HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR

HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2016

EXTRANET.HYPOTRUST.NL 1


Hypotrust Handleiding Financieel Adviseur juli 2016 ©2016 Hypotrust Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Hypotrust. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 het Besluit van 20 juni 1974, St.b. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, St.b. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot Hypotrust te wenden. All rights reserved. No part of this book may be reproduced, stored in a database or retrievalsystem, or published, in any form or in any way, electronically, mechanically, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from Hypotrust. Ondanks alle aan de samenstelling van de tekst bestede zorg, kunnen noch de auteur(s), noch de redacteur(en), noch de uitgever(s) aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit enige (druk)fout die in deze uitgave zou kunnen voorkomen. Deze handleiding is van toepassing op nieuwe aanvragen vanaf 1 juli 2016

2



Postadres

Postbus 2936 3000 CX Rotterdam

Bezoekadres

Fascinatio Boulevard 1302 2909 VA Capelle aan den IJssel

Telefoon algemeen

010 242 1000

Internet

www.hypotrust.nl

Email

[email protected]

3


VOORWOORD De hypotheekmarkt is een interessant en tegelijkertijd complex speelveld waarin verschillende factoren een belangrijke rol spelen. Bovendien is het een speelveld waarin ontwikkelingen elkaar in razendsnel tempo opvolgen en het hierdoor continu aan verandering onderhevig is. Demografische ontwikkelingen zijn van invloed op de bevolkingsopbouw en daarmee de doorstroom op de huizenmarkt. Economische omstandigheden hebben invloed op het consumentenvertrouwen en de bereidheid tot het aankopen van een woning. Monetaire ontwikkelingen beïnvloeden de rentestand tot en met politieke beslissingen die van invloed zijn op weten regelgeving en procedures. Dit dynamische speelveld vergt een grote mate van flexibiliteit en aanpassingsvermogen van alle belanghebbenden binnen de hypotheek waardeketen. Mede hierdoor zijn er ook regelmatig wijzigingen in verstrekkingnormen en acceptatievoorwaarden. Voor u, als professionele hypotheekadviseur, is actueel inzicht in deze normen en voorwaarden een absolute must om klanten in uw adviespraktijk op goede wijze van dienst te kunnen zijn. Daarom hebben wij onze acceptatievoorwaarden en verstrekkingnormen gebundeld in een praktische handleiding. U vindt alle informatie omtrent de hypothecaire leningen van Hypotrust in deze Handleiding Financieel Adviseur. Met de grootst mogelijke zorg is deze handleiding samengesteld. De Handleiding Financieel Adviseur is op overzichtelijke wijze in drieën gedeeld: Advies, Acceptatie en Beheer. Onze acceptatievoorwaarden en verstrekkingnormen zijn beschreven in de hoofdstukken Advies en Acceptatie. Omdat nieuwe hypotheken aan nieuwe regels moeten voldoen en van groot belang zijn bij het adviseren van nieuwe klanten, worden deze hoofdstukken eerder uitgebracht dan het hoofdstuk Beheer. Met het hoofdstuk Beheer zullen wij u in de toekomst nog meer duidelijkheid en inzicht geven in onze producten. Periodiek vindt er een correctieronde plaats waarin de laatste wijzigingen in de handleiding worden opgenomen. Mocht u de gewenste informatie niet kunnen vinden, dan horen we dit graag van u via [email protected].

Met vriendelijke groet, Michel van den Akker Directeur Hypotrust

4


INHOUD Advies Hypotrust

6 ................................................................................................................................................................

8

Hypotheek Adviespakketten .............................................................................................................................. 10 Hypotheek Data Netwerk (HDN) ...................................................................................................................... 11 Aanstellingen

......................................................................................................................................................

Garantiestellingen

..............................................................................................................................................

12 14

Hypotrust Woonkrediet ...................................................................................................................................... 15

Acceptatie

16

Nieuwe hypotheken

Specifiek Funding Model Elan Hypotheek .................................................................................................................. 18 Woon Bewust Hypotheek .................................................................................................... 42 Goede Start Hypotheek ...................................................................................................... 70 Hypotrust OK Hypotheek...................................................................................................... 86

Generiek Funding Model Hypotrust Comfort Hypotheek ............................................................................................ 106 Verhoging bestaande hypotheken

Generiek Funding Model Souplesse Hypotheek ........................................................................................................ 140 Souplesse Plus Hypotheek .................................................................................................. 156 Ondernemershypotheek .................................................................................................... 170 Zeker Weten Hypotheek .................................................................................................... 186

Specifiek Funding Model Hypotrust Trend ................................................................................................................ 204

Bijlagen

224

5

ADVIES

HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2016 > ADVIES

ADVIES Hypotrust

....................................................................................................................................................................

Hypotheek Adviespakketten

..........................................................................................................................

Hypotheek Data Netwerk (HDN) Aanstellingen

8

10

..................................................................................................................

11

..........................................................................................................................................................

12

Garantiestellingen

................................................................................................................................................

Hypotrust Woonkrediet

......................................................................................................................................

7

14 15


HYPOTRUST Hypotrust is het hypotheeklabel van de Blauwtrust Groep dat gespecialiseerd is in de ontwikkeling en distributie van woninghypotheken. Wij zorgen voor de verbinding tussen u, de financieel adviseur, en verschillende geldverstrekkers. Al sinds 1993. Wat bieden wij? Wij bieden u scherp geprijsde hypotheekoplossingen in combinatie met zeer aantrekkelijke voorwaarden. Hypotrust heeft een ruim assortiment hypotheken. Zo kunt u bij ons terecht voor een aflossingsvrije, annuïtaire, lineaire of levenhypotheek. Deze hypotheken bieden wij aan onder eigen merk en hiervoor selecteren wij met grote zorg geldverstrekkers uit een aanbod van gerenommeerde banken en verzekeraars. Daarbij streven wij naar een uitstekende service die aansluit bij uw adviespraktijk, met onder andere snelle en duidelijke behandeling van uw offerteaanvragen voor een nieuwe hypotheek of een eventueel wijzigingsverzoek van een lopende hypotheek van uw klanten. Missie en visie Wij geloven dat klanten het genot van een eigen woning willen hebben en vinden dat hiervoor geld (hypotheken) bereikbaar en beschikbaar moet zijn. Ook geloven wij dat klanten steeds meer de behoefte hebben om zelf te begrijpen welke verplichtingen en risico’s zij aangaan. En dat vrijheid en zekerheid hierbij elkaar niet uitsluiten. Hypotrust heeft de ambitie om als autoriteit binnen het eigen woning domein gezien worden. Bij geldverstrekkers, financieel adviseurs en consumenten. Generiek en Specifiek Funding Model Hypotrust biedt vrijheid in hypotheken. Wij werken voor, samen en met verschillende geldverstrekkers. Hiervoor hebben wij onder andere een uniek en onderscheidend model ontwikkeld: het Generiek Funding Model. Het Generiek Funding Model is een model waarin meerdere geldverstrekkers actief diverse rentetarieven aanbieden. De consument krijgt het rentetarief aangeboden wat op het moment van offreren het laagst is in de betreffende risicoklasse. Het Generiek Funding Model heeft op dit moment één hypotheekproduct waarvoor aanvragen voor nieuwe hypotheken kunnen worden ingediend, zijnde de Hypotrust Comfort Hypotheek. Daarnaast is er het Specifiek Funding Model. In dit model heeft iedere geldverstrekker een eigen hypotheekproduct en bijbehorend acceptatiekader. Op dit moment zijn verschillende hypotheekproducten in het Specifiek Funding Model aanwezig: de Elan Hypotheek, de Woon Bewust Hypotheek, de Goede Start Hypotheek en de Hypotrust OK Hypotheek.

Generiek Funding Model

Specifiek Funding Model

Genummerde Quion vennootschappen: o.a. Quion 6, Quion 9, Quion 10, Quion 17, Quion 20 en Quion 30

Hypotrust Comfort Hypotheek

Zeker Weten Hypotheek

Ondernemershypotheek

Souplesse Plus Hypotheek

8

Dynamic Credit

Achmea

DELA

Argenta

Elan Hypotheek

Woon Bewust Hypotheek

Goede Start Hypotheek

Hypotrust OK Hypotheek


Extranet en internet Hypotrust wil u zo goed mogelijk op de hoogte houden van de laatste ontwikkelingen via ons Extranet. Hier vindt u onder andere het laatste nieuws, renteoverzichten en informatie over producten en diensten. Daarom kunt u de Handleiding Financieel Adviseur vinden op ons Extranet. In tegenstelling tot voorgaande jaren, verstrekken wij geen gedrukte exemplaren meer. De digitale versie biedt u vele voordelen. Denk aan het gebruikersgemak, de toegankelijkheid en de hanteerbaarheid. Naast ons Extranet voor financieel adviseurs, heeft Hypotrust een website gericht op consumenten. U kunt uw klant naar onze website verwijzen. Contactenmatrix Naam/afdeling

Telefoonnummer

E-mail

Website Extranet

www.hypotrust.nl Extranet.hypotrust.nl

Marketing & communicatie

010 242 1002

[email protected]

Servicegroep A (West Nederland) Accountmanager: Raymond van Hemert

088 205 1581 06 504 44455

[email protected] [email protected]

Servicegroep B (Noord Nederland) Accountmanager: Marcelle le Feber

088 205 1582 06 110 38361


Servicegroep C (Zuid Nederland) Accountmanager: Steven Trienen

088 205 1583 06 218 58518


Servicegroep D (Oost Nederland) Account manager: Patrick Bischop

088 205 1584 06 256 40569


9


HYPOTHEEK ADVIESPAKKETTEN Hypotrust wil zich ontwikkelen tot autoriteit binnen het eigen woning domein. Om dit te realiseren moeten wij zichtbaar zijn. Eén van de speerpunten in onze missie en visie is ‘Weer en Meer zichtbaar’ zijn. Dit geldt voor zowel de consument, de geldverstrekkers als de financieel adviseur. Om voor u als financieel adviseur meer zichtbaar te zijn, faciliteren wij graag gemak en comfort om in uw adviespraktijk een hypotheekadvies uit te kunnen brengen voor Hypotrust. Zodoende investeren wij voortdurend in een constructieve samenwerking met verschillende hypotheek adviespakketten. Daarnaast onderzoeken wij mogelijkheden in de markt waarmee wij uw adviespraktijk kunnen ondersteunen en eventueel administratieve processen kunnen vereenvoudigen. Wij werken op dit moment samen met de volgende aanbieders van hypotheek adviespakketten: ♦ Euroface (Finix) ♦ Figlo (AfinHyp) ♦ Topicus (Findesk) ♦ Intersoftware (Adviesbox) ♦ Unit 4 (Efdece) ♦ myView (Unitrust) Samen met deze aanbieders streven wij ernaar u zo goed mogelijk te faciliteren in uw adviespraktijk. Daarentegen kan er in de huidige markt behoefte zijn aan meer adviespakketten of andere initiatieven. Wij horen daarom graag uw mening hierover. Ook als u zelf twijfelt over welk adviespakket het beste bij u past, helpen wij u graag daarbij. Want alleen de financieel adviseur zelf kan het best aangeven wat in de praktijk goed werkt. Uw input is daarom belangrijk voor ons! Mocht er een vraag zijn aangaande het product zoals het gevoerd wordt in uw hypotheek adviespakket of heeft u vragen over welk hypotheek adviespakket het beste bij uw praktijk past, dan kunt u contact opnemen met Hypotrust.

10


HYPOTHEEK DATA NETWERK (HDN) Aanvragen via HDN Wij raden aan om uw offertes zo veel mogelijk aan te vragen via HDN. Dit is de snelste en meest efficiënte manier om uw offerte aan te vragen en retour te ontvangen. Het Hypotrust HDN nummer is 200003. Beschikt u nog niet over een HDN certificaat? Volg de volgende stappen: 1. Ga naar het Extranet van Hypotrust voor de handleiding voor de installatie 2. Op het Extranet kan het certificaat aangevraagd worden 3. Daar kan ook de complete versie van de HDN Cliënt (software voor PC) gedownload worden Let op! De software dient op dezelfde locatie geïnstalleerd te worden waar de aanvraagapplicatie is geïnstalleerd. HDN via een hypotheek adviespakket (Adviesbox, Afinhyp, Efdece, Findesk, Finix, myView) ♦ Voer de aanvraag in, zoals gebruikelijk ♦ Kies voor de route via HDN met het Hypotrust HDN nummer 200003 We gaan er vanuit dat het hypotheek adviespakket is ingesteld op versturen en ontvangen van HDN berichten. Neem bij eventuele vragen contact op met de betreffende aanbieder van uw hypotheek adviespakket. Als de aanvraag correct is verzonden, krijgt u een ontvangstbericht met de mededeling dat de aanvraag in behandeling is.

11


AANSTELLINGEN Aanleiding Hypotrust wil zich ontwikkelen tot autoriteit binnen het eigen woning domein en zodoende een kwaliteitslabel zijn op het gebied van het aanbieden en distribueren van hypothecaire geldleningen. Deze hypotheken zullen primair via de financieel adviseur aan consumenten worden geadviseerd. Een goede samenwerking tussen Hypotrust en de financieel adviseur is hierbij essentieel. De professionele adviseur gaat uit van kwaliteitsadvies, (kosten-)transparantie en goede service aan consumenten en draagt zodoende bij aan het uitbouwen en behouden van een kwalitatief uitstekende hypotheekportefeuille van Hypotrust. Gedurende de samenwerking met financieel adviseurs, zal Hypotrust hen periodiek toetsen op deze vereiste kwaliteitsaspecten. Acceptatieprocedure Alle stukken die benodigd zijn voor het aangaan van een aanstelling worden door Account Management verzameld en gecontroleerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan inschrijving Kamer van Koophandel, een kopie van het identiteitsbewijs van de bestuurders, aantonen beroepsaansprakelijkheidsverzekering en Kifid inschrijving. Hypotrust voert de volgende controles uit: ♦ Uit het aangeleverde uittreksel van de Kamer van Koophandel moet blijken of de onderneming nog is ingeschreven en/of de naam van de bestuurder/tekeningsbevoegde overeenkomt met de kopie van het identiteitsbewijs. ♦ Controle op het meegezonden identiteitsbewijs van de bestuurder(s)/tekeningbevoegde(n) op geldigheid. ♦ Controle vergunningnummer bij de Autoriteit Financiële Markten. De betreffende financieel adviseur dient een vergunning te hebben voor het bemiddelen in hypothecaire kredieten en (levens)verzekeringen en optioneel voor beleggershypotheken, een aantekening voor het adviseren in deelnemingsrechten. ♦ Faillissementenregister/insolventieregister. Gecontroleerd wordt of de bestuurder(s) reeds bij een faillissement betrokken is/zijn (geweest) ♦ Het opgegeven bankrekeningnummer wordt vergeleken met het bankrekeningnummer op de bankpas of op het rekeningafschrift. ♦ Kifid, controle of de financieel adviseur is aangesloten. ♦ Beroepsaansprakelijkheidsverzekering, controle op vereiste dekking en of de premie is betaald. ♦ Veiligheidszaken, de afdeling veiligheidszaken toetst de bestuurders en de onderneming. Na controle van de gegevens, wordt de distributieovereenkomst door Hypotrust opgemaakt en aan de financieel adviseur aangeboden. Bij de distributieovereenkomst ontvangt de adviseur een vragenlijst met betrekking tot de compliance en kwaliteit gerelateerde zaken. Wanneer de financieel adviseur akkoord gaat met de distributieovereenkomst en voldoende kwaliteit toont in de vragenlijst, wordt de distributieovereenkomst door de Directie getekend en ontvangt de financieel adviseur een exemplaar retour. Hierbij ontvangt de financieel adviseur tevens per e-mail de inlogcodes voor het Extranet van Hypotrust. Aanvragen wijziging bestaande hypotheken (WBH) van niet actieve financieel adviseurs Hypotrust heeft de hypotheekportefeuilles van Falcon en Erasmus overgenomen. Veel van deze financieel adviseurs hebben geen actieve aanstelling bij Hypotrust. Om er voor te zorgen dat zij wel aan de zorgplicht kunnen blijven voldoen, kan de aanstelling tijdelijk worden geactiveerd. Dit houdt in dat de financieel adviseur wel de aanvraag voor een zogeheten WBH door Hypotrust in behandeling kan laten nemen, maar geen nieuwe hypotheekaanvragen in kan dienen. Hierbij wordt er getoetst of de financieel adviseur een AFM-vergunning heeft. Is dit niet het geval, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. Deze procedure geldt ook voor financieel adviseurs die van Hypotrust geen actieve aanstelling meer hebben maar wel WBH-aanvragen willen indienen. Echter is het verhogen van de hypotheek in dit traject niet mogelijk. Blokkeren van de financieel adviseur Mocht Hypotrust op enige wijze vaststellen dat een financieel adviseur niet, of niet meer aan de voorwaarden voldoet, dan zal Hypotrust geen hypotheekaanvragen van deze financieel adviseur in behandeling nemen. Hieronder volgt een opsomming van de mogelijke aanleidingen: ♦ Faillissement ♦ AFM-vergunning ingetrokken ♦ Ongeldige beroepsaansprakelijkheidsverzekering ♦ Ongeldige KvK inschrijving ♦ Fraude ♦ Initiatief financieel adviseur ♦ Initiatief Hypotrust

12


De aanstelling wordt op niet-actief gezet en de samenwerking met de financieel adviseur wordt beëindigd. Indien de financieel adviseur nog recht heeft op doorlopende provisie, zal deze nog wel aan de financieel adviseur uitbetaald worden, eventuele retourprovisies worden verrekend. Service Providers Op 24 december 2009 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een nieuwsbrief uitgebracht waarin de AFM aangeeft op welke wijze zij zou willen zien dat aanbieders en Service Providers met elkaar samenwerken (Best Practice) op het gebied van het aanstellen van financieel adviseurs. Hypotrust heeft in haar rol als aanbieder besloten deze Best Practice te volgen. Serviceprovider leveren de onderliggende kantoren aan voor een subaanstelling bij Hypotrust. Op deze wijze is voor Hypotrust inzichtelijk welke tussenpersoon een aanvraag indient via de serviceprovider. Daarnaast geven Service Providers Hypotrust periodiek inzage in hun bestand met actieve en aangesloten financieel adviseurs. Uitgangspunt is dat iedere financieel adviseur beschikt over de juiste vergunningen. Dit wordt voortdurend gecontroleerd door de Service Providers. Periodiek wordt door Hypotrust een overzicht van de aangestelde financieel adviseurs opgevraagd, aangevuld met een verklaring van de Service Providers waarin zij verklaren de controle op AFM-vergunning ook daadwerkelijk uitgevoerd te hebben. Tevens dient de Service Providers te verklaren dat de door Hypotrust geweigerde financieel adviseurs geen aanvragen hebben ingediend bij Hypotrust. Hypotrust beoordeelt het bestand en gaat hierbij na of er financieel adviseurs in dit bestand staan waar zij niet, of niet meer mee willen samenwerken. Geweigerd worden de financieel adviseurs die: ♦ Blijkens het AFM-register geen vergunning hebben ♦ Financieel adviseurs waarvan de afdeling Veiligheidszaken van Hypotrust objectief heeft vastgesteld dat er niet integer gehandeld is.

13


GARANTIESTELLINGEN Aanvraag garantiestelling Wanneer de aankoop van een woning definitief is, vraagt de verkoper om een bankgarantie (garantiestelling). Daarmee beschermt de verkoper zich tegen financiële gevolgen. Bijvoorbeeld als de klant op het laatste moment besluit de woning niet te kopen. Hypotrust biedt deze garantiestelling als aanvullend product bij haar hypotheken aan. Hypotrust heeft in mei 2013 een ‘bankgarantie’ onder eigen label geïntroduceerd; de Hypotrust Garantiestelling. Dit product is in samenwerking met Woongarant ontwikkeld. De Hypotrust Garantiestelling is verbonden aan een Hypotrust hypotheek en is niet als ‘los’ product verkrijgbaar. Reguliere en beschermde garantiestelling Hypotrust heeft twee soorten garantiestellingen, namelijk een reguliere en een beschermde variant: ♦ Bij de reguliere garantiestelling wordt een premie van 1% van het te stellen garantiebedrag gehanteerd, met een minimum van € 100,en een maximum van € 400,♦ De beschermde bankgarantie heeft dezelfde premie, vermeerderd met € 159,-. Hier staat tegenover dat de koper behalve de reguliere garantiestelling, nog twee extra vormen van bescherming heeft, namelijk (1) de dekking Garantiebescherming en (2) de dekking ‘Verzekerd Kopen en Wonen’. De dekking Garantiebescherming biedt extra dekking in geval van onvrijwillige werkloosheid, professionele overplaatsing, overlijden en late afwijzing door Hypotrust tot een maximum van € 40.000,-. Daarnaast biedt de dekking Verzekerd Kopen en Wonen een woonrechtsbijstanddekking vanaf tekenen koopakte tot zes maanden na oplevering van de woning Beide varianten zijn aan de offertes van Hypotrust toegevoegd, zodat de klant in overleg met zijn financieel adviseur de juiste keuze kan maken. Terugbetalen Deze garantiestelling wordt verstrekt door BNP Paribas Cardif Schadeverzekeringen N.V., Hoevestein 28 in Oosterhout. Hierna te noemen de verzekeraar. Is het garantiebedrag door de verzekeraar aan de notaris betaald? Dan betaalt de klant bij de Hypotrust Garantiestelling het garantiebedrag binnen acht dagen aan de verzekeraar terug. Met de contragarantie belooft de klant dit ook te zullen doen. Heeft de klant gekozen voor de Hypotrust Beschermde Garantiestelling? Dan hoeft de klant onder bepaalde voorwaarden het garantiebedrag niet terug te betalen (maximaal € 40.000,-). Is het garantiebedrag hoger en heeft de klant de aanvullende dekking gekozen? Dan dient alleen het garantiebedrag boven de € 40.000,- terugbetaald te worden. Provisies Bij de Hypotrust Garantiestelling krijgt de financieel adviseur 25% van het premiebedrag dat de klant betaald heeft. Bij een Hypotrust Beschermde Garantiestelling krijgt de financieel adviseur ook 25% van het premiebedrag dat de klant betaald heeft. Daarnaast krijgt de financieel adviseur nog € 30,- extra. Op de 15e van de maand die volgt op de passeerdatum, worden deze gelden naar de financieel adviseur overgemaakt. Werkwijzen Er worden verschillende werkwijzen gehanteerd voor de aanvraag van een Hypotrust Garantiestelling voor de financieel adviseur en voor de service provider. U kunt meer informatie over de werkwijzen op ons Extranet vinden.

14


HYPOTRUST WOONKREDIET Wilt uw klant verbouwen, verduurzamen, een auto aanschaffen of een eventuele restschuld financieren? Ook voor consumptief krediet kunt u terecht bij Hypotrust. Voor kredietbehoeften tussen de € 2.500,- en € 75.000,- kan consumptief krediet een goed alternatief zijn voor een tweede hypotheek. Zowel een flexibel doorlopend krediet als de zekere persoonlijke lening kunnen worden afgenomen, in samenwerking met een ervaren businesspartner, MoneyCare. Het advies aan de klant blijft daar waar het thuishoort: bij u als financieel adviseur. Aanvragen Consumptief krediet kunt u aanvragen via www.hypotrustwoonkrediet.nl. Hiervoor is een account nodig dat u via uw Account Manager aan kunt vragen. Behalve klantgegevens, inkomsten en lasten kiest u hier, welk product en voorwaarden u de klant wilt aanbieden. Een acceptant van Hypotrust Woonkrediet neemt vervolgens contact met u op om de mogelijkheden voor de klant te bespreken. U maakt zelf de keuze voor het tarief en de vergoedingen die verbonden zijn aan de financieringsovereenkomst. Deze overeenkomst ontvangt u digitaal. Controle en uitbetaling vinden plaats na ontvangst van het door de klant ondertekende contract en de benodigde bescheiden. Het contract kunt u aanleveren per e-mail of per post. De financieringsmaatschappij kan na finaal akkoord het geld overmaken naar de klant, andere banken waar een inlossing plaats moet vinden, of direct naar een notaris. Het krediet is hiermee ook uitermate geschikt als ondersteuning bij aankoop of verkoop van een woning of het oversluiten van een hypotheek. Kredietvormen Doorlopend krediet ♦ Opname altijd mogelijk tot aan de limiet ♦ De klant betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag ♦ Scherpe rente met een laag maandtermijn ♦ Kredietlimiet minimaal € 2.500,- en maximaal € 75.000,Geschikt voor: ♦ Klanten met een regelmatig terugkerende geldbehoefte, de klant kan opnemen tot de kredietlimiet ♦ Klanten ouder dan 21 en jonger dan 60 (normaal DK) of 65 (senioren DK) Minder geschikt voor: ♦ Klanten die een vaste rente of looptijd wensen

Persoonlijke lening ♦ Vooraf afgesproken looptijd van 6 tot 120 maanden ♦ Vast maandelijks bedrag inclusief rente en aflossing ♦ Kredietlimiet minimaal € 2.500,- en maximaal € 75.000,Geschikt voor: ♦ Klanten op zoek naar zekerheid: een vaste looptijd en een vaste rente ♦ Klanten ouder dan 21 en jonger dan 67 (looptijd tot 73) Minder geschikt voor: ♦ Klanten die regelmatig extra willen aflossen Woning voordeel financiering ♦ Een aflopend krediet met een aantrekkelijke rente en laag maandtermijn ♦ Geen taxatierapport nodig, de gemeentelijke opgave van de WOZ-waarde volstaat ♦ Geen afsluitkosten en geen extra verzekeringspremies ♦ Dezelfde productkenmerken als een persoonlijke lening ♦ Goed alternatief voor een tweede hypotheek Geschikt voor: ♦ Klanten met een eigen woning ♦ Klanten op zoek naar zekerheid: een vaste looptijd en een vaste rente ♦ Klanten ouder dan 21 en jonger dan 60 Minder geschikt voor: ♦ Klanten die regelmatig extra willen aflossen Aanstelling Uw Account Manager kan een account bij Hypotrust Woonkrediet voor u verzorgen, als u een vergunning heeft voor het bemiddelen in consumptief krediet. Als u deze vergunning niet heeft of niet zelf wil adviseren over dit product kan uw Account Manager u ook in contact brengen met een partner die hier een all-in oplossing voor heeft. 15

ACCEPTATIE

EXTRANET.HYPOTRUST.NL

HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR 2016 > ACCEPTATIE

ACCEPTATIE Nieuwe hypotheken Specifiek Funding Model Elan Hypotheek

..................................................................................................................................................

Woon Bewust Hypotheek Goede Start Hypotheek

18

..................................................................................................................................

42

....................................................................................................................................

70


..................................................................................................................................

86

Generiek Funding Model Hypotrust Comfort Hypotheek ........................................................................................................................ 106

Verhoging bestaande hypotheken Generiek Funding Model Souplesse Hypotheek

......................................................................................................................................

Souplesse Plus Hypotheek

..............................................................................................................................

140 156

Ondernemershypotheek .................................................................................................................................. 170 Zeker Weten Hypotheek .................................................................................................................................. 186 Specifiek Funding Model Hypotrust Trend

................................................................................................................................................


................................................................................................................................

17

204 146

ELAN HYPOTHEEK ZELFVERZEKERD WONEN


ELAN HYPOTHEEK 1.

Maximale financiering

2.

Marktwaarde .................................................................................................................................................. 20

3.

Onderpand

..............................................................................................................................

......................................................................................................................................................

20

20

3.1. Energiebesparende voorzieningen ........................................................................................................ 21 3.2. NulopdeMeter-woning

............................................................................................................................

3.3. Constructies “Kopen onder voorwaarden”

..........................................................................................

22 22

3.4. Erfpacht ...................................................................................................................................................... 22 3.5. Taxatierapport 4. 5.

..........................................................................................................................................

Geldnemer ........................................................................................................................................................ 23 Inkomen ............................................................................................................................................................ 24 ............................................................................................................................

24

..........................................................................................................................................

28

5.1. Inkomensbestanddelen 5.2. Dienstverband 6. 7.

22

Financiële verplichtingen

..........................................................................................................................

29

Toetsing .............................................................................................................................................................. 30 ..................................................................................................................................................

30

..........................................................................................................................................................

30

7.1. Algemeen 7.2. Rente

7.3. Toetsingsmethode ...................................................................................................................................... 30 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld ............................................................................................ 31 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte ........................................................ 32 7.6. Verzekeringen ............................................................................................................................................ 33 8.

Hypotheekvormen ........................................................................................................................................ 33

9.

Overbruggingskrediet ................................................................................................................................ 33

19

NIEUWE HYPOTHEKEN > ELAN HYPOTHEEK

Voordat finaal akkoord kan worden gegeven dient een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Ondanks dat dit een product is waar geen aanvragen met Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) gesloten kunnen worden, zijn de producten acceptatiecriteria van dit product grotendeels gebaseerd op de normen van NHG. De acceptatiecriteria op de aanvraagdatum van de garantieverklaring zijn leidend

1.


♦

Voor een hoofdsom tot en met € 750.000,- geldt een maximale financiering op onderpanden van 102% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van € 750.001,- tot en met € 1.000.000,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met € 750.000,-. Vanaf € 750.001,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt tot en met een hoofdsom van € 750.000,- een maximale financiering op onderpanden van 102% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van € 750.001,tot en met €1.000.000,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost De maximale verhoogde inschrijving bedraagt € 60.000,-

♦

♦

♦ ♦ ♦

* zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden.

2.

Marktwaarde

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG de volgende definitie van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde Marktwaarde bij aankoop woning Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden.

Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing blijkens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport.

3. Het ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Onderpand onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: De marktwaarde dient minimaal € 100.000,- te bedragen De courantheid bedraagt maximaal 12 maanden Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer Het moet vrij zijn van huur Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen 20


♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Herenhuizen Villa’s Bungalows (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare Woon-werk onderpand, met een maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand. Woon/winkelpanden worden niet gefinancierd

Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Woon/Winkelpanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Vliegtuigen ♦ Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen ♦ Landelijke eigendommen (categorie ‘Agrarisch’ volgens het Kadaster) ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Zelfbouw (in aanbouw) ♦ Nieuwbouw (in aanbouw) ♦ Huizen die op de veiling zijn aangekocht ♦ Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning ♦ Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Groninger Akte ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop Vereniging van Eigenaren Als er sprake is van een appartementsrecht dan worden aanvullend de volgende eisen gesteld: ♦ De vereniging van eigenaren moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel ♦ De vereniging van eigenaren moet actief zijn ♦ De vraag G.2.b uit het taxatierapport “De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan” moet met “Ja” zijn beantwoord Als de vereniging van eigenaren nog in oprichting is in verband met een splitsing van een bestaand gebouw in appartementsrechten, dan moet er een concept splitsingsakte worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er een vereniging van eigenaren wordt opgericht. 3.1. Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegenomen ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- kan boven de 102% worden gefinancierd tot een maximum van 106% van de marktwaarde ♦ Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit het taxatierapport te blijken ♦ Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering. ♦ De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert

21


♦

♦

♦

Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: Gevel-, dak-, vloer-, en/ of leidingisolatie Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen Hoog rendement beglazing (HR++) Installatie voor warmteterugwinning Energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren Hoogrendementketels Warmtepompen Zonneboilers, zonnecellen of een combinatie hiervan De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal € 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6. Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen.

3.2. NulopdeMeter-woning ♦ Een NulopdeMeter-woning is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft 1.780 kWh indien het een appartement betreft ♦ Indien er sprake is van een aankoop van een NulopdeMeter-woning, mag er €27.000,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast. In dat geval en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen 3.3. Constructies “Kopen onder voorwaarden” Er zijn geen koopconstructies mogelijk. 3.4. Erfpacht ♦ De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. ♦ Er kan een lening worden verstrekt als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk. Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. 3.5. Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. Indien er sprake is van meerdere taxaties, zullen wij uitgaan van de laagste waarde. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen.

22


Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) moet worden gebouwd of verbouwd, worden de nog niet opgenomen gelden in het bouwdepot gehouden. Het maximale bouwdepot bedraagt 15% van de marktwaarde voor verbouw met een maximum van € 50.000,-. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Bij bestaande bouw kan de looptijd niet worden verlengd. Bij beëindiging van het bouwdepot zal de klant een brief ontvangen dat het bouwdepot ten einde komt en het restant zal worden ingelost op de hoofdsom. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Indien Hypotrust een declaratie ontvangt van meer dan € 20.000,- die uitbetaald wordt aan de klant zelf zal er contact opgenomen worden met de eventuele aannemer. Hierbij wordt onder andere geverifieerd of de verbouwing al plaats heeft gevonden en of de rekening reeds door de klant betaald is aan de aannemer. Bij verbouwing wordt het benodigde bedrag uitbetaald aan de hand van bouwnota’s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Bouwkundig rapport Bij aankoop van een bestaande woning dient een bouwkundig rapport te worden opgemaakt, indien uit het taxatierapport blijkt dat: ♦ de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of ♦ nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

4.

Geldnemer

Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam (en derhalve niet onder curatele staan) en mag niet onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening. Alle eigenaren van de woning: ♦ moeten in de woning wonen ♦ moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle ♦ ♦ ♦

aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: moeten eigenaar van de woning zijn moeten in de woning wonen moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar

Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). 23


Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Elan Hypotheek niet aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt.

Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd. Voor aanvragers met de Kroatische nationaliteit is wel een tewerkstellingsvergunning vereist ♦ Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als aangetoond wordt blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd een vergunning voor langdurig ingezetenen van Nederland, of een document “Duurzaam verblijf in Nederland als gezinslid van een burger van de Unie”, of een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening

5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan. Naast de normen van NHG, kan ook inkomen uit eigen vermogen worden meegenomen. 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van: loonbeslag of looncessie een werkgeversverklaring waarop is aangegeven dat het dienstverband binnenkort wordt beëindigd ♦ Het is niet toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/of de salarisstrook in een andere valuta dan de Euro zijn opgemaakt ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief ♦ De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring ♦ Als er sprake is van meerdere dienstverbanden dan kan het inkomen tot maximaal een 40 urige werkweek worden meegenomen. Het meerdere van het inkomen kan worden meegenomen als overwerk, maar voor maximaal 20% van het totale inkomen gebaseerd op een 40 urige werkweek Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestandsdelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moet moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente uniform pensioenoverzicht (UPO), dan wel een recente uitdraai van www.mijnpensioenoverzicht.nl ♦ Indien van toepassing, recent waardeoverzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Indien van toepassing, offerte levenslange lijftente (banksparen, minimale looptijd 20 jaar). Voor uitgangspunten, zie uitleg hieronder

24


Als er sprake is van een uitgestelde lijfrente dan mag als er op basis van de huidige waarde van de polis een offerte voor een levenslange direct ingaande lijfrenteverzekering of bankspaarrekening (looptijd banksparen minimaal 20 jaar) op pensioendatum worden aangeleverd. Het vaste uitkeringsbedrag per maand mag als toekomstig pensioeninkomen worden meegenomen. Voor het maken van de garantieverklaring, kan als fictieve ingangsdatum voor de direct ingaande lijfrente de eerste van de maand volgend op de maand van het uitbrengen van de garantieverklaring worden gebruikt. De klant mag “fictief” een leeftijd krijgen, zodat de klant de leeftijd krijgt op de einddatum van de uitgestelde lijfrente. Voorbeeld: Huidige waarde uitgestelde lijfrente: € 100.000,Werkelijke geboortedatum klant: 01-02-1956 (60 jaar) Einddatum uitgestelde lijfrente: 01-02-2023 (de klant is dan 67 jaar) Datum garantieverklaring: 18-04-2016 Voor ♦ ♦ ♦ ♦

de offerte van de direct ingaande lijfrente kunnen de volgende uitgangspunten worden genomen: Levenslange uitkering Ingangsdatum offerte: 01-05-2016 Fictieve geboortedatum klant: 01-05-1949 (67 jaar op ingangsdatum offerte) Beschikbaar bedrag: € 100.000,-

Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:

Uw leeftijd als uw AOW-uitkering start is:

Na 31 oktober 1949 en voor 1 oktober 1950

2015

65 + 3 maanden

Na 30 september 1950 en voor 1 juli 1951

2016

65 + 6 maanden

Na 30 juni 1951 en voor 1 april 1952

2017

65 + 9 maanden

Na 31 maart 1952 en voor 1 januari 1953

2018

66

Na 31 december 1952 en voor 1 september 1953

2019

66 + 4 maanden

Na 31 augustus 1953 en voor 1 mei 1954

2020

66 + 8 maanden

Na 30 april 1954 en voor 1 januari 1955 *

2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ Het/de meest recente uniform pensioenoverzicht(en) (UPO) ♦ Indien van toepassing de polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken ♦ Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/ of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften inkomstenbelasting (IB) laatste drie jaar ♦ Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook “voorlopige aanslag”)

25


Er moeten altijd jaarcijfers van laatste drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: ♦ Het inkomen moet worden gegenereerd uit één bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten ♦ Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn ♦ Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd:

Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar

Negatief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

Positief

Positief

2e jaar

Negatief

Negatief

Positief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

3e jaar

Negatief

Positief

Positief

Negatief

Positief

Negatief

Positief

afwijzen/beoordelen geldverstrekker/akkoord geven zonder voorleggen

Afwijzen

Afwijzen

Afwijzen

Beoordelen door Hypotrust

Akkoord

Akkoord

Akkoord

Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: Solvabiliteit: Quick ratio: Current ratio:

0,2 0,5 1

Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen worden niet gehonoreerd. Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot € 750.000,-. Boven € 750.000,- is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met de helft van het lagere inkomen. Indien het zelfstandige inkomen minder dan 40% van het financieringslastpercentage-inkomen betreft, geldt voor een hoofdsom tot en met € 750.000,- een maximale financiering op onderpanden van 102% van de marktwaarde uit taxatie. Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen kan er onder voorwaarden uit worden gegaan van maximaal 106% van de marktwaarde uit taxatie*. Bij een hoofdsom van € 750.001,- tot en met €1.000.000,- is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde uit taxatie (eventueel na verbouwing) van toepassing. * zie 3.1. Energiebesparende voorzieningen voor de voorwaarden. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: ♦ een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft óf ♦ een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar.

26


Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening kan worden gehouden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart worden beoordeeld. De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen is door het CHF vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de lening lager is dan 3% wordt dat lagere percentage aangehouden. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,Sociale uitkeringen In de Elan Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet gehonoreerd. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten).

WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVA-uitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli 1954. Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit. WAJONG De Wajong-uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Op 1 januari 2015 is de Participatiewet in werking getreden. Door deze nieuwe wetgeving worden veel Wajong uitkeringsgerechtigden opnieuw beoordeeld. Hierdoor is de hoogte van de Wajong uitkering onzeker. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG).

27


Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: ♦ Het echtscheidingsconvenant ♦ Het echtscheidingsvonnis ♦ Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) Als de echtscheiding langer dan 12 jaar geleden is, dan hoeft alleen het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand te worden aangeleverd. Als er sprake is geweest van een zogenaamde “flitsscheiding” (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: ♦ Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap ♦ Het convenant ♦ Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand; ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet worden geaccepteerd en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op datum van de garantieverklaring): ♦ Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) ♦ Een salarisstrook (deze mag niet ouder zijn dan 1 maand op datum van de garantieverklaring) Indien er aanleiding toe bestaat, kan er contact worden opgenomen met de werkgever Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina’s bestaat dan moeten alle pagina’s worden aangeleverd. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen (exclusief alle tijdelijke loonvervangende uitkeringen waaronder ww-, bijstand- en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste sa-larisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging binnen zes maanden vanaf de datum van de garantieverklaring kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) ♦ Een kopie van de arbeidsovereenkomst

28


Toekomstig dienstverband Indien er sprake is van een toekomstig dienstverband bij een (andere) werkgever, kan dit inkomen meegenomen worden conform de normen van NHG. Hierbij wordt additioneel de controle gedaan dat het toekomstig inkomen niet meer dan 50% mag afwijken van het huidige salaris, aangetoond met de meest recente salarisstrook. PGB/ Gastouder Inkomen vanuit PGB, zowel zelfstandig als in loondienst, wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.Het inkomen van een gastouder wordt eveneens niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2%, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm 7.3.1.c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijvoorbeeld een doorlopend krediet (DK) ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar,annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden worden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) ♦ In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning of het oversluiten van een bestaande lening dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken. ♦ Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting ♦ Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond. Als het bedrag aan eigen middelen kleiner is dan € 1.000,- dan hoeft dit niet te worden aangetoond ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst te worden opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Onder de € 10.000,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst

29


Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek worden niet geaccepteerd. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. Een vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Elan Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Deze geoffreerde rente zal niet wijzigen bij passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperioden en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (tot en met 2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (vanaf 2015). De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dat wil onder andere zeggen dat er een berekening plaatsvindt op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje “toetsrente”. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met de helft van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager is dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele partneralimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: ♦ Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast

30


Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet): Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen – Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: Conform de reguliere financieringslasttabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Op het moment van aanvragen is het toegestaan om twee onderpanden in bezit te hebben. Op het moment van finaal akkoord is het toegestaan maximaal twee onderpanden in bezit te hebben (naast het te financieren onderpand): Indien op het moment van finaal akkoord twee onderpanden in bezit zijn (naast het te financieren onderpand) dan dient er minimaal één onderpand verkocht te zijn. Indien er sprake is van ontbindende voorwaarden dan dienen deze verlopen te zijn. Indien op het moment van finaal akkoord één onderpand in bezit is (naast het te financieren onderpand) dan hoeft deze niet verkocht te worden De lasten van mogelijke hypothecaire leningen op deze onderpanden worden, afhankelijk van de situatie, getoetst zoals onderstaand beschreven. Te koop ♦ Als de aanvrager een koopcontract van de ”oude‟ woning zonder ontbindende voorwaarden of waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen

31


♦

Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar worden overgelegd. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen

Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen. Er kan ook sprake zijn van een “oude” woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de “oude” woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker. Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet Niet te koop Als er sprake is van een hypothecaire lening voor dit onderpand, dan moet de werkelijke bruto last in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Op de werkelijke bruto last mogen de huurinkomsten in mindering worden gebracht. Het huurcontract dient te worden aangeleverd. Als er na verrekening een positief bedrag ontstaat dan worden deze inkomsten niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Of er sprake is van een huidige woning, wordt geverifieerd aan de hand van een Kadaster-check. 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de Algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Renteverlaging Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Dan geldt “offerterente is passeerrente”. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met twee maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode alsnog niet wordt afgenomen, zal er sprake zijn van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (het bedrag van de leningdelen met een variabele rente telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven.

32


7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding , conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/ of lineaire aflosschema.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving.

9.

Overbruggingskrediet

Een overbrugging is niet mogelijk binnen dit product.

33


Onderdeel

Hypotrust Elan niet-NHG kader

Productspecificaties Rentevastperioden

3-maands variabel, 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20 en 30 jaar

Aflosvormen

aflossingvrij, annuïtair en lineair

Verschillende aflosvormen

combinatie mogelijk

Risicoklassen

MW: ≤60%, ≤85%, ≤90%, ≤95%, ≤100% en ≤106%

Combineren verschillende rentevastperiodes

mogelijk

Maximale looptijd

30 jaar

Minimaal hypotheekbedrag 1e hypotheek

€ 37.500,-

Minimaal hypotheekbedrag verhoging, 2e hypotheek

€ 12.500,-

Maximale hypotheek

€ 1.000.000,- (Boven de € 750.000,- max verstrekking van 90% MW)

Maximale hypotheek kwaliteitsverbetering

€ 1.000.000,- (Boven de € 750.000,- max verstrekking van 90% MW)

Minimaal leningdeel

geen minimum

Mogelijk deel mét en zonder NHG?

niet mogelijk

Tweede hypotheek, eerste via andere geldverstrekkers

niet mogelijk

Meeneemhypotheek

niet mogelijk

Meetekenen ouders/ mede hoofdelijke schuldenaarschap

borgstelling niet mogelijk

Hogere inschrijving

Mogelijk, tot max € 60.000,-

Consumptief

mogelijk, wordt consumptief getoetst

Overlijdensrisico

Alles boven de 80% van de MW afgedekt

Starterslening

niet mogelijk

Aanleveren dossierstukken

Alle dossierstukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd

34


Onderdeel


Garantieverklaring en offerte Acceptatietermijn garantieverklaring

3 weken

Acceptatietermijn definitieve offerte

2 weken

Geldigheidsduur garantieverklaring

4 maanden

Bereidstellingsprovisie

niet van toepassing

Kosten annulering offerte na verlenging

Na verlenging annuleringskosten 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief leningdelen met een variabele rente)

Verlengingstermijn definitieve offerte

2 maanden

Aflossen % boetevrij aflossen

maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom

Boeteberekening bij vroegtijdige of volledige aflossing (indien oversluiting) en afkoop van de rentevastperiode

contante waarde

Boete bij verkoop

geen boete bij verkoop

Rente Laagste rentecontrole

niet mogelijk, offerterente=passeerrente

Laagste rentecontrole bij renteherziening


Wanneer renteherzieningsvoorstel

3 maanden van te voren

Eensporig rentebeleid

Ja

Bij renteherziening variabele rente aanbieden

Niet mogelijk

Risicoklassewijziging mogelijk

Alleen op renteherzieningsdatum mogelijk; op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport

Bouwdepot Duur bouwdepot

bestaande bouw: 9 maanden

Verlenging bouwdepot

niet mogelijk

Kosten bouwdepot voor klant

geen kosten

Vrijwillig bouwdepot

niet mogelijk

Rentevergoeding bouwdepot

gelijk aan hypotheekrente

Restant bouwdepot

NHG volgen

35


Onderdeel


Verstrekking Financieringslastpercentage tweeverdieners

Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet

Financieringslastpercentage alleenstaande


Maximale verstrekking woning bestaande bouw

102% van de marktwaarde uit taxatie

Maximale verstrekking kwaliteitsverbetering nieuwe lening


Maximale verstrekking energiebesparende voorzieningen nieuwe lening

102% MW (Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen, max. € 9.000,-, kan boven de 102% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de MW)

Maximale verstrekking kwaliteitsverbetering aanvullende lening


Maximale verstrekking nieuwbouw

niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk

Maximale verstrekking zelfbouw


Meefinancieren restschuld

niet mogelijk

Marktwaarde Bepaling marktwaarde bestaande bouw

NHG volgen

Bepaling marktwaarde bestaande bouw incl. verbouwing

NHG volgen

Bepaling marktwaarde nieuwbouw


Bepaling marktwaarde oversluiting

NHG volgen

Bepaling marktwaarde verhoging, tweede hypotheek

NHG volgen

Bepaling marktwaarde omzetting

Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt er uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand

WOZ

niet mogelijk

36


Onderdeel


Kredieten BKR codering

Geen coderingen toegestaan

Kredieten

NHG volgen Afwijkend op NHG: - 7.3.1.e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last

Studiefinanciering (DUO)

NHG volgen

Aantonen eigen middelen

Vanaf € 1.000,-

Herkomst eigen middelen aantonen

Onder € 10.000,- niet aantonen

Geldnemer Legitimatiebewijs Nederlandse nationaliteit

Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo.

Verblijfsvergunning aanvrager Niet-Nederlandse nationaliteit

NHG volgen Afwijken op NHG: - Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren.

Financiering familieband

Niet mogelijk

Meer dan twee schuldenaren

Niet mogelijk

37


Onderdeel


Inkomen Alimentatie inkomen

Conform NHG, maar voor maximaal de werkelijke duur

Buitenlands inkomen

NHG volgen Afwijken op NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland - Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de Euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen

DGA

Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht

Flexinkomen

NHG volgen

Inkomen met intentieverklaring

NHG volgen

Inkomen uit PGB/ gastouder

Niet mogelijk

Inkomen voor onbepaalde tijd

NHG volgen

Inkomen uit toekomstig dienstverband

NHG volgen

Inkomen zonder intentieverklaring

NHG volgen

Inkomensstijging binnen bepaalde tijd

Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen 6 maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, alsmede een kopie van de arbeidsovereenkomst.

Inkomsten uit vermogen

Wel mogelijk, 3% (of de lagere hypotheekrente) van de waarde van het vermogen. Minimale ondergrens van het vermogen is € 100.000,-

Kasbetaling

Niet mogelijk

Naderend pensioen

Conform NHG, maar aanvullend mogelijk om een uitgestelde lijfrenteverzekering mee te nemen.

Onregelmatigheidstoeslag

NHG volgen

Overwerk

NHG volgen

Meerdere dienstverbanden

Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. Hierboven wordt dit inkomen als overwerk meegenomen met een maximum van 20% van het bruto jaarinkomen.

Provisie inkomen

NHG volgen 38


Inkomen vervolg Sociale uitkeringen

NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen lopende vaste sociale uitkeringen meenemen - Geen WAJONG

Toetsinkomen

NHG volgen

Zelfstandigen

NHG volgen, daarnaast: ♦ ♦ ♦

Tabel eigen vermogen aanhouden Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren Positieve cashflow en gezond bedrijf: - Solvabiliteit 0,2 - Quick ratio 0,5 - Current ratio 1

Indien meer dan 40% van het financieringslastpercentageinkomen uit zelfstandig inkomen bestaat, is de maximale verstrekking 90% van de marktwaarde tot en met € 750.000,-. Boven € 750.000,is de maximale verstrekking 85% van de marktwaarde. Hierbij is het financieringslastpercentage-inkomen het totale hoogste inkomen, verhoogd met helft van het lagere inkomen.

39


Onderdeel


Onderpand Acceptabele onderpanden

NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Het stuk land bij dit onderpand mag niet groter zijn dan 2 hectare - Woon/winkelpand, met maximaal commercieel gebruik van 25% van het onderpand

Bouwkavel

Niet mogelijk

Bouwkundig rapport

NHG volgen

Courantheid

Maximaal 12 maanden

Energiebesparende voorzieningen

Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- kan boven de 102% gefinancierd worden tot een maximum van 106% van de marktwaarde.

NulopdeMeter-woning

Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Erfpacht

Mogelijk: aan de hand van een erfpachtovereenkomst. Kijk voor de voorwaarden in de Handleiding Financieel Adviseur.

Gedeeltelijk Royement

NHG volgen

Gedeeltelijke verhuur

Niet mogelijk

Groninger Akte

Niet mogelijk

Koopregelingen

Niet mogelijk

Minimale marktwaarde onderpand

€ 100.000,-

40


Onderpand vervolg Niet acceptabele onderpanden

NHG volgen, afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Woon/Winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en woonwagens - Vliegtuigen - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen - Landelijke eigendommen (categorie ‘Agrarisch’ volgens het Kadaster) - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) - Coöperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein - Zelfbouw (in aanbouw) - Nieuwbouw (in aanbouw) - Huizen die op de veiling zijn aangekocht - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie

Nieuwbouw in eigen beheer

Geen nieuwbouw mogelijk

Taxatierapport

NHG volgen

Vereisten VVE bij appartementen

Verplicht: - Inschrijving KvK - Actief Vraag G.2.b. taxatierapport moet met “Ja” zijn beantwoord

Toetsing Financieringslast

Tijdelijke regeling hypothecair krediet

Toetsrente


Belastingplichtig in buitenland

NHG volgen

Looptijd lening


Geen overbrugging, maar wel lasten huidige woning

Aantonen dat de dubbele lasten gedragen kunnen worden

Huidige woning wordt niet verkocht

Werkelijke bruto last -/- huurinkomsten in mindering brengen op maximaal toegestane financieringslast.

Onderdeel


Additionele producten Bankgarantie

Hypotrust Garantiestelling kan bij de Elan hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag. Twee soorten; reguliere garantie en de beschermde garantie.

Overlijdensrisicoverzekering

De overlijdensrisicoverzekering kan bij iedere verzekeraar worden gesloten.

WOON BEWUST HYPOTHEEK ZEKERHEID ALS TWEEDE NATUUR


WOON BEWUST HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde .................................................................................................................................................. 44

3.

Onderpand

..............................................................................................................................

......................................................................................................................................................

44

45

3.1. Energiebesparende voorzieningen ........................................................................................................ 46 3.2. NulopdeMeter-woning

............................................................................................................................


..........................................................................................

47 47

3.4. Erfpacht ...................................................................................................................................................... 47 3.5. Taxatierapport

..........................................................................................................................................

47

4.

Geldnemer ........................................................................................................................................................ 49

5.

Inkomen ............................................................................................................................................................ 50 ............................................................................................................................

50

..........................................................................................................................................

53

5.1. Inkomensbestanddelen 5.2. Dienstverband 6.


7.

Toetsing .............................................................................................................................................................. 55 7.1. Algemeen 7.2. Rente

..........................................................................................................................

53

..................................................................................................................................................

55

..........................................................................................................................................................

55

7.3. Toetsingsmethode ...................................................................................................................................... 55 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld ............................................................................................ 56 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte .............................................................. 57 7.6. Verzekeringen ............................................................................................................................................ 58 8.


9.


43

NIEUWE HYPOTHEKEN > WOON BEWUST HYPOTHEEK

Voordat finaal akkoord kan worden gegeven dient een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Bij een NHG aanvraag wordt er in principe altijd uitgegaan van de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (hierna te noemen NHG), op een paar uitzonderingen na. Deze uitzonderingen zijn als bijlage opgenomen achterin deze handleiding. Bij onduidelijkheid of twijfel zal altijd eerst contact gezocht moeten worden met NHG. Mocht NHG niet akkoord gaan, is het ook niet mogelijk om de lening te verstrekken. Wij behouden ons altijd het recht voor een zaak alsnog af te wijzen. De acceptatiecriteria op de aanvraagdatum van de garantieverklaring zijn leidend. De volgende acceptatiecriteria zijn voor niet-NHG van toepassing. Daarnaast zit er in de bijlage een tabeloverzicht waarbij aangegeven staat welke voorwaarden van toepassing zijn bij NHG en niet-NHG.

1.


♦ ♦ ♦

De maximale verstrekking is 85% van de marktwaarde De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost

2.

Marktwaarde

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG drie definities van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport ♦ de koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen ♦ De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw Projectbouw De grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd. De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- /aannemingsovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen. In de koop-/aanneemsom mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst: ♦ Omzetbelasting ♦ De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond en/ of aannemingsovereenkomst (bouwrente) Bouw in eigen beheer De grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project. De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen. In de koop-/aanneemsom mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst: ♦ Omzetbelasting ♦ De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond en/ of aannemingsovereenkomst (bouwrente) Zelfbouw De klant gaat de woning zelf bouwen. De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: 44


♦ ♦ ♦

de legeskosten het architectenhonorarium de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen

In de begroting mogen ook de volgende kosten worden opgenomen: ♦ Onroerende installaties ♦ Meerwerk en/ of energiebesparende voorzieningen In de koopsom van de grond mogen de volgende kosten worden meegenomen, mits vermeld in de schriftelijke koopovereenkomst: ♦ Omzetbelasting ♦ De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van de grond Wanneer er sprake is van zelfbouw, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: ♦ marktwaarde uit het taxatierapport ♦ marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk “Marktwaarde”

Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing blijkens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige hypothecaire lening waarbij de verhouding tussen de hoofdsom van de lening en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er dient een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd.

3. Het ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Onderpand onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: De marktwaarde dient minimaal € 70.000,- te bedragen De courantheid bedraagt maximaal 12 maanden Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer Het moet vrij zijn van huur Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Woon/Winkelpanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen (categorie ‘Agrarisch’ volgens het Kadaster) ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed

45


♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Beleggingspanden Zakelijke objecten Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) Coöperatieve flat exploitatieverenigingen Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie

Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom. Een Groninger Akte is daarentegen wel toegestaan (overdracht eerst juridisch en dan economisch eigendom) ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop Vereniging van Eigenaren Als er sprake is van een appartementsrecht dan worden aanvullend de volgende eisen gesteld: ♦ De vereniging van eigenaren moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel ♦ De vereniging van eigenaren moet actief zijn ♦ De vraag G.2.b uit het taxatierapport “De taxateur acht het saldo van het algemeen reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan” moet met “Ja” zijn beantwoord Bovenstaande geldt niet als er sprake is van nieuwbouw. De oprichting van de vereniging van eigenaren wordt vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst. Als de vereniging van eigenaren nog in oprichting is in verband met een splitsing van een bestaand gebouw in appartementsrechten, dan moet er een concept splitsingakte worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er een vereniging van eigenaren wordt opgericht. 3.1. Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen meegenomen worden ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde na verbouwing uit het taxatierapport te blijken ♦ Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering ♦ De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert ♦ Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: Gevel-, dak-, vloer-, en/ of leidingisolatie Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen Hoog rendement beglazing (HR++) Installatie voor warmteterugwinning Energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren Hoogrendementketels Warmtepompen Zonneboilers, zonnecellen of een combinatie hiervan ♦ De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal € 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen

46


3.2. NulopdeMeter-woning ♦ Een NulopdeMeter-woning is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft 1.780 kWh indien het een appartement betreft ♦ Indien er sprake is van een aankoop van een NulopdeMeter-woning, mag er €27.000,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 3.3. Constructies “Kopen onder voorwaarden” Koopconstructies welke zijn geaccordeerd door NHG zijn alleen mogelijk bij een aanvraag met Nationale Hypotheek Garantie. 3.4. Erfpacht ♦ De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten ♦ Er kan alleen een lening worden verstrekt als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door: De Staat der Nederlanden/provincies/gemeente en waterschappen Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk ♦ Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom Particuliere erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld een woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd. De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, dan mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Er moet gemotiveerd/onderbouwd worden voorgelegd inclusief de afgegeven erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd 3.5. Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen.Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden. 47


Nieuwbouw In geval van projectbouw geldt het volgende: ♦ Voor de nieuwbouwwoning dient een waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl ♦ In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen ♦ Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst Wanneer er sprake is van zelfbouw, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: ♦ marktwaarde uit het taxatierapport ♦ marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk “Marktwaarde” Daarnaast dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ koopovereenkomst voor grond en/of kavel ♦ gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) ♦ bouwtekeningen ♦ definitieve omgevingsvergunning ♦ specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. ♦ kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd worden verlengd met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Bouwkundig rapport Conform de normen van NHG is in de volgende situaties een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

48


4.

Geldnemer

Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam en niet onder curatele of onder bewind staan. Daarnaast moet de geldnemer woonachtig zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening. Alle eigenaren van de woning: ♦ moeten in de woning wonen ♦ moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: ♦ moeten eigenaar van de woning zijn ♦ moeten in de woning wonen ♦ moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personenzijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Woon Bewust Hypotheek ook aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt.

Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd. Voor aanvragers met de Kroatische nationaliteit is ook een tewerkstellingsvergunning vereist. ♦ Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd een vergunning voor langdurig ingezetenen van Nederland een document “Duurzaam verblijf in Nederland als gezinslid van een burger van de Unie” een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening.

49


5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan. Voor aanvragen zonder NHG, kan ook inkomen uit eigen vermogen worden meegenomen. 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer er sprake is van: loonbeslag of looncessie een werkgeversverklaring waarop is aangegeven dat het dienstverband binnenkort wordt beëindigd ♦ Het is niet toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn. ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief ♦ De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring ♦ Als er sprake is van meerdere dienstverbanden dan kan het inkomen tot maximaal een 40 urige werkweek worden meegenomen. Het meerdere van het inkomen kan worden meegenomen als overwerk, maar voor maximaal 20% van het totale inkomen gebaseerd op een 40 urige werkweek Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestanddelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd. ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan worden verkregen via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. ♦ Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/ of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften IB laatste drie jaar 50


♦

Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook “voorlopige aanslag”)

Er moeten altijd jaarcijfers van de laatste drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: ♦ Het inkomen moet worden gegenereerd uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten ♦ Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn ♦ Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd:


Negatief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

Positief

Positief

2e jaar

Negatief

Negatief

Positief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

3e jaar

Negatief

Positief

Positief

Negatief

Positief

Negatief

Positief


Afwijzen

Afwijzen

Afwijzen


Akkoord

Akkoord

Akkoord

Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: ♦ Solvabiliteit: 0,2 ♦ Quick ratio: 1 ♦ Current ratio: 1 Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen niet worden gehonoreerd. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend.Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar.

51


Inkomen uit vermogen Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de cliënt, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de cliënt beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart worden beoordeeld. De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen is door het CHF vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de lening lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,-. Sociale uitkeringen In de Woon Bewust Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet gehonoreerd. Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten).

WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVA-uitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli 1954. Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit. WAJONG De Wajong-uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Op 1 januari 2015 is de Participatiewet in werking getreden. Door deze nieuwe wetgeving worden veel Wajong uitkeringsgerechtigden opnieuw beoordeeld. Hierdoor is de hoogte van de Wajong uitkering onzeker. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG). Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: ♦ Het echtscheidingsconvenant ♦ Het echtscheidingsvonnis ♦ Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) Als de echtscheiding langer dan 12 jaar is geleden, dan hoeft alleen het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand te worden aangeleverd.

52


Als er sprake is geweest van een zogenaamde “flitsscheiding” (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: ♦ Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap ♦ Het convenant ♦ Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op de datum van de garantieverklaring): ♦ Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) ♦ Een salarisstrook ♦ Een arbeidsovereenkomst/aanstellingsbrief (indien van toepassing) Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dan dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina’s bestaat dan moeten alle pagina’s worden aangeleverd. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen exclusief alle tijdelijke loonvervangende uitkeringen (waaronder WW-, bijstand en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste sa-larisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging binnen zes maanden vanaf de datum van de garantieverklaring kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) ♦ Een kopie van de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd PGB/ Gastouder Inkomen vanuit PGB, zowel zelfstandig als in loondienst, wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Het inkomen van een gastouder wordt eveneens niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag.

53


Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2%, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm 7.3.1.c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijv DK) ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar, annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) ♦ In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning of het oversluiten van een bestaande lening dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Het is in principe niet toegestaan een hypotheek met tweede of hogere rang op het onderpand te vestigen ten behoeve van derden, waaronder de ouders (tenzij het een overbruggingslening betreft, of gerelateerd is aan een door NHG goedgekeurde koop-of leenconstructie in het geval van een NHG lening ). Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken. ♦ Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting ♦ Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond. Als het bedrag aan eigen middelen kleiner is dan € 1.000,- dan hoeft dit niet te worden aangetoond ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst te worden opgevraagd boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Onder de € 10.000,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met één van de volgende coderingen of registraties worden niet geaccepteerd: ♦ Een Achterstandsregistratie (A) ♦ Een code 1 tot en met 5 ♦ Een HY registratie ♦ Een schuldregeling (SR) ♦ Een RO

Uitzondering: In het geval van een doorlopend krediet (RK), aflopend krediet (AK), operationeel autolease (AO), een verzendhuiskrediet (VK) of een RO, waarbij er alleen sprake is van een A of A1 codering en er is een herstelcodering (H) geplaatst, dan kan deze aanvraag alleen met een plausibele verklaring worden gehonoreerd. Deze zaken worden individueel bekeken. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd.

54


Een meeneem- of vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Woon Bewust Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Deze geoffreerde rente zal niet wijzigen bij passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016. In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (tot en met 2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (vanaf 2015). De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016, dat wil onder andere zeggen dat er een berekening plaatsvindt op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje “toetsrente”. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met de helft van het tweede inkomen. Ook wordt voor bepaling van het financieringslastpercentage eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager is dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele partneralimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: ♦ Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast. Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016): Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd.

55


Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Het ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

is alleen toegestaan een box 3 deel mee te financieren als het doel van de lening in lijn is met de volgende toegestane doelen: het verkrijgen in eigendom van de eigen woning kwaliteitsverbetering vergoeding aan de vertrekkende partner of erfgenamen afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond voor algehele aflossing van een hypothecaire lening in verband met de bovengenoemde punten

In het geval er bij deze bestedingsdoelen een gedeelte van hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en dit deel een relatie heeft met deze doelen, dan kan dit worden meegefinancierd. Dit kan bijvoorbeeld zijn: ♦ een boeterente ♦ een gedeelte van de hypotheek die niet aftrekbaar is, omdat er sprake is van een eigenwoningreserve ♦ een gedeelte van de af te lossen hypothecaire lening is niet aftrekbaar ♦ renteverlies tijdens de bouw Het is nadrukkelijk niet toegestaan om goederen (auto, caravan, boot, televisie, witgoed, etc.) of het saneren van bestaande kredieten te financieren middels de lening. Het is wel toegestaan om bij een oversluiting in verband met de eerder genoemde doelen een fiscaal aftrekbaar krediet mee te nemen in de financiering (dit moet worden aangetoond middels de meest recente aangifte inkomstenbelasting). Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen – Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: Conform de reguliere financieringslasttabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is; Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen

56


♦

♦

♦ ♦

♦

Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ”oude‟ woning zonder ontbindende voorwaarden of waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar worden overgelegd. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen Er kan ook sprake zijn van een “oude” woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de “oude” woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet

Het is toegestaan maximaal één onderpand in bezit te hebben, welke na passeren niet wordt verkocht of wordt verdeeld. Als er sprake is van een hypothecaire lening voor dit onderpand, dan moet de werkelijke bruto last in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Op de werkelijke bruto last mogen de huurinkomsten in mindering worden gebracht. Het huurcontract dient te worden aangeleverd. Als er na verrekening een positief bedrag ontstaat dan worden deze inkomsten niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de Algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Renteverlaging Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Dan geldt “offerterente is passeerrente”. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met twee maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode alsnog niet wordt afgenomen, zal er sprake zijn van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (een overbrugginglening telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven.

57


7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding, conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/of lineaire aflosschema.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rente percentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving.

9.


Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd worden verstrekt door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingskrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal worden opgenomen als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : € 100.000,Hoofdsom overbrugging : € 25.000,De totale zekerheidsstelling ad € 125.000,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * = € …………. Minus restant schuld = € …………. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = € …………. Maximaal overbruggingskrediet

= € ………….

* Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom.

58


Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is € 10.000,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend worden verstrekt voor onderstaande doeleinden: ♦ “eigen middelen” (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling ♦ verbouwing c.q. inrichting ♦ aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) Rente De overbruggingsrente is een tweejaars rente (gelijk aan de maximale looptijd). Deze rente geldt alleen voor de overbrugging en het is daarom ook niet mogelijk voor een klant om deze rente te kiezen indien er geen sprake is van een overbrugging. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: 24 maanden Bestaande bouw: 24 maanden ♦ ♦ ♦

Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (24 maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten opgenomen Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden

59


Onderdeel

Hypotrust Woon Bewust NHG Kader

Hypotrust Woon Bewust NIET-NHG Kader

Rentevastperioden

1, 5, 10, 15, 20, 25 en 30 jaar

1, 5, 10, 15, 20, 25 en 30 jaar

Aflosvormen




combinatie mogelijk

combinatie mogelijk

Risicoklassen

NHG

MW < 60% MW tussen 60% en 85%


mogelijk

mogelijk

Maximale looptijd

30 jaar

30 jaar

Minimaal hypotheekbedrag 1e hypotheek

€ 70.000,-

€ 70.000,-

Minimaal hypotheekbedrag verhoging, 2e hypotheek

€ 12.500,-

€ 12.500,-

Maximale hypotheek (exclusief overbruggingskrediet)

NHG volgen

€ 1.000.000,-

Maximale hypotheek kwaliteitsverbetering

NHG volgen

€ 1.000.000,-

Minimaal leningdeel

geen minimum

geen minimum


niet mogelijk

mogelijk


niet mogelijk

niet mogelijk

Verhuisregeling/ meeneemhypotheek/ doorgeefregeling

mogelijk

mogelijk

Oversluiting conform artikel B3 van NHG

niet mogelijk

niet mogelijk

Opschortende voorwaarden NHG

1.12.1.c, d, e en f zijn niet toegestaan


Meetekenen ouders/ mede hoofdelijke schuldenaarschap



Hogere inschrijving

mogelijk

mogelijk

Consumptief

Mogelijk onder voorwaarden, wordt consumptief getoetst

Mogelijk onder voorwaarden, wordt consumptief getoetst

Overlijdensrisico

NHG volgen

NHG volgen

Starterslening

mogelijk

niet mogelijk


alle stukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd

alle stukken mogen digitaal (via DA-DX) worden aangeleverd

Productspecificaties

60


Onderdeel



Acceptatietermijn garantieverklaring

3 weken

3 weken


2 weken

2 weken

Geldigheidsduur garantieverklaring

4 maanden

4 maanden


niet van toepassing

niet van toepassing

Kosten annulering definitieve offerte

Voor verlenging geen annuleringskosten. Na verlenging annuleringskosten van 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief overbrugging)

Voor verlenging geen annuleringskosten. Na verlenging annuleringskosten van 1% van geoffreerde hoofdsom (exclusief overbrugging)

Verlengingstermijn

2 maanden

2 maanden

% boetevrij aflossen



boeteberekening

contante waarde

contante waarde

boete bij verkoop



Laagste rentecontrole










Ja

Ja

bij renteherziening variabele rente/1 jaar vast aanbieden (ook na vastzetten)

niet mogelijk

niet mogelijk


niet mogelijk

Automatisch bij tussentijds aflossen Op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport of WOZ

Garantieverklaring en offerte

Aflossen

Rente

61



nieuwbouw: 18 maanden, bestaande bouw: 9 maanden

nieuwbouw: 18 maanden, bestaande bouw: 9 maanden


Kan worden verlengd met 6 maanden (zonder vergoeding)

Kan worden verlengd met 6 maanden (zonder vergoeding)


geen kosten

geen kosten


niet mogelijk

niet mogelijk




Restant bouwdepot

NHG volgen

NHG volgen

62


Onderdeel



Financieringslastpercentage tweeverdieners

NHG volgen



NHG volgen



NHG volgen

85% van de marktwaarde


NHG volgen


NHG volgen


Verstrekking

Maximale verstrekking energiebesparende voorzieningen nieuwe lening

Het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- kan boven de 102% worden gefinancierd tot een maximum van 106% van de marktwaarde. Maximale verstrekking kwaliteitsverbetering aanvullende lening

NHG volgen



NHG volgen



NHG volgen



Niet mogelijk

Niet mogelijk

Bepaling marktwaarde bestaande bouw

NHG volgen

NHG volgen


NHG volgen

NHG volgen


NHG volgen Afwijkend op NHG: Marktwaardebepaling en documenten zelfbouw (zie 2 en 3.5)

Afwijkend op NHG: Geen renteverlies tijdens de bouw in marktwaarde Marktwaardebepaling en documenten zelfbouw (zie 2 en 3.5)

Bepaling marktwaarde oversluiting

NHG volgen

NHG volgen


NHG volgen

NHG volgen


Vindt geen nieuwe toetsing plaats, dus wordt uitgegaan van bij ons bekende waarde van onderpand


WOZ

niet mogelijk

Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen hoofdsom lening en WOZ < 60%

Marktwaarde

63


Onderdeel



BKR codering

NHG volgen Afwijkend op NHG: - 1.13.4 volgen, behalve een A of A1 op een HY. Tevens moet er altijd sprake zijn van herstelcodering (H). Er moet een verklaring worden aangeleverd. - 1.13.5 niet volgen - 1.13.6 niet volgen

NHG volgen Afwijkend op NHG: - 1.13.4 volgen, behalve een A of A1 op een HY. Tevens moet er altijd sprake zijn van herstelcodering (H). Er moet een verklaring worden aangeleverd. - 1.13.5 niet volgen - 1.13.6 niet volgen

Kredieten

NHG volgen Afwijkend op NHG: - 7.3.1.e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last

NHG volgen Afwijkend op NHG: - 7.3.1.e. geen Blokhypotheek - Geen lagere werkelijke last voor DK - Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze in box 1 valt (maximaal 15 jaar annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. - Lening ouders rekening houden met werkelijke bruto last


NHG volgen

NHG volgen

Aantonen eigen middelen

NHG volgen

Vanaf € 1.000,-


Onder € 10.000,- niet aantonen, tenzij bij twijfel


Legitimatiebewijs

NHG volgen

NHG volgen

SFH

NHG volgen

NHG volgen

Verblijfsvergunning

NHG volgen Afwijken op NHG: Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren.

NHG volgen Afwijken op NHG: Aanvragers met de Kroatische nationaliteit moeten een tewerkstellingsvergunning aanleveren.

Financiering familieband

Mogelijk

Mogelijk

Meer dan twee schuldenaren

Niet mogelijk

Niet mogelijk

Kredieten

Geldnemer

64


Onderdeel



Alimentatie inkomen

NHG volgen

Conform NHG, maar voor maximaal de werkelijke duur.

Buitenlands inkomen

NHG volgen, Afwijken op NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland

NHG volgen, Afwijken op NHG: - Hypotheekgever moet woonachtig zijn in Nederland

Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen

Het is niet toegestaan buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen

DGA

NHG volgen Afwijken op NHG: Bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht

NHG volgen Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen dezeonderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft bij meervoudige BV constructie met één aandeelhouder is een geconsolideerde jaarrekening verplicht

Flexinkomen

NHG volgen

NHG volgen


NHG volgen

NHG volgen

Inkomen uit PGB/ gastouder

Niet mogelijk

Niet mogelijk


NHG volgen

NHG volgen


NHG volgen

Niet mogelijk


NHG volgen

NHG volgen

Inkomensstijging binnen bepaalde tijd

NHG volgen

NHG volgen


Niet mogelijk

Wel mogelijk, 3% (of de lagere hypotheekrente) van de waarde van het vermogen. Minimale ondergrens van het vermogen is € 100.000,-

Kasbetaling

Niet mogelijk

Niet mogelijk

Naderend pensioen

Conform NHG

Conform NHG

Onregelmatigheidstoeslag

NHG volgen

NHG volgen

Overwerk

NHG volgen

NHG volgen

Inkomen

65


Inkomen (vervolg) Meerdere dienstverbanden

Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. Het meerdere wordt beperkt tot maximaal 20% overwerk.

Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen. Het meerdere wordt beperkt tot maximaal 20% overwerk.

Provisie inkomen

NHG volgen

NHG volgen

Sociale uitkeringen



Toetsinkomen

NHG volgen

NHG volgen

Zelfstandigen

NHG volgen, daarnaast: - Tabel eigen vermogen aanhouden - Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren - Positieve cashflow en gezond bedrijf: Solvabiliteit 0,2 Quick ratio 1 Current ratio 1

NHG volgen, daarnaast: - Tabel eigen vermogen aanhouden - Aanslagen IB laatste drie jaar aanleveren - Positieve cashflow en gezond bedrijf: Solvabiliteit 0,2 Quick ratio 1 Current ratio 1

66


Onderdeel



Acceptabele onderpanden

NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming

NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming

Bouwkavel

Niet mogelijk

Niet mogelijk

Bouwkundig rapport

NHG volgen

NHG volgen

Courantheid

Maximaal 12 maanden

Maximaal 12 maanden


NHG volgen


NulopdeMeter-woning

NHG volgen


Erfpacht

NHG volgen

Afwijkingen op NHG: - Looptijd - Aflosverplichting - Particuliere erfpacht


NHG volgen

NHG volgen


Niet mogelijk

Niet mogelijk

Groninger Akte

NHG volgen

NHG volgen

Koopregelingen

NHG volgen

Niet mogelijk


€ 70.000,-

€ 70.000,-

Niet acceptabele onderpanden

NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Woon/winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie

NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Woon/winkelpanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal (uitzondering nutsvoorziening, zie kader) - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein - Woonschip (o.a. woonboot, woonark en waterwoning) en vaartuigen - Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning - Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie

Onderpand

67


Onderpand (vervolg) Taxatierapport

NHG volgen

NHG volgen


Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van STenV

Verplicht: - Inschrijving KvK - Actief - Vraag G.2.b. taxatierapport moet met “Ja” zijn beantwoord

Waarborgcertificaat

NHG volgen

NHG volgen

Zelfbouw

NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Waardebepaling wordt gebaseerd op een (nieuwbouw-) taxatie. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk “Marktwaarde”.

NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Waardebepaling wordt gebaseerd op een (nieuwbouw-) taxatie. De marktwaarde is de laagste van: - marktwaarde uit het taxatierapport - marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk “Marktwaarde”.

Aanvullende documenten: - koopovereenkomst voor grond en/of kavel - gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). - bouwtekeningen - definitieve omgevingsvergunning - specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. - kopie polis CAR verzekering

Aanvullende documenten: - koopovereenkomst voor grond en/of kavel - gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). - bouwtekeningen - definitieve omgevingsvergunning - specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. - kopie polis CAR verzekering

Uitkering gelden: tweemaal een verkort taxatierapport aanleveren

Uitkering gelden: tweemaal een verkort taxatierapport aanleveren

68


Onderdeel



Geen overbrugging, maar wel lasten huidige woning



Huidige woning wordt niet verkocht

NHG volgen

Werkelijke bruto last -/- huurinkomsten in mindering brengen op maximaal toegestane financieringslast.

Max. overbrugging indien woning verkocht en ontbindende voorwaarden verlopen

Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand* Minus restant schuld Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = Maximaal overbruggingskrediet *Waarde van het te verkopen pand = 100% van de verkoopsom.


Maximale duur overbrugging

24 maanden (met kosteloos verlengen 6 maanden)

24 maanden (met kosteloos verlengen 6 maanden)

Minimale overbrugging

€ 10.000,-

€ 10.000,-

Overbruggingsrente

2 jaars rente

2 jaars rente

Financieringslast

NHG volgen


Toetsrente

NHG volgen



NHG volgen

NHG volgen

Looptijd lening

NHG volgen


Bankgarantie

Hypotrust Garantiestelling kan bij de Woon Bewust hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag. Twee soorten; reguliere garantie en de beschermde garantie.

Hypotrust Garantiestelling kan bij de Woon Bewust hypotheek worden gesloten. Premie is 1% van het garantiebedrag. Twee soorten; reguliere garantie en de beschermde garantie.


Iedere willekeurige ORV kan bij het product worden gesloten.

Iedere willekeurige ORV kan bij het product worden gesloten.

Overbrugging

Toetsing

Additionele producten

69

GOEDE START HYPOTHEEK VOOR STARTERS DIE BOUWEN OP ZEKERHEID


GOEDE START HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde .................................................................................................................................................. 72

3.

Onderpand

..............................................................................................................................

......................................................................................................................................................

72

73

3.1. Energiebesparende voorzieningen ........................................................................................................ 74 3.2. Energieneutrale woning

..........................................................................................................................


..........................................................................................

74 74

3.4. Erfpacht ...................................................................................................................................................... 74 3.5. Taxatierapport

..........................................................................................................................................

75

4.

Geldnemer ........................................................................................................................................................ 76

5.

Inkomen ............................................................................................................................................................ 76 ............................................................................................................................

76

..........................................................................................................................................

80



7.

Toetsing .............................................................................................................................................................. 82 7.1. Algemeen 7.2. Rente

..........................................................................................................................

81

..................................................................................................................................................

82

..........................................................................................................................................................

82

7.3. Toetsingsmethode ...................................................................................................................................... 82 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld ............................................................................................ 83 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte .............................................................. 84 7.6. Verzekeringen ............................................................................................................................................ 84 8.


9.


71

NIEUWE HYPOTHEKEN > GOEDE START HYPOTHEEK

Voordat finaal akkoord gegeven kan worden dienen een aantal bescheiden te worden overlegd en beoordeeld. Deze bescheiden mogen digitaal worden aangeleverd waarbij alleen de werkgeversverklaring digitaal volledig in kleur dient te worden aangeleverd. Mocht er twijfel zijn over een dossierstuk, behouden we ons het recht voor om dit stuk origineel op te vragen. Bij een NHG aanvraag wordt er in principe altijd uitgegaan van de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (hierna te noemen NHG), op een paar uitzonderingen na. Bij onduidelijkheid of twijfel zal altijd eerst contact gezocht moeten worden met NHG. Mocht NHG niet akkoord gaan, is het ook niet mogelijk om de lening te verstrekken. Wij behouden ons altijd het recht voor een zaak alsnog af te wijzen.

1.


♦

♦ ♦ ♦ ♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de marktwaarde uit taxatie, indien sprake is van energiebesparende voorzieningen gaan we uit van 106% van de taxatiewaarde Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing NHG verstrekt wordt (102% van de marktwaarde, maar niet meer dan 106% van de kosten Verkrijging in Eigendom. Indien EBV 106% van de marktwaarde) De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe te worden afgelost Een oversluiting conform artikel B3 van NHG is niet mogelijk Een lening verstrekken onder de opschortende voorwaarden van NHG 1.12.1.c, d, e en f is niet toegestaan

2.

Marktwaarde

♦

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we conform NHG twee definities van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens het taxatierapport ♦ De koop- en/of aanneemsom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop- en/of aanneemsom) vermeerderd met: A. De kosten van de grond B. De kosten van onroerende installaties C. De kosten van risicoverrekening D. Het architectenhonorarium E. De kosten van dagelijks toezicht F. De kosten van meerwerk en/of de kosten van energiebesparende voorzieningen G. De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van gronden/of aanneemovereenkomst H. Renteverlies tijdens de bouwperiode tot maximaal 4% gerekend over de koop-/aannemingssom vermeerderd met de som van de kosten a t/m f I. De kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen J. De legeskosten K. Omzetbelasting Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw ♦ De koop- en/of aanneemsom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop- en/of aanneemsom) vermeerderd met: A. De kosten van de grond B. De kosten van onroerende installaties C. De kosten van risicoverrekening D. Het architectenhonorarium E. De kosten van dagelijks toezicht F. De kosten van meerwerk en/of de kosten van energiebesparende voorzieningen G. De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van gronden/of aanneemovereenkomst H. Renteverlies tijdens de bouwperiode tot maximaal 4% gerekend over de koop-/aannemingssom vermeerderd met de som van de kosten a t/m f I. De kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen J. De legeskosten K. Omzetbelasting

72


Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt conform NHG als marktwaarde de taxatiewaarde (vrij van huur en gebruik) aangehouden. Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing volgens het taxatierapport. Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport.

3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 70.000,- te bedragen. Verder gelden voor de gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHGnormen en voorwaarden ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Woon-/winkelpanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen (categorie ‘Agrarisch’ volgens het Kadaster) ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal (het is acceptabel als er op de te financieren grond een recht van opstal aanwezig is voor een nutsvoorziening) ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieof bedrijventerrein ♦ Waterwoningen ♦ Woning op verontreinigde grond en die hierdoor niet geschikt is voor bewoning ♦ Dienstwoning waarbij het woonrecht is gekoppeld aan de functie Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom. Een Groninger Akte is daarentegen wel toegestaan (overdracht eerst juridisch en dan economisch eigendom) ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop

73


3.1. Energiebesparende voorzieningen Energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegenomen voor de bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. Ook hierin is de Goede Start Hypotheek NHG volgend. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij aankoop is het laagste van: de kosten verkrijgen in eigendom 102% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing ♦ De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname is het laagste van: de kosten genoemd in de NHG gids 102% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing ♦ Wanneer sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, moet de marktwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing uit het taxatierapport te blijken ♦ Voor de energiebesparende voorzieningen is er een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering ♦ De kosten van energiebesparende voorzieningen moeten blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert ♦ Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: Een HR ketel Spouwmuur-, dak-, leidingvloerisolatie HR++ beglazing Energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen Energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren Een warmtepomp Warmteterugwinning Een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan Dit overzicht kan wijzigingen. Voor een actueel overzicht van de energiebesparende voorzieningen, verwijzen wij u graag naar de website van NHG ♦ De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal € 9.000,- buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft, waarvoor een door een gecertificeerd energielabeladviseur energielabel A++ of hoger is afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen 3.2. Energieneutrale woning ♦ Een energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de Meter woning) is een woning waarvan de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft of 1.780 kWh indien het een appartement betreft ♦ Indien er sprake is van een aankoop van een energieneutrale woning, mag er €27.000,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen en er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor een periode van ten minste 10 jaar 3.3. Constructies “Kopen onder voorwaarden” Conform de NHG-voorwaarden, worden alle koopconstructies geaccepteerd die door NHG geaccordeerd zijn. Op de site van NHG kunnen de koopconstructies worden teruggevonden. 3.4. Erfpacht ♦ Uit de erfpachtovereenkomst dient de (resterende) duur van het recht van erfpacht te blijken ♦ Indien de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd In 1992 is de wet inzake erfpachtovereenkomsten gewijzigd. Met ingang van 1 januari 1992 is de erfpachthouder verplicht aan de erfpachter een redelijke vergoeding voor de woning te geven, indien de erfpachtovereenkomst niet wordt opgevolgd door een nieuwe erfpachtovereenkomst. Door deze schadeloosstelling is de resterende duur van de erfpachtovereenkomst bij aankoop van de woning niet meer aan de orde. 74


3.5. Taxatierapport Er moet te allen tijde een taxatierapport worden overlegd. De voorwaarden van een taxatie zijn conform de normen van NHG. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaardes voor als na verbouwing worden gemeld. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, kan de aanvraag geen doorgang vinden.

Nieuwbouw ♦ Voor de nieuwbouwwoning dient een waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl ♦ In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen ♦ Voor de nieuwbouwwoning waarvan het bouwproject voor 1 juli 2011 is aangevangen en nog geen waarborgcertificaat van een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend kon worden afgegeven, kan worden volstaan met een insolventieverzekering die is afgegeven door een door de stichting erkende verzekeraar. De criteria alsmede de erkende verzekeraars staan vermeld op de website van de stichting: www.nhg.nl ♦ Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Als er sprake is van zelfbouw dan dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) moet worden gebouwd of verbouwd, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd worden verlengd met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo.

Rubriekwijziging bouwdepot In het taxatierapport en de specificatie van de verbouwingskosten wordt vastgelegd welke verbouwing(en) er worden uitgevoerd. Op basis van deze verbouwing(en) wordt de marktwaarde na verbouw door de taxateur vastgesteld. Het is dan ook niet mogelijk om zonder meer af te wijken van de eerder opgegeven verbouwing(en), omdat hierdoor de marktwaarde na verbouwing kan wijzigen. Als men achteraf toch de verbouwing(en) wil wijzigen dan moet er door de taxateur van destijds een opgave te worden gedaan van de nieuwe situatie (gewijzigde verbouwingen en nieuwe marktwaarde na verbouwing). De marktwaarde na verbouwing mag niet minder zijn dan de oorspronkelijk getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. Bouwkundig rapport Conform de normen van NHG is in de volgende situaties een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

75


4. Geldnemer Natuurlijk persoon De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam en niet onder curatele of onder bewind staan. Alle eigenaren van de woning: ♦ moeten in de woning wonen ♦ moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar Alle ♦ ♦ ♦

aanvragers van wie het inkomen nodig is voor de hypotheek: moeten eigenaar van de woning zijn moeten in de woning wonen moeten de hypotheekakte ondertekenen als hoofdelijk schuldenaar

Getrouwd, geregistreerd, samenwonend Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake van ongehuwd samenwonen, gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening (niet zijnde de kinderen). Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Hypotrust verstrekt de Goede Start Hypotheken ook aan aanvragers met een familieband. Er wordt geen lening verstrekt aan meer dan twee schuldenaren. Identificatie Iedere aanvrager dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt.

Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo. Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit, de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (IJsland, Noorwegen of Liechtenstein) dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te worden overlegd ♦ Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd een vergunning voor langdurig ingezetenen van Nederland een document “Duurzaam verblijf in Nederland als gezinslid van een burger van de Unie” een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening.

5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie aan.

76


5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. ♦ Als het is toegestaan een buitenlands inkomen met een andere valuta dan de euro mee te nemen voor het bepalen van het toetsinkomen, dan moet voor het omrekenen van deze vreemde valuta naar euro’s gebruik gemaakt worden van de internetsite www.xe.com. De datum die gebruikt moet worden voor het omrekenen is de datum van de eerste uitgebrachte garantieverklaring en voorbeeldofferte. ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief ♦ De 13e maand of eindejaarsuitkering dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Conform NHG moeten alle bestanddelen van het inkomen op de werkgeversverklaring een voetnoot hebben. Zie voor verdere voorwaarden aangaande de inkomensbestandsdelen de voorwaarden en normen van NHG. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na de datum van de garantieverklaring de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan worden verkregen via Mijn SVB op www.svb.nl De meest recente UPO Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken aangeleverd worden: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken ♦ Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van de AOW en het pensioen en/ of lijfrente uitkering blijkt Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de volgende documenten te worden aangeleverd: Jaarcijfers afgelopen drie jaar Aangiften IB laatste drie jaar Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook “voorlopige aanslag”)

77


Er moeten altijd jaarcijfers van drie kalenderjaren worden overlegd, waarbij het oudste jaar geen volledig kalenderjaar hoeft te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Verder dient aan de volgende eisen te worden voldaan: Het inkomen moet worden gegenereerd uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn Het bedrijf moet in Nederland zijn gevestigd Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet worden gehonoreerd. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel worden gehandhaafd:


Negatief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

Positief

Positief

2e jaar

Negatief

Negatief

Positief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

3e jaar

Negatief

Positief

Positief

Negatief

Positief

Negatief

Positief


Afwijzen

Afwijzen

Afwijzen


Akkoord

Akkoord

Akkoord

Naast het eigen vermogen, dient uit de jaarcijfers ook te blijken dat er sprake is van een positieve cashflow en een gezond bedrijf. Daarbij gaan we uit van de volgende minima: Solvabiliteit: 0,2 Quick ratio: 1 Current ratio: 1 Er zal op voorhand een garantieverklaring worden uitgebracht, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord en ondernemers actief in een branche die gerelateerd is aan drugs- en/of seksindustrie, zullen niet worden gehonoreerd. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. Een DGA wordt als zelfstandig behandeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft óf 2. een aandelenbelang van > 50% heeft Anders wordt het inkomen behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Als er sprake is van een meervoudige BV constructie met één aandeelhouder dan is een geconsolideerde jaarrekening verplicht. Een freelancer wordt als zelfstandige behandeld. Voor een freelancer hoeven alleen de aangiften en aanslagen IB van de laatste drie kalenderjaren te worden overlegd. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Het inkomen van een freelancer wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit overige werkzaamheden genoten in het laatste kalenderjaar. Sociale uitkeringen In de Goede Start Hypotheek volgen wij zo veel mogelijk de normen van NHG. Daarentegen is het alleen mogelijk een lopende sociale uitkering mee te nemen als inkomen, indien de uitkering vast is. Tijdelijke uitkeringen als een lopende WW uitkering of rekenen met het sociaal minimum bij afname van het inkomen wordt in tegenstelling tot NHG niet meegenomen bij de beoordeling van het inkomen.

78


Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten).

WIA De WGA-uitkering kan nooit worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen, omdat deze van tijdelijke aard is. De IVA-uitkering mag volledig worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 75% van het laatst verdiende loon (met als maximum het maximumdagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid worden meegenomen. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt worden overlegd. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli 1954. Andere tijdelijke uitkeringen zijn bijvoorbeeld de uitkering bij werkloosheid, of als niet aan de voorwaarden voor een blijvende uitkering worden voldaan. Blijvende uitkering WAO en WAZ worden beschouwd als blijvende uitkeringen indien de aanvrager op of voor 1 juli 1954 is geboren of indien uit het toekenningbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. In de overige situaties dient de duur van de uitkering te blijken uit het toekenningbesluit.

Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: ♦ Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010 ♦ Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014 ♦ Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd Werkregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen per 1 januari 2018 een Wajonguitkering van maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een expartner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. Het inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie kan tot het toetsinkomen worden gerekend voor de periode die is vastgesteld. Dit is alleen mogelijk als de alimentatie ten gunste is van de aanvrager en de alimentatie gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak of is vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap (conform NHG).

79


Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen, dienen de echtscheidingsstukken worden overlegd. Indien van toepassing worden hieronder verstaan: ♦ Het echtscheidingsconvenant ♦ Het echtscheidingsvonnis ♦ Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) Als er sprake is geweest van een zogenaamde “flitsscheiding” (tot 1 maart 2009) dan moeten de volgende stukken worden overlegd: ♦ Bewijs van het omzetten van het huwelijk in een geregistreerd partnerschap ♦ Het convenant ♦ Bewijs van inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de Burgerlijke Stand ♦ Een (concept) akte van levering (indien van toepassing) 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet worden geaccepteerd en dat er sprake moet zijn van een tijdelijk of vast dienstverband na de proeftijd. Er kan pas een garantieverklaring worden uitgebracht als de proeftijd doorlopen is. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door het overleggen van de volgende inkomensbescheiden (maximaal 3 maanden oud op de datum van de garantieverklaring): ♦ Een werkgeversverklaring (deze dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever te worden ingevuld en ondertekend) ♦ Een salarisstrook Als blijkt dat de aanvrager(s) in dienst zijn bij een familielid dan dient de accountant of boekhouder de werkgeversverklaring mede te ondertekenen. Daarnaast worden er salarisstroken van 3 maanden opgevraagd evenals bankafschriften van deze 3 maanden. Op de bankafschriften moeten de salarisbijschrijvingen staan vermeld. De bankafschriften moeten volledig zijn en er mogen geen doorhalingen zijn of selecties gemaakt zijn. Als één bankafschrift uit meerdere pagina’s bestaat dan moeten alle pagina’s worden aangeleverd. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet worden opgevolgd door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd (intentieverklaring). Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen. Tijdelijke contracten (zonder intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Indien het tijdelijke contract wederom opgevolgd wordt door een tijdelijk contract of als er geen intentie uitgesproken wordt tot verlenging van het contract, kan het gemiddelde jaarinkomen (inclusief eventuele loonvervangende uitkeringen) van de afgelopen drie jaren als toetsinkomen worden meegenomen (flexwerk). Daarentegen mag het gemiddelde van de afgelopen jaren niet hoger zijn dan het inkomen wat in het laatste jaar verdiend is. Hierbij wordt uitgegaan van de jaaropgaven. Mocht de jaaropgave van het laatste jaar nog niet beschikbaar zijn, dan kan worden uitgegaan van de cumulatieven op de laatste salarisstrook van dat jaar. Alle verdere voorwaarden die gelden voor het beoordelen van een aanvrager met flexinkomen onder NHG, zijn hierbij ook van toepassing. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijging voor vaste dienstverbanden binnen zes maanden vanaf de datum van de garantieverklaring kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Hiervoor moet het volgende stuk worden aangeleverd: ♦ Een opgave van de inkomensstijging met een ondertekende verklaring van de werkgever (in deze verklaring van de werkgever moet duidelijk zijn aangegeven dat het een onvoorwaardelijke loonsverhoging betreft) Toekomstig dienstverband Indien er sprake is van een toekomstig vast dienstverband zonder proeftijd bij een (andere) werkgever, kan dit inkomen worden meegenomen conform de normen van NHG.

80


6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een lening vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing zal worden uitgevoerd. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Indien een aanvrager thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, dient er door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIF-toetsing). Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2%, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm 7.3.1.c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijv DK) ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient te worden aangetoond door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning en deze valt in Box 1 (looptijd maximaal 15 jaar, annuïtair dalend en geen opnamemogelijkheid), mag rekening worden gehouden met de gemiddelde werkelijke netto maandlast. Er mag voor de berekening van de gemiddelde werkelijke netto maandlast een bruto- netto maandlast berekening uit een hypotheek adviespakket worden aangeleverd. Uitgangspunten zijn de hoofdsom, de werkelijke rente en looptijd. Ook dient het contract van de lening te worden overlegd (de maandlast dient overeen te komen met de bruto maandlast vermeld op de berekening van de bruto-netto maandlast uit een hypotheek adviespakket) ♦ In het geval een ouder een kind een lening verstrekt voor de aankoop van de woning dan mag rekening worden gehouden met de werkelijke bruto maandlast. Een vereiste hierbij is wel dat het gaat om een lening, waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar is en waarbij er wordt voldaan aan de aflossingsverplichting. Als blijkt uit een schenkingsovereenkomst dat de rente en aflossing door de ouders wordt geschonken dan worden deze lasten buiten beschouwing gelaten. Let op! Als de schenking meer bedraagt dan de toegestane vrijstelling, dan moet de ontvanger schenkingsbelasting betalen. De belastingdienst kan een periodieke schenking over een afgesproken aantal jaren als een schenking ineens aanmerken ♦ Als er sprake is van een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf en er zijn zakelijke financiële verplichtingen, dan mogen deze buiten beschouwing worden gelaten, onder de voorwaarde dat op basis van de jaarrapporten of de tenaamstelling van de desbetreffende verplichting(en) aantoonbaar sprake is van een zakelijke financiële verplichting ♦ Als de lening kleiner is dan de benodigde financiering of er moeten één of meerdere kredieten worden afgelost, dan moeten er eigen middelen worden aangetoond ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Onder de € 10.000,- of als er geen sprake is van twijfel, is dit niet nodig. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen per zaak worden bekeken. Hierbij worden de voorwaarden van NHG in acht genomen. De aanvraag tot een hypotheek wordt niet gehonoreerd voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzonderingen vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Daarnaast worden de NHG-voorwaarden 1.13.5 niet gevolgd; indien er uit de BKR-toetsing een code 2 t/m 4 blijkt, wordt de aanvraag niet gefinancierd door Hypotrust.

81


A-codering op HY welke is hersteld en afgelost wordt niet geaccepteerd, tenzij dit een finale kwijting betreft (zie 1.13.6). Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten worden verhoogd. Een meeneem- of vervolghypotheek of een onderhandse verhoging is voor bestaande klanten van Goede Start Hypotheek alleen mogelijk als er de laatste 6 maanden geen betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker moet worden voorgelegd, omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie worden opgevraagd. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Mocht op de passeerdatum de rente lager zijn dan in de offerte, wordt de rente automatisch aangepast naar de lagere rente. De klant zal hierover schriftelijk worden ingelicht. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes en aflosvormen met elkaar worden gecombineerd. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens NHG. Financieringslastpercentage Om het financieringslastpercentage vast te stellen moet er van alle leningdelen de gemiddelde rente worden gewogen op basis van de hoofdsom per leningdeel, het rentepercentage per leningdeel en de looptijd van het leningdeel. Hierbij moet ook rekening gehouden met hetgeen bepaald onder het kopje “toetsrente”. In het geval er sprake is van meerdere aanvragers met inkomen, dan wordt voor de bepaling van het financieringslastpercentage het hoofdinkomen aangevuld met de helft van het tweede inkomen. Het financieringslastpercentage wordt met maximaal 3 procentpunten verhoogd indien sprake is van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager is dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Maximaal toegestane financieringslast Het totale toetsinkomen verminderd met eventuele ex-alimentatie verplichtingen wordt vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen. Financieringslast Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm: ♦ Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld: Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd.

82


Consumptieve (deel)financiering De aanvrager of financieel adviseur dient bij de aanvraag het deel van de lening op te geven waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule gelijk aan de formule van NHG: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Financieringslasttabel De financieringslastpercentages zoals jaarlijks worden vastgesteld door het NIBUD worden gehanteerd. In de bijlage zijn de financieringslasttabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen – Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: Conform de reguliere financieringslasttabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien het vrijgestelde inkomen het hoofdinkomen is, of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing Reguliere financieringslasttabel indien blijkens een belastingverdrag sprake is van fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland. Op dit moment heeft Nederland met België en Duitsland een belastingverdrag 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige eigen woning in Nederland is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ‘oude’ woning zonder ontbindende voorwaarden kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen ♦ Als er geen voorlopig koopcontract aanwezig is, moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar worden overgelegd. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. Daarnaast is een bewijs noodzakelijk van de restantschuld van de lopende lening en de lasten die hieruit voortkomen ♦ Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen ♦ Er kan ook sprake zijn van een “oude” woning die nog moet worden verdeeld en waarbij de aanvrager of één van de aanvragers nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de bestaande hypotheek. In deze situatie kan er (nog) niet worden gepasseerd. Voor het finaal akkoord moet er eerst een verdeling van de “oude” woning plaatsvinden en het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bestaande lening moet zijn verleend door de desbetreffende geldverstrekker ♦ Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Hypotrust verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet Het is toegestaan maximaal één onderpand in bezit te hebben, welke na passeren niet wordt verkocht of wordt verdeeld. Als er sprake is van een hypothecaire lening voor dit onderpand, dan moet de lasten worden vastgesteld conform hetgeen bepaald in artikel 6 en in mindering worden gebracht op de maximaal toegestane financieringslast. Eventuele huurinkomsten mogen niet in mindering worden ge83


bracht op de lasten. Deze regeling geldt ook als het onderpand wel wordt verkocht, maar niet in Nederland is gelegen (er kan in dat geval geen gebruik worden gemaakt van de NHG opschortende voorwaarde 1.12.1.b., omdat de definitie van een woning volgens NHG een woning gelegen in Nederland moet zijn) 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring worden een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet), het verlengingsvoorstel en en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen, worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Als de klant na het uitbrengen van de garantieverklaring gebruik wil maken van een andere rentelijst welke een datum heeft gelegen na de aanvraagdatum, maar voor de datum van binnenkomst van de geaccepteerde garantieverklaring, dan is dat mogelijk. De klant dient in de garantieverklaring duidelijk aan te geven van welke rentelijst er gebruik gemaakt moet worden. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van een andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende oorspronkelijke geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft zonder gebruik te maken van een verlenging de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. De geldigheid van een geaccepteerde offerte kan worden verlengd met zes maanden. Als de offerte in deze verlengingsperiode niet wordt afgenomen, is er sprake van een annuleringsvergoeding van 1% over de hoofdsom (een overbrugginglening telt niet mee voor de bepaling van de hoofdsom). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Blijkt de rente op de passeerdatum lager te zijn dan de rente in de offerte, zal de klant automatisch de lagere rente krijgen. De klant wordt over deze laatste rentecontrole per brief geïnformeerd. 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Voor de periode dat het gedeelte van de lening (inclusief starterslening) groter is dan 80% van de marktwaarde moet er een overlijdensrisicoverzekering te zijn gesloten en worden verpand met een minimaal verzekerd kapitaal gelijk aan die overschrijding , conform de normen van NHG. Dit geldt alleen voor diegene wiens inkomen is benodigd voor verstrekking van de lening. Een annuïtair of lineair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire en/ of lineaire aflosschema.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. 84


9.


Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd worden verstrekt door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingskrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal worden opgenomen als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : € 100.000,Hoofdsom overbrugging : € 25.000,De totale zekerheidsstelling ad € 125.000,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * = € …………. Minus restant schuld = € …………. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = € …………. Maximaal overbruggingskrediet

= € ………….


Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is € 10.000,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend worden verstrekt voor onderstaande doeleinden: ♦ “Eigen middelen” (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling ♦ Verbouwing c.q. inrichting ♦ Aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) Rente De overbruggingsrente is een tweejaars rente (gelijk aan de maximale looptijd). Deze rente geldt alleen voor de overbrugging en het is daarom ook niet mogelijk voor een klant om deze rente te kiezen indien er geen sprake is van een overbrugging. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: 24 maanden Bestaande bouw: 24 maanden ♦ ♦ ♦

Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (24 maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten opgenomen Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden

85

HYPOTRUST OK HYPOTHEEK EENVOUDIG EN SCHERP GEPRIJSD


NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST OK HYPOTHEEK

HYPOTRUST OK HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde

3.

Onderpand

..............................................................................................................................

88

................................................................................................................................................

88

......................................................................................................................................................

89

3.1. Constructies “kopen onder voorwaarden”

..........................................................................................

90

3.2. Erfpacht ...................................................................................................................................................... 90 ............................................................................................................

90

..........................................................................................................................................

91

3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) 3.4. Taxatierapport 4. 5.

Geldnemer ........................................................................................................................................................ 93 Inkomen ............................................................................................................................................................ 94 ............................................................................................................................

94

..........................................................................................................................................

97



7.

Toetsing

..........................................................................................................................

..........................................................................................................................................................

100

................................................................................................................................................

100

........................................................................................................................................................

100


99

7.3. Toetsingsmethode

..................................................................................................................................

100

7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld .......................................................................................... 101 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte ...................................................... 101 7.6. Verzekeringen

........................................................................................................................................

102

8.

Hypotheekvormen

9.

Overbruggingskrediet .............................................................................................................................. 103

....................................................................................................................................

87

102


1.


♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

♦ ♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de marktwaarde De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is € 35.000,De maximale hypotheek (inclusief verhogingen) bedraagt € 1.000.000,Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost te worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde mag aflossingsvrij worden geleend Indien een aanvraag wordt gedaan op Hypotrust OK voorwaarden en de aanvraag is ook mogelijk met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zal de verstrekking alleen onder NHG gefinancierd worden. Indien het een lening betreft tot 65% van de marktwaarde, dan geldt deze verplichting niet. Een oversluiting conform artikel B3 van NHG is niet mogelijk Opschortende voorwaarden NHG 1.12.1.c, d, e en f zijn niet toegestaan

2.

Marktwaarde

♦ ♦ ♦

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: ♦ De koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte ♦ De koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max 20% van koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) ♦ De meest recente WOZ-waarde ♦ Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw 1. Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). 2.

Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder „volumevergrotend‟ meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt).

3.

Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met de legeskosten; het architectenhonorarium; de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. 88


De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: marktwaarde uit het taxatierapport marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde"

Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (zie definitie 1) en de taxatiewaarde (zie definitie 4). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4). Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport(zie definitie 4). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). Er moet een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd.

3. Het ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Onderpand onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: De marktwaarde dient minimaal € 100.000,- te bedragen voor zowel NHG als niet-NHG Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer Het moet vrij zijn van huur Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming ♦ Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Houten skelet bouw en houten woningen 89


Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust OK voorwaarden. 3.1. Constructies “kopen onder voorwaarden” De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: ♦ Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit ♦

Koop- en financieringsvarianten: 5. Koopgarant 6. Kopen naar Wens 7. Slimmer Kopen 8. Starterslening SVN 9. IBBA 2.0 en IBBN 10. Koopstart

Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.2. Erfpacht Niet-NHG De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Hypotrust accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Wanneer er sprake is van commerciële erfpacht dient de aanvraag te worden voorgelegd. Bij commerciële erfpacht is de grond eigendom van een commerciële instelling en niet van de gemeente zoals bij reguliere erfpacht het geval is. 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

90


Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE)

nee Is er een VvE? ja ja

Is de VvE in oprichting i.v.m. nieuwbouw of nog te splitsen bestaande bouw?

slapend

actief

Is er sprake van een actieve of slapende VvE?

nee Akkoord Extra aan te leveren stukken: - (Concept) splitsingsakte en - Splitsingsreglement

nee Afwijzen

nee

Is de staat van onderhoud volgens taxatie (punt 12a) voldoende of goed?

Wordt de stand onderhoudsfonds volgens taxatie voldoende geacht (punt G2b)?

ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee

Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Bouwkundig rapport en - Kopie collectieve opstalverzekering

Grijs gebied Extra aan te leveren stukken: - Meerjarenonderhoudsplan (en/of bouwkundig rapport).

Akkoord Extra aan te leveren stukken: - Kopie collectieve opstalverzekering

Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.4. Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2013 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: www.stenv.nl. Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: ♦ iValidatie ♦ NWWI ♦ Taxateursunie ♦ TVI Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt, mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: 91


♦ ♦ ♦ ♦

Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden) De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren

Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ koopovereenkomst voor grond en/of kavel ♦ gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)). ♦ bouwtekeningen ♦ definitieve omgevingsvergunning ♦ specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. ♦ kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport (alleen niet-NHG) Bestaande bouw (alleen bij niet-NHG) Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er moet een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen.

Nieuwbouw NHG + Niet-NHG Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot € 750.000 (in project) of tot € 350.000 (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl. In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s.

92


Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. ♦

Wanneer uit de documenten blijkt dat er een bouwkundig rapport is, moet deze worden opgevraagd ook als deze niet verplicht is conform het acceptatiekader. De gelden moeten alleen in het depot worden gehouden als de kosten voor herstel meer bedragen dan 10% van de koopsom

4.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Is er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient teven te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldig Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur origineel voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Heeft de aanvrager een andere nationaliteit dan hierboven genoemd? De lening kan worden verstrekt als wordt aangetoond blijkens een door de Immigratie en Naturalisatiedienst afgegeven vreemdelingendocument of in het paspoort aangebrachte sticker, waaruit blijkt dat sprake is van: een verblijfsvergunning in Nederland voor onbepaalde tijd een vergunning voor langdurig ingezetenen van Nederland een document “Duurzaam verblijf in Nederland als gezinslid van een burger van de Unie” een verblijfsvergunning in Nederland voor een verblijfdoel dat niet tijdelijk is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. Als de aanvrager niet voldoet aan één van deze voorwaarden, dan kan zijn of haar inkomen niet worden meegenomen ten behoeve van de lening

93


5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend. 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie De aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. ♦ De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook ♦ De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Een overzicht van www.mijnpensioenoverzicht.nl mag ook worden aangeleverd ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: - Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening - Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld.

94


Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken aangeleverd worden: ♦ Recente opgave pensioenuitkering ♦ Recent bankafschrift waaruit de bijschrijving van het pensioen blijkt ♦ Eventueel een overzicht van www.mijnpensioenoverzicht.nl Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; ♦ Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie jaar overlegd te worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er in het laatste jaar sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Indien er in de eerdere jaren sprake is van negatief eigen vermogen, kan onderstaande tabel gehandhaafd worden: Eigen vermogen bij zelfstandigen laatste jaar

Negatief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

Positief

Positief

2e jaar

Negatief

Negatief

Positief

Negatief

Negatief

Positief

Positief

3e jaar

Negatief

Positief

Positief

Negatief

Positief

Negatief

Positief


Afwijzen

Afwijzen

Afwijzen


Akkoord

Akkoord

Akkoord

Er moeten altijd jaarcijfers van drie jaren worden overlegd. Tot en met juni kan worden volstaan met voorlopige jaarcijfers van het voorgaande jaar. Aanvragen voor zelfstandigen, waarbij geen jaarcijfers van de afgelopen drie jaar kunnen worden overlegd, worden niet in behandeling genomen. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften IB laatste drie jaar ♦ Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Indien aanvraag met NHG, dan worden de NHG voorwaarden gevolgd. Indien niet-NHG, dan is de volgende methode van toepassing: Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar)/6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. De maximale verstrekking voor aanvragen voor zelfstandigen zonder NHG is 85% van de marktwaarde.

95


Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot 102% van de marktwaarde. Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als een aandelenbelang van > 5% heeft. Anders wordt de klant behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt ♦ het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en ♦ de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en ♦ aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten) Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-NHG het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning.

WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 70% van het laatst verdiende loon (met een maximum van 70% van het dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: ♦ De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli 1954. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen ♦ De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen. 96


Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: ♦ Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; ♦ Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; ♦ Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015. 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Werkregeling: Dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector ”Defensie”. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden.

97


Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG.

Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Inkomen Hoofdaanvrager

Inkomen Partner

Meetelling Inkomen Hoofdaanvrager

Meetelling Inkomen Partner

Maximale Verstrekking

Flex

Geen

80%

-

Maximaal 102% van de marktwaarde

Vast

Flex

100%

100%


Dienstverband met intentieverklaring

Flex

100%

80%


Flex

Flex

80%

80%


Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen (alleen niet-NHG) Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de klant, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de klant beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart beoordeeld worden.

Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden.

98


Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld: Als de consument dus een vermogen zou hebben van € 100.000,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van € 3.000,op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,-.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. ♦ Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten(al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden.

99


7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvragers(s) heeft (hebben) recht op de laagste rente van de offerterente en de dagrente op moment van passeren. Rentekortingen worden niet gegeven en disagio is niet mogelijk. Daarentegen kunnen wel verschillende rentevastperiodes met elkaar gecombineerd worden. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld ♦ Opbouwproducenten (leven, beleggen, (bank)spaar): Standaard toetsen op: Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Uitzondering wanneer de gevraagde financiering niet mogelijk is op basis van de standaardtoets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd.

100


Tweeverdienersbeleid Voor NHG en niet-NHG Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met de helft van het lagere toetsinkomen, indien het gezamenlijk inkomen meer bedraagt dan € 40.000,-. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met de helft van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: ♦ Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager dan € 31.000,Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd (NHG volgend). Buitenlands inkomen – Financieringslastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslast tabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld NHG + niet-NHG: Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ‘oude’ woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar overgelegd worden. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. ♦ Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring.

101


Een geaccepteerde garantieverklaring is vanaf de datum van uitbrengen vier maanden geldig, daarna kan de garantieverklaring niet meer worden verlengd. Is de aanvraag in deze vier maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Renteverhogingen hebben geen invloed op garantieverklaringen en offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte.

Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl) Risicoverzekeringen Overlijdensdekking in geval van een spaarhypotheek Het gedeelte boven de 60% van de marktwaarde dient afgedekt te worden door een verzekering bij overlijden in geval van een spaarhypotheek. Hierbij geldt wel dat de overlijdensdekking minimaal 50% van het doelkapitaal dient te bedragen met een minimumbedrag van € 25.000,-. Deze regel geldt alleen in geval van een eerste hypotheek. In geval van NHG worden de normen van NHG toegepast wat betreft de overlijdensdekking. Daarentegen blijft van kracht dat er een minimumbedrag van € 25.000,- en minimaal 50% van het doelkapitaal gesloten moet worden aan overlijdenrisicokapitaal bij een spaarhypotheek.

Overlijdensdekking in geval van een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek (evt. in combinatie met een andere aflosvorm) Bij het leningdeel annuïteiten of het lineaire leningdeel moet het gedeelte boven 60% van de marktwaarde afgedekt zijn bij overlijden. Een annuïtair dalende verzekering mag worden geaccepteerd waarbij rekening moet worden gehouden met het annuïtaire aflosschema. Wanneer dit een NHG aanvraag betreft is de regeling van het NHG voor wat betreft overlijden van toepassing.

102


Onderhandse verhogingen en tweede hypotheken In geval van een onderhandse verhoging of een tweede hypotheek moet het gedeelte boven 60% van de berekende marktwaarde gedekt zijn door een overlijdensrisicoverzekering. Combinatie van spaar- en annuïteiten Het is ook mogelijk om in een aanvraag een deellening spaar met een deellening annuïteiten te combineren, indien het totaal aan spaar en annuïteiten minimaal 50% is. In deze situatie geldt voor de overlijdensdekking dat alles boven de 60% marktwaarde afgedekt dient te worden. Voor de deellening spaar geldt dan tevens het vereiste van minimaal 50% van het doelkapitaal en een minimum van € 25.000,-.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze hoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze hoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggersrekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd.

9.


Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingkrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. De mogelijkheid om een overbruggingskrediet te verstrekken op een onderpand dat nog niet is verkocht, komt hiermee te vervallen.

103


Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : € 100.000,Hoofdsom overbrugging : € 25.000,De totale zekerheidsstelling ad € 125.000,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * = € …………. Minus restant schuld = € …………. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = € …………. Maximaal overbruggingskrediet

= € ………….


Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is € 10.000,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: ♦ “Eigen middelen” (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling ♦ Verbouwing c.q. inrichting ♦ Aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) ♦ Rente overbrugging Rente De bepaling van de overbruggingsrente is vastgesteld op 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag. De overbruggingsopslag wordt in de offerte vermeld en is van toepassing voor de gehele looptijd van het overbruggingskrediet. Het 1-maands Euribortarief wordt op de laatste werkdag van elk kalendermand vastgesteld voor de daaropvolgende kalendermaand en op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd. Het 1-maands Euribortarief wordt dagelijks gepubliceerd in de financiële rubrieken van diverse dagbladen. De geldnemer kan de rente van zijn lening als volgt vaststellen: Euribortarief, vermeerderd met de in de offerte genoemde opslag, afgerond naar boven op 0,05%. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: Achttien maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten € 250,-). Bestaande bouw: Negen maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten € 250,-). ♦ ♦ ♦ ♦

Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (nieuwbouw achttien maanden, bestaande bouw negen maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt opgenomen de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten Alvorens een verlenging eventueel te honoreren, dient de cliënt een verkoopakte dan wel een verklaring verkopend makelaar en een verkoopopdracht te overleggen Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden

104


105

HYPOTRUST COMFORT


HYPOTRUST COMFORT 1.


2.

Marktwaarde

3.

............................................................................................................................

108

..............................................................................................................................................

109

Onderpand .................................................................................................................................................... 110 3.1. Energiebesparende voorzieningen (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) ............ 111 3.2. Energieneutrale woning (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) .............................. 111 3.3. Erfpacht .................................................................................................................................................... 112 3.4. Vereniging van Eigenaren (VvE) .......................................................................................................... 112 ........................................................................................................................................

113

....................................................................................................................................................

115

3.5. Taxatierapport 4.

Geldnemer

5.

Inkomen .......................................................................................................................................................... 116 5.1. Inkomensbestanddelen .......................................................................................................................... 116 5.2. Dienstverband

........................................................................................................................................

120

6.

Financiële verplichtingen ........................................................................................................................ 121

7.

Toetsing

..........................................................................................................................................................


122

................................................................................................................................................

122

........................................................................................................................................................

122


..................................................................................................................................

122

7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld .......................................................................................... 123 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en de offerte ...................................................... 124 7.6. Verzekeringen

........................................................................................................................................

125

8.

Hypotheekvormen

9.

Overbruggingskrediet .............................................................................................................................. 126

....................................................................................................................................

107

125

NIEUWE HYPOTHEKEN > HYPOTRUST COMFORT

De Hypotrust Comfort Hypotheek is een hypotheekproduct in het Generieke Funding Model. Aan de achterkant van dit model zijn meerdere geldverstrekkers actief die verschillende rentetarieven aanbieden. De consument krijgt het rentetarief aangeboden wat op dat moment het laagst is in de betreffende risicoklasse. De Hypotrust Comfort Hypotheek is een hypothecaire lening die met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verkrijgbaar is. De Hypotrust Comfort Hypotheek kan gesloten worden met een annuïtaire, lineaire, leven en/of aflossingsvrije aflosvorm. Daarnaast heeft de Hypotrust Comfort Hypotheek gunstige productvoorwaarden die tegemoet komen aan de wensen van zowel starters, doorstromers als oversluiters. De Hypotrust Comfort Hypotheek biedt 2 varianten in voorwaarden aan. De standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden. Op een aantal punten wijken de profijt voorwaarden af van de standaard voorwaarden. Toelichting Kenmerken

standaard voorwaarden

profijt voorwaarden

Geldigheid garantieverklaring

3 maanden

3 maanden

Verlengen definitieve offerte

Max. 3 maanden

niet mogelijk


0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbrugging)*

Niet van toepassing

Rentegarantie

Controle laagste rente: offerterente of passeerrente

offerterente=passeerrente

Rentevastperiodes

1-maands variabel, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar

1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar

Aanvullende regelingen

Meeneem en doorgeefregeling mogelijk

Alleen meeneemregeling mogelijk

Nieuwbouw

Mogelijk

Niet mogelijk

* Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. De acceptatievoorwaarden van de standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden zijn nagenoeg gelijk. Mochten hier verschillen in zijn, dan staat dit in dit hoofdstuk expliciet aangegeven.

1.


♦ ♦ ♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de laagste waarde van de koopsom of marktwaarde De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is € 35.000,Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van € 12.500,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij worden geleend De maximale financiering zonder NHG op onderpanden voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

108


2.

Marktwaarde

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: ♦ De koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte ♦ De koop- en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, volumevergrotend meerwerk (100%) en regulier meerwerk (max. 20% van de koop-aanneemsom), bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) ♦ De meest recente WOZ-waarde ♦ Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde bij aankoop woning Nieuwbouw 1. Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). 2.

Bouw in eigen beheer (de grond wordt gekocht van de gemeente of een andere derde en de woning wordt gebouwd door een zelf gekozen aannemer. Er wordt niet gebouwd in project). De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond en de aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen). * Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgt).

3.

Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met de legeskosten; het architectenhonorarium; de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten).

Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: marktwaarde uit het taxatierapport marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde"

Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (zie definitie 1) en de taxatiewaarde (zie definitie 4). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4).

109


Marktwaarde bij oversluiting Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 4). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). Er moet een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd.

3.

Onderpand

Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 75.000,- te bedragen. Indien de vrije verkoopwaarde lager is dan € 75.000,- gelden voor gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd zal bij een vrije verkoopwaarde tussen € 75.000,- en € 100.000,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden, waarbij de mogelijkheid bestaat dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming ♦ Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn. Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden. ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Beleggingspanden Zakelijke objecten Recht van opstal Coöperatieve flat exploitatieverenigingen Panden of woningen op een industrieterrein Houten skelet bouw en houten woningen

Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: ♦ Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit 110


♦


Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.1. Energiebesparende voorzieningen (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) NHG en niet-NHG: Energiebesparende voorzieningen kunnen meegenomen worden ter bepaling van de maximale verstrekking op zowel inkomen als onderpand. De volgende regels zijn hierbij van toepassing:

NHG: ♦ De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij aankoop is het laagste van: De kosten verkrijgen in eigendom 102% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing. ♦ De maximale verstrekking met energiebesparende voorzieningen bij een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname is het laagste van: De kosten genoemd in de NHG gids 102% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing Niet-NHG: ♦ 102% van de marktwaarde na verbouwing vermeerderd met het daadwerkelijke bedrag aan energiebesparende voorzieningen tot € 9.000,- tot een maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing NHG en niet-NHG: ♦ Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen aan de woning, dient de marktwaarde na verbouwing uit het taxatierapport te blijken. ♦ Ten aanzien van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting voor het totale bedrag van de investering ♦ De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert. ♦ Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: een HR ketel spouwmuur-, dak-, leidingvloerisolatie HR++ beglazing energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren een warmtepomp warmteterugwinning een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan ♦ De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal € 9.000,- buiten beschouwing gelaten worden voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste A++ afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6. ♦ Het (gezamenlijke) toetsinkomen moet minimaal € 33.000,- bedragen. 3.2. Energieneutrale woning (uitsluitend voor Quion 9, Quion 10 en Quion 17) ♦ Een energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning) is een woning waarvoor door een gecertificeerde energielabeladviseur een energieprestatiecertificaat is afgegeven waaruit blijkt dat de in- en uitgaande energiestromen bij normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en sprake is van een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of 1.780 kWh indien het een appartement betreft

111


♦

Indien er sprake is van een energieneutrale woning, mag bij een (gezamenlijk) toetsinkomen van minimaal € 33.000,-, € 27.000,buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast.

3.3. Erfpacht NHG: ♦ Uit de erfpachtovereenkomst dient de (resterende) duur van het recht van erfpacht te blijken ♦ Indien de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd In 1992 is de wet inzake erfpachtovereenkomsten gewijzigd. Met ingang van 1 januari 1992 is de erfpachthouder verplicht aan de erfpachter een redelijke vergoeding voor de woning te geven, indien de erfpachtovereenkomst niet wordt opgevolgd door een nieuwe erfpachtovereenkomst. Door deze schadeloosstelling is de resterende duur van de erfpachtovereenkomst bij aankoop van de woning niet meer aan de orde.

Niet-NHG: De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept) transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Hypotrust accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd. De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd 3.4. Vereniging van Eigenaren (VvE) NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van NHG. Niet-NHG: Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

112


Stroomschema Vereniging van Eigenaren (VvE) nee Is er een VvE? ja ja


slapend

actief



nee Afwijzen

nee



ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee




Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.5. Taxatierapport NHG + Niet-NHG: In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2013 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: www.stenv.nl. Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: ♦ iValidatie ♦ NWWI ♦ Taxateursunie ♦ TVI Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de volgende voorwaarden: ♦ Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer

113


♦ ♦ ♦

♦

Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden

De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ koopovereenkomst voor grond en/of kavel ♦ gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) ♦ bouwtekeningen ♦ definitieve omgevingsvergunning ♦ specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen ♦ kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw (alleen bij niet-NHG) Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er moet een recente foto van de voor-en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen.

Nieuwbouw NHG + niet-NHG Voor een financieringsaanvraag voor nieuwbouwwoningen met stichtingskosten tot € 750.000 (in project) of tot € 350.000 (buiten project) hoeft geen taxatierapport overlegd te worden. Hypotrust accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl. In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de bouwnota’s.

114


Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

4.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Is er sprake van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden? Dan kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn. Er moet tevens een bedrijfsstempel op de kopie staan. Indien deze er niet is moet de kopie worden afgedrukt op het briefpapier met daarop het logo.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

115


5.

Inkomen

NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook ♦ De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven ♦ De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. ♦ De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

116


* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. ♦ Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren overlegd worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten wel 3 kalenderjaren worden overlegd maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften IB laatste drie jaar ♦ Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. De maximale verstrekking voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: (1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar)/6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 102% van de marktwaarde. Een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) wordt als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft én binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft; óf 2. een aandelenbelang van > 50% heeft. Anders wordt de klant behandeld als loondienst. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar.

117


Provisie NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering NHG + niet-NHG: Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; ♦ het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar. De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; ♦ de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; ♦ aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen NHG + niet-NHG: Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). Daarnaast wordt bij zowel NHG als niet-NHG het inkomen vanuit PGB niet meegenomen ter financiering van de woning.

WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 70% van het laatst verdiende loon (met een maximum van 70% van het dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: ♦ De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli 1954. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen ♦ De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen.

118


Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015. 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: ♦ Inkomensregeling: aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. ♦ Werkregeling: dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. ♦ Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie NHG + niet-NHG: Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage NHG + niet-NHG: Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector ”Defensie”. Toekomstige inkomensstijging NHG: Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit mits sprake is van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werk-gever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging.

Niet-NHG: Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werk-geverwaaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging.

119


5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit een de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG

Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit: Inkomen Hoofdaanvrager

Inkomen Partner




Flex

Geen

80%

-


Vast dienstverband

Flex

100%

100%



Flex

100%

80%


Flex

Flex

80%

80%


Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever.

120


Inkomen uit vermogen (alleen niet-NHG) Met ingang van 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van kracht. In artikel 6, lid 2 staat dat ter verhoging van de leencapaciteit rekening gehouden kan worden met inkomsten uit vermogen. De inkomsten uit vermogen moeten vrij ter beschikking staan van de klant, wat inhoudt dat de vermogensbron niet mag worden aangetast. Voor het bepalen van vrij voor de klant beschikbare inkomsten uit vermogen zal Hypotrust uitgaan van het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Daar deze inkomsten vaak een individueel karakter hebben, zullen dergelijke aanvragen apart beoordeeld worden.

Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van € 100.000,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van € 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,-.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. ♦ Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst.

121


Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016. De inkomenstoets voldoet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde financieringslasttabellen en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair : Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij : Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld ♦ Opbouwproducenten (leven, beleggen, (bank)spaar): Standaard toetsen op : Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Uitzondering wanneer de gevraagde financieringniet mogelijk is op basis van de standaard toets en op uitdrukkelijk verzoek van het intermediair / de geldnemer: Restant looptijd & Actuele restantschuld -/- opgebouwde waarde Het laagste bedrag van de standaard toets en de uitzonderingen toets geldt als maandlast. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Consumptieve (deel)financiering NHG + niet-NHG: De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN

122


Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) Toetsrente De toetsrente wordt als volgt vastgesteld (conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2016): Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met de helft van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke financieringslastpercentage van toepassing is, kan het eerste inkomen met de helft van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: ♦ Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. (NHG volgend) Buitenlands inkomen – Financierinsglastpercentage bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere financieringslasttabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere financieringslasttabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Financieringslasttabel voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld NHG + niet-NHG: Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ‘oude’ woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar overgelegd worden. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. ♦ wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen

123


7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. In onderstaand schema staan de verschillen tussen de standaard voorwaarden en de profijt voorwaarden weergegeven.

standaard voorwaarden

profijt voorwaarden

Acceptatietermijn Garantieverklaring*

3 weken

3 weken


2 weken

2 weken

Geldigheid acceptatieverklaring**

3 maanden

3 maanden

Verlengen definitieve offerte

max. 3 maanden

niet mogelijk


0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbrugging)***

Niet van toepassing

Controle laagste rente: offerterente of passeerrente****

offerterente = passeerrente

Rente

* De acceptatietermijn van de uitgebrachte garantieverklaring is drie weken. Geaccepteerde garantieverklaringen die buiten de acceptatietermijn zijn ontvangen worden alleen geaccepteerd als de rentelijst niet is gewijzigd. Na ondertekening van de garantieverklaring is het niet toegestaan gebruik te maken van andere rentelijst dan de rentelijst vermeld in de garantieverklaring. ** Afhankelijk van de gekozen productlijn is een geaccepteerde garantieverklaring vanaf de datum van uitbrengen maximaal drie of zes maanden geldig (er kan sprake zijn van bereidstellingsprovisie). Is de aanvraag in deze drie of zes maanden finaal akkoord? Dan wordt de definitieve offerte uitgebracht. De definitieve offerte moet binnen twee weken worden geaccepteerd door de klant. Een geaccepteerde offerte is geldig tot de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring. Als op de datum van het uitbrengen van de offerte de resterende geldigheid van de garantieverklaring minder is dan twee weken, dan wordt de einddatum van de geldigheid van de garantieverklaring automatisch aangepast naar de datum van het uitbrengen van de offerte vermeerderd met twee weken. De klant heeft de mogelijkheid om voor deze aangepaste einddatum te passeren (er kan sprake zijn van bereidstellingsprovisie). Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is en de offerte is geaccepteerd, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. De passeerdatum dient minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum te zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. *** Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de rente in de offerte. De bereidstellingsprovisie bedraagt maximaal 1,00% over de hoofdsom van de lening. Het bedrag van de leningdelen met een variabele rente en een overbrugginglening tellen niet mee voor de bepaling van de hoofdsom. **** Renteverhogingen hebben geen invloed op garantieverklaringen en offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte.

124


Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Quion de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Er wordt alleen een bouwdepot aangehouden wanneer dit resulteert in een lagere risicoklasse. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bijeen verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl)

Risicoverzekeringen bij aankoop Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen.

Risicoverzekering bij oversluiting In geval van oversluiten is er bij een financiering boven de marktwaarde tevens een verplichting tot het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker.

125


Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is, onder voorwaarden, mogelijk bestaande polissen te verpanden. Binnen de aflosvorm leven blijft het nog steeds niet mogelijk om een verzekering op basis van beleggingen te accepteren. Vanuit de wens om de klant de mogelijkheid te bieden bestaand fiscaal regime te behouden, gelden op deze regel twee uitzonderingen: ♦ ♦

Voor beleggingsverzekeringen in Box 1. Deze kunnen alsnog gekoppeld worden aan een nieuwe hypotheek. Klanten die al een hypotheek hebben met daaraan gekoppeld een beleggingsverzekering (Box 1 of Box 3), kunnen deze bij de onderstaande regelingen behouden (dit is eind 2012 al gecommuniceerd): Meeneemregeling met/zonder verhoging Verhuisregeling met/zonder verhoging Interne oversluiting Omzetting (niet zijnde leven met een beleggingsverzekering) Doorgeefregeling (voor zover binnen de voorwaarden mogelijk is) Het is niet meer mogelijk om nieuwe of bestaande beleggingsverzekeringen te koppelen aan het nieuwe leningdeel ten behoeve van de verhoging. Onderhandse verhoging Vervolg hypotheek Omzetting naar aflosvorm leven met een beleggingsverzekering.

Voor de rest kunnen alleen verzekeringen met een garantiekapitaal worden geaccepteerd.

9.


Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Een overbruggingkrediet mag alleen nog maar worden verstrekt als het onderpand op datum van het afgeven van Finaal Akkoord definitief is verkocht (de ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken) en de overdracht van de overbruggingswoning binnen 24 maanden vanaf de passeerdatum van de overbrugging plaatsvindt. De mogelijkheid om een overbruggingskrediet te verstrekken op een onderpand dat nog niet is verkocht, komt hiermee te vervallen. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als (verhoogde) eerste inschrijving op het aan te kopen pand en als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het overbruggingspand (huidige woning). Voorbeeld Hoofdsom hypotheek : € 100.000,Hoofdsom overbrugging : € 25.000,De totale zekerheidsstelling ad €125.000,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand.

126


Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * = € …………. Minus restant schuld = € …………. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = € …………. Maximaal overbruggingskrediet

= € ………….


Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is € 10.000,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: ♦ “eigen middelen” (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling ♦ verbouwing c.q. inrichting ♦ aflossen kredieten (indien voor verkrijgen van de hypothecaire lening noodzakelijk) ♦ rente overbrugging Rente De bepaling van de overbruggingsrente is vastgesteld op 1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag. De overbruggingsopslag wordt in de offerte vermeld en is van toepassing voor de gehele looptijd van het overbruggingskrediet. Het 1-maands Euribortarief wordt op de laatste werkdag van elk kalendermand vastgesteld voor de daaropvolgende kalendermaand en op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd. Het 1-maands Euribortarief wordt dagelijks gepubliceerd in de financiële rubrieken van diverse dagbladen. De geldnemer kan de rente van zijn lening als volgt vaststellen: Euribortarief, vermeerderd met de in de offerte genoemde opslag, afgerond naar boven op 0,05%. Inkomenstoets De lasten die voortvloeien uit de financiering van het overbruggingskrediet worden niet meegenomen in de inkomenstoets voor de maximale hypotheekberekening. Looptijd van het overbruggingskrediet Nieuwbouw: Achttien maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten € 250,-). Bestaande bouw: Negen maanden + eenmalige verlenging zes maanden (verlengingskosten € 250,-). ♦ ♦ ♦ ♦

Hypotrust stelt de klant drie maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn (nieuwbouw achttien maanden, bestaande bouw negen maanden) schriftelijk op de hoogte van het verlopen van de overbruggingstermijn Een rappelbrief wordt twee maanden voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn verzonden. Hierin wordt opgenomen de mogelijkheid tot verlenging en de aan te leveren documenten Alvorens een verlenging eventueel te honoreren, dient de cliënt een verkoopakte dan wel een verklaring verkopend makelaar en een verkoopopdracht te overleggen Bij geen reactie wordt één maand voor verlopen van de eerste overbruggingstermijn nogmaals een rappelbrief verzonden

127


Onderdeel

Hypotrust Comfort standaard voorwaarden

Hypotrust Comfort profijt voorwaarden

Rentevastperioden

1-maands variabel, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15, 20 jaar

1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15, 20 jaar

Aflosvormen

aflossingvrij, annuïtair, lineair en leven

aflossingvrij, annuïtair, lineair en leven


combinatie mogelijk

combinatie mogelijk

Risicoklassen

NHG MW: <65%, <85%, <95% en <102%

NHG MW: <65%, <85%, <95% en <102%


niet mogelijk

niet mogelijk

Maximale looptijd

30 jaar

30 jaar

Minimaal marktwaarde 1e hypotheek

€ 75.000,-

€ 75.000,-

Minimaal hypotheekbedrag: 1e hypotheek: verhoging, 2e hypotheek:

€ 35.000,€ 12.500,-

€ 35.000,€ 12.500,-

Minimaal leningdeel

geen minimum

geen minimum


niet mogelijk

niet mogelijk


niet mogelijk

niet mogelijk

Meeneem/doorgeefregeling

mogelijk

Alleen meeneemregeling mogelijk

Meetekenen ouders/mede hoofdelijke schuldenaarschap



Hogere inschrijving

mogelijk

mogelijk

Consumptief



Overlijdensrisico

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Alles boven 77% MW moet worden afgedekt

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Alles boven 77% MW moet worden afgedekt

Starterslening

Alleen mogelijk met NHG

Alleen mogelijk met NHG


Alle stukken mogen digitaal aangeleverd worden

Alle stukken mogen digitaal aangeleverd worden

Oversluiting conform artikel B3 van NHG

niet mogelijk

niet mogelijk

Opschortende voorwaarden NHG



Productspecificaties

128


Onderdeel



Acceptatietermijn garantieverklaring

3 weken

3 weken


2 weken

2 weken

Geldigheid garantieverklaring

3 maanden

3 maanden


0,25% per maand over de hoofdsom bij verlenging (exclusief leningdelen met een variabele rente en overbruggingen)

niet van toepassing

Kosten annulering offerte voor en na verlenging

Geen annuleringskosten


Verlengingstermijn definitieve offerte

3 maanden

niet mogelijk

% boetevrij aflossen

maximaal 10%

maximaal 10%

Boeteberekening

contante waarde

contante waarde

Boete bij verkoop



Laagste rentecontrole

Laagste van de offerterente of passeerrente



niet mogelijk

niet mogelijk





Ja

Ja

Bij renteherziening variabele rente aanbieden (ook na vastzetten)

niet mogelijk

niet mogelijk

op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport

op verzoek van klant bij aanlevering van een taxatierapport

Garantieverklaring en offerte

Aflossen

Rente


129



bestaande bouw: 9 maanden nieuwbouw: 18 maanden

bestaande bouw: 9 maanden


kan kosteloos verlengd worden met 6 maanden (zonder vergoeding)

kan kosteloos verlengd worden met 6 maanden (zonder vergoeding)


geen kosten

geen kosten


niet mogelijk

niet mogelijk


gelijk aan hypotheekrente (bij verlenging geen vergoeding meer)

gelijk aan hypotheekrente (bij verlenging geen vergoeding meer)

Restant bouwdepot

NHG volgen

NHG volgen

Onderdeel







De laagste van: 102% van de marktwaarde uit taxatie of 102% van de koopsom

De laagste van: 102% van de marktwaarde uit taxatie of 102% van de koopsom


102% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie

De laagste van: 102% van de marktwaarde na verbouwing uit taxatie

Maximale verstrekking kwaliteitsverbetering aanvullende lening




102% MW van de marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2



102% MW van de marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2



niet mogelijk

niet mogelijk

Onderdeel



Bepaling marktwaarde bestaande bouw

De laagste van: de marktwaarde uit taxatie of de koopsom

De laagste van: de marktwaarde uit taxatie of de koopsom


Marktwaarde na verbouwing uit taxatie



De marktwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2

Niet van toepassing, geen nieuwbouw mogelijk

Verstrekking

Marktwaarde

130


Marktwaarde (vervolg) Bepaling marktwaarde oversluiting









WOZ

Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen lening en WOZ < 60% niet-NHG

Mogelijk, alleen bij oversluiten en verhouding tussen lening en WOZ < 60% niet-NHG

Onderdeel



BKR coderingen



Kredieten

De lasten van een (aflopend) krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Hypotrust financiert daarnaast ook geen Blokhypotheek

De lasten van een (aflopend) krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Hypotrust financiert daarnaast ook geen Blokhypotheek

Krediet in box 1 (geen restschuld)

- Alleen in geval van oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname - Er is sprake van een krediet aangegaan voor de eigen woning (rente afrekbaar box 1) - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last met een minimum van 1% van de kredietlimiet

- Alleen in geval van oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname - Er is sprake van een krediet aangegaan voor de eigen woning (rente afrekbaar box 1) - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last met een minimum van 1% van de kredietlimiet

Restschuldfinanciering (extern)

- Alleen voor restschulden ontstaan tussen 29-10-2012 en 31-12-2017 - Box 1: rente is aftrekbaar - Minimaal annuïtair aflossen in maximaal 15 jaar en geen opname mogelijkheid - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet (registratiecode BKR is leidend): Minimaal 2% van de kredietlimiet

- Alleen voor restschulden ontstaan tussen 29-10-2012 en 31-12-2017 - Box 1: rente is aftrekbaar - Minimaal annuïtair aflossen in maximaal 15 jaar en geen opname mogelijkheid - Persoonlijke lening: rekening houden met lagere bruto werkelijke bruto last - Doorlopend krediet (registratiecode BKR is leidend): Minimaal 2% van de kredietlimiet


NHG volgen

NHG volgen




Kredieten

131


Onderdeel



Geldnemer Legitimatiebewijs

Verblijfsvergunning aanvrager

Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen.

Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen.

Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen

Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen

Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

132


Onderdeel



Alimentatie inkomen

NHG volgen

NHG volgen

Buitenlands inkomen

NHG volgen Er wordt echter geen lening verstrekt in het geval van grotendeels buitenlands inkomen uitbetaald in een andere valuta dan de euro

NHG volgen Er wordt echter geen lening verstrekt in het geval van grotendeels buitenlands inkomen uitbetaald in een andere valuta dan de euro

DGA

Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft

Directeur Groot Aandeelhouders worden als zelfstandig ondernemers beoordeeld als: 1. een aandelenbelang van > 25% heeft en binnen deze onderneming management verantwoordelijkheid heeft of 2. een aandelenbelang van > 50% heeft

Flexinkomen

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Mogelijk conform bepaalde voorwaarden, zie de handleiding



NHG en niet-NHG: mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zie de handleiding

NHG en niet-NHG: mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zie de handleiding

Inkomen uit PGB/gastouder

Niet mogelijk

Niet mogelijk


NHG volgen

NHG volgen


NHG: NHG volgen Niet-NHG: Niet mogelijk

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Niet mogelijk




Toekomstige inkomensstijging

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Afwijkend NHG, geen arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd noodzakelijk

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Afwijkend NHG, geen arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd noodzakelijk


Alleen mogelijk bij niet-NHG: max 3% van 70% van het vermogen. Minimaal vermogen dient € 100.000,- te zijn

Alleen mogelijk bij niet-NHG: max 3% van 70% van het vermogen. Minimaal vermogen dient € 100.000,- te zijn

Kasbetaling

Niet mogelijk

Niet mogelijk

Inkomen

133


Inkomen (vervolg) Onregelmatigheidstoeslag

Overwerk

Meerdere dienstverbanden

NHG: NHG volgen Niet-NHG: De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) en; ♦ De onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/ of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en Aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel); - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro); - Politie, brandweer en beveiliging;

NHG: NHG volgen Niet-NHG: De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) en; ♦ De onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/ of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en Aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: - Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel); - Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro); - Politie, brandweer en beveiliging;

De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk samen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen.


NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: - Dit gemiddelde overwerk mag niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) bedragen; - Het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar;

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het gemiddelde overwerk de afgelopen 2 jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: - Dit gemiddelde overwerk mag niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het 4-weekssalaris) bedragen; - Het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar;



Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen.

Indien sprake van meerdere dienstverbanden wordt het inkomen tot een 40 urige werkweek meegenomen.

134


Inkomen (vervolg) Provisie inkomen

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen.

Sociale uitkeringen

NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen blijvende uitkeringen meenemen

NHG volgen, Afwijkend op NHG: - Alleen blijvende uitkeringen meenemen

Toetsinkomen

NHG volgen

NHG volgen

Zelfstandigen

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Zie hoofdstuk 5.1

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Zie hoofdstuk 5.1

Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde

Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde

135


Onderdeel



Onderpand Acceptabele onderpanden

NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming - Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn

NHG volgen Afwijkend op NHG: alleen de volgende onderpanden financieren: - Appartementen - Eengezinswoningen - Maisonette - Twee-onder-1-kapwoningen - Herenhuizen - Villa's - Bungalows - (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming - Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn

Bouwkavel

Niet mogelijk

Niet mogelijk

Bouwkundig rapport

- Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik - Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben - De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek.

- Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik - Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben - De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek.


NHG: NHG volgen Niet-NHG: Conform Tijdelijke regeling hypothecair krediet


Energieneutrale woning (NulopdeMeter)



Erfpacht

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Aan de hand van de erfpachtopinie

NHG: NHG volgen Niet-NHG: Aan de hand van de erfpachtopinie


NHG volgen

NHG volgen


Niet mogelijk

Niet mogelijk

Groninger Akte

Niet mogelijk

Niet mogelijk

136


Onderpand (vervolg) Koopregelingen

NHG: - Duokoop - De erfpachter - Verrassend Wonen - Regionaal Grondbezit - Koopgarant - Kopen naar wens - Slimmer kopen - Starterslening SvN - IBBA 2.0 en IBBN - Koopstart

NHG: - Duokoop - De erfpachter - Verrassend Wonen - Regionaal Grondbezit - Koopgarant - Kopen naar wens - Slimmer kopen - Starterslening SvN - IBBA 2.0 en IBBN - Koopstart

Niet-NHG: Niet mogelijk

Niet-NHG: Niet mogelijk


€ 75.000,-

€ 75.000,-

Niet acceptabele onderpanden

NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrieterrein - Houten skelet bouw en houten woningen

NHG volgen, Afwijkend op NHG: Niet mogelijk om te financieren: - Bedrijfspanden - Vakantie- en recreatiewoningen - Stacaravans en Woonwagens - Woonboten en Vaartuigen - Landelijke Eigendommen - Onderpanden met agrarische bestemming - Verhuurd onroerend goed - Beleggingspanden - Zakelijke objecten - Recht van opstal - Cooperatieve flat exploitatieverenigingen - Panden of woningen op een industrieterrein - Houten skelet bouw en houten woningen

Nieuwbouw in eigen beheer

Zie hoofdstuk 2

Geen nieuwbouw mogelijk

Taxatierapport

Conform NHG

Conform NHG


NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van STenV Niet-NHG: Zie schema in hoofdstuk 3.5 “Vereniging van Eigenaren”

NHG: Normen NHG zijn afgedekt in validatieinstituten van STenV Niet-NHG: Zie schema in hoofdstuk 3.5 “Vereniging van Eigenaren”

Waarborgcertificaat

NHG volgen

NHG volgen

137


Onderdeel



Max. overbrugging indien woning niet verkocht en/of ontbindende voorwaarden niet verlopen

woning moet verkocht zijn

woning moet verkocht zijn

Max. overbrugging indien woning verkocht en ontbindende voorwaarden verlopen



Maximale duur overbrugging

Nieuwbouw: 18 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengingskosten € 250,-). Bestaande bouw: 9 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengingskosten € 250,-)

Bestaande bouw: 9 maanden + eenmalige verlenging 6 maanden (verlengingskosten € 250,-)

Minimale overbrugging

€ 10.000,-

€ 10.000,-

Overbruggingsrente

1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag

1-maands Euribortarief + overbruggingsopslag

Overbrugging

138


Onderdeel



Toetsing Financieringslast



Toetsrente




NHG volgen

NHG volgen

Looptijd lening

NHG volgen

NHG volgen

Bankgarantie

Hypotrust Garantiestelling kan bij de Comfort hypotheek gesloten worden. Premie is 1% van het garantiebedrag. Twee soorten; reguliere garantie en de beschermde garantie.

Hypotrust Garantiestelling kan bij de Comfort hypotheek gesloten worden. Premie is 1% van het garantiebedrag. Twee soorten; reguliere garantie en de beschermde garantie.


Iedere willekeurige ORV kan bij het product gesloten worden.

Iedere willekeurige ORV kan bij het product gesloten worden.

Additionele producten

139

SOUPLESSE HYPOTHEEK DE HYPOTHEEK MET ALLE GEMAK


SOUPLESSE HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde

3.

............................................................................................................................

142

..............................................................................................................................................

142

Onderpand .................................................................................................................................................... 143 3.1. Koopconstructies

....................................................................................................................................

144

3.2. Erfpacht .................................................................................................................................................... 144 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) .......................................................................................................... 144 ........................................................................................................................................

145

....................................................................................................................................................

146

3.4. Taxatierapport 4. 5.

Geldnemer


6. 7.

........................................................................................................................................

150

Financiële verplichtingen ........................................................................................................................ 151 Toetsing

..........................................................................................................................................................

7.2. Rente

152

................................................................................................................................................

152

........................................................................................................................................................

152

7.1. Algemeen


..................................................................................................................................

152

7.4. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte ............................................................ 153 7.5. Verzekeringen 8.

........................................................................................................................................

Hypotheekvormen

....................................................................................................................................

141

154 155

VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE HYPOTHEEK

1.


♦ ♦

De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 65% van de marktwaarde voor verbouw Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van € 12.500,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk De Souplesse Hypotheek kan alleen gesloten worden op standaard voorwaarden Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot De maximale hoofdsom is € 455.000,-. Een verhoogde inschrijving is mogelijk De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van € 455.000,- kan, de onderhandse verhoging of tweede hypotheek verstrekt worden onder “normale voorwaarden” en dient de al lopende hypotheek van private label te wisselen door middel van een omzetting. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging of tweede hypotheek het reguliere geldverstrekkertarief wordt aangeboden. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een “reguliere financiering” zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering.

2.

Marktwaarde

Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van € 12.500,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn.

Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 65% van de marktwaarde.

142


Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 65% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 65% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder “normale voorwaarden”. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Hypotheek niet mogelijk.

3. Onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 75.000,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen € 75.000,- en € 100.000,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming ♦ Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag.. Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Houten skelet bouw en houten woningen

143


Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht. 3.1. Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk. 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd. 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

144




slapend

actief



nee Afwijzen

nee



ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee




Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.4. Taxatierapport De taxatie van het onderpand wordt verzorgd door de Taxatheek. Hiervoor zal een document voor de opdracht van de taxatie integraal onderdeel uit maken van de garantieverklaring. Wanneer de getekende garantieverklaring inclusief de getekende opdracht voor taxatie en de getekende inkomensverklaring binnen zijn, wordt door de acceptatieafdeling het opdrachtformulier voor de taxatie doorgestuurd (per fax) naar de Taxatheek. De kosten voor de taxatie komen voor rekening van de geldverstrekker. Bij het niet doorgaan van een getekende offerte waarbij de taxatieopdracht is uitgevoerd, worden de kosten door de Taxatheek in rekening gebracht bij de klant. Deze voorwaarde is in het taxatieopdrachtformulier opgenomen. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek

145


Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

4. Geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren. ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen. Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

5.

Inkomen

Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomensverklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: ♦ Inkomen uit arbeid ♦ Inkomen uit onderneming ♦ Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente ♦ Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: ♦ Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB’60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd.

146


5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. ♦ De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. ♦ De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken

147


Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. ♦ Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften IB laatste drie jaar ♦ Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 102% van de marktwaarde. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; ♦ het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; ♦ de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; ♦ aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) 148


-

Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) Politie, brandweer en beveiliging

De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent twee uitkeringsmogelijkheden: een WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikte) en een IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten).

WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA-uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA-uitkering is maximaal 70% van het laatst verdiende loon (met een maximum van 70% van het dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschikt meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA-uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningbesluit of een ander document waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt overlegd worden. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: ♦ De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli 1954. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen ♦ De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen.

Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015. 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: ♦ Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. ♦ Werkregeling: dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. ♦ Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd.

149


Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector ”Defensie”. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maxi-male leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging. 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfs-omstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft de hoofdaanvrager een tijdelijk dienstverband en wil of kan de werkgever geen intentieverklaring afgeven, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen.

NHG: Conform voorwaarden NHG Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit:

150



Inkomen Partner




Flex

Geen

80%

-


Vast

Flex

100%

100%



Flex

100%

80%


Flex

Flex

80%

80%


Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden.

Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van € 100.000,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van € 3.000,00 op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,-.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag.

151


♦ ♦

♦

♦

♦

♦

Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst.

Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) zullen nader beoordeeld worden op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten, waarbij de limieten verhoogd worden.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven. 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis.

152


Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld

Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het gezamenlijke inkomen. Om te bepalen welke woonquote van toepassing is, kunnen beiden inkomens samengeteld worden gebruikt. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen - Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel. ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt.

153


De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden.

Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.5. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl) Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Daar de Souplesse Hypotheek nimmer een hogere verstrekking heeft dan 65% van de marktwaarde (voor verbouw), zal een risicoverzekering niet verplicht gesloten hoeven worden. Indien er daarentegen een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er wel op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen.

154


8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggersrekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd.

155

SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK DE HYPOTHEEK MET ALLE GEMAK


SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde

3.

............................................................................................................................

158

..............................................................................................................................................

158


....................................................................................................................................

160


161

....................................................................................................................................................

162


Geldnemer


6. 7.

........................................................................................................................................

164


..........................................................................................................................................................

7.2. Rente

166

................................................................................................................................................

166

........................................................................................................................................................

166

7.1. Algemeen


..................................................................................................................................

166

7.4. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte ............................................................ 167 7.5. Verzekeringen 8.

........................................................................................................................................

Hypotheekvormen

....................................................................................................................................

157

168 168

VERHOGING BESTAANDE KLANT > SOUPLESSE PLUS HYPOTHEEK

1.


♦ ♦

De maximale financiering (inclusief de reeds lopende hypotheek) mag niet meer bedragen dan 85% van de marktwaarde voor verbouw Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van € 12.500,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn Maximaal kan het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt worden. Explain is niet mogelijk De Souplesse Plus Hypotheek kan alleen gesloten worden op profijt voorwaarden en niet met Nationale Hypotheek Garantie Deze hypotheekvorm kan worden gesloten met de volgende aflossingsvormen: leven, aflossingsvrij, annuïteit en lineair Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot. De maximale bevoorschotting is 85% van de marktwaarde (na verbouw) De maximale hoofdsom is € 600.000,- inclusief de verhoogde inschrijving De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht Indien de klant een hogere bevoorschotting heeft of meer wilt lenen dan het maximale bedrag van € 600.000,-, kan de onderhandse verhoging of tweede hypotheek alleen verstrekt worden onder “normale voorwaarden” van de Hypotrust Comfort. Dit kan alleen als de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader. De al lopende hypotheek dient dan van private label te wisselen door middel van een omzetting. Dit betekent dat voor de lopende hypotheek en de onderhandse verhoging de rentes worden aangepast naar de rentelijst van de Hypotrust Comfort. Indien er een tweede hypotheek gesloten wordt onder “normale voorwaarden”, zal de eerste reeds lopende hypotheek blijven in het betreffende private label als de Souplesse Plus Hypotheek met de bijbehorende renteopslag. De tweede hypotheek zal de rente krijgen horende bij het label Hypotrust Comfort. Klanten behouden daarnaast altijd de mogelijkheid om tot een volledige oversluiting over te gaan. De lasten van de al lopende financiering zal op basis van annuïtaire lasten worden berekend. Wanneer de lopende Self Certified financiering wordt omgezet naar een “reguliere financiering” zal worden gerekend met het rentepercentage behorende bij de reguliere financiering Openstaande BKR-verplichtingen zijn toegestaan, mits de inkomenstoets een positief resultaat geeft. Een Souplesse Plus Hypotheek is niet mogelijk indien er één of meerdere kredieten met een al dan niet herstelde BKR-registratie zijn. Naast de normale automatische BKR-toetsing bij het offreren, zal er bij finaal akkoord nogmaals een handmatige BKR-toetsing plaatsvinden

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

♦

♦

2.

Marktwaarde

Definitie marktwaarde Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van € 12.500,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een accordering in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn.

Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport. Maximaal verstrekkingspercentage Het verstrekkingspercentage dient gemaximeerd te worden op 85% van de marktwaarde (na verbouw).

158


Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Van de Meeneemregeling kan alleen gebruik worden gemaakt indien de lening onder 85% van de marktwaarde blijft en aan alle andere acceptatievoorwaarden is voldaan. Indien de lening boven de 85% van de marktwaarde uitkomt, dan kan de lening op basis van deze gegevens niet verstrekt worden. Indien de klant alsnog inkomensgegevens aanlevert conform het reguliere acceptatiekader, kan de gevraagde financiering verstrekt worden onder “normale voorwaarden”. Klanten krijgen een financiering aangeboden tegen het geldverstrekkers tarief dat van kracht was ten tijde van passeren of de meest recente renteherzieningsdatum. Een Verhuis- of Doorgeefregeling is bij de Souplesse Plus Hypotheek niet mogelijk.

3.

Onderpand

Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 75.000,- te bedragen. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen € 75.000,- en € 100.000,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Houten skelet bouw en houten woningen

159


Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden Bij het offreren zal er een handmatige toetsing in het Kadaster plaatsvinden ten behoeve van meerdere onderpanden. Deze toets wordt uitgevoerd om te controleren dat het te financieren onderpand bestemd is voor permanente bewoning door de geldnemer. Conform het reguliere acceptatiekader is bewoning van het onderpand door de geldnemer verplicht. 3.1. Koopconstructies Daar er niet onder NHG gefinancierd kan worden, zijn er ook geen koopconstructies mogelijk. 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht ♦ Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd. 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

160





slapend

actief



nee Afwijzen

nee



ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee




Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.4. Taxatierapport Een taxatie is bij de Souplesse Plus Hypotheek verplicht. De taxatiekosten worden betaald door de geldnemer. De volgende taxatie-bureaus mogen de taxaties uitvoeren: ♦ Taxatheek ♦ NTS ♦ Taxatiepunt (voorheen Hamer Taxaties) In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Het taxatierapport mag op de datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring. 161


4.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd, indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

5.

Inkomen

Met de offerte wordt een inkomensverklaring meegestuurd die alleen door de klant ondertekend hoeft te worden. De volgende bestandsdelen worden apart weergegeven op de inkomensverklaring. De klant dient aan te kruisen uit welke inkomensbestanddelen het inkomen bestaat: ♦ Inkomen uit arbeid ♦ Inkomen uit onderneming ♦ Inkomen uit uitkering, pensioen of lijfrente ♦ Inkomen uit vermogen Aanvullend op de inkomensverklaring wordt standaard om de volgende stukken gevraagd: ♦ Kopie van de aangifte inkomstenbelasting of IB’60 verklaring over het afgelopen kalenderjaar Wanneer uit deze standaard stukken onvoldoende zekerheid blijkt om tot acceptatie van het dossier over te gaan worden aanvullende dossierstukken opgevraagd. In de inkomensverklaring verklaart de financieel adviseur de inkomensbescheiden te bewaren. Ook deze stukken kunnen worden opgevraagd. Daarnaast kan er voor verificatie van de inkomensverklaring contact worden opgenomen met de klant(en). 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is.

162


♦ ♦ ♦

De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven.

Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Indien er sprake is van een zelfstandige, wordt er naast de inkomensverklaring standaard de IB-aangifte of een verklaring van het afgelopen jaar opgevraagd. Bij twijfel kan het inkomen geverifieerd worden bij de klant(en). Zelfstandigen moeten minimaal één jaar zelfstandig zijn om het inkomen mee te kunnen nemen. De maximale verstrekking voor zelfstandigen is 85% van de marktwaarde. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 102% van de marktwaarde.

163


Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; ♦ het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar. De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en; ♦ de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en; ♦ aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulancepersoneel) Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) Politie, brandweer en beveiliging De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek worden werkloosheidsuitkeringen en sociale uitkeringen niet meegenomen ter bepaling van het inkomen. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector ”Defensie”. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging.

5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van een inkomensverklaring ingevuld door de klante(en). Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. 164


Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit:


Inkomen Partner




Flex

Geen

80%

-


Vast

Flex

100%

100%



Flex

100%

80%


Flex

Flex

80%

80%


Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden.

Verhoging leencapaciteit De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Als inkomen kan het fictieve rendementspercentage uit de Gedragscode vermenigvuldigd worden met 70% van het vermogen. Voorbeeld Als de consument dus een vermogen zou hebben van € 100.000,-, mag hij voor de bepaling van de leencapaciteit 70% van € 3.000,- op jaarbasis meetellen als toekomstig inkomen. Bij Hypotrust geldt een minimale ondergrens voor het aanwezige vermogen van € 100.000,-.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKRtoetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing:

165


♦ ♦ ♦ ♦

♦

♦

♦

♦

Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst.

Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) zullen nader beoordeeld worden op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten, waarbij de limieten verhoogd worden.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel

166


gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld

Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevasteperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is, dat behoort bij het gezamenlijke inkomen. Om te bepalen welke woonquote van toepassing is, kunnen beiden inkomens samengeteld worden gebruikt. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen – Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en derhalve geen renteaftrek geniet): Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing

167


7.4. Geldigheidstermijnen van de acceptatieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden.

Profijt voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Verlenging is niet mogelijk. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is, kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) dan is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. De looptijd kan verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.5. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Bij de Souplesse Plus Hypotheek is het niet verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

8.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf.

168


Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggersrekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd.

169

ONDERNEMERSHYPOTHEEK DE COMFORTABELE OPTIE VOOR ONDERNEMERS


ONDERNEMERSHYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde

3.

............................................................................................................................

172

..............................................................................................................................................

172


....................................................................................................................................

174


176

....................................................................................................................................................

178

3.4. Taxatierapport 4.

Geldnemer

5.

Inkomen .......................................................................................................................................................... 179

6.

Financiële verplichtingen ........................................................................................................................ 181

7.

Toetsing

..........................................................................................................................................................

7.2. Rente

182

................................................................................................................................................

182

........................................................................................................................................................

182

7.1. Algemeen


..................................................................................................................................

182

7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld .......................................................................................... 183 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte ............................................................ 184 7.6. Verzekeringen 8.

........................................................................................................................................

Hypotheekvormen

....................................................................................................................................

171

184 185

VERHOGING BESTAANDE KLANT > ONDERNEMERSHYPOTHEEK

1.


♦ ♦

♦ ♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de marktwaarde Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van € 12.500,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn De Ondernemershypotheek kan niet gesloten worden in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie De maximale toetsing wordt uitgevoerd conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 De maximale bevoorschotting van de Ondernemershypotheek is 102% van de marktwaarde Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden Het is niet mogelijk de Ondernemershypotheek te combineren met een andere productlijn binnen Hypotrust

2.

Marktwaarde

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde is de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte ♦ De marktwaarde is de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) ♦ De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde ♦ De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van € 12.500,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn.

Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 4). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). Er dient een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 4) aangehouden.

172


Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 102% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen).


Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schadeexpertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: ♦ de legeskosten; ♦ het architectenhonorarium; ♦ de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: ♦ marktwaarde uit het taxatierapport ♦ marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde"

Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (zie definitie 1) en de taxatiewaarde (zie definitie 4). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur, vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4).

173


3.

Onderpand

Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 75.000,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan € 75.000,- gelden voor de gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet-gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen € 75.000,- en € 100.000,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden. ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming ♦ Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag. Niet-acceptabele onderpanden: De volgende onderpanden worden niet geaccepteerd: ♦ Bedrijfspanden ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Houten skelet bouw en houten woningen Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies Daar de Ondernemershypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is, is de verstrekking van een koopconstructie niet mogelijk.

174


3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en/of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? ♦ Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd. 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

175





slapend

actief



nee Afwijzen

nee



ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee




Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.4. Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2013 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: www.stenv.nl. Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: ♦ iValidatie ♦ NWWI ♦ Taxateursunie ♦ TVI

176


Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: ♦ Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; ♦ Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer ♦ In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden). De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota’s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ koopovereenkomst voor grond en/of kavel ♦ gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)). ♦ bouwtekeningen ♦ definitieve omgevingsvergunning ♦ specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. ♦ kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er moet een recente foto van de voor-en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen.

Nieuwbouw De marktwaarde wordt als volgt bepaald: (koop- en/of aanneemsom + meerwerk. Bij de koop- en/of aanneemsom kan het volume vergrotende meerwerk (100%)opgeteld worden. Het meerwerk wordt voor maximaal 20% van de koop- en/of aanneemsom meegenomen. Wij behouden ons het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Onder “volumevergrotend” meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgd). De marktwaarde wordt als volgt bepaald: De koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen.

177


Quion accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl. In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Wanneer nieuwbouw in eigen beheer plaatsvindt, moet een taxatierapport worden overlegd. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota’s en/of een verklaring van de taxateur. Ook bij verbouwing wordt het benodigde bedrag in de regel uitbetaald aan de hand van bouwnota’s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, bijvoorbeeld in geval van zelfwerkzaamheid, dient de taxateur te verklaren dat de voorgenomen verbouwing is uitgevoerd, waarbij tevens wordt verklaard de waarde(toename) na verbouwing. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

4.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren

178


♦

Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen

Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar.

5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Om in aanmerking te komen voor de Ondernemershypotheek moet de aanvrager minimaal twee jaar zelfstandig zijn. Indien de klant(en) korter dan drie jaar zelfstandig is, ontvangen wij graag een prognose van het lopende jaar. Indien de aanvrager(s) langer dan drie jaar zelfstandig is, wordt het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar genomen (met prognose wordt geen rekening gehouden). Het inkomen moet aangetoond worden aan de hand van onderstaande tabel: Soort zelfstandige

Volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van afgelopen 3 jaar

Accountantsverklaring

>10 jaar zelfstandig of vrije beroepsbeoefenaar

X

X

3 jaar zelfstandig

X

X

2 jaar zelfstandig

X + prognose lopend boekjaar

Aangiften en aanslagen IB van afgelopen 3 jaar

X

Toelichting: ♦ Indien >10 jaar zelfstandig of vrije beroepsbeoefenaar kan het inkomen aangetoond worden door middel van of een accountantsverklaring of aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar of volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar ♦ Indien drie jaar zelfstandig kan het inkomen aangetoond worden door of een accountantsverklaring of de volledige jaarcijfers en aangiften en aanslagen IB van de afgelopen drie jaar ♦ Indien twee jaar zelfstandig dan moet het inkomen aangetoond worden door de volledige jaarcijfers en de aangiften en aanslagen IB van de afgelopen twee jaar en een prognose van het lopende jaar ♦ De accountantsverklaring vormt een integraal onderdeel van de offerte. Indien ter bepaling van het inkomen gebruik gemaakt wordt van de accountantsverklaring kan alleen dit model gebruikt worden Er zal op voorhand een garantieverklaring uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de geaccepteerde garantieverklaring en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. In de offerte moet door de klant(en) aangegeven worden welke stukken aangeleverd worden aan de hand waarvan het inkomen vast-gesteld kan worden. In de offerte zullen vooralsnog de normale op te vragen stukken vermeld staan. Uiteraard zullen die stukken aan-gepast worden naar de overlegde stukken.

Bepaling inkomen Afhankelijk van de wijze waarop de aanvrager het inkomen aan kan tonen, wordt van de afgelopen drie jaar het gemiddelde inkomen bepaald. Met het gemiddelde inkomen wordt de gebruikelijke inkomenstoets uitgevoerd. Indien de aanvrager maar twee jaar zelfstandig is wordt het gemiddelde inkomen bepaald aan de hand van de inkomens van die twee jaar waarbij het gemiddelde niet hoger kan zijn dan het inkomen in het laatste jaar. De prognose wordt niet meegenomen in de bepaling van het gemiddelde inkomen. De prognose dient aangeleverd te worden middels een aparte verklaring.

179


Vrije beroepsbeoefenaren De volgende beroepen kunnen worden gerekend tot de ‘vrije beroepsbeoefenaren’: ♦ Advocaat ♦ Accountant-administratieconsulent (indien dit ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) ♦ Belastingconsulent ♦ Bouwkundig architect ♦ Dierenarts ♦ Fysiotherapeut ♦ Gerechtsdeurwaarder ♦ Huidtherapeut ♦ Huisarts ♦ Interieurarchitect ♦ Juridisch adviseur ♦ Leraar ♦ Logopedist ♦ Medisch specialist ♦ Notaris ♦ Organisatieadviseur ♦ Orthopedagoog ♦ Psycholoog ♦ Raadgevend adviseur ♦ Registeraccountant (indien ook de aanvrager en/of partner betreft, dient een extern kantoor de opstelling van de cijfers of de accountantsverklaring op te maken) ♦ Tandarts ♦ Verloskundige Pensioen Omdat de AOW leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden: ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

180

67


* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld. Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voorwaarden ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; ♦ Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto-inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. ♦ Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt.

181


♦

♦

Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst.

Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen(cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKR-registraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden.

7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN

182


Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met de helft van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke woonquote van toepassing is, kan het eerste inkomen met de helft van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen – Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ‘oude’ woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar overgelegd worden. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. ♦ wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen

183


7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de definitieve offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvan-gen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden.

Standaard voorwaarden Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, gerekend vanaf de eerste offertedatum. Daarna kan de geldigheidsduur met drie maanden worden verlengd tegen betaling van bereidstellingsprovisie. Het verlengen gebeurt automatisch. De bereidstellingsprovisie bedraagt 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom van de lening. Deze bereidstellingsprovisie wordt alleen in rekening gebracht als de rente van soortgelijke leningen op de datum van passeren (de dagrente) hoger is dan de geoffreerde rente. Renteverhogingen hebben geen invloed op offertes die binnen de acceptatietermijn door de geldnemer zijn geaccepteerd. Indien op de passeerdatum de rente die de geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hanteert lager is dan de in de offerte genoemde rente, wordt de lagere rente automatisch verwerkt in de hypotheekakte. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris bij een tweede hypotheek de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen.

184



8.

Hypotheekvormen


185

ZEKER WETEN HYPOTHEEK DAT ZIT GOED


ZEKER WETEN HYPOTHEEK 1.


2.

Marktwaarde

3.

............................................................................................................................

188

..............................................................................................................................................

188


....................................................................................................................................

190


192

....................................................................................................................................................

194


Geldnemer


6. 7.

........................................................................................................................................

198


..........................................................................................................................................................

7.2. Rente

200

................................................................................................................................................

200

........................................................................................................................................................

200

7.1. Algemeen


..................................................................................................................................

200

7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld .......................................................................................... 201 7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte ............................................................ 202 7.6. Verzekeringen 8.

........................................................................................................................................

Hypotheekvormen

....................................................................................................................................

187

202 203

VERHOGING BESTAANDE KLANT > ZEKER WETEN HYPOTHEEK

1.


♦ ♦ ♦

♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de marktwaarde Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van € 12.500,De Startershulp die bij het Zeker Weten arrangement gesloten kon worden, was alleen mogelijk bij de eerste hypotheek en is niet van toepassing bij een verhoging of een tweede hypotheek. Mocht de eerste hypotheek gesloten zijn met Startershulp en een verhoging of tweede hypotheek is gewenst, zal aangetoond moeten worden dat de Starter op eigen huidige inkomen zowel de eerste hypotheek als de verhoging kan dragen De Spaarhypotheek wordt niet meer actief gevoerd in het assortiment. Om deze reden kan er niet verhoogd worden met een spaarhypotheek. De aflosvormen aflossingsvrij, leven, annuïteiten en lineair zijn daarentegen wel mogelijk. Hiermee is ook de verplichting vervallen dat er 50% van de hoofdsom met een spaardeel afgedekt hoeft te worden De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 en Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 verstrekt wordt Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een levenhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij geleend worden

2.

Marktwaarde

♦

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde is de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte ♦ De marktwaarde is de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) ♦ De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde ♦ De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen. Opname (met een minimum van € 12.500,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren. De renteherzieningsdatum van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn.

Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie definitie 4). Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). Er dient een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Indien de verhouding hoger is dan 60%, wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie definitie 4) aangehouden.

188


Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 is het verstrekkingspercentage gemaximeerd op 102% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw Projectbouw (de grond en de woning wordt gekocht van een aannemer. Er wordt in project gebouwd). De marktwaarde is gelijk aan de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of een separate koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst vermeerderd het volumevergrotend meerwerk* (100%) en regulier meerwerk/ energiebesparende voorzieningen (max. 20% van de koop-aanneemsom). De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de koop-/aanneemsom vermeerderd met het meerwerk/ energiebesparende voorzieningen).


Zelfbouw (de klant gaat de woning zelf bouwen) De marktwaarde is gelijk aan de koopsom voor de grond, zoals blijkt een schriftelijke koopovereenkomst en de kosten volgens een begroting van een bouwkundig bedrijf (architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, een aannemingsbedrijf of een (bouwkundig schade-expertisebureau), die een specificatie dient te bevatten van de materiaalkosten en eventueel de kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer). Eventueel vermeerderd met: ♦ de legeskosten; ♦ het architectenhonorarium; ♦ de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De marktwaarde mag worden verhoogd met meegefinancierd renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% van de hierboven genoemde kosten). Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overlegd. De marktwaarde is de laagste van: ♦ marktwaarde uit het taxatierapport ♦ marktwaarde berekend zoals beschreven onder het hoofdstuk "Marktwaarde"

Bestaande bouw Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (zie definitie 1) en de taxatiewaarde (zie definitie 4). Bestaand verbouw Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4).

189


3.

Onderpand

Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: ♦ De marktwaarde dient minimaal € 75.000,- te bedragen. Indien de marktwaarde lager is dan € 75.000,- gelden voor de gegarandeerd leningen de gebruikelijke NHG-normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd, zal bij een vrije verkoopwaarde tussen € 75.000,- en € 100.000,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden ♦ Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer ♦ Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer ♦ Het moet vrij zijn van huur ♦ Het moet liggen binnen Nederland

Acceptabele onderpanden: ♦ Appartementen ♦ Eengezinswoningen ♦ Maisonnette ♦ Twee-onder-een-kapwoningen ♦ Herenhuizen ♦ Villa’s ♦ Bungalows ♦ (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming ♦ Woon/winkelpand waarbij de marktwaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de marktwaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn Vanzelfsprekend maken de aard en de ligging van het onderpand onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Bedrijfspanden. ♦ Vakantie- en recreatiewoningen ♦ Stacaravans en woonwagens ♦ Woonboten en vaartuigen ♦ Vliegtuigen ♦ Landelijke eigendommen ♦ Onderpanden met agrarische bestemming ♦ Verhuurd onroerend goed ♦ Beleggingspanden ♦ Zakelijke objecten ♦ Recht van opstal ♦ Coöperatieve flat exploitatieverenigingen ♦ Panden of woningen op een industrieterrein ♦ Houten skelet bouw en houten woningen Niet toegestaan is: ♦ Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom ♦ Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst ♦ Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust ♦ Bloot eigendom ♦ Onderpanden in coöperatief eigendom ♦ Onderpanden in huurkoop ♦ Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk 3.1. Koopconstructies De onderstaande regelingen kunnen bij aanvragen met NHG worden geaccepteerd: ♦ Erfpacht: 1. Duokoop 2. De erfpachter 3. Verrassend Wonen 4. Regionaal Grondbezit

190


♦


Deze 10 regelingen kunnen alleen met NHG worden gefinancierd! 3.2. Erfpacht De looptijd van de lening mag nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd en onder welke voorwaarden, kan op basis van deze verklaring en voorwaarden tot verstrekking worden besloten. Quion Hypotheekbemiddeling accepteert alleen erfpacht van publiekrechtelijke lichamen (gemeente, provincie, waterschappen). Uit de erfpachtovereenkomst moet blijken of er sprake is van een uitgifte voor een bepaalde termijn en of het gaat om een uitgifte en /of voorwaarden van voor 1992 of vanaf 1992. Daarnaast moet uit de erfpachtovereenkomst blijken wat de hoogte en duur van de canon is. ♦ Bepaalde tijd voor 1992: Op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan geen aflossingsvrije lening worden verstrekt. ♦ Bepaalde tijd vanaf 1992: De resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan de duur van de erfpacht. Een aflossingsvrije lening is mogelijk Als het erfpachtrecht eeuwigdurend is afgekocht dan wordt dit in de beoordeling gelijk gesteld aan volledig eigendom. Particulier erfpacht Als de grond in erfpacht wordt uitgegeven door een andere partij dan beschreven (bijvoorbeeld woningcorporatie of particulier), dan kunnen de volgende kunnen de volgende drie situaties van toepassing zijn: Is het erfpachtrecht gevestigd voor 01-01-2013? Er moet een erfpachtopinie van de notaris of het NIvE (Nederlands Instituut voor Erfpacht) worden aangeleverd De erfpachtopinie kan 3 uitkomsten hebben; groen, oranje of rood. ♦ Wanneer de erfpachtopinie groen is dan mag de particuliere erfpacht worden gefinancierd. ♦ Als de opinie rood is dan komen de voorwaarden niet voor financiering in aanmerking. ♦ Als de erfpachtopinie oranje is, mogen de voorwaarden worden voorgelegd. Hiervoor dient er een gemotiveerd verzoek gestuurd te worden met daarin de erfpachtopinie en de erfpachtvoorwaarden. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-01-2013 maar voor 01-07-2014? ♦ Beoordelen aan de hand van Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Bij akkoord de erfpachtvoorwaarden samen met eventuele algemene voorwaarden gemotiveerd voorleggen. Is het erfpachtrecht gevestigd op of na 01-07-2014? ♦ Voor erfpachtrechten gevestigd op of na 01-07-2014 geldt dat deze moeten voldoen aan het model voor de vestiging van nieuwe erfpachtrechten. Dit model is gebaseerd op de Bancaire richtlijn voor de financiering van nieuw te vestigen particulier erfpacht. In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst is vast te stellen of van het nieuwe model sprake is en/ of er afwijkingen zijn. Als in het nieuwe model afwijkingen in artikel 19 opgenomen zijn die vragen oproepen, dan kan bij twijfel de erfpachtovereenkomst worden voorgelegd. 3.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE.

191




slapend

actief



nee Afwijzen

nee



ja

nee

ja

ja


ja Afwijzen



nee

ja

nee


ja

nee




Akkoord

Afwijzen

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop-aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing. 3.4. Taxatierapport In dit hoofdstuk maken we een onderscheid tussen een dossier met een taxatierapport en wanneer er geen taxatierapport aangeleverd hoeft te worden. Wel taxatierapport In principe moet te allen tijde een taxatierapport overlegd worden. In onderstaande paragraaf wordt besproken wanneer dit niet nodig is. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport 2013 financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, NVM, VastgoedPro en VBO Makelaars. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een 'aangeslotenen overeenkomst' heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie. De aangesloten en gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: www.stenv.nl. Op dit moment zijn de volgende validatie instituten gecertificeerd en hebben een aangesloten overeenkomst: ♦ iValidatie ♦ NWWI ♦ Taxateursunie ♦ TVI Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: ♦ Voor onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 10 kilometer; 192


♦ ♦

Voor onderpanden in de buitengebieden Groningen, Friesland (incl. Waddeneilanden) en Zeeland geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 30 kilometer In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 20 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden en gebieden).

De afstand wordt berekend tussen het onderpand en de vestigingslocatie (postcode vestigingsadres) van de taxateur. Bovendien komt alleen de bij de brancheorganisatie aangemelde (hoofd)vestigingen in aanmerking als vestigingsadres. De taxateur mag maar vanuit één vestigingslocatie taxeren. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Het taxatierapport mag op datum van het uitbrengen van de garantieverklaring niet ouder zijn dan zes maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van de geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de marktwaarde voor als na verbouwing gemeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota’s. Wanneer er sprake is van zelfbouw of bouw in eigen beheer met een marktwaarde groter dan € 350.000,-, dan moet er een taxatierapport worden overgelegd. Daarnaast dienen in het geval van zelfbouw de volgende documenten te worden aangeleverd: ♦ koopovereenkomst voor grond en/of kavel ♦ gespecificeerde begroting van een bouwkundig adviesbureau (materiaalkosten en eventueel kosten van uitvoering van de werkzaamheden in eigen beheer (via een aannemer)) ♦ bouwtekeningen ♦ definitieve omgevingsvergunning ♦ specificatie van de overige kosten, zoals de legeskosten, het architectenhonorarium en de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen ♦ kopie polis CAR verzekering Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota's. Daarnaast dient er tijdens de bouwperiode minimaal tweemaal een verkort taxatierapport te worden aangeleverd met daarin vermeld de actuele situatie en een verklaring van de taxateur dat de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gerealiseerd. Hypotrust geeft aan wanneer er een verkort taxatierapport moet worden aangeleverd. De kosten van het verkorte taxatierapport komen voor rekening van de klant. Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde. Er moet een recente foto van de voor-en achterzijde van de woning te worden aangeleverd. Hypotrust behoudt zich het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen.

Nieuwbouw De marktwaarde wordt als volgt bepaald: (koop- en/of aanneemsom + meerwerk. Bij de koop- en/of aanneemsom kan het volumevergrotende meerwerk (100%)opgeteld worden. Het meerwerk wordt voor maximaal 20% van de koop- en/of aanneemsom meegenomen. Wij behouden ons het recht voor om toch een taxatierapport op te vragen. Onder “volumevergrotend” meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgd). De marktwaarde wordt als volgt bepaald: De koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen. Quion accepteert nieuwbouw aanvragen met of zonder NHG uitsluitend als er voor de nieuwbouwwoning een waarborgcertificaat is afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op: www.garantiewoning.nl. In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend te zijn opgenomen. 193


Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie (zijnde een toegelaten instelling conform de Woningwet) is, kan in plaats van het waarborgcertificaat worden volstaan met een afbouwgarantie van de woningcorporatie, mits de afbouwgarantie is vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bovenstaande geldt alleen in het geval van projectbouw. Wanneer nieuwbouw in eigen beheer plaatsvindt, moet een taxatierapport worden overlegd. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota’s en/of een verklaring van de taxateur. Ook bij verbouwing wordt het benodigde bedrag in de regel uitbetaald aan de hand van bouwnota’s. Wanneer deze niet kunnen worden overlegd, bijvoorbeeld in geval van zelfwerkzaamheid, dient de taxateur te verklaren dat de voorgenomen verbouwing is uitgevoerd, waarbij tevens wordt verklaard de waarde(toename) na verbouwing. Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben ♦ De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek Als het verplicht is een bouwkundig rapport te overleggen dan moeten de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud in bouwdepot worden geplaatst. Het bouwkundig rapport mag niet ouder zijn dan 12 maanden op de datum van de garantieverklaring.

4.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. De partner dient een ontruimingsverklaring te tekenen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner niet gewenst is en de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Een ontruimingsverklaring dient tevens te worden opgevraagd indien er andere inwonende personen zijn die niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen. Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar. 194


5.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend. 5.1. Inkomensbestanddelen ♦ Het verstrekken van een lening is niet toegestaan wanneer: er sprake is van loonbeslag of looncessie de aanvrager(s) grotendeels buitenlands inkomen geniet(en) en de uitbetaling geschiedt in een andere valuta dan de euro. Leidend hierin is dat de werkgeversverklaring en/ of de salarisstrook in een andere valuta dan de euro zijn opgemaakt en de bankrekening, waarop wordt uitbetaald een niet eurorekening is. ♦ De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring ♦ Bij het bruto salaris wordt uitgegaan van het maandsalaris of het vierwekensalaris. Dit inkomen kan gecontroleerd worden aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook ♦ De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen? Dan kan 100% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. Er moet door de werkgever een duidelijke berekening, conform de cao van de desbetreffende bedrijfstak, van de vakantiebonnen worden meegegeven. Pensioen Omdat de AOW-leeftijd per geldnemer verschillend kan zijn, wordt er bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering, wanneer de klant binnen tien jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt. Naast de huidige inkomensstukken moeten de volgende documenten worden aangeleverd: ♦ Overzicht toekomstige AOW uitkering. Dit overzicht kan verkregen worden via Mijn SVB op www.svb.nl ♦ De meest recente UPO ♦ Uitgestelde lijfrente (verwachte uitkering) Voorwaarden: ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft. Hier vind je een overzicht van deze verzekeringsmaatschappijen. ♦ Als de uitkering levenslang is, dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. Dit mag vanaf het moment dat de uitkering ingaat. De hoogte en duur van de uitkering moeten blijken uit een offerte van de verzekeraar. Deze offerte moet de klant aanleveren. Aan te leveren documenten: ♦ Recent waarde overzicht uitgestelde lijfrenteverzekering of rekening ♦ Offerte levenslange lijfrente (banksparen minimale looptijd 20 jaar). Voor de uitgangspunten, zie uitleg hierboven. Wanneer de klant het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met deze eerder verwachte inkomensvermindering.

U bent geboren:

U krijgt AOW in:



2015

65 + 3 maanden


2016

65 + 6 maanden


2017

65 + 9 maanden


2018

66


2019

66 + 4 maanden


2020

66 + 8 maanden


2021

67

* Is de klant geboren op of na 1 januari 1955, dan is vooralsnog de AOW leeftijd 67 jaar. De AOW-leeftijd na 2022 is afhankelijk van de levensverwachting. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd steeds 5 jaar tevoren vastgesteld.

195


Indien de klant al met pensioen is, moeten de volgende stukken worden aangeleverd: ♦ Recente opgave AOW uitkering (met de bruto bedragen voor het lopende jaar) ♦ De meest recente UPO ♦ De polis of het afschrift van de levenslange lijfrente (banksparen minimale duur 20 jaar) waaruit de vaste periodieke uitkeringsbedragen blijken. Voorwaarden: ♦ De verzekeringsmaatschappij die uitkeert moet in Nederland zijn gevestigd; ♦ De verzekeringsmaatschappij heeft een vergunning voor het aanbieden van (leven)verzekeringsproducten, zoals bepaald in de Wft.; ♦ Is de uitkering levenslang? Dan mag je de uitkering volledig meenemen bij de berekening van het toetsinkomen. De hoogte en de duur van de uitkering moeten blijken uit een opgave van de verzekeringsmaatschappij. Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren worden overlegd. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Er moeten 3 kalenderjaren worden overlegd, maar het oudste jaar hoeft geen volledig kalenderjaar te zijn. Indien uiterlijk per 1 juli van enig jaar gegevens van het afgelopen kalenderjaar niet beschikbaar zijn, dient te worden uitgegaan van de 3 kalenderjaren voorafgaande aan het afgelopen jaar. Er geldt een maximale bevoorschotting van 85% van de marktwaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde berekening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het meest recente jaar het zwaarst. Ter bepaling van de nettowinst is het onderdeel “saldo fiscale winstberekening” van de aangifte IB leidend. Het inkomen van een DGA wordt bepaald op het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar. De volgende documenten dienen te worden aangeleverd: ♦ Jaarcijfers afgelopen drie jaar ♦ Aangiften IB laatste drie jaar ♦ Aanslagen IB laatste drie jaar. Als de aanslag van het laatste kalenderjaar er nog niet is, dan mag deze achterwege blijven. In een hoogst uitzonderlijk geval kan er worden uitgegaan van de voorlopige aanslagen IB (let er wel op dat niet de voorlopige teruggaaf wordt aangeleverd, deze benaming is namelijk ook voorlopige aanslag). Het verzamelinkomen vermeld op de aangifte IB moet overeenkomen met het verzamelinkomen vermeld op de aanslag IB. Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan één jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Het gemiddelde overwerk de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ dit gemiddelde overwerk niet meer dan het overwerk van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vier wekensalaris) bedraagt; ♦ het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen twee jaar; De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag van de afgelopen twee jaar kan voor 100% meegenomen worden mits: ♦ de gemiddelde onregelmatigheidstoeslag niet meer bedraagt dan de onregelmatigheidstoeslag van het laatste jaar (gebaseerd op 12x het maandsalaris of 13x het vierwekensalaris) en ♦ de onregelmatigheidstoeslag is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst en/of CAO, waarbij tevens is opgenomen dat de onregelmatigheidstoeslag grondslag is voor het pensioengevend salaris en/of (deels) wordt doorbetaald bij ziekte en

196


♦

danvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: Zorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen, zorgcentra, ambulance personeel) Openbaar vervoer (trein, tram, bus en metro) Politie, brandweer en beveiliging

De gemiddelde onregelmatigheidstoeslag en overwerk tezamen mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto jaarinkomen. Sociale uitkeringen WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen mogen worden beschouwd: ♦ De uitkering van iemand die een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en geboren is voor of op 1 juli 1954. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen ♦ De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954 en waar uit het toekenningsbesluit blijkt dat een (her)beoordeling heeft plaatsgevonden op of na 1 oktober 2004. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Alle overige WAO uitkeringen worden als tijdelijke uitkering gezien en deze worden ter bepaling van het toetsinkomen niet meegenomen.

Wajong Er zijn 3 soorten Wajonguitkering: 1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010; 2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014; 3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015. 1. Oude Wajong: tot aan januari 2010 Aanvragers met deze uitkering worden tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2018 beoordeeld op arbeidsvermogen. Dit kan consequenties hebben voor de hoogte van de uitkering. Kan een aanvrager met deze uitkering een beoordeling op arbeidsvermogen overleggen die is afgegeven na 1 januari 2015 en blijkt daaruit dat geen sprake is van arbeidsvermogen, dan bedraagt de Wajonguitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Kan een aanvrager met deze uitkering nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 overleggen, dan blijft het recht op de uitkering bestaan, maar is niet zeker of de uitkering maximaal 75% van het wettelijk minimumloon blijft. Als na beoordeling blijkt dat sprake is van arbeidsvermogen, wordt de uitkering verlaagd naar maximaal 70% van het wettelijk minimumloon. Voor aanvragers met een Oude Wajonguitkering, die nog geen beoordeling van na 1 januari 2015 kunnen overleggen, mag het inkomen uit deze uitkering als blijvend worden beschouwd. Hierbij geldt dat het toetsinkomen niet meer bedraagt dan 70% van het wettelijk minimumloon. 2. Nieuwe Wajong: van 2010 tot en met 2014 Nieuwe Wajonguitkeringen zijn op te splitsen in 3 categorieën: ♦ Inkomensregeling: Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. ♦ Werkregeling: Dit betreft jonggehandicapten die gedeeltelijk werken en dus arbeidsvermogen hebben. Als de jonggehandicapte werk heeft maar niet genoeg verdient, dan ontvangt hij vanaf 1 januari 2018 via het UWV een aanvulling op zijn loon tot 70% van het minimumloon. Het inkomen (uitkering incl. loon) mag tot maximaal 70% van het wettelijk minimumloon als blijvend worden beschouwd. ♦ Studieregeling: dit is een studietoeslag en blijft derhalve als toetsinkomen buiten beschouwing. 3. Wajong 2015: vanaf 1 januari 2015 Aanvragers met deze uitkering ontvangen een Wajonguitkering van maximaal 75% van het wettelijk minimumloon. Het inkomen uit deze uitkering mag als blijvend worden beschouwd. Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De bruto lasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatie-inkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of –inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering.

197


VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen indien de geldnemer werkzaam is in de sector ”Defensie”. Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever waaruit blijkt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging, evenals een kopie van de arbeidsovereenkomst. 5.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet meer geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan uiteraard pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Als de geldnemer een dienstverband voor bepaalde tijd heeft, dan moet dit blijken uit de werkgeversverklaring en de te overleggen arbeidsovereenkomst. Het tijdelijke dienstverband mag niet opgevolgd worden door wederom een tijdelijk contract maar alleen door een vaste aanstelling. De werkgever dient te verklaren dat het tijdelijke contract bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt omgezet in een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. Is dit zo dan wordt het inkomen van die aanvrager volledig meegenomen, mits de intentieverklaring is afgegeven drie maanden na indiensttreding. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) NHG: Conform voorwaarden NHG.

Niet-NHG: Heeft een aanvrager een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie, dan wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren meegenomen. Alleen in geval de aanvrager met het hoogste inkomen een vast dienstverband heeft dan kan voor de aanvrager met een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring of met een flexibele arbeidsrelatie voor 100% worden meegenomen (gemiddelde inkomen). Schematisch ziet dit er als volgt uit:


Inkomen Partner




Flex

Geen

80%

-


Vast

Flex

100%

100%



Flex

100%

80%


Flex

Flex

80%

80%


198


Het gemiddelde inkomen heeft een maximum van het huidige inkomen. Het inkomen dient te worden aangetoond door overlegging van jaaropgaven en een werkgeversverklaring van de huidige werkgever. Inkomen uit vermogen De toekomstige vrij voor de consument beschikbare inkomsten uit vermogen kunnen worden meegenomen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hoogte van het percentage voor deze inkomsten uit vermogen wordt door het CHF vastgesteld per 1 januari van elk jaar en tijdig medegedeeld via een circulaire. Het percentage voor 2011 is vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen en tot op heden niet gewijzigd. Indien het rentepercentage voor de hypotheek lager is dan 3% dan wordt dat lagere percentage aangehouden.

6.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. Lasten die voortvloeien uit financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op de maximaal toegestane woonlast. De volgende regels zijn hierbij van toepassing: ♦ Voor het bepalen van de maandlast van doorlopende kredieten, waaronder ook een creditcard of een winkelpas vallen, wordt uitgegaan van 2% van de bij het BKR geregistreerde kredietlimiet. ♦ De lasten van een aflopend krediet dienen te worden berekend op basis van (minimaal) 2% van de oorspronkelijke kredietsom. Er is geen sprake van een drempelbedrag. ♦ Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet hoger ligt dan 2%, dan wordt de hogere last meegenomen. ♦ Indien er sprake is van een oversluiting, vervolghypotheek of onderhandse opname en een krediet voor de eigen woning (de rente is aftrekbaar in box 1) dan mag er in het geval van een persoonlijke lening rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast en in het geval van een doorlopend krediet mag er rekening worden gehouden met de lagere bruto werkelijke maandlast van minimaal 1% van de kredietlimiet. Voor beide kredietsoorten geldt dat uit de meest recente aangifte inkomstenbelasting moet blijken dat de rente aftrekbaar is in box 1. Ook moet de lagere werkelijke bruto maandlast blijken uit het contract. ♦ Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook mogelijk van de restant schuld uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. ♦ De lasten worden buiten beschouwing gelaten indien consumptief krediet voor het passeren uit eigen middelen wordt afgelost. Dit dient aangetoond te worden door middel van een brief van de kredietverstrekker met een bewijs dat dit uit eigen middelen afgelost is of een BKR-toets waarin de aflossing is verwerkt. ♦ Als het een (fiscale) lening betreft voor de restschuld van de verkoop van een woning, welke is ontstaan in de periode 29-10-2012 en 31-12-2017 en deze valt in box 1 (waarbij er minimaal annuïtair wordt afgelost in maximaal 15 jaar en er geen opname mogelijkheid is), mag rekening worden gehouden met de lagere werkelijke bruto maandlast. Om aan te tonen dat er sprake is van een restschuld, waarvan de rente aftrekbaar is in box 1, moet de meest recente aangifte inkomstenbelasting worden aangeleverd. Ook moet de notarisafrekening, waarop de restschuld is vermeld, van destijds worden aangeleverd. Als de lening voor de restschuld bij het BKR is geregistreerd als een RK, dan moet er worden getoetst met een minimale maandlast van 2%. ♦ Indien er sprake is van eigen middelen, hoeft er alleen de herkomst opgevraagd te worden boven een bedrag aan eigen middelen van € 10.000,-. Als er sprake is van een schenking dan moet dit blijken uit een onherroepelijke schenkingsovereenkomst. Betalingsmoraliteit Aanvragen van geldnemers die bij het BKR bekend zijn met een achterstandsregistratie (met of zonder herstelcodering) op een nog openstaand of afgelost krediet of op een hypotheek zullen niet in behandeling worden genomen. Dit geldt eveneens voor aanvragers geregistreerd met een saneringskrediet, een schuldbemiddeling of een preventieve betalingsregeling. Uitzondering vormen (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) of aantoonbare foutieve BKRregistraties. Wij behouden ons alsnog het recht voor de aanvraag af te wijzen. Aanvragers met meer dan zes geregistreerde kredieten(al dan niet afgelost) worden nader beoordeeld op het leengedrag, bijvoorbeeld op het oversluiten van kredieten waarbij de limieten verhoogd worden.

199


7.

Toetsing

7.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekkers hebben gemaakt en die in deze acceptatiegids zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 7.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen/disagio worden niet gegeven 7.3. Toetsingsmethode De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016. Ingeval van een NHG-aanvraag wordt uiteraard de NHG-toets uitgevoerd. De inkomenstoets voldoet aan de gedragscode, dat wil zeggen er vindt een berekening plaats op basis van de door het NIBUD vastgestelde woonquote en de toetsrente zoals deze voorgeschreven wordt. Bij de berekening van de financieringslast wordt uitgegaan van de werkelijke looptijd. Bij meerdere deelleningen met verschillende looptijd wordt de berekening de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. De hieruit voortvloeiende toegestane woonlast wordt verminderd met de erfpacht op jaarbasis (indien van toepassing) en de financiële verplichtingen op jaarbasis. Gewogen gemiddelde debetrentevoet In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening (2014) wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast (2015). De financieringslast dient in het vervolg berekend te worden per leningdeel. De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast. De maximaal toegestane financieringslast wordt berekend, indien sprake is van verschillende leningdelen met verschillende rentepercentages en verschillende looptijden, aan de hand van het gewogen gemiddelde van deze leningdelen. Indien het hypothecair krediet bestaat uit verschillende kredietdelen met verschillende debetrentevoeten, berekent de aanbieder van hypothecair krediet de debetrentevoet als een gewogen gemiddelde van deze debetrentevoeten, rekening houdend met de hoofdsom en de resterende looptijd van de verschillende kredietdelen. In deze weging dient tevens de restschuldfinanciering te worden meegenomen. In geval van een NHG-aanvraag wordt de inkomenstoets conform de voorwaarden en normen NHG uitgevoerd. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: ♦ Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Voor aanvragen met NHG en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. Om de woonquote te kunnen bepalen wordt het hoofdinkomen aangevuld met de helft van het tweede inkomen. Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule:

200


(Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met de helft van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke woonquote van toepassing is, kan het eerste inkomen met de helft van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Woonquotes De woonquotes zoals jaarlijks door het NIBUD in opdracht van het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgesteld worden gehanteerd. In de bijlage zijn de woonquote tabellen 2016 opgenomen. Buitenlands inkomen - Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen in Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Woonquote berekening voor consumptieve deelleningen indien dit inkomen het hoofdinkomen is of indien de partner ook is vrijgesteld van Nederlandse belastingheffing 7.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld Hypotrust hanteert als uitgangspunt dat de lening op de huidige woning is of wordt afgelost op het moment van passeren van de nieuwe hypotheekakte. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk: ♦ Wanneer de lasten van beide leningen binnen de normen vallen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen, maar de aanvrager een koopcontract van de ‘oude’ woning, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verstreken kan overleggen waarin een uiterste overdrachtsdatum wordt genoemd, dan moet er worden aangetoond dat gedurende de periode dat de huidige woning nog niet is verkocht de dubbele lasten betaald kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen. ♦ Wanneer de lasten van de beide leningen niet binnen de normen vallen en er is geen voorlopig koopcontract aanwezig, dan moet worden aangetoond dat de aanvrager over voldoende financiële reserves beschikt om tijdelijk de lasten van beide leningen te dragen gedurende de verwachte verkooptermijn. In ieder geval moet een verklaring van de verkopende makelaar overgelegd worden. In deze verklaring dienen te zijn opgenomen de verwachte verkoopopbrengst, de verwachte verkooptermijn en de vraagprijs. ♦ Wanneer sprake is van overwaarde in de oude woning, die wordt benut voor financiering van de nieuwe woning en die wordt voorgefinancierd door middel van een via Quion verstrekt overbruggingskrediet, gelden ten aanzien van de maximale termijnen van verkoop van de oude woning de voorwaarden verbonden aan het overbruggingskrediet. Als er sprake is van een (te verwachten) onderwaarde dan moet worden aangetoond dat dit verkoopverlies kan worden opgevangen met eigen middelen. 201


7.5. Geldigheidstermijnen van de garantieverklaring en offerte Samen met de garantieverklaring wordt een voorbeeldofferte, de algemene voorwaarden, de SEPA machtiging en de ESIS (European Standard Information Sheet) verstrekt. Samen met de offerte worden de algemene voorwaarden, de ESIS (European Standard Information Sheet) en eventueel een mededeling van verpanding verstrekt. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is twee weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvan-gen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Een geaccepteerde offerte is drie maanden geldig, daarna kan de offerte niet meer verlengd worden. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Wanneer bij het passeren van de hypotheekakte het onderpand nog (deels) gebouwd of verbouwd moet worden, houdt Hypotrust de nog niet opgenomen gelden in bouwdepot. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Het is mogelijk om bij nieuwbouw de hypotheekrente die betaald moet worden gedurende de bouw mee te financieren en te betalen uit het bouwdepot. Bij een spaarhypotheek in combinatie met een bouwdepot zal de geldnemer wel de verzekeringspremie moeten voldoen. Bij een bouwdepot in geval van nieuwbouw is de maximale duur van het depot achttien maanden. Bij een bouwdepot voor verbouw is de maximale looptijd negen maanden. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw kan de looptijd verlengd worden met zes maanden. Er wordt dan echter geen rentevergoeding meer gegeven over het uitstaande saldo. Indien er bij bestaande bouw sprake is van een verbouwing en er wordt geen bouwdepot aangehouden, geldt dat voor het bepalen van de risicoklasse de marktwaarde voor verbouwing van toepassing is. Indien wel een bouwdepot wordt aangehouden, wordt gerekend met de marktwaarde na verbouwing. Na passeren van de hypotheekakte ontvangt de klant een instructie met betrekking tot de uitbetaling van het bouwdepot. 7.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl) Risicoverzekeringen Wanneer er sprake is van een lening boven de koopsom, is de geldnemer verplicht om voor het gedeelte boven 77% van de marktwaarde een overlijdensrisicoverzekering aan de geldverstrekker te verpanden. Dit minimumbedrag geldt voor iedere hypotheekvorm. Bij een combinatiehypotheek wordt voor de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering uitgegaan van de totale lening minus 77% van de marktwaarde. Indien er een tweeverdienerhypotheek wordt gesloten dient er op beide levens voldoende overlijdensdekking te worden gesloten om de lasten, bij het wegvallen van één van de aanvragers, te kunnen dragen.


202


8.

Hypotheekvormen


203

HYPOTRUST TREND ALS JE ERIN PAST, ZIT JE GOED


HYPOTRUST TREND 1.


2.

Starterslening

3.

............................................................................................................................

206

..............................................................................................................................................

206

Marktwaarde, executiewaarde en WOZ-waarde ...................................................................... 206 3.1. Definitie marktwaarde

..........................................................................................................................

3.2. Definitie “Berekende” executiewaarde 4.

..............................................................................................

206 208


....................................................................................................................................

209


210

....................................................................................................................................................

211


Geldnemer


7. 8.

........................................................................................................................................

214


..........................................................................................................................................................


217

................................................................................................................................................

217

........................................................................................................................................................

217


..................................................................................................................................

217

8.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld .......................................................................................... 218 ..................................................................................................

219

........................................................................................................................................

220

8.5. Geldigheidstermijnen van de offerte 8.6. Verzekeringen 9.

Hypotheekvormen

....................................................................................................................................

220

10. Overbruggingskrediet .............................................................................................................................. 221

205

VERHOGING BESTAANDE KLANT > HYPOTRUST TREND

1.


♦ ♦

De maximale financiering op onderpanden is 102% van de marktwaarde De acceptatiecriteria gelden voor leningen tot € 750.000,-. Leningen boven € 500.000,- (inclusief overbrugging) dienen voorgelegd te worden aan Hypotrust. Leningen boven de € 750.000,- worden niet verstrekt Voor een tweede hypotheek of verhoging geldt een minimum van € 20.000,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek Indien de eerste hypotheek gesloten is onder NHG, zal de verhoging ook gesloten worden onder NHG Hypotheekgevers kunnen alleen verhogen als ze op het moment van aanvragen geen betalingsachterstand hebben en niet als wanbetaler geregistreerd staan in de BKR-database Een verhoging is niet mogelijk, indien er een andere hypotheekverstrekker een hypothecaire inschrijving op het onderpand heeft Een verhoging kan pas aangevraagd worden minimaal een jaar na passeren van de eerste hypotheek, tenzij: Er sprake is van een aantoonbare waardevermeerdering door middel van uitvoeringswerkzaamheden door derden, of De verhoging binnen de oorspronkelijke leencapaciteit (zowel op inkomen als op onderpand) ligt De minimale looptijd van het hoofddeel is tien jaar. Onder het hoofddeel wordt verstaan het hypotheekdeel met het hoogste bedrag (overbruggingskrediet wordt niet meegerekend) Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 en Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 verstrekt wordt Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot Hogere bevoorschotting in verband met energiebesparende middelen is niet mogelijk De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt dertig jaar. De maximale duur van de verhoging mag de restantduur van de huidige lening niet overschrijden De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig Het aflossingsvrije hypotheekdeel mag niet meer bedragen dan 50% van de marktwaarde van de woning. Dit geldt ook in geval van een aanvraag voor een verhoging. Voor bestaande leningen die opnieuw beoordeeld moeten worden in verband met andere wijzigingen dan een verhoging of verhuizing geldt dat het aflossingsvrije deel niet mag toenemen zolang dit groter is dan 50% van de marktwaarde van het onderpand

♦ ♦ ♦ ♦ ♦

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

2.

Starterslening

Een Starterslening kan worden afgesloten, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan. Voor de voorwaarden van de Starterslening wordt verwezen naar de website van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten: www.svn.nl. Een Starterslening is alleen mogelijk in combinatie met NHG.

3.

Marktwaarde, executiewaarde en WOZ-waarde

3.1. Definitie marktwaarde Om de marktwaarde te bepalen, houden we vier definities van de marktwaarde aan: ♦ De marktwaarde is de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte ♦ De marktwaarde is de koop- en/of aanneemsom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aanneemovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen) ♦ De marktwaarde is de meest recente WOZ-waarde ♦ De marktwaarde is een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken Marktwaarde vervolghypotheken en verhogingen Ten tijde van vestiging van de eerste hypotheek is het mogelijk voor een hoger bedrag in te schrijven dan voor het leningsbedrag. Op het door de klanten gewenste moment is het mogelijk om zonder tussenkomst van de notaris deze gelden op te nemen.

206


Opname (met een minimum van € 12.500,-) binnen de verhoogde inschrijving kan geschieden na goedkeuring door Hypotrust. Beoordeling vindt plaats aan de hand van de dan geldende acceptatiecriteria en rentecondities. De mogelijkheid afgeloste bedragen weer op te nemen wordt behandeld alsof er sprake is van een nieuwe hypotheekaanvraag. Het feit dat er een verhoogde inschrijving is, houdt niet automatisch een akkoord in van de opname. Voor het opnieuw opgenomen deel van de lening kan een andere aflossingsvorm binnen dezelfde productlijn van Hypotrust worden gekozen. Het is mogelijk, onder voorwaarden, verschillende renteproducten te combineren.

Te hanteren marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek of verhoging wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport (zie vierde definitie). Indien er in het taxatierapport geen sprake meer is van een executiewaarde, zal deze berekend worden op 85% van de marktwaarde. Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening (met verhoging) waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60% of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (zie derde definitie). Wel dienen foto’s van het onderpand te worden aangeleverd van voor- en achterzijde (inclusief voordeur, en huisnummer), omgeving en alle vertrekken. Indien de verhouding hoger is dan 60% wordt als marktwaarde de taxatiewaarde (zie vierde definitie) aangehouden.

Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Ministeriële regeling hypothecair krediet 2016 ishet verstrekkingspercentage gemaximeerd op 102% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Dit betekent dat er sprake is van een aflosverplichting en er alleen een annuïtaire of lineaire aflosvorm mag worden gekozen. Mocht er gekozen worden voor een andere aflosvorm, dan is het niet fiscaal aftrekbaar en wordt dit consumptief getoetst. Marktwaarde bij Meeneem- (+verhoging), Verhuis- (+verhoging) of Doorgeefregeling Nieuwbouw In geval van een nieuwbouw bedraagt de maximale lening 100% van de marktwaarde van het onderpand. De marktwaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan het minimum van de stichtingskosten en de marktwaarde volgens het taxatierapport. Onder stichtingskosten wordt verstaan het totaalbedrag van: ♦ Koop- en/of aanneemsom ♦ Meerwerk (maximaal 25% van de koopsom) ♦ Renteverlies tijdens de bouw (aan te tonen en maximaal 5% van de koopsom plus meerwerk) Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd)aannemer of los van de aanneemovereenkomst worden uitgevoerd. De op deze wijze berekende marktwaarde is een maximum. Wanneer voor het verkrijgen van de lening taxatie van de woning noodzakelijk is, wordt uitgegaan van de marktwaarde die gelijk is aan het laagste van de berekende marktwaarde en de getaxeerde marktwaarde. Voorbeeld 1 Een woning met een waarde van € 300.000,- met € 80.000,- extra bouwkosten: Koopsom

€ 300.000,-

Meerwerk [Min (25% x 300.000,-; 80.000,-)]

€ 75.000,-

Renteverlies [Max. 5% van 375.000,-]

€ 18.750,€ 393.750,-

Marktwaarde / Stichtingskosten Maximale lening

€ 393.750,€ 393.750,-

207


Voorbeeld 2 Een woning met een waarde van € 300.000,- met € 10.000,- meerwerk: Koopsom

€ 300.000,-

Meerwerk [Min (25% x 300.000,-; 10.000,-)]

€ 10.000,-

Renteverlies [Max. 5% van 310.000,-]

€ 15.500,€ 325.500,-

Marktwaarde / Stichtingskosten Maximale lening

€ 325.500,€ 325.500,-

Bestaande bouw De marktwaarde wordt bepaald op basis van een taxatierapport. In geval van aankoop van een bestaande woning geldt dat de marktwaarde de laagste is van de koopsom plus verbouwingskosten van het onderpand en de bepaalde getaxeerde marktwaarde. 3.2. Definitie “Berekende” executiewaarde Vanaf 1 januari 2013 wordt er geen executiewaarde meer in het taxatierapport vermeld. De marktwaarde wordt de basis voor het taxatierapport. Daar waar in het acceptatiekader wordt gesproken over de executiewaarde, zal met ingang van 1 januari 2013 worden gewerkt met een berekende executiewaarde. De berekende executiewaarde is gelijk aan 85% van de marktwaarde.

4.

Onderpand

Alleen een stuk grond, gebouwen, het recht tot het bouwen van een woning of erfpacht kan in onderpand worden gegeven. Andere rechten, zoals het recht op vruchtgebruik, kunnen niet in onderpand worden gegeven. Het ♦ ♦ ♦ ♦

onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: Het onderpand moet zich in Nederland bevinden Het onderpand moet bedoeld en geschikt zijn voor permanente bewoning door de aanvrager(s) zelf Het onderpand mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt De aanvrager(s) moet(en) uiterlijk op de passeerdatum van de hypotheekakte betreffende de lening over alle rechten ten aanzien van het onderpand beschikken (economisch en juridisch eigendom, geen sociale verplichtingen, geen clausule die aan het onroerend goed kan worden gekoppeld of andere beperkingen)

Niet-acceptabele onderpanden: ♦ Recreatiewoningen, tenzij originele brief van gemeente waarin toestemming gegeven wordt voor permanente bewoning ♦ Stacaravans, caravans of woonboten ♦ Een onderpand dat zich op een locatie bevindt die vanwege bodemvervuiling niet geschikt is voor bewoning ♦ Een onderpand dat zich in een te renoveren wijk of stadsvernieuwingsgebied bevindt ♦ Een onderpand dat zich in een industriegebied en/of op een bedrijventerrein bevindt ♦ Een onderpand dat bedoeld is voor medische zorg of gezondheidszorg ♦ Een onderpand dat bedoeld is voor agrarisch gebruik ♦ Een woning waarvoor de gemeente een sloop/handhavenafweging heeft gemaakt ♦ Een onderpand dat geheel of gedeeltelijk verhuurd is ♦ Een onderpand dat geheel of gedeeltelijk is ingericht voor verhuur ♦ Een onderpand met commerciële of particuliere erfpacht ♦ Een onderpand met een marktwaarde die lager is dan € 80.000,♦ Bij nieuwbouw: alle woningen zonder insolventieverzekering conform NHG (alle overige afbouwgaranties dienen door Hypotrust vooraf te worden beoordeeld) ♦ Een onderpand met beslag en/of aanschrijvingen ♦ Een onderpand met een andere bestemming dan alleen wonen ♦ Houten Skeletbouw Onderpanden die beperkt voor acceptatie in aanmerking komen: ♦ Boerderijen 208


Boerderijen die op de offertedatum geen agrarische bestemming meer hebben en die uitsluitend als woning gebruikt kunnen worden (dit moet door middel van een taxatierapport en een verklaring van de gemeente worden aangetoond), worden als onderpand geaccepteerd, mits uit een taxatierapport blijkt dat ze goed onderhouden zijn. 4.1. Koopconstructies Indien er sprake is van een gegarandeerde lening (met NHG), kunnen de regels conform NHG wat betreft koopconstructies gevolgd worden. Indien er geen sprake is van NHG, kan een koopconstructie voorgelegd worden bij de geldverstrekker. Dit zal per zaak bekeken worden. 4.2. Erfpacht De erfpachtcanon maakt deel uit van de financieringslast. Indien sprake van een eeuwigdurende erfpacht (afgekocht en niet-afgekocht) kan financiering beoordeeld worden als gewone financieringsaanvraag (gelijkgesteld aan volle eigendom). Als een aanbieding van verlenging is gedaan zal de nieuwe canonverplichting worden meegeteld. In dit geval zal ook een obligatoire overeenkomst moeten worden overlegd. Indien de canon ieder jaar wordt aangepast wordt uitgegaan van de gemiddelde canon over de komende tien jaar (dit kan een aanname zijn als de hoogte niet expliciet in het erfpachtcontract genoemd wordt). Financiering is bij de volgende punten mogelijk: ♦ Als op het onderpand recht van erfpacht van toepassing is, mag de looptijd van de hypotheeklening maximaal tweemaal zo lang zijn als de resterende looptijd van de erfpacht. Voor alle duidelijkheid: de looptijd van de erfpacht kan afwijken van de looptijd dat de erfpachtcanon vaststaat ♦ Indien sprake is van erfpachtvoorwaarden met bepaalde tijd, zijn de volgende punten relevant: uitgifte voorwaarden vóór 1992/na 1992 (bepaalde tijd voor 1 januari 1992: op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn afgelost; bepaalde tijd vanaf 1 januari 1992: de resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal tien jaar te bedragen) ♦ Indien de gemeente, provincie, waterschap/hoogheemraadschap de grond in erfpacht uitgeeft of indien de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht 4.3. Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. Actieve VvE en onderhoudsfonds

Stand Onderhoudsfonds

Voorbehoud

Op te vragen extra bescheiden

Besluit

Negatief, kleiner dan €0,-

Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn

Onderhoudsplan

Akkoord

Negatief, kleiner dan €0,-

Onderhoud matig en/of slecht

Geen

Niet akkoord

Positief, groter of gelijk €0,-

Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn

Geen

Akkoord

Positief, groter of gelijk €0,-

Onderhoud matig en/of slecht. Onderhoudsplan dient overeen te komen met direct en indirect noodzakelijk onderhoud bouwkundig rapport

Onderhoudsplan bouwkundig rapport

Akkoord

Wanneer er bij een nieuwbouwwoning sprake is van een VvE in oprichting dient in de koop- en/of aanneemovereenkomst naar voren te komen dat VvE opgericht wordt na voltooiing.

209


4.4. Taxatierapport De marktwaarde van het te financieren onderpand wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat is opgesteld volgens het model “Taxatierapport financiering woonruimte januari 2014”. De taxateur dient aangesloten te zijn bij één van de volgende brancheorganisaties: ♦ Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ♦ Vastgoed PRO ♦ VBO Makelaar Ten aanzien van taxatie wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Taxatie is vereist tenzij er sprake is van nieuwbouw of als de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten en de nieuwe hoofdsom van de lening lager dan 95% van de eerder vastgestelde marktwaarde ligt. Bij nieuwbouw wordt de marktwaarde berekend. Een taxatie is echter altijd vereist wanneer het meerwerk meer dan 15% van de koopsom bedraagt. In dat geval geldt voor de marktwaarde dat de laagste waarde wordt gehanteerd van de berekende marktwaarde en de getaxeerde marktwaarde. Voorwaarden taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: ♦ Het moet een origineel rapport zijn met de handtekening van de taxateur (of een elektronische versie door Hypotrust gedownload van de server van de taxateur of validatie-instituut) ♦ Uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut dat tevens een ‘aangeslotenen overeenkomst’ heeft gesloten met Stichting Taxatie en Validatie. De certificering van het validatie-instituut dient te zijn geregistreerd bij Stichting Taxatie en Validatie ♦ Het taxatierapport moet zijn opgesteld door een taxateur die aangesloten is bij een van de brancheorganisaties. De taxateur moet werkzaam zijn in de regio *) waar het te taxeren onderpand zich bevindt *) Met regio wordt bedoeld: wij conformeren ons aan de werkgebiedregeling van de StenV ♦ ♦ • ♦ •

De taxateur mag op geen enkele manier bij de aankoop, verkoop of financiële afhandeling van de transactie betrokken zijn, waarbij het niet uitmaakt of dit te maken heeft met de aanvrager van de lening of met de verkoper Het rapport mag op de offertedatum niet ouder zijn dan zes maanden, taxatierapporten die op de offertedatum tussen de zes en twaalf maanden oud zijn, zijn acceptabel mits in combinatie met een aanvullende waardeverklaring van dezelfde taxateur In het rapport moet de marktwaarde vermeld zijn Het taxatierapport dient twee modelmatige rapporten van een woning te bevatten van Calcasa, NBWO, Midas of Ortax. Indien modelwaarden ontbreken, dient duidelijk uit het taxatierapport te blijken dat alle modelwaarde instituten geraadpleegd zijn Het taxatierapport dient minimaal zes foto’s van het onderpand te bevatten

Inhoud taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: ♦ Als de woning wordt verbouwd, moet het taxatierapport de waarde voor en na de verbouwing vermelden. De aanvrager moet een verbouwingsspecificatie overleggen ♦ Ten aanzien van de staat van onderhoud moeten alle onderdelen van het gebouw als “goed” of “voldoende” gekwalificeerd zijn. Wanneer bepaalde onderdelen als “slecht” zijn beoordeeld, kan toch een lening worden verstrekt, mits het bedrag dat nodig is om de woning op het gewenste niveau te brengen in een bouwdepot wordt ondergebracht. Het benodigde bedrag wordt berekend aan de hand van een gedetailleerde schatting gebaseerd op de verbeteringen die in het taxatierapport zijn aangegeven ♦ De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal twaalf maanden bedragen ♦ Het taxatierapport dient een kadastraal uitreksel te bevatten Modelwaarde rapport Voor elk taxatierapport zal door Hypotrust een modelwaarde rapport worden opgevraagd. Zowel de verkoopprijs als de marktwaarde zoals genoemd in het taxatierapport zal overeen moeten stemmen met de marktwaarde in het modelwaarde rapport. Als de waarden meer dan 10% afwijken zal, als de betrouwbaarheidsfactor hoog is, de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. In geval van een lage betrouwbaarheidsfactor zal een extra controle worden uitgevoerd via Kadaster en/of onroerend goed websites. Als vergelijkbare objecten in hetzelfde gebied een vergelijkbare marktwaarde hebben, is de waarde genoemd in het modelwaarde rapport acceptabel. Zo niet, dan zal de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel.

210


In beide gevallen worden de volgende verklaringen plausibel geacht: ♦ Uitbreiding (vergroting) van het onderpand ♦ (Volledige) Renovatie ♦ Toevoeging van een garage Bouwkundig rapport In de volgende situaties is een nader bouwkundig onderzoek verplicht: ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik ♦ Uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand aanleiding geeft tot nader onderzoek. De onderhoudstoestand dient voor alle onderdelen de kwalificatie “goed/redelijk” te hebben De taxateur ziet aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Er zijn specifieke risicofactoren waargenomen, zoals (bodem)verontreiniging. Dit bouwkundige rapport dient volgens NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau.

5.

Geldnemer

De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en handelingsbekwaam. De geldnemer moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Iedere eigenaar van het onderpand moet de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar ondertekenen. Bovendien moet het als onderpand ingebrachte onroerend goed door beide eigenaren c.q. hoofdelijk schuldenaren bewoond worden. Als een aanvrager van de lening in gemeenschap van goederen is gehuwd of met iemand samenwoont met een samenlevingscontract dan wel een geregistreerd partnerschap heeft, moeten beide echtgenoten of partners de lening gezamenlijk aangaan. In overige gevallen kan de lening aan slechts één persoon worden verstrekt wanneer: ♦ Het inkomen van de aanvrager voldoende is ♦ Het onroerend goed uitsluitend op zijn of haar naam staat ♦ Andere inwonende personen een ontruimingsverklaring tekenen Identificatie Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese Identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de financieel adviseur te worden gecontroleerd en de kopie dient door de financieel adviseur voor gezien ondertekend te zijn.

Niet-Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet-Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: ♦ Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese identiteitskaart te gebeuren ♦ Onderdanen uit de overige landen dienen, naast de geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet-Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste drie jaar een bestendig inkomen in Nederland heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste drie jaar ♦ Hypotrust verstrekt bij de Hypotrust Trend geen leningen aan niet-Nederlandse diplomaten of internationale ambtenaren e.d., wanneer in het paspoort is vermeld dat hij of zij wordt beschermd door diplomatieke onschendbaarheid. Onder internationale ambtenaren e.d. worden verstaan personen die werkzaam zijn voor EU organisaties, de Verenigde Naties (VN), de United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO) of het International Labor Office (ILO)

211


Woongroepen Woongroepen/communes komen niet in aanmerking voor woninghypotheken van Hypotrust. Onder woongroepen wordt verstaan: méér dan twee personen of twee of meer familieleden. Borgstellingen zijn daarom ook niet mogelijk. Echtscheiding Als een aanvrager bezig is met een (echt)scheiding of gescheiden is, kan de hypotheek pas passeren bij de notaris nadat de (echt)scheiding gerealiseerd is. In dat geval moet de aanvrager de volgende gegevens verstrekken: ♦ Het echtscheidingsvonnis ♦ Een getekend echtscheidingsconvenant of stukken waaruit blijkt op welke wijze de bezittingen zijn verdeeld evenals de verplichtingen betreffende alimentatie en levensonderhoud van eventuele kinderen ♦ Bewijs van inschrijving burgerlijke stand ♦ De definitieve akte van scheiding en deling (akte van verdeling) of de conceptakte van deling in dit geval dient uiterlijk bij transport van de hypotheekakte de definitieve akte van scheiding gepasseerd te worden In geval van een scheiding van tafel en bed kan een aanvrager onroerend goed kopen zonder de andere echtgenoot. De aanvrager kan echter geen gemeenschappelijk bezit in onderpand geven. Gemeenschappelijk bezit kan alleen in onderpand worden gegeven met de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of partner. Faillissement Een aanvrager die in staat van faillissement gesteld is of aan wie surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening. Ook een aanvrager die in het verleden gefailleerd is of aan wie ooit surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening.

6.

Inkomen

Om het inkomen goed te kunnen berekenen houden wij voor een aanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie onderstaande voorwaarden aan. Wordt de aanvraag met NHG aangevraagd, zijn de NHG-regels op het gebied van inkomen leidend. Hierop zijn de volgende uitzonderingen:

Onderwerp

NHG

Hypotrust Trend met NHG

Duur dienstverband

geen norm

Personen met een niet-Nederlandse nationaliteit dienen minimaal drie jaar in Nederland werkzaam te zijn en inkomen uit arbeid in Nederland te hebben.

Proeftijd, dienstverband

is mogelijk

Klant dient minimaal drie maanden in dienst te zijn op datum finaal akkoord.

Diplomaten

is mogelijk

Financiering is niet mogelijk aan niet-Nederlandse of internationale diplomaten.

Internationale ambtenaren

geen norm

Toetsing inkomen internationale ambtenaren, 70%.

Flexwerk

mogelijk

Gemiddelde van de laatste drie jaar met een maximum van het huidige inkomen.

Werkgeversverklaring

geen norm

Werkgeversverklaring op twee pagina’s wordt niet geaccepteerd, wij adviseren u de werkgeversverklaring van NHG aan te houden.

Als uit de loonstrook en/of de werkgeversverklaring blijkt dat door een overheidsinstelling of een schuldeiser (financiële instelling etc.) loonbeslag of looncessie is gelegd, wordt de leningaanvraag zonder meer geweigerd.

212


6.1. Inkomensbestanddelen Iedere salariscomponent dient op de werkgeversverklaring vermeld te worden. De volgende salariscomponenten kunnen worden meegenomen: ♦ Bruto salaris of loon (exclusief overwerk) ♦ Vakantiegeld ♦ Vaste 13e maand of andere vaste extra uitkering, onafhankelijk van het bedrijfsresultaat ♦ Vaste bonus (uitsluitend indien het een aantoonbare, persoonlijke bonus is) ♦ Onregelmatigheidstoeslag ♦ VEB-toelage ♦ Provisie: het gemiddelde bedrag over de laatste twee kalenderjaren ♦ Overuren: gemiddeld bedrag over de laatste twee kalenderjaren Vaste componenten De vaste componenten van het salaris worden volledig meegeteld. Deze componenten zijn: ♦ Bruto salaris of loon ♦ Vakantiegeld ♦ Vaste 13e maand ♦ Onregelmatigheidstoeslag ♦ Vaste bonus zoals vastgelegd in de CAO De som van deze componenten is het jaarlijkse basissalaris Variabele componenten Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Pensioen Uitkeringen uit een pensioen of VUT kunnen volledig worden meegenomen. Indien NHG, volgen we de NHG-regels. Indien geen NHG, zie onderstaande: Voor ♦ ♦ ♦

personen van 55 jaar of ouder dienen de volgende stukken aangeleverd te worden: Pensioenopgave Opgave AOW-uitkering (personen ouder dan 65 jaar) Indien van toepassing opgave VUT-uitkering

Een aanvrager die binnen tien jaar met pensioen gaat moet ook na zijn pensionering in staat zijn aan de financiële verplichtingen te voldoen. Daarom moet voor deze groep de leencapaciteit zowel voor als na het pensioen bepaald worden. Wanneer de gewenste lening hoger is dan de maximale lening op basis van het inkomen van de schuldenaar na pensionering mag de lening worden opgebouwd uit de volgende twee leningen: ♦ Een lening met een looptijd van maximaal dertig jaar waarvan het maximale bedrag wordt berekend op basis van het inkomen na pensionering ♦ Een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de datum van pensionering, waarvan de maximale hoogte wordt berekend met een jaarannuïteit die gelijk is aan het verschil tussen de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen na pensionering en de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen voor pensionering

Opmerking: Deze methode van berekenen moet ook worden toegepast als de aanvrager een tijdelijk aanvullend pensioen heeft. De maximaal toegestane lening is de som van (a) een lening met een looptijd van dertig jaar (of minder) gebaseerd op het inkomen nadat betaling van het tijdelijke pensioen is gestopt en (b) een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de einddatum van het tijdelijke pensioen gebaseerd op het extra inkomen verkregen uit dat tijdelijke pensioen. Lijfrente Lijfrente wordt beschouwd als een stabiele bron van inkomsten, die volledig mag worden meegeteld wanneer deze tot de dood van de begunstigde wordt betaald. Wanneer er sprake is van een tijdelijke lijfrente, wordt deze alleen als inkomen meegeteld over de periode waarin uitbetaling vaststaat. Wanneer de resterende inkomsten nadat de lijfrente gestopt is echter niet voldoende zijn om de verplichtingen te voldoen, moet het gedeelte van de lening dat niet langer gedragen kan worden, op de einddatum van de lijfrentebetalingen zijn afgelost. De looptijd van dit leningdeel is gelijk aan de periode tussen de aanvang van de lening en de datum waarop de betaling van de lijfrente wordt beëindigd. Lijfrente inkomsten worden altijd als bruto inkomsten meegenomen. 213


Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Het inkomen van zelfstandigen kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen desondanks de jaarrapporten van de afgelopen drie kalenderjaren inclusief aangiften te worden overlegd om te bekijken of het een gezond bedrijf betreft. Provisie Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Het bedrag dat wordt meegeteld, is gebaseerd op de gemiddelde provisie en/of overwerkvergoeding over de laatste twee kalenderjaren. Indien de aanvrager minder dan twee jaar in de betreffende functie werkzaam is, wordt het gemiddelde, op basis van de beschikbare informatie, eveneens berekend over twee kalenderjaren. Het bedrag dat aan provisie wordt meegeteld, bedraagt maximaal 20% van het basis jaarsalaris. Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is en onafhankelijk van het bedrijfsresultaat. Overwerk & Onregelmatigheidstoeslag Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening tenminste twaalf maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Het bedrag dat wordt meegeteld, is gebaseerd op de gemiddelde provisie en/of overwerkvergoeding over de laatste twee kalenderjaren. Indien de aanvrager minder dan twee jaar in de betreffende functie werkzaam is, wordt het gemiddelde, op basis van de beschikbare informatie, eveneens berekend over twee kalenderjaren. Het bedrag dat aan overwerk wordt meegeteld, bedraagt maximaal 20% van het basis jaarsalaris. Sociale uitkeringen Sociale uitkeringen of bijstandsuitkeringen kunnen niet worden meegenomen. Dit geldt ook voor kinderbijslag, maar niet voor AOWuitkeringen. Alimentatie Als de aanvrager alimentatie ontvangt van de ex-partner mag deze worden meegenomen over de periode waarvoor betaling van alimentatie vaststaat, mits deze periode minimaal vijf jaar duurt. Alimentatie voor de kinderen of ouderbijdrage ten behoeve van de kinderen wordt niet meegenomen. Omgekeerd moet de aan de ex-partner te betalen alimentatie in mindering worden gebracht op het totale huishoudeninkomen. Alimentatie mag als zelfstandig inkomen worden meegeteld, zonder inkomen uit arbeid. Toekomstige inkomensstijging Uitgegaan mag worden van een inkomensverhoging als er sprake is van een onvoorwaardelijke schriftelijke toezegging door de werkgever en deze inkomstenstijging binnen zes maanden na dagtekening van deze toezegging wordt geëffectueerd. In dat geval mogen de inkomsten verhoogd worden met het bedrag van die inkomstenstijging. Huurinkomsten Huurinkomsten kunnen niet worden meegenomen ter bepaling van het inkomen. Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten, of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen. 6.2. Dienstverband Beoordeling van het inkomen Er wordt onderscheid gemaakt naar het soort arbeidscontract waaronder de aanvrager werkzaam is.

214


Voor iedere aanvrager geldt dat het dienstverband op de datum van finaal akkoord minimaal drie maanden oud moet zijn. Tevens dient het dienstverband niet afhankelijk te zijn van opleidingsresultaten. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daarvoor bevoegde werknemer van de werkgever ingevuld en ondertekend te worden. Indien er aanleiding toe bestaat, kan contact met de werkgever worden opgenomen. Vaste contracten De aanvrager moet voor onbepaalde tijd in vaste dienst zijn bij een werkgever. Er mag bovendien geen sprake zijn van een proeftijd en er mogen geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. In dit geval wordt het salaris voor 100% meegenomen, behalve bij internationale ambtenaren (daarbij wordt het salaris voor 70% meegenomen). Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) Inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract met een bepaalde looptijd wordt uitsluitend meegeteld voor de resterende looptijd van het contract, gerekend vanaf het moment van offreren van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening wordt uitgegaan van het sociaal minimum (de huidige bijstandsuitkering) waarop recht bestaat voor het desbetreffende huishouden, mits voornoemd inkomen niet de enige bron van inkomsten van het huishouden uit salaris of pensioen is. Verder mag er geen sprake zijn van een proeftijd en mogen er geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. Indien de “bepaalde looptijd” nog een beperkte duur heeft, kan het inkomen als flexwerk beoordeeld worden op basis van de laatste drie kalenderjaren worden bepaald. Op basis van het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren geldt een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) Inkomsten uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid moeten worden aangetoond door middel van loonstroken en werkgeversverklaringen. In geval van flexwerk of uitzendwerk moet de aanvrager gedurende de laatste twaalf maanden onafgebroken voor dezelfde uitzendorganisatie werkzaam zijn geweest. In geval van seizoensarbeid moet de aanvrager tenminste twee seizoenen voor dezelfde werkgever gewerkt hebben. Het inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid dat wordt meegeteld, is het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren met een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. Inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid mag maximaal 50% van het totale inkomen van het huishouden uit salarissen en pensioenen uitmaken. Huishoudens waarvan het inkomen uitsluitend wordt verkregen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid komen niet in aanmerking voor een lening. Het toetsinkomen mag maximaal twee keer het inkomen vast dienstverband zijn. Voorbeeld: Salaris eerste aanvrager Salaris tweede aanvrager

€ 30.000,- flexwerk € 20.000,- vast dienstverband

Uitwerking: Het eerste salaris wordt gecorrigeerd met 70% in verband met het flexwerk = € 21.000,-. Vervolgens wordt het minimum genomen van € 21.000,- en € 20.000,- omdat het inkomen uit flexwerk maximaal 50% van het totale inkomen mag uitmaken. Inkomen eerste aanvrager Inkomen tweede aanvrager

€ 20.000,€ 20.000,- +

Te gebruiken inkomsten

€ 40.000,-

215


7.


BKR-toetsing Ten tijde van de beoordeling van een aanvraag voor een hypotheek vindt altijd een toetsing plaats bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). In het kader van de privacy wetgeving is de financieel adviseur gehouden de geldnemer ervan op de hoogte te stellen dat er een BKR-toetsing uitgevoerd zal worden. Uit deze toetsing blijken mogelijke financiële verplichtingen uit hoofde van aflopende kredieten, doorlopende kredieten en/of andere consumptieve kredieten. Het resultaat hiervan wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag. De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de ‘Stichting Bureau Krediet Registratie’ (‘BKR’) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De lasten die voor de verschillende krediet¬typen zoals die bij het BKR geregistreerd staan worden hierna weergegeven.

Code

Omschrijving

Mee te nemen lasten

AK

Aflopend Krediet

Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: hoogste van daadwerkelijke lasten en 24% van de oorspronkelijke kredietsom wordt als jaarlijkse last meegenomen

RK

Doorlopend Krediet

Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: hoogste van daadwerkelijke lasten en 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last meegenomen

VK

Verzendhuiskrediet

SR

Schuldregeling

HY

Hypothecair Krediet

RO

Overige Obligo’s

Bij deze registratie is altijd sprake van een negatieve registratie. In dat geval kan geen lening worden verstrekt

Als de aanvrager in de aanvraag verklaart dat de betreffende financiële verplichtingen afgelost zullen worden, moet voordat de hypotheekakte wordt getekend een aflossingsbewijs zijn overlegd. Als de aanvrager de kredieten of leningen uit eigen middelen kan aflossen moet dit ter voorkoming van het aflossen van het ene krediet met het volgende worden aangetoond door middel van een “bewijs van eigen middelen”. De notaris draagt zorg voor de aflossing van de financiële verplichtingen. Belangrijk! Aanvragers waarvan een patroon zichtbaar is binnen het BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd komen niet in aanmerking voor een hypotheek van Hypotrust. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. Een aanvraag wordt gezien als schuldsanering indien er sprake is van een krediet dat meer dan één keer is overgesloten en verhoogd. De toepassing van deze acceptatieregel is gebaseerd op informatie uit het BKR. De lasten van niet bij BKR geregistreerde leningen bijvoorbeeld studieleningen, onderhandse leningen van de werkgever, onderhandse leningen van familie etc. worden meegenomen voor de hoogste van de daadwerkelijke lasten en 24% op jaarbasis. Hierop gelden de volgende uitzonderingen: ♦ Het krediet wordt uiterlijk op de passeerdatum afgelost ♦ Het betreft een studielening, in dat geval wordt rekening gehouden met 9% op jaarbasis van de oorspronkelijke studieschuld Hypotrust verstrekt geen lening wanneer uit de BKR-toetsing een code 1 t/m 5, een “A-registratie” of een “H-registratie” blijkt.

216


8.

Toetsing

8.1. Algemeen Een aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de afspraken welke wij met de geldverstrekker hebben gemaakt en die zo goed mogelijk verwoord zijn. Het kan zijn dat een aanvraag bij een geldverstrekker voorgelegd moet worden omdat deze buiten onze volmacht valt. Een dergelijke aanvraag zal langer duren dan gebruikelijk en er zal meer informatie opgevraagd worden. Als na beoordeling van een aanvraag blijkt dat wij genoodzaakt zijn de aanvraag af te wijzen, ontvangt u van ons een schriftelijke, gemotiveerde afwijzingsbrief. 8.2. Rente De aanvrager(s) heeft (hebben) recht op de rente van de dag dat de aanvraag ons bereikt. Rentekortingen worden niet gegeven. Bij wijze van uitzondering kan, na overleg met de geldverstrekker, een disagio gevraagd worden. Ter zake een disagio geldt dat het bedrag van het disagio ten tijde van de passeerdatum ingehouden wordt. Indien de rente bij passeren van de hypotheek lager is dan bij het offreren, wordt de hypotheek gepasseerd met deze lagere rente. Dit is ook van toepassing indien het verlengingsvoorstel getekend wordt; is de rente op de datum van verlenging lager dan de offerterente, zal de rente aangepast worden. Deze rente tijdens de verlenging zal gefixeerd worden. De bereidstellingsprovisie wordt in rekening gebracht per de passeerdatum die genoemd staat in de hypotheekakte. Deze is onafhankelijk van eventuele rentewijzigingen. Indien de offerte geannuleerd wordt in de verlengingstermijn, vervallen de bereidstellingskosten. Wel is er dan sprake van 1% annuleringskosten. 8.3. Toetsingsmethode Met ingang van 1 augustus 2011 is een nieuwe gedragscode van kracht. De belangrijkste wijziging betreft artikel zes van de gedragscode, in dit artikel wordt de leencapaciteit bepaald. De maximale leensom wordt vastgesteld op basis van de normen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt uitgegaan van de Gedragscode Hypothecaire Financiering, zoals deze sinds 1 januari 2007 geldt (hierna; “de Code”). De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Gewogen gemiddelde debetrentevoet Indien het hypothecair krediet bestaat uit verschillende kredietdelen met verschillende debetrentevoeten, berekent de aanbieder van hypothecair krediet de debetrentevoet als een gewogen gemiddelde van deze debetrentevoeten, rekening houdend met de hoofdsom en de resterende looptijd van de verschillende kredietdelen. In geval van een NHG-aanvraag wordt uiteraard de NHG-toets uitgevoerd: Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening per leningdeel gedaan (conform huidige methodiek). Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Onderstaand de toepassing van de rekenmethoden per aflossingsvorm voor NHG & niet -NHG: ♦ Annuïteit en Lineair: Methode 1 - Restant looptijd & Actuele restantschuld ♦ Aflossingsvrij: Methode 2 - Looptijd 30 jaar & Actuele restantschuld Verhoging financieringlast percentage Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: ♦ Een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager dan € 31.000,-. Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 31.000,-. Standaard: Voor aanvragen met en zonder NHG wordt de opslag van 3% standaard gehanteerd. (NHG volgend)

217


Consumptieve (deel)financiering De aanvrager dient bij de aanvraag op te geven het deel van de lening waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Indien sprake is van een leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt de financieringslast die voortvloeit uit dit leningdeel berekend op basis van de volgende formule: (Ann x K) x F FN Waarbij geldt: Ann = annuïteitenfactor (=1:an¬p) met een betaling maandelijks achteraf en met de toetsrente K = de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage (woonquote) FN = financieringslastpercentage (box 3 financieringslasttabel) De aldus berekende financieringslast van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wordt in mindering gebracht op de bij het inkomen behorende toegestane financieringslast. De maximale lening is in dit geval de lening die wordt berekend op basis van de resterende toegestane financieringslast, vermeerderd met de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Toetsrente Door het van kracht worden van de nieuwe gedragscode per 1 augustus 2011 is de toetsrente als volgt vastgesteld: Indien de gewenste rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door het contactorgaan hypothecair financiers vastgestelde toetsrente met een minimum van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt ongeacht de gekozen rentevastperiode uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Tweeverdienersbeleid Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen. Om te bepalen welke woonquote van toepassing is, kan het eerste inkomen met een derde van het tweede (lagere) inkomen worden gebruikt. Woonquotes De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages. Buitenlands inkomen – Woonquote bepaling Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen dat door een in Nederland gevestigde of zich vestigende geldnemer genoten wordt uit een buitenlandse dienstbetrekking. Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen uit een betrekking die in het buitenland wordt uitgeoefend. Buitenlands inkomen kan alleen worden meegenomen indien dit inkomen afkomstig is uit een vast arbeidscontract met onbepaalde looptijd. Dit inkomen wordt voor 70% meegenomen. Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid van de EU is wordt niet meegenomen. Het inkomen van de geldnemer wordt als volgt meegenomen in de toetsing: ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen Nederland belastingplichtig is: conform reguliere woonquote tabel ♦ Indien de geldnemer over dit inkomen vrijgesteld is van “Nederlandse” belastingheffing (in het desbetreffende (buitenland) belastingplichtig is en daarom geen renteaftrek geniet): Reguliere woonquote tabel indien de partner het hoofdinkomen geniet en in Nederland belastingplichtig is Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid is van de EU wordt niet meegenomen 8.4. Beoordeling huidige hypothecaire schuld De aanvrager van de lening moet verklaren of hij op dat moment andere hypotheken heeft lopen. De afbetaling van deze hypotheek of hypotheken moet worden meegeteld. De lasten van de hypotheken die rusten op onderpanden die niet voor eigen bewoning worden gebruikt worden meegeteld als verplichting. Voor dubbele lasten voortkomend uit een combinatie van bestaande hypotheek, overbruggingskrediet en de nieuwe hypotheek gelden zijn de volgende situaties acceptabel: ♦ De totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s)

218


♦ ♦

De aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande woning gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen De aanvrager(s) kunnen aantonen dat zij de totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet gedurende de overbruggingsperiode kunnen dragen door spaargeld aan te spreken in combinatie met een aan te tonen overschot op de huishoudbegroting. Het overschot dient aangetoond te worden door middel van een zowel door de klant als de financieel adviseur ondertekende uitdraai van het NIBUD persoonlijk budgetadvies. Dit budgetadvies dient voor de klant specifiek ingevuld te worden waarbij voor de individuele posten minimaal het basisbedrag is ingevuld en voor de hypotheeklasten het totaal aan lasten voor zowel de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet. Een eventueel maandelijks tekort dient door middel van (aantoonbare) spaargelden gedekt te kunnen worden

Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten, of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen. 8.5. Geldigheidstermijnen van de offerte Samen met de offerte worden de van toepassing zijnde clausulebladen en het EGI (Europees Gestandaardiseerd Informatieblad) meegestuurd. De acceptatietermijn van de uitgebrachte offerte is drie weken. Geaccepteerde offertes die buiten de acceptatietermijn worden ontvangen, worden indien de rente is gestegen uitsluitend tegen de hogere rente geaccepteerd. Is de rente ongewijzigd, dan kan de offerte eventueel verlengd worden. Een geaccepteerde offerte is twee maanden geldig, daarna kan de offerte met zes maanden verlengd worden. De eerste twee maanden zijn kosteloos, daarna wordt er een bereidstellingsprovisie in rekening gebracht van 0,25% van het leningbedrag. Dit wordt per maand (of een gedeelte ervan) berekend. Indien er sprake is van variabele rente wordt geen bereidstellingsprovise berekend. Nadat het dossier finaal akkoord gegeven is, kan de notaris de passeerdatum doorgeven met het formulier dat hij bij de akte heeft ontvangen. Met de geldverstrekkers is afgesproken dat een passeerdatum minimaal drie werkdagen voor de daadwerkelijke datum moet zijn doorgegeven. Is er (tevens) sprake van een overbrugging (de eigen middelen die in de huidige woning zitten) is de volgorde van inbreng van middelen: eigen middelen, daarna de overbruggingsgelden en als laatste de hypotheekgelden. Bouwdepot Voor het in depot houden van de bedragen die in de loop van de tijd betaald moeten worden, wordt een bouwrekening gebruikt. Bij nieuwbouw wordt altijd van een bouwdepot gebruik gemaakt, terwijl dit soms ook voor verbouw gebeurt. Als het saldo van het bouwdepot te laag is om alle bouw-/verbouwkosten te kunnen betalen, moet de hypotheekgever het verschil uit eigen middelen betalen. De minimale omvang van een bouwdepot is € 5.000,-.

Specificatie van meerwerk/aanvullende of verbouwwerkzaamheden De aanvrager moet een door hem ondertekende gespecificeerde kostenraming verstrekken. De inhoud van de kostenraming moet overeenstemmen met de inhoud van het taxatierapport. De verbouwingswerkzaamheden moeten aan het onderpand zelf plaatsvinden. De inrichting kan hier geen onderdeel van uitmaken. Nieuwbouw Betalingen uit het bouwdepot vinden alleen plaats wanneer de hypotheekgever door hem ondertekende facturen indient tijdens de vordering van de bouw. De facturen mogen uitsluitend betrekking hebben op de bouw van het onderpand. Betaling van de facturen vindt plaats aan de hand van de kostenraming. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is twaalf maanden. Bestaande bouw In geval van financiering van bestaande bouw kunnen de hypotheekgever en de hypotheekverstrekker overeenkomen dat een deel van de lening wordt afgezonderd voor het uitvoeren van verbouwingen/verbeteringen aan de woning. De hoogte van het bouwdepot wordt door Hypotrust bepaald en is in beginsel even groot als de verbouwingskosten. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is zes maanden. Wanneer in het taxatierapport bepaalde onderdelen als “slecht” zijn gekwalificeerd, wordt altijd een bedrag in het bouwdepot opgenomen, ook als de gevraagde lening lager is dan 95% van de marktwaarde voor de verbouwing.

219


Renteberekening tijdens de bouwperiode Indien de totale lening meerdere leningdelen omvat, wordt de rentevergoeding over het bouwdepot berekend op basis van de gemiddelde rente van de afzonderlijke leningdelen. Dit gebeurt op de volgende manier: Voorbeeld: Totale lening:

€ 250.000,-

Leningdeel Leningdeel Leningdeel Leningdeel

€ € € €

1: 2: 3: 4:

Gemiddelde rente: 100 / 250 x 6,20% 75 / 250 x 5,75% 25 / 250 x 4,90% 50 / 250 x 6,85% Totaal

100.000,75.000,25.000,50.000,-

= = = =

Rente: Rente: Rente: Rente:

6,20% 5,75% 4,90% 6,85%

2,48% 1,73% 0,49% 1,37% 6,07%

De rentevergoeding over het niet opgenomen bedrag in het bouwdepot bedraagt in dit geval 6,07% - 1,00% = 5,07%.

Resterend bedrag Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt. 8.6. Verzekeringen Schadeverzekeringen De geldnemer is vrij in de keuze van de (verplichte) opstalverzekering, mits het gaat om een uitgebreide opstalverzekering, gesloten bij een verzekeringsmaatschappij die is ingeschreven in het register in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). Risicoverzekeringen Iedere aanvrager van wie het inkomen wordt meegenomen voor het verkrijgen van de lening moet een overlijdensrisicoverzekering aangaan voor tenminste het bedrag van de lening boven 75% van de executiewaarde. Indien een losse overlijdensrisicoverzekering wordt gesloten mag deze dalend zijn indien de lening annuïtair of lineair is of indien de kapitaalsopbouw een gegarandeerd rendement heeft (zoals bij een spaarhypotheek). In deze gevallen dient aangetoond wordt dat de overlijdensrisicoverzekering over de gehele looptijd hoger is of gelijk aan de uitstaande lening verminderd met de gegarandeerde opbouw. De verzekering mag bij iedere gerenommeerde Nederlandse verzekeraar worden gesloten.

9.

Hypotheekvormen

Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek geldt dat het totaal van de maandelijkse betaling aan rente en aflossing niet wijzigt zolang het rentepercentage niet wijzigt en er geen extra aflossingen worden gedaan. Het rentebestanddeel van de annuïteit neemt gedurende de looptijd van de lening af, terwijl het aflossingsbestanddeel stijgt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de annuïteitenhypotheek kan op het leven van de geldnemers een (annuïtair dalende) overlijdensrisicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek is er sprake van een gelijkblijvend bedrag aan aflossing en een dalend bedrag aan rente. De maandelijkse aflossing is gelijk aan de hoofdsom van de (deel)lening gedeeld door het aantal maandtermijnen. De totale betaling per maand daalt gelijkmatig gedurende de looptijd van de lening, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Betalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Naast de lineaire hypotheek kan op het leven van de geldnemers een (lineair dalende) risicoverzekering gesloten worden. Deze behoeft niet altijd verpand te worden aan de geldverstrekker.

220


Aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek is sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. De lening wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost, of zoveel eerder als overeengekomen, tenzij de geldverstrekker akkoord gaat met het laten doorlopen van de hypotheek. De rentebetalingen zijn verschuldigd per maand achteraf. Aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt tot maximaal 50% van de marktwaarde. De lening moet voldoen aan de fiscale regelgeving. Levenhypotheek Bij een traditionele levenhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Tevens is er een betaling van de premie voor de polis van levensverzekering aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De gemengde verzekering bij de traditionele levenhypotheek mag worden ondergebracht bij iedere verzekeringsmaatschappij, die is ingeschreven in het levenregister in het kader van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf van De Nederlandse Bank (www.DNB.nl). De verzekering dient te worden verpand aan de geldverstrekker. Het is mogelijk bestaande polissen te verpanden. Beleggershypotheek Bij een beleggerhypotheek geldt dat er een maandelijkse betaling is van een gelijkblijvend bedrag aan rente, zolang het rentepercentage niet wijzigt. Bij aanvang van de hypotheek wordt er een eerste hoge inleg gedaan al dan niet in combinatie met een vervolginleg op een beleggingsrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek afgelost met de opgebouwde waarde op de beleggersrekening. Spaarhypotheek Bij een spaarhypotheek is er sprake van een maandelijkse betaling van een gelijkblijvend bedrag aan rente aan Hypotrust en een premie voor een spaarhypotheekverzekering. De hoogte van de spaarpremie is afhankelijk van de te betalen hypotheekrente: hoe hoger de rente, des te lager de premie. Het rendement op de in te leggen premies is gelijk aan de te betalen hypotheekrente. Een spaarhypotheekpremie is opgebouwd uit twee delen, te weten een deel om het eindkapitaal bij elkaar te sparen en een deel bestemd voor het overlijdensrisico. Het risicodeel van de premie blijft in beginsel gedurende de gehele looptijd ongewijzigd.

10. Overbruggingskrediet Algemeen Het overbruggingskrediet zal altijd verstrekt worden door dezelfde geldverstrekker als degene die de eerste hypotheek voor de aankoop van de woning via Hypotrust verstrekt. Hypothecaire inschrijving overbrugging De nieuwe lening inclusief overbrugging zal opgenomen worden als een eerste of volgende hypothecaire inschrijving (tweede, derde etc.) op het te verkopen pand (huidige woning). Voorbeeld: Hoofdsom hypotheek: Hoofdsom overbrugging:

€ 100.000,€ 25.000,-

De totale zekerheidsstelling ad € 125.000,- is een eerste hypothecaire inschrijving op het nieuw aan te kopen pand en een eerste of volgende hypothecaire inschrijving op het overbruggingspand. Maximale overbrugging Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken: Marktwaarde van het te verkopen pand * = € …………. Minus restant schuld = € …………. Minus kosten: 3% v/d verkoopsom = € …………. Maximaal overbruggingskrediet

= € ………….


221


Hoofdsom overbruggingen Het minimale bedrag voor een overbruggingskrediet is € 20.000,-. Bestemming gelden overbrugging Een overbruggingskrediet kan uitsluitend verstrekt worden voor onderstaande doeleinden: ♦ “Eigen middelen” (overwaarde) huidige woning, bijleenregeling ♦ Verbouwing c.q. inrichting ♦ Renteoverbrugging Inkomenstoets De lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande en toekomstige woning worden in aanmerking genomen bij de berekening van de leencapaciteit van de aanvrager(s). Hierbij moet uitgegaan worden van de verwachte verkoopperiode waarbij voor een verkocht pand van de termijn tot verkoop uitgegaan mag worden. De volgende drie mogelijke situaties zijn acceptabel: ♦ De totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s) ♦ De aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande woning gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen ♦ De aanvrager(s) kunnen aantonen dat zij de totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet gedurende de overbruggingsperiode kunnen dragen door spaargeld aan te spreken in combinatie met een aan te tonen overschot op de huishoudbegroting. Het overschot dient aangetoond te worden door middel van een zowel door de klant als de financieel adviseur ondertekende uitdraai van het NIBUD persoonlijk budget advies. Dit budgetadvies dient voor de klant specifiek ingevuld te worden waarbij voor de individuele posten minimaal het basisbedrag is ingevuld en voor de hypotheeklasten het totaal aan lasten voor zowel de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet. Een eventueel maandelijks tekort dient door middel van (aantoonbare) spaargelden gedekt te kunnen worden Looptijd van het overbruggingskrediet De looptijd van het overbruggingskrediet mag niet meer dan drie maanden bedragen en eindigt op de datum waarop de notariële overdracht van het te verkopen onroerend goed plaatsvindt.

222


223

BIJLAGEN

BIJLAGEN

INHOUD Algemene voorwaarden * Bijlage I Algemene Voorwaarden 2002 Bijlage II Algemene Voorwaarden 2008 Bijlage III Garantiestelling Bijlage IV Beschermde Garantiestelling; Voorwaarden Woongarant Basic 0113

Clausulebladen * Bijlage V Overzicht profijt, standaard, budget

Woonquote tabellen Bijlage VI Financieringslasttabellen NIBUD 2016

* Dit is slechts een aantal Algemene Voorwaarden en Clausulebladen. Bent u op zoek naar een ander document? Laat het ons weten via een e-mail naar [email protected].

225

BIJLAGEN > BIJLAGE I ALGEMENE VOORWAARDEN 2002

Bijlage I Algemene Voorwaarden voor een hypothecaire lening en hypotheek Hypotrust (AV2002) Hoofdstuk III Bepalingen van Geldlening Artikel 15 Geldlening Artikel 16 Looptijd Artikel 17 (Vervroegde) Aflossing Hoofdstuk II Inleidende Bepalingen Artikel 18 Rente Artikel 2 Toepasselijk Recht Artikel 19 Aanpassing van de voorwaarden Artikel 3 Bewijskracht Administratie van de Geldlening Artikel 4 Persoonsregistratie Artikel 20 Verhoging en Heropname Lening Artikel 5 Mededelingen Artikel 21 Kosten Artikel 6 Afwijking Algemene Voorwaarden Artikel 22 Onjuiste en Onvolledige Informatie Artikel 7 Bijzondere Bepalingen Artikel 23 Depot voor (Ver)Bouw(ing) Garantieregelingen Artikel 24 Kosten, Provisie en Vergoedingen Artikel 8 Wijziging van Wetsbepalingen Artikel 25 Betalingsverplichtingen Artikel 9 Keuze van de Notaris Artikel 26 Rente bij niet of niet-tijdige Betaling Artikel 10 Geldnemer Artikel 27 Rente Over Voor Rekening van Artikel 11 Informatieverplichtingen van de Geldnemer Betaalde Bedragen de Geldnemer Artikel 28 Toerekening van Betaling Artikel 12 Geldverstrekker Artikel 13 Gedragscode Hypothecaire Financiering Artikel 29 Verzuim van Rechtswege Artikel 30 Betaling Verricht Namens Geldnemer Artikel 14 Volmacht Artikel 31 Jaaropgaven Hoofdstuk I Definities en Begrippen Artikel 1 Definities en Begrippen

Hoofdstuk I Definities en begrippen

Artikel 1 Definities en Begrippen 1. In deze bepalingen wordt verstaan onder: a. akte: de door geldnemer en geldverstrekker getekende offerte, de geldlening of kredietovereenkomst, de onderhandse of de notariële akte, al of niet met zekerheidstelling, alsmede de in deze documenten van toepassing verklaarde bepalingen, alsmede elk stuk waarin uitdrukkelijk aanvullingen en/of wijzigingen en/of uitwerkingen op of in vorengenoemde stukken worden aangebracht voor zover daarmee uitdrukkelijk of stilzwijgend door de geldnemer en uitdrukkelijk door geldverstrekker is ingestemd; b. algemene voorwaarden: deze algemene voorwaarden; c. clausule(blad)(en): een schriftelijke aanvulling / wijziging van de algemene voorwaarden, waarin productspecifieke voorwaarden en bepalingen zijn opgenomen; d. geldnemer: de natuurlijke persoon die (alleen of tezamen met een andere natuurlijke persoon) van de geldverstrekker een lening heeft ontvangen, alsmede -voor zover de algemene voorwaarden op hem van toepassing (kunnen) zijnde hypotheekgever, pandgever, de borg, de hoofdelijk schuldenaar en de rechtsopvolger(s) (onder algemene of bijzondere titel) van alle hier genoemden; geldverstrekker kan op grond van door hem te bepalen bijzondere omstandigheden toestaan dat geldnemer een rechtspersoon of een (rechtspersonen)vennootschap is; e. geldverstrekker: degene die door bemiddeling van Hypotrust, de (offerte voor de)geldlening aan de geldnemer (heeft) verstrekt, alsmede diens (opvolgende) rechtsopvolger(s) (onder algemene of bijzondere titel); f. geldlening: (de offerte voor) de (te sluiten of gesloten) overeenkomst van geldlening respectievelijk (de offerte voor) de (te sluiten of gesloten) kredietovereenkomst; g. Hypotrust: handelsnaam van de besloten vennootschap QUION Hypotheekbemiddeling BV (BV-nummer 431.850 / ingeschre-

ven in het Handelsregister Rotterdam onder nummer 24.197.361) die bemiddelt en krachtens volmacht van de geldverstrekker deze vertegenwoordigt bij tot stand komen van de geldlening tussen geldnemer en geldverstrekker, alsmede de geldverstrekker ter zake van de uitvoering van de geldlening begeleidt en rapporteert; h. lening, hoofdsom: het (de) door geldverstrekker aan geldnemer verstrekte of te verstrekken bedrag(en); i. looptijd: het overeengekomen tijdvak waarvoor de (restant) hoofdsom is verstrekt; De looptijd wordt berekend vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de hoofdsom is verstrekt. Indien de hoofdsom wordt verstrekt op de eerste dag van een maand dan vangt de looptijd aan op die dag; j. marktrente: de door geldverstrekker voor het offreren van een soortgelijke nieuw te verstrekken lening en bijbehorende rentevastperiode gehanteerde rente; geldverstrekker kan op grond van door hem te bepalen bijzondere omstandigheden naast de marktrente een afwijkend tarief hanteren dat niet gelijk is aan de marktrente; Indien geldverstrekker op enig moment (om welke reden dan ook) geen soortgelijke nieuw te verstrekken lening offreert, wordt de marktrente vastgesteld op (naar keuze van de geldverstrekker) hetzij het gemiddelde van door andere geldverstrekkers via Hypotrust aangeboden soortgelijke nieuw te verstrekken leningen hetzij de bij de betreffende rentevastperiode (naast gelegen) behorende rente van obligaties uitgegeven door de Staat der Nederlanden vermeerderd met door Hypotrust te bepalen opslagen; k. onderpand, zekerheid, zekerheden: de ten behoeve van de geldverstrekker tot zekerheid van het verschuldigde verbonden (register)goederen; l. rente: de (laatstelijk) tussen geldverstrekker en geldnemer overeengekomen rente; m. rentevastperiode: het tijdvak waarin de rente die over het verschuldigde door geldnemer aan geldverstrekker verschuldigd is, ongewijzigd blijft. De rentevastperiode wordt berekend vanaf de eerste dag van

Artikel 32 Opeisbaarheid Artikel 33 Overdracht en Overname van de Geldlening Artikel 34 Meeneemregeling Artikel 35 Doorgeefregeling Hoofdstuk IV Bepalingen inzake Zekerheidstelling Artikel 36 Zekerheden in het Algemeen Artikel 37 Onderhoud, Niet-verandering en Beheer van de woning Artikel 38 Verhuur en Bezwaring van de Woning Artikel 39 Verzekering van de Woning Artikel 40 Pandrecht Artikel 41 Gedwongen Verkoop Artikel 42 Executie Artikel 43 Door Derden Verstrekte Zekerheden Artikel 44 Opzegging van het Pand- / Hypotheekrecht

n.

o.

p.

q.

de maand volgend op de maand waarin de hoofdsom is verstrekt. Indien de hoofdsom wordt verstrekt op de eerste dag van een maand dan vangt de rentevastperiode aan op die dag. Een rentevastperiode eindigt in ieder geval op het moment dat de looptijd van de geldlening eindigt. De laatste rentevastperiode kan derhalve nimmer de resterende looptijd van de geldlening overschrijden, zelfs niet, indien er ter zake van de geldlening namens de geldverstrekker een aanbod voor een langere rentevastperiode is gedaan. De rente wordt alsdan gelijk aan de marktrente voor de meest nabijgelegen rentevastperiode die door de geldverstrekker wordt aangeboden. Een door de geldnemer gemaakte keuze voor een rentevastperiode die de (resterende) looptijd van de geldlening overschrijdt is derhalve ongeldig; rentevervaldag: Indien de datum waarop de hoofdsom wordt verstrekt of de rentevastperiode eindigt, ligt voor of op de zestiende dag van een kalendermaand, dan is de rentevervaldag de eerste dag van de volgende kalendermaand. Indien deze datum ligt na de zestiende dag van de kalendermaand, dan is de rentevervaldag de eerste dag van de tweede daarop volgende kalendermaand; taxatie: (een rapport omtrent) de waarde en waardering van de woning, volgens een door de geldverstrekker geaccepteerd model; verschuldigde: al hetgeen de geldverstrekker van de geldnemer uit hoofde van de geldlening te vorderen heeft of te enige tijd te vorderen zal hebben, waaronder is begrepen de (restant) (deel)lening met de renten en kosten, boeten en vergoedingen waartoe de geldlening aanleiding mocht geven alsmede de door de geldverstrekker voor de geldnemer gedane betalingen; woning: dat deel van het als onderpand te verbinden registergoed daaronder tevens begrepen de ondergrond, dan wel het grondwater, dat geschikt is voor gebruik en bewoning.

2. In deze bepalingen wordt mede verstaan onder:


a. erfpacht: het zakelijk recht van erfpacht, vruchtgebruik, opstal en beklemming; b. borgtocht, borg, borgstelling: alle overeenkomstige begrippen bij garantie of enige andere verbintenis jegens de geldverstrekker van een ander dan de geldnemer, daaronder begrepen de derde die geldverstrekker zekerheid verschaft voor de verplichtingen van geldnemer (zoals de derdehypotheek-, -pand-, verschaffer); c. huurovereenkomst, huurprijs, huurpenningen, huur, verhuur, huurder: alle overeenkomstige begrippen bij huurkoop, pacht of leasing of enig al dan niet op een overeenkomst gebaseerd ander gebruik. 3. Indien in deze bepalingen de woorden "daaronder begrepen" zijn gebezigd, is de daarop volgende opsomming niet limitatief. 4. Elke term welke in deze algemene voorwaarden in enkelvoud is gesteld, dient -voor zover toepasbaar- tevens als in het meervoud gesteld te worden gelezen. Hoofdstuk II Inleidende bepalingen

Artikel 2 Toepasselijk Recht 1. Op de algemene voorwaarden en de akte waarop deze voorwaarden van toepassing zijn, is uitsluitend het Nederlands recht van toepassing. Artikel 3 Bewijskracht Administratie 1. De administratie van geldverstrekker strekt tot volledig bewijs, behoudens tegenbewijs, van het door de geldnemer aan geldverstrekker verschuldigde. 2. Ten aanzien van het verschuldigde is de geldnemer gebonden aan de door de geldverstrekker overeenkomstig zijn boeken verstrekte opgave. 3. Indien de geldnemer door of namens de geldverstrekker een opgave van het verschuldigde wordt toegezonden, is hij desgevraagd verplicht dit binnen dertig dagen na verzending voor akkoord getekend terug te zenden of binnen deze termijn schriftelijk onder opgaaf van reden de juistheid van het saldo te betwisten. Indien geldnemer geen tijdige schriftelijke reactie geeft, wordt hij geacht in te stemmen met de opgave van geldverstrekker. Artikel 4 Persoonsregistratie 1. De aan geldverstrekker bekende gegevens van de geldnemer zullen worden opgenomen in een persoonsregistratie van geldverstrekker, welke persoonsregistratie door geldverstrekker en Hypotrust is aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Een afschrift van het formulier van aanmelding ligt ter inzage bij de geldverstrekker. Artikel 5 Mededelingen 1. De geldnemer kan slechts een beroep doen op door de geldverstrekker gedane verklaringen met inbegrip van mededelingen, indien deze uitdrukkelijk en schriftelijk zijn geschied. 2. Indien de geldverstrekker verhaal neemt op een gedeelte van het onderpand, laat dat de rechten van de geldverstrekker ten aanzien van het overige onderpand onaangetast. Artikel 6 Afwijking Algemene Voorwaarden 1. Geldverstrekker kan uitsluitend schriftelijk instemmen met een afwijking van de algemene voorwaarden. 2. Bij strijdigheid tussen de algemene voorwaarden en een andere tussen partijen overeengekomen akte terzake de geldlening, is de tekst van deze andere akte beslissend. 3. Bij strijdigheden tussen hetgeen is bepaald in

een clausuleblad en hetgeen is bepaald in de algemene voorwaarden gaat het in het clausuleblad bepaalde voor.

Artikel 7 Bijzondere Bepalingen Garantieregelingen 1. Voor zover in geval van een gemeentelijke garantieregeling of in geval van een garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de bepalingen van de akte en/of algemene voorwaarden afwijken van de door de betrokken gemeente respectievelijk de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen gehanteerde voorwaarden, zullen laatstgenoemde voorwaarden voorrang hebben. 2. In de akte wordt aangegeven of en in hoeverre rekening is of zal worden gehouden met bijzondere overheidsvoorschriften. Artikel 8 Wijziging van Wetsbepalingen 1. Voor zover in de algemene voorwaarden is verwezen naar wetsartikelen en deze door wetswijziging vervangen worden, dient men in de plaats daarvan de nieuwe wetsartikelen te lezen. Artikel 9 Keuze van de Notaris 1. Geldverstrekker is te allen tijde bevoegd om een notaris aan te wijzen ten overstaan van wie de notariële akte wordt gepasseerd, indien geldnemer zulks niet (tijdig) heeft gedaan, dan wel geldverstrekker de keuze van geldnemer niet acceptabel acht. Artikel 10 Geldnemer 1. Indien twee of meer (natuurlijke) personen zich als geldnemer (daaronder begrepen de borg) verbonden hebben, is ieder van hen voor het geheel hoofdelijk ten opzichte van de geldverstrekker aansprakelijk. De verbintenis(sen) van de geldnemer is (zijn) jegens de geldverstrekker ondeelbaar. Wanneer enige verplichting op twee of meer rechtsopvolgers overgaat, zijn deze voor de nakoming daarvan hoofdelijk aansprakelijk. 2. Bij hoofdelijke verbondenheid jegens de geldverstrekker houdt de ondertekening van de akte waarin de hoofdelijke verbondenheid wordt overeengekomen mede in verpanding aan de geldverstrekker van de rechten die de geldnemer ontleent aan het bepaalde in de artikelen 6:10 en 6:12 van het Burgerlijk Wetboek jegens de medegeldnemers en derden, alsmede mededeling van deze verpanding aan de bij de akte betrokken medegeldnemers en de bij de akte betrokken derden. Subrogatie in de zin van art. 6:13 van het Burgerlijk Wetboek vindt uitsluitend plaats nadat het verschuldigde volledig aan geldverstrekker is voldaan. 3. Indien er meerdere geldnemers zijn en (rechts)gevolgen zijn verbonden aan het zich voordoen van een omstandigheid de geldnemer betreffende, geldt die omstandigheid ook indien die zich slechts ten aanzien van één van de geldnemers voordoet. 4. Afstand om niet, afstand om baat of uitstel van betaling, alsmede een aanbod daartoe, door de geldverstrekker gedaan of verleend aan één van de geldnemers, betreft alleen die geldnemer. Op het bepaalde in artikel 6:9 van het Burgerlijk Wetboek kan door geldnemer geen beroep worden gedaan. Indien de geldnemer een borg is en een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf is het bepaalde in artikel 7:862 van het Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing. 5. Mededeling aan geldnemer terzake van de (uitvoering van de) geldlening kunnen worden gedaan aan het door de geldnemer in de (notariële) akte gekozen domicilie. Artikel 11 Informatieverplichtingen van de Geldnemer 1. De geldnemer is verplicht aan de geldverstrekker

binnen veertien dagen schriftelijk mee te delen: a. elke wijziging, beschadiging, vernietiging, beperking, verontreiniging of aantasting die (de eigendom dan wel de juridische gerechtigdheid tot) het onderpand of de verzekering daarvan ondergaat; b. elke wijziging in het adres, feitelijke verblijfplaats of rechtstoestand van de geldnemer en/of de borg; c. (aangifte van en aanvraag tot) het faillissement van de geldnemer en/of borg; d. aanvraag tot surséance van betaling van de geldnemer en/of de borg; e. ontbinding van de huwelijksgoederengemeenschap (dan wel het einde van het geregistreerd partnerschap) waarin de geldnemer en/of de borg mocht zijn gehuwd (dan wel als geregistreerd partners mochten zijn geregistreerd); of f. het bestaan van een of meer gronden voor opeisbaarheid van het verschuldigde als bedoeld in artikel 32 van de algemene voorwaarden. 2. De geldnemer is gehouden op eerste verzoek van de geldverstrekker de door de geldverstrekker op te geven bescheiden betreffende het onderpand, binnen veertien dagen aan geldverstrekker te zenden. Geldnemer die rechten op derden in de plaats van het onderpand heeft verkregen krachtens de wet dan wel anderszins, is gehouden om binnen acht dagen na het ontstaan van dergelijke rechten, geldverstrekker daarvan op de hoogte te stellen. 3. De geldnemer die een bedrijf of zelfstandig beroep uitoefent, dan wel in dienst is van een besloten of naamloze vennootschap waarin de geldnemer alleen of tezamen met zijn of haar echtgenoot direct of indirect beschikt over meer dan vijftig procent van de aandelen, is desgevraagd verplicht jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar of terstond na eerder gereedkomen, de geldverstrekker de jaarrekening toe te zenden. Deze dient, indien een externe accountant bij het opstellen was betrokken, van een oordeel door die accountant te zijn voorzien. De geldnemer is verder verplicht met betrekking tot de jaarrekening, op eerste verzoek van de geldverstrekker, de geldverstrekker alle gewenste inlichtingen te verschaffen.

Artikel 12 Geldverstrekker 1. De geldverstrekker heeft aan Hypotrust, als bemiddelaar, een volmacht verleend terzake van het tot stand komen en de uitvoering van de geldlening. 2. De geldnemer en/of borg is gehouden iedere mededeling terzake de van de geldlening en/of borg aan de geldverstrekker rechtstreeks aan Hypotrust te richten. Artikel 13 Gedragscode Hypothecaire Financiering 1. De geldverstrekker onderschrijft de Gedragscode Hypothecaire Financieringen zoals deze geldt ten tijde van het uitbrengen van de offerte. De geldnemer is, indien de geldverstrekker de Gedragscode Hypothecaire Financieringen niet naleeft, gerechtigd een klacht in te dienen bij de onafhankelijke commissie van toezicht. Eerst nadat de onafhankelijke commissie van toezicht een uitspraak heeft gedaan, kan de geldnemer zich terzake van het niet naleven van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen tot de gewone rechter wenden. Artikel 14 Volmacht 1. Geldnemer verleent bij de totstandkoming van de geldlening aan geldverstrekker, daaronder begrepen diens (opvolgende) rechtsopvolger(s) (onder algemene of bijzondere titel), de navolgende volmachten: a. machtiging tot afschrijving van het verschuldigde van een door hem aan te wijzen (post)bankrekening; Geldnemer verplicht


b.

c.

d.

e.

f.

g.

zich zonodig mee te werken aan vernieuwing van deze machtiging. Geldnemer zal er zorg voor dragen dat het saldo op voormelde (post)bankrekening steeds voldoende is voor voldoening van het verschuldigde. Tot het tijdstip dat geldverstrekker anders bericht aan geldnemer, zal de administratie van de (geld)lening worden gevoerd door Hypotrust namens geldverstrekker. Geldnemer zal voor betalingen aan geldverstrekker gekweten zijn zodra geldverstrekker (of diens (opvolgende) rechtsopvolgers) op een door zijn (hun) aangegeven (post)bankrekening onherroepelijk en onvoorwaardelijk de vrije beschikking over de desbetreffende gelden heeft verkregen; tot het uitoefenen van de rechten van geldnemer, die aan geldnemer toekomen in diens hoedanigheid van pandof hypotheekhouder of nevengerechtigde, die verband houden met enig onderpand dat tot zekerheid aan geldnemer zijn verstrekt voor een vordering die geldnemer op een derde heeft en welke vordering op haar beurt door geldnemer aan geldverstrekker is verpand; tot het verpanden aan geldverstrekker van alle overige vorderingen die de geldnemer terzake het onderpand heeft of zal hebben, krachtens welke titel en jegens wie dan ook; tot het (doen) afkopen of premievrij maken van een meeverbonden levensverzekering, het wijzigen van de begunstiging (met dien verstande dat de door geldnemer getroffen begunstiging of daarin door hem aangebrachte wijzigingen geldig zijn, indien en voorzover de geldverstrekker zich niet op deze verzekering zal verhalen), het aanbrengen of toestaan van enige andere wijziging in de (voorwaarden van de) verzekering; tot het afwikkelen van de schaderegeling met enige verzekeraar, geschillen terzake te onderwerpen aan arbitrage of bindend advies, deskundigen te benoemen, vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en andere rechtsmaatregelen te verrichten, de uitkering van verzekeraar te innen en daarvoor kwijting te geven, zomede over deze penningen te procederen; tot het, bij het opeisbaar zijn van het verschuldigde, aan geldverstrekker (of een door deze aan te wijzen derde) (doen) verschaffen van de feitelijke macht over het onderpand; om op eerste vordering van geldverstrekker een recht van hypotheek en pandrecht (daaronder begrepen een pandrecht waarop van toepassing hetgeen is bepaald artikel 3:254 van het Burgerlijk Wetboek) te verlenen strekkende tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen geldnemer nu of te eniger tijd, uit hoofde van de geldlening aan geldverstrekker verschuldigd is, vermeerderd met renten, kosten –daaronder begrepen de kosten van een dergelijke verlening- , vergoedingen en boeten, welke renten, kosten, boeten en vergoedingen zullen worden begroot op vijftig (50 %) van het aldus verschuldigde, zulks op het hierna te vermelden aan de geldnemer toebehorende woning en voor zover zulks niet al in de geldlening door recht van hypotheek of pandrecht zeker is gesteld. Het alsdan op eerste vordering te vestigen recht van hypotheek en pandrecht moeten direct in rang volgen op het bij de totstandkoming van de geldlening te vestigen hypotheekrecht. Ten aanzien van gemelde hypotheek en verpanding zullen gelden de bepalingen welke alsdan gelden voor ten behoeve van geldverstrekker te vestigen hypotheken.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8. 9.

De geldnemer geeft bij de totstandkoming van de geldlening aan geldverstrekker en zijn (opvolgende) rechtsopvolger(s) onder algemene en bijzondere titel, ter uitvoering van het vorenstaande, als essentieel onderdeel van de geldlening onherroepelijk volmacht, welke volmacht -voor zover de wet deze onherroepelijkheid toelaat - op geen der wijzen vermeld in het Burgerlijk Wetboek tenietgaat, om een notariële akte te doen verlijden, waarin vorenbedoeld hypotheekrecht en pandrecht gevestigd worden; h. tot het verrichten van alle (rechts)handelingen namens geldnemer als bedoeld in de algemene voorwaarden en akte(n), daaronder begrepen het in ontvangst nemen van een mededeling aan de geldnemer. Geldverstrekker zal geldnemer terzake (doen) informeren; Een krachtens de akte aan geldverstrekker verleend(e) recht of bevoegdheid houdt tevens in een door de geldnemer aan geldverstrekker verleende volmacht (met het recht van substitutie) om de betreffende (rechts)handelingen namens de geldnemer in en buiten rechte te (doen) verrichten zoals het onderwerpen van geschillen aan het oordeel van arbiters of bindend adviseurs, het aangaan van schikkingen (vaststellingsovereenkomsten) daaronder begrepen, het innen van vorderingen en het geven van kwijting, alles voor rekening van geldnemer. Het verlenen van een bevoegdheid aan de geldverstrekker houdt, tenzij de geldverstrekker schriftelijk anders bepaalt, voor de geldnemer de verplichting in, zodanige eerder aan een ander dan de geldverstrekker verleende bevoegdheden te herroepen. Iedere door geldnemer aan geldverstrekker verleende volmacht is onherroepelijk en eindigt niet bij de dood, faillissement of ondercuratelestelling van geldnemer (dan wel de ontbinding van de geldnemer die een rechtspersoon is), tenzij bij de volmachten genoemd in artikel 14 lid 1 onder a., b., c., d., f., g. en h. van de algemene voorwaarden de volmachtgever een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Herroeping kan uitsluitend geschieden per aangetekend schrijven en gemotiveerd gericht aan geldverstrekker en Hypotrust. Door herroeping dan wel enige andere wijze van eindigen van enige volmacht van geldnemer aan geldverstrekker is het verschuldigde terstond en zonder ingebrekestelling opeisbaar. De geldverstrekker is bevoegd de aan haar verleende volmacht aan een ander te verstrekken. Deze ander is bevoegd de aan hem verleende volmacht aan een derde te verstrekken. De geldverstrekker kan bij de uitoefening van de volmacht tevens als wederpartij van de geldnemer optreden. Ten gevolge van de overdracht door geldverstrekker aan een derde van de tussen geldverstrekker en geldnemer bestaande (gehele of gedeeltelijke) rechtsverhouding(en) worden tevens de door geldnemer aan geldverstrekker verleende volmacht(en) overgedragen. Geldnemer verleent bij de totstandkoming van de geldlening bij voorbaat toestemming tot dergelijke contractsoverneming(en), welke toestemming bij de totstandkoming van de geldlening door geldverstrekker (mede ten behoeve van diens (opvolgende) rechtsopvolger(s)) wordt aanvaard. Het gebruiken door (of namens) de geldverstrekker van enige bevoegdheid laat zijn overige bevoegdheden onaangetast. De geldverstrekker is nimmer verplicht gebruik te maken van de aan haar verleende bevoegdheden (daaronder tevens begrepen volmachten) en is niet aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit het al dan niet (doen) gebruiken

van hem toekomende bevoegdheden, tenzij de schade een rechtstreeks gevolg is van eigen opzet of eigen grove schuld. De geldnemer vrijwaart geldverstrekker voor iedere aansprakelijkheid en alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het gebruik van een bevoegdheid (daaronder begrepen enige volmacht) van geldverstrekker die door geldnemer aan geldverstrekker is verleend. 10.Geldverstrekker aanvaardt bij de totstandkoming van de geldlening mede namens diens (opvolgende) rechtsopvolger(s) (onder algemene of bijzondere titel) de aan haar te verlenen volmachten. Hoofdstuk III Bepalingen van geldlening

Artikel 15 Geldlening 1. Een lening kan bestaan uit verschillende deelleningen. De looptijd, de rente en de rentevastperiode worden per deellening overeengekomen. 2. De looptijd van de geldlening kan niet langer zijn dan de duur van een beperkt recht dat op de woning gevestigd is of wordt, tenzij op het moment van het verstrekken van de lening onvoorwaardelijk en onherroepelijk het recht van verlenging van het beperkte recht is verleend. Artikel 16 Looptijd 1. Het verschuldigde wordt, tenzij in de akte anders is bepaald, na afloop van de laatste dag van de looptijd opeisbaar en dient alsdan door geldnemer aan geldverstrekker te worden voldaan. 2. Indien de geldnemer de looptijd wenst te verlengen, dan dient geldverstrekker uiterlijk dertig dagen voor het einde van de looptijd van geldnemer een schriftelijk verzoek tot verlenging van de looptijd te hebben ontvangen. Geldverstrekker zal, indien geldverstrekker bereid is tot verlenging van de looptijd, daartoe uiterlijk veertien dagen voor het einde van de looptijd, geldnemer een schriftelijk voorstel doen. In het voorstel van geldverstrekker is opgenomen: de nieuwe looptijd, de nieuwe rentevastperiode en de van toepassing zijnde rente. De looptijd -zo de geldverstrekker een verlengingsvoorstel heeft uitgebracht- geldt als verlengd conform de bepalingen van dat verlengingsvoorstel, tenzij de geldnemer of, indien er meerdere geldnemers zijn, één van hen, de geldverstrekker vóór de datum van het overeengekomen einde van de looptijd schriftelijk heeft meegedeeld niet met de inhoud van het verlengingsvoorstel akkoord te gaan. 3. Indien bij het einde van de looptijd het verschuldigde ten onrechte niet geheel is voldaan en er geen verlenging van de looptijd is overeengekomen ingevolge artikel 16 lid 2 van de algemene voorwaarden, blijft het verschuldigde opeisbaar en is geldnemer over het verschuldigde naar keuze van de geldverstrekker één van de volgende rentepercentages verschuldigd: a. de laatst overeengekomen rente; b. de marktrente; of c. de wettelijke rente; of d. de rente voor direct opeisbare vorderingen. Artikel 17 (Vervroegde) Aflossing 1. De geldnemer is, met inachtneming van de terzake geldende bepalingen, gerechtigd het verschuldigde geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen op een rentevervaldag, mits de geldnemer zulks schriftelijk tenminste dertig dagen van tevoren heeft meegedeeld aan de geldverstrekker, waarbij geldnemer geldverstrekker op de hoogte stelt van de rentevervaldag waarop en het bedrag dat zal worden betaald. 2. Een aflossing zoals wordt bedoeld in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden laat


3.

4.

5.

6.

7.

8.

onverlet de verplichting van geldnemer om rente te betalen over het aldus afgeloste tot het moment waarop de aflossing wordt voldaan. Indien de geldverstrekker een vervroegde aflossing aanvaardt ondanks het niet in acht nemen van artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden genoemde termijn dan is geldnemer gehouden om rente aan geldverstrekker te voldoen over het verschuldigde tot één maand na ontvangst door de geldverstrekker van de in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden bedoelde schriftelijke mededeling. De in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden genoemde termijn behoeft niet in acht te worden genomen en de eventuele boete voor vervroegde aflossing is niet verschuldigd indien, tegelijk met het bedrag van de vervroegde aflossing, over dat bedrag de rente wordt betaald tot het einde van de rentevastperiode. De in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden genoemde schriftelijke mededeling van een vervroegde aflossing wordt als niet gedaan aangemerkt, indien op de aangekondigde datum het verschuldigde niet is betaald. Vervroegde aflossing kan uitsluitend zonder boete geschieden indien: a. de vervroegde aflossing in het lopende kalenderjaar tenminste EUR 500,- bedraagt en niet hoger is dan tien procent (10%) van de oorspronkelijke hoofdsom; b. deze geschiedt op de laatste dag van een rentevastperiode; c. het een restantsaldo van een bij de geldverstrekker aangehouden bouwdepot betreft; d. het ontvangen van schadepenningen wegens geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de woning betreft; e. geldnemer overlijdt, mits aflossing binnen zes maanden na het overlijden plaatsvindt; f. het ontvangen van uitkering(en) uit hoofde van een levensverzekering van de geldnemer bij zijn overlijden betreft, mits de vervroegde aflossing plaatsvindt binnen een jaar na overlijden van de geldnemer; g. het verschuldigde volledig wordt voldaan wegens verkoop en juridische levering door geldnemer aan een derde van de woning; h. de woning die door welke oorzaak dan ook tenietgaat, mits de vervroegde aflossing plaatsvindt binnen een jaar na het tenietgaan van de woning; of i. de marktrente hoger is dan de rente. De geldnemer is, tenzij het bepaalde in artikel 17 lid 6 van de algemene voorwaarden van toepassing is, bij geheel of gedeeltelijke vervroegde aflossing van het verschuldigde, een boete verschuldigd gelijk aan de contante waarde van het renteverschil tussen de rente en de marktrente op het tijdstip van ontvangst van de in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden bedoelde schriftelijke mededeling. Dit renteverschil wordt berekend over de periode vanaf de datum van ontvangst van de vervroegde aflossing tot het einde van de rentevastperiode. De boete wordt berekend over: a. bij gehele vervroegde aflossing: de restant hoofdsom; b. in geval aan de geldlening een (levens)verzekering is verbonden, waarvan de spaarpremies worden belegd bij de geldverstrekker en die is verpand aan geldverstrekker, wordt de restant hoofdsom verminderd met de afkoopwaarde van de verpande verzekering, vast te stellen op het moment van ontvangst van de in artikel 17 lid 1 van de algemene voorwaarden bedoelde schriftelijke mededeling. De restant hoofdsom wordt voor de berekening van de boete bij algehele aflossing verminderd met de onder artikel 17 lid 6 van de algemene voorwaarden genoemde vrijstelling van 10 %. Tenzij tussen geldnemer en geldverstrekker

anders wordt afgesproken wordt het door de geldnemer te betalen periodieke bedrag herzien: a. bij wijziging van de rente; b. na een extra aflossing op de lening; c. bij wijziging van aflossingsvorm; en d. indien een periodieke aflossing is overeengekomen en tijdens de looptijd blijkt, dat deze periodieke aflossing te laag is om het verschuldigde binnen de looptijd af te lossen. 9. Indien het verschuldigde vóór het verstrijken van de looptijd opeisbaar is (of wordt), is geldnemer aan geldverstrekker additionele rente verschuldigd; deze rente wordt fictief vastgesteld op drie maanden rente over het verschuldigde op het moment van het opeisbaar worden; geldnemer is voorts gehouden de boete voor vervroegde aflossing te betalen zoals bedoeld in artikel 26. 10.Geldnemer is na voorafgaande schriftelijke toestemming van geldverstrekker gerechtigd om de overeengekomen aflossingsvorm te wijzigen. Geldverstrekker kan aan het verlenen van toestemming voorwaarden verbinden, waaronder het door de geldnemer aan de geldverstrekker betalen van een vergoeding. 11.Indien de lening (mede) is verstrekt ter financiering van de bouw van de woning en er sprake is van een lineaire- of annuïtaire aflossingsvorm is gedurende het eerste jaar van de looptijd van de geldlening geen aflossing verschuldigd. De nadien verschuldigde aflossing wordt berekend op basis van de resterende looptijd. 12.Indien de lening (mede) is verstrekt ter financiering van (werkzaamheden terzake van) de bouw, wijziging of uitbreiding van de woning, dan wel van meegefinancierd achterstallig onderhoud aan de woning en na ommekomst van één jaar sinds de verstrekking ervan door de geldverstrekker van deze lening zich nog gelden bevinden in een door de geldverstrekker daartoe aangehouden depot, kunnen deze gelden worden aangewend voor aflossing (geheel boetevrij). Het in artikel 17 lid 7 bepaalde is hierop niet van toepassing.

Artikel 18 Rente 1. De rente is maandelijks achteraf verschuldigd, betaalbaar en opeisbaar op de rentevervaldag. De rente wordt berekend over de (restant)(deel)lening per het einde van de maand (voor eventueel per die datum te verrichten aflossingen). Bij de berekening van de rente wordt de maand op dertig dagen en het jaar op driehonderd zestig dagen gesteld. 2. Het in de offerte opgenomen effectieve rentepercentage is berekend op basis van de in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen vermelde wijze. 3. De rente zal -te rekenen vanaf het einde van de maand waarin de hoofdsom is verstrekt of indien de hoofdsom wordt verstrekt op de laatste dag van de maand, te rekenen vanaf die dag- niet worden gewijzigd gedurende de rentevastperiode. Eén maand voor het einde van de rentevastperiode ontvangt de geldnemer via Hypotrust namens de geldverstrekker een aanbieding voor de volgende rentevastperiode. Indien geldverstrekker uiterlijk veertien dagen voor het einde van de rentevastperiode geen schriftelijke reactie van de geldnemer heeft ontvangen, wordt de geldlening voortgezet en vangt een nieuwe rentevastperiode aan tegen (één van) de in genoemde aanbieding vermelde condities, naar keuze van de geldverstrekker, dan wel, indien dit korter is, de resterende looptijd van de geldlening. Indien geldverstrekker geen aanbieding heeft gedaan, wordt als rente verschuldigd de marktrente die geldt bij het einde op de laatste dag van de laatst geldende rentevastperiode voor een duur van de laatst geldende rentevastperiode.

4. Disagio: Indien door de geldverstrekker afkoop van rente voor de eerste rentevastperiode wordt toegestaan, wordt het gehanteerde afkooppercentage in de offerte vermeld onder disagio. Het aan disagio te betalen bedrag is (uiterlijk) op de datum van het passeren van de hypotheekakte verschuldigd. 5. Indien de rente(s) die uit hoofde van de geldlening verschuldigd is (zijn), niet op de rentevervaldag is (zijn) voldaan, is geldnemer de rente verschuldigd over de niet voldane rente(s)(rente op rente). 6. De geldnemer is, met inachtneming van de terzake geldende bepalingen, gerechtigd om gedurende een rentevastperiode een wijziging van de rentevastperiode te verzoeken, ingaande op een rentevervaldag, mits de geldnemer zulks schriftelijk tenminste dertig dagen van tevoren heeft meegedeeld aan de geldverstrekker, waarbij geldnemer geldverstrekker op de hoogte stelt van de rentevervaldag waarop de wijziging in werking zou moeten treden. 7. Geldnemer is bij toepassing van het bepaalde in artikel 18 lid 6 van de algemene voorwaarden een boete aan de geldverstrekker verschuldigd. Deze boete is gelijk aan de contante waarde van het renteverschil tussen de rente en de marktrente op het tijdstip van ontvangst van de in artikel 18.6 van de algemene voorwaarden bedoelde schriftelijke mededeling. Dit renteverschil wordt berekend over de periode vanaf de datum van ontvangst van de vervroegde aflossing tot aan het einde van de rentevastperiode. De boete wordt berekend over: a. de restant hoofdsom; b. in geval aan de geldlening een (levens)verzekering is verbonden, waarvan de spaarpremies worden belegd bij de geldverstrekker en die is verpand aan geldverstrekker, wordt de restant hoofdsom verminderd met de afkoopwaarde van de verpande verzekering, vast te stellen op het moment van ontvangst van de van de in artikel 17.6 van dealgemene voorwaarden bedoelde schriftelijke mededeling. De restant hoofdsom wordt voor de berekening van de boete bij algehele aflossing verminderd met de onder artikel 17 lid 6 van de algemene voorwaarden genoemde vrijstelling van 10 %.

Artikel 19 Aanpassing van de voorwaarden van de Geldlening 1. Geldnemer is gerechtigd om de geldverstrekker te verzoeken om op een in de offerte bepaalde termijn een vergelijking tussen het verschuldigde en de executiewaarde van de woning te laten plaatsvinden. 2. De executiewaarde van de woning zal in dat geval worden bepaald door middel van een taxatie van een met instemming van geldverstrekker benoemde c.q. aangewezen taxateur. De geldnemer is gehouden aan deze taxatie medewerking te verlenen en aan de taxateur vrij toegang te verlenen tot de woning. Het bepaalde in artikel 37 lid 8 van de algemene voorwaarden is van overeenkomstige toepassing. 3. De kosten van de taxatie komen voor rekening van geldnemer. 4. Op grond van de vergelijking tussen het verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van de woning is geldverstrekker gerechtigd om de voor het verschuldigde geldende rente aan te passen, dan wel (vervroegde) aflossing van (een deel van) het verschuldigde te verlangen. 5. De geldverstrekker heeft de mogelijkheid om eenzijdig de rente en verdere bepalingen van de geldlening te herzien –daaronder verstaan op te eisen-, indien geldnemer het verschuldigde niet volledig voldoet, bij het niet tijdig stellen, het wijzigen -anders dan tengevolge van volledige betaling op de hoofdsom- het


beëindigen, de afkoop, het royement of het verval van de (gemengde) verzekering. 6. Hypotrust is namens de geldverstrekker gerechtigd om bij wijziging van de rentevastperiode dan wel wijziging / aanvulling van de geldlening, met uitsluiting van de tot dan toe gehanteerde voorwaarden en met inachtneming van de geldende Gedragscode Hypothecaire Financiering, steeds de dan geldende algemene voorwaarden van toepassing te verklaren. Daarbij verstrekt de geldnemer tevens de daarin opgenomen (aanvullende) volmachten.

Artikel 20 Verhoging en Heropname Lening 1. Op schriftelijk verzoek van de geldnemer kan de geldverstrekker, tot 2/3e van het in de akte genoemde totaalbedrag van de hypotheekstelling, overgaan tot het verstrekken van een (aanvullende) lening, respectievelijk tot het geheel of gedeeltelijk opnieuw als lening verstrekken van de op de lening verrichte (vervroegde) aflossingen. Geldverstrekker zal voor de beoordeling van de vraag of tot het verstrekken van de (aanvullende) lening over zal worden gegaan, de op dat moment voor geldverstrekker geldende (acceptatie)normen hanteren. 2. De voorwaarden, waaronder het in het voorgaande lid bedoelde zal geschieden, worden door de geldverstrekker vastgesteld. 3. Indien de geldnemer een (aanvullende) lening wenst aan te gaan die (alleen of tezamen met het verschuldigde) het totaalbedrag (als genoemd in artikel 20 lid 1 van de algemene voorwaarden) te boven gaat, zal hij aan de geldverstrekker –naar het oordeel van geldverstrekker passendonderpand verlenen, dat in rang direct moet volgen op het eerder aan de geldverstrekker verleende onderpand, dan wel het recht van hypotheek of pand eerste in rang op een nog niet verbonden goederen. Het bepaalde in de leden 1 en 2 is alsdan van overeenkomstige toepassing. Artikel 21 Kosten 1. Voor rekening van de geldnemer komen: a. de kosten van al hetgeen nodig is voor de totstandkoming en instandhouding en eventuele verlenging of vernieuwing van de geldlening (en/of de vaststelling van een nieuwe rentevastperiode) en de ten behoeve van de geldverstrekker overeengekomen zekerheden, daaronder begrepen de kosten van de taxatie van enig onderpand, de akte, de afschriften en eventuele grosse, de kosten van registratie, de kosten van vestiging, vernieuwing, verbetering, aanvulling, mededeling, afstand, opheffing of doorhaling van zekerheden en de kosten van de bescheiden die de geldverstrekker terzake één of ander verlangt; b. de kosten ter voldoening van een aangegane overeenkomst of van enig bevel van de bevoegde autoriteiten betreffende enig onderpand en de kosten verbonden aan de ontbinding of vernietiging van enige terzake enig onderpand aangegane overeenkomst welke in strijd is met het tussen de geldnemer en de geldverstrekker overeengekomene; c. alle kosten die de geldverstrekker overigens maakt voor de uitoefening en bewaring van zijn rechten (daaronder begrepen de kosten die geldverstrekker maakt in verband met het voor rekening van geldnemer voldoen van verplichtingen) één en ander in de meest uitgebreide zin, daaronder begrepen de kosten in geval van verkoop ingevolge artikel 41 of artikel 42 van de algemene voorwaarden en daarenboven een vergoeding voor door de geldverstrekker intern gemaakte kosten, forfaitair vastgesteld op twee en half procent (2,5%) van het ter zake van de lening uitstaande

bedrag, met een minimum van EUR 1.200 (éénduizend tweehonderd euro) en een maximum van EUR 6.000 (zesduizend euro); d. alle andere kosten die de geldverstrekker maakt waartoe het met de geldverstrekker overeengekomene te eniger tijd aanleiding kan geven, daaronder begrepen de kosten van kwiteren, incasso, aanmaning, ingebrekestelling, opzegging, opeising, betekening en ontruiming en die van alle gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen en (rechts)bijstand welke de geldverstrekker nodig acht tot handhaving en ter uitoefe¬ning van zijn rechten; e. de kosten van kadastrale opmeting, splitsing of grensaanwijzing van het onderpand; de kosten van bodemonderzoek, bodemsanering, waaronder begrepen de kosten van het isoleren van het vervuilde onderpand, de kosten verband houdend met de door de geldverstrekker te nemen maatregelen in het kader van de Wet Bodembescherming ter voorkoming van de waardevermindering van het onderpand; de kosten verbonden aan het stellen van garanties en het maken van verrekenbedingen ten behoeve van de koper wegens vermeende vervuiling van het onderpand; f. alle belastingen, opcenten of andere lasten welke ooit onder welke benaming ook terzake het onderpand, de (geld)lening of over het verschuldigde mochten worden geheven; g. de kosten van controle als bedoeld in artikel 23 lid 5 van de algemene voorwaarden; en h. de premies van verzekeringen als bedoeld in artikel 39 en 40 van de algemene voorwaarden. 2. Geldnemer is (uiterlijk) op de datum waarop de (aanvullende) lening wordt verstrekt aan geldverstrekker verschuldigd een (afsluit)provisie terzake van het verstrekken van de (aanvullende) lening. De hoogte van de (afsluit)provisie wordt door de geldverstrekker bepaald. Indien de geldnemer gebruikmaakt van de verhuisregeling is de afsluitprovisie niet verschuldigd. 3. De geldverstrekker is bevoegd om, zodra hij dit wenst, de in artikel 21 van de algemene voorwaarden bedoelde kosten voor rekening van de geldnemer te betalen en te verhalen op geldnemer.

Artikel 22 Onjuiste en Onvolledige Informatie 1. Indien voor of uiterlijk op de datum waarop de lening wordt verstrekt (of de looptijd van de geldlening wordt verlengd), blijkt: a. van onvolledige (daaronder begrepen het niet overleggen van de in de offerte genoemde te overleggen documenten) of onjuiste opgave door of namens, of met betrekking tot de geldnemer en/of de borg van (de aanwezigheid of het ontbreken) enig gegeven en/of enige omstandigheid; of b. dat niet voldaan is aan de normen en voorwaarden van de gemeentelijke garantieregeling of de garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen –indien en voor zover van toepassing-; kan geldverstrekker besluiten de lening niet te verstrekken (of de looptijd van de geldlening niet te verlengen) in welk geval de offerte zijn geldigheid verliest. Geldnemer kan in dat geval geen beroep doen op de offerte en/of de geldlening. Artikel 23 Depot voor (Ver)Bouw(ing) 1. Indien de lening (mede) is verstrekt ter financiering van (werkzaamheden terzake van) de bouw, wijziging of uitbreiding van een woning

2.

3.

4. 5.

6.

7.

dan wel van meegefinancierd achterstallig onderhoud aan deze woning dan: a. is de geldnemer desgevraagd terstond verplicht aan de geldverstrekker te verschaffen de desbetreffende plannen, tekeningen en andere documenten, daaronder begrepen reeds gemaakte of in bewerking zijnde tekeningen, bestekken of technische omschrijvingen, begrotingen, rechten uit met (onder)aannemer(s) en/of leverancier(s) gesloten overeenkomsten, vergunningen en documenten of brieven, waarbij in enigerlei vorm overheidssteun is aangevraagd of toegezegd of die daartoe van belang kunnen zijn; b. is de geldverstrekker bevoegd rechtstreeks voor rekening van de geldnemer (onder)aannemer(s) en/of leverancier(s) te betalen en, indien het verschuldigde opeisbaar is, voorts bevoegd voor rekening van de geldnemer werkzaamheden te (doen) verrichten en het daartoe benodigde aan te schaffen; Indien de lening bestaat uit deelleningen kan er sprake zijn van meer dan één depot. De over het saldo van een depot door geldverstrekker aan geldnemer te vergoeden rente wordt in de offerte opgenomen. Indien er sprake is van een depot bij de geldverstrekker, zal de vordering van de geldnemer op de geldverstrekker uitsluitend opeisbaar zijn na ontvangst van door geldnemer voor akkoord ondertekende originele bouwnota's en eventuele andere door geldverstrekker te bepalen bescheiden. Een verzoek tot uitkering kan, tenzij het de laatste uitkering uit het depot betreft, uitsluitend geschieden voor bedragen tenminste groot EUR 750 (zevenhonderd vijftig euro). Er zal echter -tenzij nadrukkelijk anders is overeengekomen- nooit meer worden uitbetaald dan benodigd is voor de voltooiing van de door geldnemer aan geldverstrekker meegedeelde werkzaamheden alsmede de onder artikel 23 van de algemene voorwaarden bedoelde werkzaamheden. Voordat geldverstrekker de eerste uitkering uit het depot verricht, dient geldnemer ten genoegen van geldverstrekker eerst de overeengekomen eigen middelen te hebben besteed. Indien er meerdere geldnemers zijn, is ieder van hen bevoegd de geldverstrekker om betaling uit het depot te verzoeken. De geldverstrekker is te allen tijde gerechtigd de voortgang of voltooiing van de bouw/verbouwing op kosten van de geldnemer te laten controleren door een door de geldverstrekker aan te wijzen deskundige. Het in de vorige leden van dit artikel bepaalde is van overeenkomstige toepassing indien de lening (mede) is verstrekt ter financiering van de aanschaf (van delen) van het overige onderpand. Vorderingen die de geldnemer heeft op de geldverstrekker terzake van in depot gehouden gelden kunnen niet worden vervreemd of bezwaard, anders dan aan de geldverstrekker en diens (opvolgende) rechtsopvolgers.

Artikel 24 Kosten, Provisie en Vergoedingen 1. De afsluitprovisie, bereidstellingsprovisie, borgtochtprovisie, garantiekosten, disagio en andere in de akte omschreven (notaris)kosten of vergoedingen, zijn uiterlijk op de datum van verstrekking van de lening verschuldigd aan geldverstrekker en opeisbaar. 2. Geldverstrekker is bevoegd om (elk onderdeel van) het verschuldigde (al dan niet opeisbaar of onder voorwaarde), te verrekenen met enige schuld (al dan niet opeisbaar) die geldverstrekker aan geldnemer mocht hebben uit welke hoofde dan ook. Indien de vordering van de geldverstrekker op de geldnemer of de tegenvordering van de geldnemer op de geldverstrekker nog niet


opeisbaar is, zal de geldverstrekker van haar verrekeningsbevoegdheid geen gebruik maken tenzij op de vordering van de geldnemer op geldverstrekker beslag wordt gelegd of daarop anderszins verhaal wordt gezocht, daarop een beperkt zakelijk recht wordt gevestigd of de geldnemer zijn vordering onder bijzondere titel overdraagt. 3. Ieder beroep op verrekening of opschorting door geldnemer ten opzichte van geldverstrekker is uitgesloten.

Artikel 25 Betalingsverplichtingen 1. Alle betalingen door geldnemer moeten geschieden in gangbaar Nederlands wettig betaalmiddel, zonder enige inhouding, korting, kostenberekening of voorwaarde, ten kantore van de geldverstrekker, door storting of overmaking op een (Post)bankrekening ten name van de geldverstrekker dan wel op een andere door de geldverstrekker te bepalen wijze. Geldnemer is desgevraagd terstond verplicht om ten gunste van geldverstrekker een automatische incassovolmacht te verstrekken. De betaling is eerst verricht indien en zodra het bedrag onherroepelijk ter beschikking van de geldverstrekker is gekomen. 2. Indien in de geldlening een bepaalde aflossingsvorm wordt genoemd, dan laat dit onverlet de verplichtingen van geldnemer in artikel 25 lid 1 van de algemene voorwaarden. Artikel 26 Rente bij niet of niet-tijdige Betaling 1. Indien het verschuldigde niet of niet tijdig is betaald, is de geldnemer, zonder dat een voorafgaande opgave of ingebrekestelling nodig is, gehouden per maand (of deel daarvan) een boete van vijf procent over hetgeen opeisbaar is te voldoen met een minimum van EUR 12 (twaalf euro) te rekenen vanaf de dag waarop het verschuldigde opeisbaar is tot en met de dag van ontvangst van de betaling, onverminderd aan geldverstrekker toekomende andere rechten. Voorts is over hetgeen opeisbaar is dat meer dan twee maanden te laat wordt betaald een rente verschuldigd naar keuze van de geldverstrekker van één van de volgende rentepercentages: a. de laatst overeengekomen rente; b. de marktrente; of c. de wettelijke rente; of d. de rente voor direct opeisbare vorderingen; te betalen op de eerste van elke maand. Artikel 27 Rente Over Voor Rekening van de Geldnemer Betaalde Bedragen 1. Over door de geldverstrekker voor rekening van de geldnemer betaalde bedragen, is de geldnemer aan de geldverstrekker rente verschuldigd van 1% (een procent) per maand (of deel daarvan), met een minimum van EUR 5 (vijf euro). Artikel 28 Toerekening van Betaling 1. Alle door de geldverstrekker uit welken hoofde ook van, namens of voor rekening van de geldnemer ontvangen gelden zullen ongeacht de betalingsomschrijving strekken tot betaling in mindering op die bedragen welke de geldverstrekker van de geldnemer al dan niet na opeising kan vorderen 2. De geldverstrekker kan de namens of voor rekening van de geldnemer aan hem betaalde gelden met inachtneming van de hierna opgesomde volgorde aanwenden als betaling door geldnemer van (een deel van) het verschuldigde: a. kosten (daaronder begrepen de door geldverstrekker voor rekening en risico van geldnemer betaalde bedragen); b. boete(n); c. vergoedingen;

d. renten: e. de hoofdsom. De geldverstrekker kan de ontvangen gelden ook aanwenden voor het doen van betalingen waartoe de geldverstrekker krachtens het met de geldnemer overeengekomene bevoegd is of besluiten een andere volgorde in acht te nemen.

Artikel 29 Verzuim van Rechtswege 1. Bij niet-betaling van het verschuldigde op de dag waarop het opeisbaar is of bij tekortkoming in de nakoming van enige andere verbintenis jegens de geldverstrekker treedt het verzuim in door het enkele niet betalen op die dag of door het enkele feit van die tekortkoming, zonder dat ingebrekestelling of enige andere formaliteit vereist is. Artikel 30 Betaling Verricht Namens Geldnemer 1. Indien de geldverstrekker of Hypotrust (namens de geldverstrekker) enige betaling voor rekening van de geldnemer verricht is de geldnemer het door geldverstrekker of Hypotrust betaalde bedrag aan geldverstrekker verschuldigd en opeisbaar per de datum waarop het bedrag door geldverstrekker of Hypotrust wordt overgemaakt. Artikel 31 Jaaropgaven 1. Geldverstrekker zal de geldnemer jaarlijks een opgave van het verschuldigde per een en dertig december van het voorafgaande jaar zenden. Bij de bepaling van het verschuldigde zullen eventueel verschuldigde maar niet betaalde rente, kosten en andere bedragen bij het verschuldigde worden geteld. De opgave omvat tevens een verantwoording van de in het desbetreffende jaar ontvangen bedragen. 2. Indien de geldnemer binnen dertig dagen na de verzending van de opgave geen schriftelijk bezwaar aantekent bij de geldverstrekker, wordt hij geacht met de opgave in te stemmen. 3. Ten aanzien van het aan de geldverstrekker verschuldigde zal de geldnemer zich houden aan en genoegen nemen met de door de geldverstrekker overeenkomstig zijn boeken verstrekte opgave. De geldnemer heeft evenwel het recht om bij algehele voldoening of verhaal van het verschuldigde terug te vorderen hetgeen hij mocht bewijzen minder verschuldigd te zijn geweest dan hem ten laste werd gebracht. Artikel 32 Opeisbaarheid 1. Het verschuldigde is, onverminderd de overige rechten van de geldverstrekker, terstond en zonder ingebrekestelling opeisbaar indien: a. de looptijd verstreken is (zonder dat er een verlenging van de looptijd overeengekomen is); b. de rentevastperiode is verstreken, zonder dat een nieuwe rentevastperiode is overeengekomen; c. het verschuldigde niet op de overeengekomen datum of binnen de door de geldverstrekker gestelde termijn wordt betaald; d. niet is voldaan aan enige bijzondere bepaling of voorwaarden opgenomen in de offerte, of enig te overleggen document genoemd in de offerte niet is overgelegd; e. lasten, belastingen, heffingen, exploitatiekosten, bijdragen of premies van in de akte of deze bepalingen bedoelde verzekeringen niet tijdig worden voldaan; f. een andere (door de geldverstrekker of een derde) aan de geldnemer (en/of aan diens echtgeno(o)t(e)) verstrekte lening wordt opgeëist; g. de geldnemer of de borg failleert, boedelafstand doet, onder curatele wordt gesteld, zijn vermogen of een deel daarvan onder bewind wordt geplaatst of hem voorlopige of definitieve surseance van betaling of

moratorium wordt verleend; h. de geldnemer of de borg overlijdt, vermoedelijk overleden wordt verklaard, afwezig is zonder ten genoegen van de geldverstrekker orde op zaken met betrekking tot het bestuur van zijn goederen te hebben gesteld of het vrije beheer over zijn vermogen verliest; i. de borgrechtspersoon en / of geldnemer zijn rechtspersoonlijkheid verliest, wordt nietig verklaard of ontbonden, fuseert of splitst, dan wel er wijziging komt in zijn statuten, zijn reglement, de samenstelling van zijn bestuur of de tenaamstelling van één of meer van zijn aandelen op naam; j. (bij een lening -mede- verstrekt aan een maatschap, een vennootschap onder firma of een commanditaire vennootschap of enige gemeenschap:) vennoten / deelgenoten toe- of uittreden of de maat-, vennoot, of deelgenootschapbepalingen wijzigen; k. het verstrekte onderpand -waaronder begrepen een (gemengde) verzekering of een (door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning afgegeven “NHG”) borgstellingnietig, vernietigbaar of niet van de vereiste rang is, of toegezegd onderpand -waaronder begrepen een (gemengde) verzekering of een borgstelling- niet tijdig is gesteld, is gewijzigd, beëindigd of voortijdig is (of geacht kan worden te zijn) vervallen; l. blijkt van een publiekrechtelijke bestemming of van enig gebrek in eigendoms- of andere titels of van het bestaan van een overeenkomst, beperkt recht of gebrek met betrekking tot enig onderpand, waardoor naar het oordeel van de geldverstrekker de waarde van enig onderpand nadelig kan worden beïnvloed of zijn rechten kunnen worden verkort; m. de juridische of economische gerechtigheid tot enig onderpand wijziging ondergaat, daaronder begrepen vervreemding, verdeling, toedeling, huurkoop, inbreng en het gaan behoren tot een huwelijks- of andere gemeenschap; n. betreffende enig onderpand enig beperkt recht ontstaat of tenietgaat of de bestemming van de woning wordt gewijzigd, op enig onderpand of op enig ander goed van de geldnemer of de borg beslag wordt gelegd dan wel de executie van enig onderpand wordt bekend gemaakt of aangezegd; o. de woning (daaronder tevens verstaan een deel daarvan) leeg staat, niet wordt gebruikt of is gekraakt dan wel is beschadigd, wordt verontreinigd, tenietgaat of wordt gesloopt, alsmede indien naar het oordeel van de geldverstrekker de woningernstige gebreken vertoont; p. de huurprijs, het door de gewezen huurder verschuldigde of de vergoeding wegens vordering van enig onderpand wordt verlaagd dan wel de (gewezen) huurder door de daartoe bevoegde instantie wordt gemachtigd tot verandering van de inrichting of gedaante van enig onderpand; q. (bij hypotheek op erfpacht:) indien de erfpacht eindigt, de erfpachtvoorwaarden wijzigen, de canon verandert, de erfpacht wordt opgezegd, beëindigd of vervallen verklaard of zulks naar het oordeel van de geldverstrekker dreigt te geschieden, de verplichtingen uit hoofde van de erfpacht niet stipt worden nagekomen, of de erfpachter de zaak belast met erfpacht verkrijgt zonder aan de geldverstrekker een hypotheekrecht van gelijke rang op de volle eigendom te verschaffen; r. (bij een woning bestaande uit een appartementsrecht:) een besluit of bevel tot wijziging van de splitsing, het reglement tot opheffing van een splitsing of tot ontbin-


ding van de vereniging van eigenaars wordt genomen of gegeven, de appartementseigenaar, of de gebruiker van een privé-ruimte voorschriften of bepalingen niet nakomt of overtreedt, alsmede indien met betrekking tot het desbetreffende registergoed of gebouw zich een omstandigheid voordoet die in de algemene voorwaarden als opeisinggrond is omschreven; s. een terzake van de woning van overheidswege (voorlopig) toegezegde bijdrage, premie of subsidie vervalt; t. de geldnemer of een huurder de bepalingen van de Wet Bodembescherming overtreedt, voorzover deze betrekking hebben op de woning dan wel een daartoe bevoegde instantie een aanschrijving doet uitgaan of een besluit neemt waardoor naar het oordeel van de geldverstrekker onderhandse of openbare verkoop van de woning wordt bemoeilijkt, de waarde van de woning vermindert, de woningdirect of indirect uit de macht van de geldnemer raakt of kan geraken of de rechten van de geldverstrekker op enigerlei andere wijze worden verkort, daaronder begrepen aan¬schrijvingen of besluiten houdende onbewoonbaarverklaring, vordering, verbod van bouw, verbouw of herbouw, aanwijzing tot onteigening, plaatsing op een monumentenlijst, ontstaan van een wettelijk voorkeursrecht tot koop, opneming in een ruilverkaveling, een saneringsbevel of publiekrechtelijke bestemmingswijziging; u. (bij een lening als bedoeld in artikel 23 van de algemene voorwaarden ) de uitvoering van de werkzaamheden of de aanschaf niet geschiedt volgens de aan de geldverstrekker kenbaar gemaakte plannen, verstrekte tekeningen, bestekken of technische omschrijvingen, of met de geldnemer overeengekomen bouwen/of betalingsschema’s dan wel de uitvoering van de werkzaamheden of de aanschaf om welke reden ook, naar het oordeel van de geldverstrekker geen of onvoldoende voortgang vinden; v. de geldnemer of de borg tekort schiet in de nakoming van enige verbintenis jegens de geldverstrekker; w. het de geldverstrekker blijkt dat ten tijde van het uitbrengen van de offerte dan wel ten tijde van het verstrekken van de lening (dan wel gedurende de looptijd van de geldlening) (door, namens of met betrekking tot de) geldnemer en/of de borg onvolledige of onjuiste opgave heeft (of is) gedaan van (de aanwezigheid of het ontbreken van) enig gegeven en/of enige omstandigheid; x. een door de geldnemer of borg aan geldverstrekker of Hypotrust gegeven volmacht eindigt, vervalt, wordt ingetrokken, gewijzigd of herroepen; y. geldnemer niet (tijdig) voldoet aan de in artikel 11 van de algemene voorwaarden opgenomen informatieverplichting. 2. In geval van opeising dient het verschuldigde terstond te worden voldaan door geldnemer aan geldverstrekker. Het bepaalde in artikel 17 van de algemene voorwaarden inzake de vervroegde aflossing is van overeenkomstige toepassing. 3. De geldverstrekker is gerechtigd om te besluiten in een concreet geval en uitsluitend voor dat concrete geval voor het verschuldigde (of een gedeelte daarvan) (herroepelijk) afstand te doen van het recht zich op deze bepaling te beroepen. Een dergelijke afstand van recht laat al zijn andere rechten onverlet.

Artikel 33 Overdracht en Overname van de Geldlening 1. Bij de totstandkoming van de geldlening wordt (worden) door de geldnemer aan de geldver-

2.

3.

4.

5.

strekker (daaronder tevens verstaan diens opvolgende rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel) de bevoegdheid (bevoegdheden) verleend om de (dan) bestaande rechtsverhouding(en) geheel of gedeeltelijk door middel van contractsoverneming, zoals bedoeld in art. 6:159 van het Burgerlijk Wetboek, aan een derde over te dragen en de mededeling van deze overdracht namens geldnemer in ontvangst te (doen) nemen. Onder een deel van de rechtsverhouding wordt uitsluitend verstaan: a. (Een deel van) het verschuldigde; en/of b. (Een deel van) de uit hoofde van de geldlening voortvloeiende mogelijkheid van verhoging binnen het totaalbedrag van ten behoeve van de geldverstrekker (een) reeds ingeschreven hypotheekrecht(en); c. (Een deel van) de uit hoofde van de uit de geldlening voortvloeiend mogelijkheid tot heropname van reeds afgeloste delen van de lening; d. (Een deel van) de uit hoofde van de geldlening voortvloeiende depot(s) voor (ver)bouw(ing). Een dergelijke contractsoverneming omvat tevens de door geldnemer aan geldverstrekker verleende volmacht(en). Ieder verzoek dat de geldnemer richt tot de geldverstrekker tot aanpassing van voorwaarden van de geldlening behelst de uitdrukkelijke toestemming van de geldnemer met gehele dan wel gedeeltelijke contractsoverneming aan een andere geldverstrekker die binnen het Hypotrust-concept leningen verstrekt. Geldverstrekker is te allen tijde gerechtigd om de rechtsverhoudingen (daaronder begrepen vorderingen uit hoofde van de geldlening) geheel of gedeeltelijk over te dragen aan een derde. Door de overdracht door geldverstrekker aan een derde van een deel van de geldlening (ten gevolge van partiële contractsoverneming) dan wel van een deel van de rechten uit hoofde van de geldlening (ten gevolge van levering daarvan), worden geldverstrekker en deze derde van rechtswege deelgenoot in een gemeenschap met betrekking tot het gehele onderpand. De respectievelijke aandelen van de geldverstrekker en deze derde worden bepaald door de omvang van hun respectievelijke vorderingen op de geldnemer. Iedere bevoegdheid (daaronder begrepen de bevoegdheid tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap) tot het genot, gebruik of beheer door een deelgenoot van het aandeel aan deze gemeenschap zal uitsluitend geschieden met de uitdrukkelijke en schriftelijke instemming van de overige deelgenoten. Indien tussen de verschillende deelgenotenverschil van mening ontstaat met betrekking tot de uitoefening van een bepaalde bevoegdheid, zal Hypotrust de deelgenoten terzake bindend (doen) adviseren. De deelgenoten in een gemeenschap die bestaan ten gevolge van de in artikel 33 lid 4 beschreven rechtstoestand zijn vrij om met in achtneming van het in artikel 33 lid bepaalde over hun aandeel in de gemeenschap te beschikken door de overdracht door de deelgenoot aan een derde.

Artikel 34 Meeneemregeling en Verhuisregeling 1. In geval geldnemer het verschuldigde volledig heeft voldaan aan geldverstrekker ten gevolge van de verkoop en juridische levering aan een derde van de woning, is geldnemer gerechtigd tot het verkrijgen van een nieuwe lening van geldverstrekker tot ten hoogste de restanthoofdsom. De rente voor deze nieuwe lening is (gedurende een periode die tenminste gelijk is

aan de resterende termijn van de rentevastperiode van de oude lening minus de tijd die gelegen is tussen het moment van volledige aflossing van de oude lening en verstrekking van de nieuwe lening) gelijk aan de rente van de afgeloste lening ten tijde van de aflossing. De looptijd van de nieuwe geldlening is gelijk aan de resterende looptijd van de oorspronkelijk overeengekomen looptijd, tenzij geldnemer en geldverstrekker nadien anders mochten zijn overeengekomen. Geldnemer heeft dit recht uitsluitend indien: a. de geldnemer zulks schriftelijk tenminste 30 dagen voor de volledige betaling van de oude lening heeft meegedeeld aan de geldverstrekker; b. tussen de volledige betaling van de oude lening en verstrekking van de nieuwe lening, een periode van minder dan zes kalendermaanden is verstreken; c. het conform de geldende voorwaarden van de (levens)verzekering toegestaan is om de waarde opbouw van de aan de geldlening verbonden (levens)verzekering waarvan de spaarpremies worden belegd bij de geldverstrekker, ongewijzigd (dan wel op door geldverstrekker schriftelijk goedgekeurde gewijzigde condities) te laten doorlopen en zulks ook geschiedt; d. geldnemer de nieuwe lening gebruikt om een woning te verwerven dat als onderpand zal dienen; e. de verhouding tussen de executiewaarde van de (nieuwe) woning en de hoofdsom van de nieuwe lening in overeenstemming is met de alsdan geldende acceptatienormen van geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen, en f. door geldnemer wordt voldaan aan de in de offerte voor de nieuwe geldlening geldende voorwaarden en bepalingen, als ook door geldverstrekker aan te wijzen voorwaarden en bepalingen zoals deze golden voor de oude geldlening. 2. In geval geldnemer in aanvulling op dat deel van de nieuwe lening ter grootte van de restanthoofdsom, een aanvraag voor een aanvullende lening bij geldverstrekker doet, beoordeelt geldverstrekker deze aanvraag naar de alsdan geldende acceptatienormen. Geldverstrekker kan de aanvraag voor een aanvullende lening accepteren waarbij de rentecondities voor de nieuwe geldlening ter grootte van de restanthoofdsom kunnen wijzigen. 3. Onder verhuisregeling wordt verstaan: het afsluiten van een nieuwe geldlening door de geldnemer ten behoeve van de aanschaf van een nieuwe woning, waarbij de geldnemer ten gevolge van de verkoop van de woning het verschuldigde aan de geldverstrekker volledig heeft voldaan of zal voldoen. De voorwaarden genoemd in lid 1 onder a tot en met e zijn overeenkomstig van toepassing.

Artikel 35 Doorgeefregeling 1. Geldnemer is bij de verkoop en juridische levering aan een derde van de woning, gerechtigd de geldverstrekker te verzoeken in te stemmen met de overneming door de derde via contractsoverneming van de rechten en verplichtingen van geldnemer voortvloeiende uit de geldlening, dan wel via schuldoverneming van de verplichtingen van geldnemer terzake van het verschuldigde. Een dergelijke instemming dient vooraf te worden verzocht en kan uitsluitend schriftelijk door geldverstrekker worden gedaan. Geldverstrekker kan aan het verlenen van zijn toestemming voorwaarden verbinden.


Hoofdstuk IV Bepalingen inzake zekerheidstelling

Artikel 36 Zekerheden in het Algemeen 1. Tot zekerheid voor de betaling door geldnemer van het verschuldigde heeft (dan wel zal) de geldnemer geldverstrekker onderpand(en) verstrekken, overeenkomstig het in de akte bepaalde. Geldnemer heeft (dan wel zal) geldverstrekker tenminste een recht van hypotheek (eerste in rang) op de woning verstrekken ten belope van 150% van de lening. Indien geldnemer de mogelijkheid wenst te hebben om zonder een aanvullende hypotheekakte geldverstrekker te verzoeken een additionele lening te verstrekken, kan op verzoek van geldnemer een hogere inschrijving worden afgesproken. 2. Geldnemer is gehouden op eerste schriftelijk verzoek van geldverstrekker aanvullend en/of vervangend onderpand te verstrekken indien het verstrekte onderpand naar het oordeel van geldverstrekker geen of onvoldoende zekerheid (meer) biedt voor het verschuldigde. De omvang van het aanvullend en/of vervangend onderpand dient in redelijke verhouding te staan tot het verschuldigde. 3. Indien en zodra het verschuldigde volledig is afgelost, zullen onderpanden op verzoek en voor rekening van geldnemer worden vrijgegeven. Bij krediethypotheken zal in dat geval, ook al is door de geldnemer niets meer aan de geldverstrekker verschuldigd, de vrijgave niet zonder nadere voorwaarden gebeuren. 4. De geldverstrekker is bevoegd dat deel van enig onderpand waarop ten gunste van hem een pandrecht rust te herverpanden. 5. Geldverstrekker heeft het recht te allen tijde (plaatsen waar) het onderpand (zich bevindt) door (een) door hem aan te wijzen persoon / personen te doen opnemen en zich te overtuigen of iets in strijd met de algemene voorwaarden is geschied of nagelaten. De geldnemer is gehouden aan geldverstrekker (of een door hem aan te wijzen persoon) (al dan niet door verbreking) vrij toegang tot (plaatsen waar) het onderpand (zich bevindt) te verlenen en/of te doen verlenen en er zorg voor te dragen dat al hetgeen waarop geldverstrekker in de algemene voorwaarden recht heeft wordt uitgevoerd. Indien de gebruiker van het onderpand mocht weigeren toegang te verlenen dan zal dat tevens gelden als weigering van de geldnemer. Bij onbeheerd zijn (plaatsen waar) het onderpand (zich bevindt) is geldverstrekker bevoegd zichzelf de toegang te (doen) verschaffen. Geldnemer is gehouden alle medewerking te verlenen aan het beheer en het onder zich nemen door geldverstrekker. Geldverstrekker is zonder opgaaf van redenen gerechtigd het beheer en het onder zich hebben te beëindigen. 6. De geldverstrekker is niet aansprakelijk voor een tekortkoming in het voeren van beheer en de ontruiming. Artikel 37 Onderhoud, Niet-verandering en Beheer van de woning 1. woning moet ten genoegen van de geldverstrekker in goede staat, behoorlijk en in overeenstemming met de overheidsvoorschriften worden gehouden en moet bij eventuele beschadigingen met bekwame spoed worden hersteld. 2. Geldnemer verklaart bij de totstandkoming van de geldlening dat: a. hem niet bekend is dat de woning in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de op dat moment geldende milieuregelingen en verordeningen ongedaan gemaakt (zullen) moeten worden; en

3.

4.

5.

6.

7.

b. hem geen feiten bekend zijn waaruit van verontreiniging als hiervoor bedoeld kan blijken. De woning mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker, niet: a. van aard, bestemming, inrichting of gedaante worden gewijzigd; b. in waarde worden verminderd ongeacht de vraag of zulks wordt veroorzaakt, gedoogd of toegestaan; c. voor zover ongebouwd- worden vergraven of afgegraven; d. van heersende erfdienstbaarheden of van andere rechten worden ontdaan, noch mag de aard van gebruik of exploitatie worden gewijzigd; e. worden gebruikt voor de opslag of verkoop van gevaarlijke of licht ontplofbare of brandbare stoffen, tenzij krachtens een van overheidswege verstrekte vergunning; en f. op een dusdanige wijze worden gebruikt dat zulks milieurisico´s met zich brengt of verontreiniging van de woning of haar omgeving met chemische, giftige of andere milieu onvriendelijke stoffen kan veroorzaken. Geldverstrekker kan aan zijn schriftelijke toestemming voorwaarden verbinden. Bestaande of toekomstige claims of vorderingen uit welken hoofde ook terzake de woning, daaronder begrepen mijn- en soortgelijke schaden, mogen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker niet worden vastgesteld, overeengekomen, afgekocht of ontvangen. Zaken welke bij of na de verlening van pandof hypotheekrecht bestanddeel van de woning zijn (geworden), vermengd zijn met de woning of door de woning worden nagetrokken of duurzaam daarmee zijn verenigd, strekken mede tot onderpand en mogen niet worden weggenomen. De geldnemer doet afstand van de bevoegdheid genoemd in artikel 3:266 van het Burgerlijk Wetboek. De geldnemer is verplicht alle lasten en belastingen betreffende de woning (daaronder begrepen de exploitatiekosten en bijdragen alsmede alle premies van door de geldverstrekker bedongen verzekeringen) vóór of op de vervaldag te voldoen en de bewijzen van betaling aan de geldverstrekker over te leggen zodra hij dit verlangt. De geldverstrekker is bevoegd die lasten en belastingen voor rekening van de geldnemer te betalen, indien de geldnemer daarmee in verzuim is. De geldverstrekker is, onverminderd zijn overige rechten, bevoegd voor rekening van de geldnemer al datgene te verrichten, ongedaan te maken of te vernietigen wat in strijd met het hiervoor in dit artikel van de algemene voorwaarden bepaalde is nagelaten of geschied. De geldverstrekker is voorts bevoegd om, indien geldnemer met betrekking tot enige last of belasting in verzuim is, de toekomstige betalingen voor rekening en risico van geldnemer te voldoen. Geldverstrekker zal, indien geldverstrekker daartoe overgaat, geldnemer schriftelijk op de hoogte stellen. Overeenkomstig het bepaalde in de (hypotheek)akte is geldverstrekker bevoegd om, indien de geldnemer (en/of de borg) in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichtingen tegenover de geldverstrekker, de woning in beheer te nemen en te houden (al dan niet onder het aan de geldnemer in rekening brengen van administratieloon), na daartoe van de President van de Rechtbank verkregen machtiging. De geldverstrekker is overeenkomstig het bepaalde in de (hypotheek)akte bevoegd de woning onder zich te nemen en/of te verlangen dat ontruiming plaatsvindt, indien zulks met het oog op de executie vereist is, en overig

onderpand, zodra de geldnemer in zijn verplichtingen tekortschiet of geldverstrekker goede grond heeft te vrezen dat in die verplichtingen zal worden tekortgeschoten door geldnemer. Met betrekking tot het onder zich nemen is het bepaalde in artikel 37 lid 7 van de algemene voorwaarden van overeenkomstige toepassing. 8. Onder beheer is onder meer begrepen het (doen) voeren van de exploitatie en administratie, het onderhouden, herstellen of vernieuwen van de woning op door de geldverstrekker te bepalen wijze, het innen van huurpenningen en het daarvoor kwijting geven, het uitoefenen van de overige rechten van geldnemer onder bestaande huurovereenkomsten, het doen van alle benodigde betalingen, ook inzake zekerheidsrechten, beslagen, lasten, belastingen en heffingen, het opzeggen of ontbinden van bestaande huurovereenkomsten, zo nodig met gerechtelijke ontruiming, het treffen van maatregelen ter voorkoming van kraken, het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten op door de geldverstrekker te bepalen wijze, en indien de woning erfpacht of een appartementsrecht of een lidmaatschap van een coöperatie betreft, het uitoefenen van alle deswege aan de geldnemer toekomende rechten.

Artikel 38 Verhuur en Bezwaring van de Woning 1. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag de geldnemer de woning niet geheel of gedeeltelijk verenigen, verdelen, vervreemden, (verder) (in appartementsrechten) splitsen, economisch overdragen, verhuren of verpachten in erfpacht geven, ten verkoop aanbieden of ten laste van het onderpand een recht van gebruik en bewoning of opstal of vruchtgebruik vestigen, belasten met kwalitatieve verbintenissen of anderszins over de woning beschikken of deze bezwaren met andere beperkte rechten. Voorts mag geen vernieuwing, wijziging of verlenging van huur, (erf)pacht-, vruchtgebruikovereenkomsten of overeenkomst van economische overdracht, van het recht van gebruik en bewoning, opstal of appartement plaatsvinden, mag geen afstand worden gedaan of beschikt worden over huur- of (erf)pachtpenningen of uit huur-, of (erf)pachtovereenkomsten voortvloeiende rechten, mogen huur- of (erf)pachtpenningen en voormelde rechten niet aan een ander dan de geldverstrekker worden gecedeerd of verpand of op andere wijze worden bezwaard, mogen geen opties worden verleend of vooruitbetaling van huur of (erf)pachtpenningen of andere vergoedingen voor langer dan drie maanden worden bedongen of ontvangen en mag geen uitstel van betaling worden gegeven. 2. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag de woning niet geheel of gedeeltelijk door derden worden gebruikt of gebruik door derden worden gedoogd; op verzoek van geldverstrekker is geldnemer verplicht ontruiming van de woning te bewerkstelligen. 3. Indien door de geldverstrekker schriftelijke toestemming wordt gegeven voor (het aangaan, wijzigen of verlengen van) een pacht- of huurovereenkomst, is deze toestemming verleend onder de opschortende voorwaarde, dat de geldverstrekker de enige pandhouder (eerste in rang) van de rechten voortvloeiend uit de pacht- of huurovereenkomst is of zal blijven en geschiedt deze toestemming onder de ontbindende voorwaarde van beslag door derden op zodanige rechten. Bij die ontbinding (of een vernietiging) is de geldverstrekker niet gehouden tot ongedaanmaking van de reeds door hem ontvangen prestatie. 4. Akten, ontwerpen van akten en bewijzen betreffende pacht of huur moeten aan de geld-


verstrekker worden overgelegd zodra hij dit verlangt. 5. Een zonder schriftelijke toestemming van geldverstrekker aangegane, vernieuwde of gewijzigde huur- of pachtovereenkomst zal bij uitwinning van de woning door geldverstrekker (of de veilingkoper), zo nodig na verkregen toestemming van de President van de Rechtbank worden vernietigd.

Artikel 39 Verzekering van de Woning 1. De geldnemer is verplicht de woning op zijn kosten te verzekeren en verzekerd te houden tegen alle schaden ten gevolge van brand, blikseminslag, storm, ontploffing, uit- en instromend water, zomede tegen storm- en vliegtuigschade en tegen alle zodanige andere schaden en risico’s als de geldverstrekker nodig acht (daaronder begrepen die bedoeld in artikel 249 van het Wetboek van Koophandel), en wel gebouwen, bouwwerken en installaties naar herbouwwaarde en overige goederen tot een door de geldverstrekker voldoende geacht bedrag. Verzekering moet plaatshebben ten genoegen van de geldverstrekker bij een voor geldverstrekker acceptabele maatschappij tot een door de geldverstrekker voldoende geacht bedrag en onder door geldverstrekker goedgekeurde bepalingen. De geldnemer is verplicht het belang van de geldverstrekker bij de verzekering op duidelijke wijze ter kennis van assuradeuren te brengen en te bevorderen dat een desbetreffende aantekening op het bewijs van de verzekering wordt gesteld. 2. geval de woning bestaat uit een appartementsrecht en degene die krachtens het reglement of de statuten tot verzekering verplicht is, niet of niet volledig voor verzekering overeenkomstig het in artikel 39 van de algemene voorwaarden omschrevene heeft zorg gedragen, is de geldnemer gehouden ten aanzien van de woning zodanige (aanvullende) verzekeringen te sluiten dat zijn belangen volgens de normen van artikel 39 van de algemene voorwaarden van dit artikel zijn gedekt. 3. De geldnemer is verplicht bij wijzigingen in de verzekeringstoestand dan wel de verzekeringspolis of ingeval van schade aan de woning, de geldverstrekker hiervan zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis te stellen, doch in ieder geval binnen dezelfde termijn als de schade bij de verzekeringsmaatschappij moet worden gemeld. 4. Bewijzen van verzekering moeten op verzoek van de geldverstrekker binnen de door de geldverstrekker gestelde termijn onder zijn berusting worden gesteld. Indien de geldverstrekker het vorenbedoelde verzoek deed uitgaan, is de geldnemer bij hernieuwing van de verzekering verplicht de bewijzen van de nieuwe verzekering vóór de ingangsdatum onder berusting van de geldverstrekker te stellen. 5. De geldverstrekker heeft overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:229 van het Burgerlijk Wetboek van rechtswege een recht van pand op alle vorderingen tot vergoeding die in de plaats van de woning treden, daaronder begrepen vorderingen terzake waardevermindering van de woning. De ondertekening van de akte houdt mede in verpanding door de geldnemer aan de geldverstrekker van alle overige vorderingen die de geldnemer terzake de woning heeft of zal hebben, krachtens welke titel of jegens wie dan ook, alsmede de bevoegdheid van de geldverstrekker die vorderingen aan zichzelf te verpanden. Onder deze vorderingen zijn onder meer begrepen die wegens verhuur of vordering de woning, die wegens beschadiging of tenietgaan van de woning, die welke de geldnemer geldend kan maken in geval van maatregelen,

6.

7.

8.

9.

daden of verzuimen welke het gebruik van de woning verhinderen of beperken, die welke hij geldend kan maken in geval van het instellen door of tegen hem van een vordering tot ontbinding of vernietiging van de overeenkomst waarbij hij de woning heeft verkregen, die welke de erfpachter tegen de grondeigenaar kan doen gelden, die welke de grondeigenaar tegen de erfpachter kan doen gelden, die wegens ruilverkaveling, onteigening, aanwijzing als concessiegebied, planschade en bestuurscompensatie, die welke kunnen worden ontleend aan overheidssteun, subsidies, garanties en andere faciliteiten, die welke de appartementseigenaar kan doen gelden jegens de desbetreffende vereniging van eigenaars, ook in geval van liquidatie van de vereniging. Een eventuele schaderegeling door geldnemer met verzekeraar(s) is eerst mogelijk na voorafgaande schriftelijke goedkeuring door geldverstrekker. Geldnemer is gehouden en geldverstrekker is gerechtigd om verzekeraar(s) op de hoogte te stellen van het bepaalde in de voorgaande volzin. Door ondertekening van de (notariële) akte machtigt de geldnemer geldverstrekker -indien geldverstrekker na een schade kenbaar heeft gemaakt dit te wensende schaderegeling met de verzekeraar(s) af te wikkelen, geschillen te onderwerpen aan arbitrage of bindend advies, deskundigen te benoemen, vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en andere rechtshandelingen te verrichten, de uitkeringen van verzekeraar te innen en daarvoor kwijting te geven, zomede over deze penningen te procederen. Na inning van de uitkering van de verzekeraar(s) door geldverstrekker is deze gerechtigd om hetzij zich op de uitkering te verhalen ter voldoening van het verschuldigde, hetzij de uitkering te doen strekken tot herbouw dan wel herstel van de woning dan wel aankoop van vervangende goederen tot (nieuwe) woning op een door haar te bepalen wijze. Het vorenstaande laat het pandrecht van geldverstrekker (als bedoeld in artikel 39 van de algemene voorwaarden) onverlet. De premies van de in dit artikel bedoelde verzekeringen dienen vóór of op de desbetreffende vervaldag te zijn voldaan, bij gebreke waarvan de geldverstrekker tot betaling voor rekening van de geldnemer bevoegd is. De geldnemer is, indien de, geldverstrekker dit verlangt, verplicht de bewijzen van betaling aan de geldverstrekker over te leggen. Geldverstrekker is voorts bevoegd om, indien geldnemer met betrekking tot enige premie in verzuim is, de betaling van toekomstige premies voor rekening en risico van geldnemer te voldoen. Geldverstrekker zal, indien geldverstrekker daartoe overgaat, geldnemer daarvan schriftelijk op de hoogte stellen. Wordt aan één of meer van de in artikel 39 lid 1 tot en met 39 lid 6 van de algemene voorwaarden opgenomen verplichtingen niet binnen een door de geldverstrekker gestelde termijn voldaan, dan is de geldverstrekker bevoegd hetzij namens en voor rekening van de geldnemer een verzekering af te sluiten hetzij zelf een verzekering af te sluiten desgewenst op eigen naam doch voor rekening van geldnemer.

Artikel 40 Pandrecht 1. Voor een pandrecht ten behoeve van de geldverstrekker gelden, ongeacht of dit pandrecht van rechtswege bestaat of ten behoeve van de geldverstrekker is gevestigd en onverminderd de zelfstandige rechten die aan de geldverstrekker als hypotheekhouder of pandhouder toekomen, onder meer de in de navolgende leden opgenomen bepalingen: a. De geldverstrekker is te allen tijde bevoegd van een pandrecht en de daaruit voortvloeiende bevoegdheden voor rekening van de

geldnemer mededeling te doen aan ieder die het aangaat, zodra zijn belang dit naar zijn oordeel wenselijk maakt. De geldverstrekker is bevoegd om het door geldnemer aan hem verstrekte pandrecht op goederen te herverpanden. b. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag de geldnemer het onderpand niet geheel of gedeeltelijk verenigen, verdelen, vervreemden, (verder) splitsen, economisch overdragen, verhuren of verpachten, ten verkoop aanbieden of ten laste van het onderpand een recht van gebruik of vruchtgebruik of anderszins over het onderpand beschikken of deze bezwaren met andere beperkte rechten. Voorts mag geen vernieuwing, wijziging of verlenging van huur-, pacht-, vruchtgebruikovereenkomsten of overeenkomst van economische overdracht, van het recht van gebruik plaatsvinden, mag geen afstand worden gedaan of beschikt worden over huur- of pachtpenningen of uit huur-, of pachtovereenkomsten voortvloeiende rechten, mogen huur- of pachtpenningen en voormelde rechten niet aan een ander dan de geldverstrekker worden gecedeerd of verpand of op andere wijze worden bezwaard, mogen geen opties worden verleend of vooruitbetaling van huur of pachtpenningen of andere vergoedingen voor langer dan drie maanden worden bedongen of ontvangen en mag geen uitstel van betaling worden gegeven;. c. De verlening aan geldverstrekker van zekerheid op zaken of rechten omvat, voor het geval dat nodig is om geldverstrekker in de betreffende rechten te doen treden, mede verpanding -voor zover rechtens noodzakelijk bij voorbaat- aan geldverstrekker van alle rechten die de geldnemer terzake van het onderpand heeft of zal hebben krachtens welke titel en jegens wie dan ook. Tot dergelijke rechten behoren onder meer doch niet uitsluitend de vordering tot ontbinding van een overeenkomst uit hoofde waarvan het onderpand werd verkregen, die tot vergoeding, welke in de plaats van het onderpand treedt, die wegens onteigening, ruilverkaveling, aanwijzing als concessiegebied, planschade en bestuurscompensatie, die wegens verhuur of vordering, die wegens schade door enig toeval, waartegen verzekerd is, die welke kunnen worden geldend gemaakt in geval van maatregelen, daden of verzuimen, welke het gebruik van het onderpand verhinderen of beperken, die welke jegens de erfpachter jegens eigenaar en de eigenaar jegens de erfpachter, ook na het eindigen van de erfpacht, kunnen doen gelden, die welke kunnen worden ontleend aan overheidssteun, subsidies, garanties en andere faciliteiten en die welke de appartementseigenaar en/of het lid van een vereniging of coöperatie kan doen gelden jegens de gezamenlijke appartementseigenaars casu quo vereniging of coöperatie, ook na splitsing of liquidatie van de vereniging of coöperatie, daaronder begrepen met name verzekeringsuitkeringen en het saldo van de vereffening. d. De geldnemer die tot het onderpand behorende zaken (rechtstreeks of middellijk) onder zich heeft, moet deze zaken als een zorgvuldig geldnemer (laten) houden, (laten) gebruiken, (laten) beheren en (laten) onderhouden en daaraan alle nodige reparaties (doen) verrichten, een en ander voor rekening van de geldnemer en ten genoegen van de geldverstrekker. De geldverstrekker is bevoegd op kosten van de geldnemer aan de verpande zaken alle zodanige reparaties of onderhoudswerk-


zaamheden te verrichten als hij wenselijk oordeelt, door (op eigen naam of op naam van geldnemer) voor rekening van geldnemer overeenkomsten aan te gaan. e. Tot het onderpand behorende zaken die onbruikbaar worden of tenietgaan dienen door de geldnemer op zijn kosten ten genoegen van de geldverstrekker door nieuwe zaken te worden vervangen. Die nieuwe zaken treden in de plaats van de vervangen of tenietgegane zaken en worden door de geldnemer door ondertekening van de akte bij voorbaat aan de geldverstrekker verpand, met verlening aan de geldverstrekker van de bevoegdheid (krachtens een herroepelijke volmacht met de mogelijkheid voor geldverstrekker om zelf als wederpartij op te treden) -voor zover rechtens noodzakelijk- die zaken aan zichzelf te verpanden. De geldnemer moet het onbruikbaar worden en/of het tenietgaan, alsmede de vervanging binnen veertien dagen gespecificeerd aan de geldverstrekker schriftelijk meedelen. f. Verpanding van zaken omvat ook verpanding bij voorbaat van door zaakvorming ontstane zaken, zaken die vermengd zijn met verpande zaken en zaken die door verpande zaken worden nagetrokken. g. Geldnemer geeft geldverstrekker in de (notariële) akte een onherroepelijke volmacht om de rechten van geldnemer als pandof hypotheekhouder of nevengerechtigde uit te oefenen die verband houden met een vordering van geldnemer op een derde die aan geldverstrekker is verpand. h. Alleen de geldverstrekker is bevoegd in en buiten rechte nakoming van de verpande vordering te eisen, de betaling daarvan in ontvangst te nemen en daarvoor te kwiteren, zodat de geldnemer zich anders dan op schriftelijk verzoek van de geldverstrekker van het uitoefenen van die rechten zal onthouden. i. De geldverstrekker is voorts bevoegd terzake de verpande vordering geheel naar eigen goeddunken voor rekening van de geldnemer: i. regelingen te treffen, vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en andere rechtshandelingen te verrichten; ii. in uitgesproken beslissingen te berusten of daartegen rechtsmiddelen aan te wenden; iii. een andere dan de oorspronkelijk verschuldigde prestatie in ontvangst te nemen; iv. en verder alles te verrichten wat de geldverstrekker nodig acht, daaronder begrepen het vast (laten) stellen van de verpande vordering en de indiening van deze in de boedel van de debiteur daarvan in geval van faillissement, surseance van betaling, moratorium, of (buiten) gerechtelijk akkoord. 2. Voor pandrecht terzake rechten en vorderingen die worden ontleend aan een overeenkomst van levensverzekering geldt -onverminderd het hiervoor in dit artikel inzake pandrecht op vorderingen bepaalde- voorts het volgende: a. de verzekering moet ongewijzigd in stand worden gehouden zolang het verschuldigde nog niet (volledig) is voldaan, de premies moeten stipt op de vervaldagen worden voldaan en het bewijs van betaling dient op verzoek van de geldverstrekker onver¬wijld aan hem ter inzage te worden verstrekt; b. de originele polis zal totdat het pandrecht is tenietgegaan bij de geldverstrekker berusten en moet terstond aan hem worden overhandigd; c. de geldverstrekker is bevoegd achterstal-

d.

e.

f.

g.

h.

i.

lige (risico en spaar)premie met eventuele (belenings)rente en verdere kosten voor rekening van de geldnemer te betalen; de geldverstrekker is bevoegd zichzelf als eerste begunstigde, vóór de reeds aangewezen begunstigde(n), aan te wijzen; voor zover de medewerking van de geldnemer daartoe is vereist, is de geldnemer tot die medewerking verplicht en de geldverstrekker namens de geldnemer tot het verlenen van die medewerking bevoegd; in afwijking van de aanwijzing van de geldverstrekker als eerste begunstigde geldt voor de overlijdensuitkering van de verzekering de oorspronkelijke begunstiging, mits de verzekeraar door die oorspronkelijk begunstigde is gemachtigd die uitkering bij het opvorderbaar worden te voldoen aan de geldverstrekker tot betaling in mindering op het door geldnemer krachtens de akte aan de geldverstrekker verschuldigde, en die machtiging leidt tot rechtstreekse en rechtsgeldige betaling door de verzekeraar aan de geldverstrekker van dat verschuldigde; indien de geldnemer in verzuim is in de voldoening van het verschuldigde en/of de geldnemer in verzuim is terzake van de betaling van enig onder de verzekering verschuldigd bedrag, is de geldverstrekker bevoegd de verzekering tegen uitkering van de afkoopwaarde door opzegging te beëindigen; de uitkering kan door de geldverstrekker worden aangewend als (deel)betaling van het verschuldigde; zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker kan de geldnemer geen rechten uit de verzekering uitoefenen; de geldverstrekker is bevoegd de verpanding, zijn aanwijzing als eerste begunstigde en de aantekening van een en ander op de polis mede namens de geldnemer aan de verzekeraar mee te delen respectievelijk te verzoeken; de geldverstrekker is bevoegd tot het in ontvangst nemen van enige uitkering terzake van de verzekering; het aldus ontvangene kan door de geldverstrekker worden aangewend als (deel)betaling van het verschuldigde.

Artikel 41 Gedwongen verkoop 1. Indien de geldnemer in verzuim is met de voldoening van het verschuldigde, is de geldverstrekker, onverminderd zijn recht tot verhaal van het verschuldigde op elke andere wijze, bevoegd tot executie van de woning op de in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek omschreven wijze, hetzij in zijn geheel, hetzij in gedeelten, in zodanige kavels en op zodanige wijze en onder zodanige voorwaarden en bepalingen, als de geldverstrekker geraden acht. In het geval van executie van de woning in gedeelten is de geldverstrekker bevoegd al die handelingen te verrichten die de geldverstrekker te dier zake geraden acht, daaronder begrepen splitsing in appartementsrechten, uitgifte in erfpacht van (een gedeelte) van het onderpand, vestiging van erfdienstbaarheden, beperkte of persoonlijke rechten en kwalitatieve en niet-kwalitatieve verplichtingen en het doen opmaken, doen passeren en ondertekenen van de voor een en ander benodigde akten en verdere bescheiden. 2. Met inachtneming van de voor een in artikel 41 lid 1 van de algemene voorwaarden omschreven executie in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven formaliteiten is de geldverstrekker bevoegd tot: a. vaststelling van de plaats waar, de dag en het uur waarop, en de veilcondities waaronder de verkoop plaats vindt;

3.

4.

5.

6.

7.

8.

b. ophouding, uitstel of hervatting op een later tijdstip van de verkoop in zijn geheel of in gedeelten; c. het zonder opgaaf van redenen weigeren van bieders als ook de woning toe te wijzen aan iemand die een lager bod heeft gedaan; d. voor de koopsom kwijting te verlenen en het verkochte te leveren; e. het, bij gebrek aan betaling van de koopsom of van het verder terzake van de verkoop verschuldigde, treffen van al die maatregelen en het verrichten van al die maatregelen die de geldverstrekker in haar belang acht; f. al dan niet toewijzing van het verkochte en de overdracht daarvan, tot verkoop wederom, indien een koper tekort schiet in de nakoming van de koopovereenkomst; en g. het verrichten van alle handelingen welke de geldverstrekker in verband met het vorenstaande geraden acht. Zodra executie is aangekondigd, is de geldnemer gehouden het te verkopen woning volgens plaatselijk gebruik ter bezichtiging van gegadigden te stellen. Bij verschil van mening hoe het plaatselijk gebruik luidt of bij gebreke van een plaatselijk gebruik dient die ter bezichtiging stelling plaats te vinden op ten minste twee door de geldverstrekker aan te wijzen dagen per week, op de door de geldverstrekker te bepalen uren. Nadat executie heeft plaatsgevonden, moet de geldnemer die de woning geheel of gedeeltelijk zelf gebruikt, dit op de in de verkoopvoorwaarden vastgestelde dag van aanvaarding met al de zijnen en al het zijne hebben ontruimd, bij gebreke waarvan de ontruiming voor rekening van de geldnemer kan plaatsvinden door de koper, krachtens de grosse van het proces-verbaal van toewijzing casu quo de akte van levering, zonder enige rechterlijke tussenkomst. Bij gebruikmaking door de geldverstrekker van zijn recht de woning onder zich te nemen, moet de geldnemer die de woning geheel of gedeeltelijk zelf gebruikt, dit op het door de geldverstrekker bepaalde tijdstip met al de zijnen en al het zijne hebben ontruimd, bij gebreke waarvan de ontruiming door de geldverstrekker voor rekening van de geldnemer kan plaatsvinden krachtens de grosse van de akte (al dan niet met de sterke arm). Na ontruiming is de geldverstrekker bevoegd al die handelingen te verrichten die de geldverstrekker in het belang van de executie raadzaam acht, daaronder begrepen het instellen van bewaking, het aanbrengen van nieuwe sloten, het ter bezichtiging stellen aan gegadigden, en het afvoeren en opslaan van daarin aanwezige zaken, alles voor rekening van de geldnemer. Indien na beëindiging van het gebruik van de woning blijkt dat in de woning zaken zijn achtergelaten, wordt de geldnemer geacht afstand te hebben gedaan van deze zaken. Geldnemer staat er voor in dat hij geen zaken van derden achter zal laten. Indien de geldnemer door verkoop als bedoeld in artikel 41 lid 1 van de algemene voorwaarden een boete verbeurt of een schadevergoeding moet betalen ingevolge een bepaling opgenomen in zijn titel van aankoop of welke andere titel dan ook, zal hij de geldverstrekker niet aanspreken voor de schade welke hij daardoor lijdt en vrijwaart hij de geldverstrekker voor de schade welke deze zou lijden uit welke hoofde dan ook, daaronder te rekenen de schade die geldverstrekker lijdt als de geldverstrekker zelf bedoelde boete zou verbeuren of bedoelde schadevergoeding zou moeten betalen. De geldnemer wordt, indien hij niet tenminste vijf dagen voor de executoriale verkoop in


rechte tegen deze verkoop opkomt, geacht afstand te hebben gedaan van het recht om op welke grond dan ook vernietiging of schorsing van de executoriale verkoop te vorderen of te dier zake enige eis tot schadevergoeding in te stellen. 9. Indien geldnemer krachtens enige de woning betrekking hebbende titel tengevolge van de executoriale verkoop een boete verbeurt of schadevergoeding verschuldigd is, zal geldnemer de geldverstrekker niet kunnen aanspreken voor de schade die hij terzake lijdt en vrijwaart hij de geldverstrekker voor de schade die de geldverstrekker lijdt indien de geldverstrekker zelf de boete verbeurt of een schadevergoeding verschuldigd is.

Artikel 42 Executie 1. Indien de geldnemer in verzuim is met de voldoening van het verschuldigde, is de geldverstrekker, onverminderd zijn recht tot verhaal van de vordering op elke andere wijze, bevoegd tot executie van het verpande onderpand op de in artikel 3:250 van het Burgerlijk Wetboek omschreven wijze, hetzij in zijn geheel, hetzij in gedeelten. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van de geldverstrekker aan de President van de Rechtbank te verzoeken te bepalen dat enig onderpand zal worden verkocht op een van de vorige zin afwijkende wijze of te bepalen dat enig onderpand voor een door die President vast te stellen bedrag aan de geldverstrekker als koper zal verblijven. 2. De geldverstrekker is niet verplicht (het voornemen tot) de verkoop mee te delen aan de geldnemer, de borg, een pandgever, beperkt gerechtigde of beslaglegger. 3. Indien de geldverstrekker besluit tot de in dit artikel bedoelde verkoop, heeft uitsluitend de geldverstrekker de bevoegdheid de orde te regelen volgens welke het verpande onderpand wordt verkocht. De geldnemer is verplicht zijn volledige medewerking aan die verkoop te verlenen en daartoe onder meer, indien het verpande onderpand zaken of toonderpapier betreft, deze ter beschikking van de geldverstrekker te (doen) stellen ter plaatse als door de geldverstrekker zal worden vastgesteld. Bij niet nakoming van deze verplichtingen is de geldverstrekker indien het pandrecht gevestigd is bij notariële akte bevoegd zich toegang te verschaffen tot die zaken en deze onder zich te nemen, desnoods met behulp van de sterke arm, onverschillig waar die zaken zich bevinden. 4. De geldverstrekker is bevoegd de in artikel 3:254 van het Burgerlijk Wetboek vermelde zaken tezamen met de woning volgens de voor hypotheek geldende regels te executeren. Artikel 43 Door Derden Verstrekte Zekerheden 1. De borg (daaronder begrepen de derdeverschaffer) zal door (mede)ondertekening van een akte afstand doen van het recht op vergoeding van de kosten die hij ten behoeve van het onderpand heeft gemaakt, en indien de geldverstrekker tot executie overgaat, te verlangen dat ander onderpand mede in de verkoop wordt begrepen en / of het eerst wordt verkocht; 2. Subrogatie door de borg in de zin van artikel 6:12 van het Burgerlijk Wetboek vindt uitsluitend plaats indien het verschuldigde volledig aan geldverstrekker is voldaan. 3. De borg blijft volledig gebonden ook indien de looptijd wordt verlengd, de voorwaarden van de geldlening worden gewijzigd, uitstel van betaling of ontslag uit verbondenheid wordt verleend, afstand om baat of afstand om niet wordt gedaan en/of met een akkoord in welke vorm ook wordt ingestemd, tot welk een en

ander de geldverstrekker uitdrukkelijk bevoegd is, zonder daartoe de medewerking of toestemming van de borg te behoeven. 4. Bij borgtocht (en overeenkomstige begrippen bij garantie of enige andere verbintenis)ten behoeve van de geldverstrekker houdt de ondertekening van de akte mede in: a. afstand door de borg van het recht om de bevrijding van zijn aansprakelijkheid in te roepen indien de geldverstrekker een bevoegdheid tot verrekening met een schuld aan de geldnemer verloren heeft doen gaan; b. verpanding aan de geldverstrekker van alle rechten die de borg ontleent aan het bepaalde in artikel 7:866 juncto de artikelen 6:10 en 6:12 van het Burgerlijk Wetboek jegens de geldnemer(s) en derde(n); en c. het doen van mededeling van de onder b. bedoelde verpanding aan de bij de akte betrokken geldnemer(s) en de bij de akte betrokken derde(n). 5. Bij borgtocht wordt (worden) door de borg aan de geldverstrekker (daaronder tevens verstaan diens opvolgende rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel) de onherroepelijke bevoegdheid (bevoegdheden) verleend om de (dan) bestaande rechtsverhouding(en) geheel of gedeeltelijk door middel van contractsoverneming, zoals bedoeld in art. 6:159 van het Burgerlijk Wetboek, aan een derde over te dragen. Het voorts in artikel 33 van de algemene voorwaarden bepaalde, ten aanzien van de positie van de geldnemer en de geldlening is overeenkomstig van toepassing op de borg respectievelijk de borgtocht. 6. Bij volledige betaling –of met toestemming van Hypotrust bij niet volledige betaling- door een derde van het verschuldigde, krachtens een afspraak tussen de geldnemer en de derde waarvan geldverstrekker in kennis is gesteld, gaat de geldlening ingevolge het bepaalde in art. 6:150 sub c. BW bij wijze van subrogatie over op de derde. Bij niet-volledige betaling gaat de geldlening niet over, tenzij –uitsluitendHypotrust namens geldverstrekker en deze derde de volledige betaling (al dan niet door kwijting) alsnog verricht. Tussen deze betrokkenen zal deze betaling dan worden beschouwd als van aanvang af volledig.

Artikel 44 Opzegging van het Pand- / Hypotheekrecht 1. Bij vestiging van recht van pand en/of hypotheek houdt de ondertekening van de akte mede in toekenning aan de geldverstrekker van de bevoegdheid dat beperkte recht door opzegging geheel of gedeeltelijk te laten eindigen. Deze algemene voorwaarden (AV2002) zijn vastgesteld door QUION Hypotheekbemiddeling BV (tot medio december 2002 Hypotrust BV) overeenkomstig het model bij notariële akte verleden op 5 november 2002 voor Mr. M.R.E. Janowski, notaris te Rotterdam en zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Rotterdam en de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam.

BIJLAGEN > BIJLAGE II ALGEMENE VOORWAARDEN 2008

Bijlage II Algemene Voorwaarden voor een hypothecaire lening en hypotheek Hypotrust (AV2008)

Inleiding Deze Algemene Voorwaarden gelden voor alle onder de naam Hypotrust, een handelsnaam van Quion Hypotheekbemiddeling B.V., met tussenkomst van een Tussenpersoon aangeboden Leningen van een Geldverstrekker en alle in verband daarmee aan de Geldverstrekker verstrekte Hypotheken (waarbij elk met een hoofdletter aangeduid begrip dient te worden begrepen als hieronder in Artikel 1. gedefinieerd). Bij de totstandkoming en uitvoering van een Leningovereenkomst (als hieronder in Artikel 1. gedefinieerd) zijn derhalve de volgende partijen betrokken: • De Geldverstrekker die de Lening verstrekt; • Uw Tussenpersoon die bemiddelt en eventueel adviseert bij de totstandkoming van de Leningovereenkomst; • Hypotrust die ten behoeve van de Geldverstrekker zorg draagt voor de begeleiding en rapportage en alle overige in verband met de uitvoering van de Leningovereenkomst te verrichten werkzaamheden. Hypotrust is uitdrukkelijk niet de verstrekker van de Lening. Na het sluiten van de Leningovereenkomst bestaat de mogelijkheid dat (tevens) onder de handelsnaam Quion (of Quion Hypotheekbemiddeling B.V.) met u wordt gecommuniceerd. Wij wijzen u erop dat noch de Geldverstrekker, noch Hypotrust zijn toegerust om u te kunnen adviseren over de Lening of het verzekerings- of beleggingsproduct dat u in combinatie daarmee wordt aangeboden. Uw Tussenpersoon adviseert u daarover desgewenst echter graag. Zowel Hypotrust als de Geldverstrekker is ingeschreven in het door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gehouden register. U kunt dit register raadplegen op www.afm.nl. Vragen en verstrekken van informatie Voor alle vragen die u in verband met de Lening mocht hebben, dient u zich uitsluitend te wenden tot: Hypotrust Postbus 2936 3000 CX Rotterdam Telefoonnummer 010 242 2100 Faxnummer 010 242 2190 of tot uw Tussenpersoon. Alle documentatie en informatie die u volgens een Leningdocument (als hieronder in Artikel 1. gedefinieerd) aan de Geldverstrekker dient te verstrekken en alle overige mededelingen die u volgens een Leningdocument verplicht bent, dan wel zelf wenst, te doen aan de Geldverstrekker dienen uitsluitend aan Hypotrust te worden gericht, op het hiervoor genoemde adres. Informatie over renteberekening De Geldverstrekker en Hypotrust streven er steeds naar om u van heldere informatie te voorzien, voor wat betreft hun dienstverlening aan u. Dit geldt vanzelfsprekend ook voor wat betreft rente en kosten die in verband met de Lening aan u in rekening worden gebracht. Voor wat betreft de berekening van de vergoeding die u mogelijk verschuldigd bent ingeval van gedeeltelijke of algehele vervroegde aflossing van de Lening, treft u hieronder een tweetal rekenvoorbeelden aan. Wij wijzen u er volledigheidshalve op dat de

onderstaande voorbeelden slechts dienen als rekenvoorbeeld ter verduidelijking. Het kan zo zijn dat in uw geval op grond van het type Lening, afwijkende condities in met u overeengekomen Leningdocumenten of anderszins, een afwijkende regeling geldt. Aan de onderstaande voorbeelden kunnen door u dan ook geen rechten worden ontleend. Voor een volledig inzicht in een eventueel door u te betalen vergoeding wegens vervroegd aflossen verwijzen wij u dan ook naar de met u overeengekomen Leningdocumenten. Voorbeeld gedeeltelijke vervroegde aflossing Dit voorbeeld is gebaseerd op een Aflossingsvrije Hypotheek: - gedeeltelijke vervroegde aflossing: EUR 25.000 per 1 september 2007 - oorspronkelijk Lening: EUR 160.000 - passeerdatum: 1 september 2001 - Rentevastperiode: 10 jaar - renteherzieningsdatum: 1 september 2011 - resterende duur Rentevastperiode: 4 jaar - vrijstelling 10% van EUR 160.000 = EUR 16.000 - voor de betreffende Lening bedraagt de Rente op het moment van extra aflossing: 5,55% - de Marktrente voor nieuwe soortgelijke leningen met een Rentevastperiode die gelijk is aan de resterende duur van de vigerende Rentevastperiode of de op dat moment gevoerde naastkortere Rentevastperiode, bedraagt: 5,3% - renteverschil 5,55% - 5,30% = 0,25% De vergoeding wordt berekend over EUR 25.000 minus het bedrag van de vrijstelling ter hoogte van EUR 16.000, dus over EUR 9.000. De vergoeding bedraagt EUR 81, zijnde de contante waarde van het renteverschil gedurende 4 jaar over EUR 9.000. Voorbeeld algehele vervroegde aflossing Dit voorbeeld is gebaseerd op een Aflossingsvrije Hypotheek: - algehele vervroegde aflossing: EUR 160.000 per 1 september 2007 - oorspronkelijk Lening: EUR 160.000 - passeerdatum: 1 september 2001 - Rentevastperiode: 10 jaar - renteherzieningsdatum: 1 september 2011 - resterende duur Rentevastperiode: 4 jaar - vrijstelling 10% van EUR 160.000 = EUR 16.000 - voor de betreffende Lening bedraagt de Rente op het moment van aflossing: 5,55% - de Marktrente voor nieuwe soortgelijke leningen met een Rentevastperiode die gelijk is aan de resterende duur van de vigerende Rentevastperiode of de op dat moment gevoerde naastkortere Rentevastperiode, bedraagt: 5,3% - renteverschil 5,55% - 5,30% = 0,25% De vergoeding wordt berekend over EUR 160.000 minus het bedrag van de vrijstelling ter hoogte van EUR 16.000, dus over EUR 144.000. De vergoeding bedraagt EUR 1.295, zijnde de contante waarde van het renteverschil gedurende 4 jaar over EUR 144.000. Opbouw van deze Algemene Voorwaarden Met het oog op de overzichtelijkheid is de inhoud van de door de Geldverstrekker aan u gedane Offerte(s) (als hieronder in Artikel 1. gedefinieerd) kort en zakelijk gehouden. De verder voor een Lening en in verband daarmee verstrekte Hypo-

theek geldende regels en voorwaarden zijn opgenomen in de Hypotheekakte en deze Algemene Voorwaarden. Deze Algemene Voorwaarden bestaan uit vier onderdelen: - in onderdeel I zijn de in de Leningdocumenten gehanteerde definities opgenomen en wordt het gebruik van een aantal begrippen nader uitgelegd; - in onderdeel II wordt een aantal algemene bepalingen behandeld die voor iedere door de Geldverstrekker verstrekte Lening en in verband daarmee aan de Geldverstrekker verstrekte Hypotheek en overige zekerheden gelden; - in onderdeel III zijn nadere bepalingen opgenomen die van toepassing zijn op iedere Lening; en - in onderdeel IV zijn nadere bepalingen opgenomen die van toepassing zijn op iedere in verband met de Lening aan de Geldverstrekker verstrekte Hypotheek en overige zekerheden. Met behulp van de hierna opgenomen inhoudsopgave kunt u deze Algemene Voorwaarden op eenvoudige wijze als “gebruiksaanwijzing” hanteren. Klachtenregeling De Geldverstrekker en Hypotrust streven bij hun dienstverlening steeds naar het leveren van optimale kwaliteit. Indien u niettemin een klacht heeft in verband met een aan u verstrekte Lening of onze diensten, dan vernemen wij dat graag schriftelijk op het volgende adres: Hypotrust T.a.v. Afdeling Operational Support, o.v.v. Klacht Postbus 2936 3000 CX Rotterdam Wij verzoeken u daarbij de volgende gegevens te verstrekken: - een omschrijving van uw klacht; - uw naam- en adresgegevens, telefoonnummer en eventueel e-mailadres waarop u te bereiken bent; - uw offerte- of leningovereenkomstnummer; - uitsluitend per gewone post een kopie van alle documentatie en alle overige informatie die relevant is voor uw klacht. Na ontvangst van deze gegevens, wordt uw klacht in behandeling genomen en neemt een medewerker van Quion, zo spoedig mogelijk contact met u op. Gedragscode Hypothecaire Financieringen De Geldverstrekker en Hypotrust onderschrijven de Gedragscode Hypothecaire Financieringen zoals deze geldt ten tijde van het uitbrengen van de Offerte. U kunt een exemplaar van deze code opvragen bij uw Tussenpersoon of Hypotrust. Indien een door u bij Hypotrust ingediende klacht niet tot een voor u bevredigende oplossing mocht leiden, bent u gerechtigd deze klacht voor te leggen aan de hierna genoemde erkende geschilleninstantie: Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD) T.a.v. de Ombudsman Financiële Dienstverlening Postbus 93257 2509 AG Den Haag Website: www.kifid.nl. Op deze website vindt u ook meer informatie over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder u een klacht aan het KiFiD kunt voorleggen.


Algemene Voorwaarden voor een hypothecaire lening en hypotheek Hypotrust (AV2008)

I. 1. 2.

Definities en begrippen Begripsbepalingen Uitleg van begrippen

II. 3. 4.

Inleidende bepalingen Hoofdelijke aansprakelijkheid van Schuldenaren Geldverstrekker, Tussenpersoon en Hypotrust / Quion Persoonsregistratie Informatieverplichtingen van Schuldenaren Mededelingen Volmacht Keuze van notaris Bijzondere bepalingen garantieregelingen Bewijskracht administratie Afwijking van Algemene Voorwaarden Wijziging van Leningdocumenten Partiële nietigheid Kosten Verrekening

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

I

Definities en begrippen

1

Begripsbepalingen In een Leningdocument (als hieronder gedefinieerd) wordt verstaan onder: Algemene Voorwaarden: deze algemene voorwaarden (inclusief de Inleiding daarbij); Artikel: een artikel in de Algemene Voorwaarden; Bouwdepot: het gedeelte van de Lening dat de Geldnemer gehouden is om terstond na de verstrekking van de Lening in depot te geven aan de Geldverstrekker en dat door de Geldnemer kan worden aangewend ter financiering van, door de Geldverstrekker goedgekeurde, in opdracht van de Geldnemer uit te voeren (werkzaamheden terzake) de (ver)bouw, onderhoud, wijziging of uitbreiding van het Onderpand; Clausuleblad: ieder van de Offerte deeluitmakend clausuleblad en/of iedere schriftelijke aanvulling op en/of wijziging van de Offerte, waarin door Hypotrust ontwikkelde productspecifieke voorwaarden en bepalingen zijn opgenomen; Echtgenoot: degene met wie een Schuldenaar gehuwd is of een geregistreerd partnerschap heeft; Geldnemer: degene die de Lening van de Geldverstrekker ontvangt; Geldverstrekker: degene die door de bemiddeling van Hypotrust de Lening aan de Geldnemer verstrekt; Hypotheek: ieder recht van hypotheek dat door de Hypotheekgever ten behoeve van de Geldverstrekker wordt gevestigd tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde; Hypotheekakte: iedere akte op grond waarvan de Hypotheekgever een Hypotheek vestigt en waarin nadere bepalingen terzake een Lening kunnen zijn opgenomen; Hypotheekgever: degene die een Hypotheek vestigt; Lening: iedere door de Geldverstrekker op grond van de Leningovereenkomst aan de Geldnemer verstrekte en/of te verstrekken (deel)lening, of de nog uitstaande hoofdsom daarvan;

(a) (b) (c)

(d)

(e) (f) (g) (h)

(i)

(j) (k)

17. Overdracht 18. Toepasselijk recht en woonplaatskeuze III. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32.

(l)

(m)

(n) (o) (p)

Bepalingen van geldlening Lening, Geldnemer en Onderpand Looptijd (Vervroegde) aflossing Rente Aanpassing van de voorwaarden van de Lening Verhoging en heropname Lening Onjuiste en onvolledige informatie Bouwdepot Betaling van kosten, provisie en vergoedingen Betalingsverplichtingen Rente bij niet of niet-tijdige betaling Voor rekening van de Geldnemer betaalde bedragen Toerekening van betaling Jaaropgaven

Leningdocumenten: de Offerte, de Hypotheekakte, het Leningoverzicht, iedere andere notariële of onderhandse akte of overeenkomst die terzake de Lening is of wordt aangegaan (waarvan uitdrukkelijk uitgezonderd elk verzekeringsen/of beleggingsproduct), iedere mededeling van de Geldverstrekker of Quion aan een Schuldenaar in verband met de hiervoor genoemde documenten, alsmede deze Algemene Voorwaarden; Leningovereenkomst: iedere tussen de Geldverstrekker, Quion en de Geldnemer (en eventueel overige Schuldenaren en Echtgenoten) gesloten overeenkomst terzake de Lening, zoals die blijkt uit een Offerte, een Hypotheekakte en deze Algemene Voorwaarden; Leningoverzicht: ieder overzicht waarin nadere bepalingen zijn opgenomen terzake een Lening; Looptijd: de tussen de Geldnemer en de Geldverstrekker overeengekomen periode waarvoor de Lening wordt verstrekt; Marktrente: de door de Geldverstrekker gehanteerde rente voor het offreren van een soortgelijke nieuw te verstrekken Lening met een Rentevastperiode die gelijk is aan de resterende Rentevastperiode, tenzij sprake is van een van de navolgende uitzonderingen: (i) Ingeval van vervroegde aflossing als bedoeld in Artikel 21.8 van een Lening met een resterende Rentevastperiode van minder dan 1 kalenderjaar wordt voor de berekening van de in Artikel 21.8 bedoelde vergoeding uitgegaan van de Marktrente die op het tijdstip van ontvangst van de in Artikel 21.1 bedoelde schriftelijke mededeling gold voor een Lening met een Rentevastperiode van 1 kalenderjaar; (ii) Ingeval een Geldverstrekker aan het einde van een lopende Rentevastperiode een aanbieding doet voor een volgende Rentevastperiode als bedoeld in Artikel 22.3 gelden daarvoor de in genoemde aanbieding vermelde condities; (iii) Indien een Geldverstrekker aan het einde van een lopende Rentevastperiode geen aanbieding heeft gedaan

33. Opeisbaarheid 34. Meeneemregeling en Verhuisregeling 35. Doorgeefregeling IV. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47.

(q)

(r)

Bepalingen inzake zekerheidstelling Hypotheek Verpanding Bijzondere bepalingen met betrekking tot verpanding rechten onder levensverzekering Derdenzekerheid Aanvullende zekerheid Instandhouding Onderpand Verzekering Verhuur Hertaxatie Executie Rechterlijke volmacht tot beheer en onder zich nemen Beëindiging zekerheid

voor een volgende Rentevastperiode als bedoeld in Artikel 22.3, wordt als Rente verschuldigd de Marktrente die geldt op de laatste dag van de laatst geldende Rentevastperiode, voor de duur van de laatst geldende Rentevastperiode; (iv) De Geldverstrekker heeft ingevolge Artikel 22.8 het recht om op grond van door hem te bepalen bijzondere omstandigheden naast de Marktrente een afwijkend tarief te hanteren, dat niet gelijk is aan de Marktrente; (v) De Geldverstrekker offreert op enig moment om welke reden dan ook geen soortgelijke nieuw te verstrekken lening(en), in welk geval de Marktrente wordt vastgesteld op de door de Geldverstrekker aangeboden meest nabijgelegen kortere Rentevastperiode, danwel, indien de Geldverstrekker op enig moment (om welke reden dan ook) in het geheel geen nieuw te verstrekken lening(en) offreert, op de (naar keuze van de Geldverstrekker) hetzij het gemiddelde van door andere geldverstrekkers via Quion aangeboden soortgelijke nieuw te verstrekken leningen, hetzij de bij de betreffende Rentevastperiode (naast gelegen) behorende rente van obligaties uitgegeven door de Staat der Nederlanden, vermeerderd met door Quion te bepalen opslagen; (vi) Indien de laatste Rentevastperiode de resterende Looptijd van de Lening dreigt te overschrijden wordt de Rente ingevolge Artikel 22.9 steeds gelijk aan de Marktrente voor de meest nabijgelegen binnen de Looptijd vallende Rentevastperiode die door de Geldverstrekker wordt aangeboden. Offerte: iedere door Quion namens de Geldverstrekker en de Geldnemer (en eventueel overige Schuldenaren en Echtgenoten) overeengekomen (nadere) offerte terzake de Lening, met de eventueel daarvan deel uitmakende Clausulebladen; Onderpand: alle registergoederen die blijkens de Hypotheekakte tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde dienen (inclusief eventuele veranderingen en/of toevoegingen die daarin of daaraan wor-


(s)

(t)

(u) (v) (w)

(x)

(y) (z)

(aa) (bb)

(cc)

(dd) 2 (a)

(b)

(c)

den aangebracht) met alle zaken die volgens de verkeersopvatting bestemd zijn of bestemd zullen zijn om die registergoederen duurzaam te dienen en door hun vorm als zodanig zijn te herkennen; Pandrecht: ieder recht van pand dat door de Hypotheekgever ten behoeve van de Geldverstrekker wordt gevestigd tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde; Quion: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Quion Hypotheekbemiddeling B.V., statutair gevestigd te Rotterdam (postadres: Postbus 2936, 3000 CX Rotterdam), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Rotterdam onder nummer 24197361; Rente: de (laatstelijk) tussen de Geldverstrekker en de Geldnemer overeengekomen rente over het Verschuldigde; Rentevastperiode: de periode gedurende welke de Rente ongewijzigd blijft; Rentevervaldag: indien de datum waarop de Lening wordt verstrekt of een Rentevastperiode eindigt, ligt voor of op de zestiende dag van een kalendermaand, dan is de Rentevervaldag de eerste dag van de volgende kalendermaand. Indien deze datum ligt na de zestiende dag van de kalendermaand, dan is de Rentevervaldag de eerste dag van de tweede daarop volgende kalendermaand; Schuldenaar: iedere Geldnemer en/of Hypotheekgever, alsmede iedere overige (rechts)persoon die zich op enigerlei wijze voor de terugbetaling van het Verschuldigde als borg, hoofdelijk schuldenaar of anderszins verbindt en/of daarvoor een Hypotheek, Pandrecht of andere zekerheid verstrekt; Tussenpersoon: degene die bemiddelt en/of eventueel adviseert bij de totstandkoming van de Leningovereenkomst; Taxatie: (een rapport omtrent) de waarde en waardering van het Onderpand, volgens een na overleg tussen Quion en de Geldverstrekker geaccepteerd model; Variabele Rente: een rente waarvoor geen Rentevastperiode is overeengekomen in een Leningdocument; Verpande Goederen: alle roerende zaken en rechten, die blijkens de Leningdocumenten tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde moeten dienen; Verschuldigde: met inachtneming van Artikel 2 onder (g): (i) de Lening; alsmede (ii) al hetgeen de Schuldenaren verder onder of in verband met de Leningdocumenten in geld verschuldigd mochten zijn, daaronder begrepen alle onder of in verband met de Leningdocumenten verschuldigde rente, boete, kosten en vergoedingen; Hypotrust : een handelsnaam van Quion. Uitleg van begrippen Een term die in een Leningdocument in enkelvoud is gesteld, dient – voor zover toepasbaar – tevens als in het meervoud gesteld te worden gelezen en omgekeerd. Tenzij de context anders aangeeft, dienen de begrippen Geldnemer(s), Hypotheekgever(s) en Schuldena(a)r(en) in een Leningdocument, respectievelijk zowel alle Geldnemers, Hypotheekgevers en Schuldenaren, als iedere Geldnemer, Hypotheekgever en Schuldenaar afzonderlijk te omvatten. Een term waarmee in een Leningdocument een partij wordt aangeduid, wordt geacht te verwijzen naar die partij in welke hoedanigheid dan ook en (mede) te verwijzen naar eventuele (opvolgende) rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel van

(d)

(e)

(f)

(g)

(h)

(i)

(j)

(k)

(l)

die partij. Voor het begrip Geldverstrekker dient, tenzij uit de context anders blijkt, (mede) te worden gelezen “Quion namens de Geldverstrekker”. Een term waarmee in een Leningdocument een document wordt aangeduid wordt geacht te verwijzen naar zo een document zoals dat van tijd tot tijd, met uitdrukkelijke schriftelijke instemming van de Geldverstrekker (en voor zover van toepassing: van Quion) en uitdrukkelijke of stilzwijgende instemming van de Geldnemer en, zonodig, overige Schuldenaren en/of Echtgenoten, wordt gewijzigd, ook indien zo een wijziging mocht leiden tot een verhoging van het Verschuldigde en/of een nieuwe Lening. Een verwijzing in een Leningdocument naar bepaalde regelgeving dient te worden gelezen als een verwijzing naar die regelgeving zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Indien in een Leningdocument wordt verwezen naar een “wijziging” van een document of regelgeving, dient daaronder mede te worden begrepen een aanvulling en/of vervanging van het betreffende document of regelgeving. Het begrip Verschuldigde: (i) dient voor wat betreft iedere borgtocht van een natuurlijke persoon te worden geïnterpreteerd met inachtneming van het in de Offerte en de Hypotheekakte genoemde totale maximumbedrag waarvoor de Hypotheek wordt verstrekt, tenzij in een Leningdocument een afwijkend maximum bedrag is overeengekomen; (ii) omvat geen vorderingen voor zover een door een Schuldenaar op zich genomen hoofdelijke aansprakelijkheid of verstrekte zekerheid daardoor in strijd zou zijn met enige bepaling van dwingend recht; (iii) omvat mede alle vorderingen die de Geldverstrekker op een Schuldenaar mocht hebben op grond van Artikel 3.4. Tenzij de context anders aangeeft, worden de begrippen “huurovereenkomst”, “huurprijs”, “huurpenningen”, “huur”, “verhuur”, “huurder” of variaties op deze begrippen in een Leningdocument tevens geacht te verwijzen naar alle overeenkomstige begrippen bij huurkoop, pacht, leasing of enig al dan niet op een overeenkomst gebaseerd ander gebruik. Tenzij de context anders aangeeft, worden de begrippen “hoofdelijke aansprakelijkheid”, “borgtocht”, “borg”, “borgstelling” of variaties op deze begrippen in een Leningdocument tevens geacht te verwijzen naar iedere vorm van persoonlijke of goederenrechtelijke zekerheid die wordt verstrekt door een ander dan de Geldnemer, waaronder iedere borgtocht, garantie, hoofdelijke aansprakelijkheid, derdenhypotheekrecht of derdenpandrecht. Behoudens voor zover zulks op grond van een bepaling van dwingend recht ontoelaatbaar is, is iedere toestemming die in of ingevolge een Leningdocument wordt verstrekt onherroepelijk en onvoorwaardelijk. Indien in een Leningdocument de woorden “inclusief”, "daaronder begrepen" of “waaronder onder meer begrepen” of woorden van gelijke strekking worden gebruikt, is de daarop volgende opsomming niet limitatief. Voor zover Verpande Goederen niet aan de Hypotheekgever maar aan een andere Schuldenaar toebehoren, dient onder het begrip Hypotheekgever in relatie tot enig aan de Geldverstrekker verstrekt pandrecht (mede) te worden verstaan de betreffende andere Schuldenaar die tot de Verpande

(m)

(n)

Goederen gerechtigd is. Opschriften boven bepalingen in een Leningdocument dienen uitsluitend voor het leesgemak en hebben geen zelfstandige betekenis bij de uitleg van die bepalingen. Indien sprake is van meerdere Schuldenaren en (rechts)gevolgen zijn verbonden aan het zich voordoen van een omstandigheid een Schuldenaar betreffende, geldt die omstandigheid ook indien deze zich slechts ten aanzien van één van de Schuldenaren voordoet.

II

Inleidende bepalingen

3

Hoofdelijke aansprakelijkheid van Schuldenaren Indien sprake is van: meerdere Geldnemers en/of Hypotheekgevers; een Hypotheekgever die niet tevens de Geldnemer is; en/of andere Schuldenaren die naast een Geldnemer en/of Hypotheekgever in een met betrekking tot de Lening getekend Leningdocument worden genoemd; dan is ieder van deze partijen tegenover de Geldverstrekker hoofdelijk verbonden voor het Verschuldigde, behoudens voor zover hiervan in een Leningdocument uitdrukkelijk is afgeweken. De verbintenis(sen) van de Schuldenaren op grond van dit Artikel 3 jegens de Geldverstrekker is (zijn) ondeelbaar. Indien enige verplichting van een Schuldenaar op grond van dit Artikel 3 op twee of meer rechtsopvolgers overgaat, zijn deze voor de nakoming daarvan hoofdelijk aansprakelijk. Met inachtneming van het in Artikel 2 onder (g) bepaalde, verbindt iedere Schuldenaar zich om op eerste verzoek van de Geldverstrekker waarin deze aangeeft dat een Schuldenaar niet aan diens betalingsverplichtingen tegenover hem heeft voldaan, onmiddellijk de in de kennisgeving genoemde bedragen op de daarin vermelde wijze aan de Geldverstrekker te voldoen. Iedere Schuldenaar verbindt zich tegenover de Geldverstrekker om deze schadeloos te stellen voor het verlies dat door de Geldverstrekker wordt geleden, in geval een Leningdocument geheel of gedeeltelijk niet afdwingbaar, ongeldig, onwettig, nietig of vernietigbaar is of wordt. Het bedrag van dit verlies zal gelijk zijn aan het bedrag dat de Geldverstrekker zou hebben ontvangen als die omstandigheid zich niet had voorgedaan. Voor zover rechtens toegestaan, doet iedere Schuldenaar afstand van alle rechten en weren welke nu of in de toekomst op grond van de wet, overige regelgeving of rechtspraak met betrekking tot diens verplichtingen ingevolge dit Artikel 3 en/of enig door hem ten behoeve van de Geldverstrekker verstrekt derdenhypotheek- of derdenpandrecht aan hem zijn of zullen worden toegekend. De in dit Artikel 3 neergelegde verplichtingen en ieder ten behoeve van de Geldverstrekker verstrekt zekerheidsrecht, zijn in aanvulling op en worden, voor zover rechtens toegestaan, op geen enkele wijze aangetast door andere nu of in de toekomst aan de Geldverstrekker verleende of te verlenen zekerheidsrechten of persoonlijke zekerheden, het doen van afstand door de Geldverstrekker van enig recht jegens een Schuldenaar, het verlenen van kwijtschelding en/of uitstel van betaling door de Geldverstrekker aan een Schuldenaar, het

3.1 (a) (b) (c)

3.2

3.3

3.4

3.5

3.6


3.7

4 4.1 (a) (b) (c)

4.2

4.3

4.4

verlengen van de Looptijd, het instemmen met enig akkoord in welke vorm dan ook, het inroepen van enig recht van verrekening en/of de wijziging van een Leningdocument, ook indien dit leidt tot een verhoging van het Verschuldigde en/of het verhaalsrecht dat de Geldverstrekker in verband met het Verschuldigde op een Schuldenaar heeft. Iedere Schuldenaar doet voor zover rechtens toelaatbaar afstand van ieder recht tot subrogatie dat hij op enig moment jegens een andere Schuldenaar mocht hebben. Deze afstand geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat al het Verschuldigde onvoorwaardelijk en onherroepelijk aan de Geldverstrekker is voldaan. Geldverstrekker, Tussenpersoon en Hypotrust De Schuldenaren verklaren ermee bekend te zijn dat: de Lening wordt verstrekt door de Geldverstrekker; de Leningovereenkomst tot stand komt door bemiddeling van en eventueel advisering door de Tussenpersoon; voor de rapportage en begeleiding en alle overige in verband met de uitvoering van de Leningovereenkomst te verrichten werkzaamheden (met uitzondering van het verstrekken van de Lening) zorg wordt gedragen door Hypotrust. De Schuldenaren verklaren zich ervan bewust te zijn dat de verstrekking van de Lening uitsluitend geschiedt door de Geldverstrekker en niet door de Tussenpersoon en/of Hypotrust. Uitsluitend de Geldverstrekker is degene die aan de Geldnemers de Lening en de daaruit voortvloeiende verplichtingen aanbiedt, zoals onder meer bedoeld in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Noch de Tussenpersoon, noch Hypotrust is aansprakelijk voor enig handelen en/of nalaten van een Geldverstrekker in verband met diens aanbieding, tenzij dit handelen of nalaten het directe gevolg is van een handelen of nalaten van respectievelijk de Tussenpersoon of Hypotrust zelf. De Schuldenaren verklaren zich ervan bewust te zijn dat alle advisering in verband met de Lening – en, indien van toepassing, het verstrekken van een financiële bijsluiter – geschiedt door uitsluitend de Tussenpersoon en niet door de Geldverstrekker en/of Hypotrust. Uitsluitend de Tussenpersoon is degene die voor Schuldenaren bemiddelt en eventueel adviseert, zoals onder meer bedoeld in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Noch de Geldverstrekker, noch Hypotrust is aansprakelijk voor enig handelen en/of nalaten van een Tussenpersoon in verband met diens bemiddeling bij de totstandkoming van en/of advisering over een Lening, tenzij dit handelen of nalaten het directe gevolg is van een handelen of nalaten van respectievelijk de Geldverstrekker of Hypotrust zelf. De Schuldenaren verklaren ermee bekend te zijn en ermee in te stemmen dat de begeleiding en rapportage in verband met de Lening en alles wat verder met de uitvoering van de Leningdocumenten te maken heeft (met uitzondering van het verstrekken van de Lening) mede ten behoeve van de Geldverstrekker uitsluitend wordt verzorgd door Hypotrust die op grond daarvan wordt aangemerkt als (mede)aanbieder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Met het oog hierop, verplichten de Schuldenaren zich om alle documentatie, informatie en/of mededelingen die zij in verband met de Lening en/of een Leningdocument aan de Geldverstrekker dienen

4.5

4.6

4.7

5 5.1

(a) (b) (c)

of wensen te doen, uitsluitend toe te zenden aan Hypotrust naar diens in de inleiding bij deze Algemene Voorwaarden aangegeven adres. Behoudens voor zover in Artikel 4.6 of elders in de Leningdocumenten uitdrukkelijk anders is bepaald, handelt Hypotrust bij alle handelingen die zij in verband met de Leningdocumenten verricht steeds uitsluitend ten behoeve van de Geldverstrekker voor wie Hypotrust optreedt als diens privatieve lasthebber en gevolmachtigde. Iedere Schuldenaar verklaart ermee bekend te zijn dat de Geldverstrekker, Hypotrust en de verzekeraar en/of de beleggingsinstelling die een verzekeringsen/of beleggingsproduct aanbiedt in combinatie met de Lening, separate partijen zijn en dat ieder door de verzekeraar en/of de beleggingsinstelling aangeboden verzekeringsen/of beleggingsproduct een afzonderlijke rechtsverhouding creëert tussen de Schuldenaar en de verzekeraar en/of de beleggingsinstelling. Uitsluitend de verzekeraar en/of de beleggingsinstelling is degene die aan de Geldnemer dit verzekeringsen/of beleggingsproduct aanbiedt, zoals onder meer bedoeld in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Noch de Geldverstrekker, noch de Tussenpersoon, noch Hypotrust is aansprakelijk voor enig handelen en/of nalaten van de verzekeraar en/of de beleggingsinstelling in verband met diens aanbieding, tenzij dit handelen of nalaten het directe gevolg is van een handelen of nalaten van respectievelijk de Geldverstrekker, de Tussenpersoon of Hypotrust zelf. De in Hoofdstukken I en II opgenomen bepalingen worden door Quion uitdrukkelijk niet alleen namens de Geldverstrekker, maar mede op eigen naam en voor zichzelf overeengekomen, tenzij hiervan uitdrukkelijk is afgeweken. Quion kan op deze bepalingen derhalve als partij bij de Leningdocumenten rechtstreeks en zelfstandig een beroep doen. De in hoofdstukken III en IV opgenomen bepalingen worden door Quion uitdrukkelijk niet voor zichzelf overeengekomen, tenzij hiervan uitdrukkelijk is afgeweken. De in dit Artikel 4 opgenomen bepalingen gelden voorts, bij wijze van derdenbeding, mede ten behoeve van de Tussenpersoon. De Tussenpersoon kan op deze bepalingen derhalve rechtstreeks en zelfstandig een beroep doen alsof hij zelf partij is bij de Leningdocumenten. Persoonsregistratie Iedere Schuldenaar stemt ermee in dat door hem op enig moment in verband met de Lening aan de Geldverstrekker, Quion, en/of de Tussenpersoon verstrekte gegevens met het oog op de uitvoering van de Leningdocumenten en om diens kredietwaardigheid, betaalgedrag en eventuele eerdere betrokkenheid bij fraude na te gaan, door de Geldverstrekker, Quion, en/of de Tussenpersoon worden: opgenomen in door de Geldverstrekker, Quion, en/of de Tussenpersoon gevoerde registratiesystemen; doorgegeven voor controle en/of registratie bij het Bureau Krediet Registraties (BKR); opgenomen in en/of gebruikt voor controle in het Fraudetoetsing Systeem van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH). Indien enige betaling met betrekking tot het Verschuldigde niet tijdig wordt voldaan, hebben de Geldverstrekker en Quion het recht dit te melden bij het BKR. Aan het BKR gemelde gegevens kunnen ook worden geraadpleegd door andere deelnemers aan het door het BKR bijgehouden informa-

5.2

5.3

5.4

6 6.1 (a)

(b) (c) (d) (e)

(f) 6.2

tiesysteem dan de Geldverstrekker en Quion voor dezelfde doeleinden als hierboven aangegeven. Indien blijkt dat een Schuldenaar in welke vorm dan ook fraude pleegt of probeert te plegen, kunnen diens gegevens en, eventueel, die van overige betrokken Schuldenaren, als een persoonsregistratie worden opgenomen in het Fraudetoetsing Systeem van de SFH en in het interne registratiesysteem van Quion. Aan de SFH gemelde gegevens kunnen ook worden geraadpleegd door andere bij de SFH aangesloten leden dan de Geldverstrekker en Quion met het oog op voorkoming van fraude. De bij (a) genoemde registratiesystemen van Quion (op naam van Quion Groep B.V.) en van de Geldverstrekker zijn aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Iedere Schuldenaar verstrekt respectievelijk aan de Geldverstrekker, Quion, en/of de Tussenpersoon hierbij een individuele volmacht om onderling zodanige gegevens over hem uit te wisselen als de Geldverstrekker, Quion, en/of de Tussenpersoon noodzakelijk of wenselijk acht in verband met de Lening. Een Schuldenaar, heeft steeds het recht om zich tot de Geldverstrekker, Quion en/of de Tussenpersoon te wenden met een verzoek tot verbetering, aanvulling, verwijdering of afscherming van zijn persoonsgegevens, indien deze feitelijk onjuist zijn of voor de doeleinden van de verwerking van die persoonsgegevens onvolledig of niet terzake dienend zijn, danwel in strijd met een wettelijk voorschrift worden verwerkt. Iedere Schuldenaar alsmede, indien van toepassing, iedere Echtgenoot van die Schuldenaar, geeft hierbij zijn toestemming aan de Geldverstrekker om, ingeval de Geldverstrekker zijn vordering op de Geldnemer (geheel of gedeeltelijk) aan een ander overdraagt, op een ander over doet gaan danwel aan een ander verpandt, de persoonsgegevens van de Schuldenaar, voor zover noodzakelijk voor de inning van de vordering en de uitoefening door die ander van zijn rechten uit hoofde van de Lening, de Hypotheekakte of enig ander Leningdocument, aan die ander te verstrekken. Informatieverplichtingen van Schuldenaren Iedere Schuldenaar is verplicht Hypotrust binnen 14 kalenderdagen schriftelijk mededeling te doen van: iedere wijziging, beschadiging, vernietiging, beperking, verontreiniging of aantasting die (de eigendom dan wel de juridische gerechtigdheid tot) het Onderpand, de Verpande Goederen, of de verzekering daarvan ondergaat; iedere wijziging in het adres, de feitelijke verblijfplaats of de rechtstoestand van een Schuldenaar; een verzoek of aanvraag tot het faillissement van een Schuldenaar; een aanvraag tot surséance van betaling of een schuldsaneringsregeling met betrekking tot een Schuldenaar; een (verzoek tot) ontbinding van de huwelijksgoederengemeenschap (dan wel het einde van het geregistreerd partnerschap) waarin een Schuldenaar mocht zijn gehuwd (dan wel als geregistreerd partners mocht zijn geregistreerd); of het bestaan van één of meer gronden voor opeisbaarheid van het Verschuldigde als bedoeld in Artikel 33. Iedere Schuldenaar is gehouden op eerste verzoek van de Geldverstrekker onverwijld alle door de Geldverstrekker op te geven


6.3 (a)

(b) 6.4

6.5

7 7.1

7.2

8 8.1

(a)

(b)

bescheiden betreffende het Onderpand en/of de Verpande Goederen binnen 14 kalenderdagen aan de Geldverstrekker toe te zenden. Ieder Schuldenaar is gehouden op eerste verzoek van de Geldverstrekker onverwijld: een milieurapport waaruit blijkt dat het Onderpand niet in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de op dat moment geldende milieuregelingen en verordeningen ongedaan gemaakt (zullen) moeten worden; of een bouwkundig rapport ter zake van het Onderpand, te overleggen dat tot genoegen is van Geldverstrekker. Iedere Schuldenaar die in de plaats van het Onderpand en/of de Verpande Goederen krachtens de wet, of uit andere hoofde rechten op derden heeft verkregen, is gehouden om de Geldverstrekker daarvan op de hoogte te stellen binnen 8 kalenderdagen na het ontstaan van dergelijke rechten. Iedere Schuldenaar die een bedrijf of zelfstandig beroep uitoefent, dan wel in dienst is van een besloten of naamloze vennootschap waarin hij alleen of tezamen met zijn Echtgenoot direct of indirect over meer dan vijftig procent van de aandelen beschikt, is verplicht om indien de Geldverstrekker daartoe verzoekt jaarlijks binnen 6 kalendermaanden na afloop van het boekjaar of terstond na eerder gereedkomen, de Geldverstrekker de op hem, diens bedrijf danwel diens vennootschap betrekking hebbende jaarrekening toe te zenden. Deze dient, indien een externe accountant betrokken was bij het opstellen daarvan, te zijn voorzien van een onvoorwaardelijke goedkeuring door die accountant. De Schuldenaar is verder verplicht om de Geldverstrekker met betrekking tot de jaarrekening, op diens eerste verzoek onverwijld alle gewenste inlichtingen te verschaffen.

(c)

(d)

(e)

(f)

(g)

Mededelingen Een Schuldenaar kan slechts een beroep doen op een door de Geldverstrekker en/of Quion gedane verklaring en/of andere mededeling, indien en voor zover deze uitdrukkelijk en schriftelijk is geschied. Mededeling aan Schuldenaren in verband met de Leningdocumenten kunnen in ieder geval worden gedaan aan de in de Hypotheekakte door die Schuldenaren gekozen woonplaats, zoals tevens omschreven in Artikel 18.2. Volmacht Iedere Schuldenaar of, in geval van dit Artikel 8.1 onder (a), de Geldnemer, verleent bij de totstandkoming van de Lening de navolgende individuele en zelfstandige volmachten aan de Geldverstrekker en Quion: een machtiging tot afschrijving van het Verschuldigde van een door hem aan te wijzen (post)bankrekening. De Geldnemer verplicht zich zonodig mee te werken aan vernieuwing van deze machtiging. De Geldnemer zal er zorg voor dragen dat het saldo op voormelde (post)bankrekening steeds voldoende is voor voldoening van het opeisbaar Verschuldigde; een volmacht tot het uitoefenen van alle rechten die aan de Schuldenaar nu of in de toekomst mochten toekomen in diens hoedanigheid van pandof hypotheekhouder of nevengerechtigde en die verband houden met enig Onderpand of Verpand Goed waarop ten behoeve van de Schuldenaar een hypotheek- of pandrecht is verstrekt tot zekerheid voor een vordering die de Schuldenaar op een derde heeft en die door de

(h)

Schuldenaar aan de Geldverstrekker is verpand; een volmacht tot het verpanden aan de Geldverstrekker van alle roerende zaken en/of rechten (krachtens welke titel en jegens wie dan ook) waartoe de Schuldenaar in verband met het Onderpand en/of de Lening gerechtigd is of in de toekomst mocht worden; een volmacht tot het (doen) afkopen of premievrij maken van een meeverbonden levensverzekering, het wijzigen van de begunstiging daarvan (met dien verstande dat de door de Schuldenaar getroffen begunstiging of daarin door hem aangebrachte wijzigingen geldig zijn, indien en voor zover de Geldverstrekker zich niet op deze verzekering zal verhalen) en/of het aanbrengen of toestaan van enige andere wijziging in de (voorwaarden van de) verzekering; een volmacht tot het afwikkelen van enige schaderegeling met enige verzekeraar, onderwerpen van klachten en/of geschillen met betrekking tot schade- of verzekeringsgerelateerde klachten aan arbitrage of bindend advies, benoemen van deskundigen, aangaan van vaststellingsovereenkomsten en/of nemen van andere (rechts)maatregelen terzake, innen van enige uitkering van een verzekeraar en het geven van kwijting daarvoor, en/of het procederen daarover; een volmacht tot het, ingeval enig bedrag van het Verschuldigde opeisbaar is, (doen) verschaffen van de feitelijke macht over het Onderpand en/of Verpande Goederen aan de Geldverstrekker of een derde; een volmacht om op eerste verzoek van de Geldverstrekker ten behoeve van de Geldverstrekker: (i) een (aanvullende) Hypotheek op het Onderpand en een (aanvullend) Pandrecht op Verpande Goederen te vestigen. In het geval in verband met het voorgaande een (aanvullende) Hypotheek wordt gevestigd, zal het maximumbedrag daarvan gelijk zijn aan het op dat moment Verschuldigde met een opslag voor renten, kosten – daaronder begrepen de kosten van een dergelijke verlening –, vergoedingen en boeten, welke opslag gelijk is aan 50% van het op dat moment Verschuldigde; en (ii) om een notariële akte te doen verlijden, waarin vorenbedoelde Hypotheek en Pandrechten gevestigd worden, indien het Onderpand en Verpande Goederen naar het oordeel van de Geldverstrekker niet reeds voor een voldoende bedrag of anderszins afdoende te zijner behoeve zijn verhypothekeerd en verpand. Het op eerste verzoek van de Geldverstrekker te vestigen recht van Hypotheek en Pandrecht moet in rang direct volgen op het bij de totstandkoming van de Lening te vestigen Hypotheekrecht en Pandrecht. Ten aanzien van de Hypotheek en het Pandrecht zullen gelden de bepalingen welke alsdan gelden voor ten behoeve van de Geldverstrekker te vestigen Hypotheken en Pandrechten; een volmacht tot het verrichten van alle (rechts)handelingen namens de Schuldenaar waartoe deze zich op grond van een Leningdocument heeft verplicht, daaronder begrepen het in ontvangst nemen van enige mededeling aan de Schuldenaar. Indien de Geldverstrekker en/of Quion gebruik maakt van een op grond van een Leningdocument aan hem verstrekte volmacht (anders dan de in dit Artikel 8.1 onder (a) genoemde machtiging ter incasso) zal hij de betreffende Schuldenaar

(i)

8.2

8.3

8.4 (a) (b)

8.5

8.6

8.7

8.8

8.9

terzake (doen) informeren; een volmacht om alle mededelingen die de Geldverstrekker dient te doen in verband met een overdracht van rechten en verplichtingen als bedoeld in Artikel 17 in ontvangst te (doen) nemen. Iedere op grond van een Leningdocument door een Schuldenaar aan de Geldverstrekker respectievelijk Quion verleend(e) recht of bevoegdheid houdt tevens in een door de Schuldenaar aan de Geldverstrekker respectievelijk Quion verleende volmacht (met het recht van substitutie) om de betreffende (rechts)handelingen namens de Schuldenaar in en buiten rechte te (doen) verrichten, zoals het onderwerpen van klachten en/of geschillen aan het oordeel van arbiters of bindend adviseurs en/of het aangaan van schikkingen (vaststellingsovereenkomsten) daaronder begrepen, het innen van vorderingen en het geven van kwijting, alles voor rekening van de Schuldenaar. Het verlenen van een bevoegdheid door een Schuldenaar aan de Geldverstrekker respectievelijk Quion houdt, tenzij Quion schriftelijk anders bepaalt, voor de Schuldenaar de verplichting in, zodanige eerder aan een ander dan de Geldverstrekker respectievelijk Quion verleende bevoegdheden te herroepen. Iedere door een Schuldenaar aan de Geldverstrekker verleende volmacht is, voor zover rechtens toegestaan: onherroepelijk; en eindigt niet bij de dood of ondercuratelestelling van de Schuldenaar (dan wel de ontbinding van een Schuldenaar die een rechtspersoon is). Voor zover herroeping van een volmacht niettemin toegestaan mocht zijn, kan deze uitsluitend worden gedaan middels een schriftelijke en gemotiveerde mededeling aan zowel de Geldverstrekker als Quion. De Geldverstrekker respectievelijk Quion is steeds bevoegd iedere door een Schuldenaar aan hem verleende volmacht aan een ander te verstrekken. Deze ander is op zijn beurt steeds bevoegd de aan hem verleende volmacht aan een derde te verstrekken. De Geldverstrekker respectievelijk Quion kan bij de uitoefening van de volmacht tevens als wederpartij van een Schuldenaar optreden. Ten gevolge van de (gehele of gedeeltelijke) overdracht door de Geldverstrekker aan een derde van de tussen de Geldverstrekker en Schuldenaren bestaande rechtsverhouding(en), worden tevens de door de Schuldenaren aan de Geldverstrekker verleende volmacht(en) overgedragen. Het gebruiken door (of namens) de Geldverstrekker respectievelijk Quion van enige bevoegdheid laat overige bevoegdheden van de Geldverstrekker respectievelijk Quion op grond van een Leningdocument onaangetast. De Geldverstrekker respectievelijk Quion is nimmer verplicht gebruik te maken van aan hem verleende rechten, bevoegdheden en/of volmachten en is niet aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit het al dan niet (doen) gebruiken van hem toekomende rechten, bevoegdheden en/of volmachten, tenzij de schade een rechtstreeks gevolg is van eigen opzet of eigen grove schuld van de Geldverstrekker respectievelijk Quion. Iedere Schuldenaar vrijwaart de Geldverstrekker respectievelijk Quion voor iedere aansprakelijkheid en alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het uitoefenen van een bevoegdheid, recht of volmacht, danwel het nalaten van de uitoefening van zo een bevoegdheid, recht of volmacht door de Geldverstrekker respectievelijk Quion,


8.10

9

(a)

(b) 10 10.1

10.2

11 11.1 (a) (b) 11.2

die door een Schuldenaar aan hem is verleend, behoudens voor zover die schade het directe gevolg is van opzettelijk verkeerd handelen of grove nalatigheid van de Geldverstrekker respectievelijk Quion. De Geldverstrekker aanvaardt bij de totstandkoming van de Lening mede namens diens (opvolgende) rechtsopvolger(s) (onder algemene of bijzondere titel) de aan hem of hen op grond van dit Artikel 8 verleende volmachten. Keuze van notaris De Geldverstrekker is te allen tijde bevoegd om een notaris aan te wijzen ten overstaan van wie de Hypotheekakte wordt gepasseerd, indien: de Geldnemer zulks niet uiterlijk 3 werkdagen voorafgaand aan de afgesproken datum waarop de Hypotheekakte dient te worden gepasseerd, heeft gedaan; of de Geldverstrekker de keuze van de Geldnemer niet acceptabel acht. Bijzondere bepalingen garantieregelingen Voor zover in geval van een garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen of in geval van een andere garantieregeling, de bepalingen in een Leningdocument afwijken van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen of op basis van die andere garantieregeling gehanteerde voorwaarden, zullen laatstgenoemde voorwaarden prevaleren. In de Hypotheekakte wordt aangegeven of en in hoeverre rekening is of zal worden gehouden met bijzondere overheidsvoorschriften. Bewijskracht administratie Behoudens door een Schuldenaar geleverd tegenbewijs en met inachtneming van het in Artikel 11.2 bepaalde: strekt de administratie van de Geldverstrekker tot volledig bewijs van het Verschuldigde; en is iedere Schuldenaar gebonden aan de door de Geldverstrekker overeenkomstig zijn boeken verstrekte opgave. Indien een Schuldenaar door of namens de Geldverstrekker een opgave van het Verschuldigde wordt toegezonden, is hij desgevraagd verplicht deze opgave binnen 30 kalenderdagen na verzending te controleren en voor akkoord getekend aan de Geldverstrekker terug te zenden of binnen deze termijn schriftelijk, onder opgaaf van reden, de juistheid van het daarin vermelde saldo te betwisten. Indien een Schuldenaar nalaat om de Geldverstrekker zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval binnen 12 kalendermaanden nadat de opgave redelijkerwijs geacht kan worden hem te hebben bereikt schriftelijk in kennis te stellen van enige onjuistheid in een hem toegezonden opgave, wordt hij geacht daarmee in te stemmen.

13.2

13.3

14

15 15.1

(a)

(b) 12 12.1

12.2

13 13.1

Afwijking van Algemene Voorwaarden In geval van onderlinge tegenstrijdigheid tussen een bepaling in deze Algemene Voorwaarden enerzijds en een bepaling in een ander Leningdocument anderzijds, prevaleert hetgeen in het betreffende andere Leningdocument is bepaald. Ingeval een vertaling van deze Algemene Voorwaarden wordt gemaakt, prevaleert de Nederlandse tekst van deze Algemene Voorwaarden. Wijziging van Leningdocumenten De Leningdocumenten worden geacht alle tussen de Geldverstrekker en Hypotrust

(c)

(d)

enerzijds en de Schuldenaren anderzijds in verband met de Lening gemaakte afspraken uitputtend weer te geven. De Geldverstrekker dient steeds schriftelijk in te stemmen met wijzigingen op hetgeen in een Leningdocument is overeengekomen. Door de Geldverstrekker doorgevoerde wijzigingen op deze Algemene Voorwaarden worden geacht stilzwijgend door iedere Schuldenaar en, voor zover rechtens noodzakelijk, hun Echtgenoten te zijn aanvaard, tenzij de betreffende Schuldenaar (of Echtgenoot) daartegen schriftelijk bezwaar heeft gemaakt bij de Geldverstrekker binnen 30 kalenderdagen, nadat hij van zo een wijziging in kennis is gesteld. Hypotrust is namens de Geldverstrekker gerechtigd om bij wijziging van de Rentevastperiode of wijziging of aanvulling van overige voorwaarden van de Lening, met uitsluiting van de tot dan toe in de Leningdocumenten gehanteerde voorwaarden en met inachtneming van de geldende Gedragscode Hypothecaire Financiering, steeds de dan geldende Algemene Voorwaarden van toepassing te verklaren. Daarbij verstrekt iedere Schuldenaar tevens de daarin opgenomen (aanvullende) volmachten. Partiële nietigheid Mocht een bepaling in een Leningdocument om enigerlei reden niet rechtsgeldig en/of afdwingbaar zijn jegens een Schuldenaar dan tast dit, tenzij zulks rechtens ontoelaatbaar is, de rechtsgeldigheid en afdwingbaarheid van deze bepaling jegens overige Schuldenaren en overige bepalingen in de Leningdocumenten niet aan. Kosten Onverminderd hetgeen verder in de Leningdocumenten is bepaald, komen voor rekening van de Schuldenaren, alle kosten die de Geldverstrekker en/of Hypotrust mochten maken in verband met: de totstandkoming en instandhouding en eventuele verlenging of vernieuwing van de Lening (en/of de vaststelling van een nieuwe Rentevastperiode) en de ten behoeve van de Geldverstrekker overeengekomen (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden, daaronder begrepen de kosten van de Taxatie en/of taxatie van Verpande Goederen, het opmaken van de Leningdocumenten, de afschriften en eventuele grosse, het opmaken en (doen) overleggen van bewijsstukken van de inschrijving van een Hypotheek, registratie, vestiging, vernieuwing, verbetering, aanvulling, mededeling, afstand, opheffing of doorhaling van zekerheden en de kosten van de bescheiden die de Geldverstrekker en/of Hypotrust in verband met de Lening, het Onderpand en/of Verpande Goederen mochten verlangen; de nakoming van een overeenkomst of van enig bevel van bevoegde autoriteiten met betrekking tot het Onderpand en/of de Verpande Goederen: de ontbinding, vernietiging of andersoortige afwikkeling van enige met betrekking tot het Onderpand en/of de Verpande Goederen aangegane overeenkomst, die in strijd is met hetgeen in een Leningdocument tussen een Schuldenaar, de Geldverstrekker en (voor zover van toepassing) Hypotrust is overeengekomen; de uitoefening en bewaring van rechten van de Geldverstrekker en/of Hypotrust onder of in verband met de Leningdocumenten daaronder begrepen alle kosten: (i) die de Geldverstrekker en/of Hypotrust

(e)

(f)

(g) (h)

15.2

15.3

15.4

mochten maken in verband met het voor rekening van een Schuldenaar voldoen van kosten, premies of andere lasten in verband met het Onderpand en/of de Verpande Goederen; (ii) van inspectie van het Onderpand en/of de Verpande Goederen; (iii) van verkoop van het Onderpand en/of de Verpande Goederen; (iv) in beheer of onder zich nemen van het Onderpand en/of de Verpande Goederen; en (v) ontruiming van het Onderpand; incasso van het Verschuldigde, waaronder alle administratiekosten terzake van ondermeer de kosten van incasso, kwiteren, aanmaning, ingebrekestelling, opzegging, opeising, betekening, ontruiming alsmede alle voor toewijzing in aanmerking komende kosten van rechtsbijstand in verband met incasso van het Verschuldigde en/of enige andere procedure die tussen de Geldverstrekker en/of Hypotrust en een Schuldenaar gevoerd mocht worden; kadastrale opmeting, splitsing of grensaanwijzing van het Onderpand; bodem- en grondwateronderzoek, bodem- en grondwatersanering, waaronder begrepen de kosten van het isoleren van vervuiling van of door het Onderpand, de kosten verband houdend met de door de Geldverstrekker en/of Hypotrust te nemen maatregelen in het kader van de Wet Bodembescherming ter voorkoming van de waardevermindering van het Onderpand; de kosten verbonden aan het stellen van garanties en het maken van verrekenbedingen ten behoeve van een koper wegens vermeende vervuiling van het Onderpand; een controle van de voortgang of voltooiing van de bouw/verbouwing in de zin van Artikel 26.6; alle belastingen, lasten en kosten, premies, grondrenten, erfpachtcanons, opstalretributies en andere lasten of verplichtingen, die met betrekking tot het Onderpand, Verpande Goederen en/of het Verschuldigde verschuldigd mochten zijn en/of op het Onderpand mochten drukken, of daarop verhaalbaar zijn, ongeacht het tijdstip waarop deze zijn gemaakt of verschuldigd zijn geworden. Iedere Schuldenaar is verplicht alle bewijzen of kwitanties van hetgeen hij terzake in dit Artikel 15 bedoelde bedragen heeft betaald aan de Geldverstrekker en Hypotrust over te leggen zodra de Geldverstrekker en/of Hypotrust dit verlangt. Zowel de Geldverstrekker als Hypotrust is individueel bevoegd om, zodra hij dit wenst, de in dit Artikel 15 bedoelde kosten voor rekening van de Schuldenaren te betalen en deze kosten te verhalen op de Schuldenaren, alsmede de Schuldenaren over alle naast de Lening door hem voorgeschoten bedragen een bij de Geldverstrekker gebruikelijke rente in rekening te brengen. Voor wat betreft de in Artikel 15.1 onder (d) genoemde kosten zijn de Schuldenaren aan Hypotrust tevens een vergoeding verschuldigd voor door Hypotrust intern gemaakte kosten. Deze wordt forfaitair vastgesteld op 2,5% van de ter zake van de Lening uitstaande hoofdsom, met een minimum van € 1.200,- en een maximum van € 6.000,-. Deze forfaitaire vergoeding betreft uitsluitend de vergoeding van interne kosten in verband met omstandigheden als in Artikel 15.1 onder (d) bedoeld en doet niet af aan enig verder of ander recht van de Geldverstrekker en/of Hypotrust om kostenvergoeding op grond van een Leningdocument te vorderen.


16 16.1

16.2

16.3

17 17.1

17.2 (a) (b)

(c)

(d) 17.3

Verrekening De Geldverstrekker is steeds gerechtigd om het (al dan niet opeisbaar of onder voorwaarde) Verschuldigde, te verrekenen met enige schuld (al dan niet opeisbaar) die de Geldverstrekker aan een Schuldenaar mocht hebben uit welke hoofde dan ook. Indien de vordering van de Geldverstrekker op een Schuldenaar of de tegenvordering van een Schuldenaar op de Geldverstrekker nog niet opeisbaar is, zal de Geldverstrekker van zijn verrekenings-bevoegdheid geen gebruik maken, tenzij op de vordering van een Schuldenaar op de Geldverstrekker beslag wordt gelegd of daarop anderszins verhaal wordt gezocht, daarop een beperkt zakelijk recht wordt gevestigd of de Schuldenaar zijn vordering onder bijzondere titel overdraagt of overweegt over te dragen. De Geldverstrekker is bij het opeisbaar worden van het Verschuldigde gerechtigd zijn verplichting tot uitbetaling van het nog niet vrijgegeven gedeelte van het Bouwdepot, als hierna omschreven in Artikel 26, te verrekenen met het Verschuldigde. Ieder beroep op verrekening door een Schuldenaar ten opzichte van de Geldverstrekker is, voor zover rechtens toelaatbaar, uitgesloten. Verrekening door een Schuldenaar van enige schuld die hij mocht hebben aan de Geldverstrekker, Hypotrust , enige verzekeraar en/of beleggingsinstelling, een Tussenpersoon, Quion of enige andere betrokken partij met een vordering van een van die partijen of enige andere betrokken partij op hem is voor zover dit al mogelijk zou zijn, uitdrukkelijk niet toegestaan. Overdracht De Geldverstrekker heeft te allen tijde het recht om zijn rechtsverhouding, rechten en/of verplichtingen onder of in verband met een Leningdocument (tezamen met de in verband daarmee ten behoeve van Geldverstrekker verstrekte (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden) door contractsoverneming of op andere wijze geheel of gedeeltelijk aan een ander over te dragen, op een ander over te doen gaan of zodanige rechten (tezamen met de in verband daarmee ten behoeve van Geldverstrekker verstrekte (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden) aan een ander te verpanden. Voor zover nodig en rechtens toelaatbaar, stemt iedere Schuldenaar en iedere Echtgenoot bij voorbaat in met en verleent iedere Schuldenaar bij voorbaat medewerking aan zo een overdracht, overgang of verpanding en het in stand blijven van door hem verstrekte (zakelijke of persoonlijke) zekerheden in geval van zo een overdracht, overgang of verpanding. Onder een gedeeltelijke overdracht, overgang of verpanding als bedoeld in Artikel 17.1 wordt uitsluitend verstaan: (een deel van) het Verschuldigde; en/of (een deel van) de uit hoofde van de Lening voortvloeiende mogelijkheid tot verhoging binnen het totaalbedrag van een reeds ten behoeve van de Geldverstrekker ingeschreven Hypotheek; en/of (een deel van) de uit hoofde van de uit de Lening voortvloeiende mogelijkheid tot heropname van reeds afgeloste delen van de Lening; en/of (een deel van) de uit hoofde van de Lening voortvloeiende Bouwdepot(s). Iedere gehele of gedeeltelijke overdracht, overgang of verpanding als bedoeld in Artikel 17.1 omvat (voor wat betreft het overgedragen, overgegane of verpande deel) tevens alle door de Schuldenaren aan de Geldverstrekker verleende volmachten,

17.4

(a)

(b)

(c)

(d)

18 18.1 18.2

rechten, bevoegdheden en toestemmingen doch laat aan Quion verstrekte volmachten, rechten, bevoegdheden en toestemmingen onverlet. Door gedeeltelijke overdracht of overgang als bedoeld in Artikel 17.1 door de Geldverstrekker (daaronder mede begrepen een gedeeltelijke overdracht door de Geldverstrekker van een deel van diens rechten onder of in verband met de Lening door cessie), gaan in verband daarmee ten behoeve van Geldverstrekker verstrekte (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden naar rato mee over en worden de Geldverstrekker en diens betreffende rechtsopvolger deelgenoot in een gemeenschap met betrekking tot de Hypotheek op het Onderpand en de Pandrechten op de Verpande Goederen. In dat geval geldt met betrekking tot een aldus ontstane gemeenschap het volgende: de respectieve aandelen van de Geldverstrekker en de betreffende rechtsopvolger worden bepaald naar rato van de omvang van hun respectieve vorderingen op de Geldnemer; tenzij de Geldverstrekker en diens rechtsopvolger anders overeenkomen zal in dat geval iedere bevoegdheid, daaronder begrepen de bevoegdheid tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap, tot het genot, gebruik of beheer door een deelgenoot in een dergelijke gemeenschap, uitsluitend kunnen worden uitgeoefend met voorafgaande schriftelijke instemming van de overige deelgenoten; indien tussen de verschillende deelgenoten verschil van mening ontstaat met betrekking tot de uitoefening van een bepaalde bevoegdheid, zal Hypotrust de deelgenoten terzake bindend (doen) adviseren; iedere deelgenoot is vrij om met in achtneming van het in dit Artikel 17 bepaalde over zijn aandeel in de gemeenschap te beschikken door dit aandeel aan een ander over te dragen. Toepasselijk recht en woonplaatskeuze Op de Leningdocumenten is uitsluitend het Nederlandse recht van toepassing. Iedere Schuldenaar kiest ten behoeve van het doen van in Artikel 7.2 bedoelde mededelingen aan zijn adres woonplaats ten kantore van de notaris die de Hypotheekakte heeft gepasseerd.

III

Bepalingen van geldlening

19 19.1

Lening, Geldnemer en Onderpand Een Lening kan bestaan uit verschillende deelleningen. De Looptijd, de Rente en de Rentevastperiode worden per deellening overeengekomen. Indien een Hypotheek wordt gevestigd op een beperkt recht, kan de Looptijd van de Lening niet langer zijn dan de duur van dat beperkte recht, tenzij op het moment van het verstrekken van de Lening een onvoorwaardelijk en onherroepelijk recht van verlenging van het beperkt recht is verleend. De Geldnemer dient een natuurlijk persoon te zijn. De Geldverstrekker kan echter onder bijzondere omstandigheden toestaan dat de Geldnemer een rechtspersoon, maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap is. Het Onderpand dient door de Geldnemer zelf te worden bewoond, behoudens voor zover in enig Leningdocument uitdrukkelijk anders met de Geldverstrekker is overeengekomen.

19.2

19.3

19.4

20 20.1

20.2

20.3

(a) (b) (c) (d) 21 21.1

21.2

21.3

21.4

Looptijd Het Verschuldigde wordt, tenzij in het Leningdocument anders is bepaald, na afloop van de laatste dag van de Looptijd opeisbaar en dient alsdan door de Geldnemer aan de Geldverstrekker te worden voldaan. De looptijd van een Lening is ten hoogste 30 jaar, tenzij anders overeengekomen in enig Leningdocument. De Looptijd wordt berekend vanaf de eerste dag van de kalendermaand volgend op de kalendermaand waarin de Lening is verstrekt. Indien de Lening wordt verstrekt op de eerste dag van een kalendermaand, dan vangt de Looptijd aan op die dag. Indien de Geldnemer de Looptijd wenst te verlengen, dan dient de Geldverstrekker uiterlijk 30 kalenderdagen voor het einde van de Looptijd van de Geldnemer een schriftelijk verzoek tot verlenging van de Looptijd te hebben ontvangen. De Geldverstrekker zal, indien de Geldverstrekker bereid is tot verlenging van de Looptijd, daartoe uiterlijk 14 kalenderdagen voor het einde van de Looptijd, de Geldnemer een schriftelijk voorstel doen. In het voorstel van de Geldverstrekker is opgenomen: de nieuwe Looptijd, (indien van toepassing) de nieuwe Rentevastperiode en de van toepassing zijnde Rente. De Looptijd – zo de Geldverstrekker een verlengingsvoorstel heeft uitgebracht – geldt als verlengd conform de bepalingen van dat verlengingsvoorstel, tenzij de Geldnemer of, indien er meerdere Geldnemers zijn, één van hen, de Geldverstrekker vóór de datum van het overeengekomen einde van de Looptijd schriftelijk heeft meegedeeld niet met de inhoud van het verlengingsvoorstel akkoord te gaan. Indien bij het einde van de Looptijd het Verschuldigde niet geheel is voldaan, en er geen verlenging van de Looptijd is overeengekomen ingevolge Artikel 20.2, is het Verschuldigde direct opeisbaar en is de Geldnemer over het Verschuldigde naar keuze van de Geldverstrekker één van de volgende rentepercentages verschuldigd: de laatst overeengekomen Rente; de Marktrente; de wettelijke rente; of de door de Geldverstrekker gehanteerde rente voor direct opeisbare vorderingen. (Vervroegde) aflossing De Geldnemer is, met inachtneming van de terzake in de Leningdocumenten overeengekomen bepalingen, gerechtigd het Verschuldigde geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen op een Rentevervaldag, mits de Geldnemer zulks schriftelijk tenminste 30 kalenderdagen van tevoren heeft meegedeeld aan de Geldverstrekker, waarbij de Geldnemer de Geldverstrekker op de hoogte stelt van de Rentevervaldag waarop en het bedrag dat zal worden betaald. Een aflossing zoals wordt bedoeld in Artikel 21.1 laat onverlet de verplichting van de Geldnemer om Rente te betalen over het aldus afgeloste tot het moment waarop de aflossing wordt voldaan. Indien de Geldverstrekker een vervroegde aflossing aanvaardt ondanks het niet in acht nemen van Artikel 21.1 genoemde termijn, is de Geldnemer gehouden om Rente aan de Geldverstrekker te voldoen over het Verschuldigde tot 1 kalendermaand na ontvangst door de Geldverstrekker van de in Artikel 21.1 bedoelde schriftelijke mededeling. De in Artikel 21.1 genoemde termijn behoeft niet in acht te worden genomen en de eventuele vergoeding voor vervroegde aflossing is niet verschuldigd indien, tegelijk met het bedrag van de vervroegde aflossing, over


21.5

21.6 (a)

(b) (c) (d) (e) (f)

(g)

(h)

(i) (j)

21.7

(a) (b) 21.8

dat bedrag de Rente wordt betaald tot het einde van de Rentevastperiode. De in Artikel 21.1 genoemde schriftelijke mededeling van een vervroegde aflossing wordt als niet gedaan aangemerkt, indien op de aangekondigde datum het Verschuldigde niet is betaald. Vervroegde aflossing kan uitsluitend zonder vergoeding geschieden indien: de vervroegde aflossing in het lopende kalenderjaar tenminste EUR 500,- bedraagt en niet hoger is dan 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de Lening; deze geschiedt op de laatste dag van een Rentevastperiode; het een restantsaldo van een bij de Geldverstrekker aangehouden Bouwdepot betreft; het ontvangen schadepenningen wegens geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het Onderpand betreft; de Geldnemer overlijdt, mits aflossing binnen 6 kalendermaanden na het overlijden plaatsvindt; de Geldnemer overlijdt en de gehele Lening wordt afgelost met uitkering(en) die gedaan wordt in verband met dat overlijden; het Verschuldigde volledig wordt voldaan wegens vrijwillige verkoop en juridische levering, gevolgd door verhuizing van de Hypotheekgever; het Onderpand door welke oorzaak dan ook tenietgaat, mits de vervroegde aflossing plaatsvindt binnen 1 kalenderjaar na het tenietgaan van het Onderpand; de Marktrente hoger is dan de Rente; of het de vervroegde aflossing van een Lening met een Variabele Rente betreft, tenzij een afwijkende regeling is overeengekomen in enig Leningdocument. Bij een vervroegde aflossing als gevolg van een executoriale verkoop of een daarmee gelijk te stellen onderhandse verkoop van het Onderpand, zal de Geldverstrekker alleen dan een vergoeding in rekening brengen, indien deze verkoop het gevolg is van een handelen of nalaten dat redelijkerwijs aan de Geldnemer is te verwijten, met dien verstande dat de maximaal in rekening te brengen vergoeding gelijk is aan: 4 kalendermaanden Rente over het vervroegd af te lossen bedrag; of, ter keuze van Quion; 3% van het vervroegd af te lossen bedrag. Geldnemer is, tenzij het bepaalde in Artikel 21.6 of Artikel 21.7 van toepassing is, bij geheel of gedeeltelijke vervroegde aflossing van het Verschuldigde, een vergoeding verschuldigd gelijk aan de contante waarde van het renteverschil tussen de Rente en de Marktrente op het tijdstip van ontvangst van de in Artikel 21.1 bedoelde schriftelijke mededeling. Dit renteverschil wordt berekend over de periode vanaf de datum van ontvangst van vervroegde aflossing tot het einde van de Rentevastperiode. De vergoeding wordt berekend over het vervroegd afgeloste bedrag van de Lening. In afwijking van het voorgaande wordt voor de berekening van de vergoeding bij een Lening met een resterende Rentevastperiode van minder dan 1 kalenderjaar, uitgegaan van de Marktrente die op het tijdstip van ontvangst van de in Artikel 21.1 bedoelde schriftelijke mededeling gold voor een Lening met een Rentevastperiode van 1 kalenderjaar. Het vervroegd afgeloste bedrag van de Lening wordt voor de berekening van deze vergoeding verminderd met de in Artikel 21.6 onder (a) genoemde vrijstelling. Uitsluitend indien sprake is van gehele aflossing en in geval aan de Lening

21.9

(a) (b) (c) (d)

21.10

21.11

21.12

21.13

22 22.1

22.2

22.3

een (levens)verzekering is verbonden, waarvan de spaarpremies volledig worden belegd bij de Geldverstrekker en die is verpand aan de Geldverstrekker, wordt het vervroegd afgeloste bedrag van de Lening voor het berekenen van deze vergoeding verminderd met de afkoopwaarde van de verpande verzekering, vast te stellen op het moment van ontvangst van de in Artikel 21.1 bedoelde schriftelijke mededeling. Tenzij tussen de Geldnemer en de Geldverstrekker schriftelijk anders wordt overeengekomen, wordt het door de Geldnemer te betalen periodieke bedrag herzien: bij wijziging van de Rente; na een extra aflossing op de Lening; bij wijziging van aflossingsvorm; en indien een periodieke aflossing is overeengekomen en tijdens de Looptijd blijkt dat deze periodieke aflossing te laag is om het Verschuldigde binnen de Looptijd af te lossen. Tenzij sprake is van een geval als bedoeld in Artikel 21.7 is de Geldnemer, indien het Verschuldigde vóór het verstrijken van de Looptijd vervroegd wordt opgeëist door de Geldverstrekker op grond van Artikel 33, aan de Geldverstrekker additionele Rente verschuldigd. Deze Rente wordt fictief vastgesteld op 3 kalendermaanden Rente over het Verschuldigde op het moment van het opeisbaar worden. De Geldnemer is daarnaast gehouden een vergoeding voor vervroegde aflossing te betalen conform het bepaalde in Artikel 21.8. De Geldnemer is na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker gerechtigd om de overeengekomen aflossingsvorm te wijzigen. De Geldverstrekker kan aan het verlenen van toestemming voorwaarden verbinden, waaronder het door de Geldnemer aan de Geldverstrekker betalen van een vergoeding. Indien de Lening (mede) is verstrekt ter financiering van de bouw van het Onderpand en er sprake is van een lineaire- of annuïtaire aflossingsvorm is gedurende het eerste kalenderjaar van de Looptijd van de Lening geen aflossing verschuldigd. De nadien Verschuldigde aflossing wordt berekend op basis van de resterende Looptijd. Indien de Lening (mede) is verstrekt ter financiering van (werkzaamheden terzake) de (ver)bouw, onderhoud, wijziging of uitbreiding van het Onderpand en na ommekomst van 1 kalenderjaar sinds de verstrekking ervan door de Geldverstrekker van deze Lening zich nog gelden bevinden in een door de Geldverstrekker daartoe aangehouden Bouwdepot, kunnen deze gelden worden aangewend voor een vergoedingsvrije aflossing van de Lening. Rente De Rente is maandelijks achteraf verschuldigd, betaalbaar en opeisbaar op de Rentevervaldag. De Rente wordt berekend over de Lening per het einde van de maand (vóór eventueel per die datum te verrichten aflossingen). Bij de berekening van de Rente wordt de kalendermaand op 30 kalenderdagen en een kalenderjaar op 360 kalenderdagen gesteld. Het in enig Leningdocument opgenomen effectieve rentepercentage is berekend op basis van de in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen vermelde wijze. De Rente zal gedurende de Rentevastperiode niet worden gewijzigd. Tenminste 1 kalendermaand voor het einde van de Rentevastperiode ontvangt de Geldnemer van Hypotrust namens de Geldverstrekker een aanbieding voor de volgende Rentevastperiode. Indien de Geldverstrekker uiterlijk 14 kalenderdagen voor het einde van de Ren-

22.4

22.5

22.6

22.7

22.8

tevastperiode geen schriftelijke reactie van de Geldnemer heeft ontvangen, wordt de Lening voortgezet en vangt een nieuwe Rentevastperiode aan tegen (één van) de in genoemde aanbieding vermelde condities, naar keuze van de Geldverstrekker, dan wel, indien dit korter is, de resterende Looptijd van de Lening. Indien de Geldverstrekker geen aanbieding heeft gedaan, wordt als Rente verschuldigd de Marktrente die geldt op de laatste dag van de laatst geldende Rentevastperiode, voor de duur van de laatst geldende Rentevastperiode. Indien door de Geldverstrekker afkoop van Rente voor de eerste Rentevastperiode wordt toegestaan, wordt het gehanteerde afkooppercentage in enig Leningdocument vermeld onder disagio. Het aan disagio te betalen bedrag is (uiterlijk) op de datum van het passeren van de Hypotheekakte verschuldigd. Indien vervallen Rente, waaronder mede begrepen eventuele ingevolge een Leningdocument verschuldigde boete(rente), niet uiterlijk op de Rentevervaldag aan de Geldverstrekker is voldaan, is de Geldnemer tevens Rente verschuldigd over de niet voldane Rente. De Geldnemer is, met inachtneming van de terzake in de Leningdocumenten overeengekomen bepalingen, gerechtigd om gedurende een Rentevastperiode een wijziging van de Rentevastperiode te verzoeken, ingaande op een Rentevervaldag, mits de Geldnemer zulks schriftelijk tenminste 30 kalenderdagen van tevoren heeft meegedeeld aan de Geldverstrekker, waarbij de Geldnemer de Geldverstrekker op de hoogte stelt van de Rentevervaldag waarop de wijziging in werking zou moeten treden. De Geldnemer is bij toepassing van het bepaalde in Artikel 22.6 een vergoeding aan de Geldverstrekker verschuldigd. Deze vergoeding is gelijk aan de contante waarde van het renteverschil tussen de Rente en de Marktrente op het tijdstip van ontvangst van de in Artikel 22.6 bedoelde schriftelijke mededeling. Dit renteverschil wordt berekend over de periode vanaf de dan afgesproken datum van de ontvangst van de betaling van deze vergoeding tot het einde van de Rentevastperiode. De vergoeding wordt berekend over de Lening. Uitsluitend in geval aan de Lening een (levens)verzekering is verbonden, waarvan de spaarpremies volledig worden belegd bij de Geldverstrekker en die is verpand aan de Geldverstrekker, wordt de Lening voor het berekenen van deze vergoeding verminderd met de afkoopwaarde van de verpande verzekering, vast te stellen op het moment van ontvangst van de in Artikel 22.6 bedoelde schriftelijke mededeling. De Lening wordt voor de berekening van deze vergoeding verminderd met de in Artikel 21.6 onder (a) genoemde vrijstelling. De Geldverstrekker kan op grond van door hem te bepalen bijzondere omstandigheden naast de Marktrente een afwijkend tarief hanteren dat niet gelijk is aan de Marktrente. Indien de Geldverstrekker op enig moment om welke reden dan ook geen soortgelijke nieuw te verstrekken lening(en) offreert, wordt de Marktrente vastgesteld op de door de Geldverstrekker aangeboden meest nabijgelegen kortere Rentevastperiode. Indien de Geldverstrekker op enig moment (om welke reden dan ook) in het geheel geen nieuw te verstrekken lening(en) offreert, wordt de Marktrente vastgesteld op de (naar keuze van de Geldverstrekker) hetzij het gemiddelde van door andere geldverstrekkers via Quion aangeboden soortgelijke nieuw te verstrekken


22.9

23 23.1

23.2

23.3

23.4

leningen, hetzij de bij de betreffende Rentevastperiode (naast gelegen) behorende rente van obligaties uitgegeven door de Staat der Nederlanden vermeerderd met door Quion te bepalen opslagen. Een Rentevastperiode wordt berekend vanaf de eerste dag van de kalendermaand volgend op de kalendermaand waarin de Lening is verstrekt. Indien de Lening wordt verstrekt op de eerste dag van een kalendermaand dan vangt de Rentevastperiode aan op die dag. Een Rentevastperiode eindigt in ieder geval op het moment dat de Looptijd van de Lening eindigt. De laatste Rentevastperiode kan derhalve nimmer de resterende Looptijd van de Lening overschrijden, ook niet, indien er ter zake van de Lening namens de Geldverstrekker een aanbod voor een langere Rentevastperiode is gedaan. De Rente wordt alsdan gelijk aan de Marktrente voor de meest nabijgelegen binnen de Looptijd vallende Rentevastperiode die door de Geldverstrekker wordt aangeboden. Een door de Geldnemer gemaakte keuze voor een Rentevastperiode die de (resterende) Looptijd van de Lening overschrijdt is ongeldig. Aanpassing van de voorwaarden van de Lening De Geldnemer is gerechtigd om de Geldverstrekker te verzoeken om op een in de Offerte of in enig ander Leningdocument bepaalde termijn een vergelijking tussen het Verschuldigde en de executiewaarde van het Onderpand te laten plaatsvinden. De executiewaarde van het Onderpand zal in dat geval worden bepaald door middel van een Taxatie van een met instemming van de Geldverstrekker en Hypotrust benoemde taxateur. De Geldnemer is gehouden aan deze Taxatie medewerking te verlenen en aan de taxateur vrij toegang te verlenen tot het Onderpand. Op grond van de vergelijking tussen het Verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van het Onderpand is de Geldverstrekker gerechtigd om de voor het Verschuldigde geldende Rente aan te passen, dan wel (vervroegde) aflossing van (een deel van) het Verschuldigde te verlangen. De Geldverstrekker heeft de mogelijkheid om eenzijdig de Rente en verdere bepalingen van de Lening te herzien - daaronder verstaan op te eisen -, indien de Geldnemer het opeisbaar Verschuldigde niet volledig voldoet of enige andere verplichting onder een Leningdocument niet tijdig of behoorlijk nakomt, of bij het niet tijdig stellen, wijzigen - anders dan tengevolge van volledige betaling op de hoofdsom - beëindigen, afkoop, royement of verval van enige in verband met de Lening gesloten (gemengde) verzekering.

24.3

25

(a)

(b)

26 26.1 (a)

(b)

26.2 24 24.1

24.2

Verhoging en heropname Lening Op schriftelijk verzoek van de Geldnemer kan de Geldverstrekker, tot tweederde van het in de Hypotheekakte genoemde totaalbedrag van de hypotheekstelling, overgaan tot het verstrekken van een (additionele) Lening, respectievelijk tot het geheel of gedeeltelijk opnieuw als Lening verstrekken van de op de Lening verrichte (vervroegde) aflossingen. De Geldverstrekker zal voor de beoordeling van de vraag of tot het verstrekken van de (additionele) Lening over zal worden gegaan, de op dat moment voor de Geldverstrekker geldende (acceptatie)normen hanteren. De voorwaarden, waaronder het in het voorgaande lid bedoelde zal geschieden, worden door de Geldverstrekker en Hypotrust vastgesteld.

26.3

26.4 (a) (b)

Indien de Geldnemer een (additionele) Lening wenst aan te gaan die (alleen of tezamen met het Verschuldigde) het totaalbedrag (als genoemd in Artikel 24.1) te boven gaat, zal hij aan de Geldverstrekker –naar het oordeel van de Geldverstrekker passendOnderpand verlenen, dat in rang direct moet volgen op het eerder aan de Geldverstrekker verleende Onderpand, dan wel een Hypotheek of Pandrecht eerste in rang op een nog niet verbonden Onderpand respectievelijk Verpand Goed. Het bepaalde in de leden 1 en 2 van dit Artikel 24 is als dan van overeenkomstige toepassing. Onjuiste en onvolledige informatie Indien voor of uiterlijk op de datum waarop de Lening wordt verstrekt (of de Looptijd van de Lening wordt verlengd), blijkt: van onvolledige (daaronder begrepen het niet overleggen van de in de Offerte genoemde te overleggen documenten) of onjuiste opgave door of namens, of met betrekking tot een Schuldenaar van (de aanwezigheid of het ontbreken) enig gegeven en/of enige omstandigheid; of dat niet voldaan is aan de normen en voorwaarden van de gemeentelijke garantieregeling of de garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen – indien en voor zover van toepassing, kan de Geldverstrekker besluiten de Lening niet te verstrekken (of de Looptijd van de Lening niet te verlengen) in welk geval de Offerte zijn geldigheid verliest. De Geldnemer kan in dat geval geen beroep doen op de Offerte en geen aanspraak maken op de Lening. Bouwdepot Indien de Lening (deels) is verstrekt in de vorm van een Bouwdepot dan: is de Geldnemer desgevraagd terstond verplicht aan de Geldverstrekker te verschaffen de desbetreffende plannen, tekeningen en andere documenten, daaronder begrepen reeds gemaakte of in bewerking zijnde tekeningen, bestekken of technische omschrijvingen, begrotingen, rechten uit met (onder-)aannemer(s), constructeur(s), architect(en), installateur(s) en/of leverancier(s) gesloten overeenkomsten, vergunningen en documenten of brieven, waarbij in enigerlei vorm overheidssteun is aangevraagd of toegezegd of die daartoe van belang kunnen zijn; is de Geldverstrekker bevoegd rechtstreeks voor rekening van de Geldnemer (onder)aannemer(s), constructeur(s), architect(en), installateur(s) en/of leverancier(s) te betalen en, indien het Verschuldigde opeisbaar is, voorts bevoegd voor rekening van de Geldnemer werkzaamheden te (doen) verrichten en het daartoe benodigde aan te schaffen. Een Bouwdepot zal door de Geldverstrekker ten gunste van de Geldnemer worden geboekt op een daartoe te openen afzonderlijke administratieve rekening ten name van de Geldnemer. Indien de Lening bestaat uit deelleningen kan er sprake zijn van meer dan één Bouwdepot. Over het saldo van een depot door Geldverstrekker aan Geldnemer te vergoeden rente en daarop van toepassing zijnde Rentevastperiode wordt in de Offerte, de Hypotheekakte, het Leningoverzicht en/of enig ander Leningdocument opgenomen. Terzake een Bouwdepot gelden de volgende bepalingen: de Geldverstrekker zal een Bouwdepot uitkeren in ten hoogste 10 termijnen; de vordering van de Geldnemer op de Geldverstrekker in het kader van een Bouwdepot zal uitsluitend opeisbaar zijn tegen

(c)

(d)

(e)

(f)

26.5 26.6

26.7

26.8

27

overlegging van ten genoegen van de Geldverstrekker goedgekeurde bouwnota’s en eventuele andere door de Geldverstrekker in de Leningovereenkomst te bepalen bescheiden en op voorwaarde dat geen sprake is van een geval van verzuim als bedoeld in Artikel 33; een verzoek tot uitkering uit een Bouwdepot kan, tenzij het de laatste uitkering uit dat Bouwdepot betreft, uitsluitend geschieden voor bedragen tenminste groot € 750. Onverminderd het voorgaande, zal er echter – tenzij nadrukkelijk anders is overeengekomen – nooit meer worden uitbetaald dan benodigd is voor de voltooiing van de door de Geldnemer aan de Geldverstrekker meegedeelde werkzaamheden alsmede de onder dit Artikel 26 bedoelde door de Geldverstrekker goedgekeurde werkzaamheden; voordat de Geldverstrekker de eerste uitkering uit een Bouwdepot verricht, dient de Geldnemer ten genoegen van de Geldverstrekker eerst de overeengekomen eigen middelen te hebben besteed; een Bouwdepot dient uiterlijk binnen de in de Offerte, de Hypotheekakte, het Leningoverzicht en/of enig ander Leningdocument genoemde periode in zijn geheel te zijn opgenomen. Indien een bouwdepot niet binnen de in de vorige zin bedoelde periode is opgenomen zal het bedrag van het Bouwdepot worden verrekend met het Verschuldigde; tenzij hierover in enig Leningdocument een afwijkende afspraak is gemaakt, dient de Geldverstrekker over het niet vrijgegeven gedeelte van een Bouwdepot aan de Geldnemer een rente te vergoeden gelijk aan de hoogte van het rentepercentage van de in de Leningovereenkomst bedoelde Lening waarop het Bouwdepot betrekking heeft. Indien in de Offerte, de Hypotheekakte, het Leningoverzicht en/of enig ander Leningdocument melding wordt gemaakt van een “Lening overbrugging”, wordt deze als eerste onttrokken aan het Bouwdepot. Voor wat betreft overige Leningen geldt dat de Lening met de in de Hypotheekakte vermelde rente (na een eventuele Lening overbrugging) het eerst wordt onttrokken aan het Bouwdepot. De door de Geldverstrekker over het Bouwdepot aan de Geldnemer te vergoeden rente zal door de Geldverstrekker verrekend worden met de door de Geldnemer ter zake de Lening verschuldigde Rente. Na het verstrijken van de hiervoor onder (e) vermelde looptijd is de Geldverstrekker geen rente meer verschuldigd over het Bouwdepot. Indien er meerdere Geldnemers zijn, is ieder van hen bevoegd de Geldverstrekker om betaling uit het Bouwdepot te verzoeken. De Geldverstrekker is te allen tijde gerechtigd de voortgang of voltooiing van de bouw/verbouwing op kosten van de Geldnemer te laten controleren door een door de Geldverstrekker of Hypotrust aan te wijzen deskundige. Het in de vorige leden van dit Artikel 26 bepaalde is van overeenkomstige toepassing indien de Lening (mede) is verstrekt ter financiering van de aanschaf (van delen) van overig Onderpand. Vorderingen die de Geldnemer heeft op de Geldverstrekker terzake in een Bouwdepot gehouden gelden kunnen niet worden vervreemd of bezwaard, anders dan aan de Geldverstrekker. Betaling van kosten, provisie en vergoedingen De afsluitprovisie, bereidstellingsprovisie, borgtochtprovisie, garantiekosten, disagio


en andere in het Leningdocument omschreven (notaris)kosten of vergoedingen van voorafgaand aan verstrekking van de Lening gemaakte kosten, zijn uiterlijk op de datum van verstrekking van de Lening opeisbaar verschuldigd aan de Geldverstrekker. 28 28.1

28.2

29 29.1

29.2

(a) (b) (c) (d) 29.3

30 30.1

30.2

31 31.1

Betalingsverplichtingen Alle betalingen door de Geldnemer moeten geschieden in een gangbaar Nederlands wettig betaalmiddel, zonder enige inhouding, korting, kostenberekening of voorwaarde aan de Geldverstrekker, door storting of overmaking op een (Post)bankrekening ten name van de Geldverstrekker dan wel op een andere door de Geldverstrekker te bepalen wijze. De Geldnemer is desgevraagd terstond verplicht om ten gunste van de Geldverstrekker een automatische incassovolmacht te verstrekken. Een Schuldenaar zal voor betalingen aan de Geldverstrekker pas gekweten zijn, zodra de Geldverstrekker op een door hem aangegeven (post)bankrekening onherroepelijk en onvoorwaardelijk de vrije beschikking over de desbetreffende gelden heeft verkregen. Indien in de Lening een bepaalde aflossingsvorm wordt genoemd, dan laat dit de verplichtingen van de Geldnemer ingevolge Artikel 28.1 onverlet. Rente bij niet of niet-tijdige betaling Indien het Verschuldigde niet of niet tijdig is betaald, is de Geldnemer, zonder dat een voorafgaande opgave of ingebrekestelling nodig is, gehouden bovenop de Rente een direct opeisbare boeterente van 5% (op maandbasis) te voldoen over dat gedeelte van het Verschuldigde dat had moeten worden betaald, met een minimum van € 12,- te rekenen vanaf de dag waarop het Verschuldigde opeisbaar is tot en met de dag van ontvangst van de betaling, onverminderd aan de Geldverstrekker toekomende andere rechten. Voorts is over hetgeen opeisbaar is dat meer dan 2 kalendermaanden te laat wordt betaald een Rente verschuldigd naar keuze van de Geldverstrekker van één van de volgende rentepercentages: de laatst overeengekomen Rente; de Marktrente; of de wettelijke Rente; of de Rente voor direct opeisbare vorderingen; te betalen op de eerste dag van elke kalendermaand. Bij een vervroegde aflossing als gevolg van een executoriale verkoop of een daarmee gelijk te stellen onderhandse verkoop van het Onderpand, geldt in afwijking van dit Artikel 29, het in Artikel 21.7 bepaalde. Voor rekening van de Geldnemer betaalde bedragen Indien de Geldverstrekker enige betaling voor rekening van de Geldnemer verricht is de Geldnemer het door de Geldverstrekker betaalde bedrag aan de Geldverstrekker verschuldigd en opeisbaar per de datum waarop het bedrag door de Geldverstrekker wordt voldaan. Over door de Geldverstrekker voor rekening van de Geldnemer betaalde bedragen, anders dan uit hoofde van de Lening, is de Geldnemer aan de Geldverstrekker in aanvulling op de Rente een additionele rente verschuldigd van 1% per kalendermaand (of deel daarvan), met een minimum van € 5,-. Toerekening van betaling Alle door de Geldverstrekker uit welken hoofde ook van, namens of voor rekening van een Schuldenaar ontvangen gelden

31.2

(a)

(b)

(c) (d) (e)

32 32.1

32.2

32.3

33 33.1

(a) (b) (c) (d)

(e)

zullen ongeacht de betalingsomschrijving strekken tot betaling in mindering op die bedragen welke de Geldverstrekker al dan niet na opeising van hem kan vorderen. De Geldverstrekker kan de namens of voor rekening van een Schuldenaar aan hem betaalde gelden met inachtneming van de hierna opgesomde volgorde aanwenden als betaling door de Geldnemer van (een deel van) het Verschuldigde: aan de Geldverstrekker volgens enig Leningdocument te vergoeden kosten (daaronder begrepen de door de Geldverstrekker voor rekening en risico van de Geldnemer betaalde bedragen); aan de Geldverstrekker volgens enig Leningdocument verschuldigde vergoedingen wegens vervroegd aflossen of wijzigen van een Rentevastperiode of boete(n); overige vergoedingen waartoe de Geldverstrekker in verband met enig Leningdocument gerechtigd mocht zijn; Rente; de Lening. De Geldverstrekker kan de ontvangen gelden ook aanwenden voor het doen van betalingen waartoe de Geldverstrekker krachtens het met de Geldnemer overeengekomene bevoegd is of besluiten een andere volgorde in acht te nemen.

(f)

Jaaropgaven De Geldverstrekker zal de Geldnemer jaarlijks een opgave van het Verschuldigde per 31 december van het voorafgaande kalenderjaar zenden. Bij de bepaling van het Verschuldigde zullen eventueel verschuldigde maar niet betaalde Rente, kosten en andere bedragen bij het Verschuldigde worden geteld. De opgave omvat tevens een verantwoording van de in het desbetreffende kalenderjaar ontvangen bedragen. Indien de Geldnemer binnen 30 kalenderdagen na de verzending van de opgave geen schriftelijk bezwaar aantekent bij de Geldverstrekker, wordt hij geacht met de opgave in te stemmen. Ten aanzien van het aan de Geldverstrekker Verschuldigde zal de Geldnemer zich houden aan en genoegen nemen met de door de Geldverstrekker overeenkomstig zijn boeken verstrekte opgave. De Geldnemer heeft evenwel het recht om bij algehele voldoening of verhaal van het Verschuldigde terug te vorderen hetgeen hij mocht bewijzen minder verschuldigd te zijn geweest dan hem ten laste werd gebracht.

(j)

Opeisbaarheid De Geldnemer is direct in verzuim en het Verschuldigde is, onverminderd de overige rechten van de Geldverstrekker, zonder ingebrekestelling of enige andere formaliteit terstond opeisbaar indien: de Looptijd verstreken is (zonder dat er een verlenging van de Looptijd overeengekomen is); de Rentevastperiode is verstreken, zonder dat een nieuwe Rentevastperiode is overeengekomen; het Verschuldigde niet op de overeengekomen datum of binnen de door de Geldverstrekker gestelde termijn wordt betaald; niet is voldaan aan enige bepaling of voorwaarde opgenomen in een Leningdocument of enig ingevolge een Leningdocument te overleggen document niet tijdig tot genoegen van de Geldverstrekker is overgelegd; lasten, belastingen, heffingen, exploitatiekosten, bijdragen of premies van in een Leningdocument of deze bepalingen bedoelde verzekeringen niet tijdig worden voldaan;

(g)

(h)

(i)

(k)

(l)

(m)

(n)

(o)

(p)

een andere (door de Geldverstrekker of een derde) aan de Schuldenaar en/of diens Echtgenoot verstrekte lening wordt opgeëist; een Schuldenaar en/of diens Echtgenoot failleert, boedelafstand doet, onder curatele wordt gesteld, zijn vermogen of een deel daarvan onder bewind wordt geplaatst of hem voorlopige of definitieve surséance van betaling of moratorium wordt verleend, danwel, indien een Schuldenaar een natuurlijke persoon is, deze een verzoek indient tot schuldsanering als bedoeld in artikel 284 Faillissementswet (verzoek tot toepassing schuldsaneringsregeling); een Schuldenaar en/of diens Echtgenoot overlijdt, vermoedelijk overleden wordt verklaard, afwezig is zonder ten genoegen van de Geldverstrekker orde op zaken met betrekking tot het bestuur van zijn goederen te hebben gesteld of het vrije beheer over zijn vermogen verliest; een Schuldenaar die een rechtspersoon is, zijn rechtspersoonlijkheid verliest, nietig wordt verklaard of wordt ontbonden, fuseert of splitst, dan wel er wijziging komt in zijn statuten, zijn reglement, de samenstelling van zijn bestuur of de tenaamstelling van één of meer van zijn aandelen op naam; bij een Schuldenaar die een personenvennootschap of gemeenschap is, vennoten of deelgenoten toe- of uittreden of de maat-, vennoot-, of deelgenootschapbepalingen wijzigen, de personenvennootschap of gemeenschap nietig wordt verklaard of wordt ontbonden, dan wel er wijziging komt in de samenstelling van zijn bestuur; enige zekerheid die voor het Verschuldigde is verstrekt – waaronder begrepen een (gemengde) verzekering of een (door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning – in de vorm van de Nationale Hypotheek Garantie – afgegeven) borgstelling - nietig, vernietigbaar of niet van de vereiste rang is, of enige toegezegde zekerheid voor het Verschuldigde – waaronder begrepen een (gemengde) verzekering of een borgstelling – niet tijdig is gesteld, is gewijzigd, beëindigd of voortijdig is (of geacht kan worden te zijn) vervallen; blijkt van een publiekrechtelijke bestemming of van enig gebrek in eigendoms- of andere titels of van het bestaan van een overeenkomst, beperkt recht of gebrek met betrekking tot het Onderpand, waardoor naar het oordeel van de Geldverstrekker de waarde van het Onderpand nadelig kan worden beïnvloed of zijn rechten kunnen worden verkort; de juridische of economische gerechtigheid tot of het gebruik van het Onderpand wijziging ondergaat, daaronder begrepen vervreemding, verdeling, toedeling, huurkoop, verhuur, medegebruik, samenwoning, inbreng en het gaan behoren tot een huwelijks- of andere gemeenschap; betreffende het Onderpand enig beperkt recht ontstaat of tenietgaat of de bestemming van het Onderpand wordt gewijzigd, op het Onderpand of op enig ander goed van een Schuldenaar beslag wordt gelegd dan wel de executie van het Onderpand wordt bekend gemaakt of aangezegd; het Onderpand (daaronder tevens verstaan een deel daarvan) leeg staat, niet wordt gebruikt of is gekraakt dan wel is beschadigd, wordt verontreinigd, tenietgaat of wordt gesloopt, alsmede indien naar het oordeel van de Geldverstrekker het Onderpand ernstige gebreken vertoont; de huurprijs, het door de gewezen huurder verschuldigde of de vergoeding wegens


(q)

(r)

(s) (t)

(u)

(v)

vordering van het Onderpand wordt verlaagd dan wel de (gewezen) huurder door de daartoe bevoegde instantie wordt gemachtigd tot verandering van de inrichting of gedaante van het Onderpand; sprake is van een Hypotheek op een beperkt recht en het beperkt recht eindigt, de voorwaarden daarvan wijzigen, een canon of andere vergoeding daarvoor – anders dan aan de Geldverstrekker bij het verstrekken van de Lening schriftelijk medegedeeld – verandert, het beperkt recht wordt opgezegd, beëindigd of vervallen verklaard of zulks naar het oordeel van de Geldverstrekker dreigt te geschieden, de verplichtingen uit hoofde van het beperkt recht niet stipt worden nagekomen, of de beperkt gerechtigde de blote eigendom van het Onderpand verkrijgt zonder aan de Geldverstrekker een Hypotheek van gelijke rang op de volle eigendom te verschaffen; sprake is van een Onderpand bestaande uit een appartementsrecht en een besluit of bevel tot wijziging van de splitsing, het reglement, tot opheffing van een splitsing of tot ontbinding van de vereniging van eigenaars wordt genomen of gegeven, de appartementseigenaar, of de gebruiker van een privé-ruimte voorschriften of bepalingen niet nakomt of overtreedt, alsmede indien met betrekking tot het desbetreffende registergoed of gebouw zich een omstandigheid voordoet die in deze Algemene Voorwaarden als opeisinggrond is omschreven; een in verband met het Onderpand van overheidswege (voorlopig) toegezegde bijdrage, premie of subsidie vervalt; de Hypotheekgever of een huurder de bepalingen van de Wet Bodembescherming overtreedt, voor zover deze betrekking hebben op het Onderpand dan wel een daartoe bevoegde instantie een aanschrijving doet uitgaan of een besluit neemt waardoor naar het oordeel van de Geldverstrekker onderhandse of openbare verkoop van het Onderpand wordt bemoeilijkt, de waarde van het Onderpand vermindert, het Onderpand direct of indirect uit de macht van de Geldnemer raakt of kan geraken of de rechten van de Geldverstrekker op enigerlei andere wijze worden verkort of geschaad, daaronder begrepen aanschrijvingen of besluiten houdende onbewoonbaarverklaring, vordering, verbod van bouw, verbouw of herbouw, aanwijzing tot onteigening, plaatsing op een monumentenlijst, ontstaan van een wettelijk voorkeursrecht tot koop, opneming in een ruilverkaveling, een saneringsbevel of publiekrechtelijke bestemmingswijziging; bij een Lening als bedoeld in Artikel 26, de uitvoering van de werkzaamheden of de aanschaf niet geschiedt volgens de aan de Geldverstrekker kenbaar gemaakte plannen, verstrekte tekeningen, bestekken of technische omschrijvingen, of met de Geldnemer overeengekomen bouwen/of betalingsschema’s dan wel de uitvoering van de werkzaamheden of de aanschaf om welke reden ook, naar het oordeel van de Geldverstrekker geen of onvoldoende voortgang vinden; het de Geldverstrekker blijkt dat ten tijde van het uitbrengen van de Offerte dan wel ten tijde van het verstrekken van de Lening (dan wel gedurende de Looptijd van de Lening) (door, namens of met betrekking tot) een Schuldenaar onvolledige of onjuiste opgave heeft (of is) gedaan van (de aanwezigheid of het ontbreken van) enig gegeven en/of enige omstandigheid;

(w)

(x) (y)

(z)

33.2

33.3

34 34.1

(a)

(b)

(c)

(d) (e)

een door een Schuldenaar aan de Geldverstrekker respectievelijk Hypotrust gegeven bevoegdheid en/of volmacht eindigt, vervalt, wordt ingetrokken, gewijzigd of herroepen; een Schuldenaar niet tijdig voldoet aan de in Artikel 6 opgenomen informatieverplichting; voortzetting van de (krediet)relatie met een Schuldenaar naar het oordeel van de Geldverstrekker mogelijke schade aan de reputatie van de Geldverstrekker zou kunnen toebrengen; of de Schuldenaar in strijd handelt met of niet voldoet aan een voor hem en/of het Onderpand geldende verplichting die voortvloeit uit wet- of regelgeving, reglement of overeenkomst. In geval van opeising dient het Verschuldigde terstond door de Geldnemer aan de Geldverstrekker te worden voldaan. Het bepaalde in Artikel 21 inzake de vervroegde aflossing is van overeenkomstige toepassing. De Geldverstrekker is gerechtigd om te besluiten om zich in een concreet geval en uitsluitend voor dat concrete geval (al dan niet tijdelijk en/of voor een deel van het Verschuldigde) niet op dit Artikel 33 te beroepen. Indien de Geldverstrekker dit doet, laat dit alle overige rechten van de Geldverstrekker onverlet. Meeneemregeling en Verhuisregeling In geval de Geldnemer het Verschuldigde volledig heeft voldaan aan de Geldverstrekker ten gevolge van de verkoop en juridische levering aan een derde van het Onderpand, is de Geldnemer gerechtigd tot het verkrijgen van een nieuwe Lening van de Geldverstrekker tot ten hoogste (het restant van de hoofdsom, direct voorafgaand aan het moment van volledige aflossing van) de oude Lening. De Rente voor deze nieuwe Lening is (gedurende een periode die tenminste gelijk is aan de resterende termijn van de Rentevastperiode van de oude Lening minus de tijd die gelegen is tussen het moment van volledige aflossing van de oude Lening en verstrekking van de nieuwe Lening) gelijk aan de Rente van de afgeloste Lening ten tijde van de aflossing. De Looptijd van de nieuwe Lening is gelijk aan de resterende Looptijd van de oorspronkelijk overeengekomen Looptijd, tenzij de Geldnemer en de Geldverstrekker nadien anders mochten zijn overeengekomen. De Geldnemer heeft dit recht uitsluitend indien: de Geldnemer zulks schriftelijk tenminste 30 kalenderdagen voor de volledige betaling van de oude Lening heeft meegedeeld aan de Geldverstrekker; tussen de volledige betaling van de oude Lening en verstrekking van de nieuwe Lening, een periode van minder dan 6 kalendermaanden is verstreken; het conform de geldende voorwaarden van de (levens)verzekering toegestaan is om de waarde opbouw van de aan de Lening verbonden (levens)verzekering waarvan de spaarpremies worden belegd bij de Geldverstrekker, ongewijzigd (dan wel op door de Geldverstrekker schriftelijk goedgekeurde gewijzigde condities) te laten doorlopen en zulks ook geschiedt; de Geldnemer de nieuwe Lening gebruikt om een woning te verwerven dat als Onderpand zal dienen; de verhouding tussen de executiewaarde van het (nieuwe) Onderpand en de hoofdsom van de nieuwe Lening in overeenstemming is met de alsdan geldende

(f)

34.2

34.3

35 35.1

35.2

acceptatienormen van de Geldverstrekker voor soortgelijke nieuw te verstrekken leningen; en door de Geldnemer wordt voldaan aan de in de Offerte voor de nieuwe Lening geldende voorwaarden en bepalingen, als ook door de Geldverstrekker aan te wijzen voorwaarden en bepalingen zoals deze golden voor de oude Lening. In geval de Geldnemer in aanvulling op de in het voorgaande lid bedoelde nieuwe Lening een aanvraag voor een additionele Lening bij de Geldverstrekker doet, beoordeelt de Geldverstrekker deze aanvraag naar de alsdan geldende acceptatienormen. De Geldverstrekker kan de aanvraag voor een additionele Lening accepteren waarbij de rentecondities voor bedoelde nieuwe Lening kunnen wijzigen. Onder verhuisregeling wordt verstaan: het afsluiten van een nieuwe Lening door de Geldnemer ten behoeve van de aanschaf van een nieuwe woning, waarbij de Geldnemer ten gevolge van de verkoop van het Onderpand het Verschuldigde aan de Geldverstrekker volledig heeft voldaan of zal voldoen. De voorwaarden genoemd in Artikel 34.1(a) tot en met (e) zijn overeenkomstig van toepassing. Doorgeefregeling De Geldnemer is bij de verkoop en juridische levering aan een derde van het Onderpand, gerechtigd de Geldverstrekker te verzoeken in te stemmen met de overneming door de derde door contractsoverneming van de rechten en verplichtingen van de Geldnemer voortvloeiende uit de Lening, dan wel via schuldoverneming van de verplichtingen van de Geldnemer terzake van het Verschuldigde. Een dergelijke instemming dient vooraf schriftelijk te worden verkregen, op basis van een schriftelijk verzoek dat mede dient te zijn ondertekend door iedere overige Schuldenaar. De Geldverstrekker kan aan het verlenen van zijn toestemming voorwaarden verbinden.

IV

Bepalingen inzake zekerheidstelling

36 36.1

Hypotheek De Hypotheekgever verplicht zich om tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde ten behoeve van de Geldverstrekker een Hypotheek op het Onderpand te vestigen op de voorwaarden als in de Hypotheekakte bepaald voor een maximumbedrag gelijk aan 150% van de oorspronkelijke hoofdsom van de Lening. Indien de Geldnemer echter de mogelijkheid wenst te hebben om de Geldverstrekker in de toekomst te verzoeken hem een additionele Lening te verstrekken, zonder dat daarvoor door de Geldverstrekker een aanvullende Hypotheek zal worden verlangd, kan op verzoek van de Geldnemer en de Hypotheekgever, indien deze een ander mocht zijn dan de Geldnemer, een hogere inschrijving worden afgesproken. De Hypotheekgever garandeert aan de Geldverstrekker dat: het Onderpand hem volledig en exclusief toebehoort; het Onderpand niet is belast met (conservatoire of executoriale) beslagen of rechten van hypotheek of inschrijvingen daarvan, tenzij anders vermeld in de Hypotheekakte; het Onderpand niet is belast met andere beperkte rechten en/of kwalitatieve verplichtingen, behoudens in de Hypotheekakte vermelde erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen van niet waar-

36.2 (a) (b)

(c)


(d)

(e) (f)

(g)

36.3

37 37.1

(a)

dedrukkende aard; het Onderpand niet is verhuurd en/of anderszins in gebruik is bij derden, behoudens voor zover in een Leningdocument anders is overeengekomen met de Geldverstrekker; de op het Onderpand gevestigde Hypotheek voorrang heeft boven alle aanspraken van anderen op het Onderpand; het Onderpand niet is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, in zodanige mate dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de op dat moment geldende milieuregelingen en verordeningen ongedaan gemaakt (zal) moet(en) worden; er geen sprake is van schending van enige wet- of regelgeving die van invloed zou kunnen zijn op de waarde van het Onderpand. De Hypotheek omvat mede alle zaken die door natrekking onderdeel uit zijn gaan maken van het Onderpand. Verpanding Tot zekerheid voor de betaling van het Verschuldigde verplicht de Hypotheekgever zich te verstrekken en verstrekt hij bij de Hypotheekakte, een Pandrecht op de volgende goederen: alle huidige en, voor zover rechtens toegestaan, toekomstige rechten: (i) uit hoofde van of in verband met beschadiging of tenietgaan van het Onderpand en/of de Verpande Goederen; (ii) onder of in verband met iedere huurovereenkomst, koopovereenkomst, verzekeringsovereenkomst, aannemingsovereenkomst of andere overeenkomst of huur- of andere garantie, die in verband met het Onderpand en/of de Lening door hem is of wordt aangegaan, of afgegeven wegens beschadiging of tenietgaan van het Onderpand en/of de Verpande Goederen; (iii) die hij geldend kan maken in geval van maatregelen, daden of verzuimen welke het gebruik van het Onderpand verhinderen of beperken; (iv) die hij geldend kan maken in geval van het instellen door of tegen hem van een vordering tot ontbinding of vernietiging van de overeenkomst waarbij hij het Onderpand en/of de Verpande Goederen heeft verkregen; (v) die hij als beperkt gerechtigde tegen de eigenaar kan doen gelden of als eigenaar tegen de beperkt gerechtigde kan doen gelden; (vi) waarop hij wegens vordering, ruilverkaveling, onteigening, aanwijzing als concessiegebied van het Onderpand en/of planschade en bestuurscompensatie in verband met het Onderpand recht mocht hebben; (vii)die door hem kunnen worden ontleend aan overheidssteun, subsidies, garanties en andere faciliteiten in verband met het Onderpand; (viii)die hij kan doen gelden als lid van een vereniging van eigenaren of andere vereniging of een coöperatie in verband met het Onderpand, jegens de gezamenlijke appartementseigenaren, de vereniging of coöperatie, ook na fusie, splitsing of liquidatie van de vereniging of coöperatie, daaronder begrepen met name verzekeringsuitkeringen en het saldo van de vereffening van de vereniging of coöperatie; (ix) die hij op grond van subrogatie, regres of uit welke andere hoofde dan ook jegens een andere Schuldenaar mocht hebben;

(b)

37.2 (a)

(b) (c)

37.3

37.4

37.5

37.6 (a) (b)

(c) (d) (e)

(x) die hij mocht hebben in verband met een (bankrekening waarop) een Bouwdepot (wordt aangehouden); (xi) die hij mocht hebben in verband met een beleggings-, spaar- of andersoortige rekening of levens- of andersoortige verzekering die in verband met de Lening wordt aangehouden; of die uit hoofde van welke andersoortige rechtsverhouding die hij in verband met het Onderpand en/of de Lening ook mocht hebben mochten ontstaan jegens wie dan ook; alle huidige en toekomstige roerende zaken die hij heeft of in de toekomst mocht verkrijgen en die bestemd zijn het Onderpand te dienen. Indien en zodra de Hypotheekgever na datum van de Hypotheekakte in verband met het Onderpand en/of de Lening: een nieuwe huurovereenkomst, koopovereenkomst, verzekeringsovereenkomst, aannemingsovereenkomst of andere overeenkomst sluit; een huur- of andere garantie ontvangt; bekend raakt met een andersoortige rechtsverhouding waaruit voor hem rechten zouden kunnen voortvloeien jegens wie dan ook, dient de Hypotheekgever hiervan direct mededeling te doen aan de Geldverstrekker en ervoor zorg te dragen dat de hieruit voortvloeiende rechten direct worden verpand aan de Geldverstrekker door middel van aanvullende pandakten. Onder (verpande of te verpanden) rechten als bedoeld in dit Artikel 37 dienen te worden begrepen ieder recht, claim of vordering, al dan niet ter voldoening van een geldbedrag, alsmede, in het geval van verstrekking van een garantie, het recht dergelijke garanties in te roepen of anderszins een vordering met betrekking daartoe (al dan niet in rechte) in te stellen. Verpanding van zaken omvat ook verpanding bij voorbaat van door zaakvorming ontstane zaken, zaken die vermengd zijn met verpande zaken en zaken die door verpande zaken worden nagetrokken. De Geldverstrekker draagt zorg voor registratie van de in dit Artikel 37 bedoelde aanvullende pandakten en pandlijsten bij de Afdeling Registratie van de Belastingdienst. Ondertekening door een Schuldenaar van enig Leningdocument houdt mede in een mededeling aan die Schuldenaar van het in Artikel 37.1(a)(ix) bedoelde Pandrecht. De Hypotheekgever dient er zorg voor te dragen dat de Geldverstrekker onder alle met betrekking tot het Onderpand af te sluiten verzekeringsovereenkomsten als eerste begunstigde wordt aangewezen en dat dit op de betreffende polis wordt aangetekend en verplicht zich om op eerste verzoek van de Geldverstrekker mee te werken aan een wijziging van begunstigde onder zo een polis, indien de Geldverstrekker dit, in verband met een overdracht door hem van zijn rechten onder de Leningdocumenten of om enige andere reden, wenselijk acht. De Hypotheekgever garandeert aan de Geldverstrekker dat: de Verpande Goederen hem volledig en exclusief toekomen; de Verpande Goederen niet belast zijn met (conservatoire of executoriale) beslagen of pandrechten, tenzij anders vermeld in de Hypotheekakte; de Verpande Goederen niet zijn belast met andere beperkte rechten; ieder Pandrecht voorrang heeft boven alle aanspraken van anderen op een Verpand Goed; alle tot de Verpande Goederen behorende rechten rechtsgeldig en afdwingbaar zijn

en hij niet in gebreke is met enige verplichting onder een overeenkomst waaruit zo een recht voortvloeit; (f) met betrekking tot de Verpande Goederen er geen restrictie van toepassing is op overdracht daarvan en/of vestiging van een Pandrecht daarop; (g) er geen sprake is van schending van enige wet- of regelgeving die van invloed zou kunnen zijn op de waarde van enig Verpand Goed. 37.7 De in Artikel 37.6 opgenomen garanties van de Hypotheekgever worden door hem afgegeven: (a) voor wat betreft de onder Artikel 37.1 Verpande Goederen op de dag van verlijden van de Hypotheekakte; (b) voor wat betreft de ingevolge Artikel 37.2 Verpande Goederen op de dag van de ondertekening van de aanvullende pandakte en/of pandlijst op grond waarvan deze goederen worden verpand. 37.8 De Geldverstrekker heeft te allen tijde het recht om mededeling te doen van zijn Pandrecht aan een debiteur van een tot de Verpande Goederen behorend recht of aan een derde die aanspraak maakt op een Verpand Goed, zodra zijn belang dit naar zijn oordeel wenselijk maakt. 37.9 Alleen de Geldverstrekker is bevoegd tot de Verpande Goederen behorende vorderingen te innen, in en buiten rechte nakoming daarvan te eisen, de betaling daarvan in ontvangst te nemen en daarvoor te kwiteren. De Hypotheekgever zal zich anders dan op schriftelijk verzoek van de Geldverstrekker van het uitoefenen van die rechten onthouden. 37.10 De Geldverstrekker is voorts bevoegd terzake de tot de Verpande Goederen behorende vorderingen, naar eigen goeddunken voor rekening van de Hypotheekgever: (a) regelingen te treffen, vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en andere rechtshandelingen te verrichten; (b) in uitgesproken beslissingen te berusten of daartegen rechtsmiddelen aan te wenden; (c) een andere dan de oorspronkelijk verschuldigde prestatie in ontvangst te nemen; (d) verder alles te verrichten wat de Geldverstrekker nodig acht, daaronder begrepen het vast (laten) stellen van enige tot de Verpande Goederen behorende vordering en de indiening van deze in de boedel van de debiteur daarvan in geval van faillissement, surséance van betaling, moratorium, of (buiten) gerechtelijk akkoord. 37.11 De Geldverstrekker is te allen tijde bevoegd tot herverpanding van een Verpand Goed. 38

(a)

(b)

(c)

Bijzondere bepalingen met betrekking tot verpanding rechten onder levensverzekering Voor Pandrecht terzake rechten en vorderingen voortvloeiende uit een overeenkomst van levensverzekering geldt, onverminderd het elders in deze Algemene Voorwaarden bepaalde, het volgende: de verzekering moet ongewijzigd in stand worden gehouden zolang het Verschuldigde nog niet (volledig) is voldaan, de premies moeten stipt op de vervaldagen worden voldaan en het bewijs van betaling dient op verzoek van de Geldverstrekker onverwijld aan hem ter inzage te worden verstrekt; de originele polis zal totdat het Pandrecht is tenietgegaan bij de Geldverstrekker berusten en moet terstond aan hem worden overhandigd; de Geldverstrekker is bevoegd achterstallige (risico- en spaar)premie met eventuele (belenings)rente en verdere kosten voor


(d)

(e)

(f)

(g)

(h)

(i)

39 39.1

(a) (b)

39.2

40

41 41.1

rekening van de Geldnemer te betalen; de Geldverstrekker is bevoegd zichzelf als eerste begunstigde, vóór de reeds aangewezen begunstigde(n), aan te wijzen; voor zover de medewerking van de Geldnemer daartoe is vereist, is de Geldnemer tot die medewerking verplicht en de Geldverstrekker namens de Geldnemer tot het verlenen van die medewerking bevoegd; in afwijking van de aanwijzing van de Geldverstrekker als eerste begunstigde geldt voor de overlijdensuitkering van de verzekering de oorspronkelijke begunstiging, mits de verzekeraar door die oorspronkelijk begunstigde is gemachtigd die uitkering bij het opvorderbaar worden te voldoen aan de Geldverstrekker tot betaling, in mindering op het door de Geldnemer aan de Geldverstrekker Verschuldigde, en die machtiging leidt tot rechtstreekse en rechtsgeldige betaling door de verzekeraar aan de Geldverstrekker van dat Verschuldigde; indien de Schuldenaar in verzuim is met de voldoening van het Verschuldigde en/of de Geldnemer in verzuim is terzake de betaling van enig onder de verzekering verschuldigd bedrag, is de Geldverstrekker bevoegd de verzekering tegen uitkering van de afkoopwaarde door opzegging te beëindigen; de uitkering kan door de Geldverstrekker worden aangewend als (deel)betaling van het Verschuldigde; zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker kan de Geldnemer geen rechten uit de verzekering uitoefenen; de Geldverstrekker is bevoegd de verpanding, zijn aanwijzing als eerste begunstigde en de aantekening van een en ander op de polis mede namens de Geldnemer aan de verzekeraar mee te delen respectievelijk te verzoeken; de Geldverstrekker is bevoegd tot het in ontvangst nemen van enige uitkering terzake de verzekering; het aldus ontvangene kan door de Geldverstrekker worden aangewend als (deel)betaling van het Verschuldigde. Derdenzekerheid Iedere Schuldenaar doet door (mede)ondertekening van een Leningdocument, voor zover rechtens toegestaan, afstand van het recht: op vergoeding van de kosten die hij ten behoeve van het Onderpand en/of de Verpande Goederen heeft gemaakt; om, indien de Geldverstrekker tot executie overgaat, te verlangen dat ander Onderpand en/of Verpande Goederen mede in de verkoop wordt begrepen en/of het eerst wordt verkocht. Voorts gelden met betrekking tot deze derdenzekerheid de in Artikel 3 opgenomen bepalingen. Aanvullende zekerheid Iedere Schuldenaar is verplicht voldoende zekerheid te stellen voor de betaling van het Verschuldigde. Is een gestelde zekerheid naar het oordeel van de Geldverstrekker onvoldoende geworden, dan is iedere Schuldenaar verplicht die zekerheid op eerste verzoek van de Geldverstrekker aan te vullen of te vervangen. Een verzoek als hiervoor bedoeld dient schriftelijk te geschieden en de reden van het verzoek te vermelden. De omvang van de door de Geldverstrekker gevraagde zekerheid dient in redelijke verhouding te staan tot het beloop van het Verschuldigde. Instandhouding Onderpand De Hypotheekgever zal het Onderpand in goede staat en in overeenstemming met

41.2

(a) (b) (c)

(d) (e) (f) (g) (h) (i) (j) 41.3

41.4

41.5

41.6

alle van toepassing zijnde milieu- en andere regelingen onderhouden, houden en naar behoren gebruiken. Eventuele schade aan het Onderpand of tot het Onderpand behorende roerende zaken dient door de Hypotheekgever steeds met bekwame spoed te worden hersteld. Tot het Onderpand behorende zaken die onbruikbaar worden of tenietgaan dienen door de Hypotheekgever op zijn kosten ten genoegen van de Geldverstrekker door nieuwe zaken te worden vervangen. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker, al dan niet met daaraan verbonden voorwaarden mag de Hypotheekgever het Onderpand niet (hetzij door toedoen hetzij door louter gedogen of nalaten) (geheel of gedeeltelijk): (laten) afbreken; (laten) vergraven of afgraven; verdelen, splitsen, verenigen, verkopen of anderszins te vervreemden (in juridische of economische zin) danwel anderszins over het Onderpand te beschikken; van heersende erfdienstbaarheden of andere rechten ontdoen; bezwaren met enig beperkt recht; belasten met een kwalitatieve verbintenis; van aard, inrichting, gedaante of bestemming wijzigen; van gebruik of exploitatie doen wijzigen; in (mede)gebruik of (mede)genot afstaan anders dan voor ten hoogste 3 kalendermaanden; of op enige andere wijze in waarde (doen) verminderen. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker mag de Hypotheekgever niet instemmen met enige regeling op grond waarvan bestaande of toekomstige schade of andere claims of vorderingen in verband met het Onderpand worden vastgesteld, overeengekomen, ontvangen of afgekocht en mag geen beëindiging, vernieuwing, wijziging of verlenging van overeenkomsten ter zake enig beperkt recht plaatsvinden en mag geen beëindiging, vernieuwing, wijziging of verlenging van enige medegerechtigdheidsregeling, waaronder splitsingen in appartementsrechten plaatsvinden. Het Onderpand mag niet worden gebruikt voor de opslag of verkoop van gevaarlijke of ontplofbare of brandbare stoffen, tenzij dit geschiedt krachtens een van overheidswege verstrekte vergunning, of op een dusdanige wijze worden gebruikt dat zulks milieurisico’s met zich brengt of verontreiniging van het Onderpand of zijn omgeving met chemische, giftige of andere milieu onvriendelijke stoffen kan veroorzaken. Bestanddelen van het Onderpand en werken die duurzaam met het Onderpand zijn verenigd mogen niet zonder schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker door afscheiding roerend worden gemaakt, onverschillig of deze bestanddeelvorming of vereniging voor of na verlening van de Hypotheek heeft plaatsgevonden. Tot de Verpande Goederen behorende zaken die onbruikbaar worden of tenietgaan dienen door een de Hypotheekgever op zijn kosten ten genoegen van de Geldverstrekker door nieuwe zaken te worden vervangen. Alle veranderingen en toevoegingen aan het Onderpand na de vestiging van Hypotheek strekken (mede) tot zekerheid voor het Verschuldigde en kunnen niet worden weggenomen. Dit geldt ook voor alle roerende zaken die bestemd zijn om tot blijvend gebruik van het Onderpand te dienen.

41.7

De Geldverstrekker heeft het recht voor rekening van de Hypotheekgever met betrekking tot het Onderpand al datgene te verrichten, ongedaan te maken of te doen vernietigen dat in strijd met het in dit Artikel 41 bepaalde is nagelaten of gedaan. 41.8 De Hypotheekgever is verplicht alle lasten en belastingen betreffende het Onderpand (daaronder begrepen de exploitatiekosten en bijdragen alsmede alle premies van door de Geldverstrekker bedongen verzekeringen) vóór of op de vervaldag te voldoen en de bewijzen van betaling aan de Geldverstrekker over te leggen zodra hij dit verlangt. De Geldverstrekker is bevoegd die lasten en belastingen voor rekening van de Hypotheekgever te betalen, indien de Hypotheekgever daarmee in verzuim is. De Geldverstrekker is, onverminderd zijn overige rechten, bevoegd voor rekening van de Geldnemer al datgene te verrichten, ongedaan te maken of te vernietigen wat in strijd met het hiervoor in dit Artikel bepaalde is nagelaten of geschied. De Geldverstrekker is voorts bevoegd om, indien de Hypotheekgever met betrekking tot enige last of belasting in verzuim is, de toekomstige terzake verschuldigde betalingen voor rekening en risico van de Hypotheekgever te voldoen. De Geldverstrekker zal, indien Geldverstrekker daartoe overgaat, de Hypotheekgever daarvan schriftelijk op de hoogte stellen. 41.9 De Geldverstrekker heeft het recht om het Onderpand te allen tijde door een door hem aan te wijzen persoon te doen inspecteren, om zich ervan te overtuigen of iets in strijd met een Leningdocument is gedaan, nagelaten of geschied. De Hypotheekgever is verplicht aan de Geldverstrekker vrije toegang tot het Onderpand te verlenen en/of te doen verlenen en er zorg voor te dragen dat al hetgeen waarop de Geldverstrekker op grond van het bepaalde in een Leningdocument recht heeft, naar behoren wordt uitgevoerd. Bij onbeheerd zijn van het Onderpand is de Geldverstrekker bevoegd zichzelf de toegang te verschaffen. Indien een derde-gebruiker van het Onderpand mocht weigeren toegang te verlenen, dan zal dat tevens gelden als weigering van de Geldnemer en als opeisingsgrond. Geldnemer is gehouden alle medewerking te verlenen aan het beheer en het onder zich nemen door Geldverstrekker. Geldverstrekker is zonder opgaaf van redenen gerechtigd het beheer en het onder zich hebben te beëindigen. 41.10 Op eerste verzoek van de Geldverstrekker is de Geldnemer verplicht ontruiming van het Onderpand te bewerkstelligen, indien zonder voorafgaande toestemming van de Geldverstrekker het Onderpand geheel of gedeeltelijk door derden wordt gebruikt, of dat gebruik door derden wordt gedoogd. 42 42.1

Verzekering De Hypotheekgever is verplicht het Onderpand, waaronder mede begrepen alle daarop nog te bouwen zaken, op zijn kosten met een uitgebreide opstalverzekering naar herbouwwaarde te verzekeren en verzekerd te houden, tenminste tegen alle schade ten gevolge van brand, blikseminslag, ontploffing, uit- en instromend water, alsmede tegen storm en vliegtuigschade en tegen alle zodanige andere schaden en risico’s als de Geldverstrekker nodig acht. De verzekering moet plaats hebben bij een solide maatschappij ten genoegen van de Geldverstrekker en onder door hem goedgekeurde voorwaarden, voor wat betreft gebouwen, bouwwerken en installaties


42.2

42.3

42.4

42.5

42.6

42.7

42.8

naar herbouwwaarde en voor wat betreft overige goederen tot een door de Geldverstrekker voldoende geacht bedrag. De Hypotheekgever zal een verzekering niet zonder toestemming van de Geldverstrekker beëindigen, wijzigen en/of vervangen. Als een van de voorwaarden, bedoeld in dit Artikel 42.1 wordt in ieder geval gesteld, dat de Hypotheekgever in de overeenkomst met een verzekeraar bedingt dat laatstgenoemde de Geldverstrekker van een voorgenomen royement van de verzekering van het Onderpand tijdig op de hoogte stelt. Indien een royement van de verzekering of een vermindering van de omvang van de verzekering, dan wel van het verzekerde bedrag, het gevolg is van een besluit van een vereniging van eigenaren, zal de Hypotheekgever de Geldverstrekker onmiddellijk van een dergelijk besluit in kennis stellen. In geval het Onderpand bestaat uit een appartementsrecht en degene die krachtens het reglement of de statuten tot verzekering verplicht is, niet of niet volledig voor verzekering overeenkomstig het in dit Artikel 42 bepaalde zorg heeft gedragen, is de Hypotheekgever gehouden ten aanzien van het Onderpand en de Verpande Goederen zodanige (aanvullende) verzekeringen te sluiten dat zijn belangen volgens de normen van dit Artikel 42 zijn gedekt. De Hypotheekgever is verplicht alle in verband met een met betrekking tot het Onderpand afgesloten verzekering verschuldigde premies uiterlijk op de vervaldagen te voldoen en dient daarvan, indien de Geldverstrekker dit verlangt, direct bewijzen van betaling aan de Geldverstrekker over te leggen. De Hypotheekgever is verplicht bij iedere schade aan het Onderpand de Geldverstrekker hiervan in kennis te stellen binnen dezelfde termijn als de schade bij de betreffende verzekeraar moet worden gemeld. Bij schade aan het Onderpand treden alle als gevolg daarvan ontstane vorderingen tot vergoeding, waaronder verzekeringspenningen, tot het beloop van het Verschuldigde als onderpand in de plaats van het Onderpand, onverminderd de Hypotheek op het overgebleven (deel van) het Onderpand. Onverminderd het voorgaande blijft de Hypotheekgever aansprakelijk voor de gevolgen van eventuele onvoldoende verzekering van het Onderpand. De Hypotheekgever is verplicht om voor iedere schaderegeling met een verzekeraar bij wie met betrekking tot het Onderpand een verzekering is afgesloten de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Geldverstrekker te verkrijgen. De Geldverstrekker is bij uitsluiting inningsbevoegd met betrekking tot in verband met het Onderpand uit te keren verzekeringspenningen. Na inning van de verzekeringspenningen door de Geldverstrekker in verband met het Onderpand is deze gerechtigd deze penningen te doen strekken tot betaling van het Verschuldigde, tot herbouw of herstel van het Onderpand, danwel aankoop van vervangende goederen, onder door hem te stellen voorwaarden. Zodra het Onderpand ten genoegen van de Geldverstrekker is herbouwd of een ontstane schade is hersteld, dan wel naar het oordeel van de Geldverstrekker voldoende andere of aanvullende zekerheid is gegeven, zal de Geldverstrekker eventuele resterende verzekeringspenningen uitkeren aan de rechthebbende. De Hypotheekgever is verplicht om de Geldverstrekker direct nadat hij daarvan kennis heeft genomen op de hoogte te stel-

len van ieder voorgenomen royement, wijziging of vermindering van een verzekering met de betrekking tot het Onderpand. 42.9 Wordt aan één of meer van de in dit Artikel 42 vermelde bepalingen niet of niet binnen een eventueel door de Geldverstrekker gestelde termijn voldaan, dan heeft de Geldverstrekker het recht hetzij namens en voor rekening van de Hypotheekgever het (toekomstig) verschuldigde te betalen, hetzij zelf een verzekering af te sluiten desgewenst op eigen naam, doch voor rekening van de Hypotheekgever. 42.10 De Hypotheekgever is verplicht om na verzoek daartoe, de Geldverstrekker direct inzage te geven in alle met betrekking tot het Onderpand en/of de Lening gesloten verzekeringen en de daarop betrekking hebbende polissen desverzocht aan de Geldverstrekker over te leggen. Indien de Geldverstrekker het vorenbedoelde verzoek deed uitgaan, is de Hypotheekgever bij hernieuwing van de verzekering verplicht de bewijzen van de nieuwe verzekering vóór de ingangsdatum van de verzekering aan de Geldverstrekker over te leggen. 42.11 Indien door de Geldverstrekker schriftelijke toestemming wordt gegeven voor het wijzigen of vervangen van een verzekeringsovereenkomst, is deze toestemming verleend onder de opschortende voorwaarde, dat de Geldverstrekker de enige pandhouder (eerste in rang) van de rechten voortvloeiend uit de verzekeringsovereenkomst is of zal blijven en geschiedt deze toestemming onder de ontbindende voorwaarde van beslag door derden op zodanige rechten voordat aan haar zo een Pandrecht is verstrekt. 43 43.1

43.2 (a) (b)

(c) (d)

43.3

Verhuur De Hypotheekgever mag het Onderpand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker niet geheel of gedeeltelijk verhuren. Bij het aangaan van de Lening reeds bestaande, of gedurende de Lening met toestemming van de Geldverstrekker aangegane huurovereenkomst mag zonder toestemming van de Geldverstrekker niet tegen met het oog op de belangen van voor de Geldverstrekker meer bezwarende en/of minder voordelige voorwaarden worden vernieuwd, gewijzigd, verlengd of beëindigd. Bij uitwinning van het Onderpand zal door de Geldverstrekker of een koper een beroep op deze bepaling kunnen worden gedaan. De Hypotheekgever mag, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Geldverstrekker geen: vooruitbetaling van huurpenningen bedingen en/of ontvangen over een periode die langer is dan 3 kalendermaanden; afstand doen van of beschikken over huurpenningen en/of andere uit huurovereenkomsten voortvloeiende rechten, door deze te cederen, verpanden, daarop opties te verlenen of anderszins over te dragen of te bezwaren; uitstel van betaling geven terzake van aan de Hypotheekgever verschuldigde huurpenningen; overeenkomsten tot cessie, verpanding of bezwaring aangaan op de rechten voortvloeiende uit die huurovereenkomsten, anders dan aan de Geldverstrekker; onder of in verband met door hem met betrekking tot het Onderpand gesloten huurovereenkomsten. Indien door de Geldverstrekker schriftelijke toestemming wordt gegeven voor (het aangaan, wijzigen of verlengen van) een huurovereenkomst, is deze toestemming verleend onder de opschortende voor-

43.4

44 44.1

44.2

45 45.1

(a)

(b)

waarde, dat de Geldverstrekker de enige pandhouder (eerste in rang) van de rechten voortvloeiend uit de huurovereenkomst is of zal blijven en geschiedt deze toestemming onder de ontbindende voorwaarde van beslag door derden op zodanige rechten voordat aan haar zo een Pandrecht is verstrekt. In vervulling gaan van zo een voorwaarde laat reeds aan de Geldverstrekker verstrekte (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden (voor zover rechtens toegestaan) onverlet. De Hypotheekgever is verplicht om na verzoek daartoe, de Geldverstrekker direct inzage te geven in alle met betrekking tot het Onderpand gesloten huurcontracten en daarvan desverzocht een exemplaar aan de Geldverstrekker te verschaffen. Hertaxatie De Geldverstrekker is te allen tijde gerechtigd het Onderpand te bezichtigen en de (executie)waarde van het Onderpand te doen taxeren. De executiewaarde zal in dat geval worden bepaald door middel van taxatie door een door de Geldverstrekker te benoemen beëdigde taxateur. De Hypotheekgever is verplicht aan deze taxatie zijn volledige medewerking te verlenen en aan de met de taxatie belaste taxateur vrije toegang tot het Onderpand te verlenen en/of te doen verlenen. Een weigering van derden om toegang te verlenen zal in dit verband worden beschouwd als een weigering van de Hypotheekgever. De Hypotheekgever zal er daarbij zorg voor dragen, dat de taxateur al hetgeen kan verrichten, dat hij met het oog op de door hem te maken taxatie noodzakelijk acht. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de Hypotheekgever. De Geldverstrekker is gerechtigd om indien zich een voor zijn zekerheidspositie nadelige ontwikkeling in de verhouding tussen het Verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van het Onderpand heeft voorgedaan, het voor de Lening geldende rentepercentage aan te passen, vervroegde aflossing van (een deel van) het Verschuldigde en/of aanvulling van de daarvoor gestelde (goederenrechtelijke of persoonlijke) zekerheden te verlangen. Executie Indien en zodra enig in verband met het Verschuldigde aan de Geldverstrekker verschuldigd bedrag niet volledig en/of niet binnen de daarvoor geldende termijn wordt voldaan, is de Geldverstrekker gerechtigd, onverminderd alle overige wettelijke rechten die hem mochten toekomen en onder zodanige voorwaarden als hij geraden acht, met inachtneming van de in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven formaliteiten: het Onderpand openbaar of, met toestemming van de voorzieningenrechter van de rechtbank of in overleg met de Hypotheekgever, (geheel of gedeeltelijk) onderhands te verkopen, al dan niet tezamen met de tot de Verpande Goederen behorende roerende zaken, conform het bepaalde in artikel 3:254 Burgerlijk Wetboek; i) de tijd, plaats, wijze en voorwaarden van de veiling te regelen; (ii) het bedrag voor de door de koper te betalen veilingkosten vast te stellen; (iii) de veiling op te houden en later weer (geheel of gedeeltelijk) te doen hervatten; het Onderpand, in zodanig kavels en op zodanig wijze en onder zodanige voorwaarden en bepalingen, als de Geldverstrekker geraden acht (geheel of gedeeltelijk) te verkopen conform het


(c)

(d)

(e)

(f)

(g)

45.2

45.3

45.4

45.5

bepaalde in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek; de Verpande Goederen (geheel of gedeeltelijk) te verkopen conform het bepaalde in artikel 3:250 Burgerlijk Wetboek. Dit laat onverlet de bevoegdheid van de Geldverstrekker aan de voorzieningenrechter van de rechtbank te verzoeken te bepalen dat de Verpande Goederen (of enig deel daarvan) zullen worden verkocht op een van de vorige zin afwijkende wijze of te bepalen dat de Verpande Goederen (of enig deel daarvan) voor een door die voorzieningenrechter vast te stellen bedrag aan de Geldverstrekker als koper zullen verblijven; al dan niet tot toewijzing van het Onderpand te besluiten, de datum van aanvaarding vast te stellen, het verkochte te leveren en daarbij zodanige voorwaarden te stellen als hem goeddunkt en de koper het recht te verlenen het Onderpand per datum van aanvaarding te doen ontruimen en/of in bezit te nemen, desnoods met behulp van de sterke arm, zulks uitsluitend op grond van de grosse van de veiling; het zonder opgaaf van redenen weigeren van bieders alsook om het Onderpand toe te wijzen aan iemand die een lager bod heeft gedaan; uit de ingevolge artikel 3:270 Burgerlijk Wetboek in handen van de notaris voldane koopprijs betaling te ontvangen en daarvoor kwijting te verlenen, onder aflegging van rekening en verantwoording als bedoeld in artikel 3:272 Burgerlijk Wetboek; de koop, zonodig gerechtelijk, te doen ontbinden, indien de koper verzuimt op de daarvoor vastgestelde datum aan zijn verplichtingen te voldoen en het, bij gebrek aan betaling van de koopprijs of van het verder terzake de verkoop verschuldigde, treffen van alle overige maatregelen en het verrichten van al die maatregelen die de Geldverstrekker in haar belang acht, waaronder een nieuwe verkoop. De Hypotheekgever is verplicht aan de met de verkoop belaste notaris tijdig alle gewenste inlichtingen en gegevens betreffende het Onderpand te verstrekken. Alvorens van zijn recht tot openbare verkoop gebruik te maken, is de Geldverstrekker bevoegd al die handelingen te verrichten die hij geraden acht, daaronder begrepen verkaveling, splitsing in appartementsrechten, feitelijke handelingen zoals (ver)bouw, sloop, vestiging of verlening van beperkte of persoonlijke rechten en kwalitatieve en niet-kwalitatieve verplichtingen en het doen opmaken, doen passeren en ondertekenen van de voor een en ander benodigde akten en verdere bescheiden. De Hypotheekgever draagt er zorg voor dat alle gegadigden het Onderpand kunnen bezichtigen gedurende de tijd dat het te koop staat. Voor de bezichtiging geldt het plaatselijk gebruik. Als daarover verschil van mening is of als dat niet bekend is, zal de bezichtiging plaatsvinden gedurende een aaneengesloten periode van 3 weken op tenminste 2 kalenderdagen per week gedurende telkens 4 uren. Als het Onderpand onbeheerd is zal de Geldverstrekker zich de toegang daartoe mogen verschaffen. Verkoop van een gedeelte van het Onderpand sluit de bevoegdheid tot verkoop van het overige gedeelte niet uit. De Hypotheekgever zal het verkochte uiterlijk op de dag van de feitelijke levering moeten hebben ontruimd, tenzij het met toestemming van de Geldverstrekker in gebruik blijft bij derden. Indien het Onderpand niet is ontruimd, zijn de kosten van ontruiming,

45.6

45.7

45.8

45.9

46 46.1

waaronder begrepen die van gerechtelijke maatregelen, voor rekening van de Hypotheekgever. Na ontruiming is de Geldverstrekker bevoegd al die handelingen te verrichten die de Geldverstrekker in het belang van de executie raadzaam acht, daaronder begrepen het instellen van bewaking, het aanbrengen van nieuwe sloten, het ter bezichtiging stellen aan gegadigden, en het afvoeren en opslaan van daarin aanwezige zaken, alles voor rekening van de Hypotheekgever. Indien na beëindiging van het gebruik van het Onderpand blijkt dat in het Onderpand zaken zijn achtergelaten, wordt de Geldnemer geacht afstand te hebben gedaan van deze zaken. De Geldnemer staat er voor in dat geen zaken van derden zullen worden achtergelaten. De Hypotheekgever wordt, indien hij niet tenminste 5 kalenderdagen voor de executoriale verkoop in rechte tegen deze verkoop opkomt, geacht afstand te hebben gedaan van het recht om op welke grond dan ook vernietiging of schorsing van de executoriale verkoop te vorderen of te dier zake enige eis tot schadevergoeding in te stellen. Indien de Hypotheekgever door verkoop als bedoeld in dit Artikel 45 een boete verbeurt of een schadevergoeding moet betalen ingevolge een bepaling opgenomen in zijn titel van aankoop of welke andere titel dan ook, zal hij de Geldverstrekker niet aanspreken voor de schade welke hij daardoor lijdt en vrijwaart hij de Geldverstrekker voor de schade welke deze zou lijden uit welke hoofde dan ook, daaronder te rekenen de schade die Geldverstrekker lijdt als de Geldverstrekker zelf bedoelde boete zou verbeuren of bedoelde schadevergoeding zou moeten betalen. De Geldverstrekker is niet verplicht van (enig voornemen tot) verkoop van het Onderpand en/of Verpande Goederen mededeling te doen aan enige Schuldenaar, of aan een beperkt gerechtigde of beslaglegger. Indien de Geldverstrekker verhaal neemt op een gedeelte van het Onderpand en/of Verpande goederen, laat dat de rechten van de Geldverstrekker ten aanzien van overige Onderpanden en/of Verpande Goederen onverlet. De Hypotheekgever doet afstand van zijn bevoegdheid ingevolge het bepaalde in de artikelen 3:251 lid 1 Burgerlijk Wetboek en 3:268, lid 2 tot en met lid 4 Burgerlijk Wetboek. Rechterlijke volmacht tot beheer en onder zich nemen Indien een Schuldenaar in ernstige mate tekort schiet in zijn verplichtingen tegenover de Geldverstrekker, is de Geldverstrekker bevoegd om het Onderpand, zonodig met machtiging van de voorzieningenrechter van de rechtbank, in beheer te (doen) nemen en te houden. Onder beheer is onder meer begrepen het (doen) voeren van de exploitatie en administratie, het onderhouden, herstellen of vernieuwen van het Onderpand op door de Geldverstrekker te bepalen wijze, het innen van huurpenningen en het daarvoor kwijting geven, het uitoefenen van de overige rechten van de Hypotheekgever onder bestaande huurovereenkomsten, het doen van alle benodigde betalingen, ook inzake zekerheidsrechten, beslagen, lasten, belastingen en heffingen, het opzeggen of ontbinden van bestaande huurovereenkomsten, zo nodig met gerechtelijke ontruiming, het treffen van maatregelen ter voorkoming van kraken, het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten

46.2

46.3

46.4

46.5

47 47.1

47.2

op door de Geldverstrekker te bepalen wijze, en, indien het Onderpand een beperkt recht, een appartementsrecht of een lidmaatschap van een coöperatie betreft, het uitoefenen van alle deswege aan de Hypotheekgever toekomende rechten. Indien zulks met het oog op een executie van het Onderpand en/of Verpande Goederen vereist of dringend gewenst is, is de Geldverstrekker bevoegd deze onder zich te nemen en/of te verlangen dat, voor zover nodig met toestemming van de voorzieningenrechter van de rechtbank, ontruiming van het Onderpand plaatsvindt, zodra de Geldnemer in zijn verplichtingen tekortschiet of de Geldverstrekker goede grond heeft te vrezen dat dit het geval zal zijn. In een geval als bedoeld in Artikelen 46.1 en 46.2, is de Geldverstrekker gerechtigd om al datgene te doen, dat de Geldverstrekker noodzakelijk of wenselijk acht, alles met het recht van substitutie en met het recht van de Geldverstrekker om de uitvoering van dergelijke handelingen uit te besteden aan zodanige personen als hij geraden mocht achten. Alle kosten die de Geldverstrekker in verband met een in beheer neming, onder zich nemen en/of ontruiming als bedoeld in Artikelen 46.1 en 46.2 mocht maken zijn voor rekening van de Hypotheekgever. De Geldverstrekker is niet aansprakelijk voor een tekortkoming in het voeren van beheer en de ontruiming, behoudens voor zover enige daardoor door de Hypotheekgever geleden schade het gevolg is van opzet of grove nalatigheid van de Geldverstrekker. De Geldverstrekker is steeds gerechtigd om zonder opgaaf van redenen het beheer of het onder zich hebben van het Onderpand te beëindigen. De Geldnemer is gehouden hieraan volledige medewerking te (doen) verlenen. Beëindiging zekerheid Wanneer het Verschuldigde onherroepelijk en onvoorwaardelijk geheel is voldaan, zal de Geldverstrekker, op verzoek van en voor rekening van de Hypotheekgever, al het benodigde doen om de Hypotheek en de Pandrechten vrij te geven. De Geldverstrekker kan te allen tijde de Hypotheek en/of een Pandrecht geheel of gedeeltelijk opzeggen door een enkele schriftelijke kennisgeving aan de Hypotheekgever. In zo een kennisgeving kan ook worden bepaald dat de Hypotheek en/of Pandrechten nog slechts een deel van het oorspronkelijk daardoor verzekerde Verschuldigde zullen verzekeren.

Deze Algemene Voorwaarden voor een hypothecaire lening en hypotheek (AV2008) zijn door Quion vastgesteld voor alle onder de verschillende handelsnamen van Quion aangeboden Leningen van een Geldverstrekker en alle in verband daarmee aan de Geldverstrekker verstrekte Hypotheken bij akte op 4 maart 2008 verleden voor Mr. A.A. van Velten notaris met plaats van vestiging Amsterdam en zijn gedeponeerd ter griffie van de arrondissementsrechtbank te Rotterdam.

BIJLAGEN > BIJLAGE III GARANTIESTELLING

Bijlage III Hypotrust Garantiestelling Algemene voorwaarden GS0212

Algemene Voorwaarden U hebt bij ons een Garantiestelling afgesloten. Wanneer moeten wij het garantiebedrag aan de notaris betalen? Wanneer betaalt u het garantiebedrag terug? Hoe betaalt u de premie? En kunt u de garantiestelling verlengen? De antwoorden op deze vragen en andere vragen leest u in deze algemene voorwaarden. Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel

1: Wat betekenen bepaalde begrippen? 2: Wat is de basis van de garantiestelling? 3: Wanneer betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? 4: Aan wie betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? 5: Wanneer moet ik het garantiebedrag terugbetalen? 6: Kan ik de garantiestelling stoppen? 7: Hoe betaal ik de premie? 8: Kan ik de garantiestelling verlengen? 9: Hoe zit het met rente en kosten? 10: Hoe gaat de verzekeraar om met mijn informatie? 11: Wat doe ik als ik een klacht heb?

Artikel 1: Wat betekenen bepaalde begrippen? a. Verzekeraar / Wij Wij zijn de verzekeraar. Wij zijn: BNP Paribas Cardif Schadeverzekeringen N.V. Hoevestein 28 4903 SC Oosterhout Postbus 4006 4900 CA Oosterhout www.bnpparibascardif.nl Wij zijn ingeschreven bij de Autoriteit Financiële Markten in het Wft-vergunningenregister onder dit nummer: 1280709. Wij zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder dit nummer: 20100172.

j. Ongeval Als we schrijven over een ongeval, dan bedoelen we dit: - u overlijdt plotseling, en; - u overlijdt zonder dat u dat wilde, en; - geweld van buitenaf is de enige reden dat u overlijdt. Dat stelt een arts ook vast. k. Fraude Iemand benadeelt ons met opzet. Dat doet iemand om er zelf beter van te worden. Of om iemand anders daar beter van te laten worden. Pleegt iemand fraude? Dan doen wij aangifte bij de politie. Wij geven de fraude ook door aan de stichting CIS. Andere verzekeraars doen dat ook. l. Looptijd De looptijd van de garantiestelling is de tijd tussen de ingangsdatum en de einddatum van de garantie. Deze data leest u op de garantiestelling waarborgsom. De looptijd is nooit langer dan 365 dagen. Artikel 2: Wat is de basis van de garantiestelling? a. U hebt een garantiestelling bij ons aangevraagd. b. U hebt de contragarantie ondertekend. c. Wij hebben uw aanvraag geaccepteerd. We geven de garantiestelling af. Artikel 3: Wanneer betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? a. De notaris stuurt ons een brief. Hierin vraagt hij ons om het garantiebedrag te betalen. Wij vragen geen bewijs dat u dit bedrag echt aan de verkoper moet betalen. b. Dit vraagt de notaris ons tijdens de looptijd van de garantiestelling. De looptijd van de garantiestelling is de tijd tussen de ingangsdatum en de einddatum van de garantie. Deze data leest u op de garantiestelling waarborgsom.

b. Koper / U U bent de koper. Dat bent u alleen of samen met iemand anders. U hebt: - een garantiestelling bij ons afgesloten; - met de verkoper een koopovereenkomst afgesloten om de woning te kopen.

Artikel 4: Aan wie betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? Wij betalen het garantiebedrag aan de notaris. De notaris bepaalt of hij het bedrag aan de verkoper betaalt. En wanneer hij dat doet.

c. Verkoper De persoon of personen van wie u de woning koopt. Zij hebben met u een koopovereenkomst.

Artikel 5: Wanneer moet ik het garantiebedrag terugbetalen? Hebben wij het garantiebedrag aan de notaris betaald? Dan betaalt u het garantiebedrag binnen 8 dagen aan ons terug.

d. Woning Dit is de woning die door u gekocht wordt. De woning staat vermeld op de aanvraag garantiestelling en contragarantie.

Artikel 6: Kan ik de garantiestelling stoppen? - Dat kan als wij de garantiestelling waarborgsom nog niet aan de notaris hebben gegeven. U hebt dan ook geen toestemming nodig van de verkoper en notaris om de garantiestelling te stoppen. - Dat kan als wij de garantiestelling waarborgsom wel aan de notaris hebben gegeven. Maar u hebt dan wel toestemming van de verkoper en notaris nodig om de garantiestelling te stoppen.

e. Tussenpersoon Een tussenpersoon is iemand via wie u de garantiestelling hebt afgesloten. Dit kan een ‘rechtspersoon’ of ‘natuurlijk’ persoon zijn. Een rechtspersoon is een organisatie. f. Aanvraag garantiestelling U vraagt ons garant te staan voor het garantiebedrag. Dat doet u met de aanvraag garantiestelling en contragarantie. U vindt het goed dat wij het garantiebedrag betalen als de notaris daar om vraagt. Koopt u de woning met een partner? Dan vraagt u allebei de garantie aan. Wij besluiten u wel of geen garantie te geven. g. Contragarantie Moeten wij het garantiebedrag aan de notaris betalen? Dan betaalt u het garantiebedrag aan ons terug. Dat doet u binnen 8 dagen nadat wij het garantiebedrag aan de notaris hebben betaald. Met de contragarantie belooft u dit te doen. h. Garantiestelling Dit is de overeenkomst tussen u en ons. Wij maken daarbij afspraken. Deze staan onder andere in: 1. de aanvraag garantiestelling en contragarantie; 2. de algemene voorwaarden; 3. de garantiestelling waarborgsom. i. Garantiestelling waarborgsom Dit is het bewijs van de garantiestelling. Dit sturen wij naar de notaris.

Stopt u de garantiestelling voor de ingangsdatum? Dan hoeft u geen premie te betalen. Artikel 7: Hoe betaal ik de premie? Eerst accepteren wij de aanvraag garantiestelling en contragarantie. Dan versturen we de Garantiestelling Waarborgsom naar de notaris. We sturen de notaris ook een rekening voor uw premie. Deze kunt u op 2 manieren betalen: - uw notaris betaalt de rekening aan ons. Dat doet hij als u de hypotheekakte tekent, of; - u betaalt de premie zelf aan ons. Dat doet u binnen 8 dagen nadat u de hypotheekakte hebt getekend. Dit doet u op rekeningnummer 45.65.17.553. Noemt u daarbij: - uw garantiestellingnummer - uw naam Artikel 8: Kan ik de garantiestelling verlengen? Soms kan dat. Het kan zijn dat u hiervoor extra premie betaalt. Uw tussenpersoon vertelt u graag meer. Artikel 9: Hoe zit het met rente en kosten? Hebt u het garantiebedrag niet terugbetaald na 8 dagen? Dan betaalt u vanaf dat moment rente en (buiten)gerechtelijke kosten. De buitengerechtelijke kosten zijn gelijk aan 2 punten van het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven. Lees meer op: www.rechtspraak.nl.

BIJLAGEN > BIJLAGE III GARANTIESTELLING

Artikel 10: Hoe gaat de verzekeraar om met mijn informatie? Vraagt u een garantiestelling aan? Dan vragen we naar uw persoonlijke informatie. Deze informatie gebruiken we: 1. om te kijken of u de garantiestelling kunt krijgen; 2. om de garantiestelling voor u af te sluiten; 3. om de garantiestelling goed te laten verlopen; 4. voor statistische analyses; 5. voor marketingdoelen; 6. om te kunnen voldoen aan wettelijke verplichtingen. Wij gaan zorgvuldig om met uw informatie. Dat zijn wij verplicht volgens de Wet bescherming persoonsgegevens en de Gedragscode Verwerking Persoonsgegevens Financiële Instellingen van het Verbond van Verzekeraars. Kijk voor de gedragscode op: www.verzekeraars.nl. Of vraag de tekst op bij: Verbond van Verzekeraars Postbus 93450 2509 AL Den Haag Wij zijn aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Ons meldingsnummer is 1280709. Deze melding staat in het openbaar register op: www.cbpweb.nl. We kunnen uw informatie vastleggen Wij kunnen informatie van u vastleggen bij de Stichting Centraal Informatie Systeem (CIS). Of informatie opvragen bij Stichting CIS. Dat doen we onder strikte voorwaarden. Het doel van Stichting CIS is om risico’s te beheersen en verzekeringscriminaliteit tegen te gaan. Lees meer op: www.stichtingcis.nl. Artikel 11: Wat doe ik als ik een klacht heb? Hebt u een klacht over uw garantiestelling? Dan meldt u dit via www.cardif.nl. Of u stuurt een brief naar ons Klachtenbureau: BNP Paribas Cardif Klachtenbureau Postbus 4006 4900 CA Oosterhout Komen wij er samen niet uit? Dan kunt u een brief sturen naar: Klachteninstituut Financiële Dienstverlening Postbus 93257 2509 AG Den Haag Kijk voor meer informatie over het klachteninstituut op: www.kifid.nl. b. Voor deze garantiestelling gelden de regels van het Nederlands recht.

BIJLAGEN > BIJLAGE IV BESCHERMDE GARANTIESTELLING

Bijlage IV Hypotrust Beschermde Garantiestelling Algemene voorwaarden GSCGD0212

Algemene voorwaarden U heeft bij ons een Garantiestelling afgesloten. Wanneer moeten wij het garantiebedrag aan de notaris betalen? Wanneer betaalt u het garantiebedrag terug? Hoe betaalt u de premie? En kunt u de garantiestelling verlengen? De antwoorden op deze vragen en andere vragen leest u in deze algemene voorwaarden. Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel

1: Wat betekenen bepaalde begrippen? 2: Wat is de basis van de garantiestelling? 3: Wanneer betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? 4: Aan wie betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? 5: Wanneer moet ik het garantiebedrag terugbetalen? 6: Wanneer moet ik het garantiebedrag niet terugbetalen? 7: Kan ik de garantiestelling stoppen? 8: Hoe betaal ik de premie? 9: Kan ik de garantiestelling verlengen? 10: Hoe zit het met rente en kosten? 11: Hoe gaat de verzekeraar om met mijn informatie? 12: Wat doe ik als ik een klacht heb?

Artikel 1: Wat betekenen bepaalde begrippen? a. Verzekeraar / Wij Wij zijn de verzekeraar. Wij zijn: BNP Paribas Cardif Schadeverzekeringen N.V. Hoevestein 28 4903 SC Oosterhout Postbus 4006 4900 CA Oosterhout www.bnpparibascardif.nl Wij zijn ingeschreven bij de Autoriteit Financiële Markten in het Wft-vergunningenregister onder dit nummer: 1280709. Wij zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder dit nummer: 20100172. b. Koper / U U bent de koper. Dat bent u alleen of samen met iemand anders. U hebt: - een garantiestelling bij ons afgesloten; - met de verkoper een koopovereenkomst afgesloten om de woning te kopen. c. Verkoper De persoon of personen van wie u de woning koopt. Zij hebben met u een koopovereenkomst. d. Woning Dit is de woning die door u gekocht wordt. De woning staat vermeld op de aanvraag garantiestelling en contragarantie. e. Tussenpersoon Een tussenpersoon is iemand via wie u de garantiestelling hebt afgesloten. Dit kan een ‘rechtspersoon’ of ‘natuurlijk’ persoon zijn. Een rechtspersoon is een organisatie. f. Aanvraag garantiestelling U vraagt ons garant te staan voor het garantiebedrag. Dat doet u met de aanvraag garantiestelling en contragarantie. U vindt het goed dat wij het garantiebedrag betalen als de notaris daar om vraagt. Koopt u de woning met een partner? Dan vraagt u allebei de garantie aan. Wij besluiten u wel of geen garantie te geven. g. Contragarantie Moeten wij het garantiebedrag aan de notaris betalen? Dan betaalt u het garantiebedrag aan ons terug. Dat doet u binnen 8 dagen nadat wij het garantiebedrag aan de notaris hebben betaald. Met de contragarantie belooft u dit te doen. h. Garantiestelling Dit is de overeenkomst tussen u en ons. Wij maken daarbij afspraken. Deze staan onder andere in: 1. de aanvraag garantiestelling en contragarantie; 2. de algemene voorwaarden; 3. de garantiestelling waarborgsom. i. Garantiestelling waarborgsom Dit is het bewijs van de garantiestelling. Dit sturen wij naar de notaris.

j. Ongeval Als we schrijven over een ongeval, dan bedoelen we dit: - u overlijdt plotseling, en; - u overlijdt zonder dat u dat wilde, en; - geweld van buitenaf is de enige reden dat u overlijdt. Dat stelt een arts ook vast. k. Fraude Iemand benadeelt ons met opzet. Dat doet iemand om er zelf beter van te worden. Of om iemand anders daar beter van te laten worden. Pleegt iemand fraude? Dan doen wij aangifte bij de politie. Wij geven de fraude ook door aan de stichting CIS. Andere verzekeraars doen dat ook. l. Looptijd De looptijd van de garantiestelling is de tijd tussen de ingangsdatum en de einddatum van de garantie. Deze data leest u op de garantiestelling waarborgsom. De looptijd is nooit langer dan 365 dagen. Artikel 2: Wat is de basis van de garantiestelling? a. U hebt een garantiestelling bij ons aangevraagd. b. U hebt de contragarantie ondertekend. c. Wij hebben uw aanvraag geaccepteerd. We geven de garantiestelling af. Artikel 3: Wanneer betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? a. De notaris stuurt ons een brief. Hierin vraagt hij ons om het garantiebedrag te betalen. Wij vragen geen bewijs dat u dit bedrag echt aan de verkoper moet betalen. b. Dit vraagt de notaris ons tijdens de looptijd van de garantiestelling. De looptijd van de garantiestelling is de tijd tussen de ingangsdatum en de einddatum van de garantie. Deze data leest u op de garantiestelling waarborgsom. Artikel 4: Aan wie betaalt de verzekeraar het garantiebedrag? Wij betalen het garantiebedrag aan de notaris. De notaris bepaalt of hij het bedrag aan de verkoper betaalt. En wanneer hij dat doet. Artikel 5: Wanneer moet ik het garantiebedrag terugbetalen? Hebben wij het garantiebedrag aan de notaris betaald? Dan betaalt u het garantiebedrag binnen 8 dagen aan ons terug. Artikel 6: Wanneer moet ik het garantiebedrag niet terugbetalen? a. U hoeft het garantiebedrag tot € 40.000,- niet terug te betalen als u aan één van de volgende situaties voldoet: U wordt werkloos Maar dan is de situatie wel zoals u hieronder leest: - U wordt werkloos doordat uw werkgever de arbeidsovereenkomst stopt. Uw werkgever neemt hiervoor het initiatief. Dit is u niet te verwijten. U mag dus bijvoorbeeld niet zelf ontslag nemen; - U raakt werkloos gedurende de looptijd van de garantiestelling. De looptijd is de periode tussen de ingangsdatum en einddatum. Deze leest u op de garantiestelling waarborgsom; - U wist niet dat u werkloos zou worden toen u de garantiestelling aanvroeg. U wist ook niet dat dit misschien zou gebeuren; - U hebt niets gestolen. U hebt geen fraude gepleegd. U hebt zich niet misdragen op een manier waarvan u wist dat u dan ontslag zou krijgen; - U wordt niet werkloos omdat uw contract voor bepaalde tijd afloopt. En uw werkgever dit contract niet verlengt; en u wordt niet werkloos doordat uw contract met een uitzendbureau is beëindigd. Dit gebeurde van rechtswege. Bijvoorbeeld als er beroep wordt gedaan op een uitzendbeding. U wordt door uw werkgever overgeplaatst Dan is de situatie wel zoals u hieronder leest: - Uw werkgever plaatst u over naar een andere vestiging. U moet daarmee akkoord gaan. Dit gebeurt tijdens de looptijd van de garantie. De looptijd van de garantie vindt u op de aanvraag garantiestelling en contragarantie; - De vestiging waar u gaat werken is verder dan 50 kilometer van de woning waarvoor we de garantiestelling geven; - Op het moment dat u de garantiestelling aanvroeg, wist u niet dat u werd overgeplaatst; en - U bent geen militair. U overlijdt Dan is de situatie wel zoals u hieronder leest: - U overlijdt niet door zelfmoord. En ook niet doordat u zich roekeloos gedraagt. - U overlijdt tijdens de looptijd van de garantiestelling.


Uw bank of andere geldverstrekker leent u geen geld Dan is de situatie wel zoals u hieronder leest: - Uw bank of andere geldverstrekker leent u geen geld om de woning te kopen. - Uw bank of andere geldverstrekker doet dit meer dan 4 weken nadat hij uw volledige hypotheekdossier heeft gekregen. Dit gebeurt tijdens de looptijd van de garantiestelling. - Uw bank of andere geldverstrekker wijst de financiering niet af doordat u bij het Bureau Krediet Registratie staat geregistreerd of omdat u ergens anders geld leent. - U hebt niet gefraudeerd toen u de financiering aanvroeg. b. Het deel van uw garantiegedrag dat groter is dan € 40.000,- moet u altijd terugbetalen. Artikel 7: Kan ik de garantiestelling stoppen? - Dat kan als wij de garantiestelling waarborgsom nog niet aan de notaris hebben gegeven. U hebt dan ook geen toestemming nodig van de verkoper en notaris om de garantiestelling te stoppen. - Dat kan als wij de garantiestelling waarborgsom wel aan de notaris hebben gegeven. Maar u hebt dan wel toestemming van de verkoper en notaris nodig om de garantiestelling te stoppen. Stopt u de garantiestelling voor de ingangsdatum? Dan hoeft u geen premie te betalen. Artikel 8: Hoe betaal ik de premie? Eerst accepteren wij de aanvraag garantiestelling en contragarantie. Dan versturen we de Garantiestelling Waarborgsom naar de notaris. We sturen de notaris ook een rekening voor uw premie. Deze kunt u op 2 manieren betalen: - uw notaris betaalt de rekening aan ons. Dat doet hij als u de hypotheekakte tekent, of; - u betaalt de premie zelf aan ons. Dat doet u binnen 8 dagen nadat u de hypotheekakte hebt getekend. Dit doet u op rekeningnummer 45.65.17.553. Noemt u daarbij: - uw garantiestellingnummer - uw naam Artikel 9: Kan ik de garantiestelling verlengen? Soms kan dat. Het kan zijn dat u hiervoor extra premie betaalt. Uw tussenpersoon vertelt u graag meer. Artikel 10: Hoe zit het met rente en kosten? Hebt u het garantiebedrag niet terugbetaald na 8 dagen? Dan betaalt u vanaf dat moment rente en (buiten)gerechtelijke kosten. De buitengerechtelijke kosten zijn gelijk aan 2 punten van het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven. Lees meer op: www.rechtspraak.nl. Artikel 11: Hoe gaat de verzekeraar om met mijn informatie? Vraagt u een garantiestelling aan? Dan vragen we naar uw persoonlijke informatie. Deze informatie gebruiken we: 1. om te kijken of u de garantiestelling kunt krijgen; 2. om de garantiestelling voor u af te sluiten; 3. om de garantiestelling goed te laten verlopen; 4. voor statistische analyses; 5. voor marketingdoelen; 6. om te kunnen voldoen aan wettelijke verplichtingen. Wij gaan zorgvuldig om met uw informatie. Dat zijn wij verplicht volgens de Wet bescherming persoonsgegevens en de Gedragscode Verwerking Persoonsgegevens Financiële Instellingen van het Verbond van Verzekeraars. Kijk voor de gedragscode op: www.verzekeraars.nl. Of vraag de tekst op bij: Verbond van Verzekeraars Postbus 93450 2509 AL Den Haag Wij zijn aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Ons meldingsnummer is 1280709. Deze melding staat in het openbaar register op: www.cbpweb.nl. We kunnen uw informatie vastleggen Wij kunnen informatie van u vastleggen bij de Stichting Centraal Informatie Systeem (CIS). Of informatie opvragen bij Stichting CIS. Dat doen we onder strikte voorwaarden. Het doel van Stichting CIS is om risico’s te beheersen en verzekeringscriminaliteit tegen te gaan. Lees meer op: www.stichtingcis.nl.

Artikel 12: Wat doe ik als ik een klacht heb? Hebt u een klacht over uw garantiestelling? Dan meldt u dit via www.cardif.nl. Of u stuurt een brief naar ons Klachtenbureau: BNP Paribas Cardif Klachtenbureau Postbus 4006 4900 CA Oosterhout Komen wij er samen niet uit? Dan kunt u een brief sturen naar: Klachteninstituut Financiële Dienstverlening Postbus 93257 2509 AG Den Haag Kijk voor meer informatie over het klachteninstituut op: www.kifid.nl. b. Voor deze garantiestelling gelden de regels van het Nederlands recht.


Voorwaarden Woongarant Basic 0113

Wat vindt u waar? Artikel 1 Algemeen 1.1 Waarom een rechtsbijstandverzekering? 1.2 Wie hebben dekking? 1.3 Wie voert de rechtsbijstand uit? 1.4 Wat is gedekt? 1.5 Wat is nooit gedekt? 1.6 Wat is het verzekeringsgebied?

Artikel 2 Hoe werkt het als u rechtsbijstand nodig heeft? 2.1 Hoe meldt u de gebeurtenis? 2.2 Welke verplichtingen heeft u? 2.3 Welke kosten vallen onder de dekking? 2.4 Welke kosten vergoedt SRK? 2.5 Welke kosten vergoedt SRK niet? 2.6 Wat gebeurt er als de tegenpartij tot vergoeding van de kosten wordt veroordeeld? 2.7 Hoe vergoedt SRK bij een groepsactie?

Bijlage Begrippenlijst Ziet u in de voorwaarden een woord onderstreept staan? Dan vindt u een toelichting in de begrippenlijst. De eerste keer dat het woord voorkomt in de tekst, hebben wij dit onderstreept. Deze Bijzondere voorwaarden Rechtsbijstand vormen één geheel met de Algemene Voorwaarden Woongarant. Artikel 1. Wat houdt de Rechtsbijstandverzekering in? In dit artikel leest u wat uw Rechtsbijstandverzekering inhoudt. U leest wie dekking hebben, wie de rechtsbijstand uitvoert en wat wel en niet verzekerd is. 1.1 Waarom een rechtsbijstandverzekering? Van deze verzekering kunt u gebruikmaken als u schade heeft of een juridisch geschil waarbij u hulp nodig heeft van een expert op juridisch gebied. Deze verzekering zorgt voor: - de behandeling van uw zaak; - de kosten van de behandeling van uw zaak. 1.2 Wie hebben dekking? 1.2.1 Verzekerden De verzekering geldt voor: - u als verzekeringnemer; - uw echtgenoot of geregistreerd partner; - de personen waarmee u in gezinsverband samenwoont; - uw kinderen. De verzekering geldt ook voor : - de ouders en grootouders die met hen een huishouden vormen; - het huispersoneel, dat in dienst is van de verzekeringnemer. Voor het huispersoneel geldt de dekking alleen voor het verhalen van eigen schade door een onrechtmatige daad van een derde; - de nabestaanden van de verzekerden als zij vanwege een gedekte gebeurtenis een vordering willen instellen om hun schade te verhalen. Het gaat alleen om een voorziening in de kosten van levensonderhoud, als zij voor het levensonderhoud afhankelijk waren van de overleden verzekerde. De nabestaanden hoeven niet in Nederland te wonen. 1.2.2 Vertrek uit Nederland Een verzekerde die niet meer in Nederland woont, valt na vertrek niet meer onder de verzekering. Een verblijf van een verzekerde in verband met studie of stage in het buitenland valt ook niet onder de dekking. Dus verhuist de verzekeringnemer naar het buitenland? Dan eindigt de verzekering voor alle verzekerden zodra hij vertrekt uit Nederland; 1.2.3 Onderlinge geschillen Het kan voorkomen dat verzekerden van dezelfde polis een geschil hebben. Wie heeft dan recht op een dekking op deze verzekering? 1.2.3.1 Bij een geschil tussen verzekeringnemer en een andere verzekerde Gaat het om een geschil tussen verzekeringnemer en een andere verzekerde van dezelfde polis? Dan kan alleen de verzekeringnemer gebruikmaken van deze polis. 1.2.3.2 Bij een geschil tussen twee of meer verzekeringnemers Gaat het om een geschil tussen twee of meer verzekeringnemers van dezelfde polis? Dan biedt deze verzekering geen dekking. 1.2.3.3 Bij een geschil tussen twee verzekerden Gaat het om een geschil tussen twee verzekerden van dezelfde polis? Dan bepaalt de verzekeringnemer welke verzekerde wij dekking bieden. 1.3 Wie voert de rechtsbijstand uit? 1.3.1 Verzekeraar

Artikel 3 Wat is verder nog voor u van belang? 3.1 Algemeen 3.2 Wat kunt u doen als u het niet eens bent met SRK? 3.3 Wat kunt u doen als u over SRK een klacht heeft? 3.4 Wat gebeurt er met uw persoonlijke gegevens?

De verzekeraar is Goudse Schadeverzekeringen N.V., gevestigd in Gouda. Woongarant Volmacht B.V. tevens handelend onder de naam Woongarant, verklaart als gevolmachtigd agent, te hebben getekend namens deze verzekeraar. 1.3.2 SRK SRK Rechtsbijstand voert de rechtsbijstand uit. Wij hebben dit overgedragen aan SRK. Wij garanderen dat SRK: - de verplichtingen uit de voorwaarden nakomt; - volledig onafhankelijke rechtsbijstand verleent. De gegevens van SRK zijn: Stichting Schaderegelingskantoor voor Rechtsbijstandsverzekering (SRK) Postadres: Postbus 3020 2700 LA Zoetermeer Bezoekadres: Bredewater 12 2715 CA Zoetermeer Telefoonnummer: 079 – 330 33 00 Faxnummer: 079 – 342 79 90 Website: www.srk.nl Wilt u een nieuwe zaak melden? Doe dit bij voorkeur op de website: www.srk.nl. 1.3.3 Waarom voert SRK de rechtsbijstand uit? Wij hebben het verlenen van rechtsbijstand aan SRK overgedragen om volledig onafhankelijke gespecialiseerde rechtsbijstandverle-ning te waarborgen. Wij mogen zelf geen rechtsbijstand verlenen op grond van een Rechtsbijstandverzekering als wij daarnaast ook andere soorten verzekeringen verkopen. Dat is bepaald in Europese wetgeving. Een verzekeraar moet zich uitsluitend op rechtsbijstandverlening richten of rechtsbijstandverlening overlaten aan een onafhankelijke organisatie. Daarmee voorkomen we belangenconflicten tussen u en ons. 1.3.4 Wat gebeurt er bij een belangenconflict tussen verzekerden? Als uw tegenpartij zich ook bij SRK meldt, laat SRK u dat weten. U en uw tegenpartij kunnen dan een advocaat of andere bevoegde deskundige inschakelen. U mag deze advocaat of andere door de rechter bevoegde deskundige zelf kiezen. Dit is vastgesteld in artikel 1.4.5 van deze voorwaarden. Dit geldt alleen als beide partijen op twee verschillende polissen zich als verzekerde bij SRK aanmelden. En als zij beide aanspraak maken op rechtsbijstandsverlening van SRK. 1.4. Wat is gedekt? In dit artikel leest u wat er onder uw Rechtsbijstandverzekering in verschillende situaties gedekt is. Daarnaast leest u wat er gebeurt als er een advocaat, mediator of expert nodig is. Wat vindt u waar? Artikel - Particuliere rechtsbijstand 1.4.1 - Wat dekt deze verzekering? 1.4.2 - Gebeurtenis 1.4.3 - Hoe hoog moet uw financiële belang zijn? 1.4.4 - Is er een advocaat of een andere bevoegde deskundige nodig? 1.4.5 - Is er een mediator nodig? 1.4.6 - Is er een expert tijdens de behandeling van de zaak nodig? 1.4.7 - Dekking Wonen 1.4.8 - Dekking Consument 1.4.9 - Financieel onvermogen van de tegenpartij 1.4.10 1.4.1 Particuliere rechtsbijstand U kunt alleen als particulier gebruik maken van deze verzekering. Dit betekent dat de dekking alleen geldt: : - buiten de beroepsbeoefening zelf; - buiten het uitoefenen van een vrij beroep; - als u niet de rol vervult van (ex-)eigenaar of (ex-)exploitant van een bedrijf.


Er is hierop één uitzondering waarbij wij wél rechtsbijstand verlenen: - Bij het verhalen van door u geleden materiële schade.door een onrechtmatige daad. U bent ondernemer en sluit een overeenkomst met een internetprovider. In dat geval kunt u geen beroep doen op deze verzekering, omdat u niet als particulier handelt. 1.4.2 Wat dekt deze verzekering? Deze verzekering geldt voor de rubrieken: Artikel - Dekking Wonen 1.4.8 - Dekking Consument 1.4.9 Onder de dekking valt: - telefonische adviesservice - eenmalig schriftelijk advies - rechtsbijstand U leest hierna wat hieronder valt en wanneer u een beroep op deze verzekering kunt doen. Op de telefonische adviesservice en adviesbijstand kunt u een beroep doen zonder dat er sprake is van een (mogelijk) geschil. 1.4.2.1 Telefonische adviesservice U kunt SRK bellen voor advies. Dat kan in de volgende situaties: - Als u preventief behoefte heeft aan juridisch advies (dus voordat er een geschil is); - Als u geen recht heeft op rechtsbijstandsverlening door SRK omdat: 1. de zaak onder een van de uitsluitingen uit artikel 1.5 valt. 2. u zich niet heeft gehouden aan de verplichtingen uit de polisvoorwaarden. 3. u niet de volledige dekking heeft afgesloten. 1.4.2.1.1 Voor welke vragen kunt u niet telefonisch terecht? U kunt geen gebruikmaken van de telefoondienst van SRK voor een vraag waarvoor het noodzakelijk is om stukken in te zien. Zoals een vraag over de uitleg of impact van een bestemmingsplan. 1.4.2.1.2 Wat zijn de voorwaarden voor telefonisch advies? Wilt u telefonisch advies van SRK? Dan gelden de volgende voorwaarden: - Alleen verzekerden zelf kunnen gebruik maken van de telefonische adviesservice. - U geeft uw polisgegevens door tijdens het telefoongesprek. - Uw vraag moet vallen binnen uw particuliere hoedanigheid, zoals bepaald is in artikel 1.4.1. - SRK geeft alleen telefonisch advies op basis van het Nederlands recht. 1.4.2.1.3 Wat is het telefoonnummer voor telefonisch advies? Het telefoonnummer voor telefonisch advies is het centrale nummer van SRK: 079 – 330 33 00. U kunt dan melden dat u gebruik wilt maken van de telefonische adviesservice van SRK. SRK is telefonisch bereikbaar tussen 8.30 uur en 17.00 uur van maandag tot en met vrijdag. Een preventief advies... U gaat een nieuwe woning kopen en vraagt zich af hoe het zit met de gebreken die u heeft ontdekt. Bel hiervoor gerust SRK. Een concrete juridische vraag... U denkt eraan om uw huis te verkopen. Waar moet u dan juridisch gezien allemaal aan denken? Bel hiervoor gerust SRK. U twijfelt... Uw badkamerinstallateur monteert andere kranen dan u besteld had. Ze zijn zelfs van betere kwaliteit, stelt hij. U twijfelt of u toch aanspraak kunt maken op de kranen die u gekozen had en die u mooier vindt. Bel hiervoor gerust SRK. 1.4.2.2 Eenmalig schriftelijk advies SRK geeft u éénmalig schriftelijk advies over een zaak of een probleem dat u persoonlijk treft. U kunt ook om advies vragen als er nog geen juridisch geschil is. Het advies moet wel gaan over een juridisch probleem dat binnen deze verzekering valt. U bent niet tevreden over uw makelaar waar uw vorige woning te koop staat. Kunt u zomaar naar een andere? U kunt SRK vragen om een preventief advies: waar moet u aan denken en welke rechten heeft u? Verstandig. Hierdoor voorkomt u misschien een geschil in een later stadium. 1.4.2.3. Verlenen van rechtsbijstand U kunt in situaties terechtkomen waarbij u niet voldoende heeft aan een eenmalig advies. Als het een gedekte gebeurtenis is behartigt SRK uw juridische belangen. De juridisch gespecialiseerde medewerkers van SRK behandelen uw zaak. SRK heeft ook advocaten in dienst. Alle medewerkers zijn gespecialiseerd in hun eigen vakgebied. 1.4.2.3.1 Vereiste van een redelijke kans van slagen SRK beoordeelt of er een redelijke kans van slagen is om het resultaat te bereiken dat u wenst. Als er geen redelijke kans van slagen (meer) is, dan laat SRK u dat gemotiveerd weten.

1.4.2.3.2 Afkoop SRK kan ervoor kiezen uw zaak af te kopen. Zij verlenen u dan geen dekking (meer), maar betalen u een bedrag. Het bedrag is dan net zo groot als het financieel belang van uw zaak. U kunt dan voor die zaak geen rechten meer ontlenen uit deze verzekering. 1.4.3 Gebeurtenis U kunt een beroep op deze verzekering doen als een gebeurtenis leidt tot een juridisch geschil. Er is een juridisch geschil op het moment dat er voor het eerst een belangentegenstelling met de wederpartij is. Een voorwaarde is dat de gebeurtenis plaatsvond tijdens de looptijd van deze verzekering. 1.4.3.1 Hoe bepalen we het tijdstip bij meerdere gebeurtenissen? Het kan gebeuren dat gebeurtenissen met elkaar samenhangen. Het tijdstip van de gebeurtenis is dan het tijdstip van de eerste gebeurtenis in die reeks. 1.4.3.2 Wist u van tevoren niet dat u rechtsbijstand nodig zou hebben? U kunt alleen een beroep doen op deze verzekering als voldaan is aan de eis van onzekerheid, zoals bedoeld in 7:925 van het Burgerlijk Wetboek. Dit is het geval als u een beroep doet op deze verzekering voor rechtsbijstand als gevolg van een gebeurtenis waarvan tijdens het sluiten van deze verzekering onzeker was: - of uit die gebeurtenis voor u behoefte aan rechtsbijstand zou ontstaan; dan wel - of uit die gebeurtenis bij een normaal verloop van omstandig-heden behoefte aan rechtsbijstand zou ontstaan. Dit geldt niet als in deze voorwaarden uitdrukkelijk iets anders wordt afgesproken! Als er twijfel bestaat moet SRK kunnen aantonen dat u wist of kon voorzien dat de gebeurtenis te verwachten was. Valt een gebeurtenis niet onder de dekking? Dan zijn de juridische geschillen die uit die gebeurtenis voorkomen of daarmee verband houden, ook niet gedekt. 1.4.3.3 Wat doen we bij twijfel over uw dekking? Twijfelen we of er een juridisch geschil ontstaat door de gebeurtenis die u meldt? Dan vraagt SRK u om een rapport van een deskundige. Dit rapport moet de aanwezigheid van het juridisch geschil aantonen. U schakelt de deskundige in overleg met SRK in. Het rapport van de deskundige moet duidelijkheid geven over: - de oorzaak van de gebeurtenis; - de veroorzaker van de gebeurtenis; - de feitelijke gevolgen van de gebeurtenis. Blijkt uit het rapport dat er genoeg redenen zijn voor een juridische actie? Dan betaalt SRK de kosten voor het rapport. Deze kosten moeten wel redelijk zijn. Uw huis verzakt. Met als gevolg: scheuren in de muur. In uw woonkamer en in uw keuken. U doet een beroep op uw rechtsbijstandsverzekering. SRK vraagt u dan om een rapport van een bouwkundige. Deze bouwkundige moet in het rapport aangeven: - dat er sprake is van een verzakking; - wat de oorzaak is van de verzakking; - wat de schade is van de verzakking. 1.4.4 Hoe hoog moet uw financiële belang zijn? U kunt een beroep doen op deze rechtsbijstandsverzekering als uw financiële belang bij de zaak minstens € 150,- is. Dit artikel geldt niet als het om juridische adviezen gaat. U koopt een parasol van € 125,-. U zet de parasol voor het eerst op en een van de stangen breekt meteen af. U gaat nog dezelfde middag terug naar de winkel. Zij zeggen dat ze er niets aan kunnen doen. U heeft dan wel recht op een eenmalig advies, maar SRK neemt de zaak niet verder in behandeling. De reden daarvoor is dat uw financiële belang te laag is. 1.4.5 Is er een advocaat of een andere bevoegde deskundige nodig? 1.4.5.1 Wie beslist of er een advocaat nodig is? SRK kan ervoor kiezen om de zaak over te dragen aan een advocaat of andere door de rechter bevoegde deskundige. Dat kan ook voor een deel van de zaak. 1.4.5.2 Wie schakelt de advocaat in? SRK schakelt de advocaat of bevoegde deskundige in. U maakt de keuze voor de advocaat of deskundige. U geeft uw keuze aan SRK door, maar u mag hen zelf niet inschakelen. Schakelt u toch zelf een advocaat of deskundige in? Dan vergoedt SRK de kosten daarvoor niet. 1.4.5.3 Wie kiest de advocaat? U kiest zelf welke advocaat of door de rechter bevoegde deskundige SRK inschakelt. SRK heeft zelf ook advocaten in dienst. Zij kunnen ook voor u optreden. 1.4.5.4 Hoeveel advocaten per zaak? SRK schakelt per zaak éénmaal een advocaat of andere door de rechter bevoegde deskundige in voor het verlenen van rechtsbijstand. 1.4.5.5 Is de Nederlandse rechter bevoegd?


Is de Nederlandse rechter bevoegd? Dan komen alleen advocaten en andere door de rechter bevoegde deskundigen in aanmerking die in Nederland zijn ingeschreven of in Nederland kantoor houden. 1.4.5.6 Dient de zaak in het buitenland? Dan komen alleen advocaten en andere bevoegde deskundigen in aanmerking die u in dat land ook wettelijk mogen vertegenwoordigen. 1.4.5.7 Heeft u direct rechtsbijstand nodig bij een verkeersongeluk in het buitenland? Heeft u een verkeersongeluk in het buitenland? En is daarvoor direct rechtsbijstand nodig? Belt u dan met VHD TravelCare. Het telefoonnummer is (+31) 555 777 111. 1.4.6 Is er een mediator nodig? 1.4.6.1 Mediation Vrijwel elk geschil heeft een oplossing die voor de betrokken partijen aanvaardbaar is. Vaak zien partijen deze oplossing niet meer, omdat ze direct in het conflict verwikkeld zijn. Een mediator kan dit veranderen. Een mediator neemt geen standpunt in, maar laat de partijen zelf de oplossing bepalen. De mediator legt niets op. Het uitgangspunt van mediation is vrijwilligheid en vertrouwen. Een voorwaarde is dat de tegenpartij mee wil doen. De uitkomst legt de mediator vast in een overeenkomst. 1.4.6.2 Vindt SRK mediation nodig? Denkt SRK dat de zaak opgelost kan worden via mediation? Dan kan SRK een mediator inschakelen. De mediator moet aangesloten zijn bij het Nederlands Mediation Instituut (NMI).

tige daad. Voor de dekking Consument geldt een externe dekkingssom van maximaal € 20.000,- per gebeurtenis. U heeft een geschil over een contract met uw keukenleverancier. Er moet een procedure gevolgd worden. U mag een externe advocaat kiezen, maar dan geldt een maximale dekkingssom van € 20.000,-. Kiest u voor een advocaat van SRK dan geldt deze maximering niet. 1.4.10 Financieel onvermogen van de tegenpartij SRK betaalt u de schade per gebeurtenis terug als uw tegenpartij het niet kan betalen. SRK betaalt dan uit tot een maximaal bedrag van € 1.000,- per gebeurtenis. De zaak moet dan aan de volgende voorwaarden voldoen: a. u heeft schade aan een zaak van u uitsluitend door een onrechtmatige daad van een derde; b. het is bewezen of aannemelijk dat deze derde aansprakelijk is voor de schade; c. de tegenpartij kan de schade vanwege zijn financieel onvermogen niet betalen; d. de schade kan niet op een andere manier geheel of gedeeltelijk vergoed worden. 1.5 Wat is nooit gedekt Op de Rechtsbijstandverzekering kunt u in veel gevallen een beroep doen. Maar niet in alle situaties. Hieronder leest u in welke gevallen SRK geen rechtsbijstand verleent. Wat vindt u waar? Artikel - Algemene uitsluitingen 1.5.1 - Alleen dekking voor eenmalig schriftelijk advies 1.5.2 1.5.1. Algemene uitsluitingen

1.4.6.3 Wat vergoedt SRK? Deze verzekering dekt alleen uw kosten voor mediation, niet de kosten van de tegenpartij. De verzekering dekt maximaal 5 sessies van ieder maximaal 2 uur. Uw aandeel in de kosten van de mediation wordt vergoed tot een maximum van 50% van de totale kosten. 1.4.7 Is er een expert tijdens de behandeling van de zaak nodig? 1.4.7.1 Vindt SRK een expert nodig? Als SRK een expertiserapport noodzakelijk vindt, dan schakelt SRK een expert in. Dit doen zij eenmalig. SRK betaalt de kosten van de expert. 1.4.7.2 Bent u het niet eens met het rapport? Als u het niet eens bent met de inhoud van het expertiserapport, kunt u een rapport door een andere expert laten maken. Dit doet u in overleg met SRK. De kosten voor dit tweede rapport zijn voor u. Besluit SRK dit tweede rapport te gebruiken, dan betaalt SRK de door u betaalde (redelijke) kosten terug. 1.4.8 Dekking wonen U heeft dekking voor: - uw eigen woning, waar uzelf woont, als laatste gewoond heeft of die u nog gaat bewonen; - de onbebouwde grond waarop deze woning gebouwd wordt of gaat worden; - de woonboot met vaste ligplaats die bestemd is voor uw eigen gebruik, voor zover deze in Nederland zijn gelegen. U kunt een beroep op deze verzekering doen bij: a. geschillen over de aan- en/of verkoop van de eigen woning, zowel de bestaande als de nieuwbouw woning, voor zover het niet een tweede woning of vakantiewoning betreft; b. geschillen met (onder)aannemers en/of installateurs/ toeleveranciers die aan of op de eigen woning werkzaamheden gaan verrichten of hebben verricht; c. huurgeschillen met de verhuurder van de vorige woning; d. huurgeschillen met de huurder van de vorige eigen woning die nog niet verkocht is maar tijdelijk verhuurd; e. schade aan de eigen woning door een onrechtmatige daad van een derde; f. erfpachtgeschillen. Voor de dekking Wonen geldt een externe dekkingssom van maximaal € 20.000,- per gebeurtenis. U heeft een geschil over de aankoop van de woning. Er moet een procedure gevolgd worden. U mag een externe advocaat kiezen, maar dan geldt een maximale dekkingssom van € 20.000,-. Kiest u voor een advocaat van SRK dan geldt deze maximering niet.

1.5.1.1 Als u verplichtingen niet nakomt Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als u zich niet houdt aan de verplichtingen uit deze verzekering. U leest hier meer over in artikel 2.2. 1.5.1.1 Als u onjuiste informatie geeft Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als u onjuiste of onvolledige informatie geeft over de zaak. Het gaat dan om informatie waarvan u redelijkerwijs kan weten dat dit schadelijk is voor de behandeling van uw zaak of de belangen van SRK. 1.5.1.2 Als de gebeurtenis door uw toedoen plaatsvindt Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als de gebeurtenis die de behoefte aan rechtsbijstand laat ontstaan het beoogde of naar redelijke maatstaven voorzienbare gevolg is van uw handelen of nalaten. 1.5.1.3 Als u een andere verzekering heeft ingeschakeld Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als u al een andere verzekering heeft ingeschakeld, die: - schade vergoedt; - rechtsbijstand verleent en/of vergoedt; - juridische adviezen geeft; - waarborgsommen betaalt. Meldt u een zaak aan SRK? Dan bent u verplicht om SRK te melden dat u ook een andere verzekering heeft. De rechtshulp/ rechtsbijstand kan namelijk niet door meerdere partijen tegelijkertijd verleend worden. 1.5.1.4 Als verzekerden van elkaar vorderen Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als het om een vordering gaat van een verzekerde op de aansprakelijkheidsverzekeraar van een andere verzekerde. Dit geldt niet als de verzekeringnemer zelf een vordering heeft. 1.5.1.5 Als het om molest gaat Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als de gebeurtenis is veroorzaakt of ontstaan door molest. 1.5.1.6 Als het gaat om natuurrampen of een atoomkernreactie Deze verzekering dekt geen rechtsbijstand als de gebeurtenis is ontstaan, veroorzaakt of voortgevloeid uit een natuurramp of een atoomkernreactie. Of als de gebeurtenis daarbij opgetreden is. Dit geldt niet als u schade heeft uit een onjuiste medische behandeling met radioactieve straling. In dat geval wordt wel rechtsbijstand gegeven.

1.4.9 Dekking Consument U kunt een beroep op deze verzekering doen bij geschillen uit contracten: a. waarbij u als consument bent betrokken, voor zover het geen geschil betreft over een motorrijtuig of reisovereenkomst; b. met telecombedrijven, internetproviders en energiebedrijven; c. met uw verzekeraar of tussenpersoon, behalve de rechtsbijstandverzekeraar; d. met uw bankinstelling of uw tussenpersoon; e. met uw makelaar als dit om een woning gaat die in Nederland is gelegen..

1.5.1.7 Als u in financiële problemen bent terechtgekomen U kunt geen beroep op deze verzekering doen bij: - financieel onvermogen, schuldsanering, surséance van betaling of faillissement van u. - faillissement van u waarbij een curator is aangewezen voor het beheer en de vereffening van het vermogen van u. U kunt vanaf dat moment ook geen rechten meer ontlenen aan deze verzekering voor zaken die: - nog in behandeling zijn bij SRK; - SRK heeft uitbesteed.

Daarnaast is gedekt materiële schade aan uw goederen door een onrechtma-

1.5.2 Alleen dekking voor eenmalig schriftelijk advies


Deze verzekering dekt alleen eenmalig schriftelijk advies en geen telefonische adviesservice of rechtsbijstand in de volgende gevallen: - het voeren van verweer tegen vorderingen uit een onrechtmatige daad 1; - regresacties die in de plaats komen van het voeren van dit verweer1; 1 U krijgt wél rechtsbijstand in deze gevallen als u een aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren heeft die hiervoor geen dekking biedt en het niet om een uitsluiting gaat vanwege: - opzet; - seksuele gedragingen. 1.6 Wat is het verzekeringsgebied? 1.6.1 In welke situaties geldt de dekking binnen het verzekeringsgebied? U heeft recht op rechtsbijstand binnen het geldende verzekeringsgebied als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. De tegenpartij woont of is gevestigd in dat verzekeringsgebied. b. De rechter van een binnen het verzekeringsgebied gelegen land is bevoegd. c. Het recht van dat land is van toepassing. d. Een eventueel vonnis wordt in dat land ten uitvoer gelegd. 1.6.2 Wanneer bent u in de hele wereld verzekerd? Bij het verhalen van schade aan goederen op een derde die wettelijk aansprakelijk is, is het verzekeringsgebied de hele wereld. 1.6.3 Wanneer bent u in de Europese Unie verzekerd? Bij de de dekking Consument is het verzekeringsgebied de landen van de Europese Unie. 1.6.4 Wanneer bent u in Nederland verzekerd? In alle andere gevallen is het verzekeringsgebied Nederland en dient het Nederlands recht van toepassing te zijn. Ook voor het verstrekken van juridische adviezen is het verzekeringsgebied Nederland. Artikel 2 Hoe werkt het als u rechtsbijstand nodig heeft? In dit artikel leest u hoe u een gebeurtenis kunt melden, welke verplichtingen u heeft en welke kosten SRK vergoedt. Artikel 2.1 Hoe meldt u de gebeurtenis? 2.1.1 Waar meldt u de gebeurtenis? U meldt bij SRK alle gegevens, feiten en omstandigheden die tot de gebeurtenis hebben geleid. Dit doet u op een van de volgende manieren: - via internet: www.srk.nl. Dit heeft onze voorkeur! - per post: SRK Postbus 3020, 2700 LA ZOETERMEER - per fax: 079- 330 33 77 Heeft u hulp nodig bij de melding? Of twijfelt u over de melding? Belt u dan de Telefonische Adviesservice van SRK (zie ook artikel 1.4.2.1). SRK is telefonisch bereikbaar van maandag tot en met vrijdag tussen 8.30 uur en 17.00 uur. 2.1.2 Wacht niet te lang met aanmelden! U moet een gebeurtenis zo snel mogelijk melden. Als u de zaak te laat meldt, loopt u het risico dat SRK u geen dekking meer verleent. De redenen daarvoor kunnen zijn: - SRK kan de zaak niet meer zelf behandelen; - SRK moet extra inspanningen doen om de zaak zelf te behandelen. - SRK moet extra kosten maken om de zaak zelf te behandelen. U heeft al diverse aanmaningen in de bus gehad. Dan komt de dagvaarding. Op dat moment besluit u pas SRK in te schakelen. SRK heeft dan geen mogelijkheden meer om een regeling te treffen zonder tussenkomst van een advocaat. De procedure voor een rechtszaak is al in gang gezet en SRK moet dan procederen. Dat kost extra geld. Daarom zal SRK geen dekking verlenen. 2.1.3 Zijn er meerdere belangenbehartigers? Start SRK uw rechtsbijstand? Dan machtigt u SRK om uw belangen te behartigen. U sluit daarmee iedere andere partij uit om uw belangen te behartigen. Het maakt niet uit of de zaak naar de rechter gaat of niet. 2.1.4 Wat gebeurt er met uw melding? SRK controleert eerst of: - uw verzekering op tijd is ingegaan; - uw verzekering de gebeurtenis dekt; - op uw polisblad bijzondere voorwaarden staan. Is de gemelde zaak gedekt op uw verzekering? Dan neemt een gespecialiseerde medewerker van SRK zo snel mogelijk contact met u op. Is de gemelde zaak niet gedekt op uw verzekering? Dan ontvangt u schriftelijk bericht dat er geen dekking is en om welke reden dat zo is. Artikel 2.2 Welke verplichtingen heeft u? 2.2.1 Een meldingsplicht Bent u op de hoogte of hoort u op de hoogte te zijn van een gebeurtenis waarvoor behoefte aan rechtsbijstand kan ontstaan? Dan bent u verplicht die gebeurtenis zo snel mogelijk bij SRK te melden.

2.2.2 Een informatieplicht U geeft SRK het volgende door: - alle inlichtingen en documenten die tot de gebeurtenis hebben geleid; - alle inlichtingen en documenten die SRK nodig heeft om te beoordelen of u recht heeft op rechtsbijstand of andere rechten uit deze verzekering; - alle nieuwe feiten en ontwikkelingen in de zaak. Dit doet u ook als de zaak door een advocaat of door de rechter bevoegde deskundige wordt behandeld. 2.2.3 Een medewerkingsplicht U werkt volledig mee. En u doet niets wat onze belangen of de belangen van SRK kan schaden. Dit doet u ook als de zaak door een advocaat of door de rechter bevoegde deskundige wordt behandeld. 2.2.4 Een plicht voor civiele partijstelling Als SRK u vraagt om civiel partij te stellen bij een strafzaak tegen de wederpartij, dan bent u verplicht dat te doen. Een civiele partijstelling houdt in dat u in een strafzaak tegen de tegenpartij een schadevergoeding vraagt van de beklaagde. 2.2.5 Een plicht om uw juiste adres door te geven U zorgt ervoor dat uw juiste adres steeds bij SRK bekend is. 2.2.6 Wat gebeurt er als u zich niet houdt aan de plichten? Komt u de verplichtingen uit artikel 2.2 niet na? En zijn onze belangen of die van SRK daardoor geschaad? Dan kunt u geen rechten ontlenen aan deze verzekering. Komt u de meldingsplicht of informatieplicht niet na? Dan vervalt elk recht op dekking als u met opzet uw verplichtingen niet nakomt met als doel om ons te misleiden. Dit geldt niet als de misleiding zo beperkt is, dat het niet gerechtvaardigd is om u geen dekking te verlenen. 2.2.7 Terugbetaling van gemaakte kosten Komt u een verplichting uit deze overeenkomst niet na of niet voldoende na? En hebben wij of SRK hierdoor schade? Dan bent u verplicht om de daaruit voortvloeiende kosten te vergoeden. Trekt u uw machtiging tot behandeling van de aangemelde zaak in? Dan bent u verplicht om de kosten te vergoeden die wij of SRK gemaakt hebben. 2.3 Welke kosten vallen onder de dekking? SRK vergoedt alle kosten van: - rechtsbijstand, zoals opgenomen in deze voorwaarden; - advies van SRK; - behandeling door SRK. 2.4 Welke kosten vergoedt SRK? SRK vergoedt: a. de kosten van de volgens deze voorwaarden ingeschakelde advocaat, procureur, deurwaarder, andere door de rechter bevoegde deskundige en expert; b. de proces- en gerechtskosten; c. de kosten voor de arbitrage; d. de kosten voor bindend advies; e. de kosten van bemiddeling (mediation);1 f. de kosten van getuigen voorzover door de rechter toegewezen; g. de proceskosten van de tegenpartij waartoe u bent veroordeeld in een onherroepelijk vonnis; h. de buitengerechtelijke kosten waartoe u bent veroordeeld in een onherroepelijk vonnis; i. uw kosten voor noodzakelijke reisen verblijfkosten;2 j. redelijke kosten die u moet maken voor de tenuitvoerlegging van een vonnis.3 1 Voor de vergoeding van bemiddeling (mediation) gelden de volgende afspraken: - Maximaal vijf sessies zijn gedekt door deze verzekering. Het gaat dan om sessies van maximaal 2 uur. - Uw aandeel in de kosten van de mediation worden gedekt. Die kosten mogen niet meer dan 50% zijn van de totale kosten. Het aandeel van de tegenpartij dekken we niet. - De mediator moet volgens de voorwaarden van deze verzekering zijn ingeschakeld. 2 Dit geldt als een buitenlandse rechterlijke instantie u beveelt om persoonlijk te verschijnen. Of als een advocaat of andere door de rechter bevoegde deskundige dringend wenst dat u persoonlijk verschijnt. U maakt de reisen verblijfkosten altijd in overleg met en na goedkeuring van SRK. 3 Deze kosten vergoedt SRK tot maximaal vijf jaar na de datum waarop het vonnis is gewezen. 2.5 Welke kosten vergoedt SRK niet? SRK vergoedt niet: - afkoopsommen, boetes en andere maatregelen die bij wijze van straf zijn opgelegd; - kosten van rechtsbijstand die u helemaal of voor een deel vergoed kunt krijgen uit een andere contractuele of wettelijke bepaling. SRK zal u bijstaan bij het terugvragen of verhalen van die kosten, als compensatie van de kosten die SRK voorgeschoten heeft. Dit doen wij niet als u een beroep kunt doen op de Wet op de Rechtsbijstand.


Stel dat u in aanmerking komt voor rechtsbijstand van de overheid. De overheid financiert dan uw rechtsbijstand. Als u dat wilt kunt u toch een beroep doen op uw Rechtsbijstandsverzekering. SRK verleent u dan rechtsbijstand. We raden u aan om deze verzekering in te schakelen, omdat hieronder alle bijkomende kosten van rechtsbijstand vallen, terwijl dit bij de rechtsbijstand die de overheid financiert niet het geval is. 2.6 Wat gebeurt er als de tegenpartij tot vergoeding van de kosten wordt veroordeeld? Als bij een proces, arbitrage of bindend advies: - de tegenpartij tot vergoeding van de kosten wordt veroordeeld, en - SRK het bedrag van die kosten – waaronder de buitengerechtelijke kosten - voor haar rekening had genomen; dan ontvangt SRK de vergoeding van de kosten. 2.7 Hoe vergoedt SRK bij een groepsactie? We spreken van een groepsactie als er meerdere mensen hetzelfde belang hebben bij de gebeurtenis. Bij een groepsactie vergoedt SRK de kosten in verhouding tot het aantal belanghebbenden. Het maakt niet uit of de andere belanghebbenden geen actie nemen of slechts voor een deel bij de gebeurtenis betrokken zijn. U gaat in een nieuwbouwwoning wonen in een wijk waar stadsverwarming wordt gebruikt Dit systeem werkt niet goed..Er zijn 40 belanghebbenden. Slechts 10 mensen willen meedoen met een juridische actie richting de tegenpartij. U krijgt dan slechts 1/40e deel van de kosten vergoed als wij bijvoorbeeld externe kosten maken voor een advocaat wanneer het tot een rechtszaak komt. Voor de vergoeding kijken we naar het aantal belanghebbenden en niet naar het aantal actievoerders. Artikel 3 Wat is verder nog voor u van belang? In dit artikel leest u over enkele onderwerpen die verder nog van belang zijn. Want wat moet u doen als u het niet eens bent met het SRK of een klacht heeft? Daarnaast leest u wat SRK doet met uw persoonsgegevens. 3.1 Algemeen Indexering Wij mogen ieder jaar uw premie aanpassen aan de stijging van de consumentenprijsindex. Dit is de consumentenprijsindex van alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek. 3.2 Wat kunt u doen als u het niet eens bent met SRK? 3.2.1 Geschillen over de behandeling door SRK Bent u niet tevreden over de behandeling door SRK? Dan wijzen wij u in de eerste plaats op de klachtenregeling van artikel 3.3. Daarnaast is er de zogenoemde geschillenregeling. Bent u het niet eens met: - het juridische (eind-)standpunt over de redelijke kans van slagen van SRK; of - de juridische aanpak van de zaak door SRK? Dan kunt u eenmalig een beroep doen op de geschillenregeling. Een beroep op de geschillenregeling betekent dat een externe Nederlandse advocaat van uw keuze een bindend advies uitbrengt. Dit advies geeft antwoord op de vraag of SRK : - het juridisch (eind)standpunt zo kon innemen; of dat - de juridische aanpak van de zaak zo kon laten plaatsvinden. U kunt echter niet een advocaat kiezen die al als belangenbehartiger voor u bij de zaak betrokken is (geweest). SRK schakelt deze advocaat in en betaalt de kosten verbonden aan het advies. Als u zelf een advocaat inschakelt vergoedt SRK de kosten niet. Als de advocaat met een voor u gunstig advies komt, dan kan SRK of een externe advocaat de behandeling van uw zaak voortzetten. De zaak wordt nooit voortgezet door de advocaat die het bindend advies heeft gegeven. Ook de kantoorgenoten van deze advocaat kunnen de zaak niet verder behandelen. SRK verstrekt schriftelijk opdracht tot eventuele verdere behandeling. Deelt de advocaat de mening van SRK, dan kunt u de zaak naar u toe trekken en op eigen kosten voortzetten. Als uit de definitieve uitslag van de zaak blijkt dat het beoogde resultaat geheel werd bereikt, dan zal SRK de gemaakte kosten van rechtsbijstand alsnog volgens de polisvoorwaarden vergoeden. Hiervoor dient u wel de definitieve uitslag binnen een maand nadat de zaak is beëindigd aan SRK te zenden Als het beoogde resultaat slechts gedeeltelijk werd bereikt, zal SRK deze kosten in verhouding tot het behaalde resultaat vergoeden. 3.2.2 Klachtmogelijkheden Bent u niet tevreden over de behandeling door SRK? Dan wijzen wij u in de eerste plaats op de klachtenregeling in artikel 3.3. 3.2.3. Geschillen over de uitleg of de uitvoering van de Rechtsbijstandverzekering U kunt een rechtsvordering tegen ons en SRK instellen als: - SRK meent dat de gebeurtenis geen recht geeft op dekking onder deze verzekering; - u een geschil heeft met SRK over de uitvoering van deze verzekering. Als de rechter u in het gelijk stelt, zal SRK de gedekte kosten van rechtsbijstand

die redelijkerwijs zijn gemaakt aan u vergoeden. Het gaat om de vergoeding zoals die beschreven staat in artikel 2.4 van deze voorwaarden. 3.2.4 Geschillen over door SRK ingeschakelde experts Als u het niet eens bent met het expertiserapport dat in opdracht van SRK is uitgebracht kunt u voor eigen rekening en in overleg met SRK een tweede rapport door een andere expert laten opmaken. Mocht SRK daarna dit nieuwe expertiserapport gebruiken, dan betalen zij de redelijke kosten die u hiervoor gemaakt heeft aan u terug. 3.3 Wat kunt u doen als u over SRK een klacht heeft? 3.3.1 Waar kunt u terecht? Heeft u een klacht over SRK? Stuurt u uw klacht dan schriftelijk naar: SRK-klachtenbureau Postbus 3020 2700 LA ZOETERMEER 3.3.2 Hoe werkt het klachtenbureau? Een klachtfunctionaris van SRK-klachtenbureau onderzoekt uw klacht. En handelt uw klacht af. Hij neemt zo snel mogelijk contact met u op. Of hij stuurt u binnen vijf werkdagen een bericht dat uw klacht aangekomen is. Binnen tien werkdagen na ontvangst, krijgt u een inhoudelijke reactie op uw klacht. 3.3.3 Bent u het niet eens met de reactie van SRK? Als u het niet eens bent met de reactie van SRK op uw klacht, dan kunt u uw klacht daarna voorleggen aan ons: Directie Woongarant Volmacht Postbus 9 1474 ZG Oosthuizen Bent u het niet eens met de beslissing van de directie van Woongarant Volmacht? Dan kunt u uw klacht of het geschil voorleggen aan het Kifid: Stichting Klachtinstituut Financiële Dienstverlening Postbus 93257 2509 AG Den Haag Telefoonnummer: 0900 355 22 48 www.kifid.nl Wilt u geen gebruikmaken van deze mogelijkheden? Of vindt u de behandeling of de uitkomst niet bevredigend? Dan kunt u uw klacht of het geschil voorleggen aan de rechter. 3.4 Wat gebeurt er met uw persoonlijke gegevens? SRK doet het volgende met uw gegevens: 1. Na melding van een zaak bij SRK Rechtsbijstand worden uw gegevens door SRK verwerkt. SRK gebruikt deze gegevens: - voor het uitvoeren van rechtsbijstand en/of juridische dienstverlening; - voor het rendementsbeheer; - om fraude te voorkomen en te bestrijden. 2. SRK informeert ons over: - het feit dat u een zaak heeft gemeld; - welk rechtsgebied en schadetype de zaak betreft; - de daaraan verbonden kosten die SRK intern en/of extern heeft gemaakt. 3. Persoonsgegevens worden door SRK verwerkt in overeenstemming met de Wet bescherming persoonsgegevens en de Gedragscode “Verwerking Persoonsgegevens Financiële Instellingen”. De tekst van de gedragscode kunt u opvragen bij het Verbond van Verzekeraars, Postbus 93450, 2509 AL Den Haag (telefoon 070–3338500) of raadplegen op de website www.verzekeraars.nl. 4. Persoonsgegevens die SRK aan ons verstrekt en overige onder 2 genoemde gegevens kunnen ook worden verwerkt in het Centraal Informatiesysteem [CIS] van de in Nederland werkzame verzekeringsmaatschappijen, eigendom van de Stichting CIS, gevestigd op de Huis ter Heideweg 30, Postbus 124, 3700 AC, Zeist, www.stichtingCIS.nl. SRK kan de betreffende gegevens zo nodig ook namens ons aan het CIS verstrekken. Andere verzekeraars hebben toegang tot het CIS voor het beoordelen en accepteren van potentiële cliënten en voor het waarborgen van de veiligheid en integriteit van de branche. 5. Omdat behalve u als verzekeringnemer ook anderen verzekerden een beroep op deze rechtsbijstandverzekering kunnen doen, wordt hierbij vastgelegd dat u verantwoordelijk bent om ook de andere belanghebbenden bij deze verzekering te informeren over de mededelingen die in dit artikel opgenomen zijn. De verzekerden zullen namelijk via u als verzekeringnemer als dit nodig is gebruik maken van deze polis. 6. Aanmelding van de verwerking van persoonsgegevens is op 9 augustus 2002 gedaan bij het College bescherming persoonsgegevens (meldingsnummer 1029513). 7. U kunt als verzekeringnemer altijd een volledig overzicht opvragen van de persoonsgegevens die door SRK verwerkt zijn. U kunt verzoeken om correctie, verwijdering en/of afscherming daarin als de gegevens: - onjuist of onvolledig zijn; - voor de doeleinden van de verwerking niet ter zake; - in strijd met de wet worden verwerkt. Een verzoek hiertoe kunt u richten aan de directie van SRK Rechtsbijstand.

BIJLAGEN > BIJLAGE V OVERZICHT PROFIJT, STANDAARD, BUDGET

Bijlage V Hypotrust Rentevarianten

Hypotrust kent meerdere rentevarianten. BudgetRente

ProfijtRente

StandaardRente

Extra lage rente

Lage rente

Dagrentegarantie

Offerte 3 maanden geldig



Offerte verlengen tot max. 6 maanden (0,25% per maand)

Verlengen niet mogelijk

Verlengen tot maximaal 6 maanden (0,25% per maand)

Offerterente is passeerrente

Offerterente is passeerrente

Offerterente of passeerrente

1, 3, 5, 6, 7, 10, 15 en 20 jaar vast

1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar vast

Variabel 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 15 en 20 jaar vast

1% annuleringskosten, nadat offerte is getekend



Nieuwbouw, bestaande bouw en oversluiten

Bestaande bouw en oversluiten

Nieuwbouw, bestaande bouw en oversluiten

3% boete bij verkoop woning

Geen 3% boete bij verkoop woning

Geen 3% boete bij verkoop woning

Verbouwdepot is kosteloos



Meeneem-, verhuis-, en doorgeefregeling van toepassing

Meeneemregeling is van toepassing

Meeneem- en doorgeefregeling van toepassing

BIJLAGEN > BIJLAGE V OVERZICHT PROFIJT, STANDAARD, BUDGET

In onderstaand overzicht staan de belangrijkste voorwaarden per rentevariant.

Verstrekking

BudgetRente

ProfijtRente

StandaardRente

3 weken offertegeldigheid

♦

♦

♦

3 maanden passeertermijn

♦

♦

♦

3 maanden verlenging mogelijk

♦

♦ ♦

Dagrentegarantie Offerterentegarantie

♦

♦

Nieuwbouw

♦

♦ *

♦

Gratis bouwdepot

♦

♦

♦

♦

♦

♦

♦

Boetevrij aflossen bij verkoop Boetevrij aflossen bij verkoop als direct gebruik gemaakt wordt van de meeneemregeling

♦

3% boete bij verkoop woning

♦

Boetevrij aflossen op de laatste dag van een rentevastperiode of bij overlijden geldnemer

♦

♦

♦

Vrijheid in keuze bijverband

♦

♦

♦

Meeneem- en verhuisregeling

♦

♦

♦

Doorgeefregeling

♦

1% annuleringskosten

♦

Rentevastperiodes

1, 3, 5, 6, 7, 10, 15 en 20 jaar vast

♦

1, 2, 5, 6, 7 10, 15 en 20 jaar vast

Variabel 1, 2*, 3, 5, 6, 7, 10 15 en 20 jaar vast

* Afhankelijk van de productlijn

Deze productkaart is bedoeld ter ondersteuning van het advies van de financieel adviseur en is een samenvatting van Handleiding Financieel Adviseur en de Algemene Voorwaarden 2008. Hoewel zorgvuldig samengesteld, kunnen aan de inhoud van deze productkaart geen rechten worden ontleend. Wijzigingen voorbehouden. Meer informatie over Hypotrust kunt u vinden op het Extranet. Extranet.hypotrust.nl.

BIJLAGEN > BIJLAGE VI FINANCIERINGSLASTTABEL NIBUD 2016

Bijlage VI Financieringslasttabel NIBUD 2016 - Geen AOW Financieringslastpercentages

Toetsrente bruto inkomen 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 22.500 23.000 23.500 24.000 24.500 25.000 26.000 27.000 28.000 29.000 30.000 31.000 32.000 42.000 47.000 52.000 57.000 58.000 59.000 60.000 61.000 62.000 63.000 64.000 65.000 66.000 67.000 68.000 69.000 70.000 71.000 72.000 73.000 74.000 75.000 76.000 77.000 78.000 79.000 80.000 81.000 82.000 83.000 84.000 85.000 86.000 87.000 88.000 89.000 90.000 93.000 94.000 95.000 96.000 110.000

<=2,500% 2,5013,000%

3,0013,500%

3,5014,000%

4,0014,500%

4,5015,000%

5,0015,500%

5,5016,000%

6,0016,500%

6,5017,000%

7,0017,500%

> 7,500%

9,0% 9,0% 10,5% 11,5% 12,0% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 15,0% 15,5% 15,5% 16,5% 17,5% 18,5% 19,0% 19,5% 20,0% 20,5% 20,5% 21,0% 21,5% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5%

9,5% 9,5% 11,0% 12,0% 13,0% 14,0% 14,5% 15,5% 16,5% 16,5% 17,0% 17,5% 17,5% 18,5% 19,5% 20,5% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5%

10,0% 10,0% 11,5% 12,5% 13,5% 14,5% 15,0% 16,0% 17,0% 17,5% 17,5% 18,0% 18,5% 19,5% 20,5% 21,5% 22,0% 22,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0%

10,5% 10,5% 12,0% 13,0% 14,0% 15,0% 15,5% 16,5% 18,0% 18,5% 18,5% 19,0% 19,5% 20,5% 21,5% 22,5% 23,0% 24,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0%

10,5% 10,5% 12,5% 13,5% 14,5% 15,5% 16,0% 17,0% 18,5% 19,0% 19,5% 20,0% 20,5% 21,5% 22,5% 23,5% 24,0% 25,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5%

11,0% 11,0% 12,5% 14,0% 15,0% 16,0% 16,5% 17,5% 19,0% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 22,5% 23,5% 24,5% 25,0% 26,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5%

11,5% 11,5% 13,0% 14,0% 15,5% 16,5% 17,0% 18,0% 19,5% 20,5% 21,5% 22,0% 22,5% 23,5% 24,5% 25,5% 26,0% 27,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0%

11,5% 11,5% 13,5% 14,5% 16,0% 17,0% 17,5% 18,5% 20,0% 21,0% 22,0% 23,0% 23,0% 24,5% 25,5% 26,5% 27,0% 28,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%

12,0% 12,0% 13,5% 15,0% 16,0% 17,5% 18,0% 19,0% 20,5% 21,5% 22,5% 23,5% 24,0% 25,0% 26,5% 27,5% 28,0% 29,0% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,0% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0%

12,0% 12,0% 14,0% 15,0% 16,5% 17,5% 18,5% 19,5% 21,0% 22,0% 23,0% 24,0% 25,0% 26,0% 27,0% 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,5% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,5% 35,5% 35,5% 36,0% 36,0% 36,0% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 36,5% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0%

12,5% 12,5% 14,0% 15,5% 16,5% 18,0% 19,0% 20,0% 21,5% 22,5% 23,5% 24,5% 25,0% 26,5% 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,0% 35,5% 35,5% 36,0% 36,0% 36,0% 36,5% 36,5% 36,5% 37,0% 37,0% 37,0% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0%

9,5% 9,5% 10,5% 12,0% 12,5% 13,5% 14,0% 15,0% 15,5% 15,5% 16,0% 16,5% 16,5% 17,5% 18,5% 19,5% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0%


Financieringslasttabel NIBUD 2016 – Wel AOW Financieringslastpercentages

Toetsrente bruto inkomen 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 22.500 23.000 23.500 24.000 24.500 25.000 26.000 27.000 28.000 29.000 30.000 31.000 32.000 33.000 34.000 35.000 36.000 37.000 38.000 39.000 40.000 41.000 42.000 43.000 44.000 45.000 46.000 47.000 48.000 49.000 50.000 51.000 52.000 53.000 54.000 55.000 56.000 57.000 58.000 59.000 60.000 61.000 62.000 63.000 64.000 65.000 66.000 67.000 68.000 69.000 70.000 71.000 72.000 73.000 74.000 75.000 76.000 77.000 78.000 79.000 80.000 81.000 82.000 83.000 84.000 85.000 86.000 87.000

<=2,500% 2,5013,000%

3,0013,500%

3,5014,000%

4,0014,500%

4,5015,000%

5,0015,500%

5,5016,000%

6,0016,500%

6,5017,000%

7,0017,500%

> 7,500%

13,5% 13,5% 13,5% 15,0% 16,0% 17,0% 18,0% 19,5% 20,0% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5%

13,5% 13,5% 13,5% 15,0% 16,5% 18,0% 19,0% 20,0% 21,0% 22,0% 23,0% 24,0% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 28,0% 28,5% 29,0% 29,5% 30,0% 30,5% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0%

14,0% 14,0% 14,0% 15,5% 17,0% 18,0% 19,5% 20,5% 21,5% 22,5% 23,5% 24,5% 25,0% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,5% 29,0% 30,0% 30,5% 31,0% 31,5% 31,5% 32,0% 32,5% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 34,0% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5%

14,0% 14,0% 14,0% 15,5% 17,0% 18,5% 20,0% 21,0% 22,0% 23,0% 24,0% 25,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,5% 30,0% 31,0% 31,5% 31,5% 32,0% 32,5% 33,0% 33,5% 34,0% 34,0% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 34,5% 35,0% 35,0% 35,0% 35,5% 35,5% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,5% 36,5% 36,5% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0%

14,0% 14,0% 14,0% 15,5% 17,0% 18,5% 20,0% 21,5% 22,5% 23,5% 24,5% 25,5% 26,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 30,0% 30,5% 31,5% 32,0% 32,5% 33,0% 33,5% 34,0% 34,0% 34,5% 35,0% 35,5% 35,5% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,0% 36,5% 36,5% 36,5% 37,0% 37,0% 37,0% 37,5% 37,5% 37,5% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0%

14,5% 14,5% 14,5% 16,0% 17,5% 19,0% 20,0% 21,5% 22,5% 24,0% 25,0% 26,0% 26,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 29,5% 29,5% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,5% 31,0% 32,0% 32,5% 33,0% 33,5% 34,0% 34,5% 35,0% 35,5% 35,5% 36,0% 36,5% 37,0% 37,0% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 37,5% 38,0% 38,0% 38,0% 38,5% 38,5% 38,5% 39,0% 39,0% 39,0% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5%

14,5% 14,5% 14,5% 16,0% 17,5% 19,0% 20,5% 21,5% 23,0% 24,0% 25,0% 26,0% 27,0% 28,0% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 32,0% 33,0% 33,5% 34,0% 34,5% 35,0% 35,0% 35,5% 36,0% 36,5% 37,0% 37,0% 37,5% 38,0% 38,0% 38,5% 38,5% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,0% 39,5% 39,5% 39,5% 40,0% 40,0% 40,0% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5%

14,5% 14,5% 14,5% 16,0% 17,5% 19,0% 20,5% 22,0% 23,0% 24,5% 25,5% 26,5% 27,5% 28,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,5% 33,5% 34,0% 34,5% 35,0% 35,5% 36,0% 36,5% 36,5% 37,0% 37,5% 38,0% 38,0% 38,5% 39,0% 39,5% 39,5% 40,0% 40,0% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 41,0% 41,0% 41,0% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5%

14,5% 14,5% 14,5% 16,5% 18,0% 19,5% 20,5% 22,0% 23,5% 24,5% 25,5% 27,0% 27,5% 28,5% 29,0% 30,0% 30,0% 30,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,5% 33,0% 34,0% 34,5% 35,0% 35,5% 36,0% 36,5% 37,0% 37,5% 38,0% 38,0% 38,5% 39,0% 39,0% 39,5% 40,0% 40,0% 40,5% 41,0% 41,0% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 42,0% 42,0% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5%

15,0% 15,0% 15,0% 16,5% 18,0% 19,5% 21,0% 22,0% 23,5% 24,5% 26,0% 27,0% 28,0% 29,0% 29,5% 30,0% 30,5% 31,0% 32,0% 32,0% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,5% 34,5% 35,0% 35,5% 36,0% 36,5% 37,0% 37,5% 38,0% 38,5% 38,5% 39,0% 39,5% 40,0% 40,0% 40,5% 41,0% 41,0% 41,5% 42,0% 42,5% 42,5% 42,5% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5%

15,0% 15,0% 15,0% 16,5% 18,0% 19,5% 21,0% 22,5% 23,5% 25,0% 26,0% 27,0% 28,0% 29,0% 30,0% 30,5% 31,0% 31,5% 32,5% 32,5% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,0% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 33,5% 34,0% 35,0% 35,5% 36,0% 36,5% 37,0% 37,5% 38,0% 38,5% 39,0% 39,5% 39,5% 40,0% 40,5% 41,0% 41,0% 41,5% 41,5% 42,0% 42,5% 43,0% 43,0% 43,5% 44,0% 44,0% 44,0% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5%

13,5% 13,5% 13,5% 15,0% 16,5% 17,5% 18,5% 19,5% 20,5% 21,5% 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,5% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,5% 30,5% 30,5% 31,0% 31,0% 31,0% 31,5% 31,5% 31,5% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0%


Financieringslasttabel NIBUD 2016 – Wel AOW Vervolg

Toetsrente bruto inkomen 88.000 89.000 90.000 91.000 92.000 93.000 94.000 95.000 96.000 97.000 98.000 99.000 100.000 101.000 102.000 103.000 104.000 105.000 106.000 107.000 108.000 109.000 110.000

<=2,500% 2,5013,000%

3,0013,500%

3,5014,000%

4,0014,500%

4,5015,000%

5,0015,500%

5,5016,000%

6,0016,500%

6,5017,000%

7,0017,500%

> 7,500%

30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5% 30,5%

34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0% 34,0%

35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5% 35,5%

37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0%

38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,0% 38,5% 38,5% 38,5% 38,5% 38,5% 38,5% 38,5% 39,0%

39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 39,5% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0%

40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 40,5% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,0% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5%

41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 41,5% 42,0% 42,0% 42,0% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 43,0% 43,0% 43,0% 43,0%

42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 42,5% 43,0% 43,0% 43,5% 43,5% 43,5% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,0% 44,5%

43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 43,5% 44,0% 44,0% 44,0% 44,5% 44,5% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5% 45,5%

44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 44,5% 45,0% 45,0% 45,0% 45,5% 45,5% 45,5% 46,0% 46,0% 46,0% 46,5% 46,5% 46,5% 47,0% 47,0% 47,0% 47,0% 47,0% 47,0%

32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0% 32,0%


Financieringslasttabel NIBUD 2016 – Geen AOW Box 3 Financieringslastpercentages

Toetsrente bruto inkomen 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 22.500 23.000 23.500 24.000 24.500 25.000 26.000 27.000 28.000 29.000 30.000 31.000 32.000 35.000 36.000 37.000 38.000 39.000 40.000 41.000 43.000 44.000 45.000 46.000 47.000 48.000 49.000 50.000 51.000 52.000 55.000 56.000 57.000 58.000 59.000 60.000 61.000 62.000 63.000 64.000 65.000 66.000 67.000 68.000 70.000 71.000 72.000 73.000 74.000 75.000 76.000 77.000 79.000 80.000 81.000 83.000 84.000 85.000 87.000 90.000 91.000 92.000 95.000 96.000 110.000

<=2,500% 2,5013,000%

3,0013,500%

3,5014,000%

4,0014,500%

4,5015,000%

5,0015,500%

5,5016,000%

6,0016,500%

6,5017,000%

7,0017,500%

> 7,500%

8,0% 8,0% 9,0% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 16,0% 16,5% 17,0% 17,0% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0%

8,0% 8,0% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 15,5% 16,0% 16,5% 17,5% 17,5% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5%

8,5% 8,5% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,5% 16,0% 16,5% 17,0% 17,5% 18,0% 18,0% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5%

8,5% 8,5% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 13,5% 14,0% 15,0% 15,5% 16,0% 16,5% 17,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0%

8,5% 8,5% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,0% 15,0% 15,5% 16,0% 17,0% 17,5% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5%

8,5% 8,5% 9,5% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 16,0% 16,5% 17,0% 17,5% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5%

8,5% 8,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 16,0% 16,5% 17,0% 17,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5%

8,5% 8,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 14,5% 15,5% 16,0% 16,5% 17,5% 18,0% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0%

9,0% 9,0% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 15,5% 16,0% 17,0% 17,5% 18,0% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0%

9,0% 9,0% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,5% 12,5% 13,0% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 15,5% 16,5% 17,0% 17,5% 18,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5%

9,0% 9,0% 10,0% 10,5% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,5% 13,5% 14,0% 14,5% 15,0% 15,5% 16,5% 17,0% 17,5% 18,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5%

8,0% 8,0% 9,0% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 13,0% 13,0% 13,5% 14,0% 15,0% 15,5% 16,0% 16,5% 17,0% 17,5% 17,5% 17,5% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,0% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 18,5% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,5% 19,5% 19,5% 20,0% 20,0% 20,0% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0%


Financieringslasttabel NIBUD 2016 – Wel AOW Box 3 Financieringslastpercentages

Toetsrente bruto inkomen 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 22.500 23.000 23.500 24.000 24.500 25.000 26.000 27.000 28.000 29.000 30.000 31.000 33.000 34.000 35.000 36.000 37.000 38.000 39.000 40.000 41.000 42.000 43.000 44.000 45.000 53.000 54.000 55.000 56.000 57.000 58.000 59.000 60.000 61.000 62.000 63.000 64.000 65.000 66.000 67.000 68.000 72.000 75.000 76.000 78.000 109.000 110.000

<=2,500% 2,5013,000%

3,0013,500%

3,5014,000%

4,0014,500%

4,5015,000%

5,0015,500%

5,5016,000%

6,0016,500%

6,5017,000%

7,0017,500%

> 7,500%

13,0% 13,0% 13,0% 14,5% 15,5% 16,5% 17,0% 18,0% 18,5% 19,0% 20,0% 20,5% 21,0% 21,0% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5%

13,5% 13,5% 13,5% 14,5% 16,0% 17,0% 17,5% 18,5% 19,0% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0%

13,5% 13,5% 13,5% 15,0% 16,0% 17,0% 18,0% 18,5% 19,5% 20,0% 20,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5%

13,5% 13,5% 13,5% 15,0% 16,0% 17,5% 18,0% 19,0% 19,5% 20,0% 21,0% 21,5% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 22,5% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0%

14,0% 14,0% 14,0% 15,0% 16,5% 17,5% 18,5% 19,0% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0%

14,0% 14,0% 14,0% 15,5% 16,5% 17,5% 18,5% 19,5% 20,0% 20,5% 21,5% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5%

14,0% 14,0% 14,0% 15,5% 16,5% 18,0% 18,5% 19,5% 20,0% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5%

14,5% 14,5% 14,5% 15,5% 17,0% 18,0% 19,0% 19,5% 20,5% 21,0% 21,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,5% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0%

14,5% 14,5% 14,5% 15,5% 17,0% 18,0% 19,0% 20,0% 20,5% 21,0% 22,0% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0%

14,5% 14,5% 14,5% 16,0% 17,0% 18,5% 19,0% 20,0% 20,5% 21,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5%

14,5% 14,5% 14,5% 16,0% 17,5% 18,5% 19,5% 20,0% 21,0% 21,5% 22,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 27,5% 28,0% 28,0% 28,0% 28,0% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 29,0% 29,0% 29,0% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5%

13,0% 13,0% 13,0% 14,5% 15,5% 16,5% 17,5% 18,0% 19,0% 19,5% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% 21,5% 21,5% 22,0% 22,0% 22,5% 22,5% 22,5% 23,0% 23,0% 23,5% 23,5% 23,5% 24,0% 24,0% 24,0% 24,5% 24,5% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,5% 25,5% 25,5% 25,5% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 27,0% 27,0%

HANDLEIDING FINANCIEEL ADVISEUR

Recommend Documents