Grondexploitaties. Voor de crisis Crisis effect Na de crisis. Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Grondexploitaties Voor de crisis Crisis effect Na de crisis

Grondexploitaties – Amsterdam, 5 oktober 2012

1

Inhoud

Drie vragen • Hoe stonden de grondexploitaties er in Nederland voor voordat de crisis intrad? • Wat zijn belangrijke ontwikkelingen tijdens de crisis? • Wat zijn de gevolgen van de crisis voor grondexploitaties?


2

Grondexploitaties voor de crisis

Voor de crisis • Database 150 grondexploitaties • Netto Contante Waarde 2007 • Door heel Nederland • Gemiddeld woningbouw, uitgesplitst naar – binnenstedelijk en uitleg – greenfields en brownfields – kosten voor infra Grondexploitaties – Amsterdam, 5 oktober 2012

3


Exploitatiesaldo woningbouw naar type locatie 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000

Uitleggebied

Binnenstedelijk

-4.000 -6.000 -8.000 -10.000 -12.000 Exploitatiesaldo


4


Kosten per woning nader uitgesplitst 70.000 60.000 6.400 50.000 40.000

7.100

6.000 6.800

24.100

30.000 25.700 20.000

20.500

10.000 11.900 Uitleggebied Verwervingskosten

Bouw- en woonrijp maken


Binnenstedelijk Plankosten

Overige kosten

5


Opbrengsten per woning nader uitgesplitst 70.000 60.000 4.200 50.000 8.500 40.000 30.000 53.100 20.000

35.300

10.000 0 Uitleg

Binnenstedelijk

Grondopbrengsten woningbouw

Bijdragen van derden

Overige opbrengsten

Binnenplanse vervening


6


Kosten en opbrengsten per m2 kavel € 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200 €0 Uitleg

Binnenstedelijk Kosten


Binn.sted., buiten Randstad

Randstad

Opbrengsten 7

Effect van de crisis

Ontwikkeling sinds 2007 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 2007

2008

2009

Huizenprijs


2010

2011

2012

Bouwkosten vastgoed

8


Ontwikkeling sinds 2007 125 115 105 95 85 75 2007

2008

Huizenprijs

2009

2010

Bouwkosten vastgoed


2011

2012

Aanneem prijzen

9


Gevolgen voor residuele grondprijs

2007

VON prijs in BTW

250.000

VON prijs ex BTW

210.084

Bouwkosten all-in

140.057

Grondprijs (33%)


70.027

Effect crisis

-12%

2012

220.000 184.874

-8%

128.852 56.022

-20% 20%

10


Grondexploitaties na de crisis • Door de crisis een grondprijsdaling van +/- 20% • Herstel in de woningmarkt: inhaalvraag en structurele behoefte; prijsontwikkeling onzeker • Structureel lagere aanneemprijzen onhoudbaar • Herstel van de grondprijzen niet vanzelfsprekend?

Titel presentatie – Plaatsnaam, 1 juni 2009

11

Grondexploitaties na de crisis

Gevolgen grex binnenstedelijk 2007 Totaal kosten Verwervingskosten w.v. sanering

58.100 20.500 1.200

Bouw- en woonrijp maken Overige kosten w.v. Plankosten

24.100 13.500 7.100

Totaal opbrengsten Grondopbrengsten woningbouw Bijdragen van derden Overige opbrengsten Binnenplanse verevening

49.600

Exploitatiesaldo

-9.600


35.300 700 5.100 8.500

Gevolgen exploitatie saldo

Mutatie

-20%

28.240

-7.060

-16.660 12


Gevolgen grex Uitleg 2007 Totaal kosten Verwervingskosten w.v. sanering

50.400 11.900 300

Bouw- en woonrijp maken Overige kosten w.v. Plankosten

25.700 12.800 6.800

Totaal opbrengsten Grondopbrengsten woningbouw Bijdragen van derden Overige opbrengsten Binnenplanse verevening

58.600

Exploitatiesaldo Grondexploitaties – Amsterdam, 5 oktober 2012

53.100 500 700 4.200

8.400

Gevolgen exploitatie saldo

Mutatie

-20%

42.480

-10.620

-2.220 13


Gevolgen • Ten opzichte van 2007 een verslechtering van het exploitatiesaldo 7.000 tot 10.000 euro per woning (ceteris paribus) • Op een project van 400 woningen een lagere opbrengst van 2,8 tot 4,0 miljoen euro • Wat zijn de mogelijkheden?


14


Wat zijn de mogelijkheden? • Verlaging grondprijzen • Gemeente kan keuzes maken – Focus op rendabeler locaties – Bijvoorbeeld goedkoper te ontwikkelen groene locaties – Of minder sociale woningbouw – Ontwikkeling temporiseren of stoppen, schaarste creëren, ondersteuning prijzen


15


Wat zijn de mogelijkheden? • Zit er lucht in verwervingsprijzen? • Structureel lagere aanneemsommen? • Wat is er mogelijk aan optimalisaties binnen grondexploitaties?


16


Opties tot optimalisering: aansluiting consumentenwens (1) Opbrengst potentie

Goede buitenruimte

30.000

Oriëntatie (Noord/Zuid) Beukmaat

(2) Kosten besparing

(4) als % investering

24.000

7

20.000

20.000

6

10.000

10.000

4


- 6.000

(3) Saldo (1)+(2)

17


Opties tot optimalisering: slimme parkeeroplossingen (1) Opbrengst potentie


(3) Saldo (1)+(2)


10.000

28.000

38.000

20

Geen dubbelgebruik parkeren voorzieningen

2.000

2.000

1

Parkeerbehoefte gebundeld realiseren

2.000

2.000

1

Parkeren niet op eigen kavel


18


Opties tot optimalisering: minder strenge interpretatie normen (1) Opbrengst potentie

(2) Kosten besparin g

(3) Saldo (1)+(2)


Geen strenge interpretatie geluidsnormen

7.400

7.400

4

Minder eisen brandweer Effectiever saneren /Geurcirkels

1.950 +

1.950 +

1


19


Opties tot optimalisering: eisen bouwbesluit & sociale woningbouw (1) Opbrengst potentie

Hoogte traptreden en breedte trap Verdiepingshoogte Hoogte traptreden en breedte trap Sociale woningbouw


6.200


(3) Saldo (1)+(2)


5002.000

5002.000

¼-1

2.500-3.500

2.5003.500

1½

5002.000

5002.000

¼-1

6.200

3

20


Conclusies • Voor de crisis binnenstedelijk negatief saldo grex, uitleg positief • Crisis treft grondexploitaties, mogelijk blijvend negatief effect • Gedragsreactie gemeente van belang: minder exploitaties of groter tekort? Wat is maatschappelijk wenselijk? (nader onderzoek) • Er zijn ook andere opties tot optimalisering! Grondexploitaties – Amsterdam, 5 oktober 2012

21

Grondexploitaties. Voor de crisis Crisis effect Na de crisis. Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober

Recommend Documents