GEMEENTE OPSTERLAND Verkoopplan Lippenhuizen – De Wiken, fase 2B februari 2014
-1-
INHOUDSOPGAVE Locatie van het uitbreidingsplan Lippenhuizen, De Wiken
3
Hoofdstuk 1 Planopzet en uitgangspunten
4
Hoofdstuk 2 Voorwaarden en regels voor de bouwkavels
7
Hoofdstuk 3 De procedures bij de inschrijving en toewijzing van bouwkavels
9
Hoofdstuk 4 Duurzaam bouwen
10
Hoofdstuk 5 Algemene informatie Wat komt er kijken bij het bouwen van een woning
13 13
Bijlage Algemene verkoopvoorwaarden voor de uitgifte van bouwgrond van de gemeente Opsterland
-2-
Locatie van het uitbreidingsplan Lippenhuizen, De Wiken
-3-
Hoofdstuk 1 Inleiding Het voorliggende beeldkwaliteitplan annex verkoopkaart heeft betrekking op het plan De Wiken fase 2a te Lippenhuizen. De grondslag voor het plan is gelegd in het bestemmingsplan “Lippenhuizen – De Wiken”, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân bij besluit van 23 januari 1998. Het verkoopplan is onderverdeeld in 5 hoofdstukken. Hoofdstuk 1, het verkoopplan, geeft informatie over wat de uitgangspunten van de planopzet zijn geweest bij de ontwikkeling van het uitbreidingsplan De Wiken fase 2b te Lippenhuizen. Hoofdstuk 2 informeert u over het aantal uit te geven kavels en de oppervlakten van deze kavels. Hoofdstuk 3 geeft de beschrijving weer van de procedures voor de inschrijving en de toewijzing van een kavel. Hoofdstuk 4 geeft u informatie over duurzaamheid en ons milieu. Hoofdstuk 5 is gewijd aan meer algemene informatie over zaken waar u bij de bouw van een woning mee te maken krijgt of rekening mee moet houden. Als sluitstuk vindt u in dit verkoopplan de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Opsterland. Dit beeldkwaliteitplan annex verkoopkaart geeft primair aanwijzingen en richtlijnen voor de te realiseren bebouwing en erven. Daarnaast geeft het algemene informatie over de planopzet, de inrichting van de openbare ruimte, de typering en duurzaam bouwen. De aanwijzingen voor de bebouwing en erven hebben als doel om tot stedebouwkundige samenhang te komen, waardoor het eindresultaat van het woongebied als positief zal worden ervaren. Tevens wordt een verband gelegd tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe dorpsuitbreiding. Kleine wijzigingen op de aanwijzingen en richtlijnen zijn overigens mogelijk. In concrete situaties vindt een beoordeling plaats waarbij bij zwaarwegende motieven afgeweken kan worden van het beeldkwaliteitplan. Daarbij moet ruimtelijke kwaliteit voorop staan en gehandeld worden in de geest van het beeldkwaliteitplan. Hoofdopzet, ligging van het plan Het woongebied De Wiken fase 2a is gelegen in het zuidwestelijk deel van het dorp. Het woongebied grenst aan de noordzijde aan de bebouwing uit de vorige fase. Ten zuiden, oosten en westen van fase 2a ligt agrarisch gebied.
-4-
Algemene aanwijzingen Ruimtelijke kwaliteit Met het plan De Wiken wordt getracht een aantrekkelijk en dorps woongebied met een groen karakter te realiseren. Het woonmilieu moet kwalitatief goed zijn en passen bij de bestaande bebouwing van Lippenhuizen en het landschappelijk beeld. De meeste kavels zijn gesitueerd in een randsituatie. Deze randligging kan in de toekomst overigens niet worden gegarandeerd, aangezien het mogelijk is dat bij een verdere ontwikkeling van het dorp aangesloten wordt op de nu gecreëerde dorpsranden. Van belang voor het karakter van het plan als geheel is ook dat met de individuele bouwplannen wordt ingespeeld op de aangegeven kleur- en materiaalrichtlijnen. Een goede afstemming van kleur- en materiaaltoepassing bij de afzonderlijke gebouwen leidt tot de gewenste samenhang in het bebouwingsbeeld met behoud van de verscheidenheid. Inrichting van de openbare ruimte Algemeen uitgangspunt voor de inrichting van de openbare ruimte is een eenvoudige, goed gedetailleerde dorpse aanleg. Ontsluiting Binnen de uitbreiding wordt een rondgaande verbinding gerealiseerd (Dotterblom en Bûkenhage) die uitmondt op Pompeblêd en Bûkenhage in het reeds bestaande woongebied. In het hele gebied wordt aan één zijde van de weg een trottoir gerealiseerd. Groen Aan één zijde van de weg wordt een groenstrook met bomenrijen aangelegd. Dit openbaar groen draagt bij aan een fraaie inrichting van het woongebied. In het zuidoostelijk deel van het woongebied wordt afschermende beplanting gerealiseerd. Dit groen fungeert als afscheiding tussen het woongebied enerzijds, en het fietspad en de sportvelden anderzijds. Deze afschermende beplanting draagt bij aan de landschappelijke inpassing van het woongebied. Parkeren Uitgangspunt is dat op het eigen erf bij de woning tenminste een parkeerplaats wordt gerealiseerd. Daarnaast is er ruimte voor het parkeren van auto’s van bezoekers langs de straat. De P’s op de kaart geven aan dat er parkeermogelijkheden worden gecreëerd in openbaar groen. Bij de uitvoering van de parkeergelegenheid wordt gedacht aan een ‘half open’ verharding. Water Het bestaande slotenpatroon blijft gehandhaafd en wordt hier en daar uitgebreid en verbreed. De sloten liggen voor het merendeel aan de rand van het woongebied, en vormen dus de overgang van het woongebied naar het landelijk gebied. Algemene typering Het woongebied dat nu in de verkoop is bestaat uit zes vrijstaande woningen en zijn bestemd voor individuele uitgifte. Bebouwing Typologie In principe wordt er een bebouwingsbeeld nagestreefd van één bouwlaag met kap. Het bestemmingsplan biedt door middel van vrijstelling echter wel ruimere mogelijkheden. Een woningontwerp dat afwijkt van het in het algemeen nagestreefde bebouwingsbeeld kan aanvaardbaar zijn. De beoordeling van de aanvaardbaarheid gebeurt overeenkomstig de in de bestemmingsplanvoorschriften opgenomen Beschrijving in Hoofdlijnen. Met andere woorden, een afwijkend woningontwerp mag niet de gewenste samenhang in het bebouwingsbeeld in een straat teniet doen. Er wordt gestreefd naar een eigentijdse woningbouw. Eigentijds wil zeggen: goed doordachte ontwerpen, een degelijke materiaaltoepassing en een zorgvuldige vormgeving van dakranden en andere details.
-5-
Voor woningen die aan de rand van het woongebied geprojecteerd zijn en aan het open landelijk gebied grenzen, geldt dat een goede vormgeving en kleurgebruik van de panden een vereiste is. Voor bebouwing aan de buitenrand van het woongebied wordt gestreefd naar het gebruik van gedekte kleuren. Rooilijnen, bouwvlak, aan- en uitbouwen en bijgebouwen Uitgangspunt is dat hoofdgebouwen (woningen) worden gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak. Op de zogenaamde ‘normale kavels’ (aangegeven met een ‘N’ op de kaart) geldt dat het woningoppervlak van het hoofdgebouw minimaal 70 m² en maximaal 100 m² mag bedragen. Ten behoeve van het realiseren van deze grootte mag buiten het primaire bouwvlak worden gebouwd, mits de verhouding tussen breedte en diepte niet wordt verstoord. Een afwijking van de op de kaart aangegeven rooilijnen en het aangegeven bouwvlak voor de woning is alleen mogelijk als het woningontwerp dit nadrukkelijk vereist en de samenhang in het bebouwingsbeeld daarmee niet verstoord wordt (zie ook de bestemmingsplanvoorschriften). Binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan kunnen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd binnen het daarvoor aangegeven gebied op de kaart. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zullen terugliggend worden geplaatst ten opzichte van het hoofdgebouw. De aanwijzingen en richtlijnen voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zoals aangegeven in dit beeldkwaliteitplan staan los van de mogelijkheid van vergunningvrij bouwen volgens artikel 43 van de Woningwet. Vrijstaande houten gebouwen moeten in principe in donkere tinten (donkergroen of donkerbruin) geschilderd worden waardoor ze minder sprekend zijn. Kleurstelling en materiaaltoepassing Uitgangspunt voor kleurstelling en materiaaltoepassing is dat er samenhang in het kleur- en materiaalgebruik binnen een straatbeeld ontstaat. Tevens moet de kleurstelling en materiaaltoepassing passend zijn in de omgeving van de uitbreiding. Erfafscheidingen Bij het perceel dat direct aan de weg grenst zal een groen raster worden gerealiseerd. Dit raster wordt door de gemeente aangelegd en door de bewoners onderhouden. Op plaatsen waar zij- en achtertuinen grenzen aan het openbare gebied zijn erfafscheidingen in de vorm van bosschages en hagen gewenst. Bij bosschages kan gedacht worden aan de krent, de hazelaar, de sleedoorn, de veldesdoorn en hulst. Bij hegvorming kan gedacht worden aan een beukenhaag, de haagbeuk of een veldesdoorn. Duurzaam bouwen Duurzaam of milieubewust bouwen staat volop in de belangstelling en wordt ook in dit plan aanbevolen (zie ook Hoofdstuk 4). Doelstelling daarbij is het milieu zo weinig mogelijk te belasten tijdens de bouw en het gebruik van de woning. Enkele kenmerken van duurzaam bouwen zijn: - milieubewust ontwerpen; - voorkomen van restafvalstromen; - bevorderen van hergebruik van bouw- en sloopafval; - besparing op energiegebruik; - inzet van alternatieve energiebronnen; - verlaging van de energie-inhoud van gebouwen; - verbeteren van het binnenmilieu; - verlenging van de levensduur van gebouwen; - kwaliteitsverhoging van materialen.
-6-
Hoofdstuk 2 Regulier welstandsbeleid Voor bouwplannen op onderstaande bouwkavel gelden de volgende voorwaarden en regels: Woondoeleinden klasse B Hoofdgebouw Bouwlagen vloeroppervlak (min-max) max. 120 m² 1 - 1,5 Plaatsing: Hoofdvorm: Aanzichten:
Opmaak:
Goothoogte (max) 3.5 m
Nokhoogte
Dakhelling (min-max) 30° - 60°
- woning met kap haaks op de weg. - enkelvoudig dan wel samengestelde massaopbouw; - aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt en in een afgeleide architectuur. - traditionele hoofdopzet is uitgangspunt; - verticaal gerichte gevelopeningen (bij brede vensterpartijen komt de verticaliteit tot uiting bij de kozijnindeling); - horizontale accenten (zoals plint en/of accentlijn in metselwerk, daklijsten, luifel). - traditionele materialen overheersen (baksteen, hout, (gebakken) pannen); - kleuren gevels: aardtinten rood/roodbruin; - kleur dakbedekking: donker (bij voorkeur mat tot matglanzend).
Kavels in het plan De Wiken fase 2b Kavelaanduiding
Kavelgrootte ± in m²
Swanneblom 2
605
Swanneblom 4
600
Swanneblom 6
617
Swanneblom 12
789
* Swanneblom 8 en 10 zijn verkocht.
-7-
Voor alle kavels geldt dat …… Naast het wonen wordt ook toegestaan om beroepen of bedrijven aan huis uit te oefenen. Bij de uitoefening van een bedrijf aan huis, moet voldaan worden aan de maximale milieucategorie 1 en 2. Een uitgebreide toelichting vindt u in de folder “Bedrijf aan huis”. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: • de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zullen ten minste 1 meter achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd; • de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, de bijgebouwen en de overkappingen bij een hoofdgebouw zal maximaal 70 m² bedragen, met inachtneming van de volgende regel: de gezamenlijke oppervlakte zal ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, bedragen; • de goothoogte van een aan- of uitbouw, een aangebouwd bijgebouw of een aangebouwde overkapping zal maximaal gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; • de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw of een vrijstaande overkapping zal maximaal 3 meter bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: • de hoogte van erf- en terreinafscheidingen zal maximaal 2 meter bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter zal bedragen; • de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal maximaal 5 meter bedragen.
-8-
Hoofdstuk 3
De procedures bij de inschrijving en toewijzing van bouwkavels De aanbieding/koopovereenkomst Wanneer de koper een kavel heeft uitgezocht, ontvangt deze eerst een reserveringsbevestiging inclusief situatieschets en algemene voorwaarden. Deze reservering is gratis voor de eerste drie maanden, en kan eenmalig worden uitgebreid met een periode van drie maanden. Daarna kan men kiezen voor een optie, een vooraf per maand betaalde reservering voor de duur van zes maanden, maandelijks opzegbaar, eenmalig te verlengen met nog een periode van zes maanden. De hoogte van de optierente wordt opgenomen in de jaarlijkse grondprijzenbrief van de gemeente. Mocht in deze periode tot definitieve koop worden overgegaan, dan worden de optiekosten verrekend met de kavelprijs. Als de koper definitief de kavel koopt, volgt in drievoud een brief waarin de zakelijke gegevens vermeld staan zoals straat en huisnummer, kadastrale gegevens, grootte en prijs van de kavel. Ook wordt hierin de vervolgprocedure toegelicht. De documenten, brief en algemene voorwaarden,vormen tezamen één set maar moeten wel afzonderlijk worden ondertekend. Twee van deze complete sets stuurt u, wanneer u akkoord gaat, getekend naar ons terug. Hiervan sturen wij dan één set door naar de notaris voor het opmaken van de leveringsakte. De derde set kunt u bewaren voor uw eigen administratie. Na ondertekening van de aanbieding is de koopovereenkomst tot stand gekomen en dient vervolgens, binnen twee maanden, de overdracht van de bouwgrond bij de notaris plaats te vinden. Levering van de kavel bij de notaris (passeren van de akte) De overdracht van de grond (passeren van de leveringsakte) vindt plaats bij Vellinga Wiersma Netwerknotarissen te Gorredijk. De koper dient, om tot koop over te kunnen gaan, binnen twee maanden na ondertekening van de aanbieding een afspraak te maken met het notariskantoor in Gorredijk, adres: Hegedyk 15, 8401 BH te Gorredijk, tel. 0513-463215. De notaris zal de leveringsakte opmaken. De gemeente heeft met notariskantoor Vellinga Wiersma een overeenkomst gesloten voor het verzorgen van de overdracht, het opmaken van de zogenaamde leveringsakte. In de kavelprijs zijn de kosten voor de notaris en het kadaster al meegenomen. Dat betekent dat de kavels vrij op naam worden verkocht. De gemeente, niet de koper, betaalt de afrekening voor de leveringsakte aan de notaris en zorgt er tevens voor dat alle stukken bij de notaris komen. De afspraak met de notaris voor het passeren van de leveringsakte binnen twee maanden is de verantwoordelijkheid van de koper en moet dus door de koper gemaakt worden. Let op: De koper krijgt twee maanden de tijd om de aankoop van de kavel te regelen. Vindt de aktepassering niet binnen die gestelde termijn plaats, dan wordt er vanaf dat moment rente in rekening gebracht over het aantal dagen tot aan de aktepassering, berekend naar 7% op jaarbasis over de koopsom inclusief BTW.
-9-
Hoofdstuk 4
Duurzaam Bouwen Duurzaam of milieubewust bouwen staat volop in de belangstelling en wordt ook in dit plan aanbevolen. De doelstelling daarbij is het milieu zo weinig mogelijk te belasten. In het plan is een gescheiden rioolstelsel aangelegd om te voorkomen dat het regenwater in het vuilwaterriool verdwijnt. Evenals de gemeente bij de ontwikkeling van het plan heeft gedaan, wordt van de particuliere kopers ook een inspanning ten aanzien van het duurzaam bouwen verwacht. Enkele kenmerken van duurzaam bouwen zijn, behalve milieubewust ontwerpen, ook: • voorkomen van restafvalstromen; • bevorderen van het hergebruik van bouw- en sloopafval; • besparing op energieverbruik; • inzet van alternatieve energiebronnen; • verlaging van de energie-inhoud van de gebouwen; • verbeteren van het binnenmilieu; • verlenging van de levensduur van gebouwen; • kwaliteitsverhoging van materialen. Waarom zou u duurzaam bouwen? • Omdat de energielasten de komende tijd verder stijgen. Het is daarom verstandig om energiebesparende maatregelen te nemen. Hoe meer de prijzen stijgen, des te sneller zijn de investeringen terugverdiend. • Omdat bij nieuwbouw energiebesparende maatregelen het beste in te passen zijn. Bij het achteraf plaatsen van bijvoorbeeld vloerverwarming of lage temperatuur verwarming worden de kosten een stuk hoger. • Omdat er bij het toepassen van energiebesparende maatregelen op vier gebieden winst is te halen: comfort, gezondheid, kostenbesparing en milieu. • Omdat u hiermee ook een bijdrage levert aan een leefbare aarde voor toekomstige generaties. Het “Energie akkoord Noord Nederland” Fryslân, Groningen en Drenthe hebben gezamenlijk een akkoord getekend waarin zij afspraken hebben vastgelegd om het energieverbruik terug te dringen. Voor nieuwbouw is afgesproken het energieneutraal bouwen te bevorderen. De koper en de ontwerper/aannemer dienen hier bij de planvorming al rekening mee te houden. Wij adviseren daarom met nadruk gebruik te maken van het gemeentelijk aanbod om gratis een “Advies op maat” in te winnen bij adviesbureau Invent. Zij geven inzicht in de mogelijkheden en adviseren hoe een lagere EPG (Energie Prestatie Gebouwen) gerealiseerd kan worden dan de wettelijk verplichte EPG van 0,6. Wat doen het rijk en de provincie? De rijksoverheid en de provincie Fryslân stimuleren duurzaam bouwen met diverse subsidie- en stimuleringsregelingen. Doordat deze regelingen zeer divers en wisselend zijn, wordt geadviseerd informatie in te winnen via www.rijksoverheid.nl. Ook kan de website www.rvo.nl worden geraadpleegd. De provinciale website is www.fryslan.nl. Gemeentelijke subsidies Zie voor actuele informatie op onze website www.opsterland.nl welke gemeentelijke subsidieregelingen (nog en/of nieuwe regelingen) van toepassing zijn op het moment dat u uw woning gaat bouwen. Zonneboilersubsidie Het doel van deze subsidieregeling is het stimuleren van particulieren om mee te doen aan energiebesparing in de vorm van de aanschaf van een zonneboiler. De subsidie bestaat uit een eenmalig bedrag van € 500,-- per woning.
- 10 -
Voor welke woningen en voor wie bestemd? Voor welke woningen: voor alle koopwoningen, nieuwbouw en bestaand, in de gemeente Opsterland. Voor wie: Voor particulieren die wonen (of komen wonen) in de gemeente Opsterland. Bedrijven en andere instanties (bv. woningcorporaties) komen niet in aanmerking voor deze subsidie. Waar moet de zonneboiler aan voldoen? Om in aanmerking te komen voor subsidie moet de zonneboiler voldoen aan bepaalde rendementsvoorwaarden. De zonneboiler moet een jaarlijkse opbrengst hebben van tenminste 3,0 Gj, bepaald volgens NPR 7976 “Bepaling van de energetische opbrengst van zonneboilers”, of conform het zonnekeur voor zonneboilers. De leverancier kan u hier over informeren. Aanvragen subsidie De subsidie wordt door middel van een aanvraagformulier aangevraagd. Het aanvraagformulier is af te halen op het gemeentehuis bij de balie van Publiekszaken, of te downloaden via www.opsterland.nl, of op te vragen via email:
[email protected]. Advies op maat U gaat een nieuwe woning bouwen? De gemeente wil u behulpzaam zijn met een gratis advies over energiebesparende maatregelen. Geheel vrijblijvend en zonder enige verplichting! Wat houdt de subsidieregeling “advies op maat” in? Degene die een nieuwe woning gaat bouwen in de gemeente Opsterland kan, op kosten van de gemeente, een advies krijgen van een gespecialiseerd adviesbureau dat aan de hand van het schetsontwerp van de woning de mogelijkheden aandraagt voor milieu en energiebesparende maatregelen. Welk bureau? De regeling zal worden uitgevoerd door adviesbureau INVENT uit Beilen. Adres: Ossebroeken 26, 9411 VR Beilen, tel. 0593-541045, internet: www.invent.nl. Wat is de werkwijze? De kopers van een kavel van de gemeente zullen door het adviesbureau telefonisch benaderd worden voor het maken van een afspraak. U bent als koper uiteraard niet verplicht gesprekken te voeren met Invent. Dit kunt u aan ons kenbaar maken. Het advies is erop gericht dat de toekomstige bewoners zelf een keuze maken. De gesprekken vinden plaats bij u thuis en duren ongeveer drie kwartier tot een uur. Het is van belang dat u zorgt voor een bouwtekening/schetsplan, Invent kan dit uitleggen. Nadat de resultaten van het gesprek zijn uitgewerkt, volgt een tweede gesprek van circa één tot anderhalf uur. Het advies (zowel installatietechnisch als bouwkundig) geeft aan: • welke mogelijkheden er zijn voor milieu- en energiebesparende maatregelen; • wat de extra investeringskosten zijn; • binnen welke termijn de maatregelen financieel rendabel zijn; • welke subsidies er eventueel voor worden verstrekt. Bij een voorlopig ontwerp maakt Invent al een EPG-berekening, waaruit u kunt afleiden hoeveel u wel of niet aan energie(kosten) bespaart. U kunt aan de hand van het definitieve advies offertes laten uitbrengen door een aannemer. Indien een aannemer/architect er problemen mee heeft, dan is er opnieuw een mogelijkheid een gesprek met Invent te voeren. Invent kan ook nog ondersteuning bieden bij het controleren van de uitgebrachte offertes. Bij grote verschillen kan Invent met de aannemer contact opnemen. Wat zijn de kosten? De kosten van de gesprekken worden door de gemeente betaald. Voor wie bestemd? Particuliere opdrachtgevers voor de bouw van een nieuwbouwwoning.
- 11 -
Wanneer kunt u gebeld worden? Ongeveer twee tot drie weken nadat u de aanbieding getekend teruggestuurd heeft, kunt u een telefoontje verwachten van Invent. Indien u hier geen prijs op stelt, kunt u dit kenbaar maken bij het retourneren van de aanbieding. Voor meer informatie over deze subsidieregelingen of tips over energie besparen en duurzaam bouwen kunt u terecht bij: • De gemeente voor de gemeentelijke regelingen, afdeling Ontwikkeling: Jan René van der Hoek 0512-386340 en Andries Idzerda 0512-386280.
- 12 -
Hoofdstuk 5
Algemene informatie Verkoopvoorwaarden De algemene- en aanvullende voorwaarden zijn eveneens bijgevoegd. Gevraagd wordt goed nota te nemen van de verkoopvoorwaarden, de aanwijzingen op de tekening en het beeldkwaliteitplan. Uitzetten kavels De kavels zijn uitgezet met stalen buizen. Op de kavels die direct aan de straat grenzen worden, om praktische redenen, de grenspalen ± 50 cm teruggeplaatst uit de voorgrens op de kavel. Wanneer de buizen niet meer vindbaar zijn na het passeren van de akte, kan contact opgenomen worden met het kadaster voor het plaatsen van nieuwe buizen. De hieraan verbonden kosten zijn voor eigen rekening. Bodemkwaliteit In de algemene verkoopvoorwaarden wordt onder andere aangegeven dat het plangebied geschikt is voor woningbouw. De geschiktheid voor woningbouw blijkt uit het bodemonderzoek dat in dit gebied is uitgevoerd. Deze onderzoeksrapportage kan worden ingezien bij de afdeling Publiekszaken. Bouwactiviteiten De opdrachtgevers (bouwers) dienen er zorg voor te dragen dat tijdens de bouw de naastliggende kavels en de straat (inclusief berm) in nette staat worden gehouden. Het is in ieders belang dat geen overlast wordt veroorzaakt, dan wel wordt ondervonden. Wanneer onevenredige overlast geconstateerd wordt door het team handhaving en toezicht van de afdeling Publiekszaken en het Gemeentebedrijf ingeschakeld moet worden om de overlast ongedaan te maken of te herstellen, worden de extra gemaakte kosten op de veroorzaker verhaald. Bouw- en woonklaar maken Het plangebied is bouwrijp gemaakt. Wanneer alle kavels zijn bebouwd, wordt het plan pas woonklaar gemaakt. Met name voor de eerste bewoners zal daarom enig ongerief kunnen optreden.
Wat komt er kijken bij het bouwen van een woning Aanvraag omgevingsvergunning met de activiteit bouwen Voordat een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend is het verstandig eerst bij het team vergunningen van de afdeling Publiekszaken langs te gaan voor een gesprek. Dit team zorgt niet alleen voor het toepassen van de (noodzakelijke) voorschriften en regels op het gebied van bouwen, maar helpt ook met informatie en adviezen. Het aanvragen van de omgevingsvergunning gaat via een speciaal formulier dat bij de afdeling Publiekszaken is te verkrijgen. Op dit formulier staat wat de gemeente allemaal nodig heeft om uw aanvraag omgevingsvergunning goed te kunnen beoordelen. Dit formulier kunt u ook downloaden via: www.omgevingsloket.nl. Via het omgevingsloket kunt u de aanvraag ook digitaal indienen. Voor informatie over bouwzaken (opvragen formulieren e.d.) en de te volgen procedure kunt u contact opnemen met de frontoffice van team vergunningen van de afdeling Publiekszaken (telefoonnummer: 0512-386283). De balie van het team vergunningen is ’s middags gesloten. Voor een bezoek ’s middags dient u een afspraak te maken. Het toetsen van de aanvraag omgevingsvergunning Het ingediende bouwplan wordt behalve op de bouwtechnische zaken ook getoetst of het plan binnen het bestemmingsplan past en aan de afgesproken Welstandscriteria voldoet. Hûs en Hiem beoordeelt dit en adviseert hierover. Tijd De gemeente probeert zo snel mogelijk een beslissing te nemen op de aanvraag omgevingsvergunning. De wet schrijft voor dat de gemeente binnen 8 weken een beslissing moet nemen op de aanvraag omgevingsvergunning. Als er een procedure voor een ontheffing gevolgd moet worden, kan het lager gaan duren.
- 13 -
Kosten Een omgevingsvergunning kost geld. Er moet ‘leges’ voor worden betaald. Het legesbedrag is afhankelijk van de totale bouwsom: hoe duurder het huis, hoe meer leges er betaald moeten worden. Degene die bij het team vergunningen de aanvraag omgevingsvergunning behandelt weet hoeveel dit is. De kosten zijn gebaseerd op de legesverordening Opsterland, deze is te vinden op: www.overheid.nl Sonderen Niet overal is de grond stevig genoeg om er op te bouwen. Daarom moet de koper zelf laten onderzoeken of de grond voldoende draagkracht heeft voor een woning. Aan de hand van een sonderingsonderzoek kan bepaald worden wat voor soort fundering onder het te bouwen huis moet komen. In sommige gevallen moeten er eerst palen in de grond worden geheid voordat gebouwd kan worden. De kosten voor zo’n sonderingsonderzoek zijn voor de koper (tevens opdrachtgever). De resultaten van het onderzoek, het sonderingsrapport, moet samen met de aanvraag omgevingsvergunning ingeleverd worden bij de gemeente. Peilhoogten van de woningen Het peil van de woningen, waaronder wordt verstaan de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer, wordt door het team handhaving en toezicht aangegeven. Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Publiekszaken, telefoon 0512-386222. Inrit vanaf de openbare weg Een deel van de inrit vanaf de openbare weg neemt de gemeente voor haar rekening, te weten dat deel dat op gemeentelijke grond ligt. De gemeente zorgt voor de aanleg en onderhoud van dit deel. De kosten ervan zijn bij de prijs van de bouwkavel inbegrepen. U moet overigens altijd een inrit aanvragen, ook wanneer uw inrit niet over een stuk gemeentegrond gaat. U kunt dit aanvragen met een meldingsformulier. Dit formulier staat op onze site: www.opsterland.nl. Riolering U dient uw woning aan te sluiten op de gemeentelijke riolering. De gemeente levert binnen de bebouwde kom een aansluitpunt. Bij de prijs van uw kavel is de aanleg van het riool tot het aansluitpunt op de erfgrens inbegrepen. Als u tijdens de bouw zover bent dat uw riolering op het hoofdriool van de gemeente aangesloten kan worden, neem dan contact op met het Gemeentebedrijf in Gorredijk. Doe dat een week van tevoren; dan kunnen afspraken met u worden gemaakt over hoe en wanneer. De mensen van de uitvoering kunnen daarmee dan rekening houden in hun planning. Het telefoonnummer van het Gemeentebedrijf is: 0512-386222. Aansluiten op openbare voorzieningen Voor de gemeenschappelijke aanleg van openbare voorzieningen als gas, water, elektriciteit, telefoon e.d. kunt u bellen met tel. 058-2677654 of via internet: www.aansluitingen.nl.
- 14 -
Algemene voorwaarden met betrekking tot de uitgifte van bouwgrond in de gemeente Opsterland Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1.1. Begripsbepalingen De gemeente De gemeente Opsterland. Het college Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. Onroerende zaak Grond met de daarop aanwezige beplantingen, alsmede gebouwen en werken die daarmee duurzaam zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. Grond De over te dragen grond welke het object vormt van de overeenkomst. Erfdienstbaarheid Een bij notariële akte gevestigde last bestaande uit de verplichting om op, boven of onder een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – iets te dulden of niet te doen zoals het recht van overpad. Kettingbeding Een tussen de gemeente en de koper overeengekomen beding waarbij de koper zich jegens de gemeente verbindt om ten behoeve van de gemeente bepaalde verplichtingen, onder gelijkbeding, aan zijn opvolgers op te leggen. Koopovereenkomst De overeenkomst tot koop en verkoop waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te leveren en de koper zich verbindt om daarvoor een prijs te betalen. Het is de juridisch geldige titel voor de overdracht. Ingebruikneming Het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afsluiting omheen te zetten. Onder ingebruikneming wordt niet verstaan het uitvoeren van een sonderings- of milieukundig bodemonderzoek. Levering De tussen gemeente en koper opgestelde notariële akte van overdracht en de inschrijving van deze akte in de openbare registers. Bewoning De datum waarop een woning blijkens inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie voor wonen in gebruik wordt genomen. Overdracht Rechtsgeldige overgang van het eigendom van de onroerende zaak aan de koper.
- 15 -
Artikel 1.2. Aankoop De aspirant-koper die voornemens is een onroerende zaak te kopen, dient dit schriftelijk (per post of e-mail) aan de gemeente kenbaar te maken. De aspirant-koper ontvangt van de gemeente een schriftelijke aanbieding c.q. reservering van de te verkopen onroerende zaak onder bijvoeging van relevante informatie. Artikel 1.3 Geldigheid Deze Algemene voorwaarden behoren bij iedere koopovereenkomst tussen de gemeente en koper(s) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en waarmee ze één onverbrekelijk geheel vormen. Deze bepalingen gelden in dat geval, voor zover in de desbetreffende koopovereenkomst geen afwijkende voorwaarden zijn gesteld. Artikel 1.4 Situatieschets Van elke koopovereenkomst maakt een situatieschets deel uit, waarop de relevante informatie van de over te dragen onroerende zaak staat aangegeven. Aan deze schets zijn geen definitieve maten te ontlenen. Artikel 1.5 Staat van levering 1. De onroerende zaak wordt geleverd in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van het tot stand komen van de koopovereenkomst. 2. De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken en beslagen overgedragen. 3. Alle eventueel aan de zaak verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen blijven er op rusten. 4. De gemeente staat ervoor in dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen. 5. Voor zover de gemeente bekend, is het gebruik, dat in de koopovereenkomst is vastgelegd, door de koper op grond van privaat- of publiekrechtelijke bepalingen toegestaan. Zin verwijderd. Artikel 1.6 Overdracht en aanvaarding 1. De notariële akte wordt gepasseerd binnen twee maanden na het tot stand komen van de koopovereenkomst. 2. Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, kan koper de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom, alsmede de eventueel verschuldigde rente en omzetbelasting, volledig zijn betaald en de notariële akte is verleden. Artikel 1.7 Betaling koopsom 1. Binnen twee maanden na het tot stand komen van de koopovereenkomst, doch uiterlijk op de dag van de ondertekening van de notariële akte, dient de volledige koopsom en de daarover verschuldigde omzetbelasting te zijn overgemaakt op de derdengeldrekening van de notaris die de akte passeert. 2. Indien de koopsom niet binnen de in het eerste lid van dit artikel gestelde termijn door de notaris is ontvangen, is de koper in verzuim en zal over de koopsom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd zijn. Artikel 1.8 Kosten, belastingen en risico 1. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop en de overdracht/ levering, waaronder begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting of overdrachtsbelasting en de kadasterkosten, zijn voor rekening van koper. Wanneer het een verkoop vrij op naam betreft, komen deze kosten voor rekening van de verkoper.
- 16 -
2. Voor zover niet bij of krachtens enige wet dwingend een andere peildatum is voorgeschreven, komen alle zakelijke lasten welke van het verkochte worden geheven voor rekening van de koper met ingang van de datum van het passeren van de notariële akte. 3. Het risico van het gekochte gaat bij het passeren van de notariële akte op de koper over. Artikel 1.9 Perceelsomschrijving, meting, terreingrenzen 1.
2. 3.
Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, voor zover dit (een) gedeeltelijk(e) kadastraal perce(e)len betreft, zullen de grenzen door de gemeente met piketten of buizen in het terrein worden aangeduid en aan de koper op zijn verzoek eenmaal worden aangewezen. Het na deze eerste grensaanwijzing op verzoek van koper opnieuw uitzetten van de grenzen geschiedt slechts tegen vergoeding op basis van de daadwerkelijk bestede uren, tegen het dan geldende tarief. De koper verplicht zich bij het aangaan van de koopovereenkomst zich te overtuigen van de grenzen zoals deze hem door of vanwege de gemeente zijn aangeduid. Het risico voor instandhouding van de in het veld uitgezette punten van begrenzing berust bij de koper. De uitkomst van de kadastrale opmeting van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers (kadaster), zal in de plaats treden van de omschrijving van het verkochte en de daarbij behorende situatietekening(en). De kadastrale gegevens zullen alsdan beslissend zijn ten aanzien van de vraag naar hetgeen is ver- en gekocht.
Artikel 1.10 Over- en ondermaat Verschil tussen de werkelijke grootte, zoals die door het kadaster is vastgesteld, en de grootte, zoals die in de koopovereenkomst is aangegeven, geeft geen aanleiding tot verrekening, tenzij het verschil groter is dan vijf procent (5%) van de opgegeven oppervlakte. Voor verrekening komt slechts in aanmerking het verschil in oppervlakte, voor zover dat meer dan vijf procent (5%) bedraagt, en het te verrekenen bedrag minimaal € 1.000,- bedraagt, in welk geval wordt verrekend naar de koopprijs per vierkante meter. Artikel 1.11 Milieukundig onderzoek 1.
2.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de bodem van de door de gemeente te verkopen onroerende zaak, is voor zover noodzakelijk, een in de koopovereenkomst nader aangegeven verkennend onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport, waarin de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem concentraties aan stoffen bevinden die, gelet op het beoogde gebruik, naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid. Het rapport wordt bij de koopovereenkomst gevoegd.
Artikel 1.12 Ontbinding in geval van verontreiniging 1. Indien binnen een jaar na ondertekening van ondertekening van de notariële akte toch zou blijken ten gevolge van bodemverontreiniging van zodanige aard en omvang dat van de koper in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper het recht de overeenkomst te ontbinden. De koper dient in dat geval de grond voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de koopovereenkomst ter vrije beschikking van de gemeente te stellen. Hij heeft de verplichting gemeente onverwijld op de hoogte te stellen als vervuiling wordt aangetroffen. 2. Wanneer koper gebruik maakt van de onder lid 1 van dit artikel omschreven ontbindingsbevoegdheid, zal de gemeente de reeds van koper ontvangen geldbedragen restitueren. 3. Onder voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen als bedoeld in lid 1 worden niet verstaan: a. funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, voor zover zich daarin niet in onaanvaardbare mate stoffen bevinden zoals bedoeld in de Wet bodembescherming;
- 17 -
b. c.
stobben van bomen of struiken, de aanwezigheid van draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden.
Artikel 1.13 Faillissement en beslag 1. Indien de koper voor de datum van ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de koopovereenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. 2. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd, voor zover ze het bedrag van de kosten en boetes ingevolge de koopovereenkomst te boven gaan. Artikel 1.14 Twee of meer natuurlijke of rechtspersonen, hoofdelijkheid Indien in de koopovereenkomst omtrent één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke of rechtspersoon als wederpartij van de gemeente staan genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien.
- 18 -
Hoofdstuk 2 Bijzondere bepalingen Artikel 2.1 Boetebepaling 1. Indien in deze algemene of eventueel in de koopovereenkomst gestelde bijzondere voorwaarden niet anders is bepaald, verbeurt koper bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de koopovereenkomst na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom. 2. Naast de verbeurde boete kan de gemeente aanspraak maken op nakoming en volledige schadevergoeding. Artikel 2.2 Kosten onderzoek notaris In geval van ontbinding van de koopovereenkomst zijn de kosten van de ter uitvoering van die overeenkomst door de notaris verrichte werkzaamheden voor rekening van koper, tenzij anders is overeengekomen. Artikel 2.3 Overdracht van rechten Het is partijen verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere partij rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst en/of eventueel met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden; partijen zijn bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. Artikel 2.4 Kettingbeding 1. De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de koopovereenkomst aangewezen bepalingen van de Algemene Voorwaarden en de koopovereenkomst bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de vestiging van een zakelijk recht daarop, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen. Koper zal daartoe het in die artikelen bepaalde in de notariële akte van levering of vestiging van het zakelijk recht opnemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van € 25.000,-- (zegge vijfentwintig duizend euro) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hierboven in lid 1 bepaald, verbindt koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en het onderhavige lid 2 opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente dit kettingbeding aan. Artikel 2.5 Kwalitatieve verplichting De in de koopovereenkomst aangewezen artikelen blijven als kwalitatieve verplichting rusten op de onroerende zaak en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen. Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252, lid 2, BW. Artikel 2.6 Bebouwing 1. De koper is verplicht binnen een jaar na de datum van ondertekening van de notariële akte te starten met de bouw van de te realiseren bebouwing. Artikel 2.1 (boetebepaling) is van overeenkomstige toepassing.
- 19 -
2. Binnen twee jaar na datum van het ondertekenen van de notariële akte moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. 3. Indien na verloop van de in lid 2 genoemde termijn de bebouwing wel is aangevangen maar nog geen vijftig procent (50%) van de geschatte bouwtijd is verlopen, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van tien procent (10%) van de koopsom. 4. Indien na verloop van de in lid 2 genoemde termijn met de bouw is gestart en meer dan vijftig procent (50%) van de bebouwing gereed is, verleent de gemeente aan de koper uitstel van de bouwplicht voor de duur van de geschatte bouwtijd voor het restant van de bebouwing. 5. Indien na afloop van die verlenging de bebouwing nog niet in gebruik genomen kan worden voor het doel waarvoor deze gerealiseerd is, is de koper aan de gemeente schadevergoeding verschuldigd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen. Artikel 2.7 Recht van terugkoop bij niet nakoming bouwplicht 1. Als de koper niet of niet tijdig voldoet aan zijn bouwverplichting uit artikel 2.6, lid 2, 3 en 5., dan is hij of zijn rechtverkrijgende(n) verplicht om onroerende zaak op eerste vordering van het college aan de gemeente terug te verkopen, tegen de bij de aankoop aan de gemeente betaalde koopsom plus eventuele omzetbelasting. Artikel 3.1. is van overeenkomstige toepassing. 2. De gemeente is in het onder lid 1 bedoelde geval verplicht om binnen een door het college te bepalen termijn op zijn kosten zorg te dragen voor het in oorspronkelijke staat terugbrengen van de gekochte grond. Als de gemeente daarbij in gebreke blijft zal een en ander van gemeentewege op kosten van de teruggemeente geschieden. 3. De gemeente behoeft de gemeente niet schadeloos te stellen voor in of op de grond verrichte werken. 4. De kosten in verband met de terugkoop en wederoverdracht van de onroerende zaak – in de meest ruime zin – komen geheel voor rekening van de verkoper. Artikel 2.8 Gedoogplicht 1. De koper verplicht te gedogen, dat al hetgeen dat ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond tot drie meter van de erfgrens of de daarop te stichten opstallen is aangebracht, wordt onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond tot drie meter van de erfgrens zal worden aangebracht en onderhouden. 2. De koper is verplicht, voor zover in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid 1 van dit artikel. 3. Alle schade, welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, herstellen of vernieuwen van de in lid 1 van dit artikel bedoelde zaken, zal door de gemeente op haar kosten worden hersteld of, indien koper dat wenst, aan haar worden vergoed. 4. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade welke door beschadiging van de aanwezige zaken, bedoeld in lid 1, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt. Bij deze verplichting wordt bepaald, dat in, op of boven het onder lid 1 bedoelde gedeelte van het verkochte zonder toestemming van het college geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen of graafwerkzaamheden worden verricht of bomen, dan wel struiken worden geplant, die dieper wortelen dan één meter. 5. De verplichtingen, voortvloeiende uit artikel 2.8, rusten als kwalitatieve verplichting op de grond en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die de zaak onder bijzondere titel zal of zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik van de grond hebben gekregen of zullen krijgen.
- 20 -
Artikel 2.9 Anti-speculatiebeding grond 1. Zolang niet is voldaan aan de in artikel 2.6, lid 1 vermelde verplichting mag koper de grond niet zonder toestemming van het college in eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verkopen, verhuren of verpachten. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop en van verkoop op grond van artikel 3:174 BW (machtiging tot te gelde maken en bezwaren). 3. Het college kan in uitzonderlijke situaties op verzoek van de koper ontheffing verlenen van het in het eerste lid opgenomen verbod of gebod. Het maakt van die bevoegdheid alleen gebruik indien door bijzondere onvoorziene omstandigheden bij de koper handhaving van het verbod of gebod in redelijkheid niet meer te rechtvaardigen is. Het college kan aan hun besluit voorwaarden verbinden. De koper kan pas rechten doen gelden op een ontheffing, nadat het besluit daartoe hem is bericht. 4. Bij niet nakoming van elk van het in het eerste lid bepaalde verbeurt de koper ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van minimaal € 40.000,-- (zegge veertig duizend euro) of een percentage van maximaal 50% van de koopsom van de grond, inclusief omzetbelasting, zonder dat enige voorafgaande ingebrekestelling nodig zal zijn.
- 21 -
Hoofdstuk 3 Reserverings- en optieregeling Artikel 3.1 Reservering woningbouwkavels en bedrijfskavels 1. Voordat wordt overgegaan tot het nemen van een betaalde optie kan het college op verzoek een bouwkavel of bedrijfsterrein reserveren. 2. Deze reservering is gratis voor de duur van drie maanden en wordt schriftelijk bevestigd. 3. De in het vorige lid genoemde termijn kan het college aansluitend zonder kosten met drie maanden verlengen. Artikel 3.2 Optieverlening woningbouwkavels en bedrijfskavels 1. Het college kan, als daartoe een aanvraag is ingediend, bij gronduitgifte een optie op een perceel grond verlenen voor een periode van zes maanden. Een optie geeft het exclusieve recht om de betreffende kavel tegen de op dat moment geldende prijs en voorwaarden te kopen. 2. Deze optietermijn begint te lopen vanaf het moment dat een optieovereenkomst is gesloten. 3. Daarna kan het college deze optie nog éénmaal verlengen met zes maanden. 4. De verschuldigde optierente brengt het college maandelijks vooraf in rekening. 5. De hoogte van de optierente wordt opgenomen in de jaarlijkse grondprijzenbrief van de gemeente. 6. Als de optiehouder besluit tot aankoop van de grond, zal de koopsom verminderd worden met de betaalde optievergoeding. Besluit de optiehouder echter niet tot aankoop van de grond over te gaan, dan vervalt de betaalde optievergoeding aan de gemeente, zonder dat de optiehouder tegenover de gemeente enigerlei vordering kan doen gelden. Artikel 3.3. Ontbinding optie 1. De optieovereenkomst wordt beëindigd door: a. een schriftelijke verklaring van de optiehouder; b. het enkele verloop van de optietermijn; c. de ondertekening van de koopovereenkomst. 2. In geval van beëindiging van de optieovereenkomst, zoals omschreven in lid 1a. en b. van dit artikel, vervalt de al betaalde optievergoeding aan de gemeente.
- 22 -
Hoofdstuk 4 Slotbepalingen Artikel 4.1 Geschillenregeling 1. Op deze voorwaarden en de koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing. 2. Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter te Leeuwarden, tenzij partijen ter zake van die geschillen arbitrage overeenkomen. 3. Op de in de overeenkomst opgenomen termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Artikel 4.2 Afwijkingen In bijzondere gevallen kan het college toestaan, dat, onder eventueel te stellen voorwaarden, van het bepaalde in deze algemene voorwaarden wordt afgeweken. Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Opsterland op ….. (DATUM).
De secretaris,
De burgemeester,
Koen van Veen.
Francisca Ravestein.
- 23 -
