Informatienotitie AAN
Gemeenteraad Culemborg
VAN
College van Burgemeester en Wethouders
ONDERWERP
Woonvisie 2015‐2025
DATUM
17 september 2015
BIJLAGE
informatienotitie_107.DOC ‐ Bijlage samenvatting WBO
REGISTRATIENUMMER
GEM ‐ 1526423/13162
INFORMATIE TE VERKRIJGEN BIJ:
[email protected]/Werner Konings
Inleiding Een woning is essentieel, existentieel en je ontleent er je identiteit aan. Je rust er, je leeft er, het is je vertrekpunt, je thuiskomst, je vindt er veiligheid, gezelligheid, je ontvangt er je vrienden en familie en in slechtere tijden fungeert het als een schuilplaats. Kortom: vele facetten van het leven vinden plaats in en om je woning. Goed wonen in een veilige en prettige omgeving is een basisbehoefte en een basisvoorwaarde voor een ieder. Wij streven er als gemeente Culemborg naar om voor onze inwoners, nu en in de toekomst, voldoende geschikte, betaalbare woningen beschikbaar te hebben. Deze informatienotitie is de eerste opmaat naar een Woonvisie 2015 ‐2025. In deze informatienotitie is o.a. een selectie van de belangrijkste beschikbare data met betrekking tot de Culemborgse woningmarkt opgenomen. Aan de hand van deze gegevens en de kennis van experts op het gebied van de woningmarkt, o.a. makelaars, de corporatie, huurderbelangenvereniging etc. zal er in oktober een expertmeeting gehouden worden. Doel van deze expertmeeting is aan de hand van woningmarkt gegevens, trends, verwachtingen en uitspraken van experts een handreiking te maken voor een themabijeenkomst voor de raad in november waar een visie gevormd kan worden voor het wonen in Culemborg tot in ieder geval 2025. De Woonvisie geeft richting en benoemt de ʹstip op de horizonʹ. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst in hoge mate onvoorspelbaar is, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’ maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijndoelstelling uit het oog te verliezen. Belangrijk is dat in de Novelle van minister Blok (voorgestelde wijziging op de Woningwet) is bepaald dat het hebben van een goed onderbouwde, actuele Woonvisie (of volkshuisvestingsbeleid) de gemeente (meer) beter in staat is te sturen met haar lokale partner woningcorporatie KleurrijkWonen naar een wenselijk woningbouwbeleid/woningmarkt. In deze informatienotitie komen de volgende onderwerpen aanbod. Regionaal Woningbehoefteonderzoek Regionale Woonagenda Koopwoningmarkt cijfers Huurwoningmarkt cijfers Culemborgs Woningbouwprogramma 2015 ‐ 2025
Gemeente Culemborg Ridderstraat 250
Postbus 136 4100 AC Culemborg
Tel 0345 477 700 Fax 0345 477 950
[email protected] www.culemborg.nl
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 2
Regionaal woningbehoefteonderzoek Het afgelopen jaar is binnen de Regio Rivierenland een regionaal woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd in gezamenlijkheid van alle regiogemeenten en in de regio werkzame corporaties. In mei 2015 is het regionale woningbehoefteonderzoek1 afgerond. Het regionaal woningbehoeftenonderzoek geeft enerzijds een kwalitatief beeld van de regio. Anderzijds geeft het woningbehoeftenonderzoek inzicht in de gerealiseerde woningbouw in de afgelopen jaren en de verwachte woningbehoefte voor de komende jaren op basis van de effectieve vraag. Het woningbehoeftenonderzoek is gebaseerd op de leefstijlen in de regio. De leefstijlen, bevolkingsprognose, etc. vormen de input voor het in kaart brengen van de behoeftecijfers. Dit is afgezet tegen de reeds geplande plannen in de regio. De verwachte behoefte heeft hierbij een bandbreedte. Hieruit blijkt dat de regiogemeentes nogmaals kritisch naar haar plannen / programmering moeten kijken. Dat gebeurt aan de hand van de regionale woonagenda waar op dit moment aan gewerkt wordt. De landelijke trends die merkbaar zijn op de landelijke woningmarkt zijn ook voor de regio Rivierenland van toepassing. Zo zal het aandeel gezinnen afnemen en het aandeel één‐ en tweepersoons‐huishoudens toenemen. Verder zien we dat de vergrijzing aanzienlijk is. Dit is ook voor Culemborg het geval, en terwijl er in de regio al sprake is van krimp is dit voor Culemborg nog niet het geval. Wanneer we naar het gemiddelde inkomen in vergelijking met de huidige woningvoorraad, dan blijkt dat voor de gehele regio het aanbod goedkope / betaalbare woningen krap. Dit kan echter per gemeente wel verschillen. Voor Culemborg is het echter net omgedraaid, het aandeel woningen in de dure sector is beperkt terwijl het aandeel sociale huur‐ en koopwoningen toereikend is. Als we de verhuisstromen bekijken, dan kan de regio op basis hiervan grofweg in 3 subregio’s onderverdeeld worden, waarbij de rivier de Waal een duidelijke barrière vormt. Zo is er de subregio ten noorden van de Waal met Geldermalsen, Tiel, Buren, Culemborg, Neerijnen, Lingewaal en Neder‐ Betuwe. Dit is echter geen homogene subregio; de samenhang over de regio verschuift. Druten en West Maas en Waal vormen samen een subregio en ook Maasdriel en Zaltbommel. In de bijlage is een samenvatting van het regionale woningbehoefteonderzoek te vinden waarbij de aspecten voor Culemborg speciaal zijn uitgelicht.
Regionale woonagenda De bovengenoemde en overige conclusies uit het regionale woningbehoeftenonderzoek worden vertaald in een regionale woonagenda. Deze woonagenda wordt op dit moment vormgegeven. De planning is dat deze eind 2015 gereed is. In de woonagenda worden onder andere de volgende thema’s behandeld; betaalbaarheid, statushouders, wonen en zorg en huisvesting buitenlandse arbeidskrachten. Hierbij wordt aangegeven wanneer en hoe een thema verder, regionaal wordt vormgegeven. Een ander belangrijk onderwerp in de woonagenda is het opstellen van een regionaal woningbouwprogramma. Het regionale woningbouwprogramma is een optelsom van alle woningbouwprogramma’s van de gemeenten in regio Rivierenland. (Buren, Culemborg, Druten, Geldermalsen, Lingewaal, Maasdriel, Neerijnen, Neder‐Betuwe, Tiel, West Maas en Waal en Zaltbommel) 1
Regionale WBO is te vinden op de website van de gemeente Culemborg onder Wonen
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 3 In het regionale woningbouwprogramma wordt de effectieve vraag afgezet tegen de daadwerkelijke plannen die er al in de gemeentes zijn. Alle plannen worden kwalitatief getoetst volgens een vastomlijnd toetsingskader. Volgens planning moet het regionale woningprogramma eind dit jaar gereed zijn. In de regio Rivierenland wordt verwacht dat de effectieve vraag zich in een bandbreedte bevindt tussen ongeveer 750 en 1.000 (zelfstandige) nieuwbouwwoningen per jaar op basis van historisch verhuisgedrag en rekening houdend met gerealiseerde vastgoedontwikkelingen in de voorbije jaren, de huishoudensontwikkeling 2020 en een gemiddeld economisch scenario (tussen hoog‐ en laagconjunctuur: ʹmiddenconjunctuurʹ). Waarbij het lage scenario gekoppeld is aan de periode van crisis waarbij het midden scenario uitgaat van een voorzichtig herstel van de woningmarkt. In het woningbehoeftenonderzoek komt voor de volgende effectieve vraag naar woningen per gemeente naar voren.
(aantallen zijn excl. 30% planuitval en sloop‐ vervangende nieuwbouw) Meer informatie over Culemborg is te vinden in de samenvatting van het regionale WBO in de bijlage.
Koopmarkt Na een periode van crisis, met een continue daling van de huizenprijzen en een stijging van de verkooptijd, lijkt het nu voorzichtig beter te gaan met koopwoningmarkt in Culemborg. Dit beeld wordt bevestigd door de lokale makelaars.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 4 Verkocht 29 woningen verkocht in 2015 tot € 150.000,‐ 20 woningen verkocht in 2015 van € 150.000,‐ tot € 175.000,‐ Totaal aantal woningen verkocht tot 1 sept. 2015; 195 Te koop 28 bestaande woningen te koop tot € 150.000,‐ 35 bestaande woningen te koop tot van € 150.000,‐ tot € 175.000,‐ Totaal 285 woningen te koop in Culemborg. € 89.000,‐ tot € 1.300.000,‐ Bron; Funda.nl 1 sept. 2015
Van de woningen die in Parijsch zijn opgeleverd in 2014 en begin 2015 is bijna 85% gekocht door inwoners van Culemborg. Parijsch bedient momenteel dan ook voornamelijk de lokale markt. De vrijgekomen woningen in met name de binnenstad zijn, volgens opgaaf van de lokale makelaars, in trek bij mensen voornamelijk uit de regio Utrecht.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 5
Huurmarkt KleurrijkWonen is de enige corporatie die actief is in de gemeente Culemborg. In de afgelopen jaren was het met name KleurrijkWonen die met de projecten Achter de Poort, Parijsch en Chopinplein de bouwstroom op gang hield. Bron: KleurrijkWonen; Factsheets 2013‐2014
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 6
Woningbouwprogramma Met de regionale woonagenda stapt de provincie en regio af van voormalig concept, het Kwalitatieve regionale woningbouwprogramma (KWP). Het voorgaande KWP‐3 had een looptijd van 2010 – 2020. Zoals alle voorgaande programma’s overlapt de laatste periode van 5 jaar met de nieuwe periode van het nieuwe programma. Het Woningbouwprogramma 2005 – 2015 omvat dan ook reeds diverse woningbouwprojecten die niet “nieuw” meer zijn. Zo is Parijsch Zuid een plan dat zich over meerdere woningbouwperiodes uitstrekt. Volgens het regionale woningbehoefteonderzoek 2015 is het aantal woningen voor Culemborg dat nodig is in de periode 2015 – 2025 om te voldoen aan de woningbehoefte 13002 woningen. Het gaat hier om 1300 netto toevoegingen/uitbreiding. Rekeninghoudend met 30% planuitval3 dient het woningbouwprogramma van de gemeente Culemborg ongeveer 1700 woningen te omvatten. Van het woningbouwprogramma wordt ongeveer 75% gerealiseerd in Parijsch. (overige projecten in Culemborg zijn o.a. Chopinplein, Willemslaan, Dinkelpad, Sprokelenburg, Achter de Poort, Hart van Nieuwstad, Werfterp Noord, Jan van Riebeeckstraat, Gasfabriekterrein) De komende jaren worden er aanzienlijk meer woningen in heel Culemborg opgeleverd dan in de afgelopen periode het geval was. (zie onderstaande tabel) 2015 250 2016 200 De verwachting is dat dit aantal in de opvolgende jaren wat zal afnemen. 2017 150 2018 100 2019 100
Opgeleverde woningen 250
Aantallen
200
150
totale opleveringen huurwoningen koopwoningen
100
50
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Jaar
2 3
Uitgaande van een midden conjunctuur, excl. sloop‐ vervangende nieuwbouw Rekenmethode van Provincie Gelderland.
Samenvatting Regionaal Woningbehoefteonderzoek 2015 Gemeente Culemborg Inleiding Op 12 mei 2015 is het regionale Woningbehoefteonderzoek (WBO) vrij gegeven. Dit WBO biedt input voor de lokale woonvisie. In het WBO worden de regionale feiten en analyses vergeleken met de lokale situaties. Daar waar mogelijk worden conclusies getrokken en verbanden gelegd. De regio is erg verschillend en de lokale woningmarkten zijn lastig met elkaar te vergelijken. Regionale conclusies zijn daarom moeilijk, dan wel onmogelijk door te vertalen naar de lokale woningmarkten. In deze samenvatting hebben we zoveel mogelijk feiten die voor Culemborg belangrijk zijn uit het WBO gedestilleerd. Leefstijlen In Culemborg zien we een sterkere vertegenwoordiging van de rode leefstijl, die zich met name in de oude binnensteden heeft gevestigd. Deze oude binnensteden kenmerken zich door een grote mate van authenticiteit, die door deze groep sterk wordt gewaardeerd. In Culemborg zien we daarnaast een sterke vertegenwoordiging van de blauwe leefstijl. Bewoners met een blauwe leefstijl wonen graag ‘buiten’ in een hoogwaardig woonmilieu met veel rust en privacy. Ze vinden het prettig te wonen in een woonomgeving met ‘ons soort mensen’. In de onderstaande figuur is de positionering van de gemeenten ten opzichte van elkaar weergegeven. Dit betreft een relatieve positionering op regioniveau; afgezet tegen het landelijke gemiddelde verschuift de figuur verder naar rechts.
De meeste gemeenten bevinden zich rechtsonder in het groene kwadrant; soms neigend naar blauw, soms naar geel. Culemborg wijkt met een rood-blauwe positionering sterk af van de andere gemeenten. Tiel laat een rood-gele (oranje) positionering zien. NederBetuwe een geel-groene en Geldermalsen een blauwe. De regio herbergt daarmee een palet aan verschillende identiteiten. Deze verscheidenheid kan gezien worden als een kracht van de regio: veel huishoudens kunnen in de regio worden bediend.
Inzoomen op Culemborg: In de gemeente Culemborg zien we een oververtegenwoordiging van ego-georiënteerde groepen, zeker ten opzichte van de regio als geheel. Daarmee neemt Culemborg een unieke positie in de regio in. Deze groepen zijn met name woonachtig in de wijk Eva Lanxmeer en het historische stadscentrum. De ontwikkeling van de wijk Parijsch bedient vooral de lokale markt, maar heeft wel ruimte in andere delen van Culemborg geschapen die aantrekkingskracht heeft op huishoudens van buitenaf. Zo zien we dat het centrum van Culemborg een bovenregionale aantrekkingskracht heeft op mensen met een rode leefstijl. Demografische structuur en trends Binnen de regio zijn de verschillen in bevolkingsstructuur beperkt. In Culemborg en Tiel vinden we meer jongere huishoudens. Gezinnen zijn in Neder-Betuwe en Neerijnen sterker vertegenwoordigd en West Maas en Waal heeft meer ouderen in de bevolking.
Als we kijken naar de seniorendoelgroep in Culemborg dan zien we het volgende; De blauwe senior zal vooral zelf het heft in eigen hand nemen: het realiseren van voorzieningen in en aan de woning (o.a. domotica), een tijdige verhuizing, organisatie van zorg en services. Voorwaarde is dan wel dat het mogelijk moet zijn om het goed zelf te regelen. De rode senior stelt een ‘senioren-leven’ zo lang mogelijk uit. Dat gaat des te makkelijker wanneer de zelfstandigheid zo lang mogelijk gewaarborgd blijft. Bereikbaarheid van voorzieningen en OV zijn daarin, meer dan de woning zelf, van belang. Het beleidsterrein wonen en zorg vraagt om een bottom-up aanpak vanuit leefstijlen. We zien dat ouderen steeds langer thuis moeten en willen wonen. We zien daarnaast dat de oudere steeds vitaler wordt. De Regio Rivierenland laat een vestigingsoverschot zien van circa 200 huishoudens per jaar. Met name de gemeenten Culemborg en Buren dragen daaraan bij. Uit de relaties tussen de gemeenten zien we 3 subregio’s naar voren komen: Geldermalsen, Tiel, Buren, Culemborg, Neerijnen, Lingewaal, Neder-Betuwe. Dit is geen homogene subregio; de samenhang over de regio verschuift. Buren en Culemborg hebben een belangrijke relatie evenals Geldermalsen, Neerijnen en Lingewaal. Tiel heeft een sterke relatie met Neder-Betuwe en Buren. Druten en West Maas en Waal. Maasdriel en Zaltbommel. Blijkbaar verhuist men binnen de regio niet makkelijk over de Waal. Deze vormt een barrière, net als de A15. Verder blijkt- maar dat is niet in de tabel opgenomen - dat de randen van de regio intensievere relaties hebben met gemeenten buiten de regio dan met verschillende gemeenten binnen de regio (Maasdriel en Zaltbommel met Den Bosch, Culemborg met Utrecht, Nieuwegein en Amsterdam, Lingewaal met Gorinchem, Druten
met Nijmegen, Neder-Betuwe met Veenendaal). Tiel heeft een sterke relatie met Amsterdam, Arnhem/ Nijmegen en Rotterdam. Wanneer we de buiten-regionale migratie (dit is de migratie van buiten de regio naar binnen de regio) analyseren naar leefstijl, dan blijkt dat Culemborg veel blauwe en rode mensen van buiten de regio heeft aangetrokken. Als we verder inzoomen op de gemeente Culemborg dan zien we dat de nieuwe wijk Parijsch een sterk lokale markt bedient. Veel mensen uit Culemborg en omgeving hebben hier een nieuwe stap in hun wooncarrière gezet. Woningen in het centrum kwamen daardoor vrij, welke vooral mensen van buiten de gemeente Culemborg hebben aangetrokken. Deze mensen komen voornamelijk uit Utrecht. Inkomensverdeling Hieronder een overzicht van de inkomensverdeling per gemeente in de regio.
De woningvoorraad in de regio Rivierenland bestaat voor ongeveer de helft uit eengezinswoningen in de koopsector, vanaf een WOZ waarde van € 250.000,-. Bestaande woningvoorraad naar producttype en WOZ-waarde
Wanneer we een analyse uitvoeren voor de afzonderlijke gemeenten, dan zien we dat er sprake is van grote verschillen. Tiel en Culemborg tonen een grotere goedkope scheefheid dan dure scheefheid; de voorraad is eigenlijk te goedkoop in verhouding tot de aanwezige koopkracht (inkomensverdeling). Het risico hiervan is dat huishoudens met
een hoger inkomen moeilijker een woning naar hun gading vinden en noodgedwongen uit de gemeente vertrekken. Culemborg laat net als Tiel een groter aandeel goedkope woningen zien. En net als Lingewaal een groter aandeel middeldure woningen. Regionale verbindingen We zien een zone tussen Culemborg en Zaltbommel met vooral blauwe en rode leefstijlen. Dit verklaren we vanuit het feit dat deze zone belangrijke economische centra aan elkaar verbindt. In en aan deze corridor liggen plaatsen die aantrekkelijk zijn voor rood-blauw (paars), hoogopgeleide kenniswerkers. Hier wordt een meer stedelijke, historische en authentieke sfeer geboden. We zien verder een logistieke as (spoorlijn, A15) in ontwikkeling, die – in tegenstelling tot de A2-corridor – weinig effect lijkt te hebben op de vestiging van bovenregionale (rode en blauwe) huishoudens. Grotere kernen langs A2 (Culemborg, Geldermalsen en Zaltbommel): - Kernen met (boven)regionale aantrekkingskracht: naast interactie in de kern, ook aanwas vanuit regio en buiten regio → bereikbaarheid en werkgelegenheid - Historische én meer stedelijke karakter (voorzieningenniveau) van Culemborg en Zaltbommel zorgt voor relatief meer bovenregionale aantrekkingskracht. - Aantrekkingskracht van Geldermalsen door (landelijke) omgevingskwaliteit zorgt vooral voor regionale aantrekkingskracht (en in mindere mate bovenregionaal). - Regionaal draagvlak voor voorzieningen op basis van verzorgingsgebied. - Kleinschaligheid in gebieden met (landelijke) omgevingskwaliteit. In stedelijke gebieden meer ruimte voor grotere projecten. Vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van bewezen woningmarktgedrag (revealed preferences) wordt een prognose gegeven van de effectieve nieuwbouwvraag naar woningen in Rivierenland. Wij staan allereerst stil bij wat de vraag naar zelfstandige nieuwbouw is op basis van werkelijk verhuisgedrag in de periode 2005-2013.
(Figuur 3.2 toont aantallen excl. sloop en vervangende nieuwbouw)
Wij constateren verder het volgende: - De vraag naar het topsegment laag manifesteert zich relatief breed door de regio in zowel stedelijk als landelijk gebied. De doelgroep woont voor een belangrijk deel reeds in de regio. Het aanbod is voor een deel aanwezig in de bestaande voorraad en zal voor een deel kunnen worden toegevoegd door nieuwbouw. - De vraag naar topsegment hoog is beperkter en meer bovenregionaal van aard; deze vraag manifesteert zich vooral aan de westzijde van de regio, in en rondom de driehoek A2, A15 en A27. Deze doelgroep is op zoek naar een uniek woonproduct in een hoogwaardige omgeving, vaak landelijk. Voor een deel zijn dat bestaande woningen met een karakteristieke uitstraling. In de regio Rivierenland profiteert deze doelgroep verder van een relatief gunstige betaalbaarheid ten opzichte van bijvoorbeeld de A1 as (Amsterdam-Amersfoort) en de A12 as (Utrecht-Arnhem). Verder valt op dat huishoudens die op zoek zijn naar een woning in het topsegment kritischer zijn geworden over de nabijheid van voorzieningen en de leefomgeving. Dit wordt voor een belangrijk gedeelte ingegeven door toekomstige verkoopbaarheid. De verkoopbaarheid van met name duurdere woningen is de afgelopen jaren sterk onder druk komen te staan. Nieuwbouw in dit topsegement is dan ook alleen op een effectieve manier mogelijk in de paarse corridor in steden met een goed aanbod van voorzieningen, Culemborg en Zaltbommel.
De (grotere) bouwlocaties kunnen ingezet worden vanuit het hiervoor beschreven profiel. De paarse corridor kan vanuit haar kracht inzetten op het aantrekken van een economisch sterk stedelijk georiënteerd (maar landelijk wonend) publiek.
