Geldenaaksebaan Infomoment 1 22 januari 2015 Panel van deskundigen AGSL AGSL Samenhuizen vzw Dialoog (steunpunt Duwobo) Notaris Coppieters ‘t Wallant
Katrien Van Uytsel (projectbeheerder) Nicolas Vankrieken (coördinator vastgoed) Luk Jonckheere (expert cohousing) Evelien Willaert (expert duurzaam bouwen en wonen) Notaris Patrick Coppieters ’t Wallant
Verslag
Doel van het verslag: Voorafgaand aan het infomoment alsook tijdens het infomoment over het projectdossier van de Geldenaaksebaan heeft het AGSL vragen ontvangen van geïnteresseerden. Deze vragen werden voor zover als mogelijk tijdens het infomoment behandeld. Voor de aanwezigen op de infovergadering geeft dit verslag een bundeling weer van de gestelde vragen (en antwoorden). Voor wie niet aanwezig kon zijn op de infovergadering, kan dit document dienen als naslagwerk, waardoor iedereen (aanwezig of niet aanwezig) over dezelfde informatie met betrekking tot het project beschikt.
Vragen en antwoorden 1. Met betrekking tot de doelgroep en de daaruit voortvloeiende minimumvoorwaarden: a. Komen volgende projecten in aanmerking voor het project aan de Geldenaaksebaan: i. Vzw die woningen wil bouwen voor jongvolwassenen met een beperking voor begeleid zelfstandig wonen: Antw: Zeer nobel project, maar is niet de doelgroep die we beogen. In de definitie van Samenhuizen staat namelijk expliciet dat de bewoners er zelf expliciet en zeer bewust voor moeten kiezen om samen te wonen en het project zelf te beheren. 120037_6_010_20150122_infomoment 1
b.
c.
d.
e.
f.
ii. Een bewoner die een kindercrèche wil beginnen: Antw: Kan een plaats vinden in het project onder volgende voorwaarden: Initiatiefnemer moet het project ook zelf bewonen (de crèche is dan een initiatief dat vanuit de bewoners wordt opgezet); Initiatiefnemer moet zich zelf aansluiten bij een kandidaat groep, waarmee u zelf de nodige afspraken maakt. Het is namelijk belangrijk dat de volledige groep zich kan vinden in uw voorstel, aangezien het ook een impact zal hebben op het project) De crèche moet ondergebracht worden in de gemeenschappelijke vleugel van het project (en dus niet in de eigen woning), zodat het echt onderdeel wordt van het samenwoonproject; Kunnen alleenstaanden ook terecht in dit project? Antw: De definitie ‘gezin’ slaat zowel op alleenstaanden (1-persoonsgezinnen) als meerpersoonsgezinnen. Alleenstaanden kunnen m.a.w. zeker hun plaats vinden in dit project. Moeten we zelf een groep vormen met een aantal kandidaat gezinnen en wat zijn de criteria? Antw: We vragen een kandidatuur van een bouw- een woongroep. Deze groep moet zich m.a.w. zelf al gevormd hebben (min. 3 wooneenheden bij kandidaatstelling). Kandidaturen van individuele gezinnen worden niet weerhouden. We hebben de criteria voor de kandidaten laagdrempelig gehouden (beperkt tot geen crimineel verleden, geen schulden etc.). Alle kandidaat kopers moeten hiertoe een verklaring op eer ondertekenen. Er is veel vraag naar huurwoningen binnen cohousingprojecten. Kan dit ook in dit project? Antw: Neen. Het project is zo opgevat dat alle wooneenheden door de initiële leden van de groep moeten worden bewoond. Pas na 3 jaar kunnen de wooneenheden worden verhuurd. Het AGSL wenst hierdoor speculatie te ontmoedigen. Waar kunnen we advies krijgen m.b.t. duurzaam bouwen en wonen? Antw: Elk gezin van de kandidaatgroep kan rekenen op 3uur advies vanuit Dialoog (www.dialoog.be). Stel dat er 10 gezinnen zijn, dan hebben ze samen recht op 30uur advies. De gezinnen mogen deze samen benutten (is efficiënter) en deze 30 uur spreiden over de verschillende fases van het bouwproces. Dialoog screent de bouwplannen van het gezin en geeft aan waar nog verbeteringen kunnen worden aangebracht inzake duurzaamheid. Dailoog neemt niet de rol van de architect over. Sluit de aanwezigheid van een gemeenschappelijke keuken het installeren van een individuele keuken in de woonentiteiten uit ? Antw: Neen, het staat iedere kandidaat vrij in zijn woonst een eigen keuken te voorzien.
2. Met betrekking tot de site en de wettelijke context: a. De provinciale hemelwaterverordening is vervangen door de gewestelijke hemelwaterverordening? 120037_6_010_20150122_infomoment 1
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Antw: De provinciale verordening bestaat nog voor verhardingen (is strenger dan de gewestelijke verordening) en moet dus ook toegepast worden. Is de parkeerverordening van de stad Leuven van toepassing op dit project? Antw: Ja. We weten echter wel dat de toepassing ervan wellicht een overtal aan parkeerplaatsen voor de bewoners zal creëren (we hopen dat de bewoners zich efficiënt zullen organiseren op mobiliteitsvlak). Vandaar dat we toelaten dat de parkeerplaatsen (en fietsenstalling eventueel) verhuurd kunnen worden aan vb. buurtbewoners, autodeel-initiatieven… Is er al een brandweerverslag? Antw: Neen. Dit kan best aangevraagd worden als er een concreet ontwerp op tafel ligt. Kan AGSL de woningen slopen voor verkoop of erfpacht? Antw: AGSL heeft er voor gekozen om niet te slopen opdat de bouwgroep (sloper en bouwer) mogelijk zou kunnen genieten van de 6% btw-regeling. Als AGSL moet overgaan tot sloop, dan verdwijnt dit voordeel voor de bouw- en woongroep. Kan AGSL een sondering uitvoeren op het terrein? Antw: Het uitvoeren van een sondering is een element van het bouwproces en kan bezwaarlijk ten laste van het AGSL gelegd worden. De resultaten van de sondering zijn ook enkel maar relevant in functie van het bouwprogramma dat men op de site wenst te realiseren. Indien het AGSL deze kosten moet dragen zullen deze doorgerekend worden in de verkoopprijs/canon. Is er een bodemonderzoek gebeurd op de site? Antw: De site heeft geen historiek van vervuilende activiteiten en wordt hierdoor als niet vervuild beschouwd. Er wordt hierbij verondersteld dat vb. mazouttanks op correcte wijze zijn/worden verwijderd of nooit aanwezig waren op de site. Wat is het statuut van de bescherming van het pand Geldenaaksebaan 182? Antw: Het eigendom in opgenomen op de inventarislijst, maar is niet als monument beschermd. De aanbouw maakt geen deel uit van de bescherming.
3. Met betrekking tot de kostprijs, overdrachtsformule en ramingen: a. Hoe is de prijs van het perceel opgemaakt? Antw: De raad van bestuur van AGSL heeft de verkoopprijs bepaald op basis van het schattingsverslag, een kostendekkende prijsberekening en een residuele grondwaardeberekening op basis van het realiseerbare programma. Om bepaalde kandidaat gezinnen niet uit te sluiten is er een alternatief voorstel opgenomen in het dossier, nl. een erfpachtformule. b. Bij ondertekening onderhandse overeenkomst zal een waarborg gevraagd worden. Bij verkoop wordt deze bij het verlijden van de akte afgetrokken van de verkoopsom. Wat in het geval van een erfpacht? Antw: De waarborg dient tot zekerheid van de engagementen die door de kandidaten worden aangegaan. De waarborg zal worden vrijgegeven indien aan alle voorwaarden is voldaan en wordt niet beschouwd als een voorafbetaling voor de 120037_6_010_20150122_infomoment 1
verschuldigde canon die slechts op jaarlijkse basis verschuldigd is. In geval van erfpacht wordt de waarborg dus teruggestort aan de groep zodat ze deze middelen kan aanwenden in het bouwproces. De groep begint vanaf het verlijden van de akte haar jaarlijkse (te indexeren) erfpachtvergoeding te betalen. c. Kan dit pilootproject rekenen op extra (financiële) tegemoetkomingen vanuit het beleid voor ecologische maatregelen? Antw: Kandidaat groepen kunnen beroepen doen op de reguliere subsidies die voorhanden zijn. Het AGSL noch de stad Leuven kennen extra subsidies toe aan het project. Dit pilootproject moet namelijk als voorbeeld dienen voor volgende projecten, waarbij de voorbeeldwaarde niet representatief zou zijn als we het pilootproject extra subsidiëren en de volgende projecten niet. d. Waar kunnen we terecht voor hulp bij het invullen van het financiële sjabloon? Antw: Het financiële sjabloon werd tijdens het infomoment doorlopen met de aanwezigen. Indien er zich nog vragen of problemen stellen bij het hanteren van dit sjabloon, dan mag u de projectbeheerder van dit project hier altijd voor contacteren. e. Hoe moeten we de aktekosten en de erelonen van de notarissen in het financieel model interpreteren? Antw: Aktekosten en erelonen van notarissen zijn onderworpen aan wettelijke barema’s en zijn sterk afhankelijk van de weerhouden ontwikkelingsformule van de kandidaat-woongroep. Men dient zich hieromtrent voorafgaandelijk goed te informeren. In het financieel sjabloon wordt enkel uitgegaan van een verkoop van de totale site aan een coöperatieve.
4. Met betrekking tot de selectieprocedure, timing en sjablonen: a. De uitgezette timing (zie hoofdstuk 10 in projectdossier) is lang voor jonge gezinnen. Antw: Dit is een realistische doorloop van een bouwproject en strookt met de timing die in andere steden wordt gehanteerd voor gelijkaardige projecten. AGSL heeft in deze timing rekening gehouden met de maximum termijnen waarbinnen het project moet gerealiseerd worden. Als een bouw- en woongroep na haar selectie echter sneller wil en kan gaan, kan het AGSL dit alleen maar aanmoedigen. b. De groep moet pas een architect onder de arm nemen na selectie en binnen de 3 maanden na opstart ontwerpproces. Is dit niet laat? Antw: Een kandidaatgroep mag uiteraard sneller in het proces een architect onder de arm nemen. AGSL heeft dit echter niet willen opleggen om groepen niet te verplichten al kosten te maken voor ze geselecteerd zijn. c. Op het moment van kandidaatstelling moet de kandidaat groep bestaan uit kandidaat kopers voor min. 3 wooneenheden. Op het moment van indienen projectvoorstel moet de groep uit leden voor 6 wooneenheden bestaan. Moeten deze laatste 6 wooneenheden ook nog de originele 3 leden (bij kandidaatstelling) bevatten of mogen dit in extremis 5 nieuwe leden en 1 origineel lid zijn? Antw: AGSL heeft de minimumbezetting van de groepen opgelegd om ervoor te zorgen dat de groep gedurende het proces aangroeit en de kans op een volledige 120037_6_010_20150122_infomoment 1
samenstelling voldoende groot is. Indien de groep tussen kandidaatstelling en projectvoorstel bepaalde kandidaten vervangt, is dit voor ons een teken dat de groep nog voldoende potentieel heeft om te groeien. De groep van min. 6 wooneenheden bij indienen projectvoorstel moet dus niet per definitie de oorspronkelijke 3 gezinnen van de kandidaatstelling bevatten. Het is na kandidaatstelling echter niet meer mogelijk dat kandidaat bewoners die uit een kandidaat-groep stappen zelf nog een nieuwe groep oprichten. Alle groepen moeten namelijk gekend zijn op moment van kandidaatstelling. d. Kunnen weerhouden kandidaat groepen met elkaar in contact gebracht worden om vb. te bekijken of groepen kunnen worden samen gevoegd? Antw: Indien de kandidaat groepen hiermee zelf akkoord gaan, kan AGSL de contactgegevens van de verschillende weerhouden kandidaatgroepen wel verspreiden onder deze groepen. 5. Met betrekking tot juridische structuren: a. Welke juridische structuur is het meest aangewezen voor dit project? Antw: Er is geen pasklaar antwoord op die vraag. Er zijn verschillende soorten structuren waarbinnen de groep zich kan organiseren, elk met z’n voor- en nadelen naar flexibiliteit, fiscale benadering en organisatie, vb: Vereniging van mede-eigenaars: o + gezinnen zijn eigenaar kunnen gebruik maken van alle (fiscale) voordelen waarvan particulieren gebruik kunnen maken o + makkelijker om financiering te bekomen o + gezinnen kunnen hun huis makkelijker doorverkopen (nieuwe kopers kunnen lening afsluiten op het huis) o Samenhuizen vzw is geneigd om deze vorm te adviseren, boven vb. een coöperatieve o – privatieve eigenaars beslissen vrij rond vervreemding zonder toestemming van de mede-eigendom o – wettelijke verplichtingen inzake mede-eigendom zijn van toepassing Coöperatieve: o + gezinnen zijn aandeelhouder kunnen mee stemmen wie ook aandeelhouder wordt o + splitsing tussen financiering van coöperatie en de aandeelhouders (vb. ouders kunnen woning van kinderen financieren binnen deze structuur) o - gezinnen kunnen hun huis (eigenlijk zijn dit aandelen) minder makkelijk doorverkopen (nieuwe aandeelhouders kunnen namelijk moeilijk een lening afsluiten bij de bank op aandelen) o – het is de maatschap die koopt en bouwt kan als maatschap geen aanspraak maken op voordelen waarop particulieren wel aanspraak kunne maken 120037_6_010_20150122_infomoment 1
o
– Samenhuizen vzw stelt dat dit een veelbelovende vorm leek, maar in de praktijk toch ook veel nadelen met zich meebrengt. De keuze voor een bepaald ontwikkelingsmodel hangt bijgevolg sterk af met het bouwprogramma, de samenstelling en organisatie van de bouwgroep en de nood naar externe financiering. De notaris kan kandidaten hieromtrent adviseren om tot de meest ideale juridische structuur en ontwikkelingsmodel te komen. b. Wanneer zal de basisakte van het gebouw moeten verleden worden indien men zou opteren voor mede-eigendom? Antw: De fiscaal meest gunstige formule gaat uit van een scenario waarbij de basisakte voorafgaand aan de verkoop van de grondaandelen aan de kandidaten wordt verleden. c. Indien in het project gebouwd wordt op verschillende adressen (verschillende straatnamen), kan dit dan binnen 1 vereniging van mede-eigenaars georganiseerd worden? Antw: De hoofdzetel van de vereniging van mede-eigenaars zal steeds op één uniek adres gevestigd zijn. In functie van het ontwerp van de kandidaten is het echter mogelijk dat aan de verschillende eigendommen afzonderlijke adressen zullen toegekend worden in functie van de ingangen. De toekenning van de adressen gebeurt bij het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning. d. Er is sprake van vrijstelling ingevolge overmacht van bepaalde verplichtingen en/of sancties. Valt overlijden onder deze noemer? Antw: Uiteraard is een overlijden een vorm van overmacht voor de verplichtingen van de erfgenamen. Onder overmacht wordt vaak als regel gehanteerd dat de gebeurtenis onvoorzien en buiten de wil van de kandidaat om plaatsvindt. De effectieve beoordeling zal steeds gebeuren door de Raad van Bestuur van het AGSL.
6. Correcties, rechtzettingen en verduidelijkingen: a. De puntentelling in sjabloon visienota (bijlage 4) bevatte nog een fout. Het gecorrigeerde sjabloon werd op 16/12/2014 online gezet. b. In het financiële sjabloon (bijlage 5) werd een verkeerde erfpachtvergoeding opgenomen. Het gecorrigeerde sjabloon wordt op 27/01/2015 online gezet (met vermelding ‘gecorrigeerd’ in de titel). c. In de aanloop naar de infomomenten werd via sommige kanalen verkeerdelijk geïnformeerd dat er minimum 8 wooneenheden dienen gerealiseerd te worden in het project. De informatie in het projectdossier is de juiste informatie, namelijk dat er minimum 10 wooneenheden moeten gerealiseerd worden.
120037_6_010_20150122_infomoment 1
