ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:38
Pagina 1
woningbouwvereniging
helptelkander
Woningbouwvereniging Helpt Elkander Bergvinkhof 1, Nuenen postbus 48, 5670 AA Nuenen telefoon (040) 283 45 08 e-mail
[email protected] website www.helpt-elkander.nl
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 2
helptelkander woningbouwvereniging in Nuenen c.a.
08 ondernemingsplan maatschappelijk en duurzaam actief
12
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 3
helptelkander woningbouwvereniging in Nuenen c.a.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 4
Inhoud
1
Inleiding
2
De missie van Helpt Elkander
13
3
Huisvesting doelgroepen
15
4
Wonen, welzijn en zorg
23
5
Kwaliteit van het woningbezit
27
6
Leefbaarheid
31
7
Overleg met belanghouders
35
8
Organisatie en financiën
39
5
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
T
18:39
Pagina 5
Tijd om te oogsten maar nog veel werk aan de winkel In de afgelopen 5 jaar is door Helpt Elkander, in samenwerking met tal van andere partijen, hard gewerkt aan de ontwikkeling van bouwplannen. De komende jaren participeren wij in ongeveer 16 bouwprojecten in Nuenen en omgeving. In de praktijk is gebleken dat er een lange periode zit tussen tekentafel en het daadwerkelijk
bouwen. Vaak veel langer dan verwacht. Oorzaken zijn onder meer gelegen in problemen ten aanzien van milieuprocedures, ruimtelijke ordeningsprocedures, etc. Een andere
belangrijke vertragingsfactor vormen bezwaarprocedures (tot en met de Raad van State). Hoewel Helpt Elkander bezwaren in de
regel oplost door bouwplannen in goed overleg met omwonenden
aan te passen, is dit helaas lang niet altijd mogelijk. Ofschoon wij er nog niet zijn, hebben wij wel de indruk dat er de komende jaren voor de Nuenenaar zichtbaar gebouwd zal worden op tal van plekken. De tijd van oogsten staat voor de deur, ook al realiseren wij ons dat er nog veel werk moet worden verzet om dit
daadwerkelijk mogelijk te maken.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 6
inleiding
4/5
Inleiding 1
Voor u ligt het Ondernemingsplan 2008 – 2012 van Woningbouwvereniging Helpt Elkander: een visiedocument dat aangeeft, hoe wij de toekomst tegemoet willen treden. Als een woningcorporatie die midden in de Nuenense samenleving staat en op actuele wijze invulling geeft aan maatschappelijk ondernemerschap. Als een corporatie die haar beschikbare maatschappelijke kapitaal goed en duurzaam besteedt en zodoende belangrijke volkshuisvestelijke doelen borgt, nu en in de toekomst. Als een corporatie met veel ambitie, in een samenleving die een dergelijke ambitie nodig heeft. Als een corporatie, die haar verantwoordelijkheid in de volle breedte wil nemen. Vertaling in actieprogramma Deze visie gaat verder dan het benoemen van fraaie intenties, en probeert daarom de inhoud zoveel mogelijk concreet te maken. Daartoe wordt elk hoofdstuk afgesloten met een actieprogramma voor de komende jaren. Jaarlijks werken we een en ander uit in een activiteitenoverzicht waarvan de uitvoering in de organisatie wordt geborgd. In samenspraak met belanghouders In de tweede helft van 2007 en begin 2008 heeft een interactief ontwikkeltraject geleid tot dit ondernemingsplan. Bewoners/huurders, de eigen medewerkers, betrokken externe partijen en uiteraard ook het Bestuur en de Raad van Commissarissen, hebben meegewerkt aan de totstandkoming van dit ondernemingsplan.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 7
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
S
Pagina 8
Samenvatting actieprogramma De speerpunten van Helpt Elkander voor de komende jaren zijn: Verbeteren communicatie, Verbeteren huisvestingskansen,onder meer door nieuwbouw, Duurzaam maken woningbezit, Versterken interne organisatie.
Deze punten zijn uitgewerkt in het volgende actieprogramma: Huisvesting doelgroepen (hoofdstuk 3) 1 Inspanning richten op het realiseren van de in gang gezette nieuwbouwprojecten, hetge 2 Bouwen van multifunctionele huurwoningen, zoveel mogelijk volgens basiseisen Woonk 3 (Beperkt) verkopen van huurwoningen, indien dit uit strategische overwegingen gewen 4 Het aantal betaalbare huurwoningen (kernvoorraad) op sterkte houden (minimaal 1.000 w 5 Voortzetten van de huidige manier van woningtoewijzing die naar tevredenheid function
Wonen, welzijn en zorg (hoofdstuk 4) 6 Inspannen om de 3 concrete woonprojecten met zorg te realiseren, in samenwerking m 7 Bereid tot het leveren van een bijdrage aan de vernieuwing van het centrumgebied van 8 Inzetten op een breed en onderling afgestemd aanbod van diensten op het terrein van w 9 Toepassing van domoticavoorzieningen in onder meer woonzorgcomplexen. 10 Bijdrage leveren in de totstandkoming van een woonservicegebied in Nuenen-West.
Kwaliteit van het woningbezit (hoofdstuk 5) 11 Voortzetten van het huidige onderhoudsbeleid. 12 Onderzoek doen naar mogelijkheden om het beleid ten aanzien van zelfaangebrachte vo 13 Opstellen van een aanvalsplan voor het treffen van energiebesparende maatregelen bij 14 Basiseisen uit Woonkeur in principe volgen, zodat nieuwbouw levensloopbestendig is. 15 Tweejaarlijks een klanttevredenheidsmeting uitvoeren. 16 Pilot-project uitwerken voor het realiseren van een ‘nulemissie-huurwoning’.
Leefbaarheid (hoofdstuk 6) 17 Nog 4 brede scholen in Gerwen, Nederwetten en Nuenen realiseren en bereid tot het in 18 Onderzoek doen naar het instellen van een leefbaarheidsfonds dat ingezet kan worden v 19 Voortzetten van het huidige overlastbeleid dat succesvol is. 20 Monitoren van de leefbaarheid van de wijken.
Overleg met belanghouders (hoofdstuk 7) 21 Verbreden en intensiveren van het overleg met de huurders. 22 Verbeteren van de communicatie door inzet van de volgende middelen: website, nieuws 23 Minimaal 1x per jaar een bijeenkomst met alle belanghouders organiseren om de koers 24 Vergroten bezoek algemene ledenvergadering.
Organisatie en financiën (hoofdstuk 8) 25 Versterken van de interne organisatie. 26 Bieden van meer ontwikkelingsmogelijkheden aan de medewerkers. 27 Uitwerken van een intern actieplan ter voorbereiding op de onafhankelijke visitatie. 28 Behoud van de solide financiële positie. 29 Voortzetten van het gematigde huurbeleid van de afgelopen jaren, tenzij bijzondere oms
04-06-2008
18:39
Pagina 9
projecten, hetgeen de doorstroming zal bevorderen. asiseisen Woonkeur, met bijzondere inzet op huisvesting van starters, senioren en lichamelijk en verstandelijk gehandicapten. egingen gewenst is. minimaal 1.000 woningen). enheid functioneert.
amenwerking met SVVE De Archipel, ZuidZorg, Lunet en Wooninitiatief Nuenen. rumgebied van Nuenen. het terrein van wonen-welzijn-zorg in de gemeente Nuenen c.a. xen. uenen-West.
aangebrachte voorzieningen (ZAV) meer klantgericht in te vullen. maatregelen bij bestaande huurwoningen. pbestendig is.
ing’.
bereid tot het investeren in nieuwe initiatieven met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. et kan worden voor het verbeteren van de woonomgeving.
website, nieuwsbrief huurders, inzetten op verhuizing van het kantoorgebouw van Helpt Elkander naar een zichtlocatie in Nuenen. en om de koers van de onderneming te bespreken.
ke visitatie. bijzondere omstandigheden dit niet toelaten.
samenvatting
6/7/8
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 10
K
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
K
18:39
Pagina 11
Kernwaarden van Helpt Elkander
Klantgericht Helpt Elkander heeft, als woningbouwvereniging, het klantgericht werken in haar genen. De klant staat centraal, en waar mogelijk willen wij snel en soepel inspelen op
de wensen van onze klanten. De betrokkenheid bij onze klanten beperkt zich niet tot ons woningbezit, maar strekt zich ook uit naar de leefbaarheid van de woonomgeving.
Wij blijven open staan voor verbeteringen in onze dienstverlening. Om die klantgerichtheid voortdurend te verbeteren, zullen wij in de toekomst periodiek de klanttevreden-
heid onderzoeken.
Maatschappelijk verantwoordelijk Ook het aspect leefbaarheid heeft Helpt Elkander hoog in het vaandel. Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid investeren wij in maatschappelijk vastgoed, zoals brede scholen en buurt- en dorpshuizen. Ook in de komende jaren blijven wij investeren in maatschappelijk vastgoed.
Innovatief Helpt Elkander heeft oog voor de (woon)wensen van de toekomst. Wij willen dan ook vernieuwende diensten en woonconcepten aanbieden aan onze klanten. In de afgelopen jaren waren wij in Nederland een voorloper als het ging om bijvoorbeeld het toepassen van domotica in de woning of het aanbieden van breedband-internet voor alle Nuenena-
04-06-2008
18:39
Pagina 12
ren. Komende jaren willen wij ons innovatief vermogen met name aanwenden voor duurzame ontwikkeling en reductie van energiegebruik in ons woningbezit.
Betrouwbaar Al bijna 90 jaar is Helpt Elkander werkzaam in Nuenen c.a. en ook in de komende jaren zullen wij onze investeringsruimte vooral inzetten voor de lokale gemeenschap. Een degelijk financieel beleid stelt ons in staat om voor onze huurders een gematigd huurbeleid toe te passen, zodat zij kunnen vertrouwen op betaalbare huisvesting.
Open en transparant Helpt Elkander is een transparante onderneming, die haar beleid op een open manier presenteert en toelicht. Wij doen dit naar al onze belanghouders en vinden dit zo belangrijk, dat wij in de komende jaren de communicatie met onze huurders en de andere belanghouders willen intensiveren. Niet alleen om duidelijk te maken waarvoor wij staan, maar ook om te luisteren naar wat er leeft onder onze klanten en maatschappelijke partners. Hun verwachtingen en ideeën vormen input voor ons beleid.
Professioneel Wij zijn een professionele en lerende organisatie. Wij vinden het belangrijk om tijdig in te spelen op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen en bieden onze medewerkers hierdoor een interessante werkomgeving met ontwikkelingsperspectief.
de missie van Helpt Elkander
9/10/11
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 13
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 14
de missie van Helpt Elkander
12/13
De missie van Helpt Elkander 2
Woningbouwvereniging Helpt Elkander is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van ‘het wonen’ in Nuenen en omgeving. In haar mission statement heeft Helpt Elkander vastgelegd waarvoor zij staat en welke belangrijke kernwaarden daarbij horen. Drijfveer De drijfveer van Helpt Elkander is het bieden van betaalbaar en aantrekkelijk wonen in een leefbare en duurzame woonomgeving. Kernwaarden Sinds 1919 is Helpt Elkander als woningbouwvereniging geworteld in de Nuenense gemeenschap. De uitvoering van onze activiteiten gebeurt vanuit een aantal kernwaarden. Voor de komende jaren vinden wij de volgende kernwaarden belangrijk (zie ook pagina 10/11): 1
klantgericht,
2
maatschappelijk verantwoordelijk,
3
innovatief,
4
betrouwbaar,
5
open en transparant,
6
professioneel.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 15
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 16
Huisvesting doelgroepen 3 voor zichzelf weggelegd en hoe laat zich dat vertalen in concrete acties?
3.1. Enkele lokale ontwikkelingen Nuenen ontgroent en vergrijst De vergrijzing zet de komende jaren ook door in Nuenen c.a. Tegelijkertijd is er sprake van ontgroening, in de zin dat het aantal jongere gezinnen en ook jonge kinderen zal afnemen. Toch zal deze ontwikkeling in Nuenen c.a. minder drastisch zijn in vergelijking tot andere delen van Nederland, zoals Limburg, de Achterhoek en Noord- en Oost-Groningen. Dat komt doordat er in Nuenen c.a. weer flink gebouwd kan worden: op diverse inbreidingslocaties en op de nieuwe locatie Nuenen-West. Tabel 1: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd (inclusief bevolking in instellingen) in Nuenen c.a., uitgaande van autonome groei
leeftijdsgroep
2005 (werkelijk)
2015 (prognose)
0 - 14
19%
17%
15 - 24
11%
11%
25 - 54
41%
37%
55 - 64
16%
15%
65 - 74
9%
13%
75+
4%
7%
100%
100%
totaal
Bron: CBS, Prognose Provincie 2002, bewerking Companen. De cijfers voor 2005 zijn de werkelijke cijfers van het CBS. 2015 betreft een prognose.
Aantal woningzoekenden neemt toe... Het aantal woningzoekenden is in de afgelopen jaren gestegen. Eind 2004 waren er bijna 1.000 woningzoekenden en nu zijn er ruim 1.300 woningzoekenden ingeschreven. Die stijging doet zich voor in alle leeftijdsgroepen, maar verhoudingsgewijs iets meer onder jongeren.
... maar er kan eindelijk gebouwd worden! Veel woningzoekenden moest Helpt Elkander in de afgelopen jaren teleurstellen bij het vinden van een huurwoning, omdat er niet tot nauwelijks gebouwd kon
huisvesting doelgroepen
de lokale en regionale woningmarkt? Welke rol ziet Helpt Elkander hierbij
14/15
Wat zijn belangrijke ontwikkelingen (bij de verschillende doelgroepen) op
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
C
Pagina 17
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en KoopGarant Zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar of makelaar grond verwerven en een project realiseren voor eigen gebruik tegen een redelijke prijs. Dat is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In combinatie met het koopmodel KoopGarant kunnen starters met korting de woning kopen. De corporatie financiert dan een deel van de aankoopkosten in ruil voor een terugkoopgarantie. Daarmee wordt gewaarborgd dat de betreffende woningen ook na verkoop beschikbaar blijven voor de doelgroep.
Helpt Elkander zet deze combinatie van instrumenten in om starters in Nuenen c.a. gemakkelijker aan woonruimte te helpen (bijvoorbeeld project Nederwetten).
Nieuwbouw deels financieren met verkoop Bij nieuwbouw is sprake van een aanzienlijke ‘onrendabele top’. Die kan worden opgevangen door verkoop van enige huurwoningen. De vuistregel daarbij is: door verkoop van één huurwoning kunnen twee nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. Voor Helpt Elkander wordt dit een reële optie nu het Rijk de woningcorporaties heeft verplicht tot het betalen van vennootschapsbelasting. Hierdoor is de financiële ruimte om te investeren in maatschappelijk vastgoed met ingang van 1 januari 2008 in één klap
flink afgenomen.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 18
worden. Wel is er in die jaren hard gewerkt om nieuwe bouwlocaties te vinden en hiervoor bouwplannen te maken. Dat harde werken loont. De gemeente gaat de komende jaren 22 bouwplannen ontwikkelen en Helpt Elkander neemt er
Nuenen aan een woning te helpen. Vanaf nu tot 2030: zo’n 3.200 woningen, te realiseren in de gemeente Nuenen c.a.
Helpt Elkander bouwt ook voor de regio Helpt Elkander draagt een belangrijke steen bij aan de uitvoering van de Woonvisie 2005+. In de woonvisie heeft de gemeente Nuenen c.a. een bouwprogramma opgenomen van tenminste 1.230 woningen voor de periode 2005 - 2014. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan een regionale opgave. Die is ook na 2015 aan de orde, met name door woningbouw op de locatie Nuenen-West.
3.2. De ambitie van Helpt Elkander Primair staat Helpt Elkander voor het bieden van betaalbare huisvesting voor mensen met een lager inkomen. Soms gaat het daarbij om specifieke woonvormen, bijvoorbeeld voor mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking of dementerende ouderen. Naast de primaire doelgroep, wil Helpt Elkander ook van betekenis zijn voor mensen met een midden of hoger inkomen die graag in een huurwoning willen wonen.
3.3. Inzet / Acties Realiseren nieuwbouwprojecten Wij blijven ons inzetten voor een snelle realisatie van de diverse bouwprojecten die op stapel staan. Dat stelt ons in staat het woningaanbod te verruimen en mensen met een laag inkomen sneller aan een betaalbare huurwoning te helpen. Helpt Elkander wil haar woningbezit in de komende 5 jaar graag uitbreiden van 1.134 woningen naar zo’n 1.500 woningen, een toename met ruim 350 woningen. De nieuwbouw is ook voor de huidige huurders van Helpt Elkander belangrijk, aangezien zij daardoor meer doorstroommogelijkheden krijgen. Bijvoorbeeld voor ouderen die een eengezinswoning voor een passende seniorenwoning willen verruilen.
Aanbod ontwikkelen voor starters Starters hebben het moeilijk om in Nuenen c.a. zelfstandige woonruimte te vinden. Hun kansen zullen stijgen door de vrij omvangrijke nieuwbouw die in de ko-
huisvesting doelgroepen
jaren kunnen er weer voldoende woningen worden gebouwd om Nuenenaren in
16/17
daarvan 16 geheel of gedeeltelijk voor haar rekening. Voor het eerst sinds vele
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 19
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 20
mende jaren wordt ontwikkeld (zie op pagina 20 de lijst met 16 bouwprojecten, waarbij Helpt Elkander is betrokken). Daarnaast biedt Helpt Elkander het concept KoopGarant aan voor starters die willen deelnemen aan een bouwplan dat in Col-
groepen kan worden ingezet.
Multifunctioneel bouwen voor met name senioren Door multifunctioneel bouwen wil Helpt Elkander woningen realiseren die in principe geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Te denken valt aan starters, senioren en mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen. Het streven is dat de woningen zoveel mogelijk aan de basiseisen van Woonkeur voldoen. Wij verwachten dat veel van deze multifunctionele huurwoningen toegewezen zullen worden aan senioren. Dat brengt de doorstroming op gang, waardoor bestaande huurwoningen weer beschikbaar komen voor andere doelgroepen.
Strategisch verkopen van huurwoningen Voor Helpt Elkander is de verkoop van huurwoningen geen doel op zich. Het Bestuur zal jaarlijks besluiten of verkoop aanvaardbaar is. Daarbij is het maximum aantal te verkopen huurwoningen vastgesteld op 10 woningen per jaar, mits in datzelfde jaar gelijktijdig minimaal 10 nieuwe huurwoningen aan het woningbezit kunnen worden toegevoegd. Eventuele verkoop van huurwoningen is altijd verbonden aan strategische argumenten. Zo kan verkoop als instrument worden ingezet om meer differentiatie in een buurt te bewerkstelligen of om de nieuwbouwambities van Helpt Elkander financieel mogelijk te maken (zie kader pagina 16).
Kernvoorraad op sterkte houden Het grootste deel van de huurwoningen van Helpt Elkander heeft een huurprijs die onder de huurtoeslaggrens ligt. Het gaat om ongeveer 1.000 huurwoningen. Dit aantal wordt als een minimum voor de komende jaren aangehouden. We verwachten overigens dat het aantal woningen dat tot de kernvoorraad behoort enigszins zal toenemen.
Voortzetten huidige manier van woningtoewijzing Huurders en andere belanghouders zijn tevreden over de huidige wijze van woningtoewijzing. Wij zetten deze werkwijze dan ook voort.
huisvesting doelgroepen
Helpt Elkander gaat onderzoeken of de KoopGarant-constructie voor meer doel-
18/19
lectief Particulier Opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd (zie kader pagina 16).
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 21
B
Bouwplannen waarin Helpt Elkander participeert
• Andriesplein: brede school met 14 sociale huurappartementen.
• Claushof (Beatrixstraat): 30 sociale huurwoningen.
• Berg-Weverstraat: 100 koopwoningen en -appartementen, 65 sociale huurwoningen en enkele commerciële bedrijfsruimten.
• Bosgorsstraat: 84 sociale zorgwoningen voor senioren, 18 woningen voor jongeren met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, gemeenschapsruimte en medi-
sche (zorg)voorzieningen.
• Vrouwkesakker: 24 sociale huurappartementen ten behoeve van starters. • Combiproject Gerwen: brede school (inclusief gymzaal), gemeenschapshuis en 20 huurappartementen.
• Nederwetten Koppel: school, dorpshuis, gymzaal, 6 huurappartementen en 5 huurwoningen.
• Nederwetten - Esrand: KoopGarantwoningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (15 koopwoningen voor starters en 5 sociale huurwoningen).
• Park-Voirt: 60 - 80 zorgwoningen (deels huur, deels koop), AHOED (apotheek en huisartsen), commerciële ruimte.
• Dora Ebbenhof: 11 koopwoningen voor starters. • Vincent van Goghstraat: ca 22 appartementen, 1.400 m2 commerciële ruimte.
• Wielewaallaan (fase 1): 20 sociale huur- of koopwoningen voor starters. • Nuenen-West: nog nader te bepalen aantal sociale huurwoningen en zorgwoningen. • Locatie Hongerman: 90 eenheden verpleeghuiszorg, wijkcentrum, brede school. • Berkenbos: 55 woningen, waaronder 14 sociale huurwoningen (participatie Helpt Elkander 50%). • Berg 22: AHOED, Wmo-loket en ruimte voor de Brede WelzijnsInstelling. Zie voor project-presentaties www.helpt-elkander.nl
18:39
Pagina 22
20/21
04-06-2008
huisvesting doelgroepen
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 23
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 24
wonen, welzijn en zorg
22/23
Wonen, welzijn en zorg 4
Helpt Elkander staat midden in de samenleving. Als maatschappelijk ondernemer willen wij een bijdrage leveren aan ‘wonen en leven’ in Nuenen c.a. Die verantwoordelijkheid strekt verder dan alleen huisvesting. We willen verbindingen leggen met welzijn, dienstverlening en zorg. In dat kader zoeken wij actief de samenwerking met maatschappelijke partners.
4.1. De ambitie van Helpt Elkander Voor mensen met een (lichte) beperking is het van groot belang dat zij niet alleen een dak boven hun hoofd hebben, maar ook dat zij kunnen deelnemen aan het maatschappelijk leven en zorg ontvangen wanneer dat nodig is. Helpt Elkander wil zich er maximaal voor inspannen, dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Of het nu gaat om senioren, mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking of (ex-)psychiatrische patiënten.
4.2. Inzet / Acties Realiseren van woonzorgprojecten In nauw overleg met diverse zorginstellingen is Helpt Elkander bezig met de uitwerking van enkele concrete projecten op het gebied van wonen met zorg (zie kader).
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
I
04-06-2008
18:39
Pagina 25
Initiatieven wonen met zorg Het programma voor de projecten wonen met zorg is volgens de laatste stand van zaken: • Bosgorsstraat: 84 sociale zorgwoningen voor senioren, 18 woningen voor jongeren met een lichamelijke of verstandelijke beperking, gemeenschapsruimte en medische (zorg)voorzieningen. Dit project wordt in samenwerking met SVVE De Archipel en Wooninitiatief Nuenen (WIN) gerealiseerd. • Park-Voirt: 60 - 80 zorgwoningen (deels huur, deels koop), AHOED (apotheek en huisartsen), commerciële ruimte. Dit project wordt in samenwerking met SVVE De Archipel gerealiseerd. • Locatie Hongerman: 90 eenheden verpleeghuiszorg. Dit project wordt in samenwerking met SVVE De Archipel gerealiseerd.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 26
Bijdrage leveren aan vernieuwing centrumgebied Nuenen Als voorzieningenhart is het centrumgebied van Nuenen van grote betekenis voor de inwoners. Helpt Elkander is graag bereid een bijdrage te leveren in de plannen
de huursector), en het investeren in de leefbaarheid in het centrumgebied.
Afstemmen diensten wonen, welzijn en zorg Om ervoor te zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun huidige woning kunnen blijven wonen, is het van belang dat zij gebruik kunnen maken van een breed aanbod van diensten op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Uiteraard ligt hier een belangrijke verantwoordelijkheid voor welzijn- en zorgaanbieders, maar Helpt Elkander wil hierin letterlijk haar steentje bijdragen. In dialoog met elkaar, zullen wij ons inzetten voor verbreding van het dienstenaanbod en een goede afstemming tussen die diensten.
Domotica Helpt Elkander is al jaren actief bezig met het opnemen van domotica-technieken in de woning. Met name in de nieuwe woonzorgprojecten (zoals de Bosgorsstraat) bestaat het voornemen om de woningen gereed te maken om een breed pakket van domoticavoorzieningen te kunnen aanbrengen.
Inrichten woonservicegebied in Nuenen-West Het nieuwe woongebied Nuenen-West moet voor een variatie aan bevolkingsgroepen een aantrekkelijke woonplek worden. Dat kunnen we bereiken door realisatie van een gedifferentieerd aanbod van woonvormen. Bij de verdere ontwikkeling wil Helpt Elkander zich samen met andere partners inzetten voor het realiseren van een woonservicegebied met een afgestemd aanbod van voorzieningen op het terrein van wonen-welzijn-zorg. Daarbij wil Helpt Elkander aanhaken bij ontwikkelingen van SVVE De Archipel en Lunet voor het huisvesten van mensen met een beperking.
wonen, welzijn en zorg
het inbrengen van kennis, het eventueel realiseren van woon/winkelprojecten (in
24/25
van de gemeente om het centrumgebied te vernieuwen. Die bijdrage bestaat uit
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 27
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 28
Kwaliteit van het woningbezit 5 Al van oudsher staat voor Helpt Elkander de kwaliteit van de woning voorop. Hoe
5.1. De ambitie van Helpt Elkander Helpt Elkander vindt het belangrijk om kwalitatief goede woningen te blijven verhuren en daarin met de eisen van de tijd mee te gaan. Dat houdt voor de komende jaren in: • Voortzetting van het huidige niveau van onderhoud. • Bieden van individueel maatwerk. Veel huurders willen hun woning aanpassen aan hun persoonlijke smaak en wensen. Helpt Elkander streeft naar verruiming van het huidige beleid ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV-beleid). • Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid vinden wij het belangrijk om een substantiële bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving. Hierin gaan wij de komende jaren extra investeren.
5.2. Inzet / acties Voortzetten huidige wijze van onderhoud Werkzaamheden in het kader van onderhoud worden ook in de toekomst uitgevoerd in de vorm van: • Groot onderhoud en renovatie (investeringen). Dit wordt uitgevoerd bij mutaties (vertrekkende - inkomende huurder). • Planmatig onderhoud. Dit wordt per project opgepakt. Helpt Elkander legt in de meerjarenbegroting vast in welke complexen planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. • Dagelijks onderhoud. Dit bestaat uit: reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en storings- en serviceonderhoud.
Onderzoeken verruiming ZAV-beleid In toenemende mate passen huurders hun woning aan, zodat zij met (nog) meer plezier kunnen wonen. Bij beëindiging van het huurcontract moeten zij de woning weer in de oorspronkelijke staat terugbrengen. Wij realiseren ons dat dit door huurders als beperkend wordt ervaren. Daarom zullen wij uiterlijk in 2008 onderzoeken of een verruiming van het ZAV-beleid mogelijk is en welke spelregels daarbij dan in acht moeten worden genomen.
Opstellen aanvalsplan energiebesparing In onze begroting voor 2008 is rekening gehouden met het vervangen van alle open CV-ketels door HR-ketels. Daarmee zullen al onze woningen op korte termijn beschikken over een verbeterd- of hoog-rendement ketel.
kwaliteit van het woningbezit
werk (ZAV), energiebesparing en duurzame ontwikkeling.
26/27
kan het nóg beter? Kansen liggen vooral in het bieden van meer individueel maat-
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 29
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:39
Pagina 30
Voorts zullen wij in 2008 onderzoek laten doen naar de energetische kwaliteit van al onze woningen. Daarmee worden alle huurwoningen voorzien van een energielabel. Met die informatie in de hand, zal Helpt Elkander in 2009 een ambitieus actieprogramma opstellen.
woning 20% minder energie te gebruiken, gerekend over ons totale woningbezit.
Nieuwbouw realiseren volgens Woonkeur De samenstelling van ons huurdersbestand verandert. Onder onze huurders komen steeds minder gezinnen voor en steeds meer startende, kleine huishoudens en senioren. In de nieuwbouw spelen wij in op deze veranderende samenstelling. Flexibiliteit is dan belangrijk, in de zin dat woningen geschikt moeten zijn om verschillende soorten doelgroepen te huisvesten. Hierin voorziet Helpt Elkander door multifunctionele woningen te realiseren. Daarbij volgen wij grotendeels de basiseisen uit het landelijke Woonkeur, zodat de woningen tenminste rolstoel-toegankelijk zijn. Een deel van de nieuw te bouwen woningen die specifiek bedoeld zijn voor mensen met een (intensievere) zorgvraag, zal aan een hoger eisenpakket voldoen. Zo zal de infrastructuur gereed zijn om domotica-voorzieningen te kunnen aansluiten.
Meten klanttevredenheid Bij klachten weten huurders ons makkelijk te vinden. Helpt Elkander probeert die klachten zo snel mogelijk op te lossen en uit gesprekken met belanghouders blijken wij daar ook goed in te slagen. Goed klachtenmanagement is weliswaar belangrijk, maar blijft reactief. Helpt Elkander wil klanten daarnaast ook pro-actief naar hun mening vragen. Dat willen wij doen door de klanttevredenheid tweejaarlijks met behulp van een enquête te meten. Hiermee willen wij een systematisch beeld krijgen van het oordeel van onze huurders over onder meer hun wensen, de kwaliteit van de woning, de onderhoudssituatie, de kwaliteit van de woonomgeving, het huurbeleid en de dienstverlening van Helpt Elkander.
Pilot-project nulemissie-woning uitvoeren Helpt Elkander wil werk maken van duurzame ontwikkeling. Om hiermee ervaring op te doen, willen wij een pilot-project opstarten voor het realiseren van een woning of wooncomplex met nulemissie. Dit betekent dat het energiegebruik van de bewoners volledig gedekt wordt met duurzame energie. Met deze pilot willen wij kennis opdoen die bij de uitwerking van andere nieuwbouwprojecten van direct nut is. Immers: in de toekomst kunnen we rekenen op een verdere opvoering van de emissie-eisen voor nieuwe woningen. Wij zullen in overleg met de gemeente nagaan op welke locatie dit pilot-project kan worden gerealiseerd. Bij de uitwerking zullen wij diverse partijen betrekken, waaronder de Technische Universiteit Eindhoven.
kwaliteit van het woningbezit
in welke complexen zullen worden gedaan. De inzet daarbij is om in 2020 gemiddeld per
28/29
Daarin wordt voor de komende jaren vastgelegd welke energiebesparende investeringen
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 31
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 32
leefbaarheid
30/31
Leefbaarheid 6
Helpt Elkander is bijna 90 jaar verbonden aan Nuenen c.a. en wij voelen ons dan ook betrokken bij de Nuenense gemeenschap. Vanuit deze lokale verankering willen wij bijdragen aan het behoud en de versterking van de kwaliteit van de Nuenense gemeenschap.
6.1. De ambitie van Helpt Elkander Wij willen ons inzetten voor de leefbaarheid en sociale cohesie in de Nuenense wijken. Het gaat daarbij nadrukkelijk niet alleen om investeren in voldoende en kwalitatief goede woningen, maar ook om investeren in veiligheid en voorzieningen die bijdragen aan het woonplezier van mensen.
Wij kunnen dit niet alleen. Daarom zoeken wij actief de samenwerking met bewoners en andere belanghouders om een en ander te concretiseren.
6.2. Inzet / acties Ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed In de afgelopen jaren heeft Helpt Elkander fors geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Zo hebben wij in 2005 / 2006 de brede school Oude Landen en de brede school Vrouwkesakker gerealiseerd. Ook heeft Helpt Elkander zich ingezet voor de realisatie van het breedband-netwerk voor alle inwoners van Nuenen c.a.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
B
18:40
Pagina 33
Brede school projecten Helpt Elkander gaat investeren in de volgende brede scholen:
• Palet en Triangel op de Andrieslocatie in Nuenen-Centrum, • Clemensschool in Gerwen, • St-Jozefschool in Nederwetten, • De Mijlpaal in Nuenen-Zuid.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 34
De komende jaren zal Helpt Elkander betrokken zijn bij de realisatie van nog vier brede scholen (zie kader). Mochten er in Nuenen c.a. nieuwe initiatieven worden
Onderzoek naar leefbaarheidsfonds Helpt Elkander overweegt de instelling van een leefbaarheidsfonds. In 2008 zal in overleg met huurders worden onderzocht voor welke doeleinden (bijvoorbeeld verbetering van de woonomgeving) dit fonds kan worden ingezet en hoe de middelen besteed kunnen worden. Belangrijk hierbij is dat ook huurders uit de verschillende wijken hierin een actieve bijdrage leveren.
Succesvol beleid overlastsituaties voortzetten Overlast door buurtbewoners kan het woongenot van mensen ernstig verminderen. Deze vorm van sociale overlast komt in Nuenen maar sporadisch voor, mede doordat de eerste signalen die daarop wijzen direct worden opgepakt. Helpt Elkander participeert daartoe in de werkgroep Overlast, waarin ook de gemeente, de politie en de Brede WelzijnsInstelling participeren. Deze voortvarende aanpak is succesvol. Dit kan onder meer worden afgeleid uit het relatief beperkte aantal huisuitzettingen van huurders. Een ander belangrijk uitgangspunt in onze aanpak van overlast is en blijft dat wij hennepteelt in onze woningen niet gedogen.
Zicht houden op leefbaarheid in wijken Knelpunten op het vlak van leefbaarheid zijn moeilijk voorspelbaar: noch naar aard, noch naar locatie. Daarom vinden wij het belangrijk om goed zicht te blijven houden op de ontwikkeling van de leefbaarheid in de verschillende wijken en kernen. Dat begint met het openstaan voor signalen van onze klanten. In dat kader is er ook een rol weggelegd voor onze medewerkers met klantencontacten in wijk of buurt. Het is belangrijk dat zij hun ogen en oren openhouden en tijdig actie ondernemen. Meer stelselmatig houden wij de vinger aan de pols door in de geplande tweejaarlijkse klanttevredenheidsmeting aandacht aan leefbaarheidsaspecten te besteden. En daar waar leefbaarheidsonderzoeken door de gemeente worden uitgevoerd, zijn wij bereid om daarin te participeren.
leefbaarheid
in principe bereid om daarin te investeren.
32/33
genomen tot de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, dan is Helpt Elkander
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 35
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 36
Zichtbaar zijn in de samenleving, luisteren naar klanten en maatschappelijke partners, beleidskeuzen onderbouwen en actief uitdragen. Helpt Elkander wil zich de komende jaren sterker profileren en zich opstellen als een open, transparante en klantgerichte organisatie.
7.1. De ambitie van Helpt Elkander Wij zijn er in de eerste plaats voor onze huurders en willen de dialoog met hen verbreden en intensiveren.
Helpt Elkander streeft bij al haar ontwikkelingen en taken nadrukkelijk de samenwerking met andere partijen na. Wij opereren midden in de Nuenense samenleving en willen in gesprek met die gemeenschap ons werk uitvoeren en zaken doen.
Het verbeteren van de communicatie met huurders, belanghouders en inwoners van Nuenen is een speerpunt voor de komende jaren. Het gaat daarbij om de zichtbaarheid van Helpt Elkander binnen de Nuenense gemeenschap te vergroten en het beleid en de voortgang van de uitvoering beter voor het voetlicht te brengen.
7.2. Inzet / acties Verbreden overleg met huurders De samenstelling van ons huurdersbestand kent steeds meer differentiatie. Dat brengt verbreding van de woonwensen met zich mee, waarop wij als organisatie vraaggericht willen inspelen. Dan is een duurzame dialoog met onze huurders onmisbaar. Helpt Elkander levert een financiële bijdrage aan de Huurdersvereniging Helpt El-
overleg met belanghouders
34/35
Overleg met belanghouders 7
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
B
18:40
Pagina 37
Belanghouders Helpt Elkander De volgende belanghouders zijn betrokken geweest bij dit ondernemingsplan:
• Huurdersvereniging Helpt Elkander, • Gemeente Nuenen c.a., • PlatOO (bestuur openbaar onderwijs), • Stichting Eenbes (bestuur bijzonder onderwijs),
• SVVE De Archipel, • ZuidZorg, • Korein (kinderdagverblijven),
• Kids Society Erica (kinderdagverblijven), • Lunet, • BWI (Brede WelzijnsInstelling),
• Politie.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 38
kander. De huurdersvereniging is enige jaren geleden opgericht, maar heeft nog geen breed draagvlak in de zin van een flink aantal leden. Wij willen met de Huurdersvereniging evalueren of de vereniging zich op korte termijn kan ontwikkelen tot
overleg met brede groepen van huurders.
Intensiveren communicatie Voor het verbeteren van de communicatie worden de volgende middelen ingezet: • Website In mei 2008 is de nieuwe website van Helpt Elkander beschikbaar gekomen. Huurders en andere belangstellenden kunnen hierop informatie krijgen over de werkorganisatie, het beleid en voortgang van uitvoeringsprojecten. Komende jaren zal de functionaliteit van de website worden uitgebouwd. • Nieuwsbrief voor huurders en andere belangstellenden Vanaf de tweede helft van 2008 zal twee tot vier keer per jaar een nieuwsbrief worden uitgebracht voor huurders en andere belangstellenden (onder meer belanghouders). • Klanttevredenheidsmeting Om het jaar zal een klanttevredenheidsmeting worden uitgevoerd onder de huurders van Helpt Elkander, te beginnen in 2008. • Nieuw kantoorgebouw Het huidige kantoorgebouw is gedateerd. Gedacht wordt aan verplaatsing naar een andere locatie, waar het beter mogelijk is om ons woningaanbod onder de aandacht te brengen van een breed publiek.
Structureel overleg houden met belanghouders In de voorbereiding op dit ondernemingsplan is een bijeenkomst gehouden, waarbij een breed scala aan belanghouders was uitgenodigd (zie kader). Helpt Elkander wil op structurele wijze de dialoog inrichten met zowel huurders als externe organisaties. Hiertoe organiseren we minimaal een keer per jaar een bijeenkomst waarin de koers van de onderneming wordt besproken. Reacties van belanghouders worden gebruikt voor eventuele bijstellingen van het beleid.
Vergroten bezoek algemene ledenvergadering Samen met de huurders wil Helpt Elkander nagaan hoe het bezoek aan de algemene ledenvergadering kan worden gestimuleerd.
overleg met belanghouders
zullen wij nagaan of en welke nieuwe impulsen gegeven kunnen worden aan het
36/37
een brede vertegenwoordigersgroep. Afhankelijk van de uitkomst van die evaluatie,
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 39
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 40
organisatie en financiën
38/39
Organisatie en financiën 8
Om onze ambities in de Nuenense samenleving te kunnen waarmaken, is het van cruciaal belang om onze interne organisatie op orde te hebben. Helpt Elkander zet in op ‘behoud van het goede’ en versterkingen op gebieden waar dat nodig is.
8.1. De ambitie van Helpt Elkander Helpt Elkander kent een verenigingsstructuur en deze blijft ook voor de komende jaren het uitgangspunt voor ons handelen.
Er is altijd sprake geweest van een solide financiële situatie. Ons financiële beleid blijft gericht op het waarborgen van continuïteit, zodat wij in staat zijn om onze doelstellingen te realiseren. Daarbij staat het bieden van betaalbare en kwalitatief goede huisvesting voor onze huurders voorop.
Aansluitend op de ambities van de gemeente, is Helpt Elkander er de afgelopen jaren in geslaagd om een flink aantal grondposities te verwerven in Nuenen c.a. Wij zijn dan ook een ontwikkelende organisatie en merken dat dit nieuwe eisen stelt aan de onderneming. Slagvaardig willen wij inspelen op nieuwe ontwikkelingen en ook pro-actief opereren in de richting van onze huurders, andere belanghouders, maar ook binnen onze organisatie.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
Z
18:40
Pagina 41
Zeer solide financiële basis Helpt Elkander heeft een zeer solide financiële basis, met een weerstandsvermogen van
ca 20% van het balanstotaal. De vermogenspositie is in de afgelopen jaren gegroeid,
omdat geplande investeringen in nieuwbouw helaas vertragingen hebben opgelopen. De komende jaren zal deze nieuwbouw, die deels onrendabel is, alsnog tot realisatie
komen en de vermogenspositie van Helpt Elkander verminderen. Het gaat echter om
een verantwoorde vermindering. Helpt Elkander blijft ook in de toekomst een solide fi-
nanciële positie houden en gaat uit van een weerstandsvermogen van ca 15%.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 42
8.2. Inzet / acties
veer 1.100 woningen naar mogelijk ca 1.500 woningen in 2015. Deze groeifase willen wij aangrijpen om de organisatie kwantitatief en kwalitatief te versterken.
Ontwikkelen medewerkers (‘lerende organisatie’) De ambitie om een meer marktgerichte organisatie te worden, stelt nieuwe eisen aan kennis en vaardigheden binnen onze organisatie. Immers: we gaan meer naar buiten treden, beter communiceren met de klant en meer kennis opdoen van intern bouwmanagement e.d. Dit is allemaal cruciaal voor het organisatiebelang, maar biedt tegelijkertijd nieuwe kansen voor medewerkers om te groeien in het werk en er meer voldoening uit te halen. Helpt Elkander wil haar medewerkers de ruimte bieden om zich te ontwikkelen, te verbreden en te verdiepen. Dit doen wij door het aanbieden van opleidingen, trainingen en cursussen. Als ‘lerende organisatie’ beschouwen we ontwikkeling als een structureel proces dat goed begeleid moet worden. Dat begint ermee dat elke medewerker zijn of haar persoonlijk ontwikkelingsplan (pop) maakt, dat periodiek wordt besproken.
Aedes-code en onafhankelijke visitatie Helpt Elkander is een maatschappelijke organisatie en wij hechten eraan dat ons handelen transparant is voor de buitenwacht. Wij onderschrijven de Aedes-code. De Governance Code Woningcorporaties maakt integraal onderdeel uit van de Aedes-code. Deze Governancecode bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording, eerlijkheid, betrouwbaarheid en interne beheersing. Voor 2012 willen wij een onafhankelijke visitatie uit laten voeren. Hoofddoel van deze visitatie is vast te stellen of wij, ook in de ogen van onze belanghouders, op een passende wijze invulling geven aan onze maatschappelijke doelstellingen. In 2009 zullen wij een intern actieplan uitwerken, waarin wij aangeven hoe wij ons willen voorbereiden op de onafhankelijke visitatie.
Solide financiële positie handhaven De drijfveer van Helpt Elkander is het bieden van betaalbaar en aantrekkelijk wonen in een leefbare en duurzame woonomgeving. Het realiseren van deze hoofddoelstelling vergt een goede financiële positie en een gemiddeld genomen acceptabel
organisatie en financiën
Ons woningbezit zal de komende jaren naar verhouding fors toenemen, van onge-
40/41
Versterken van de organisatie
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 43
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 44
positief jaarrendement. Dit zal ook in de komende jaren het geval zijn, zodat de continuïteit van de onderneming geborgd is. We zetten het huidig financieel beleid
Helpt Elkander streeft niet naar maximalisatie van de winst. Wij kiezen voor het bieden van een betaalbare huurprijs en zullen het gematigde huurbeleid uit de afgelopen jaren continueren, tenzij bijzondere omstandigheden dit niet toelaten.
organisatie en financiën
Gematigd huurprijsbeleid
42/43
dan ook voort.
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
18:40
Pagina 45
ondernemingsplan 1.1:Opmaak 1
04-06-2008
Colofon Dit ondernemingsplan is een uitgave van Woningbouwvereniging Helpt Elkander Bergvinkhof 1, Nuenen postbus 48, 5670 AA Nuenen telefoon (040) 283 45 08 e-mail
[email protected] website www.helpt-elkander.nl Redactie Companen BV Vormgeving Buro Ruud van Dijk Fotografie Bart Versteeg Druk Walburg Grafische Diensten
18:40
Pagina 46
