Heerhugowaard Stad van kansen Bestuursdienst I advies aan Burgemeester en Wethouders Sector/afd.: Reg.nr: BW12-0708 Casenr.: Cbb120647 Steller/tst.: B&Wd.d. 04 -12-2012
Stadsontwikkeling/S.R.O. C. Kruithof/ 390
Portefeuillehouder: Agenda: Actieve informatieplicht: Subsidie mogelijk: aangevraagd toegekend
J.W. de Boer openbaar Nee Nee
reactie van het college op de review van de rekenkamercommissie rond om de besluitvorming bij het renovatieproject Blue Print Probleemstelling: De rekenkamercommissie heeft een onderzoek ingesteld naar de besluitvorming rondom het renovatieproject Blue Print. Alvorens zij hun bevindingen naar de raad sturen, heeft men het college verzocht hierop te reageren. Onderwerp:
Gezien en allcoord. Aid. P ar.
Concept besluit (max. 10 regels) Het college besluit In te stemmen met de reactie op de door de rekenkamercommissie Print en deze aan te bieden aan de raad.
akk. burg. t
S
B
W
AkkoordA/ka
Bespreken
w
w
V 1ì
w
w
'Á ĩ
B&1
î Mui Opi
WE'th.
secr. opm.
î 3&W besluit d.d.
Besllsslngg Ļ p ļ ľ ŗ 201 [īangehouden wordt volgende week vastge!
'
1
DEC 2012
Advies van commissie: Ter inzage voor: Kopie voorstel/besluit
CONFOi
-
1 Raadsbehandeling Begrotingswijziging:
Nee
ĩ DEC 201 ~-T^
Ĺ
U
l
BESTUURSDIENST I ADVIES AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Onderwerp: reactie van het college op de review van de rekenkamercommissie rondom de besluitvorming bij het renovatieproject Blue Print
Bevat het advies alle elementen? Raadpleeg hiervoor de checklist voor B&W-adviezen Toelichting: De rekenkamercommissie heeft haar onderzoek afgerond naar de wijze van besluitvorming (proces en inhoud) rondom het tot stand komen van het renovatieproject Blue Print. Het eindrapport is onlangs naar het college gestuurd met de vraag of het college wil reageren. De conclusies en aanbevelingen geven aanleiding om te reageren. De voorgestelde reactie is in bijgaande brief aan de raad verwoord. Advies: Voorgesteld wordt in te stemmen met de weergegeven reactie en deze brief via de rekenkamercommissie aan de raad aan te bieden. Het hoofd van de afdeling SRO A.C. Balm
2
Aan de raad Geachte leden. Onlangs heeft de rekenkamercommissie haar onderzoek afgerond met betrekking tot het renovatieproject Blue Print. Wij willen u graag onze reactie geven. In deze brief behandelen wij eerst een aantal aspecten uit het feitenrelaas. Daarna gaan wij inhoudelijk dieper in op de conclusies en aanbevelingen zoals deze zijn verwoord door de rekenkamercommissie. A. Feitenrelaas: punt 6: De grond voor het bouwplan Blue Print is door de gemeente verkocht met als voorwaarde dat de stichting deze grond zal gaan verpachten aan kopers (eeuwigdurende erfpacht). punt 16 Het aspect wel of niet uit het systeem gaan van de woningen bij verkoop tegen marktwaarde is, gezien de feitelijke besluitvorming niet relevant bij de discussie rondom de vraag of een subsidie verleend wordt. Immers er is sprake van een lump sum bijdrage zonder voorwaarden. Het loslaten van het systeem wordt niet veroorzaakt door de verleende subsidie. De opmerking betreffende de gevolgen van verkoop tegen marktwaarde moet dan ook uitsluitend gezien worden als het bieden van een doorkijkje naar de nog af te sluiten lening. punt 18 Het raadsbesluit verbindt geen andere voorwaarden aan de subsidiering dan de wijze van uitvoering. Los van dit element, heeft het college na overleg met het stichtingsbestuur, aanvullend willen regelen, dat als zou blijken dat sprake zou zijn van niet ingerekende opbrengsten als gevolg van een mogelijke waardestijging door een hogere kwalitatieve uitstraling na plaatsing van de nieuwe en verbeterde gevels, dit resultaat verdeeld wordt in overeenstemming met ieders inzet. punt 24 De door de rekenkamer aangehaalde brief betreffende een verandering van de bestuursstructuur, zou betekenen dat de rol en betrokkenheid van de gemeente bij het reilen en zeilen van de stichting aanzienlijk strakker zou worden aangehaald. Weliswaar zou de stichting formeel een zelfstandig bestuurlijke entiteit zijn, maar beleidsmatig volledig afhankelijk worden van de gemeente. De zelfstandigheid zou zich vooral manifesteren in de uitvoering. Voor wat betreft de opmerking dat de heer Botman zijn mening over de vraag betreffende een zelfstandig voort bestaan van de stichting nu nuanceert merken wij het volgende op. De gemaakte kanttekening betreft de situatie dat de gezamenlijke banken niet meer bereid zijn, onder normale voorwaarden, leningen te verstrekken aan kopers/eigenaren van woningen waar particuliere eriverpachting van toepassing is. Feitelijk betekent dit dat erfpacht alleen nog bestaansrecht heeft indien de overheid als eriverpachter optreedt. B. Fase 3 een verzoek om hulp beoordelen Naast een inhoudelijke behandeling willen wij eerst een tweetal kanttekeningen plaatsen op de hier aangegeven min of meer feitelijke aspecten. Tijdens de aangehaalde VvE vergadering van 26 mei 2009, is naar voren gekomen dat alle aanwezige eigenaar - bewoners niet akkoord gingen met het voorstel van Woonwaard om de woningen op te kopen, (dus niet een enkele!).
3 Ter zake de keuze richting van de eigenaar- bewoners I VvE merken wij op dat de gekozen richting niet zo onlogisch is als de rekenkamercommissie doet voorkomen. Immers het feit dat de hulpvraag bij de gemeente is neergelegd, is juist ontstaan door interventies vanuit raadsleden richting de vereniging van eigenaren c.q de individuele woningbezitters in het complex. Inhoudelijke reactie De commissie is van mening dat het kennisniveau ontbrak om tot een gedegen voorstel te komen. Zij baseert dit op haar oordeel dat in het betreffende voorstel niet duidelijk wordt gemaakt hoe en wanneer terugbetaling van het subsidiebedrag zal plaats vinden. Deze opvatting delen wij niet. In het raadsvoorstel waarin de subsidieverlening centraal staat, worden de mogelijkheden beschreven van inzet van het subsidiebedrag en de gevolgen hiervan op de vraag of, hoe en wanneer delen terugvloeien. In ons voorstel wordt duidelijk gemaakt dat een eventuele terugbetaling slechts van toepassing is als aan de volgende voorwaarde wordt voldaan: Na aflossing van de lening door inzet van het contant maken van de korting (door verkoop tegen marktwaarde) en, mogelijk, een gedeelte van de winst welke resteert na verrekening van de korting (d.i. het aandeel van de stichting gelet op de overeengekomen fiscale regeling: fair value 50/50 basis). (Citaat voorstel:" zij het dat de stichting Primeur Fonds een groot deel van de kosten zal moeten lenen waarbij de gegeven korting en een gedeelte van de winst bijverkoop ingezet zal worden.") Door de vereisten van de bank is uiteindelijk gekozen voor het direct in mindering brengen op de feitelijke renovatiekosten. Bij dit scenario staat vermeld dat terugbetaling slechts aan de orde is bij een buitengewone stijging van de marktwaarde, waardoor een extra, niet ingerekende winst zou ontstaan. De hier genoemde buitengewone winst refereert aan de mogelijkheid dat er een positief verschil zou kunnen ontstaan tussen de waardering van de woningen bij herstel met in stand houding van het oorspronkelijke gevelbeeld (technisch en blue print) en het nieuwe gevelbeeld inclusief een aanzienlijke technische verbetering op energetisch vlak. (dit onderdeel valt buiten de standaard fiscale regeling) Ook hier wordt de kanttekening bij gemaakt dat als gevolg van oplopende kosten en een daardoor veranderende verdeling van ieders inspanning het lang niet zeker is of dit mogelijk is. Het andere aspect waarom geen voorwaarden over het eventueel terug betalen van de subsidie in het conceptbesluit waren opgenomen betrof de eis dat financiering alleen mogelijk was, als er een zekere verhouding tussen de inzet van eigen vermogen en de resterende lening zou bestaan. Onder deze condities leek het ons juist om de raad een concept besluit voor te leggen zonder nadere voorwaarden betreffende een terugbetalingsregeling. Het door de raad genomen besluit stelt geen nadere randvoorwaarden op dit punt. Er is dan ook geen aanleiding hierover iets vast te leggen. Dat het college er toch voor heeft gekozen in de beschikkingsbrief een extra voorwaarde over dit aspect op te nemen, werd ingegeven door het aanwezig zijn van een mogelijkheid van het behalen van een niet ingerekende winst welke niet behoorde tot de afspraken rondom de fair value methode. Doordat dit als voorwaarde opgenomen is in de beschikking is het niet nodig hierover een overeenkomst op te stellen. Uitvoering hiervan vindt plaats aan de hand van de door het notariaat verstrekte gegevens en de onderliggende taxatierapporten ingeval het tot verkoop komt. Fase 4 besluiten verbinden met bestaand beleid Betreffende de conclusie van de rekenkamercommissie op dit aspect hebben wij geen inhoudelijk oordeel; de conclusie en aanbevelingen zijn geadresseerd aan de raad. Wel willen wij u attenderen op een aspect wat door uw raad mee genomen kan worden bij uw afwegingen. Door de aard van de subsidieverlening, namelijk zonder voorwaarden over terugbetaling, is het subsidiebesluit an sich geen reden om tot verkoop tegen marktwaarde over te gaan. Dat wij dit aspect in dit voorstel (RB2010-026) hebben genoemd diende als doorkijkje naar de gevolgen van het aantrekken van een lening door de stichting (informeren). Het belenen van de kortingswaarde en als gevolg hiervan, de verkoop van de woningen betrof een autonome bevoegdheid van het bestuur van
4
de stichting Primeur Fonds. De vraag is of de door de rekenkamer bedoelde afweging van belangen tot een andere oplossing had kunnen leiden. Fase 5 rollen duidelijk Wij zijn van mening dat door de opeenvolgende besluiten het handelen van de V v E directe gevolgen kan hebben voor de positie van de gemeente. Hierbij moet worden gedacht aan handelingen dan wel het nalaten van handelen door de V v E welke de verkoop kunnen belemmeren of opbrengstverlaging tot gevolg kunnen hebben. Het voorkomen van dergelijke activiteiten levert nu eenmaal op dat de betreffende medewerker in contact treedt met het bestuur van de V v E . Het kan van groot belang zijn dat in dat kader ook ad hoe geadviseerd wordt (op verzoek van het bestuur van de VvE) hoe het V v E bestuur procesmatig met de betreffende materie om kan gaan. Een goede voorbereiding en besluitvorming in de V v E is kan indirect bijdragen tot bescherming van onze financiële belangen bij de stichting. In de praktijk blijkt dat het voor de bestuursleden en de overige eigenaar - bewoners helder is dat de relatie gemeente - V v E alleen gaat over zaken voor zover het raakvlak heeft met de gemeentelijke belangen. Gedurende de voorbije jaren is niet gebleken dan bij stakeholders onduidelijkheid bestaat over de rol van de gemeentelijke medewerker in het proces. Er wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen de afhandeling van (bouwtechnische aspecten en de beleidsmatige en financiële aspecten. Ter voorkoming van tunnelvisie worden voorstellen met een financieel aspect besproken met de concerncontroller. Fase 6 hoe verder Als eerste moet hier een feitelijke kanttekening geplaatst worden bij de voorgestelde keuzes. Het beeld dat geschetst wordt als uitgangspositie is onjuist. In de uitgangspositie is de gemeente geen erfverpachter. De grond is verkocht aan de stichting met daarbij de voorwaarde dat zij (de stichting) op haar beurt de grond zal uitgeven in erfpacht. Dit betekent dat de voorgestelde keuzemogelijkheid welke de rekenkamercommissie weergeeft niet bestaat. Inhoudelijk De conclusie van de rekenkamercommissie dat er grotere risico's worden gelopen bij een overname van de stichting vanwege het renterisico en de angst om ingeval opnieuw sprake is van bouwtechnische problemen hierop aangesproken te worden dan bij een situatie waarbij een aanvullende subsidie verstrekt wordt met terugbetalingverplichting, delen wij niet. Het door de raad genomen besluit over te gaan tot het garanderen van en lening ad f 7 0 0 . 0 0 0 , - houdt altijd een risico in. Echter, in tegenstelling tot een subsidie, bestaat er bij het verlenen van een garantie een kans dat geen aanspraak plaats vindt of slechts een gedeeltelijke aanspraak. In termen van besteding van overheidsgelden is dit, bij de gegeven situatie, nog altijd aantrekkelijker dan het verlenen van een subsidie. Ter beperking van deze risico's heeft de raad voorwaarden aan het besluit verbonden. Overigens merken wij op dat de aanbevelingen 6.1 en 6.3 om de stichting een aanvullende subsidie te verlenen ter grootte van de uitstaande lening (met terugbetalingsverplichting) zonder dekkingsmogelijkheden aan te geven niet tot de mogelijkheden behoort. De situatie is dat ofwel dit geld door de gemeente geleend moet worden ofwel er moet intern worden gefinancierd. Beide opties bezitten een rentecomponent: met andere woorden er is geen verschil (bij interne financiering wel afhankelijk van de rekenrente). Ook hier moeten aanvullende voorwaarden het aanwezige risico beperken en zal de verplichting tot overdracht van de blote eigendom een van de voorwaarden moeten zijn. De vraag of vanuit een overname van de stichting een andere rol ontstaat voor de gemeente kan ontkennend worden beantwoord. De wetgever is duidelijk over de rol van de erfverpachter en de pachter. De pachter als eigenaar van de opstal is verantwoordelijk voor het in stand houden van het onroerend goed. Het bijzondere aspect dat deze erfpachtconstructie in het leven is geroepen om het kortingsdeel te beschermen doet aan dit feit niet af.
5
Ook het issue precedentwerking is niet van toepassing immers, zoals ook de rekenkamercommissie in haar conclusie onder "fase 2 verlenen van de bouwvergunning" stelt is de gemeente niet verantwoordelijk voor de kwaliteit van uitvoering door derden. Uit de casus Blue Print kan slechts worden afgeleid dat het nemen van een verantwoordelijkheid voor het ontstane bouwtechnische probleem (rottende gevelelementen) alleen wordt beïnvloed door de wijze waarop raadsleden inspelen op dergelijke problemen. Dit element staat daarom volkomen los van de vraag of de stichting wel of niet moet worden overgenomen. De vraag of er nog een keuze is rondom het wel of niet overnemen moet in het licht van het door de raad genomen garantiebesluit ontkennend worden beantwoord. De aan het besluit gekoppelde voorwaarde, dat bij het niet kunnen nakomen van de verplichtingen uit hoofde van de lening, de blote eigendom van de stichting overgaat naar de gemeente, betekent per saldo dat de stichting geen bestaansrecht meer heeft: het statutaire doel van de stichting, om door middel van een revolving fund (het liquide maken van de korting) opnieuw projecten die beleidsmatig gewenst zijn te financieren, is niet meer mogelijk. Ook zal de nieuwe erfverpachter volledige zeggenschap verkrijgen over de vraag op welke wijze de woningen verkocht worden en zich zelf de vraag moeten stellen welke toegevoegde waarde de stichtingsvorm nog heeft. Verder moet worden gewezen op de gevolgen van financiering en herfinanciering voor kopers en zittende eigenaren van woningen in particuliere erfpacht. In aansluiting op een advies van de Vereniging van Nederlandse Banken hebben de banken besloten geen woningen te financieren welke vallen onder de categorie particuliere erfverpachting. Contacten met de banken maken duidelijk dat zelfstandige stichtingen zoals een Primeur Fonds als particulier worden gezien. Kijkend naar de teneur van de aanbevelingen lijkt het er op dat in dit geval ook de rekenkamercommissie in feite voorbij gaat aan wat zelf eerder voorstelt te doen namelijk een bredere afweging te maken dan alleen een financiële afweging.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van de secretaris,
Heerhugowaard, de burgemeester,
