemeenteraad van 27 maart 2012; - Notulen commissie Stadsontwikkeling met een toelichting van wethouder de Boer over de voorgenomen overname door de gemeente van de Stg Primeurfonds, 3 april 2012. - Schriftelijke reactie van het college op vragen van de fractie Trots inzake de verkoop van Blue Print woningen, 16 april 2012;
Pagina 22 van 23
- Kopie nota van afrekening Actus Notarissen verkoop G E woning Theodora Havertuin 3 met betrekking tot verrekening blote eigendom tussen de verkoper van de woning en de Stg. Primeurfonds Noord-Kennemerland; 31 mei 2012; - Beantwoording van vragen van de fractie Burgerlang door het college inzake de overname van Stg. Primeurfonds, 20 april 2012 en aanvullende opmerkingen daarbij van de heer Dijkstra d.d. 22 september 2012;
Pagina 23 van 23
