ONDERZOEKSDOSIER
Grote aanpassingen pas bij nieuwe hausse doorvoeren
Koopprij sontwikkelin de fiscale behandelin De Nederlandse fiscale behandeling van het eigen huis is in Europees perspectief bijzonder te noemen. Als dit wordt veranderd, wat zullen dan de gevolgen zijn voor de koopprijsontwikkeling? E r kan een voorspelling worden gedaan op grond van ervaringen in andere Europese landen, een econometrische analyse en een voorspelling op basis van de leencapaciteit.
Peter Boelhouwer, Marietta Haffner, Peter Neuteboom en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
Deze v r a a g is langs d n e w e g e n b e a n t w o o r d . In d e eerste plaats is e e n i n t e r n a t i o n a l e v e r g e l i j k i n g g e m a a k t v a n de fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t e i g e n w o n i n g b e z i t in v e r schillende Europese l a n d e n . De o n d e r z o e k s l a n d e n w a r e n N e d e r l a n d , België, D e n e m a r k e n , D u i t s l a n d , Frankrijk, N o o r w e g e n , h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k e n Z w e d e n . In d e analyse lag h e t accent o p d e g e v o l g e n v a n v e r a n d e r i n -
I
e fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t eigen huis,
g e n in de fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t e i g e n huis, o p h e t
en meer in h e t bijzonder d e h y p o t h e e k -
f u n c t i o n e r e n v a n de w o n i n g m a r k t in h e t a l g e m e e n e n
^ ^ f c ^ ^ ^ L r e n t e a f t r e k h e e f t de g e m o e d e r e n in
'3 •5 O
de p r i j s o n t w i k k e l i n g v a n k o o p w o n i n g e n in h e t b i j z o n d e r
N e d e r l a n d d e a f g e l o p e n j a r e n sterk b e z i g g e h o u d e n .
H e t t w e e d e deel b e s t o n d u i t een e c o n o m e t r i s c h e a n a l y -
Z o w e l principiële o v e r w e g i n g e n als praktische b e z w a r e n
se v a n de w o n i n g m a r k t e f f e c t e n v a n e e n w i j z i g i n g in d e
spelen in deze discussie e e n rol.' Principieel is de stelling
fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e eigen w o n i n g in N e d e d a n d .
d a t d e i n v e s t e r i n g s g o e d b e n a d e r i n g in d e i n k o m s t e n b e -
Daarbij zijn t w e e v a n a n t e n d o o r g e r e k e n d , w a a r b i j d e
lasting niet v o l l e d i g w e r d e n w o r d t t o e g e p a s t v o o r de
m o g e l i j k e p r y s o n t w i k k e l i n g e n centraal s t a a n .
eigen w o n i n g , z o d a t e e n v o r m v a n oneigenlijke fiscale
Ten slotte is er n o g e e n relatie g e l e g d tussen de k o o p -
subsidiëring v a n h e t e i g e n w o n i n g b e z i t is ontstaan.^ V a n
p r i j s o n t w i k k e l i n g en de m a x i m a l e leencapaciteit v a n
meer praktische aard is de angst v o o r d e m o g e l i j k e
h u i s h o u d e n s . In t e g e n s t e l l i n g t o t de m o d e l m a t i g e b e n a -
w o n i n g m a r k t - e n i n k o m e n s e f f e c t e n v a n e e n al t e drasti-
d e r i n g w o r d t er hierbij expliciet v a n u i t g e g a a n d a t er
sche w i j z i g i n g v a n de fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t eigen
sprake is v a n r a n t s o e n e r i n g v a n d e w o n i n g v r a a g e n d a t
huis. D e soms v e r h i t t e discussies h e b b e n overigens n o g
d e p r i j s o n t w i k k e l i n g alleen d o o r v r a a g f a c t o r e n b e p a a l d
niet geleid t o t een f u n d a m e n t e l e herziening v a n de
wordt.
inkomstenbelasting o p dit terrein. Tegen deze a c h t e r g r o n d e n in o p m a a t naar d e Fiscale CY
O
Internationale vergelijking
Verkenningen^ van het kabinet heeft het
Een i n t e r n a t i o n a l e vergelijking die zich b e p e r k t t o t u i t -
O n d e r z o e k s i n s t i t u u t O T B in o p d r a c h t v a n h e t ministerie
sluitend d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e e i g e n w o n i n g
v a n Financiën," e e n o n d e r z o e k u i t g e v o e r d m e t als c e n -
gaat per d e f i n i t i e enigszins m a n k . D a a r v o o r verschilt h e t
trale v r a a g s t e l l i n g : ' W a t is d e m o g e l i j k e i n v l o e d v a n v e r -
institutionele kader in de verschillende l a n d e n t e sterk;
a n d e r i n g e n in d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t e i g e n w o -
behalve d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e e i g e n w o n i n g
ningbezit o p de prijsontwikkeling van koopwoningen?'
spelen o n d e r andere directe e n indirecte subsidies (byv o o r b e e l d via Bausparen
in Duitsland) een rol m a a r o o k
ONDERZOEKSDOSIER
• —
•
d e w e t - e n r e g e l g e v i n g z o w e l specifiek t e n aanzien v a n h e t w o n e n ( b i j v o o r b e e l d de r e g u l e r i n g v a n d e h y p o t h e e k m a r k t ) als m e e r in h e t a l g e m e e n h e t sociale-zeker-
Tabel 1 De eigen woning in de inkomstenbelasting in de acht onderzoekslanden (rond 2000), alsmede de belangrijkste wijzigingen en de Jaren waarin deze wijzigingen hebben plaatsgevonden in de afgelopen 15 Jaar,
heidsstelsel.
De i n t e r n a t i o n a l e v e r g e l i j k i n g d i e in h e t k a d e r v a n h e t o n d e r z o e k is o n d e r n o m e n illustreert d a t o o k , In alle l a n d e n b e s t a a t er e e n m i n o f m e e r u n i e k e m i x a a n fis-
Hypotheekrenteaftrek
Periode
Maatregelen
Denemarken* Onbeperkt, maximaal 3 9 % Noorwegen Onbeperkt tegen 2 8 % Zweden* Onbeperkt tegen 3 0 %
87 - 93 92 91
Invoering duaal stelsel**; tariefverlagingen en grondslagverbreding
Duitsland
87 96
Afschaffing renteaftrek, verhoging afschrjjvlngsaftrek defiscalisering eigen woning
97-98
Geen noemenswaardige verandenngen Afschaffing renteaftrek
Geen
cale e n n i e t - f i s c a l e i n s t r u m e n t e n d i e h e t e i g e n w o n i n g b e z i t o n d e r s t e u n t , In N e d e d a n d w o r d t v o o r a l g e s t e u n d o p h e t fiscale i n s t r u m e n t . M e t d e w e t B e v o r d e n n g Eigen W o n i n g b e z i t k e n t N e d e r l a n d o v e r i g e n s sinds k o r t
België Frankrjjk
l e 12 Jaar maximaal 5 5 % gemiddeld 2 8 * * * Geen
w e e r e e n d i r e c t e , zij h e t v o o r a l s n o g w e i n i g succesvolle, s u b s i d i e r e g e l i n g , In D u i t s l a n d d a a r e n t e g e n zijn alle fis-
Verenigd Koninkrijk
Geen
79 - 00 Geleidelijke afbouw hypotheekrenteaftrek mede door tariefverlaging
Nederland
Onbeperkt, maximaal 5 2 % gemiddeld 3 5 % * * *
90, 01
cale r e g e l i n g e n in 1 9 9 6 a f g e s c h a f t e n v e r v a n g e n d o o r niet-fiscale maatregelen (overigens w e l uitgevoerd d o o r d e b e l a s t i n g d i e n s t ) . En in h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k bestaan er g e e n d i r e c t e fiscale t e g e m o e t k o m i n g e n , m a a r k u n n e n h u i s h o u d e n s m e t lage i n k o m e n s w e e r inkomenssteun o n t v a n g e n voor de betaling van de h y p o t h e e k r e n t e (onderdeel v a n het sociale-zekerheids-
Tariefverlaging, beperking renteaftrek tot maximaal 30 Jaar; alleen hoofdverblijf
* Denemarken (2000) en Zweden (1991) hebben het eigenwoningforfait ingeruild voor een nieuwe onroerendezaakbelasting voor eigen woningen, ** Een duale inkomstenbelasting belast inkomen uit arbeid progressief en inkomen uit vermogen proportioneel. Het eigenwoningforfait en de renteaftrek worden behandeld ais respectievei[ik positief en negatief inkomen uit vermogen. *** Hypotheekrenteaftrek is gerelateerd aan inschaling in een progressief tariefsysteem.
stelsel). Veel l a n d e n k e n n e n e e n m i x v a n m a a t r e g e l e n . H o e w e l d e s t u d i e z i c h c o n c e n t r e e r t o p d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e e i g e n w o n i n g (en d a a r b i n n e n h e t
[39] m e n b e s c h o u w d . De o n d e r z o c h t e Scandinavische l a n d e n , N e d e d a n d e n België zijn hier v o o r b e e l d e n v a n .
a c c e n t legt o p d e i n k o m s t e n b e l a s t i n g ) m o e t bij e e n internationale vergelijking het bredere perspecdef v a n steun aan de eigenwoningsector niet uit het o o g w o r den vedoren.
Bijzondere positie behoeft nuance De v e e l g e h o o r d e g e d a c h t e d a t N e d e d a n d b i n n e n Europa een bjjzonder positie i n n e e m t t e n aanzien v a n d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t e i g e n huis b e h o e f t enige
B i n n e n Europa k u n n e n t w e e h o o f d r i c h t i n g e n w o r d e n
n u a n c e . Tabel 1 g e e f t e e n schematisch o v e r z i c h t v a n d e
o n d e r s c h e i d e n als h e t g a a t o m h e t eigen huis in d e
meest recente v e r a n d e r i n g e n in d e i n k o m s t e n b e l a s t i n g ,
i n k o m s t e n b e l a s t i n g , I n d e eerste plaats zijn er l a n d e n die
o o k v o o r de eigen w o n i n g , in d e a c h t o n d e r z o e k s l a n -
d e eigen w o n i n g v o o r a l als e e n c o n s u m p t i e g o e d b e h a n -
d e n . Er blijkt d a t v i j f v a n d e a c h t o n d e r z o e k s l a n d e n ( n o g
d e l e n , In die visie is e r g e e n r u i m t e v o o r e e n h y p o t h e e k -
steeds) e e n v o r m v a n h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k k e n n e n . D i t
r e n t e a f t r e k , m a a r o o k niet v o o r e e n e i g e n w o n i n g f o r f a i t ,
zijn d e landen die de i n v e s t e n n g s g o e d g e d a c h t e t o e p a s -
D u i t s l a n d , Frankrijk e n h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k zijn hier
sen.
voorbeelden van.
W a t in de Europese c o n t e x t o p v a l t , is d a t N e d e d a n d
De andere h o o f d n c h t i n g b e n a d r u k t h e t i n v e s t e n n g s k a -
n a u w e l i j k s e n i g e b e p e r k i n g e n legt a a n d e a f t r e k b a a r h e i d
rakter v a n d e k o o p w o n i n g : betaalde r e n t e is fiscaal
v a n de h y p o t h e e k r e n t e . M e t België is N e d e r l a n d h e t
aftrekbaar, h e t e i g e n w o n i n g f o r f a i t ( h e t v r o e g e r e h u u r -
enige land d a t de m o g e l i j k h e i d b i e d t d e h y p o t h e e k r e n t e
w a a r d e f o r f a i t ) , w o r d t in beginsel (zie hierna) als i n k o -
t e g e n de marginale - progressieve - belastingtarieven a f
ONDERZOEKSDOSIER
De koopwoningmarkt in Nederland is over zjjn Inoogtepunt heen. (Foto: Johannes Abeling, Amsterdam)
t e t r e k k e n . Daar staat t e g e n o v e r d a t in België d e h y p o -
Diverse malen aangepast
t h e e k r e n t e a f t r e k in d u u r b e p e r k t is t o t t w a a l f j a a r (In
Veel l a n d e n h e b b e n d e a f g e l o p e n decennia d e fiscale
N e d e r l a n d t h a n s t o t 3 0 j a a r ) en d a t o o k aflossingen (zij
b e h a n d e l i n g v a n de eigen w o n i n g diverse m a l e n a a n g e -
het b e p e r k t ) a f t r e k b a a r zijn In de I n k o m s t e n b e l a s t i n g .
past. O p g e j a a g d d o o r d e recessie ( e i n d j a r e n ' 8 0 , eerste
De Scandinavische l a n d e n k e n n e n sinds b e g i n j a r e n ' 9 0
h e l f t j a r e n ' 9 0 ) en d e eisen v a n d e Europese Unie o m d e
een duaal systeem w a a r b i n n e n de eigen w o n i n g als
o v e r h e i d s b e g r o t i n g e n sluitend t e krijgen, w e r d e n i n g r i j -
k a p i t a a l g o e d - dus als b r o n v a n I n k o m e n - w o r d t
p e n d e b e z u i n i g i n g s r o n d e n a f g e k o n d i g d . Parallel d a a r a a n
b e s c h o u w d . H e t v o l l e d i g e b e d r a g aan h y p o t h e e k r e n t e
w e r d veelal een b e l a s t i n g h e r z i e n i n g u i t g e v o e r d m e t als
valt hier In een ' v e r m o g e n s b o x ' en Is a f t r e k b a a r t e g e n
o o g m e r k t a r i e f v e r l a g i n g e n o m o n d e r meer de h a r d n e k -
een p r o p o r d o n e e l t a n e f v a n circa 3 0 procent. H e t
kige w e r k l o o s h e i d t e g e n t e g a a n . Deze t a r i e f v e r i a g i n g e n
Noorse e i g e n w o n i n g f o r f a i t w o r d t o o k in deze ' b o x ' belast, t e r w i j l D e n e m a r k e n ( 2 0 0 0 ) en Z w e d e n ( 1 9 9 1 ) een o n r o e r e n d e z a a k b e l a s t i n g In de plaats v a n h e t e i g e n woningforfait hebben geïntroduceerd, De verschillen in fiscale b e h a n d e l i n g v a n de eigen w o n i n g v o r m e n d a n o o k een belangrijke v e r k l a n n g v o o r het f e i t d a t Nederlandse e i g e n a a r - b e w o n e r s veel meer lenen o m h u n e i g e n huis t e financieren. N e d e r l a n d is, s a m e n m e t D e n e m a r k e n , k o p l o p e r In Europa, v o o r w a t b e t r e f t de o m v a n g v a n d e uitstaande h y p o t h e e k s c h u l d e n (72 p r o c e n t v a n h e t b r u t o n a t i o n a a l p r o d u c t ) . Vergeleken m e t Frankrijk en België (circa 25 p r o c e n t ) een g r o o t verschil.^ De c o n s t a t e r i n g d a t populaire h y p o -
m o e s t e n gedeeltelijk w o r d e n g e f i n a n c i e r d d o o r een herziening v a n d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n h e t eigen huls. De g e v o l g e n v a n de fiscale w i j z i n g e n , die o v e r i g e n s niet altijd g o e d zijn t e scheiden v a n d e a a n l e i d i n g t o t d e w i j z i g i n g e n , h e b b e n in d e diverse o n d e r z o e k s l a n d e n d e n o d i g e e f f e c t e n g e h a d v o o r e i g e n a a r - b e w o n e r s en de koopwoningmarkt.
In Denemarken en Zweden daalden de koopprijzen met ruim 25% na fiscale veranderingen
t h e k e n In N e d e r l a n d , zoals de spaar- en aflossingsvry'e h y p o t h e e k , in d e rest v a n Europa v r i j w e l o n b e k e n d e
D a t w a s v o o r a l h e t geval in D e n e m a r k e n en Z w e d e n . '
f e n o m e n e n zijn, is In h e t licht v a n h e t b o v e n s t a a n d e d a n
Beide l a n d e n v o e r d e n e i n d j a r e n ' 8 0 / b e g i n j a r e n ' 9 0
o o k niet v e r w o n d e r l i j k .
i n g r i j p e n d e b e l a s t i n g h e r z i e n i n g e n door, m e t n a m e tariefv e r l a g i n g e n . V e r a n d e r i n g e n in d e fiscale b e h a n d e l i n g
ONDERZOEKSDOSIER
v a n d e eigen w o n i n g maalcte hier expliciet o n d e r d e e l
geen b r e u k b e t e k e n d e q u a o n d e r s t e u n i n g v a n h e t
v a n uit. De g e v o l g e n v o o r d e e i g e n a a r - b e w o n e r s en d e
e i g e n w o n i n g b e z i t m e t het v e d e d e n , eerder een g e n n g e
k o o p w o n i n g m a r k t b l e v e n d a n o o k niet uit. In beide l a n -
t o e n a m e van de ondersteuning.
d e n d a a l d e n d e k o o p p r i j z e n sterk (in reële t e r m e n r u i m
In d e o v e n g e o n d e r z o e k s l a n d e n (Frankrijk en België) zijn
2 5 p r o c e n t ) , d e m o b i l i t e i t liep fors t e r u g (circa 7 0 p r o -
de fiscale w i j z i g i n g e n m a r g i n a a l g e w e e s t .
c e n t ) en d e n i e u w b o u w p r o d u c t i e k w a m n a g e n o e g t o t
De belangrijkste conclusie uit d i t deel v a n de analyse is
stilstand. In d i t k a d e r spreekt m e n in deze l a n d e n o o k
d a t v e r a n d e n n g e n in d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e
w e l v a n het ' o v e r w i n t e r e n ' v a n d e k o o p w o n i n g m a r k t .
eigen w o n i n g niet altijd t o t een ' c a t a s t r o f e ' o p d e
Het aantal eigenaar-bewoners met betalingsproblemen
w o n i n g m a r k t lelden, zoals s o m m i g e v o o r s t a n d e r s v a n
n a m e x p o n e n t i e e l t o e . Dit w e r d overigens m e d e v e r o o r -
h e t h u i d i g e r e g i m e v a n een v r i j w e l o n b e p e r k t e h y p o -
z a a k t d o o r d e e c o n o m i s c h e cnsis in die t i j d . Pas in d e
t h e e k r e n t e a f t r e k a a n g e v e n . Zoals de e r v a d n g e n in
t w e e d e h e l f t v a n d e Jaren ' 9 0 t r a d een herstel in, maar
N o o r w e g e n , het V e r e n i g d K o n i n k r i j k en Duitsland leren,
h e t d u u r d e t o t 1 9 9 9 alvorens d e k o o p p r i j z e n w e e r o p
k u n n e n een g o e d e timing,
h e t n i v e a u v a n v o o r d e cnsis w a r e n .
al d a n niet tijdelijke o n d e r s t e u n i n g d o o r niet-fiscale
geleideljjke i n v o e n n g en e e n
De e r v a d n g e n in b e i d e l a n d e n leren o o k d a t (potentiële)
i n s t r u m e n t e n d e scherpste kantjes van een belastingher-
e i g e n a a r - b e w o n e r s o v e r r e a g e r e n o p v e r a n d e n n g e n in d e
ziening a f h a l e n .
fiscale b e h a n d e l i n g v a n de eigen w o n i n g . D i t w o r d t niet h e t m i n s t in d e h a n d g e w e r k t d o o r d a t e i g e n a a r - b e w o ners niet g o e d in s t a a t blijken t e zijn o m de c o n s e q u e n ties v a n z o ' n w i j z i g i n g v o o r het eigen besteedbaar i n k o men te doorgronden.
H e t d e r d e Scandinavische l a n d in d e studie, N o o r w e g e n ,
Fiscale veranderingen leiden niet altijd tot een catastrofe op de woningmarkt Koopprijseffecten voor Nederland
w a s d a a r e n t e g e n in 1 9 9 2 veel g e l u k k i g e r m e t d e t i m i n g
H e t t w e e d e deel v a n het o n d e r z o e k b e s t o n d u i t een
v a n haar b e l a s t i n g h e r z i e n i n g : het d i e p t e p u n t v a n de c n -
e c o n o m e t n s c h e analyse v a n de k o o p p r i j s e f f e c t e n d o o r
sis o p de k o o p w o n i n g m a r k t v o l g e n d o p een e c o n o m i -
een w i j z i g i n g in d e fiscale b e h a n d e l i n g in N e d e d a n d .
sche recessie w a s al a c h t e r de r u g . De e f f e c t e n o p d e
H i e r v o o r h e b b e n w i j eerst een m o d e l o n t w i k k e l d w a a r -
k o o p w o n i n g m a r k t bleven mede daardoor achterwege,
m e e d e m u t a t i e in d e v e r k o o p p r i j s verklaard w o r d t . D i t
in h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k is d e a f s c h a f f i n g v a n d e
m o d e l b o o d de m o g e l i j k h e i d o m h e t e f f e c t o p d e v e r -
h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k zeer geleidelijk g e b e u r d . In 1 9 7 9
k o o p p r j j s v a n een w i j z i g i n g in h e t fiscale r e g i m e i n z i c h -
w e r d al a a n g e k o n d i g d d a t d e h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k o p
telijk t e m a k e n .
t e r m i j n z o u w o r d e n a f g e s c h a f t ; uiteindelijk d u u r d e h e t m e e r d a n t w i n t i g j a a r na de eerste b e p e r k i n g v o o r d a t de regeling definitief was afgeschaft. M e d e d o o r de geleid e l i j k h e i d v a n de w i j z i g i n g e n in h e t V e r e n i g d Koninkrijk, w a s er v a n c o n c r e t e w o n i n g m a r k t e f f e c t e n n a u w e l i j k s sprake, o o k o m d a t tussen 1 9 9 0 t o t 2 0 0 0 de n o m i n a l e r e n t e v o e t m e e r d a n h a l v e e r d e en een niet-fiscale subsidieregeling v o o r probleemgevallen geïntroduceerd werd.'
In d e i n t e r n a t i o n a l e literatuur zijn diverse m o d e l s t u d i e s b e k e n d w a a n n d e k o o p p r i j s o n t w i k k e l i n g in het perspect i e f v a n d e t o t a l e w o n i n g m a r k t w o r d t g e p l a a t s t . ' In d i e studies o n d e r s c h e i d t m e n k o r t e - en l a n g e - t e r m i j n p r i j s e f f e c t e n . Koriie t e r m i j n prijseffecten k u n n e n als zeer t y p e r e n d v o o r de k o o p w o n i n g m a r k t b e s c h o u w d w o r d e n . M e t n a m e speculatieve f a c t o r e n e n d e t r a g e reactie v a n het n i e u w b o u w a a n b o d o p prjjsmutaties spelen hierbij een rol. O m deze e f f e c t e n t e m o d e l l e r e n w o r d t veelal d e
In N e d e d a n d w e r d e n d e w i j z i g i n g e n in d e fiscale b e h a n -
p r i j s o n t w i k k e l i n g v e r t r a a g d als v e r k l a r e n d e v a n a b e l e
d e l i n g v a n d e eigen w o n i n g v o o r a l i n g e g e v e n d o o r het
o p g e n o m e n ( B u b b l e - b u i l d e r ) . O m er v o o r t e z o r g e n d a t
streven naar v e r e e n v o u d i g i n g en belastingverlaging en
o p d e lange t e r m i j n d e p r i j s o n t w i k k e l i n g d o o r structurele
w a r e n ze n i e t h e t g e v o l g v a n het expliciete d o e l o m d e
k e n m e r k e n w o r d t v e r k l a a r d , w o r d t veelal d e a f w i j k i n g
fiscale b e h a n d e l i n g v a n d e eigen w o n i n g aan t e passen.
v a n een v o o r e e n stabiele p e n o d e bepaald prijseven-
De b e l a s t i n g v e d a g i n g e n u i t 1 9 9 0 en 2 0 0 1 leidden
w i c h t (veelal gebaseerd o p d e relatie p r i j s - i n k o m e n ) in
n a t u u n i j k w e l t o t e e n geleidelijke v e d a g i n g v a n h e t
het model o p g e n o m e n (Bubble-buster). Andere meer
e f f e c t i e v e h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k p e r c e n t a g e , maar deze
structurele f a c t o r e n die een rol spelen o p d e lange t e r -
v e d a g i n g g i n g g e p a a r d m e t een algehele t a n e f v e d a g i n g .
m i j n zijn e c o n o m i s c h e (rente, i n k o m e n en inflatie) f a c t o -
Per saldo w a r e n d e e f f e c t e n v o o r e i g e n a a r - b e w o n e r s - in
ren e n d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g e n .
t e r m e n van het besteedbaar inkomen - positief In D u i t s l a n d w a r e n er bij d e defiscalisenng In 1 9 9 6 v a n
H e t e c o n o m e t r i s c h e (error
de eigen w o n i n g nauwelijks effecten waarneembaar.
basis h i e r v a n is g e b o u w d , v e r k l a a r t en v o o r s p e l t d e p r o -
N i e u w e subsidies z o r g d e n e r v o o r d a t d e defiscalisenng
c e n t u e l e v e r a n d e r i n g v a n d e reële v e r k o o p p r i j s v a n
correction)
model dat op
ONDERZOEKSDOSIER
Figuur 1 Scliematische weergave van liet model verkoopprjjs bestaande koopwoningen. Bron: Model verkoopprijs
bestaande
koopwoningen/OTB.
Het model verklaart uiteindelijk 84 procent van de variantie (R^), Verder g e v e n statistische t o e t s e n v o o r a u t o correlatie e n heteroscedasticiteit g o e d e t e s t r e s u l t a t e n . '
Effecten
Beschrijft
Woningmarkt, speculatieve of psycnologische effecten (verkoopprijs (t-1)
Lange termüneffect op de woningmarkt relatie rentelasten en inkomen
De recatie op de voorgaande marktsituatie, zowel voor de koper als de verkoper Uitgangspunt is dat het marktklimaat op tijdstip t-1 effect heeft op de markt op tydstip t. Het inkomen bepaalt in sterke mate de hoogte van de woonlasten. Op de lange termijn wordt verondersteld dat de woonlasten eenzelfde ontwikkeling doormaken als het inkomen. De verkoopprijs varieert rondom deze lange termijntrend.
Seizoenseffect op de woningmarkt seizoenscorrigeerende variabele
De verkoopprjjs muteert in het algemeen in de eerste helft van het Jaar sterker dan in de tweede helft.
Economische ontwikkelingen lnl
Een verandering van het inkomen betekent eengeljjksoortige verandering in de verkoopprijs.
Fiscale beleidsvarianten O m de mogelijke effecten v a n de beperking van de hypotheekrenteaftrek op de koopprijsontwikkeling te k u n n e n vaststellen, zijn t w e e v a r i a n t e n u i t g e w e r k t d i e zijn s a m e n g e v a t in t a b e l 2. O m d a t d e fiscale r e g e l g e v i n g niet In h e t m o d e l als e e n v e r k l a r e n d e variabele is o p g e n o m e n m o e t er eerst e e n vertaalslag g e m a a k t w o r d e n naar een variabele d i e w e l In h e t m o d e l is o p g e n o m e n . In d e regel v e r t a a l t m e n h e t e f f e c t v a n e e n fiscale w i j z i g i n g in een r e n t e t o e s l a g . H o e i n g r i j p e n d e r d e Ingreep is, des t e h o g e r d e t o e s l a g , In v a r i a n t A w o r d t d e eigen w o n i n g gedefiscaliseerd; d e h u i d i g e h e f f i n g e n a f t r e k i n b o x 1 vervalt e n er k o m t
Economische ontwikkelingen Kosteneffect mutatie van de hypotheekrente
De kans op toetreding tot de koopwoningmarkt via de financieringslasten. Een stijging van de financieringslasten (rente) veroorzaakt een dalende verkoopprijs.
o o k g e e n andere h e f f i n g ( b o x 3) v o o r in d e plaats. Er Is dus g e e n h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k meer m o g e l i j k e n o o k het e i g e n w o n i n g f o r f a i t k o m t In een dergelijke stelselwijz i g i n g t e v e r v a l l e n . U i t g a n g s p u n t is d a t d e belastingher-
bestaande k o o p w o n i n g e n . G e p o o g d w e r d o m alle
ziening v o o r h e t rijk financieel neutraal u i t p a k t ; d i t b e t e -
b o v e n s t a a n d e o n d e r s c h e i d e n i n v l o e d e n In h e t m o d e l o p
k e n t d a t er r u i m t e is v o o r e e n generieke b e l a s t l n g v e r i a -
t e n e m e n . Figuur 1 g e e f t deze s t a p p e n schematisch
g l n g v o o r alle h u i s h o u d e n s v a n , in deze v a r i a n t , 9 0 8
w e e n In vergelijking m e t andere (internationale) k o o p -
e u r o o p Jaarbasis.
prijsstudies is d i t een spaarzaam aantal v e r k l a r e n d e v a r i -
In d e t w e e d e v a r i a n t (B) w o r d t d e h u i d i g e h e f f i n g e n
abelen. Variabelen zoals d e huur, d e m o g r a f i s c h e k e n -
a f t r e k i n b o x 1 o m g e z e t in een h e f f i n g s k o r t i n g , w a a r b i j
m e r k e n e n d e w e r k l o z e b e r o e p s b e v o l k i n g bleken geen
v e r r e k e n i n g v a n h e t saldo v a n h y p o t h e e k r e n t e e n e i g e n -
extra v e r k l a r i n g s k r a c h t t e b e z i t t e n . D i t h a d echter g e e n
w o n i n g f o r f a i t p l a a t s v i n d t t e g e n h e t tarief v a n d e eerste
invloed o p d e v e r k l a r e n d e kracht v a n h e t m o d e l . In ver-
schijf ( 3 2 , 2 5 % ) . H e t e f f e c t v a n deze b e h a n d e l i n g is d a t
gelijking m e t diezelfde studies is d e
alle i n k o m e n s c a t e g o r i e ë n in gelijke m a t e v a n d e h y p o -
(varlantle) v a n
0,84 zelfs h o o g t e n o e m e n .
theekrenteaftrekmogelijkheden profiteren, waardoor het
S a m e n g e v a t ziet h e t m o d e l er als v o l g t uit. Verklaard
g r o t e r e v o o r d e e l bij h o g e r e - i n k o m e n s g r o e p e n als g e v o l g
w o r d t d e p r o c e n t u e l e m u t a t i e v a n d e reële v e r k o o p p r i j s .
v a n d e progressieve t a r i e v e n k o m t t e v e r v a l l e n . Deze
Deze t r a n s f o r m a t i e Is e e n v o u d i g t e r u g t e r e k e n e n naar
v a r i a n t k o m t neer o p een generieke b e l a s t i n g v e r i a g i n g
n o m i n a l e euro's. Als v e r k l a r i n g w o r d t d e correctie o p h e t
v a n 1,04 miljard e u r o . Per h u i s h o u d e n b e t e k e n t d i t een
l a n g e - t e r m i j n e v e n w i c h t in h e t m o d e l o p g e n o m e n (LTEk).
terugslulseffect v a n 1 8 2 e u r o . Variant B is e e n veel
De c o ë f f i c i ë n t ligt tussen d e - 1 e n d e O, w a t i n h o u d t d a t
gematigdere variant.
o p d e lange t e r m i j n h e t e v e n w i c h t tussen w o o n l a s t e n e n
In f i g u u r 2 zijn d e resultaten v a n d e d o o r r e k e n i n g v a n
I n k o m e n hersteld w o r d t . Vervolgens w o r d t r e k e n i n g
d e verschillende beleidsvarianten o p d e t o e k o m s t i g e
g e h o u d e n m e t speculatieve e f f e c t e n en m e t a a n b o d -
p r i j s o n t w i k k e l i n g w e e r g e g e v e n . Hierbij is g e b u i k t
b e p e r k i n g e n . H i e r v o o r is d e afhankelijke variabele ver-
g e m a a k t v a n h e t eerder b e s p r o k e n k o o p p r i j s m o d e l .
t r a a g d o p g e n o m e n (mPipc), De c o ë f f i c i ë n t is o n d e r d e 1
D o o r d e p r i m a statistische kengetallen lijkt d i t m o d e l ste-
w a a r d o o r h e t e f f e c t g e t e m p e r d w o r d t . H e t i n k o m e n is
v i g g e n o e g o m t e k u n n e n e x t r a p o l e r e n . Extrapoleren
als p r o c e n t u e l e m u t a t i e v a n h e t reële I n k o m e n o p g e n o -
bergt echter altijd o n z e k e r h e d e n m e t zich m e e . V o o r d e
m e n ( m l ) . Een stijging b e t e k e n t een stijging v a n d e ver-
Jaren 2 0 0 1 e n 2 0 0 2 p r a t e n w i j over v o o r s p e l l i n g e n , v o o r
koopprijs. Als d e r e n t e stijgt daalt d e v e r k o o p p r i j s .
de j a r e n n a 2 0 0 2 spreken w i j liever over
H i e r v o o r z o r g t d e a b s o l u t e m u t a t i e v a n d e reële rente
uitkomsten.
richtinggevende
die in h e t m o d e l is o p g e n o m e n (Ripc). Daarnaast corriVerklaringsmodel voor de procentuele mutatie van de reële verkoopprijs.
geert een seizoensvariabele h e t halfjaarseffect (S). De uiteindelijke vergelijking luidt:
Wanneer w e de ontwikkeling v a n de verkoopprijs nader b e s t u d e r e n , d a n v a l t i n d e eerste plaats o p d a t o o k d e
(-2,37) (2,55) (7.26) (-4.12) '+ 0,71(mlip,)t (mPipe)t = 0.56(mPip<.)t.T - 0.22{LTEk)t.2 -1.54g2(&Ripe);
( + 4,56) + 1,29(S)t
ONDERZOEKSDOSIER
basisvariant u i t g a a t v a n e e n g e m a t i g d e k o o p p r i j s s t i j g i n g t o t e n m e t 2 0 0 2 . Na die t i j d d a a l t d e n o m i n a l e v e r k o o p prijs r o n d de 1 % per j a a r o m in 2 0 0 5 t e stabiliseren (de
Tabel 2 De uitgangspunten van de verschillende fiscale beleidsvarianten. Basisvariant
Variant A
Variant B
Geen wijzigingen fiscaal beleid
Huidige heffing en aftrek vervalt (volledige defiscalisering) Generieke belastingveriaging €908
Huidige heffing en aftrek tegen één tarief van 32,25% (eerste schijf) Generieke belastingveriaging € 182
reële prijzen d a l e n o v e n g e n s w e l m e t 4 a 5 % o p j a a r b a sis). N a die t i j d t o o n t h e t m o d e l e e n progressieve s t i j g i n g v a n d e n o m i n a l e v e r k o o p p r i j s ; in 2 0 0 6 v a n 1 % s t i j g e n d naar 3 % in 2 0 1 0 . W e m o e t e n ons w e l realiseren d a t deze s t i j g i n g e n zeer g e n n g zjjn in relatie m e t d e inflatie, ü e reeie verKOopprjJs aaalt n i e r d o o r t o t e n m e t
Minimumeffect gaat uit van de hypotheeklasten, schuld en rentenprcpntane \/an alle pinpnaar-hp\/\/rinprc
2006.
Maximumeffect gaat uit van de gemiddeld hogere hypotheeklasten, de schuld en het rentepercentage van recent verhuisden.
Pas in 2 0 0 7 zal d e v e r k o o p p r i j s s t i j g i n g b o v e n die v a n d e inflatie u i t k o m e n .
V a n a n t A w i j k t h e t sterkst v a n de basisvariant af. D a t w a s o o k t e v e r w a c h t e n o m d a t deze v a n a n t u i t g a a t v a n
Figuur 2 De werkelijke reële verkoopprijs (1986 - 2000) en de toekomstvarianten (tot 2010) bij verschillende varianten. Bron: Model verkoopprijs
bestaande koopwoningen/
OTB.
een v o l l e d i g e defiscalisenng v a n h e t e i g e n w o n i n g b e z i t , w a a r d o o r de w o o n l a s t e n v o o r d e e i g e n a a r - b e w o n e r f l i n k s t i j g e n . In deze v a n a n t daalt d e n o m i n a l e v e r k o o p p r i j s na 2 0 0 2 o m v a n a f 2 0 0 6 w e e r t e k l i m m e n . O p d i t p u n t ligt d e v e r k o o p p r i j s 2 0 t o t 2 5 % o n d e r h e t n i v e a u v a n d e
verkoopprijs (nominaal) in duizenden guldens 500 • 475 450 425
basisvanant. Variant B laat een m a r g i n a l e r e f f e c t zien.
400
Tussen 2 0 0 2 e n 2 0 0 5 daalt d e v e r k o o p p r i j s iets scherper
375
d a n in d e basisvariant, m a a r na die t i j d is h e t fiscale
350
e f f e c t u i t g e w e r k t . D e n o m i n a l e v e r k o o p p r i j s ligt in 2 0 0 5
325
5 t o t 6 % o n d e r d e basisvariant. Na die tijd stijgt d e v e r k o o p p r i j s gelijk a a n d e basisvanant.
Er k a n g e c o n c l u d e e r d w o r d e n d a t h e t e f f e c t v a n d e belastingvananten o p de verkoopprijs v a n bestaande k o o p w o n i n g e n w e l d e g e l i j k zichtbaar is. De e f f e c t e n v a n d e b e l a s t i n g v a n a n t e n w e r k e n z o ' n zes j a a r d o o r o p de
300 275
Ongewijzigd beleid
250
Variant B, minimaal effect
225
Variant B, maximaal effect
200
Variant A, minimaal effect
175 150
Variant A, maximaal effect I I I I I 1 1 I I I I I I 1 I I I I I I I I I I I I I I I 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
k o o p p r i j s o n t w i k k e l i n g . D e eerste j a r e n h e t h e f t i g s t , daarna e b t h e t g e v o l g v a n de b e l a s t i n g h e r z i e n i n g w e g e n
ling o n d e r d r u k k o m e n t e staan. Steeds m i n d e r h u i s h o u -
zijn d e p r i j s v e r a n d e n n g e n in d e basisvanant gelijk a a n
dens zijn d a n in staat o m d e h o g e r e prijzen o o k d a a d -
die in d e v a n a n t e n A e n B. De h e r z i e n i n g h e e f t w e l e e n
w e r k e l i j k t e f i n a n c i e r e n , t e r w i j l anderzyds d e lasten v a n
permanent prjjsvedagend effect t o t gevolg.
h u i s h o u d e n s die deze w o n i n g e n n o g w e l k u n n e n f i n a n cieren o p l o p e n . Deze v e r o n d e r s t e l l i n g w o r d t b e v e s t i g d
Koopprijsontwikkeling en leencapaciteit
d o o r h e t f e i t d a t o v e r de p e n o d e 1 9 8 2 - 1 9 9 8 er e e n vrij
Naast e e n i n t e r n a t i o n a l e v e r g e l y k i n g e n een m o d e l a n a l y -
sterk v e r b a n d blijkt v o o r t e k o m e n tussen d e o n t w i k k e -
se k a n de m o g e l y k e i n v l o e d v a n de b e p e r k i n g v a n d e
ling v a n d e v e r k o o p p r y z e n enerzyds e n d e leencapaciteit
hypotheekrenteaftrek op de koopprijsontwikkeling nog
anderzijds (zie f i g u u r 3 ) . Z o stijgt in d e p e r i o d e 1982¬
w o r d e n v a s t g e s t e l d d o o r d e m a x i m a l e leencapaciteit v a n
1 9 8 6 d e f i n a n c i e n n g s r u i m t e weer, n a d a t deze in de p e n -
h u i s h o u d e n s in de b e s c h o u w i n g t e b e t r e k k e n . In t e g e n -
o d e d a a r v o o r sterk o n d e r d r u k k w a m t e staan. D e k o o p -
stelling t o t d e m o d e l m a t i g e b e n a d e n n g , staat d a n d e
p r i j s o n t w i k k e l i n g die eveneens u i t e e n diep dal k w a m ,
r a n t s o e n e r i n g v a n de k a p i t a a l v e r s t r e k k i n g als u i t g a n g s -
reageerde niet direct o p deze v e r r u i m d e m o g e l i j k h e d e n .
p u n t c e n t r a a l . In deze b e n a d e n n g w o r d t u i t g e g a a n v a n
Vermoedelijk hadden de meeste huishoudens n o g de
een p e r m a n e n t w o n i n g t e k o r t , w a a r b i j h e t a a n b o d v a n
f o r s e recessie o p h u n netvlies s t a a n . In de d a a r o p v o l g e n -
n i e u w e k o o p w o n i n g e n o n v o l d o e n d e in staat is o m o p
de p e r i o d e v e r d w i j n t d i t verschil weer, w a a r n a in de
p r i j s m u t a t i e s in d e v o o r r a a d te r e a g e r e n . D e k o o p p r i j s -
j a r e n '90 de k o o p p r y s o n t w i k k e l i n g en de f i n a n c i e r i n g s -
o n t w i k k e l i n g w o r d t in deze b e n a d e n n g v o o r a l d o o r
m o g e l i j k h e d e n redelijk gelyk o p l o p e n . Verder v a l t o p
vraagfactoren beïnvloed.
d a t d e r u i m t e tussen d e f i n a n c i e n n g s m o g e l i j k h e d e n e n
D e l e e n - o f f i n a n c i e r i n g s c a p a c i t e i t g e e f t de k e u z e r u i m t e
d e koopprijs geleidelijk a a n steeds kleiner is g e w o r d e n .
van huishoudens aan. W o n i n g e n boven een bepaalde
W a n n e e r w e v e r o n d e r s t e l l e n d a t er e e n é é n o p é é n rela-
prijs vallen e e n v o u d i g b u i t e n h e t bereik v a n d e p o t e n t i ë -
t i e tussen beide v a n a b e l e n v o o r k o m t , d a n zal als g e v o l g
le k o p e r W a n n e e r d e f i n a n c i e n n g s r u i m t e a f n e e m t k o m t
v a n d e b e p e r k i n g v a n d e h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k in v a r i -
d e b e t a a l b a a r h e i d in h e t g e d i n g en zal d e p r i j s o n t w i k k e -
a n t A de g e m i d d e l d e v e r k o o p p r i j s in 1 9 9 8 m e t 1 7 % e n
ONDERZOEKSDOSIER
Figuur 3 De ontwil
kan sinds 1990 de
in v a r i a n t B m e t 7 % a f n e m e n . V o o r variant B g e l d t d a t
zeer geleidelijk d o o r t e v o e r e n en deze pas bij een e v e n -
deze daling v r j w e l o v e r e e n k o m t m e t het o p basis v a n
t u e l e n i e u w e hausse o p de k o o p w o n i n g m a r k t t e Intensi-
het k o o p p r i j s m o d e l b e r e k e n d e prijsverschil m e t d e basis-
veren.
v a r i a n t in 2 0 0 7 ( 5 % a 6 % ) . V o o r v a r i a n t A is er w e l e n i g verschil a a n w e z i g tussen de prijsdaling o p basis v a n de m o d e l u i t k o m s t e n ( 2 0 % t o t 2 5 % ) en die o p basis v a n d e leencapaciteit ( 1 7 % ) . V o o r belde u i t k o m s t e n g e l d t echter w e l d a t er g e e n r e k e n i n g Is g e h o u d e n m e t h e t t i j delijk ' o v e r r e a g e r e n ' v a n c o n s u m e n t e n o p d e fiscale aanpassingen.
Conclusies In deze bijdrage h e b b e n w e geen pleidooi v o o r o f t e g e n de huidige hypotheekrenteaftrek gehouden, maar inzicht g e g e v e n in de m o g e l i j k e k o o p p r i j s e f f e c t e n v a n e v e n t u e l e w i j z i n g e n in d e fiscale b e h a n d e l i n g v a n het e i g e n w o n i n g b e z i t . Los v a n d e meer principiële o v e r w e g i n g e n , kan w o r d e n g e c o n s t a t e e r d dat de huidige h y p o t h e e k r e n t e a f t r e k r e g e l l n g in de Europese c o n t e x t redelijk uniek is. O v e r de (verdere) aanpassing en de b e p e r k i n g v a n de regeling w o r d t d a n o o k een c o n t i n u d e b a t gevoerd. Z o w e l uit de i n t e r n a t i o n a l e vergelijking als uit de m o d e l analyses k o m t naar v o r e n d a t de wijze en het tijdstip w a a r o p d e fiscale aanpassingen w o r d e n d o o r g e v o e r d sterk b e p a l e n d zijn v o o r d e m o g e l i j k e e f f e c t e n o p d e koopprijsontwikkeling. U i t de b e r e k e n i n g e n v a n de m a x i m a a l haalbare h y p o t h e e k s o m v o o r h u i s h o u d e n s blijkt d a t d e r u i m t e tussen financiering en k o o p p r i j s de a f g e l o p e n Jaren steeds kleiner is g e w o r d e n . D i t d u i d t e r o p dat de k o o p w o n i n g m a r k t in N e d e r l a n d over zijn h o o g t e p u n t heen is. H e t is d a a r o m v e r s t a n d i g o m e v e n t u e l e fiscale aanpassingen
Noten 1. Zie onder andere: Stevens, L.G.M., 2001, Varianten in de eigenwoningdiscussie, Economisch Statistische Berichten, 14 september, 86, pp. 699-701; Haffner, M., 2000, Eigenaar-bewoners door fiscus in de watten gelegd?, Tydschrift voor de Volkshuisvesting, 6, nr 1, februari, pp. 34-38; Conjjn, J., 1996, De fiscus en de eigenaar-bewoner. Nieuw Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2, nr 1, pp. 6-9. 2. Caminada, K., 1999, Aftrekpost eigen woning: wie profiteert in welke mate? Ontwikkeling, omvang en verdeling van de hypotheekrenteaftrek en de bjjtelling fiscale huurwaarde. Universiteit van Leiden. 3. Ministerie van Financiën, 2001 Belastingen en Premies. Een verkenning naar nieuwe mogelijkheden vanuit het belastingstelsel 2001, Den Haag. 4. RJ. Boelhouwer, M.E.A. Haffner, R Neuteboom & R de Vries, 2001, Koopprjjsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis. Den Haag (Ministerie van Financiën). 5. Een verschil dat nog groter is als gecorrigeerd wordt voor de verschillen in omvang van de eigen woningsector (in Nederland en Denemarken circa 50, in België 65 procent). 6. Zie bijvoorbeeld voor Denemarken Chistiansen, H.C, 1990, The Danish housing market, Danish Economic Review, 1, no. 74, pp. 16-22; en voor Zweden Agell, J., R Englund & J. Södersten, 1996, Tax reform o f t h e century - the Swedish experiment, National Tax Journal, 49, no. 4, pp. 643-664. 7. Zie Holmans, A., & Ch. Whitehead, 1998, Housing Subsidies and Tax Reliefs in Britain, London (Council of Mortgage Lenders). 8. Abraham, J.M. & RH. Hendershott, 1996, Bubbles in Metropolitan Housing Markets', Journal of Housing Research 7, no. 2, pp. 191-207; Meen, G.R, 1998, 25 Years of house price modelling in the UK. What have we learnt and where do we go from here? paper presented at the ENHR Conference in Cardiff, 7 september; Hort, K., 1998, The determinants of urban house price fluctuations in Sweden 1968-1994, Journal of Housing Economics 7, 93-120; Malpezzi, S. 1999, A simple error correction model of house prices. Journal of Housing Economics 8, 27¬ 62. 9. Autocorrelatie General LM-test p=0.07 (eerste orde), p=0.18 (tweede orde); heteroscedasticiteit: Whites-test, p=0.75.
