Gronduitgifte en conversie in Schiedam evaluatie, consolidatie en actualisatie

Beleidsnota

Gronduitgifte en conversie in Schiedam evaluatie, consolidatie en actualisatie

Afdeling Ruimtelijke ontwikkeling, Vastgoed en Grondbedrijf Schiedam, april 2008

Inhoudsopgave 1

INLEIDING ................................................................................................................................................. 2

2

INTERACTIEF PROCES VAN BELEIDSVORMING .......................................................................... 3 2.1 2.2

CONCLUSIES UIT RAPPORTAGE OVER DE ENQUÊTE ........................................................................... 3 ENKELE ONDERWERPEN UIT DE MARKTCONSULTATIE ...................................................................... 3

3

EEN KORTE TERUGBLIK ...................................................................................................................... 6

4

NIEUWE GRONDUITGIFTEN ................................................................................................................ 7 4.1 4.2 4.3

5

CONVERSIE ............................................................................................................................................... 9 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 5.18

6

HOOFDREGEL ...................................................................................................................................... 7 UITGIFTE VAN KAVELS VAN GERINGE BELANG .................................................................................. 7 HARDHEIDSCLAUSULE ........................................................................................................................ 7

INPASBAARHEID BINNEN GRONDUITGIFTESTELSEL ........................................................................... 9 DOELGROEPEN .................................................................................................................................... 9 AANPAK ............................................................................................................................................. 10 HOOFDREGEL .................................................................................................................................... 11 BEDRIJVENTERREINEN...................................................................................................................... 11 AANWIJZINGSBEVOEGDHEID ............................................................................................................ 11 HARDHEIDSCLAUSULE ...................................................................................................................... 12 ACTIEVE VERZENDING VAN AANBIEDINGEN .................................................................................... 12 SPONTAAN VERZOEK ......................................................................................................................... 13 WERKWIJZE (ZOWEL PROJECTMATIG ALS OP SPONTAAN VERZOEK) ............................................. 13 SYSTEMATIEK TOTSTANDKOMING KOOPSOM .................................................................................. 14 TE GEBRUIKEN PARAMETERS ........................................................................................................... 15 VASTSTELLING PARAMETERS ........................................................................................................... 16 PEILDATUM ....................................................................................................................................... 16 OVERIGE CONTRACTUELE ZAKEN .................................................................................................... 16 BETALING KOOPSOM, NAKOMING .................................................................................................... 17 NOTARISKEUZE ................................................................................................................................. 17 APPARTEMENTRECHTEN................................................................................................................... 18

ERFPACHT ............................................................................................................................................... 19

NIEUWE ERFPACHTEN.................................................................................................................................. 19 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11

MODEL ERFPACHTVOORWAARDEN .................................................................................................. 19 LOOPTIJD ERFPACHTRECHT .............................................................................................................. 19 VERLENGING VAN DE LOOPTIJD ....................................................................................................... 19 INGANGSDATUM VAN DE ERFPACHT, VERVROEGDE INGEBRUIKNAME............................................ 20 UITGIFTEPRIJS, OPSTALVERGOEDING .............................................................................................. 20 CANONVERPLICHTING, OPSTALVERGOEDING .................................................................................. 21 HERZIENING VAN DE CANON ............................................................................................................. 21 AFKOOP VAN DE CANON .................................................................................................................... 21 PROCEDURE, BESLUITVORMING (ERFPACHT MAAR OOK INDIEN SPRAKE IS VAN VERKOOP) ......... 22 BETALING AFKOOPSOM, WAARBORG ............................................................................................... 22 MILIEU, BODEMKWALITEIT .............................................................................................................. 22

BESTAANDE EN NIEUWE ERFPACHTEN.................................................................................................. 23 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16

TUSSENTIJDSE AFKOOP ..................................................................................................................... 24 TOESTEMMING OVERDRACHT .......................................................................................................... 25 NOTARISKEUZE ................................................................................................................................. 26 EENMALIG KEUZEN IN HET VERLEDEN ............................................................................................. 26 BELANGRIJKE CONTRACTUELE MOMENTEN .................................................................................... 26

7

TAXATIERICHTLIJNEN ....................................................................................................................... 30

8

BIJLAGEN................................................................................................................................................. 31

nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 1 van 32 - TER VASTSTELLING

1.

Inleiding

Voor u ligt de beleidsnota Gronduitgifte en conversie in Schiedam, met als ondertitel evaluatie, actualisatie en consolidatie. Deze titel beoogt te verwoorden dat hiermee voor langere periode stabiel beleid voor gronduitgifte en conversie wordt vastgelegd. ‘Evaluatie’ omdat burgemeester en wethouders zich hieraan verbonden hebben bij de vaststelling van de nota Gronduitgifte & Conversie 2007. ‘Actualisatie’ omdat het beleid omtrent gronduitgifte en conversie in de afgelopen 5 jaar veel veranderingen heeft ondergaan en ook thans op sommige onderdelen is bijgesteld. ‘Consolidatie’ tenslotte omdat het beleid van de afgelopen 5 jaar door vele wijzigingen moeilijk interpretabel is geworden voor niet-ingewijden. Bovendien past het om binnen het voornemen om nu voor langere periode stabiel beleid vast te leggen, dat met een uitgebreide en integrale beschrijving van alle hoofdlijnen van het beleid in één ‘alles’omvattend beleidsdocument kan worden volstaan. Met een blik terug tot maximaal 2003 zijn daartoe de actueel geldende bepalingen uit voorgaande beleidsdocumenten verzameld. De ingevoerde lezer zal herkennen dat de moderne mogelijkheden om met een tekstverwerker het nodige knip- en plakwerk te doen een handzame bijdrage hebben gevormd. Daarbij is evenwel elke hoofd- en bijzin op zijn merites beoordeeld en vond zonodig herredactie plaats. Aldus wordt de hoofdmoot van dit document gevormd een soms droge, maar niet minder belangwekkende, opsomming van beleidsregels. Waar sprake is van veranderingen ten opzichte van bestaand beleid blijkt dat steeds genoegzaam uit de tekst. In het volgende hoofdstuk is een beknopte opsomming gegeven van de relevante beleidsstukken uit afgelopen jaren die in deze consolidatie zijn verwerkt. Een paragraaf over de vestiging van tweedehands automobielbedrijven in de Spaanse Polder en Mathenesse is buiten de consolidatie gevallen. Dit werd vastgesteld in de Nota Appendix. Feitelijk hoort het niet thuis in een beleidsdocument over gronduitgifte en conversie. Dit beleid is evenwel niet ingetrokken. Deze beleidsnota gaat tenslotte over gronduitgiftebeleid, in het bijzonder waar het uitgifte van grond als zakelijk recht betreft en in directe relatie daarmee de mogelijkheid van conversie naar erfpacht. Onder gronduitgifte wordt in deze nota tevens de afstoting van een gemeentepand verstaan. Onderwerpen als verhuur of bruikleen vallen, hoewel sec te zien als gronduitgifte, buiten het bestek van deze beleidsnotitie. Voorts gaat dit document niet over opstalrechten. Deze worden sporadisch gevestigd. Dat gebeurt dan ter regeling van belangen, niets als wijze van ter beschikking stellen van onroerend goed.


2

Interactief proces van beleidsvorming

Dit beleidsdocument is totstandgekomen in een proces met gesprekken met een klankbordgroep uit de raad. Gedurende dit traject heeft een ontmoeting met specialisten uit de markt plaats gevonden (projectontwikkelaar, belangenorgansaties, notariaat, makelaardij). De evaluatie heeft vooral plaats gehad gedurende het traject. De gevolgen ervan zijn goed voelbaar. In plaats van de hierboven genoemde ondertitel van deze beleidsnota had evenzeer kunnen staan: duidelijkheid, rust en continuïteit. Het zijn met name deze grootheden die werden gedestilleerd uit de terugblik naar het tot op heden gevoerde beleid. Daarmee is de evaluatie vooral vervlochten in dit document. Op enkele plaatsen was het van belang om beleidsonderwerpen in bredere en historische context te zien. Zo wordt in de slotparagrafen over erfpacht een onderzoek gedaan naar contractmomenten. De beschrijving van de conversiemogelijkheid voor uitsluitend particuliere woning eigenaars wordt ingeleid met een korte analyse naar doelgroep en de wijze waarop eerder beleid de bedrijfsmatige erfpachten zo goed als afzonderde voor conversie (haventerreinen, relatie met Rotterdam-Spaanse Polder). Tot de evaluatie behoort ook de op initiatief van de klankbordgroep georganiseerde enquête onder de bewoners van ruim 3000 adressen waarnaar in de afgelopen jaren conversie-aanbiedingen zijn gezonden. In de hierna volgende alinea’s zijn de belangrijkste conclusies herhaald. Gedurende de ontmoeting met specialisten uit de markt is een veelheid aan onderwerpen gepasseerd. Ondanks de valkuil om vooral te preken voor eigen parochie, waardoor een simpele keuze tussen erfpacht en eigendom als uitgiftevormen altijd in het nadeel van de erfpacht uitpakt, kon in de gevoerde discussie een verdieping worden bereikt waarmee erfpacht, hoezeer ook een tevens een politiek gegeven, in perspectief wordt bezien. Op een aantal vlakken verschilt de gemeente van mening met de specialisten uit markt. De na te streven openbare belangen verlangen dat. In de hierop volgende alinea’s wordt een aantal onderdelen uit de discussie belicht.

2.1

Conclusies uit rapportage over de enquête

De internetenquête ‘Omzetting Erfpacht’ geeft een goede indicatie hoe bewoners over de omzetting van erfpacht naar eigendom denken. De redenen om het aanbod te accepteren zijn zeer duidelijk. Bewoners gaan er namelijk vanuit dat het in eigendom verkrijgen van de grond gunstig is voor de verkoopbaarheid van de eigen woning. Vooral op de lange termijn wordt de verwachting uitgesproken dat de grond in eigendom hebben financieel aantrekkelijker is dan erfpacht Afwijzing van het aanbod van de gemeente is te wijten aan de kosten die er mee gemoeid zijn. Een andere belangrijke reden voor afwijzing is het feit dat bewoners reeds de erfpachtcanon voor langere tijd hebben afgekocht. Daarnaast wordt aangegeven dat men vindt dat de grond in veel gevallen te duur wordt aangeboden, met name in relatie tot reeds betaalde erfpacht. Desondanks tonen de bewoners grote interesse in de omzettingmogelijkheid. Zij hebben zich verdiept in het aanbod en de voorlichtingsavond hierover is redelijk goed bezocht. De daar gepresenteerde inhoud was veelal niet doorslaggevend bij de eigen besluitvorming. Mocht het in de toekomst mogelijk blijven, dan zou 60 procent van de bewoners een aanbod van de gemeente willen ontvangen. Een aantal bewoners geeft aan dat de financiële positie op dit moment beter is dan tijdens het moment van de aanbieding destijds. Een van de opmerkingen van respondenten “Afkoop moet ten alle tijde mogelijk zijn, niet op een door de Gemeente vastgestelde periode.” is illustratief voor de wens om gecontinueerd beleid omtrent conversie vast te stellen.

2.2

Enkele onderwerpen uit de marktconsultatie

Veel van de deelnemers is geen voorstander van erfpacht. Een aantal argumenten daarbij acht de gemeente van belang, maar raken niet de kern van het gegeven erfpacht. Zo is erfpacht een middel om zonder het risico van onbedoelde speculatie grond uit te geven voor bijvoorbeeld bereikbare woningbouw. Daarvoor zijn regelingen en constructies te hanteren anders dan erfpacht. Dat doet echter niets af aan het feit dat erfpacht zeer geschikt is om dergelijke belangen te regelen. nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 3 van 32 - TER VASTSTELLING

Op vergelijkbare wijze wordt als nadeel van de erfpacht, in het bijzonder de eindigheid ervan, gezien dat gedurende zeker de laatste 10 jaren van een bedrijfsmatig recht er voor de erfpachter geen stimulans meer bestaat om onderhoud te plegen of investeringen te doen. Dit is herkenbaar in bijvoorbeeld een industriegebied als Mathenesse. Eigenlijk gaat het hier echter om de onzekerheid van de erfpachter die niet weet wat zijn toekomst is of kan zijn na de einddatum van het recht. Aan dergelijke onzekerheden kan echter tegemoet worden gekomen door middel van tijdige planvorming en communicatie hierover. In aanvulling hierop dient tevens te worden vermeld dat een systeem van mogelijke verlenging van rechten dergelijke onzekerheden kan wegnemen. In de erfpachtvoorwaarden uit 1992 en 2004 is de basis hiervoor ingebouwd. Voor het herstructureringsgebied Mathenesse wordt op dit moment hard gewerkt aan het maken van een inhaalslag en visievorming. Separaat aan de voorliggende beleidsnota en in relatie met de problematiek in onder meer Mathenesse wordt gewerkt aan beleid over de toepassing van verlengingen. De nodige intensivering van communicatie is in het nieuwe beleid beschreven. Voor de vestigingsbereidheid van bedrijven is erfpacht volgens de meeste deelnemers nadelig. Voor de gemeente is dit niet overtuigend genoeg om daar als consequente de afschaffing van erfpacht aan te verbinden. Bovendien ziet de gemeente in de erfpacht op bedrijventerreinen grote mogelijkheden om invloed te hebben op bestemmingen en extra grip en financiële armslag te hebben bij herstructurering en (her)ontwikkeling in samenhang te doen plaatsvinden. Vergelijkbare onzekerheden werden ook aan de orde gesteld ten aanzien van particulieren die zich geconfronteerd zien met het eindigen van afkoopperioden of de afloop van het recht zelf. De 30 jaar die gebruikelijk is bij het verstrekken van een hypothecaire geldlening is daarbij een belangrijke horizon. In de laatste paragrafen over erfpacht is in deze beleidsnota deze problematiek onderzocht. De gemeente ziet erfpacht voor bedrijfmatige objecten als een belangrijk middel om invloed uit te oefenen op bestemmingen. Bestemmingsplannen kunnen volgens de deelnemers dit doel goed dienen. Dat is zo. Evenzeer onderschrijft de gemeente het ter sprake gekomen belang van actuele bestemmingsplannen, ongeacht de mogelijkheden die de erfpacht biedt om ruimtelijk te sturen. In de optiek van de gemeente kan door middel van de erfpacht, waar nodig, meer op detail invloed worden uitgeoefend. In de optiek van de gemeente gaat het dus om erfpacht en bestemmingsplannen, in plaats van erfpacht of bestemmingsplannen. Waar het gaat om zorg voor de kwaliteit van bedrijventerreinen is het middel parkmanagement ter sprake gekomen. De gemeente omarmt dit middel en ziet in de erfpacht een instrument om dit in te voeren. Bij de uitgifte of herstructurering van bedrijventerreinen behoort de rol van mogelijk parkmanagement tot de plan- en besluitvorming. In de te sluiten erfpachtcontracten kan daartoe het verplichte lidmaatschap van een samenwerkingsverband worden geregeld en op moment van overdracht van een recht worden bewaakt. Over het waardedrukkend effect van erfpacht werden uiteenlopende dingen gezegd. Men was het er in het algemeen wel over eens dat in het geval sprake is van afgekochte canon (met nog een relevante canonvrije toekomst) er niet veel waarde drukkende invloed wordt ondervonden door het bestaan van erfpacht. De gemeente deelt de zorg over het ondergewaardeerd zijn van de drukkende werking van erfpacht bij canonbetaling. Inmiddels heeft zo’n 30% van de conversie-aanbiedingen geresulteerd in conversie. Het onderscheid in prijs voor eigendom of erfpacht voor vergelijkbare woningen vormt zich gaandeweg. Overigens kan volgens het beschreven beleid voor woningen de erfpacht worden omgezet in eigendom. De prijsvorming hiervoor is met het niet rekenen van een mogelijke toekomstige waardestijging van de grond, zoals uitgebreid is beschreven op het moment van schrappen van de component waardestijging uit het vroegere beleid, de bodem van wat voor de gemeente financieel verantwoord is. Tot een nadeel van het Schiedamse erfpachtstelsel behoort ook het voor sommige erfpachters bestaan van gebondenheid aan eerdere beslissingen over ooit aangeboden wijzigingen van het contract. De nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 4 van 32 - TER VASTSTELLING

reikwijdte hiervan is moeilijk te overzien. In het nieuwe beleid is de bereidheid bij de gemeente ingebouwd om oplossingen te bieden. Een parallel hiermee is te trekken bij het aanbieden van conversie. Ook uit de gehouden enquête blijkt dat erfpachter die geen gebruik hebben gemaakt van het aanbod dat nu wel willen of kunnen. Conversie op verzoek is dan ook ingebouwd in het beleid. De actieve benadering van erfpachters stopt echter nadat voor ieder ‘nu’ bestaand particulier erfpachtperceel minimaal één aanbieding is gedaan. Voorts vond een vrij technische discussie plaats over de waardering van erfpachtgrond. Een canon wordt berekend als het rekenkundig product van grondwaarde en canonpercentage. Betoogd is dat van die grondwaarde eerst de waarde moet worden afgetrokken die kan worden toegekend aan de bij de gemeente achtergebleven ‘bloot-eigendom’. De gemeente stelt echter dat canon een tegenprestatie is voor het gebruik van de grond. De ‘bloot-eigendom’ blijft bij de gemeente achter omdat de erfpacht van het volledige eigendom wordt afgesplitst. In de optiek van de gemeente wordt in deze discussie de waarde van de in erfpacht uitgegeven grond verward met de waarde van het erfpachtrecht. Voor de waardering van in erfpacht uitgegeven grond bestaan sinds inmiddels enige jaren taxatierichtlijnen. Hierin is niettemin een correctie op de grondwaarde wegens het ‘psychologisch effect van erfpacht’ ingebouwd.


3

Een korte terugblik

Hoewel de teksten op de volgende bladzijden zonder kennis en wetenschap van het verleden te vatten zijn, behoort een exposé dat het nu voorgestane beleid verbindt met de oorsprong tot de inhoud van dit stuk. De vormgeving van het verdere beleid is immers mede bepaald door zijn recente verleden. In de Nota Gronduitgifte & Conversie 2007 (Raad 12/02/2007) is om diezelfde reden toen reeds in hoofdstuk 2 een complete schets beschreven van het beleid inzake gronduitgifte en conversie sinds eind 2003. Om niet in herhalingen te vervallen volgt onderstaand een kort uittreksel van dat hoofdstuk. Raad

14/03/2003

Raad spreekt zich uit over wensen of bedenkingen t.a.v. door B&W gemeld voorgenomen in hoofdlijnen gepresenteerd beleid

B&W 07/10/2003

Nota Gronduitgifte deel 1 gronduitgifte in eigendom

B&W 09/12/2003

Nota Gronduitgifte deel 2 conversie Nota Gronduitgifte deel 3 opknapbeurt erfpachtstelsel Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004

B&W 17/02/2004

Taxatierichtlijnen grondgebonden woningen

B&W 08/03/2005

Taxatierichtlijnen gronden onder complexen van appartementrechten

B&W 14/06/2005

Nota Appendix

verscheidenheid van aanpassingen, o.a. m.b.t. monumenten, haventerreinen, sportaccomodaties, herstuctureringsgebieden

Raad

20/06/2005

Nota Herijking

o.a. afschaffing component waardestijging bij de berekening van de conversieprijs verzoek aan B&W om alle erfpachters een “pro forma aanbod” voor conversie te doen

Raad

12/12/2005

Nota Grondfonds

beschrijving van wijze van reservering en aanwending van opbrengsten uit conversie

B&W 25/01/2006

verzending van “pro forma aanbod” voor conversie aan in principe alle erfpachters waarmee, met enige voorbehouden, een aanbod werd gedaan “ten bewijze van het toekomstig recht van koop”.

B&W 07/03/2006

sluit intentieovereenkomst met Stichting Woonplus over conversie van grond onder een kleine 2500 huurwoningen op erfpacht waarvoor de komende decennia uitponding niet aan de orde is (transport geschiedde XX/12/2007)

B&W 18/04/2006

besluit tot voorkeur voor uitgifte in erfpacht boven verkoop indien overdracht van de gronden en molens om subsidietechnische redenen noodzakelijk is en daarmee kan worden volstaan

B&W 16/05/2006

introductie van erfpacht als uitgiftevorm naast het voortbestaan van huur bij gronden onder woonwagens

B&W 08/08/2006

besluit om de wijk de Velden later in de planning voor conversie te schuiven in verband met contractuele afspraken over ophogingen

Raad

Nota Gronduitgifte & Conversie 2007, geldig tot 01/07/2008

12/02/2007


Nieuwe Gronduitgiften

4

In dit hoofdstuk wordt het gronduitgiftebeleid beschreven door middel van begeleidende teksten, ‘statements’ en nadere uitwerking. De ‘statements’ zijn telkens in tekstkaders geplaatst en vormen tezamen in een notendop het nieuwe gronduitgiftebeleid.

4.1

Hoofdregel

Onderstaande hoofdregel is één van de pijlers van het huidige gronduitgiftebeleid en is inhoudelijk identiek aan de hoofdregel uit het tijdelijk gronduitgiftebeleid van vorig jaar, maar beknopter verwoord. De bestaande lijn wordt derhalve voortgezet. Gronduitgiften geschieden in de regel door middel van vestiging van een recht van erfpacht. Een enkele afwijking van deze hoofdregel, onder omstandigheden de mogelijkheid van verkoop van grond, worden verderop belicht. Voor zover er thans nog op basis van oude afspraken concrete gronduitgiften feitelijk in behandeling zijn en behoren te resulteren in verkoop, worden die afspraken conform eerder beschreven criteria gerespecteerd.

4.2

Uitgifte van kavels van geringe belang

In sommige gevallen is het rigide vasthouden aan erfpacht als uitgiftevorm, indien de wens bestaat in eigendom te verkrijgen, onzinnig. Bij uitgifte van kavels van geringe omvang, met een gering en ondergeschikt belang, waar een relatie ligt met een hoofdperceel, kan de uitgiftevorm worden gerelateerd aan die van het hoofdperceel. Te denken valt aan een aanvullende uitgifte ten behoeve van liftkokers bij een huurwoningcomplex dat (van oudsher) op eigen grond staat. Rigide toepassing van de beschreven beleidregels zou leiden tot uitgifte in erfpacht. Uitgaande van de in casu verdere afwezigheid van gemeentelijke belangen kan dan uitgifte in eigendom plaats vinden. Een vergelijkbaar voorbeeld is de verbreding van een toegang tot een bedrijfsperceel dat geheel uit eigen grond bestaat. Hoewel op dit moment nog beleid ontbreekt om adequaat te kunnen reageren op verzoeken voor verkoop van snippergroen, kan op voorhand de verkoop van snippergroen onder deze beleidsregel worden geschaard. De voorbereiding voor dergelijk beleid bevindt zich in een ver gevorderd stadium. De raad zal over de totstandkoming alsdan direct worden geïnformeerd. De betreffende beleidregel heeft tot doel onzinnige consequenties in de uitgiftesfeer te voorkomen. Dit denken gaat niet zoveer dat er een inspanning uit voort vloeit die dergelijke in het verleden reeds ontstane situaties beoogt te repareren. Zijn evenknie keert dan ook niet terug in het hoofdstuk dat het conversiebeleid beschrijft.

4.3

Hardheidsclausule

In het bestaande beleid ontbreekt een vangnet voor onbedoelde situaties. Met deze hardheidsclausule wordt deze onvolkomenheid hersteld. In verband met door de gemeente nagestreefde doelen of te behartigen belangen, waaronder in het bijzonder het belang van openbare orde of veiligheid, de status van rijks- of gemeentemonument of de status van beschermd stadsgezicht kunnen burgemeester en wethouder besluiten tot verkoop van grond en eventuele opstallen. nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 7 van 32 - TER VASTSTELLING

De scherpe lezer zal het zijn opvallen dat in vergelijking met analoge fraseringen hierboven, de belangen voor volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling niet zijn genoemd als onderwerpen waarnaar de eerste gedachten uitgaan als redenen voor het inroepen van de hardheidsclausule. Dit ter onderstreping van de zeer beperkte werking van deze hardheidsclausule. Een voorbeeld waar deze clausule toepassing kan hebben is het volgende. De meeste molens in Schiedam zijn gemeentelijk eigendom en door middel van verhuur in beheer bij de Stichting Schiedamse Molens. Indien het vanwege veranderende regelgeving om subsidietechnische redenen noodzakelijk mocht zijn deze molens zakenrechtelijk over te dragen, zal dat liefst geschieden door middel van vestiging van rechten van erfpacht. Onder omstandigheden dient echter verkoop niet te worden uitgesloten.


5

Conversie

Voor een goed begrip van het onderwerp conversie is in dit hoofdstuk eerst een summiere introductie opgenomen. Wanneer een stuk grond in erfpacht wordt uitgegeven wordt een sterk zakelijk recht gevestigd. De eigenaar van het erfpachtrecht bezit het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Die ‘ander’ is de eigenaar van de grond en bezit een uitgekleed eigendomsrecht, dat de bloot-eigendom wordt genoemd. De belangrijkste rechten die de bloot-eigenaar nog kan uitoefenen zijn het recht om aan de erfpachter een vergoeding voor het gebruik, de canon, in rekening te brengen en het recht om door middel van een vereiste toestemming invloed te houden op het gebruik van de grond (met opstallen). Verder, indien sprake is van een erfpachtrecht voor een bepaalde termijn, verkrijgt de bloot-eigenaar na het verstrijken van de duur van het recht de grond weer in volle eigendom, al dan niet tegen betaling van een vergoeding voor aanwezige opstallen zoals wettelijk is voorgeschreven in het geval dat sprake is van een recht bestemd voor woondoeleinden. Door de bloot-eigendom te verkopen en over te dragen aan de erfpachter komen de bloot-eigendom en het erfpachtrecht in één hand. De wet regelt dat in dat geval ‘vermenging’ plaats vindt waardoor het erfpachtrecht komt te vervallen en een vol eigendomsrecht ontstaat. Onder conversie verstaan we het verkopen en overdragen van de bloot-eigendom aan de erfpachter, gevolgd door vermenging. Verderop in deze nota zal dieper worden ingegaan op conversie bij appartementrechten. Op dit moment wordt volstaan met de opmerking dat, omdat in het geval van appartementen niet sprake is van grondgebonden woningen, conversie van erfpacht ingewikkelder is en derhalve een afwijkende aanpak vergt.

5.1

Inpasbaarheid binnen gronduitgiftestelsel

Binnen een gronduitgiftestelsel waar erfpacht de enige wijze van het op zakenrechtelijke wijze ter beschikking stellen van grond is, behoort de mogelijkheid van conversie in essentie niet thuis. Niettemin is de mogelijkheid tot conversie een onderdeel van het verdere gronduitgiftebeleid. Inmiddels heeft circa 30% van de actief aangeschreven erfpachters gebruik gemaakt van het aanbod tot conversie. Waar in de Nota Gronduitgifte & Conversie (2007) nog werd geschreven dat binnen een gronduitgiftebeleid, waar geen ruimte is voor uitgifte in eigendom, de mogelijkheid tot conversie eindig behoort te zijn, kan nu gesteld worden dat de realiteit van een substantieel aantal uitgevoerde conversies in samenhang met gewekte verwachtingen (o.a. de “pro forma” brief) alsmede oog voor rechtsgelijkheid tot een nieuw inzicht leiden. De mogelijkheid tot conversie geldt binnen de door de wet gegeven randvoorwaarden zoveel mogelijk ook voor een appartementrecht bestaande uit een onverdeeld aandeel in de eigendom van de in appartementsplitsing betrokken in erfpacht uitgegeven grond.

5.2

Doelgroepen

Analyse naar subject Het conversiebeleid heeft zich vooral gericht op de particuliere eigen woning bezitters. De aandacht richtte zich niet op groot eigenaars, waaronder beleggers en bedrijven. Stichting Woonplus heeft binnen het toen geldende beleid gebruik gemaakt van de mogelijkheid van conversie. Uiteindelijk betrof dit slechts een contingent aan woningen waarvan werd aangegeven dat uitponding in de nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 9 van 32 - TER VASTSTELLING

komende decennia niet aan de orde is. Voorts werd voor een aantal vooral grotere bedrijven conversie afgerond. Analyse naar object Voor een deel kan worden volstaan met hetgeen hierboven is gemeld over woningen en bedrijven. Voorts werd grote terughoudendheid ingebouwd ten aanzien van monumenten (rijks, gemeentelijk). Dit gold ook voor bijzondere objecten zoals kerken of andere objecten met een maatschappelijke functie. Sinds kort is voorts voor de erfpacht een woonwagenperceel als object relevant. Om misverstanden te voorkomen wordt hier benadrukt dat een woonwagen, hoewel bedoeld om te wonen, niet wordt gezien als een woning in de zin zoals in dit beleid wordt bedoeld, te weten die van gebouwd onroerend goed. Een enigszins onderbelicht object is het onbebouwde losse perceel. Conversie in relatie met een hoofdperceel is mogelijk. Te denken valt aan parkeerplaats bij een woning of een gemeenschappelijk binnenterrein bij de particulier huizenblok. In zo’n geval is overeenstemming met alle gemeenschappelijke erfpachters van dat terrein noodzakelijk. Analyse naar locatie Eerder waren de mogelijkheden voor conversie op bedrijventerreinen onvolledig. De localisering ten opzichte van Rotterdam (Spaanse Polder) en het haven gerelateerd zijn vormden beperkingen. Voor zover er een enkele ‘verdwaalde’ woning binnen een bedrijventerrein bestaat, is het ongewenst dat hier de mogelijkheid van conversie zou bestaan. Wellicht zou de mogelijkheid van conversie reeds stranden op de hoofdregel, bijvoorbeeld voor een beheerderswoning. Om deze reden is de hoofdregel feitelijk beperkt tot stedelijke en landelijke woongebieden door bedrijventerreinen uit te sluiten. Herstructureringsgebieden kunnen zowel woonwijken als bedrijventerreinen zijn. De erfpacht vormt een middel om grip te hebben op ontwikkelingen. De vrees dat gewenste gebiedsontwikkelingen zouden kunnen worden gefrustreerd, was reden om op zijn minst te wachten met het aanbieden van conversie tot het moment waarop herstructurering c.q. de actualisering van bestemmingsplannen gereed zou zijn. Voor afgebakende delen van woongebieden binnen een herstructureringsgebied waarvoor het onnodig zou zijn om te wachten op afronding van de herstructurering van de gehele wijk, werd vervroegde conversie mogelijk. Aldus werd in de buurt Schiehart in de wijk Nieuwland conversie aangeboden, net als in enkele componisten-straten in Groenoord. Conclusies Gelet op de hierboven beschreven verwachtingen en achtergronden is in het hierna beschreven beleid de mogelijkheid van conversie naar subject, object en locatie beperkt. De herstructurering van de woongebieden Groenoord en Nieuwland is reeds volop in gang. In principe kan de beperking van de conversiemogelijkheid hier nu worden losgelaten. Feitelijk betekent dit weinig gelet op de beperking naar subject die hierna als hoofdregel wordt beschreven. Immers, er is in deze wijken veel erfpachtbezit betreft beleggers/groot eigenaars en corporaties. Gelet op bedoelde hoofdregel is er weinig reden om de beperkingen voor bedijfsterrein-herstructureringsgebieden nader te beschrijven. Niettemin is een regel opgenomen om een ‘verdwaalde’ particuliere woning uit te sluiten. Voorts wordt hierna met het toekennen van een bevoegdheid aan burgemeester en wethouders voor de aanwijzing van uitgesloten gebieden geanticipeerd op mogelijk toekomstige ontwikkelingen. Gelet op de strekking van het hier verder beschreven conversiebeleid zullen burgemeester en wethouders hier terughouden mee omgaan. Ten slotte blijft nog het onderscheid naar object. Binnen de hierna volgende hoofdregel die spreekt over woningen kan het dan slechts gaan om een monument of een perceel grond behorend bij één of meer woningen, waarbij ten aanzien van monumenten de bestaande terughoudendheid wordt gecontinueerd.

5.3

Aanpak

Burgemeester en wethouders hebben steeds voor ogen gehad dat voor elk erfpachtperceel dat voor conversie in aanmerking komt in ieder geval één keer door middel van actieve benadering door de nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 10 van 32 - TER VASTSTELLING

gemeente een conversievoorstel moet zijn gedaan. Onder de werking van de Nota Gronduitgifte & Conversie (2007) die als einddatum 01/07/2008 kent, was reeds ingebouwd dat lopende conversie zullen worden afgewikkeld en dat voor erfpachtpercelen waarvoor op dat moment nog geen aanbieding is gedaan nog gewoon een aanbieding zal volgen. Deze aanpak blijft. Het ligt echter niet in bedoeling om de actieve aanpak tot blijvend onderdeel van het beleid te zien, nadat de lopende aanpak uiteindelijk is afgerond.

5.4

Hoofdregel

Conversie is slechts mogelijk ten aanzien van grond bestemd voor de instandhouding van woningen bestemd voor zelfbewoning, alsmede voor grond die hiermee een directe gebruiksrelatie heeft, onder meer blijkend uit aangrenzend of zeer nabij gelocaliseerd zijn. Conversie van laatst bedoelde erfpachtgrond geschiedt in samenhang met conversie van het hoofdperceel. Het gaat hier om eigenaar-bewoners. Deze regel is in het hier beschreven beleid niet in de tijd beperkt. Onder eigenaar-bewoners worden ook particuliere erfpachters begrepen van een woon-werk woning. Van belang is of de woonfunctie een essentieel onderdeel van het gebouw vormt. Bepaalde parkeerplaatsen of binnenterreinen komen hiermee binnen het bereik van conversie. De uitbreiding die hiermee wordt beschreven ten aanzien van bijbehorende percelen is het vullen van een leemte die in de uitvoeringspraktijk bleek. Sommige parkeerplaatsen zijn uitgegeven in de vorm van een appartementrecht. Deze komen hiermee onder ook het bereik van conversie, al zij het op de wijze zoals is beschreven ten aanzien van appartementrechten. Indien terreinen een gemeenschappelijk bezit vormen van meerdere particuliere eigenaar-bewoners kan conversie slechts indien overeenstemming met alle rechthebbenden wordt bereikt. Juridisch gezien is immers partiële conversie van een onverdeeld aandeel, waardoor tevens partieel erfpacht zou voortbestaan een onwerkbare figuur en verondersteld onmogelijk.

5.5

Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen zijn uitgesloten van conversie . Gelet op de hoofdregel betreft dit inhoudelijk slechts daar eventueel gesitueerde woningen. Bedrijventereinen zijn in ieder geval het gebied rond de Wiltonhaven en de Wilhelminahaven, Vijfsluizen, Mathenesse, Spaanse Polder, het Gustoterrein en de ’s-Gravenlandse Polder.

5.6

Aanwijzingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen woongebieden of delen van woongebieden waar herstructurering plaats vindt of plaats zal vinden aanwijzen als een gebied dat is uitgesloten van conversie. Conversie wordt mogelijk voor afgeronde fasen binnen een gebied waar herstructurering plaatsvindt. Gebieden als bedoeld in het tweede kader vormen een samenhangend geheel van enige omvang. De bestaande beperkingen ten aanzien van de herstructureringsgebieden Nieuwland en Groenoord zijn inmiddels gedeeltelijk vervallen (voorbeeld de nieuwbouwwijk Schiehart). nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 11 van 32 - TER VASTSTELLING

5.7

Hardheidsclausule

In verband met door de gemeente nagestreefde doelen of te behartigen belangen, waaronder in het bijzonder het belang van openbare orde of veiligheid, de status van rijks- of gemeentemonument of de status van beschermd stadsgezicht kunnen burgemeester en wethouder besluiten af te wijken van de beschreven hoofdregel. Een vergelijkbare redactie is opgenomen in de paragraaf over nieuwe gronduitgiften. Voorbeelden in de monumentensfeer zijn het meest voor de hand liggend. Toepassing van de hardheidsclausule kan leiden tot geen conversie of juist wel. Zo is het denkbaar dat het voor een particulier bewoond monumentwoning ongewenst is dat sprake zal zijn van een situatie van eigen grond. Op grond van de hoofdregel zou conversie wel mogelijk zijn. Een omgekeerd voorbeeld is de enige jaren geleden plaatsgevonden conversie van erfpacht bij gelegenheid van verkoop door Stichting Woonplus van het Proveniershuis aan een stichting die zich landelijk inzet voor de instandhouding van bijzondere monumenten in welk geval de vestiging van erfpacht niet volstond. Op grond van de hoofdregel zou een dergelijke conversie niet mogelijk zijn.

5.8

Actieve verzending van aanbiedingen

Voor elk erfpachtperceel - dat voor conversie in aanmerking komt - dat uiterlijk op 30/06/2008 werd gevestigd en blijkens gegevens uit de openbare registers ten name van een particuliere erfpachter zelfbewoner is gesteld, zal bij wijze van projectmatige aanpak minimaal één conversieaanbieding worden verzonden. Dit betekent feitelijk dat als criterium voor de verdere projectmatige verzending van aanbiedingen geldt of op ‘dit moment’ sprake is van een bestaand erfpachtrecht. Voor nieuwe erfpachten, dus rechten die na 30/06/2008 worden gevestigd, zal niet automatisch meer een aanbod voor conversie worden gezonden. In principe zijn aldus aanbiedingen verzonden voor alle bestaande grondgebonden woningen. De meest actuele zijn die in de wijk De Velden, die om praktische redenen uitgesteld was voor conversie. Door middel van ‘veeggacties’ worden voorts nog aanbiedingen verzonden voor recent voor opgeleverde nieuwbouwwoningen of reeds op naam gestelde percelen die echter nog niet kadastraal waren uitgemeten. Ook zal het wegvallen van de beperking ten aanzien van woningenherstructureringsgebieden tot het verzenden van enige aanbiedingen leiden. Voor het overige richt het conversieproject zich thans vooral nog op bestaande appartementrechten op erfpacht. De planning gaat uit van het gedurende het lopende jaar vooral het aanbieden van conversie voor appartementrechten in Schiedam-noord en in 2009 in Schiedam-zuid.


5.9

Spontaan verzoek

A. Voor het betreffende perceel is nog geen projectmatige aanbieding gedaan. Æ De particuliere koper van een door een eigenaar-bewoner aangeboden woning kan een verzoek aan de gemeente richten voor omzetting van de erfpacht bij gelegenheid van - en derhalve op het moment van - de overdracht, indien de aangekochte woning bestemd is voor zelfbewoning, mits het verzoek minimaal één maand voor het geplande transport is ingediend. B. Voor het betreffende perceel is ooit een aanbieding gedaan. Æ Door de toekomstige erfpachter: de onder A beschreven regel. Æ Door de huidige erfpachter op enig moment nadat een jaar is verstreken nadat voor het betreffende perceel een projectmatige aanbieding is gedaan. Projectmatige aanbiedingen C. Het betreffende perceel valt niet onder de erfpachtrechten waarvoor de gemeente nog verder projectaanbiedingen verzendt. Æ Door de huidige erfpachter op enig moment. In de onder B genoemde gevallen wordt een bedrag van € 500,- in rekening gebracht voorafgaand aan het in behandeling nemen van de aanvraag. Indien sprake is van een conversie verzoek bij de aankoop van een woning zal aan de koper worden verzocht een koopovereenkomst te overleggen.

5.10 a.

b.

c.

d.

e.

Werkwijze (zowel projectmatig als op spontaan verzoek) Burgemeester en wethouders informeren onder vermelding van een koopsom eerst schriftelijk en geheel vrijblijvend bij de erfpachter of in beginsel interesse bestaat om een formele aanbieding tot het sluiten van een koopovereenkomst voor de bloot-eigendom te ontvangen en - zodra over alle voorwaarden overeenstemming is bereikt - een overeenkomst te sluiten. De erfpachter krijgt een ruime periode om zich hierop te oriënteren, namelijk zes maanden. Verlenging van de reactietermijn is niet mogelijk. De erfpachter wordt bij het uitblijven van een reactie tussentijds tijdig gewezen op het fataal verstrijken van de termijn. Na ontvangst van een positief antwoord krijgt de erfpachter een overeenkomst met een formele tijdgebonden aanbieding in de vorm van een overeenkomst onder opschortende en overige nadere voorwaarden ter ondertekening en retournering toegezonden. Ondertekening door de erfpachter dient binnen drie maanden te geschieden. Bij acceptatie wordt de overeenkomst wordt ten aanzien van de op de gemeente rustende plicht tot levering gesloten onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders tot gronduitgifte zal besluiten. Binnen vier weken na volledige ondertekening van de overeenkomst neemt het college van burgemeester en wethouders het besluit tot gronduitgifte. Omwille van de voortgang zal dit uitgiftebesluit zoveel mogelijk in mandaat worden genomen. De notariële akte wordt binnen drie maanden na het besluit gepasseerd.

Ter bevordering van de efficiency wordt als eerste stap aldus bij de erfpachter gepeild of in beginsel belangstelling bestaat voor een omzetting. Omdat de koopsom bij de keuze een belangrijk criterium is, wordt deze wel al in de brief vermeld. De brief is echter geen aanbieding die bij aanvaarding door de erfpachter reeds de totstandkoming van een overeenkomst betekent. Met de ondertekening door de erfpachter en namens de gemeente komt een overeenkomst tot stand die ten aanzien van de op de gemeente rustende verplichting tot levering, is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders tot gronduitgifte zal besluiten. Deze ten behoeve van de gemeente werkende opschortende voorwaarde ziet uitsluitend op nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 13 van 32 - TER VASTSTELLING

de leveringshandeling (maar daarmee op de essentie van de transactie). Het voordeel hiervan is dat de gehele overeenkomst na ondertekening tot stand komt. Dit komt de duidelijkheid ten goede. Tegelijkertijd behoudt het college van burgemeester en wethouders voldoende discretionele bevoegdheid. Waar het gaat om grote aantallen routinematig uit te voeren handelingen, heeft het om praktische redenen en ter bespoediging van de voortgang de voorkeur dat het hoofd van de afdeling Ruimtelijke ontwikkeling Vastgoed en Grondzaken namens burgemeester en wethouders het besluit tot gronduitgifte neemt. Als achtervang kan de clustermanager Stedelijke Ontwikkeling mandaat worden verleend. Aangezien Burgemeester en wethouders dit zelfstandig regelen, valt dit verder buiten het bestek van deze nota. Bij een spontaan verzoek wegens de aankoop en overdracht van een woning is de genoemde reactietermijn veelal te ruim in relatie met een door partijen overeengekomen leverdatum. De conversie dient uiterlijk tegelijk met de overdracht van de woning te geschieden. De begeleiding en administratieve afhandeling geschiedt uit de aard der zaak met de nodige ambtelijke aandacht voor elk van deze concrete gevallen, zodat hier sprake is van maatwerk.

5.11 a)

b)

c) d)

Systematiek totstandkoming koopsom De koopsom bestaat uit de som van volgende onderdelen: 1. de totale canon De contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen. 2. de prijs van de eigendom van grond De contante waarde per de peildatum van de aanbieding van de prijs van de grond op de einddatum van de erfpacht. Bij de berekening van de koopsom wordt de aanname gedaan dat na afloop van de eerste periode, waarvoor de afkoop van de canon heeft plaatsgevonden, de erfpachter gebruik zou hebben gemaakt van het recht om ook de canon voor de resterende duur van het recht af te kopen. De berekeningen worden gemaakt zonder rekening te houden met een mogelijke grondwaardestijging in de loop der tijd. Over de koopsom wordt een rentevergoeding berekend vanaf de peildatum tot en met de dag van ondertekening van de akte van levering.

De canon bedraagt gewoonlijk een bepaald percentage (het canonpercentage) van de grondwaarde. Per de peildatum vindt een taxatie plaats door een onafhankelijke taxateur. Toekomstige grondwaarden worden voor de berekening van de canon verondersteld gelijk te zijn aan de getaxeerde grondwaarde. Vanaf de peildatum worden de toekomstige canonverplichtingen doorgerekend en contant gemaakt. Indien de canon voor een bepaalde tijdvak is afgekocht, resulteert dit in de koopsomberekening tot geen bedrag aan contante canon voor dat tijdvak. Voor het tijdvak van het erfpachtrecht waarover nog niet was afgekocht, wordt in de berekening uitgegaan van de veronderstelling dat over dat tijdvak wederom afkoop zal plaatsvinden. De reciproque van deze aanname is uiteraard ook van toepassing. Voor zover de op dat moment resterende looptijd van het recht geen volwaardig afkooptijdvak vormt (dat is altijd in meer of minder mate het geval, bijvoorbeeld 50 + 49 = 99 jaar) wordt de afkoop volgens regels van de financiële rekenkunde gecorrigeerd naar de maximaal resterende periode tot het eind van de erfpacht. De aldus gecorrigeerde toekomstige afkoopsom wordt aldus als eenmalige verplichting contant gemaakt naar de peildatum in plaats van een reeks canonverplichtingen die contant wordt gemaakt.


De prijs van de eigendom van grond op de einddatum van het contract wordt berekend door het toepassen van een correctie wegens het bebouwd zijn van het perceel, te rekenen vanaf het begin van het erfpachtcontract. Deze korting kan oplopen tot maximaal 40% van de getaxeerde waarde. De onder d) genoemde rentevergoeding is verschuldigd met het oog op rechtsgelijkheid om het verschil in tijd waarop reeksen aanbiedingen worden gezonden en tot notarieel transport leiden in financiële zin recht te trekken. Kosten verband houdende met de overdracht, zoals overdrachtsbelasting en de notariskosten komen voor rekening van de koper. Er zijn afspraken gemaakt met de fiscus over de wijze waarop de grondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting wordt berekend. De overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de grondslag en is maximaal 6% van de koopsom van de omzetting. Onder de notariskosten valt een aantal andere kosten zoals de kosten van de transportakte en kadastrale rechten. Zoals gebruikelijk zijn ook onder meer de kosten die moeten worden gemaakt in verband met een nieuwe akte voor een lopende hypothecaire lening of een nieuwe of aanvullende hypotheekakte voor de koper. Als de erfpachter ooit een hypothecaire lening heeft afgesloten is het erfpachtrecht het onderpand voor de bank. Na de omzetting bestaat het erfpachtrecht niet meer. De bank zal dit niet zonder een vervangend onderpand accepteren. Daarom moet de hypotheek worden overgezet zodat de verworven eigendom het nieuwe onderpand wordt. Eventueel kan worden volstaan met een aanvullend hypotheekrecht.

5.12 a)

b) c)

d)

Te gebruiken parameters Het rekenpercentage voor de contantmaking Dit percentage wordt bepaald rekening houdend met het binnen de gemeentefinanciën gehanteerde renteomslagpercentage en de percentages voor langlopende leningen van de B.V. Bank Nederlandse Gemeenten. Dit zijn percentages die de basis vormen voor het percentage dat bij canonherzieningen volgens de meeste actuele algemene erfpachtvoorwaarden wordt gehanteerd. Het toekomstig canonpercentage Dit percentage is gelijk aan het onder a) genoemde percentage. Rentevergoeding Richtlijn hiervoor is wettelijke rente zoals die geldt ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst. Correctie wegens het bebouwd zijn van het perceel Dit is een ervaringspercentage geadviseerd door vastgoeddeskundigen.

De onder a) en b) genoemde percentages dienen zoveel mogelijk representatief te zijn voor lange termijn ontwikkelingen aangezien de berekeningen waarin ze worden gebruikt perioden van vele jaren betreffen. Daarbij wordt rekening gehouden met het binnen de gemeentefinanciën gehanteerde renteomslagpercentage en de percentages voor langlopende leningen van de B.V. Bank Nederlandse Gemeenten. De tien aan het betreffende kalenderjaar voorafgaande jaren worden hierbij in aanmerking genomen. Bij een jaarlijkse vaststelling van de te hanteren parameters zullen grote renteverschuivingen in de financiële wereld zijn effect hebben op de parameters. De invloed van geringe en/of kortstondige fluctuaties (pieken en dalen) worden door deze methodiek geëlimineerd. De onder c) genoemde rentecomponent kan bij een al te zeer in het verleden gelegen peildatum substantiële vormen aannemen, hetgeen nadelig werkt voor een aantrekkelijke prijsvorming. Als percentage voor deze rentecomponent kan de op het moment van het aanbieden van een overeenkomst toepasselijke wettelijke rente worden gekozen, die omwille van de eenvoud niet wordt gestaffeld en per concreet geval niet tussentijds wordt gewijzigd. Deze rente wordt berekend vanaf de peildatum tot en met de dag van ondertekening van de akte van levering.


5.13

Vaststelling parameters

De vaststelling van de te hanteren parameters a), b) en c) geschiedt per kalenderjaar bij besluit van burgemeester en wethouders. Op het moment van invoering van het in deze nota beschreven beleid gelden de volgende parameters: Rekenpercentage contantmaking Toekomstig canonpercentage Rentevergoeding Correctie bebouwd zijn perceel

5,0% 5,0% 4,0% 0,8% per jaar, totaal maximaal 40%

De wettelijke rente stond bij het verzenden van de eerste conversie-aanbiedingen op 4,0%. Per 01/01/2007 maakt deze een sprong naar 6,0%. Aangezien de component rentevergoeding in het bijzonder een correctie vormt voor het gedurende de looptijd van het conversieproject corrigeren van het moment waarop om logistieke redenen transacties op uiteenlopende momenten worden afgewikkeld, is dit percentage concreet lager vastgesteld (namelijk gecontinueerd op 4,0%) dan het thans geldende percentage voor de wettelijke rente ad 6% . Aldus wordt een onbedoeld kostenverhogend effect gematigd. De correctie bebouwing is een lange termijn ervaringspercentage en wordt niet tussentijds aangepast.

5.14 a)

b)

Peildatum Als peildatum voor projectmatige aanbiedingen geldt 1 januari 2005 mits de erfpacht op dat moment bestond, anders geldt de ingangsdatum van de erfpacht als peildatum. Indien voor het betreffende perceel reeds een (nieuwe) conversie-aanbieding is gedaan, wordt als een peildatum de eerste dag van de komende maand gehanteerd.

Deze peildatum voor projectmatige aanbiedingen is de gebruikelijke peildatum en behoort om redenen van rechtgelijkheid in stand te blijven. Eerste aanbiedingen ‘op verzoek’ vanaf 1 januari 2010 werken met de onder b) genoemde peildatum.

5.15 a)

b)

Overige contractuele zaken Gebruiksbeperkingen, relatie met bestemmingplannen Bij de omzetting van erfpacht naar volle eigendom van grond zal de gemeente terughoudend omgaan met het langs privaatrechtelijke weg regelen van gebruikbestemmingen, inrichting en vormgeving. In plaats daarvan gaat de gemeente zoveel mogelijk gebruik maken van ter beschikking staande publiekrechtelijke instrumenten zoals die in het kader van de ruimtelijke ordening. Milieu, bodemkwaliteit Bij de omzetting van erfpacht naar volle eigendom vindt geen nieuw bodemonderzoek plaats. De voormalig erfpachter continueert zijn aansprakelijkheid voor eventuele bodemverontreiniging zoals gedurende de loop van het erfpachtcontract.

De hoofdlijn van omzetting van erfpacht in volle eigendom is dat verkoper en koper zoveel mogelijk afscheid van elkaar nemen en zo weinig mogelijk door middel van o.a. kettingbedingen tot elkaar veroordeeld zijn. Het is bij de omzetting niet de bedoeling het erfpachtsysteem na te bootsen. Door het wettelijk systeem en de constatering van dit gegeven in de leveringsakte, blijven bestaande bepalingen nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 16 van 32 - TER VASTSTELLING

die evenzeer geldend kunnen worden gemaakt ten aanzien van eigendom onverminderd van toepassing. Hierdoor behoeven erfdienstbaarheden niet opnieuw te worden gevestigd. Bijzondere inrichtingseisen (o.a. oud Kethel en SVEA) blijven van toepassing. In speciale gevallen zal, ook tot zekerstelling van rechten van derden, worden teruggevallen op het opnemen van kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen e.d. Een voorbeeld hiervan is het in beeld houden, ook na conversie, van feitelijke beperkingen die verbonden zijn aan de gekozen wijze van ophogingen in de Velden met ‘piepschuim’. Omdat er bij omzetting niet feitelijk grond wordt overgedragen, maar louter een juridische kwaliteit (de bloot-eigendom) en omdat de erfpachter uit hoofde van zijn erfpachtrecht al aansprakelijk is voor eventuele bodemverontreiniging en na een omzetting als eigenaar zulks onverminderd blijft, is het niet nodig bij omzetting van erfpacht naar volle eigendom een actueel bodemonderzoek te laten verrichten.

5.16

Betaling koopsom, nakoming a) De na de peildatum verschuldigde en betaalde canon wordt met de koper verrekend. b) De schade bij niet-nakoming door koper wordt begroot op minimaal € 150,- (boete).

Het eerste onderdeel beschrijft een bestaande werkwijze en wordt grotendeels ten overvloede en wordt vooral omwille van de duidelijkheid hierbij nogmaals vastgelegd. Het volgt immers impliciet uit de systematiek van berekening die gebaseerd is op het contant maken van verplichtingen vanaf de peildatum. Zonder de verrekening van de canon zou de canon uiteindelijk dubbel betaald worden. Van belang is dat ‘met koper’ wordt verrekend. Bij een erfpachtrecht dat na de peildatum van ‘eigenaar’ is gewisseld kan het in een enkel geval zo zijn dat de koper een ander is dan degene die de canonbetalingen tot de peildatum verrichtte. Enige achtergrond kennis is hierbij nodig: bij de overdracht van een erfpachtrecht behoort de notaris erop toe te zien dat lopende canonverplichtingen tijdens het transport worden verrekend. De boven de koopsom in rekening gebrachte rentevergoeding wordt evenzeer aan koper in rekening gebracht over de gehele periode vanaf de peildatum tot transport. In geval van conversie leidt de gemeente bij het niet nakomen van de overeenkomst door koper, afgezien van ambtelijke inzet en uitbestede taxatie, geen noemenswaardige schade. Het opnemen van de verplichting tot betaling van een waarborgsom zou dan ook een te zwaar middel zijn op riciso’s af te dekken en is zelfs ongewenst gelet op de beoogde doorlooptijd. Aanvankelijk stond op het niet afnemen van de bloot eigendom door de koper de sanctie wegens verzuim op grond van toerekenbare niet-nakoming, bestaande uit schadevergoeding of theoretisch het afdwingen van nakoming. Dit laatste dient echter geen gemeentelijk belang. Het begroten van schade en de formaliteiten om wettelijk verzuim te constateren zijn omslachtig en contraproductief. Daarmee is de ondertekening door koper van een overeenkomst tot conversie nogal vrijblijvend. Voor een goede zakelijke verstandhouding is het correct om een contractuele boete in de overeenkomst op te nemen.

5.17

Notariskeuze

De koper van een bloot eigendom heeft het recht van notariskeuze. Begin 2007 is praktijk van Notariskantoor Janssen geëindigd. De betreffende praktijk werd al enige tijd waargenomen door een van de notarissen van Van der Valk Netwerknotarissen. Met de vrije keuze voor koper van de notaris wordt gewoonterecht gevolgd. Binnen de gemeentegrenzen kan echter geen invulling worden gegeven aan de keuzevrijheid als het gaat om keuze tussen kantoren. Wel zijn er meerdere notarissen werkzaam binnen totaal twee filialen. Gelet op de bestaande werkafspraken en ervaringen en tarieven geeft de gemeente er de voorkeur aan met een Schiedamse notaris te werken en brengt dit tot uiting door het vooraf ingevuld zijn van de naam van het betreffende kantoor in de koopovereenkomst en een keuze in het filiaal. Mocht bij een erfpachter de wens bestaan voor het nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 17 van 32 - TER VASTSTELLING

passeren van akten via een andere notaris, dan is dat mogelijk. Voor akten waar de gemeente niet aan deel neemt, zoals een hypotheekakte, is dit ook logisch. De conversie van erfpacht is echter een bijzonder transactie. Het is in het belang van de gemeente dat de daarmee gemoeide akte dan in ieder geval in collegiale samenwerking tussen de door de erfpachter gewenste notaris en een plaatselijke notaris wordt voorbereid.

5.18

Appartementrechten

In juridische zin is er bij uitgifte in erfpacht van een appartementencomplex een andere situatie dan bij grondgebonden woningen. In de Schiedamse situatie is bij appartementencomplexen de grond in erfpacht uitgegeven, waarna het erfpachtrecht met toestemming van de gemeente in appartementrechten is gesplitst door de erfpachter. Een appartementrecht op erfpachtgrond is juridisch te omschrijven als: - het recht op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een gebouw èn - de mede-eigendom van het gebouw alsmede - de mede-eigendom van de het recht van erfpacht op de grond. De mede-eigendom is onverdeeld, waardoor die niet is toe te rekenen aan een bepaald stuk grond. Dat is ook logisch omdat appartementsplitsing bijna altijd gestapelde bouw betreft. Wel is per appartementrecht bekend hoe groot het aandeel in het geheel is. Dat ligt vast in de splitsingakte. Omgekeerd is het gevolg dat de gemeente de eigendom (o.a. het recht inhoudend canon te mogen vragen) heeft behouden op het met erfpacht belaste perceel grond en de opstal: de ‘bloot-eigendom’. De vermenging die leidt tot volwaardig eigendom kan echter niet plaatsvinden wegens de ‘onverdeeldheid’, tenzij alle appartementrechten binnen één complex zijn omgezet. Slechts indien alle erfpachters tot aankoop van deze bloot-eigendom van de gemeente zouden overgaan, kan het erfpachtrecht door vermenging teniet gaan en ontstaat een situatie van volle eigendom. Waar dit niet gebeurt, bestaat niet meer dan slechts de mogelijkheid om per appartement het daarmee in omvang corresponderende aandeel in de bloot-eigendom aan te bieden. Om voor appartementrechten op erfpachtgrond de situatie van ‘appartement op eigen grond’ zoveel mogelijk te benaderen zal een deel van de bloot eigendom, in omvang corresponderend met het aandeel dat het appartementrecht uitmaakt van het geheel, worden verkocht en overgedragen aan de appartementeigenaar. Daartoe moet eerst wel deze bloot-eigendom in overdraagbare stukken worden opgedeeld, bijvoorbeeld door middel van de splitsing in appartementsrechten. Aldus wordt juridisch op maximale wijze invulling gegeven aan de omzetting van erfpacht naar eigendom. In de afgelopen jaren heeft de gemeente voor vrijwel alle appartementencomplexen op erfpacht de bloot-eigendom in appartementen gesplitst. Conversie van een appartement op erfpachtgrond wordt gerealiseerd door middel van het overdragen aan de appartementeigenaar van een in juridische omvang corresponderend appartementrecht van de bloot-eigendom.

De vereniging van eigenaars wordt op de hoogte gebracht van het verzenden van conversieaanbiedingen naar adressen in het appartementencomplex en geïnformeerd over de verdere consequenties. Aangezien een aan de vereniging gefactureerde canon veelal door middel van de door de appartementeigenaren aan de VvE te betalen periodieke bijdrage wordt omgeslagen betekent de conversie van een appartementrecht voor de gemeente dat vervolgens een lagere canon aan de VvE in rekening wordt gebracht. Voor de VvE betekent het dat de betreffende appartementeigenaar geen aandeel meer behoeft te betalen voor de aan zijn appartement toe te rekenen canon. In veel gevallen is echter sprake van een afgekochte canon. In dat geval geldt op dezelfde wijze dat de betreffende appartementeigenaar niet behoort bij te dragen aan een door de vereniging te betalen bedrag voor een nieuwe afkooptijdvak. nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 18 van 32 - TER VASTSTELLING

6

Erfpacht

Nieuwe erfpachten

6.1

Model erfpachtvoorwaarden

Bij de vestiging van een recht van erfpacht wordt bij het stellen van voorwaarden de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 van toepassing verklaard. Zonodig zijn aanvullende, opschortende en ontbindende voorwaarden, bepalingen, bedingen en rechten van toepassing. Omwille van de in de openbare registers te lezen duidelijkheid en volledigheid wordt er de voorkeur aan gegeven de algemene voorwaarden steeds integraal op te nemen in de vestigingsakte. Bij eerdere algemene voorwaarden was het gebruikelijk om slechts een selectie van belangrijkste voorwaarden in de vestigingsakte aan te halen.

6.2 a) b)

c)

Looptijd erfpachtrecht De duur van de erfpacht wordt in de regel bepaald op 99 jaar, onverminderd de mogelijkheid van verlenging. In verband met door de gemeente nagestreefde doelen of te behartigen belangen, waaronder het belang van openbare orde of veiligheid, volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, de status van rijks- of gemeentemonument of de status van beschermd stadsgezicht kunnen burgemeester en wethouder besluiten de erfpacht aan te gaan voor een kortere duur dan 99 jaar. Op grond van deze belangen dient bij de vestiging van een erfpachtrecht ten behoeve van de realisatie van sportkantines, sportvelden, tennisbanen e.d. in de regel een looptijd van maximaal 15 jaar dient te worden aangehouden.

Het is in Schiedam niet gebruikelijk om grond onder sportkantines e.d. door middel van een zakelijk recht ter beschikking te stellen; gebruikelijk is verhuur van grond of onder omstandigheden bruikleen. De onder b) en c) genoemde verbijzondering is in maart 2006 via de Nota Appendix toegevoegd aan het gronduitgiftebeleid en keert daarom terug in dit geconsolideerde beleid. Hoe gering het belang van deze bepaling ook is, afzien van verwerking ervan in dit beleidsdocument zou tot verkeerde conclusies kunnen leiden. In de Nota Appendix werd in relatie tot het hierboven onder b) verwoorde bepaald dat de looptijd voor vestiging van erfpacht voor havengerelateerde terreinen nadrukkelijk lager, bijvoorbeeld voor een periode 50 jaar, zoals in Rotterdam te doen gebruikelijk is bij (onder)erfpachten door het verzelfstandigde Havenbedrijf, kon worden vastgesteld. In het nu beschreven beleid wordt de belichting van deze categorie bedrijven achterwege gelaten, onverminderd de het onder b) bepaalde. Dit betekent concreet dat de vestiging van erfpacht in Schiedam voor havengerelateerde bedrijven in de regel gewoon voor 99 jaar geschiedt.

6.3

Verlenging van de looptijd

De mogelijkheid van verlenging van een lopende erfpacht behoort tot het bestaande beleid en is ook opgenomen in de “Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004”. In relatie met de herstructurering van bedrijventerreinen, in het bijzonder thans Mathenesse en Spaanse Polder, bestaat de behoefte aan “fine-tuning” in de vorm van nader door burgemeester en wethouders uitgewerkt beleid inzake onder meer de verlenging van aflopende erfpachtrechten. In het bijzonder is van belang dat, indien in een concreet geval de reële keuze bestaat tussen verlenging van een bestaand recht en de vestiging van een nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 19 van 32 - TER VASTSTELLING

nieuw recht, de voorkeur bestaat voor een zo volwaardig mogelijk erfpachtrecht, derhalve dus voorkeur voor nieuwe vestiging van het recht. De verlenging van een recht is een middel om in situaties waarin aan de erfpachter nog geen concreet toekomstbeeld (herstructurering) kan worden geschetst, onder voorwaarden een mate van (bedrijfs)zekerheid te bieden. De omstandigheden waaronder dit kan spelen, de lengte van de extra looptijd en de extra te verbinden voorwaarden zijn onderwerp van dit onder handen zijnde nader door burgemeester en wethouder uit te werken beleid. De raad zal over de totstandkoming alsdan direct worden geïnformeerd. Voor zover erfpachten niet voor verlenging in aanmerking komen en expireren terwijl teruglevering van het perceel niet of nog niet aan de orde is, biedt de wet een algemene regeling. Deze komt neer op verlenging van jaar tot jaar met een opzegtermijn van 6 maanden.

6.4 a. b.

c.

Ingangsdatum van de erfpacht, vervroegde ingebruikname De ter beschikkingstelling van de grond geschiedt bij voorkeur direct na het notarieel transport. Een vervoegde ter beschikkingstelling van de grond is slechts mogelijk indien hoofdzakelijk gemeentelijke belangen daartoe dringend aanleiding geven. In dat geval worden nadere afspraken van financiële aard en onder meer betreffende het moment van overgang van het risico voor het verkochte vastgelegd. In het onder b. genoemde geval behoort de erfpacht in te gaan op het moment van vervroegde ter beschikkingstelling, derhalve met terugwerkende kracht .

De druk om grond eerder feitelijk in gebruik te geven kan groot zijn. Uitstel van vestiging dient in het algemeen uitsluitend het belang van erfpachter/projectontwikkelaar. Onder eerder feitelijk in gebruik geven wordt onder andere verstaan het plaatsen van hekken, het doen van graafwerkzaamheden, het plaatsen van een bouwbord, het aanbrengen van uitmetingspiketten, het plaatsen van een keet of bouwmaterialen. In dergelijke gevallen behoort het risico voor het verkochte over te gaan op de gebruiker. Het best is dat te regelen door op dat moment de vestiging van de erfpacht te laten plaatsvinden. Eventueel kan een aanvullende regeling worden getroffen. Te overwegen valt in dat geval om, indien een opstalvergoeding is bedongen de betaling ervan, vooruitlopend op de vestiging van de erfpacht, tot onderdeel van de aanvullende regeling te maken. Het gebruik van het erfpachtterrein voor zeer eenvoudige, eenmalige werkzaamheden, zoals het verrichten van metingen behoeft niet te leiden tot een aanvullende regeling.

6.5 a. b. c.

Uitgifteprijs, opstalvergoeding De uitgifte in erfpacht van vrij beschikbare grond (met eventuele opstallen) geschiedt tegen marktprijzen. Indien sprake is van een bebouwd perceel wordt voorts een opstalvergoeding bedongen. In het kader van door de gemeente nagestreefde doelen of te behartigen belangen kan worden afgeweken van het onder a. bepaalde.

Bij de prijsstelling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de bebouwings- en exploitatiemogelijkheden van de grond binnen de kaders van toepasselijk en verwacht of beoogd ruimtelijk beleid en de mogelijkheden op de concrete locatie. De gemeente is zoveel mogelijk een commerciële marktpartij. Er zijn echter situaties waarbij het niet mogelijk of niet gewenst is om een commerciële prijs te vormen. Te denken valt aan gronduitgifte ten behoeve van een school of goede en bereikbare woningbouw of ter stimulering van een bepaalde ontwikkeling.


6.6 a.

b. c.

6.7 a.

b.

Canonverplichting, opstalvergoeding De hierboven genoemde uitgifteprijs wordt vermeld in de op te maken erfpachtovereenkomst. Aan de erfpachter wordt de verplichting opgelegd om een canon te betalen welke is bepaald als het product van het uitgiftepercentage en de uitgifteprijs. De canon is bij achterafbetaling in twee halfjaarlijkse termijnen verschuldigd en is opeisbaar per 1 januari en 1 juli. De opstalvergoeding, in geval tevens bestaande bebouwing wordt geleverd, valt buiten de canonberekening en is op het moment van uitgifte in erfpacht ten volle verschuldigd.

Herziening van de canon De canon wordt om de 10 jaar integraal herzien. Indien een aan toestemming van de gemeente als erfverpachter onderworpen wijziging van grond en/of opstallen, of veranderd gebruikt, waaronder mede begrepen splitsing in appartementrechten, leidt tot waardevermeerdering van de grond, kan de canon tussentijds worden verhoogd.

Door middel van integrale herziening wordt de canon aangepast aan de hand van de waardeontwikkeling van de grond. Hiervoor is een taxatie van de grond noodzakelijk, zoveel mogelijk aan de hand van taxatierichtlijnen.

6.8 a. b. c.

Afkoop van de canon De verplichting tot betaling van de canon kan bij aanvang van het recht worden afgekocht voor een periode van 50 jaar. Na ommekomst van deze periode kan de canon onder alsdan geldende voorwaarden worden afgekocht tot de overeengekomen einddatum van de erfpacht. Het onder b bij ´Herziening van de canon´ bepaalde is onverminderd van toepassing indien de canon voor een bepaalde periode is afgekocht. In dat geval dient de aanvullende canon eveneens te worden afgekocht en wel voor de tot het einde van de oorspronkelijke afkoopperiode resterende tijd.

Het is niet de bedoeling dat de afkoop van de canon voor een periode van 50 jaar in het geval dat het recht niet zo lang nog loopt, tot oprekking van de looptijd van het erfpachtrecht leidt.


6.9

Procedure, besluitvorming (erfpacht maar ook indien sprake is van verkoop)

a.

Voordat inhoudelijke besprekingen met een gegadigde kunnen worden gevoerd is een besluit van het college van burgemeester en wethouders (het machtigingsbesluit, ook wel onderhandelingsmandaat) benodigd tot het voeren van onderhandelingen met de gegadigde om na het bereiken van overeenstemming ofwel een koopovereenkomst, ofwel een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht te sluiten. De datum van het machtigingsbesluit wordt in de daaruit voortkomende overeenkomst vermeld. b. De overeenkomst wordt – in het geval van een koopovereenkomst – ten aanzien van de op de gemeente rustende verplichting tot levering, c.q. – in het geval van een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht – ten aanzien van de op de gemeente rustende verplichting tot vestiging van erfpacht, gesloten onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders tot gronduitgifte zal besluiten. c. Voorafgaand aan ondertekening dan wel binnen vier weken na volledige ondertekening van de overeenkomst stelt het hoofd van de afdeling Ruimtelijk ontwikkeling Vastgoed en Grondbedrijf het college van burgemeester en wethouders voor om tot gronduitgifte te besluiten. d. Uiterlijk binnen acht weken na ontvangst van genoemd voorstel neemt het college, behoudens het hierna onder e. bepaalde, een besluit. Nadere e. toelichting: Zolang de op basis van de overeenkomst verschuldigde waarborgsom niet is betaald of Voor de volledigheid is de tekst aangepast aan de inbehoeft de praktijk datniet nog voor ondertekeningtezijdens de een bankgarantie niet is gesteld, hetvoorkomende ambtelijk situatie voorstel in behandeling gemeente reeds agendering van het uitgiftebesluit plaatsvindt. Ook is de bestaande tekst aangepast aan de nieuwe opbouw worden genomen. van de ambtelijke organisatie. f. De notariële akte wordt binnen zes maanden na het besluit gepasseerd.

6.10 a.

b.

Betaling afkoopsom, waarborg De verplichting van erfpachter tot het binnen vier weken na volledige ondertekening van de erfpachtovereenkomst betalen van een substantiële waarborgsom (richtlijn 10% van de uitgifteprijs exclusief BTW plus de eventueel bedongen opstalvergoeding) vormt een essentieel onderdeel van de overeenkomst. In plaats van de betaling van een waarborgsom kan een bankgarantie worden gesteld. De betaling van de afkoopsom kan niet worden uitgesteld tot na het moment van notarieel transport.

De door erfpachter betaalde waarborgsom is behalve ‘een stok achter de deur’ eventueel ook een voorschot op een schadeclaim. De hoogte ervan is niet afhankelijk van het feit of de canon al dan niet wordt afgekocht. Zij dient substantieel te zijn. In de makelaardij is 10% van de koopsom gebruikelijk. Dat betekent voor een erfpachtuitgifte 10% van de uitgifteprijs plus eventuele opstalvergoeding en is onafhankelijk van het feit of al dan niet sprake is van afgekochte canon. Het is vrij uitzonderlijk dat een waarborgsom feitelijk wordt betaald. In plaats daarvan is een bankgarantie gebruikelijk. De kosten voor een bankgarantie kunnen disproportioneel zijn, indien sprake is van een transactie met gering geldelijk belang. Bij een particuliere wederpartij kan daarom in het geval van een eenvoudige transactie, zoals de uitbreiding van een tuin, worden volstaan met 5%, daarmee zonder meer mogelijk als een feitelijke betaling en zijnde een voorschot op de betaling van de koopsom.

6.11

Milieu, bodemkwaliteit

Indien de gemeente grond in erfpacht uitgeeft, staat zij behoudens andersluidende afspraak, ervoor in dat de grond op het moment van levering geschikt is voor het doel waarvoor de grond wordt uitgegeven.


Gewoonlijk zal bouwrijpe grond worden geleverd geschikt voor het doel. De milieuhygiënische eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit die aan een industrieterrein worden gesteld zijn nu eenmaal anders dan de eisen die aan een moestuin worden gesteld. Het doel, dus de in de erfpachtovereenkomst genoemde gebruiksbestemming, is doorslaggevend. Voor niet bouwrijpe grond, bijvoorbeeld ten behoeve van de verlenging van een tuin of de verbreding van een toegangsweg, maar ook wanneer het erfpachtgrond betreft onder en bij een opstal, is het niet altijd mogelijk (en vaak in financieel opzicht onzinnig) om over een bodemrapportage te beschikken. In dergelijke gevallen is juridisch/mileukundig maatwerk vereist. Onder omstandigheden wordt volstaan met verwachtingen op basis van de algemene bodemkwaliteit zoals die af te leiden zijn uit voorhanden gegevens, waaronder de door het team Milieu beheerde bodemkwaliteitskaart van Schiedam.

Bestaande en nieuwe erfpachten In de vorige paragraaf over nieuwe erfpachten is het beleid en de werkwijze in relatie met de meest actuele algemene erfpachtvoorwaarden (2004) verwoord. Ook werd hierop afgestemd een nieuw model van de uitgifte-overeenkomst ontwikkeld. Daarmee is er zoveel mogelijk een scheiding aangebracht tussen de functie van de overeenkomst en die van de algemene erfpachtvoorwaarden. De overeenkomst richt zich op de vestiging van een recht van erfpacht. De algemene voorwaarden hebben betrekking op het voortbestaan, de levensloop, van een recht van erfpacht. Hieraan ging een aantal beleidsverruimingen vooraf die het erfpachtstelsel maken zoals het nu is. In deze paragraaf worden deze voor het totaalbeeld herbevestigd. Het gaat dan onder meerover herbevestiging van in december 1987 door de raad vastgesteld beleid, dat door actualisering is aangepast aan de praktijk en vervolgens is verruimd. Ook werd reeds een vrijstelling voor het toestemmingsvereiste bij overdracht van particuliere woningen ingevoerd. Voorts wordt binnen de grotendeels uitgekristalliseerde kaders gezocht naar de mogelijkheden om verbeteringen te vinden. Een erfpachtcontract bevat een reeks samenhangende bepalingen. Deze zijn grotendeels opgenomen in algemene erfpachtvoorwaarden die telkens onderdeel van het contract zijn. De verschillende ‘jaargangen’ model-erfpachtvoorwaarden (de oudste dateren uit 1906) bestaan naast elkaar voort als onderdelen van destijds gesloten en thans nog lopende contracten. Er wordt wel eens geopperd deze verscheidenheid aan algemene erfpachtvoorwaarden te dereguleren door nieuwe uniforme erfpachtvoorwaarden op te stellen en van toepassing te verklaren. Een verandering van de erfpachtcontracten kan echter alleen indien nieuwe voorwaarden per erfpachter opnieuw overeen worden gekomen. Hiertoe is per geval wilsovereenstemming benodigd waartoe alle erfpachters een aanbod zouden moeten ontvangen om nieuwe voorwaarden van toepassing te verklaren. Dat is een weinig zinvolle megaoperatie. Bovendien is het zeer de vraag of iedereen een aanbod voor het van toepassing verklaren van nieuwe voorwaarden accepteert. En tenslotte is het overbodig waar het verruiming van de toepasselijke voorwaarden betreft. Niemand zal immers klagen dat de gemeente van een bepaald contractueel beding minder strikt naleving eist. In veel gevallen is strikte naleving zelfs achterhaald, onder meer door veranderingen in het burgerlijk recht, maar ook de dualisering van het gemeentebestuur heeft het nodige veranderd. Deze paragraaf gaat derhalve vooral over de houding en standpunten die de gemeente jegens de erfpachter inneemt.


6.12

Tussentijdse afkoop

a.

Elke canon betalende erfpachter kan een verzoek indienen tot het verkrijgen van een aanbod om de canon tussentijds af te kopen voor een periode te zijner keuze van maximaal 50 jaar. b. In het geval de einddatum van het erfpachtrecht minder dan 50 jaar in de toekomst ligt, kan slechts een verzoek worden ingediend tot het verkrijgen van een aanbod om de canon voor de resterende periode van de looptijd van het recht af te kopen. c. De prijs voor afkoop voor een periode van 50 jaar is bepaald op 100% van de actuele grondwaarde, maar zal nimmer minder bedragen dan de grondwaarde bij uitgifte. d. In geval van een kortere afkoopperiode dan 50 jaar zal ter bepaling van het naar rato verschuldigde bedrag met behulp van financiële rekenkunde een berekening worden gemaakt op basis van onder andere het toepasselijke herzieningspercentage van de canon. e. Elk aanbod van de gemeente tot afkoop van de canon zal door de gemeente gedurende drie maanden gestand worden gedaan. f. Burgemeester en wethouders kunnen om logistieke redenen besluiten fasering of anderszins beperkingen aan te brengen in de mate waarin verzoeken tot afkoop kunnen worden ingediend, onder meer – ook in concrete gevallen – ter voorkoming van samenloop tussen afkoop en conversie. g. De afkoop van de canon dient voor rekening van de erfpachter te worden geconstateerd in een notariële akte en te worden ingeschreven in de daarvoor bestemde openbare registers (kadaster). h. De betaling van de afkoopsom dient door tussenkomst van de notaris te geschieden op het moment van het passeren van de notariële akte. Tenzij anders wordt overeengekomen, vangt de afkoopperiode aan op het moment van notariële vastlegging. Dit kort beleidsonderdeel houdt in vergelijking met de per december 1987 ingevoerde afkoopmogelijkheid een aanzienlijke verruiming in van het moment waarop afkoop kon worden aangevraagd. Aanvankelijk was dit voor woning-erfpachten en bedrijfsmatige erfpachten alleen mogelijk op het moment van overdracht ‘aan een andere gebruiker’, bij woningerfpachten bovendien ook op het moment van integrale herziening en bij bedrijfsmatige erfpachten ook bij het plegen van substantiële investeringen. Al deze beperkingen zijn inmiddels losgelaten. Evenzeer werd reeds impliciet afgestapt van het bedingen van de met het 1987-beleid ingevoerde 10% opslag. De naar rato berekening is gebaseerd op het gegeven dat de waarde van afkoopsom voor een periode van 50 jaar exact 100% van de grondwaarde bedraagt en voor een periode van 0 jaar exact 0 %. Hiertussen vindt geen lineair verloop plaats. Dit waardetraject volgt uit de waardeafname van een betaalde koopsom rekening houdend een annuïtaire rekenrente die dient te worden berekend aan de hand van het geldende canon-herzieningspercentage. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat canon per half jaar en bij achterafbetaling verschuldigd is. Met het vrijstellen van het moment waarop afkoop kan worden aangevraagd vervalt een logisch moment van afwikkeling (bijvoorbeeld de transportdatum). Met een gestanddoeningstermijn wordt voorkomen dat slepende zaken ontstaan en afkopen geschieden tegen verouderde bedragen.


6.13

Toestemming overdracht

Voor de overdracht van erfpachtrechten geldt, indien aan alle hierna genoemde voorwaarden en omstandigheden wordt voldaan, een vrijstelling voor de uit toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden blijkende vereiste toestemming voor overdracht. i. Het betreft de overdracht van een erfpachtrecht met als gebruiksomschrijving ‘wonen’. ii. De overdracht geschiedt van eigenaar-bewoner naar eigenaar-bewoner. iii. Er bestaan, behoudens de uit de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden blijkende vereiste toestemming voor overdracht, anderszins geen (privaatrechtelijke) beperkingen voor overdracht. iv. Op moment van notarieel transport bestaat geen achterstand in de uit het erfpachtcontract voortvloeiende betalingen. Een eventueel achterstallige betaling kan uiterlijk op het moment van notarieel transport nog worden voldaan met bijrekening van contractuele casu quo wettelijke rente. v. Op het moment van notarieel transport is niet sprake van een nog niet afgewikkelde canonherziening. vi. Op het moment van notarieel transport is niet sprake van een bij een rechtbank in behandeling zijnd geschil of aanzegging daartoe betreffende het erfpachtcontract. vii. Lopende canonverplichtingen dienen ten tijde van het notarieel transport tussen verkoper en koper te worden verrekend, zodanig dat de gemeente buiten elke verrekening staat. De gemeente zal de eerstvolgende (volledige) canonnota aan de op dat moment actuele erfpachter zenden. viii. Verkoper en koper erkennen tegenover de gemeente hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor de gevolgen van een overdracht die in strijd met één of meer hierboven onder i. t/m vii. verwoorde voorwaarden en omstandigheden is geschied. ix. Verkoper en koper dienen bij het notarieel transport te constateren dat aan alle hierboven vermelde voorwaarden en omstandigheden wordt voldaan. x. Verkoper en koper bewerkstelligen dat de gemeente binnen één maand na het notarieel transport een afschrift van de leveringsakte zal ontvangen.

Gepoogd is het aantal toestemmingen voor overdracht aanzienlijk terug te brengen en de particuliere overdracht van erfpachtrechten te versoepelen. De vrijstelling voor toestemming richt zich op de overdrachten waarvoor de ambtelijke behandeling al niet meer betekende dan vooral een check of er nog achterstanden in de betaling of in de afwikkeling van contractuele afspraken bestaan. De meeste regionale notariskantoren zijn inmiddels vertrouwd met deze werkwijze. Het is niet de bedoeling dat andere beperkingen voor de overdracht worden losgelaten. Dergelijke beperkingen zullen gewoonlijk blijken uit in de erfpachtakte opgenomen bijzondere bedingen, zoals een ten behoeve van de gemeente werkende terugkoopoptie, maar kunnen ook blijken uit voorwaarden in een splitsingsakte. Zo komt het voor dat bij de splitsing in appartementrechten waarbij een bedrijfsobject en een woning appartementindices hebben gekregen, bepaald is dat de woning niet afzonderlijk van het bedrijfsobject mag worden overgedragen. Door als één van de voorwaarden voor vrijstelling verkoper en koper aansprakelijkheid te laten erkennen voor gevolgen voor het niet voldaan zijn aan een of meer voorwaarden heeft de gemeente de keus om in het geval van bijvoorbeeld een niet juist verrekende lopende canon ofwel de vorige erfpachter ofwel de actuele erfpachter aan te spreken. Indien een in de erfpachtvoorwaarden vastgelegd toestemmingsvereiste niet wordt nageleefd bestaat een gebrek in overdracht. Evenzo kan, indien niet blijkt te zijn voldaan aan een of meer van de onder a. verwoorde voorwaarden, de overdracht door de gemeente worden aangemerkt als een levering waaraan ten gevolge van het ontbreken van benodigde toestemming een gebrek kleeft en dientengevolge nietig is. nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 25 van 32 - TER VASTSTELLING

De tot nog toe geldende mogelijkheid dat de betreffende versoepeling door burgemeester en wethouders kan worden ingetrokken is in deze herbevestiging niet meer opgenomen.

6.14

Notariskeuze

De aankomend erfpachter heeft bij de vestiging van een nieuwe erfpacht of vastleggen van wijzigen in het recht de vrije keuze voor een notaris. Dit onderwerp kwam in eerdere beleidsstukken over de vestiging van erfpacht niet aan de orde. Anders dan bij conversie, waar wegens het specialistische karakter ervan, als randvoorwaarde de collegiale samenwerking met een Schiedamse notaris vereist is, wordt hier de vrijheid in notariskeuze verder vrijgelaten. Degene die de notaris betaalt, behoort zijn dienstverlener te kunnen kiezen. In het algemeen wordt gecontracteerd met grote partijen, waaronder projectontwikkelaars, die veelal ‘klant‘ zijn bij een eigen vaste notaris. Dit wordt gerespecteerd.

6.15

Eenmalig keuzen in het verleden

Er kunnen omstandigheden bestaan waardoor een actuele erfpachter in een nadelige situatie verkeert doordat een rechtsvoorganger, of in sommige gevallen hijzelf, geen gebruik heeft gemaakt van een door de gemeente in het verleden geboden eenmalige mogelijkheid tot verruiming van het contract. Een inventarisatie van omstandigheden en situaties waarin zich dit voordoet, vergt diepgravend onderzoek naar divers oud erfpachtbeleid. Bekend is de eenmalig geboden overstap van herzieningssystematiek van de canon, in het bijzonder de overstap naar een 10-jarige integrale herziening, voor een bepaalde groep erfpachters vanaf het jaar 1988. Het betreft hier, mede doordat erfpachtrechten zijn omgezet naar eigendom, een klein aantal gevallen. In een poging om het stelsel te ontlasten van dergelijke knelpunten behoort het voor erfpachters mogelijk te zijn onder vergelijkbare voorwaarden en op daartoe geëigende momenten, alsnog te kiezen voor de aanpassingen die aanvankelijk door het eenmalige karakter waren uitgesloten. Een en ander vanzelfsprekend zonder hier terugwerkende kracht aan te verbinden. Gelet op de verscheidenheid aan omstandigheden die zich kunnen hebben voorgedaan zullen burgemeester en wethouders hier van geval tot geval over beslissen.

6.16

Belangrijke contractuele momenten

Bepaalde kritiek op het stelsel van erfpacht heeft te maken met een mate van onzekerheid waar een erfpachter zich voor ziet gesteld. Die onzekerheid heeft vrijwel altijd een financiële component. Te denken valt aan canonherzieningen, maar ook aan de eindigheid van het recht. Echte onzekerheden kunnen niet worden weggenomen. Wel is het mogelijk om door intensivering van informatieverstrekking verrassingen te verkleinen of wellicht te voorkomen. In deze alinea’s wordt onderscheid gemaakt in ‘grote’ en ‘kleine’ contractuele momenten. ‘Groot’ betreft momenten waarop een erfpacht eindigt of waarop een nieuwe afkoopperiode aanbreekt. ‘Kleine’ momenten zijn de momenten waarop contractuele aanpassing van de canon is overeengekomen. Voorts is onderscheid gemaakt tussen de bestemming wonen en bedrijfmatigheid. Allereerst enige getallen om een beeld te schetsen van de omvang van het contractenbestand, waarbij moet worden bedacht dat één contract meerdere objecten zal omvatten. Dit is vrijwel uitsluitend het geval indien sprake is van de bestemming wonen, aangezien daar sprake is van groot-eigenaars zoals corporaties en beleggers. Binnen onderstaande getallen is sprake van 18 contracten met een grote en beleggers, 45 contracten met Verenigingen van Eigenaars en 50 contracten met stichting Woonplus. De rest betreft op een enkele uitzondering na particulieren.


Wonen Van de ruim 3900 woning erfpachtrechten zijn er 600 die voor de gehele looptijd zijn afgekocht. Dit betreft rechten die onder oudere voorwaarden met een looptijd van veelal 50 jaar werden uitgegeven. Voorts is voor omstreeks 2730 rechten de canon voor een langere periode, gewoonlijk 50 jaar, afgekocht. Van de overige rechten wordt periodiek de canon herzien en wel om de 5, 10 of 25 jaar. In aantallen respectievelijk 25, 170 en 375 contracten. In onderstaande tabel worden de momenten van einde recht en einde afkoop ingetekend bij de bestemming wonen. 'grote' contractmomenten WONEN 350

300

aantallen

250

200

150

100

50

20 07 20 10 20 13 20 16 20 19 20 22 20 25 20 28 20 31 20 34 20 37 20 40 20 43 20 46 20 49 20 52 20 55 20 58 20 61 20 64 20 67 20 70 20 73 20 76 20 79 20 82 20 85 20 88 20 91 20 94 20 97 21 00 21 03

0

jaren einde recht

2e afkoop

Hieruit is te lezen dat in de periode 2035 – 2051 substantiële aantallen contracten gaan aflopen. Met een enkele piek in 2073 lopen voorts contracten af in de verre toekomst. Voorts blijkt hieruit dat vanaf 2039 in de daarop volgende 17 jaar substantiële aantallen afkoopperioden zullen verstrijken. Hiervoor zullen ofwel aanbiedingen worden gezonden met de keuze voor afkoop of vanaf dat moment periodieke betaling van canon. Dit zijn voornamelijk rechten met een looptijd van 99 jaar. Een zelfde verschijning in de vorm van pieken is dan ook 50 jaar later herkenbaar in de kleur ‘einde recht’. In de navolgende tabel zijn de momenten ingetekend waarop herzieningscycli van de canon tot aanpassing van het contract leiden.


'kleine' contractmomenten 120

100

aantallen

80

60

40

20

20 07 20 10 20 13 20 16 20 19 20 22 20 25 20 28 20 31 20 34 20 37 20 40 20 43 20 46 20 49 20 52 20 55 20 58 20 61 20 64 20 67 20 70 20 73 20 76 20 79 20 82 20 85 20 88 20 91 20 94 20 97 21 00 21 03

0

jaren

Canonherziening geschiedt altijd achteraf onafhankelijk van het feit of sprake is van een indexgewijze aanpassing danwel een integrale herziening. Zowel indexcijfers als grondwaarden kunnen slechts met een blik naar het verleden worden bepaald. In het huidige jaar en in 2010 staat relevante aantallen herzieningen gepland. Vanaf 2018 tot 2039 vindt voorts met grote regelmaat herziening van de canon plaats. In het beeld is voorts een klein aantal contracten herkenbaar met een in de verre toekomst doorlopende herzieningscyclus van 10 jaar. Bedrijven Van de omstreeks 640 bedrijfsmatige erfpachtrechten zijn er 20 die voor de gehele looptijd zijn afgekocht. Dit betreft rechten die onder oudere voorwaarden met een looptijd van veelal 50 jaar werden uitgegeven. Voorts is voor omstreeks 180 rechten de canon voor een langere periode, gewoonlijk 50 jaar, afgekocht. Van de overige rechten wordt periodiek de canon herzien en wel om de 5, 10, 20/25 jaar. In aantallen respectievelijk 200, 210 en 30 contracten. Het navolgende richt zich met name op de woning erfpachten. Hieruit kunnen reeds voldoende conclusies worden getrokken over de noodzaak van het bewust zijn van belangrijke communicatiemomenten. Een substantieel aantal bedrijven is gelegen binnen herstructureringsgebieden en heeft vanuit die optiek reeds bijzondere aandacht. Samenvattend De belangrijkste conclusie is dat in financieel opzicht ingrijpende ‘grote’ contractmomenten zich voordoen binnen een tijdsstek van omstreeks 30 jaar. Dit zal een invloed hebben op de verkoopbaarheid van de objecten gelet op de financierbaarheid. Het bestaan van ‘grote’ contractmomenten is inherent aan het stelsel van erfpacht zoals dat sinds decennia in Schiedam gebruikelijk is. Conversie biedt met het voortbestaan ervan de mogelijkheid voor kopende particuliere erfpachters om onzekerheid om te zetten tot zekerheid. Een koper kan bij gelegenheid van de overdracht van een woning de bloot-eigendom van de gemeente erbij verkrijgen. Voor het overige is het van belang dat een bewustzijn ontstaat dat aan een erfpachtrecht bijzondere contractmomenten verbonden zijn. Dat zal zijn invloed hebben op de prijsvorming op de onroerend goed markt. Het sinds kort binnen de Schiedamse markt bestaan van erfpacht naast eigendom voor vergelijkbare woningen maakt de verschillen in waarde inzichtelijker. Tot voor kort werd de omstandigheid dat sprake is van erfpacht ondergewaardeerd. Dit speelt des te meer indien sprake is van afgekochte canon of een


canonherziening die zich in de verre toekomst zal afspelen. Bij een reële prijsvorming van de erfpacht behoort financiële draagkracht te bestaan voor de betaling of afkoop van canon. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid in de verdere vorming van dit bewustzijn, naast de verantwoordelijkheid om erfpachters te informeren over de betekenis van erfpacht, waarmee verassingen moeten worden voorkomen. Tot de verbeteringen in het stelsel van erfpacht behoort daarom het in de werkprocessen inbouwen van berichtgeving aan erfpachters (woningen/bedrijven) over de momenten waarop in concrete gevallen canonaanpassingen (inclusief afkoopmomenten) voorzienbaar zijn. -

-

-

Voor aflopende afkooptermijnen zullen aankondigingen met algemene informatie over werkwijzen bij aanpassing worden gezonden op tijdstippen die omstreeks 10 jaar en herhaald 5 jaar voordien liggen. Voor canonherzieningen zullen vooraankondigen worden gezonden op momenten van 10 jaar voordien, in geval van 25 jaarlijkse herziening, en herhaald bij 5 jaar voordien. Voor 10 jaarlijkse herzieningen zullen vooraankondigingen worden gezonden bij 5 jaar voordien. Voor aflopende erfpachten is van belang om minimaal 15 jaar voordien concrete gebiedsmatige planvorming aan te vangen en de erfpachters hier voortdurend over te informeren.

Voor aflopende erfpachten is voor bedrijfsmatige percelen in het kader van herstructurering gelet op de acute noodzaak beleidsvorming gaande die logistiek niet binnen deze beleidsnota valt. Hierover zullen burgemeester en wethouders de raad nader informeren. In de algemene erfpachtvoorwaarden 1992 en 2004 zijn inmiddels procedures ingebouwd die betrekking hebben op verlenging van lopende rechten. Naast deze aan de erfpachters gerichte concrete berichtgeving zal de samenwerking met het notariaat en de plaatselijke makelaardij worden gezocht om aspirant kopers goed te informeren. Tevens zal de gemeentelijk website worden geactualiseerd. Daarnaast zal de bestaande gemeente flyer/folder over erfpacht worden vernieuwd en wordt een flyer over conversie ontwikkeld.


7

Taxatierichtlijnen

Begin 2004 heeft op verzoek van de toenmalige afdeling Vastgoed en Grondbedrijf een groep regionale vastgoeddeskundigen een advies opgesteld voor de taxatie van de grondwaarde van erfpachtpercelen, waarbij de taxaties onverkort bruikbaar zijn voor het opstellen van conversieaanbiedingen. Op 17 februari 2004 werden door de taxatierichtlijnen, onderdeel grondgebonden woningen door burgemeester en wethouders vastgesteld. Deze taxatierichtlijnen kunnen in de erfpachtpraktijk worden gebruikt bij het berekenen van (integrale) canonherzieningen, canonafkopen en conversie-aanbiedingen en zijn daarmee breed inzetbaar. Essentieel in deze stukken is dat sprake is van een residuele grondwaardebepaling, zoals summier is weergegeven in onderstaand schema. Daarmee wordt een landelijke ontwikkeling gevolgd.1 Zo heeft Rotterdam bij de start van de erfpachtconversie eveneens gekozen voor de residuele grondwaarde berekening. Residueel betekent: de waarde van een bepaalde woning èn grond (het samenstel) wordt verminderd met de prijs van de bebouwing. Wat overblijft is dan de waarde van de grond. De aldus verkregen grondwaarde dient volgens genoemd advies te worden gecorrigeerd met het psycholgisch effect van de erfpacht. Het resultaat is een kavelwaarde.

De onderhandse verkoopwaarde van het samenstel De prijs van de opstallen bij nieuwe realisatie De waarde als de eigen grond in bebouwde staat Correctie waardedrukkend effect erfpacht De waarde van bebouwde grond in erfpachtsituatie

-/= -/-

=

Het betreffende taxatieadvies pleit verder voor het instellen van een onafhankelijke taxatiecoördinatie die de samenhang en consistentie, en daarmee de kwaliteit, van de uitgebrachte taxaties bewaakt. Deze taxatiecoördinatie is ingericht. Deze nieuwe gestructureerde wijze van taxeren wordt grootschalig toegepast bij het opstellen van de conversieaanbiedingen. Bij de uitgifte van bouwgrond voor grondgebonden woningen wordt gedacht in kavels. Vergelijkbare kavels hebben vergelijkbare prijzen, al kan er een verschil in de exacte oppervlakte bestaan. Terugrekenen naar prijzen per m2, kan ertoe leiden dat in sommige gevallen de meter-prijs van ‘betere’ percelen lager uit te valt dan van nabij gelegen ‘slechtere’ percelen. Dat leidt tot onbegrip en staat haaks op de bedoeling van de taxatierichtlijnen om een hoge acceptatiegraad te bewerkstelligen. De werkwijze werd daarom nog verfijnd. De aangezochte taxateur kiest per straat of per blok enkele woningen die representatief zijn voor de betreffende straat / het betreffende blok en berekent de bijbehorende grondwaarden. Uit deze grondwaarden wordt een gemiddelde kavelprijs berekend. Aan de hand van deze kavelprijs worden de kavelprijzen in de betreffende straat / het betreffende blok opgesteld, waarbij expliciet aandacht wordt gegeven aan het tot uitdrukking brengen van onderlinge verschillen in grootte en ligging. Op 8 maart 2005 werden de taxatierichtlijnen onderdeel complexen met appartementrechten vastgesteld. De systematiek is dezelfde als hierboven is beschreven. Met de waarde van het is hier edoeld de som van de vrije onderhandse verkoopwaarde van alle tot het betreffende complex behorende appartementen.

1

Voor bouwgronden pleit het Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid (december 2001) bijvoorbeeld ook voor het toepassen de residuele grondprijsberekening. nota Gronduitgifte en conversie in Schiedam (integrale versie 06) RAADSVERSIE - pag. 30 van 32 - TER VASTSTELLING

8

Bijlagen: -

overeenkomst uitgifte in erfpacht overeenkomst conversie


Gronduitgifte en conversie in Schiedam evaluatie, consolidatie en actualisatie

Recommend Documents