., ...,_ .
,. ~
._;._ ~
Grond .voor stedebouw
Inhoud
1
Inleiding
2 a. b. c.
Informatie Rooster Inrichting van oefening en werkstuk Literatuur
3
Grondbeleid
4
Grondexploitatie
5
Grondgebruik
6
Bouw- en woonrijp maken
7
Duurzame stedebouw
8
De 'markt'
9
Oefening
10
Werkstuk
11
Bijlagen
Maart 1999 Samenstelling:
\.
ir Ad de BOnt ir Evert Croonen Sandra Janssen
1
1 Inleiding
Het college 'Grond voor Stedebouw' is een inleiding tot en kennismaking met fenomeen grond als productiefactor voor stedebouwkundige plannen. Voor ieder stedebouwkundig plan hebben we een stukje van het aardoppervlak nodig. De wet op de ruimtelijke ordening, de wettelijke basis voor ons planmatig omgaan met de ruimte, kent zelfs als juridisch sluitstuk een plan dat de bestemming van de grond dwingend voorschrijft: dit gedeelte is voor wonen bestemd, het andere voor verkeer, voor industrie of voor weiland. Omdat we in een dichtbevolkt land leven ontgaat geen deel van ons grondgebied dat lot, zelfs niet de bodem van de zee, want ook dat is grond. En het beschikbaar zijn van de grond is niet voldoende, de grond moet ook nog geschikt gemaakt worden voor zijn bestemming door op te hogen of af te graven, te draineren, te ontsluiten, etcetera. Alle handelingen die nodig zijn om de grond in kwestie voor het toekomstige gebruik geschikt te maken noemen we 'bouw- en woonrijp maken'. Aan zijn bestemming en ligging ontleent de grond zijn waarde in het economisch verkeer en omdat het, zeker in Nederland, een schaars goed is zou je verwachten dat er zoiets als een grondmarkt bestond maar dat is slechts in zeer beperkte mate het geval. Grond is ook een wonderlijk soort van eigendom of bezit! Je weet wel waar het begint maar nauwelijks waar het ophoudt. De bovengrond hoort erbij, met de bouwwerken en beplantingen en de aardlagen daaronder (tot waar zegt het Burgerlijk Wetboek er niet bij). Water is erbij inbegrepen voor zover het niet in 'open gemeenschap met water op eens anders erf staat'. De bevoegdheden worden in het BW nog verder ingeperkt. Boven en onder de grond mogen anderen hun gang gaan als de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten en het perceel of erf is voor anderen toegankelijk tenzij een hek of een bord zich daartegen verzet. Maar de relatieve betekenis van het begrip eigendom wordt nog het meest onderstreept door de wetgeving op dat punt en de publiekrechtelijke regelingen. Zo is er een pachtwet die op stringente wijze het agrarisch gebruik van de grond regelt en beschermt. De woningwet en de onteigeningswet geven mogelijkheden om met het oog op de volkshuisvesting regulerend op te treden. De planfiguren van de Wet op de ruimtelijke ordening: de planologische kernbeslissing, het streekplan en het bestemmingsplan noteren vrijwel uitputtend de gebruiksmogelijkheden en daarmee de waarde van de grond. Zo'n twintig jaar geleden zijn er zelfs uitgebreide politieke discussies geweest of grond niet altijd in gemeenschapshanden zou moeten blijven: de erfpacht. Het is duidelijk dat tegen die achtergrond in Nederland tot nu toe nauwelijks van een grondmarkt kan worden gesproken, het wordt kennelijk maatschappelijk geaccepteerd dat de overheid een sterk sturende hand heeft in het gebruik (en dus de waarde) van de grond. Als belangrijkste redenen worden daarvoor in de literatuur genoemd:
Grond is geld, vooral in een dichtbevolkt land als Nederland, waar grond een schaars goed is. Wie er veel van heeft, bezit macht en status.
•
•
Grond is onroerend goed; het kan niet verplaatst worden en ook nauwelijks worden vermeerderd. Het wordt doorgaans maar voor een functie tegelijkertijd gebruikt. Dat leidt tot een zogenaamd 'inelastisch' aanbod. De vraag kan variëren maar het aanbod blijft gelijk. Dat betekent dat er gekozen moet worden tussen elkaar uitsluitende aanspraken op hetzelfde stuk grond. De wijze waarop het ene stuk grond gebruikt wordt beïnvloedt de mogelijkheden van de grond in de omgeving daarvan. De overheid dient de samenhang in het gebruik van de ruimte te bewaken met het oog op een goede ruimtelijke ordening maar ook met het oog op het realiseren van beleidsdoelen op terreinen als de volkshuisvesting, de werkgelegenheid en de infrastructuur.
De grootste grondbeûters van Nederland. uit de Amersfoortse Coul7lnt, 14-11-1998
Als er al op deze wijze de meest doeltreffende bestemming aan de grond is toegekend, dan is er nog geen sprake van een realiseerbaar project. De grond is in Nederland zelden direct te gebruiken voor het verwerkelijken van de bestemming. je moet er kunnen komen, het moet niet te drassig zijn, ieder gebruik vereist een aantal technische voorwaarden, zeker als het met bebouwing gepaard gaat. Daarover gaat het onderdeel 'Grondexploitatie'. Nog niet zo lang geleden werden de kosten per vierkante meter 'uitgeefbare', zeg maar te verkopen grond, vooral bepaald door de inspanningen die nodig waren om die grond voor zijn doel geschikt te maken. De kosten daarvan werden en worden op een bepaalde manier over de verschillende categorieën grondgebruik versleuteld. En die kosten zijn in hoge mate bepalend voor de mogelijkheden van het stedebouwkundig ontwerp. Doelmatig verkavelen is een kunst! Met het geschikt maken, het 'Bouwri.ip maken', start het tweede deel van het college. Wat gebeurt er onder en boven de grond om het bouwen mogelijk te maken, wegen aan te leggen, woningen en andere gebouwen aan te sluiten op riolering, gasnet etcetera. Wat gebeurt er met de waterhuishouding in zo'n gebied en wat zijn de gevolgen voor het milieu?
Op welke manier kunnen stedebouwkundigen plannen maken en ontwerpen met deze 'ondergrond' en hoe kijken de realisatoren van die plannen en ontwerpen er tegenaan. Daarmee eindigt het hoorcollege en wordt de vraag voorgelegd aan de toehoorders om het nog een keer zelf te doen. Eerst als een oefening in grondexploitatie; wat zijn de variabelen die het stedebouwkundig ontwerp in dit opzicht beïnvloeden? In tweede instantie als een werkstuk waarin het hele proces wordt gereconstrueerd, van aanwijzing door het rijk tot de uitvoering door de plaatselijke aannemer of wegenbouwer; hoe is het gegaan, wat waren er voor alternatieven en hoe had het ook kunnen gaan? Daaraan wordt het eigen inzicht van de student over de rol die grond speelt voor de stedebouw getoetst.
Bijlage: vergrootte weergave van figuur 'De grootste grondbezitters van Nederland' uit de Amersfoortse Courant d.d. 14- 11- 1998
n!J.,p c r
. ·l:>~· .. :·." .~'"''u..,,.f w. a~u.., ~;;cwur~
kianteria~n:Ci~~;~~k~~;;IJ;t~- . · den, Grond :~tijgt per jaar inelk
ne;;~.;uut:
vuur t:t:n Dt:t:l]e-Tt:nut:mt:nl •.lVläär
o«::Lää!Ut: Juu.uuu ·.
gulden terug. Kassa! · len . .· .·· · · . gev~~ ?fié.P~oc,en,t in ..Vaarde." - : · ; >:, • . .• . _ -~ · ;, Vri jw~l al(etgrond die in bezit is Dedertleredenwaaro~hetbe~ ·.·M: uldertènKate: Gunstdat .· . . . .. .. . , van Fciijis,.is verpacht, meestal ~ :isnoti bofféh :d~tis wei een{:; a~drijvèrr köpén'gfó'nd áls . drijf aliiï i ijngfppd verdient, aan .boerem Die boeren betalen eenvo~dig; Gr~nd is schaars in ' ' : ·héêÜtóog rendem;ritAls wé dat - : in ruilyqor g~bruik elk jaar per . • Néd~rl!lild.J!ifi;:dérland blijft even uitsmeren Över:al onze kleine . - ' · . . . . hectare 500 tot 600 gulden. Ren- '!" ~r()ö~t~ft. ~tkomen:meer ~îke -.,,.,.._, 'stukjes•kötnt )1etgémiddeldèt.tif!. •"''·bestcind'tóeit:voór eènl!föotdeel dement voor de eigenaardie . . me9sep. ~~~ :yvel wond Willen. Et , · op zes à zeven procent." 50.000gulden per hectare inves- . J:>e~taJ!.t, \'(l~~:\tráilg ~aar en dat · o : Dan is er nog een indirecte ma, teerde: één à 1,2 procent. Dat , i dr!!ft gepn,J~ o~:,P1e verkoop~ - -_·;.,nier om geld aan grondbezit te loont niet; zegt Mulder ten Ka te. .. pn]skanherl ho.o~ oplo~en als . : verdien_en. "Ih,C:~;
is·-J ;.· •· ..
mt:lgeta
.wij zijn doorgegroeid. In de jaren heel zak• zestig hadden·we 5500 hectaren, aridereb in 198514~000en in 1998 25.000 . éénstuk .· We willen nog meer groeien." · kleinesb verdeeld at Fortis doorging waar anpr
D.
e Vereniging Natuurmonu-
Dmenten bezit 80.000 hectaren grónd: ,,Bezitten is niet het -
·· dê_o led~
kop gan1 goede woord," zegt voorlichter Ryan Lievaart. "We beheren de het • mittiur zo goed mogelijk." zegt Zo'n 900.000 Nederlanders zijn gen om' samen eigenaarvan het allerorootste stuk grond dat nie~ van ken. dverheidis ~ Voelen ie ziéh · Een ook dgenaar? Denken ze, wanvere deiénd over de hei: Dit struikje is me van mij? ges! Nee, ze genieten vooral van de tuu omgeving. Alle bezit van de verdui eniging is in principe t
; --, ~ -
L.:
..
...
i -:.:
·. - ~,·~
-- ~ ..:_,;,.;
-
2 .
2 Informatie
a. Rooster
(Gastîdocenten
Collegeweek
Datum
Tijdstip
Onderwerp
I
25 maart
I 0.45- 12.30
a.
Inleiding en overzicht, uitleg werkstuk en oefening
b.
Grondgebruik
5
(Regionaal) Grondbeleid Inleiding Brandevoort
6
Ing. J. Nijhof
toegespitst op Brandevoort
9
Ir. A.W.M. de Bont
I 0.45 - 12.30
a. b.
4 J.J. van Hamersveld
15.30- 17.15
Mogelijkheid assistentie
15.30 - 17.15
Mogelijkheid assistentie
2
I april
I 0.45 - 12.30
a. b.
Paasvakantie 3
15 april
I 0.45- 12.30
Grondexploitatie-oefening
4
22 april
Grondexploitatie Rekenmethad iek
Zelfstudie Tentamenweek Tentamenweek 5
29 april 17 mei 20 mei
I 0.45 - 12.30
Bouwrijp I woonrijp maken
6
27mei
I 0.45 - 12.30
Milieuaspecten, van bodemsanering tot duurzame
3 juni
I 0.45 - 12.30
10 juni
17 juni I juli
6
6/7 Ir. M.A. Ouwens
7 10
Assistentie werkstuk
I 0.45 - 12.30
Grondproces van begin tot eind
15.30-17.15
Assistentie werkstuk
15.30- 17.15
Mogelijkheid assistentie
Ir. H. Hengeveld Idem
15.30- 17. 15
vanurt: marktvisie
Zelfstudie Tentamenweek Tentamenweek
Ir. E.A.M. Croonen
Relatie met het stedebouwkundig ontwerp
8
I
Uiterste inleverdatum oefening
stedebouw 7
'
8
Uiterste inleverdatum werkstuk
J.
Brinkman
b. Inrichting van oefening en werkstuk
Case
Helmond, Brandevaort Vinexlocatie woningbouw
Oefening
Grondexploitatie deelplan Het deelplan wordt onderzocht naar het effect van ontwerpvariabelen zoals dichtheid, verkavelingsvormen, groen, verharding etc. op de planexploitatie.
WerKstuk
(Regionale) locatie keuze, attematieven bouwrijp maken, toepassing Duurzaam Bouwen, waterhuishouding enz. Het is de bedoeling dat deze onderwerpen aan de orde komen bij een reconstructie van de besluitvorming voor het plan Brandevoort. Studenten wordt gevraagd hierop commentaar of kritiek te leveren en attematieven aan te geven.
Werl<wijze
Eén werkstuk per 3 à 4 studenten
c. Literatuur
Grondbeletden grondexploitatie • •
• •
• •
Bouw (tijdschrift) 1999 nummer 3, 4 en 5, themabijdrage 'het Grondbedrijf, 1999 van Hamersveld J.J. et al. (red.), Van grondbeleid naar grondexplortatie: kengetallen en productiekosten en marktwaarde van bouwgrond: rekenmethodiek, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Den Haag 1993. Handboek Grondzaken, VNG, VNG Uitgeverij, 1996 (ISBN 90 3222 347 x) Korthals Altes, W.K. en B. de Graaf, Grondmarkt en ruimte voor economische dynamiek, nieuwe spelers, nieuwe samenwerkingsvormen en veranderende preferenties, in Stedebouw & Ruimtelijke Ordening 1988 nr. 3 blz. 40-46 •• Wigmans, G.,Grondbeleid en marlktoriëntatie, Delft 1995 * Wigmans, G., De facilrtaire stad, Rotterdams grondbeleid en postmodemisering, Delft 1998.
Grondgebruik • •
•
de Boer, Niek & Lambert, Donald, Woonwijken; Nederlandse stedebouw 1945 - 1985, Uitgeverij 0 I 0, Rotterdam 1987 Croonen, ir. E.A.M., Stedebouw in de praktijk: syllabus collegereeks stedebouwkundig ontwerpen, Academie van Bouwkunst Amsterdam, Copypoint Amsterdam, Amsterdam 1994 Verheggen S.A., Planologische kengetallen, losbladige uitgave, Samsom Tjeenk Willink.
Bouw- en woonrijp maken • Bouwrijp maken van terreinen, SBR nr.99 1984 (RER 84 SEG) • Civiele techniek, bouw- en woonrijp maken, Ta uw bv, 1999 **
Mtlieuaspeden • • • •
Bouwstenen voor een duurzame stedebouw, VNG 1996, (ISBN 90.3227.731. 6) ** Nationaal Pakker Duurzame Stedebouw, Nationaal Dubo Centrum, Utrecht, 1999 (ISBN 90.80.50.18.16) Tjallingii, Sybrand P., Ecologisch verantwoorde stedelijke ontwikkeling: studie in opdracht van de RPD, Instituut voor Bos- en natuuronderzoek, 1992 Watersysteem Vinexlocatie Leidsche Rijn, SEV 1995, ISBN 90.5239.1 17.3
* verplichte literatuur •• geheel of gedeeltelijk opgenomen in syllabus
3 Crondbeleid
IF
t·
\11
"" ~ r
w'r"kf'~
r
u..
lil.
l''-''f
M'f"t!
r,
'r
d
~1"_
t
)C,;. "
_~.\,.,.
i- r
-:-
,;
.""f.-r-,
• ~r
t-
r J~ r
I"
·~v·
'k~
J' ,'"
rr!~
,,
,zJ:"
'r
.... t~ .. r - . - I
~~:}o-
',( 'ltf
~"'. i
M·.,.....'/: .. ·
','
J .... 'Nf"-
,
.. ~.'f .....11 1, 1'"l..\la."··t€t~,,· vt J-J,.-ç
"
,
[.I"
I
",-:.r l':'" .
láaKt
r
·1r.~:P.fi
t:.J;~Uf":·
V.' '
1"!1~.~...,.p
'"
'Y'
y
~\,
,r rr
r,~
»)!,..O{~
Ki rrt·
"e ... ,
")'
ra
•
11,
:f
• -":-1
}O·F,,..·II"'f.,~
v-
r ;;r,r.11T". t ,rx:' ,~,\A''J.'' --t
r..,
~.:
.i
o •
~
t
~"
/.r~·1t
j'~
::'..:1:
!.!
r.
'lil
€ \rlne~IOC'l1l\·1 ro 1
;.!-- ,"
;.
,
'T"
11 .r A
•
,
1\
r
•,
..
-
:".-1'"
,~;f!"'~. ' l { '
f· Kt""" 'tIT,
\!v1j,:T"=tr
~
r
!')jL
rxlU 1
.11 "
_'
N
)(,K
1
IP·jlJ<.w Ftt
,.Po
~
'·vik·
I j~'
il(t/F~·,Pf~
C._ /'11" It",IIC'" .. ,~r
IC;.'
~;.",
"C,
r 1. W,
t/f"' \h'
l~fTI·:t·rt"
"",j('
'f
",",,'-r j.~
w,n' '-:,:.:tt.
,·i'çr.rk A... ~
;1
''E'lj('",··rt J'
>
,
,.
.:l[(
.(-..
jl..:...• 'tf '
... 'f
n~'
" . :~- lf
r
~_
j
... , '.
$,-),
er t-.
re'
Sèn '-nt ',' i
r'"t (:
:(tT I"
Ilr
"rwlkkFHlt'
r:=th.I\Jr
rt
'"'<'
.r·1f'II'rö1-j" .... -rtvoor
..:..'
rF jt,
~ ~.t ),:-e' ,
bi- ;-
co.
lOf
')fJI" ~Cot~~ ... ,.
j.,
'f)
...
.,i'
,i
v::":l
,f Grontmij
Kader Brandevaort te Helmond Haverleij te 's-Hertogenbosch Ooider Veste te Roermond Conclusies
,f Grontmij
Brandevaort zand 6000/3000 dorp publiek f 70,-/m 2
Haverleij
Ooider _Veste
polder 1000 landgoed PPS f 15,-/m 2
nv1eren 1000 wijk privaat f 30,-/m 2
,f Grontmij
Planproces
T E
c H N
E K
Masterplan Bestemmingsplan Beeldkwaliteit Voorlopig ontwerp Definitief ontwerp Bestek Realisatie Beheer
F I N A N
c E N
PLANVORMING
grondexploitatle
landschapsarchitectuur stedebouw architectuur
PLANECONOMIE
ONTWERP
DDOI
IUDDD
contractvormen P ps behoefte onderzoek volkshulsvesting
PROJEKTMANAGEMENT
vergunningen
landschap bodem water ecologie verkeer en vervoer recreatie geodata engeneering
benepor
TECHNIEK
DDDDD
JURIDISCHE ADVIEZEN
DDD
bestemmingsplan
MER milieuzonering
vooroverleg
advies op r+ hoofdlijnen
PPC
r-. ontwikkelings
r+ visie
1---
-
procedures WRO
ontwerp
inspraak
'
kritieke pad procedures
r-BP
1-2
BP
10-12
antici~atie
1
--
,..
3-4 1511
PPC
voorontwerp BP Cie 2-3 ~1 1
.... --
-
onteigenen
art. 1 /50 1e deelplan 4-5 ~
...... -·-
·~
;
'---+
·i
:j
1
•
f-
START ~..---
....
masterplan
~4
planeconomisch planeconomisch f---+ toetsen toets deelplannen 1 1
rMP
...
t deelplannen O.O.
technische plannen en ontwerpen 1-3
~
toestemmingen/ vergunningen 3-4
bestek en aanbestedingen 4-5
na V.O.
....
bouwrijp maken 4
rl bouwvergunninglr-+
architecten keuzes en V.O.
... verwerving
'"-'
~
..
I--+ bouwplannen
'
bestekken aanbesteding verkoop
rt
6
woonrijp maken deelplannen
8 I-.-
bouw per deelplan 1/10
9
.
bijzondere projecten stankcirkels WGH etc.
[
--..
oplevering bouw bestandsnaam: 6899P01A
301096
li :i
UilliliJl
DOIIDmll
ll'llllil! 1
errt!iil
! ! i!
i
1111 jll dn '"' rilt I
if If
,.1n! nu-· l*if:lll
•
1
I
~ Iltl1 . ;
. j I !~ I~
. ~
;
f
,.. '"
CO>
'"z 0 l:>
Planning t.b.v. eindwaarde berekenin! 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1471014710147101471014710147101471014710147101471014710
Planontwikkeling Grondverwerving WOONGEBIED Bouwrijpmaken Verkoop kavels
i
l•i
Start bouw Oplevering woningen Woonrijpmaken
;
1 i !
!
l!
j_ Î __l
i
i
i.
';
i i.
' !
..
'
t
Hoofdontsluitingswegen 1 •
Langzaamverkeerroutes
'
PARKLANDSCHAP 1· Verwerving ./.j
.i ;
. 1
'i
'
j
'
;
. .
i
i
Overdracht NATUURZONE IV Verwerving inrichting ENTREE V Verwerving inrichting Verkoop kavels Beheerkosten
i
, i
1!1 :
'
inrichting Verwerving
' :i
!
NATUURZONE 11
GOLFTERREIN 111
'
i
!
Grondwerk
Verwerving
'
'
i
PLANSTRUCTUUR
Inrichting
:
!
;
•: •
••
• · lil
•
·;
l
i
verleij te 's-Hertogenbosch
,pdracht: 1000 woningen (40 ha) 60 ha golfbaan 80 ha bos
~niek
concept
extra dimensie woningen 's-Hertogenbosch 220 ha bos, natuur en recreatie
stadsregionale geledingszone meerwaarde voor Engelen afronding stadsrandzone financieel haalbaar
Grondgebruik woningen Sluisblok en kastelen
Omschrijving
kavels woningen
p/ha uitgeefbaar
openbaar
totaal
Sluisblok
312
462
38
57 000
46 000
103 000
Kasteel groot 4 x
268
268
45
34 000
26 000
60 000
Kasteel klein 5 x
270
270
52
29 000
22 000
51 000
850
1000
47
120 000
94 000
214 000
Vrije boskavels 16 kavels à 1000 m 2
Ooider Veste te Roermond
~ .):-
~
Gl ~
-c
~
:z= "CJ ~
-·
:;:J<:j
"-·
~
\
--
G"'>
\
~
.-/:-
CP
c=
...
·- r
·····]~- ·---(1(: ·~-~ -
l.o
~ 8 -
'~ -
-
-
-
-- ( -( -(
(
·- -~
(
- - =~ ,.' - (
·..., • 0
-
-_ ~-~ -
(
\
·- -
-,
-- . -r
·--c
--
-~- -~
-(( (
4
•
. ,,,.
..
PLANECONOMIE GLOBAAL (ELKE RO-er) ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID (WETTELIJK VERPLICHT} KAN ZIJN : - GRONDEXPLOITATIEBEREKENII\!G
HOOFDZAAK (G & E}
SPECIFIEKE INFO
RUIMTEGEBRUIK W .B. PROGRAMMA OVERIGE VOORZ . KOSTEN OPBRENG STEN
VERH.NET/OPENB SOC./MARKT GRONDQUOTTE KENTALLEN V ON -PRIJZEN
DYNAMISCH/STATISCH
SLUITEND/SALDO
- FINANCIELE ANALYSE - RISICOANALYSE - ElNDWAARDEBEREKNING - CONTANTE WAARDEBEREKEING -RESIDUELE GRONDWAARDEBER. - QUICK SCAN GRONDKOSTEN
KOSTEN 0 NTWI K KELI N G INBRENGWAARDE
INVLOED LOCATIE AARD LOCATIE
GEM./MARKT
UITVOERING
BOUW-WOONRIJP TRADITIONEEL/IPO
GRONDGESTELDH. DUBO/GRIJS WATER KENTALLEN
PLANONTWIKKELING
TRADIONEEL/IPO
VOORS. ONTWERPEN STED/PLANVOORB. V & T EN MAN.MENT PLANECONOMIE
BIJDRAGE FONDSEN
BOVENWIJKS O.O. NOTA OF M2
RENTE EN INFLATIE
PARAMETERS
GEM. OF UITREKENEN
REKENRENTE, VERSCHIL VOOR KOSTEN, OPBRENGST
OPBRENGSTEN WONINGBOUW
M ARK T INVLOED NON-PROFIT
PLA ATSELI J KE OM ST. AAND . IN VON
OVERIGE UITGIFTE
COMM/NON-PROFIT
WINKEL-OPENBAAR
SUBSIDIES
OVERHEID
GEM/PROV/RIJK
BTW
BTW-28
OVERDRACHTSBEL.
GEM/ON TW.
BTW - INSPECTIE BTW-VRIJSTELLINGEN GEM.VRIJSTELLING
FISCALE ASPECTEN
SYSTEMEN EN NIEUWE ONTWIKKELINGEN
- EXPLOITA TIEMODEL
DHV-MODEL
RISIDUEEL SLUITEND SALDO
-STEDELIJKE ECONOMIE
ONTW . DHV
INCL. IBOR GEM. FINANCIEN
- PROJECTEXPLOITATIE
ONTW. DHV
TOT AAL EXPL. INCL. BOUWK
ONTW. VNG
VAN WIEG TOT GRAF INCL WIJK EXPL.
- PLANEXPLOITATIE
Enige toelichting op gron dbeleid en grondexploitaite (tips en kentallen) Ruimtegebruik bij verschillende dichtheden netto ruimtegebruik bij 20won/ha
totaal
gem. opp
perc. per won.
woningen
Sociale huur eengezins .
150
15
3,00
450
30
Sociale koop eengezins
160
15
3,00
480
30
Vrije sector rijen
200
10
2,00
400
20
Vrije sector geschakeld
300
20
4,00
1.200
40
Vrije sector vrijstaand
500
40
8,00
4 .000
80
100
20
6.530
200
0 msch rijving
totaal netto
won. bij 10 ha
Sociale huur gestapeld
Vrije sector gestapeld
················ ·· ····· ··
.... ........ ....... .. ....
TOTAAL WONINGBOUW
Enige toelichting op grondbeleid en grondexploitaite (tips en kentallen ) Ruimtegebruik bij verschillende dichtheden gem .
netto ruimtegebruik bij 50won/ha
opp./
perc. won.
Sociale huur gestapeld
40
20
Sociale huur eengezins
125
Sociale koop eengezins
125
10
5,00
625
50
60
30
15,00
900
150
Vrije sector rijen
135
25
12,50
1.688
125
Vrije sector geschakeld
200
10
5,00
1.000
50
Vrije sector vrijstaand
400
5
2,50
1.000
25
Omschrijving
Vrije sector gestapeld
woningen
totaal
· totaal netto
won. bij Ac ho..
400
100
10,00
0
····· ··········· ··· ····· ·
······ ····· ···· · ·· ··· ··· ·
"\
100
TOTAAL WONINGBOUW
50
5.613 '-...
t} 0 Uy{}
~
..
.
500
..
/6 ui4-o:
56c/,o~ ~y
"\
r( '/v
~
/
ó
~ - ~J /
p /,
z r
J
0
PRORIRL
N
,, - I 3.00
!?I
~-00
16 .00
~J'S!'ft9
voo
met ooo
2.W !":"!
~~a~ reo«a1Yoi<M. !>r·;i6d
V~ v~ <:on~ ~.tY.&&d ?..40 r~.1 ..M !"!"!. Bv.~, IY.~
J..QO !"!"!. k/:1 f z:l)da lont~ (';l("oct txlnOQ!:î Trott0rk:::Y.ka..'"l ~ :MI ~.Cl !"!"!. BomM ~1!'1 de 10 ~.
~
:Ha 3..5
!"!"!.
0.:50 1!'1.
U:i1
~
())
0
....
3
"
ëö
0 0
0 0
3
3
'""'
0 :o; 0>
"'0 0
3
ri I II
U1 ()
::y
0
Q_
I~ I
u
i
·.~;.:
5 Grondgebruik
Het college over grondgebruik (25 maart '99) zal worden verzorgd door ir. E.A. M. Croonen, docent stedebouw T .U.Eindhoven I bureau Bakelman I Croonen. Als grond een schaars goed is en er kan, strikt genomen binnen het nationale territorium niets van bijgemaakt worden, dan is dat een reden om er zuinig mee om te gaan. Je kunt het doorgaans maar voor één functie gebruiken en dan kan ander gebruik in de knel komen. De overheid heeft dan ook altijd aangestuurd op een sober en doelmatig grondgebruik, al werden daar steeds andere redenen voor aangevoerd. Zo was de onttrekking van landbouwgrond, waar de Nederlandse bevolking van in leven moest blijven lange tijd een belangrijke drijfveer. Dat is niet meer zo. Sinds de landbouw werkt met import van buitenlands veevoer (bio-industrie) en de markt overspoeld wordt met buitenlandse agrarische produkten is het Nederlands grondgebied als het ware vergroot met een exterritoriaal grondgebied voor de landen bosbouw (houtproductie) dat enkele malen groter is dan ons eigen land.
Procentuele ver-deling grondgebruik ( 1993) bron: <:es
ll:SB ov~rig
-
recreati('
-natuur te22 landbouw infrastrucluur
-werken -
natuur
won~n
Procentuele verdeling grondgebruik
Er zijn nu andere argumenten om het grondgebruik voor de verstedelijking in de hand te houden. Een hoofdrol speelt op het ogenblik de verplaatsingsbehoefte die door extensief grondgebruik wordt opgeroepen en de onmogelijkheid om daarvoor openbaar vervoer in te zetten omdat er, economisch gezien te weinig reizigers zijn. Andere overwegingen, die genoemd worden zijn: beperking van de ruimtebesteding en versnippering voor stedelijke doeleinden, meer draagvlak voor voorzieningen en lagere kosten.
per inwoner (in m 2 ) ]000
-stedelijk 6ooo
-
bos en natuur
-agrarisch
~000
4000 3000 2000 1000 0 \D
0 0
.
\D
\D
ö
0
Grondgebruik per inwoner
l=:::abJur - -
"'..... 0
'i0
"'""0
stedelijk
Om die reden heeft de rijksoverheid geprobeerd om het compacte stadsbeleid, dat in de derde nota ruimtelijke ordening al werd ingezet, in de vierde Nota ruimtelijke ordening extra (VIN EX) handen en voeten te geven door het aanwijzen van locaties in en aan de stad en daarbij richtlijnen mee te geven voor de dichtheid van bebouwing. Grondgebruik per wonfig in m2 1900
1925 1950 1970 1990
Hoe ziet dan zo'n woonwijk eruit, als het over grondgebruik gaat en hoe moet je dat waarderen in vergelijking met bestaande stedelijke milieus. Daarvoor is nevenstaand kort historisch overzicht illustratief.
Het grondgebruik in de woningbouw kan als volgt worden omschreven: het aantal vierkante meters per woning of het aantal woningen per hectare, wat uiteindelijk op hetzelfde neerkomt ( vgl. het benzineverbruik van een auto in liters per I 00 km of het aantal km per liter) en van het grondgebruik de verdeling in: eigen woningkavels of uitgeefbare grond, de verharding voor verkeer en parkeren die doorgaans openbaar blijft en grond voor gebouwde en onbebouwde voorzieningen zoals scholen en parken.
Onderzoek naar grondgebruik van m&erge;,ins on C!JilQelillSwonineen lnve .<~i!Je f;on imo ~nd un on IHh•" of
reaidfNJti~Jibloc.s•nrJrme · f•m ily
l?'iJII
....an.in.g
~ gemeer.~elljll gebruikte rulmto
dwellings
2
Om het overzichtelijk te houden beperken we ons tot eengezinshuizen, een wonin~p~ dat pas in deze eeuw in massale vorm voor de volkshuisvesting wordt toegepast. Daar horen geen extremen bij zoals de Amsterdamse Pijp waar voor I 900 dichtheden werden van 200 gerealiseerd woningen per hectare in gestapelde eenheden van 4-5 lagen. Dat is niet alleen extreem vanwege het aantal woningen maar ook en vooral vanwege het aantal mensen per woning, het was niet uitzonderlijk als zo'n 2-kamerwoning door 8 mensen werd bewoond. De gemiddelde woningbezetting zal vooral na de oorlog een belangrijke rol gaan spelen bij discussies over dichtheid.
Als voorbeeld van een vooroorlogse verkaveling de Papaverhof in den Haag of de Watergraafsmeer in Amsterdam, beiden uit 1925. Per woning ligt het gemiddeld grondgebruik tussen I 50-1 80m2, waarbij aanzienlijke verschillen te zien zijn in de verhouding tussen tuin, groen en verharding.
Voorbeeld vooroorlogse ver*aveling: Tuindorp Oostzaan in Amsterdam
Na de oorlog stijgt het gemiddeld grondgebruik van iets meer dan 200m2 tot tussen de 300 en 400m2 begin jaren '70. Uiteraard neemt het aandeel verharding substantieel toe vanwege het toegenomen autobezit en de daarbij behorende ontsluitingswegen maar ook het aandeel groen is inmiddels flink gestegen. Er zijn daarbij grote regionale verschillen gevonden, ook in de sociale woningbouw. Een woningkavel in Friesland is al gauw het dubbele in oppervlak ten opzichte van de gemiddelde kavel in Zuid-Holland, 'in het veen kijkt men niet op een turlje'. Vcx:xDeeld naoorlogse verkaveling: Soesterkwartier Amersfoort
Tegelijkertijd daalde de gemiddelde woningbezetting van 4,2 na de oorlog tot 3,3 in 1972 en vervolgens tot 2,5 in onze jaren negentig. Dat betekent een verviervoudiging van het grondgebruik per inwoner, bij een absolute stijging van het aantal inwoners van 9 naar I 5,5 miljoen. De rijksoverheid heeft sindsdien, vooral als financier van de sociale woningbouw (70% van het totaal) op alle mogelijke manieren geprobeerd het grondgebruik te normeren en te begrenzen maar het bleek een weerbarstige materie. Werkbare verbanden tussen grondgebruik, grondkosten en een (minimale) stedebouwkundige kwaliteit bleken moeilijk te vinden. Nu de overheid zich grotendeels uit de volkshuisvesting heeft teruggetrokken en die overlaat aan markt, gemeenten en corporaties, gebruikt zij haar laatste vinger in de pap, de locatiesubsidie, om het ruimtegebruik te reguleren. Daaraan danken we een gemiddelde Gemiddelde woningbezetting 1958- 1972 dichtheid van 30-35 woningen per hectare op de VINEX-locaties bij een verschuiving of liever een omkering van het woningbouwprogramma: 30% 'sociaal' en 70% vrije sector. Dat heeft vergaande gevolgen, die het beste zichtbaar zijn te maken aan de hand van een recent woningbouwplan.
3
In Almere, aan de oostflank van de Randstad, worden per jaar meer dan 3000 woningen gebouwd. Dat is een ongeëvenaarde bouwmachine, die jaar in jaar uit huizen produceert in alle segmenten van de woningmarkt, die aanzienlijker voordeliger zijn dan de huizen op het oude land en dus gretig aftrek vinden. De situatie leent zich voor een continue bouwstroom: de voormalige zeebodem is in handen van de gemeente, er is geen bodemverontreiniging en er zijn geen omwonenden, die bezwaren indienen. En zo'n situatie leent zich ook voor normering. Van het grondgebruik en van het woningbouwprogramma. Almere Danswijk
Als voorbeeld het recent opgeleverde plan Parkwijk/ Danswijk. Het plangebied, inclusief de hoofdwegen en waterlopen beslaat I 08 hectare voor 2700 woningen zodat er 400 m2 per woning beschikbaar is. Na aftrek van 25 hectare voor bovenwijkse voorzieningen zoals de hoofdwegen, het kanaal en zones voor geluid en de hoogspanningsleiding resteert 82 ha voor het woningbouwprogramma. Dat is iets meer dan 300 m2 per woning in het netto woongebied (inclusief scholen, een supermarkt en een buurtparkje). Dat komt overeen met 33 won/ha. Van die 300 m2 wordt gemiddeld 60 procent 'uitgegeven', q_at wil zeggen als kavels voor woningen verkocht. Dat is gemiddeld I 80 m2, variërend van 50 m2 voor wat gestapelde bouw in het centrum, veel kavels van 135 m2 voor de goedkopere woningbouw tot 500 m2 voor vrijstaande woningen. Voor verharding is zo'n 25 procent beschikbaar, 75 m2 per woning voor wegverharding, trottoirs en parkeerplaatsen. Het restant, I 5 procent of 45 m2 per woning is 'groen'.
Voorbeeld grondgebruik per woning (Airrere-Danswijk) 400 m2 (bruto)
300m2 (netto) 'Uitgeefbaar' Woni~ka.rels
180m2
4
• Kengetallen planontwikkelingskosten Omschrijving
geraamde uitv. kosten en woningen
kengetallen procentueel
f
budgetten in geld minimaal maximaal
per won.
te hanteren gem . budget
Yoorbereïdende .Qlanontwikkeling_ - Div. onderzoeken (riol.- dran.- ,plan e ,d ,)
1.5% -
2.0%
250
-
330
150 000
200 000
175 000
- Stedebouwkundige begeleiding
2.0% -
2.5%
330
-
420
200 000
250 000
225 000
- Plan-economische begeleiding
1.5% -
2 .0%
250
-
330
150 000
200 000
175 000
- Projectmanagement
3.0% -
4. 0%
500
-
670
300 000
400 000
350 000
- 10.5%
1 330
-
1 750
800 000
1 050 000
925 000
~taal voorbereidende planontwikkelling f.'lanontwikkeling op deelplan niveau - Stedebouwkundige begeleid ing
-
8.0%
I
9.3% -·-
10 000 000 600 won
0.3% -
0 .5%
50
-
80
30 000
50 000
40 000
20 ha
0.5% -
0 .7%
80
-
120
50 000
70 000
60 000
- Beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan
1.9% -
2. 2%
320
-
370
190 000
220 000
205 000
- Plan-economischebegeleiding
1.4% -
1.7%
230
-
280
140000
170000
155000
- Projectmanagement
2 .8% -
3.2%
470
-
530
280 000
320 000
300 000
I
6.6%
7.8%
1 100
-
1 300
660 000
780 000
720 000
--;-~--~
- Stedebouwkundige voorstudies e .d .
-:;::~~c:,-:~~~~~·;:~:;;:----------
-·-- -
-
1
I
Besteksvoorbereiding en toezicht MATENPLANNE,!':!
0.6% -
0 .8%
100
-
130
60000
80000
70 000
- besteksvoorb. en aanbesteding
3 .8% -
4.3%
290
-
320
171 000
193 500
182 250
- directievoering en toezicht
1.6% -
2.0%
120
-
150
7 2 000
90 000
81 000
- besteksvoorb. en aanbesteding
4.8% -
5 .5%
440
-
500
264 000
302 500
283 250
- directievoering en toezicht
2.0% -
2.8%
180
-
260
1
1 10 000
154 000
132 000
.M.6J.JAGEMENT (enonvoorzien) 10000000 1.0% --- ------ - - -Totaal voorbereiding en toezicht bestekken 7.2% -
1 .3%
170
-
220
I
100000
130000
115000
8.7%
1 200
-
1 450
717 000
870 000
793 500
3 630 -
4 500
2 177 000
2 700 000
BOUWRIJPMAKEN
WOONRIJPMAKEN (incl. fll.Q_~Q.~n....'{.E!riJ
TOTAAL GENERAAL
10 000 000 4 500 000
5 500 000
21.8%
--
- 27.0%
NB budgetten voorbereiding en toezicht zijn gebaseerd op gecombineerde voorbereiding met het gemeentelijk deel
c : ', 12~ \0M8\pok
7.9%
2 438 500 · -
file
,
24.4% -
RO
Enige toelichting op grondbeleid en grondexploitatie (tips en kentallen) Verhoudingen bij verschillende dichtheden bij 50
bij 40
bij 30
won/ha
won/ha
won/ha
Netto uitgeefbaar
5.600
5.900
6.100
6.500
Verharding - rijwegen lengte - rijwegen opp. (gem 5.5 br) - parkeren aantal - parkeren opp. - langzaam verkeer - pleintjes e.d
200 1.100 60 900 400 200
205 1.128 45 675 350 247
210 1.155 33 495 300 250
220 1.210 20 300 300 190
totaal verharding
2.600
2.400
2.200
2.000
lengte riolering (gesch. stelsel)
400
410
420
440
Groen - gazon-spelen - struiken-bossages - reststroken
500 500 200
500 500 100
450 500 150
400 400 100
totaal groen
1.200
1.100
1.100
900
Water (6 %)
600
600
600
600
Omschrijving
Procentuele verhouding -Netto -Verhard - Groen en Water
56,00% 26,00% 18,00%
59,00% 24,00% 17,00%
61,00% 22,00% 17,00%
bij 20 won/ha
65,00% 20,00% 15,00%
Enige toelichting op grondbeleid en grondexploitatie (tips en kentallen) Kosten kentallen bij verschillende dichtheden
Omschrijving
bij 50
bij 40
bij 30
bij 20
won/ha
won/ha
won/ha
won/ha
..
180 470 .000
-
210 550.000
180 430.000
40 48.000
-
60 72.000
40 44.000
verlichting, brandkr. str.mubilair) kosten per ha (afgerond)
20.000
-
25.000
20.000
Totaal bouw- en woonrijpmaken
540.000
650.000
Overige kosten comQonenten Planontwikkelingskosten gem 25 % bijdrage planstructuren (gr. plannen) Bijdrage gem. fondsen ( fl. 5- 10) Rente en kostenstijging ( 8- 12 %)
135.000 PM 28.000 56.000
Totaal excl. verwerving en pl. str.
760.000
verharding en riolering (per m2 verh) kosten per ha (afgerond)
-
210 500.000
180 400.000
-
210 460 .000
180 360.000
-
-
40 44.000
-
60 66.000
40 36.000
-
-
60 66.000
-
60 54 .000
-
25.000
20.000
-
25.000
20.000
-
25.000
490.000
590.000
460.000
550 .000
420.000
500 .000
163.000 PM 56.000 70.000
123.000 PM 30.000 51.000
148.000 PM 59.000 64 .000
115.000 PM 31.000 48.000
138.000 PM 61.000 60.000
105.000 PM 33.000 45.000
125.000 PM 65 .000 55.000
940.000
690.000
860.000
650.000
810.000
600.000
750.000
-
-
210 420.000
·-·
groen en water (per· m2 incl. bomen) kosten per ha (afgerond)
-
- -
kentallen
1"\.., ! M 1 LU[.Qf"h)lr'\
TOTAAL STAD
HOVEN
u ilqHiboo•
te
1719
I 44404 m2 &J.O'l }
~ondt.
J :5%
799J m2
q•oel'
21e6
verhordl~
TOTMt
I 58 5 · "
e1.0x .cx}o.•x
19.HJ m2
-.roler
w""·' ~
m2
:5;1218 ,.,2
24.1"
27'il20t m2
100%
L'. _
.1
:5808 rn2
JO'" ~· '~102
/ /f '/f/
- --"~ --.~
......
te hondh .
13.4X
7.3X
104t m2
1.7X
lotO:I m2 lUl~
377:5' m2 J6:57 m2 4558 tn2 ~2
water
4412 m2
m2
64 .0'
e.2x
''" o.o.
'l.,
r·""
27.U
m2
100X
•oo"9ebieden ttod + hoqe hoWirt uitqeefboor te tlon
O'O." •oter ••rhordinq ~t>fcd
-..._,.____·· ------
-
-7!7--.. _
._
... __
8
/ ··0'-,-,..-,-_
uit~eerbQor
38872 M2
m2
d-lplo,., 1 totoa
~15181
m2 88.5X) 7o .JX 7993 m2 1.8X
,_Jx) a.ox
32104 m2 3235 m2 o.n 9~80 m2 21.7X 440973 m2
tOOX
..
..
RUIMTEGEBRUiK TOTAAL NIEUWL
---------
NAAR AANLEIDING VAN DEELI'L
ochooi I :eooo te handhoven
5.7 ha h09on h.,....n 27.8 ho olod 22.8 ho
centrum
I
i
-
Ql
I ~
310 won. (~~wor 79~ won. (29wor 83~ won. (37wor
(lncl.1309 m2) (lnc1.7994 m2)
1940 won. (34w01
li.7 ....
-
~r-·
WATER
i
4.8 h
I
38 .1 ha
(lnc1.838t m2)
1210 won. (34wo
(lnc1.838t m2)
1210 wonlnv-n
1.4 h
~)
LAGE HOVEN
....................
:.1501 m2 ...... .. ,."........: iltl
~
~
1250 won. (Jiwo
~" \
~,~:\
~ ~
~
~ ~EN -
..
(~
,
(Jfjl
-
.
0
STAD
~~
f
~~:.a ~,~. ~~'"'. ~
·~
"'...,"
bc::,
.
'
... ,/}, 1/j.,
re·
I!Joll "~ s:>
tY~
4400 won.
'
~
~
~ · "' ...0 __ ~<:> ~~
\~~
,.. i;~
,..CJ& .9S'
'\.'\:\.""
(',
J
'-)
/==----:-:-
~~ --= ~
---===--~ .
---::---::::::
-13-
RUIMTEGEBRUIK gerealiseerd ruimtegebruik:
uitgeefbaar verharding groen + water totaal
HOG,E HOVEN 56 % 27 % 17 %
STAD 64% 26 % 10 %
27,8 ha
22,9 ha
803 woningen 29 won/ha
875 woningen 38 won/ha
gepland ruimtegebruik: LAGE HOVEN uitgeefbaar verharding groen + water totaal
WATER
59 % 29 % 12 OJb
56 % 27 % 17 OAJ
39,5 ha
37,9 ha
1308 woningen 33 won/ha
1187 woningen 31 won/ha
exclusief Bovenover, inclusief intra
ONTWIKKELINGSGEBIED = 154 ha,
waarvan uitgeefbaar verhardingen groen+water+wallen
76 ha 36 ha 42 ha
50
O,i)
24% 26%
C.!·:_;
onroerend goed waarde
Boekwaarde verwervmg
-/- bouwkosten
+ infrastructuur
-i - bijkomende
kosten -/- \vinsL'risico
=
stichtingsk. excl. grondprijs
+houw- en maken
woonr~jp
= grondkosten +/-over/onderwaarde
grondwaarde~14----~~'--gr-ood--w--aa_rd_c___, residuele waardemethode
r'
I _. ,,_
dynamische eindwaardemethode
Bebouwingsdichtheid Bovenstaande indicatoren voor bebouwingsdichtheid kunnen worden gebruikt voor zowel woonbebouwing als voor bebouwing voor andere doeleinden dan wonen en ook wanneer woon- en niet-woonbebouwing gemengd voorkomen.
Bebouwingsinde.l en bebouwingspercentage
Index
percent~
0,5
6()',
1,0
10'.
1,0
100'•
1,5
100'•
g----~
Bron : Hamel. 1970.
I
'
I
'
~
;~~~-~-5~~.~~ . 21.0
.
L - -·- - - - - - - - - - - - - --- - -·
buurtweg
®
( I
'
;....2=~ j_ ~ - -'-
.4_-c_•_ _ _s--' ~
·~
24.5
buurtlaan
.\.I-:. ~ .00
.a ..\41 l.l! 1.11
:. . 7~
. l .1!'
l.it
!' ..\~
.!h .ll
rand groene ruimte Hoge Vaart
profielen 2L
woonstraat I openbaar parkeren
12.5
: _ _ ·--- --- ·- - --·----'
woonstraat I eigen erf-parkeren .t
.f
5.5
~.0
I
1.5
s.s
·- -~·-·-------
7.1)
'"'·oonstraat I eigen erf-parkeren
47
. ~·.... \ ' -.~ .. -..
. '
.-
~
/ACHTERGROND
rlssecretaris J. Remkes over Vinex-bouw
knoppen moeten om
Nieuwbouw in Nederland in volle gang
n 2005 moeten op Vinex-locaties 456.959 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd 3ij benoeming Vinex-locaties zijn soms geografisch verspreide gebieden samengevoegd
Vergelijking.vraag en aanbod nieuwbouw 1998 (incl. Vinex) Vraag
Aanbod/bouwproductie
/ M
(/
.
: ··~
Er worden, in studies en soms in de praktijk, verkavelingsvormen ontworpen, die rigoureus met het idee van de buurt of de wijk breken. Moderne vormen van burt.enplaatsen, lintbebouwing etc. in combinatie met natuurontwikkeling, waterwerken of recreatie. Dat zijn complexe projecten waar de tradrt.ionele wijze van toerekening van grondkosten afgeleid van het grondgebruik waarschijnlijk niet zal werken. De financiering en explort.atie ervan komt tot stand langs verschillende wegen: openbaar als er een publiek belang in het geding is zoals waterkering en dagrecreatie, privaat als het om profijtelijke investeringen gaat zoals verblijfurecreatie en kantoren of woningen. De woningbouw is dan één van de kostendragers, waarbij de marktwaarde maatgevend is. Nog complexer ligt het bij stedelijke herontwikkeling, waarbij de grond in fert.e al eens is urt.gegeven en de nieuwe investering het restant van de marktwaarde van de bestaande opstallen moet opnemen. Het ligt voor de hand dat herontwikkeling in het algemeen tot intensivering van het grondgebruik zal leiden en als het even kan tot meervoudig grondgebruik zoals parkeren ondergronds, commerciële voorzieningen en kantoren of woningen daarboven. In het boek van Wigmans, dat bij deze collegeserie hoort worden daar illustratieve voorbeelden van gegeven. Bijlagen: • Figuur bij artikei'De knoppen moeten om' urt. NRC d.d. 17 februari 1999. • Sheets bij college over grondgebruik (25 maart 1999) van Evert Croonen. • Grondgebruik bij Nieuwland Amersfoort, sheets bij college over duurzame stedebouw (3 juni) van Maarten Ouwens.
6
Bij de gegeven inrichtingsnormen Voorbeeld gemiddeld grondgebruik perwoningtype (bij VINEX) zit er maar weinig elastiek in het woningbouwprogramma: Aan de ene kant zit er wat gestapelde bouw in het programma: hooguit I 0 tot I 5% om de klantenkring bij 25m de bushattes wat aan te dikken. Aan de andere kant zitten de vrij te bebouwen kavels van 400 tot 600 m2. Daartussen worden vooral projectmatig gebouwde woningen opgeleverd op kavels van 135 m2 5,5 - 6 m 7,2- 7,5 m 8,5-11 m IS- 25 m (rijtjeshuizen van 5.40 m h.o.h. zijn in die klasse favoriet) of net wat 200-300m2 400- 600m2 135 - 150 m2 175 - 200 m2 groter. Daarboven komen de Rijenwoning Geschakeld Vrijstaand 2/kap geschakelde vrije sector woningen met een breedte van 7.20m of meer. Daar kan nog net een garage of carport bij of onder. Maar dat vraagt al I 80 m2 per woning of meer. De uttieme woningbouwklasse in Nederland is van het type 'Twee-onder-één-kap' en dat kan vanaf 8.50m kavelbreedte geleverd worden met kavels van rond de 250 m2. Een grafiekje uit de NRC laat zien dat het aanbod in Almere en op de VINEX-locaties weliswaar in staat is om de gevraagde dichtheden te halen maar dat het niet strookt met de kapitaalkrachtige vraag. Er zou vooral veel minder vraag zijn naar gestapelde woningen, en aan de vraag naar vrijstaande won1ngen wordt absoluut onvoldoende tegemoet gekomen. Dat sluit aardig aan op de discussie over het Wilde Wonen die o .a. door Care! Weeber op gang is gebracht. Gra/iekuitNRC. 17-02-1999 Meegaan met die vraag of die gedachte vereist wel een omslag in het denken over de planexploitatie; het huidige investerings- en exploitatieniveau is er absoluut niet geschikt voor. Bij een dichtheid van ca. I 5 woningen per ha. is een veel hoger percentage uitgeefbare grond vereist al was het maar om de toekomstige onderhoudslasten per woning op een aanvaardbaar niveau te houden. Smalle wegen, onverharde bermen, geen straatverlichting, parkeren op eigen terrein en gemeenschappelijke voorzieningen in eigen buurtbeheer zijn voorbeelden van aanpassing aan de vraag. Dat levert een ander beeld op van de openbare ruimte dan we gewend zijn en heeft in ieder geval die nadelen, die al eerder genoemd zijn: geen of weinig openbaar vervoer, geen commerciële of medische voorzieningen in de buurt.
5
6
Civi ele tec hniek . --t__
Guuw lI'i:
ti
f
•
nwoonrlJp mdken
WCI'tlrü
Tauw bv
•
..,.,;
w
Bodemsanering voor stedenbouwers
Bodemsanering voor stedenbouwers
Algemeen Bij ruimtelijke ingrepen In bestaand stedelijk milieu is bodemverontreiniging en sanering een vast onderdeel van de planvorming geworden. Ook bij uitleglocaties moeten vaak oplossingen gevonden worden voor aanwezige bodemverontreiniging zoals stortplaatsen, erfverharding en slootdempingen. Dat een bodem die ongeschikt is voor de huidige of geplande functie gesaneerd dient te worden is duidelijk. Maar dat ook graafwerkzaamheden in de binnenstad (bijvoorbeeld bij de aanleg van parkeerkelders) veelal onder bodemsanering valt is veel minder bekend. Om de stedenbouwer kennis te laten maken met de, schijnbaar, complexe wereld van bodemsanering wordt in deze voordracht kort ingegaan op enkele achtergronden van bodemsanering. Het verhaal is te kort om alle nuances te kunnen aanbrengen. Het is dan ook niet de bedoeling dat een stedenbouwer met dit verhaal volleerd saneerders zijn. Deze kennismaking met bodemsanering heeft tot doel de stedenbouwer in te leiden in de achtergronden van de bodemsaneringsoperatie en de denkwereld van de bodemsaneerder.
Historie van de aanpak Begin jaren tachtig werd met grote 'gif schandalen' zoals Lekkerkerk bodemsanering in Nederland ter hand genomen. Naar aanleiding van deze schandalen werd versneld gewerkt aan een noodwet, de interim-wet bodemsanering om de bodemverontreiniging te kunnen saneren. Ingeschat werd dat er slechts een gering aantal gevallen van verontreiniging gesaneerd zouden gaan worden waardoor de overheid het voortouw nam van de saneringsoperatie. De overheid ging aan het saneren en probeerde achteraf de kosten van sanering bij de veroorzakers van de verontreiniging te verhalen . Het kostenverhaal achteraf bleek niet erg succesvol, ook bleek de verontreinigingsproblematiek bij iedere inventarisatie groter van omvang. De interim wet bodembescherming werd daarom in 1995 vervangen door de saneringsregeling als onderdeel van de Wet bodembescherming. In de saneringsregeling werd de aanpak van bodemsanering omgedraaid. Eerst wordt de veroorzaker van de verontreiniging aangesproken. Is de veroorzaker niet meer aan te spreken dan wordt eigenaar of ·d e bij sanering belanghebbende aangesproken. Pas als ook eigenaren en belanghebbenden niet aan te spreken zijn voor de kosten, wordt de sanering door de overheid ter hand genomen via het zogenaamde 'vangnet' . Om deze werkwijze mogelijk te maken is in de Wet bodembescherming een heel scala van juridische instrumenten opgenomen. Zo kan vla een onderzoeks· of saneringsbevel een veroorzaker of 'schuldig' eigenaar gedwongen worden onderzoek danwel sanering ter hand te nemen. Via ongerechtvaardigde verrijking kan een eigenaar of belanghebbende gedwongen worden de waardestijging van het perceel bij te dragen aan de saneringskosten. Ter ondersteuning van het juridisch instrumentarium zijn richtlijnen voor de milieuhygiënische beoordeling opgesteld in de vorm van circulaires. Zo zijn er circulaires over de ernst van de verontreiniging (toetsingskader met streef - en interventiewaarden). de urgentie om te saneren (urgentiesystematiek en systematiek voor tijdstipbepaling) en de saneringsdoelstelling. Halverwege de jaren negentig kwam het besef dat de bodemsaneringsoporatie niet het gewenste resultaat gaf. Maatschappelijke processen, zoals stedelijke vernieuwing, stagneerden als gevolg van de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Ook bij VINEX· inbreidingslocaties bleek de saneringsregeling uit de Wet bodembescherming niet effectief
N0023085/JMK/C01
om knelpunten weg te nemen. In het Kabinetsstandpunt over de vernieuwing van het bodemsaneringsbeleid van 16 juni 1997 gaf het kabinet een koerswijziging aan om het rendement van de saneringsoperatie te verbeteren. De koerswijziging heeft de volgende kenmerken: Verhogen van het milieurendement (o.a. door functiegericht te saneren); Vergroten van de marktdynamiek (wijzigen financieringsstelsel en stimuleren van investeringen in bodemsanering); Verbreden van het draagvlak (integratie in maatschappelijke processen) De koerswijziging wordt momenteel verder uitgewerkt in · het zogenaamde BEVER-proces (Beleidsvernieuwing bodemsanering). Kort kan de historie worden samengevat als de verschuiving van een op zich staande operatie ('saneren om te saneren') met een eigen budget en programma naar sanering als onderdeel van ruimtelijke ingrepen ('saneren om te bouwen') met een gemengd financieringsstelsel.
Saneringsdoelstelling Als men tot voor kort ging saneren dan diende alle verontreiniging uit de bodem verwijderd te worden tenzij er zwaarwegende locatiespecifieke omstandigheden (LSO) waren. Als er sprake was van locatiespecifieke omstandigheden, die technisch (onuitvoerbaar). milieuhygiënisch (extreem gevaarlijk) of financieel (extreem kostenverschili van aard kunnen zijn, mocht worden afgeweken van het herstellen van de multifunctionaliteit (de bodem is multifunctioneel als er geen verontreinigingen aanwezig zijn) en mogen de verontreinigingen worden ingepakt (isoleren, beheersen en controleren (lBC)). Met het Kabinetsstandpunt is een verandering in de saneringsdoelstelling gekomen. Niet langer is multifunctionaliteit de doelstelling, met een functiegerichte aanpak dient het rendement van de saneringsoperatie vergroot te worden. Voor het functiegericht saneren zijn op dit moment vier doelstellingen geformuleerd. 1. De saneringsmaatregelen worden ontworpen vanuit een integrale aanpak van de bodemverontreiniging, de grond en het grondwater dient dus in samenhang te worden aangepakt; 2. In de integrale aanpak staat voorop dat aan de gebruiksetsen van de bodem voldaan kan worden door: Ongewenste humane en ecologische blootstelling weg te nemen en Ongewenste verspreiding via het grondwater tegen te gaan; 3. In de sanering moeten 'ijkmomenten' ingebouwd zijn om zonodig bij te sturen; 4. Het saneringsresultaat moet leiden tot zo weinig mogelijk (noodzakelijke) 'zorg' voor de bodem. Om aan deze doelstellingen te voldoen is een driedeling in de aanpak gegeven: 1. Uitgaan van een standaardaanpak 2. Afwijken van de standaardaanpak door gebiedsgericht beleid 3. Ruimte voor maatwerk per geval. De functiegericht aanpak geeft de saneerder de mogelijkheid om de sanering af te stemmen op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Een grotere uitdaging vormt de integrale
N0023085/JMK/C01
2
W
ICIUW
'W Bodemsanering voor stedenbouwers
Bodemsanering voor stedenbouwers
samenwerking tussen saneerder en stedenbouwer. Door gezamenlijk te ontwerpen kan, onder meer door schulven met functies, een optimale aanpak gerealiseerd worden. Dat deze integrale aanpak niet vrijblijvend is mag onder andere blijken uit de voorgenomen Intergratie van bodemsaneringsgelden in het investeringsbudgat stedelijke vernieuwing
1, Na ontgraving Is verwerking van de grond noodzakelijk dit kan door thermische en extractieve reiniging of storten, bij ontgraven onder de grondwaterspiegel is een bemaling noodzakelijk, zie aanpak grondwater. 2. In situ: technieken zonder ontgraving
(IS V).
Op papier lijkt de integrale aanpak het ei van columbus, maar hoe werkt dat nu. Hoe kan het in de praktijk worden toegepast. In het tweede deel wordt ingegaan op de praktijk. Eerst wordt ingegaan op enkele algemene, milieuhygiénische en technische zaken. Vervolgens worden aan de hand van de structuurvisie 'Grachtengordel Deventer' enkele voorbeelden gegeven.
Beoordeling en sanering Grofweg is bodemverontreiniging te karakteriseren in twee extremen: 1. Mobiele situaties; 2. Immobiele situaties. Mobiele situaties worden vaak veroorzaakt door stoffen zoals: benzine, huisbrandolie en (chloorhoudende) oplosmiddelen. Dergelijke situaties kenmerken zich door een brongebied waar de verontreiniging (meestal als vloeistof) in de bodem is gekomen met hoge concentraties in grond en grondwater en een pluimgebied waarin lagere concentraties zijn opgelost in het grondwater. In mobiele situaties is de bodem vaak ongeschikt voor de gewenste functie doordat als gevolg van vervluchtiging gebruikers van gebouwen kunnen worden blootgesteld aan verontreinigingen. Verder vindt vaak verspreiding via het grondwater plaats waardoor maatregelen genomen dienen te worden om aantasting van schone bodem enlof eigendommen van derden te voorkomen.
Om verspreiding van mobiele verontreinigingen via het grondwater te voorkomen is verwijdering van de verontreinigingen uit het grondwater een goede optie. Voor de verwijdering kan gebruik gemaakt worden van verschillende in-situ technieken. Pump&treat (het onttrekken van grondwater en het vervolgens zuiveren en lozen) wordt het meest toegepast. Ook andere technieken zijn echter mogelijk. Naast verwijdering kunnen verschillende isolatiemethodem worden toegepast. Enkele voorbeelden hiervan zij: Pump&treat: oppompen en zuiveren van grondwater om verdere verspreiding te voorkomen; Civieltechnisch: aanbrengen van damwanden, bentoniet schermen, folies e.d. om verontreinigingen op de plek te houden; Immobilisatie; verontreinigingen in de bodem vastleggen door toevoegen van chemicaliën; 'Technologisch'; aanbrengen van 'reactieve schermen'; bijvoorbeeld door biologische afbraak te stimuleren.
Praktijkvoorbeeld Deventer grachtengordel.
Immobiele situaties zijn vaak ontstaan door jarenlang gebruik van de bodem waardoor kooldeeltjes, sintels en (sloop)afval stoffen zoals PAK's en zware metalen in de bodem zijn terechtgekomen. De verontreinigingen beperken zich vaak tot de bovenste laag van de bodem. Door de verontreinigingen die in de bovenste laag van de bodem zitten is de bodem niet altijd geschikt voor de gewenste functie. Om de bodem geschikt te maken zijn verschillende technieken voorhanden. In tabel 1 is een overzicht gegeven. Tabel 1 teenmaken voor net geschikt maken van oe oooem lillootstelling voorkomen! mobiel Immobiel Functie wijzigen +I· + + Aanbrengen leeflaa11 Bron verwijderen Ontgraven' + + In Situ1 + + techniek goed toepasbaar en vaak toegepast +I· techniek toepasbaar en soms toegepast techniek minder geschikt
N0023085/JMK/C01
3
N0023085/JMK/C01
4
-· ..... 0 .,
""
(/)
01
0
:E
OJ
~· _: -·;:, ;:, c. 0 ;:,
cc -· co cc
;:, 5' cc
-· N
co cc co .-+ co ~
::::!. .......
tZ
(b'
c:::
.:::ro N CO
co co: ~
-·
CC:::J
-· c. co -·
.-+cc co -· ::::!.:::::1 -·cc. G)
7'
c:
;:::::;.·
C" ~
CT
:s· cO
~
.-+
C"
d'.
::::ï
:::J
c.
cc cc
;:,
-· -·
Q.) (/) -h Q.) ::::!.
co
0.:
0
::::ï
C"
::::!.
0>
0
::::!. C')
C"
·~
c::
~
0
"0
C')
Q.) (/) -h Q.)
co
0
0
"0
co
7'
cc N
co cc co .-+ co ~
-· ::::!.
Cl)
::::!. -h (/) Q.) C')
d'.
~. .-+ co ;:::::;.· co :::J
-·CD
Raambuuir t
Verontreinigingssituatie
*
Ligging binnen voormalige vestingwerken, tegen historisch centrum aan.
*
Zware metalen, PAK, CN, Aromaten en minerale olie.
*
Woningen en elkaar voor.
naast
*
Vermenging verontreinigingen gasfabriek en ijzergieterij.
*
Oppervlak circa 7 ha waarvan 4 ha verontreinigd.
*
Lokaal vermenging met verontreinigingen van derden.
*
150 woningen en 10 bedrijfslocaties.
*
Lokaal tot 9 m -mv.
*
Onderdeel van het project "Grachtengordel".
bedrijven
komen
'-----------~
'----------~
Saneringsvarianten
Keuze sanering1s-variaot
*
Keuze op basis van Locatiespecifieke omstandigheden (LS~:Q.).
Kosten saneringsvarianten (x 1 miljoen) Variant
Stichtingskosten
Doorlopende kosten
Totaal
1. MF
152 42 22
6
158 52 32
2. 3.
10 10
'--------------
~
*
Herstel multi-functionaliteit.
*
Isolatievariant gebaseerd op sloopbebouwing en aanleg bovenafdekking.
*
Isolatievariant gebaseerd op huidig terreingebruik.
'--------------~
ls.otati~evariant
Kostenverdeling (\u~~)
met behoud
bebouwing *
Beperkingen .aan het gebruik.
*
Ontgraven tot 1 ,2 m -mv· onder straten en tuinen.
*
Geen maatregelen in kelders. Geen risico's aangetoond.
*
Geen dampdichte afdichting. Uitdamping wordt door additionele maatregelen voorkomen.
*
Permanente grondwaterbeheersing.
' - - - - - - - - - - , - - - -
~
*
Omvangrijk ~eval. Verdeling volgens Wbb: - Ministerie90 %; - Provincie 2,5 %; - Gemeente 7,5 %.
*
De volgende punten zijn bij beoordeeld: - samenloop; - ongerechtvaardige verrijking; - verha1lsacties.
toekenn~og
L....___..-----~
neerslag R
Stroming van bodemvocht en grondwater naar een ontwateringsmiddel
singel of
polderpeil
Begrippen met betrekking tot de ontwatering
···':-- '
a. Uitgangssituatie: a<0.70 6 1.00m.
~w~ --
--
b. Drainage: a>0.70 á 1.00m.
c. Polderpeil verlaging: a>0.70 6 1.00m.
d. Ophogen: h+a>0.70 6 1.00m.
Principe-oplossingen om een goede drooglegging te verkrijgen.
!;;· .g 0.
!!-
3
8
< l. .. ~
0.
:I
n
:;
:>
E
.. .....3 &. . c
;;
~
:>
':1'
f
~
:I
oq
~
I ·
..
.6'
~.
i1.
.6
"'..0
~
:I
?
î
"..8.
!!-
::J
~
.
~
.2
::J
:I
ë
"
~.
1
.p..,,
·~..
\' !
î..
"'&...
..:;
~·
~
:>
m~o ... c
5
~
~ (
~
~
s. g_ . 9:-q
~ §.
~
2 .. .. g 0
:I
~·
0.
:I
ë'
6:
I
PEIL i-0.25
-------~-----~--- ~
-~0>ij~:~:~·'"----------- ~- ~-~~~·. ~~ ·:.:..::
...-•
zond convulling
.. .
ONTGRAVEN EN OPHOGEN
PEIL +0.25 VLOERPEIL
-------~-----~----
;,~~~- - -- - :. -- -
---
_:_
- -
--'
OPHOGEN
0 --
.·-----·o·· '
I
f
--
Tijdstip ophogen • .....
·>= c ·
Afweging tussen: renteverlies geïnvesteerd kapitaal en verwervingskosten
::>
I-
Vi
..... ~
..... :::; ..... Cl
onderhoudskosten a.g.v. restzettingen
z
w
1-
Fr
I I
I
I
N
5
Minimumkosten bij bouwen circa 3 - 4 Jaar na ophogen -
•
Versnelling door:
c;
I
I
I I
I
0>
~
I
I
I _~I.... "' .. ~:-::
.c
•
1
0..
..
..
0.
.s
_g
verticale drainage
2
tijdelijk extra ophogen
~
l:)
z
a
·~·. a.. · 0
:a~ 0 c 0.
"0
0-
0..
""·
I
a.
':! ,_ <{
:::> ,_
Vi
Vl
l:) .
z<{
l:) ,_
5
IJ)
wegverh~rding
~~ illiilliliill i:ili:Li dr~in
in sleur
Fig. 5.6. Stedelijke drainage
!!f1 !ti ;;
.-:::::.L.-=::.-==.~----
!mnu A=!=!
"#t
;~rvoerdrain
Fig. S.IO. Cunetdrainage
drt~in
Reoenwaterriool
Fig. S.II. Drainage van de rioolsleuf
-
~lauw
j N
Informatiestroom in verband met het bouwrijp maken Inventarisatie bestaande gegevens van de bodem I
r
-·
Opstellen van een aangepaste legenda
-·
Eisen aan de bodem vanuit de bestemmingen
-
~ Bodemkaart( en) en Profielen etc. ~" drain .100 - · - hooglt 0
C!EJ lookoasligt •uiuld.
~oogto
1
lltl .
l.o.•. H.A.P.
Fig. S.9. Samcnsestclde sebiedsdrainase in een zandsrond
Afgeleide kaarten: ... ·zanddiepte - stoorlagen enz. .f
Maatregelen bouwrijp maken
I Kosten
----NAP VENSERPOLDER
BIJLMERMEER
2m L
6
8
·. ·. .
10
12 lL
;[]]] veen 11i
~klei
., '
18
~zand
·... . . ....
~
Schematische doorsnede van Amsterdam-Bijmermeer
NAP teelaarde zwcre klei lichte klei
vun
lichte klei
zond
Sohematisoh proflel Appingedam-OIIng
~
holocene klei-en veenlagen
(==:J
pleistocene formaties en holocene zondformaties
duinen ~ i
holtand s poldergebied
+
J
+
Utrechtse heuvelrug
H
!
Diepe kwel; schematisch geo-hydrologisch profiel van West-Nederland
rivier of boezem
opgehoogd terrein
doorlatend zandpakket
ondoorla tlfnd e basis
Dijkskwel
0
15
---L--~~----~~km
Fig. 3.22. Afwateringssysteem m een 1ellend zandgebied
m boven N.A.P.
31
JO
minimum
beek -
-
--
waarneming in ondiepe buis weerneming in diepe buis
Geologisch-weterstaatkundige dwarsdooranede over
~t
hellende gebied in Nederlend
INHOUD
1 Bouw- en woonrijp maken van terreinen
5
2 De Nederlandse bodemopbouw
7
2.1 De geologische opbouw van de ondergrond 2.2 Waterhuishouding 3 Technieken bouwrijp maken 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3. 7 3.8 3.9
Eisen goed bouwrijp terrein Technieken voor het bouwrijp maken van terreinen De cunettenmethode Integraal ophogen Zetting van opgehoogde terreinen Tijdstip van ophogen De cunettenmethode of integraal ophogen van bouwterreinen Funderingen Drainage
4 Riolering 4.1 Inleiding 4.2 Inzamelsystemen 5 Verhardingen 5.1 5.2 5.3 5.4
Geschiedenis van de weg Soorten wegen De opbouw van de weg Theoretische wegprofielen
7 12 15 15 16 18 21 23 24 27 28 29 33 33 33 39 39 39 40 45
6 Kabels en leidingen
53
7 Water en groenvoorzieningen in de stad
57
7.1Waterindestad 7.2 Groenvoorzieningen 8 Duurzaam bouwen 8.1 8.2 8.3 8.4
Wat is duurzaam bouwen Het waterprobleem van het stedelijk gebied Grijswatercircuits Grondwerk
57 58 63 63 64 70 71
3
1 Bouw- en woonrijp maken van terreinen Bouwrijp maken van terreinen is de kunde van het afstemmen van de plaats van bestemmingen van stedelijke gebieden op de bodemgesteldheid en de waterhuishouding en de techniek van het geschikt maken van de bodem en de waterhuishouding voor deze stedelijke bestemmingen. Zoals uit deze definitie blijkt worden bij het bouwrijp maken van terreinen twee aspecten onderscheiden: 1. Voor bepaalde stedelijke bestemmingen wordt een locatie gezocht, mede op basis van bodemgesteldheid en waterhuishouding. Hierbij gaat het in eerste instantie om de plaatsbepaling van een stads- of dorpsuitbreiding of nieuwe stad. Ligt de locatie vast, dan hebben de bodemgesteldheid en waterhuishouding invloed op de indeling van het plan. 2. Een gebièd moet volgens een stedenbouwkundig plan worden ingericht. De bodem en de waterhuishouding moeten in dit geval worden aangepast aan de eisen die de bestemmingen stellen. Terreinen worden in het algemeen bouwrijp gemaakt in omstandigheden waarin diverse disciplines samenwerken om een geïntegreerd resultaat te verkrijgen. Daarom is aandacht voor de relatie met andere disciplines essentieel. Bij woonrijp maken wordt het bouwrijp gemaakte terrein nader ingericht voor het vervullen van de functies van het stedelijk gebied. Dit houdt in dat rijwegen, trottoirs en parkeerplaatsen worden aangelegd, maar ook groenvoorzieningen, sportvelden, etc. Het bouwrijp maken gebeurt voordat met de woningbouw wordt begonnen, het woonrijp maken start na het bijna gereedkomen van (een deel van) de woningbouw. Onder bouwrijp maken wordt verstaan het opruimen van het terrein, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssysteem, open water, kunstwerken en bouwstraten. Het aanbrengen van de definitieve verharding, het schoonmaken van het bouwterrein, de aanleg van groen en recreatieve voorzieningen en kabels en leidingen, het plaatsen van straatverlichting en dergelijke wordt woonrijp maken genoemd. Het bouw- en woonrijp maken van terreinen omvat de volgende onderdelen: - Opruimen van het terrein. Allerlei zaken zoals opstallen, afrasteringen en begroeiing moeten worden opgeruimd en afgevoerd. Eventueel moeten aanwezige kabels en leidingen worden omgelegd. - Grondwerken. Dit onderdeel omvat het ophogen of afgraven van het terrein. De grasmat en de zwarte bovengrond kunnen worden verwijderd. Deze grond wordt in depot gezet en later in tuinen en plantsoenen aangebracht. Sloten moeten worden uitgebaggerd of gedempt. Er kan een laag zand over het gehele terrein worden aangebracht of alleen op de plaats van
5
-
-
-
-
-
-
-·
6
de toekomstige wegen kunnen cunetten gegraven worden, die worden gevuld met zand. Maatregelen om de zetting te versnellen kunnen worden getroffen. Nieuwe watergangen kunnen worden gegraven. In grotere groengebieden kunnen bodemverbeteringswerken worden uitgevoerd. Drainage. Een of andere vorm van ontwatering moet in veel gevallen voor de bouw worden aangebracht om een goed begaanbaar en droog bouwterrein te verkrijgen. Na de bouw is het vaak noodzakelijk een definitief ontwateringssysteem aan te leggen. Riolering. Om het huishoudelijk afvalwater en het regenwater dat op daken en wegen valt af te voeren, moet een rioleringsstelsel worden aangelegd. Dit kan een gemengd- of een gescheiden stelsel zijn. Afhankelijk van de bodemgesteldheid moet het stelsel worden gefundeerd. Kunstwerken. Als onderdeel van de waterhuishouding, de wegen en het rioleringssysteem moeten allerlei kunstwerken worden aangelegd: stuwen, duikers, bruggen, tunnels, gemalen, enz. Een deel van de kunstwerken is vanaf het allereerste begin nodig; een deel kan tijdens de bouw worden aangelegd. Verhardingen. De ontsluitingswegen, buurtwegen, woonstraten, parkeerplaatsen en fiets- en voetpaden moeten van een verhardingsconstructie worden voorzien. Vóór de bouwfase worden de bouwstraten aangelegd. Bij het aanleggen van de definitieve verharding zal nog enig grondwerfmoeten worden uitgevoerd. Groen en recreatieve voorzieningen. Op de plaats van tuinen en kleinere groenvoorzieningen moeten tegen het einde van de bouwfase grondbewerkingen en grondverbeteringen plaatsvinden. Daarna worden in het openbare groengebied bomen en struiken geplant, gras gezaaid en voorzieningen aangelegd. Aanleg van kabels en leidingen. In het begin van de bouw moet het terrein worden voorzien van 'bouwwater' en 'bouwstroom'. Daarom wordt in het algemeen een deel van het hoofdsysteem van de drinkwatervoorziening vroegtijdig aangelegd. Aan het eind van de bouwfase worden de woningen aangesloten op de diverse nutsvoorzieningen. Straatmeubilair. In de laatste fase van het ontwikkelen van het woongebied wordt het straatmeubilair aangebracht.
2 De Nederlandse bodemopbouw 2. 1 De geologische opbouw van de ondergrond Nederland maakt met uitzondering van Zuid-Limburg deel uit van het da- · lingsbekken van de Noordzee. Zeeën en rivieren hebben dit steeds dalende bekken opgevuld met zand en klei. De delta van de Rijn en de Maas en oostelijke noordduitse rivieren is opgebouwd uit materialen die door de rivieren zijn aangevoerd en afgezet (fluviatiele afzettingen). De zee met zijn stromingen, golfwerking en getijdebewesting heeft deze afzettingen deels weer opgenomen en elders gedeponeerd. Ook de zee heeft hier materialen afgezet (mariene afzettingen). Bovendien is het noordelijk deel van ons land door het landijs bèwerkt en zijn er grondmorenen achtergebleven (glaciale afzettingen). Tenslotte heeft ook de wind de nodige veranderingen aangebracht; plaatselijk zijn afzettingen weggeblazen en elders weer neergezet (eolische afzettingen). Deze geologische processen hebben een bepaalde opbouw van de ondergrond tot gevolg gehad. In het volgende zal deze opbouw kort worden beschreven. Daarbij zal de beschrijving beperkt blijven tot de bovenste 10 à 30 m; deze laag is van belang in verband met het bouwrijp maken. Tabel 2 .1
Indeling van het Kwartair. Jaren geleden voor heden
Tijdperk cCl) Cl)
u
0
2.700
8.000
-
8.700
.
8.000
Subatlanticum
2.700
Subboreaal
5 .000
Atlanticum Boreaal
0
:I:
cCl) Cl)
u
s
cCl) > 0 m
Weichselien
c
Saalien
200.000
-
600.000
-
2 .500.000
-
10.300
Preeboreaal koude tijd·
70.000 100.000
Eemien
."
ëii ä:
CP "0 "0
~
:a; c
"0
0
koude tijd
heden
5.000
8.700 10.300 70.000
Holsteinien Elsterien
koude t ijd
Cromerien
complexe eenheid
Menapien
koude tijd
Waalien Eburonien
koude t ijd
Tigtien Praetiglien
koude tijd
7
In verband met het bouwrijp maken is in het algemeen gesproken slechts het Kwartair van belang en dan nog voornamelijk vanaf het laatste deel van het Midden Pleistoceen (tabel 2.1 ). De onderzijde van het Pleistoceen ligt in vrijwel geheel Nederland ver beneden het tegenwoordige maaiveld. In Noord-Holland tot 600 m, oplopend tot dagzomend in het zuiden en oosten van Nederland. Het Kwartair onderscheidt zich van het Tertiair doordat er bij herhaling veel koudere omstandigheden heersten, de ijstijden (glacialen), welke afwisselden met warmere perioden (interglacialen). Tabel 2.2
Tabel van de kwartaire formaties, gerangschikt naar ouderdom en genese.
Chronostratigrafie
Afzettingen In verband met landijs
HOlOCEEN
z
w w
u
complex"
~
Menaplen·
E 1----+----w
-l
Q.
E = P = 8 ~ V-
Waallen
eolische afzettingen periglaciale afzettingen beekafzettingen veen
R • Rijn M • Maas 0 • oostelijke noorddultse rivleren en voorlopers
'koude lijd "complexe eenheld bestaande 1111 tenminste 4 warme en 3 koude tijden "'nog onbenoemd, voorlopig biJ Formatie van Urk
De beide laatste ijstijden (Saalien en Weichselien) zijn sterk bepalend geweest voor de aard en ligging van de zandgronden van Noord-, Oost-, Midden- en Zuid-Nederland. Tijdens het Saalien is een groot deel van Nederland met landijs bedekt geweest. De maximale uitbreiding van het ijs reikte tot aan de lijn Vogelenzang-Nijmegen. Het randgebied van het ijs bestond uit een aantal afzonderlijke ijstongen die de noordwaarts gerichte rivierdalen van Rijn en Maas binnendrongen. De bevroren ondergrond werd in sterke mate vervormd en er werden diepe depressies uitgeslepen terwijl aan de zijkanten en voorzijde heuvels werden opgestuwd. Deze stuwwallen zijn de Utrechtse Heuvelrug, de Oost-Veluwe stuwwal, de stuwwal bij Nijmegen en de stuwheuvels in Overijssel. Noordelijk hiervan zijn ook nog stuwwallen te onderscheiden ten gevolge van latere fasen van oprukken
8
ijs: de reeks Steenwijk-Gaasterland-Wieringen-Texel en een gedeeltelijk begraven reeks Vollenhove-Urk-Hoorn-Castricum. Na het Saalien volgde een warmere periode, Het Eemien. In de bekkens, waarin het ijs was gesmolten, ontstonden meren waarin klei werd afgezet. De zeespiegel steeg zover dat grote delen van noord-west Nederland door water werden bedekt: de Eemzee. In deze periode zijn klei- en veenlagen gevormd. Tijdens het Weichselien bereikte het landijs Nederland niet. Wel was door de lage temperatuur de bodem tot op grote diepte bevroren. Het Holoceen kenmerkte zich doordat het geleidelijk warmer en vochtiger werd, waardoor de begroeiing toenam en de zeespiegel steeg door het smelten van het landijs. Oe invloed van de zee is in het Holoceen verder bepalend voor het afzettingsmilieu: de zee drong in vele kleinere en grotere vloeden ons land binnen. Daardoor werd de afwatering van de gebieden in het noorden en westen van Nederland zo zeer verslechterd dat moerassen ontstonden en zich een uitgestrekt veengebied ontwikkelde. In het oosten en zuiden van Nederland bleef deze veenontwikkeling beperkt tot de lagere delen. De verdere groei van dit veen-op-grote-diepte of Basisveen werd in de loop van het Atlanticum belemmerd door het verder stijgen van de zeespiegel. Op het veen werden door de zee lagen klei en zand afgezet; de Afzettingen van Calais. Deze wadafzettingen zijn ook bekend onder de naam oude zeeklei. Uit dezelfde periode dateren de Afzettingen van Gorkum, perimariene afzettingen bestaande uit zand en klei die door de rivieren zijn afgezet onder invloed van de stijgende zeespiegel.
10m
5 m N.A.P.
10 m
....... .. ... ......... ...·· ··· ······· ·············
15 m
pleistoceen
~:: . .. . ·.. ~ ~
1onge duinen
IIIII1Illil
oude zeeklei
strandwollen en oude duinen
vee n
Figuur 2.3
JOnge zeeklei en Jony zeezond
r===l wadafzettingen
c......::.:.J
Schematisch profiel door het Holoceen van West-Nederland.
9
Meer naar het oosten ging de veengroei door. Het door de Afzettingen van Calais bedekte veen is sterk samengedrukt. Dit Basisveen ligt, aflopend naar het westen, op een grootste diepte van ongeveer 20 m + NAP en vormt een slecht doorlatende laag die plaatselijk, door erosie, is onderbroken (figuur 2.3). Tengevolge van de in het Atlanticum heersende westenwinden ontstond een naar de kust gerichte golfbeweging. Evenwijdig langs de kust ontstonden zandbanken - de strandwallen - waarop zich duinen ontwikkelden. In het gebied achter de duinen ontstond een zoetwatermoeras waarin opnieuw veenvorming plaats vond: het oppervlakteveen of Hollandveen. Ongeveer 4000 jaar geleden begon het veen zich uit te breiden over de Afzettingen van Calais. Dit Hollandveen bereikte een dikte van enkele meters. Periodieke overstromingen tastten het veen nu en dan plaatselijk aan. Deze aantastingen zijn terug te vinden in de vorm van ingeschakelde kleilagen. In het noorden zijn de strandwallen nooit gesloten geweest, daarom is daar weinig veen ontstaan. Het Subatlanticum is een periode geweest waarin transgressies van de zee weer overheersten. Veel veen werd weggeslagen (Fievomeer, Zeeland, delen van Zuid-Holland en noord-Noord-Holland), terwijl verder grote delen van het veen bedekt werden met de mariene Afzettingen van Duinkerken of de perimariene Afzettingen van Tiel. Deze afzettingen worden ook wel jonge zeeklei genoemd. Waar het veen zo hoog lag dat het niet overstroomde, bleef de veengroei doorgaan, totdat deze gebieden omstreeks 1000 jaar na Chr. in cultuur werden genomen. De in het Holoceen gevormde rivierafzettingen worden Betuwe Formatie genoemd (figuur 2.4). Deze rivierafzettingen bestaan afwisselend uit klei en zand, met het incidenteel voorkomen van veen. Onderscheiden worden de Stroomgordelafzettingen, die voornamelijk uit zand en kleiig zand bestaan, en de Komafzettingen, die voornamelijk uit klei bestaan. De dikte varieert van minder dan 1 m tot meer dan 10 m.
10
mm
·u~n
191'-1••
,.,_w
~
b•t"'•"
c::::::>
polltC..
----
cW-pt• ,......I CK•H' ·~....._,._. ... ftd
" "'
Figuur 2.4
Verbreiding van de Westland Formatie, Betuwe Formatie, het voorkomen van Potklei en de diepte van het Pleistoceen beneden NAP.
Op de dekzanden van Oost- e.n Zuid-Nederland zijn gedurende het Holoceen locale zandverstuivingen ontstaan: de Formatie van Kootwijk. Oe verstuivingen bestaan overwegend uit matig fijn en zeer fijn zand. In de beekdalen en andere geïnundeerde laaggelegen gebieden zijn kleiig zand, zandige klei, klei en veen afgezet: de Formatie van Singraven. Deze zeer plaatselijk voorkomende afzettingen ' liggen voornamelijk op de Formatie van Twente en zijn van minder dan 1 m tot enige meters dik. Naast het boven beschreven afzettingssysteem (geogenese) treden in de bovenste 1 à 2 m van de bodem veranderingen op onder invloed van het klimaat, de waterhuishouding, de flora en fauna. Deze veranderingen worden als bodemvorming (pedogenese) aangeduid. Als gevolg van ophoging, verplaatsing en uitspoeling van zowel minerale als organische stoffen, ontstaat in de bovenste laag een gelaagdheid die oorspronkelijk ontbrak. Ook de mens is sinds zijn verschijning sterk bodemvormend bezig geweest.
11
holoceen
CJ J0n9 Jccund. duencn en atu•fund ~ f0n9e reeklOl ~ beek· en JOn9• rlwteralrettongen ~~een mmllouc~ereeklt~ phnoceen
!liD] jong pilnocene dolopvullir.g
S
lö11
en löuochcoge afzetcongen
111 mtdden,uru 1bett1ngcn -
grondmorene
~ lluww~llcn (ver.,ofmd hoog&.etras)
·
~ f\oogtcrrä en oude pl•uocccn
Figuur 2.5
Geologische kaart van Nederland.
2.2 Waterhuishouding De neerslag die op een stedelijk gebied valt komt op een andere wijze tot afvoer dan de neerslag die op een landelijk gebied valt. Dit is de reden dat de waterhuishouding van stedelijke gebieden als een apart probleemgebied kan worden beschouwd. De verandering van de afvoer uit een stedelijk gebied wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van verhard oppervlak (wegen, trottoirs, daken en dergelijk) en door de aanleg van rioolstelsels. De afvoerpiek bij een bepaalde neerslag zal hierdoor hoger worden en de afvoer zal sneller plaatsvinden dan in een landelijk gebied. De dimensionering van het rioleringssysteem en het open water wordt bepaald door kenmerken van de neerslag en van het bestaande waterhuishoudkundig systeem en door de eisen die in het stedelijke gebied worden gesteld. Ook het grondwater hangt hiermee samen. Met betrekking tot de neerslag en het waterbeheersingsstelsel gaat het om de volgende aspecten: - de waarschijnlijkheid waarmee een bepaalde hoeveelheid neerslag valt; - de verliezen, vertragingen en vervormingen die bij het tot afvoer komen van de neerslag optreden;
12
- de verhouding tussen verhard en onverhard oppervlak binnen het stedelijk gebied; - het gekozen rioolstelsel; - de aanwezige waterkwaliteit. De riolering wordt aangelegd voor de afvoer van de neerslag en van het afvalwater. Het gekozen rioleringssysteem heeft grote invloed op het ontwerp en de dimensienering van het open water in het stedelijk gebied. De belangrijkste functie van het open water is de afvoer en de berging van overtollige neerslag. In verband hiermee worden eisen gesteld aan de hoeveelheid oppervlak aan open water in het stedelijk gebied. Door middel van tijdelijke berging wordt de piekafvoer verkleind en worden de peilfluctuaties en stroomsnelheden in het stedelijk gebied binnen aanvaardbare grenzen gehouden. Daarenboven is het stedelijk open water verbonden met het open water in een polder, met een boezem of met een rivier. De eisen aan het maximum van de afvoer vanuit het stedelijk gebied worden veelal door de waterschappen of hoogheemraadschappen gesteld, waarbij niet toegestaan wordt dat afvoer, peilfluctuaties en stroomsnelheden in het polder- of boezemwater buiten de stad sterk toenemen. De waterkwaliteit van het open water in een stedelijk gebied wordt onder andere bepaald door het gekozen rioleringssysteem. Bij een gemengd rioolstelsel wordt af en toe huishoudelijk afvalwater direct op het open water geloosd. Bij een gescheiden rioolstelsel komt straatvuil op het open water terecht. Om de waterkwaliteit van het open water in een stedelijk gebied goed te houden moet daarom aandacht worden besteed aan de verversing. Het grondwater in het stedelijk gebied moet op een voldoende afstand beneden het maaiveld worden gehouden. Hiervoor moet onder andere het open water-peil voldoende diep zijn. Dit peil beïnvloedt echter in belangrijke mate de kosten van de aanleg van wegen, bruggen en dergelijke, terwijl tevens in delen van ons land het optreden van zoute kwel wordt beïnvloed. De grondwaterbeheersing is in verband met diverse eisen van belang. Gedurende de bouw van stadsuitbreidingen kunnen hoge grondwaterstanden problemen veroorzaken door een slechte begaanbaarheid van het bouwterreinen bij het leggen van kabels en leidingen. Na de bouw hebben hoge grondwaterstanden invloed op het onderhoud van wegen en kunnen veranderingen in de grondwaterstanden zettingen veroorzaken. Bij water onder de woning wordt het woonklimaat beïnvloed. De veranderingen van de grondwaterstand kunnen door kwel en wegzijging ontoelaatbare grondwaterstandsveranderingen in de omgeving teweeg brengen. Tenslotte beïnvloeden de grondwaterstand en het bodemvocht de groeimogelijkheden van de beplanting.
13
3 Technieken bouwrijp maken 3. 1 Eisen goed bouwrijp terrein De eisen die aan een goed bouwrijp gemaakt terrein worden gesteld, vertalen zich met name in eisen aan de ontwateringsdiepte en de drooglegging (figuur 3.1 ). De ontwateringsdiepte is de afstand tussen gemiddeld maaiveld en gemiddelde hoogste grondwaterstand. Bij een goed bouwrijp gemaakt terrein wordt een minimum gesteld van 0,80 m. Dit minimum komt voort uit een aantal overwegingen: - Tijdens de bouwwerkzaamheden mag geen hinder worden ondervonden van te hoge grondwaterstanden. Werkzaamheden in bouwputten van gebouwen met een normale gronddiepte moeten kunnen worden uitgevoerd in den droge. Dit leidt tot een ontwateringsdiepte van 0,60 à 0, 70
m. - Voor het drooghouden van kruipruimten wordt als norm aangehouden dat het grondwater in het algemeen meer dan 0,20 m beneden de bodem van de kruipruimte moet staan. De bodem van de kruipruimte bevindt zich op circa 0,40 à 0,50 m beneden straatpeil/maaiveld. Dit leidt tot een ontwateringsdiepte van minimaal 0,60 à 0, 70 m. - Kabels en leidingen moeten in den droge worden aangelegd en mogen na aanleg niet in het grondwater liggen. De vereiste gronddekking van verschillende nutsleidingen leidt tot een gewenste ontwateringsdiepte van 0,60 à 1,00 m. - De werkzaamheden bij het aanleggen van wegen, parkeerterreinen en trottoirs mogen niet worden belemmerd door een te hoge grondwaterstand. Voor wegen in een woonwijk is de cunetdiepte voor het merendeel van de wegen 0,80 m. Een ontwateringsdiepte van 0,80 m wordt ook gewenst in verband met het voorkomen van opvriezen en opdooien. De drooglegging is de afstand tussen gemiddeld maaiveld en gemiddelde hoogte van de waterstand in het open water. In een stedelijk gebied is de drooglegging meestal de afstand tussen het gemiddeld straatpeil en het waterpeil in vijvers en/of watergangen. Bij een goed bouwrijp gemaakt terrein is de drooglegging minimaal 1 ,00 à 1 ,20 m is in het algemeen een voldoende ontwateringsdiepte van 0, 70 à 0,80 m te realiseren. Van grondwateroverlast kan worden gesproken wanneer de grondwaterstand in een gemiddeld jaar langer dan één dag de waarde van straatpeil 0,50 overschrijdt. Het niveau van -0,85 m mag maximaal 5 dagen per jaar worden overschreden.
15
Figuur 3.1
Begrippen ontwateringsdiepte en drooglegging.
3.2 Technieken voor het bouwrijp maken van terreinen Voor de meeste bouwterreinen in Nederland moeten maatregelen getroffen worden in verband met verbetering van de bodem en om aan de eisen van drooglegging en ontwatering te voldoen. Veelal moet zand worden aangebracht, omdat dit vanwege de goede doorlatendheid en goede draagkracht het meest geschikte materiaal is. Indien niet aan de gestelde eisen ten aanzien van ontwateringsdiepte en de drooglegging wordt voldaan bestaan de volgende mogelijkheden om deze te bereiken: 1. Verlaging van het peil van het open water. 2. Verlaging van de grondwaterspiegel (drainage, extra watergangen). 3. Ophogen van het terrein (met zand). Deze mogelijkheid moet worden toegepast als de mogelijkheden 1 en 2 niet tot een voldoende ontwateringsdiepte en drooglegging leiden of als draagkracht en begaanbaarheid van het terrein zeer slecht zijn, zodat ook daarom het terrein moet worden opgehoogd. 4. Combinaties van de 3 hierboven beschreven mogelijkheden, zoals ophogen met drainage of verlaging van het waterpeil met drainage.
\J -·.
----r·
. _.-.·-·-·.._ .
11 ·.
.".,..-
Figuur 3.2
1 __
'(erbetering ontwateringsdiepte en drooglegging.
Dus onafhankelijk van de maatregelen die nodig zijn om een voldoende ontwateringsdiepte en drooglegging te realiseren zal het altijd noodzakelijk zijn zand onder wegen aan te brengen in verband met draagkracht. In principe zijn er drie mogelijkheden van bouwrijp maken (figuur 3.3): A. integraal ophogen met zand; B. cunetten methode; C. partieel ophogen met zand.
16
3
A
......
Figuur 3.3
1 """
'*""'• ".. .,. . •""'"
I
\VINI\
I
---
~ I
Cunetten methoden en (partieel) ophogen met zand.
Bouwterreinen met een veen- of klei-bovengrond moeten altijd met zand worden opgehoogd. Zo is er onder straten, pleinen en paden beslist zand noodzakelijk. De vraag is echter of een totale ophoging van het terrein met zand voordelen biedt boven het alleen aanbrengen van zand op plaatsen waar het echt nodig is. In het eerste geval wordt van integrale ophoging gesproken; in het andere geval wordt van de cunettenmethode gesproken. Een tussenvorm, waarbij overal op het bouwterrein zand wordt aangebracht behalve in toekomstige grotere groenstroken, waterpartijen en parken, wordt partieel ophogen genoemd. Partieel ophogen kan ook worden toegepast indien verschillen in de bodemopbouw binnen een plan aanleiding geven tot het naast elkaar toepassen van integraal ophogen en de cunettenmethode. Bij integraal ophogen moet tenminste een laag van 0, 70 m zand worden opgebracht. De maximale ophoging in Nederland bedraagt ongeveer 4,00 m in gebieden waar grote zettingen samenvallen met de onmogelijkheid om het polderpeil te verlagen. Deze maximale ophoging wordt overigens zelden toegepast. Bij toepassing van de cunettenmethode moet tenminste zand aangebracht worden onder de verharding, in dikten variërend van 0,50-1,00 m. Bij veen- en kleigronden zal in het algemeen 0,30 m zand in de kruipruimte aangebracht moeten worden en zal de rioolsleuf gedeeltelijk met zand worden gevuld. Afhankelijk van de optredende zetting en de beschikbare maat tussen maaiveld en waterpeil - eventueel na waterpeilverlaging - zal een extra
17
ophoging moeten worden aangebracht. In het algemeen wordt het maaiveld van tuinen en plantsoenen omhoog gebracht met de uitkomende grond uit bouwputten, watergangen en cunetten. De nieuwe maaiveldhoogte wordt vastgesteld met de grondbalans of de zandbalans. De verschillende methoden worden in de volgende paragrafen verder uitgewerkt. Daarbij zijn de volgende onderwerpen van belang: 1. De dikte van de ophoging. 2. Het tijdstip van ophogen. 3. Zandwinning en ophogen. 4. De afweging: integraal ophogen - c:unettenmethode.
3.3 De cunettenmethode Bij de cunettenmethode wordt zand aangebracht onder de verhardingen en in de kruipruimte. De rioleringssleuf wordt vaak (gedeeltelijk) gevuld met zand en sloten worden veelal gedempt. Sloten en rioolsleuven worden ook wel gevuld met een lichter ophoogmateriaal, zoals bijvoorbeeld flugzand, om ongelijke zetting te voorkomen. De tuinen en het openbaar groen worden opgehoogd met 'zwarte grond'. Deze grond wordt ontgraven uit de wegcunetten, uit de kruipruimten en uit de watergangen of wordt van buiten het gebied aangevoerd. Ook bij het aanleggen van geluidswallen wordt een hoeveelheid grond verwerkt. Indien de drooglegging voldoende groot is, zodat het nieuwe maaiveld niet daarom omhoog gebracht behoeft te worden, dan wordt het zand- en grondverzet bepaald met de grondbalans. Uitgangspunt hierbij is een minimaal grondverzet. Er wordt vanuit gegaan dat minimaal grondverzet wordt bereikt als het maaiveld opgehoogd wordt met grond uit de ontgravingen. Dit wordt ook wel een gesloten grondbalans genoemd. Voor het bepalen van de grondbalans moeten de hoogteligging van de verschillende onderdelen van het woongebied en de cunetdiepten worden vastgelegd.
MVa
N.A .~
~ ONIIIIIAVEH
~ AAIMillEN HU GRONO
c::::=J AANVUllEN HEl ZAND !IIIIIIll OHTCIIIAYEN tN AANVUlliN Figuur 3.4
18
HET
~UI
De cunettenmethode, bestemmingsplan Houtwijk, 's-Gravenhage.
+15
+S
GROEN
STRAAT
Figuur 3.5
Profiel over het woongebied; hoogtematen in cm.
Als grondslag voor de voorbeeldberekening wordt hier het in figuur 3.5 aangegeven dwarsprofiel gebruikt. Voor het voorbeeld is een plan met 40 woningen per hectare genomen, met een indeling zoals aangegeven in tabel 3 .1. In de voorbeeldberekening worden de volgende cunetdiepten aangehouden: 0,60 m; - ontsluitingswegen 0,40 m; - woonstraten 0,40 m; - parkeerplaatsen - fiets- en voetpaden 0,20m. Tabel 3.1
Grondgebruikgegevens van een plan met bruto 40 woningen per hectare.
Categorie
Oppervlakte per woning (m 2 )
% Grondgebruik
Woning
22
55
Tuin
32
80
Openbaar groen
. Water
6
15
8
20
Ontsluitingsweg
3
7
Woonstraat
8
21
Parkeren
7
17
10
25
4
10
Paden Voorzieningen -als gebouw
(5)
- als woonstraat
(5) 100
250
• Inclusief bovenwatertaluds.
In figuur 3.6 is het schema gegeven waaruit het grondverzet is af te leiden. De berekening wordt als volgt uitgevoerd: stel het te kiezen straatpeil
19
ligt X cm boven het oude maaiveld. Minimaal grondverzet vindt plaats als de ophoging met grond gelijk is aan de ontgraving van grond. Ontgraving van grond:
Woning + deel voorzieningen Ontsluitingswegen Woonstraten + deel voorzieningen Parkeerplaatsen Open water (zie figuur 3.8)
60(0,70- X)
-
7(0,78- XI 26(0,51 - XI
..=
5,46 13,26
17(0,52- Xl 5 + 10(1,20- XI
..-
+4(1,20- X)(1,20- XI
...
60X
8,84
-
22,76 92,32
-
9 ,6X 119,6X
12 + 0,75 +
BOX 15X 25X 120X
42
7X 26X 17X
-
4X2 4X 2
-
4,25
-
Ophoging met grond:
Tuinen Openbaar groen Paden
80(0,15 +XI 15(0,05 + Xl 25(X • 0,171
..
8,50 +
In de praktijk zal onder een toekomstig pad niet eerst met een laagje grond worden opgehoogd en daarna met zand. Als bovenstaande grondbalans wordt uitgerekend blijkt dat wel de uitkomst te zijn. De ophoging wordt dus: 12,75 + 95X. De grondbalans-is dan: ontgraving = ophoging. 92,32 - 119,6X - 4X2 = 8,50 + 120X 0,35
x=
Het straatpeil ligt dus 0,35 m boven het oude maaiveld. Het totale grondverzet bedraagt 50,50 m3 per woning ofwel 2 .020 m 3 per hectare. De benodigde hoeveelheid zand bedraagt 48,90 m 3 per woning ofwel 1 .956 m 3 per hectare. Bij het aldus bepaalde straatpeil moet gecontroleerd worden of de drooglegging (het verschil maaiveld - open waterpeil) na ophoging en zetting voldoet aan de gestelde eis. De hierboven aangegeven werkwijze (een gesloten grondbalans, dat wil zeggen: ontgraving = ophoging) vergt uiteraard de nodige organisatie op het bouwterrein. Zo zal de ontgraven grond uit de bouwputten, de cunetten en de watergangen tijdelijk in één of meer depots op het bouwterrein moeten worden opgeslagen. Na de bouwfase, in de fase van het woonrijp maken, moet de grond worden aangebracht in tuinen en openbaar groen. Ook het zand wordt veelal in fasen aangebracht. In eerste instantie zullen alleen de bouwstraten worden aangelegd, zoveel mogelijk op de plaats van de definitieve wegen en op de plaats van toekomstige paden. In de fase van het woonrijp maken worden de nog niet gemaakte wegen en paden alsnog aangelegd en worden de bouwstraten opnieuw in profiel gebracht. Het zand voor de conetten wordt in het algemeen per as aangebracht. Soms wordt dit zand dan eerst vanuit een zandput in een depot gespoten, van waaruit het per as wordt vervoerd naar de cunetten.
20
- - oppervlokte per woning in m 2
Or-~--~~----~------~~--------~~~~~~~~~~~~~~~ +30
E::ZZa
ontgraving
~
ophoging met grond
r:z:z:l
ophoging met zond
~
verhording
-70
niveau in cm t.o.v. straatpeil
X
afstond oude m.v.- strootpei I
l
Figuur 3.6
Schema voor de bepaling van de grondbalans.
3.4 Integraal ophogen Bij integraal ophogen wordt een laag zand aangebracht over het gehele terrein. Deze maatregel wordt getroffen om een goed begaanbaar, draagkrachtig en droog bouwterrein te realiseren. Uit theoretisch oogpunt is een laagdikte van 0,50 m zand voldoende draagkrachtig, mits deze laag voldoende ontwaterd is. Door spoorvorming tijdens de bouwfase zal het vrijwel onmogelijk zijn deze laagdikte te handhaven en daarom zal de ophoogdikte minimaal 0, 70 m moeten bedragen. Om aan de droogleggingsnorm te voldoen zal bij deze minimale ophoging het terrein intensief moeten worden gedraineerd. De minimum laagdikte van 0, 70 m kan slechts worden toegepast: 1. Indien de zettingen die optreden ten gevolge van de ophoging zodanig beperkt blijven en de drooglegging al zo groot is, dat na · zetting de drooglegging nog aan de gestelde eis voldoet. De vereiste drooglegging is veelal 1,20 mof groter (figuur 3. 7). 2. Indien het polderpeil vrij kan worden vastgesteld . Het nieuwe peil moet dan voldoende diep zijn ingesteld beneden het door ophoging verhoog ~ de en door zetting verlaagde maaiveld.
21
y~---~norm o.7om~----v /
b
Y-J_rxlderp. verl.
Figuur 3.7
~norm
P
·
De minimale ophoging.
Zandbalans bij integraal opgehoogde terreinen De zandbalans wordt gebruikt voor het bepalen van de dikte van de zandlaag die moet worden aangebracht. De aanleghoogte van de verschillende onderdelen van een woonwijk verschillen echter, net zoals dat het geval is bij de cunettenmethode. Uitgangspunt bij de berekening van de zandbalans is een minimaal grond- en zandverzet. Er wordt vanuit gegaan dat minimaal grond- en zandverzet wordt uitgevoerd als bij de werkzaamheden tijdens het bouw- en woonrijp maken geen zand behoeft te worden aangevoerd of afgevoerd van het bouwterrein. In verband met zetting kan er echter een grotere zanddikte nodig zijn zodat zeker geen zand behoeft te worden aangevoerd. Met de zandbalans kan in dit geval bepaald worden welke aanlegpeilen de bebouwde en onbebouwde oppervlakken moeten krijgen om een zo gering mogelijk zandverzet te hebben. In beide gevallen moeten de totale ophogingen gelijk zijn aan de totale ontgravingen. De onbekende factor in de zandbalans is de dikte van de ophoging. Deze is in figuur 3.8 gelijk gesteld aan X. Verder is uitgegaan van de maten en peilen zoals in figuur 3.8 is weergegeven; deze zijn hetzelfde als bij de cunettenmethode. Het grachtprofiel is in de figuur aangegeven. Per woning wordt de balans: Ontgraying van grond: Woning kruipruimte Openbaar groen Gracht/singel
Ophoging met grond: Tuinen Ontsluitingswegen Woonstraten Parkeren Paden Naast de gracht
22
60(X- 0,781 15(X- 0,93)
80(1,03 ·XI 711,00-XI 26(1,07 - 0,171 17(1,06- XI 25(1,21-XI
=
-
.. a:z
=
=
60X 15X 10X 85X
82.4 7 27.82 18,02 30.25 5,76 171.25
-.
46,8 13,95
-
60,76
-
.
. .
-
+ +
4X 2 4X2
BOX 7X 26X 17X 25X 9,6X + 164,6X +
4X 2 4X 2
155
140
60
175 182
208
225
250
.80
~
+30
1:
.,
1:
1.20
1
+5
+8
-LO
x
103
78
93
oude mooiveld
TI220 Figuur 3.8
Zand balans.
Ontgraving = Ophoging . 85X ~ 60,75 + 4X2 = 171,25 • 164,6X 0,93
x=
+
4X2
De ophoogdikte zal dus 0,93 m zand bedragen om een minimaal zandverzet te krijgen.
3.5 Zetting van opgehoogde terreinen Indien het polderpeil niet of niet voldoende kan worden verlaagd en als de zettingen zodanig groot zijn dat na ophoging de vereiste ontwateringsdiepte niet wordt gehaald, dan moet meer worden opgehoogd dan in de voorgaande paragraaf is berekend. Er moet dan een onderscheid gemaakt worden tussen een netto- en een bruto-ophoging. De netto-ophoging is de hoogste van het nieuwe maaiveld boven het niveau van het oude maaiveld. De bruto-ophoging is de netto-ophoging plus het deel van de ophoging dat wegzakt onder het niveau van het oorspronkelijke maaiveld.
23
-togp
-P
!
l
Az
Az
Figuur 3.9
Tijd-zakkingsdiagram en last-zakkingsdiagram.
Er blijkt een rechtlijnig verband te bestaan tussen de zetting en de logaritme van de belasting (figuur 3.9). Dit rechtlijnig verband geeft de waarde van de zetting zoals die uiteindelijk wordt bereikt bij een bepaalde belasting. Bij klei en veen wordt deze waarde pas na langere tijd bereikt. Oe oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat het water, dat tussen de gronddeeltjes aanwezig is, er uitgeperst wordt waardoor de zakking ontstaat die bij de belasting hoort. Dit verschijnsel wordt verklaard met de consolidatietheorie. Oe tijd die nodig is om de eindzetting te bereiken wordt hydrodynamische periode genoemd. Er zijn grafieken op te stellen, waarin de procentuele samendrukking is uitgezet tegen het procentuele tijdsverloop. Volgens de consolidatietheorie verloopt de zetting asymptotisch naar een eindwaarde, die ten tijde van t 8 nagenoeg bereikt is. Dit blijkt in werkelijkheid niet juist te zijn; ook na het praktische einde van de consolidatie blijkt de zetting door te gaan. Dit verschijnsel is door Keverling-Buisman het seculair-effect genoemd.
3.6 Tijdstip van ophogen Het beste tijdstip van het aanbrengen van een zandophoging kan theore· tisch bepaald worden door het tijdstip te berekenen waarop de kosten minimaal zijn. Hierbij zijn de volgende kostenfactoren van belang: - renteverlies over het geïnvesteerd kapitaal; - renteverlies over de verwerving van de grond; - onderhoudskosten. Indien de periode tussen de ophoging en de bouwwerkzaamheden wordt vergroot zal: - de te betalen rente over de kosten van de ophoging en de verwerving groter worden; - de reeds voltooide zetting groter zijn en daarmee de onderhoudskosten van paden, verharding, riolering en kabels en leidingen Jager. De eerste twee kostenfactoren hebben als effect een toename met de tijd tussen ophoging en bouw. De laatste kostenfactor, te weten de onderhoudskosten, heeft als effect een afname met de tijd tussen ophoging en bouw. Oe som van drie bovenstaande factoren heeft op een bepaald tijdstip na het gereedkomen van de ophoging een minimum.
24
-tijd
Voor de cunettenmethode is deze benadering niet zo relevant omdat de zettingen in het algemeen beperkt zijn, behalve in uitgesproken veengebieden. Echter cunetten kunnen pas aangelegd worden als het stedenbouwkundig plan tot in details bekend is. Oe mogelijkheid om dan een langere tijd te wachten met de bouw tot de zettingen voor een belangrijk deel zijn uitgewerkt is meestal niet aanwezig. Bij grotere zettingen zal dan zettingsversnelling door middel van bijvoorbeeld verticale drainage gewenst zijn.
· bijkomende kosten per ha. woongebied (fl.)
100.000
. .". I
10.000/10.-/6%
zet tingsversnelling : zandpalen 31.000/ha.
60.000
10.000/10,-/8"/o
70.000
2
4
5
tijdslip oplevering woningen na gereedkomen zandopspuiten. (jaren)
Figuur 3.10
eindafzetting 1.60 m.
Bijkomende kosten zandopspuitingen; gebied met eindzetting 1,60 m en 0,50 m. Onderhoudskosten f 1.000,00/ha/cm zetting. Verwervingskosten f 10.000,00/ha of f 20.000,00/ha. Zandkosten f 5,00/m3 of f 1O,OO/m 3 • Rente 8% of 12%. (NB: prijspeil 1983)
Bij integraal ophogen bestaat wel de mogelijkheid om het terrein een zekere tijd te laten zetten omdat gedurende die tijd, onafhankelijk van de opspuiting, het stedenbouwkundig plan kan worden gemaakt. Uiteraard moeten de begrenzingen van het stedenbouwkundig plan en de opspuiting wel overeenkomen. In figuur 3.10 zijn de uitkomsten van enige berekeningen weergegeven . Voor de berekeningen is uitgegaan van bepaalde zettingsverlopen en verder zijn een aantal aannames gedaan met betrekking tot de kostenposten. De uitkomsten geven aan dat het beste tijdstip voor een integrale zandophoging ongeveer 3 à 4 jaar voor de oplevering van de woningen ligt. In de praktijk blijken bouwpolitieke overwegingen deze ruimte vaak niet te geven, waarmee dan meestal impliciet kostenverhogingen aanvaard worden. Oe effecten van zettingsversnellingen door middel van verticale drainage zijn weergegeven in figuur 3.11; de tijdwinst blijkt aanzienlijk terwijl de totale kosten wat hoger worden.
25
Ook het vroegtijdig aanbr,::ngen van horizontale drainage kan een positieve invloed hebben op het versnellen van de zetting. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het snel aanbrengen van een hogere belasting ten gevolge van het droge zand. In figuur 3.12 is in een voorbeeld de zettingsversnelling weergegeven. Versnelling van de zetting kan ook worden verkregen door het tijdelijk aanbrengen van een extra ophoging met zand. Dit wordt vooral toegepast bij hoofdwegen in een plan waar de cunettenmethode wordt toegepast en waar aanzienlijke zettingen worden verwacht. biJkomende kosten per ha . woongebied l fl.)
20.000/10,-/12%
100.000 90.000
JO.OC·O
~0.000
30.000
-
-
__ - -
-
~ 20.000/S,-/B% 10.000/10,-/8%
10.000
eindzetting 1.60 m
3
4
5-6
eindzetting 0.50 m.
lijdstip oplevering woningen na gereedkomen zandopspuiten. (jaren)
Figuur 3.11
Bijkomende kosten zandopspuiting zonder en met zandpalen; gebied met eindzetting 1,60 m (NB: prijspeil 1983). 1977
1978
1979 _
jaarlol
0.00 0.10
0.20
0.80
. e . ä.
1.00
~ c
~
· f;.
ll.LO o;
020
0.60 .E 0.30
. .
·;:
!!. ]I
0.40
lSO
0.50
-!. Figuur 3.12
26
Zettingsversnelling door ontwatering.
ë0
3. 7 De cunettenmethode of integraal ophogen van bouwterreinen 3. 7.1 Afwegingsaspacten Bij het vaststellen van de methode van bouwrijp maken is één van de belangrijkste beslissingen de afweging of het bouwterrein integraal wordt opgehoogd dan wel dat de cunettenmethode wordt toegepast. Technisch is de keuze van belang omdat hiermee voor een belangrijk deel de overige maatregelen zijn bepaald en de kwaliteit van het bouwterrein wordt bepaald. Financleef is de keuze van belang omdat de grondwerkzaamheden een aanzienlijk deel van de totale kosten van het bouwrijp maken bepalen. Ontwerptechnisch en milieutechnisch is deze keuze van belang omdat de mogelijkheid om bestaande landschappelijke elementen, de landschappelijke structuur en bestaand groen in het stedelijk ontwerp op te nemen, in sterke mate bepaald wordt door het al of niet integraal ophogen. De volgende aspecten worden in principe in de afweging betrokken: - Planontwlkkellng. Procedure (in de tijd) , organisatie, vormgeving, inpassing in de bestaande omgeving, planomvang, enz. - Zand- en bovengrondgebrulk. Hoeveelheden, winplaats (transportafstand, planologische mogelijkheden), transportmiddelen, transporttracè, zetting, rijping. - Het bouwrijp maken ln relatle tot de aanwezige bodemgesteldheid en waterhuishouding. Bodemprofiel, ontwateringsdiepte, mogelijkheid om het polderpeil te verlagen, drainagesysteem, rioleringssysteem, waterpartijen, bruggen, enz. - De bouw. Bereikbaarheid van de bouwplaats (bouwstraten), onwerkbare dagen, netheid van het terrein, opslag van materiaal, bouwtempo, flexibiliteit in de planvorming, fundering, enz. - Woonrijp maken. Herstel van schade, aanvulling van zand en grond, aanslaan van beplanting, tempo, netheid van het terrein bij gedeeltelijke bewoning. - Onderhoud. Zettingsschade aan bestrating, riolering en leidingen. Onderhoud zowel op de korte als op de lange termijn. - Milieu-aspecten. Inpassen van bestaand groen in de plannen, beïnvloeding van waardevolle natuur in de omgeving. In de praktijk wordt bij de afweging of er al of niet integraal moet worden opgehoogd slechts naar een aantal hoofdpunten gekeken. De hoofdpunten zijn het bouwrijp maken, de kosten, de organisatie zoals wettelijke procedures, planologische randvoorwaarden en milieu-aspecten. Deze onderdelen zijn nog niet te benaderen door middel van een kosten-baten-analyse. Veelal worden de kosten van alternatieven via beredenering afgewogen ten opzichte van de andere aspecten. 3. 7.2 De afweging in de Nederlandse praktijk Er wordt in Nederland vanuit gegaan dat bij zandgronden en kleigronden die tot de benodigde ontwateringsdiepte vast en gerijpt zijn, de cunettenmethode kan worden toegepast. Slappe kleigronden en veengronden worden integraal opgehoogd. Op zandgronden zal zeer plaatselijk wel integraal
27
worden opgehoogd, in beekdalen of andere laagten, al of niet met veenvoorkomens . Een afweging speelt in kleigebieden en gebieden met veenlagen die niet al te dik zijn. De discussie spitst zich dan in het algemeen toe op de kosten, de te verwachten kwaliteitsvoordelen van het bouwterrein na integrale ophoging en het onderhoud in de toekomst.
3.8 Funderingen Bij het bouwrijp maken van terreinen wordt de begaanbaarheid en de draagkracht in ogenschouw genomen en zonodig verbeterd door middel van zand. Dit is echter niet altijd toereikend, met name voor gebouwen, bruggen, viaducten, riolering, etc. Deze moeten soms worden voorzien van een eigen fundering. · Er zijn in hoofdlijn twee typen funderingen te onderscheiden: - funderingen op staal; - paalfunderingen. Bij funderingen op staal wordt het gewicht van de constructie gedragen door de aanwezige of aangebrachte grond. Deze draagkrachtige ondergrond begint maximaal circa 2 m onder het maaiveld. Een fundatie op staal vindt dan plaats door het aanbrengen van bijvoorbeeld een betonplaat onder muren en kolommen. De onderzijde van de fundering moet op een vorstvrije diepte worden aangebracht, dat wil zeggen op minimaal 0,80 m onder het maaiveld. Funderingen op staal vinden voornamelijk plaats bij zandondergronden. Is de draagkrachtige laag te diep gelegen, dan wordt overgegaan op paalfunderingen. Muren en kolommen worden dan ondersteund door een balk waaronder palen zijn aangebracht. Deze palen reiken tot de draagkrachtige (zand}laag-. ·Deze palen kunnen een lengte hebben van enkele meters tot meer dan 20 m. Paalfunderingen zijn nodig in gebieden met een slechtere grondslag, dat wil zeggen in klei- en veengebieden. Ook de riolering heeft een fundering nodig. Bij zandondergronden kan de riolering in het zandbed worden aangebracht. Is een fundatie op staal niet mogelijk, dan kan er op sloven of op palen gefundeerd worden. In figuur 3.13 zijn deze fundatiewijzen weergegeven.
28
- - · --
- · · b1.1i tenkant
fftGf
V-21agen uf•ltbiturMnvetfsel
/
L
betonklos brted C.GO~am
- - - > . - I si. por,. /
~-,~~~~~~$~:::=·) · · · : -··
· sleispuit
// -·· · - -·-- --- betonsloof
· ··· - - ·--
--·- ·- .shltpapier
..ranktringsdraad tuutnla19 van bi tu,.lneus 'fÎl t .......--1\oulon klos tt vullen sparino na plaatsen hakketbout ft wulltn spning Aaplaatsen 'fttankttiQ~Jidra..:t vevaptnd- btfonkup
Figuur 3.13 Rioolfundatie op staal, op sloven en op palen.
3.9 Drainage Er zijn meerdere technieken om te natte gronden droger te maken. In stedelijke gebieden worden de volgende technieken toegepast: - het aanbrengen van ontwateringsmiddelen: grondwaterstandsverlaging; - het ophogen van het maaiveld; - het verlagen van het ontwateringsniveau (polderpeil verlagen); - ook combinaties van de genoemde maatregelen zijn mogelijk. Het principe van de technieken is weergegeven in figuur 3. 14.
29
o.Uitgongssituotie: o<0.70ó lOOm.
c. Polderpeil verlaging : a >0.70 ó 1.00 m.
d.Ophogen : h+o >070 ó lOOm .
Figuur 3.14
Principe-oplossingen om een goede drooglegging te verkrijgen.
In stedelijke gebieden worden de volgende ontwateringsmiddelen toegepast: - drainagestelsels; - open water (watergangen, grachten, sloten); - verticale drainage (zandpalen, grindpalen, kunststofdrains); - horizontale bronbemaling; - verticale bronbemaling; - verticale bronbemaling, gecombineerd met verticale drainage. Drainagestelsels bestaan uit ondergronds gelegen buisleidingen, die het overtollige grondwater naar de sloten afvoeren. Het grondwater treedt binnen door de stootvoegen of perforaties. Tot voor kort werd in stedelijke gebieden vrijwel overal de grondwaterstand beheerst door een stelsel van open watergangen (singels en grachten). De primaire functie van de open watergangen is daarmee de waterafvoer. Ze kunnen daarom op grotere afstand van elkaar liggen. Ook in stedelijke gebieden wordt steeds meer drainage toegepast als middel om de grondwaterstand te beheersen. Het open water is dan alleen nog nodig voor afvoer van drainage- en rioolwater en voor berging van dit water.
30
Tabel 3.15 De drainagecriteria voor de verschillende bestemmingen in een stedelijk gebied. Activiteit/bastemming
Stationaire drainage-berekening Drooglegging (m beneden m.v.)
Afvoer (mm/etm)
I. Tijdens de bouwfase
.
aanleg van bouwwerken
0,60-0,70
-
aanleg van PTT -kabels
0,50-0,60
laagspanningskabals gasleidingen hoogspanningskabels rioleringsbuizen
.
0,65-1,00 0,90 1,00-3,50
aanleg van primaire wegen
1,00
secundaire wegen
0,70
pleinen, parkeerterreinen
.
0,60
begaanbaarheid
Samenvattend: tijdens de bouwfase
0,40 0,50-0,70 0,70-0,80
10
11. Oe woonfase
. .
bouwwerken
.
primaire wegen
1,00
-
secundaire wegen
0,70
industriegebieden, centrumgebieden
0,70
kabels en leidingen
0,70 0,60-1,00
Samenvattend: de woonfase
0,70
Tuinen, plantsoenen, parken
0,50
7
Kampeerterreinen [5-1 0)
0,50
10
Begraafplaatsen [5-1 OI
0,30 beneden
Sportvelden [5-1 OI
0,60
Niet-stationaire drainageberekening
0,70 Drooglegging met overschrijdingsfrequentie 1 x per jaar
5 mm/etm
onderkant kist
10 16
31
4 Riolering 4. 1 Inleiding Een rioleringssysteem bestaat uit de volgende onderdelen: a. Het inzamelsysteem Het inzamelsysteem bestaat uit een stelsel van buizen dat tot doel heeft afvalwater en afstromend regenwater op te vangen en af te voeren. Hierbij kunnen de volgende rioolstelsels onderscheiden worden: - het gemengde stelsel; - het gescheiden stelsel; - het verbeterd gescheiden stelsel. b. Het transportsysteem Het transportsysteem begint bij de rioolgemalen en eindigt bij het ontvangwerk van de rioolwaterzuiveringsinstallatie of, bij het ontbreken daarvan, bij het lozingspunt in het oppervlaktewater. c. De rioolwaterzuiveringsinstallatie Het via het transportsysteem aangevoerde water wordt in de rioolwaterzuiveringsinstallatie gezuiverd. De lozing van het gezuiverde water vindt plaats op het oppervlaktewater (boezem, rivieren, meren).
4.2 Inzamelsystemen Van oorsprong worden er in Nederland twee typen rioolstelsels ontworpen en aangelegd, te weten het gemengde stelsel en het gescheiden stelsel. Vanwege de hieraan verbonden nadelen, zijn later verbeteringen aan deze stelsels aangebracht. Deze stelsels heten dan ook verbeterd gemengde stelsels en verbeterd gescheiden stelsels.
33
4.2.1 Gemengde stelsels
kaleafvoer
huisoonsluitin9 riool
_J'--_________ OWA • RWA
AWZI
_,TovrRsroRr
GEMAAl
Figuur 5.1 Gemengd stelsel. Gemengde stelsels (zie figuur 5.1) zijn rioolstelsels waarbij zowel het huishoudelijk en industrieel afvalwater alsmede het regenwater dat afstroomt van daken en wegen verzameld wordt in één buizenstelsel. Onder droogweeromstandigheden wordt alleen afvalwater door een gemaal naar de afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd (de zgn. Droog Weer Afvoer). Het grootste deel van de rioolinhoud zal dan leeg zijn (berging). Tijdens regenweeromstandigheden zal het stelsel zich verder vullen met regenwater en de pompcapaciteit van het gemaal om deze hoeveelheid te transporteren, de zogenaamde pompovercapaciteit, komt in bedrijf (de zgn. fiegen Water Afvoer). Omdat het niet mogelijk is het stelsel zo te dimensioneren dat elke regenbui volledig door het stelsel verwerkt kan worden, worden er regenwateroverstarten aangebracht die bij te grote buien het verdunde afvalwater direct lozen op het oppervlaktewater nadat het overstortpeil bereikt is. Deze verontreiniging van het oppervlaktewater wordt door de waterkwaliteitsbeheerder aan banden gelegd door de toelaatbare overstortingsfrequentie van normaliter 5 à 6 keer per jaar.
34
4.2.2 Gescheiden stelsels
rwo oonsluitinq dwo aansluiting
dwa riool
rwo riool
r--1
AWZI~ GENAAL
Figuur 5.2 Gescheiden stelsel. Bij gescheiden stelsels (zie figuur 5.2) worden het huishoudelijk en industrieel afvalwater in één buizenstelsel, het DWA-stelsel ingezameld en het regenwater in een apart buizenstelsel, het RWA-stelsel. Het DWA-stelsel transporteert het afvalwater naar een rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI). Het RWA-stelsel loost het ingezamelde regenwater direct op het oppervlaktewater. Op deze wijze heeft elke neerslaggebeurtenis tot gevolg dat er regenwater inclusief straatvuil op het oppervlaktewater geloosd wordt. De incidentele overstortingen vanuit een gemengd stelsel, geven een verontreiniging van het oppervlaktewater. Dit wordt ook wel vuillast genoemd. Uit onderzoek is gebleken dat op jaarbasis de incidentele overstortingen vanuit een gemengd stelsel een nagenoeg even grote vuillast leveren als de veelvuldige lozingen vanuit het gescheiden stelsel. Door de bewustwording van deze vuilemissie op het oppervlaktewater, heeft men stelsels ontwikkeld die de vuillast reduceren, te weten: - het verbeterd gemengd stelsel; - het verbeterd gescheiden stelsel.
35
4.2.3 Verbeterd gemengde stelsels
huisaansluiting
riool
OVERSTORT
~-----0-W~A~•-RW-A----~~ WZI -----<.-fe)--1 GEMAAL L - - - - - - - - - - - - . . . l
RANDVOORZIENING
Figuur 5.3 Verbeterd gemengd stelsel. Het verbeterd gemengde stelsel (zie figuur 5.3) is identiek aan het gemengde stelsel met als belangrijk verschil dat de overstortputten uitgebreid zijn met voorzieningen die de vuilemissie beperken. Deze vuilreducerende voorzieningen betreffen constructieve middelen (randvoorzieningen), zuiveringstechnische of operationele middelen. De laatste twee zullen hier verder buiten beschouwing worden gelaten. Randvoorzieningen beperken de vuilemissie doordat er minder (kwantitatief) en/of minder vuil (kwalitatief) water overstort door respectievelijk het vergroten van de berging en/of door concentratievermindering (bijvoorbeeld stroomverlamming/bezinking). Voorbeelden van randvoorzieningen zijn een bergbezinkbassin (berging en concentratievermindering door bezinking) . en werveloverstortputten (concentratievermindering door centrifugaalwerking). Een bergbezinkbassin bestaat uit een betonnen bak, of een samenstel van een aantal grote betonbuizen, en wordt geplaatst achter de overstort op open water. Zodra de overstort in werking treedt, vult de bak zich. Is de gehele bak gevuld, dan stort de rest van het aangevoerde water alsnog over op oppervlaktewater. Zodra de regenval is gestopt en de capaciteit van het riool weer toereikend is, kan de inhoud van de bak geleegd worden in het rioolstelsel en worden afgevoerd naar de zuivering.
36
4.2.4 Verbeterd gescheiden stelsels
rwo aonsiUting dwo oansluitï.ng
dwo riool
rwa riool
OVERSlORI OWA
RWA
Figuur 5.4 Verbeterd gescheiden stelsel. Een verbeterd gescheiden stelsel (zie figuur 5.4) bestaat uit een dubbel buizensysteem, te weten een DWA-stelsel en een RWA-stelsel. Het DWAstelsel wordt onder afschot ontworpen naar een gemaal. Het RWA-stelsel wordt slechts belast door regenwater afstromend van verharde oppervlakken welke op dit stelsel aangesloten zijn. Daarbij wordt · het eerste deel van de neerslag afgevoerd naar het DWA-riool. De rest van de neerslag komt op het oppervlaktewater terecht door middel van de aanwezige overstortputten in het stelsel. Bij het (verbeterd) gescheiden stelsel bestaat de mogelijkheid dat een DWA aansluiting vanuit de woning per ongeluk op het RWA riool in de rijweg wordt aangesloten. Bij een gescheiden stelsel betekent dit dat deze lozing rechtstreeks op openwater terecht komt. Een verbeterd gescheiden stelsel heeft hiervoor een voorziening ingebouwd die dit tegengaat, de zogenaamde 'koppelputten' (zie figuur 5.5). Het RWA riool is door middel van een keerklep verbonden met het DWA riool. Zodra er een RWA aanbod is, gaat de keerklep open en stroomt de RWA in het DWA riool. Bij een bepaalde hoeveelheid RWA slaat de keerklep dicht en wordt de rest van de RWA naar open water afgevoerd. Mocht er dus tijdens droog weer een DWA aansluiting op het RWA riool zitten, dan zal deze naar het DWA riool worden afgevoerd en vervolgens naar de zuivering worden gebracht. Op deze wijze wordt eveneens de 'first flush', dat wil zeggen de eerste hoeveelheid water met het aanwezige vuil die gaat stromen aan het begin van de bui, afgevoerd. Het RWA-stelsel wordt door het gemaal, waarin een extra capaciteit voor het verpompen van het regenwater is geïnstal-
37
leerd (de zogenaamde pompovercapaciteit), bemalen via het DWA-stefsef en de koppelputten.
~OOOUill.AAT
srnsn
Figuur 5.5 Koppelput.
38
O.'oi.A.·
5 Verhardingen 5.1 Geschiedenis van de weg Een weg is een gebaand gedeelte van het terrein ten behoeve van het verkeer te land. Uitgaande van deze definitie zijn wegen, in welke vorm dan ook, zo oud als de mensheid zelf. Immers reeds in de oudheid beschikte de mens over een pad door het oerwoud, een woestijnpad of een handelsweg. De echte aanleg van wegen is vooral ontwikkeld door de Romeinen, die doordachte en vrij zware wegconstructies hebben gemaakt. Na de val van het Romeinse rijk raakten ook de wegen in verval met als gevolg dat de wegen in de Middeleeuwen zo slecht waren, dat reizen nauwelijks goed mogelijk was. Pas in het begin van de 19de eeuw onder Napoleon I werden plannen voor wegaanleg op grote schaal ontworpen. Het waren voornamelijk grindwegen, deels echter ook wegen met verhardingen van keien of plavuizen. Met de ontwikkeling van het voertuig èn de krachtbronnen, zoals de stoommachine, de diesel- en benzinemotor, groeide de behoefte aan goede wegen aan het eind van de 19de eeuw en het begin van de 20ste eeuw steeds meer. De aanvankelijk meest onverharde wegen werden omgebouwd tot steenslag- en klinkerwegen of keiwegen. In 1873 werd het eerste wegdek van stampasfalt in Nederland in de Amsterdamse Kalverstraat gelegd. In 1923 had Amsterdam de primeur van het eerste petroleumasfalt in Nederland. De eerste toepassing van asfalt op een rijksweg vond plaats bij Wassenaar in de vorm van een gepenetreerde steenslag/aag. Na die tijd is de ontwikkeling, aanleg en uitbreiding van het wegennet enorm voortgeschreden. De verkaarsprognoses bleken achteraf steeds te laag te zijn en de diverse wegenplannen dienden daaraan te worden aangepast.
5.2 Soorten wegen Afhankelijk van het doel waartoe een weg dient: het ontsluiten van een gebied, het vormen van snelle verbindingen tussen steden of het vergemakkelijken van het stedelijk verkeer, kent men bepaalde soorten wegen: - primaire wegen, die een hoofdverbinding vormen voor het doorgaande verkeer met motorvoertuigen; - secundaire wegen, die een belangrijke verbinding vormen voor het doorgaande verkeer met motorvoertuigen; - tertiaire wegen, die een belangrijke verbinding vormen voor het interlokale verkeer met motorvoertuigen. Tertiaire wegen en de eerder genoemde secundaire wegen kunnen ook voor ander verkeer zijn opengesteld; - quartaire wegen zijn interlokale wegen van minder belang die aan bepaalde eisen voldoen. Tot deze groep behoren onder andere landbouwwegen en recreatiewegen; - overige wegen, bijvoorbeeld in steden en dorpen, die veelal bestemd zijn voor gemengd verkeer dat zich in en tussen woonwijken en industrieter-
39
reinen afspeelt. Ook wegen voor het doorgaande verkeer, zoals ringwegen, behoren tot deze groep. Deze soorten wegen verschillen niet alleen in dwarsprofiel met betrekking tot de wegbreedte en het aantal al dan gescheiden rijstroken, maar ook in hun constructieve opbouw in samenhang met de plaatselijk optredende verkeers- en belastingpatronen en de draagkracht van de ondergrond. In deze syllabus zal de categorie overige wegen verder uitgewerkt worden. Dit is de categorie wegen die in stedelijk gebied voorkomt. Volledigheidshalve worden ook voet- en fietspaden daartoe gerekend. Een nadere indeling van de overige wegen kan worden gemaakt aan de hand van de verkeersintensiteiten. Tabel 5.1
Nadere indeling wegsoorten. Verkeersintensiteit 1 (mvt/etm]
Functie/omschrijving van de weg
Gemiddelde breedte rijbaan (b) (m]
Binnen bebouwde kom -voetpad
1,20- 2,00
- voetpad/fietspad
2,00- 3,50
<
- woonstraat
1.000
4,50- 6,00
1 .000 - 4.000
5,50- 7,00
4.000 - 10.000
6,50- 7,50
10.000 - 20.000
3,1 0/strook
- buurtweg - wijkweg - stadsautoweg Buiten bebouwde kom Plattelandsweg
<
300
± 3,00
3
300- 550
± 3,50
4
550- 1.300
± 4,50
5
1.300- 2.500
± 5,50
2
Autoweg Autosnelweg
> >
20.000
3,25/strook
20.000
3,50/strook
1 mvtletm: motorvoertuigen per dag.
5.3 De opbouw vàn de weg 5.3.1 De aardebaan De aardebaan is het gedeelte van het weglichaam tussen fundering en de bestaande, van nature aanwezige, grondlaag. De aardebaan kan dienen om het geringe draagvermogen van de natuurlijke ondergrond te verbeteren en het weglichaam ongevoelig te maken voor vorstinvloeden. Onder de ondergrond wordt verstaan een verzamelnaam voor de grondlagen onder de verharding. De ondergrond kan bestaan uit de natuurlijke ondergrond met
40
de aardebaan. Bij het ontbreken van het zandbed in de aardebaan is de ondergrond de natuurlijke ondergrond. Zie voor een overzicht van de ondergrond en de opbouw van het weglichaam figuur 5.2. Als de natuurlijke ondergrond niet geschikt is, dat wil zeggen geen voldoende drainerend vermogen en/of onvoldoende draagkracht bezit om het weglichaam te dragen, moet er geheel of gedeeltelijk verbeterd worden. Dat kan door vervanging van de ondergrond door zand, hetzij door ontgraven of wegbaggeren, hetzij door wegpersen en weer aanvullen. In plaats van het veelal gebruikte zand kan ook ander materiaal, als klei, löss, turf, mijnsteen, puin, as of een ander industrieel bij- of afvalproduct worden gebruikt. Aan deze materialen dienen aangepaste eisen te worden gesteld; aan de mogelijke verontreiniging van de bodem en het grondwater dient aandacht te worden gegeven. --------.------~~~
I'
--------TUSSENl-AAG
VERHARDING
-- -
- - ..:..-7-'-11-"+..l..f-''+-'-.1-'+-Y-L+-Ll
---t---- --'"~'~:'I
WEGUCHAAM
I
ZANDBED
I
AARDEBAAN GRONDOPPERVLAK
-~;B~~:; ONDERGROND --------ONDERGROND
1
I
I
NATUURLIJKE ' ONOERGROND
Figuur 5.2 De opbouw van het weglichaam. Aan de aardebaan worden eisen gesteld ten aanzien van: - dikte; draagvermogen en dichtheid; - drainerend vermogen; - weerstand tegen vorstinvloeden. De dikte van de aardebaan wordt bepaald op basis van de aard van de natuurlijke ondergrond, de vorstindringing, de ligging van de grondwaterstand en de capillaire stijghoogte van water. Aan zand, dat voor de aardebaan wordt gebruikt, worden, afhankelijk van de hoogteligging in het weglichaam, verschillende eisen gesteld. Het bovenste deel van het zandbed voor rijkswegen tot 1 m beneden het oppervlak van het wegdek - moet bestaan uit materiaal dat niet gevoelig is voor vorst en opdooi. Het draagvermogen en de dichtheid van de aardebaan zijn van zeer groot belang voor de houdbaarheid en de duurzaamheid van het gehele weglichaam. Het draagvermogen hangt, behalve van de soort zand en het vochtgehalte, sterk af van de dichtheid. Aan de in de weg te bereiken dichtheid worden eisen gesteld door een bepaalde verdichtingsgraad te
41
verlangen ten opzichte van de maximum Proctordichtheid. De laatste wordt met een laboratoriumverdichtingsproet bepaald. Door het aanbrengen van drainage in de aardebaan kan een stijging van het vochtgehalte, welke nadelig is voor het draagvermogen, worden voorkomen. 5.3.2 Asfaltverhardingen Onder de verharding verstaat men het gedeelte van het weglichaam dat ten behoeve van het verkeer is verhard en uit één of meer lagen bestaat. Oe verharding kan bestaan uit een deklaag, een tussenlaag en een fundering. Afhankelijk van de verkeersbelasting, de aard van de ondergrond en de te kiezen verhardingsmaterialen kan de tussenlaag of kunnen de tussenlaag en fundering beide vervallen.
5. 3. 2. 1 Funderingen De funderingen dienen als basis voor de tussen- en deklaag. Zij zijn naar hun eigenschappen te verdelen in twee hoofdtypen: - de flexibele funderingen, die bestaan uit puin, steenslag, lava, of uit bitumineus gebonden materialen; - de stijve funderingen, die bestaan uit schraal beton of zandcement. Een soort tussenvorm zijn de funderingen van de zogenaamde gebonden steenmengsels. Deze bestaan bijvoorbeeld uit hydraulische hoogovenslakken, waarbij een in vergelijking met beton of zandcement zeer langzame sterkteontwikkeling plaatsvindt. Dit soort funderingen staat uiteindelijk dichter bij de stijve dan bij de flexibele funderingen. De flexibele funderingen worden, als ze bestaan uit ongebonden funderingsmaterialen, aangelegd in laagdikten van 0,10 tot 0,40 m. Hierbij kunnen bepaalde zettingen van de aardebaan gevolgd worden zonder dat scheurvorming optreedt. Daardoor vermindert weliswaar het rijcomfort, maar de weg wordt niet vernield. Vooral de bitumeuze funderingslagen worden na aanleg als tussenfase gebruikt onder andere voor de ontsluiting van woonwijken. Later, na voltooiing van de wijk, worden de tussen- en de deklaag aangebracht. De stijve funderingen kunnen vooral worden toegepast op die plaatsen waar weinig zettingen te verwachten zijn.
5.3.2.2 Tussenlagen In principe kan met een tussenlaag elke laag worden aangeduid, die tussen twee lagen van een andere samenstelling wordt aangebracht. In de praktijk wordt onder de tussenlaag verstaan de bitumineuze laag, de tussen de al of niet bitumineuze funderingslaag en de deklaag aanwezig is. De tussenlaag -ook wel bindlaag of 'binder' genoemd- bestaat in de regel uit open asfaltbeton en is de laatste afwerklaag voordat de deklaag wordt aangebracht. De tussenlaag dient als verankering voor de deklaag en moet een geleidelijke overgang van sterkte-eigenschappen van de fundering naar de sterke deklaag bewerkstelligen.
42
5. 3. 2. 3 Deklagen Onder de deklaag wordt verstaan de uiteindelijk zichtbare asfaltlaag die door het verkeer wordt bereden. De deklaag wordt ook wel toplaag genoemd. Omdat deze deklaag direct aan de invloed van de verkaarskrachten en aan de atmosfeer is blootgesteld, moet aan hoge eisen worden voldaan. Daardoor zal deze laag relatief de duurste in de constructie zijn. De gestelde eisen hangen sterk af van de soort weg. Voor wegen met snelverkeer gelden hogere eisen ten aanzien van de vlakheid dan voor wegen in steden. In het algemeen moet aan eisen worden voldaan op het gebied van: slijtvastheid, weerstand tegen vervorming, weerstand tegen atmosferische invloeden, stroefheid, vlakheid, kleur en textuur. 5.3.3 Elementenverhardingen Figuur 5.3 geeft in algemene termen de verticale opbouw van een elementenverharding.
11
11
11
11
betonstraatstenen of straatklinkers straatlaag fundering
11
I
i
I
b;&~AV//&~~·
zandbed
ondergrond
Figuur 5.3 Verticale opbouw van een elementenverharding. 5. 3. 3. 1 De toplaag De toplaag van een elementenverharding bestaat uit kleine, opneembare elementen. Ten behoeve van een goede lastspreiding in de toplaag moeten de elementen zoveel mogelijk samenwerken. Hiervoor is niet alleen noodzakelijk dat de elementen goed aaneengesloten liggen, dus dat de voegen smal zijn (2 à 4 mm), maar ook dat de voegen goed met zand gevuld blijven. Indien aan deze voorwaarden is voldaan ontstaat in de voegen tussen de elementen, die onder belasting ten opzichte van elkaar willen verschuiven, een vrij grote wrijvingsweerstand. Deze wrijving verhindert een al te grote onderlinge verschuiving van de elementen en brengt een deel van de belasting over op aangrenzende elementen (figuur 5.4). De horizontale afmetingen van betonstraatstenen en straatklinkers liggen in de grootte-orde van 200 x 100 mm. De dikte van de elementen ligt i.h.a. tussen 60 en 120 mm, afhankelijk van de verkeersbelasting.
43
Figuur 5.4 Wrijvingsweerstand tussen twee elementen.
5. 3. 3. 2 De straatlaag De straatlaag is nodig omdat het zandbed meestal niet vlak genoeg is om de toplaag-elementen daar zonder meer op aan te brengen. Een fundering is bovendien te hard. De dikte van de straatlaag bedraagt 30 à 70 mm. De straatlaag moet elastisch en zeer stabiel zijn. Als straatlaagmateriaal worden speciale zandsoorten toegepast zoals straatzand, hoogovenslakkenzand en brekerzand; bij zeer zware belastingen wordt ook wel fijne steenslag (bijvoorbeeld 0,8 mm) gebruikt.
5. 3. 3. 3 De fundering De functie van de fundering, die bij zeer lichtbelaste constructies als voetgangersgebieden, fietspaden, woonstraten e.d. achterwege kan blijven, is het zodanig spreiden van de verkeerslasten dat de vervormingen in de dieper gelegen lagen beperkt blijven; uiteraard mag de fundering zelf ook niet te veel vervormen. Als funderingsmateriaal komen in aanmerking: - Ongebonden materialen zoals hoogovenslakken, lava, bouwpuingranulaat etc. - Gebonden materialen, met name cementgebonden materialen (in Nederland zandcement). Bij toepassing van een ongebonden steenfundering blijft de ondergrond eenvoudiger toegankelijk voor het aanbrengen of het herstel van kabels en leidingen dan bij toepassing van een gebonden fundering. De dikte van de fundering wordt bepaald door de verkeersbelasting, het draagvermogen van de onderliggende constructielagen en de eigenschappen van het funderingsmateriaal zelf. In het algemeen ligt de dikte van de fundering tussen 100 en 300 mm.
5. 3. 3.4 Het zandbed Het zandbed kan de volgende functies hebben: - ophoging om het wegdek boven het maaiveld te brengen; - voorkomen van ongewenste vorst- en opdooiverschijnselen; - tijdelijke berging van water dat door de voegen in de toplaag of anderszins in de constructie is gedrongen; - grondverbetering, dat wil zeggen vervanging van ongeschikte grond; - werkvloer ten behoeve van de aanvoer van de overige materialen;
44
- verder spreiden van de belastingen, zodanig dat noch in de ondergrond noch in het zandbed zelf ontoelaatbare vervormingen optreden. Gezien deze functies is de dikte van het zandbed afhankelijk van de gewenste hoogteligging van het wegoppervlak, de vorstindringingsdiepte, de doorlatendheid van de ondergrond, de eventuele drainagevoorzieningen, de verkeersbelasting en het draagvermogen van de ondergrond. 5.3.3.5 De kantopsluiting Een essentieel onderdeel van een elementenverharding is een deugdelijke kantopsluiting. De functies van de kantopsluiting zijn: - voorkomen dat het materiaal onder de toplaag zijdelings wordt weggeperst; - voorkomen dat langs de rand van de verharding de elementen zijdelings uit elkaar gedrukt worden ten gevolge van de door het verkeer in de toplaag opgewekte horizontale krachten. De kantopsluiting dient zijdelings gesteund te worden door een voldoende brede en goed verdichte berm of door een trottoir (figuur 5.5).
~
~ DOORSNEDE
-IF ~~~
Figuur 5.5 Trottoirband als kantopsluiting.
5.4 Theoretische wegprofielen 5.4.1 Wijkweg 5.4. 1. 1 Wijkweg enke/baans
NAQ"N IC M[III$
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp.
45
- Verkeersintensiteit tussen 4.000 en 8.000 motorvoertuigen per dag (m.v.t. per dag). - Parkeren op rijbaan niet toegestaan. - Geen parkeerhavens toegestaan langs de rijbaan. - In verband met de hoge verkeersintensiteit en de daardoor verhoogde kans op aanrijding worden trottoirbanden 0,18/0,20 x 0,25 m toegepast. - Aparte vrijliggende fietspaden.
5.4.1.2 Wijkweg dubbelbaans
.uo
~te ~" ~',J~'~2<2bA>v:~c1l~ ,. .....,... ::::: ·:·: !:!..:::. ........
I
~-:·:·:·:-::· :·· ::-:·:·:··:·::-:·:·:·:·:'·:···:::: ····:.·::··::···:''<'·::-:· -::.···.:''··..-:-:·:·:·:·:·:·:·:·:: :·:::::: :· .-.:·:.:·::-:--:· ... .. .. . :::. . : ·::;::: .... .. .... . ... ..
· :. . .:. .
="-~
~.o.:;::u
:::·: .
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Verkeersintensiteit tussen 5.000 en 10.000 motorvoertuigen per dag (m.v.t. per dag). - Parkeren op rijbaan niet toegestaan. - Geen parkeerhavens toegestaan langs de rijbaan. - In verband met de hoge verkeersintensltelt en de daardoor verhoogde kans op aanrijding worden trottoirbanden 0,18/0,20 x 0,25 m toegepast. - Aparte vrijliggende fietspaden. 5.4.2 Buurtweg
5.4.2.1 Buurtweg (I
. .....
>
3.000 motorvoertuigen per dag)
~~
....
MAJ[N,. K!f!S
46
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Verkeersintensiteit tussen 3.000 en 4.000 m.v.t. per dag. - Niet parkeren op de rijbaan. Parkeren in parkeerhavens parallel langs de weg toegestaan (parkeerhavens uitgevoerd met open verharding). - Bij intensiteiten > 3.000 m.v.t. per dag zijn vrijliggende fietspaden nodig. Deze buurtweg is alleen bestemd voor motorvoertuigen. - Als de buurtweg deel uit maakt van een busroute moet de rijbaan 1 ,00 m breder zijn (7 ,00 m). 5.4.2.2 Buurtweg (/ fietsstroken) 6.00
=
2.000 - 3.000 motorvoertuigen per dag, met
2.00
ï I ï
10.80
MATEN IN MEIERS
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Verkeersintensiteiten tussen 2.000 en 3.000 m.v.t. per dag. - Niet parkeren op de rijbaan. Parkeren in parkeerhavens parallel langs weg toegestaan (parkeerhavens uitgevoerd met open verharding). - Bij intensiteiten (2.000- 3 .000 m.v.t. per dag) zijn fietsstroken of fietssuggestiestroken nodig. De breedte van de fietsstrook is 1,5 m. - Als de buurtweg deel uit maakt van een busroute moet de rijbaan 1,00 m breder zijn.
47
5.4.2.3 Buurtweg (I
<
2.000 motorvoertuigen per dag)
M411Jf"
Mrt!K
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Verkeersintensiteit tussen 1.000 en 2.000 m.v.t. per dag. - Niet parkeren op de rijbaan. Parkeren in parkeerhavens parallel langs weg toegestaan (parkeerhavens uitgevoerd met open verharding). - Bij deze intensiteit (kleiner dan 2.000 m.v.t. per dag) zijn geen speciale fietsvoorzieningen nodig. - Als de buurtweg deel uit maakt van een busroute moet de rijbaan 1 ,00 m breder zijn. - Buurtwegen met een verkaarsintensiteit van minder dan 2.000 m.v.t. per dag kunnen op grond van functionele eisen zowel uitgevoerd worden met een asfaltverharding als met een elementenverharding. In een vooronderzoek is aangetoond dat een buurtweg met een asfaltverharding tot ia.g ere exploitatiekosten leidt dan een buurtweg met een elementenverharding. Bij voorkeur dienen buurtwegen dan ook met een asfaltverharding te worden toegepast. 5.4.3 Woonstraat
00
B.S.S. l
SIRAAIZAND
Programma van eisen en uitgangspunten voor het functioneel ontwerp. - Verkeersintensiteit minder dan 1.000 m.v.t. per dag. - Geen vrijliggende fietspaden. - Parkeren in parkeerhavens of langs de rijbaan. Bij parkeren op rijbaan moet de rijbaanbreedte minimaal 5,50 m zijn. - De rijstrook moet minimaal 2,80 m breed zijn in verband met de bereikbaarheid van de woningen voor brandweerauto's en ziekenauto's. - Het zandbed heeft een minimale dikte van 0,40 m, waarvan 0,20 m verdicht is.
48
l
5.4.4 Fietspad met een asfaltverharding 2.00 - 3.00
ZAN06(0 ·.::: .
MAJEN IN M(J[RS
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Afhankelijk van de intensiteit van het fietsverkeer kan verkeer in 1 of 2 richtingen op het fietspad worden toegelaten: I < 300 fietsers per dag dan verkeer in 2 richtingen; I 300 - 750 fietsers per dag dan bij voorkeur verkeer in 1 richting, doch verkeer in 2 richtingen is mogelijk; I > 750 fietsers per dag dan verkeer in 1 richting. - Bij fietsverkeer in 1 richting is de breedte van het fietspad minimaal_2,00 m. Een minimale breedte van 2,00 m moet worden aangehouden in verband met werkzaamheden tijdens de aanleg en in verband met onderhoudswerkzaamheden. Bij fietsverkeer in 2 richtingen is de breedte van het fietspad minimaal 3,00m. - Bij vrijliggende fietspaden moet een scheiding aanwezig zijn tussen autoverkeer en fietsverkeer met de volgende minimale breedte: bij onbegroeid berm 0,50 m; bij parkeren op rijbaan of in parkeerhavens 1,00 m; bij berm met groenbeplanting 2,00 m.
=
5.4.5 Fietspad met een elementenverharding 0.1,10
I
I
o•r·;
2 .00-300
, ZANOBEO :·
MAJIH IN NtUR$
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Afhankelijk van de intensiteit van het fietsverkeer kan verkeer in 1 of 2 richtingen op het fietspad worden toegelaten: I < 300 fietsers per dag dan verkeer in 2 richtingen; I = 300 - 750 fietsers per dag dan bij voorkeur verkeer in 1 richting, doch verkeer in 2 richtingen is mogelijk; I > 750 fietsers per dag dan verkeer in 1 richting.
49
- Bij fietsverkeer in 1 richting is de breedte van het fietspad minimaal 2,00 m. Een minimale breedte van 2,00 m moet worden aangehouden in verband met werkzaamheden tijdens de aanleg en in verband met onderhoudswerkzaamheden. Bij fietsverkeer in 2 richtingen is de breedte van het fietspad minimaal
3,00 m. - Bij vrijliggende fietspaden moet een scheiding aanwezig zijn tussen autoverkeer en fietsverkeer met de volgende minimale breedte: bij onbegroeid berm 0,50 m; bij parkeren op rijbaan of in parkeerhavens 1,00 m; bij berm met groenbeplanting 2,00 m . 5.4.6 Vrijliggend voetpad 0. ,~
1.80 KARTEL TEGEL 0.30 x 0.30 x 0 045 IN HALFSTEENSVERBAND
T
I
ZANDBED .. .
MATEN IN METERS
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Het voetpad bestaat uit een tegelverharding. In verband met de veiligheid voor kinderwagens en kinderfietsjes moeten de tegels gestraat zijn in halfsteensverband (geen doorlopende voeg). - De minimum breedte is 1 ,80 m. Bij deze breedte kunnen 2 naast elkaar lopende voetgangers door een 3e worden voorbijgelopen. - In verband met vlakheid en duurzaamheid is in alle gevallen een verdicht zandbed van 0,20 m noodzakelijk. - Bij vrijliggende voetpaden is geen kantopsluiting nodig indien visbektegels of karteltegels worden toegepast. Als gladde trottoirtegels worden toegepast is wel een kantopsluiting nodig.
50
5.4. 7 Aanliggend voetpad
I
ERfGRENS
AUTORIJSTROOK
I
1.80
j
TROTTOIRTEGEL 0 JO x O.JO x 0 .04:'1 IN HALFSTEENSVERBAND
-...-.~~ ;,)'' '·) > ,..
., ,.... '· ZANDBED : .
·.
''
~ [
SlRAATZANO OPSLUITBAND 0 .08 x 0 . 20 TROTTOIRBAND O.!J/0.15 x 0.25 MATEN IN METERS
Programma van eisen en uitgangspunten voor het ontwerp. - Het voetpad bestaat uit een tegelverharding. In verband met de veiligheid voor kinderwagens en kinderfietsjes moeten de tegels gestraat zijn in halfsteensverband (geen doorlopende voeg). - Minimale breedte is 1,80 m. Bij deze breedte kunnen 2 naast elkaar lopende voetgangers door een 3e worden voorbijgelopen. - Aanliggende voetpaden hebben altijd een kantopsluiting. Zij moeten worden uitgevoerd met gladde trottoirtegels, omdat gladde trottoirtegels goedkoper zijn dan visbektegels of karteltegels. - Bij aanliggende voetpaden moet een hoogteverschil van 0,08 à 0,1 0 m tussen het voetpad en de rijbaan aanwezig zijn. - In verband met vlakheid en duurzaamheid is in alle gevallen een verdicht zandbed van 0,20 m noodzakelijk.
51
6 Kabels en leidingen Tot het bouw- en woonrijp maken van terreinen behoort ook het leggen van de ondergrondse kabels en leidingen. De stelsels van kabels en leidingen bestaan uit: - gasleidingen; - elektriciteitskabels; - communicatiekabels (centrale antenne, telefoon); - waterleidingen; - stadsverwarmingsleidingen; - rioolstelsels; - drainagestelsels; - industrietransportleidingen. De relatie met de overige onderdelen van het bouw- en woonrijp maken is: - Het grondwerk en de grondwaterstandbeheersing. De aanleg en het herstel van kabels en leidingen stellen eisen aan de bodemgesteldheid en aan de grondwaterstand. - Het ruimtegebruik. Aanleg en onderhoud van kabels en leidingen stellen eisen aan tracering en ruimtebeslag. - De organisatie van het bouw- en woonrijp maken. De aanleg van kabels en leidingen moet een plaats krijgen in het totale proces van woonrijp maken. In gebieden met nieuwbouw is een goede planning van ontwerp en uitvoering vereist en moet er een goede afstemming zijn tussen de bovengrondse en ondergrondse bestemmingen en infrastructuur. In oudere bebouwde gebieden is veelal een kris-kras gelegd stelsel aanwezig. Indien in het kader van straatvernieuwing twee of meer kabels en leidingen vernieuwd moeten worden, kan het gewenst zijn ook daar tot een betere indeling over te gaan. Hoewel het geen vaste indeling betreft worden de volgende fasen onderscheiden: - bouwrijp maken: verleggen van reeds aanwezige kabels en leidingen, aanleg van riolering en stadsverwarming; - woonrijp maken: aanleg van de overige kabels en leidingen; - eerste onderhoud of uitgestelde aanleg: herstelwerkzaamheden. Gebruikelijk is dat eerste de eventueel aanwezige stadsverwarming en de riolering wordt gelegd, uitgezonderd de huis- en kolkaansluitingen. Deze leidingen worden gelegd tijdens de aanleg van de bouwstraten. Wanneer de bouwstraten met de daarop aansluitende ontsluitingswegen gereed zijn, wordt veelal langs de bouwstraten, een waterleidingnet en elektriciteitsnet aangelegd. Deze leidingen worden vóór de start van de woningbouw aangelegd om zogenaamd bouwwater en bouwstroom te kunnen leveren. De nutsbedrijven kunnen de transportleidingen in de hun toegemeten werkfase, vóór het afwerken van de bouwstraat, aanleggen. In het algemeen worden de nog niet gelegde kabels en leidingen en de huisaansluitingen gelegd in de fase van het woonrijp maken, direct na het gereedkomen van de bouw van de woningen en voorafgaande aan de afwerking van straten en woonomgeving.
53
Het aanleggen van de kabels en leidingen tijdens de fase van het woonrijp maken heeft als voordeel dat de kans op schade ten gevolge van andere werkzaamheden gering is. Als nadeel geldt de complexiteit van de organisatie en de strakke tijdplanning. De wens om zo snel mogelijk de woningen op te leveren heeft er toe geleid dat men da kabels en leidingen tijdens de bouw wil gaan aanleggen. Hierdoor ontstaan echter veelal grote problemen. Het trottoir is de plaats waar de kabels en leidingen gelegd moeten worden. Dit is tijdens de bouwfase de opslagplaats van bouwmaterialen. Het terrein is ook niet schoon, hetgeen veel hinder veroorzaakt. De indeling van de kabels en leidingen kan ook niet gemaakt worden als het groenplan definitief is vastgesteld. Kabels en leidingen moeten in de droge worden aangelegd. Als het grondwater te hoog staat worden de werkzaamheden ernstig belemmerd. Ook later, als de wijk bewoond is, moeten herstelwerkzaamheden aan deze kabels en leidingen in de droge kunnen worden uitgevoerd. Meestal liggen de leidingen volgens een vaste indeling en een vaste diepte in de grond. Dit leidt tot een droogleggingseis van 0,60 à 1,00 m beneden maaiveld. Tabel 6.1
De gronddekking van verschillende nutsleidingen in m (NEN 1739).
Laagspanningskabel ( < 10 kV)
0,60
Hoö{jspanningskabel ( ~ 10 kV)
0,90
PTT-kabel
0,50-0,60
Gasleiding
0,65-1,00
· Waterleiding
0,80
Riolering-gemengd stelsel Riolering-gescheiden
Stadsverwarming
54
minimaal
1,00
R.W.A. minimaal
1,00
D.W.A. minimaal
1,00
minimaal
0,50-0,90
Aandulding van leidingen en kabels Al naar gelang van hun aard zijn de leidingen en kabels als volgt aangeduid: E kabels van elektriciteitsbedrijven, waarbij: LSK = laagspanningskabel HSK "' hoogspanningskabel G enkelvoudige gasleiding tot een maximale nominale binnenmiddellijn van 200 mm PTT = PTT kabels = enkelvoudige waterleiding tot een maximate nominale binnenmiddellijn van 300 mm W R huisaansluiting riolering
50
&S
5S
. ~~~~±H~~~~~-!
lf .2
ji
I
'r
w )85 &S
&O')
I I
l
90
1: '0
I
c~
r-•
l I
I I
...
C>
I I
Figuur 6.2 Plaats van leidingen en kabels in wegen binnen de bebouwde kom.
55
I
7 Water en groenvoorzieningen in de stad\ 7. 1 Water in de stad In het stedelijk gebied wordt over het algemeen een bepaald percentage aan oppervlaktewater aangebracht. Dit percentage varieert van circa 1 tot 5% van het totale oppervlak. De exacte hoeveelheid open water hangt af van de functies die aan dit water worden toegekend, te weten: - afvoer- en bergingsfunctie; - esthetische functie; - afscheidingsfunctie; - vervoersfunctie; - recreatieve functie. Uit deze verschillende functies komen verschillende eisen voort, waarbij het bovendien mogelijk is dat het open water meerdere functies vervult. De afvoer- en bergingsfunctie is meestal één van de belangrijkste functies van het open water in het stedelijk gebied. De neerslag die in dit gebied valt kan op vier manieren het oppervlaktewater bereiken: - Via het verharde oppervlak en de riolering (gemengd en verbeterd gescheiden stelsel) komt het water op de rioolwaterzuivering (RWZI). Het teveel aan water dat niet door de riolering kan worden afgevoerd stort over op het open water. - Bij een gescheiden stelsel wordt al het regenwater dat van het verharde oppervlak stroomt direct naar het oppervlaktewater afgevoerd. - Het regenwater dat niet via het verharde oppervlak wordt afgevoerd zal in de bodem infiltreren en komt via het grondwater op het open water terecht. - Een deel van het regenwater valt direct op het open water. Het regenwater dat op deze manieren op het open water terecht komt, zal in eerste instantie geborgen moeten worden. Is het aanbod te groot, dan zal het teveel afgevoerd moeten worden naar ander open water. Door de diverse waterbeheerders worden verschillende eisen gesteld aan de berging, maar gedacht moet worden aan circa 30 tot 60 cm berging. Dit betekent dat het waterpeil in bijvoorbeeld een vijver bij hevige regenval kan stijgen met deze 30 tot 60 cm. Dit heeft weer consequenties voor de inpassing en de toe te passen constructies (oeververdediging, taludhelling, begroeiing, etc.). In een droge periode kan het open water ook een voedende functie richting het grondwater krijgen. Oe aanwezige berging in het oppervlaktewater kan dan worden benut voor het opzetten van het waterpeil in de watergangen in een gebied zodat hiermee een (verdere) verlaging van de grondwaterstand wordt tegengegaan. De estethische functie vloeit voort uit de aantrekkelijkheid van water als element in de stedelijke omgeving. In stedenbouwkundig opzicht geeft bijvoorbeeld wonen aan het water vaak een bepaalde uitstraling aan een plan of kan het water dienen als versterking van bepaalde functies. Bovendien kan door een goede vormgeving van de oevers aardige effecten worden
57
bereikt. De ene keer kan dit een kademuur zijn, terwijl dit de volgende keer een natuurvriendelijke oever is. Het betreft hier bij deze functie dus meer een gevoelswaarde dan harde, technische eisen. Van een afscheidingsfunctie is sprake zodra het water dient om twee verschillende delen van het stedelijke gebied te scheiden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de overgang van de stad naar het omliggende agrarische gebied of bij de scheiding tussen een drukke rijweg en een kinderspeelplaats. Water als verveersfunctie is voor het stedelijk gebied een steeds minder vaak voorkomende functie. In het verleden waren vaarwegen nog gewenst in verband met het vervoer van bepaalde goederen voor bedrijven (zand, grind, etc.), tegenwoordig worden vaarwegen nog zelden gebruikt in stedelijk gebied. Naast de bergende functie is de recreatieve functie het belangrijkst voor stedelijk water. Open water wordt vaak gebruikt om te vissen, te zwemmen, voor de roeivereniging en in de winter om op te schaatsen. Deze gebruiksmogelijkheden stellen ook bepaalde eisen aan het water, zoals ondermeer: - een doorgaande verbinding met ander wateren; - een minimale benodigde waterdiepte; - de aanwezigheid van vis- en aanlegsteigers; - in- en uitstapplaatsen ter plaatse van de oeverbescherming voor zwemmers, pleziervaart, etc. - zo min mogelijk (koel)waterlozingen van bedrijven in verband met de waterkwaliteit en de vorming van een dicht ijsvloer in de winter.
7.2 Groenvoorzieningen 7 .2. 1 Inleiding Door het bouwrijp maken van een gebied wordt er in meer of mindere mate een wijziging in het heersende ecosysteem aangebracht. Deze worden veroorzaakt door ondermeer veranderingen in de grondwaterstanden door het verlagen hiervan of door het ophogen van het terrein. Bovendien zijn vaak de bovenste grondlagen vermengd danwel vervangen en worden bestaande ecologische verblndingszones verbroken. Met andere woorden: de stad komt los te staan van de omgeving en zal een eigen, op de stedelijke omstandigheden afgestemde groenvoorziening moeten krijgen. De eisen die aan groenvoorzieningen in stedelijk gebied worden gesteld zijn: - De aan te leggen groenvoorzieningen moeten kunnen groeien zonder dat er teveel concessies gedaan moeten worden aan de andere aspecten van de stedelijke inrichting. Boomwortels mogen niet door de bestrating heen groeien of deze omhoog drukken, de bomen mogen niet te dicht langs de kabels en leidingen staan, struiken e.d. mogen niet tot onoverzichtelijke en dus gevaarlijke situaties leiden, etc.
58
De onderhoudskosten mogen niet te hoog zijn. Hierdoor is het vaak aantrekkelijker om grotere oppervlakten aan groenvoorzieningen aan te leggen dan kleine stroken snippergroen. Deze laatsten zijn, in tegenstelling tot de eerstgenoemden, vaak moeilijk machinaal te onderhouden. Bij stadsuitbreidingen en herinrichtingen zijn drie benaderingen mogelijk ten aanzien van groen en natuur in relatie met het bouwrijp maken: - Sparen van natuur en landschap. Dit zal moeten gebeuren in gevallen waarin de waarde en de kwetsbaarheid ervan groot is. Gebruik van de bestaande natuur en landschap. Bij deze aanpak wordt met behulp van de bestaande interessante landschappelijke gebiedskenmerken een structuur van een stedelijke uitbreiding ontworpen, waarin de karakteristieken van een gebied herkenbaar blijven. Opbouwen van een nieuw gevarieerd milieu in situaties waar door civieltechnische ingrepen het bestaand milieu is verdwenen of waar een weinig aantrekkelijk milieu bestond. De behoefte van de mens met betrekking tot het natuurlijke milieu zijn vertaald in functies. Deze functies zijn: - recreatieve functie: het groen is een onderdeel van of biedt een decor voor recreatieactiviteiten; biologische functie: het groen is drager van planten- en dierenleven zodat een prettige woonomgeving ontstaat; reguleringsfunctie: het groen levert een bijdrage aan een prettiger stadsklimaat, zoals beschutting tegen wind, geluidsabsorptie, filtratie van stof, regulatie van vochtigheid, enz; vormgevingsfunctie: het groen kan bijdragen aan een duidelijker structuur binnen het stedelijk gebied; educatieve functie: het groen levert een bijdrage aan de ontwikkeling van bewoners, vooral kinderen. Onder (stedelijk) groen wordt verstaan dat gedeelte van het plan dat voor actieve danwel passieve recreatie is bedoeld. Dit betreft ook recreatief bruikbare verharding, zoals speelplaatsen. Binnen dit groen bestaat een zekere differentiatie naar functie, vorm en grootte. Er wordt onderscheid gemaakt in: - blokgroen; - buurtgroen; - wijkgroen; - stads(deel)park. Daarnaast zijn er nog overige groenvoorzieningen zoals volkstuinen, sportterreinen en begraafplaatsen. In de Nederlandse steden wordt bij uitbreidingsplannen circa 1 0 tot 20% van het totale planoppervlak als groen aangelegd.
59
7 .2.2 Ontwerpprincipes Er zijn de laatste jaren een aantal tendensen binnen het groenontwerp zichtbaar die zich als volgt laten gelden: - Het integreren van bestaande landschappelijk, waardevolle elementen binnen het stedenbouwkundig ontwerp. Het afstemmen van de aan te brengen beplantingen op de plaatselijke (bodem)omstandigheden zodat geen onnodige bemesting hoeft plaats te vinden. Het aanleggen van onderhoudsextensieve groenvoorzieningen, zoals grotere oppervlakken in plaats van snippergroen. Een goede ontwikkeling van het wortelstelsel is van belang voor een goede groei van de beplanting. De ontwikkeling van het wortelstelsel wordt onder andere beïnvloedt door: - de hoeveelheid beschikbaar water; de grondwaterstand mag niet te hoog zijn omdat er dan te weinig lucht in de wortelzone aanwezig is; het luchtgehalte van de bodem; wanneer het luchtgehalte in de bodem lager is dan 10% van het totaalvolume dan treedt een vermindering op van de totale productie; de zuurstofconcentratie; koolzuur, dat geproduceerd wordt door de wortels en bodemorganismen, werkt remmend op de groei van planten als de concentratie hoger is dan 6%; de temperatuur; deze mag niet te laag worden, een vochtige bodem blijft in het voorjaar te lang koud; de fysische eigenschappen van de bodem; vooral een hoge mechanische weerstand tegen indringen van wortels in de grond belemmert de wortelgroei; de grondwaterkwaliteit. Veel van de bovenstaande eisen laten zich vaak moeilijk verenigen met de civieltechnische eisen die aan het werk gesteld worden. Zo zal voor een voldoende drooglegging vaak de grondwaterstand verlaagd moeten worden hetgeen problemen op kan leveren voor de beplanting. Ter plaatse van verhardingen dient de ondergrond goed verdicht te worden om voldoende draagkracht te bereiken. Door dit verdichten neemt de zuurstofverspreiding in de grond af. Tevens kan dan minder door de wortels gevormd koolzuur naar de omgeving afgevoerd worden. Een derde effect van verdichten is dat de wortels moeilijker de grond in kunnen dringen. De nabijheid van leidingen hoeft op zich geen probleem te zijn voor met name (straat)bomen. Toch hebben bijvoorbeeld gaslekkages menig boom voortijdig doen afsterven. Ook bij werkzaamheden aan kabels en leidingen in de nabijheid van bomen kunnen wortelbeschadigingen optreden en leiden tot groeistoornissen of de dood van de boom. In zettingsgevoelige gebieden zal het straatwerk geregeld opgehaald moeten worden om de opgetreden zettingen te niet te doen. Hierbij wordt vaak het groen niet opgehoogd zodat dit steeds lager komt te liggen en hier steeds meer wateroverlast optreedt; Er moet naar worden gestreefd de bodemgesteldheid en de waterhuishouding niet nadelig te beïnvloeden op plaatsen waar stedelijk groen is gesitu-
60
eerd. Dat betekent dat grotere groenelementen buiten de integrale ophoging moeten worden gehouden. Ook moeten terreinen, indien ze voor beplantingen bestemd zijn, buiten bouwverkeer en opslag worden gehouden in verband met de daardoor veroorzaakte achteruitgang van de bodem. Een probleem is, zeker bij integraal ophogen, dat op het tijdstip van grondwerk uitvoering veelal de planvorming nog niet zover is dat precies bekend is waar het groen wordt gesitueerd. Wordt er binnen het plangebied beperkt opgehoogd dan kan overwogen worden de aanwezige bovenlaag te verwijderen en deze apart te houden. Deze relatief voedselrijke grond kan dan later weer aangebracht worden ter plaatse van de beplantingen. Vaak is het niet te vermijden dat voor beplanting bestemde gedeelten toch gebruikt worden voor opslagen/of bouwverkeer. Voor het aanbrengen van de groenvoorzieningen is het dan raadzaam om de grond eerst te frezen of om te zetten met een kraan. Met zand opgehoogde terreinen zullen moeten worden verbeterd in verband met het geringe vochthoudend vermogen van het zand. Hier zijn een viertal verbeteringsmogelijkheden beschikbaar: - Weggraven van het zand zodat het oorspronkelijk maaiveld weer boven komt. - Opbrengen van een laag zwarte grond, nadat eventueel een gedeelte van het zand is weggegraven. - Opbrengen van een dunne laag zwarte grond die gemengd wordt met een gedeelte van het onderliggende zand. - Bovenploegen van zwarte grond van onder de zandlaag, eventueel gevolgd door menging. 7 .2.3 Straatbomen Straatbomen vinden meestal hun toepassing in trottoirs en parkeervakken. Onder deze verhardingen is vaak een cunet, gevuld met zand, aangebracht om voor een goede ondergrond en een goede waterhuishouding te zorgen. Dit zand is ongeschikt voor de bomen zodat een aantal maatregelen getroffen moeten worden. Ter plaatse van de straatboom zal een plantvak gemaakt moeten worden waarbij circa 1 tot 4 m 3 zand vervangen dient te worden door grond. Deze grond zal onder andere voldoende voedingsstoffen moeten bevatten, doorwortelbaar moeten zijn en voldoende beluchting kunnen bieden. Bovendien mag deze grond niet te veel nazakken zodat problemen kunnen ontstaan met de omliggende bestrating.
61
SllU.AhiERK RONI)O.I 800W LOS
[H
BOl STRATDI, 1 a 1RUEN
1.80
2.<0 MATEN'"
62
K"IK
8 Duurzaam bouwen 8.1 Wat is duurzaam bouwen De stad is een dynamisch en complex ecosysteem. Ten gevolge van aanen afvoerstromen die het systeem stad in stand houden ontstaan een aantal milieuproblemen: - uitputting van grondstoffen; - vervuiling van bodem en water; - verstoring van het (natuurlijke) evenwicht. Bij de bewustwording van deze milieuproblemen die de stad oproept, ontstond ook het besef dat deze problemen niet doorgeschoven mogen worden naar een hoger schaalniveau (bijvoorbeeld landelijk niveau, Europees niveau) of naar toekomstige generaties. Kortom: tijd voor een goed milieubeleid. In het Nationaal Milieubeleidsplan wordt de strategie voor het milieubeleid op de middellange termijn gegeven. De strategie is ontwikkeld tegen de achtergrond van de wens om binnen de duur van één generatie de milieuproblemen op te lossen danwel beheersbaar te maken. Voor het milieubeheer is als uitgangspunt gekozen voor het streven naar een duwzame ontwikkeling. Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Duurzame ontwikkeling is gericht op: Integraal ketenbeheer - het terugdringen van het gebruik van grondstoffen; - het kiezen voor vernieuwbare stoffen; - het sluiten van stofkringlopen. Energie extensivering - het beperken van energiegebruik; - het inzetten van duurzame energiebronnen; - het behalen van een zo hoog mogelijk rendement uit het gebruik van stoffen. K waliteitsbevordering - het beperken van gezondheidsrisico's; - het verlengen van de levensduur van (bouw)stoffen. Naast deze algemene doelstelling van het NMP ( +) zijn voor de bouwsector nadere afspraken gemaakt omtrent de taakstellingen op het gebied van duurzaam bouwen. Deze taakstellingen zijn ondermeer: - Vermindering van het gebruik van eindige grondstoffen. - Stimulering van het gebruik van secundaire grondstoffen. - Stimulering van het gebruik van vernieuwbare grondstoffen. - Het niet langer gebruiken van bouwmaterialen met ernstige milieu-effecten.
63
8.2 Het waterprobleem van het stedelijk gebied 8.2.1 De problemen Kenmerkend voor stedelijke gebieden zijn de piekafvoeren. Een groot deel van het stedelijk gebied is verhard uitgevoerd (daken, terrassen, staten, wegen, pleinen, etc.). Het regenwater dat vanaf deze verharde oppervlakken stroomt kan nauwelijks infiltreren in de bodem. Daarom wordt het vaak verzameld in een rioolsysteem, met behulp waarvan het wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI) of naar het oppervlaktewater. Bij een extreme bui gaat slechts een klein deel van het stedelijk regenwater naar de RWZI. Het grootste deel komt met geringe vertraging terecht op het oppervlaktewater. Daar wordt het eerst geborgen en later afgevoerd. Omdat het stedelijk regenwater zeer geconcentreerd in de tijd op het oppervlaktewater terecht komt, fluctueren de waterstanden sterk. Dit vraagt om sterke oeverbeschoeiingen. In de gebieden benedenstrooms van het stedelijk gebied moeten waterlopen ruim worden gedimensioneerd om de piekafvoeren te kunnen verwerken. Overstromingen zoals die zijn opgetreden in de winter van '93-'94 en '94-'95 zijn deels het gevolg van het feit dat regenwater vanuit stedelijke gebieden te snel worden afgevoerd. Een ander probleem betreft de vuiluitworp vanuit rioolsystemen en de slechte waterkwaliteit. Bij een geringe neerslag wordt het regenwater, tezamen met het huishoudelijke afvalwater, afgevoerd naar de .RWZI. Bij intensieve neerslag zijn de berging in het rioolstelsel en de transportcapaciteit naar de RWZI te gering. Rioolstelsels storten dan over. Zogenaamde gemengde rioolstelsels, die in 75% van de gevallen in Nederland aanwezig zijn, storten gemiddeld 8 à 1 0 keer per jaar over. Daarbij komt regenwater vermengd met rioolwater en rioolslib terecht op het oppervlaktewater. Dat zijn veelal vijvers die in een woonwijk liggen. Dit resulteert in een slechte kwaliteit van het water en de waterbodem. Daar waar het rioolwater van nieuwe wijken geïnjecteerd wordt op bestaande gemengde rioolsystemen, worden overstorten extra belast en wordt de 'water op straat'-situatie verergerd. Een derde probleem is het watertekort dat ontstaat in de zomerperiode. In verschillende gebieden in Nederland wordt in de zomer regelmatig water aangevoerd om de waterpartijen op peil te houden. In met name zettingsgevoelige gebieden is het van belang dat de grondwaterstanden niet te ver uitzakken, omdat dan door oxidatie extra inklinking plaatsvindt van de bodem. In stedelijke gebieden waar woningen en gebouwen gefundeerd zijn op houten palen is het van belang dat de paalkoppen niet droogvallen. De houten paalkoppen kunnen gaan rotten als er zuurstof bij kan komen. In een aantal gevallen kan het watertekort in stedelijke gebieden bijdragen aan de versterking van de verdrogingsproblematiek in Nederland. Intensieve drainage van stedelijk gebied kan invloed hebben op het verloop van de grondwaterstanden in de omgeving. Als hierdoor de ontwikkelingsmogelijkheden voor natuurgebieden afnemen wordt van verdroging gesproken. Er is ook sprake van verdroging als watergebruik ten behoeve van het doorspoelen en op peil houden van stedelijke waterpartijen ten koste gaat van de watervoorraad in een natuurgebied. Bij verbeterd gescheiden riool stel-
64
seis wordt op jaarbasis 70% van de neerslag die op verhard oppervlak valt afgevoerd naar de RWZI en blijft dus niet in het gebied. Een vierde probleem is de grondwateroverlast. In de winterperiode komen de grondwaterstanden soms zo hoog dat kruipruimten blank komen te staan en tuinen en openbare groenvoorzieningen slecht begaanbaar worden. Kelders en souterrains kunnen door lekkage volstromen met water. Dit heeft onder andere invloed op het leefklimaat in de woonruimte van woningen. Allergenen die vrijkomen bij aanwezigheid van schimmels en huismijt kunnen de gezondheid van bewoners op negatieve wijze beïnvloeden. 8.2.2 De stedelijke kater De samenhang tussen de eerste drie problemen kan worden geïllustreerd aan de hand van een analogie met de vochthuishouding in het menselijk lichaam. Het is de analogie tussen de menselijke en de stedelijke kater. In de menselijke hersenen wordt een hormoon, het anti-diuretisch hormoon (ADH) aangemaakt. Dit hormoon gaat via de bloedbanen naar de nieren alwaar het ervoor zorgt dat het bruikbare vocht wordt gescheiden van het niet-bruikbare vocht. Het bruikbare vocht wordt geredistribueerd over het lichaam. Het niet-bruikbare vocht gaat naar de blaas en verlaat het lichaam.
MENS
STAD
IN BESCHONKEN TOESTAND
WATERHUISHOUDING
HERSENEN --.,...,.....i\:,.111.'\
REGENWATER . ··· .Ykt.~P
MAKENDOOR ALCOHOL GEEN AOHAAN
.VERHARD . OPPERVLÁK
.....,..
.....
G~EN PIWUBUTIE
GEEN DISTRIBUTIE . VANVOCHT IN UCHAAM DQC)R;Ç:t~-l OE VOCHT VtKI.AAJ,..-.; HET LICHAAM DIREKTVIA OE BLAAS --:~iT--
. -yA*·y{~.J.e.!fiN DE I
:
SOP~êM.V'L~~EID
V~N ~!~~~~nE~ ~5,-gftt,-WATER WOROT:Q1nK'f VIA OE . · ~.OL.~RING ·. AfGEVOERD
T
r*14'l·l!3• u•----~----~ HOOFDPIJN, DROGE LIPPEN • BRAKEN . •.. ··- .... ... ···-··--·-W_C_·G_A_NG
·-··--·--·--J
• VERDROGING, ZffiiNGEN • VUILUITWORP RIOLERING • GROTE PIEKAFVOEREN
I
- ··--· ···-. ···--··- -,.· ···- - - - -·-- ··-··- · -·-· ... j
oU.Jt~.,.·,·;:.
Figuur 8. 1 De stedelijke kater
65
Als iemand teveel alcohol drinkt treedt versuffing op van de hersenen en wordt er geen ADH meer aangemaakt. Gevolg is dat in de nieren geen scheiding meer plaatsvindt van bruikbaar en niet-bruikbaar vocht. Al het vocht gaat naar de blaas. Hoofdpijn en droge lippen (uitdrogingsverschijnselen), braken en een frequente toiletgang zijn het gevolg. In stedelijke gebieden ontbreken de nieren veelal. Regenwater vanaf verharde oppervlakken wordt te allen tijde via het riool afgevoerd (de stedelijke blaas). Gevolg is: verdroging en zetting (hoofdpijn en droge lippen), vuiluitworp vanuit het rioolsysteem (braken) en piekafvoeren (frequente toiletgang). Het inlaten van water ten behoeve van doorspoeling en het op peil houden van stedelijke waterpartijen kan worden gezien als een soort (verontreinigd) infuus. Als deze drie problemen in samenhang opgelost moeten worden is het dus van belang de nierfunctie van het stedelijke gebied te verbeteren. Het probleem van grondwateroverlast heeft een mogelijke relatie met verdroging. Als in een stedelijk gebied extra ontwaterende maatregelen worden genomen om grondwateroverlast te voorkomen, kan dat de grondwaterstanden in de omgeving beïnvloeden. Tevens geldt: hoe meer regenwater kan infiltreren in de bodem, hoe groter de kans op grondwateroverlast als geen passende maatregelen worden genomen. 8.2.3 Infiltratie van regenwater Door het regenwater afstromend van verharde oppervlakken niet af te voeren naar een RWZI of direct naar het oppervlaktewater, maar te infiltreren in de bodem worden problemen met betrekking tot het stedelijk waterbeheer gereduceerd. In opdracht van het RIZA verricht onderzoek heeft aangetoond dat bij afkoppeling van 40% van het verhard oppervlak, er een reductie van de vuiluitworp uit de riolering van 44 tot 74% te verwachten is (afhankelijk van de beschouwde verontreiniging). In het buitenland worden gezien de negatieve effecten van de bestaande rioleringssystemen meer en meer infiltratiesystemen aanbevolen en/of toegepast in plaats van uitbreiding of renovatie met behulp van de conventionele rioleringssystemen. lilfiltratie van regenwater dat op verhard oppervlak valt, kan - afhankelijk van het type rioolstelsel waarmee deze techniek vergeleken wordt en het gebied dat bekeken wordt - de volgende voordelen opleveren: - geen vuiluitworp vanuit het rioolstelsel op het oppervlaktewater; - verlaging van de piekafvoeren en een rustiger afvoerverloop van het oppervlaktewater; - grote conservering van water, waardoor de kans op droogvallen van waterpartijen in de hogere delen van Nederland in de zomer kleiner wordt en de noodzaak om in poldergebieden (gebiedsvreemd) water van slechte(rel kwaliteit in te laten afneemt; - vermindering van het aandeel van verstedelijking in de verdrogingsproblematiek door hogere grondwaterstanden in de zomer; - verkleining van de zettingen in zettingsgevoelige gebieden door hogere grondwaterstanden in de zomer;
66
- verkleining van de zettingen in zettingsgevoelige gebieden door hogere grondwaterstanden in de zomer; - geen verstoring van het zuiveringsproces door piekaanvoeren van regenwater op RWZI's en dus goede mogelijkheden voor een hoog zuiveringsrendement; - opheffing van belangrijke verontreinigingsbronnen van waterbodems; en - voorkoming van de indringing van zout water bij aan zee gelegen land. Infiltratie sluit dan ook goed aan op de doelstellingen van de derde Nota Waterhuishouding waarvan de hoofdlijnen als volgt zijn samen te vatten: "het hebben en houden van een veilig en bewoonbaar land en het ontwikkelen en in stand houden van gezonde waterhuishoudkundige systemen die een duurzaam gebruik garanderen". Dit betekent echter niet dat infiltratie zonder meer de oplossing vormt voor alle problemen op het vlak van het stedelijk waterbeheer. Aan de toepassing van infiltreren van regenwater afstromend van verharde oppervlakken zijn (mogelijk) ook enige nadelen en beperkingen verbonden: - een grotere kans op verontreiniging van bodem- en grondwater; - een grotere fievoeligheid voor calamiteiten; - hogere grondwaterstanden en dus een grotere kans op grondwateroverlast; en - technische moeilijk realiseerbaar in gebieden met een slecht doorlatende bodem. Of toepassing van infiltratie van regenwater afkomstig van verharde oppervlakken mogelijk is, zal vooralsnog van geval tot geval bekeken moeten worden. 8.2.4 Afwegingsfactoren infiltratie In het kader van het onderzoek van de Nationale Werkgroep Riolering en Waterkwaliteit naar de invloed van het afkoppelen van verhard oppervlak op de vuilemissie is een rapport gepubliceerd, getiteld "Afkoppeltechnieken voor verharde oppervlakken", met praktische richtlijnen en aanwijzingen voor de keuze, de dimensienering en het beheer van afkoppelingsvoorzieningen. Infiltratievoorzieningen maken hiervan onderdeel uit. In dit rapport worden randvoorwaarden vermeld die hier beknopt weergegeven worden. Technische aspecten die bepalen of infiltratie van regenwater vanaf het verharde oppervlak mogelijk is, zijn: - kwaliteit van het afstromende regenwater; - kwaliteit van het grondwater en de bodem; - ruimtebeslag van de voorziening; - grondwaterstandsverloop; - bodemgesteldheid; en - beheersmogelijkheden.
67
Daarnaast spelen aspecten als kosten, betrouwbaarheid, levensduur en inpassing in de omgeving een rol.
Figuur 8.2 Voorbeeld infiltratiesysteem met 'boxen'. Het afstromende regenwater van bepaalde verharde oppervlakken kan zoveel verontreinigingen bevatten dat de gehalten in de bodem toenemen in het geval dat dit regenwater hierop geloosd wordt. Wanneer de bodem verontreinigd zal raken door lozing van regenwater afstromend van bepaalde oppervlakken, is infiltratie van regenwater afstromend van die oppervlakken niet aan te raden. Ook wanneer de bodem of het grondwater Tabel 8.1
Kwaliteit van regenwater afstromend van verhard oppervlak.
--
Soort verhard oppervlak
•
Verdeling
Kwaliteit afstromend water
Daken van woningen
35%
Schoon
Woonerven/rustige straten/voetpaden/fietspaden
25%
Schoon
Drukkere straten/parkeren in rijen
20%
Twijfelachtig
Doorgaande wegen/bushaltes/marktterreinen/parkeerterreinen
20%
Vervuild
.
Bij deze oppervlakken moet wel rekening worden gehouden met een verhoogde zinkconcentratie afkomstig van voornamelijk dakgoten en regenpijpen.
68
sterk verontreinigd is, moet infiltratie van regenwater niet bevorderd worden gezien de kans op versnelde verspreiding in de ondergrond. Infiltratievoorzieningen kunnen zowel bovengronds als ondergronds aangelegd worden. De beschikbare ruimte in de ondergrond kan beperkt zijn door de aanwezigheid van kabels en leidingen. Bij bovengrondse aanleg zal, gelet op de meestal reeds aanwezige bestemmingen, de oplossing moeten worden gezocht in het integreren van functies (plantsoenen, bermen, geluidswallen, parkeerplaatsen en dergelijke). De gemiddelde hoogste grondwaterstand is van invloed op de beschikbare berging voor regenwater ondergronds. In gebieden waar de grondwaterstand na perioden met hevige neerslag dicht onder het maaiveld staat, is de bergingsmogelijkheid ondergronds beperkt. De doorlatendheid van de ondergrond en de bovenopbouw spelen eveneens een belangrijke rol bij de bepaling van de benodigde berging.
Figuur 8.3 Voorbeeld buisvormige infiltratievoorziening Bij beheersmogelijkheden als afwegingsfactor voor de toepassing van infiltratie kan onder andere gedacht worden aan aspecten als: - realisatie van voorzieningen op openbaar of particulier terrein; - gemak en onderhoud; - controlemogelijkheden; en - vergunningen.
69
8.2.5 Voor infiltratie geschikte gebleden Niet alle gebieden zijn even geschikt voor infiltratie. Bij een gemiddelde grondwaterstand hoger dan 0,5 m onder het maaiveld zijn infiltratievoorzieningen veelal geen reële maatregel voor de afvoer van regenwater. In stedelijke gebieden wordt een dergelijke grondwaterstand echter meestal niet aangetroffen. De ondergrond moet goed doorlatend zijn. Hoe slechter de doorlatendheid, hoe groter de afmetingen van de infiltratlevoorzieningen. Strikt genomen kan een infiltratievoorziening ook aangelegd worden in een gebied met een geringe bodemdoorlatendheid. De afmetingen zouden echter zeer groot worden.
8.3 Grijswatercircuits Een tweede manier om anders met regenwater om te gaan is het gebruik van regenwater. Bij de woningen zijn in principe twee bronnen voor water aanwezig: - regenwater; - drinkwater; Met behulp van een zogenaamd grijswatercircuit is het mogelijk tot een reductie te komen van het drinkwatergebruik en een betere benutting van relatief schoon water. De volgende onderverdeling kan worden gemaakt: : drinkwater; - wit water • grijs watèr : regenwater badwater wasmachinewater keukenwater; - zwart water : toiletwater. 1
1
1
In het ontwerp van een watersysteem in de woning ligt het volgende vast: 1. voor drinken en koken moet water van drinkwaterkwaliteit worden gebruikt: 2. water vanuit de toiletten moet afgevoerd worden naar een rioolstelsel of een (eigen} kleinschalige zuivering. Voor de overige waterstromen zijn vele variaties mogelijk. Wat als eerste voor de hand ligt is het benutten van regenwater voor de toiletspoeling. Wordt dakwater opgeslagen in tanks, dan kan het met een speciaal leidingnet naar de toiletten worden geleid. Dit kan reeds tot aanzienlijke besparingen op het drinkwatergebruik leiden. Regenwater heeft voor toiletspoeling de voorkeur boven bijvoorbeeld badwater, omdat het beter gebufferd kan worden. Badwater kan anaëroob worden zodat er stankoverlast kan gaan optreden. Een verder doorgevoerde stap betreft het reinigen van grijs water. Daarbij wordt per woning een vloeiveldje van circa 6 m 2 gerealiseerd waar het grijs water doorheen wordt geleid. Dit veldje kan bestaan uit een soort 'moeras' waarin riet groeit. Dit riet zorgt voor de opname van verontreinigde stoffen zodat het water er vrij schoon uit komt. Vervolgens kan het water:
70
regenwater
drinkwater
drinken koken
=:::::. :·
wasmachine
---
DWAriool .
toilet(ten)
badkamer
Figuur 8.2 Principe grijswatercircuit - worden geïnfiltreerd in de bodem zodat een aanvulling plaatsvindt van het grondwater; - worden afgevoerd naar open water; - worden hergebruikt in de woning. Voorlopig worden dit soort oplossingen op experimentele schaal, of in het kader van voorbeeldprojecten, uitgevoerd. De prijs van het drinkwater is nog te laag om het rendabel te maken. In de nabije toekomst zal het naar verwachting steeds meer de moeite waard worden, vooral als het wordt gerelateerd aan de verdrogingsproblematiek.
8.4 Grondwerk In verband met de haalbaarheid van het plan is het goed te streven naar een minimum aandeel integrale ophoging en dus een maximum aandeel cunettenmethode. Dit resulteert in: - lagere kosten voor het grondwerk; - een besparing op gebruik zand; - lagere kosten voor riolering. Om dit te realiseren moet in een vroegtijdig stadium een bodemkaart worden verwerkt tot een bouwrijpmaakkaart. Deze kaart geeft aan waar integrale ophoging met minimaal 0, 70 meter zand noodzakelijk is, waar kan worden volstaan met de cunettenmethode en waar naast toepassing van de cunettenmethode ook nog goede mogelijkheden aanwezig zijn voor infiltratie van regenwater. Op basis van deze kaart wordt bepaald waar bij voorkeur gebouwd wordt (bijvoorbeeld op de stroomrug) en waar bij voorkeur groenstructuren worden gerealiseerd (bijvoorbeeld in de natte kwelgebieden). Deze voorkeursindeling van het gebied op basis van bodemopbouw kan vervolgens worden geconfronteerd met de stedenbouwkundige en stads-
71
ecologische ideeën die leven. Nagegaan wordt in hoeverre sprake is van tegenstrijdigheid.
72
Begrippen Bouwrijp maken De kunde van het afstemmen van de ruimtelijk ligging van stedelijke bestemmingen op de bodemgesteldheid en waterhuishouding en de techniek van het geschikt maken van de bodem en de waterhuishouding voor het ontwikkelen van deze stedelijke bestemmingen . Woonrijp maken Het nader inrichten van het bouwrijp gemaakte terrein voor het vervullen van de functies van het stedelijk gebied. Integraal ophogen Het met een laag zand ophogen van het gehele bouwterrein ter verbetering van de draagkracht, begaanbaarheid en ontwatering. Partieel ophogen Het met een laagzand ophogen van dat deel van het bouwterrein, dat gebruikt wordt voor bebouwing, ter verbetering van de draagkracht, begaanbaarheid en ontwatering. Cunetten methode Het aanbrengen van een zandbaan op die delen van het bouwterrein waar verharding wordt aangebracht, ter verbetering van de draagkracht, begaanbaarheid en ontwatering. Begaanbaarheid De mogelijkheid om een terrein te betreden of te berijden. Draagkracht Het vermogen van de grond om de op deze grond drukkende lasten op te vangen. Grondbalans Het berekenen van de bij het bouw- en woonrijp maken vrijkomende en benodigde grondhoeveelheden met vaak als doel om de aan- en afvoer van grond te minimaliseren. Zandbalans Het berekenen van de bij het bouw- en woonrijp maken op een bouwterrein met integrale ophoging vrijkomende en benodigde hoeveelheid zand met als doel het zandverzet te minimaliseren. Drooglegging De afstand tussen het maaiveld en het open waterpeil. Ontwateringsdiepte De afstand tussen het maaiveld en de hoogste grondwaterstand.
73
Ontwatering Oe afvoer van water van een terrein door de grond en eventueel door hulpmiddelen (drains) naar een stelsel van open waterlopen.
Afwatering Oe afvoer van water uit een gebied door een stelsel van waterlopen.
Drainage Het door middel van ondergronds gelegen buisleidingen afvoeren van overtollig grondwater naar open water. Maaiveld De oppervlakte van het natuurlijk of aangelegd terrein.
74
literatuur 1 . Bouwrijp maken van terreinen prof. ir. W .A. van Segeren Stichting Bouwresearch, 1984 2. Asfalt in wegen- en waterbouw Vereniging voor Bitumineuze Werken Breukelen, 1980 3. Elementenverhardingen ir. L.J.M. Houben TH Delft, juli 1985 4. NPR 3218: Buitenriolering onder vrijverval Nederlands Normalisatie Instituut Delft, juli 1984 5. Bouwrijp maken college F1 7 dictaat TH Delft Delft, november 1982 6. NVA Basiscursus riolering Utrecht, 1996 7. Grondmechanica ir. C. van der Veen et al Uitgeverij Waltman, Delft, 1981
75
-1-
NIEUWLAND AMERSFOORT noordpunt van Amersfoort, boven Kattenbroek; 4400 woningen op 153 ha. (bruto 29 won./ha); realisering 1994-1999: 1100 woningen per jaar.
Ontwikkelingstraject: jaren
'80
structuurvisie Amersfoort-Noord
oktober
1992
vaststellen inrichtings MER Globaal bestemmingsplan,
250
ha. incl. 70 ha.
bedrijfsterrein Ontwikkelingsplan (4000 won.) juni
1993
samenwerkingsovereenkomst Gemeente- Overeem v.o.f. (Bouwfonds, Mabon, Volker Stevin) nota planproces, produktdefinities e.d.
P.P.S .. taken Overeem: -
grondinbreng;
-
financiering vereveningsfonds;
-
planontwikkeling (Wissing, Grontmij)
-
risicodrager bouw + woonrijpmaken
-
proces- en projektmanagement
Ontwemtraject: febr.-mei
1993
: optimaliseren ontwikkelingsplan
juni-sept.
1993
:nieuw Masterplan 4400 woningen
april/juni
1993
: VO Deelplan I 1900 woningen (incl. Centrum + Park)
juni/sept.
1993
: DO Deelplan I 1600 woningen
juli/sept.
1993
: schetsontwerpen 1600 woningen in 5 projektteams
sept/dec.
1993
: DO 1 600 woningen, indiening contingenten
dec/maart
1994
: DO omgevingsantwerp
maart/sept.
1994
:maatvoering, grondverkoop
juni
1994
: start bouwrijpmaken
oktober
1994
: start woningbouw.
doe
263
Context: duidelijke bestuurlijke situatie: één gemeente duidelijke doelstellingen omvangrijke en vergaande PPS geen Vinex-rijksbijdragen tijdsdruk hoog ambitieniveau:
kwaliteit - kosten integrale milieuwijk
randlokatie temidden van zware wegeninfrastructuur
STEDEBOUWKUNDIGE DUURZAAMHEID
Er zijn drie soorten stedebouwkundige duurzaamheid te onderscheiden: Culturele duurzaamheid beeld kwaliteit identificatie tijdloos ontwerp -
Maatschappelijke duurzaamheid gebruikskwaliteit multifunctionaliteit duurzame financiële waarde
-
Fysische duurzaamheid milieutechnisch: bodem, water, energie, kringloop gebruik van materialen, onderhoud.
Meervoudige thematiek, de drie concepten Teneinde de duurzame kwaliteit van Nieuwland een start-met-voorsprong te geven, is een meervoudige thematiek ingezet. De drie concepten zijn zo gekozen dat zij elkaar aanvullen en versterken, maar ook zorgen voor contrast en variatie.
Het concept Nieuwland-vesting wordt ingezet bij de ontwikkeling van Nieuwland als geheel; voor het beeld en structuur van de nieuwe wijk van Amersfoort. Het concept Nieuwland-landschappelijke stad wordt mede vanuit milieu-overwegingen ingezet bij de aanpak van reliëf, drooglegging en waterbeheersing, bij de situering van de grotere lijnen, het park en de karakterisering van de wijkdelen. De zorgvuldige stad, Nieuwland-tuinwijk tenslotte, biedt een instrumentarium voor de uitwerking van de buitenruimte, de woonomgeving, de verkaveling en de architectuur.
doe
-3-
Door de hiërarchie van stedebouwkundige ontwerpthema's heen speelt de constante factor milieu. Milieu-overwegingen zijn verweven in de keuze van de stedebouwkundige thema's op conceptueel niveau, evenals in de uitwerking ervan. Door alle thema's heen geldt de economische haalbaarheid van Nieuwland. Economie en ecologie blijken soms goed te kunnen samengaan; het is een kwestie van de middelen anders organiseren.
Inzet
Thema
Archet)pe
1. De woonveste, de geborgen stad
De vestingstad De beschermde en beschermende nederzetting
2. De landschappelijke Waterwonen stad Stadswonen Hofwonen
Het bestaande landschap als bepalende factor bij de ontwikkeling van woonmilieu en wijksysteembeheer
3. De zorgvuldige stad De tuinwijk
De zorgvuldige verweving van stedebouw, omgevingsvormgeving, architectuur, de scheiding van openbaar/privé, sobere, tijdloze vormgeving
doe
263
-I
Milieu-stickers: ·
---~-··,(
sparent gebruik maken van landschapsstructuur Inclusief bebouwing en beplanting
directe, camtonabele en sociaal vellige langzaam verlleer routes
beeld van het groen: ruig ol rosarium
rekening houden met hoogteverschillen oa tbv waterhutshouding
voorzieningen aan langzaam verlleer routes
extensief en Intensiel beheer van het groen
schoon water vasthouden
gGen doorgaande autoroutes
gesloten grondbalans
afscherming tegen verkeerslawaal
(doorgaande) ecologischeintrastructuur
wonen en werllen Integreren
orilnteren op de zon
~o~
goede op~~nbaar vervoer route door de wijk en naar NS
~~~
-
verbeterd geschalden rioolstelsel; regen naar oppervlaktewater
belemmerfngshoek 17 of 24 graden
hergebruikt materfaal toepassen
recreatie op fiets en loop alatand
aanplant van lrultbomE In openbaar groen
Intensieve en exteMieve recreatie
gebruik duurzame bronnen voor thermische energie
gebruik duurzame bronnen voor electrlsche energie
doe
A2 - 1
A2 Landschap en bodem Beeld en structuur van karakteristieke landschappen moeten volgens het overheidsbeleid worden beschermd (!it. 1 ). Aan provincies en gemeenten wordt gevraagd de in ecologisch en landschappelijk opzicht belangrijke elementen te bewaren. Het beleid is enerzijds gericht op versterking van de diversiteit van de natuur, anderzijds op de kwaliteitsverhoging van de woonomgeving. Duurzame stedebouw houdt echter meer in. Het gaat er ook om de ecologische kwaliteiten van het landschap zo goed mogelijk te benutten in samenhang met bodemopbouw en waterhuishouding. Doel is het milieu in zijn totaliteit zo min mogelijk te belasten. Dit betekent bijvoorbeeld dat in het stedebouwkundige ontwerp groenzones een plaats krijgen waar interessante gradiënten aanwezig zijn (zie ook Al). Waar de bodem de meeste draagkracht heeft komen bebouwing en wegen. De keuze van het afwateringssysteem sluit aan op de boven- en ondergrondse waterhuishouding.
landschap o-Verschaf inzicht in het aanwezige . -----·· ·- ·----- ----- . . . . . . .... in zi cht in h et ont s t aan van het aanwezige landschap m aa kt het mogelijk om al in een vroege fase het ontwerp te toetsen aan de ecologische kwaliteiten. Het kan gaan om de draagkracht van de bodem en de waterhuishouding van het plangebied. Ook de kenmerkende structuren, patronen en elementen van het landschap kunnen het ontwerp een specifieke identiteit verlenen. Topografische, geomorfologische en bodemkaarten geven een eerste indicatie voor de mogelijke locaties voor bebouwing, groen- en waterelementen. Het maken van sonderingen en bodemmonsters en ander nauwkeurig onderzoek blijft vanzelfsprekend noodzakelijk. Handige hulpmiddelen zijn d e luchtfoto-atlassen (lit. 2) en de historische atlassen (!it. 3). De luchtfoto's zijn tevens per stuk verkrijgbaar bij de Topografische Dienst. O ok infrarood fotografie kan nuttig zijn, vooral om inzicht te krijgen in de kwaliteit van bomen.
A2 -1
Inzicht landschap door middel van kaarten en luchtfoto's Luchtfoto's en de volgende typen kaarten zijn handige hulpmiddelen om snel een globaal inzicht te krijgen in belangrijke kenmerken van landschap en de situering van vegetatie, bebouwing, wegen en talloze objecten. Let op: De kwaliteit van cj~hier-a.fgedru,kte fragmenten kan in negatieve zin afwijken Vàn de originele afdrukkè.n; ~-;;?;'i:;_i:J'<-· .::.7 . ,:,... ; . -.. ·... :::.:· .. ·~.
; _ ._~-
·. ._. .... ! . ",;•
landbouw, bossen en andere natuurgebieden. De kaart biedt soms zeer gedetailleerde informatie zoals hoogtecijfers, de loop van !)oogspanningsleidingen, het aantal rijstroken en het soort bos.
de bodemkaart: Geeft informatie over de bovenste l~ag (i,2 meter) ~an de bodem: de grondsoort(en) en het gemiqdeld hoogste en laagste peil van het grond)Vater (de grondwatertrappen). Ook wordt bijvoorbeeia'de loop van voormalige kreekbeddingen aangegeven. de geomorfologische kaart: Geeft inzicht in de vormen van hit landschap, inclusief de ontstaanswijze en de ouderdom van de vormen. Ook bijzondere elementen zoals een 'holle' weg, een steilwand (zie BI) of een afgraving worden aangegeven. Vaak is op zo' n kaart informatie te vinden over het materiaal van de vormen en de snelheid van veranderingsprocessen.
A2- 1
de hoogtepuntenkaart: Geeft dè h~~gte· aan to.v. NAP van een groot aantal punten in het landschap_d}~ J:Jiobaal 50 tot 100 meter uit el~·arliggen. Hoogtelij~·eifzijn niet opgenomen .
. . :: ..
·....... 6.4
\
·.
6
de historische atlas: Bevat topografische kaarten van rond 1900 met zeer gedetailleerde informatie.
de waterstaatskaart Geeft informatie over afwateringseenheden, waterkeringen, stromingsrichtingen i.v.m. afwatering, lozingspunten, grondwatert rappen, polderindeling met oppervlaktes en indeling naar waterschappen. Voor elke provincie bestaat een bundel met een hoofdkaart, bijkaarten en een toelichting.
A2-2
Onderzoek tijdig de bodemkwaliteit
~~-----------------------------
: iin ,it
plek
.•,·hnrl ~ .
l'tllf
Start zo snel mogelijk het onderzoek naar de bodemkwaliteit m verband met bodemvervuiling. Hoe eerder men het resultaat hiervan kent, des te sneller kan men er rekening mee houden bij de planvorming en het bouwrijp maken van de grond. Voor meer informatie over bodembescherming en bodemsanering zie Leidraad Bodembescherming (!it. 4).
Een hijcu s.dums.
ei ren JO bij 10 meter,
Inventariseer de aanwezigheid van archeologische en historische objecten en vindplaatsen
0--------------------A r c he oIogis c he en h is tor is c he objecten verdienen alle aandacht bij d• l1lr
de planvorming (!it. 9). Maar al te vaak gaan dergelijke objecten bij stadsuitbreiding verloren, vooral als deze niet als zodanig worden herkend. Dit is bijvoorbeeld het geval bij overblijfselen van grafheuvels, landweren (een speciaal soort houtwal, !it. 5) en bijenschansen.
een ku il cu was er g t ' CII wal
Om te voorkomen dat voor archeologisch bodemonderzoek onvoldoende tijd bestaat of dat het zei~ onmogelijk is, moet in een vroeg stadium worden nagegaan of er vindplaatsen te verwachten zijn. Informatie hierover is onder andere te krijgen bij de Rijksdienst voor oudheidkundig bodemonderzoek in Amersfoort (ö33 - 4634233). Vöndsten kunnen aanleiding zijn om in het stedebouwkundig ontwerp, bijvoorbeeld in de bestrating, een verwijzing In 199 s ldélidstaten·van de Eûiópese ·'· ·naar het verleden op te nemen. Geni~~n;il{á~ W:n' ~eidtag ·&;,~~Je~éri'd'êv~r-d{ ·: ·' beSthelll)in'g va,ri.hét archeoiÓgisclie ertQöed. Het . Zijn deze objecten van grotere verdrag IÎoûdt in dat de lidstaten ziCh ·naast het omvang, zoals een oud kanaal behoud van dit ertQoed oo~zullen i~zerten voor of vestingwerk, dan kunnen ze archèologisch onderzoek éri net vemimëien ~nvervan invloed zijn op de strucspreiden v~~-w~t~~schappelijke inf~r~~tie. · ' tuur van het ontwerp.
::: .Yi~~~JS\~i.~T-it~l.7~;}·:'~li~~--~,- ,.. ._
28
SEV/ Novcm
·
Bouwsh?Jh.'n \'oo r '"·...·n dtturl.;.tnH.' sh:dd\tt\IW
A2-4
!·!·· i. · ···.:,··
Als gevolg van het 'Verdrag van Valetta' zal naar verwachting archeologisch onderzoek bij planvorming verplicht zijn (zie pag. 28).
Inventariseer en houd rekening met monumenten en (andere) beeldbepalende bebouwing
ct~--------------------
VanzeI fs prekend 'moeten' stedebouwkundig ontwerpers rekening houden met aanwezige monumenten en (andere) beeldbepalende bebouwing. Bij dit laatste type valt te denken aan oude boerderijen, kerken en utiliteitsgebouwen als pakhuizen en fabrieksgebouwen. Diverse voorbeelden zoals het bekende Entrepotdok in Amsterdam laten zien dat hergebruik van dergelijke panden, in dit geval voor woonbestemming, interessante mogelijkheden biedt.
S~V/Novem
fhHI\\'Sll'lh..'ll Vlh..l( \:"1..'11 dti U f /.1111'' 'il·d,: htlll\\"
2'J
' •'f '
.....
. , , .. .. .... ·
A2-5
Behoud structuren, patronen en elementen in het landschap
0--------------------N aast het behoud van karakteristieken van landschap kunnen ~et
bestaande structuren bij het stedebouwkundig ontwerp gunstige voorwaarden scheppen voor een 'natuurlijker' inrichting. Denk bijvoorbeeld aan de versterking van ecologische verbindingszones (zie ook Al) en het
kt·n
\'tHI
35 tiJC(Cf bl"t:Cd :Ûjll
gcbusccn{ op het pat roem
\'tln
de
oude sJ,,Jt·n ;,, liet gt·bic,/. Allcctr
gebruik van het aanwezige watersysteem. Handhaven van delen van het landschap kan bovendien een gunstige uitwerking hebben op de onderhoudskosten. Dit speelt vooral bij watergangen. Demping hiervan veroorzaakt later .meestal zettingen in de woonomgeving.
Handhaaf het grondwaterpeil zoveel mogelijk en houd rekening bij het bestemmen van de grond met het aanwezige waterpeil
Gt~----------------------------Voor het voortbest aan van de vegetatie in een plangebied is het handhaven van het waterpeil meestal noodzakelijk. Dit is tevens nodig
30
SEV/ Novem ·
Bouwst~ncn
voor l'en JuurzJ mc.·. Sll'Ó~hom,·
A2-7
voor het in stand houden van de aanwezige funderingen, zeker als deze met houten palen zijn uitgevoerd, en voor het behoud van de bodemstructuur. Denk hierbij aan het inklinken van veen. Wijziging van het grondwaterpeil kan van invloed zijn op het peil in de aangrenzende gebieden. Bestem in principe de hoogste delen (dus met het laagste grondwaterpeil) voor bebouwing. Dit voorkomt onnodig ophogen. Wanneer het grondwaterpeil (toch) te hoog is, kan het achterwege laten van kruipruimten een goede oplossing zijn (zie B2). Een natter gebied kan gewenst zijn voor variatie in de vegetatie. Het verlagen van het peil van het maaiveld is dan dè oplossing. Bij de aanbeveling om de hoogste delen te bebouwen, kan in de praktijk een dilemma ontstaan. Met interessante gradiënten kunnen juist deze delen het geschiktst zijn voor een relatief grote diversiteit aan vegetatie. Men zal dan moeten kiezen tussen bebouwing of groenbestemming.
..
Benut de bodempotentie ~----------------------------Ma a k ge b r u i k va n de mogelijkheden die de opbouw van de bodem biedt. Aandachtspunten zijn: De draa~kracht van de ondergrond: situeer bestemmingen zoals bebouwing, wegen en industrieterreinen op plekken waar de draagkracht het grootst is. Gradiënten: situeer groen- en waterelementen daar waar interessante overgangen zijn in bijvoorbeeld grondsoort en voedselrijkdom. Zie ook bij maatregel Bl-1.
SEV/Novem
Houws1~ncn
voor een duur7.anw stedehouw
31
A3- 1
Overweeg toepassing van een 'gesloten' watersysteem (voor relatief laag gelegen plandelen) et~----------------------------Het oppervlaktewater in de lagere delen {polders) kent een min of meer vaste peilstand, die kunstmatig {d.m.v. een gemaal) op niveau wordt gehouden. Dit betekent dat in nattere periodes het overtollige water uit een gebied wordt afgevoerd en in drogere tijden water van elders, dat vaak relatief vuil is, wordt ingelaten. Door vermenging van al het oppervlaktewater ontstaat een nivellering van de waterkwaliteit.
móge- .
lijk reChtstreeks via • molgoieri (zie bij maat-.,. . .· . .; < ·. · · .: · :.. · ·-:-~;.s r'~ · ...... ·.: '"" ~ regeL~~) ) op hetoppervtalcte\Váteî geloosd. RegeN.vater van collectieve paOO!èrplaatsenwordt ;; · • ee~ opgevangen in een straatml.~ ,met o.lie{)py3Jl9 .;. .en pas daarna geloosd. De eerste meetresultaten (1994 ·e~ 1995) naar de wate~lltëii irihèt~.:' . . teem laten zien dat dit inderdaad duidelijk kwaliteitsverhogend werkt
De aanleg van een 'gesloten' watersysteem in een woonwijk kan de waterkwaliteit verbeteren ten opzichte van die van buiten het plangebied. In een dergelijk systeem wordt het watertekort in de zomer aangevuld met het wateroverschot van de winter. Hierdoor hoeft in principe het hele jaar geen 'verontreinigd' water van buitenaf te worden ingelaten. Opvang van regenwater is meestal voldoende. Het systeem zal meestal zodanig gedimensioneerd worden dat jaarlijks slechts een beperkte hoeveelheid waterafvoer noodzakelijk is. Voor een zeer droog jaar is wel een noodinlaat vereist. Men moet bij het ontwerp rekening houden met de eventuele aan- en afvoer van water via de bodem. In de praktijk blijkt dat de hoeveelheid hiervan vaak groter is dan verwacht. Een 'gesloten' watersysteem vraagt om het juiste rioleringssysteem (zie B3). Om onnodige verontreiniging van het watersysteem te voorkomen, is gebruik van zinken (regengoten!) of verzinkte produkten zonder verdere
34
SEV/ Novem - Bouwstenen voor een duunamt: stedebouw
Databeu "'
~ Stadsvernieuwing coating in het plan ten sterkste af te raden, zeker wanneer ze in aanraking komen met regenwater (zie B-8). Ook verduurzaamde beschoeiingen zijn niet aan te bevelen (zie B-8). Het watersysteem moet voldoende bergingscapaciteit hebben in de vorm van vaarten, sloten, plassen en vijvers. Men moet bij de detaillering van de oevers en kunstwerken zoals duikers en bruggen (vrije doorvaart- en schaatshoogte!) met peilfluctuaties van maximaal enkele decimeters rekening houden. Een lichte vorm van waterzuivering is noodzakelijk, bijvoorbeeld via een plantenzuivering (riet- of biezenvelden). Het water wordt
langzaam rondgepompt zodat het regelmatig door de plantenzuivering loopt. Bij omvangrijke werken is het aan te raden het systeem in compartimenten op te splitsen (lit. 4) teneinde te voorkomen dat bij een eventuele ernstige verontreiniging het gehele systeem wordt aangetast. Vroegtijdig overleg in de ontwerpfase met betrokken instanties als waterschap, civiele dienst en groenbeheer is een noodzaak. Het systeem vraagt relatief veel ruimte, maar is uitstekend te combineren met de benodigde groenvoorzieningen. Zo'n gesloten systeem is al aangelegd in het Morra Park in Drachten. Ook de Vinex-locaties Nieuwland in Amersfoort, Leidsche Rijn bij Vleuten/de Meern (!it. 4) en Het land over de Waal bij Nijmegen (lit. 5) krijgen dit systeem.
SEV/Novem
- Bouwstent.>n voor ~en duurtame stedebouw
35
A3- 1
A3-2
Overweeg het minder snel afvoeren van regenwater door toepassing van infiltratie (voor relatief hoog gelegen plandelen)
t»~--------------------------
In ho 9 ere gebieden kan infiltratie van regenwater in de bodem zorgen
voor een aanvulling van het grondwater om verdroging tegen te gaan. Het regenwater moet dan wel voldoende kwaliteit hebben. Inzicht in de opbouw van de bodem is noodzakelijk om te voorkomen dat plaatselijk te natte situaties ontstaan. Voor waterdichte lagen zijn aanvullende maatregelen nodig in de vorm van drainage. Een bijkomend voordeel van infiltratie is dat minder regenwater behoeft te worden afgevoerd en dat daardoor bijvoorbeeld minder piékbelasting optreedt. Langer vasthouden van regenwater voorkomt overstroming van . rivieren in lager gelegen delen. Sinds de hoge waterstanden langs de grote rivieren in februari 1995 is dit een zeer actueel onderwerp. Door integratie met groenvoorzieningen behoeft een infiltratiesysteem nauwelijks of geen extra ruimte te kosten en kunnen er bovendien interessante gradiënten in het groen ontstaan door verschillen in vochtigheid. Ook in de lagere delen kan infiltratie (op kleine schaal) nuttig zijn. Dit voorkomt dat de vegetatie in tuinen en groenstroken, waar ophoging plaatsvond, al heel snel water nodig heeft. De gemeente Enschede realiseert in twee woonwijken een infiltratiesysteem met zogenaamde 'wadi's' (zie pag. 37). Ook in het plan Leidsche Rijn (lit. 4) maken deze wadi's deel uit van het watersysteem. Soortgelijke infiltratiesystemen worden op ver. scheidene plaatsen in het stroomgebied van de Emscher (D) toegepast. Siedlung Schüngelberg in Gelsenkirchen is hiervan een voorbeeld (lit. 8). Langer vasthouden van regenwater valt ook te bereiken met een geringere snelheid van de waterafvoer. Vaak zijn vroegere ruilverkavelingen gepaard gegaan met het rechttrekken van beken en bijbehorende sloten en greppels. Hierdoor werd een optimale afvoer verkregen. Door aanleg van meanders en verbreding van het profiel met ondiepe oeverzones wordt
36
SEV/ Novem - Bouwstenen vuur een duurzame stedebouw
B2 Bodem .. ;.,,"/,·:,
Bij een duurzame inrichting van de woonomgeving hoort een optimaal gebruik van de aanwezige bodem. Enerzijds om de ecologische kwaliteiten te gebruiken, anderzijds om grondstoffen zoals ophoogzand te besparen. Ophogen moet zoveel mogelijk worden vermeden. Het werken met zogenaamde gesloten grondbalans is daarnaast aan te bevelen. Handhaving van het grondwaterpeil bij het bouwrijp maken geniet de voorkeur om schade aan aanwezige vegetatie en bebouwing te voorkomen. Houd wel rekening met eventueel gewenste variatie in de flora- en faunasoorten door bijvoorbeeld het aanwezige maaiveld plaatselijk af te graven of juist op te hogen (zie Bl). Zie voor de structuurbepalende aandachtspunten A2 . .
1'1111 t't'!L
'•''•i·!
~ rniprlli'll!<' /..:. 11/
Hoog selectief op indien noodzakelijk t'/'11
zendeun et
2
/".
i\·r.•
of------------------------------
Bij se Ie ct ie f ophogen verhoogt men alleen die delen van het plangebied waarvoor dat in verband met het grondwaterpeil, de drainage en de draagkracht van de ondergrond werkelijk nodig is. In tegenstelling tot integraal ophogen van grond zal bij selectieve ophoging niet het hele gebied 'op de schop' worden genomen. Voordelen van selectief ophogen: • Besparing van ophoogmateriaal: ophoogzand wordt lokaal of regionaal gewonnen uit zandgaten of uit zee. • Meer kans op de instandhouding van de aanwezige flora en fauna. Het is hierbij van b&staond çroen belang dat het grondwaterpeil op hetzelfde niveau gehandhaafd blijft.
--lmlltmttm~rrnmnnm~
b&slaando io.ndochl!>
WOflin9011 zonder lrnipruirnte
74
De mate van selectief ophogen kan verschillen van slechts incidenteel ophogen voor toekom-
SEV/Novem - Bouwstenen ,-oor een duurzame stedebouw
B2
stige wegen tot volledige ophoging met uitzondering van belangrijke groenelementen. Ook de dikte van de ophooglaag kan natu.urlijk verschillen. Zo maakt het achterwege laten van een kruipruimte bij woningen en gebouwen een relatief hoog grondwaterpeil mogelijk, waardoor ophoging soms zelfs helemaal niet nodig is (zie maatregel B2-5). De vrijkomende grond uit cunetten, kruipruimten, vijvers en dergelijke komen goed van pas bij het ophogen van bijvoorbeeld tuinen, de aanleg van geluidswallen of het maken van reliëf in nieuwe groenelementen. Bij selectief ophogen moeten de op te hogen stukken grond bij voorkeur eenvoudig van vorm zijn om de aanleg niet onnodig duur te maken.
Zorg voor een gesloten grondbalans
-~------------------Bij een gesloten grondbalans wordt in het plangebied als totaliteit geen grond aan- of afgevoerd. De voordelen zijn duidelijk. Er is minder transport nodig en er hoeft geen grond elders gewonnen te worden of geen bestemming voor de af te voeren grond te worden gevonden. Een dergelijke balans vraagt om een goede voorbereiding. De betrokken partijen moeten van elkaar weten hoeveel grond er vrijkomt èn wanneer. Vaak is een tijdelijke opslag noodzakelijk. In de praktijk zal vaak toch schoon zand aangevoerd moeten worden voor het vullen van cunetten en dergelijke.
Voorkom grondverdichting
0~------------------0 p plaatsen waar vegetatie komt, moet grondverdichting worden voorkomen omdat wortels anders onvoldoende voedingsstoffen kunnen opnemen. Verdichting tijdens de bouw kan optreden als gevolg van bouwverkeer, opslag van bouwmaterialen en grond.Voor kwetsbare terreinen is een tijdelijke afsluiting nodig of zijn voorzorgsmaatregelen vereist om de belasting relatief gunstig te verdelen. Oplossingen zijn het leggen van rijplaten en het gebruik van graafmachines met rupsbanden (!it. 1).
SEV/ Novem
·
Bo uws tc.: ne n voor e ..·n duurnune stedt.·bouw
75
82-4
Gebruik geschikt ophoogmateriaal
o~~------------------Voor de b o '!e n st e laag bij het ophogen van gebied met groenelementen verdient het gebruik van streekeigen grondsoorten de voorkeur. Deze bevorderen de groeikansen van planten uit de directe omgeving en vergelijkbare milieus. Als met zand wordt opgehoogd is voor de plaatsen waar groenvoorziening komt het gebruik van wat leem het overwegen waard. Het (regen)water wordt dan beter vastgehouden, waardoor minder besproeiing van tuinen nodig is. Voorkom m tuinen, bermen en dergelijke het klakkeloze gebruik van 'zwarte grond' (voedselrijk) als afwerklaag. Ook hier is, evenals bij grotere groenelementen, variatie in grondsoorten gewenst. Laat bewoners daarom zelf de soort afwerklaag kiezen met het oog op de door hen gewenste tuinaanplant. Voorlichting aan bewoners over ecologisch tuinieren is zinvol. Een waardevol handboek is 'De natuur als tuinman' (lit. 2).
Overweeg kruipruimten te vermijden C»------------------------------H et a c h te r weg e laten van kruipruimtes in woningen zou veel meer aandacht moeten krijgen gezien de diverse voordelen (!it. 3). Bouwen zonder kruipruimte wordt op diverse locaties toegepast zoals in Nieuwland in Amersfoort en Morra Park in Drachten.
De voordelen zijn: Hogere grondwaterstand. Minder grondverzet Minder warmteverliezen door het ontbreken van een goed geventileerde, 'koude', kruipruimte. Bouwtechnisch meestal goedkoper, zowel bij paalfundering als fundering op staal. Meer kans op een goede luchtdichtheid van de begane-grondvloer, waardoor volgens verwachting minder radongas en vochtige lucht uit de kruipruimte in de woning komen.
76
SEV/Novem - Huuwstent.·n v(>nr t!en duurLamc Sh:~debouw
B3- 1
83 Water Rioleringssystemen en oeverafwerkingen staan centraal in dit hoofdstuk. Bij de keuze van het rioleringssysteem vragen twee onderwerpen speciale aandacht: het beperken van de afvoer van schoon regenwater en het voorkomen van vervuiling van het oppervlaktewater. Bij de vormgeving van de oevers gaat het vooral over het versterken van de ecologische mogelijkheden voor fauna en flora. Zie B8 voor materiaalkeuze.
Beperk de afvoer van schoon regenwater naar de AWZI en voorkom vervuiling van het oppervlaktewater
--~-----------------------------Bij de twee 'oudere' rioolsystemen, het gemengde stelsel en het gescheiden stelsel, doen zich verschillende hindernissen voor. Problemen bij een gemengd stelsel: De capaciteit van het rioolstelsel wordt niet optimaal benut omdat deze is afgestemd op de piekbelasting van een (zomerse) stortbui van gemiddelde omvang. De afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI) werkt niet optimaal bij aanbod van vuil rioolwater dat gemengd is met veel regenwater. Bij hevige regenval kan het rioolstelsel de hoeveelheid water niet aan. Ongeveer tienmaal per jaar heeft dit overstorten van verdund rioolwater op het oppervlaktewater tot gevolg. Dit betekent een ernstige verontreiniging. Het ~egenwater wordt niet nuttig gebruikt, terwijl daar wel mogelijkheden voor zijn. Het gescheiden stelsel kent ook een bezwaar. Het regenwater dat van wegen in het systeem terechtkomt blijkt tamelijk vervuild te zijn. Ook dit 'vuile' water mengt zich met het oppervlaktewater. Daarom zijn van beide systemen verbeterde versies ontwikkeld (zie pag. 80 en 81).
78
SEV/Novem · llouwst
B3- 2
·•:
Uit oogpunt van milieu is het gescheiden systeem met een plantenzuivering het meest interessant. In de lagere delen van Nederland kan dit systeem worden uitgebreid met een seizoensberging, waardoor een 'gesloten' watersysteem mogelijk is. Het is dan goed te integreren met een ecologische inrichting van het oppervlaktewater (zie ook A3-I). In de hogere delen van het land kan infiltratie van regenwater zinvol zijn om verdroging van de bodem te voorkomen (zie ook A3-2). Het relatief schone regenwater (van bijvoorbeeld daken en rustige buurtwegen) wordt dan niet via het regenwaterriool afgevoerd maar komt via grindbakken, zaksloten of open bestrating in de bodem terecht. Het beperken van de hoeveelheid verharding past ook in deze opzet. Biezttn•tld in Velzen (wiutersitflatie)
Aan de rand va u de uiruw[Jouwwijk
l'elzcrbrock ;, Uil biru:11veld anugek"gd waariu het rL"gcnwatcr uit het gcscheideu
rioolstelsel •·in ecu buffer wordt opgeo,nngeu ru gezuiverd. Daarna l'olgt afvoa unnr lret
afwateriugsknunal. Het biezem'cld is nlJ een kleiu uniuurgebied gaan fimgrrc:H. Er lrcbiJCI1
zich ;" l'rij korte tijd veel l'ogd; St'I'C'Stigd.
Zowel bij een gescheiden systeem met plantenzuivering als bij infiltratie is het noodzakelijk dat het afstromen de regenwater slechts weinig vervuild is. Vroegtijdig overleg over toepassing van bovenstaande, nog bijzondere, rioleringssystemen met het waterschap is sterk aan te raden, vooral met het oog op de vereiste kwaliteit van het af te voeren regenwater.
..------------------------------Ontwerp natuurvriendelijke oevers
0 evers spe Ie n een grote rol bij recreatie en natuurontwikkeling. Belangrijk in dit verband zijn de helling van de oevers, de oeverafwerking, de mogelijke barrièrewerking en de toegankelijkheid. Om budgetteringsproblemen te voorkomen, is tijdig overleg over de groen- en watervoorzie-
SEV/Novem
Bouwsl~ne:n voor
een duur1.an1\.' stt:debouw
79
B3- 2
Gemengd stelsel Het huishoudelijk afvalwater wordt samen met het relatief schone regenwater afgevoerd naar een afval· waterzuiveringsinstallatie (AWZI). Per jaar wordt gemiddeld zo'n tien keer het gemengde rioolwater op het oppervlaktewater geloosd ('overstort').
Verbeterd gemengd stelsel Het gemengde stelsel is voor.zien van een extra 'bufferbassin '. Het overstortwater vloeit tijdelijk in een afgescheiden (bergbezink-)bassin. Het rioolwater kan op die manier na de bui terugvloeien of worden teruggepompt naar het riool. Bij zeer hevige regenval kan toch een overstort plaatsvinden; dit gebeurt nog enige keren per jaar. Als extra voor.ziening kan de overstort via een riet- of biezenveld biologisch worden gezuiverd. In Houten is in plaats van de benodigde bufferbassins één biezenveld aangelegd. Hier komt geen terugstort voor. De resultaten zijn goed: binnen enkele weken na de overstort is het water geschikt voor lozing op het oppervlaktewater (1it 1).
Gescheiden stelsel Het huishoudelijk afva~ en het regenwater worden gescheiden afgevoerd.
80
SEV/Novem - Bouwstenen voor een duun.ame .,tedcbouw
B3- 2
Verbeterd gescheiden stelsel Het eerste · meest vervuilde · alstromende regenwa· ter wordt via het afvalwaterriool via een speciale put naar de AWZI afgevoerd. In de praktijk betekent dit dat 75% van de totale jaarlijkse neerslag naar de AWZI gaat. De overige 25% wordt wel naar het oppervlaktewater afgevoerd. Als extra voorziening in het systeem kan deze 25% van het regenwater via een riet· of biezenveld worden gezuiverd voordat het in het oppervlaktewater terechtkomt
Gescheiden stelsel met riet- en biezenveld, eventueel gecombineerd met 'gesloten' watersysteem Het regenwater wordt in het oppervlaktewater geloosd en biologisch gezuiverd bij het passeren van bijvoorbeeld een riet· of biezenveld. Dergelijke zuiveringen met behulp van moerasplanten worden in het algemeen aangeduid met 'helofytenfilters'. Er bestaan diverse typen. Het zogenaamde vloeiveld is het meest geschikt voor de zuivering van overstort· water en regenwater (lil 2). Het systeem vereist relatief veel ruimte (zie Morra Park bij maatregel A3-l) en redelijk schoon regenwater.
Gescheiden stelsel met zuivering en infiltratie Dit systeem is bedoeld voor de hogere delen van het land. Het regenwater wordt voor zuivering afgevoerd naar een voorbezinkvijver. Deze moet zijn voorzien van een ondoordringbare laag (klei) tegen inzijging van het water in de bodem. Deze laag is om de vijf tot tien jaar aan vervanging toe. Na de voorbezinkvijver loopt het regenwater naar het infiltratiebekken, waar het water in de bodem infiltreert. Evenals bij het vorige systeem zijn relatief veel ruimte en redelijk schoon regenwater vereist Het systeem is uitgewerkt voor een industrieterrein in de gemeente Swalmen (lit. 3). Bestaande regelgeving maakte uitvoering in dit geval nog niet mogelijk, maar het blijft een interessant systeem.
SEV/Novem -
Bouwstl.!nt:n voor el.!n duuri'.amc stedd..,om"
81
83-2
ningen nodig tussen de betrokken partijen, vooral over de aanleg van flau we taluds. Uitgebreide en zeer praktische informatie over oevers is te vinden in het rapport 'Natuurvriendelijke oevers' (!it. 4 ). .·:. -'•: :
..
ontwerp flauwe taluds Flauwe taluds van globaal l : 6 tot l : 8 bieden veel kans op een rijke oevervegetatie en zijn bij toepassing van een plasberm (zie verderop) veilig voor kinderen. Afwisseling in helling vergroot de mogelijkheid van diversiteit aan vegetatie. Te denken valt aan de aanleg van een oeverzwaluwwand (zie maatregel Bl-1). Een flauw talud kost relatief veel ruimte en moet daarom reeds in het beginstadium van de planvorming worden opgenomen.
.· , .
i i ·, ·,u:·,··J
j l·
.·: . •. !·. · ·:,
maak fauna-uitstapplaatsen Bij steile of loodrechte oevers moeten voorzieningen worden getroffen voor 'in- en uitgaande' dieren zoals amfibieën. Een dergelijke 'faunauitstapplaats' kan de vorm hebben van een eenvoudige loopplank, maar ook van een flauw talud. breng een plasberm aan Langs de oevers in het water is een brede, ondiepe strook (plasberm, ook wel drasberm genoemd wegens geringe diepte) noodzakelijk in verband met de veiligheid van kinderen: breedte ~ 1 meter en diepte~ 0,2 meter bij gemiddeld - laag - waterpeil. In combinatie met waterplanten biedt zo'n zone ook dekking en broedgelegenheid aan watervogels. Plaatselijk is een dichte afschermende vegetatie gewenst. ontwerp een doorlopende oever Waterbouwkundige werken mogen geen barrière vormen voor dieren. Om dit te voorkomen kan men stuwtjes voorzien van vistrappen. Bruggen en duikers zijn zodanig vormgegeven dat niet alleen het water,
82
SEV/Novem • Bouwstenen voor een duur>.ame stedebouw
B3- 3
maar ook de 'oever' een vervolg krijgt in de vorm van bijvoorbeeld een doorlopende richel.
Houd bij het ontwerp rekening met het beheer van het oppervlaktewater
0--------------Zoals ook in A3 staat vermeld, moet het ontwerp (en daarmee ook het beheer) gericht zijn op het voorkomen van nivellering van de waterkwaliteit. Verbetering hiervan staat centraal omdat dit gunstig is voor de diversiteit van flora en fauna. Nivellering is te vermijden door de aanvoer van 'vervuild' water tegen te gaan. Verder kan met behulp van waterplanten het water (in zekere mate) worden gezuiverd en van extra zuurstof voorzien. Een bijzonder voorbeeld hiervan is het drijvende, experimentele, 'moeraseiland' in Amsterdam (zie pag. 84).
t Jp
Waterplanten kunnen gedijen als er voldoende ruimte beschikbaar is. Dit kan men bereiken door een watergang (sloot, vijver) breder en/of dieper te maken dan voor afvoer of bergend vermogen van het water noodzakelijk lS.
Bij voorkeur vindt het verwijderen of maaien van de waterplanten vanaf de wal plaats. De mogelijkheid daarvoor moet aanwezig zijn. Daarom is het van belang rekening te houden met d~ uitgifte van privé-grond grenzend aan de watergang. Tweezijdig uitgeven lukt daarom niet, tenzij een strook vrijblijft of bewoners worden ingeschakeld. Wanneer niettemin een maaiboot wordt ingezet, moet de oever geschikt zijn om het ingezamelde afval over te slaan op een wagen. Het is aan te bevelen het schonen van waterplanten per locatie niet 'overal' tegelijk plaats te laten vinden. Hierdoor blijft er leefruimte over voor de fauna.
SEV/ Novem
Bou,,·stt:JH.'n voor t.'t.'ll duurJ..ame sUt.kbouw
83
de ,;"<1:
,, ;,~rclpp/a, u~ I'Otlf
Uá",· di.·1n1.
l{i).~u·~ik •. /.11 :.
88
88 Grondstoffen en materialen Bij de inrichting van de woonomgeving beïnvloedt de keuze van materialen in een niet onaanzienlijke mate de milieudruk zoals: aantasting van het landschap, uitputting van grondstoffen, een hoog energieverbruik bij de produktie en distributie en uitspoeling van schadelijke stoffen. Bij een milieubewuste materiaalkeuze is navolging van drie regels aan te bevelen: gebruik zo min mogelijk materiaal; gebruik materiaal dat van begin tot eind zo weinig mogelijk milieubelasting impliceert; bevorder hergebruik. Enkele items die in dit hoofdstuk aan bod komen zijn het gebruik van 'natuurlijke' materialen, het stimuleren van hergebruik van produkten, het achterwege laten van het gebruik van hout uit 'primaire' bossen (zoals tropische regenwouden) en het voorkomen van het gebruik van impregneermiddelen. De volgende onderwerpen worden toegelicht: oevers, riolering, verharding en 'straatmeubilair'.
oevers De vormgeving van de oevers bepaalt voor een aanzienlijk deel de mogelijkheden voor een 'natuurlijke' ontwikkeling van flora en fauna (zie maatregel B3-2). Belangrijk is het aanbrengen van variatie in hellingen, waarbij relatief veel flauwe taluds de voorkeur genieten. Voorzieningen voor de fauna kunnen bestaan uit uitstapplaatsen en doorlopende oevers bij bruggen en duikers (zie maatregel B3-2). Bij de detaillering van de oever moet worden gelet op wisselende waterpeilen zoals bij een 'gesloten' watersysteem het geval is (zie maatregel A3-l).
Bij de materiaalkeuze van de beschoeiing verdienen vanuit milieu-oogpunt alternatieven voor tropisch hardhout en geïmpregneerd hout alle aandacht. Tropisch hardhout kan wel toegepast worden als dit uit duurzaam
SEV/ Novem
·
Houwst~nen voor cc:>n duurtAI I\h..'
stedehouw
109
B8 · 1
beheerde bossen afkomstig is. Kies voor hout met het FSC-keurmerk. Wat geïmpregneerd hout betreft bestaan er ondanks de technische vooruitgang nog steeds problemen met de verduurzamingsmiddelen. In de produktie-, gebruiks- en/ of afvalfase blijven zij een belasting voor het milieu (I it. l ). Belangrijke opdrachtgevers als Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer zijn zeer terughoudend in het gebruik van verduurzaamd hout. "••ttott•ou
Rijnland
__ ___ ___ Bekendmaking
...
~imp~hout~rWtl.OnCNr
....,.. ktw•t.rW'Ofd.n ~past Wf'9Uft1Uft9
___ ___ __ __ ____ - __ __________ =:::..-:-..'-::::;.:"":.=;;:.:...-:-"....-•.::::.:..
..... _,...,.. ---...----~---···--w-._.......,. ___, _..... ... .,_..__ .. -.,..,._",_ -~---
_...._........... _,... ~·--
... .. _ -... _____..._ -·..-__ ..... _._., _.. ..______ ..-·----...-._ _ _ _ _ r,."'-""' ""... ----~---
~=-=---=.::!7...=.::::.::.!: ~===---==.-:::.:::.=....~
_......, =------. . ----... . .,_.
Pas bij voorkeur geen beschoeiing toe
--~----------------------------Wanneer er op de oever niet of weinig wordt gelopen en het talud relatief flauw is, kan een beschoeiing meestal achterwege blijven. Bij grotere wateroppervlakten en druk bevaren waterwegen is echter bescherming tegen golfslag nodig. Beschoeiing is in die gevallen noodzakelijk, tenzij er voldoende ruimte beschikbaar is voor een natuurlijke bescherming, bijvoorbeeld door rietaanplant
Gebruik bij beschoeiingen alternatieven voor tropisch hardhout (tenzij met FSC-keurmerk) en geïmpregneerd hout
·~-------------------
En keI e mogelijkheden: Gevlochten wilgetenen. Zij hebben een redelijke lange levensduur en vragen weinig onderhoud: om de 2 à 3 jaar is bijsnoeien noodzakelijk. Bij een zanderige oever zal een zanddicht filterdoek (van bijv. polypropeen en polyetheen) nodig zijn. Boomstammetjes. De levensduur is sterk afhankelijk van de houtsoort. Berken en populieren gaan slechts enkele jaren mee, stammetjes van lariks ongeveer 10 tot 15 jaar. Onverduurzaamd inlands hout (mits onder water) plus gebruik van breuksteen op de overgang van water naar
110
SEV/Novem ·
Bouwstenen voor een duurzomc stedehouw
B8- 2
lucht, al of niet in combinatie met een ondiepe plasberm. Plaatmaterialen zoals door glasvezel versterkte cementplaten (GVC), cementplaten van houtvezel en kunststof afkomstig uit recycling (polypropyleen en polyetheen), gecombineerd met robinia palen of palen van hergebruikte kunststof. Een combinatie garandeert een beschoeiing met een lange levensduur. Palen van onbehandeld vuren of grenen kunnen worden toegepast als zij onder de waterspiegel blijven. Steken ze boven water uit dan is combinatie met een opzetstuk van kunststof gewenst.
tot 30 ja11r me('>!"• IT.
riolering en drainage Een rioleringssysteem kan optimaal worden gedimensioneerd als het goed is afgestemd op de waterhuishouding van een plangebied (zie A3 en B3}. Hierdoor kan de hoeveelheid benodigd materiaal relatief beperkt blijven. Bij de keuze hiervan gaat de voorkeur uit naar een aantai specifieke materiaalsoorten. Vermijd PVC, gezien de nog aanwezige nadelen voor het milieu (mogelijk gevaar van chloor bij produktie en transport} (!it. 5). Het gebruik van gerecycled PVC, in plaats van nieuw PVC, is weliswaar een duidelijke verbetering, maar nog altijd bestaat een 'gerecyclede' buis voor ongeveer de helft uit nieuw PVC. Produkten zijn nu nog in beperkte hoeveelheden leverbaar, omdat nog weinig 'oud' PVC beschikbaar is.
SEV/ Novem ~
Houws tenen voor ee-n cJuur1.amc stcd~buuw
111
88-3
Kies voor de riolering materialen met relatief weinig nadelen voor het milieu
4)~----------------------------rioleringsbuizen met vrij verval Keramisch materiaal (soms aangeduid met gres) geniet een lichte voorkeur boven beton wegens de vermoedelijk langere levensduur en het lagere materiaalverbruik als gevolg van de geringere wanddikte.
1J10dcr11 pn,dttkt. De lwi.zt'H
wordeu \Yrb(mdcll door ecu kunst.ctojkll m tlllchctriug of
sdruifmofvcrbinding.
pers-rioleringsleidingen Beton en HDPE (polyetheen met hoge dichtheid) zijn met het oog op het milieu min of meer gelijkwaardig en bieden daarom een goed alternatief voor PVC. drainageleidingen Keramisch materiaal en (volledig) gerecycledPEen/of PP (polypropyleen) vormen een goede keus. Als omhulling heeft kokos of turfvezel de voorkeur boven kunststofvezels, mede in verband met mogelijke verstopping op langere termijn.
verharding (inclusief wegfundering) De milieuproblemen die voortkomen uit de verharding van de woonomgeving variëren van de toepassing van relatief schaarse grondstoffen tot het gebruik van energie voor produktie en transport. Verharding bevordert voorts de snelle afvoer van regenwater, wat bij hevige regenval in stedelijke gebieden (met veel verharding) vaak tot een grote piekbelasting van de riolering leidt. Ook vermindert verharding de infiltratie van regenwater in de bodem. Voor de niet 'natte' gebieden in ons land is dat een ongewenste bijkomstigheid (zie maatregel B3-l).
112
SEV/Novem ·
Bouwstenen vo11r een
duurt~lllL'
:-Oic..'dehou\\'
88-5
Beperk de hoeveelheid verharding voor straten, pleinen, paden en parkeerplaatsen
c.------------------------------In de praktijk blijkt dat de hoeveel-
heid verharding in een ontwerp vaak onnodig groot is en vrij eenvoudig is te beperken. Enkele voor de hand liggende oplossingen zijn: het versmallen van wegen en straten (mogelijk door bijv. invoeren éénrichtingsverkeer), het vervangen van straten door woon paden, het verminderen van parkeerplaatsen en het toepassen van 'open' bestrating. Minder verharding levert behalve diverse milieuvoordelen (zie hiervoor) ook een aanzienlijke financiële besparing op (lit. 2).
wmcr i11 de bollem, bt'ft'l'kt.·• mmcrinalgd1ruik, bnctlc: hducltlin~l!
1·an
IU1fU11rlijk l~t.'l
til.• botlt''''
0 1
'gro C:/J(~ · rtit,·f'irjk_
On•r tic conscqu,:wic~ J•cut .1!if
Bevorder hergebruik van materialen en grondstoffen
ct~-----------------------------He rg eb ruik levert een aanzienlijke kostenbesparing op nieuwe materialen en grondstoffen op. Bijkomend voordeel is minder afval. Hergebruik van verhardingsmaterialen vindt al op ruime schaal plaats, meestal binnen de gemeentelijke diensten. Ook zijn her te gebruiken produkten via particuliere toeleveringsbedrijven te verkrijgen. Voor primair hergebruik, als een produkt in zijn oorspronkelijke vorm blijft functioneren, komen bijvoorbeeld stoepbanden, tegels en klinkers in aanmerking.
Restanten van deze of andere verhardingsmaterialen zoals asfalt kunnen in de vorm van puingranulaat als wegfundering dienst doen. Asfaltgranulaat kan ook worden gebruikt als toeslagstof in 'nieuw' asfalt (het zg. regeneratie-asfalt); steenachtig puin kan grind vervangen in betonprodukten. In deze gevallen is sprake van secundair hergebruik. Bij het gebruik van diverse soorten slakken voor wegfunderingen is grote voorzichtigheid geboden (zie hierna).
SEV/Novem · Bouwsh:nen voor e"-'n
duurzJnl~
sredehouw
113
88-6
Kies voor verharding materialen met relatief weinig nadelen voor het milieu
«)~-------------------------
puingrrwulrilll uit /Jo uw- ,·n
;/oopnfw•l.
wegfundering Zand en puingranulaat (mits schoon) vormen uit milieuoogpunt een relatief goede keus. Het gebruik van slakken kan problemen opleveren door het eventueel uitlogen van schadelijke bestanddelen. Het 'inpakken' van de fundering is in principe een oplossing. Toch resteert de vraag hoe bij een toekomstige reconstructie dergelijk materiaal moet worden gehanteerd. Bij AVI-slakken, afkomstig van afvalverbranding, is het 'inpakken' verplicht. Als er sprake is van een zeer slappe ondergrond is het gebruik van polystyreen of schuimbeton het overwegen waard (lit. 6). Deze materialen voorkomen regelmatige ophoging. bestratingsmateriaal Verharding met bijvoorbeeld klinkers wordt vaak verkozen boven asfalt of beton, omdat reparaties en wijzigingen in de ondergrondse infrastructuur eenvoudiger zijn uit te voeren. Bij gebruik van dit bestratingsmateriaal blijft minder afval over en het regenwater kan gemakkelijker in de bodem inftltreren. Een met klinkers bestrate weg veroorzaakt echter wel veel meer geluidshinder door het verkeer. Nadeel van asfalt is daarentegen dat dit materiaal juist hogere snelheden uitlokt. Daarom zijn maatregelen, zoals (optisch) smalle wegprofileringen, nodig om te hoge snelheden aan banden te leggen. Betonnen elementen (bij voorkeur met puingranulaat) zijn beter voor het milieu dan gebakken produkten, mede omdat bij de produktie minder energie is verbruikt. Op plaatsen met relatief veel verkeer hebben juist
114
SEV/Novem - Bouwstl.'nen voo r el' ll duu rzame: _.,;ted\.'houw
B8- 6
gebakken produkten (klinkers) de voorkeur wegens de veellangere levensduur. In vergelijking met beton hebben gebakken klinkers minder te lijden van slijtage en beschadiging bij reconstructies. In het geval voor asfalt wordt gekozen, geniet regeneratie-asfalt duidelijk de voorkeur boven 'normaal' asfalt. Dit regeneratieprodukt bestaat uit 20o/o tot 50% gerecycled asfalt. Voor het zogenaamde 'zeer open asfalt' (zoab) wordt voor zover bekend nog geen gerecycled asfalt gebruikt. Zie voor 'open' bestrating bij maatregel B8-4. Uit praktische overwegingen kan beton slechts in specifieke gevallen een goed alternatief voor asfalt zijn. Behalve dat bij het gebruik van beton het wegprofiel een eenvoudige vorm moet hebben kunnen geen obstakels als vluchtheuvels en rioleringsputten aanwezig zijn. Beton is wegens de hoge slijt- en vormvastheid bij een goede stevige ondergrond wel interessant voor bijvoorbeeld busbanen met een constant profiel. Bij stillere voetpaden zijn houtsnippers een goed alternatief voor beton tegels. Na ongeveer vier jaar moet een dergelijk wandelpad met nieuwe snippers worden aangevuld. Houtsnippers hebben de voorkeur boven alternatieven zoals grind en schelpen. Deze materialen zijn relatief schaars en kunnen daarom beter voor hoogwaardiger toepassingen worden gereserveerd. straatmeubilair De inrichting van de woonomgeving vraagt tal van voorzieningen, variërend van erfscheidingen tot verkeersborden. Bij de keuze van de materialen dient ernstig rekening te worden gehouden met de milieuproblemen die met het gebruik gepaard gaan. In het bijzonder de toepassing van hout uit oerbossen (tropisch hardhout), geïmpregneerd hout en onafgewerkt verzinkt metaal moet worden teruggebracht. Helaas behoren tot het straatmeubilair ook veel onnodige objecten. Lang niet alle verkeersborden zijn echt noodzakelijk.
SEV/Novem .
l\o uh·stt.:lll"n
voo r el.·n duurzame sh:Jt:bouw
115
88-7
Voorkom gebruik van verduurzamingsmiddelen en van hout uit 'primaire' bossen
~----------------------------Voor a I voor banken, speeltoestellen, erfscheidingen en allerlei paaltjes wordt nog volop hardhout uit tropische regenwouden en geïmpregneerd hout gebruikt. Voor beide gelden onmiskenbaar milieunadelen. Tropisch hardhout uit 'duurzaam' beheerde bossen komt nog nauwelijks voor en is daarom alleen aan te bevelen voor hoogwaardige toepassingen waarvoor geen goede alternatieven zijn. Zie voor informatie over verduurzamingsmiddelen bij 'oevers'. Het gebruik ••nu pocrtjc>s l1ij o.n. speeltoeuel/cn voorkomt
de toepassing 1•an schadelijke imprcgncermitidel(n, zoals
wlllmmtzoutrn. Der~elijkc pQcrtjcs zijn als staminard. prod~tkt
hnr~ddd
l'trkrijgbaar.
Gebruik voor onderdelen van banken en speeltoestellen die in de grond staan bij voorkeur beton. Een voet of poer van dit materiaal is vaak al voldoende. Het object kan dan verder uit bijvoorbeeld niet-geïmpregneerd zachthout zoals lariks bestaan. Ook robinia (Europees hardhout) is een goed alternatief. Kunststof afkomstig uit recycling is voor banken (en paaltjes) geschikt. Voor de eventuele afwerking van het hout is een produkt op basis van lijnolie beschikbaar. Voor erfscheidingen zie maatregel BS-10. Voor tijdelijke voorzieningen zoals steunpalen voor jonge bomen is onbehandeld sloophout te overwegen. Voor meer 'duurzame' palen, zoals tegen verkeerd parkeren en voor afrastering, is onbehandeld kastanjehout (duurzaamheidsklasse 2) zeer geschikt en als standaardprodukt verkrijgbaar.
larih in tfe woonwijk
lvf(lrrtl Pnrk ;,, Dmchtcn; sfhetstJ1ltwcrp: Architc!Ot.'llbureau
lt.'rcn. 1-f('l
l'!ltlrdcd
\ 'tlll
nmdlww
Voorkom uitspoeling van zink
0~------------------U i t o ri derzoek blijkt dat verzinkte produkten (zoals lantaarnpalen, palen voor verkeersborden, fietsklemmen, vangrail) het zinkgehalte in bodem en oppervlaktewater verhogen (!it. 3). Om zink niet te laten uitspoelen, moeten dergelijke produkten van een extra afwerklaag zijn voor-
116
SEV/ Novem · Bouwst<:në"n voor ('~.·n duur7..tmc: st!.!ddHJUw
88- 10
zien. Poedercoaten is daarvoor de beste methode. Het achterwege laten van de zinklaag is niet gunstig voor de levensduur, omdat de produkten anders kans lopen op beschadiging.
Verminder het aantal onnodige objecten
4D~-----------------------------Streef vermindering van het aantal hinderlijke objecten in het straatbeeld na. Hierdoor is tevens minder materiaal benodigd. Verlichtingsarmaturen zouden bijvoorbeeld aan gevels kunnen worden bevestigd. Bij een dichtere bebouwing ku~nen kabels van gevel naar gevel worden gespannen om de lichtarmaturen eraan op te hangen. Beide oplossingen vergen een vroegtijdig overleg tussen de diverse betrokkenen.
Detail van een goed e fiet sen-
standaard Deze is. w>orzien vnu kin~
a.f~podiug
Pas plant- en diervriendelijke erfscheidingen en (keer)muren toe CD~--------------------------------------Voor het bevorderen van muurvegetatie is de gebruikelijke zandcementspecie bij gemetselde (keer)muren te hard (lit. 4). Goede alternatieven zijn: Het los stapelen van baksteen, hergebruikte baksteen of natuursteen. Als dit niet mogelijk is metselen met kalkmortel, bestaande uit één deel schelpkalk, drie delen zand en één deel tras. Door de muren op enkele plaatsen niet precies verticaal te maken kan een gevarieerde vegetatie ontstaan. Houd bij de detaillering van erfscheidingen rekening met een doorgang voor kleine dieren zoals egels en padden in het kader van de ecologische zones. Een geheel gesloten constructie voldoet niet. Zie ook bij maatregel Bl-9. Enkele suggesties voor een erfscheiding: Vegetatie in de vorm van een heg (bijvoorbeeld liguster); Gevlochten of gebonden natuurlijk m ateriaal (wilgetenen); Palen van onbehandeld kastanjehout met nylondraad voor afscheiding en geleiding klimplanten.
SEV/ Novem - Bouwsf<.'ll(!n voor C:èn duurz.-ame
st~dt·bouw
117
t.' CIJ
n_{lw r-
,.,", fhJCcfaconr iu~ ,mz
klci11c.·f.
ww zi11k te ,·oarl.:o-
GROND VOOR STEDENBOUW Grond is geld, vooral in een dichtbevolkt land als Nederland, waar grond een schaars goed is. Wie er veel van heeft, bezit macht en status.
Grondproces vanuit marktvisie
~+~ l~Jf\!XkB'i'!~~~=:tiJ •·«·W7....-fK•Q·•·•·• gastcollege 10 juni 1999 Jos Brinkman Stam en de Koning Vastgoed B.V.
(Bron: Syllabus "grond voor stedenbouw T UE)
Onderwerp
S.~ INGNtMOl
BW
Projectontwikkelaar
• •
.......
Grondproces vanuit marktvisie
uit op
.......
winstbejag
Geld
-
Oordeel
~
of
Ontwikkelaar: winstbejag ~
Algemeen oordeel
Vooroordeel S.~ UlÓNING ]
D:ii
S.~
I KONIJIIIIQ ï:"'51"Kc l!llD:
]
Marge uit bouw- en projectontwikkeling (netto resultaat/ omzet) 1997 • Marktpartijen verwerven gronden 4
• Tot medio 1990: actieve grondexploitatie is stokpaardje gemeente
%3 2
1
0 1;:. ~?:>
~'l>~~ 0~~ ~~~-#~~ '/\,.0~ r.l.~ ~'l>
~
~fll?:>e 16~e ~?)'ll'j ~..:~e<j ~è~ f?~~v~~..._o ~ ~~e ~~6.>
~-.# ~.,+ ~
.,# .,.#
)'6
"
~V"'+'
,.§' e
t?''l>~
S .l (
R:
I'KONiNii~
aD
aD
1ste helft jaren 1990
Stam en de Koning projecten
~
• Brandevaort
vinex-locatie Helmond
groeiende vraag naar woningen
• Beauregard
Eindhoven
• Ypenburg
vinex-locatie Den Haag
• Canopus
Eindhoven
• Groeskuilen
Gemert
• Hofdael
Geldrop
+ stagnerende omzet
~ uitgiftebalie gemeente
_.,
C'V
Brandevaort • Inschakeling
2de
partij
• Uiteindelijk 6.000- 7.000 woningen • Tot 2005
-+
3.000 woningen
• Traditioneel proces • Ontwikkeling i.s.m. Bouwfonds
-
concurrentieverhogend
-
werkgelegenheid
-
politieke redenen
-
veiligheidsklep
"
"
zm
dD ""~~
I.W:OlliUNOI
Grondexploitatie • Tekort grondexploitatie grondexploitatie vinex-bijdrage
• Gemeente benut inhoudelijk expertise Bouwfonds
-
-
tegen vergoeding
tekort bijdrage Bouwfonds bijdrage Compagnie
zekerheid van productie (1.000 won.)
R
•KONING I i":'DiiëC
DD
fl. fl.
fl. 13.000.000,-fl. 6.500.000,-fl. 6.500.000,--
fl. • Geen bijdrage 500 individuele kavels 500 sociale sector
? ?
0,--
S.t :
l•oliiiNo l i:'iiTiii
ICZIZ
Opbouw stichtingskosten (intern- extern) intern
extern
• gemeente
fl. 68.400,--
fl. 68.400,--
• bijdrage+ deficit
fl. 10.000,--
fl.
fl. 78.400,-
fl. 68.400,--
Grondkosten
Grondprijzen
1998
1999
gemeente
fl. 285,--
fl. 365,--
Aandeel Compagnie
fl.
fl.
Vastgesteld door
Bouw- + bijkomende kosten • begroting
fl. 321.600,--
fl. 321 .600,--
• bijdrage + deficit
fl.
fl.
10.000,--
Brandevaort
fl. 400.000,--
Totaal
NB
fl. 400.000,-S.~
gemeente wel inzage controle in begroting,
I•TAM.oikoNtJifO:J
compagnie géén inzage in grondexploitatie
Opbouw stichtingskosten (voorbeeld) Grondkosten (1 998 )
fl. 68.400,--
gemeente (240 x fl. 285,--) • bijdrage rente, deficit verwerving
fl. 6.500,-fl. 3.500,-fl.
10.000,--
fl. 78.400,-Bouwkosten + bijkomende kosten
fl. 321.600,--
Totale stichtingskosten
fl. 400.000,--
= succes
42,--
+
28%
42,--
-------------
-------------
fl. 327,--
fl. 407,--
(3.000 gegadigden voor 118 woningen)
Grondprijs 1999 ligt boven het niveau van Meerhoven Motivering grondprijsverhoging: kwaliteitsverbetering (bestaande) stad
S.~
[ST&~KONINO
j
· - --
Vooruitlopend op P.P.S.- contract • Stam en de Koning opdrachtgever stedenbouwkundig plan
Niet marktpartijen, maar gemeente profiteert
• Stam en de Koning ontwikkelt woningen (77 vrije sector + 51 sociale huur)
primair van marktomstandigheden
• Stam en de Koning opdrachtgever bouw- en woonrijpmaken en levert open begroting ft i.1iiiii
nu,..IMG. I
au
• Gemeente maakt voorzet grondexploitatie
"
lkON-0 1 r.D'i'i«
lliJll!li
Beauregard Overleg Stam en de Koning
Stam en de Koning:
-+
gemeente stelt traditioneel proces voor,
verwerving voormalige drukkerij
Gemeente:
accepteert en vergoedt wel
reeds eigenaar overige gronden
verwervingskosten Stam en de Koning st:
i':"'iii1ii llkGNINdll
1!:1!11:
st:
IKONINO I
Eenzijdige inzet: Een P.P.S. vereist in ieder geval over en
• voordeel grondexploitatie • surplus marktwaarde
weer volledige openheid
"
• Stadswoningen Appartementen
_. _.
l.K ONDlll'l
L.,;m:m
-+
kop akkoord
Extra grondopbrengsten fl. 842.000,--
• Tweekappers, hogere woning, hogere · ---'-:""--""· •• ,.,.t,.... ,....J:"-..-..:.&..
-:-.a.
-I,J,I'Ol,,.....,.,.J
....v
koper
"
lkONINiil
• Programma 62 grondgebonden woningen 34 appartementen
gemeente
~
~
Canopus
-+
-+
Groeskuilen
Gang van zaken
• 3.16.45 ha agrarische grond • Particulier eigendom
• Overleg met de gemeente
• Onherroepelijk bestemmingsplan
• Nog geen bestemmingsplan in procedure • Uitgifte kavels gestart
• Gemeente heeft elders verworven
• Uit te werken woondoeleinden • Gelegen binnen de bebouwde kom
• Medewerking middels artikel 19/50
• Vele verwervingspogingen door gemeente
• Bezwaren door Stam en de Koning
• Vraagprijs fl. 100,-- per m2
• Reactie gemeente na 2008 • Inmiddels te veel contingenten benut
R:
•KOMNOI i':'iiiiii
St:
ï:"ïmië
ltBii
Residuele waardeberekening 31.645 m2 x 60% x fl. 250,--
fl. 4.746.750,--
31.645 m2 x 40% x fl. 150,--
fl. 1.898.700,-fl. 2.848.050,--
Bijdrage FGW
fl. 15,--/m2 uitg.
fl.
284.805,--
Bijdrage RFGB
fl. 13,--/m2 uitg.
fl.
246.831,--
Bijdrage bestemmingsplanherz.
fl.
50.000,--
Koopsom Correctie naar k.k. /1.07
ft. 2.266.414,--
Afronding feitelijke koopsom
fl. 2.200.000,--
fl. 2.118.144,--
. Gemeente en provincie kennen prioriteit toe aan financieel belang boven het ruimtelijk ordenings beleid
"
i:Oi'iii
liiD
Privaat Publieke Samenwerking voorwaarden • Gezamenlijke vaststelling grondexploitatie • Grondexploitatie is toetsingskader • Openheid over en weer • Inzicht geven in elkaars belangen • Eenduidige projectleiding aan weerszijden • Projectmatige aanpak korte beslissingslijnen
F-/r ./;:/
S.~
lir:iiiNI ND I i':"DDiiC
Privaat Publieke Samenwerking taakverdeling • S+K verwerft, sloopt en maakt bouwrijp • S+K draagt zorg voor stedenbouwkundig plan • Gemeente brengt bestemmingsplan. in procedure • S+K ontwikkelt en realiseert bouwplan
Privaat Publieke Samenwerking meerwaarde • Snelle ontwikkeling + realisatie (15 jaar lang leegstaande fabrieken) • Resultaat grondexploitatie verhoogd van fl. 6 mln tot fl. 9,5 mln • Kwalitatief hoogwaardig plan (voorbeeldproject provincie)
• S+K maakt woonrijp •
~AmAAntA VOP.rt rAOÏP.
cv
S.~
Er is geen eenduidige procesmethodiek t.a.v. de grondexploitatie
P.P.S. biedt voor beide partijen kansen, doch alleen als zij dit echt willen
Elk project is uniek!!!
st:
S.IC
I!KDfllnVa l
iiiti1
i":''i'i« uc~~':.l !CID
Primair belang van
Algemene conclusies ?
Stam en de Koning Vastgoed is het veiligstellen van bouwproductie
"
aKON-..o l
ï6ii
st: ,..___, ~
• Gemeenten: Concurrentie tussen bouwbedrijven is
van projectontwikkelaar naar regisseur
• Ontwikkelaars:
uitermate hoog
van product naar projectontwikkelaar
• Bouwers: kerntaak blijft bouwen, ontwikkelen is echter productievoorwaarde
Dankzij de ontwikkelingsactiviteiten worden acceptabele rendementen behaald
• Ontwikkelend bouwer: bouwer wordt ook risicodrager
• Speculanten:
S.IC
S.IC
IMóliiiiNln i:Oiiii
UlGN111110I i:'ö'iiii
D!ll:
Projectontwikkelaar uit op winstbejag
Concurrentie tussen bouwbedrijven is uitermate hoog
Oordeel Op indirecte wijzen profiteren gemeenten daarvan volop
of Vooroordeel
.v
9 Oefening
Inleiding Brandevaort als case Bij het vak 'Grond voor Stedebouw' hoort een oefening en een werkstuk. In de oefening wordt ingegaan op het onderdeel Grondexploitatie, in het werkstuk komen de andere onderwerpen van deze collegereeks aan de orde. In dit schrijven wordt alleen ingegaan op de Grondexploitatie-oefening. De oefening heeft de Vinex-locatie Brandevoort in Helmond als onderwerp. In Brandevoort worden de komende jaren ca. 6.000 woningen gebouwd. Er worden twee van elkaar afwijkende woonmilieus ontwikkeld. Een centrummilieu in de 'Veste' en woonbuurten in de 'Buitens'. In de Veste is naast de woonfunctie ruimte voor functies als detailhandel en onderwijs. De dichtheid is hier hoog (ca. 50 woningen per ha). Het grootste deel van de woningen wordt echter gebouwd in de 'Buitens' . Deze gebieden hebben een lagere dichtheid en bestaan hoofdzakelijk uit woningen. De 'Buiten' die als eerste gerealiseerd wordt is de 'Schutsboom'. Dit gebied ligt aan de oostzijde van Brandevoort, tegen de bestaande bebouwing van Mierlo. Omdat de locatie onderdeel uitmaakt van de Vinex dient in Brandevoort gebouwd te worden conform de Vinex-taakstellingen. Dit betekent onder meer een dichtheid van 35 woningen/ha en een verhouding marktsector- sociale sector van 70%30%. Onder sociale sector worden alle woningen verstaan die gebouwd worden met overheidssubsidies. Om de verhouding 70% - 30% te halen zal een groot deel van de te realiseren woningen bestaan uit marktconforme, (haiD vrijstaande eengezinswoningen. Deze worden met name in de Buitens gerealiseerd . De dichtheid is hier ook lager dan de gewenste 35 woningen/ha. Dit wordt gecompenseerd door in de Veste te bouwen in hogere dichtheden (tot 50 woningen/ha). De Veste en directe omgeving is, qua investering, het duurste onderdeel van het plan. Hier zijn dure civieltechnische maatregelen nodig om het gebied de gewenste uitstraling te geven. Dit gebied wordt het 'visitekaartje' van Brandevoort. Het kwaliteitsniveau van de inrichting van de openbare ruimte en het straatmeubilair zal hier hoog zijn. Om dit te kunnen financieren zal de financieel aantrekkelijke woningbouw in de Buitens moeten bijdragen. Dit gegeven komt in de grondexploitatie onder meer tot uiting in de bijdrage aan het 'fonds bovenwijkse voorzieningen' en de 'planstructuren'. Woonvlek I d De planvorming voor de oostelijk gelegen Buiten ' Schutsboom' (in de kaart aangegeven met W I) is het verst gevorderd. Voor dit deel is reeds een verkavelingsplan gemaakt. Een deel van dit verkavelingsplan is uitgangspunt van de oefening. Het betreft de zogenaamde woonvlek Id. Dit gebied van circa 8 ha omvat het oostelijk deel van deze Buiten. In het gebied worden ruim 200 woningen gebouwd.
De oefening Voor dit gebied is een globale grondexploitatie gemaakt. In het college van 22 april is uitgebreid ingegaan op grondexploitaties en de rekenmethodiek. Een grondexploitatie bestaat in wezen in het tegen elkaar afzetten van de kosten en de baten van een stedebouwkundig plan. Dit leidt tot een grondexploitatiesaldo. Dit saldo kan positief (winst), dan wel negatief (verlies) zijn. Uitgangspunt voor deze oefening is het orginele verkavelingsplan (aanwezig als Autocad 14 bestand met de extensie '.dwg') en de globale grondexploitatie (aanwezig als Excel-bestand) die gebaseerd is op dit verkavelingsplan. De oefening bestaat uit het variëren met elementen uit het stedebouwkundig plan en het onderzoeken van de effecten op de grondexploitatie en omgekeerd. In het onderdeei'Uitgangssituatie' wordt ingegaan op het stedebouwkundig plan en de globale grondexploitatie.
Uitgangssituatie
I . Plancapaciteit en grondgebruik De basisinformatie voor een grondexploitatie bestaat uit gegevens over de plancapaciteit en het grondgebruik. Deze gegevens zijn afgeleiden van het stedebouwkundig plan. Programma en dichtheid: Het programma van woonvlek I d bestaat alleen uit woningen. Uiteraard kan een programma ook (gedeettelijk) bestaan uit bijvoorbeeld detailhandel of bedrijfsbebouwing. In het stedebouy.tkundig plan zijn 221 woningen opgenomen. Het grootste deel van de woningen bestaat uit 2-1 kap woningen. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor rijenwoningen, vrijstaande en geschakelde won1ngen. In het plan worden twee bestaande gebouwen opgenomen. Deze maken geen onderdeel uit van het programma. Het bruto plangebied is 67.650m2 groot. Onder bruto plangebied wordt verstaan het volledige gebied tot aan de plangrenzen inclusief alle aanwezige verharding, groen, water en de 'te handhaven bebouwing'. Dit programma leidt tot een woningdichtheid van ongeveer 30 woningen/ha. Deze dichtheid is laag uitgaande de Vinexnormen (35 wo/ha): de dichtheid is echter hoog als deze wordt vergeleken met vergelijkbare woonwijken elders. De dichtheid is lager dan de Vinexnorm omdat deze norm vergeleken moet worden met de gemiddelde woningdichtheid van Brandevoort als totaal (inclusief de Veste ligt deze wel op 35 woningen/ha). De dichtheid is relatief hoog omdat het gebied weinig infrastructuur op wijkniveau kent. De zogenaamde uitgeefbaarheid is hoog in vergelijking met elders. Kavelomvang: De gemiddelde kavelomvang varieert per woningtype. In dit type woonwijken wordt doorgaans een standaard kaveldiepte voor alle woningtypen aangehouden, in Brandevoort is deze 24m. De kavelbreedte is afhankelijk van het woningtype. Voor rijenwoningen wordt uitgegaan van 5.4m (de minimale breedte van een eengezinswoning), dit leidt tot een kavelomvang van 130m2. Voor de 21kap woningen en de vrijstaande/geschakelde woningen wordt uitgegaan van een breedte van 9m resp. 12m of hoger. Voor deze oefening wordt uitgegaan kavels
2
van ca. 200 m2 voor de 2 -I kappers en ca. 400m2 voor de vrijstaande/geschakelde won1ngen. Parkeernorm: De parkeernorm bestaat uit het aantal parkeerplaatsen per woning. In Brandevoort wordt 1.5 parkeerplaats per woning aangehouden. Bij de rijenwoningen wordt dit volledig gerealiseerd in het openbaar gebied. Bij de 2-1 kap en de vrijstaande woningen wordt uitgegaan van I parkeerplaats op eigen erf en 0.5 parkeerplaats in het openbare profiel. Programma Rijenwoningen
aantal 49
2-1 kap Vrijstaand of geschakeld
132 40 221
Totaal
% 22% 60% 18% 100%
kavelomvang 130m2 200m2 400m2
oppervlakte 6370 m2 26400 m2 16000 m2 48770 m2
Grondgebruik en uitgeefbaarheid: De grondgebruikgegevens geven inzicht in het gebruik van de beschikbare ruimte binnen het bruto plangebied. Het plangebied is ruim 8ha. Uitgaande van de aangenomen kaveloppervlakte is het uit te geven gebied (voor woningbouw) 48.770m2 groot. Dit getal komt niet geheel overeen met de som van alle individuele kaveloppervlakken. Een uit te geven terrein van 48.770m2 leidt tot een uitgeefbaarheid van 72%. Dit is zeer hoog, voor de totale locatie zal dit percentage naar schatting rond de 60% liggen. Dit hoge percentage heeft te maken met het feit dat er in dit gebied geen planstructuren of bovenwijkse voorzieningen liggen. Planstructuren zijn voorzieningen die nodig zijn om Brandevoort als geheel te kunnen laten functioneren (bijvoorbeeld wijkontsluitingswegen en interne groenstructuren). Bovenwijkse voorzieningen hebben ook een functie voor gebieden buiten Brandevoort. Deze elementen liggen (toevallig) in andere delen van Brandevoort. In de syllabus is aangegeven dat bijvoorbeeld in Almere-Danswijk een kwart van het grondgebruik per woning toegerekend wordt aan de bovenwijkse voorzieningen. De uitgeefbaarheid van Brandevoort als totaal ligt ook aanmerkelijk lager dan die van woonvlek Id. Het ruimtegebruik voor verharding, groen en water in woonvlek I d is logischerwijs dus laag. Het percentage groen is zeer beperkt: 5%, terwijl normaliter I 0 tot 20% wordt aangehouden. De hoeveelheid oppervlaktewater is zelfs op 0% gesteld, de benodigde hoeveelheid is sterk afhankelijk van de grondslag en het grondwaterpeil. Zowel voor groen als water geldt dat dit in ruime mate aanwezig is binnen de planstructuren. De hoeveelheid verharding en groen zijn gerelateerd aan het woningtype. Hoe groter de woning, hoe meer verharding noodzakelijk is. De kavels zijn namelijk breder, waardoor meer infrastructuur per kavel nodig is. Voor groen geldt het omgekeerde. Bij rijenwoningen is weinig groen op de privékavels aanwezig, dit wordt gecompenseerd met groen in de openbare ruimte. De bewoners van de ruimere kavels hebben relatief weinig behoefte aan openbaar groen. Grondgebruik per kavel
aantal
Verhard kavel
rijenwoningen 2-1 kap Vrijstaand of geschakeld
49 132
55m2 65m2 100m2
totaal
221
40
I
Verhard 2695 m2 8580 m2 4000 m2 15275 m2
Groen I kavel
Groen
25m2 15m2
1225 m2 1480 m2 400m2
10m2
3605 m2
3
percentage
Totalen Grondgebruik
aantalm2
uitgeefbaar terrein verharding groen
48.770 m2 15.275 m2 3.605 m2
72% 23% 5%
totaal
67650 m2
10096
11. Kosten De kosten van de realisatie van een plan worden normaliter onderverdeeld in een aantal kostenposten. In het onderstaande wordt aangegeven wat de investeringskosten zijn geweest voor het onderhavige plangebied. Het gaat hier alleen om de kosten die van belang zijn voor de grondexploitatie. Het betreft dus de kosten die gemaakt moeten worden voor de 'productie' van bouwgrond. De stichtingskosten van de woningen zijn nooit onderdeel van een grondexploitatie. Verwervingskosten: Voordat de grond bewerkt wordt. dient agrarische grond te worden verworven. De prijs van agrarisch grond is sterk afhankelijk van de geografische ligging en het huidige (agrarische) gebruik van de grond. Wegens de schaarste van de grond en de druk op de woningmarkt liggen de prijzen voor agrarische grond in de Randstad aanzienlijk hoger dan in het zuiden van het land. Het gebruik van de grond speelt eveneens een belangrijke factor op de verwervingsprijs. Drie eigenschappen van de grond zijn bepalend ten aanzien van de grondwaarde;Verwervingsprijs: het grondgebruik, de waarde van de opstallen en d~ r:echten die op de grond liggen. Het plangebied van Brandevaort was grötendeels in gebruik bij de intensieve veehouderij. Niet dit grondgebruik of de hoeveelheid opstallen, maar de aanwezige rechten leidden hier tot hoge verwervingsprijzen. De rechten om in een gebied intensieve veehouderij uit te oefenen zijn zeer kostbaar omdat dit op weinig plaatsen is toegestaan. Als verwervingsprijs wordt uitgegaan van gemiddeld ft. 70 per m2 bruto plangebied. Ter vergelijking, 'normale' agrarische grond waar niet gebouwd gaat worden is ca. ft. 5,-/m2 waard. Terwijl agrarische grond doorgaans voor ca. ft . 20(25,- per m2 als bouwgrond wordt verkocht. Deze waardestijging heeft alleen te maken met het 'papieren' voornemen om te gaan bouwen. Bouwrijp maken: Het bouwrijp maken van een gebied bestaat uit verschillende activiteiten. Gedacht moet worden aan het 'schonen van het terrein' (o.a. verwijderen bebouwing en beplanting), 'grondwerk' (o.a. ophogen en draineren) en aanleg van riolering en bouwstraten. In dit verkavelingsplan bedragen de kosten ft. 34,- per m2, gerekend over het totale plangebied. Woonrijp maken: Na het bouwrijp maken wordt het terrein woonrijp gemaakt. Het grondgebruik is in belangrijke mate bepalend voor de kosten die hier mee gemoeid zijn. Het aanleggen van verharding is relatief het duurst, groen en water zijn goedkoper. Voor de verharding wordt uitgegaan van ft. 65,- per m2. In feite is de aanleg nog duurder omdat het de aanschafkosten van het verhardingsmateriaal al zijn opgenomen in het bouwrijp maken. Het materiaal dat wordt gebruikt voor de bouwstraten wordt namelijk eveneens gebruikt voor de definitieve verharding. • Verharding: gemiddeld ft.65 per m2 verhard oppervlak; •
4
Groen: gemiddeld ft. 28 per m2 groen oppervlak;
• Water: gemiddeld fl . I 0 per m2 water (niet aanwezig in het plangebied). Naast de kosten voor de terreininrichting wordt doorgaans een post 'divers' opgenomen. In deze post is onder andere het straatmeubilair opgenomen. Daarnaast is hierin een bedrag voor 'onvoorzien' opgenomen. Deze post is fl 8,per m2 over het totale plangebied. Indirecte kosten: • Voorbereiding, toezicht en uitvoering: Hieronder wordt verstaan de kosten voor voorbereiding van het plan (calculaties, bestekken e.d.), de begeleiding, het toezicht en de directievoering tijdens het uitvoeren van het werk. Standaard wordt een percentage van de directe kosten aangehouden. In dit geval 12%. Dit percentage wordt berekend over de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. • Planontwikkeling: Kosten die door gemeentelijke diensten en adviseurs worden gemaakt om het plan te ontwikkelen. Hier wordt I 0% van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken aangehouden. • Onvoorzien : 5% van de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken. Bovenwijks voorzieningen en planstructuren: Om Brandevaort en de omgeving goed te kunnen laten functioneren zijn binnen en buiten de locatie Brandevaort voorzieningen nodig voor bijvoorbeeld de verkeersafvvikkeling of het watersysteem. Deze bovenwijkse voorzieningen en planstructuren worden toegerekend aan de woonvlekken. Planstructuren liggen binnen Brandevaort (bijvoorbeeld ontsluitingsweg en groenzone), bovenwijkse voorzieningen liggen buiten Brandevoort. Naast deze 'normale' voorzieningen voorziet deze post in Brandevaort ook in de medefinanciering van onderdelen van de Veste. De Veste is door allerlei civiettechnische elementen een duur gebied, een deel hiervan is verdisconteerd in de grondprijs van de kavels in de Buitens. Om een en ander te kunnen financieren is de post bovenwijkse voorzieningen en planstructuren dan ook relatief groot. Kosten grondverwerving boekwaarde (+overall plankosten) bouwrijpmaken woonrijpmaken
Perm2 totaal fl. 4.735.500,- } ";; fl. 70,fl. 323.931,- / J--
•
fl. fl . ft.
verharding • groen diversen Subtotaal bouw- en woonrijp maken Indirecte kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering ( 12%) • planontwikkeling (I 0%) onvoorzien(!)%)
•
•
• •
bovenwijks; planstructuren startwaarde kosten "
Al deze bedragen ZIJn exclus1ef B1W.
Gemeten over plangebied vast bedrag
/
fl. 2.300. I 00,- J~ ' fl. 34,992.875,- ;-s-; - fl. 65,I 00.940,-/ ro fl. 28,541.200,ft. 8,-
c?
plangebied verhard opp. Groen opp. Plangebied
fl. 3.935.1 15,-
kosten voor bouw- en woonrijp maken
fl. 472.214,- ) ft. 393.512,ft. 240.042,-;;di? ft. 2.250.000,- .?.] fl. 12.350.313,-
4-
vast bedrag
""" 5
Dit bedrag vormt de investering op dit moment (uitgaande van 1-1-99). Hierbij is nog geen rekening gehouden met kostenstijging (3% per jaar) als de kosten pas op een latertijdstip worden gemaakt en rentelasten (6% per jaar). Zie college van 22 april.
111. Opbrengsten Tegenover de investeringskosten van het plan staan de opbrengsten uit de verkoop van de kavels. De m2-prijzen zijn de afgelopen jaren gigantisch gestegen. In de Randstad zijn voor vrijstaande woningen m2-prijzen mogelijk van fl. 500,-, terwijl in de omgeving Utrecht - Amersfoort de prijzen in uitzonderlijke gevallen nog (honderden guldens) hoger liggen. Vooralsnog wordt in Brandevoort uitgegaan van terughoudende m2-prijzen als basis voor de grondexploitatie. Dit om financiële tegenvallers in een later stadium te voorkomen. Opbrengsten
m2-prijs
Rijen
200,-
opbrengsten/kavel Aantal kavels 26.000 49
2-1 kap
250,-
50.000
132
Vrijstaand/geschakeld
300,-
120.000
40
TOTALEN
221
Opbrengsten
fl. 1.274.000 fl. 6.600.000 fl. 4.800.000 fl. 12.674.000
Analoog aan de kostenstijging, is er ook een opbrengstenstijging. Deze bedraagt 2% per Jaar.
IV. Grondexploitatie In de startsituatie zijn de kosten en opbrengsten min of meer gelijk, het saldo is ongeveer nul. Doorgaans wordt echter rekening gehouden met het tijdstip waarop de kosten gemaakt worden en de opbrengsten gegenereerd worden; rente en prijsstijgingen worden in de berekening meegenomen. Als hier rekening mee wordt gehouden is het exploitatiesaldo (saldo contante waarde) exact nul.
6
De opgaven
=
Het verkavelingsplan en de sluitende grondexploitatie (saldo contante waarde 0) zijn uitgangspunt voor deze opgaven (0-situatie). Het verkavelingsplan is beschikbaar als Autocad 14-bestand; de grondexploitatie als Excel-bestand. In alle opgaven dienen veranderingen aangebracht te worden in het verkavelingsplan en dienen de gevolgen in de exploitatie verwerkt te worden. Hierdoor wordt het mogelijk om de financiële consequenties van bepaalde ontwerpbeslissingen te overzien. De resultaten worden goed inzichtelijk als de ontwerpwijzigingen worden doorgevoerd in het Autocad-bestand. Wijzigingen in het grondgebruik zijn dan ook makkelijk en nauwkeurig te bepalen. Uiteraard mag voor de wijzigingen ook worden teruggevallen op potlood, calque en lineaal. Zorg in ieder geval voor duidelijke tekeningen waar de wijzigingen in het plan duidelijk op zijn aangegeven. Voor het aanbrengen van de wijzigingen in de grondexploitatie is het gebruik van het Excel-bestand noodzakelijk. Het resultaat per opgave bestaat uit een aangepast plankaart en een uitdraai van de gewijzigde exploitatie-opzet. Neem voor alle opgaven de 0-situatie als vertrekpunt. Zorg ervoor dat je de originele grondexploitatie ook bewaart. Dus veranderingen opslaan onder een andere bestandsnaam! Opgave J. Wijziging programma Het exploitatieresultaat is in de 0-situatie nul. Stel dat de gemeente dit uitgangspunt loslaat en dus een eventuele winst nastreeft of verlies accepteert. Wat zijn de consequenties van: a. verdichting Een verdichting van het woningbouwprogramma. Het percentage rijenwoningen wordt verhoogd ten koste van het percentage 2 -I kap, geschakeld of vrijstaand. Voeg minimaal 14 extra rijen woningen in. De verhouding tussen de verschillende categorieën (rijen-2-1 kap-vrijstaand/geschakeld) wordt dus losgelaten. De hoeveelheid uitgeefbare grond blijft gelijk terwijl het aantal woningen toeneemt. De effecten voor het parkeren op het openbaar terrein mogen buiten beschouwing gelaten worden. Wat zijn de consequenties voor het exploitatieresultaat? b. verdunning Een verdunning van het woningbouwprogramma. Het aantal rijenwoningen wordt met minimaal 8 woningen verlaagd ten gunste van het aantal 2-1 kap, geschakeld of vrijstaand. De verhouding tussen de verschillende categorieën (rijen-2-1 kapvrijstaand/geschakeld) wordt dus losgelaten. De hoeveelheid uitgeefbare grond blijft gelijk terwijl het aantal woningen daatt. Houdt ook rekening met een gewijzigd aantal parkeerplaatsen. Wat zijn de consequenties voor het exploitatieresultaat? Opgave 2. Meer groen De gemeenteraad heeft aangegeven dat er substantieel meer groen moet komen. Er is behoefte aan een hondenuitlaatplek en een trapveldje voor de jeugd (voor maten zie Planologische kengetallen of gezond verstand). In de openbare profielen is geen ruimte meer om hier in te voorzien. Dit betekent dat er de extra hoeveelheid groen ten koste zal gaan van het uitgeefbaar gebied. Pas het ontwerp zodanig aan dat deze elementen ingevoegd kunnen worden.
7
Wat zijn de consequenties voor het exploitatieresultaat? Drt zal een negatief resultaat hebben op het exploitatieresultaat, heb je (tekstuele) suggesties om deze negatieve consequenties op te heffen? Opgave 3. parkeernorm De parkeernorm is nu 1.5 parkeerplaats per woning. Stel dat deze wordt teruggebracht naar I per woning. Voor de rijenwoningen dient dan I parkeerplaats per woning in het openbare profiel gerealiseerd te worden. Het parkeren bij de overige typen vindt plaats op eigen erf. Waar en waarom op die plek verwijder je parkeerplaatsen? Wat komt er voor in de plaats en waarom? Wat zijn de consequenties voor het exploitatieresultaat? Opgave 4. Vinex-normen Deze wijk is een onderdeel van een Vinex-locatie waar 35woningen/ha gebouwd worden. In drt deelgebied ligt de dichtheid echter lager (en in de Veste dus hoger). Ook de verhouding tussen de verschillende financieringscategorieën is niet conform de taakstelling 70 - 30%. a. hogere dichtheid Stel dat je de dichtheid van 35 woningen/ha hier wel toepast, of benaderd. Probeer drt te realiseren door de hoeveelheid uitgeefbare grond te maximaliseren. Wat is de dichtheid die je haalt en wat zijn de consequenties voor het resultaat van de grondexploitatie? b. aangepaste verhouding Neem als vertrekpunt de resultaten van 4a, probeer de 70 - 30% regel te hanteren c.q. te benaderen. Deze verhouding is namelijk verplicht om in aanmerking te komen voor de 'locatiegebonden subsidies' van de rijksoverheid. (Neem als urtgangspunt rijenwoningen: sociale sector, de overige categorieën: marktsector.) Opgave 5. Tegenvallende markt De mogelijkheid bestaat (en is zelfs reëel) dat de woningmarkt instort. Drt betekent dat de komende jaren de woningbehoefte minder groot is. De gronden zijn echter al verworven. Op een tegenvallende marktsrtuatie is op verschillende manieren in te spelen. a. vertraging uitgifte Geprobeerd kan worden om de woningen later urt te geven. Laat zien wat er gebeurt (alleen in de exploitatie) als de woningen later worden opgeleverd. Laat twee varianten zien: bijvoorbeeld urtgifte van de helft van de woningen I jaar later of een deel van de urtgifte conform de planning en een deel 2 jaar later. b. ander plan Probeer een radicaal ander plan te ontwikkelen. Bijvoorbeeld enkele vrijstaande woningen per ha, met zo weinig mogelijk infrastructuur. Wat zijn de consequenties voor het exploitatieresultaat?
8
10 Werkstuk
Opgave voor het werkstuk: De geboorte van een woonwijk ........ .. .Brandevoort.
Inietding Het werkstuk is de afronding van het college en geldt, samen met de oefening grondexploitatie als grondslag voor de beoordeling ervan. Het is de bedoeling om door reconstructie van het planontwikkelingsproces te laten zien, dat de stof eigen is gemaakt. Daarvoor moeten niet alleen de gemaakte keuzen en de gevolgde werkwijzen bij de totstandkoming van een woonwijk zoals Brandevaort worden beschreven. Ook de keuzemogelijkheden en de denkbare alternatieven op het terrein van; (regionale) locatiekeuze en grondbeleid, het woningbouwprogramma, de planeconomie, het bouw- en woonrijp maken enzovoort moeten aan de orde komen. Neem daarbij ook een eigen standpunt in. Dat lijkt wat prematuur bij zo'n eerste kennismaking maar vaak komen dan juist de aardigste ideeën los. Door tevens doelmatig gebruik te maken van afbeeldingen, noten en bijlagen, ontstaat als het goed is een op zichzelf leesbaar document waarin de totstandkoming van 'het stedebouwkundig product' als een co-productie van techniek, economie, beleid én verbeeldingskracht (opnieuw) tot leven komt.
Inrichting van het werkstuk Voor een goede onderlinge vergelijkbaarheid wordt hierna een 'genera! outline' voor het werkstuk gegeven. Dat is een soort geannoteerde inhoudsopgave waarlangs het stuk kan worden opgezet. Waar nodig en beschikbaar wordt daar nog aanvullende informatie gegeven over Brandevoort. Als die er niet is en ook niet in het college aan de orde is gekomen, dan mag ook in algemene termen op het onderwerp worden ingegaan of kunnen andere voorbeelden worden gebruikt. De onderwerpen zelf zijn meer dan voldoende terug te vinden in de syllabus en de bijbehorende literatuurlijst. Het masterplan voor Brandevaort ligt ter inzage in de Databank. De omvang moet beperkt blijven. Overdachte beknopte teksten met een heldere conclusie zeggen meer dan eindeloze overwegingen, die aan het eind in het zand blijven steken. Gedacht wordt aan rond de I 0 tot 12 pagina's.
Datum inleveren en beoordeling De werkstukken kunnen van I tot en met uiterlijk I 5 juli 1999 worden ingeleverd bij kamer HG 2.39 (ir. Evert Croonen, ir. Ad de Bont), bij het secretariaat stedebouw (Germaine van Tilt) of bij Sandra Janssen (VIA-atelier). De beoordeling van het totaal (van oefening en werkstuk) zal rond I augustus beschikbaar zijn.
GENERAL OUTLINE voor het werkstuk 'Grond voor Stedebouw'
Inhoudsopgave met puntsgewijs enkele aandachtspunten als voorbeeld I . inleiding Het document beschrijft een proces met keuzen, die gemaakt zijn en alternatieven daarvoor. Waar wil je op uit komen? Hoe zit het stuk in elkaar? * Schrijf de inleiding als laatste stuk!
*
2. achtergronden
*
Wat zijn de uitgangspunten van de vierde nota ruimtelijke ordening extra (VIN EX) en de reden voor het aanwijzen van grote woningbouwlocaties? * Wat betekent het VINEX-beleid voor de regio Oost Brabant? En tot welke uitgangspunten voor Brandevoort heeft dit geleid? (Achtergronden VINEX-beleid zijn te vinden in diverse publicaties in bibliotheek en databank, zoals de Vierde Nota Extra zelf en bijvoorbeeld een artikel van lna Klaassen in de Architect van januari 1997.)
J. regionaal grondbeleid
* *
*
Wat is de noodzaak van regionaal grondbeleid voor een evenwichtige ruimtelijke spreiding van woon- en werklocaties? Welke manieren zijn er om aan bovengemeentelijk beleid vorm te geven en wat zijn de te verwachten problemen daarbij? De VINEX-bijdrage gaat in een regionale pot. Wat zijn criteria om die pot te verdelen?
4. de bouwopgave De VINEX-voorwaarden gaan uit van een gemiddelde dichtheid (35 won;ha) en een standaardverdeling van 'sociale' en vrije sector woningbouw (30 en 70%) per locatie. Is dat redelijk? * Wat wil de gemeente Helmond bereiken met haar woningbouwprogramma en de daarbij gehanteerde grondprijzen en stichtingskosten?
*
5 de bouwlocatie
*
*
*
2
Brandevoort ligt in een zogenaamd 'dekzand landschap', doorsneden door de beekdalen van de Dommel en de Aa. Het is een relatief nat gebied met een matige waterhuishouding en grondwaterstanden tot 0,4m onder het maaiveld. Wat is de betekenis van de terreinkenmerken in globale zin voor het bouwrijp maken (ophogen, drainage, draagkracht, waterhuishouding enz.)? Het gebied kent veel belemmeringen zoals hoogspanningsleidingen, leidingen van de Gasunie, hindercirkels van agrarische bedrijven en geluidhinderzones. Kunnen die buiten de exploitatie van plan worden gehouden of kunnen ze daarin een eigen rol spelen? Hetzelfde geldt voor de aanwezige bebouwing, landschapselementen en natuurwaarden. Wat betekenen deze elementen voor de wijze van bouwri.jp maken, voor de waterhuishouding en voor de planexplortatie?
6. economische urtvoerbaarheid
*
Door het gekozen programma (6.000 woningen en 25 ha bedrijventerrein) en de verwachte opbrengsten, ziet het er naar uit dat het plan een aanzienlijk financieel tekort zal opleveren. Dat heeft te maken met de hoge verwervingskosten en de vele belemmeringen waardoor (te) veel terrein moest worden aangekocht, dat vervolgens niet kon worden bebouwd. Was daar een alternatief voor geweest en wat zijn er nu nog voor mogelijkheden om de exploitatie sluitend te krijgen? ~spreek in ieder geval: het grondgebruik, kosten van bouw- en woonrijpmaken, het verhogen van opbrengsten.
7. markt & overheid
*
Er dient zich een marktpartij aan (het Bouwfonds bijvoorbeeld), die aanbiedt het geheel van de gemeente Helmond over te nemen. Uit de vorige paragraaf zal duidelijk zijn geworden dat het verhogen van de opbrengsten niet zo'n probleem zal zijn. Maar het schrappen van het aandeel goedkopere woningbouw of voor de plaatselijke bedrijven te betalen kavels is voor de gemeente natuurlijk niet gewenst. Wat zijn de mogelijkheden voor samenwerking tussen gemeente en projectontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers en woningcorporaties zonder de beleidsdoelen van de gemeente uit het oog te verliezen? Met andere woorden, wat zijn de specifieke rollen van de deelnemende partijen?
8. de rol van het stedebouwkundig plan
*
De stedebouwkundig ontwerper begint zeker niet met een schone lei. De dichtheid is al in Den Haag voor hem bedacht, het grondgebruik is normatief, in het kader van de grondexploitatie voorgekookt, het plan staat op verlies, hij wordt dus door gemeente en private partijen scherp in het oog gehouden. Hoe is er aan het toenemend negatief commentaar op de VINEX-locaties tegemoet te komen? Uit de oefening grondexploitatie is al een beetje gebleken wat de financiële marges zijn. Wat is er mogelijk op het niveau van het plan als geheel en op het gebied van typologie van verkaveling (bouwblokken, strokenbouw, haakverkaveling etc.) en woningbouw (stapeling, patiobouw, etc.) in relatie tot de kosten van bouw- en woonrijpmaken (vooral lengte riolering en m2 verharding per woning)?
9. conclusies en aanbevelingen
* *
Was het een goed idee van het regionaal beleid om Brandevoort en Meerhoven aan te wijzen als VINEX-Iocaties? Is de VINEX-operatie geslaagd te noemen of zijn er bedreigingen? Neem stellingen in als: * De gemeente Helmond zou er verstandig aan doen om het plan voor Brandevoort op een aantal punten aan te passen, namelijk: * In het algemeen vind ik dat het mechanisme van financiering, marktwerlking, grondexploitatie en grondgebruik op de volgende punten gebreken vertoont: * Het zou in Nederland beslist goed komen met het ruimtegebruik, het milieu en de volkshuisvesting als: * .enzovoort.
B&lage: I . Bouwprogramma en ruimtegebruik
3
Bijlage bij het werkstuk: Bouwprogramma en ruimtegebruik
De voorgestelde gemiddelde woningbouwdifferentiatie, voor het plangebied als geheel, ziet er als volgt urt:
Finaocieringst:J~Iegorie
Goedkope seclor I. sociale huurlk:O
OOilWVOrBI
prijsklasse V.O.N. (mdicalief)
diff«euti• tie
"'o
mgz
f f
159.000,140.000,··
17,5 12,5%
egz
"'o
egz
/190.000,-
mgz
f
160.000,··
12,5 7,5%
5.
mgz
6
egz
f 200.000,·· /230.000,-
15,0%
f f f f
10,0% 10,0 5,0% 5,0%
Middemector- duur vrije sector-appartement Vfije sector-geschakeld Dure sector 7 . vrije scctor-211 kap 8. vrije sector-vrijstaand 9. vrije sector-luxe I I 0. vrije seclor-luxe ll TotaaUGemidlkld:
egz
egz egz egz
280.000,-· 325.000,375.000,450.000,--
s.o%
"'o
100,0%
Netto-woongebied Drt is het niveau van de woning en de diréctë woonomgeving, met andere woorden de buurt. Ruimtegebruikscategorieën die onder drt begrip vallen zijn: * urtgeefbaar wonen * urtgeefbaar buurt- en blokvoorzieningen * verharding (woning- en buurtontsluiting, inclusieftrottoirs en parkeren) * blok- en buurtgroen * open water
Bruto-woongebied Onder bruto-woongebied wordt verstaan het 'wijk'-niveau exclusief alle locatiespecifieke elementen waaronder reserveringen voor zware infrastructurele elementen, bovenlocale natuurelementen, grootschalige kantooren bedrijventerreinen en voorzieningen op stadsdeel/regio-niveau. Naast de ruimtegebruikscategorieën op het gebied van het netto-woongebied kunnen, voor drt niveau, eveneens worden meegerekend: * uitgeefbaar wijkvoorzieningen * verharding (wijkontslurting) * recreatief wijkgroen * technisch groen/water
Bruto-plangebied Het bruto-plangebied omvat het bruto-woongebied aangevuld met de locatiespecifieke elementen. Het omvat als het ware het gebied tussen de plangrenzen.
4
Dichtheid Ten aanzien van de na te streven en taakstellende woningdichtheid is gekozen voor een dichtheidsberekening van 30 won/ha voor het bruto-woongebied. Hiervoor worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Woniagbouwat~n
woon-
vorm
kavel opp.
(m'fwon)
YCrharding
groen!
voorzie
water
-ningen
(m'l
(m'/ won.)
won.)
won.) GQcdkope liCCIOI' I. sociale huur/koop 2. sociale huur/koop
egw IIIÇ
(m'/
lotaal
(m'fwon)
140,0 60,0
88,0 70,0
45,0 -45,0
8,0 8,0
281,0 183,0
150,0 70,0
90,0 80,0
45,0 45,0
8,0 8,0
293,0
70,0 200,0
80,0
45.0 45,0
8,0 8.0
100,0 110,0 120,0
45,0 45,0 45,0 45,0
8,0 8,0 8,0 8,0
563,0 673,0
90,5
45,0
&,0
m,o
Middcnscáor - p:dtoop 3.
4.
premiejVSeb premieNSeb
egw IIIÇ
2113,0
~-d1NI'
5. 6.
vrije s;ector-appanemcnt vrije sector~bakeld
mç egw
93,0
2113,0 346,0
Dtm: 1iCC1or 7. 8. 9. 10.
vrije sector-2/1 kap vrije sector-vrijstaand vrije sectOf-luxe I vrije sector-I~ 11
cgw cgw
egw cgw
TotaaVgemiddeld:
* *
250,0 300,0 400,0 500,0
1.89,S
96,0
399,0 453,0
5% van het bruto-woongebied wordt gereserveerd voor open water; uitgedrukt in een oppervlak per woning gaat het hierbij om circa 17 m2 per woning; Dit oppervlak is inbegrepen in de groen-norm. Het gemiddeld ruimtegebruik per wonin g is als volgt: I 89,5 m2/won. * Uitgeefbaar 90,5 m2/won. * Verharding 45,0 m2/won. * Groen (incl. water) 8,0 m2/won. * Voorzieningen totaal ruimtebeslag per :-voning:
333,0 m2/won.
Bovenstaande uitgangspunten ten aanzien van het ruimtegebruik leiden tot een woningdichtheid in het bruto-woongebied van 30 won./ha. Hiermee wordt, wat betreft de dichtheid, voldaan aan de VINEX-taakstelling. Ten aanzien van de (relatief lage) groen-norm dient te worden opgemerkt dat door de belemmerende zones en de natuurkerngebieden in en nabij het gebied veel groene zones zullen ontstaan.
5
Capaciteit en ruimtebeslag Voor de bepaling van het totaal benodigd oppervlak, uitgaande van het gewenste woningbouwprogramma, dient naast de benodigde ruimte voor woningbouw en voorzieningen eveneens rekening te worden gehouden met het ruimtebeslag voor bedrijventerrein, ruimte-reserveringen voor bijzondere elementen (infrastructuur en belemmeringen) en de te handhaven elementen. Op basis van een inschatting van het benodigd oppervlak voor de hierboven genomede elementen kan, ten behoeve van het ontwikkelen van eerder genoemd bouwprogramma, het benodigd oppervlak als volgt worden berekend:
Taakstelling Bruto Wooggebied 6.000 woningen (30 won./ha.) - voorzieningen (tbv 6.000 woningen) Bruto Bedrij,-~terrein - bedrijventerrein (18,2 ba. netto)
-
benodigd grondoppervlak 200,0 ha. 5,1 ha.. 25,0 ha .
230,1 ha.
Totaal Bruto-Inrkhtingsgebied Te bandhaven - natuur/landschap
22,0 ba.
R~«inglbelenunerîng
-
-
hoogspanningsleiding hoofdgasleiding Gasunie geluid hinderzones besla a ode intra
Nieu"e
-
26,7 ha. 16,7 ha. 36,4 ha.
~anleg
West-tangent (i.ncl geluidzones)
20,0 ha.
Totaal reservering bijzondere elementen
121,8 ba.
Totaal bruto-plangebied
351.,9 h.a.
Op basis van het gewenste bouwprogramma ( 6000 woningen en 25 hectare bedrijventerrein) en uitgaande van de hiervoor beschreven randvoorwaarden en uitgangspunten omvat de totale oppervlakte-behoefte voor de ontwikkeling van de locatie Brandevoort circa 351,9 hectare.
6
