goed geïnformeerd Publicaties Duurzaam waarde creëren in vastgoed is een kwestie van goed anticiperen op de toekomst. Lees het nu

goed geïnformeerd “Duurzaam waarde creëren in vastgoed is een kwestie van goed anticiperen op de toekomst. Lees het nu.” Aale Dijkstra, directeur Vastgoed Noorderpoort

Publicaties

geeft waarde

draaijer+partners is al sinds 1995 thuis in de wereld van gebied, gebouw en gebruik. Voor ons is dit allereerst een wereld van mensen en dan pas van stenen. Daarom stellen wij het gebruik van gebieden en gebouwen centraal. Daar ligt altijd onze focus, van begin tot eind. U kunt op ons bouwen van initiatief en strategie tot en met exploitatie en implementatie.

Wij zetten ons graag voor u in. Onze adviseurs en managers zijn vakkundig en gedreven, en tegelijkertijd nuchter en praktisch. Uw complexe wereld kennen wij tot in detail. Wij spreken uw taal en denken constructief met u mee. Met als doel: gezamenlijk úw ambities realiseren.

Waardecreatie, dat staat centraal in onze projecten. Omdat u naar resultaten van waarde streeft en wij ook. Want duurzame oplossingen gaan veel verder dan vandaag. Leefbaarheid is voor alle mensen en voor alle tijden.

gebied

gebouw

gebruik

Inhoudsopgave publicatiebundel september 2015

+ @FD_nieuws: goed samenwerken... •

Bouwen voor de toekomst, dat heeft netbeheerder TenneT bij de circulaire inrichting van het hoofdkantoor gedaan, samen met draaijer+partners. Daarbij hebben we niet alleen gekeken naar korte termijnplanning; er is vooruitgedacht. “Het draait om het grijpen van de kansen die zich voordoen”, vertelt Berry ten Pas, projectmanager bij draaijer+partners. Tekst: Laila de Miranda, gepubliceerd in de themabijlage Design & Build van het FD.

+ De circulaire praktijk: kansrijk en weerbarstig •

Leerzame evaluatiebijeenkomst over aanbesteding inrichting van circulair TenneT hoofdkantoor. Tekst: Henk-Jan Koekjen, Duurzaam Gebouwd Magazine

+ 5 lessen uit het leefbaarste gebouw van Nederland •

De bewoners van het leefbaarste gebouw van Nederland werken en studeren nu ruim een jaar in hun prijswinnende pand. Dat wil echter niet zeggen dat het I/O-gebouw in Nijmegen ‘af’ is. Tijdens een pop-up ontbijt dat plaatsvond in de school, ter gelegenheid van de uitverkiezing tot leefbaarste gebouw, werd de balans opgemaakt. Tekst: Dewi Gigengack

+ Facility Management of Frustratie Management •

Woensdag 24 juni 2015 organiseerde BouwRegieNetwerk het praktijkseminar ‘School te klein?’ in de HU Amersfoort, over optimale ruimtebenutting in het mbo- en hoger onderwijs. Er werd gesproken over de grote uitdaging om vraag en aanbod van onderwijsruimten goed op elkaar af te stemmen.

+ Westerdok Almelo – Dimence •

Over het eerste project in de zorg in Nederland met zo’n hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid door flexibiliteit.

+ Interview ‘Makkersmorres in plaats van rakkersgedrag’ over het save-concept •

Interview met Syto Goslinga van De Bouwer & Partners en Jan Camphuijsen van draaijer+partners over het save-concept dat een belangrijke rol kan spelen in de versterkingsopgave in het aardbevingsgebied Groningen.

+ Stadskantoor Utrecht Op papier gold het als een ‘zeer complex en ambitieus project’. Inmiddels zijn de deuren van het nieuwe Stadskantoor Utrecht open en is er lof van vele kanten voor een ‘dynamisch en leefbaar gebouw’. Een gesprek met het duo dat het project leidde, Albert Hutschemaekers, de ambtelijk opdrachtgever, en Evert Jan Bronda, projectmanager namens draaijer+partners. Tekst: Max Christern September 2015

•

Inhoudsopgave publicatiebundel september 2015

+ De beloften van het prestatiecontract •

Veel opdrachtgevers sluiten een prestatiecontract voor onderhoud af met een aannemer. Helaas worden verwachtingen van het prestatiecontract vaak niet waargemaakt. Wat zijn de drie meest voorkomende knelpunten én hoe zou het anders kunnen? Tekst: Bertina Seffinga en Ben Grijpstra, draaijer+partners, in TVVL Magazine

+ ScholenDossier: praktische tool voor facilitaire beginner én professional •

Schoolbesturen zagen zich per 1 januari van dit jaar geconfronteerd met een grote uitdaging. Sinds die datum zijn ze zelf verantwoordelijk voor het totale onderhoud van hun schoolgebouwen. Het ScholenDossier geeft betrokkenen volledig inzicht in de staat van gebouwen. Zo is het totale onderhoud verantwoord en gefundeerd te plannen en uit te voeren. Tekst: Ton Brands, in Duurzame Scholen

+ Goed spelen - Schoolreis •

Hoe ziet uw droomschool eruit en wat is er nodig om die te verwezenlijken? Om u te helpen op die vragen een goed antwoord te formuleren, hebben wij het spel Schoolreis ontwikkeld. Tekst: Hetty van der Pennen & Niels de Vries, draaijer+partners

+ draaijer+partners is verhuisd naar voormalig Provinciehuis in Utrecht Wij kozen niet voor een standaard kantoorgebouw, maar voor een clubhuis genaamd ‘De Pyth’. Een ontmoetingsplaats, broedplaats én de schakel tussen bedrijven, ondernemers, starters, studenten en buurtbewoners.

September 2015

•

@FD_nieuws: goed samenwerken...

Leerzame evaluatiebijeenkomst over aanbesteding inrichting van circulair TenneT-hoofdkantoor

'HFLUFXODLUHSUDNWLMN NDQVULMNHQZHHUEDUVWLJ 'HFLUFXODLUHHFRQRPLHLVVWHUNLQRSNRPVW(UZRUGWGHODDWVWHWLMGRRNLQGHERXZ HQLQWHULHXUVHFWRUVWHHGVPHHUJHVSURNHQRYHUGHPRJHOLMNKHGHQYDQHHQFLUFXODLUH LQVWHHNZDDUELMJURQGVWRIIHQVWHHGVRSQLHXZZRUGHQKHUJHEUXLNW%LMGHERXZYDQ KHWQLHXZHKRRIGNDQWRRUYDQ7HQQH7LQ$UQKHP²JHFHUWLILFHHUGPHWKHW%5(($01/ 9HU\*RRGFHUWLILFDDW²ZHUGUHFHQWHOLMNGHGDDGELMKHWZRRUGJHYRHJG Tekst: Henk-Jan Hoekjen, Beeld: Robert Tjalondo

Van links naar rechts: Maarten Epema, Ingeborg Leene, Tine Groen, René de Klerk.



 MXQL_GXXU]DDPJHERXZG

%LMHHQNRPVW

Het ‘inbouwpakket’ voor het interieur van het gebouw moest aan hoge eisen voldoen op het gebied van duurzaamheid. Tijdens een evaluatiebijeenkomst spraken de betrokken partijen over het verloop van het project. Dit gaf een interessant kijkje in de actuele praktijk van het duurzaam bouwen en inrichten. “Er is nog veel te winnen.” De term 'circulaire economie' behoeft dezer dagen steeds minder uitleg. Het begrip is langzaam ingeburgerd geraakt in de bouw- en interieurwereld. Dit betekent echter niet dat de hedendaagse bouwpraktijk al op grote schaal circulair is ingericht. “De theorie loopt momenteel nog voor op de praktijk”, zegt Maarten Epema hierover. Epema is adviseur bij draaijer+partners en als zodanig aanjager geweest bij de realisatie van een circulair interieur in het nieuwe hoofdkantoor van energietransporteur TenneT in Arnhem. “In dit project hebben we gezamenlijk met een aantal partijen geprobeerd de theorie daadwerkelijk in de praktijk te brengen”, aldus Epema over de bouw en inrichting van het zogenoemde ‘Mariëndaal Centre of Excellence’.

$PELWLHVRSVFKURHYHQ Epema fungeerde als voorzitter van een evaluatiebijeenkomst die werd gehouden in het hoofdkantoor van TenneT. Bij deze bijeenkomst waren vertegenwoordigers aanwezig van alle partijen die betrokken waren bij het circulaire interieur. Behalve opdrachtgever/huurder TenneT zelf en advies managementbureau draaijer+partners betrof het Studio Groen+Schild, Rendemint, Hoogendoorn, Ahrend, Boerhof Projectinrichters, Sonesto, Ological en Intermontage. In een van de eerste bijdragen van de middag vertelde Ingeborg Leene, facility manager bij TenneT, dat de duurzaamheidsambitie gedurende het bouwproces flink naar boven toe is bijgesteld: medio 2012, toen het project al flink op stoom was, kwamen draaijer+partners en TenneT gezamenlijk tot de conclusie dat de ambities nog verder opgeschroefd konden worden. Epema: “Hoewel interieurarchitect Studio Groen + Schild op dat moment al in de definitief ontwerpfase zat, is halverwege 2012 gekozen voor een focus op de circulaire economie. Om de ambitie waar te kunnen maken hebben we een ‘frontrunner’ betrokken bij het ontwerp: René de Klerk van Rendemint.”

353FRQVWUXFWLH De Klerk deed tijdens de evaluatiemiddag uit de doeken hoe het project verlopen is vanaf het moment dat hij erbij betrokken raakte. “We hebben gekozen voor een Pre Returnable Procurement (PRP)-constructie”, legt hij uit. “Dat betekent dat we op een heel andere manier omgingen met de producten en materialen die in dit project gebruikt zijn. Wanneer je op de conventionele manier een gebouw inricht, koopt een gebruiker producten in waarvan hij de herkomst maar beperkt kent; vervolgens gebruikt hij het, en na de gebruiksperiode wordt het materiaal afgevoerd, zonder dat de gebruiker weet wat er verder met het materiaal gebeurt.”

Maarten Epema: “We hebben in dit project gekozen voor een zo concreet mogelijk instrument om de werkelijke opbrengst van de circulaire insteek te meten.”

Bij het gebruik van een PRP-constructie is dat totaal anders. Binnen deze constructie moet er eerst een gedegen marktonderzoek plaatsvinden, waarbij gekeken wordt naar onder meer de herkomst en samenstelling van materialen, de toxiciteit, de constructie en de herbruikbaarheid. Binnen een PRP-aanbesteding zijn zowel de opdrachtgever als alle betrokken partijen verplicht na gebruik de complete levering respectievelijk terug te geven en terug te nemen en deze zo hoogwaardig mogelijk in te zetten voor hergebruik. Hiervoor wordt een juridisch contract opgesteld. De Klerk: “Leveranciers zijn verplicht de meest hoogwaardige vorm van hergebruik te faciliteren en dat vast te leggen in een ReNtry-document.”

6WUHQJHHLVHQ De evaluatiemiddag bood de ongeveer twintig aanwezigen de mogelijkheid om hun ervaringen met deze insteek met elkaar te delen. Tijdens een drietal discussierondes over de onderwerpen voorlopig en definitief ontwerp, aanbesteding en realisatie kwam een gemengd beeld naar voren: enerzijds bleek eigenlijk iedereen ervan overtuigd dat een meer circulaire aanpak de toekomst heeft, maar anderzijds werd duidelijk dat het werken via een PRP-constructie in de praktijk nog niet altijd even soepel verloopt. “Een van de uitdagingen in dit project was, dat we al bijna een definitief ontwerp hadden op het moment dat besloten werd om op een andere manier te gaan inkopen”, zei interieurarchitect Tine Groen namens Studio Groen+Schild.

GXXU]DDPJHERXZG_MXQL





%LMHHQNRPVW

Ingeborg Leene: “Vanuit onze kernwaarden ‘Verantwoordelijk, Betrokken, Verbonden’ is duurzaamheid erg belangrijk voor ons.”

Tine Groen: “Een van de uitdagingen in dit project was, dat we al bijna een definitief ontwerp hadden toen het besluit viel om op een andere manier in te kopen.”

“Wanneer we op een eerder moment waren begonnen met de PRP-constructie hadden we ongetwijfeld andere keuzes gemaakt.” René de Klerk van Rendemint herkent dit. “In feite was het voor de interieurarchitect het moeilijkst, want zij moest halverwege het project opeens volgens een andere mindset werken. De manier waarop Studio Groen+Schild hiermee is omgegaan, verdient een groot compliment.” De PRP-eisen met betrekking tot materiaalgebruik waren uiterst streng. Zo moest het ‘inbouwpakket’, zoals de totale inrichting binnen het project genoemd wordt, pvc-vrij zijn. Daarnaast werd het afwerken met chroom 6 geëlimineerd, werd het aandeel formaldehyde tot een minimum beperkt en werd ook de toepassing van kit geminimaliseerd. “Vanuit onze kernwaarden ‘Verantwoordelijk, Betrokken, Verbonden’ is duurzaamheid erg belangrijk voor ons”, aldus Ingeborg Leene van TenneT. “We ondersteunen een Cradle to Cradle-leerstoel in Rotterdam. Daarom wilden we dit gedachtengoed ook toepassen in ons eigen gebouw.”

van toepassing waren, red.) zijn er allerlei manieren van werken toegepast die in de inrichtingsfase plotseling niet meer mochten. Onze jongens hadden er moeite mee om dat te begrijpen. Waarom mochten zij opeens niet meer met kit werken, terwijl het op andere plekken in het gebouw wel is toegepast?” Leurink kreeg bijval van andere deelnemers aan de discussie. Kristel Leerkes van Boerhof Projectinrichters, verantwoordelijk voor de levering van de vloerbedekking in het TenneT-hoofdkantoor, benadrukte daarom dat het managen van mensen een belangrijk facet is van een circulair bouw- en inrichtingsproces. “De sleutel is dat je mensen voortdurend bij alles betrekt”, stelde Leerkes. “Bovendien moet je je mensen niet alleen maar opdrachten geven, maar ook vragen stellen als ‘hoe zouden jullie het doen?’. Bij onze medewerkers zit heel veel kennis, waar je met z’n allen van kunt profiteren.”

3HRSOHPDQDJHPHQW Deze strenge eisen hadden niet alleen gevolgen voor de interieurarchitect. Ook de andere betrokken partijen gaven tijdens de evaluatiebijeenkomst aan in meer of mindere mate de eigen werkzaamheden te hebben moeten aanpassen. “En dat was soms moeilijk uit te leggen aan onze mensen”, aldus Henry Leurink van wandenleverancier Intermontage. “Bij de bouw van het casco (waar de PRP-criteria nog niet

,QQRYHUHQ De vertegenwoordigers van Ological (sanitair) en Sonesto (lockers) gaven desgevraagd aan dat het TenneT-project voor hen min of meer vlekkeloos verliep. “Eigenlijk hadden we gedurende het traject helemaal niet door dat we deel uitmaakten van zo’n bijzonder project”, stelde Gerhard Sloots van Sonesto. “Omdat we altijd werken met een duurzaam materiaal – staal – was dit voor ons eigenlijk een redelijk standaard project. Uitzondering hierop waren de coatings voor onze lockers, waarvoor een alternatief

GXXU]DDPJHERXZG_MXQL





%LMHHQNRPVW

moest worden gevonden. Dat leidde tot een vernieuwende samenwerking met Ahrend, die al Cradle to Cradlecoatings toepast bij de eigen producten en ons hierbij heeft geholpen.” Ook voor Intermontage heeft het project geleid tot duurzame innovatie: naar aanleiding van dit project werd samen met Rendemint het project opgestart om bij dichte en volglazen binnenwanden voor de hoogst mogelijke Cradle to Cradle-certificering te gaan. Niettemin liep het project niet voor iedereen helemaal vlekkeloos. Martijn Gademan van meubelleverancier Ahrend: “We zijn een Cradle to Cradle gecertificeerde fabrikant, dus we dachten ‘kom maar op met die eisen’. Maar in het aanbesteding- en leveringsproces liepen we soms toch tegen problemen aan. Die werden overigens mede veroorzaakt door de grote tijdsdruk.” Het meest kritisch over de aanbestedings- en uitvoeringsfase was Pieter Minkelis van Hoogendoorn, verantwoordelijk voor de vaste interieurbouw. Dit had alles te maken met het feit dat juist bij het maatwerk van het vaste interieur de gangbare praktijk in de markt erg afwijkt van de PRP-criteria. Minkelis wees onder meer op het feit dat een nauw omschreven opdracht de handelingsvrijheid van een leverancier beperkt: “Wij merkten gedurende het traject dat er nauwelijks ruimte was voor onze eigen creativiteit. Daardoor is een dergelijke manier van werken voor ons niet het leukst. Want in het ideale geval kunnen we spelen met onze creativiteit en zelf oplossingen aandragen die een ontwerp nóg beter maken.” Toch kijkt Minkelis al met al tevreden terug op het project, dat hij ‘leerzaam’ noemt.

René de Klerk: “Leveranciers zijn verplicht de hoogstwaardigste vorm van hergebruik te faciliteren en dat vast te leggen in een ReNtry-document.”

7URWV René de Klerk van Rendemint geeft aan dat het PRPtraject zoals dat gevolgd is bij de bouw van het TenneTkantoor onderdeel uitmaakt van een continu leerproces. “Binnen het bouwkundige interieur is uiteindelijk gebruikgemaakt van in totaal 433 ton aan grondstoffen zoals bleek uit de ReNtry-documenten”, vertelde De Klerk over de resultaten van de gevolgde ‘circulaire’ insteek.

De deelnemers aan de evaluatiebijeenkomst.

“Daarvan kan, na de gebruiksperiode van vijftien jaar binnen de huidige technologie nul procent geupcycled worden, zeven procent gelijkwaardig gerecycled worden en zal 78 procent gedowncycled worden.” De Rendemintman zette deze ogenschijnlijk ietwat tegenvallende percentages in perspectief. “Wanneer je weet dat bij dit project ‘slechts’ 15 procent van het materiaal op dit moment ‘thermisch gerecycled’ – oftewel verbrand – moet worden, dan denk ik dat we toch voorzichtig trots kunnen zijn. Na de gebruiksperiode wordt het ReNtry-document opnieuw beoordeeld tegen de dan geldende techniek. De percentages verbranden en downcycling zullen afnemen en recycling zal toenemen.” Dagvoorzitter Epema was het hier helemaal mee eens. “Dit is een mooi project, juist omdat het zo’n eerlijk project is. Je hoort tegenwoordig voortdurend marketingverhalen over de circulaire economie. We hebben daarom in dit project gekozen voor een zo concreet mogelijk instrument waarmee we de werkelijke opbrengst van de circulaire insteek kunnen meten. Die zeven procent recycling zet ons stevig met de benen op de grond. Want dát is op dit moment blijkbaar de daadwerkelijk haalbare stand van zaken. Het is mooi dat we dat percentage behaald hebben. Maar tegelijkertijd leert het ons dat we nog veel kunnen verbeteren.”

GXXU]DDPJHERXZG_MXQL





t e h t i u n e s s e l w 5 u o b e g e t s r a l e e f ba d e r l a n d va n N e ck igenga G i w e D Teks t:

De bewoners van het leefbaarste gebouw van Nederland werken en studeren nu ruim een jaar in hun prijswinnende pand. Dat wil echter niet zeggen dat het I/O-gebouw in Nijmegen ‘af’ is. Tijdens een pop-up ontbijt dat plaatsvond in de school, ter gelegenheid van de uitverkiezing tot leefbaarste gebouw, werd de balans opgemaakt. Waar zijn we tevreden over en wat kan er beter? Lessen van studenten, docenten en medewerkers van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen.

De transparantie van het

gebouw

gewaardeerd,

wordt het

is

mooi licht. Maar dat is niet altijd fijn, vindt Pabo-student Amy Bitter: “Het studiecentrum is mooi en open, maar ik kan me er niet concentreren. Ik mis stilteplekken.”

2. Maak optimaal gebruik van de ruimte Een van de ‘pijnpunten’ van het I/O-gebouw is het gebruik van de beschikbare ruimte. Nu hebben de verschillende opleidingen een vaste plek in het gebouw, met eigen lokalen, kantoren en personeelskamers. Daarnaast zijn er een bibliotheek, een kantine en een pub. Maar studenten en medewerker hebben intussen andere behoeften. “We hebben hier traditionele lokalen voor dertig man, maar niet voldoende kleinere ruimtes voor werkgroepen”, stelt Theo Bijkerk, docent aan de lerarenopleiding Duits. “Ik zit juist vaak met dertig studenten in een te kleine ruimte”, reageert Pabodocent Amanda Hendriks.

1. Openheid heeft zo zijn nadelen “Ik had in het begin niet goed door wat het gebouw met me deed”, zegt Hennie Komduur, directeur van de tweedegraads lerarenopleidingen. “Dat moet je ervaren. Door de openheid zie je veel mensen in het gebouw, maar vaak van een afstandje. Aan het einde van de dag kwam ik erachter dat ik naar veel mensen had gezwaaid, maar niemand echt had gesproken. Het ontmoeten moet je echt organiseren.”

3. Maak een gebouw flexibel

en leven geven. Het is nu nog wat kaal en klinisch.”

Studenten, docenten en medewerkers, iedereen mist

Amanda Hendriks van de kunstcommissie vertelt dat er

een bepaald soort ruimte in het gebouw. Een plek om

het afgelopen jaar twee tentoonstellingen zijn geweest,

rustig te bellen bijvoorbeeld, zegt beleidsmedewerker

in de entreehal en in de kantine. In september komt

Annelies Dickhout. Een plek om met studiegenoten te

er een nieuwe expositie. Omdat die tentoonstellingen

werken aan een project of waar docenten en studenten

zich beperken tot twee ruimtes, stelt Amanda voor om

coachgesprekken kunnen voeren, oppert student

een groter idee te ontwikkelen voor kunst in het hele

opleidingskunde Roos van Benthum. Lokalen zijn ook

gebouw. “Bijvoorbeeld iets dat te maken heeft met

geschikt als werkruimte, vindt Annelies, maar die zijn

het educatiethema? Zo zijn we ook herkenbaarder.” Student Manon Maatkamp heeft een idee: “Bij onderwijskunde maken we heel vaak posters en foto’s, daar wordt vaak niks mee gedaan. Hang die op. Het hoeft niet meteen iets heel groots te zijn.”

Aan de slag! Het

I/O-gebouw

kan

nóg

leefbaarder

worden.

Daarvoor zijn er ideeën genoeg, zoals stilteplekken, overlegplekken, extra koffieplekken en ruimtes die voor iedereen toegankelijk moeten zijn. “Door plekken nu afgesloten tussen lessen door. Jammer, vindt Pabostudent Leonie Zweverink. “Dat geeft ons het idee dat de school bang is dat studenten niet zorgvuldig met

op type werkzaamheden in te delen, stoor je elkaar minder dan wanneer je het organiseert per opleiding”, denkt communicatieadviseur Thamar Elissen.

spullen omgaan. En op internet kunnen we zien welk lokaal wanneer vrij is, dus we hoeven nooit in de weg te zitten.”

4. Een goed gebouw verandert niets aan de organisatiecultuur Mensen ontmoeten elkaar te weinig in het gebouw, maar heeft dat te maken met de cultuur, suggereert Pabo-docent Bert Claessens. “De pub is een perfecte ontmoetingsplek. Toch staan ILS en Pabo daar soms

Anderen vrezen voor ‘versnippering’ en dat ze

ook in aparte groepjes bij elkaar. Het ligt aan onszelf.”

hun directe collega’s niet meer kunnen vinden.

Onderzoeker

Femke

Gebouwbeheerder Joep van den Heuvel heeft daar

Timmermans is het daar hartgrondig mee eens. “Om

een simpel antwoord op: “Daar hoef je niet bang

ontmoeting tot stand te brengen hoef je niet per se

voor te zijn.” Hij heeft ervaring met het implementeren

het gebouw te veranderen. Je kunt ook evenementen

van nieuwe werkconcepten. “Versnippering komt

organiseren als filmavonden en lezingen.”

nauwelijks voor”.

bij

het

Kenniscentrum

Directeur Hennie Komduur zet de eerste stap richting

5. Het oog wil ook wat

verbetering:

De aankleding van het gebouw kan gezelliger, vindt

organiseren langs andere HAN-gebouwen om te leren

student Roos: “Meer kunst zou het gebouw meer kleur

van hun ervaringen. Wordt vervolgd!

ze

belooft

een

‘inspiratieronde’

te

Facility Management of Frustratie Management?

Uw school is groter dan u denkt: gemiddeld 20% verbetering mogelijk.

Woensdag 24 juni 2015 organiseerde BouwRegieNetwerk het praktijkseminar ‘School te klein?’ in de HU Amersfoort, over optimale ruimtebenutting in het MBO- en hoger onderwijs. 40 vastgoed/facilitair medewerkers vanuit het MBO, HBO en universiteit schoven aan om te praten over de grote uitdaging om vraag en aanbod van onderwijsruimten goed op elkaar af te stemmen. Want hebben de collega’s die zeggen dat er te weinig ruimte is gelijk? Of is er juist ruimte genoeg en ligt de sleutel in efficiëntie? Meten is weten en daarover spraken Hetty van der Pennen, Niels de Vries (beiden van draaijer+partners), Vincent le Noble (méét) en Margon voor de Poort (Deltion College). Niels de Vries (draaijer+partners): “De belangrijkste missie is wat ons betreft: zo veel mogelijk geld naar het onderwijs, waarbij een 80/20 regel geldt (80% onderwijs en 20% ondersteunend). De twee grootste kostenposten voor onderwijs zijn personeel en huisvesting en binnen huisvesting wordt er vaak veel te weinig gestuurd op de kwantiteit, effectiviteit (bezetting) en efficiëntie (benutting) ervan. Dat is zonde. Bij het Deltion College was er bijvoorbeeld steeds de discussie over te weinig ruimte, terwijl op woensdag en vrijdag er bijna niemand aanwezig bleek te zijn in de school. De gemiddelde bezettingsgraad lag daardoor onder de 50%, terwijl 70% redelijk zou zijn. Vaak wordt er huisvesting bijgebouwd op basis van de piekmomenten in de week, terwijl je je beter de vraag kunt stellen hoe je die pieken een beetje kunt onderdrukken. Als je met dit ruimtevraagstuk zit, is meten een slimme eerste stap. Dit geeft inzicht en een objectieve basis om het gesprek aan te gaan binnen de onderwijsinstelling.” Hetty van der Pennen (draaijer+partners): “Het meten is een goed begin om de discussie over ruimtegebrek plat te slaan, maar een tweede belangrijke missie is een gezond evenwicht tussen tevredenheid en ruimtegebruik. Noem niet alleen de harde getallen, maar besef wat je onderwijsdoelstelling is. Ga het gesprek aan met elkaar, begrijp elkaars belangen, bepaal een gezamenlijke ambitie en zorg er voor dat de neuzen van collega’s en studenten dezelfde kant op staan. Door direct het gesprek aan te gaan met elkaar, kom je ook achter welke problemen relatief simpel op te lossen zijn. Dat kan al een hoop ellende schelen.” “Facility Management heet vaak ook wel Frustratie Management,” begint Vincent le Noble (méét) zijn verhaal. “Wat ik wilde snappen is hoe je er voor zorgt dat je weet wat er in je gebouwen gebeurt. Wij geven als organisatie verder geen advies, we meten alleen en brengen gebruik in kaart. Met die gegevens kunnen beslissingen worden gemaakt en daarna kan weer worden gemeten om het effect daarvan te zien. Er is vaak spraakverwarring als het gaat om de termen bezetting en benutting. Als er 1 persoon aanwezig is in een grote collegezaal, dan is de ruimte wel bezet, maar niet goed benut gezien de capaciteit ervan. En dat komt heel vaak voor. Het beeld dat veel werknemers hebben van bezetting komt bovendien niet overeen met de cijfers. Een plek is al bezet als er wel spullen liggen, maar de persoon zelf afwezig is. Dit is het geval voor 50% van de totale bezetting.

En in 50% van die gevallen duurt afwezigheid langer dan 2 uur! We gaan naar een systeem toe met sensoren en track&trace, een studentenvolgsysteem. Op die manier kan er beter realtime een inschatting worden gemaakt van daadwerkelijke bezetting en benutting.” Margon voor de Poort (Deltion College) sloot de middag af met haar praktijkervaringen. Deltion Collge is een ROC dat voor 13.700 jongeren en volwassenen onderwijs verzorgt. Er werken daarnaast 1.200 mensen. Vanuit de onderwijsorganisatie werd aangegeven dat de campus over onvoldoende ruimte beschikt om alle lessen goed te kunnen inroosteren. De bedrijfsvoering had echter de indruk dat veel ruimten een lage bezettingsgraad hadden en dat extra investeren onverantwoord was. Voor de Poort licht dit toe in har presentatie: “Omdat er alsmaar werd geroepen om meer ruimte, hebben we hier actie op gezet. Centrale vraag: Hoe kunnen we huisvesting goed vormgeven onder de noemer ‘student centraal’? Wij zijn in 2010 gestart met een projectgroep (met vanuit elke laag een vertegenwoordiger om het tot een gedragen geheel te maken) en hebben in 2011 een definitief model vastgesteld; het RuimteToedelings Model (RTM). Dit model kwam in beheer van Facilitaire Zaken. Het RTM kent verschillende parameters die het mogelijk maken om het model toe te passen aan de ontwikkelingen. Met die tool kan ik spelen en sturen als er wijzigingen nodig zijn. Het is vooral constant kijken hoe we dingen slimmer kunnen doen. Er is een aanzienlijke cultuurverandering voor nodig, want uiteindelijk zijn het de mensen die het moeten doen. Met elkaar pak je dit aan; een project van de lange adem. Het gaat om gaatjes vullen en dat levert kleine stapjes en kleine overwinningen op. Onze bezettingsgraad is nu gemiddeld 75%, terwijl die onder de 50% lag. Het ruimtegebrek probleem is nog niet helemaal opgelost, de resultaten die we tot nu toe hebben geboekt zijn zeker de moeite waard.” De conclusie die na deze middag getrokken kan worden is dat er serieus winst te behalen valt als het gaat om de bezettingsgraad van gebouwen in het onderwijs. Door te meten ontstaat inzicht en de cijfers worden de basis van de inhoudelijke discussie over ruimtegebrek en –gebruik. Gemiddeld valt er op bezetting zo’n 20% te verbeteren, terwijl tevredenheid van de gebruikers er niet minder om wordt.

Heeft u vragen of ruimtebenutting in het onderwijs? Neem dan contact met ons op.

BouwregieNetwerk, 24 juni 2015

WESTERDOK ALMELO René Siebring, Eric Huissen

Interview Cobouw met Syto Goslinga en Jan Camphuijsen

Interview: ‘Makkersmores in plaats van rakkersgedrag’

Muiden - Opmerkelijk: een marketingbureau dat zich mengt in de strijd om bouwopdrachten. En toch is dat precies wat De Bouwer & Partners gaat doen in Groningen, waar tienduizenden woningen bouwkundige versterking wacht. Directeur Syto Goslinga is ervan overtuigd dat juist zijn Save-concept een belangrijke rol kan spelen in de versterkingsopgave die er ligt, vertelt hij in zijn ‘clubhuis’, een tot kantoor omgebouwde woonark gelegen in een Muidense gracht. “Want het gaat er straks vooral om het vertrouwen van de bevolking te winnen”, benadrukt Goslinga, die geflankeerd wordt door Jan Camphuijsen van draaijer+partners. “Dit proces kun je niet enkel vanuit de techniek aansturen. Dan neem je de bestaande onrust niet weg. Bewoners zijn boos, gefrustreerd, verdrietig, angstig. En terecht. Dat palet aan emoties kan en mag je niet negeren. In alles moet je de bewoner als uitgangspunt nemen.” En dat, betoogt Goslinga, doet Save straks beter dan de gemiddelde aannemer. Want die wil toch vooral ‘stenen stapelen’ en is veel minder bezig met bijvoorbeeld klanttevredenheid. “Wij hebben juist veel ervaring met hoe je de klant centraal stelt. Dat zit in ons DNA. Onze filosofie is ook niet voor niets makkersgedrag in plaats van rakkersgedrag, dat nog altijd kenmerkend is voor de bouw. Wij gaan de makkers-mores in praktijk brengen.” Klanten zijn er in potentie voldoende: het aardbevingsgebied telt zo’n 35.000 particuliere woningen en tal van andere gebouwen. Bovendien bepalen de eigenaren zelf wie hun gebouw gaat versterken. Om met hen in contact te komen, opent Save na de zomer een vestiging in Loppersum, het hart van het getroffen gebied. “Noem het een informatiewinkel of een inloopcentrum”, licht Camphuijsen toe. “Een plek waar bewoners terecht kunnen met al hun vragen en waar samen met hen een plan van aanpak voor hun specifieke situatie wordt ontwikkeld.”

Interview Cobouw met Syto Goslinga en Jan Camphuijsen Goslinga: “Daar gaan we eerst heel goed naar de mensen luisteren. Want vergis je niet, de wensen die zij hebben, kunnen sterk verschillen. De één wil zijn woning daadwerkelijk bouwkundig laten versterken, de ander denkt aan sloop en nieuwbouw. Maar er zijn ook mensen die het liefst hun huis verkopen en de regio achter zich laten. Pas als hun wensen helder zijn, kunnen we een plan voor ze ontwikkelen en halen we er de juiste ingenieurs en een bouwer bij.” De ‘winkel’ wordt bemand door inwoners van het gebied. Zij kennen de problematiek, zitten in hetzelfde schuitje en weten dus wat er leeft onder de bevolking. “Deze mensen gaan we opleiden tot bewonersbegeleider, de schakel tussen bewoners en ingenieurs”, aldus Goslinga. “Daarvoor zoeken we nadrukkelijk ook samenwerking met de overheden in de regio, zoals de gemeente Loppersum. Maar ook met de universiteit, de hogeschool en het middelbaar beroepsonderwijs. Die hebben gezamenlijk de afgelopen tijd al zeker 1400 Groningers – meest bouwvakkers – getraind in bewonerscommunicatie. Die samenwerkende onderwijsinstellingen worden belangrijke partners voor ons.” Camphuijsen: “De bedoeling is dat we overal in de provincie ambassadeurs krijgen. Bewoners die spontaan hun kennissen, vrienden en familieleden vertellen over de 8 plus-ervaring die ze met Save hebben opgedaan. Dan krijg je een soort olievlekwerking. Dat is waar we op inzetten. Dat lukt niet als we versterkingsplannen maken die alleen voldoen aan de geldende technische, juridische en financiële voorwaarden. Dat lukt alleen als we beginnen met de individuele behoeften en belangen van de bewoners en andere gebouweigenaren. Hun instemming, voorkeur en aanbeveling is de sleutel tot succes.” Over engineerings- en uitvoeringscapaciteit beschikken De Bouwer & Partners en draaijer+partners vanzelfsprekend niet. Daarvoor zoeken zij vaste partners. Voor de planontwikkeling gaat het om ingenieursbureaus met verstand van inspectie, constructie en duurzaamheid. Voor de uitvoering zoeken ze samen naar een vaste groep van tien à twaalf bouwers. Goslinga en Camphuijsen zijn momenteel druk bezig met de selectie van de betreffende ondernemingen, die, als het even kan, uit het noordoosten van Nederland komen. “We vragen nogal wat van deze bedrijven”, geeft Goslinga toe. “Ze moeten onze filosofie omarmen, de bewoner centraal stellen, innovatief zijn, continu willen verbeteren en bereid zijn hun kennis en kunde te delen met de andere partners. Als je niet deelt, kun je immers ook niet vermenigvuldigen. Bovendien zullen ze moeten inzien dat de kost voor de baat gaat. Het kan zo maar anderhalf jaar duren voordat de eerste factuur de deur uitgaat. Ze zullen de strategische opgave voor ogen moeten zien.” Bouwprijzen Samen met de geselecteerde ingenieursbureaus en bouwbedrijven wordt uiteindelijk een breed ‘versterkings- en verduurzamingsassortiment’ samengesteld. Daarmee moeten zij goed en concurrerend kunnen inspelen op uiteenlopende bewonerswensen, huisvestingssituaties en gebouwtypen. De prijzen die de bouwondernemingen intern in rekening kunnen brengen, worden daartoe vooraf vastgesteld. Een bewuste strategie. Camphuijsen: “Als je het eens bent over prijs en kwaliteit, kun je volledig sturen op klanttevredenheid. En dat is wat we willen. We zullen de prestaties van alle partijen continu meten. De werkverdeling zal uiteindelijk aan de score worden gerelateerd. De bouwer die de hoogste waardering van de klant krijgt, krijgt het meeste werk.” Goslinga en Camphuijsen introduceren naar eigen zeggen een manier van werken die de bouw niet gewoon is. “Ik denk dat in Groningen een ultieme kans ligt om de sector opnieuw uit te vinden. We gaan werken aan een mooi, sterk en zuinig Groningen. Weg van rakkersgedrag, wantrouwen en

Interview Cobouw met Syto Goslinga en Jan Camphuijsen torenhoge faalkosten. Op naar een gerespecteerde sector die de bewoner centraal stelt en goede resultaten boekt door projectoverstijgende samenwerking en continue verbetering. We praten hier over een klus van ongekende omvang. De versterkingsoperatie neemt zo tien jaar in beslag. En op het hoogtepunt bedraagt de jaarproductie misschien wel 800 miljoen euro. De mogelijkheid om grote verandering teweeg te brengen, mogen we niet laten lopen.” Save De samenwerking tussen De Bouwer & Partners en draaijer+partners kent een lange voorgeschiedenis. Beide bureaus kwamen twintig jaar geleden voort uit ingenieursbureau Starke Diekstra. Sindsdien komen ze elkaar van tijd tot tijd tegen en trekken dan samen op. Toen de NAM Goslinga eind 2013 vanwege zijn Save-concept binnenhaalde en zag wat daar moest gebeuren, was het voor hem dan ook volstrekt vanzelfsprekend dat hij er draaijer+partners in mee zou nemen. Meer dan een jaar hebben ze intensief samengewerkt om de NAM te helpen bij het ontwikkelen van een aanpak voor het aardbevingsgebied. Nu daarvoor het Centrum voor Veilig Wonen (CVW) is opgericht, gaan ze samen verder met Save. De Bouwer & Partners verzorgt het frontoffice dat de bewonersbehoeften vertaalt in het juiste aanbod. draaijer+partners vormt het backoffice van waaruit samen met ingenieurs en bouwers het gedane aanbod wordt gerealiseerd.

Publicatie: Cobouw, mei 2015

Stadskantoor Utrecht Op papier gold het als een ‘zeer complex en ambitieus project’. Inmiddels zijn de deuren van het nieuwe Stadskantoor Utrecht open en is er lof van vele kanten voor een ‘dynamisch en leefbaar gebouw’. Een gesprek met het duo dat het project leidde, Albert Hutschemaekers, de ambtelijk opdrachtgever, en Evert Jan Bronda, projectmanager namens draaijer+partners. Tekst: Max Christern Met een mengsel van trots en verbazing liepen Albert Hutschemaekers en Evert Jan Bronda kort na de opening van het Stadskantoor Utrecht door het nieuwe gebouw. Je zou het zonder overdrijven ‘hun’ gebouw kunnen noemen, want beide heren zijn vanaf het begin betrokken geweest bij de plannen voor de bouw van dit nieuwe icoon van de stad Utrecht. Hutschemaekers was namens het college van B&W de ambtelijke opdrachtgever van het project, Bronda vervulde de rol van projectmanager. De trots die beide heren op een bescheiden manier uitstralen als we door het gebouw wandelen is verklaarbaar: dit project gold begin deze eeuw als ‘zeer complex en ambitieus’. Het kwam er op neer dat de gemeente bijna al haar door de stad verspreide kantoren wilde samenvoegen op één centrale plek, rond het stationsgebied dat ingrijpend verbouwd zou gaan worden. De verbazing van het duo heeft te maken met de ongekend soepele wijze waarop de bijna 3.500 ambtenaren die hier begin oktober zijn samengebracht de verhuizing hebben doorstaan. Op een enkele plek stonden nog een paar verhuisdozen in de dagen na het verhuisweekend, maar verder leek het alsof iedereen hier al maandenlang werkte. ,,Vanaf het eerste moment heb ik ook echt vertrouwen gehad in het slagen van dit project”, vertelt Bronda. ,,En dat heeft veel te maken met de vrijheid, het vertrouwen en daarmee dus ook de verantwoordelijkheid die de opdrachtgever mij gaf .” Hutschemaekers knikt instemmend en voegt toe: ,,Dit project is zo complex, dan moet je als gemeente dus heel veel loslaten. Dat heb ik gedaan en met Evert Jan vond ik in 2007 precies de juiste ervaring voor deze klus.”

1

Leefbaarheid Bronda, destijds nog opererend vanuit zijn eigen kantoor en sinds 2013 aangesloten bij draaijer+partners, werd gedelegeerd opdrachtgever voor de nieuwe huisvesting van de gemeente. Zijn opdracht omvatte niet alleen het gebouw klaarmaken voor gebruik, hij moest er ook voor zorgen dat de mensen die er in zouden gaan werken klaargestoomd werden om het gebouw ook zo te gebruiken als bedoeld, met alle moderne en technologische vernieuwingen erbij. Vanaf het begin stond bij Bronda’s klus één begrip centraal: leefbaarheid. ,,Dat betekende voor dit project dat we heel erg gestuurd hebben op drie zaken”, licht Bronda toe. ,,Dit moest een prettige ontmoetingsplek voor de mensen in Utrecht worden. De toegankelijkheid van die plek moest goed zijn en bij de materialen en de inrichting was duurzaamheid het uitgangspunt.” Leefbaarheid was tevens een leidend principe bij de vijftien gebouwen die de gemeentelijke organisatie van Utrecht verliet voor het nieuwe, gezamenlijke kantoor. De concentratie op één plek werd geprezen door de buitenwacht, maar de gemeente realiseerde zich ook dat in deze tijden van kantorenleegstand het geen optie was om de oude gebouwen zo maar aan hun lot over te laten. ,,We zijn in een vroeg stadium al met de verhuurders van die panden gaan praten”, vertelt Bronda. Van de vijftien gebouwen waren er twee in eigendom van de gemeente, de rest werd gehuurd. ,,Bij die gesprekken ging het niet alleen over flexibilisering van de huurovereenkomsten maar hebben we het vooral ook gehad over de toekomstplannen van de eigenaren met hun gebouwen na het vertrek van de gemeente. Daar voelt de gemeente ook een verantwoordelijkheid”, aldus Bronda. Het grootste deel van de eigenaren gebruikte dit moment uiteindelijk ook om een herbestemming van hun gebouw aan te vragen, het te herontwikkelen of te transformeren. Inmiddels zijn aanvragen ingediend voor de realisatie van studentenwoningen, hotels en woningen in de voormalige gemeentekantoren. Dat doet zowel Bronda als Hutschemaekers goed want daarmee klopt het hele proces in hun beleving: zowel over het nieuwe als over de toekomst van het oude is goed nagedacht.

2

Over het spoor heen getild De opdrachtgever voor de bouw van het nieuwe pand is de Nederlandse Spoorwegen. De gemeente Utrecht is de eindgebruiker van het kantoor en is verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling rondom het station. Het pand – in de vorm van een grote, witte U – biedt 65.000 vierkante meter ruimte aan kamers en kantoren. Het gros van die ruimte (80 procent) vult de gemeente in, de overige 20 procent wordt verhuurd aan externe partijen, waaronder het UWV, de regionale GG&GD en het Hoogheemraadschap. ,,Het moment dat we het pand daadwerkelijk kochten als gemeente, had voor mij een grote impact”, vertelt Hutschemaeker. ,,Toen beseften we heel duidelijk: nu is het van ons.” Cruciaal in de fase daarna was volgens de twee leiders van dit grote project dat de projectorganisatie rechtstreeks werd opgehangen aan het college. ,,Daardoor konden we als eindgebruiker heel goed sturen”, legt Bronda uit. Ook op financieel gebied was dat natuurlijk van belang. Dit project mocht uiteindelijk niet meer kosten dan alle panden bij elkaar waar de gemeente tot dan toe zat. ,,We zijn heel diep de gemeentelijke financiën ingegaan om te zorgen dat alles goed was onderbouwd. Er was vanaf het begin bij alle betrokkenen veel commitment en we hadden een harde, duidelijke lijn bij alle contracten. Dat heeft ons allemaal erg geholpen”, vertelt Hutschemaeker. Het nieuwe stadskantoor van Utrecht ligt aan de westkant van het Centraal Station. Ook dat aspect was van groot belang want met de opening van het stadskantoor werd de stad ‘over het station en de sporen heen getild’. Zeventig procent van de bevolking woont al aan die westzijde van het spoor, maar in de beleving van velen was dat deel aan de andere kant het deel van de stad waar ‘het’ gebeurde. Het nieuwe pand brengt in dat opzicht dus ook balans in de stad en het centraal station heeft om die reden nu ook twee grote hoofdingangen gekregen, beide met grote, brede trappen, uitnodigend om naar binnen te komen. Stemmen Het hele project heeft in totaal 350 miljoen euro gekost en de gemeente wil dat de Utrechtse burger ook echt iets van die grote investering merkt. Dat gebeurt eigenlijk meteen al in de draaideur bij binnenkomst waar iedereen zichzelf op een digitale foto terugziet in de spiegelwand van de deur en meteen ervaart dat dit een stadhuis is van de moderne tijd. Daarna staan in de hal hospitalitymedewerkers klaar om mensen wegwijs te maken. Burgers vinden hier alle diensten van de gemeente op één plek. En bij alles is nagedacht hoe de ‘klant’ –

3

de Utrechtse burger – hier het best bediend kan worden. Door grote toegankelijkheid (vlakbij alle OV, aangepast aan gehandicapten), heldere bewegwijzering, open ruimtes en goed bemande informatiebalies op alle etages in het gebouw, ervaart de bezoeker het stadskantoor als een ontmoetingsplek waar hij of zij alle zaken met de gemeente onder één dak kan regelen: van geboortebewijs tot rijbewijs en paspoort. Wat Hutschemaekers betreft mag dat aanbod komende tijd zelfs nog verder worden uitgebreid: ,,Iedereen zou hier in de toekomst ook moeten kunnen stemmen bij verkiezingen, vind ik.” Dit gebouw moet, vinden beide heren, alles uitstralen van een modern kantoor voor een overheid die dynamisch en flexibel is. ,,Dat is misschien wel de belangrijkste boodschap die we met het stadskantoor willen overbrengen”, vindt Hutschemaekers. De integratie van de ambtenaren uit alle verschillende stadskantoren in Utrecht verliep vanaf dag één prima. Men komt elkaar in de liften tegen, in de wandelgangen of in de vele zithoeken en coffeecorners. Omdat bijna niemand meer een eigen kamer heeft – op de burgemeester en zijn wethouders na – is er onderling al veel meer contact over werkplekken en vergaderkamers die geboekt moeten worden. Ook dat bevordert de integratie van al die mensen die tot voor kort wel dezelfde werkgever hadden maar niet in hetzelfde pand werkten en elkaar dus zelden tegenkwamen. Eind november organiseerde de gemeente een familiedag in het nieuwe gebouw en ook de nieuwjaarsbijeenkomst zal hier plaats hebben. Het is allemaal gedaan om de andere manier van werken, die zo verbonden is aan dit nieuwe gebouw, goed te laten landen bij de medewerkers van de gemeente. Kritiek Tussen alle tevredenheid over de vernieuwing is ook bewust ruimte gelaten voor kritiek die met dit soort grote veranderingen gepaard gaat. ,,We staan daar natuurlijk voor open en verzamelen alles serieus. Maar we zullen niet meteen in de oplossingsstand schieten”, zegt Hutschemaekers. De projectleiding wil drie maanden na de opening het net ophalen en kijken wat moet worden aangepast. ,,Je ziet nu al dat de 8e en de 9e etage heel vol zitten bijvoorbeeld en op de 13e etage is het relatief rustig. Daar zullen we een betere balans voor moeten vinden. Spreiding binnen het gebouw van de mensen die hier werken is echt een aandachtspunt”, zegt Bronda. ,,Dit kantoor vraagt om een permanente fine tuning. En het mooie is dat je nu al voelt dat dit gebouw ook op een of andere manier van de organisatie hier afdwingt dat iedereen blijft meedenken hoe je het best met het stadskantoor kunt omgaan”, vindt Hutschemaekers. Projectmanager Bronda heeft bij de inrichting van het enorme gebouw vooral goed gelet op de menselijke maat: hoe raak je als medewerker van de gemeente of als bezoekend Utrechts burger niet verloren in het Stadskantoor? ,,Als ik nu al zie hoe snel het gebouw ‘omarmd’ wordt door de gebruikers, denk ik dat we zijn geslaagd in die opzet.” Hutschemaekers vult aan: ,,We stellen hier bewust ook geen status quo vast, dat past niet bij dit gebouw. Ik weet zeker dat we over een jaar weer aan het schuiven zijn, maar zonder dat we hoeven te verbouwen. Want dit gebouw biedt enorm veel flexibiliteit.”

4

Concentratie Het stadskantoor past voor een groot deel in het tijdperk van het nieuwe werken, maar vereist van de mensen die in dit gebouw werken ook wel vaak een andere houding. Dat realiseren Bronda en Hutschemaekers zich. ,,Je krijgt hier veel vrijheid, dat vinden mensen fijn. Maar met die vrijheid komt ook een bepaalde verantwoordelijkheid. Accepteer dat je tijdig een kamer moet boeken, spreek elkaar aan op lawaai, etcetera. Als dat allemaal lukt, haal je echt het maximale uit dit gebouw”, weet Hutschemaekers. Naast alle nieuwe ambtelijke interactie kunnen mensen die geconcentreerd willen werken daarvoor speciale concentratieplekken opzoeken. De eerste weken toonden aan dat ‘rustig’ werken voor de meesten nog even wennen was. ,,Inmiddels wordt er actief gestuurd op meer spreiding van de bezetting van de kamers hier door de week heen”, vertelt Bronda. De drukste dagen zijn, zoals op veel kantoren in Nederland, dinsdag en donderdag. Op vrijdag is het juist weer heel rustig. Het duo realiseert zich dat het gebouw ook veel prikkels kan geven op de drukke dagen aan bezoekers en aan de mensen die er werken; meer dan de meesten gewend zijn. ,,Ik merk nu al dat ik echt moe ben van alle indrukken op een dag”, zegt Hutschemaekers. Hij ervaart dat overigens als positief en uitdagend. Over een jaar of wat, zegt Hutschemaekers, zul je ook zien dat de organisatie van de gemeente verjongd is. Nu ligt de leeftijd van de mensen hier nog relatief hoog. Dit gebouw zal er aan bijdragen dat jonge mensen hier graag willen werken. Die kunnen nog makkelijker met al deze nieuwe mogelijkheden omgaan. En dat geeft de gemeente weer een boost als werkgever voor nieuw talent.”

5

De beloften van het prestatiecontract Veel opdrachtgevers sluiten een prestatiecontract voor onderhoud af met een aannemer. Zij willen zich namelijk meer kunnen richten op hun primaire proces, en zich ontwikkelen van facilitaire organisatie naar regie-organisatie. Helaas worden hun verwachtingen van het prestatiecontract vaak niet waargemaakt. Het uitgevoerde onderhoud voldoet wel aan de afgesproken kwaliteitseisen, maar het proces zelf verloopt niet goed. Wat zijn de drie meest voorkomende knelpunten én hoe zou het anders kunnen? B. (Bertina) Seffinga en B. (Ben) Grijpstra, draaijer+partners

Prestatiecontracten stellen nieuwe eisen aan aannemers. Voorheen ging het om technische vragen (werkorders); nu gaat het om functionele prestaties. Aannemers hebben deze ontwikkeling vertaald in nieuwe concepten. Hierbij staan zij niet alleen garant voor het onderhoud, maar kunnen zij ook het management en beheer overnemen van de opdrachtgever. Vaak gebeurt dit op basis van prestatiematige afspraken en de conditiemetingsystematiek van de NEN2767. Op papier lijken de prestatieafspraken geweldig. Maar de praktijk valt nogal eens tegen.

THEORIE VERSUS PRAKTIJK Opdrachtgevers blijken tevreden over de kwaliteit van het onderhoud. Maar ze worden danig teleurgesteld in het proces. Aannemers blijken hun beloften niet waar te maken; bijvoorbeeld niet in de vertaling van prestatie naar werkorders of in de aandacht voor het primaire proces van de opdrachtgever (denk maar aan boorgeluiden tijdens de tentamenweek, of timmerherrie tijdens een belangrijke vergadering). Sommige opdrachtgevers hebben inmiddels besloten om het onderhoud maar

12

weer traditioneel te laten uitvoeren, zodat ze in ieder geval weer grip op de zaak hebben. Dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn! Veel beter is het om een prestatiecontract wél te laten werken. Laten we drie veelgehoorde beloften van aannemers eens onder de loep nemen. Belofte 1: ‘Wij stellen de gebruiker centraal’ Een eerste belofte die veel aannemers doen is: ‘wij stellen de gebruiker centraal’. Dit betekent doorgaans dat zij hun planning afstemmen op het primaire proces van de opdrachtgever. Maar ‘de gebruiker centraal stellen’ omvat veel meer dan alleen het stroomlijnen van werkplanning en primair proces. Want huisvesting is geen doel op zich, maar slechts een middel om het primaire proces te ondersteunen. Hoe beter de huisvesting daaraan kan bijdragen, hoe groter de waarde van huisvesting voor de gebruikers is. Doel van het prestatiecontract is om die optimale bijdrage van de huisvesting daadwerkelijk te realiseren. En dus moet de basisvraag voor álle doelen en activiteiten van de aannemer steevast zijn: hoe kunnen wij de gebouwen en dienstverlening voor onze gebruikers optimaliseren? Techniek, gebouwen en

onderhoudsprocessen zijn dienend en volgend aan dit proces, en moeten daarom zo flexibel mogelijk worden ingericht. Kortom: onderhoud moet niet worden uitgevoerd omdat het nu eenmaal op de planning staat, maar omdat het zorgt voor een beter presterend gebouw. Dan pas staat de gebruiker echt centraal. Belofte 2: ‘Wij zijn uw partner’ De tweede veelgehoorde belofte van aannemers is: ‘wij zijn uw partner’. Echte partners hebben gedeelde belangen op basis van authentieke, gedeelde doelen. Maar bij een onderhoudscontract tussen opdrachtgever en aannemer is hiervan geen sprake. Sterker nog: het belang van de aannemer – zo veel mogelijk omzet uit onderhoud – kan zelfs fors conflicteren met het belang van de opdrachtgever. De waarden en normen, de cultuur, de houding en het gedrag van beide partijen lopen nogal uiteen. Hun relatie is dus helemaal niet gelijkwaardig. Er is bijvoorbeeld geen volledige transparantie in financiën. En ook geen gedeeld belang bij de opbrengsten. De opdrachtgever kan de aannemer dus nooit als partner beschouwen.

TVVL Magazine | 03 | 2015 ONDERHOUD

Belofte 3: ‘Wij ontzorgen u’ De derde aannemersbelofte ligt op het gebied van de dienstverlening. Hiervoor worden begrippen als ‘ontzorgen’, ‘goede dienstverlening’ of ‘toegevoegde waarde’ gebruikt – zonder die te concretiseren. Een opdrachtgever wil graag worden ontlast. Een dergelijke belofte valt dus al snel in goede aarde, zonder dat de opdrachtgever navraagt hóe de aannemer die belofte precies gaat waarmaken. In plaats daarvan vertrouwen veel opdrachtgevers op hun eigen verwachtingen. Zij gaan ervan uit dat de aannemer zelf het initiatief neemt voor verbeteringen en adviezen geeft die de (primaire) organisatiedoelstellingen ondersteunen. Daarbij rekenen ze er bovendien op dat dit een cyclisch proces is, dat alsmaar doorloopt en telkens weer herijkt wordt. In de praktijk worden opdrachtgevers uiteindelijk vaak teleurgesteld. Tijdens de aanbestedingsfase en/of implementatiefase wordt de ontzorgbelofte meestal nog wel waargemaakt. Dan zijn veel aannemers erop gericht om de prestatie-eisen goed te vertalen in werkorders (vaak uit oogpunt van kostenbeperking, om

binnen de contractuele kaders te blijven). Maar daarna? Voegt de aannemer ook dan blijvend extra waarde toe? Helaas is het voor veel aannemers geen automatisme om voortschrijdend inzicht periodiek te delen met de opdrachtgever, of om nieuwe ontwikkelingen keer op keer zelf in te passen. Met als gevolg dat iets ouds vaak door hetzelfde wordt vervangen – terwijl dat nu net het moment was geweest om eventuele verbeteringen of innovaties door te voeren.

taatsverplichting – maar wel over een ander deel van het werk. De organisator denkt mee (dienstverlenend); de uitvoerder voert uit. Ook heeft de organisator een ander belang dan de uitvoerder. De organisator heeft geen belang bij omzet uit onderhoud, de uitvoerder wel. Samenvattend: de organisator voert het goede onderhoud uit, de uitvoerder voert het onderhoud goed uit. Goede samenwerking tussen de organisator en de uitvoerder moet leiden tot het beste resultaat voor opdrachtgevers!

DENKERS EN DOENERS De onderzochte beloften laten zien dat aannemers misschien extra genen nodig hebben om opdrachtgevers goed te kunnen bedienen. In figuur 1 worden aannemers daarom onderscheiden in denkers (=organisator) en doeners (=uitvoerder). De organisator vertaalt de doelstellingen van zijn opdrachtgever naar een operationele opgave. Deze vertaling is echter niet vrijblijvend, aangezien de opdrachtgever ook de verantwoordelijkheid daarvoor bij de aannemer wil leggen. De organisator heeft dus, net als de uitvoerder, een resul-

-Figuur 1- Aannemers daarom onderscheiden in denkers (=organisator) en doeners (=uitvoerder)

TVVL Magazine | 03 | 2015 ONDERHOUD

13

ScholenDossier: praktische tool voor facilitaire beginner én professional Schoolbesturen zagen zich per 1 januari van dit jaar geconfronteerd met een grote uitdaging. Sinds die datum zijn ze zelf verantwoordelijk voor het totale onderhoud van hun schoolgebouwen. Het ScholenDossier geeft betrokkenen volledig inzicht in de staat van gebouwen. Zo is het totale onderhoud verantwoord en gefundeerd te plannen en uit te voeren. Tekst: Ton Brands

/

L[:JOVSLU+VZZPLYPZLLU VUHMOHURLSPQRWSH[MVYT VU[^PRRLSKKVVYKL JV€WLYH[PL+PNP[HHS.LIV\^ +VZZPLY/PLYPU^LYRLU]PQM[PLU ILKYPQ]LUZHTLUVTOL[ SHUKLSPQRLZJOVSLUWYVISLLT]HU KVVYKLJLU[YHSPZH[PLVWLLU LLU]V\KPNLTHUPLYVW[LSVZZLU ,LU]HUKH[]PQM[PLU[HSPZ KYHHPQLYWHY[ULYZ¸=LLSZJOVSLU OLIILUVU]VSKVLUKLRLUUPZLU /L[[`]HUKLY7LUULU JVTWL[LU[PLZPUO\PZVTOL[ KHNLSPQRZLVUKLYOV\K[L VYNHUPZLYLULUVTLLUNVLKLTLLYQHYLUVUKLYOV\KZWSHUUPUN 4167VMTLLYQHYLUL_WSVP[H[PLWSHUUPUNVW[LZ[LSSLULUIPQ[L OV\KLU+L]LYZJOPSSLUOPLYPUaPQUNYVV[[\ZZLUZJOVSLUIPUULU OL[=676LURPUKLYVW]HUN¹(HUOL[^VVYKPZ/L[[`]HUKLY 7LUULUHK]PZL\YIPQKYHHPQLYWHY[ULYZLU]HU\P[KPLM\UJ[PL ]LYHU[^VVYKLSPQR]VVYºVUKLY^PQZ»

Extra last 6VYZWYVURLSPQRaV\KL>76KL^L[KPLKLV]LYOL]LSPUN]HU OL[I\P[LUVUKLYOV\K]VVY7YPTHPY6UKLY^PQZYLNLS[PUNHHUVW QHU\HYP+H[ISLLRUPL[OHHSIHHYLUHSZºOHYKL»KH[\T ^LYK[VLUQHU\HYPHHUNLRVUKPNK+LOV\KPUN]HU]LLS ZJOVVSILZ[\YLU^HZLYLLU]HUº^L^HJO[LUOL[^LSHM»

66 | april 2015 | Duurzame Scholen

¸)LNYPQWLSPQR¹]PUK[=HUKLY7LUULU¸^HU[OL[]LYZJO\P]LU]HU YLNLSNL]PUNRHULLU]V\KPNHSZLLUL_[YHSHZ[]VLSLUKPLHÅLPK[ ]HUKLLPNLUSPQRLRLYU[HRLU]HUZJOVSLU+LaLOV\KPUN]VYT[ [LNLSPQRLY[PQKLLUYPZPJV(SZQLNLLUPUaPJO[OLI[PUKLZP[\H[PL ]HUOL[VUKLYOV\KR\UQLVVRKLJVUZLX\LU[PLZUPL[V]LYaPLU 2LUUPZISPQM[VUKLYILSPJO[LUOL[HKOVJVWWHRRLU]HU WYVISLTLUSPN[VWKLSVLY0UKLWYHR[PQRaPQU]LLSNLNL]LUZUPL[ ]VVYOHUKLUPZLYNLLUJLU[YHHSW\U[5PL[HSSLZJOVVSILZ[\YLU aPQUaPJOLY]HUIL^\Z[KH[LYPUMVVU[IYLLR[V]LYIPQ]VVYILLSK IYHUK]LPSPNOLPKOL[SLNPVULSSHILOLLYZWSHUVMHJ[\LSLNLIV\^ [LRLUPUNLU/L[ILZLMKH[LY^H[TVL[]LYHUKLYLUILNPU[U\ SHUNaHHTKVVY[LKYPUNLU¹

Brede inzetbaarheid /L[[`]HUKLY7LUULUUVLT[OL[:JOVSLU+VZZPLYLLULLU]V\KPN WYHR[PZJOO\SWTPKKLSKH[IYLLKPUaL[IHHYPZ+PLIYLKL PUaL[IHHYOLPKPZLZZLU[PLLS]PUK[aL¸+LVUKLY^PQZ^LYLSKRLU[ LLUZ[LYR]LYZJOPSPUWYVMLZZPVUHSP[LP[[\ZZLUKLKP]LYZL NLZWYLRZWHY[ULYZHSZOL[NHH[VTOL[VUKLYOV\K]HUNLIV\ ^LUAVaPQULYttUWP[[LYZTL[TPUKLYNLYPJO[LRLUUPZPUO\PZ THHYVVRaPQULYNYV[LYLZ[PJO[PUNLUTL[WYVMLZZPVULSL L_WLY[PZL=VVYHSKPLNLIY\PRLYZIPLK[OL[:JOVSLU+VZZPLY \P[RVTZ[-HJPSP[HPYTLKL^LYRLYZZJOVVSILZ[\YLUVUKLYOV\KZ TLKL^LYRLYZZJOPSKLYZ"PLKLYLLURHULYTLL^LYRLU/L[ :JOVSLU+VZZPLYPZaV^LSWYHR[PZJOHSZZ[YH[LNPZJOIY\PRIHHY1L R\U[LYTLLIPQ]VVYILLSKºWPQUW\U[LU»PUOL[]HZ[NVLK JVUZ[H[LYLUTHHYVVROVLKLZ[HH[PZ]HUOL[ÄL[ZLUOVR+L

/ ALGEMEEN º2LUUPZSVZRVWWLSLU]HUKLWLYZVVU» 9VI7HZTHU^LYR[HSZMHJPSP[HPYTHUHNLYIPQ:[PJO[PUN:JOVSLUNYVLW .LSKLY]LYZ[L+LaLZ[PJO[PUNILZ[HH[\P[ULNLU[PLUJOYPZ[LSPQRLIHZPZ ZJOVSLUPU6VZ[.LSKLYSHUK6UNL]LLY RPUKLYLUILaVLRLU KHNLSPQRZKLaLZJOVSLU ¸0UQHU\HYPOVVYKLPR]VVYOL[LLYZ[]HUOL[:JOVSLU+VZZPLY¹]LY[LS[ OPQ¸4PQULY]HYPUNPUKLMHJPSP[HPYL^LYLSKSHN[V[LPUK]VVYHSI\P[LUKL ZLJ[VY0R^HZHSZUPL\^RVTLYIPUULUKLVUKLY^PQZ^LYLSKVWaVLRUHHY VUKLYZ[L\UPUNVWOL[NLIPLK]HUVUKLYOV\KZWSHUUPUN>L^PSKLUKL RLUUPZSVZRVWWLSLU]HUKLWLYZVVULULLU]V\KPNLY[VLNHURLSPQRTHRLU +HHYIPQZ[\P[[LPRVWOL[:JOVSLU+VZZPLY6WKH[TVTLU[^HZOL[HSSLLU UVNLLU]PZPL0ROLIHMZWYHRLUNLTHHR[TL[KLIL[YVRRLULULUILUIPQ IYHPUZ[VYTZLZZPLZNL^LLZ[^HHYQLVVRPUW\[RVUNL]LU0ROLI ]LY]VSNLUZLLU]VVYZ[LSULLYNLSLNKIPQOL[JVSSLNL]HUILZ[\\Y]HU .LSKLY]LZ[L+H[ILZSPZ[LWVZP[PLMLU]HUHMQHU\HYPOLIILU^LOL[ :JOVSLU+VZZPLYNL{TWSLTLU[LLYK]VVYVUaLVUKLYOV\KZWSHUUPUN,YaPQU ^LSHUKLYLTVK\SHPYLZ`Z[LTLUILZJOPRIHHYTHHYKPLaPQU]HHR]LLS NLJVTWSPJLLYKLYALIL]H[[LUHSSLYSLP[VVSZKPLQLUPL[UVKPNOLI[VM ^HHYTLLQLUPL[R\U[^LYRLUaVUKLY\P[NLIYLPKL]VVYRLUUPZ/L[ :JOVSLU+VZZPLYPZ[VLNHURLSPQRLUNLIY\PRZ]YPLUKLSPQR,UHSZPRVVP[ ^LNNHRHUTPQUVW]VSNLYNL^VVU]LYKLYHHUKLZSHNTL[OL[Z`Z[LLT¹

*VU[YVSL ,LU4167OLLM[]VSNLUZ7HZTHUHSZUHKLLSKH[NLNL]LUZPUKLSVVW ]HUKL[PQKHJO[LYOHHSK^VYKLUKVVYKL^LYRLSPQROLPK¸/L[PZLLU

ZJOPSKLYRHUaLSMZaPLUOVL]LLS]LYMLY^VYK[NLIY\PR[]VVYKL RVaPQULUPUKLa\PKNL]LSLUPU^LSRLRSL\Y=HULLURHWV[ SPJO[RUVWQL[V[LLUV]LYHSSR^HSP[LP[ZTL[PUN]HUKLZ[HH[]HU ZJOVVSNLIV\^LU"]PHOL[:JOVSLU+VZZPLYPZOL[HSSLTHHS PUaPJO[LSPQRNLTHHR[LU[LTHUHNLU¹

Nulmeting /L[:JOVSLU+VZZPLYPZLLUºVWLU»HWWSPJH[PL/PLYTLLR\UULU ZJOVSLULLUU\STL[PUNKVLUVMSH[LUKVLU¸:JOVSLURLUULU ]HHRHSLLU4167+LaLWSHUUPUNPZVWNLUVTLUPUOL[:JOVSLU +VZZPLY!THHYUPL[HSZZ[HYLLUTHSPNYHWWVY[THHYHSZK`UHTP ZJOL[VVS]VVY]LYKLYLWSHUUPUNLUILOLLY+LU\STL[PUNSLPK[[V[ LLUSPQZ[QLTL[WYVISLTLULULLUWSHU]HUHHUWHR]HUVM QHHY]VVYOL[VUKLYOV\K(SKPLWVZ[LU^VYKLUVWKPLTHUPLY QHHYUHQHHYPUaPJO[LSPQRNLTHHR[LUHHUNLWHZ[¹ /VLÅL_PILSOL[:JOVSLU+VZZPLYPZTHHR[aLK\PKLSPQR]PHLLU ]VVYILLSK¸:JOVVSILZ[\YLUOHU[LYLULLUI\KNL[]VVY VUKLYOV\K(SZ\P[OL[4167ISPQR[KH[LYNLSK[L^LPUPNPZR\U QLHJ[P]P[LP[LULLU]V\KPNKVVYZJO\P]LU/L[:JOVSLU+VZZPLY aVYN[KHHYTLLUHHZ[KLLLYKLYNLUVLTKL]VVYKLSLUVVR]VVY LLUIL[LYÄUHUJPLLSKYHHN]SHR/L[SLPK[[V[LLUHU[^VVYKVW ]YHNLUHSZº>H[PZILSHUNYPQR&,U!^H[R\UULU^LIL[HSLU&¹

Data op één plek 7YHR[PZJOLUJVUJYLL[SHHNKYLTWLSPN]VSSLKPNLUaVUKLY PU]LZ[LYPUNLU]VVYHM.L^VVUILNPUULULUO\SWPUYVLWLUHSZ KH[UVKPNPZ/L[PZ]VSNLUZKLVUKLY^PQZHK]PZL\YHSSLTHHS]HU

UPL[K`UHTPZJOYHWWVY[4L[OL[:JOVSLU+VZZPLYRHUPROLLSLLU]V\KPN KPUNLUUHHY]VYLUOHSLUVM]LYZJO\P]LULUILKYHNLUHHUWHZZLUAPL OL[HSZLLUJVU[PU\HJ[\LLS4167^HHYTLLPRWLYMLJ[RHUaPLU^H[LY NLKHHUPZLU^H[LYNLKHHUTVL[^VYKLU/L[PZKPYLJ[IY\PRIHHY]VVY HSSLIL[YVRRLULU6UKHURZHSSLHKOVJaHRLUVWLLUZJOVVSILOV\K PR]VVY[K\YLUK[V[HSLJVU[YVSLV]LYHSSLaHRLUIL[YLMMLUKLOL[4167 +H[NLLM[TLKLTVNLSPQROLPKVTTL[LYPJO[LUVWZ[YH[LNPZJO VUKLYOV\K:[LSLLUZJOVVSPZ[VLHHUNYVV[VUKLYOV\K/L[ :JOVSLU+VZZPLYOLSW[TL[JVUJYL[LPUMVYTH[PLIPQILZSPZZPUNLUHSZ ºRPLaLU^L]VVYUPL\^IV\^VM]VVYYLUV]H[PL&»LUº^LSRLVUKLYKLSLU R\UULU^LUHHYHJO[LYLUZJO\P]LU&»¹

,SRHHYZJOLYWOV\KLU 0ZOL[:JOVSLU+VZZPLYKHUHSSLLUTHHYOLPSLUaLNLU&¸5LL¹aLN[ 7HZTHUSHJOLUK¸/L[PZUVNUPL[VW[PTHHS3VNPZJOVVRHSZQLaPL[KH[ OL[UVNTHHYRVY[ILZJOPRIHHYPZ:VTTPNLaHRLU]LYKPLULU ]LYIL[LYPUN>H[^LSaVWYL[[PNPZ!KP[R\UQLTLSKLULUKHU^VYK[OL[ PUILOHUKLSPUNNLUVTLU:VTZNHH[KH[ZULSZVTZK\\Y[OL[L]LU >PQTHRLUZVTZVUJVU]LU[PVULSLRL\aLZAVOLIILU^LLYIPQ]VVY ILLSK]VVYNLRVaLUVTKLZJOVVUTHHRºPUO\PZ»[LOHSLU+HHY[VL OLIILU^LZJOVVUTHRLYZPUKPLUZ[NLUVTLU/PLYKVVYRHUOL[ ]VVYRVTLUKH[^PQaHRLUPUOL[:JOVSLU+VZZPLY^PSSLUOLIILUKPLUPL[ THYR[JVUMVYTaPQULUKHHYKVVYVWKP[TVTLU[UPL[WHZZLUPUOL[ Z`Z[LLT]HUOL[:JOVSLU+VZZPLY4HHYKVVYOL[[LTLSKLUOV\QL LSRHHY^LSZJOLYW¹

[VLWHZZPUNVWOL[:JOVSLU+VZZPLY¸,PNLUSPQRPZOL[LLU IHZPZKVZZPLY^HHYPUHSSLYLSL]HU[LKH[HVWttUWSLR^VYKLU IL^HHYKLUIPQNLOV\KLU(S[PQKKPYLJ[PUaPJO[LSPQR]VVYHSSL IL[YVRRLULU,UK\ZUPL[HSSLLUPKLHHS]VVYZJOVVSILZ[\YLU THHYVVR]VVY[VLSL]LYHUJPLYZ¹ AL]LY]VSN[!¸5HHZ[RLUNL[HSSLUHSZ]PLYRHU[LTL[LYZSLLYSPU NLUHHU[HSSLUVUKLYOV\KZRVZ[LUHKYLZZLULUUVN]LLSTLLY aPQU^LU\ILaPNVTVVROL[MLP[LSPQRLLULYNPLLUNHZ]LYIY\PRPU OL[:JOVSLU+VZZPLY[L]LY^LYRLU;PQKLUZKP[NLZWYLRaP[[LU^L PUKLJHYUH]HSZWLYPVKLLUQLTVLZ[LLUZ^L[LUPUOVL]LLS NLZSV[LUZJOVVSNLIV\^LUKL]LY^HYTPUNU\Z[HH[[LSVLPLU¹

Juiste keuzes +LR^HSP[LP[]HUUVNHS^H[ZJOVVSNLIV\^LUSHH[[L^LUZLU V]LY;LNLSPQRLY[PQKaPQUÄUHUJPwSLTPKKLSLUUPL[HS[PQK]VVYYHKPN 0ZKLUPL\^L^L[Q\PZ[NLLUTVSLUZ[LLU&¸/L[:JOVSLU+VZZPLY OLSW[VTKLQ\PZ[LRL\aLZ[LTHRLU¹]LY[LS[=HUKLY7LUULU ¸>PQZ[HHUPU5LKLYSHUK]VVYKL\P[KHNLUKLVWNH]LK\\YaHTL VTNL]PUNLU[LYLHSPZLYLUTL[PUZWPYLYLUKLLUTV[P]LYLUKL VUKLY^PQZNLIV\^LU,LU[VLRVTZ[ILZ[LUKPNLSLLYVTNL]PUN RHULLUNYV[LIPQKYHNLSL]LYLUHHUOL[VU[KLRRLULUOL[ VU[^PRRLSLU]HU[HSLU[LU]HUSLLYSPUNLU+L[VLRVTZ[]HUKL SLLYSPUNLUZ[HH[JLU[YHHSTHHYaLRLYVVRKPL]HUOL[NLIV\^ LUOL[NLIPLK4PQUHK]PLZ&)V\^UPL[]VVYSLLNZ[HUKTHHY ^LYRVWLLUJYLH[PL]L^PQaLZHTLUTL[HUKLYLVYNHUPZH[PLZLU KVLKP[HSSLZVWLMÄJPwU[L^PQaLaVKH[aV]LLSTVNLSPQRNLSK V]LYISPQM[]VVYOL[VUKLY^PQZaLSM¹

Duurzame Scholen | april 2015 | 67

goed spelen

Schoolreis Hoe ziet uw droomschool eruit en wat is er nodig om die te verwezenlijken? Om u te helpen op die vragen een goed antwoord te formuleren, hebben wij het spel Schoolreis ontwikkeld.

bedoeld voor iedereen die bezig is met de toekomst van het

Scholen die bezig zijn met de toekomst van hun

Wij kiezen er nadrukkelijk voor om tijdens het spel nog

schoolgebouw(en), lopen vaak tegen de volgende vragen

geen koppeling te leggen met het bestaande gebouw. Uit

aan:

onze ervaring blijkt dat ambities voor de toekomst beter

•

Sluit het gebouw voldoende aan op ons (toekomstige)

kunnen worden verwoord zonder beperkt te worden door

onderwijsconcept?

de kaders van het huidige gebouw.

•

Voldoet ons gebouw technisch nog?

•

Is ons gebouw nog aan te passen aan onze eisen?

schoolgebouw en kan gespeeld worden met directieleden, docenten, medewerkers, ouders of andere betrokkenen. Op een informele manier lopen wij de verschillende aspecten van de toekomstige school door. Zo krijgt u in een korte tijd een goed beeld van de eisen, wensen en aandachtspunten.

Het spel Schoolreis doet een stap terug en begint bij de ambities van de school. Door het spel te spelen, worden die ambities in één dagdeel in kaart gebracht. Het spel is

geeft waarde

Tijdens het spel doorlopen wij de volgende fasen: 1. Dromen: waar moet uw droomschool aan voldoen? 2. Onderwijsvormen: welke activiteiten worden in uw nieuwe school gehuisvest? 3. Huisvestingsvormen: welke ruimtes zijn nodig en wat zijn de

Meer informatie:

onderlinge relaties? 4. Verschijningsvormen: welke uitstraling heeft uw toekomstige schoolgebouw aan de buitenkant?

Hetty van der Pennen

5. Sfeer: hoe ziet de binnenkant van uw school er straks uit? 6. Wvttk: welke onderwerpen zijn nog meer belangrijk voor uw school?

Speluitbreiding Naast het spelen van het spel, kan een van onze adviseurs een scan van het huidige gebouw maken. Zo leggen wij de resultaten van het spel en de gegevens van het huidige gebouw naast elkaar. Zo ontstaat een goed beeld van de te nemen stappen. Dit kan een renovatie, verbouw, nieuwbouw of een combinatie hiervan zijn.

Resultaat Het spel eindigt met een concreet resultaat: het reisdocument. Dit

“

Wij staan in Nederland voor de uitdagende opgave duurzame omgevingen te realiseren met inspirerende en motiverende onderwijsgebouwen. Een toekomstbestendige leeromgeving kan een grote bijdrage leveren aan het ontdekken en het ontwikkelen van talenten van leerlingen. De toekomst van de leerlingen staat centraal, maar zeker ook die van het gebouw en het gebied. Mijn advies? Bouw niet voor leegstand, maar werk op een creatieve wijze samen met andere organisaties en doe dit alles op efficiënte wijze, zodat zoveel mogelijk geld overblijft voor het onderwijs zelf!

”

Ruimtelijk- en Functioneel Programma van Eisen op hoofdlijnen is de

[email protected]

eerste aanzet tot een blauwdruk voor uw droomschool.

06 - 29 608 880

Kiest u ook voor een quickscan van het huidige schoolgebouw, dan krijgt u een beknopt advies over de te treffen maatregelen en een kostenraming. Samen vormen deze documenten een overzicht van argumenten voor een eventuele nieuwbouw, verbouw en/of renovatie. Dit overzicht kan ook van belang zijn voor de gemeente om te beslissen of het project kan worden opgenomen in het IHP (Integraal Huisvestings Plan).

Voordelen •

In korte tijd worden de ambities voor het schoolgebouw duidelijk en vastgelegd.

Niels de Vries

“Altijd raak ik weer gefascineerd door de wereld achter de gebruikers van onderwijsgebouwen. Om tot reële en gedragen beslissingen te komen, betrek ik graag het bestuur of de directie, de medewerkers en zelfs de leerlingen bij het project. Het is mijn uitdaging om op een aansprekende manier de organisatie mee te nemen om vanuit strategische keuzes, objectieve

•

Discussies worden in korte tijd en op informele wijze gevoerd.

•

Snel inzicht in de (on)mogelijkheden van uw gebouw(en).

•

Lage kosten.

[email protected]

•

Breed draagvlak door informele aanpak.

06 - 22 417 694

•

Uw droomschool krijgt letterlijk vorm met als resultaat een reisdocument.;

”

huisvestingsprestaties te formuleren.

www.draaijerpartners.nl

Groningen (050) 524 46 66 draaijer+partners bv [email protected] Utrecht (030) 659 23 33

Euclideslaan 2, 3584 BN UTRECHT geeft waarde www.draaijerpartners.nl

Wij gaan verhuizen

Vestiging Utrecht verhuist op 15 mei 2015 naar De Pyth bezoekadres Pythagoraslaan 101, 3584 BB UTRECHT postadres Postbus 85385, 3508 AJ UTRECHT 5e verdieping 030 - 659 23 33 Navigatie Galileilaan, parkeren achterzijde

Aanleiding: onze visie Van stenen naar mensen naar leven Wat bieden we?

U kent draaijer+partners als fullservice huisvestingsbureau: van initiatief tot en met ingebruikname en exploitatie. Wij

+

zijn ervan overtuigd dat bouwen niet gaat over gebouwen. Bouwen gaat over leven. Over het creëren van plekken

Een perfect bereikbare ontmoetingsplek in Midden-Nederland

+

Een fijne werkomgeving

waar mensen zo optimaal mogelijk kunnen wonen, werken, leren, zorgen, recreëren, léven.

+ +

Flexplekken en vaste werkplekken Mogelijkheid om een (halve) verdieping te huren

De mens en zijn omgeving zijn met elkaar verbonden. Dat noemen wij leefbaarheid. Leefbaarheid is de basis,

+

Ondersteunende faciliteiten

+

Projectruimten

het fundament waarop gebouwen zijn gebouwd. En misschien hoeven we niet eens te bouwen, maar kunnen we hergebruiken, verbouwen, transformeren. Deze visie noemen wij ‘de nieuwe draai’. Op ons platform denieuwedraai.nl verzamelen wij inspirerende

+

Video conferencing

+

De lekkerste koffie en verse producten

+ +

Goede vergaderruimten/-kamers Ruim voldoende parkeerplaatsen

+

Snelste WiFi in town

voorbeelden van leefbare omgevingen.

U kunt zich aansluiten! Wij van draaijer+partners hebben met De Waal Beheer het concept ontwikkeld voor ons nieuwe clubhuis. De Pyth wordt een ontmoetingsplaats, broedplaats én de schakel tussen bedrijven, ondernemers, starters, studenten en buurtbewoners. Daarnaast willen wij organisaties in de bouw- en vastgoedsector aan elkaar koppelen om te innoveren en te professionaliseren. Door samen te werken kunnen we van elkaar leren en elkaar inspireren. Past deze mentaliteit ook bij uw organisatie? Er is nog plek voor meer clubhuisgenoten!

Van kantoor naar clubhuis Bij een nieuwe draai hoort ook een nieuw onderkomen. Wij kiezen niet voor een standaard kantoorgebouw, maar voor een clubhuis. Een pand dat zijn bewoners stimuleert om elkaar én de buurt te ontmoeten. Die plek hebben we gecreëerd! Op 15 mei verhuizen we naar het voormalige Provinciehuis aan de Pythagoraslaan in Utrecht, in de volksmond ‘De Pyth’ genoemd.

Events voor kennisdeling: + Ontbijtsessies + Workshops +

Themaborrels

+

Trainingen

+

Congressen

Wie ontmoet u zoal in het clubhuis? +

draaijer+partners

+ +

De Waal Beheer Duurzaam Gebouw

+

BK Ingenieurs

+

Horecaondernemers Bar Beton

+ +

ZZP’ers Starters

+

Misschien ontmoeten wij u ook wel!

Voor meer informatie kunt u terecht bij: Peter Ruchti, directeur draaijer+partners 030 - 659 23 33 p.ruchti@draaijerpartners.nl

Voor een waardevolle verbinding tussen gebied, gebouw en gebruik Groningen Leonard Springerlaan 37, 9727 KB GRONINGEN Postbus 436, 9700 AK GRONINGEN 050-524 46 66

Utrecht Pythagoraslaan 101, 3584 BB UTRECHT Postbus 85385, 3508 AJ UTRECHT 030-659 23 33

twitter twitter.com/draaijerpartner mail info@draaijerpartners.nl internet www.draaijerpartners.nl