adviseurs ingenieurs
pagina
1/19
project
Gebiedsontwikkeling Spuikwartier te Den Haag betreft
Marktconsultatiedocument datum
documentcode
01-07-2014
GTA1404R004
opdrachtgever
Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling
Uiterste datum indiening informatie: 17 juli 2014 (bij voorkeur vóór 10 juli 2014) Informatie in te dienen per e-mail:
[email protected]
v0.99 v0.99 W07
W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
2/19
datum
01-07-2014
Inhoud 1
Inleiding
3
1.1
Aanleiding
3
1.2
Definitie en scope marktconsultatie
3
1.3
Marktconsultatieprocedure
4
1.4
Status van dit document
5
2
Gebiedsontwikkeling Spuikwartier
6
2.1
Terugblik ontwikkeling Spuiforum
6
2.2
Algemeen
6
2.3
Onderwijs en cultuurprogramma
7
2.4
Commerciële voorzieningen
9
3
Aanbestedingsmethode
11
3.1
Algemeen
11
3.2
Selectiefase
11
3.3
Dialoog- en inschrijvingsfase
12
4
Proces en contractvorm
14
Bijlage 1: Vragenlijst marktconsultatie
16
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
3/19
datum
01-07-2014
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Recent is, in het kader van de collegeonderhandelingen binnen de gemeente Den Haag, besloten om de ontwikkeling van het Spuiforum in de huidige vorm stop te zetten. In plaats daarvan zal het Spuikwartier integraal worden herontwikkeld. Het programma dat voorzien was voor het Spuiforum (onder meer nieuwe huisvesting voor het Koninklijk Conservatorium (KC), Nederlands Dans Theater (NDT) het Residentie Orkest (RO) en het DMC) wordt daarin, naast aanvullende door de markt te ontwikkelen (commerciële) functies, meegenomen. Hiervoor is een zo veel mogelijk integrale gebiedsontwikkeling beoogd die enerzijds bestaat uit het ontwerp, realisatie en onderhoud (Design, Build & Maintain) van het cultuur- en onderwijsprogramma en anderzijds uit de ontwikkeling door marktpartijen van commerciële voorzieningen. Of en zo ja in welke mate beide delen worden gecombineerd in één opdracht is nog niet vastgesteld en mede onderwerp van de marktconsultatie. Ter voorbereiding op de (nieuwe) aanbesteding(en) wordt een marktconsultatie gehouden.
1.2
Definitie en scope marktconsultatie
De marktconsultatie kan gedefinieerd worden als “het voorafgaand aan de aanbestedingsprocedure, wederzijds vrijblijvend en zonder verplichtingen, ontvangen van informatie van marktpartijen ten aanzien van de contractering van potentieel opdrachtnemende (combinaties van) partijen, teneinde deze te gebruiken in de besluitvorming omtrent het contracteringsproces”. De scope van de marktconsultatie wordt bepaald door de doelstellingen van de marktconsultatie en de beperkingen daarvan. De volgende doelstellingen gelden voor de marktconsultatie: -
het wederzijds op een efficiënte wijze vergaren van reacties en informatie;
-
inzicht krijgen in geïnteresseerde partijen (en combinaties) voor de opdracht;
-
inzicht krijgen in de mogelijkheden ten aanzien van de ontwikkeling van commerciële voorzieningen en de combinatie daarvan met de opdracht voor het ontwerp, realisatie en onderhoud van het cultuur- en onderwijsprogramma;
-
toetsen van de keuze van de bouworganisatie- / contractvorm en de aanbestedingsmethode, alsmede de daarbij behorende planning.
Niet tot de scope van de marktconsultatie behoren: -
nut- en noodzaak van de nieuwe ontwikkeling;
-
concrete planvorming;
-
technische oplossingen;
-
prijsvorming.
Het is vrij aan partijen om deel te nemen aan de marktconsultatie. Wel dienen partijen zich in de marktconsultatie te beperken tot de bovenstaand omschreven scope van de marktconsultatie. Partijen kunnen door deelneming geen rechten ontlenen voor de aanbesteding van (delen van)
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
4/19
datum
01-07-2014
het werk. De latere aanbesteding van de opdracht is onafhankelijk van deelname aan de marktconsultatie. Vanzelfsprekend moet voor daadwerkelijke deelname aan de aanbesteding wel aan de gestelde eisen en dergelijke worden voldaan.
1.3
Marktconsultatieprocedure
De marktconsultatie wordt georganiseerd door de gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) en bestaat uit twee stappen; de schriftelijke en de mondelinge marktconsultatie. De verschillende stappen zijn onderstaand nader omschreven. 1.3.1 Marktconsultatiecommissie De beoordeling van de ingevulde vragenlijst, zoals beschreven in dit marktconsultatiedocument, wordt uitgevoerd door de marktconsultatiecommissie, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente Den Haag en haar adviseurs. 1.3.2 Contactpersoon De gemeente Den Haag zal ten aanzien van de marktconsultatie worden vertegenwoordigd door ZRi. Alle correspondentie inzake de marktconsultatie verloopt via de heer ir. V.C.A. (Vincent) van Velzen van ZRi via het e-mailadres
[email protected]. 1.3.3 Schriftelijke consultatie De geïnteresseerde partijen kunnen op basis van dit marktconsultatiedocument de ingevulde vragenlijst retourneren. De vragenlijst is opgenomen in bijlage 1 van dit document en wordt tevens in *.doc formaat beschikbaar gesteld. De antwoorden zijn bij voorkeur kort en bondig, overeenkomstig de nummering van de vragenlijst. Eventuele bijlagen bij de antwoorden worden voorzien van een duidelijke verwijzing naar de betreffende vraag(en). De ingevulde vragenlijst moet uiterlijk op de aan de voorzijde van dit document genoemde datum zijn ingeleverd via het e-mailadres
[email protected]. De antwoorden van marktpartijen worden door de marktconsultatiecommissie bestudeerd. Vervolgens zal, op basis van de gegeven antwoorden, de mondelinge consultatie worden voorbereid. 1.3.4 Mondelinge consultatie De mondelinge consultatie heeft tot doel te komen tot een verdiepingsslag van de eerder gegeven antwoorden. De mondelinge consultatie zal plaatsvinden in de vorm van één gesprek met alle voor de mondelinge marktconsultatie uitgenodigde marktpartijen. Voor de mondelinge marktconsultatie worden alle partijen uitgenodigd die binnen de scope van de marktconsultatie en binnen de gestelde termijn hebben gereageerd op de schriftelijke vragen.
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
5/19
datum
01-07-2014
De mondelinge marktconsultatie wordt gehouden op 22 juli 2014. Partijen zullen te zijner tijd een uitnodiging ontvangen, waarin tevens de locatie en het tijdstip zijn vermeld. 1.3.5 Resultaten consultatie De resultaten van de marktconsultatie worden door de opdrachtgever gebruikt bij de nadere besluitvorming ten aanzien van de diverse onderwerpen. De conclusie van de marktconsultatie zal tevens (geanonimiseerd) gedeeld worden met de marktpartijen die in de marktconsultatie geparticipeerd hebben. 1.3.6 Vervolgstappen De (eerste) aanbesteding start naar de huidige inzichten direct na de bouwvakantie van 2014 met de selectiefase. De dialoogfase start naar verwachting begin november a.s. Beoogd wordt om medio 2015 de combinatie van ontwerpende en uitvoerende partijen (consortium) te contracteren en te starten met de opdracht.
1.4
Status van dit document
Alle informatie in dit document is naar de huidige inzichten en bedoeld voor de marktconsultatie. Het detailniveau van de informatie is afgestemd op het doel van de marktconsultatie. Voorts geldt dat in het algemeen geldt dat sprake is van een voorbehoud van (positieve) bestuurlijke besluitvorming. Tevens kunnen partijen op geen enkele manier rechten ontlenen aan de (compleetheid van) gegeven informatie.
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
6/19
datum
01-07-2014
2 Gebiedsontwikkeling Spuikwartier 2.1
Terugblik ontwikkeling Spuiforum
Zoals bekend is in 2009 – 2010 de architectuuropdracht voor de nieuwbouw van het Spuiforum Europees aanbesteed. Daaropvolgend zijn in 2012 – 2013 de overige ontwerp- en adviesopdrachten aanbesteed, zoals installatieadvies, constructieadvies, bouwfysica, akoestiek en theatertechniek. Van 2013 tot heden is door het ontwerpteam gewerkt aan het uitwerken van de Programma’s van Eisen tot een ontwerp. Beoogd was eind 2014 een door de gemeente Den Haag en de gebruikers / instellingen goedgekeurd Definitief Ontwerp (DO) gereed te hebben. Zoals in de aanleiding reeds is aangegeven, is echter besloten de ontwikkeling van het Spuiforum in de huidige vorm te stoppen. Zulks in het kader van de collegeonderhandelingen en de politieke verschuivingen die hebben plaatsgevonden. Omdat wel behoefte bestaat aan nieuwe huisvesting van het NDT, RO, KC en DMC zal invulling gegeven moeten worden aan de nieuwe ontwikkeling. Daarover handelt deze marktconsultatie.
2.2
Algemeen
Het qua gebiedsontwikkeling in acht/ogenschouw te nemen gebied wordt begrensd door het Spui, Schedeldoekshaven, het verlengde van de Nieuwe Haven en de Turfmarkt (gebied binnen de rode lijn in figuur 2.1). Qua bouwlocatie wordt uitgegaan van de huidige locatie van de Dr. Anton Philipszaal en het Lucent Danstheater en het zuidelijke gedeelte van de JuBi-kavel en de tussen deze twee bebouwingen tussenliggende strook (gebied binnen de rode lijn in figuur 2.1).
figuur 2.1 | Schematische weergave plangebied en bouwlocatie gebiedsontwikkeling. Ten aanzien van het gebouw op het zuidelijk deel van de JuBi-kavel geldt dat het aanwezige asbest hoe dan ook verwijderd moet worden. Voorts zijn de installaties sterk verouderd en inmiddels uitgeschakeld. Deze kunnen niet worden hergebruikt en dienen eveneens hoe dan ook verwijderd te worden. Tot slot zal ook de gevel bij elke vorm van herontwikkeling vrijwel zeker
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
7/19
datum
01-07-2014
niet meer voldoen aan de huidige eisen van de tijd in termen van onder meer geluid- en thermische isolatie. Derhalve wordt zo spoedig mogelijk begonnen worden met asbestverwijdering en in- en uitwendig strippen. Begin 2015, op basis van (onder meer) de door marktpartijen vervaardigde structuurontwerpen (zie paragraaf 3.3) wordt duidelijk of hergebruik wel of niet aan de orde is. Dan wordt (definitief) besloten om eventueel tot resterende sloop (van de constructie/het casco) over te gaan. Voor wat betreft het stedebouwkundig kader wordt uitgegaan van de aflopende hoogteopbouw vanuit het Centraal Station richting De Nieuwe Kerk, zoals opgenomen (wordt) in het bestemmingsplan. Nadrukkelijke doelstellingen met betrekking tot de gebiedsontwikkeling in het algemeen zijn de volgende: -
Het creëren van een aantrekkelijk uitgaans-, woon- en leefgebied, passend bij de ambities van Den Haag met betrekking tot dit deel van de stad.
-
Er dient een goede aansluiting te ontstaan met de loop- en fietsroutes in het gebied en er dient een passende parkeerontsluiting te zijn.
-
De investering in dit gebied zal een goede verbinding tussen Turfmarkt, Schedeldoekshaven en Rivierenbuurt tot stand moeten gaan brengen.
-
Eén en ander moet een goed (is beter) functionerend Spuiplein tot gevolg hebben.
Vraag 1: Acht u de omschreven doelstellingen ten aanzien van de gebiedsontwikkeling haalbaar? Wat zijn daarbij de belangrijkste kansen en bedreigingen? Vraag 2: Ziet u, op basis van de nu beschikbare informatie, mogelijkheden bepaalde delen van het cultuur- en onderwijsprogramma en/of commerciële voorzieningen in te passen in de bestaande bebouwing op de JuBi-kavel? Zo ja, levert dat naar uw inschatting voordelen op voor de gemeente Den Haag vanuit het oogpunt van planning, kwaliteit en/of levensduurkosten? De gebiedsontwikkeling bestaat uit twee delen, zijnde: -
het ontwerp, realisatie en onderhoud (Design, Build & Maintain) van het cultuur- en onderwijsprogramma;
-
ontwikkeling van commerciële voorzieningen.
Onderstaand zijn beide delen inhoudelijk nader omschreven.
2.3
Onderwijs en cultuurprogramma
Het huidige Lucent Danstheater en de Dr. Anton Philipszaal, gevestigd aan het Spui te Den Haag, voldoen niet meer aan de moderne theatereisen die daaraan gesteld worden. Dit geldt in het bijzonder voor de diverse nevenruimtes. Ook voor het Koninklijk Conservatorium geldt dat de huidige huisvesting aan vernieuwing toe is.
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
8/19
datum
01-07-2014
Een nieuw gebouw voor muziek, dans, evenementen en ontmoetingen zal in de toekomst het Nederlands Dans Theater (NDT), het Residentie Orkest (RO), het Koninklijk Conservatorium (KC), en de Stichting Dans en Muziek Centrum (DMC) gezamenlijk huisvesten. Een unieke combinatie onder één dak waar professionals, aanstormend talent en amateurs werken, naast én met elkaar. De samenwerking van deze 4 instellingen is uniek in de wereld en wordt als een grote kans gezien. De huisvesting van het NDT, het RO, het KC en DMC moet er mede toe leiden dat het gebied de allure krijgt die past bij de stedenbouwkundige locatie in de stad. Het RO heeft thans de Dr. Anton Philipszaal als thuisbasis. De medewerkers van het RO repeteren en werken in de zaal en de bijbehorende kantoorruimte. De huidige concertzaal telt 1.800 zitplaatsen en dateert uit 1987. Het orkest geeft jaarlijks meer dan 100 concerten, waarvan 50 in de Dr. Anton Philipszaal. Het NDT maakt vanuit het Lucent Danstheater in Den Haag hedendaagse dans, waar nationaal en wereldwijd jaarlijks tienduizenden mensen van komen genieten. Ongeveer 25% van de voorstellingen in Nederland wordt in het Lucent Danstheater gegeven. Het NDT zal in het nieuwe gebouw haar uitvoeringen geven in de danszaal. Het KC staat nu nog in het Beatrixkwartier, een wijk die vooral bestaat uit kantoren en woningen. De voor 400 studenten gebouwde school biedt vandaag de dag ruimte aan 1.000 leerlingen en studenten en 250 medewerkers. Twee derde van de studenten komt vanuit het buitenland om hier lessen te volgen bij beroemde musici die als docent aan het KC zijn verbonden. Jaarlijks zijn er 350 activiteiten en voorstellingen in de 2 zalen van de school. In het nieuwe plan zal het KC, naast diverse onderwijs- en oefenruimten, de beschikking krijgen over een ensemblezaal. Naast het NDT en het RO is de Stichting Dans en Muziek Centrum Den Haag (DMC) een belangrijke programmeur van de huidige zalen aan het Spui. Jaarlijks organiseert deze stichting 175 voorstellingen en activiteiten op de verschillende podia. DMC zet zich in voor een bloeiend Haags cultureel leven. De stichting gaat deze doelstelling verder vormgeven in het nieuwe gebouw en verzorgt voor alle zalen de programmering en zakelijke verhuur. Het (nieuwe) ontwerp voor de gezamenlijke huisvesting van het NDT, het RO, het KC en de DMC moet goed word en ingepast in de omgeving van het gebied. Basis voor het ontwerp is het vastgestelde PvE van de vier culturele instellingen d.d. 4 juli 2013. Het voor het NDT, RO, KC en DMC benodigde programma van het cultuurgebouw behelst circa 27.000 m2 fno, en bestaat uit onder meer: -
4 zalen (concertzaal, danszaal, RO repetitiezaal en ensemblezaal);
-
Muziek- en dansstudio’s;
-
foyers;
-
kantoorruimte;
-
oefenruimte;
-
onderwijsruimten;
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
9/19
datum
01-07-2014
-
bedrijfskantine/restaurant;
-
diverse overige annexruimten;
-
parkeergelegenheid (ondergronds);
-
logistiek hof (boven- of ondergronds);
-
commerciële ruimtes in de plint (zie ook paragraaf 2.4).
De wens is om (delen van) het Lucent Danstheater, in het bijzonder de huidige (dans)zaal, te integreren in het nieuwe ontwerp. Zonder dat dit zal leiden tot een verslechtering van de voorziene exploitatiemogelijkheden overigens. Daarnaast geldt als randvoorwaarde dat het NDT tot medio 2018 gebruik zal blijven maken van een deel van de bestaande bebouwing (het bouwdeel grenzend aan de Schedeldoekshaven, in figuur 2.2 aangegeven als 'woonhuis NDT').
figuur 2.2 | Woonhuis NDT. Vraag 3: Acht u de wens om (delen van) het Lucent Danstheater te handhaven (financieel, en (uitvoerings)technisch) reëel? Zo ja, levert dat naar uw inschatting voordelen op voor de gemeente Den Haag vanuit het oogpunt van planning, kwaliteit en/of levensduurkosten?
2.4
Commerciële voorzieningen
Naast het bovenstaand omschreven onderwijs- en cultuurprogramma zullen in de omgeving van het cultuur gebouw diverse commerciële voorzieningen worden ontwikkeld. De opdracht daartoe zal al dan niet (geheel) gecombineerd worden met de DBM-opdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma (zie hoofdstuk 4). Ten aanzien van de commerciële voorzieningen wordt gedacht aan woningen, winkels en/of horecavoorzieningen. Door de commerciële voorzieningen mogen geen (significante) verdringingseffecten ontstaan ten opzichte van het kernwinkelgebied en horecavoorzieningen in de binnenstad. Er zal dus met een concreet kader moeten worden gewerkt en een duidelijk idee van het toekomstige programma dat qua fasering los van het cultuur- en onderwijsprogramma zal worden gerealiseerd. De ambitie is om de totale (te activeren) investering van de gemeente in het onderwijs- en cultuurprogramma, middels de ontwikkeling van commerciële voorzieningen te verlagen. De ver-
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
10/19
datum
01-07-2014
onderstelling is namelijk dat (meer-)opbrengsten van de woningen, winkels en/of horecavoorzieningen gebruikt kunnen worden ter dekking van een gedeelte van deze bijdrage. Vraag 4: Ziet u mogelijkheden om in het plangebied, naast het onderwijs- en cultuurprogramma, commerciële voorzieningen te ontwikkelen? Zo ja welke commerciële voorzieningen lenen zich daarvoor? Vraag 5: Acht u de ambitie om de totale (te activeren) investering in het onderwijs- en cultuurprogramma te verlagen met (meer-)opbrengsten van woningen, winkels en/of horecavoorzieningen reëel? Vraag 6: Vergemakkelijkt de mogelijkheid tot het ontwikkelen van de commerciële voorzieningen in het Spuikwartier naar uw inschatting het voldoen aan de doelstellingen met betrekking tot het Spuikwartier als geheel?
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
11/19
datum
01-07-2014
3 Aanbestedingsmethode 3.1 Algemeen Ten aanzien van de aanbesteding van de opdracht (DBM-opdracht cultuur- en onderwijsprogramma al dan niet (deels) in combinatie met de opdracht voor de ontwikkeling van commerciele voorzieningen) zijn de (Europese) niet-openbare aanbestedingsprocedure en de concurrentiegerichte dialoog op het eerste gezicht de meest geschikte vormen. Aangezien aspecten als stedenbouw, architectuur en functionaliteit een belangrijke rol zullen spelen in de keuze voor één van de inschrijvers zal in het kader van de aanbesteding door de inschrijvers een ontwerp gemaakt (moeten) worden. Aangezien het maken van een ontwerp en het daarmee bepalen van de beste manier waarop invulling kan worden gegeven aan de behoeften van de gemeente Den Haag en (vooral) de gebruikers is nagenoeg onmogelijk is zonder dialoog tussen de inschrijvers en de gemeente Den Haag en de gebruikers is naar de huidige inzichten de concurrentiegerichte dialoog de meest geschikte aanbestedingsvorm. Een dergelijke aanbesteding bestaat uit twee fasen; de selectiefase en de dialoog- / inschrijvingsfase. Beide fase zijn onderstaand nader uitgewerkt. Vraag 7: Acht u de concurrentiegerichte dialoog of juist de niet-openbare aanbesteding het meest geschikt voor de aanbesteding van een opdracht voor het onderhavige project? Wat zijn daarvoor uw redenen?
3.2
Selectiefase
In de eerste fase, de selectiefase, worden 5 (combinaties van) marktpartijen geselecteerd. Aan die selectie liggen, naast de verplichte / gebruikelijke uitsluitingsgronden, geschiktheidseisen en selectiecriteria ten grondslag. De geschiktheidseisen hebben onder meer betrekking op ervaring met zowel het ontwerpen, realiseren als onderhouden van qua omvang en complexiteit vergelijkbare gebouwen. Hierbij gaat het zowel om ervaring op architectonisch, constructief en installatietechnisch gebied. Per kerncompetentie zal één referentieproject gevraagd worden. De selectiecriteria zullen zijn gericht op onder meer de mate van vergelijkbaarheid van referentieprojecten met het onderhavige project. Aspecten waar in de beoordeling naar gekeken wordt zullen onder meer projectinhoudelijk zijn (aard, schaal en complexiteit van het gebouw als zodanig) en procesmatig (geïntegreerd contract, risicoverdeling en planning). Vanzelfsprekend zullen de verschillende kenmerkende aspecten in verschillende criteria ondergebracht worden. Een kopie van het onderhavige project als referentie is dus niet vereist. Vanzelfsprekend zijn een goede akoestisch adviseur en een adviseur theatertechniek ook van groot belang voor een geslaagd project. Gezien het aantal geschikte partijen op die gebieden worden die partijen niet geacht reeds deel uit te maken van het team / consortium dat in de selectiefase een aanmelding indient. Slechts de geselecteerde partijen zullen naar de huidige inzichten begin november 2014, bij de start van de dialoogfase, over de betreffende partijen
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
12/19
datum
01-07-2014
dienen te kunnen beschikken. Een andere mogelijkheid is dat deze specifieke adviseurs direct door de gemeente Den Haag zijn / worden gecontracteerd en dat deze na de aanbesteding (door middel van contractsovername) aan het winnende consortium worden toegevoegd. De start van de selectiefase is direct na de bouwvakantie 2014 voorzien (eind augustus). Hierop volgt een aanmeldingstermijn van circa 5 weken, een beoordelingstermijn van circa 1 week en een bezwaartermijn van 20 kalenderdagen. De dialoog- en inschrijvingsfase kan vervolgens begin november 2014 van start gaan. Vraag 8: Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u met betrekking tot de beoogde invulling van de criteria (geschiktheidseisen en selectiecriteria) in de selectiefase? Vraag 9: Is de beoogde wijze waarop wordt omgegaan met de disciplines (zaal)akoestiek en theatertechniek de meest passende? Zo nee, wat is een beter alternatief / wat leidt tot de beste adviseurs op het gebied van akoestiek en theatertechniek voor het project? Vraag 10: Acht u de beoogde planning van de selectiefase reëel. Zo nee, wat is een beter alternatief?
3.3
Dialoog- en inschrijvingsfase
Bij de start van de dialoog- en inschrijvingsfase worden aan de 5 geselecteerde partijen de dialoogstukken verstrekt. Deze bestaan tenminste uit de prestatie-eisen / outputspecificaties voor het cultuur- en onderwijsprogramma en het onderhoud daarvan, de proceseisen, een (concept)overeenkomst en een procedureomschrijving. Deze stukken vormen de basis voor de dialoog- en inschrijvingsfase alsmede voor de uiteindelijke opdracht (met inbegrip van nota's van inlichtingen, processen-verbaal van dialooggesprekken et cetera). De vijf geselecteerde partijen zal worden gevraagd om een stedenbouwkundig / architectonisch schetsontwerp (SO) te maken. Dat SO zal worden beoordeeld. Op basis daarvan worden dan 3 partijen gekozen die het SO uitwerken tot een Voorlopig Ontwerp (VO), met bijbehorende (vaste) prijs (et cetera). Het eerste deel van de dialoogfase, waarin door 5 partijen een SO gemaakt wordt, zal lopen van begin november 2014 tot eind 2014. In die periode is voorzien in één dialooggesprek tussen deelnemers en de opdrachtgever en de gebruikers. In januari 2015 volgt vervolgens de beoordeling van de SO's alsmede een bezwaartermijn van 20 kalenderdagen. Begin februari 2015 kan vervolgens gestart worden met de nadere uitwerking van het SO naar een VO. Door 3 partijen zal het SO nader worden uitgewerkt tot een VO. Dit moet uiteindelijk in juni 2015 leiden tot een inschrijving. De beoordeling daarvan en de daaropvolgende bezwaartermijn is voorzien voor juli en augustus 2015. Zodoende kan eind augustus, direct na de bouwvakantie van 2015, de nadere opdracht aanvangen.
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
13/19
datum
01-07-2014
Ten aanzien van de prijsvorming is beoogd om in de dialoog- en inschrijvingsfase te werken met een door de aanbesteder (gemeente Den Haag) vastgestelde prijs / opdrachtsom voor het cultuur- en onderwijsprogramma. Voor zover de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen (woningen, winkels en horecavoorzieningen) deel uitmaakt van de opdracht zullen de (potentiële) (meer-)opbrengsten van die door de marktpartij te ontwikkelen voorzieningen die leiden tot een vermindering van die opdrachtsom / de bijdrage van de gemeente Den Haag en de instellingen wordt meegewogen in het gunningscriterium. Naast het financiële criterium vindt de competitie op kwaliteit plaats. De kwalitatieve criteria zullen onder meer betrekking hebben op de doelstellingen en ambities van de gemeente Den Haag met betrekking tot de gebiedsontwikkeling, zoals: -
de mate waarin een aantrekkelijk uitgaans-, woon- en leefgebied wordt gecreëerd, passend bij de ambities van Den Haag met betrekking tot dit deel van de stad;
-
de mate waarin sprake is van een goede aansluiting met de loop- en fietsroutes in het gebied en er een passende parkeerontsluiting is;
-
de mate waarin een goede verbinding tussen Turfmarkt, Schedeldoekshaven en Rivierenbuurt tot stand wordt gebracht;
-
de mate waarin de gebiedsontwikkeling een goed functionerend Spuiplein tot gevolg heeft;
-
de mate waarin (delen van) het Lucent Danstheater, in het bijzonder de huidige (dans)zaal, is geïntegreerd in het nieuwe ontwerp, zonder dat dit leidt tot een verslechtering van de voorziene exploitatiemogelijkheden.
Uiteindelijk is beoogd de opdracht te gunnen aan die partij die het beste integrale voorstel doet binnen geformuleerde voorwaarden, zoals onder meer oplevering begin 2019. In de dialoog- en inschrijvingsfase zal, onder voorbehoud van (positieve) bestuurlijke besluitvorming, worden voorzien in een vergoeding voor het indienen van een geldige inschrijving (VO en/of SO). De beoogde vergoeding bedraagt circa € 50.000,-- exclusief btw voor het SO en circa € 500.000,-- exclusief btw voor het VO. Vergoedingen worden alleen betaald aan de in dat stadium afgewezen partijen met een geldige inschrijving (maximaal 2 partijen die een SO indienen en maximaal 2 partijen die een VO indienen dus). Vraag 11: Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van de dialoogstukken? Vraag 12: Vindt u een trechtering in de dialoogfase van achtereenvolgens 5 partijen naar 3 (op basis van een SO) en 3 partijen naar 1 (op basis van een VO) nuttig? Zo ja, waarom. Zo nee, wat is een beter alternatief? Vraag 13: Acht u de beoogde doorlooptijden van de verschillende fasen van de concurrentiegerichte dialoog realistisch? Zo nee, wat zijn realistischer doorlooptijden, rekening houdend met een oplevering van het gebouw begin 2019 en ingebruikname medio 2019?
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
14/19
datum
01-07-2014
4 Proces en contractvorm Zoals reeds omschreven bestaat de gebiedsontwikkeling uit twee delen, zijnde: -
het ontwerp, realisatie en onderhoud (Design, Build & Maintain) van het cultuur- en onderwijsprogramma;
-
ontwikkeling van commerciële voorzieningen.
Het cultuur- en onderwijsprogramma zal als eerste fase van de nieuwe gebiedsontwikkeling worden gerealiseerd. Hieraan ligt een geïntegreerde opdracht voor ontwerp, realisatie en onderhoud (DBM-opdracht) aan ten grondslag. Dit brengt met zich mee dat marktpartijen in staat worden gesteld om een oplossing te ontwikkelen die niet alleen qua investeringskosten de meest passende is, maar waarbij ook aandacht is voor optimalisatie ten aanzien van levensduurkosten. Vraag 14: Is een contractvorm waarbij ontwerp, realisatie en onderhoud in één opdracht zijn geïntegreerd de meest gerede vorm voor het ontwerpen, realiseren en onderhouden van het cultuur- en onderwijsprogramma? Zo ja, welke voordelen biedt dit? Zo nee, waarom niet? Vraag 15: Van welke aspecten van de onderhoudsopdracht verwacht u voor de gemeente Den Haag de meeste meerwaarde in termen van geld en kwaliteit? Een geïntegreerde overeenkomst biedt mogelijkheden om bepaalde activiteiten parallel te laten verlopen, zoals bijvoorbeeld de uitwerking van het ontwerp van het inbouwpakket en de (start van de) realisatie van het casco en/of eventuele sloopwerkzaamheden. Die mogelijkheid maakt naar het oordeel van de gemeente Den Haag een oplevering van het cultuur- en onderwijsprogramma begin 2019 haalbaar, uitgaande van opdrachtverstrekking medio 2015 (op basis van een in een concurrentiegerichte dialoog vervaardigd Voorlopig Ontwerp). Vraag 16: Onder welke voorwaarden is oplevering van het cultuur- en onderwijsprogramma medio 2019 haalbaar? Wat zijn de aandachtspunten / kritieke factoren in de planning? Vraag 17: Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van het DBM-contract, mede in relatie tot de opdracht voor de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen? De commerciële voorzieningen zullen als tweede fase worden gerealiseerd. De invulling daarvan is, binnen de gegeven kaders, waaronder de inschrijving, aan de opdrachtnemer. De opdracht daartoe zal al dan niet (geheel of gedeeltelijk) gecombineerd worden met de DBMopdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma. Ten aanzien van de risicoverdeling in de ontwikkelovereenkomst is het uitgangspunt dat de opdrachtnemer volledig verantwoordelijk is voor alle risico's ten aanzien van de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen.
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
15/19
datum
01-07-2014
Vraag 18: Acht u een combinatie van de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen en de DBM-opdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma in één opdracht wenselijk en haalbaar? Zo ja / nee, waarom? Levert een dergelijke combinatie voordelen op voor de gemeente Den Haag? Vraag 19: Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van de ontwikkelovereenkomst, mede in relatie tot de DBM-opdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma? Vraag 20: Welke aandachtspunten en/of suggesties heeft u met betrekking tot de risicoverdeling tussen de gemeente Den Haag en de opdrachtnemer / ontwikkelaar ten aanzien van de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen?
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
16/19
datum
01-07-2014
Bijlage 1: Vragenlijst marktconsultatie Algemene gegevens bedrijf/handelsnaam(en): Vertegenwoordigd door / contactpersoon: Postadres: Postcode: Plaats van vestiging: Telefoonnummer: E-mailadres: Vragen (en antwoorden) 1
Acht u de omschreven doelstellingen ten aanzien van de gebiedsontwikkeling haalbaar? Wat zijn daarbij de belangrijkste kansen en bedreigingen? Antwoord:
2
Ziet u, op basis van de nu beschikbare informatie, mogelijkheden bepaalde delen van het cultuur- en onderwijsprogramma en/of commerciële voorzieningen in te passen in de bestaande bebouwing op de JuBi-kavel? Zo ja, levert dat naar uw inschatting voordelen op voor de gemeente Den Haag vanuit het oogpunt van planning, kwaliteit en/of levensduurkosten? Antwoord:
3
Acht u de wens om (delen van) het Lucent Danstheater te handhaven (financieel, en (uitvoerings)technisch) reëel? Zo ja, levert dat naar uw inschatting voordelen op voor de gemeente Den Haag vanuit het oogpunt van planning, kwaliteit en/of levensduurkosten? Antwoord:
4
Ziet u mogelijkheden om in het plangebied, naast het onderwijs- en cultuurprogramma, commerciële voorzieningen te ontwikkelen? Zo ja welke commerciële voorzieningen lenen zich daarvoor? Antwoord:
5
Acht u de ambitie om de totale (te activeren) investering in het onderwijs- en cultuurprogramma te verlagen met (meer-)opbrengsten van woningen, winkels en/of horecavoorzieningen reëel? Antwoord:
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
17/19
datum
01-07-2014
6
Vergemakkelijkt de mogelijkheid tot het ontwikkelen van de commerciële voorzieningen in het Spuikwartier naar uw inschatting het voldoen aan de doelstellingen met betrekking tot het Spuikwartier als geheel? Antwoord:
7
Acht u de concurrentiegerichte dialoog of juist de niet-openbare aanbesteding het meest geschikt voor de aanbesteding van een opdracht voor het onderhavige project? Wat zijn daarvoor uw redenen? Antwoord:
8
Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u met betrekking tot de beoogde invulling van de criteria (geschiktheidseisen en selectiecriteria) in de selectiefase? Antwoord:
9
Is de beoogde wijze waarop wordt omgegaan met de disciplines (zaal)akoestiek en theatertechniek de meest passende? Zo nee, wat is een beter alternatief / wat leidt tot de beste adviseurs op het gebied van akoestiek en theatertechniek voor het project? Antwoord:
10
Acht u de beoogde planning van de selectiefase reëel. Zo nee, wat is een beter alternatief? Antwoord:
11
Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van de dialoogstukken? Antwoord:
12
Vindt u een trechtering in de dialoogfase van achtereenvolgens 5 partijen naar 3 (op basis van een SO) en 3 partijen naar 1 (op basis van een VO) nuttig? Zo ja, waarom. Zo nee, wat is een beter alternatief? Antwoord:
13
Acht u de beoogde doorlooptijden van de verschillende fasen van de concurren-
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
18/19
datum
01-07-2014
tiegerichte dialoog realistisch? Zo nee, wat zijn realistischer doorlooptijden, rekening houdend met een oplevering van het gebouw begin 2019 en ingebruikname medio 2019? Antwoord: 14
Is een contractvorm waarbij ontwerp, realisatie en onderhoud in één opdracht zijn geïntegreerd de meest gerede vorm voor het ontwerpen, realiseren en onderhouden van het cultuur- en onderwijsprogramma? Zo ja, welke voordelen biedt dit? Zo nee, waarom niet? Antwoord:
15
Van welke aspecten van de onderhoudsopdracht verwacht u voor de gemeente Den Haag de meeste meerwaarde in termen van geld en kwaliteit? Antwoord:
16
Onder welke voorwaarden is oplevering van het cultuur- en onderwijsprogramma medio 2019 haalbaar? Wat zijn de aandachtspunten / kritieke factoren in de planning? Antwoord:
17
Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van het DBMcontract, mede in relatie tot de opdracht voor de ontwikkeling van de commerciele voorzieningen? Antwoord:
18
Acht u een combinatie van de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen en de DBM-opdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma in één opdracht wenselijk en haalbaar? Zo ja / nee, waarom? Levert een dergelijke combinatie voordelen op voor de gemeente Den Haag? Antwoord:
19
Welke suggesties en/of aandachtspunten heeft u ten aanzien van de ontwikkelovereenkomst, mede in relatie tot de DBM-opdracht voor het cultuur- en onderwijsprogramma? Antwoord:
v0.99 W07
documentcode
pagina
GTA1404R004
19/19
datum
01-07-2014
20
Welke aandachtspunten en/of suggesties heeft u met betrekking tot de risicoverdeling tussen de gemeente Den Haag en de opdrachtnemer / ontwikkelaar ten aanzien van de ontwikkeling van de commerciële voorzieningen? Antwoord:
21
Overige suggesties en/of aandachtspunten: Antwoord:
v0.99 W07
