GELKINGESTRAAT; EIGENTIJDS EN ANDERS

GELKINGESTRAAT EIGENTIJDS EN ANDERS

May 29, 2009

Ondernemingsplan Gebiedsontwikkeling Groningen Centrum

‘GELKINGESTRAAT; EIGENTIJDS EN ANDERS’

Rene Kooyman, Anne Langenesch, Marieke van Gurp, Reg Bilardie MUAD Groningen, mei 2009

URBAN LIVING


May 29, 2009

INHOUDSOPGAVE

Samenvatting

3

Inleiding

4

Status Quo

4

SWOT‐analyse

5

De opgave: op weg naar een eigen identiteit

5

Identiteit ‘Gelkingestraat, Eigentijds en Anders’

6

Visie op Wonen in de Gelkingestraat

6

Visie op vrijetijdsbesteding en ondernemen in de Gelkingestraat

7

Financiële haalbaarheid

8

Organisatie, rolverdeling en regie

9

Rol gemeente

9

Rol corporatie

9

Fasering

9

Risico’s en risicobeheersing

10

Concept Gelkingestraat Eigentijds en Anders

11

Bijlagen

13

Bijlage 1: Stakeholderanalyse Bijlage 2: Analyse Territoriale Spreiding: bestaande situatie 05 2009

13 15

Bijlage 3: Financials

20


May 29, 2009

SAMENVATTING Het gaat goed met de Gemeente Groningen. Echter, niet iedereen deelt in deze vooruitgang. In de afgelopen decennia is het niet gelukt om de Gelkingestraat zodanig te stimuleren dat een volwaardig woon‐,werk‐ en winkelgebied is ontstaan. De locatie van de Gelkingestraat is uniek. Centraal gelegen in hartje Groningen, omringd door vitale, bruisende aders van de stad. Op dit moment ontbreekt het echter volledig aan een samenhangende identiteit. Eigentijds en anders. Hét concept voor de moderne stedeling tussen de 20 en 40 jaar; trendy en duurzaam, shabby en chique, gezond en gezellig, hip maar verantwoord, historisch en postmodern. Het potentieel van Gronings’ kloppend hart zit met name in de grote vertegenwoordiging van (toekomstige) hoger opgeleiden (HBO en WO). Dé doelgroepen voor de Gelkingestraat zijn dan ook studenten en starters; starters op de arbeids‐ en/of woningmarkt. Het woningaanbod In de huidige situatie bevinden zich 80 bovenwoningen en studio’s in de Gelkingestraat. Volgens het vigerende bestemmingsplan is er echter nog ruimte voor aanvullende woningen. Dit heeft vooral te maken met de grote leegstandspercentage van 50% van de ruimtes boven de winkels. Het is mogelijk om op de Gelkingestraat een woningbouwprogramma van 6400 m2 gbo in overeenstemming met het bestemmingsplan toe te voegen. Vrijetijdsbesteding en ondernemen Het publiek dat gebruik maakt van de voorzieningen van de Gelkingestraat bestaat uit de bewoners die lokaal ‘om de hoek’ shoppen, de Groningers en het grote aantal bezoekers afkomstig uit de ommelanden. De trendy net‐niet‐avant garde maar net‐vooruit lopers; de trendsetters met hoog cultureel kapitaal. Financiële haalbaarheid Een algehele renovatie van de Gelkingestraat is niet haalbaar. We gaan uit van een aanloopperiode van circa 5 jaar, waarbinnen een aantal belangrijke maatregelen wordt genomen tegen relatief weinig kosten en die zorgen voor een belangrijke impuls richting het beoogde concept . Een voorwaarde voor ons bedrijf om te investeren in de Gelkingestraat is dat wij ons samen met andere stakeholders voor de lange termijn kunnen committeren aan de gestaltekrijging van het concept dat wij voor de straat beogen (a) en dat de sturing die hierbij nodig is, is geborgd (b). De meeste kans hiertoe biedt ons inziens dat Urban Living samen met de gemeente en corporatie Lefier onderdeel gaan uitmaken van de PPS Gelkingestraat. De gemeente kan met haar wettelijke sturingsinstrumenten belangrijk bijdragen aan de doelstellingen van identiteitsverandering van de straat. Belangrijk is dat de gemeente bestuurlijk long term committment verleent aan het project. De corporatie is deskundige stakeholder op het gebied van de woningmarkt in het betaalbare huursegment en daarom een belangrijke samenwerkingspartner voor de woningopgave binnen het programma. Bij alle kansen die wij zien is het voor alle betrokken partijen belangrijk dat risico’s worden beheerst. Een uitgewerkt voorstel hiertoe wordt uiteengezet. In de bijlagen is een weergave opgenomen van de ruimtelijke analyse en de financiële consequenties van het voorliggende ondernemingsplan.


May 29, 2009

INLEIDING Het gaat goed met de Gemeente Groningen. De stad blijft in ieder geval groeien tot 2020, de tevredenheid van de burger is al geruime tijd ruim voldoende. Het centrum deelt mee in de voortgaande ontwikkeling mede door het groeiende aantal bezoekers aan de binnenstad. Echter, niet iedereen deelt in deze vooruitgang. In de afgelopen decennia is het niet gelukt om de Gelkingestraat zodanig te stimuleren dat een volwaardig woon‐,werk‐ en winkelgebied is ontstaan. De straat laat een rommelige indruk achter, relatief weinig mensen maken gebruik van het winkelaanbod, waardoor de bestaande ondernemers een moeizaam bestaan leiden. Als gevolg van de achterblijvende ontwikkeling wordt het onroerend goed in de Gelkingestraat matig onderhouden. Er is sprake van verloedering en ontwaarding van panden. Twee lege plekken (rotte kiezen) ontsieren het straatbeeld en enkele andere panden verkeren in slechte staat van onderhoud. Daarnaast ontbreekt het de straat aan een duidelijk profiel en identiteit, waarmee investeringen van vastgoedeigenaren en ondernemers gestimuleerd kunnen worden. De ondernemers van de Gelkingestraat hebben de gemeente Groningen verzocht om actie te ondernemen om de verkeersproblematiek en andere problemen van de straat aan te pakken. Voorliggend ondernemingsplan betreft een aanvalsplan om de verdere verloedering, achteruitgang en ontwaarding van de Gelkingestraat tegen te gaan en de straat een nieuwe, duurzame eigen identiteit te geven, zodat deze weer aantrekkelijk wordt voor ondernemers, bewoners en publiek.

STATUS QUO De binnenstad is het visitekaartje van de stad; deze ontleent haar uitstraling aan een diversiteit en veelvuldigheid aan functies. De complexiteit en vervlechting van functies in de oude binnenstad vraagt om een eigen aanpak.1

DE LOCATIE De locatie van de Gelkingestraat is uniek. Centraal gelegen in hartje Groningen, omringd door vitale, bruisende aders van de stad, ligt er een haast verborgen en vergeten straatje; de Gelkingestraat. Ten noorden ligt het bruisende hart van de stad en het focus point van bewoners en bezoekers: de Grote Markt. Ten oosten ligt de Oosterstraat: een vitale verkeersader met aantrekkelijk winkelaanbod, ten zuiden het Zuiderdiep – een riante brede allee – en tenslotte ten westen het vitale winkelhart van de stad; de Herenstraat. Binnen deze vitale kransslagaders ligt de Gelkingestraat, verborgen en onbekend, ingeklemd tussen imposante wanden. Aan beide kanten sluit de straat zich af door een vernauwing van het straatprofiel. De bebouwing laat een pijnlijke combinatie zien van indrukwekkend historisch erfgoed dat echter in slechte bouwkundige staat verkeert.

1

Bestemmingsplan Binnenstad 1997


May 29, 2009

SWOT‐ANALYSE Sterkten • Gunstige ligging in het centrum van Groningen: • vertakking van de Grote Markt • aanloopstraat van Herenstraat en Oosterstraat • Straat heeft een cultuurhistorie met karakteristieke en monumentale panden • Toegang tot woningen boven de winkels zijn grotendeels in tact • Straat heeft t.o.v. omliggende straten een laag huurniveau, vastgoed‐ en grondwaarde van winkels en woningen • Kleinschalige en gemengde functies en lokaal ondernemerschap • Ontwikkeling van de straat heeft hoge prioriteit bij aanwezige ondernemers • Betrokkenheid van diverse partijen (gemeente, woningcorporatie, City Club Groningen)

Kansen • Het bestemmingsplan biedt nog ruimte om woonfuncties en detailhandel toe te voegen • Concrete plannen om de straat bus‐ en autovrij te maken • Gemeente Groningen streeft naar versterking en verbreding van het voorzieningenaanbod van de stad • Toenemende vraag naar: • kwalitatief hoogwaardige woonruimte in de binnenstad met onderscheidend karakter • (binnen)stedelijk wonen van verschillende doelgroepen • nicheproducten, zoals specifieke kledingmerken en verantwoorde producten • Stimuleren van een breder sociaal en financieel draagvlak voor de straat door doelgroepen‐ en woningdifferentiatie door toevoegen van woningen voor midden‐ en hogere inkomens • Gemeente richt zich op de retentie van talent en stimuleert jong ondernemerschap (in: Stad op Scherp) • Energiebesparende aanpak van de renovatie van de oude panden (‘Groningen als duurzame stad’) biedt mogelijkheid voor subsidies • Aanwezigheid van de parkeergarage en komst van de tram in Oosterstraat veroorzaakt naar verwachting doorloop van passanten • Hoge urgentie voor ontwikkeling van Gelkingestraat voor ondernemers

Zwakten • Verpauperde en slecht onderhouden panden, historische elementen en binnenplaatsen • Veel leegstand (begane grond 26%, wonen boven winkels 50%) • Ontbreken van een eigen profiel/identiteit • Subjectief onveiligheidsgevoel en overlast door combinatie van vervoermiddelen (taxi, bus, vrachtverkeer) en nauwe opzet straat • Slechte kwaliteit openbare ruimte (m.n. stegen, rommelig gestalde fietsen, weinig groen) • Geen duidelijke straatingangen, afgesloten karakter • Dichte gevels van winkel‐ en horecapanden en leegstand hebben negatief effect op de uitstraling • Straat ligt niet in de natuurlijke winkelloop (= aanloopstraat) • Aanwezige horeca gericht op nacht, waardoor overdag weinig levendigheid • Concentratie vrachtverkeer van omliggende straten • Gemeente heeft ideeën, geen duidelijke visie en ambities • Ondernemers in de Gelkingestraat zijn niet georganiseerd Bedreigingen • Regelgeving rijksmonumenten stimuleert ontwikkelaars niet tot herontwikkeling (financieel vaak onrendabel) • Afhankelijkheid van pandeigenaren (o.a. t.a.v. dichte gevels en verloedering) • Afnemend aantal passanten en parkeerplaatsen in de binnenstad • Achteruitgang omgevingskwaliteit leidt tot verdere verslechtering huurniveaus • Door ontbreken van visie op duurzame verbetering en waardestijging blijft investering in grondaankoop riskant • Beperkend beleid t.a.v. horeca en openbare ruimte

DE OPGAVE: OP WEG NAAR EEN EIGEN IDENTITEIT Op dit moment ontbreekt het de Gelkingestraat volledig aan een samenhangende identiteit. Het weinig geprofileerde karakter van de straat nodigt op geen enkele wijze uit tot een bezoek aan het gebied. Allereerst is duidelijk dat er een ingrijpende, samenhangende ingreep nodig zal zijn om het gebied op te waarderen. Ten tweede heeft niemand behoefte aan ‘meer van hetzelfde’. De identiteit van het gebied zal doelbewust moeten afwijken van datgene wat er direct omheen reeds in voldoende mate te vinden is.


May 29, 2009

IDENTITEIT ‘GELKINGESTRAAT, EIGENTIJDS EN ANDERS’ Eigentijds en anders. Hét concept voor de moderne stedeling tussen de 20 en 40 jaar. In de Gelkingestraat worden de tegenstellingen van urban living bij elkaar gebracht: trendy en duurzaam shabby en chique, gezond en gezellig hip maar verantwoord, historisch en postmodern.

DE ONDERSCHEIDENDE KWALITEITEN In de Gelkingestraat vindt de bezoeker kleinschalige, gespecialiseerde winkels van lokale ondernemers. Voor de moderne levensgenieter is er een nieuw verantwoord supermarkt‐concept gerealiseerd. In deze kleinschalige supermarkt (500 bvo) vindt de consument kwalitatief hoogwaardige producten van lokale afkomst voor een eerlijke prijs. Alle dingen die je nodig hebt om lekker, gezond en duurzaam te eten, maar vooral te genieten. Je vindt er altijd lokale producten, verse producten van duidelijke regionale herkomst, voorzien van kwaliteitsgaranties. Dus niet massaal en anoniem, grote namen en mondiale winkelketens, maar juist heel lokaal, professioneel, geworteld in de regio en persoonlijk. De moderne stedeling heeft uiteenlopende wensen, eisen en voorkeuren. Het motto is "bewust leven en bewust kiezen". De moderne stedeling kiest voor diversiteit en is breed geïnteresseerd, hij gaat op zoek naar het speciale, de uitzonderlijke ervaring. Creativiteit, design en duurzaamheid heeft hij hoog in het vandaal staan. Hij is noch introvert noch extrovert. Soms zoekt hij het avontuur en gezelligheid soms rust en eenzaamheid. Dit alles vindt hij in de Gelkingestraat. Het profiel van ‘Gelkingestraat, eigentijds en anders’ sluit aan bij de wensen van die specifieke consument. De bezoeker wordt uitgenodigd om deze kwaliteiten te gaan ontdekken. Er zijn veel verborgen kwaliteiten, met binnenplaatsjes en pleintjes die de bezoeker als het ware naar binnen trekken.

VISIE OP WONEN IN DE GELKINGESTRAAT DE DOELGROEP Groningen wordt gekenmerkt door een aantal grote ondernemingen met hooggeschoold personeel. Het Hoger en Universitair Onderwijs creëert een permanente instroom (en uitstroom) van studenten. De Binnenstad kent als gevolg daarvan een hoog studentengehalte. Hoewel er geen sprake is van een overspannen huurmarkt voor studenten is er evenmin sprake van grote leegstand. Echter, volgens geraadpleegde kenners van de lokale woningmarkt2 stelt de huidige student meer eisen aan huisvesting en aan eigen privacy, waardoor de vraag naar een ander type studentenhuisvesting toeneemt. De gemeente streeft naar een doelgroependifferentiatie in het centrum. Naast het grote aantal studenten richt zij zich in toenemende mate op het aantrekken van starters, gezinnen met kinderen en senioren. De huidige en potentiële woningvoorraad van de Gelkingestraat leent zich onvoldoende voor de doelgroepen ‘gezinnen met kinderen’, vanwege de afwezigheid van voldoende buitenruimte, en ook niet voor ‘senioren’, vanwege het feit dat het voornamelijk bovenwoningen zijn in historische panden waardoor de toegang tot de woning veelal een trap betreft zonder lift. Voor deze doelgroepen dient de gemeente een andere locatie dan de Gelkingestraat te zoeken. Het potentieel van het Groningens’ kloppend hart zit met name in de grote vertegenwoordiging van (toekomstige) hoger opgeleiden (HBO en WO). Dé doelgroepen voor de Gelkingestraat zijn dan ook studenten en starters; starters op de arbeids‐ en/of woningmarkt. Inzet is om deze doelgroep de ruimte te geven om in 2

Makelaarskantoor Kappenburg & van Rooijen dd 2009 05 27


May 29, 2009

het Centrum gevestigd te blijven door het aanbieden van een aantrekkelijke woon‐, werk‐ en leefomgeving. Deze doelgroepen zorgen voor een sociaal‐ en financieel kapitaalkrachtigere Gelkingestraat. De doelgroep ‘studenten en starters’ nader omschreven: Studenten in hun laatste fase of zojuist afgestudeerden: hoogopgeleid, Young potentials De studentenflat of het ouderlijk huis ontgroeid Leeftijd tussen 24 en 40 jaar Gedreven door een relatief grote sociale stijgingsdrang Bewust van het maatschappelijk belang van het verleden (de historische stad) en de toekomst (duurzaam gedrag) Starter of herstarter, zowel in de professionele carrière (startende ondernemers, arbeidsmarktinstromers) als in de wooncarrière (meer privacy en luxe) Alleenstaande expat Kiezend voor een bewuste levensstijl

HET BEHOEFTEPROFIEL3 Het behoefteprofiel van de doelgroep is als volgt te karakteriseren: Studio of 2‐kamer appartement met woonkamer aan de straat Toenemende vraag naar meer luxe en privacy Woningen gericht op minimaal energieverbruik en duurzaamheid Interesse in betaalbare koop (max. € 200.000) of duurdere huur (€ 620 p/mnd) Zoekt woonruimte voor zichzelf of met partner, de zogenaamde DINKI’s (Double Income No Kids) Aparte ruimte voor wasmachine Voorkeur voor wonen in urbane centra Voorkeur voor wijk met veel voorzieningen Nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen is zeer belangrijk Nabijheid sportvoorzieningen, horeca en culturele voorzieningen is belangrijk Vervoer in de stad met de fiets Communiceert via het Internet en PDA

HET WONINGAANBOD In de huidige situatie bevinden zich 80 bovenwoningen en studio’s in de Gelkingestraat. Volgens het vigerende bestemmingsplan is er echter nog ruimte voor aanvullende woningen. Dit heeft vooral te maken met de grote leegstandspercentage van 50% van de ruimtes boven de winkels. Het is mogelijk om op de Gelkingestraat een woningbouwprogramma van 6400 m2 gbo in overeenstemming met het bestemmingsplan toe te voegen. Aansluitend op de beoogde doelgroep kan de toekomstige woningvoorraad als volgt getypeerd worden: Mix van goedkope en middeldure koop en middeldure huurwoningen4 Studio’s voor de luxe student 2‐kamerappartementen voor starters 3‐kamerappartementen/penthouses

VISIE OP VRIJETIJDSBESTEDING EN ONDERNEMEN IN DE GELKINGESTRAAT De Gelkingestraat richt zich naast wonen ook op horeca, mode en dienstverlening. Geen gewone horeca, maar lokaal en persoonlijk met een trendy uitstraling. Een plek om na het werk te ontmoeten, eten en ontspannen. Hip, maar tegelijkertijd verantwoord. Geen ketens en tien in het dozijn confectie, maar modeboetiekjes met eigentijdse merken voor de jonge startende vrouw en man in de bloei van hun leven. Maar ook aandacht voor wellness, ontspanning naast het harde werken en gezond leven. Kortom, de Gelkingestraat onderscheidt zich 3 4

Marktonderzoek naar woonwensen en leefstijlen van starters op de woningmarkt (Kristal) Inclusief parkeerplaats in Casino, Centrum, Museum (zie bijlage Spreiding Parkeren)


May 29, 2009

van haar omgeving door herkenbaarheid en geloofwaardigheid, de nicheproducten, de ontdekkers; het niet‐ normale, het anders dan anders, dat wat (nog) niet is. 5 De bezoekers vinden in het hart van de aanwezige winkelstraten een andersoortige belevenis en bewoners komen echt thuis na een lange dag werken/studeren.

DE DOELGROEP Het publiek dat gebruik maakt van de voorzieningen van de Gelkingestraat bestaat uit de bewoners die lokaal ‘om de hoek’ shoppen, de Groningers en het grote aantal bezoekers afkomstig uit de ommelanden. De trendy net‐niet‐avant garde maar net‐vooruit lopers; de trendsetters met hoog cultureel kapitaal. Het behoefteprofiel van de doelgroep is als volgt te duiden: Gericht op doelgericht shoppen Zoekt producten en ondernemers met profiel; Kleinschalig en eigenzinnig Een combinatie van daytime shoppers (early‐adapters) en ‘down‐town goers at night for food and drinks’ Inspelend op post‐moderne trends, zoals duurzaamheid, ecologie en lokalisering (contra‐ globalisering): producten afkomstig van lokale/regionale producenten

HET VOORZIENINGENAANBOD

Creatieve mêlee van ondernemingen, horeca en winkels Bewust ondernemen; corporate responsibility, verantwoorde producten Gepositioneerd in de niche markets: Herkenbare horeca: fusion‐kitchen, verfrissende vis, luxe afhaal (wok‐to‐go, suchi en saachi), trendy eetcafes en tapasbars, Lifely Lebanese, Mediterrane Marokkaan, slow‐food Duidelijk geprofileerde Detailhandel: wereldmuziek, merkwaardige mode, italian leatherwear en individuele lifestyle‐ interieur inrichting Lokale Levensmiddelen: producten van lokale kloeke boeren, scherpe slagers, warme bakkers, wereldwijze wijnkenners, kleurbekennende koffiebranders6. Concept à la supermarkt MARQT. Weerbare Wellness, haar en schoonheid: kunstige kapsels en stijladvies, verantwoord hand‐ en voetenwerk (manicure en pedicure), Taichi massage voor rust en ontspanning, doordacht dieet‐ en voedseladvies.

FINANCIËLE HAALBAARHEID Op basis van de informatie die wij konden verzamelen, hebben wij een eerste verkenning uitgevoerd naar de financiële haalbaarheid. Beperking hierbij is dat nog geen actueel inzicht is verworven in de verwervingsprijzen van het bestaande vastgoed en de hieraan verbonden risico’s. Deze hebben wij door benchmarking van omliggende straten en panden, zo betrouwbaar mogelijk proberen in te schatten. Daarnaast leert de ervaring dat bij het opknappen en renoveren van oude monumentale panden de bouwkosten een onbekende zijn en daarom mede het risicoprofiel bepalen. Bij deze verkenning zijn wij tot de volgende conclusies gekomen: ‐

Een algehele renovatie van de Gelkingestraat, zo blijkt uit de opgestelde integrale Grondexploitatie, is niet haalbaar (resultaat 30 tot 40 miljoen euro negatief). Dit komt omdat de verwervingsrisico’s fors zijn en deze slechts in beperkte mate zijn terug te verdienen met de opbrengsten van het te realiseren woon‐ en winkelprogramma. Het ruimtelijk‐planologisch profiel laat slechts beperkt ruimte voor toevoeging van woningen. Ook is helder dat gelet op de omgevingsfactoren de woningen die worden gebouwd niet tot het topsegment zullen gaan behoren qua huur‐ en verkoopwaarde. Hetzelfde geldt

5

Zie bijlagen: de Locatus analyses Territoriale Spreiding: Voedsel, Mode, Kunst‐ en antiek, Parkeren, Schoenwinkels 6 Zie bijlage: Locatus overzicht Supermarkten. Mei 2009. Zie als voorbeeld www.marqt.nl


May 29, 2009

‐

feitelijk voor de nieuwe huurwaarde van het te realiseren winkelvastgoed (zie bijlage Grondexploitatie, integrale variant). Een aanpak die financieel beter binnen bereik ligt, is de volgende. We gaan uit van een aanloopperiode van circa 5 jaar, waarbinnen een aantal belangrijke maatregelen wordt genomen tegen relatief weinig kosten en die zorgen voor een belangrijke impuls richting het beoogde concept (zie bijlage Grondexploitatie, aangepaste variant). Op één plek in de straat wordt geïnvesteerd in de sloop/nieuwbouw of renovatie met als doel: o Het realiseren van winkelruimte voor de komst van MiniMart (bijv. Marqt). De MiniMart zal één van de trekkers zijn in de nieuwe winkelstraat; o het realiseren van een beperkt woningprogramma in het betaalbare segment (huur) en het goedkope/middeldure koopsegment. Bij deze aanpak sluit de grondexploitatie, waarbij de grondwaarde residueel is berekend. Belangrijk is te melden dat is inbegrepen dat wij reeds in de aanloopperiode investeren in de nieuwe identiteit van de straat . Een goede samenwerking hierbij met gemeente, corporatie en winkeliers is onontbeerlijk.

ORGANISATIE, ROLVERDELING EN REGIE Een voorwaarde voor ons bedrijf om te investeren in de Gelkingestraat is dat wij ons samen met andere stakeholders voor de lange termijn kunnen committeren aan de gestaltekrijging van het concept dat wij voor de straat beogen (a) en dat de sturing die hierbij nodig is, is geborgd (b). De meeste kans hiertoe biedt ons inziens dat Urban Living samen met de gemeente en corporatie Lefier onderdeel gaan uitmaken van de PPS Gelkingestraat. In de PPS (publiek‐private samenwerkingsvorm) dienen de onderlinge rolverdeling en de wijze waarop regie op ontwikkelingen wordt gevoerd te zijn geregeld. Een belangrijk accent voor ons ligt hierbij op een terrein waarin wij goed zijn: het risicodragend ontwikkelen en realiseren van kwalitatief goed woon‐ winkelvastgoed binnen een sterk concept.

ROL GEMEENTE De gemeente kan met haar wettelijke sturingsinstrumenten belangrijk bijdragen aan de doelstellingen van identiteitsverandering van de straat. Belangrijk is dat de gemeente bestuurlijk long term committment verleent aan het project. De gemeente ontmoet in ons een betrouwbare en kundige partner bij de opgave voor de Gelkingestraat. Randvoorwaardelijk kan zij in de regievoering een rol spelen. Door bijvoorbeeld een gebiedsmanager voor de straat beschikbaar te stellen. Urgentie heeft het verkeersluw maken van de straat als eerste belangrijke impuls tot verbetering. Daarnaast gaat het om zaken die betrekking hebben op het gebied van de vergunningverlening, de aankleding van de straat, de uitstallingsruimte en het faciliteren van veelbelovende ondernemers die zich in de straat willen gaan vestigen.

ROL CORPORATIE De corporatie is deskundige stakeholder op het gebied van de woningmarkt in het betaalbare huursegment en daarom een belangrijke samenwerkingspartner voor de woningopgave binnen het programma. De ontwikkeling van woonproducten in dit segment willen wij in samenspraak binnen de PPS gestalte geven. Mogelijk kan Lefier de huurwoningen van ons afnemen en gaan exploiteren.

FASERING Onvermijdelijk is dat kosten voor de baat uitgaan. Belangrijk is de voorfinancieringsrisico’s te beheersen. Om een ongunstige cash‐flow binnen het project te voorkomen en de renterisico’s te beheersen, is het belangrijk activiteiten, uitgaven en investeringen te faseren. Het principe hierbij is: wat effectief en urgent is en weinig


May 29, 2009

kost eerst doen; wat veel kost en een langere voorbereiding vraagt later doen, het liefst dicht tegen het moment dat ook de inkomsten binnenkomen.

FASE 1, PERIODE 2009‐2015 1.

Partijen sluiten een intentieovereenkomst en gezamenlijk uitvoeren haalbaarheidsverkenning met als doel de oprichting PPS Gelkingestraat; De bus zo spoedig mogelijk (het liefst binnen een jaar) uit de Gelkingestraat; de oprichting van een winkeliersvereniging het visueel opknappen van de gevels en de entrees aan de zijde Grote Markt en de zijde Zuiderdiep; De invoering van gebiedsmanagement (oprichten winkeliersvereniging); Branding en gebiedspromotie Gelkingestraat; Eigentijds & Anders De vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG); Afspraken over projectorganisatie, communicatie en planontwikkeling.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

FASE 2 PERIODE 2015‐2016

1. 2. 3.

grondverwerving tbv Marqt+ en woningbouw realisatie nieuwe pand Marqt+ en woningbouw start bouw koopwoningen bij 70% voorverkoop

RISICO’S EN RISICOBEHEERSING De remake van straten in binnenstedelijk gebied met monumentaal vastgoed kent per definitie een hoog risicoprofiel. Bij alle kansen die wij zien is het voor alle betrokken partijen belangrijk dat risico’s worden beheerst. Hoe doen wij dit? Onder andere door:

Door de stappen in het proces af te bakenen en gezamenlijk te zetten; Elke stap af te sluiten met een gezamenlijk beslismoment: gaan we samen door ja of neen? Bij elke stap een afspraak te maken hoe partijen omgaan met de kosten die tijdens die stap worden gemaakt en wat te doen met deze kosten bij de beëindiging van de samenwerking; Als eerste stap bij de samenwerking een gedegen verkenning uit te voeren naar de haalbaarheid. Deze verkenning zal inzicht geven in onder meer het door partijen gewenste programma, de verwervingsprijzen en de bouwkundige kosten en risico’s; flexibiliteit in te bouwen in de programma‐ambities. Bij projecten als deze die een langere doorlooptijd kennen, zullen marktontwikkelingen hun invloed hebben op het programma en het realisatietempo. Flexibiliteit biedt de mogelijkheid om tussentijds opdoemende bedreigingen om te zetten in kansen en daarbij tempo en ambities vast te houden.


May 29, 2009

CONCEPT GELKINGESTRAAT EIGENTIJDS EN ANDERS

Programma Wonen: Aantallen: Van 80 woningen naar 160 woningen Kenmerken: Wonen boven winkels, Goedkoop & middelduur, Studio & appartement (50 – 100 m²), Geen top‐ end woning. Ambitie & maatregelen: Duurzame renovatie (energie en waterbesparing), Toevoeging dakterras met moderne technologie, Stimuleren vastgoedeigenaren particuliere woningbouwverbetering. Programma Detailhandel: Aantallen: van 2.200 m² WVO naar 3.500 m² WVO Kenmerken: Bovenlokale speciaalzaak, Geen top‐end merken of ketens, Lokale ondernemers en producten Branches: Kleding & schoenen, Voedsel, Gezondheid, Interieur, Lifestyle Ambities & maatregelen: Realisatie minisuper door Urban Living Projectontwikkeling, Verbetering uitstraling etalages door ondernemers.

Gelkingestraat Eigentijds en Anders Wonen Detailhandel Horeca Dienstverlening

Huidig programma 80 we, 80 m2

160 we, 80m2

6.400 m2

12.800 m2

116 per winkel

2.200 m2

3.500 m2

96 m2 per horeca

2600 m2

2600m2

300 m2

428 m2

Leegstand winkels / horeca Leegstand woningen

Toekomstig programma

26% 50%

‐ ‐


May 29, 2009

Programma Verkeer: De Bus verdwijnt uit de straat. Het Profiel wordt fiets & voet. De Tram in Oosterstraat, hetgeen leidt tot Verandering van passantenstroom t.g.v. Gelkingestraat. Vrachtverkeer via Gelkingestraat (gereguleerd). Acties & maatregelen: Een Duurzaam Vrachtverkeersplan opstellen, Tramhaltes op hoek van verbindingsstraten afdwingen, Pilot dubbel gebruik parkeren initiëren gemeente. Programma Openbare Ruimte: Een Rode Loper van Oosterstraat naar Herestraat. Entreesituaties verbeteren (o.a. door bloembakken of posters/muurschilderingen). Inrichten standaard profiel openbare ruimte voetgangers en fietsers. Toevoegen van meer groen in de straat. Verbetering uitstraling van dode gevels en winkelachterkanten. Creëren van binnenpleinen met hoogwaardige uitstraling. Heroriënteren fietsenstalling. Acties & Maatregelen: Beschikbaar stellen van budget aan ondernemers voor gevelverbetering etc.


May 29, 2009

BIJLAGEN BIJLAGE 1: STAKEHOLDERANALYSE Actor

Relatie tot project

Belang

Macht

prioriteit

Gemeente

Onduidelijk

Leefbaarheid en veiligheid

Groot

Gemiddeld

Ondernemers

Belanghebbenden

Goed ondernemingsklimaat en waardecreatie

Gemiddeld

Hoog

Cityclub Groningen

Belangenvertegenwoor diger

Goed ondernemingsklimaat en waardecreatie

Gemiddeld/groot

Gemiddeld

Vastgoedeigenaren

Belanghebbenden

Waardecreatie vastgoed

Groot

Laag/gemiddeld

Woningcorporatie Lefier

Deelnemende partij en belanghebbende

Leefbaarheid en veiligheid, wonen voor doelgroepen, waardecreatie

Gemiddeld

Gemiddeld

Bewoners

Belanghebbenden

Prettig woon- en leefklimaat, betaalbare huur

Klein

Laag

Consumenten

Doelgroep

Goed winkelaanbod

Klein

Laag

NV Wonen boven Winkels

Deelnemende partij

Waardecreatie vastgoed, beleidsdoelstellingen halen

Gemiddeld

Gemiddeld

Passanten

-

Veilig van A naar B

Klein

Laag

De Gemeente heeft belang bij het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid in het gebied. Zij beschikt over het bestuurlijk arsenaal om de ontwikkelingen aan te sturen, te begeleiden en te ondersteunen. De bestaande ondernemers hebben in de loop der jaren teleurstellingen opgelopen.7 Reeds lang is verbetering in het vooruitzicht gesteld en niet gerealiseerd. Opvallend is echter dat de bestaande kleine ondernemers zeer betrokken zijn bij hun onderneming en de straat. Men is wel degelijk bereid om na te denken en – op hun schaal – bij te dragen aan investeringen. Het uitblijven van positieve ontwikkelingen is (nog) niet omgeslagen in verregaande lethargie. Duidelijk is dat zij een rechtsreeks belang hebben bij voortgaande ontwikkeling. De ondernemersbelangen worden ondersteund door de lokale Ondernemersvereniging Cityclub Groningen. Deze belangenbehartiger streeft naar het optimaliseren van het ondernemersklimaat en voortgaande waardecreatie. De straat heeft te maken met een aantal, zeer uiteenlopende vastgoedeigenaren. Het geheel maakt een versplinterde indruk, en loopt uiteen van grote ondernemers die panden gebruiken voor lokale opslag, kleine zelfstandigen die hun eigen onderneming beheren. Hun belang ligt in de waardecreatie ten behoeve van het door hen in eigendom en beheerde vastgoed. Woningcorporatie Lefier heeft in samenwerking met de gemeente recentelijk een aantal woningen hebben aangekocht en gerenoveerd. De corporatie hecht belang aan het creëren van volwaardige woongelegenheid en leefomgeving voor de door hen ondersteunde bewonersgroepen. 7

Bron: Veldobservaties en ‐interviews ondernemers, bewoners en passanten dd 2009 05 28


May 29, 2009

De bewoners in het gebied zijn hoofdzakelijk alleenstaanden. Er bevinden zich nauwelijks gezinnen met kinderen in de straat. De bevolking bestaat bijna geheel uit studenten of net afgestudeerde studenten (leeftijd 20 – 35 jaar). Het primaire belang van deze groep bestaat uit het realiseren van een prettig woon‐ en leefklimaat voor een betaalbare prijs. Een groot aantal panden bestaat uit winkels waarvan alleen de begane grondruimte wordt uitgebaat. De daarboven gelegen woonruimte staat in de meeste gevallen leeg. Om dit verschijnsel tegen te gaan hebben de Gemeente en de Corporatie de handen ineen geslagen en de NV Wonen boven Winkels opgericht. Deze combinatie heeft in het recente verleden een aantal appartementen gerealiseerd die zowel te koop als te huur zijn aangeboden, vooralsnog met een negatief financieel resultaat. Als laatste dient de grote groep bezoekers en passanten genoemd te worden die gebruik maken van de Gelkingestraat, zij het om te besteden danwel te passeren. De straat bevindt zich ten opzichte van de omliggende straten (Herenstraat en Oosterstraat) in de luwte.8 De bestaande passanten lijken in voortdurend gevecht te zijn met een omvangrijk aantal bussen dat door de straat rijdt, de vele taxi’s en fietsers die zich allen door de straat proberen te wringen.

8

Zie bijlage 2: Locatus Passanten Analyse


May 29, 2009

BIJLAGE 2: ANALYSE TERRITORIALE SPREIDING: BESTAANDE SITUATIE 05 2009 1. PASSANTEN ANALYSE

2.

AANDACHTSGEBIEDEN


May 29, 2009

3. RUIMTELIJK: PASSANTEN

4. RUIMTELIJK: FUNCTIES


May 29, 2009

5. SPREIDING SUPERMARKTEN

6. PARKEREN


May 29, 2009

7. KUNST EN ANTIEK

8. FASHION EN KLEDING


May 29, 2009

9. SCHOENWINKELS

10. KAPPERS EN SCHOONHEIDSSALONS


BIJLAGE 3: FINANCIALS

May 29, 2009

Bijlage 3: Financials

Ruimtegebruik Ruimtegebruik en en programma programma

Fasering Fasering

Overzicht Resultaat

Startwaarde

Kosten totaal

1.283.375

1.133.827

Opbrengsten totaal

1.438.413

1.200.977

€ 155.038

€ 67.149

Saldo

Kosten

Kosten

Kosten (startwaarde)

Verwervingen

924.000

Slopen en saneren

Contante waarde

Investeringen Investeringen

Opbrengsten

30.000

Bouwrijpmaken

20.000

Woonrijpmaken

237.500

Plan- en VTU-kosten

Saldo kosten en opbrengsten per jaar Saldo cumulatief

71.875 Totaal

1.283.375 800.000

Opbrengsten

600.000

Opbrengsten (startwaarde)

400.000

Huurwoningen

710.347

Huurwoningen Huurwoningen

Koopwoningen

338.757

Koopwoningen Koopwoningen

200.000 200.000-

Kantoren

-

2007

2009

2011

2013

2015

400.000-

Kantoren Kantoren

600.000-

Winkels

570.074

800.000-

Winkels Winkels

1.000.000-

Parkeren

180.766Totaal

2007 Kosten

Parkeren Parkeren

1.200.0001.400.000-

1.438.413

2008 #

-

-

Opbrengsten

-

-


-

-

2010

2011

2012

#####

38.878-

19.115-

##### #####

38.878242.904-

19.115262.019-

2013 # 855.321855.3211.117.340-

2015 5.927580.595 574.668 71.637

Grondexploitatie , aangepaste variant initieel versie 0, 28 mei 2009 MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.

Contante waarde grondexploitatie Terug Terug naar naar Overzicht Overzicht

67.149

Fasering Parameters Kostenstijging

2,50%

Rente

5,00%

Opbrengstenstijging

2,50%

Kosten Verwervingen Slopen en saneren Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plan- en VTU-kosten

Bedrag 924.000 30.000 20.000 237.500 71.875

Totaal Contant Contant cumulatief

Opbrengsten Huurwoningen Koopwoningen Kantoren Winkels Parkeren Totaal Contant Contant cumulatief Kasstroom Cumulatieve kasstroom

1 2007 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

1.283.375 1.133.827

Bedrag 710.347 338.757 570.074 180.7661.438.413 1.200.977

2 2008

3 2009

4 2010

50,0% 10,0% -

2007 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

-

2008

5 2011

35,0% 10,0%

125.938 120.012 120.012

2009

6 2012

15,0% 10,0%

90.313 84.014 204.026

2010

30,0%

42.813 38.878 242.904

2011

21.563 19.115 262.019

2012

-

-

-

-

-

-

-

-

125.938125.938-

90.313216.250-

42.813259.063-

21.563280.625-

7 2013 100,0% 100,0% 100,0%

8 2014

20,0%

10,0%

10,0%

988.375 855.321 1.117.340

7.188 6.072 1.123.412

7.188 5.927 1.129.339

3.594 4.488 1.132.232

2013

2014 70,0% 70,0%

2015 30,0% 30,0%

2016

988.3751.269.000-

9 2015

10 2016

Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

5,0%

1.283.375

Totaal 100% 100% 0% 100% 100%

734.373 620.381 620.381

100,0% 100,0% 704.039 580.595 1.200.977

1.200.977

7.1881.276.188-

7.1871.283.374-

3.5941.286.968-

Grondexploitatie, aangepaste variant initieel versie 0, 28 mei 2009 MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.



67.149

Verwervingen Verwerving

Eenh. Prijs

Hoeveelheid

Eenheid

Kosten

Verwerving gronden woningcorporatie

€

-

-

post

€

-

Verwervingen gronden ontwikkelaars

€

-

-

m2

€

-

post

€

post

€

Verwervingen opstallen

€

Verwervingen overig

€

1

840.000

-

-

Subtotaal verwervingen

Plankosten verwerving

10%

Totaal verwervingen

840.000 -

€

840.000

€

84.000

€

924.000

Civieltechnische investeringen Slopen en saneren

Eenh. Prijs

Sloop opstallen

€

Opnemen verhardingen

€

Opnemen riolering

€

Opnemen groen Sanering ondergrondse tanks

Hoeveelheid 30

Eenheid

Kosten

1.000

m3

€

30.000

-

-

m2

€

-

-

-

m1

€

-

€

-

-

m2

€

-

€

-

-

st

€

-

€

30.000

Totaal slopen en saneren

Bouwrijp maken

Eenh. Prijs

Egaliseren terrein

€

Riolering

€

Bouwweg (tijdelijke verharding)

€

Bruggen

€

Hoeveelheid 20

Eenheid m2

€

20.000

-

-

m1

€

-

-

-

m2

€

-

-

-

st

€

-

€

20.000

200.000

Totaal bouwrijp maken

Woonrijp maken

Kosten

1.000

Eenh. Prijs

Hoeveelheid

Eenheid

Kosten

Woonstraat

€

400

500

m2

€

Voetpad

€

-

-

m2

€

Huisaansluitingen

€

-

Groen

€

Water

€

Lichtmasten

€

Brandkranen

160

-

st

€

-

1.500

m2

€

37.500

-

-

m2

€

-

-

-

st

€

-

€

-

-

st

€

-

Micromilieu

€

-

-

m1

€

-

Speelvoorzieningen

€

-

-

st

€

25

Totaal Woonrijp maken

Plan- en VTU-kosten

Totaal civieltechnische investeringen

25%

-

€

237.500

€

71.875

€

359.375

Grondexploitatie, variant aangepast initieel versie 0, 28 mei 2009 MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.

Naar Naar Overzicht Overzicht

Contante waarde grondexploitatie

67.149

Huurwoningen Opbrengsten Aantal huurwoningen

12

Jaar

Omvang woningen (m2 BVO)

85

0

Huur

Frictie

Aanvangs

Jaarlijks

Overige

Groot

Leegstand

leegstand

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

-

-

-

Saldo

Cw

Ann. Invest.

-

-

-

-

-

Totaal

Saldo

Totaal

Saldo

cum.

Cw

-

1

108.000

-

10.800

22.032

5.400

-

69.768

66.131

68.652-

1.116

1.116

Gemiddelde huuropbrengst per woning

750 per maand

2

111.510

-

5.576

22.748

5.576

-

77.611

69.730

68.652-

8.959

10.075

1.058 8.049

Leegstand jaar 1

10% % van de huursom

3

115.134

-

1.151

23.487

5.757

-

84.739

72.165

68.652-

16.087

26.161

13.700 15.208

Leegstand jaar 2

5% % van de huursom

4

118.876

-

1.189

24.251

5.944

-

87.493

70.626

68.652-

18.841

45.002

Leegstand jaar 3

1% % van de huursom

5

122.739

4.910

-

25.039

6.137

-

86.654

66.302

68.652-

18.002

63.004

13.774

Leegstand jaar 4

1% % van de huursom

6

126.728

5.069

-

25.853

6.336

-

89.470

64.888

68.652-

20.818

83.822

15.098

Frictieleegstand

4% % van de huursom

7 8

130.847 135.100

5.234 5.404

-

26.693 27.560

6.542 6.755

-

92.378 95.380

63.504 62.150

68.65268.652-

23.726 26.728

107.548 134.276

16.310 17.416

Kosten Kale bouwkosten

800 per m2 BVO

Bijkomende kosten

25% % bouwkosten

9

139.490

5.580

-

28.456

6.975

-

98.480

60.824

68.652-

29.828

164.104

18.423

10

144.024

5.761

-

29.381

7.201

75.839

25.841

15.128

68.652-

42.811-

121.294

25.063-

11

148.705

5.948

-

30.336

7.435

-

104.985

58.258

68.652-

36.333

157.627

20.162

Winst, risico en algemene kosten

8% % bouwen bijk.kst.

12

153.537

6.141

-

31.322

7.677

-

108.397

57.015

68.652-

39.745

197.373

20.905

Jaarlijks onderhoud

2% % all-in bouwkosten

13

158.527

6.341

-

32.340

7.926

-

111.920

55.799

68.652-

43.268

240.641

21.572

Groot onderhoud jaar 10


14

163.680

6.547

-

33.391

8.184

-

115.558

54.609

68.652-

46.906

287.547

22.166



15

168.999

6.760

-

34.476

8.450

-

119.313

53.444

68.652-

50.661

338.208

22.693



16

174.492

6.980

-

35.596

8.725

-

123.191

52.305

68.652-

54.539

392.747

23.156

Overige exploitatiekosten

5% % van de huur

17 18 19

180.163 186.018 192.064

7.207 7.441 7.683

-

36.753 37.948 39.181

9.008 9.301 9.603

-

127.195 131.329 135.597

51.189 50.097 49.029

68.65268.65268.652-

58.543 62.677 66.945

451.290 513.966 580.911

23.560 23.909 24.206 47.123-

Indices Huurstijging tov inflatie

1,0%

20

198.306

7.932

-

40.454

9.915

208.846

23.594-

68.652-

137.494-

443.417

Exploitatiekostenstijging tov inflatie

1,0%

21

204.750

8.190

-

41.769

10.238

-

144.554

46.960

68.652-

75.902

519.319

24.658

Inflatie

2,25%

22

211.405

8.456

-

43.127

10.570

-

149.252

45.958

68.652-

80.600

599.919

24.819

Verdisconteringsvoet

5,50%

23

218.276

8.731

-

44.528

10.914

-

154.103

44.978

68.652-

85.450

685.369

24.941

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

225.370 232.694 240.257 248.065 256.127 264.451 273.046 281.920 291.082 300.542 310.310 320.395 330.808 341.559 352.660 364.121 375.955

9.015 9.308 9.610 9.923 10.245 10.578 10.922 11.277 11.643 12.022 12.412 12.816 13.232 13.662 14.106 14.565 15.038

-

45.975 47.470 49.012 50.605 52.250 53.948 55.701 57.512 59.381 61.311 63.303 65.361 67.485 69.678 71.943 74.281 76.695

11.268 11.635 12.013 12.403 12.806 13.223 13.652 14.096 14.554 15.027 15.515 16.020 16.540 17.078 17.633 18.206 18.798

44.019 43.080 42.161 41.262 40.382 39.521 9.830 37.853 37.046 36.256 35.483 34.726 33.985 33.261 32.551 31.857 31.178 1.811.947

68.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.65268.652-

Contante waarde Kasstroom

1.811.947 [a]

Kale bouwkosten Opslagen adviseurs Winst, risico, bouwrente All-in bouwkosten All-in bouwkosten per woning

816.000 204.000 81.600 1.101.600 [b] 91.800

Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde per woning

710.347 [a-b] 59.196

Grondwaarde tbv grondexploitatie per woning

59.196

Grondwaarde tbv grondexploitatie totaal

710.347

68.842-

159.111 164.282 169.621 175.134 180.826 186.703 143.779 48.991 199.035 205.504 212.183 219.079 226.199 233.550 241.141 248.978 257.070 265.424 Saldo contante waarde

90.459 95.630 100.969 106.482 112.174 118.050 19.661130.383 136.852 143.531 150.427 157.547 164.898 172.489 180.326 188.418 196.772 2.911.114

775.828 871.458 972.427 1.078.908 1.191.082 1.309.132 1.289.472 1.419.855 1.556.707 1.700.238 1.850.664 2.008.211 2.173.109 2.345.598 2.525.924 2.714.341 2.911.114

25.026 25.077 25.097 25.088 25.051 24.989 3.94524.797 24.670 24.525 24.364 24.187 23.995 23.791 23.576 23.349 23.113 710.347


Contante waarde grondexploitatie Naar Naar Overzicht Overzicht

67.149

Koopwoningen Opbrengsten Categorie

Aantal

Procentuele verdeling

Woningopp. BVO

VVO/BVO

Woningopp. GBO

VON incl. BTW per woning

VON per woning excl. BTW

Opbrengst incl. BTW per categorie

1. Goedkoop eengezins

0%

100

85%

85

-

-

2. Middelduur eengezins

0%

130

85%

111

-

-

3. Duur eengezins

0%

160

85%

136

100%

90

75%

68

€ 195.000

163.866

5. Appartement middelduur

0%

125

78%

98

€ 243.000

204.202

6. Appartement duur

0%

140

78%

109

4. Appartement goedkoop

6

-

-

-

1.170.000 -

6

Kosten Categorie


Aanneemsom woningen per m² BVO

-

Bijkomende kosten

AK/W&R

Stichtingskosten per woning excl. BTW

Stichtingskosten per categorie excl. BTW

30%

8%

-

-


30%

8%

-

-

3. Duur eengezins

30%

8%

-

-


850

30%

8%

107.406


900

30%

8%

157.950

30%

8%

Opbrengst

Stichtingskosten

Residuele grondwaarde

Residuele

Residuele waarde

excl. BTW per categorie



grondquote per categorie

per woning

6. Appartement duur

Residuele waarde Categorie

-

644.436 -

kavelgrootte

residuele waarde per m2


-

-

-

0%

-

-

-


-

-

-

0%

-

-

-

3. Duur eengezins

-

-

-

0%

-

-

-

34%

56.460


983.193

644.436

338.757


-

-

-

0%

-

6. Appartement duur

-

-

-

0%

-

983.193

644.436

338.757




67.149

Winkels Opbrengsten Bruto vloeropppervlak winkels

500

Verhouding VVO/BVO

90%

Jaar 0

Huur

Frictie

Aanvangs

Jaarlijks

Overige

Groot

Leegstand

leegstand

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

Saldo

Cw

Ann. Invest.

-

-

-

-

-

-

-

-

Totaal

Saldo

Totaal

Saldo

cum.

Cw

-

Verhuurbaar Vloeroppervlak

450

1

101.250

-

20.250

20.850

3.038

-

57.113

54.135

66.231-

9.118-

9.118-

8.643-

Gemiddelde huur per m² VVO

225 per m2 per jaar

2

104.541

-

10.454

21.528

3.136

-

69.423

62.373

66.231-

3.192

5.927-

2.868

3

107.938

-

5.397

22.227

3.238

-

77.076

65.639

66.231-

10.845

4.918

9.236

4

111.446

-

5.572

22.950

3.343

-

79.581

64.239

66.231-

13.350

18.268

10.776

Totale jaarhuur

101.250

Leegstand jaar 1


5

115.068

5.753

-

23.696

3.452

-

82.167

62.869

66.231-

15.936

34.204

12.193

Leegstand jaar 2


6

118.808

5.940

-

24.466

3.564

-

84.838

61.528

66.231-

18.607

52.811

13.494

Leegstand jaar 3

5% % van de huursom

7

122.669

6.133

-

25.261

3.680

-

87.595

60.216

66.231-

21.364

74.175

14.686

Leegstand jaar 4

5% % van de huursom

8

126.656

6.333

-

26.082

3.800

-

90.442

58.932

66.231-

24.211

98.386

15.776

Frictieleegstand

5% % van de huursom

9

130.772

6.539

-

26.929

3.923

-

93.381

57.675

66.231-

27.150

125.536

16.769

10

135.022

6.751

-

27.805

4.051

71.771

24.645

14.428

66.231-

41.586-

83.950

24.345-

Kosten Kale bouwkosten Opslagen adviseurs

1.500 per m2 BVO 30% % bouwkosten

11

139.411

6.971

-

28.708

4.182

-

99.549

55.241

66.231-

33.319

117.269

18.489

12

143.941

7.197

-

29.641

4.318

-

102.785

54.063

66.231-

36.554

153.823

19.227

13

148.619

7.431

-

30.605

4.459

-

106.125

52.910

66.231-

39.894

193.717

19.890



14

153.450

7.672

-

31.599

4.603

-

109.574

51.782

66.231-

43.343

237.060

20.483

Jaarlijks onderhoud


15

158.437

7.922

-

32.626

4.753

-

113.136

50.677

66.231-

46.905

283.965

21.010



16

163.586

8.179

-

33.687

4.908

-

116.812

49.596

66.231-

50.582

334.547

21.476



17

168.902

8.445

-

34.781

5.067

-

120.609

48.539

66.231-

54.378

388.925

21.884 22.239



18

174.392

8.720

-

35.912

5.232

-

124.529

47.503

66.231-

58.298

447.222


3% % van de huur

19

180.060

9.003

-

37.079

5.402

-

128.576

46.490

66.231-

62.345

509.567

22.543

20

185.911

9.296

-

38.284

5.577

395.282

262.528-

89.976-

66.231-

328.759-

180.809

112.675-

Indices

21

191.954

9.598

-

39.528

5.759

-

137.069

44.528

66.231-

70.838

251.647

23.013

Huurstijging tov inflatie

1,00%

22

198.192

9.910

-

40.813

5.946

-

141.524

43.579

66.231-

75.293

326.940

23.185


1,00%

23

204.633

10.232

-

42.139

6.139

-

146.123

42.649

66.231-

79.892

406.832

23.318

Inflatie

2,25%

24

211.284

10.564

-

43.509

6.339

-

150.872

41.740

66.231-

84.641

491.473

23.417


5,50%

25

218.151

10.908

-

44.923

6.545

-

155.776

40.850

66.231-

89.545

581.018

23.482


1.632.824

26

225.241

11.262

-

46.383

6.757

-

160.838

39.978

66.231-

94.607

675.626

23.516

27

232.561

11.628

-

47.890

6.977

-

166.066

39.126

66.231-

99.835

775.460

23.522

28

240.119

12.006

-

49.447

7.204

-

171.463

38.291

66.231-

105.232

880.692

23.501

29

247.923

12.396

-

51.054

7.438

-

177.035

37.475

66.231-

110.804

991.497

23.455

30

255.980

12.799

-

52.713

7.679

136.065

46.724

9.375

66.231-

264.300

13.215

-

54.426

7.929

-

188.730

35.893

66.231-

19.507-

750.000

31

Bijkomende kosten

225.000

32

272.890

13.644

-

56.195

8.187

-

194.863

35.128

66.231-

128.632

1.223.120

23.188

87.750

33

281.758

14.088

-

58.021

8.453

-

201.196

34.379

66.231-

134.965

1.358.086

23.062

All-in bouwkosten

Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde per m² BVO

BAR

1.062.750

1.094.488

3.914-

Kale bouwkosten

Winst, risico, bouwrente

122.499

971.989

23.297

34

290.916

14.546

-

59.907

8.727

-

207.735

33.645

66.231-

141.504

1.499.590

22.918

35

300.370

15.019

-

61.854

9.011

-

214.487

32.928

66.231-

148.256

1.647.846

22.760 22.588

570.074 excl. BTW

36

310.132

15.507

-

63.864

9.304

-

221.458

32.226

66.231-

155.227

1.803.072

1.140 excl. BTW

37

320.212

16.011

-

65.940

9.606

-

228.655

31.538

66.231-

162.424

1.965.496

22.403

38

330.619

16.531

-

68.083

9.919

-

236.086

30.866

66.231-

169.855

2.135.352

22.207

39

341.364

17.068

-

70.296

10.241

-

243.759

30.207

66.231-

177.528

2.312.880

22.000

40

352.458

17.623

-

72.580

10.574

-

251.681

29.563

66.231-

185.450

2.498.330

21.784

9,53%

CW aanvangsleegstand

€ 37.681

Saldo contante waarde

1.632.824

2.498.330

570.074




67.149

Parkeergarage (huur) Opbrengsten aantal m2 BVO

450-

Jaar

Huur

Jaarlijks

Overige

Groot

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

Totaal

cum.

Contante waarde

1

9.643-

9.012-

-

723-

-

8.920-

8.336-

-

8.920-

8.920-

8.336-

9-

2

9.956-

8.696-

-

747-

-

9.210-

8.044-

-

9.210-

18.129-

8.044-

1.275

3

10.280-

8.391-

-

771-

-

9.509-

7.762-

-

9.509-

27.638-

7.762-

0,25

4

10.614-

8.097-

-

796-

-

9.818-

7.490-

-

9.818-

37.456-

7.490-

8.760

5

10.959-

7.814-

-

822-

-

10.137-

7.228-

-

10.137-

47.593-

7.228-

6

11.315-

7.540-

-

849-

-

10.466-

6.974-

-

10.466-

58.059-

6.974-

7 8

11.68312.062-

7.2757.020-

-

876905-

-

10.80711.158-

6.7306.494-

-

10.80711.158-

68.86680.024-

6.7306.494-

Gemiddelde huuropbrengst/jaar

0% 638

Kosten

-

Saldo

Saldo

0

Bezettingspercentage niet-abonn.

-

Totaal

25

Openingsuren per jaar (24 uur per dag)

-

Annuïteit Investering

18-

Parkeertarief niet abonn.(incl. btw)

-

Saldo Contante waarde

Aantal parkeerplaatsen

Abonnementen (prijs incl. btw)

-

Saldo

m2 bvo per parkeerplaats

Abonnementen (aantal) = 50%

-

Opbrengst Contante waarde

-

-

9

12.454-

6.774-

-

934-

-

11.520-

6.266-

-

11.520-

91.544-

6.266-

- per m2 BVO

10

12.859-

6.537-

-

964-

-

11.895-

6.047-

-

11.895-

103.439-

6.047-

Bijkomende kosten

0% % bouwkosten

11

13.277-

6.308-

-

996-

-

12.281-

5.835-

-

12.281-

115.720-

5.835-



12

13.709-

6.087-

-

1.028-

-

12.681-

5.630-

-

12.681-

128.401-

5.630-

Jaarlijks onderhoud

1,0% % all-in bouwkosten

13

14.154-

5.874-

-

1.062-

-

13.093-

5.433-

-

13.093-

141.493-

5.433-



14

14.614-

5.668-

-

1.096-

-

13.518-

5.243-

-

13.518-

155.012-

5.243-



15

15.089-

5.469-

-

1.132-

-

13.958-

5.059-

-

13.958-

168.969-

5.0594.882-

Kale bouwkosten



16

15.580-

5.277-

-

1.168-

-

14.411-

4.882-

-

14.411-

183.380-


7,5% % van de huur

17 18

16.08616.609-

5.0924.914-

-

1.2061.246-

-

14.88015.363-

4.7104.545-

-

14.88015.363-

198.260213.623-

4.7104.545-

19

17.149-

4.742-

-

1.286-

-

15.862-

4.386-

-

15.862-

229.485-

4.3864.232-


1,00%

20

17.706-

4.576-

-

1.328-

-

16.378-

4.232-

-

16.378-

245.863-


1,00%

21

18.281-

4.415-

-

1.371-

-

16.910-

4.084-

-

16.910-

262.773-

4.084-

Inflatie

2,25%

22

18.875-

4.260-

-

1.416-

-

17.460-

3.941-

-

17.460-

280.233-

3.941-

7,0%

23

19.489-

4.111-

-

1.462-

-

18.027-

3.803-

-

18.027-

298.260-

3.803-

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

20.12220.77621.45122.14922.86823.61224.37925.17125.98926.83427.70628.60729.53630.49631.48732.51133.567-

3.9673.8283.6943.5643.4393.3193.2033.0902.9822.8782.7772.6792.5852.4952.4072.3232.242-

-

1.5091.5581.6091.6611.7151.7711.8281.8881.9492.0132.0782.1462.2152.2872.3622.4382.518-

Saldo contante

18.61319.21819.84320.48821.15321.84122.55123.28424.04024.82225.62826.46127.32128.20929.12630.07331.050waarde

3.6703.5413.4173.2973.1823.0702.9622.8592.7582.6622.5682.4782.3922.3082.2272.1492.074180.766-

-

18.61319.21819.84320.48821.15321.84122.55123.28424.04024.82225.62826.46127.32128.20929.12630.07331.050-711.980

316.874336.092355.934376.422397.575419.416441.967465.250489.290514.112539.740566.201593.523621.732650.858680.930711.980-

3.6703.5413.4173.2973.1823.0702.9622.8592.7582.6622.5682.4782.3922.3082.2272.1492.074-180.766


Contante waarde Kasstroom Kale bouwkosten Opslagen adviseurs Winst, risico, bouwrente All-in bouwkosten Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde per m² BVO BAR (huur 1e jaar/all-inn bouwkst.) grondquote (grond/investering)

180.766180.766- excl. BTW excl. BTW



Fasering Fasering

Overzicht Resultaat

Startwaarde

Kosten totaal

38.485.625

Opbrengsten totaal

Saldo

Kosten Verwervingen

38.040.000 210.000

Bouwrijpmaken

100.000

Woonrijpmaken

77.500

Plan- en VTU-kosten

58.125 Totaal

38.043.368

7.364.391

6.698.211

-€ 31.121.234

-€ 31.345.157

Kosten

Kosten (startwaarde)

Slopen en saneren

Contante waarde

Investeringen Investeringen

Opbrengsten Saldo kosten en opbrengsten per jaar Saldo cumulatief

38.485.625 5.000.000

Opbrengsten

Opbrengsten (startwaarde)

Huurwoningen

2.490.633-

2007

Huurwoningen Huurwoningen

2009

2011

2013

2015

5.000.000-

Koopwoningen

817.985-

Kantoren

10.000.000-

Kantoren Kantoren

15.000.000-

9.727.826

Winkels Winkels

20.000.000-

945.183

Parkeren Parkeren

-

Winkels

Koopwoningen Koopwoningen

25.000.000-

Parkeren Totaal

30.000.000-

7.364.391

2007

2008 #

2010

-

-

-

Opbrengsten

-

-

-


-

-

-

Kosten

2011

2012

3.494.917-

6.823.408-

9.991.420-

3.173.767-

641.568

1.252.586

2.387.298

6.181.8409.676.757-

8.738.83418.415.590-

786.46927.121.444-

3.494.9173.494.917-

2013 #

2015

Grondexploitatie, Integrale variant initieel versie 0, 28 mei 2009 MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.


-31.345.157

Fasering Parameters Kostenstijging

2,50%

Rente

5,00%

Opbrengstenstijging

2,50%

Kosten Verwervingen Slopen en saneren Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plan- en VTU-kosten

Bedrag 38.040.000 210.000 100.000 77.500 58.125

Totaal Contant Contant cumulatief

Opbrengsten Huurwoningen Koopwoningen Kantoren Winkels Parkeren Totaal Contant Contant cumulatief Kasstroom Cumulatieve kasstroom

1 2007 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

38.485.625 38.043.368

Bedrag 2.490.633817.9859.727.826 945.183 7.364.391 6.698.211

2 2008

-

2007 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

3 2009

-

2008

4 2010

-

2009

5 2011 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% -

2010

6 2012 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0%

3.848.563 3.494.917 3.494.917

2011

-

-

-

-

-

-

-

-

3.848.5633.848.563-

7.697.125 6.823.408 10.318.325

7 2013 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 11.545.688 9.991.420 20.309.745

8 2014 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 11.545.688 9.753.529 30.063.273

9 2015 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 3.848.563 3.173.767 33.237.040

10 2016 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 3.848.563 4.806.327 36.335.242

2012 10,0%

2013 20,0%

2014 30,0%

2015 40,0%

2016 10,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

10,0%

723.719 641.568 641.568 7.697.12511.545.687-

1.447.439 1.252.586 1.894.154

2.171.158 1.834.144 3.728.298

2.894.877 2.387.298 6.115.597

723.719 582.614 6.698.211

11.545.68723.091.375-

11.545.68734.637.062-

3.848.56238.485.624-

3.848.56242.334.186-

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 38.485.625

Totaal 100% 0% 0% 100% 0%




-31.345.157

Huurwoningen Opbrengsten Aantal huurwoningen Omvang woningen (m2 BVO)

120

Jaar

80

0

Huur

Frictie

Aanvangs

Jaarlijks

Overige

Groot

Leegstand

leegstand

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

-

-

-

Saldo

Cw

Ann. Invest.

-

-

-

-

-

Totaal

Saldo

Totaal

Saldo

cum.

Cw

-

1

1.080.000

-

108.000

336.960

54.000

-

581.040

550.749

1.049.973-

468.933-

468.933-

444.486-


750 per maand

2

1.115.100

-

55.755

347.911

55.755

-

655.679

589.096

1.049.973-

394.294-

863.227-

354.255-

Leegstand jaar 1


3

1.151.341

-

11.513

359.218

57.567

-

723.042

615.752

1.049.973-

326.931-

1.190.159-

278.419-

Leegstand jaar 2

5% % van de huursom

4

1.188.759

-

11.888

370.893

59.438

-

746.541

602.620

1.049.973-

303.432-

1.493.591-

244.936-

Leegstand jaar 3

1% % van de huursom

5

1.227.394

49.096

-

382.947

61.370

-

733.982

561.595

1.049.973-

315.992-

1.809.582-

241.776-

Leegstand jaar 4

1% % van de huursom

6

1.267.284

50.691

-

395.393

63.364

-

757.836

549.617

1.049.973-

292.137-

2.101.720-

211.871-

Frictieleegstand

4% % van de huursom

7 8

1.308.471 1.350.996

52.339 54.040

-

408.243 421.511

65.424 67.550

-

782.466 807.896

537.896 526.424

1.049.9731.049.973-

267.507242.077-

2.369.2272.611.304-

183.894157.737-

834.152

515.197

1.049.973-

215.821-

2.827.125-

133.297-

298.633-

174.829-

1.049.973-

1.348.607-

4.175.732-

789.515-

Kosten Kale bouwkosten Bijkomende kosten


9

1.394.904

55.796

-

435.210

69.745

-

10

1.440.238

57.610

-

449.354

72.012

1.159.896

11

1.487.046

59.482

-

463.958

74.352

-

889.253

493.456

1.049.973-

160.720-

4.336.451-

89.185-



12

1.535.375

61.415

-

479.037

76.769

-

918.154

482.932

1.049.973-

131.819-

4.468.270-

69.334-

Jaarlijks onderhoud


13

1.585.275

63.411

-

494.606

79.264

-

947.994

472.633

1.049.973-

101.979-

4.570.249-

50.843-



14

1.636.796

65.472

-

510.680

81.840

-

978.804

462.553

1.049.973-

71.169-

4.641.418-

33.632-



15

1.689.992

67.600

-

527.277

84.500

-

1.010.615

452.688

1.049.973-

39.358-

4.680.777-

17.630-



16

1.744.917

69.797

-

544.414

87.246

-

1.043.460

443.033

1.049.973-

6.513-

4.687.290-


5% % van de huur

17 18 19

1.801.626 1.860.179 1.920.635

72.065 74.407 76.825

-

562.107 580.376 599.238

90.081 93.009 96.032

-

1.077.373 1.112.387 1.148.540

433.585 424.338 415.288

1.049.9731.049.9731.049.973-

Indices

27.399 62.414 98.567

4.659.8904.597.4764.498.910-

2.76511.027 23.809 35.640


1,0%

20

1.983.056

79.322

-

618.713

99.153

3.194.108

2.008.240-

688.282-

1.049.973-

3.058.214-

7.557.123-


1,0%

21

2.047.505

81.900

-

638.822

102.375

-

1.224.408

397.763

1.049.973-

174.435

7.382.688-

56.667

Inflatie

2,25%

22

2.114.049

84.562

-

659.583

105.702

-

1.264.201

389.280

1.049.973-

214.228

7.168.460-

65.966


5,50%

23

2.182.755

87.310

-

681.020

109.138

-

1.305.288

380.978

1.049.973-

255.315

6.913.146-

74.519

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

2.253.695 2.326.940 2.402.566 2.480.649 2.561.270 2.644.511 2.730.458 2.819.198 2.910.822 3.005.424 3.103.100 3.203.951 3.308.079 3.415.592 3.526.598 3.641.213 3.759.552

90.148 93.078 96.103 99.226 102.451 105.780 109.218 112.768 116.433 120.217 124.124 128.158 132.323 136.624 141.064 145.649 150.382

-

703.153 726.005 749.600 773.962 799.116 825.088 851.903 879.590 908.176 937.692 968.167 999.633 1.032.121 1.065.665 1.100.299 1.136.058 1.172.980

112.685 116.347 120.128 124.032 128.064 132.226 136.523 140.960 145.541 150.271 155.155 160.198 165.404 170.780 176.330 182.061 187.978


14.357.367 [a]


12.000.000 3.600.000 1.248.000 16.848.000 [b] 140.400


-2.490.633 [a-b] -20.755

Grondwaarde tbv grondexploitatie per woning Grondwaarde tbv grondexploitatie totaal

-20.755 -2.490.633

1.347.710 1.391.510 1.436.734 1.483.428 1.531.640 1.581.418 2.198.974 566.1601.685.880 1.740.671 1.797.243 1.855.654 1.915.962 1.978.231 2.042.524 2.108.906 2.177.445 2.248.212 Saldo contante waarde

372.853 364.901 357.119 349.502 342.049 334.754 113.597320.627 313.789 307.097 300.548 294.138 287.865 281.725 275.717 269.837 264.082 14.357.367

1.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.973-

297.736 341.537 386.761 433.455 481.666 531.445 1.616.134635.907 690.698 747.270 805.681 865.989 928.258 992.551 1.058.933 1.127.472 1.198.239 2.994.319

6.615.4096.273.8725.887.1115.453.6564.971.9904.440.5456.056.6795.420.7714.730.0733.982.8033.177.1222.311.1331.382.875390.324668.608 1.796.080 2.994.319

1.048.138-

82.371 89.563 96.134 102.124 107.567 112.496 324.268120.939 124.512 127.687 130.491 132.946 135.077 136.903 138.444 139.720 140.749 -2.490.633




-31.345.157

Huurwoningen Opbrengsten Aantal huurwoningen Omvang woningen (m2 BVO)

120

Jaar

80

0

Huur

Frictie

Aanvangs

Jaarlijks

Overige

Groot

Leegstand

leegstand

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

-

-

-

Saldo

Cw

Ann. Invest.

-

-

-

-

-

Totaal

Saldo

Totaal

Saldo

cum.

Cw

-

1

1.080.000

-

108.000

336.960

54.000

-

581.040

550.749

1.049.973-

468.933-

468.933-

444.486-


750 per maand

2

1.115.100

-

55.755

347.911

55.755

-

655.679

589.096

1.049.973-

394.294-

863.227-

354.255-

Leegstand jaar 1


3

1.151.341

-

11.513

359.218

57.567

-

723.042

615.752

1.049.973-

326.931-

1.190.159-

278.419-

Leegstand jaar 2

5% % van de huursom

4

1.188.759

-

11.888

370.893

59.438

-

746.541

602.620

1.049.973-

303.432-

1.493.591-

244.936-

Leegstand jaar 3

1% % van de huursom

5

1.227.394

49.096

-

382.947

61.370

-

733.982

561.595

1.049.973-

315.992-

1.809.582-

241.776-

Leegstand jaar 4

1% % van de huursom

6

1.267.284

50.691

-

395.393

63.364

-

757.836

549.617

1.049.973-

292.137-

2.101.720-

211.871-

Frictieleegstand

4% % van de huursom

7 8

1.308.471 1.350.996

52.339 54.040

-

408.243 421.511

65.424 67.550

-

782.466 807.896

537.896 526.424

1.049.9731.049.973-

267.507242.077-

2.369.2272.611.304-

183.894157.737-

834.152

515.197

1.049.973-

215.821-

2.827.125-

133.297-

298.633-

174.829-

1.049.973-

1.348.607-

4.175.732-

789.515-

Kosten Kale bouwkosten Bijkomende kosten


9

1.394.904

55.796

-

435.210

69.745

-

10

1.440.238

57.610

-

449.354

72.012

1.159.896

11

1.487.046

59.482

-

463.958

74.352

-

889.253

493.456

1.049.973-

160.720-

4.336.451-

89.185-



12

1.535.375

61.415

-

479.037

76.769

-

918.154

482.932

1.049.973-

131.819-

4.468.270-

69.334-

Jaarlijks onderhoud


13

1.585.275

63.411

-

494.606

79.264

-

947.994

472.633

1.049.973-

101.979-

4.570.249-

50.843-



14

1.636.796

65.472

-

510.680

81.840

-

978.804

462.553

1.049.973-

71.169-

4.641.418-

33.632-



15

1.689.992

67.600

-

527.277

84.500

-

1.010.615

452.688

1.049.973-

39.358-

4.680.777-

17.630-



16

1.744.917

69.797

-

544.414

87.246

-

1.043.460

443.033

1.049.973-

6.513-

4.687.290-


5% % van de huur

17 18 19

1.801.626 1.860.179 1.920.635

72.065 74.407 76.825

-

562.107 580.376 599.238

90.081 93.009 96.032

-

1.077.373 1.112.387 1.148.540

433.585 424.338 415.288

1.049.9731.049.9731.049.973-

Indices

27.399 62.414 98.567

4.659.8904.597.4764.498.910-

2.76511.027 23.809 35.640


1,0%

20

1.983.056

79.322

-

618.713

99.153

3.194.108

2.008.240-

688.282-

1.049.973-

3.058.214-

7.557.123-


1,0%

21

2.047.505

81.900

-

638.822

102.375

-

1.224.408

397.763

1.049.973-

174.435

7.382.688-

56.667

Inflatie

2,25%

22

2.114.049

84.562

-

659.583

105.702

-

1.264.201

389.280

1.049.973-

214.228

7.168.460-

65.966


5,50%

23

2.182.755

87.310

-

681.020

109.138

-

1.305.288

380.978

1.049.973-

255.315

6.913.146-

74.519

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

2.253.695 2.326.940 2.402.566 2.480.649 2.561.270 2.644.511 2.730.458 2.819.198 2.910.822 3.005.424 3.103.100 3.203.951 3.308.079 3.415.592 3.526.598 3.641.213 3.759.552

90.148 93.078 96.103 99.226 102.451 105.780 109.218 112.768 116.433 120.217 124.124 128.158 132.323 136.624 141.064 145.649 150.382

-

703.153 726.005 749.600 773.962 799.116 825.088 851.903 879.590 908.176 937.692 968.167 999.633 1.032.121 1.065.665 1.100.299 1.136.058 1.172.980

112.685 116.347 120.128 124.032 128.064 132.226 136.523 140.960 145.541 150.271 155.155 160.198 165.404 170.780 176.330 182.061 187.978


14.357.367 [a]


12.000.000 3.600.000 1.248.000 16.848.000 [b] 140.400


-2.490.633 [a-b] -20.755

Grondwaarde tbv grondexploitatie per woning Grondwaarde tbv grondexploitatie totaal

-20.755 -2.490.633

1.347.710 1.391.510 1.436.734 1.483.428 1.531.640 1.581.418 2.198.974 566.1601.685.880 1.740.671 1.797.243 1.855.654 1.915.962 1.978.231 2.042.524 2.108.906 2.177.445 2.248.212 Saldo contante waarde

372.853 364.901 357.119 349.502 342.049 334.754 113.597320.627 313.789 307.097 300.548 294.138 287.865 281.725 275.717 269.837 264.082 14.357.367

1.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.9731.049.973-

297.736 341.537 386.761 433.455 481.666 531.445 1.616.134635.907 690.698 747.270 805.681 865.989 928.258 992.551 1.058.933 1.127.472 1.198.239 2.994.319

6.615.4096.273.8725.887.1115.453.6564.971.9904.440.5456.056.6795.420.7714.730.0733.982.8033.177.1222.311.1331.382.875390.324668.608 1.796.080 2.994.319

1.048.138-

82.371 89.563 96.134 102.124 107.567 112.496 324.268120.939 124.512 127.687 130.491 132.946 135.077 136.903 138.444 139.720 140.749 -2.490.633


Contante waarde grondexploitatie Naar Naar Overzicht Overzicht

-31.345.157

Koopwoningen Opbrengsten Categorie

Aantal

Procentuele verdeling

Woningopp. BVO

VVO/BVO

Woningopp. GBO

VON incl. BTW per woning

VON per woning excl. BTW

Opbrengst incl. BTW per categorie


0%

100

85%

85

-

-


0%

130

85%

111

-

-

3. Duur eengezins

0%

160

85%

136


40

67%

90

75%

68

€ 195.000

163.866

7.800.000


20

33%

125

78%

98

€ 243.000

204.202

4.860.000

0%

140

78%

109

6. Appartement duur

-

-

-

-

60

Kosten Categorie


Aanneemsom woningen per m² BVO

-

2. Middelduur eengezins 3. Duur eengezins

Stichtingskosten per woning excl. BTW

Stichtingskosten per categorie excl. BTW

Bijkomende kosten

AK/W&R

30%

8%

-

-

30%

8%

-

-

30%

8%


1.225

30%

8%

154.791

6.191.640


1.500

30%

8%

263.250

5.265.000

30%

8%

Opbrengst

Stichtingskosten

Residuele grondwaarde




6. Appartement duur

Residuele waarde Categorie

-

-

-

-

Residuele

Residuele waarde

grondquote per categorie

per woning

kavelgrootte

residuele waarde per m2


-

-

-

0%

-

-


-

-

-

0%

-

-

-

3. Duur eengezins

-

-

-

0%

-

-

-


6.554.622

6.191.640

362.982


4.084.034

5.265.000

1.180.966-

6. Appartement duur

10.638.655

11.456.640

-

6% -29% 0%

-

9.075 59.048-

817.985-




-31.345.157

Winkels Opbrengsten Bruto vloeropppervlak winkels Verhouding VVO/BVO Verhuurbaar Vloeroppervlak Gemiddelde huur per m² VVO Totale jaarhuur

7.200 90% 6.480 235 per m2 per jaar 1.522.800

Jaar 0

Huur

Frictie

Aanvangs

Jaarlijks

Overige

Groot

Leegstand

leegstand

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

Saldo

-

-

-

-

-

-

Cw

Ann. Invest.

-

-

Totaal

Saldo

Totaal

Saldo

cum.

Cw

-

1

1.522.800

-

304.560

300.240

45.684

-

872.316

826.840

953.726-

2

1.572.291

-

157.229

309.998

47.169

-

1.057.895

950.469

953.726-

104.170

81.410-

81.41022.760

77.16693.592

3

1.623.390

-

81.170

320.073

48.702

-

1.173.446

999.323

953.726-

219.721

242.481

187.117

4

1.676.151

-

83.808

330.475

50.285

-

1.211.584

978.010

953.726-

257.858

500.339

208.147

Leegstand jaar 1


5

1.730.626

86.531

-

341.216

51.919

-

1.250.960

957.152

953.726-

297.234

797.573

227.424

Leegstand jaar 2


6

1.786.871

89.344

-

352.305

53.606

-

1.291.616

936.739

953.726-

337.891

1.135.464

245.054

Leegstand jaar 3

5% % van de huursom

7

1.844.944

92.247

-

363.755

55.348

-

1.333.594

916.761

953.726-

379.868

1.515.332

261.135

Leegstand jaar 4

5% % van de huursom

8

1.904.905

95.245

-

375.577

57.147

-

1.376.935

897.210

953.726-

423.210

1.938.542

275.763

Frictieleegstand

5% % van de huursom

9

1.966.814

98.341

-

387.783

59.004

-

1.421.686

878.075

953.726-

467.960

2.406.502

289.026

10

2.030.736

101.537

-

400.386

60.922

1.033.497

434.394

254.307

953.726-

519.332-

1.887.170

304.033-

Kosten Kale bouwkosten Opslagen adviseurs


11

2.096.735

104.837

-

413.399

62.902

-

1.515.597

841.021

953.726-

561.872

2.449.042

311.788

12

2.164.879

108.244

-

426.834

64.946

-

1.564.854

823.084

953.726-

611.128

3.060.170

321.442

13

2.235.237

111.762

-

440.706

67.057

-

1.615.712

805.530

953.726-

661.986

3.722.156

330.040



14

2.307.882

115.394

-

455.029

69.236

-

1.668.222

788.351

953.726-

714.497

4.436.653

337.649

Jaarlijks onderhoud


15

2.382.888

119.144

-

469.818

71.487

-

1.722.440

771.538

953.726-

768.714

5.205.367

344.332



16

2.460.332

123.017

-

485.087

73.810

-

1.778.419

755.083

953.726-

824.693

6.030.061

350.149



17

2.540.293

127.015

-

500.852

76.209

-

1.836.218

738.979

953.726-

882.492

6.912.553

355.156 359.405



18

2.622.853

131.143

-

517.130

78.686

-

1.895.895

723.219

953.726-

942.169

7.854.722


3% % van de huur

19

2.708.095

135.405

-

533.937

81.243

-

1.957.511

707.795

953.726-

1.003.786

8.858.507

362.948

20

2.796.108

139.805

-

551.289

83.883

5.692.064

3.670.933-

1.258.135-

953.726-

4.624.659-

4.233.848

1.585.005-

Indices

21

2.886.982

144.349

-

569.206

86.609

-

2.086.817

677.927

953.726-

1.133.091

5.366.940

368.098


1,00%

22

2.980.809

149.040

-

587.706

89.424

-

2.154.639

663.469

953.726-

1.200.913

6.567.853

369.792


1,00%

23

3.077.685

153.884

-

606.806

92.331

-

2.224.664

649.319

953.726-

1.270.939

7.838.791

370.952

Inflatie

2,25%

24

3.177.710

158.885

-

626.527

95.331

-

2.296.966

635.471

953.726-

1.343.240

9.182.032

371.616


5,50%

25

3.280.986

164.049

-

646.889

98.430

-

2.371.617

621.918

953.726-

1.417.892

10.599.923

371.819

26

3.387.618

169.381

-

667.913

101.629

-

2.448.695

608.654

953.726-

1.494.969

12.094.893

371.594

27

3.497.715

174.886

-

689.620

104.931

-

2.528.277

595.674

953.726-

1.574.552

13.669.445

370.972

28

3.611.391

180.570

-

712.033

108.342

-

2.610.447

582.970

953.726-

1.656.721

15.326.166

369.982

29

3.728.761

186.438

-

735.174

111.863

-

2.695.286

570.537

953.726-

1.741.560

17.067.726

368.653

30

3.849.946

192.497

-

759.067

115.498

1.959.343

823.540

165.238

953.726-

10.800.000

31

3.975.069

198.753

-

783.737

119.252

-

2.873.327

546.460

953.726-

Bijkomende kosten

3.240.000

32

4.104.259

205.213

-

809.208

123.128

-

2.966.710

534.806

953.726-

2.012.984

20.870.126

362.879

Winst, risico, bouwrente

1.263.600

33

4.237.647

211.882

-

835.508

127.129

-

3.063.128

523.400

953.726-

2.109.402

22.979.528

360.436


Kale bouwkosten

All-in bouwkosten


BAR

25.031.426

15.303.600

130.1851.919.601

16.937.541 18.857.142

26.121365.077

34

4.375.371

218.769

-

862.662

131.261

-

3.162.679

512.238

953.726-

2.208.954

25.188.481

357.769

35

4.517.570

225.879

-

890.698

135.527

-

3.265.466

501.313

953.726-

2.311.741

27.500.222

354.898 351.839

9.727.826 excl. BTW

36

4.664.391

233.220

-

919.646

139.932

-

3.371.594

490.622

953.726-

2.417.868

29.918.091

1.351 excl. BTW

37

4.815.984

240.799

-

949.534

144.480

-

3.481.171

480.158

953.726-

2.527.445

32.445.536

348.611

38

4.972.504

248.625

-

980.394

149.175

-

3.594.309

469.918

953.726-

2.640.583

35.086.119

345.228

39

5.134.110

256.705

-

1.012.257

154.023

-

3.711.124

459.896

953.726-

2.757.398

37.843.518

341.707

40

5.300.968

265.048

-

1.045.155

159.029

-

3.831.736

450.088

953.726-

2.878.010

40.721.528

338.060

9,95%

CW aanvangsleegstand

€ 566.721

Saldo contante waarde

25.031.426

40.721.528

9.727.826




-31.345.157

Parkeergarage (huur) Opbrengsten aantal m2 BVO

2.000

Jaar

Huur

Opbrengst

Jaarlijks

Overige

Groot

Contante waarde

onderhoud

expl.kosten

onderhoud

Saldo

Saldo

Annuïteit

Totaal

Saldo

Totaal

Contante waarde

Investering

Saldo

cum.

Contante waarde

m2 bvo per parkeerplaats

25

0

-

-

-

-

-

-

-

-

Aantal parkeerplaatsen

80

1

50.420

47.122

-

3.782

-

46.639

43.588

-

46.639

46.639

43.588

Abonnementen (aantal) = 50%

40

2

52.059

45.470

-

3.904

-

48.154

42.060

-

48.154

94.793

42.060

1.500

3

53.751

43.877

-

4.031

-

49.719

40.586

-

49.719

144.512

40.586

-

4

55.498

42.339

-

4.162

-

51.335

39.163

-

51.335

195.848

39.163

8.760

5

57.301

40.855

-

4.298

-

53.004

37.791

-

53.004

248.852

37.791

6

59.164

39.423

-

4.437

-

54.726

36.466

-

54.726

303.578

36.466

7 8

61.086 63.072

38.042 36.708

-

4.581 4.730

-

56.505 58.341

35.188 33.955

-

56.505 58.341

360.083 418.424

35.188 33.955

Abonnementen (prijs incl. btw) Parkeertarief niet abonn.(incl. btw) Openingsuren per jaar (24 uur per dag) Bezettingspercentage niet-abonn. Gemiddelde huuropbrengst/jaar

0% 750

Kosten

9

65.122

35.422

-

4.884

-

60.237

32.765

-

60.237

478.662

32.765

- per m2 BVO

10

67.238

34.180

-

5.043

-

62.195

31.617

-

62.195

540.857

31.617

Bijkomende kosten

0% % bouwkosten

11

69.423

32.982

-

5.207

-

64.216

30.509

-

64.216

605.073

30.509



12

71.679

31.827

-

5.376

-

66.304

29.440

-

66.304

671.377

29.440

Jaarlijks onderhoud


13

74.009

30.711

-

5.551

-

68.458

28.408

-

68.458

739.835

28.408



14

76.414

29.635

-

5.731

-

70.683

27.412

-

70.683

810.518

27.412



15

78.898

28.596

-

5.917

-

72.981

26.451

-

72.981

883.499

26.451 25.524

Kale bouwkosten



16

81.462

27.594

-

6.110

-

75.352

25.524

-

75.352

958.851


7,5% % van de huur

17 18

84.110 86.843

26.627 25.694

-

6.308 6.513

-

77.801 80.330

24.630 23.767

-

77.801 80.330

1.036.653 1.116.983

24.630 23.767

19

89.666

24.793

-

6.725

-

82.941

22.934

-

82.941

1.199.923

22.934 22.130


1,00%

20

92.580

23.924

-

6.943

-

85.636

22.130

-

85.636

1.285.559


1,00%

21

95.588

23.086

-

7.169

-

88.419

21.354

-

88.419

1.373.979

21.354

Inflatie

2,25%

22

98.695

22.277

-

7.402

-

91.293

20.606

-

91.293

1.465.272

20.606

7,0%

23

101.903

21.496

-

7.643

-

94.260

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

105.215 108.634 112.165 115.810 119.574 123.460 127.472 131.615 135.893 140.309 144.869 149.578 154.439 159.458 164.640 169.991 175.516

20.743 20.016 19.314 18.637 17.984 17.354 16.746 16.159 15.592 15.046 14.519 14.010 13.519 13.045 12.588 12.147 11.721

-

7.891 8.148 8.412 8.686 8.968 9.259 9.560 9.871 10.192 10.523 10.865 11.218 11.583 11.959 12.348 12.749 13.164


Contante waarde Kasstroom Kale bouwkosten Opslagen adviseurs Winst, risico, bouwrente All-in bouwkosten

945.183 -


945.183 excl. BTW 473 excl. BTW

BAR (huur 1e jaar/all-inn bouwkst.) grondquote (grond/investering)

5,33% 100,00%

97.323 100.486 103.752 107.124 110.606 114.200 117.912 121.744 125.701 129.786 134.004 138.359 142.856 147.499 152.292 157.242 162.352 Saldo contante waarde

19.884

-

19.187 18.515 17.866 17.240 16.635 16.052 15.490 14.947 14.423 13.918 13.430 12.959 12.505 12.067 11.644 11.236 10.842 945.183

-

94.260 97.323 100.486 103.752 107.124 110.606 114.200 117.912 121.744 125.701 129.786 134.004 138.359 142.856 147.499 152.292 157.242 162.352 3.722.771

1.559.532

19.884

1.656.855 1.757.341 1.861.094 1.968.218 2.078.824 2.193.024 2.310.936 2.432.680 2.558.381 2.688.167 2.822.171 2.960.530 3.103.386 3.250.885 3.403.177 3.560.419 3.722.771

19.187 18.515 17.866 17.240 16.635 16.052 15.490 14.947 14.423 13.918 13.430 12.959 12.505 12.067 11.644 11.236 10.842 945.183


Grondexploitatie Variant: alle vastgoed verwerven, renoveren en gerenoveerd vastgoed uitgeven programma: woonappartementen in betaalbare huursector, deels in goedkope en middeldure koopsector

Verwervingskosten alleen vastgoed verwerven en renoveren tbv trekker/marqt, verwerven 'rotte plekken', beperkt woonprogramma realiseren (gemengd betaalbaar huur en goedkope en middeldure koop) gemiddelde verwervingsprijzen winkel horeca woning

€ per m2 2.400 2.400 3.000

verwervingskosten winkel horeca woning overige dienstverlening totaal verwervingskosten 1 winkel open plek totaal

€ per m2 2.400 2.400 3.000 1.500

1.500 m2 250 250

WACC (weight avarage costs of capital) VPB 22,50% eigen vermogen 65% vreemd vermogen 35% WACC

te verwerven m2 1.500

m2 nieuw totaal € 3.600.000 0 0 0 3.600.000

wooneenheden 2.400 2.600 9.600 400 15.000

120

toe te voegen waarvan: 24 huur betaalbaar koop goedkoop koop middelduur

bvo 18 4 2

80 90 125

totaal bvo 1440 360 250

€ 600.000 240.000 840.000

rente EV rente VV

kosten 11% 5%

6,9%

MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.

Grondexploitatie Variant: alle vastgoed verwerven, renoveren en gerenoveerd vastgoed uitgeven programma: woonappartementen in betaalbare huursector, deels in goedkope en middeldure koopsector

Verwervingskosten alleen vastgoed verwerven en renoveren tbv trekker/marqt, verwerven 'rotte plekken', beperkt woonprogramma realiseren (gemengd betaalbaar huur en goedkope en middeldure koop) gemiddelde verwervingsprijzen winkel horeca woning

€ per m2 2.400 2.400 3.000

verwervingskosten winkel horeca woning overige dienstverlening totaal verwervingskosten 2 winkels tbv supermarkt 2 open plekken totaal

€ per m2 2.400 2.400 3.000 1.500

1.500

m2 nieuw totaal € 3.600.000 0 0 0 3.600.000

wooneenheden 2.400 2.600 9.600 400 15.000

120

toe te voegen waarvan: 24 huur betaalbaar koop goedkoop koop middelduur

bvo 18 4 2

80 90 125

totaal bvo 1440 360 250

m2 € 500 1.200.000 400 384.000 1.584.000


te verwerven m2 1.500

rente EV rente VV

kosten 11% 5%

6,9%


Grondexploitatie Variant:

Integraal

alle vastgoed verwerven, renoveren en gerenoveerd vastgoed uitgeven programma: woonappartementen in betaalbare huursector, deels in goedkope en middeldure koopsector

Verwervingskosten op basis van kengetallen onderzoek vrij-op-naamprijzen

te verwerven m2 2.200 2.600 6.400 300 11.500

verwervingskosten winkel horeca woning overige dienstverlening totaal winkels huurprijs (gemiddeld) BAR (gemiddeld)

€ per m2 2.400 2.400 3.000 1.500

oud

wooneenheden 3.500 2.600 12.800 400 19.300

160

nieuw 120 5%


m2 nieuw totaal € 5.280.000 6.240.000 19.200.000 450.000 31.170.000

220 10%

kosten rente EV 11% rente VV 5%

6,9%


totale investering Grondkosten bouw woningen bouw winkels parkeren

4.272.927 1.283.375 1.746.036 1.062.750 180.766

totale opbrengsten Grondopbrengsten CW opbrengsten woningen CW opbrengsten winkels resultaat (waardecreatie) BAR nieuw woningen winkels

5.527.620 1.438.413 2.456.383 1.632.824 1.254.693 positief

8,20% 9,20%

Overzicht waardecreatie vlgs VEX aangepast_2 initieel versie 0, 28 mei 2009 MUAD, projectweek periode 4 Gelkingestraat Groningen groep 4.

GELKINGESTRAAT; EIGENTIJDS EN ANDERS

Recommend Documents