1e
jaargang
nr.6
bouwkunde
TU
Delft
BK3065
ALPHA/GAMMA Magazine
Poptahof Delft Nu met Special!
Onderzoek naar levensloopbestendigheid van de wijk
Centraal onderwerp
DUURZAAMHEID
I love Poptahof! Het begin van het vak Alpha Gamma op bouwkunde betekent het begin van een nieuw (duurzaam) magazine. In dit magazine komen verschillende onderwerpen aan bod die te maken hebben met het onderzoek naar de levensloopbestendigheid van de wijk Poptahof in Delft. De wijk Poptahof ondergaat een herstructurering ter verbetering van de wijk. Met behulp van verschillende ingrepen en technieken wordt getracht de herstructurering te bewerkstelligen. Ter ondersteuning van het onderzoek hebben we, naast de standaard dataverzameling, nog de voormalig wethouder zorg en wijken van de gemeente Delft - Dick Rensen - geinterviewd. Het centrale thema van dit magazine is duurzaamheid. Duurzaamheid kan vanuit verschillende perspectieven benaderd worden, bijvoorbeeld vanuit een economisch perspectief, een milieuperspectief of een sociaal perspectief. In dit magazine ligt de focus op sociale duurzaamheid binnen Poptahof. De auteurs van dit blad zullen een ingreep/ techniek die gebruikt wordt voor de herstructurering van de wijk - het creëren van een levensloopbestendige wijk - ondezoeken op succes.
alpha/gamma 2011 2
alpha/gamma 2011 3
Inhoud 1 Redacteuren 2 Onderzoeksvraag 3 Afbakening 4 Zoektermen 5 Actorenbeschrijving 6 Actorendebat 7 Duurzaamheidsdriehoek actoren 8 Interview 9 Centrale concept 10 Kosten en baten 11 Varianten en alternatieven 12 Criteria 13 Vergelijking 14 Casusgeschiedenis 15 Geschiedenis techniek 16 Tijdslijn 17 Effecten op de ruimte 18 Effecten in de tijd 19 Stelling en argumenten Literatuurlijst
alpha/gamma 2011 4
alpha/gamma 2011 5
1. Redacteuren De redacturen van dit magazine worden u voorgesteld aan de hand van de volgende vier vragen: A. B. C. D.
Wie ben je en wat is jouw ervaring met duurzame ontwikkeling? Wat betekent duurzame ontwikkeling voor jou? Wat is jouw favoriete duurzaamheidsproject en waarom? Wat is of wordt jouw (professionele) bijdrage aan duurzame ontwikkeling?
Koen de Veth 4087917 A. Ik ben Koen de Veth en zit nu in mijn tweede jaar van de studie bouwkunde. Tot nu toe heb ik nog weinig ervaring met duurzame ontwikkeling, doordat hier buiten het tweede ontwerpproject nog weinig aandacht aan besteed is tijdens de studie. B. Duurzame ontwikkeling begin ik steeds belangrijker te vinden. Wel vind ik het belangrijk dat iets ook echt duurzaam is en blijft, dat het er niet alleen zo van de buitenkant uitziet en het bijvoorbeeld alleen om het imago gaat. C. Projecten in bijvoorbeeld Afrika, waarbij de bevolking zelfvoorzienend wordt gemaakt door ze vaardigheden te leren, spreken mij erg aan. Dit soort projecten kunnen ervoor zorgen dat er op de lange termijn minder voedseltekorten zijn. Hiermee bedoel ik dus dat voor mij de beste (woningbouw)projecten voor een blijvende verandering zorgen, die in de toekomst nuttig blijven. D. In de toekomst wil ik zeker mijn bijdrage leveren aan duurzame ontwikkeling en daarbij vooral goed onderzoeken wat echt duurzaam is en goed werkt, vooral op de lange termijn. Met dit vak wil ik dan ook meer leren over duurzame ontwikkeling, zodat ik dit kan toepassen tijdens en na mijn studie.
Aukje Schukken 4092279
Iris van der Wal 4095987
A. Ik ben Iris van der Wal, tweedejaars student bouwkunde aan de TU Delft. Eigenlijk heb ik nog niet veel ervaring met duurzame ontwikkeling, behalve de ervaring die ik tijdens mijn studie heb opgedaan. Vooral tijdens ontwerpprojecten wordt veel aandacht besteed aan duurzaamheid. B. Duurzame ontwikkeling betekent voor mij het bewust omgaan met bronnen (energie, materiaal, afval), rekening houdend met de toekomst en de rest van de planeet. In eerste plaats gaat het voor mij dus om people en planet. Toch is ook prosperity erg belangrijk. Een project moet aantrekkelijk zijn om in te investeren, anders is er hoogstwaarschijnlijk geen geld om het te bouwen en gebeurt er dus niks. C. De Elephant & Castle Eco Tower van Hamzah en Yeang. Zij houden rekening met veel verschillende aspecten van duurzaamheid, door bijvoorbeeld planten en bomen in hun wolkenkrabbers te verwerken, maar ze letten ook op sociale duurzaamheid. De wolkenkrabber is een stad op zich en men moet zich daar prettig in voelen. Daarnaast vind ik het gebouw er mooi uit zien, voornamelijk door de combinatie van bouwmaterialen en veel groen. D. Ik ben al bijna tien jaar vegetariër. Dit zorgt voor een minder hoge CO2-uitstoot, er komt namelijk veel CO2 vrij in de bio-industrie. Een grotere bijdrage wil ik leveren na mijn studie, wanneer ik als architect aan het werk ga. Het lijkt me erg interessant om duurzame gebouwen te ontwerpen en bestaande woningen te verduurzamen.
alpha/gamma 2011 6
A. Ik ben Aukje Schukken, tweede jaars bouwkunde student. Mijn ervaring met duurzame ontwikkeling is nog niet zo extensief, wel ik heb een artikel geschreven – en dus het bijbehorende onderzoek gedaan – over het Greenpeace gebouw in Buenos Aires, die als een van de enige gebouwen in Argentinië energie neutraal gebouwd is. B. Duurzame ontwikkeling is tot nu toe nog een verzameling van verschillende ideeen en definities die samen een chaotisch geheel vormen, zonder dat ik een goede grip heb op wat het nou voor mij betekent. Wel vind ik dat duurzaamheid praktisch en toegankelijk moet zijn, wat er toe leidt dat het economisch rendabel moet zijn. Ik zit dus aan de people en prosperity kant van de driehoek. C. Mijn favoriete duurzaamheids project is het Greenpeace gebouw in Buenos Aires, eigenlijk alleen omdat dat het enige project is dat ik echt goed ken. Het is niet alleen een energie neutraal gebouw, maar ook een erg goed functionerend gebouw, dat zich als pionier opstelt in zijn omgeving. D. Tot nu toe heb ik eigenlijk nog geen echte bijdrage geleverd aan duurzame ontwikkeling, het is bij bewuste levenskeuzes gebleven. Ik hoop later of verschillende gebieden te kunnen bijdragen, met mileuvriendelijke ontwerpen maar ook ontwerpen die vooral voor iedereen toegankelijk zijn én voor een hogere levenskwailiteit zorgen.
alpha/gamma 2011 7
Rienk Klaassen 4103424 A. Ik ben een tweedejaars student bouwkunde. Voordat ik met bouwkunde begon heb ik een master bedrijfskunde behaald op de Universiteit van Amsterdam. Het bachelor twee project in het eerste studiejaar is eigenlijk mijn eerste kennismaking geweest met duurzame ontwikkeling. Sinds die tijd denk ik meer na over wat duurzame ontwikkeling eigenlijk betekent en kan betekenen in praktische zin. B. Ik heb pas mijn eerste kennismakingen gehad met duurzame ontwikkeling sinds ik bouwkunde ben gaan studeren. Momenteel betekent het voor mij eigenlijk alleen nog maar het nadenken over en verdiepen in wat duurzame ontwikkeling nu daadwerkelijk is en op welke wijze het gestalte kan krijgen in de praktijk. C. Een duurzaamheidsproject dat mij erg aanspreekt is Zuidpark. Dit is een kantorencomplex in Amsterdam uit de jaren 70. Het complex werd niet meer gebruikt en heeft een nieuwe bestemming gekregen. Het kantoor is volledig gerenoveerd en focust op duurzame ontwikkeling op verschillende manieren en probeert haar huurders hierbij te betrekken en te ondersteunen.
2. Onderzoeksvraag De levensloopbestendigheid van de woningen in de wijk Poptahof in Delft staat centraal in dit onderzoek. Levensloopbestendigheid wordt gezien als een onderdeel van sociale duurzaamheid. Wanneer bewoners langdurig gebruik willen maken van een woning, omdat deze toegankelijk en aanpasbaar is als bepaalde variabelen in het leven van deze mensen veranderen, wordt dit gezien als een voordeel. Levensloopbestendigheid is voor de wijk Poptahof gebruikt als een van de middelen om de wijk te herstructureren. Je kunt echter de vraag stellen of dit wel wenselijk is en of dit middel wel echt effect heeft? Hieruit wordt meteen de onderzoekvraag afgeleid:
Is het wenselijk dat de gemeente Delft de woonwijk Poptahof herstructureert tot een duurzame wijk met hoge levensloopbestendigheid?
D. Door mijzelf bouwkundig te ontwikkelen hoop ik een bijdrage te kunnen leveren aan het duurzaam bouwen. Met name het renoveren van woningen en kantoorcomplexen op een duurzame wijze heeft mijn interesse.
Joan Wildenberg 4054067 A. Als tweedejaarsstudent bouwkunde heb ik nog maar weinig met duurzame ontwikkeling. Duurzaamheid is wel voor mij het meest interessante onderwerp op bouwkunde, echter kent het voor mij nog vele onbekende gebieden. Mijn ervaring komt niet verder dan het ontwerpproject bk2000 en een bewuste houding met betrekking tot consumeren.
B. Het betekent voor mij het voortbestaan van de aarde, het liefst zoals het was toen het onaangetast was. Helaas is dat niet meer mogelijk, dus voor nu betekent het alle bronnen niet verder uitputten. De omgang met duurzaamheid is nog vrij nieuw, waarbij nog steeds nieuwe creatieve uitvindingen worden gedaan. Het streven naar deze uitvindingen moet een trend blijven, niet alleen in Nederland, maar ook in de hele wereld. C. Het ombouwen van bestaande projecten/objecten naar nieuwe betere projecten, zoals bijvoorbeeld The Green Lane in NY. Verder ben ik fan van primitief-achtige bouwstijlen, die zo natuurlijk mogelijk gebouwd zijn. Met bk2000 heb ik een gebouw ontworpen die volledig met stro was geïsoleerd en met houtsoorten uit Europa was opgebouwd. Deze omgang met (natuurlijke) materialen vind ik een belangrijk punt van duurzaamheid. D. Mijn bijdrage is het steunen van natuurlijk materiaalgebruik, minder consumeren maar niet minder welzijn voor de mens.
alpha/gamma 2011 8
alpha/gamma 2011 9
3. Afbakening Om het onderzoek een richting mee te geven en het beheersbaar te maken is het van belang dat het onderzoek afgebakend wordt. Allereerst wordt er een beknopte inhoudelijke beschrijving gegeven van het ontstaan van de casuslocatie. Vervolgens wordt er beknopt weergegeven hoe de situatie in de wijk nu is en welke plannen er gemaakt zijn voor de wijk. Als laatste wordt de onderzoeksvraag voor ons onderzoek afgebakend en toegespitst op de casus. De casuslocatie die behandeld wordt in dit onderzoek is Poptahof in Delft. Poptahof is een stadwijk die in de jaren zestig van de vorige eeuw is gebouwd. Tijdens en net na de bouw lag de wijk aan de rand van de stad Delft en was het een typisch stedenbouwkundig ontwerp met veel lucht, licht, groenvoorzieningen en ruimte. De Poptahof is een stadswijk die opgebouwd is uit acht verschillende stedenbouwkundige stempels. Het bestaat uit een aantal verschillende velden waarop steeds drie verschillende type bebouwing aanwezig was, namelijk hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw. Na verloop van tijd voldeed de Poptahof eigenlijk al niet meer aan de woonwensen van de bewoners. De woonwensen van de steeds meer diverse bewonerspopulatie kwamen niet meer overeen met het beperkte aanbod in woningtypes. De woningvoorraad bestond vooral uit goedkope huurwoningen. Deze woningvoorraad is eigenlijk voor een eenzijdige groep interessant waardoor er weinig diversiteit in de woonwijk ontstaat. De wijk had uiteindelijke een slecht image en in 2003 is er besloten tot herstructurering (15). Er is voor de Poptahof een masterplan ontwikkeld dat flexibiliteit moet bieden in het totale programma, maar tegelijkertijd samenhang bewerkstelligt door middel van de structuur. Er is een gefaseerde vernieuwing gaande in de Poptahof, wat inhoudt dat bepaalde velden al ontwikkeld zijn en er een leereffect kan plaatshebben met betrekking tot de andere velden. De hoogbouw in de Poptahof blijft bestaan en wordt gerenoveerd, terwijl de middelhoogbouw en laagbouw door nieuwbouwwoningen vervangen wordt. Naast het herontwikkelen van de woningen wordt de gehele stedenbouwkundige structuur ook aangepast zodat er gesloten bouwblokken ontstaan. Tevens zijn er parallel aan de bouwkundige en stedenbouwkundige hervormingen ook sociaal en economische plannen ontwikkeld voor de Poptahof. Op deze wijze wordt getracht om op diverse manieren de stadswijk te herontwikkelen. Er is een sterke focus op duurzaamheid, zowel sociaal als economisch als klimatologisch (16). Om meer inzicht te krijgen in de casus is de volgende onderzoeksvraag gesteld; Is het wenselijk dat de gemeente Delft de woonwijk Poptahof herstructureert tot een duurzame wijk met een hoge levensloopbestendigheid? Zoals hierboven beschreven staat is de woonwijk Poptahof een stedenbouwkundig gebied en bestaat het van oorsprong uit acht stempels verdeeld over een aantal velden. Om onze onderzoeksvraag te beantwoorden gaan wij onderzoek doen naar 1 veld binnen de Poptahof, waarop 1 toren hoogbouw aanwezig is en de rest van de woningen middelhoogbouw of laagbouw is, vertaalt in nieuw-bouwwoningen. Het begrip duurzame wijk, vertalen wij in dit onderzoek vooral naar sociale duur-zaamheid. Van sociale duurzaamheid is sprake wanneer de gezondheid, veiligheid, participatie, levensloopbestendigheid, het comfort en de sociale samenhang van de wijk in balans zijn. De focus binnen onze onderzoeksvraag ligt op de levensloopbestendigheid binnen de Poptahof. Met levensloopbestendigheid wordt de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van een woning voor een bewoner bedoeld onder veranderende omstandigheden. Dit begrip zullen wij breder trekken in ons onderzoek. Naast de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van een woning willen we de levensloopbestendigheid onderzoeken voor het woonveld. Is het mogelijk om een “wooncarrière” te maken binnen een veld, zodat bewoners voor langere tijd woonachtig zullen zijn binnen de Poptahof, ook wanneer bijvoorbeeld variabelen als gezinssamenstelling of inkomen veranderen.
alpha/gamma 2011 10
4. Zoektermen Hoofdthema: Herstructurering Subthema: Levensloopbestendigheid Bewoners Woningvoorsamenstelling raad
Locatie
Arbeiderswijken
Culturele Achtergrond
Woning variatie
Delft
Voorzieningen Sociale duurzaamheid
Economische Ahtergrond
Wooncarriere
Zuid-Holland
Imago/ reputatie
Materiaal (her) Wethouder gebruik Zorg en Wijk Delft
Opleidings Niveau
Woningtypes
Poptahof
Ligging
Energie verbruik
Gezinssamen- Hoogbouw of stelling laagbouw
Ontsluiting en HerstructuBereikbaarreren/hergeheid bruik
Leeftijdsgroep Koop of huur
Duurzaamheid Actoren Woning vereniging Poptahof
Woonbron
LevensloopVan der Vorm bestendigheid vastgoed Bestemmingsplan
Handicap
alpha/gamma 2011 11
5. Actorenbeschrijving Bij de bouw en herinrichting van de wijk Poptahof zijn verschillende actoren betrokken (geweest). De actoren die specifiek van belang zijn voor de onderzoeksvraag zijn gedetailleerd uitgewerkt. De overige actoren worden alleen benoemd. De belangrijkste actoren voor dit onderzoek zijn: 1,2,3,7,9,10 en 16.
Producenten: 1. Gemeente Delft; Wethouder zorg en wijken; Raimond de Prez (tot 2010 Dick Rensen).[1] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Goed leefbare (woon)wijk ontwikkelen Wetgeving Duurzame (woon)wijk ontwikkelen - Raadsvoorstel Masterplan Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan Zuidwest 30-11-2006 Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren (Voorhof en Poptahof, deelgebied 1) Economische vernieuwingen realiseren - Bestemmingsplan Zuidwest 25-9-2008 (Hovenpassage en wereldmarkt) 2. Woningcorporatie Woonbron (voorheen genaamd Delftwonen); Raad van bestuur: Martien Kromwijk (vanaf april 2011, Bert Wijbenga), Johan over de Vest, Jan Hauwert. [1][2] Duurzame belangen en doelen: Goed leefbare (woon)wijk) ontwikkelen Duurzame (woon)wijk ontwikkelen Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren Economische vernieuwingen in de wijk realiseren
Middelen: Financiële; onderzoek, bouw, promotie Relatie ontwikkelaar, aannemer, gemeente Kennis van grote ontwikkelprojecten Raadsvoorstel Masterplan Bestemmingsplan Zuidwest 30-11-2006
3. GEM (grond exploitatie maatschappij) Poptahof; Publiek private samenwerken tussen de Gemeente Delft en Woningcorporatie Woonbron. Directeur, algemeen projectleider: Mireile Wiegman. Projectleider Kunst en Cultuur: Charlotte Wiering. Projectleider Sociaal: Saskia Schoolland. Projectleider buitenruimte: Richard Walet. [1][3] Duurzame belangen en doelen: Middelen Goed leefbare (woon)wijk ontwikkelen Wetgeving Duurzame (woon)wijk ontwikkelen - Raadsvoorstel Masterplan Ruimtelijke ingrepen stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan Zuidwest 30-11-2006 Sociale vernieuwingen in de wijk realiseren - Bestemmingsplan Zuidwest 25-09-2008 Economische vernieuwingen in de wijk realiseren Financiële: voor onderzoek, markteting & promotie Publieke acties ter promotie Poptahof Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Kennis Publieke acties ter promotie Poptahof
alpha/gamma 2011 12
4. Van der Vorm vastgoed; Eigenaar van het winkelcentrum Hovenpassage en Torenhove. [1] Duurzame belangen en doelen Middelen Winkelcentrum ontwikkelen dat aansluit op de De hovenpassage is eigendom van Van der eisen van de bewoners van Poptahof en mensen Vorm van daarbuiten Financiële (ver)bouw/ ontwikkeling Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Consumentengedrag verdedigt hun belang Bestemmingsplan Zuidwest 25-09-208 (Hovenpassage en wereldmarkt) 5. Kristal projectontwikkeling (tot 1-10-2010 ivm opheffing); De projectontwikkeling van de eerste twee gebouwen op de Poptahof komt voor rekening van Kristal (Bas van Schelven, Germain Sanders, Marco Teuns, Ewout Zuiderwijk, Pascal Sijstermans, Arne Dolle, Bob de Rooij). [1][4] (Duurzaam) doel: Middelen: Ontwikkelen en uitvoeren bouwopdrachten Kennis grote ontwikkelprojecten Relaties gemeente en woningcorporatie 6. ERA Contour, TBI bouw; Aannemer Era Controur is verantwoordelijk geweest voor de gebiedsontwikkeling Poptahof Purper (gerealiseerd). Momenteel is ERA Contour bezig met de nieuwbouw van Poptahof Amber (in uitvoering). [17][18] (Duurzaam) doel: Ontwikkelen en uitvoeren bouwopdrachten
Middelen: Kennis van grote bouwprojecten
Gebruikers: 7. Bewoners; vertegenwoordigd door de bewonerscommissies Poptahof Noord en Poptahof Zuid (zie pressiegroep). [1][5][6] Duurzame belangen en doelen: Middelen: Goed leefbare woonwijk Publieke acties Kindvriendelijke buurt Masterplan Poptahof Winkelcentrum Sociaal plan Poptahof Scholen Beheersplan Poptahof Prettige woning passend bij de woonwensen Relatie met GEM Poptahof Sociale vernieuwingen 8. Huurders van het winkelcentrum Hovenpassage; Huurders van de kantorentoren Torenhove; Winkeliersvereniging de Hovenpassage; Winkeliersvereniging Papsouwselaan; Duurzame belangen en doelen: Middelen: Winkelcentrum aansluitend op bewoners Poptahof Relatie gemeente, ontwikkelaar, corporatie Consumentengedrag verdedigt hun belang Bestemmingsplan Zuidwest 25-09-2008
alpha/gamma 2011 13
Adviseurs:
Regelgever: 9. Gemeente Delft; Vakteam ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Dit team zorgt voor de inrichting van de stad Delft en bewaakt de ruimtelijke structuur. Verantwoordelijk wethouder is Raimond de Prez, wethouder zorg en wijken. [20] Duurzame belangen: Middelen: Op lokaal niveau de ruimtelijke ordening Bestemmingsplan bewaken en plannen Wijzigingsplan Uitwerkingsplan Beeldkwaliteitsplan Voorbereidingsbesluit Ruimtelijke beleidsnota Gebiedsvisie Structuurvisie 10. Gemeente Delft: Vakteam natuur en milieu. Dit team zorgt het beheren en plannen van duurzame ontwikkeling in Delft met betrekking tot het bouwen, maar ook met betrekking tot natuur en water in de omgeving, de bodem en lucht en geluid. Verantwoordelijk wethouder is Saskia Bolten, wethouder participatie en duurzame ontwikkeling. [19] Duurzame belangen Middelen: Op lokaal niveau het milieu en alles wat daar CO2 monitor mee te maken heeft beheren en plannen Klimaatplan Delft 2003-2012 Waterplan i.s.m. hoogheemraadschap 11. Ministerie van VROM: (vanaf 14-10-2010 ministerie van infrastructuur en milieu); Wet Ruimtelijke Ordening [7] Duurzame belangen en doelen: Op hoofdlijnen de landelijke ruimtelijke ordening plannen en bewaken
Middelen: Wet ruimtelijke ordening
12. Provincie Zuid-Holland; Loket provinciale regelgeving [8] Duurzame belangen en doelen: Op hoofdlijnen de provinciale ruimtelijk ordening plannen en bewaken
Middel: Waterverordeningen en dergelijke
13. Stadsgewest Haaglanden; Dienst Ruimte; Ruimtelijke ontwikkelingen Haaglanden tot 2020 [9] Duurzaam belang: Middelen: Plannen en bewaken van de plannen met betrekking Regionaal structuurplan Haaglanden 2020 14. Hoogheemraadschap van Delfland; [10] Duurzame belangen: Op provinciaal niveau beheren van het watersysteem
alpha/gamma 2011 14
15: Diverse architecten en stedenbouwkundige [1][5][11][12] - Palmboom en van den Bout, Stedenbouwkundigen B.V.; Ontwerpers, Jaap van den Bout, Jeroen van Kesteren, Claudia Gorissen, Pieter de Koning, Joecke Stoeckart - Mecanoo architecten; Architecten, Iemke Bakker, Kristof Houben - OKRA landschapsarchitecten; - Landschapsarchitect, Wim Voogd - Molenaar & van Winden architecten; Architect, Joris Molenaar, Willem Jan Paijmans - DKV Architecten; Stedenbouwkundigen (Duurzaam) doel: Het doel van de verschillende adviseurs is dat ze op hun vakgebied een advies schrijven voor de opdrachtgever. Hoewel de adviseurs ook bepaalde belangen zullen hebben, zal het belang van de opdrachtgever altijd voorgaan.
Pressiegroep: 16. Bewonerscommissie Poptahof Noord; Voorzitter, J. Bezemer en Bewonerscommissie Poptahof Zuid; Voorzitter, S.E.O. Joukes Duurzame belangen en doelen: Middelen: - Goed leefbare woonwijk Publieke acties - Kindvriendelijke buurt Masterplan Poptahof - Winkelcentrum Sociaalplan Poptahof - Scholen Beheersplan Poptahof - Prettige woning passend bij de woonwensen Relatie met GEM Poptahof - Sociale vernieuwingen - Economische vernieuwing
6. Actorendebat Alle betrokken actoren van de Poptahof handelen vanuit hun eigen belangen. Omdat deze belangen kunnen verschillen, kan dit als gevolg hebben dat er fricties kunnen ontstaan binnen het handelen van de actoren. Deze belangen zetten we tegen elkaar uitteen in dit debat. In dit debat staan 4 belangrijke partijen tegenover elkaar: Woonbron Delft , de gemeente Delft, de inwoners van de Poptahof en de Projectorganisatie Poptahof [21]. Stichting Woonbron heeft vooral een economische benadering voor hun betrokkenheid, voor hen is het verhuren en verkopen van de voorraad in de wijk een issue. Financiële haalbaarheid is waarschijnlijk voor hen belangrijker dan het welzijn of de leefbaarheid in de wijk, hierbij is de markt van vraag en aanbod van de woningvoorraad bepalend. Omdat deze markt mede wordt bepaald door de leefbaarheid en het welzijn van de wijk, overlapt dit deels met doelstellingen van de andere organisaties. Waar ze tegenstrijdig kunnen zijn ten opzichte van de andere actoren, is wanneer de opbrengt van een bepaald project (financieël) meer kan zijn dan een andere ingreep waarbij de ontastbare kwaliteit van de wijk verbeterd. Echter kan de ontastbare kwaliteit juist ook investering vormen wanneer dit op de lange termijn ook voordelige gevolgen heeft voor Woonbron Delft. De gemeente Delft staat als actoor vrij centraal. Voor de gemeente bestaat de taak om de wijk en geheeld Delft te onderhouden, te verbeteren en haar inwoners tevreden houden. Opdrachten worden deels uitbesteedt aan de andere actoren, zoals bijvoorbeeld de projectorganisatie plannen uitvoert voor de gemeente. Er kunnen ook botsingen ontstaan, bijvoorbeeld wanneer de gemeente een herstructureringsplan wil doorzetten wat ten koste gaat van bepaalde actoren. De macht van de gemeente is vooral bepalend, omdat de andere actoren van de gemeente afhankelijk zijn. De Projectorganisatie Poptahof is opgericht vanuit woonbron Delft en de gemeente Delft, zij zetten zich in voor de herstructurering van de wijk. De organisatie vormt voor alle actoren een aanspreekpunt. Een voorstel van deze organisatie aan de andere actoren kan het begin zijn van vele issues die naar voren komen uit tegengestelde belangen. Een goede onderbouwing van argumenten of beoordeling van de andere actoren kan issues eventueel voorkomen. We weten echter nog niet welke partij hierbij de dominante aanhang vormt waarop de keuzes worden gebaseerd. De inwoners van de Poptahof vormen de laatste belangrijke partij voor mogelijke issues. Hun genoegen of ongenoegen kunnen worden geuit in het buurtplatvorm, waarbij rekening wordt gehouden met de meningen van de bewoners bij het maken van keuzes [22]. Echter blijft dit bij een adviesfunctie. Het meedenken van de bewoners zal waarschijnlijk wel de tevredenheid bij keuzes vergroten. De issues zullen vooral ontstaan vanuit de Projectorganisatie Poptahof. Als tussenorganisatie hebben zij de verantwoordelijk deze tussen de actoren op te lossen. Echter hebben zij waarschijnlijk niet de macht om hun eigen belangen te laten domineren in het maken van keuzes voor de wijk. In het vervolg zullen we meer moeten onderzoeken wie dominant is in het maken van de beslissingen, eventueel kunnen we dit onderwerp aan het interview toevoegen.
7. Duurzaamheidsdriehoek actoren De voorbesproken actoren geven wij een plaats in de duurzaamheiddriehoek. Hierin kunnen wij eenvoudig weergeven waar de voorkeur van hun keuzes ligt en waar er issues kunnen ontstaan.
De verdeling naar hun duurzaamheidbelangen verschilt ongeveer per actor. Sommigen actoren hebben meer belang voor economische duurzaamheid vanwege hun private karakter. Andere actoren zetten zich meer in voor duurzaamheid op het gebied van ‘Planet’ of ‘People’.
alpha/gamma 2011 16
alpha/gamma 2011 17
8. Interview Om meer te weten te komen over de wijk Poptahof en de levensloopbestendigheid in het bijzonder, hebben we Dick Rensen geïnterviewd. Tegenwoordig werkt hij bij Stichting Jeugdformaat, maar is hiervoor twaalf jaar wethouder (PvdA) geweest. Naast zorg en welzijn, sport, jeugd en onderwijs, volksgezondheid, integratie en inburgering, onderzoek en statistiek had hij ook wonen en stedelijke vernieuwing en daarmee project Poptahof in zijn portefeuille [23]. Hieronder staat de vragenlijst weergegeven voor ons interview met dhr Rensen. Gedurende het interview zullen er waarschijnlijk aanvullende vragen gesteld worden, aansluitend bij de vraagstelling van het onderzoek. 1. Wat houdt uw huidige baan in? 2. Wat voor banen heeft u hiervoor gehad? (Achtergrond) 3. Wat is uw functie voor de herstructurering van het Poptahof? 4. Wilde u zich vanaf het begin graag bezighouden met Poptahof of is het slechts onderdeel van uw functie? 5. Wat waren volgens u de voornaamste redenen voor de herstructurering? 6. Op welke manier wilde u de wijk duurzamer maken? Ligt de nadruk op mensen, milieu of winst? 7. Waarom wilde u de wijk levensloopbestendig maken? 8. Waarom zouden mensen, volgens u, langere tijd in het Poptahof willen blijven wonen? 9. Verwacht u veel nieuwe mensen in de wijk aan te trekken of zullen deze gezinnen weer allemaal terugkomen? 10. Zijn volgens u alle bewoners tevreden met de herstructurering? 11. Bent u zelf tevreden met de huidige resultaten? 12. Heeft u ook rekening gehouden met de veranderende eisen in de toekomst?
Achtergrond Dick Rensen heeft geschiedenis gestudeerd. Toen hij was afgestudeerd ging hij lesgeven in Rotterdam en Schiedam, zowel in geschiedenis als economie. Na tien jaar lesgeven is hij raadslid geworden. Dit heeft hij vier jaar gedaan voordat hij wethouder werd in 1998. Herstructurering van de wijk Poptahof Als wethouder stedelijke vernieuwing ging Dick Rensen over het project Poptahof. Hij hield zich er vooral mee bezig om de voortgang in het project houden. De Poptahof had voor hem een hoge prioriteit en stond zelfs in zijn persoonlijke topje. In de periode dat hij met het project bezig was, kreeg de bouw te maken met het afnemen van optimisme. In 2006 veranderde de economische situatie, er was sprake van ‘de crisis’. Ontwikkelaars en projectorganisaties kregen het moeilijk. Door veel met de betrokken partijen te praten probeerde hij de gang er in te houden. Het project was belangrijk voor de gemeente, om de woningvoorraad aan te vullen, maar ook financieel gezien. In diezelfde tijd werden het park (met Europese subsidie) en één bouwveld opgeleverd. Ook kwam de vraag aan de orde of het goed was om de oude gebouw opnieuw aan te kleden of dat ze beter gesloopt konden worden. De gebouwen waren namelijk constructief slecht en het kostte veel tijd om alles aan te passen. Zelfs vanuit duurzaamheidoptiek was sloop beter. Duurzaamheid Het was een wild project, er werd veel gebrainstormd, zelfs tot het allerlaatste moment van de bouw. Wat willen we hebben? Zijn er slimme combinaties of oplossingen te verzinnen? Dit werd bedacht, voordat er gedacht werd wat er wel en niet betaalbaar was. Zo werd er voorkomen dat er voor zo min mogelijk geld iets neer werd gezet, waar bijna niemand tevreden mee zou zijn. Sommige dingen zijn niet gerealiseerd, maar veel andere wel. Dit komt door de mega ambitie. Iedereen wilde een duurzame, fijne wijk creëren. Als voorbeeld noemde Dick Rensen de bredere gallerij op een lage verdieping, zodat het ook begaanbaar was voor oudere mensen met bijvoorbeeld een scootmobiel. Bovenin de flat zouden juist de gezinnen met kinderen komen te wonen. Dit vond hij raar, de ouderen moeten toch al met een lift, het maakt niet uit naar welke verdieping ze gaan. Terwijl de kinderen een bredere galerij erg mooi vinden, ze kunnen er spelen. Verandering Poptahof
Poptahof is een wijk uit de jaren ’60. Toen de buurt opgeleverd werd, waren de kranten dol enthousiast. De flats waren ruim en zeer modern en ook het stedenbouwkundig plan was erg ruim opgezet, het zat goed in elkaar. Eind jaren ’80, begin jaren ’90 was de “witte vlucht” en bleven mensen uit de laagste sociaaleconomische klasse (om het politiek correct te zetten) over in de Poptahof. De draagkracht van de buurt ging omlaag en zo ook het maatschappelijk verband. Dit was aan de hele buurt te zien. Dit kostte veel nadenkwerk; hoe kon de buurt behouden blijven (voornamelijk op stedenbouwkundig niveau), maar toch ook worden veranderd? Er diende ook rekening gehouden te worden met de vele bouwkundigen die in Delft wonen, die wilden het stedenbouwkundig plan behouden. Uiteindelijk moet de herstructurering de mensen die er al woonden aanspreken, maar ook voor nieuwe mensen zorgen. Deze mensen komen af op het stedelijk wonen in een gevarieerde omgeving met een diverse bevolkingskleur (zowel huidskleur als de ‘geel-rood-blauw-groen’-indeling). Zij zorgen voor fleur en frisheid en daarmee voor een andere sfeer. De wijk werd zelfs een beetje hip, dus de verandering is goed gelukt.
[24] alpha/gamma 2011 18
alpha/gamma 2011 19
Levensloopbestendigheid Levensloopbestendigheid is zonder meer het geval. Er is nagedacht over de jeugd en over mensen op leeftijd die zorgvoorziening nodig hebben. Tijdens de bouw is hier rekening mee gehouden. Zo werd er aan het woonkeurlabel gehouden, een pakket van eisen bovenop het bouwbesluit. Daarin staan eisen zoals bijvoorbeeld drempelloze woningen. Zoveel mogelijk eisen zijn gerealiseerd, maar niet alle details zijn doorgevoerd. Dit had te maken met de kosten en het relatief lage rendement. De woonomgeving en voorzieningen in de buurt zorgen ervoor dat de wijk Poptahof levensloopbestendig is. In de Poptahof zijn economische prikkels zoals het winkelcentrum, winkelstrips en woon-werkpanden. Toch is de wijk niet helemaal levensloopbestendig. Voor gezinnen die meer te besteden hebben en graag een tuin willen is geen plek. Maar dat is ook nooit de bedoeling geweest van de Poptahof, een buurt waar gefocust wordt op appartementen. De noordkant van de Poptahof is nog in ontwikkeling, dus het zou nog kunnen zijn dat er daar ruimte voor deze doelgroep komt. Het idee om de wijk levensloopbestendig te maken kwam van de gemeente Delft en Woonbron. De wens kwam voort uit de politiek, maar ook uit de zorgwereld. In Delft zijn namelijk veel traditionele verzorgingshuizen. In de Poptahof zouden andere ouderenwoningen ontwikkeld worden. Dick Rensens voorganger heeft de verschillende partijen bijeen gebracht en daarmee dus ook een aanzet tot de ontwikkeling van de levensloopbestendigheid van de wijk gegeven. Hybride Woonbron, van der Vorm (commercieel ontwikkeling, houdt zich voornamelijk bezig met het winkelcentrum) en de gemeente Delft vormen samen een hybride organisatie. Ze maken afspraken over financiën en tijd en deelden daarin ook hun verantwoordelijkheden. Er waren geen knelpunten in deze samenwerking, iedereen was namelijk erg gemotiveerd. Toch was het economische ingewikkeld, daardoor ging de snelheid in het project ook naar beneden en werd het moeilijker besluiten te nemen. Door de hybride manier waren alle partijen juridische verweven tot één organisatie met contractuele verplichtingen. Dit is gecompliceerd, dus de samenwerking in deze hybridevorm werd verminderd. Veranderende eisen Tijdens het proces is er rekening gehouden met de veranderende eisen in de toekomst. Dit is voornamelijk gedaan door rekening te houden met de steeds groter wordende groep ouderen. Zij kunnen in de Poptahof gaan wonen. Delft is van oudsher een binnenstad en wijkenstad. Wanneer het spoor ondergronds ligt, is de Poptahof verbonden met het nieuwe park (bij het station), de sporthal en het ziekenhuis. Deze grote verandering zorgt voor een groter hoogstedelijk gebied. Dit is leuk voor mensen die stedelijk willen wonen. Resultaten Dick Rensen is zeer tevreden met de herstructurering van de Poptahof. Hij noemt het een succes. Voor de mensen is het een prachtig project, het is vernieuwend en hartstikke leuk. Zelf woont hij in Tanthof en fietst elke dag langs de Poptahof naar zijn werk. Hij kijkt vaak even hoe het met de Poptahof staat. Voor de mensen die er wonen vindt hij het jammer dat de snelheid eruit is. Toch is onlangs de nieuwe parkeergarage gerealiseerd en er zijn veel plannen voor het winkelcentrum. Die impuls is hard nodig, want anders zit de rem op het project.
alpha/gamma 2011 20
9. Centrale concept Het centrale concept van deze casus is het levensloopbestendig maken van de wijk Poptahof door middel van herstructurering. Het doel is dus het creëren van een wijk waarin de bewoners wooncarrière kunnen maken. De methode die daarvoor gebruikt wordt is herstructurering. In de wijk worden oude woningen vervangen door nieuwe woningen, waardoor er een gevarieerd woningaanbod komt [13]. De gemeente Delft heeft belang bij een leefbare wijk, waarin de mensen prettig met elkaar kunnen samenleven. Ze zochten een manier om mensen voor een langere tijd in de wijk te laten wonen, omdat ze nu vaak na een aantal jaar weer doorverhuisden naar een andere wijk. Wanneer ze langer in de Poptahof kunnen wonen, zullen buren wellicht meer contact hebben onderling en de wijk beter onderhouden. Woonbron wil juist verschillende mensen aantrekken met het gevarieerde woningaanbod, ook met een onderscheid in (huur)prijs. Of de huidige bewoners überhaupt langere tijd in de wijk willen wonen, is ons nog niet duidelijk. Waarschijnlijk zullen ze de nieuwbouw wel mooi vinden, maar of het voor iedereen betaalbaar blijft, is de vraag.
10. Kosten en baten De herstructurering van de wijk Poptahof zal verschillende voordelen met zich meebrengen, in het bijzonder op het gebied van duurzaamheid. Deze voordelen, die ook in het centrale concept al genoemd zijn, hebben echter wel een nadeel. Er moeten namelijk relatief veel kosten gemaakt worden om tot het gewenste resultaat te komen. In de grafieken op de volgende pagina is te zien hoe hoog de kosten zijn ten opzichte van de baten en de posten waaruit deze bestaan. In 2003 wordt er een verschil tussen de kosten en baten verwacht van 25 miljoen, een overschrijding van de geplande meerkosten van tien procent.[38] Deze meerkosten kunnen dus gezien worden als de investering die wordt terugverdiend in de vorm van onderandere sociale duurzaamheid en daarmee een levensloopbestendige wijk. In de eerste van de in totaal acht velden die opnieuw ontwikkeld worden, is ervoor gekozen het casco van het hoogste gebouw te behouden. Door aanpassingen aan de binnen- en buiten¬kant van het gebouw, zou het aan de nieuw gestelde eisen moeten voldoen. Omdat het gebouw niet gesloopt werd, heeft dit ervoor gezorgd dat een grote hoeveelheid betonafval bespaard werd. Het zoveel mogelijk hergebruiken van gebouwen en de bestaande bouwconstructie is meestal vrij duurzaam en kan ook kostenbesparend werken, toch heeft het in dit project niet zo uitgepakt. De kosten die gemaakt moesten worden om alle doelstellingen voor het gebouw te halen, bleken veel hoger dan van tevoren geraamd[a]. De bestaande draagconstructie bleek bijvoorbeeld niet geschikt voor de transformatie, dus moest heel het gebouw verstevigd worden. Uiteindelijk werden de kos¬tenbesparingen tenietgedaan en bleef vooral het voordeel van een afvalbesparing overeind. Door de verschillende financiële tegenvallers tijdens het ombouwen van het bestaande ge¬bouw in het eerste veld, werd besloten om het gehele tweede veld te slopen en opnieuw op te bouwen.[38] Hoewel dit ten opzichte van het eerste veld weinig in kosten scheelde, is het geheel
alpha/gamma 2011 21
slopen van deze gebouwen een stuk slechter voor het milieu. De gebouwen zijn voor een periode van ongeveer vijftig jaar overeind gebleven. In vergelijking met andere woningen in Nederland, die ongeveer 120 jaar [14] overeind blijven, is de levensduur van deze gebouwen relatief kort. Veel onderdelen van het gebouw zullen niet hergebruikt kunnen worden, waardoor het gebouw op dit punt niet erg duurzaam is gebleken. Toch zal het opnieuw bouwen van de woningen wel veel voordelen met zich meenemen en kan het op de lange termijn, door bijvoorbeeld betere isolatie, toch duurzamer uitvallen. Daarnaast is er veel meer vrijheid in wat voor woningen er gebouwd kunnen worden en zal het doel van een gevarieerder woningaanbod en daarmee grotere levensloopbestendigheid dus gemakkelijker be-haald kunnen worden. Hoewel er in vergelijking met het eerste veld geen groot kostenverschil zal zijn, is het over het hele project gezien relatief wel erg kostbaar. Deze mogelijkheid van het geheel opnieuw bouwen zal dus nooit haalbaar zijn voor alle velden, waardoor er in overige velden waarschijnlijk alleen cosmetische ingrepen gedaan zullen worden. Omdat hiermee de variëteit in woningaanbod niet veranderd zal worden, zal ook het doel van het levensloopbes¬tendig maken van de woningen verloren gaan. Hoewel de herstructurering van de wijk Poptahof dus voor allerlei baten zorgt, blijken de beschikbare financiële middelen een grote factor om deze te bereiken. Het ontbreken hiervan kan in de verdere ontwikkeling van de wijk dan ook de oorspronkelijke doelstelling teniet doen.
alpha/gamma 2011 22
11. Varianten en alternatieven Het herstructureren van een (woon)wijk kan op diverse manieren gebeuren. In dit onderzoek ligt de focus op de effect van levenloopbestendigheid van een wijk. Er zijn echter diverse varianten en alternatieven. Hieronder een overzicht van enige mogelijkheden. - Het creeëren van aanpasbare woningen. Mogelijkheid voor gezinsuitbreiding of economische verandering in dezelfde woning. - Variatie binnen woninggrootte, maar ook binnen huur- en koopwoningen. In hetzelfde appartementen complex twee-, drie-, vier- en vijfkamer appartementen maken, en een variatie van huur- en koopwoningen. Zo kunnen mensen die beginnen met huren, hun woning later kopen. Of een woning in hetzelfde complex kopen en zo hun wooncarrière opbouwen. - Speciale (technische) voorzieningen. Woning met speciale voorzieningen maken, zoals invalide toegankelijke en traploze woningen. Zo kunnen mensen in dezelfde omgeving blijven wonen wanneer hun fysieke omstandigheden veranderen. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing. Zo wordt er een variatie van nieuw en oud gecreërd en daarmee een mix van nieuwe en bestaande bewoners, maar ook een groter scala aan prijzen en woonopties. - Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal. Oude woningen met hoge korting te koop stellen, met een minimale inves-teringseis en duurzaamheidscriteria. Mensen kunnen zo in hun eigen woning investeren, op een manier die zij zelf belangrijk en mooi vinden. Er wordt een duurzaamheidseis behaald en tegelijkertijd zullen de bewoners zich meer hechten aan hun woning, waardoor de woontermijn verlengd zal worden.
bron: [1]
Ook is het mogelijk om de levensloopbestendigheid van de wijk op een hele andere manier te bereiken. De volgende alternatieven zijn te bedenken: - Verschillende schaal. Woningvariatie op een hele andere schaal: in de hele buurt, in de wijk, in een gebouw, in een woning zelf, op de schaal van een stadsdeel of zelfs op de schaal van heel Delft. - Aandacht voor wijkvoorzieningen. Door ervoor te zorgen dat er meer of betere voorzieningen in de wijk zijn, zoals scholen, winkels, speeltuinen, buurtcentra, buurtorganisaties, openbaar vervoer, zullen de bewoners langer in de wijk blijven wonen. - Mogelijkheid tot werken en wonen. Woningen met office/studio voorzieningen, subsidies voor ondernemers en ruimte voor winkels kan ervoor zorgen dat bewoners hun eigen bedrijf oprichten in of in de buurt van hun eigen huis. Deze ondernemers zullen geneigd zijn langer in de wijk te blijven wonen. - Sloop en nieuwbouw De hele bestaande wijk slopen en nieuwe gebouwen neerzetten met toepas-sing van duurzame en moderne techniek - Toelatingseisen voor bewoners opstellen Een specifieke ‘target group’ bedenken en toetsen of belangstellenden daaraan voldoen. Bijvoorbeeld de groen/geel/blauw/rood criteria toepassen.
alpha/gamma 2011 23
12. Criteria Nu duidelijk is wat het centrale concept is en verschillende varianten en alternatieven zijn benoemd, kunnen deze getest worden aan duurzaamheidscriteria. Deze criteria zijn opgesplitst in drie groepen, die elk in een andere context te plaaten zijn: maatschappij, economie en milieu . Per criiterium is er een vraag die doormiddel van meetbare eisen beantwoord kan worden.
Maatschappelijke context:
13. Vergelijking varianten en alternatieven
De varianten en alternatieven die genoemd zijn, kunnen getoetst worden aan de criteria met betrekking tot de maatschappij, de economie en het milieu. Als nulvariant wordt de methode herstructurering genomen, ofte-wel de methode die nu wordt toegepast om de levensloopbestendigheid van de wijk Poptahof te realiseren. In de matrix hieronder is te vinden of de varianten en alternatieven veel beter (++), beter (+), hetzelde (0), slechter (-) of veel slechter (- -) zullen werken dan deze nulvariant.
1. Leverd de herstructurering van de Poptahof het soort imago op die Delft als stad graag wil zien? Word het dus een populaire wijk, waar mensen graag willen wonen, en die de stad minder hoodpijn bezorgt? -- Percentage leegstand in de wijk, en de tijd dat wooneenheden leegstaan (“turnover”). 2. Worden er wooncarrieres gemaakt? Wonen mensen er nu langer dan de gemiddelde 5 jaar? --Aantal jaren dat er gemiddeld gewoont word op de Poptahof. 3. Is er een hogere participatie in buurtorganizatie en evenementen? -- Aantal bewoners die naar buurt-gerichte evenementen komen. 4. Tijdens de herstructurering moesten de gebouwen natuurlijk leeg zijn, dus vele bewoners moesten tijdelijk uit hun woning. Dit betekende voor hun een kans om ergens anders te gaan wonen. -- Percentage van de bewoners die zijn teruggekeerd na herstructuratie. 5. Word er een sociale samenhang gecreeerd door de herstructurering? – Aantal verschillende woningen in een veld, aantal mensen die gebruik maakt van openbare ruimtes.
Economische context: 6.Leverd de herstructurering de benodigde verandering in de vraag en aanbod voorraad in de woningmarkt? – Lengte van wachtlijsten voor bepaalde woningen, aantal leegstaande woningen. 7.Is de herstructurering economische gezien rendable voor de organizatie woonbron en voor de Gemeente Delft? – Cijfers vergelijken: investerings kapitaal en resulteerend kapitaal. 8.Zijn de geherstructureerde woningen betaalbaar gebleven voor de zelfde (groep) bewoners? – Prijzen van wooneenheden voor en na herstructureren. 9.Is er werkgelegenheid voor bewoners van het Poptahof? Is er stimulatie om aan huis te werken en ruimte gepland voor ondernemers? – Aantal nieuwe (kleine) bedrijven in de buurt, aantal woningen met aparte studio/werk ruimtes.
Mileu context: 10.Is de manier waarop er geherstructureerd word een duurzame manier? Word er voldoen aan energie eisen en worden er bepaalde technieken toegepast die speciaal op het milieu gericht zijn? -- Grootte van CO2 footprint van de Poptahof.
alpha/gamma 2011 24
Met oog op onze onderzoeks vraag zijn de variaties en alternatieven gericht op sociale duurzaamheid en levensbestendigheid. Dit is duidelijk te zien in de vergelijking: de eerste 5 criteria hebben allemaal te maken met maatschappelijke themas, en zijn ook bijna allemaal positief beinvloed door (onze voorstellen van) herstructureren. De negatieve uitkomsten zijn te zien bij vooral de economische criteria: het betaalbaar houden van woningen blijkt erg moeilijk, en de profijtmarge die woonbron ziet is ook niet erg positief. Ook is sloop en nieuwbouw bijna volgens geen enkel criterium een goed alternatief: het is duurder, minder mileuvriendelijk, en zou alleen positieve invloed hebben als het ook écht goed gedaan word. Er komt ook naar voren dat alternatief 2, aandacht voor wijkvoorzieningen, eigenlijk geen nadelen heeft. Dit is een belangrijk punt om te onthouden: levensbestendigheid ligt dus net zo veel bij wat er is te doen in een buurt als de woningen die er staan. Vanaf de andere kant gezien lijkt criterium 1 nooit negatief te worden beinvloed door een variant of alternatief – herstructurering op welke manier dan ook heeft altijd een positieve invloed op de actuele woningmarkt. Ook het aantal mensen dat terug zou keren lijkt zeer positief te kunnen worden beinvloed, alleen door sloop en nieuwbouw word het zo duur dat ze niet terug kunnen komen.
alpha/gamma 2011 25
14. Casusgeschiedenis 1961: Start bouw Poptahof: Stroming van de “functionele stad”: Schaalvergroting: Circa 1000
woningen, waarvan 800 in hoogbouwflats van 11 verdiepingen. Daarnaast zijn er nog zes etageflats van vier woonlagen. Centrale verwarming. Actoren: Algemene Woningbouwvereniging Volkshuisvesting Delft (tegenwoordig Woonbron): S.J. van Emden, Groosman E.F. (http://www.iisg.nl/volkshuisvesting/p31.html)
1962: Eerste bewoners betrekken hun woning en de Poptahof (www.poptahof.nl)
1985: Eerste opknapbeurt woningen Poptahof 1999: Eerste onderzoek afgerond naar herinrichting van het watersysteem in Poptahof 2001 (Januari): Raadsvoorstel voor vervolg onderzoek naar duurzame modernisering van het wa-
tersysteem in de Poptahof
2001: (December): Concept masterplan herstructurering Poptahof.
Actoren: Gemeente Delft, Woningcorporatie Delft wonen en van der Vorm vastgoed
2006: Stedenbouwkundig programma van eisen wordt vastgesteld voor de velden 5,6, en 7. (Dit is de uitwerking van het stedenbouwkundig plan 2004) Actoren: Vakteam ruimtelijke ordening gemeente Delft, Kristal projectontwikkeling, Mecanoo architecten, Molenaar en van Winden architecten, OKRA landschapsarchitecten, grondexploitatiemaatschappij Poptahof
2006 (november): Raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan zuidwest 1 (Voorhof
(inclusief Poptahof)). Dit maakt het mogelijk om grootschalige stedenbouwkundige wijzigingen door te voeren in de Poptahof. Actoren: Gemeente Delft
2007: (november): Start bouw Poptahof Purper (Tegenwoordig Akropolishof). Er worden 142 wo-
ningen gerealiseerd. Actoren: Gemeente Delft, Projectorganisatie Poptahof, Kristal projectontwikkeling, Molenaar en van Winden architecten (http://www.project.vrom.nl/project.asp?code_prjt=11003&code_prgm=42)
2009: (November) Opleveringen Poptahof Purper 2010: Zwaluwflat wordt gesloopt en er wordt gestart met nieuwbouw van het tweede woonplan in Poptahof genaamd Poptahof Amber. Er worden 151 woningen gerealiseerd. (vrije sector, te woon (koop of huur) en 8 bedrijfsunits. Actoren: GEM Poptahof, ERA contour, Mecanoo architecten
2003: Definitieve masterplan Poptahof. Wijziging van het woonbeleid. In grote lijnen wordt hier de basis gelegd voor de nieuwe meer gevarieerde bewonerspopulatie. Actoren: Gemeente Delft, woningcorporatie Woonbron, van der Vorm vastgoed
2004: Samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron wordt goedgekeurd
2004: Stedenbouwkundig plan voor Poptahof wordt goedgekeurd Actoren: Palmboom en van den Bout stedenbouwkundigen, Gemeente Delft Ingenieursbureau Ruimtelijke ordening en mobiliteit, stuurgroep Poptahof, Kristal projectontwikkelaar 2005: Oprichting van de stichting Grondexploitatiemaatschappij (GEM)
Actoren: Gemeente Delft, Woonbron
2006: Beeldkwaliteitsplan Poptahof velden 5,6, en 7 wordt vastgesteld
Actoren: Vakteam ruimtelijke ordening gemeente Delft, Mecanoo architecten, Grondexploitatiemaatschappij Poptahof
alpha/gamma 2011 26
alpha/gamma 2011 27
15. Geschiedenis van de techniek 1945: Na de oorlog ontstaat er in Nederland een hoge woningnood. Door de geringe bouw van
woningen in de Tweede Wereldoorlog en de grote bevolkingsgroei (babyboom) worden er in korte tijd veel woningen bijgebouwd [25]
1985: Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (Wsdv) [26] 1990: Duurzaam Delft, de eerste nota voor een duurzamer Delft [27] 1992: Nota BELSTATO (BELeid voor STAdsvernieuwing in de TOekomst) Niet voor naoorlogse wijken maar voor de “thans aanwezige achterstand” (RMO, 1997) [28]
1995: Duurzaam Delft Dichterbij, het tweede duurzaamheidsplan voor Delft [27] 1997:: Nota stedelijke vernieuwing uit 1997, herijking van de Nota BELSTATO. Ook voor naoorlogse wijken wordt er beleid gemaakt op het gebied van herstructurering (RMO, 1997) [28]
1999: Duurzaamheidsplan Delft 2000-2003, het Derde Delftse Duurzaamheidsplan (3D) [29] 2000: Delftse Duurzaamheidsmonitor 2000, onderdeel van het Duurzaamheidsplan Delft. Hierin
worden rapportages met betrekking tot duurzaamheid en milieu in ondergebracht [30]
2000: Nota - Waterplan Delft ‘Een blauw netwerk’, onderdeel van het duurzaamheidsplan Delft
met als thema ‘water en ecologie’ [31]
2000: Wet stedelijke vernieuwing (tot 2011) [32] 2001: InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing (tot 2004), onderdeel van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Hiermee wordt subsidie gegeven aan creatieve ideeën voor stedelijke vernieuwing [33]
2008: De wereldwijde kredietcrisis heeft ook in Nederland veel invloed op de woningmarkt, er
worden bijvoorbeeld minder woningen verkocht en de huizenprijzen dalen. [34]
2008: Duurzaam Delft op de kaart, duurzaamheidsplan 2008-2012 voor de gemeente Delft [27] 2010: Verordening investeringsbudget stedelijke vernieuwing Zuid-Holland 2010-2014 [35] 2011: Toetreding Delft Grotestedenbeleid G32 (GSB) [36][37] alpha/gamma 2011 28
alpha/gamma 2011 29
16. Tijdlijn
alpha/gamma 2011 30
alpha/gamma 2011 31
17. Effecten op de ruimte Variaties - Aanpasbare woningen creëren: mogelijkheid voor gezinsuitbreiding of economische verandering in dezelfde woning. Door op voorhand woningen aanpasbaar te maken, worden elementen toegevoegd die eerst nog niet nodig zijn. Wanneer er door de bewoners voor gekozen wordt om uiteindelijk toch niet hun hele leven in dezelfde woning te blijven, zijn deze elementen dus overbodig. Het kan dus verspilling zijn van materialen. - Variatie binnen woninggrootte, maar ook huur en koop: in hetzelfde appartementen complex 2,3,4, en 5 kamer woningen maken, en een variatie van huur en koop woningen. Zo kunnen mensen die beginnen met huren, hun woning later kopen. Of een woning in hetzelfde complex kopen, en zo hun wooncarrière opbouwen. De woningen die te vinden waren in de wijk Poptahof, waren vrijwel hetzelfde. Er moet dus veel veranderd worden wil er een variatie aan woninggrootte ontstaan. Om veel te verbouwen is er energie nodig voor het bouwproces (voor bijvoorbeeld kranen). Ook moeten de machines, bouwvakkers, materialen etc. ergens vandaan komen, dus dat betekent dat er ook tijdens het transport CO₂ uitgestoten wordt. Tijdens de verbouwingen moet de bewoners andere woonruimte vinden, dit is dus een (ruimte)probleem voor bijvoorbeeld andere flats in Delft. - Speciale (technische) voorzieningen: woning met speciale voorzieningen maken, zoals invalide toegankelijke en traploze woningen. Zo kunnen mensen in dezelfde omgeving blijven wonen ook als hun fysieke omstandigheden veranderen. Door technische voorzieningen te plaatsen zoals een lift wanneer dit nog niet nodig is, zal er meer energie gebruikt worden. Wanneer deze energie niet duurzaam wordt opgewekt, komt er veel CO₂ tijdens het winningproces. Deze CO₂ uitstoot heeft gevolgen voor de klimaatverandering wereldwijd. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing: zo word er een variatie van nieuw en oud gecreëerd, en daarmee een mix van nieuwe en bestaande bewoners, maar ook een groter scala van prijzen en woonopties. Door oude gebouwen te laten staan wordt er veel afval bespaard gebleven. Wel is het zo dat deze oude gebouwen vaak een slechter energielabel hebben. Het kan dus zo zijn dat deze gebouwen veel meer energie verbruiken, met een hoge CO₂ uitstoot tot gevolg.
Alternatieven - Verschillende schaal: woningvariatie op een hele andere schaal: in de hele buurt, in de wijk, in een gebouw, of in een woning zelf. Om woningvariatie op wijkniveau toe te passen, moeten de woningen in de gehele wijk aangepast worden. Dit zorgt voor veel afval van materialen en energieverbruik tijdens de bouw. Ook om één woning levensloopbestendig te maken spelen deze factoren een rol. Er kan beter op nog grotere schaal gekeken worden, vaak bestaat er in een stad al een grote variatie in woningen en hoeft er dus niet veel aan veranderd te worden. - Aandacht voor wijkvoorzieningen: scholen, winkels, speeltuinen, buurtcentra, buurtorganisaties, openbaar vervoer Dit kan ervoor zorgen dat de bewoners minder snel geneigd zijn om (met hun eigen auto) te gaan reizen naar een andere plek waar deze voorzieningen wel zijn. Dus wordt er minder CO₂ uitgestoten. Maar wanneer deze scholen, winkels etc. allemaal nog nieuwe gebouwd moeten worden, zijn daar materialen voor nodig (die weer vanuit de hele wereld naar de Poptahof vervoerd moeten worden) en kost de bouw weer energie. - Mogelijkheid tot werken en wonen: woningen met office/studio voorzieningen, subsidies voor ondernemers, ruimte voor winkels Door woningen met een werkplek te leveren, kunnen meer mensen aan huis werken. Dit zorgt ervoor dat ze niet naar hun werk hoeven te reizen. Ook zijn er voor de bewoners wellicht weer meer voorzieningen (winkels). - Sloop en nieuwbouw: hele bestaande wijk plat leggen, nieuwe gebouwen neerzetten met toepassing van duurzame en moderne techniek Door de hele wijk te slopen, ontstaat er veel afval. Dit afval wordt in Delft verzameld en vervolgens naar Afval Verwerking Rijnmond in Rozendaal vervoerd met een boot. Zowel het transport van het afval als de verwerking hiervan dragen niet bij het milieu. - Bewoners toelatingseisen opstellen: een specifieke ‘target group’ hebben, daarop belangstellende bewoners toetsen. Bijvoorbeeld de groen/geel/blauw/rood criteria toepassen. Door mensen te zoeken op grond van karaktereigenschappen zullen er andere mensen in de wijk gaan wonen dan wanneer er slechts mensen komen wonen omdat ze in de buurt werken. Hierdoor kan het voorkomen dat de mensen speciaal in de wijk Poptahof komen wonen, omdat ze zich daar thuis voelen, maar dat ze redelijk ver weg werken. Vervolgens moeten ze dagelijks verder reizen, wat weer voor een hogere CO₂ uitstoot zorgt.
- Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal: oude woningen met hoge korting te koop stellen, met een minimale investeringseis en duurzaamheids criteria. Mensen kunnen zo in hun eigen woning investeren, op een manier die zij zelf belangrijk en mooi vinden. Er word tegelijkertijd een duurzaamheideis behaald en ook een houvast gecreëerd die de woontermijn zal verlengen. Op deze manier wordt er voldaan aan de duurzaamheideis, dat is een pluspunt. Omdat de bewoners dit op verschillende manieren kunnen doen, zal niet iedereen hetzelfde kiezen. Hierdoor moeten de verschillende benodigdheden van wellicht verschillende plaatsen in de wereld vervoerd worden naar de wijk Poptahof. De transportsector levert een groot aandeel (23%) van de CO₂ uitstoot.
alpha/gamma 2011 32
alpha/gamma 2011 33
18. Effecten in de tijd De varianten vormen niet alleen een ruimteprobleem, maar hebben ook een effect op een langere tijdsperiode. We beschrijven elke variant in hun gevolgen op een langere tijdsperiode. Deze gevolgen spelen een grote rol bij het bepalen van de duurzaamheidaspecten van het herstructureringsproject van de Poptahof. - Het creeëren van aanpasbare woningen. Het maken van aanpasbare woningen zijn op de lange termijn gericht alternatief. De gevolgen zijn dat woningen in de toekomst geschikt zijn om aan te passen voor andere doelgroepen, woningen zijn niet enkelzijdig voor 1 doelgroep geschikt. Het creeëren hiervan begint met het aanpassen van de huidige woningen, wat een investering in materiaal en kosten met zich meebrengt, wat op de lange termijn minder investering zal vereisen. Het is een investering in de levensloopbestendigheid van de wijk omdat er binnen de wijk op deze manier een mogelijkheid is tot doorgroeien in de bestaande woningvoorraad. - Variatie binnen woninggrootte, en binnen huur- en koopwoningen. Deze variatie maakt met een investering in de woningvoorraad ook woningen mogelijk voor verschillende doelgroepen. Het is een gelijksoortig alternatief als de voorbeschreven variatie. Andere inkomens en gezinssamenstellingen kunnen met hun eigen wensen terecht. Deze variatie zijn niet definitief en kan op de lange termijn eventueel aangepast worden. De gevolgen van koopwoningen zijn echter dat ze buiten het bezit van woonbron vallen en zo ontstaat er minder mogelijkheid tot het aanpassen van deze voorraad. Indien er nieuwe plannen ontstaan voor het aanpassen van een woningblok zullen er bij koopwoningen meer complicaties ontstaan met betrekking tot de macht om het huishouden te verplaatsen. - Speciale (technische) voorzieningen. Een investering nu maken in de technische voorzieningen maakt woningen geschikt voor mensen met speciale behoeften hiervoor, eventueel op de langere termijn. Deze investering wordt overbodig wanneer er geen geschikte doelgroepen in deze woningen terecht komen. Deze investering dus zal pas rendabel zijn indien er een doordachte regeling is bij welke woningen deze nodig zullen zijn. Niet elke woning zal speciale technische voorzieningen moeten hebben. Voor de doelgroepen die deze behoeften hebben zal het een waardige investering zijn, vanwege de (geringe) aanpassingen die verhuizen overbodig zullen maken. - Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing. Een minimale aanpassing van oude gebouwen is beter duurzaam alternatief dan nieuwbouw. Het gebruiken van de bestaande woningvoorraad is een belangrijke mogelijkheid tot een duurzame ontwikkeling van een wijk. Op de lange termijn betekend dit uiteraard minder uitputting van materialen, echter moet er rekening worden gehouden op welke manier dit gebeurt. Indien de aanpassing van de bestaande bouw een te grote investering wordt, is het bouwen van een nieuw gebouw wellicht een beter alternatief. De omgang met de sloop van het oude gebouw kan duurzaam verlopen door middel van hergebruik van deze sloopmaterialen die vrij komen na de sloop. De gevolgen op lange termijn zijn bij deze optie verschillend, een goede overweging moet duidelijk maken welke optie de beste duurzame gevolgen hebben.
alpha/gamma 2011 34
- Herstructurering op persoonlijke of kleinere schaal. Bij koopwoningen krijgen mensen zelf de mogelijkheid om hun woningen aan te passen. Deze aanpassingen zijn persoonlijk en kunnen uitteen lopen. Op de lange termijn kunnen deze aanpassingen nadelig zijn indien er nieuwe bewoners in het huis zullen vestigen. Zij hebben nieuwe persoonlijke voorkeuren en doen wellicht weer een nieuwe aanpassing. Deze aanpassingen per gezin hebben minder positieve gevolgen dan niet aanpasbare huurwoningen op de duurzaamheid van de wijk. - Verschillende schalen De woningvoorraad laten verschillen op een andere schaal is een goede investering voor de toekomst in verband met de levensloopbestendigheid van de wijk. Een juiste en weloverwogen investering nu kan op de lange termijn minder aanpassingen vergen, wat een positief effect heeft op de duurzaamheid van de Poptahof. - Aandacht voor wijkvoorzieningen Het aanpassen van de voorzieningen in de wijk steunt de mogelijkheid om meerdere doelgroepen te vestigen in de wijk. De locatie hierbij bepaalt ook de plaatsing van bepaalde doelgroepen, zoals bijvoorbeeld ouderen zich dichtbij bepaalde voorzieningen willen vestigen. Het aanpassen hiervan kan wellicht nodig zijn, maar kan misschien met de huidige samenstelling al voldoende zijn. Indien deze aangepast worden, moet er gekeken worden op welke manier dit gebeurt. Een onderzoek naar de marktbehoeften maakt nieuwe voorzieningen wellicht rendabel. De werking van een vrije markt voor bepaalde voorzieningen is echter ook bepalend voor de minimale behoefte aan bepaalde een vraag. - Mogelijkheid tot werken en wonen. Het maken van woningen met werkvoorzieningen kan een mogelijkheid vormen voor kleine ondernemingen om te groeien binnen de Poptahof. Op de lange termijn steunt dit de welvaart binnen de wijk. Uitbreidingsmogelijkheden moeten hierbij ook overwogen worden, maar omdat de vraag naar (grotere) ondernemingsruimte binnen de Poptahof nogal een onbekend terrein is, iis het investeren hierin nu waarschijnlijk nog niet rendabel. - Sloop en nieuwbouw Dit alternatief is reeds behandeld bij ‘Oude gebouwen laten staan, met minimale aanpassing’. Een rendabele investering in nieuwbouw is een overweging van het beste alternatief. De bestaande voorraad speelt hierbij een bepalende rol indien het geschikt is tot herstructurering. Nieuwbouw brengt echter wel de mogelijk om volledig te bouwen naar de huidige duurzaamheidvoorwaarden. Nieuwe technieken en inzichten geven met nieuwbouw veel meer vrijheid. Zo kan er op lange termijn rekening worden gehouden met het materiaalgebruik, het energiegebruik en de vrijheid voor doelgroepen. Het omvat mogelijk duurzaamheid beter dan herstructurering van gebouwen. - Toelatingseisen voor bewoners opstellen Het kiezen van bepaalde doelgroepen kan zorgen voor een toewijzing van doelgroepen in bepaalde gebieden. Dit geeft de mogelijkheid om ze optimaal te verdelen in de wijk waarbij minder aanpassing nu nodig is, echter op de lange termijn worden de doelgroepen ouder en krijgen ze andere wensen. Op deze manier worden de levensloopbestendigheid van een woning niet ondersteund, waardoor het een minder duurzaam alternatief is. Binnen de wijk kunnen de doelgroepen echter wel naar gebieden gaan die geschikter zijn. Deze verdelingen in de wijk kunnen met betrekking tot de plaatsing van voorzieningen minder investeringen en aanpassingen in de toekomst leiden.
alpha/gamma 2011 35
19. Stellingen en argumenten Iris:
“Gemeente Delft had voorafgaand aan de herstructurering van de wijk Poptahof beter moeten onderzoeken op welke manier ze een sociaal duurzame wijk wilden bereiken. Levensloopbestendigheid is niet de beste oplossing”
Pro-aurgumenten
Contra-aurgumenten
Er is niet aangetoond dat mensen na gemiddeld vijf jaar uit de Poptahof verhuizen omdat de woningen niet meer aan hun eisen voldoen. Volgens mij is de sfeer in de wijk of zelfs de sfeer binnen een flat veel belangrijker. Wanneer je je niet prettig voelt in je eigen straat, verhuis je liever niet naar een andere woning in dezelfde buurt. Er had dus meer gefocust moeten worden op het veranderen van de sfeer binnen de wijk, door middel van wijkvoorzieningen.
Eerste verhuisden de bewoners van de Poptahof na gemiddeld vijf jaar. Dit was omdat de woningen niet meer aan de eisen van de bewoners voldeden en er was geen mogelijkheid om een andere woning in dezelfde buurt te krijgen. Wanneer er een gevarieerd woningaanbod in de Poptahof is, zullen ze eerder geneigd zijn binnen de wijk te verhuizen.
Het aantrekken van verschillende gezinnen (oud-jong, arm-rijk etcetera) zorgt niet per se voor een leefbare wijk, maar slechts voor een gevarieerdere wijk. De wijk kan dan wel levensloopbestendig zijn, maar als de bewoners zich niet fijn voelen in de wijk –wellicht zelfs door al deze verschillende mensen- zullen ze alsnog niet binnen de wijk verhuizen. Een nadruk op een bepaald karakter van de mensen, de “rood/gele mensen”, is daarbij belangrijker dan het verschil tussen de mensen. Levensloopbestendigheid op schaal van de wijk Poptahof is niet relevant. Deze wijk is erg klein. Wanneer mensen willen verhuizen omdat ze bijvoorbeeld kinderen krijgen, zullen ze ook buiten de wijk naar woningen zoeken. Veel interessanter is om op grotere schaal te kijken, naar omliggende wijken of misschien naar heel Delft.
alpha/gamma 2011 36
In de wijk Poptahof is een grote diversiteit aan woningen gerealiseerd, variërend in grootte en in prijs (ook koop en huur). Op deze manier kunnen mensen doorverhuizen binnen de wijk en omdat ze dus langere tijd in de Poptahof wonen (en vooraf al het gevoel hebben dat ze er lang zullen blijven), zullen ze zich aan de wijk gaan hechten en zich ervoor willen inspannen. Dit maakt de wijk sociaal duurzaam. Verschillende woningen trekken verschillende gezinnen aan. Juist door deze in bijvoorbeeld leeftijd verschillende mensen dichtbij elkaar te laten wonen, zullen ze elkaar eerder accepteren en ze kunnen elkaar helpen met bijvoorbeeld boodschappen doen of op kinderen passen. Hierdoor worden de bewoners bevriend met elkaar en zal de sociale duurzaamheid versterken.
alpha/gamma 2011 37
Koen:
“De gemeente Delft en wooncorporatie Woonbron moeten na de eerste twee velden in de wijk Poptahof, niet op dezelfde wijze de gebouwen in de overige velden herstructureren. De oorspronkelijke doelstelling voor een levensloopbestendige wijk moet dan ook heroverwogen worden”
Pro-aurgumenten
Contra-aurgumenten
Hoge kosten voor de gemeente Delft en Woonbron Uit de herstructurering van de eerste twee velden is gebleken dat het volledig vernieuwen van de gebouwen te hoge kosten met zich meebrengt. De vraag is of deze kosten voldoende opwegen tegen het resultaat. De gemeente Delft heeft buiten de Poptahof nog tal van andere kostenposten die belangrijk zijn voor de stad. Ook Woonbron moet ervoor zorgen niet in de rode cijfers te komen. Bovendien zorgt de financiële crisis voor een daling in de vraagprijs voor koopwoningen, waardoor er hierop minder winst gemaakt kan worden het budget nog kleiner wordt.
Wooncarrière binnen wijk mogelijk Het bestaande woningaanbod is redelijk eenzijdig. Het is gebleken dat de doorstroom vanuit sociale huurwoningen naar koopwoning of duurdere huurwoningen vastloopt. Hierdoor komen er veel scheefwoners op de woningmarkt en blijft er een wachtlijst voor deze woningen. Als de mogelijkheid wordt geboden binnen de wijk te kunnen verhuizen zou dit probleem verminderd kunnen worden. Bovendien kunnen mensen die door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding willen verhuizen naar een grotere woning verhuizen en toch binnen de wijk blijven waar ze aan verbonden zijn.
Hogere huurprijzen voor bewoners De verbeterde woningen kunnen niet voor dezelfde huurprijs aangeboden worden als voor de herstructurering. Hierdoor kunnen afhankelijk van de oorspronkelijke huurprijs de woonlasten aanzienlijk stijgen. Voor veel mensen zal dat misschien geen groot probleem zijn omdat de huur samen met huursubsidie toch betaalbaar blijft. Het kan echter voor bijvoorbeeld alleenstaande moeders met een uitkering zorgen voor een onbetaalbare huurprijs, waardoor er voor hen geen mogelijkheid is om in de woning te blijven wonen. Ook moeten toekomstige bewoners die deze huurwoningen eerst wel konden betalen elders op zoek naar huisvesting. Verder kan afgevraagd worden of alle bewoners de hogere huurprijs willen betalen voor de extra kwaliteit die nu geboden wordt.
Kwaliteit van het gebouw gaat vooruit Tijdens de bouw van de eerste flat is gebleken dat de kwaliteit van de constructie niet voldoet aan de huidige eisen. Omdat de meeste woningen huurwoningen zijn, is het onderhoud van het gebouw belangrijk. Door de woningen te renoveren gaat de kwaliteit vooruit en kan ervoor gezorgd worden het onderhoud makkelijker te maken. Ook kan op deze manier het gebouw weer vele jaren vooruit, waardoor het gebouw niet over enkele jaren door de gebrekkige binnenkant alsnog gesloopt moet worden.
Woningen voldoen aan vraag huidige markt In Nederland bestaan in veel steden lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Voor veel mensen is dit de enige mogelijkheid betaalbaar te kunnen wonen, waardoor een tekort aan huurwoningen onwenselijk is. Als men het aanbod aan sociale huurwoningen in de Poptahof gaat verminderen wordt het nog moeilijker om aan een woning te komen en zal de wachttijd toenemen. Omdat de wachttijd voor veel sociale huurwoningen meerdere jaren bedraagt kan het voor mensen zoals afgestudeerden extra moeilijk zijn een woning te bemachtigen. De verandering in het woningaanbod kan dus ook nadelige gevolgen voor diverse mensen met zich meebrengen.
alpha/gamma 2011 38
Meer koopwoningen zorgt voor betere leefbaarheid Een wijk met veel goedkope huurwoningen gaat vaak gepaard met problemen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Bij de herstructurering van andere wijken in Nederland is gebleken dat het verminderen van het huuraanbod en vergroten van het koopaanbod bijdraagt aan de sociale kwaliteit van de wijk. Wanneer er dus meer koopwoningen gemaakt worden kan de doelstelling voor een meer leefbare wijk beter behaald worden. Tevens is het wenselijk dat deze koopwoning van voldoende kwaliteit zijn waardoor de woningen dus voldoende gerenoveerd moeten worden.
alpha/gamma 2011 39
Aukje:
“Grootschalige herstructurering werkt niet in een keer. Er is een mix van oud en nieuw nodig om een wijk echt succesvol te laten functioneren. Bij de herstructurering van de Poptahof zou de gemeente Delft er goed aan doen een masterplan op te zetten dat maar een gedeelte van de wijk behandelt, om vervolgens, na zo’n 10 jaar, een nieuw programma van eisen op te stellen die afgestemd is op de eisen van die tijd” Pro-aurgumenten
Contra-aurgumenten
Geen grootschalige bouwput Een serie van kleine bouwputten zal ervoor zorgen dat een grootschalige bouwput word vermeden. Dit betekent dat veel minder mensen verplaatst moeten worden en de alledaagse activiteiten van de rest van de wijk maar minimaal aangetast worden. Financieel is dit heel gunstig, er is minimale leegstand en er hoeft veel minder subsidie geregeld te worden. Ook is een kleiner project makkelijker te overzien en aantrekkelijker voor investeerders omdat het om kleinere bedragen gaat.
Permanente bouwput Als het herstructureren, zij het sloop/nieuwbouw of restauratie, in fases gebeurt is het project in weze nooit ‘af’. Er zal altijd wel ergens een bouwput aanwezig zijn, wat het niet alleen een stressvol gevoel en uitstraling geeft, maar het ook moeilijk maakt om concrete resultaten te zien. Ook zal er een onzekerheid ontstaan over de volgende stap, de grenzen tussen klaar en niet klaar, nu of later, zullen vaag worden.
Voorkomt dat alles over 40 jaar weer helemaal opnieuw moet worden veranderd De Poptahof is in de jaren 60 gebouwd. Toen waren het moderne flatgebouwen met ruime woningen. Nu is de situatie heel anders en zijn wooneisen ook erg veranderd – dus is er behoefte aan een ‘full fledged’ herstructuratie. Als dit in één keer gebeurt, zal over 40 jaar weer hetzelfde probleem zich voordoen: de woningen die nu modern en gewild zijn, zullen dan wellicht niet meer voldoen aan woonwensen. Door het project te doen in fases van zo’n 10 jaar, zijn er altijd delen die aansluiten op de actuele vraag. Er word zo ook geleerd van eerdere fases, en dus dezelfde fouten niet meerdere keren gemaakt. Er ontstaat zo een wijk met veel meer flexibiliteit, die zich kan veranderen als er vraag naar is, en naar die vraag toe.
Moeilijk te overzien waar het geld heen gaat De langdurige aard van het herstructureren in fases maakt het moeilijk om het budget nauwkeurig te overzien. De veranderingen in de economie over een periode van 10 jaar vergeleken met 50 jaar zijn veel beter te voorspellen. De financiële situatie van Woonbron zal vanzelfsprekend in een korte tijd veel minder veranderen dan in langere tijd, dus is de zekerheid van het afmaken van het project veel zekerder. Financiële plannen kunnen niet gemaakt worden op zo’n lange termijn.
Levensloopbestendigheid Een succesvolle wijk heeft zowel oude als nieuwe gebouwen nodig. De oude zijn goedkoper en bied plek aan de laagste economische klasse, zonder dat het ontzettend veel gesubsidieerd hoeft te worden. Er is hier plek voor startende ondernemers, nieuwe immigranten, studenten, kunstenaars, etc. De nieuwbouw is duurder, en aantrekkelijk voor mensen met wat hogere inkomens. Hier kunnen ook grotere woningen gemaakt worden, of woningen met speciale voorzieningen, zodat er wel woningvariatie ontstaat.
alpha/gamma 2011 40
Chaos/geen samenhang Over een lange periode veranderen de mensen in verantwoordelijke posities, en dus ook de visies. Wat het ideaal van nu is, zal over 10 jaar weer heel anders zijn. Er is dus een grote kans dat er ergens iets mis gaat en de wijk een collectie van hele verschillende gebouwen word, en dat het in plaats van meer variatie en samenhang een gescheiden chaos oplevert. Hoewel ik zelf van mening ben dat dit juist goed is, want de samenleving zelf is chaotisch en veranderlijk. Outline: Introductie Stelling introduceren, voorleggen waarom wijken oud én nieuw nodig hebben, pros en contras snel noemen PP 1-3 Contras. Uitleggen waarom het niet goed zou zijn om in langdurige fases te herstructureren. PP 4-6 Pros. Contras tegengaan en voorstellen waarom zij eigenlijk in het niets vallen. Jane Jacobs aanhalen, andere casus voorbeelden ter illustratie? Conclusie
alpha/gamma 2011 41
Rienk:
“De gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron, hadden voor aanvang van de renovatie van de eerste woontoren Purper in 2007 in de wijk Poptahof, veel uitgebreider onderzoek moeten naar of een sociaal duurzame woonwijk wel bereikt zou worden door het creëren van levensloopbestendige woningen” Pro-aurgumenten
Contra-aurgumenten
De woonomgeving en voorzieningen in de buurt zorgen voor een levensloopbestendige woonwijk en niet zozeer de woningen. Het is maar de vraag of het type woning of de beperktheid van de woning de reden is waarom mensen uit de Poptahof willen verhuizen. Als men ontevreden is over de omgeving zal een levensloopbestendige woning hier geen verandering in brengen. Een voorbeeld voor deze situatie is een gezin met kinderen die graag een tuin willen bij de woning. Hiervoor is geen plek in de Poptahof. De woning is dan wel levensloopbestendig maar dit middel zal in dit geval weinig bijdragen aan een sociale duurzame woonwijk.
Het woningaanbod in de wijk Poptahof was voor de herstructurering erg eenzijdig. Door de herstructurering is er een veel completer aanbod van woningen gekomen waardoor mensen geneigd zijn om eerder in de Poptahof te blijven wonen. Door verschillende type woningen en grotere woningen kan men makkelijker de woning verbouwen en langer op dezelfde plek blijven wonen. Tevens is het mogelijk om binnen de woonwijk te verhuizen waardoor er een sociale duurzame woonwijk ontstaat.
Het idee om de wijk levensloopbestendig te maken kwam vooral van de gemeente Delft, Woonbron en vanuit de zorgwereld. In de wijk Poptahof zouden andere ouderenwoningen ontwikkeld worden, omdat er in Delft voornamelijk traditionele verzorgingshuizen zijn. Er is echter helemaal geen onderzoek gedaan naar of de bewoners van de wijk Poptahof wel behoefte hadden aan een levensloopbestendige woning. Het is maar de vraag als bepaalde variabelen zoals inkomen of gezinssamenstelling veranderen, bewoners nog wel in de Poptahof willen blijven. Het type woning, maar ook het type woonwijk verandert naar mate mensen ouder worden. De woonwijk Poptahof is eigenlijk veel te klein om levensloopbestendige woningen te creëren. Er verandert over het algemeen teveel binnen een gezinssamenstelling in de loop der jaren om als woonwijk op al deze veranderen eisen in te kunnen spelen. Er moeten keuzes gemaakt worden. Levensloopbestendige woningen zullen dus ook niet per se zorgen voor een sociale duurzame woonwijk. Het is beter om levensloopbestendigheid op een ander schaalniveau te onderzoeken, bijvoorbeeld op de schaal van een stadsdeel of op de schaal van de stad Delft.
alpha/gamma 2011 42
De levensloopbestendige woningen en de hieruit voortkomende diversiteit in het woningtype zorgen voor een gevarieerde bewonersamenstelling. Deze variatie in de woonwijk maakt dat verschillende type personen en gezinnen zich in de woonwijk thuis voelen. Deze diversiteit zorgt voor sociale duurzaamheid. Levensloopbestendige woningen zorgen juist voor een sociaal duurzame woonwijk. Het heeft geen zin om door middel van de woonomgeving en woonvoorzieningen een sociaal duurzame woonwijk te creëren als het type woning hier niet op aansluit. Mensen verhuizen omdat de woning niet meer bij hun eisen past. Uitgangspositie voor een sociaal duurzame wijk dient altijd een levensloopbestendige woning te zijn.
alpha/gamma 2011 43
Joan:
Indien de gemeente Delft en stichting Woonbron hun duurzame ideëen/doelstellingen in het masterplan over de herstructurering in de wijk Poptahof tot 2015 zouden doorzetten, worden de doelstellingen ervan in deze periode vooral belemmerd door stichting woonbron door het verschil in bedrijfsvoering/motivatie tussen de gemeente Delft en stichting woonbron. Pro-aurgumenten
Contra-aurgumenten
Woonbron delft is de uiteindelijke opdrachtgever van de herstructurering. Zij maken starten een opgave Woonbron en de gemeente Delft hebben samen afspraken waar beide actoren naar streven. Uit het interview met meneer van Hemmen is gebleken dat woonbron Delft uiteindelijk de beslissingen neemt over de woningvoorraad van de Poptahof, wel binnen de samen gemaakte afspraken. Binnen de afspraken wordt er nog steeds gericht op de levensloopbestendigheid van de wijk waardoor voor de mensen de wijk verduurzaamd wordt.
De gemeente Delft is de eindverantwoordelijke van een project en bepaald de doelstellingen ervan Een gemeente heeft het recht over een bepaald gebied, het heeft het laatste woord over bestemmingsplannen op de lange en korte termijn, en deze plannen dienen door andere actoren te worden gevolgd. De gemeente laat bepaalde taken over aan andere partijen maar deze zijn goedgekeurd door de gemeente, uiteindelijk is de gemeente de belangrijkste actoor in het bepalen van de (duurzame) herstructurering.
Woonbron delft voorziet de economische haalbaarheid beter, en heroverweegt een project eerder. Het kortere termijn denken van deze actoor is belangrijker Het verschil van de twee actoren maakt dat ze verschillend zullen handelen, Woonbron Delft werkt met andere principes dan de gemeente Delft. Omdat de gemeente een grotere buffer heeft op het gebied van financiering, omdat het meer verschillende uitgaven en inkomsten heeft, kan het project voor hun verlies leiden. Voor woonbron Delft zal er eerder gereageerd worden op kosten binnen een project omdat zij alleen van dit project afhankelijk zijn. Een verlies in een project voorkomt onnodige investeringen van geld, materiaal en tijd.
Woonbron heeft een kortere termijn gerichte doelstelling, andere actoren richten zich meer op de (duurzame)lange termijn doelstellingen Het korte termijn gerichte denken van woonbron, heeft minder invloed op het duurzame idee over herstructurering en daarmee de levensloopbestendigheid van de wijk. Op de lange termijn kan het idee beter uitgewerkt worden en duurzaam zijn. Als er een regelmatig aanpassing plaatsvindt is dit minder in het kader van duurzaamheid, omdat een project steeds nieuwe input en energie vereist.
Woonbron Delft speelt direct in op de woningvoorraad Woonbron Delft heeft de mogelijkheid het bezit in de woningen te veranderen. Woningen binnen hun bezit kunnen worden verkocht met een terugkoopgarantie. Op deze wijze wordt er meer diversiteit in de wijk gebracht en heeft woonbron op deze manier directer invloed op de herstructurering binnen de wijk die de wijk verduurzaamd omdat deze voor allerlei bewoners geschikter is.
alpha/gamma 2011 44
Het contract over de herstructurering is afgesproken tussen de gemeente delft en woonbron, de gemeente Delft heeft eveneens invloed. Het contract over de herstructurering is afgesproken tussen beide actoren, waarbij ze beide een overeenkomst hebben gemaakt in hoeveel geld ze financieren in het project en welke doelen hierbij worden behaald. Dit contract geeft de gemeente ook veel invloed op het project.
alpha/gamma 2011 45
Essay Iris van der Wal Een levensloopbestendige wijk is niet meteen een sociaal duurzame wijk, zoals te zien is in de Poptahof in Delft Van onze verslaggever Iris van der Wal STIENS De jaren ‘60 wijk Poptahof in Delft was een wijk waarin de bewoners niet lang bleven wonen. Dit had onder andere te maken met de woningen, er was niet genoeg woonvariatie binnen de wijk om wooncarrière te kunnen maken [15]. Dit werd als een probleem ervaren en daardoor – naast een aantal andere aspecten – besloot de gemeente Delft begin 21ste eeuw dat de wijk geherstructureerd moest worden. Hierdoor zou de Poptahof een levensloopbestendige en dus sociaal duurzame wijk worden. Ik vraag me af waarom er werd bedacht dat deze wijk levensloopbestendig moest worden om sociaal duurzaam te zijn. Naar mijn mening zijn er andere, betere oplossingen te verzinnen om te zorgen voor sociale duurzaamheid in de wijk Poptahof en moet er niet zo gefocust worden op de levensloopbestendigheid. Ik vind dan ook dat de gemeente Delft voorafgaand aan de herstructurering van de wijk Poptahof beter had moeten onderzoeken op welke manier ze een sociaal duurzame wijk wilden bereiken. Levensloopbestendigheid is niet de beste oplossing. De wijk Poptahof zou levensloopbestendig moeten worden, omdat de bewoners nu slechts een korte tijd in de wijk wonen [15]. Op zich is het goed om daar iets aan te doen, maar er is helemaal niet aangetoond dat de mensen uit de wijk verhuizen omdat de woningen niet meer aan hun eisen voldoen. Ik denk dat de sfeer in de wijk of zelfs de sfeer in een flat een grotere invloed heeft op het doorverhuizen. Wanneer een bewoner zich niet prettig voelt in zijn of haar eigen straat, verhuist men ook niet graag naar een andere woning in dezelfde buurt. In plaats van het focussen op de levensloopbestendigheid, kan er beter gekeken worden hoe de sfeer in de wijk veranderd kan worden. Dit kan op verschillende manier gedaan worden, bijvoorbeeld door voor meer wijkvoorzieningen en wijkactiviteiten te zorgen. Hierdoor zullen de bewoners met meer plezier in de wijk wonen en dus zal de sociale duurzaamheid vergroot worden. Ook zullen ze op deze manier langer in de wijk Poptahof willen blijven wonen. Toch zullen er bewoners zijn die graag in de Poptahof willen blijven wonen, maar dit niet kunnen omdat ze niet meer in hun eigen huis kunnen blijven wonen en ook geen geschikt huis in de wijk kunnen vinden. Bijvoorbeeld een gezin met kinderen, de kinderen gaan in de buurt naar school. Als het gezin nog groter wordt, kunnen ze niet meer in hun huis blijven wonen en wellicht ook geen passende woning vinden in de Poptahof. Dus kunnen ze niet meer dicht bij de school blijven wonen. Ik denk dat aan deze situatie niet veel te veranderen valt. De mensen weten dat als hun gezin groter wordt, ze niet meer in hun eigen woning kunnen blijven wonen en ook niet een geschikte woning in hun wijk zullen vinden. In de buurt van de Poptahof zijn woningen te vinden die wellicht aan hun eisen voldoen [39], dus zullen ze ook daar moeten zoeken naar een nieuwe woning. Daarbij is het de vraag of het wel mogelijk was geweest om door te verhuizen in de wijk Poptahof, ook als er een gevarieerd woningaanbod is. Het is natuurlijk altijd de vraag of die specifieke woningen op dat moment wel te huur of te koop zijn. Er kan nooit gegarandeerd worden dat er ook echt binnen de wijk doorverhuisd kan worden.
alpha/gamma 2011 46
In de wijk Poptahof wordt nu een diversiteit aan woningen gerealiseerd, variërend in onder andere grootte en prijs. Op deze manier trekt de wijk verschillende doelgroepen aan. Maar als de wijk echt levensloopbestendigheid zou zijn, dan moeten eigenlijk alle doelgroepen (of in ieder geval mensen in alle levensfasen) hier een woning kunnen vinden. In de Poptahof is dat niet het geval, zo is er bijvoorbeeld geen mogelijkheid om in een huis met een tuin te wonen , terwijl vooral gezinnen met kinderen graag zo’n woning willen hebben. Het was voorafgaande aan de herstructurering al bekend dat er geen echte wooncarrière mogelijk was in deze wijk, het was namelijk al duidelijk dat er weinig grondgebonden woningen gebouwd zouden worden. Er had toen al geconstateerd moeten worden dat het niet zou gaan lukken om levensloopbestendigheid na te streven in de wijk Poptahof en daar had de gemeente dus ook niet zoveel op moeten focussen. Ook kost het veel geld om zo een groot deel van de woningen aan te passen om een gevarieerd woningaanbod te realiseren [1]. Een gevarieerd woningaanbod binnen een wijk vind ik op zich een goede zaak, maar om levensloopbestendigheid te bereiken moeten er zeer veel verschillende woningtypes gerealiseerd worden. De bewoners moeten namelijk letterlijk hun hele leven in de wijk kunnen blijven wonen. Het was beter geweest als er minder doelgroepen werden aangewezen om in de wijk te wonen, bijvoorbeeld starters en ouderen. Dan kan er veel beter op hun behoeften worden ingespeeld. Niet alleen door rekening te houden met hun eisen aan de woning, maar ook met de voor hen geschikte wijkvoorzieningen en evenementen. Er kunnen dan minder verschillende woningen en wijkvoorzieningen komen en daarmee wordt er geld bespaard. Naast dat het veel geld kost, komt er ook veel afval vrij en zijn er nieuwe materialen nodig om een levensloopbestendige wijk te kunnen realiseren. De woningen worden sowieso wel verbouwd, maar om levensloopbestendigheid te realiseren moeten grotere ingrepen gedaan worden dan normaal. Bijvoorbeeld voor de ouderenwoningen. Wanneer een groot deel van de woningen niet of nauwelijks aangepast wordt, zou dat afval en nieuwe materiaal schelen. Bij het verwerken van afval en het maken van de materialen komen gassen, zoals CO2, vrij die niet goed zijn voor het milieu. Dit gebeurd ook bij het vervoer van het afval, de materialen en al het andere dat nodig is om de woningen te verbouwen. Geen levensloopbestendigheid nastreven in de wijk Poptahof is dus beter voor het milieu. Door diversiteit in woningen in de wijk zullen er ook veel verschillende gezinnen in de wijk wonen. Sommigen zijn armer, anderen rijker, sommige gezinnen zijn erg groot, terwijl er ook huishoudens van één persoon zullen zijn en ze variëren in leeftijd, afkomst en geslacht. Ik denk dat dit niet per se voor een leefbare wijk zorgt, maar slechts voor een gevarieerde wijk. De wijk kan dan wel levensloopbestendig zijn, maar als de bewoners zich niet op hun gemak voelen in de wijk – wellicht zelfs door al deze verschillende mensen – zullen ze alsnog niet binnen de wijk verhuizen. Een levensloopbestendige wijk zorgt dus niet automatisch voor een sociaal duurzame wijk. Een nadruk op een bepaalde overeenkomende eigenschappen is naar mijn mening belangrijk dan het verschil in bijvoorbeeld levensfase. Eigenlijk vind ik het niet eens relevant om naar levensloopbestendigheid te kijken op de schaal van de wijk Poptahof. Deze wijk is namelijk erg klein, voormalig wethouder Dick noemde de Poptahof dan ook eerder een buurt dan een wijk. Wanneer bewoners gaan verhuizen omdat ze bijvoorbeeld kinderen krijgen, zullen ze niet alleen binnen de Poptahof op zoek gaan voor een nieuwe woning, maar juist ook daarbuiten. Het is dan ook veel interessanter om op grotere schaal naar levensloopbestendigheid te kijken, in combinatie met omliggende wijken of zelfs naar heel Delft.
alpha/gamma 2011 47
Conclusie De gemeente Delft had dus voorafgaande aan de herstructurering van de wijk Poptahof beter moeten onderzoeken op welke manier ze een sociaal duurzame wijk wilden bereiken, want levensloopbestendigheid is niet de beste oplossing. De gemeente wilde de wijk levensloopbestendig maken om er zo voor te zorgen dat het mogelijk was dat de bewoners wooncarrière konden maken binnen de wijk. Er is echter niet aangetoond dat de bewoners uit de wijk verhuisden omdat ze binnen de wijk geen andere geschikte woning konden vinden. Het kan dus ook een andere oorzaak hebben dat deze mensen de Poptahof inruilen voor een andere wijk. Ik denk dat het belangrijker is om de sfeer in de wijk aan te pakken, in plaats van het bieden van een gevarieerd woningaanbod. Voor de mensen die in de wijk willen blijven wonen, maar geen doorgroei mogelijkheden binnen de wijk hebben is het wel jammer dat deze woningen er niet zijn. Maar dat wisten ze van te voren (er had bijvoorbeeld ook voor gekozen kunnen worden om niet een vierde kind te nemen). Daarbij is er sowieso geen garantie te geven dat er huizen te huur of te koop staan binnen een wijk. Daarnaast had de gemeente Delft ook vooraf al kunnen weten dat het levensloopbestendig maken van de wijk Poptahof niet zou gaan lukken, omdat er voornamelijk flats staan en dat huizen met tuinen bijvoorbeeld sowieso niet gerealiseerd zullen worden. Ze hadden er dus nooit zo op moeten focussen. Daarbij kost het veel geld om de woningen aan te passen en het gaat ook nog eens gepaard met afval en veel nieuwe materialen. Eigenlijk is het niet eens relevant om te kijken naar levensloopbestendigheid op schaal van de wijk Poptahof, omdat deze wijk erg klein is. Er kan beter gekeken worden naar de Poptahof in combinatie met omliggende wijken of zelfs naar de stad Delft in het geheel. De gemeente Delft had dus voorafgaande aan de herstructurering van de wijk Poptahof beter moeten onderzoeken op welke manier ze een sociaal duurzame wijk wilden bereiken, want levensloopbestendigheid is niet de beste oplossing.
nie
Essay Koen de Veth
“Hoe kan de herstructurering van Poptahof toch nog een succes worden?” Van onze verslaggever Koen de Veth
DELFT – Na de herstructurering van de eerste twee velden van de wijk Poptahof in Delft is het tijd voor een tussenevaluatie en de vraag te stellen of er op dezelfde manier moet worden doorgegaan. Een van de belangrijkste doelstellingen van de wijk was namelijk het vervangen van de bestaande eenzijdige woningvoorraad door een gevarieerder aanbod. Hierdoor zou de wijk levensloopbestendig en aantrekkelijk worden voor gezinnen.[40] Is het echter wel zo belangrijk dat hier gezinnen kunnen wonen? Er zijn nog steeds lange wachttijden voor sociale huurwoningen[41] en de meeste gezinnen zullen in flats moeten blijven wonen. Het is onverstandig om hoge kosten te maken voor deze woningdifferentiatie. De gemeente Delft en wooncorporatie Woonbron moeten daarom na de eerste twee velden in de wijk Poptahof, niet op dezelfde wijze de gebouwen in de overige velden herstructureren. De oorspronkelijke doelstelling voor een levensloopbestendige wijk moet dan ook heroverwogen worden. Begin jaren 60’ betraden de eerste bewoners van de nieuwe wijk Poptahof hun woningen, in die tijd een grote verbetering ten opzichte van de kleine woningen waar ze daarvoor in woonden. De wijk was bedoeld voor arbeiders die op dat moment de kans kregen in een lichte, ruime en groene omgeving te wonen. 50 jaar later is er van dit idealistische beeld weinig overgebleven, de wijk heeft niet meer hetzelfde imago als in de begintijd en de woningen zijn in deze tijd te klein geworden voor huisvesting van gezinnen. Reden voor de Gemeente Delft en wooncorporatie Woonbron om over een periode van 15 jaar een grootscheepse herstructurering van de wijk uit te voeren. In 2005 is er door Woonbron begonnen met de renovatie van het eerste veld, waarna het tweede veld gesloopt is en plaats heeft gemaakt voor nieuwbouw waar momenteel aan gewerkt wordt. In totaal telt de Poptahof acht velden, er staan dus nog zes velden op de planning om gerenoveerd te worden.[42] Woningdifferentiatie is geen noodzaak Nu is het tijd voor de Gemeente Delft en Woonbron te bepalen welke beslissingen er gemaakt moeten worden voor de overige velden. Er moet hierbij niet langer gefocust worden op woningdifferentiatie om tot een levensloopbestendige wijk te komen. Het huidige aanbod in de Poptahof bestaat vooral uit appartementen die geschikt zijn voor 1- en 2-persoonshuishouden, maar eigenlijk te klein zijn voor bewoning van een gezin met kinderen. Omdat de gemeente de wens heeft tot verdichting in Delft en in de Poptahof wooncarrière mogelijk wil maken worden veel van deze woningen vervangen door ruimere woningen.[40]
alpha/gamma 2011 48
alpha/gamma 2011 49
De gemeente Delft moet deze visie loslaten. Het is niet nodig om de nadruk op woningdifferentiatie te leggen en doorstroom binnen de wijk mogelijk te maken voor meer levensloopbestendigheid. De wijk kan voor veel mensen juist een aangename stap zijn tussen het ouderlijk huis of studentenkamer en een koopwoning. Wanneer men kinderen krijgt en groter wil wonen zou men kunnen verhuizen naar een wijk die prettiger is voor kinderen. Als de gemeente zich niet richt op doorstroming binnen de wijk, maar op de schaal van heel Delft, zullen mensen ook sneller verhuizen omdat er meer geschikte woonruimte is. De Poptahof zou wellicht juist minder kindvriendelijk gemaakt moeten worden, zodat de doorstroom meer op gang komt en de wijk bovendien meer aan de woonwensen van de alleenstaanden voldoet. Daarnaast ziet men een stijgende trend in het aantal 1- en 2- persoonshuishoudens in de afgelopen jaren. In Poptahof-Noord is het dit aandeel ieder jaar enkele procenten toegenomen tot respectievelijk 75 en 10 procent.[43] Er is dus nog maar een percentage van 15 procent gezinnen in dit deel van de wijk. Als deze trend zich doorzet zal het aantal gezinnen nog dichter bij nul komen. De gemeente kan zich dus beter richten op de doelgroep alleenstaanden in plaats van de gezinnen. Hoewel zij hierbij natuurlijk niet verwaarloosd moeten worden, moet er afgevraagd worden of de opvatting dat de wijk per se een gezinsvriendelijke wijk moet zijn wel de juiste is. Verder neemt het aanbod aan sociale huurwoningen af door de herstructurering terwijl er nog steeds veel vraag naar is. Ook in de Poptahof is het nog steeds moeilijk aan een woning te komen. De website van Woonnet Haaglanden laat zien dat het zelfs voor iemand met een wachttijd van 7 jaar niet mogelijk is om de woning te bemachtigen door een spoedgeval.[44] Een vermindering van het aantal sociale huurwoningen maakt de wachtlijsten nog langer. Verstandiger is het aanbieden van geschikte woonruimte voor de mensen drie graag groter willen wonen elders in Delft. Een deel van de mensen die nu in de wijk woont, wil en kan groter wonen, maar doordat het aanbod in deze categorie eengezinswoningen achterloopt bij de vraag, is dit vaak niet mogelijk.[45] Het zou daarom beter zijn geld te investeren in deze woningen op een andere plek in Delft, zodat de gezinnen niet in flats hoeven te blijven wonen en er een doorstroom op gang komt. Op deze manier kunnen er weer nieuwe mensen de sociale huurwoningen betrekken, waardoor er minder mensen scheef wonen en meer mensen een woning hebben die past bij het inkomen. Het plan is niet meer financieel haalbaar Helaas loopt niet altijd alles vlekkeloos en volgens plan, ook de herstructurering van de Poptahof bleef niet zonder tegenvallers. Tijdens de renovatie van het eerste veld ontstonden er scheuren door de slechte bouwtechnische staat van het casco. Dit gaf hoge meerkosten waardoor er bij het tweede veld besloten werd om volledige sloop en nieuwbouw toe te passen.[42] Deze twee velden hebben nu echter fors meer gekost dan oorspronkelijk was beraamd. Voor de volgende velden zal het daarom überhaupt onmogelijk zijn deze op dezelfde manier te herstructureren. Bovendien is er enkele jaren geleden een wereldwijde crisis losgebarsten. Dit heeft vooral vrij grote gevolgen gehad voor de woningmarkt en bouwwereld, waardoor het financieren van bouwprojecten nog moeilijker is geworden. Omdat de woningen deel uit maken van de woningportefeuille van Woonbron, dragen zij daarmee de verantwoordelijkheid voldoende sociale huurwoningen aan te bieden. Uit het interview met dhr. Van Hemmen bleek dat de huuropbrengst van deze woningen hierdoor niet opwegen tegen de kosten van het bouwen en het onderhoud. Op deze woningen kan dus geen winst gemaakt worden, waardoor heel nauwkeurig omgegaan moet worden met het budget. Dit is echter niet gebeurd omdat er in de eerste twee velden per woning te veel geld is geïnvesteerd.
alpha/gamma 2011 50
Niet iedereen in de Poptahof heeft evenveel te besteden. Volgens het CBS had in 2010 meer dan 70 procent van de inwoners een laag inkomen (minder dan 25.100).[43] Voor veel van deze mensen is een sociale huurwoning vaak de enige betaalbare optie. Door de herstructurering wordt een groot deel van de woningen vervangen door koopwoningen of een vorm tussen koop en huur. Omdat door de renovatie de huren verhoogd worden, zal iedereen hogere woonlasten krijgen. Hoewel de woningkwaliteit voor veel mensen omhoog gaat, zitten veel mensen niet te wachten op een huurverhoging. Een deel van de mensen is wel gebaat bij de nieuwe woningen omdat ze hiervoor wel voldoende inkomen hebben. Dit aantal is echter niet groot, waardoor verhuizing naar een andere wijk gunstiger uit kan pakken, ook voor een andere partij door het vrijkomen van een sociale huurwoning. Zoals ook al eerder gesteld is, is er in Nederland en dus ook in Delft een te grote groep mensen die op zoek is naar een goedkope huurwoning. Het is daarom vreemd als woningcorporatie dit aanbod te laten dalen. Ondanks dat er voor bestaande bewoners voor een oplossing gezocht wordt wanneer men de woning niet meer kan betalen, zal het voor een grote groep mensen weer iets moeilijker zijn een betaalbare huurwoning te bemachtigen. De gemeente Delft en Woonbron zouden hebben ook voor deze mensen die niet direct in beeld staan een verantwoordelijkheid. Alternatieven De huidige manier van herstructureren kan ook anders. Ten eerste zou ervoor gekozen kunnen worden de woningdifferentiatie niet toe te passen, en dus de binnenkant van het gebouw te behouden. Een vernieuwde gevel en omgeving van de flats kan al een sterke verandering van het beeld geven. Deze ingreep zal echter financieel veel aantrekkelijker zijn dan de huidige methodiek. De uitstraling van de wijk zal hiermee verbeterd worden, samen met de kwaliteit en leefbaarheid van de wijk. In plaats van veel kosten te maken door het slopen en opnieuw bouwen van woningen die nog prima bewoonbaar zijn, kan dit kapitaal beter in waardevollere oplossingen geïnvesteerd worden. Wanneer het toch onhaalbaar blijkt te zijn alle sociale huur te behouden, zou er ook besloten kunnen worden toch een deel van de appartementen te verkopen. Omdat de woningen niet erg groot zijn zullen deze woningen relatief goedkoop zijn en dus aantrekkelijk zijn voor bepaalde mensen. Bovendien is gebleken dat een mix van huur en koop een veel positievere uitwerking heeft op de kwaliteit van de wijk dan enkel huurwoningen.[46] Door de lage prijs de kan de woning tevens betaalbaar worden voor mensen die anders noodgedwongen in een sociale huurwoning moeten blijven wonen omdat ze de hypotheek niet kunnen betalen. Tijd voor een heroverweging De ingrijpende herstructurering die tot nu toe heeft plaatsgevonden was en is niet per se nodig om tot een succesvol resultaat te komen. Vanaf nu moeten de woningen om diverse redenen niet op dezelfde manier geherstructureerd worden als de eerste twee velden. Hoewel het hoe dan ook onmogelijk is door financiële redenen om op dezelfde manier door te gaan, zijn er voldoende andere argumenten aan te halen om dit te doen. De gemeente Delft en Woonbron moeten daarom voor de overige zes velden een heroverweging maken en de doelstellingen bijstellen. Dit essay ging vooral over de sociale en economische duurzaamheid van de wijk. Toch mag de ecologische duurzaamheid niet vergeten worden, ook dit was namelijk een speerpunt bij de herontwikkeling. Daarom wil ik daarmee graag afsluiten, want hoe duurzaam is een wijk eigenlijk nog wanneer er complete flatgebouwen bij het grof vuil worden gezet?
alpha/gamma 2011 51
Essay Aukje Schukken De crisis zorgt voor vertraging bij de herstructurering van de Poptahof: geluk bij een ongeluk? Van onze verslaggever Aukje Schukken
DELFT - Eentonig, verloederd, grijs, naargeestig. Zo lag de Poptahof er 10 jaar geleden bij, een naoorlogse wijk gedomin eerd door hoge portiekflats en lege open ruimtes.
Dit was natuurlijk niet altijd het geval; toen het gebouwd werd in de vroege jaren zestig, was het Poptahof een moderne wijk met grote appartementen, vlak bij het centrum, en met veel licht en groene ruimte. De tijd na de tweede wereld oorlog zag een ontzettend hoge nood voor woningen, en het Poptahof is één van de vele wijken die werd gebouwd om deze nood te stillen. Het is gebouwd volgens het ideaal beeld van een wijk toentertijd: edereen een ruime, lichte woning, met veel (collec tieve) groene ruimte eromheen, zonder de ‘vervuiling’ die winkels, bedrijven, horeca gelegenheden, etc. met zich mee brachten. De wijk werd gebouwd als een echt hof, met drie verschillende typen bebouwing om een binnenplaats heen geplaatst. De buitenwereld werd zo als het ware afgeschermd van wat er binnen gebeurde. De Poptahof bevat zo’n 1000 sociale huurwoningen, het grote merendeel hiervan in hoge portiekflats van elf verdiepingen die ook meteen erg beeldbepalend zijn voor de wijk. Ertussen staan zes etageflats van vier lagen hoog, en daarnaast nog een kleine voorraad laagbouw met enkele eengezinswoningen [15]. Het is belangrijk om te onthouden dat de Poptahof gebouwd werd volgens een ambitieus ideaal en het voor haar tijd een erg gewilde wijk was voor de groeiende middenklasse. Slechts veertig jaar later ligt het er verslonsd bij, is er hoge criminaliteit aanwezig, en behoort het tot één van de minst populaire wijken van Delft. What happened!? Ten eerste waren alle woningen van het zelfde formaat, met dezelfde plattegrond en ligging. Dit is erg limiterend: er zijn maar beperkte doelgroepen die in een zo’n woning kunnen wonen. Ten tweede is er alleen maar een woonfunctie aanwezig in de wijk, wat betekend dat voor een groot deel van een dag de wijk zo goed als leeg is, en er niemand is om een oogje in het zeil te houden. Ten derde, en ook meest belangrijk, stamt de hele wijk uit dezelfde tijd, en verouderd alles dus ook tegelijk. Dit betekend dat als de balkonrailing bij één woning begint te roesten, dat ook bij zijn 1000 buren gebeurt, en dat als een woning in vergelijking met nieuwbouw klein en kwalitatief slecht word, zijn 1000 buren dat ook worden. Zo gaat de woningwaarde van de hele wijk massaal naar beneden, want er zijn geen nieuwe delen die kunnen compenseren voor het verval van de oude. Er ontstond langzamerhand een wijk met een gemiddelde woonduur van maar 5 jaar, steeds meer criminaliteit, en een slecht imago.
alpha/gamma 2011 52
In 2003 werd het te slecht om te negeren, en gingen de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron samen zitten om het probleem ‘de Poptahof’ aan te pakken. Er werd een masterplan opgesteld die de wijk volledig onderhanden zal nemen, er blijft geen vierkante meter onaangetast. Het meerendeel van de bestaande bebouwing zal blijven staan, alle woningen worden kwalitatief verbeterd, er word veel aandacht besteed aan het creëren van diversiteit in woningtypes, en het openbaar groen word grondig aangepakt. Er word nadruk gelegd op het verbinden van de wijk met zijn omgeving, het ombouwen tot een stadswijk. Door het tunnelen van het spoor die nu nog de Poptahof van de binnenstad afsnijd, zou er namelijk een veel stedelijker woonmilieu gecreëerd kunnen worden. Ook zijn er hoge ambities op het vlak van duurzame energie gemaakt. Een geweldig plan, dat de hele wijk herstructureerd, een nieuw imago bezorgt, nieuw leven inblaast, etc. En dat allemaal vóór 2015, hoe is het mogelijk!? Daar ligt dan ook precies het probleem, het is niet mogelijk. Met zo’n totaalplan maakt de gemeente weer dezelfde fout als in 1961: een wijk op zo’n grote schaal in één keer aanpakken is een slecht idee. Over 40 jaar is de hele wijk weer toe aan renovatie, en zitten ze weer met precies hetzelfde probleem. De gemeente zou er beter aan doen de Poptahof in fases te herstructureren. Een menging van oude en nieuwe bebouwing zorgt voor echte diversiteit in woningtype en prijs en maakt het ontstaan van een succesvolle wijk mogelijk. Zo kan er ook bij elke fase weer naar de vraag en aanbod van de lokale markt gekeken worden, en daar veel preciezer op ingespeeld worden. Deze fases zouden zo’n 10 jaar uit elkaar moeten zitten. In die tijd worden verandering in de trage woningmarkt pas duidelijk, en zijn er ook nieuwe kwaliteitseisen in de bouw aangesteld. De naam en imago van een wijk is ook niet iets wat zomaar kan veranderen. Er is veel tijd nodig om een wijk weer te laten functioneren, maar nog veel meer om het idee ‘de Poptahof is een slechte wijk’ uit de hoofden en vooral monden van andere Delftenaren te krijgen. Een langzame herstructurering op basis van natuurlijke ‘wants en needs ‘helpt hier juist aan mee. Door het creëren van nieuwe woningen zullen nieuwe mensen naar de Poptahof verhuizen, die zullen mengen met de bestaande bewoners. Ook kan er bij het begin van elke fase gezien worden of er een behoefte is aan ruimte voor ondernemers en bedrijven. Een succesvolle stadswijk heeft een menging van functies nodig, niet alleen zodat er op alle tijdstippen van de dag mensen aanwezig zullen zijn (wat belangrijk is om criminaliteit tegen te gaan: ogen op de straat betekent sociale controle), maar ook om mensen van buiten de wijk naar binnen te trekken. Oude bebouwing die blijft staan kan natuurlijk wel wat cosmetische aanpak gebruiken. Een likje verf en vervangingen van oud ijzerwerk en niet functionerend apparatuur doet al veel om een oude flat weer op te fleuren. De oude gebouwen zijn perfect voor het huizen van mensen die (nog) geen nieuwbouw kunnen betalen: studenten, startende bedrijfjes, kunstenaars, starters, etc. Een succesvolle wijk heeft ook deze mensen nodig om goed te kunnen functioneren. Een groot nadeel van herstructureren in lange fases is dat de wijk dan nooit ‘af’ is. Er is altijd wel ergens een bouwput die de boel overhoop haalt en het dagelijks leven verstoort. Dit kan heel vervelend zijn voor bewoners die het gevoel krijgen dat zij in een permanente bouwput leven. Aan de andere kant betekend een kleinschaliger project ook een veel kleinere bouwput die weliswaar verstoring met zich mee brengt, maar niet groot genoeg is om dagelijkse activiteiten stil te leggen. Het dagelijks leven kan gewoon doorgaan, met misschien maar een klein aantal mensen die tijdelijk hoeft te verplaatsen. Als alles in één keer moet, dan moet iedereen in de buurt ergens anders onderdak vinden, kinderen kunnen niet meer naar dezelfde school, winkels zijn niet meer toegankelijk, bedrijven moeten verhuizen; en dan hebben we het nog niet over de kosten die eraan verbonden zitten. Ook duurt het herstructureren van een kleiner gedeelte geen tien jaar, en zullen er jaren zijn dat er helemaal geen bouwput is. In andere delen van de stad gebeurt dit ook, er is altijd wel ergens een project gaande, zij het het verven van kozijnen of het bouwen van een
alpha/gamma 2011 53
nieuw station, overal zijn sporen van verbouwing en vernieuwing te vinden. Het is zelfs juist haar aanwezigheid dat een stad in leven houd. Financieel gezien zou er ook bezwaar gemaakt kunnen worden tegen een ‘lange fase approach’. De persoon die vier jaar geleden het initiatief nam voor het renoveren van een deel van de Poptahof is nu met pensioen, of naar een andere positie verhuisd. Zijn opvolger heeft andere prioriteiten of visies, en zet de rem op het project. Na tien of vijftien jaar word het steeds moeilijker te overzien wie wat doet, waar geld heengaat en gegaan is, hoeveel er in totaal al is besteed, en hoeveel er in de toekomst nog nodig zal zijn. Niet bepaald een mooi plaatje voor een investeerder. Tegelijkertijd kunnen met kleinere fases juist wel gedetailleerde financiële overzichten opgesteld worden. Omdat er maar een klein gedeelte geherstructureerd word, is het per project ook een stuk overzichtelijker. Er is dus een mogelijkheid voor kleinere investeerders om hier een rol te spelen, of om voor een corporatie als Woonbron een realistisch beeld te krijgen van wat er de komende jaren gespendeerd zal worden. Met een groot project gaat het vaak om tijden van tien of meer jaar, het is erg moeilijk om te kunnen voorspellen hoe de financiële situatie er dan uit gaat zien. Met kortere projecten is dat veel minder een probleem. Het gevaar is dan wel dat er per project weer dezelfde fouten gemaakt worden, omdat er nieuwe actoren bij komen en oude met ervaring weggaan. Maar vaak duurt het een paar jaar voordat de fouten van een bouwproject pas naar voren komen. De helling van het dak is net niet goed, de manier van beton storten toegepast zorgt voor lelijke verkleuringen, de gebruikte raamkozijnen zijn na 4 jaar toe aan vervanging: dat soort dingen. Deze lange termijn fouten kunnen zo juist wél gecorrigeerd worden. Ook zijn er na tien jaar nieuwe ontwikkelingen en nieuwe kwaliteitseisen in de bouw, die dat toegepast kunnen worden. Nieuwe ontwikkelingen en eisen gelden natuurlijk niet alleen in de bouw, maar ook op het sociale vlak. Wooneisen veranderen! Juist om een situatie als die van de Poptahof nu te vermijden is het belangrijk om steeds opnieuw deze eisen te evalueren. Inmiddels is het Poptahof herstructureringsproject al acht jaar bezig. Er zijn twee grote flats die al zijn vernieuwd, ‘Purper’ en ‘Amber’. Ook is het openbaar groen flink aangepakt en is er een mooi park aangelegd in het midden. Maar, de renovatie van de oude flats bracht heel wat problemen met zich mee, en er moest uiteindelijk veel meer tijd en geld in worden gestopt dat oorspronkelijk gedacht. Woonbron, die eigenaar is van 80% van de woningen van de Poptahof, vaart niet geweldig op dit moment, en kan zich nu niet veroorloven om aan de volgende fase van het grootschalige project te beginnen. Eigenlijk heel erg goed nieuws! Zo dwingt de huidige financiële situatie Woonbron en de Gemeente Delft ertoe om toch langer over de herstructurering van de Poptahof te doen, en zal er weer opnieuw gekeken moeten worden naar het best plan van aanpak voor de volgende fase, die pas kan beginnen als er genoeg geld voor is. Hopelijk word er dan ook maar een klein deel van de bestaande bebouwing aangepakt, zodat er toch nog wat oude overblijven. Tegen deze tijd zal ook bekend zijn hoe goed Purper en Amber functioneren, en wat er mist aan deze projecten. Hopelijk kan hiervan geleerd worden, en ontstaat er zo langzamerhand een wijk die échte diversiteit kent, waar iedereen een plekje kan vinden, en waar bewoners trots op kunnen zijn. Sociale duurzaamheid is niet iets wat makkelijk te creëren valt; er is veel tijd voor nodig, en natuurlijke transformatie die op de vraag en aanbod van zijn huidige markt inspeelt.
alpha/gamma 2011 54
alpha/gamma 2011 55
Essay Rienk Klaassen Ondanks grootse plannen voor een sociale duurzame woonwijk, levensloopbestendigheid van woningen in Poptahof mislukt! Van onze verslaggever Rienk Klaassen
AMSTERDAM Na de oplevering van de eerste gerenoveerde woontoren Purper in de wijk Poptahof in Delft blijkt van het voornemen van de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron, om een sociale duurzame woonwijk te creëren door het bouwen van levensloopbestendige woning, weinig terecht gekomen. Het verloop in de wijk is nog steeds hoog, er lijkt weinig behoefte bij de bewoners aan levensloopbestendige woningen en wegens bezuinigingen zijn de belangrijkste voorzieningen voor levensloopbestendige woningen, de medische voorzieningen, niet doorgevoerd aldus toenmalig wethouder zorg en wijken Dick Rensen [1]. Hoewel het een en ander verbeterd is in de woonwijk lijkt dit niet toe geschreven te kunnen worden aan de levensloopbestendige woningen, voor zover die er zijn. Hieruit concluderend kan gesteld worden dat de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron, voor aanvang van de renovatie in 2007 van de eerste woontoren Purper, veel uitgebreider onderzoek hadden moeten doen naar of een sociale duurzame woonwijk wel bereikt zou worden door het creëren van levensloopbestendige woningen. Dit opiniërend artikel geeft antwoord op bovenstaande stelling. Er wordt chronologisch een situatie geschetst van het ontstaan van Poptahof tot heden. Vervolgens wordt de stelling ondersteund met argumenten en worden mogelijke tegenargumenten beschreven. Het artikel sluit af met een conclusie of de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron daadwerkelijk gefaald hebben in het creëren van een sociale duurzame woonwijk door middel van levensloopbestendige woningen. In 1961 wordt gestart met het bouwen van de nieuwe woonwijk Poptahof. De woonwijk bevat on-
geveer 1000 sociale huurwoningen waarvan 800 in hoogbouwflats van 11 verdiepingen. Daarnaast zijn er nog zes etageflats van vier woonlagen. Poptahof is gebouwd vanuit het idee van “de functionele stad” en was voornamelijk bedoeld om zo snel mogelijk zoveel mogelijk woonruimte te creëren [15]. Tijdens en net na de bouw lag Poptahof aan de rand van de stad Delft en was er veel licht, lucht, ruimte en groenvoorziening aanwezig. De wijk is opgebouwd uit acht verschillende stedenbouwkundige stempels, waarop steeds drie verschillende type bebouwing aanwezig is, hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw. Na verloop van tijd werd de bewonerspopulatie van Poptahof erg divers en voldeden de woningen niet meer aan de verschillende wensen en eisen van de bewoners. De woningvoorraad bestond vooral uit goedkope sociale huurwoningen. Diversiteit in de woonwijk was ver te zoeken. Poptahof is een woonwijk met 40 verschillende nationaliteiten en 70% van de bewoners heeft een allochtone afkomst. 60% van alle bewoners woont nog geen 5 jaar in Poptahof, de doorstroming is groot [16]. Er ontstond steeds meer criminaliteit in de wijk en de wijk kreeg een steeds slechter imago. Dit heeft de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron, eigenaar van de meeste woningen in Poptahof, in 2003 doen besluiten de handen ineen te slaan en de woonwijk volledig te herstructureren en renoveren. Er wordt een masterplan ontwikkeld voor de woonwijk. De gemeente Delft en woningbouwcorporatie Woonbron willen de wijk Poptahof tot een aantrekkelijke woonwijk transformeren. Hierbij willen ze voorzien in de toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende woonmilieus [11]. De gemeente Delft en Woonbron willen 40%
alpha/gamma 2011 56
van de woningvoorraad transformeren tot koopwoningen en gereedmaken voor andere woonmilieus, voornamelijk in een hoger inkomenssegment. Daarnaast wordt 20% van de woningvoorraad een goedkope koopwoningen en de overige 40% blijven huurwoningen. Uiteindelijk is Poptahof bedoeld voor de doelgroepen gezinnen, starters, actieve senioren en gesettelden. Om een duurzame woonwijk te creëren ligt de nadruk binnen Poptahof op sociale,- economische,- en milieuprogramma’s. De gemeente Delft en woningencorporatie Woonbron willen de sociale duurzaamheid binnen de wijk versterken door de woningen te renoveren tot levensloopbestendige woningen. Het doel hiervan is om bewoners binnen de woonwijk of zelfs binnen de woning te houden ondanks veranderende variabelen. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een veranderende gezinssamenstelling, steeds ouder wordende mensen, hulpbehoevende personen of veranderende inkomens van de bewoners. Door de flexibiliteit van de woningen en de mogelijkheid tot simpele verbouwingen kan ingespeeld worden op de veranderende variabelen. Tevens zou er, op verzoek van de zorgwereld in Delft, tijdens het renoveren al rekening gehouden worden met het inbouwen medische voorzieningen zodat de woningen geschikt zouden worden voor hulpbehoevenden die per direct zorg nodig hebben of juist op de langere termijn [1]. Het ligt voor de hand dat dit een bijna onhaalbare en niet realistische situatie is. Er kunnen verschillende argumenten gegeven worden waarom dit plan niet goed uitgedacht is en waarom levensloopbestendigheid dan ook niet of maar minimaal bijdraagt aan een sociaal duurzame wijk. Drie argumenten zullen verder worden uitgelicht. Allereerst is het eigenlijk maar de vraag of een levensloopbestendige woning nu wel zo’n groot effect heeft op de sociale duurzaamheid van een woonwijk. De woonomgeving en omgevingsvoorzieningen hebben een veel grotere invloed op de sociale duurzaamheid. Als deze niet op orde zijn valt er met een levensloopbestendige woning weinig meer te redden. Toegepast op Poptahof kan er gesteld worden dat het maar de vraag is of het type woning of de beperkingen van de woning de reden is dat bewoners uit Poptahof willen verhuizen. Wanneer bewoners ontevreden zijn over de omgeving zal een levensloopbestendige woning hier geen verandering in brengen. Als voorbeeld voor deze situatie een gezin met kinderen. Het is prettig om opgroeiende kinderen in een tuin te kunnen laten spelen. Hiervoor is geen plek in Poptahof. Als tegenargument kan ingebracht worden dat er een groot park is en een speeltuin waar de kinderen kunnen spelen, maar dit gaat niet helemaal op. Het is prettig als ouder om opgroeiende kinderen nog enigszins in de gaten te kunnen houden. In een achtertuin is dit vanuit de woning goed mogelijk, maar in een park verderop in de buurt niet. Als gevolg van de gefaseerde herstructurering is momenteel een groot deel van Poptahof nog steeds net als vroeger. Hoewel dit probleem op termijn opgelost zou kunnen zijn, is dit voor de huidige bewoners wel een erg lange termijn. We hebben het dan over tien jaar of langer. De mogelijkheid tot bijvoorbeeld het plaatsen van een extra muur in de huidige woning voor een kinderkamer resulteert niet meteen in het feit dat mensen dat ook willen. Bewoners zullen waarschijnlijk pas van zulk soort mogelijkheden gebruik maken als ze erg graag in de wijk willen blijven wonen en daar zijn anderen dingen voor verantwoordelijk dan een woning. De gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron hebben het zichzelf erg moeilijk gemaakt met betrekking tot het tegemoet komen in alle wensen wat betreft voorzieningen die bij kunnen dragen aan de duurzame woonwijk. De gekozen doelgroepen zoals omschreven in de inleiding liggen qua wensen wat betreft buurt,- en omgevingsvoorzieningen zeer ver uit elkaar [16]. Een actieve ouder heeft toch echt sterk afwijkende wensen ten opzichte van starters of gezinnen. Enerzijds zorgt dit voor diversiteit, maar tegelijkertijd zorgt dit voor een onmogelijk pakket aan buurt,- en omgevingsvoorzieningen waar je aan moet voldoen. Als je hier niet aan kunt voldoen, heeft een levensloopbestendige woning ook weinig effect en dus ook uiteindelijk ook weinig invloed op de duurzame woonwijk.
alpha/gamma 2011 57
Een tweede argument dat aantoont dat levensloopbestendigheid in Poptahof niet zorgt voor een duurzame woonwijk is dat er helemaal geen behoefte is aan een levensloopbestendige woning. Het idee om de wijk levensloopbestendig te maken kwam vooral van de gemeente Delft, woningcorporatie Woonbron en vanuit de zorgwereld [1]. In de wijk Poptahof zouden andere ouderenwoningen ontwikkeld worden, omdat er in Delft voornamelijk traditionele verzorgingshuizen zijn. Opzich is dit geen slecht idee en zou het de levensloopbestendigheid van de woningen absoluut vergroten, maar door bezuinigingen zijn de meeste noodzakelijke medische voorzieningen helemaal niet doorgevoerd in de renovatie [1]. Dit is niet een heel verstandige keuze geweest, want de medische voorzieningen zijn absoluut noodzakelijk om die actieve ouderen in de wijk te behouden, zoals de doelstelling is. Dus een van de maatregelen die mogelijk voor een levensloopbestendige woning zou kunnen zorgen zijn sowieso al niet doorgevoerd. Daarnaast is het maar de vraag of bewoners van Poptahof wel behoefte hebben aan een levensloopbestendige woning. Wanneer blijft iemand nou in een stadswijk 20 jaar in dezelfde woning wonen, waar ook nog eens geen tuin is? Als variabelen zoals inkomen of gezinssamenstelling veranderen verandert de wens voor een buurt en een woning ook. Het type woning, maar ook het type buurt en de wensen met betrekking tot deze woning en buurt veranderen naar mate mensen ouder worden en gezinssamenstellingen veranderen. De woning en de buurt zouden mee moeten groeien mee met de personen en gezinnen. Dit is buitengewoon lastig op te lossen met behulp van een levensloopbestendige woning. Wanneer bijvoorbeeld het inkomen in de loop van de jaren sterk gestegen is, wil men een grotere woning. Hoewel de woningen flexibel zijn en makkelijk te verbouwen, kan deze nooit groter gemaakt worden omdat er geen grondgebonden woningen zijn. De enige optie is veranderen van woning. Dan is er de keuze om in dezelfde wijk te blijven of naar een totaal andere wijk te gaan. Mensen zullen dan toch snel voor een nieuwe woonomgeving kiezen en niet voor een woning in dezelfde flat, drie huizen verderop. Daarnaast is er de variabele van gezinssamenstelling. Hoewel de woningen groter zijn en bewoners er makkelijker kunnen blijven wonen als er bijvoorbeeld een kindje geboren wordt is er een maximum aan het aantal bewoners voor een woning. Bewoners hebben daarom helemaal geen behoefte aan een levensloopbestendige woning, of maar in beperkte mate. Het verschil tussen de vier doelgroepen waar nu op gefocust wordt is dan ook veel te groot. Naar mate de jaren vorderen veranderen de eisen voor de woning en de omgeving. Er is geen of in beperkte mate behoefte aan levensloopbestendige woningen en dit zal dus ook niet resulteren in de sociale duurzame woonwijk.
beter te verdelen en minder conflicterend met elkaar. Levensloopbestendigheid komt dan niet tot uiting op het niveau van een woning maar meer op het niveau van een stadsdeel. Op deze wijze kan levensloopbestendigheid absoluut bijdragen aan een sociaal duurzame woonwijk of sociaal duurzaam stadsdeel. Concluderend kan dus gesteld worden dat de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron, voorafgaand aan het starten van de renovatie in 2007, niet voldoende onderzoek hebben gedaan naar of een sociaal duurzame woonwijk wel bereikt zou worden door het creëren van levensloopbestendige woningen. Uit de verschillende argumenten blijkt dat er veel meer factoren belangrijk voor een sociaal duurzame woonwijk. Levensloopbestendige woningen zorgen pas voor een sociaal duurzame woonwijk als de andere factoren ook in orde zijn. Zo zijn woonomgeving en omgevingsvoorzieningen zeer belangrijk. Als deze niet voldoen aan de eisen van de doelgroep, zal een levensloopbestendige woning weinig invloed meer hebben op verhuisbeslissingen. Ten tweede er geen behoefte aan een levensloopbestendige woning. Woonomgeving en omgevingsvoorzieningen zijn belangrijk voor de verschillende doelgroepen. Wanneer in de loop der jaren variabelen veranderen in bijvoorbeeld inkomen of gezinssamenstelling veranderen ook de eisen van deze doelgroep. De doelgroep wil iets anders dan waar de woning, maar ook de omgeving aan voldoet. Enkel de mogelijkheid tot het aanpassen van de woning (levensloopbestendigheid) zal niet voldoende zijn. De woon,- en buurtomgeving zou moeten meegroeien met de bewoners. Dit is echter onmogelijk, helemaal gezien de totaal verschillende doelgroepen van de woonwijk Poptahof. Als laatste argument is aangedragen dat de Poptahof veel te klein is voor levensloopbestendige woningen. De woon,- en omgevingseisen van de verschillende doelgroepen zijn teveel in conflict met elkaar en de woonwijk is te klein om hier een oplossing voor te bieden. Om de levensloopbestendigheid een kans te geven moet er op een ander schaalniveau gedacht worden. Bijvoorbeeld op het niveau van een stadsdeel. Er zullen dan veel minder conflicten optreden in de woonomgeving en omgevingsvoorzieningen. Wanneer dit allemaal beter geordend is zal de levensloopbestendigheid van woningen ook ineens een bijdrage kunnen leveren aan een sociaal duurzame woonwijk. Maar omdat levensloopbestendigheid niet de belangrijkste bijdrage levert aan een de sociaal duurzame woonwijk zal het pas effect hebben als de rest op orde is. [1] Interview voormalig wethouder Dick Rensen
Het derde argument sluit aan bij waar argument twee eigenlijk ophoudt. Woonwijk Poptahof is veel te klein om de woningen levensloopbestendige te maken of in ieder geval om het als middel te gebruiken om een sociale duurzame woonwijk te creëren. Er verandert over het algemeen binnen een gezinssamenstelling in de loop der jaren veel te veel om als “woonwijk” op al deze veranderende eisen te kunnen inspelen. Wanneer een woonwijk bijzonder groot is, is er mogelijk voldoende ruimte om meer te segmenteren en de diversiteit in woningen en buurt,- en omgevingseisen te bundelen en vervolgens te verdelen over het gebied. Elke doelgroep komt zo in een gebied te wonen dat voldoet aan de eisen van de bewoners, maar tegelijkertijd staan de verschillende doelgroepen wel met elkaar verbinding omdat ze in dezelfde wijk wonen. Op deze wijze is diversiteit in een woonwijk haalbaar. Wanneer de woonwijk echter te klein is, zijn de verschillende woon,- en omgevingseisen te tegenstrijdig. Het is onmogelijk om die verschillende eisen te combineren en iedereen tevreden te stellen. Er zullen keuzes gemaakt moeten worden in de doelgroepen en de bijkomende buurt,- en omgevingseisen van deze doelgroepen. Levensloopbestendige woningen in een te kleine woonwijk zullen niet per se zorgen voor een sociale duurzame woonwijk. Een mogelijk alternatief hiervoor zou, zoals hierboven al min of meer beschreven staat, een schaalvergroting kunnen zijn. De levensloopbestendigheid moet meer gezocht worden op het schaalniveau van een stadsdeel of mogelijk zelfs van Delft als geheel. Op een groter schaalniveau zijn buurt,- en omgevingseisen
alpha/gamma 2011 58
alpha/gamma 2011 59
Essay Joan Wildenberg Het masterplan voor de herstructurering van de Poptahof, bemoeilijkt door de bedrijfsvoering van Woonbron Delft? Van onze verslaggever Joan Wildenberg
Zoetermeer In 2003 is het herstructureringsinitiatief van Poptahof namens de gemeente Delft en stichting Woonbron Delft begonnen, met behulp van een opgesteld masterplan. Namens de partijen, die samen als een publiek private samenwerking het project uitvoeren, werd er een masterplan opgesteld die het slechte imago van de wijk diende te verbeteren, waarbij ook aandacht werd geschonken aan duurzame aspecten binnen de wijk. In dit masterplan wordt er naast nieuwbouw van woningen ook aandacht besteedt aan de sociale samenhang, economische vitaliteit en culturele ontwikkelingen. Het project diende in 15 jaar gefaseerde vernieuwingen uit te voeren, waarbij de laagbouwwoningen dienden vervangen te worden door nieuwbouw en de hoogbouw diende gerenoveerd te worden. De renovatie is echter moeizaam verlopen, waardoor de realisatie achterloopt op de planing[15]. Het oorspronkelijk contract wordt daarom ontbonden en er moet in de toekomst om worden gegaan met een minder groot budget, volgens het interview met meneer van Hemmen in dit blad. In dit betoog wordt er ingegeaan op de samenwerking tussen Woonbron en de gemeente, twee verschillende actoren met een gezamenlijk doel. Echter kunnen er bij deze publiek private samenwerking verschillende motivaties zijn achter deze doelstellingen en kunnen zij wellicht vanuit een andere financieringsstructuur verschillende keuzes zullen maken, wat invloed heeft op het nastreven van het masterplan die onder andere betrekking heeft op de duurzaamheid en de levensloopbestendigheid in de wijk. Hierbij is woonbron Delft volgens dit betoog de meest bepalende actoor die met haar bedrijfsvoering het masterplan eerder zal belemmeren dan de gemeente Delft. Indien de gemeente Delft en stichting Woonbron hun duurzame ideëen/doelstellingen in het masterplan over de herstructurering in de wijk Poptahof tot 2015 zouden doorzetten, worden de doelstellingen ervan in deze periode vooral belemmerd door stichting woonbron door het verschil in bedrijfsvoering/motivatie tussen de gemeente Delft en stichting woonbron. Ten eerste is woonbron Delft een verschillende actor ten opzichte van de gemeente. Woonbron opereerd vanuit andere economische principies dan de gemeente Delft, waarin woonbron eerder een korte termijn gericht opereren zal hebben. Op deze wijze dienen ze de economische haalbaarheid van een project beter te overwegen en daardoor sneller keuzes zullen herzien die minder opleveren en minder snel rendement zullen zien in duurzame investeringen, een betere blik op de prospherity van een project. De gemeente Delft heeft een betere buffer indien het een project uitvoerd dan woonbron, omdat de gemeente verschillende uitgaven en inkomsten heeft waarbij het geld kan investeren in het ene project terwijl er winst kan gemaakt worden vanuit een ander project. Bij woonbron is dit spelingsgebied kleiner, waardoor er meer aandacht moet zijn op het rendement van een project. Ze kunnen het daarom minder snel veroorloven om verlies te leiden. Een investering namens woonbron dient eerder op korte termijn rendabel te zijn, omdat zij direct de inkomsten vanuit de woningen krijgen. In het masterplan belemmerd daarom de uitvoering eerder. De gemeente kan echter op lange termijn een investering doorzetten omdat zij het rendement niet direct ontvangen vanuit de woningvoorraad.
alpha/gamma 2011 60
Ten tweede is woonbron Delft de uiteindelijke opdrachtgever van de herstructurering waardoor deze partij meer invloed heeft op de uiteindelijke uitvoering van het masterplan. Uit het interview met Peter van Hemmen, manager stad Woonbron Delft in dit artikel, is naar voren gekomen dat woonbron de uiteindelijke beslissingen neemt over de woningvoorraad binnen de Poptahof, dit wel naar de gemaakte afspraken met de gemeente. De relatie tussen Woonbron Delft en de gemeente Delft bestaat uit het nastreven van richtlijnen namens de gemeente, waarbij bijvoorbeeld meer differentiatie tussen woonmilieu’ s, het tegengaan van verloedering en het op pijl houden van nieuwbouwproductie voor lage inkomens de richtlijnen zijn. Er zijn prestatieafspraken waarbinnen woonbron en andere instellingen moeten opereren[47]. Er blijft echter voor woonbron een vrijheid over waarin ze kunnen opereren. Deze vrijheid zorgt, samen met de principes waarmee de organisatie haar keuzes maakt, voor het sneller afwijken van de doelstellingen. Met de uiteindelijke opdrachten zet Woonbron zich in voor de huisvesting binnen de poptahof en ondersteunt hiermee het ‘ people’ aspect omdat hun continue bezigheid is om hun klanten een plek geven om te wonen. Ten derde staat het klantgerichte beleid van woonbron, zich in te zetten voor het woonplezier van haar klanten, niet in lijn met de wensen van duurzaamheid voor de wijk in het masterplan [48]. De ideëen over duurzaamheid in het masterplan hebben betrekking tot restwarmteregelingen en natuurlijke waterbergingen, waarbij het behoud van de aarde wordt nagestreefd[15]. Dit staat te ver af van de missie van Woonbron om mensen te huisvestiggen. Woonbron heeft andere belangen voorstaan waardoor het duurzaamheidsaspect minder kans krijgt en het masterplan wellicht bemoeilijkt wordt. Echter is er ook een tegenspraak van de stelling. Ten eerste is dat de gemeente Delft de hoofdverantwoordelijke is over een wijk binnen de gemeente en bepaald daarin de keuzes over een project, en zo ook keuze om een masterplan niet door te zetten. Zij heeft de macht over instanties zoals woonbron en heeft hierbij op grotere schaal de meeste invloed op het masterplan. De plannen die worden gemaakt dienen goedgekeurt te worden door de gemeente en daarmee kan woonbron niet de partij zijn die voornamelijk het masterplan belemmerd. Daarnaast is in het masterplan opgesteld welke verantwoorderlijkheden beide partijen hebben en hoeveel geld ieder investeerd, duidelijke afspraken die voor beide partijen even aannemelijk zijn. Ook al is de gemeente de overkoepelende macht, hoeft dit echter niet te betekenen dat Woonbron niet de meest belemmerde acties heeft. Er bestaat voor Woonbron nog genoeg vrijheid in het maken van hun keuzes. Daarnaast hebben beide partijen een afgesproken aandeel, maar waarbij woonbron eerder aandacht heeft voor het rendement en dus Woonbron eerder de moeilijke partij vormt. Ten tweede heeft Woonbron Delft met (kleine) ingrepen zoals de verkoop van woningen met een terugkoopgarantie, de mogelijkheid om op de korte termijn de duurzame herstructurering in de wijk waar te maken. De mogelijk van Woonbron om op deze wijze de woningvoorraad binnen de Poptahof te veranderen is een voorbeeld van het korte termijngerichte denken van Woonbron, op deze wijze wordt de wijk op kleine schaal geherstructureerd en trekt het een nieuw type bewoners aan die de levensloopbestendigheid van de wijk en het ‘people’ standpunt ondersteunen. Hierbij bemoeilijkt Woonbron het nastreven van het masterplan niet, en stimuleert het juist de herstructurering en de levensloopbestendigheid.
alpha/gamma 2011 61
Dit argument geeft Woonbron een kans op een eenvoudige manier de woningvoorraad aan te passen en de levensloopbestendigheid voor de wijk te verbeteren, waarop dit de partij de algemene doelstellingen om de wijk opnieuw te herstructureren nastreefd. Dit is alleen een enkel punt, waarbij het renoveren of het nieuw bouwen in het plan niet wordt nagestreefd. Ook de verkoop van woningen bemoeilijkt renoveren of nieuwbouw omdat de woningen buiten het eigendom van woonbron valt. Dus de verkoop bemoeilijkt juist het renoveren en nieuw bouwen van woningen. En slotte wordt het laatste voorargument tegengesproken in het jaarverslag van Woonbron, waarin wordt gemeldt dat er naast een direct rendement via de huurexploitatie op de verhuurde eenheden ook wordt gestuurd naar het indirecte rendement, de waardeontwikkeling van het bezit[47]. Er wordt naar een langere termijn visie gekeken die de waarde van de wijk verhoogt. De aandacht voor de waardeontwikkeling van het bezit betekend meer dan alleen de opbrengst van een woning. Het zijn duurzame initiatieven in het belang van de aarde die Woonbron hiermee nastreefd, waarmee het mastenplan minder snel wordt belemmerd door Woonbron. Woonbron Delft werkt samen met andere partijen maar wel met als uitgangspunt het vinden van mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie beter te realiseren[47]. Hierbij staan dus hun eigen doelstellingen nog steeds centraal en zullen deze beter ondersteund worden. Welke in tegenstrijd zijn met de duurzame belangen in het masterplan. Het korte termijn gerichte denken bepaalt in veel argumenten de houding van Woonbron. Het zorgt ervoor dat de focus minder toekomstgericht is waardoor investeringen en projecten van het masterplan eerder worden heroverwogen. De verkoop van woningen is een voorbeeld van het korte termijn denken wat ten koste gaat van de herstructureringsmogelijkheden in de wijk. In de samenwerking met een andere partij streeft Woonbron nog steeds naar haar eigen doelen, waardoor in hun keuzes wellicht de aandacht voor de duurzaamheid in de wijk minder belang krijgt omdat deze niet in lijn staan met hun huisvestingbeleid.
alpha/gamma 2011 62
alpha/gamma 2011 63
Literatuurlijst 1. Delftwonen (in samenwerking met gemeente Delft en van der Vorm vastgoed). (2003). Masterplan op hoofdlijnen. Via http://raad.delft.nl/dossiers/herstructurering_poptahof/poptahofmasterplan-I_op%20hoofdlijnen.pdf (19-09-2011). 2. Integrale vernieuwing Poptahof via http://www.woonbron.nl/OverWoonbron/Overwoonbron/ WoonbronProjecten/Pages/Poptahof.aspx (19-09-2011). 3. Projectorganisatie Poptahof via http://www.poptahof.nl/projectorganisatie.html (19-09-2011) 4. http://www.kristal.org/cms/publish/content/showpage.asp?pageid=106 (19-09-2011) 5. Delftwonen (in samenwerking met gemeente Delft en van der Vorm vastgoed). (2003). Sociaal plan Poptahof, herstructurering woningen. Via http://www.keicentrum.nl/websites/kei/files/kei2003/ documentatie/sociaalplan-pooptahof-delft.pdf (19-09-2011) 6. http://www.poptahof.nl/over-poptahof/de-bewoners.html (19-09-2011) 7. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening/wet-ruimtelijke-ordening (1909-2011) 8. http://www.zuid-holland.nl/loket/provincialeregelgeving.htm (19-09-2011) 9. http://haaglanden.nl/#Ruimtelijke%20ontwikkeling%20tot%202020?id=1107 (19-09-2011) 10. http://www.hhdelfland.nl/ (19-09-2011) 11. Gemeente Delft. (2004). Stedenbouwkundig plan. In opdracht van stuurgroep Poptahof. Beschikbaar via http://www.delft.nl/Inwoners/Wonen_en_leven/Wonen/Bouwen_en_verbouwen/Beleid_ en_documenten/Stedenbouwkundig_plan_Poptahof (18-09-2011) 12. Vakteam ruimtelijke ordening. (2006). Beeldkwaliteitplan Poptahof. Via http://raad.delft.nl/ commissies/ruimtelijke%20ordening/2006/Bijlage-nota/r_2006_043_bn.pdf (19-09-2011) 13. http://www.poptahof.nl (17-09-2011) 14. Van Nunen, H. (2005). Assessment of the Sustainability of Flexible building. Boxtel: Aeneas. 15. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=240 16. Delftwonen, gemeente Delft, van der Vorm Vastgoed, (2003) masterplan op hoofdlijnen 17. http://www.eracontour.nl/nl/projecten/project-zoeken/project/3/poptahof-purper/ (2-10-2011) 18. http://www.eracontour.nl/nl/projecten/project-zoeken/project/19/poptahof-amber/ (2-10-2011) 19. http://www.delft.nl/Inwoners/Natuur_en_milieu (2-10-2011) 20. http://www.delft.nl/Inwoners/Wonen_en_leven/Wonen/Ruimtelijke_ordening_en_bestemmingsplannen (2-10-2011) 21. http://www.woonbron.nl/OverWoonbron/Actueel/Persberichten/Pages/HoogstepuntPoptahofbereikt.aspx (2-1-2011) 22. http://www.poptahof.nl/over-poptahof/buurtplatform.html (2-10-2001) 23. PvdA, Mensen maken de stad. http://www.pvdadelft.nl/mensen.asp?id=36 (29-09-2011) 24. http://www.deweekkrant.nl/images/library/pictures/5c/aa/da/ab/3_25dp1e01a4f.jpg (29-092011) 25. http://www.delft.nl/Monumenten/Cultuurhistorie/Stedenbouw_1940_1965 (27-10-2011) 26. http://wetten.overheid.nl/BWBR0003709 (27-10-2011) 27. http://ris.delft.nl/smartsite.shtml?ch=CBR&id=8283 (27-10-2011) 28. https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25427-2.html#IDATGK5 (27-10-2011) 29. http://raad.delft.nl/commissies/duurzaamheid/1999/nota/D_1999_023_n.html (27-10-2011) 30. http://raad.delft.nl/commissies/duurzaamheid/1999/bijlage_nota/D_1999_024_b.html (27-102011)
alpha/gamma 2011 64
31. http://raad.delft.nl/commissies/duurzaamheid/2000/nota/d_2000_013_n.html (27-10-2011) 32. http://wetten.overheid.nl/BWBR0011788/geldigheidsdatum_08-03-2011 (27-10-2011) 33. http://www.project.vrom.nl/lijstweergave.asp?code_prgm=1 (27-10-2011) 34. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/kredietcrisis (27-10-2011) 35. http://www.zuid-holland.nl/index/reglement?action=getregulation®elingid=48 (27-102011) 36. http://www.vng.nl/smartsite.dws?ch=DEF&id=103555 (27-10-2011) 37. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/steden/stedelijke-vernieuwing (27-10-2011) 38. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=240 (27-102011) 39. http://www.funcda.nl (27-10-2011) 40. KEI-centrum (geraadpleegd 29-10-2011). Delft, Poptahof. http://www.kei-centrum.nl/view. cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=288 41. Gemeente Delft (2011). Motie slaagkans sociale huurwoningen. http://ris.delft.nl/smartsite. shtml?ch=CBR&id=16680 42. KEI-centrum (geraadpleegd 29-10-2011). Delft, Poptahof: onderzoek gezinsvriendelijke hoogbouw. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=240 43. Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (geraadpleegd 29-10-2011). Kerncijfers wijken en buurten 2004-2010. http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70904ned&D1=955,91-107,117&D2=7992,8507-8508&D3=a&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T 44. Woonnet Haaglanden (geraadpleegd 29-10-2011). Aanbod sociale huurwoningen week 43. Woonnhttp://www.woonnet-haaglanden.nl/#/AanbodDetails/id=20081&bstate=Aanbod&soort=R EGULIER 45. Gemeente Delft (2008). Woonvisie Delft 2008-2020. Delft: Gemeente Delft. 46. Bolt, G. & van Kempen, R. (2011) Successful mixing? effects of Urban restructuring policies in Dutch neighbourhoods, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 102(3), 361-368 47 Jaarverslag Woonbron 2010. http://www.woonbron.nl/OverWoonbron/Publicaties/Bibliotheek/ Woonbron%20Corporate/Woonbron_Jaarverslag_2010_def.pdf. Geraadpleegd 26 oktober 2011. 48 Wie zijn we. http://woonbron.nl/OVERWOONBRON/OVERWOONBRON/Pages/WieZijnWe. aspx. Geraadpleegd 26 oktober 2011.
Afbeeldingen
Voorblad : http://t2.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9GcRdGLy6vp7cr8SpUvxWpqHuayO7gt0al8X0OpUiJx 6yTTfs_8exluIu2qZu (10-09-2011) I love Poptahof logo: http://www.poptahof.nl/home.html (18-09-2011) Wordcloud pagina 11 via http://www.wordle.net (19-09-2011) Overige afbeeldingen gemaakt door de redacteuren.
alpha/gamma 2011 65
1e
jaargang
nr.6
bouwkunde
TU
Delft
BK3065
SPECIAL ALPHA/GAMMA Magazine
BOMENWIJK DELFT EUROPAWIJK HAARLEM
Inleiding Naast het reguliere programma van Alpha Gamma leek het ons interessant om iets extra’s te doen. In deze special, die gewoon gratis bij het magazine te vinden is, is allerlei extra informatie te vinden over zowel de Poptahof als vergelijkbare casussen in Nederland. Als vergelijkbare casussen hebben we voor de Bomenwijk in de Delft en de Europawijk in H a a r l e m g e ko z e n . O o k i s e r e e n t w e e d e i n t e rview te vinden, dit keer met Peter van Hemmen van Woonbron Delft. Achterin zijn vijf essays opgenomen van onze vaste verslaggevers, dit ke e r o v e r t e c h n i s c h e g o e d e o p l o s s i n g e n v e rsus maatschappelijk aanvaarde oplossingen. We hopen in deze special een nog beter beeld te geven van de levensloopbestendigheid van de wijk Poptahof in Delft.
Inhoud A B C D E F G
Vergelijkbare casussen Actoren Extra interview Centrale concept Stellingen Argumenten Essay
A. Vergelijkbare casussen Om eens te kijken of wat er bij het Poptahof gebeurt een goede aanpak is, hebben we een paar vergelijkbare casussen gezocht. Eén in dezelfde regio, namelijk de Bomenwijk in Delft, een ander in een andere regio, maar met woningen uit dezelfde tijd en met een vergelijkbare bewonersgroep, namelijk de Schalkwijk in Haarlem. In de Schalkwijk worden verschillende gedeeltes geherstructureerd, en het deel nu in ontwikkeling is is de Europawijk-Zuid, vandaar de focus op deze wijk. Bomenwijk in Delft Overeenkomsten: Ook in Delft, zelfde soort ligging vlak bij het centrum Duurzaamheid: staat centraal Nadruk ook op variatie in woningtypes en huur/koop, Levensbestendigheid staat bovenaan – dus gemiddelde woonduur moet omhoog Verschillen: Naast de gemeente Delft en Vestia als actoren, speelt de bewonerswerkgroep een belangrijke rol 10 jaar eerder gebouwd (jaren 50), Eengezinswoningen en laagbouw, geen hoge flats. Nieuwbouw plannen zijn voor herenhuizen, luxere eengezinswoningen. Hogere prijsklasse. andere bevolkingssamenstelling, geen hoog procent allochtonen maar hoog procent ouderen, dus ook andere doelgroepen. Hoger inkomen Renovatieplan gemaakt met uitgebreide input van bewoners, in 2005 Bronnen [1] [2] [3] Schalkwijk, daarin Europawijk Zuid, in Haarlem Overeenkomsten: Ongeveer 70% huur 30% koop Uit jaren 60: portiekflats met functiescheiding, stempelbouw en strokenbouw Hoog percentage allochtonen Verschillen: Groter gebied, met 2.600 woningen, meer dan twee keer zo veel Nadruk op senioren voorzieningen Meer sloop en nieuwbouw dan renovatie Kleinere stapjes: één straat per keer, ongeveer 100-150 woningen per fase. Bronnen [12] [17] [18]
B. Actoren Bomenwijk, Delft Het masterplan voor de herontwikkeling van de Bomenwijk is gemaakt door de gemeente Delft, Vestia en de bewonerswerkgroep.[1] Hieronder staan deze actoren beschreven en wordt bekeken op welke vlakken hun belangen overeenkomen en op welke deze tegengesteld aan elkaar zijn. Als vierde actor is Steenhuis Bukman Architecten genomen, het architectenbureau dat over zowel de woningen als het stedenbouwkundig plan ging. Ook de belangen van de actor worden uiteengezet. Gemeente Delft Wethouder zorg en wijken Raimond de Prez (tot 2010 Saskia Bolten). Allereerst heeft de gemeente Delft de opdracht gegeven om de Bomenwijk te herstructureren en neemt de gemeente de leiding in dit project. Ook moet de gemeente ervoor zorgen dat het project binnen de tijd op de juiste wijze wordt herontwikkeld, door bijvoorbeeld veel te overleggen met de andere actoren. Gemeente Delft vindt het erg belangrijk dat de bewoners van de Bomenwijk bij het project betrokken zijn, dit is een taak voor Vestia. Daarom houdt de gemeente in de gaten of Vestia goede afspraken met de bewoners maakt en of de bewoners wel genoeg bij de plannen betrokken worden.[2] Verder houdt de gemeente zich bezig met de herinrichting van de openbare ruimtes en denkt daarom mee over de planologische kaders.[3] Ze beslissen samen met Vestia over de hoeveelheid woningen en de woningtypen. De gemeente maakt de bestemmingsplannen en verleent de vergunningen, hier is Vestia dus afhankelijk van. De uiteindelijke bouwplannen toets de gemeente aan het bestemmingsplan en het beeldkwalititeitsplan. Dit vinden zij de manier om ervoor te zorgen dat het bijzondere karakter van de wijk behouden blijft. Ook controleert een bouwinspecteur van de gemeente over volgens afspraak gewerkt wordt tijdens de bouw.[4] Vestia Bedrijfsdirecteur Vestia Delft, Rob van Eijkeren [5] De woningcorporatie Vestia is de eigenaar en de verhuurde van de woningen in de Bomenwijk. Verkoop van woningen gaat via Vestia Makelaardij, de ontwikkeling van nieuwe woningen via Ceres projecten (ook een onderdeel van Vestia) en de verhuur van woningen gaat via Vestia Delft. Eén van de belangrijkste dingen die Vestia doet, is het communiceren met en het informeren van de huidige bewoners tijdens de herontwikkeling van de Bomenwijk. Met deze bewoners heeft Vestia afspraken gemaakt over de rechten en plichten van zowel de bewoners als Vestia, die te vinden zijn in een sociaal plan. Ook met de gemeente zijn afspraken gemaakt, deze hebben betrekking tot de woningen en de openbare ruimte.[6] Zoals hierboven al vermeld staat, is Vestia afhankelijk van de bestemmingsplannen en de vergunningen van de gemeente Delft. Maar er is nog redelijk veel ruimte over voor eigen plannen van Vestia, terwijl ze zich aan de plannen van de gemeente houden.
Bewonerswerkgroep Deze bewonerswerkgroep bestaat uit een aantal bewoners van de Bomenwijk. Zij zorgen ervoor dat de wensen van de bewoners zo veel mogelijk doorgevoerd worden. Ze maken afspraken over het op peil houden van de leefbaarheid in de wijk en de terugkeergarantie voor de bewoners.[7] De bewonerswerkgroep houdt alle ontwikkelingen met betrekking tot hun wijk goed in de gaten en overlegt hierover met Vestia en de gemeente Delft. Ook heeft deze groep iets te zeggen over de ontwerpen van Steenhuis Bukman Architecten, ze beoordelen hun plannen.[8] Bewoners konden zelfs hun eigen woning laten aanpassen, bijvoorbeeld om de badkamer op een andere plek in de woning te laten realiseren. Voor sommige aanpassingen was er een huurverhoging tot gevolg. [9] Steenhuis Bukman Architecten Samen met Ceres projecten en Vestia Delft ontwikkelt Steenhuis Bukman Architecten de woningtypes en plattegronden. Belangrijk daarbij was het behoud van de typische jaren ’50 kenmerken van de wijk.[10] Dit was een eis vanuit de gemeente. Ook moesten ze rekening houden met de wensen van de bewoners (onder andere via de bewonerswerkgroep). Verschillende belangen
Belangen
De vier hierboven genoemde actoren hebben weinig tegengestelde belangen. Voor alle vier staat voorop dat de wijk (weer) een fijne wijk moet worden, die veilig en leefbaar is. Daar hebben ze wel verschillende redenen voor. Voor de gemeente is dit van belang omdat ze een leefbare stad willen. Vestia wil natuurlijk ook een fijne wijk, maar voornamelijk omdat ze dan geld kunnen verdienen (of in ieder geval geen verlies draaien) aan het verhuren en verkopen van woningen. De bewonerswerkgroep wil ook een fijne wijk, zodat de bewoners er met plezier kunnen wonen. Steenhuis Bukman Architecten wil dat hun ontwerp werkt, zodat de mensen er fijn kunnen wonen, maar ook zodat ze naamsbekendheid/een goede naam krijgen (en meer opdrachten krijgen). De samenwerking tussen de drie actoren (gemeente, Vestia en de bewonerswerkgroep) maakt eigenlijk al duidelijk dat ze samenwerken voor een doel en dus een overeenkomende belang hebben: dat het project slaagt. Wat nog wel een punt van tegengestelde belangen tussen de bewoners aan de ene kant en de gemeente en Vestia aan de andere kant kan zijn, is de duur van het project. De gemeente Delft en Vestia willen dat het project in fases gaat en dus meer tijd kost. Sommige bewoners hebben juist liever dat de herstructurering snel moet gaan; zo wonen ze niet lange tijd op een bouwplaats (met alle geluidshinder en verkeershinder) en kunnen ze sneller in de nieuwe woningen. Dan is er natuurlijk nog wel een tegengesteld belang te vinden in de huur- en koopprijzen. Vestia wil aan dit project geld verdienen, voor de gemeente is het belangrijk om in ieder geval geen verlies te lijden door over de begroting heen te gaan en de bewoners wonen het liefst in huizen waarvan de huur- en koopprijzen niet (veel) duurder zijn dan de prijzen van voor de herstructurering.
Europawijk-Zuid, Haarlem De gemeente Haarlem herstructureert samen met de woningcorporaties Pre Wonen en Ymere de wijk Europawijk-Zuid, onderdeel van de Schalkwijk in Haarlem.[11] Dit zijn dan ook, naast de bewoners van de wijk die zijn verenigd in de Wijkraad Europawijk [12], de belangrijkste partijen van de herstructurering. Hieronder worden deze verschillende actoren nader toegelicht. Gemeente Haarlem Omdat de kwaliteit van de wijk relatief minder is, is er vooral vanuit de gemeente Haarlem de wens deze te verbeteren. De Europawijk-Zuid is daarom onderdeel van het ‘Ontwikkelingsprogramma Haarlem 2005-2010’, waarin onder andere doelstellingen op het gebied van veiligheid en sociale kwaliteit zijn verwoord. [18] De gemeente Haarlem treed vooral 0p als coördinator van de wijkvernieuwing. Naast deze regierol zorgt het voor de openbare ruimte en daarbij de voorzieningen en infrastructuur. Het tekort aan grondexploitatie moet worden opgevangen door de woningcorporaties.[19] Pré Wonen De woningcorporatie Pré Wonen vervangt in de Europawijk 180 woningen die in slechte staat zijn voor 210 nieuwbouwwoningen. Daarnaast renoveren ze de woningen die in betere staat zijn, zodat het bestaande woningbezit meer aan de huidige eisen en woonwensen zal voldoen. [13] Pré Wonen bouwt de woningen vanuit de dochteronderneming Préferent projectontwikkeling BV. [14] Ymere Ymere is een woningcorporatie die net als Ymere de renovatie en nieuwbouw verzorgt voor de Europawijk, het heeft dan ook vrijwel dezelfde belangen en verantwoordelijkheden. Ymere is verantwoordelijk voor 180 nieuwbouwwoningen en verkoopt hier bovenop 361 woningen. [13] Omdat de wijk vooral uit huurwoningen bestond, zal het verschil in huur- en koopaanbod hierdoor iets minder worden. Voorheen droeg Woonmaatschappij zorg voor de in totaal circa 1100 [15] woningen, maar door een fusie in 2008 is dit Ymere geworden. [16] Wijkraad Europawijk Omdat het hier om een herstructurering gaat, moet men rekening houden met de bestaande bewoners. In 2004 heeft de wijkraad van de Europawijk [12] dan ook vaak overlegd met de projectleiding voor de wijk, om tot een goede toekomstvisie te komen. Hieruit bleek dat bewoners vooral het onderhoud van de openbare ruimte en het groen belangrijk vonden. Ook hierna blijft de rol van bewoners belangrijk, bij alle onderdelen worden ze betrokken. Bovendien wordt voor de bewoners van de sloop- en renovatiewoningen een sociaal plan opgesteld in samenwerking met de bewonersorganisaties. [17]
Belangen
De actoren hebben, net als in de Bomenwijk in Delft, vrijwel dezelfde belangen. Iedereen is gebaat bij een meer leefbare en veiligere wijk, over deze algemene doelstelling zullen alle actoren het een zijn. Wel bestaat er vanuit de bewoners nog discussie over de nieuwbouw in het Heempark en herinrichting van de Laan Van Angers [17].Toch zal een betere uitstraling van de wijk en meer kwaliteit in de woningvoorraad voor iedereen positief uitpakken.
Poptahof, Delft Ook in de wijk Poptahof kwamen verschillende actoren en dus tegengestelde belangen voor. De vier belangrijkste actoren zijn de gemeente Delft, stichting Woonbron, Van der Vorm vastgoed en de bewoners. Zowel de gemeente Delft en Woonbron, als de gemeente Delft, Woonbron en van der Vorm vastgoed werken samen in (hybride) organisaties. De bewoners worden ook op verschillende wijzen gerepresenteerd. Toch zullen alle vier de actoren voornamelijk apart behandeld worden. Gemeente Delft Wethouder zorg en wijken Raimond de Prez (tot 2010 Dick Rensen). Allereerst heeft de gemeente Delft de opdracht gegeven om de Poptahof te herstructureren. Voor de gemeente is het van belang dat de wijk weer een leefbare wijk wordt, waarin de bewoners met veel plezier voor een langere tijd blijven wonen. Daarnaast willen ze ook dat de wijk duurzaam wordt. Het middel dat de gemeente specifiek kan benutten voor de herstructurering is de wetgeving; van raadsvoorstel tot vaststelling van het Masterplan voor de Poptahof) [26]. Voormalig wethouder Dick Rensen vertelde dat ‘de gang erin houden’ de voornaamste taak van de gemeente was. Door veel te overleggen met de verschillende actoren probeerde de gemeente dat proces snel zou verlopen en dat er geen misverstanden zouden ontstaan door slechte communicatie. Van belang is dat alleen de gemeente bestemmingsplannen kan maken en vergunning kan verlenen. Deze hebben de andere actoren nodig om te kunnen bouwen. Woningcorporatie Woonbron (voorheen Delftwonen) Raad van bestuur: Martien Kromwijk (vanaf april 2011, Bert Wijbenga), Johan over de Vest en Jan Hauwert Ook Woonbron wilde een goed leefbare en duurzame wijk ontwikkelen. Hun middelen hiervoor waren dat zij financiële middelen hebben om onderzoek te doen, te bouwen en te promoten. Verder hebben ze een netwerk met ontwikkelaars, aannemers en goede contacten met de gemeente Delft. Daarbovenop hebben ze als woningcorporatie vaker aan zulke grote ontwikkelingsprojecten meegewerkt en dus veel kennis [26]. Woonbron zorgt ervoor dat de woningen verhuurd en verkocht worden, zij zouden dus geld kunnen verdienen aan dit project. Omdat de woningen sociale huur (of te woon) zijn, is het bijna niet mogelijk om geld te verdienen. Wel zal Woonbron ervoor zorgen zo min mogelijk verlies te draaien [28]. Van der Vorm vastgoed Van der Vorm vastgoed is de eigenaar van het winkelcentrum de Hovenpassage en van de kantoortoren Torenhove. Deze actor wil het winkelcentrum aanpassen aansluitend op de wensen van de bewoners van de Poptahof. Dit kunnen ze doen doordat ze financiële middelen hebben en omdat ze relaties hebben met de gemeente Delft, de ontwikkelaar en de woningcorporatie. En omdat de bewoners producten willen kopen in het winkelcentrum dicht in de buurt van hun woning [26]. Bij deze actor draait het uitsluitend om winst. Daarom zorgt Van der Vorm vastgoed ervoor dat het winkelcentrum en de kantoortoren aansluiten bij de wensen en dus meer geld opleveren. Bewoners Ook de bewoners willen een goed leefbare wijk om in te wonen. De wijk moet kindvriendelijk zijn, een winkelcentrum en een school bevatten. De woningen in de wijk moeten passen bij hun woonwensen en er moeten sociale vernieuwingen plaatsvinden in de wijk. Ze kunnen deze belangen duidelijk maken door publieke acties en in het masterplan en sociaal plan Poptahof. Zo bestaan er bewonerscommissies [26] [27] [29].
Belangen
De vier hierboven genoemde actoren hebben eigenlijk weinig tegengestelde belangen. Voor de gemeente Delft, Woonbron en de bewoners is het belangrijk dat de wijk een goed leefbare wijk wordt. Ook Van der Vorm vastgoed vindt dit belangrijk, maar dan voornamelijk omdat er dan meer winst is te realiseren voor dit bedrijf. Ook Woonbron kan geld verdienen of verliezen met dit project, dus die zal ook erg goed naar de financiën kijken. Voor de gemeente Delft zijn de geldzaken ook belangrijk, maar zij willen vooral dat de wijk leefbaar wordt zodat de stad in zijn geheel verbetert. De bewoners willen in een fijne, veilige, kindvriendelijke wijk wonen. Over de huur- en koopwoningen valt nog te zetten dat de bewoners het liefst zo min mogelijk betalen, terwijl Woonbron dit niet wil, zij moeten zo min mogelijk verlies draaien. In dit project wordt veel samengewerkt tussen de verschillende actoren. Gemeente Delft is hierin een bindende factor, samen met Woonbron. Uit het feit dat er zoveel wordt samengewerkt tijdens dit project valt af te leiden dat veel belangen van de actoren overeenkomen. Wel blijkt dat voornamelijk het financiële aspect voor de actoren verschilt.
C. Interview Interview met Peter van Hemmen van Woonbron Delft
Levensloopbestendigheid Het begrip levensloopbestendigheid heeft in de herstructurering geen rol gespeeld. Indien er naar de herstructurering wordt gekeken is er wel sprake van, de woningen die er nu zijn kunnen bewoond worden door starters, gezinnen en ouderen. In speciale behoeften die bijvoorbeeld zwakkere ouderen of gehandicapten vereisen kan de wijk echter niet voorzien. De wijk is dus niet geschikt voor elke doelgroep, maar dat hoeft ook niet. Mensen kunnen elders heen verhuizen.
Voor het tweede interview hebben we Peter van Hemmen van stichting Woonbron Delft op 7 oktober 2011 ondervraagd. Peter van Hemmen is momenteel werkzaam als Manager Stad bij de stichting Woonbron, zijn taak is hierbij een positieve bijdrage leveren aan de 9000 woningen in de Poptahof met betrekking tot het onderhoud, de afstemming van de vraag en het aanbod naar woningen, het sociaal beheer en de woningvoorraad ‘netjes’ behouden in de wijk.
Aantrekkelijkheid Poptahof Mensen zijn positief over de Poptahof, niet alleen de mensen de er al woonden maar ook de nieuwe mensen. Voor nieuwe bewoners in de wijk is het natuurlijk wennen aan nieuwe buren. Het duurt soms even voordat mensen gewend zijn aan de nieuwe omstandigheden, maar de mensen komen tevreden over.
Net als het interview met Dick Rensen is de hieronder beschreven vragenlijst voorgelegd aan dhr. Van Hemmen. Het interview is verwerkt in de onderwerpen die besproken zijn naar aanleiding van de vragenlijst en extra doorvraag naar de verschillende belangen van de actoren. 1. Wat houdt uw huidige baan in? 2. Wat voor banen heeft u hiervoor gehad? (Achtergrond) 3. Wat is uw functie voor de herstructurering van het Poptahof? 4. Wilde u zich vanaf het begin graag bezighouden met Poptahof of is het slechts onderdeel van uw functie? 5. Wat waren volgens u de voornaamste redenen voor de herstructurering? 6. Op welke manier wilde u de wijk duurzamer maken? Ligt de nadruk op mensen, milieu of winst? 7. Waarom wilde u de wijk levensloopbestendig maken? 8. Waarom zouden mensen, volgens u, langere tijd in het Poptahof willen blijven wonen? 9. Verwacht u veel nieuwe mensen in de wijk aan te trekken of zullen deze gezinnen weer allemaal terugkomen? 10. Zijn volgens u alle bewoners tevreden met de herstructurering? 11. Bent u zelf tevreden met de huidige resultaten? 12. Heeft u ook rekening gehouden met de veranderende eisen in de toekomst?
Tevredenheid dhr. Van Hemmen over de resultaten Meneer Van Hemmen is tevreden over de huidige resultaten van de herinrichting van de Poptahof.
Achtergrond Voordat Peter werkzaam was bij woonbron heeft hij Sociologie gestudeerd, wat werd vervolgd door ruim 20 jaar ervaring in het management van de volkshuisvesting. Onder andere is hij werkzaam geweest bij Vestia en Duwo Studentenhuisvesting. Herstructurering van de wijk Poptahof In het midden van de jaren ’90 waren er sociale problemen in de Poptahof. Er woonde vooral mensen met een laag inkomen, werklozen en asielzoekers omdat zij hier snel een woning (goedkoop) konden krijgen. De wijk moest verbeterd worden, men wilde het aanbod veranderen terwijl er wel een vraag bestond in deze goedkopere woningen. De doelstelling in 2004 was het voorzien van meer differentiatie in de woningvoorraad namens de gemeente Delft en stichting Woonbron, de 8 velden waarin de wijk verdeeld is zouden hierbij stuk voor stuk worden aangepakt. De huidige hoogbouw is opnieuw ingedeeld en daarnaast zijn sommige huurwoningen verkocht met een terugkoopgarantie. In 2004 was er echter nog veel mogelijk door de omstandigheden van destijds, maar in 2008 veranderde dit. Woningen geven weinig winst en daarnaast zijn ze van waarde gedaald. Uiteindelijk zijn de oorspronkelijke doelstellingen niet bereikt, de norm van de het eerste veld was te optimistisch, er zijn nu pas 2 velden hergestructureerd.
Toekomst De oorspronkelijke doelstellingen en deadlines worden niet meer behaald, komend half jaar wordt het contract ontbonden omdat de doelstellingen niet reëel meer zijn. Er wordt in de toekomst gekeken naar wat er kan gedaan worden en niet naar wat er gedaan moest worden. Er is momenteel minder budget beschikbaar en hiermee moet kunnen worden omgegaan. Er wordt gezocht naar alternatieve partijen die de (her)bouw van woningen willen financieren, zo heeft bijvoorbeeld Synctrus Achmea al in de wijk belegd. Ook is er een andere aanpak van herstructureren, de volgende flat die zal gerenoveerd worden wordt aangepakt aan de buitenkant, de omgeving en de installaties, daarnaast worden woningen in deze flat verkocht om de herstructurering waar te maken. En uiteindelijk op een lange termijn eindigt de levensduur van een flat, dan worden ze niet meer aangepast of gerenoveerd. Het is makkelijker om terug te kijken maar moeilijker om vooruit te kijken, de weg ernaar toe is belangrijker geworden en niet het doel wat al bestond. Hiermee wordt bedoelt dat de toekomst niet helemaal uitgeschreven is en vaststaat maar dat men zich zal aanpassen in hun acties gericht op een doel in de toekomst. Verschillende Actoren De verschillende actoren hebben vrijwel geen botsingen met elkaar. Omdat woonbron stichting Poptahof beheert ontstaan hier geen tegenstrijdige belangen. Samen met de gemeente is er een contract met betrekking tot de herstructurering opgesteld, hierin staan de doelstellingen die de partijen destijds wilden bereiken en hoeveel financiële bijdragen elke partij bijdroeg. Woonbron beslist over de investeringen in de wijk. De gemeente wil de risico’s van investeringen ook verminderen, wanneer er geld wordt gestopt in het aanpakken van een weg moet dit ook opbrengsten leveren vanuit de woningen omdat dit niet direct komt uit het verbeteren van de wegen. De herinrichting van de wegen worden betaald uit het Poptahof ‘potje’, waarin de Gemeente Delft en Woonbron hebben bijgedragen.
Bron: [20]
D. D. Centrale Centrale Concept concept Bomenwijk Delft Het doel van de gemeente Delft en woningcorporatie Vestia is om de Bomenwijk te herstructureren tot een veilige en leefbare woonwijk. De gemeente Delft wil graag een veilige en leefbare stad en woningcorporatie Vestia wil hun woningen goed kunnen verhuren of verkopen. Vergelijkbaar met de casus van Poptahof is dat de Bomenwijk ook vlak bij het centrum van Delft ligt. Tevens staat duurzaamheid centraal en ligt de nadruk op variatie in woningtypes, zowel huur als koop. Levensloopbestendigheid wordt ook in de Bomenwijk belangrijk gevonden, de gemiddelde woonduur moet omhoog in deze wijk. Verschil met Poptahof is dat in de Bomenwijk een heel andere type woningvoorraad heeft, namelijk eengezinswoningen en laagbouw. De nieuwbouw plannen zijn voor luxe herenhuizen en eengezinswoningen in een hogere prijsklasse. Tevens kan er gesteld worden dat de Bomenwijk een andere bevolkingssamenstelling heeft ten opzichte van Poptahof. Een veel lager percentage allochtonen, maar een hoger percentage ouderen. Om deze doelstellingen van de gemeente Delft en woningbouwvereniging Vestia te bewerkstelligen zijn er in de Bomenwijk andere methodes en middelen gebruikt dan in Poptahof. Zo speelt naast de gemeente Delft en woningcorporatie Vestia, de bewonerswerkgroep een zeer belangrijke rol. De bewonersgroep zorgt er voor dat de wensen en belangen van de bewoners zoveel mogelijk doorgevoerd worden. De bewonersgroep maakt afspraken over het op peil houden van de leefbaarheid van de wijk en heeft nauw overleg met de gemeente Delft en woningcorporatie Vestia. Hoewel in Poptahof ook bewonersverenigingen actief zijn, lijkt het erop dat in de Bomenwijk deze vereniging veel meer invloed heeft en op een andere wijze betrokken wordt in het gehele proces. Van deze bewonersvereniging wordt een meer proactieve houding verwacht dan in Poptahof. Deze bewonersvereniging beoordeelt zelfs de plannen van de architect. Bewoners werden voorafgaand aan de renovatie al bij de plannen betrokken en konden daadwerkelijk input leveren. De bewoners konden zelfs hun eigen woning aan laten passen naar hun persoonlijke wensen. Voor sommige bewoners had dit wel een huurverhoging tot gevolg, maar wanneer de bewoners hier zelf voor kiezen en verantwoordelijk voor zijn, zal dit altijd geaccepteerd worden. Het lijkt er dus op dat de gemeente Delft en woningbouwcorporatie Vestia het bewerkstellingen van levensloopbestendigheid en het verhogen van de woonduur voorafgaand aan de renovatie al vorm willen geven. In Poptahof zijn de woningen op een dermate wijze gebouwd zijn, dat er in de loop der jaren wijzingen doorgevoerd kunnen worden zodat de woning inspeelt op veranderende omstandigheden binnen een huishouden. Dit gaat echter voor alle woningen op dezelfde wijze. In de Bomenwijk kan mijn voorafgaand aan de renovatie al wensen doorgeven, waardoor de woning op dat moment al geschikt gemaakt wordt naar de individuele wensen van de bewoner. De woning is op deze wijze veel meer toegespitst op de wensen en eisen van de bewoner die waarschijnlijk nu al nadenkt over de toekomstige plannen. Er is dus al een voorselectie gemaakt is, een eerste stap richting levensloopbestendigheid. Het doorvoeren van meerdere wijzingen in de woning bijvoorbeeld een aantal jaren later zal makkelijker gaan omdat de woning al “gepersonaliseerd” is. Deze manier van werken brengt zowel een aantal voordelen als een aantal nadelen met zich mee.
Voordelen Een groot voordeel voor de bewoners is dat voorafgaand aan de renovatie al afgestemd kon worden hoe de woning moet worden verbouwd of gebouwd naar de wensen en eisen van de bewoners. Dit zal tot grotere tevredenheid stemmen. Tevens zorgt dit voor een voorselectie wat de levensloopbestendigheid ten goede zal komen. Bewoners zullen waarschijnlijk nu al vooruitdenken, zodat de woning over een aantal jaren nogmaals makkelijk aangepast kan worden. Nadelen De woningen zullen uiteindelijk er verschillen van elkaar. Tevens verliezen de gemeente Delft en woningcorporatie Vestia mogelijk een beetje de grip op het type woning. Als iedereen zomaar elke wijziging kan doorvoeren in de woning dan ontstaat er een kans op onwenselijke situaties. Met een koopwoning zal dit minder van belang zijn, maar bij met name huurwoning is dit niet altijd wenselijk. Als elke bewoner de woning volgens zijn eigen wensen kan verbouwen zorgt dit mogelijk voor lastig te verhuren woningen op het moment dat de huidige bewoner vertrekt. Deze mogelijke oplossing om de levensloopbestendigheid te vergroten zal zeker werken voor de huidige bewoners, maar het zal de verhuurbaarheid niet altijd ten goede komen. Tenzij er wel strenge controle mogelijk blijft door woningcorporatie Vestia. Toepassing op Poptahof De huidige of nieuwe bewoners vooraf meer betrekking bij het ontwerpen van de plattegrond van de woning, kan absoluut een oplossing zijn om de levensloopbestendigheid van de woning te vergroten. Bewoners zullen vooruit denken en de woning al deels aanpassen naar hun eigen wensen. Bewoners hebben sowieso het gevoel invloed te hebben gehad op het ontwerp van hun woning. De woning is meer ingericht naar de persoonlijke wensen van de bewoner. Dit zal zeker zorgen voor een langere woonduur en dus uiteindelijk voor een meer sociaal duurzame woonwijk. In Poptahof is het in ieder geval mogelijk om deze techniek toe te passen op de bewoners die een terugkeergarantie hebben gekregen voor hun woning.
Europawijk-Zuid Haarlem Het doel van de gemeente Haarlem is om in samenwerking met woningcorporatie PreWonen en Ymere de wijk Europawijk-Zuid te herstructureren. Europawijk-Zuid wordt gekenmerkt door een ruim en groen karakter en is een van de rustige wijken van Haarlem. De ruime opzet is ontstaan door drie brede noord-zuid-assen, maar de ruimte tussen deze assen zijn een stuk minder ruim opgezet en geven hierdoor een versnipperd beeld. De overgangsgebieden tussen het openbaar terrein en privéterrein zijn slecht onderhouden tot verwaarloosd en dragen hierdoor niet bij aan een goed beeld en goede sfeer in de buurt. Rechtstreekse oost-west-verbindingen zijn er niet in het hele gebied, terwijl ten oosten het stadshart is en ten westen een groot park. De ontsluiting van het gebied naar bepaalde andere gebieden laat dus te wensen over. Voor de herontwikkeling van deze woonwijk hebben de gemeente Haarlem en woningcorporatie PreWonen en Ymere een aantal pijlers opgesteld. De focus tijdens de herstructureringen ligt op het behouden en versterken van het ruime en groene karakter, het renoveren van woningen, creëren van differentiatie in het woningaanbod, versterken van het gezicht van de wijk, verbeteren van de uitstraling, bruikbaarheid en beheersbaarheid de openbare ruimte en verbeteren van de routes van oost naar west [13]. Het lijkt erop dat de gemeente Haarlem en de woningcorporaties een andere strategie gekozen hebben dan de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron bij Poptahof. Het herstructureren van de woningvoorraad gebeurt op een veel kleinere schaal dan bij de Poptahof, terwijl het her te structureren gebied dubbel zo groot is. Door middel van nieuwbouwwoningen worden er nieuwe accenten aangebracht in het gebied, die de uitstraling en sfeer van de woonwijk ten goede moeten komen [13]. Een veel belangrijker en groter element van de herstructurering van het gebied betreft de aanpak van de openbare ruimte. Dit is in tegenstelling met Poptahof, waar de herstructurering ook wel de openbare ruimte betreft, maar het grootste deel van de vernieuwing betreft het renoveren van de woningvoorraad. In de Europawijk-Zuid in Haarlem wordt de ruime opzet van de wijk verder uitgebreid met en nieuw netwerk van verbindingen. Er verdwijnt een doorgaande route, waarvoor een nieuwe as van groenbebouwing in de plaats komt die als publieke ontmoetingsplek gaat dienen [13]. Daarnaast worden er nieuwe verkeersroutes aangelegd die voor een beter ontsluiting naar het stadshart en het westelijke park moeten gaan zorgen. Aan deze nieuwe routes komen allerlei speelvoorzieningen en plantsoenen. Hoewel er ook woningen gerenoveerd en nieuw gebouwd geworden in de Europawijk-Zuid lijkt de primaire focus van de gemeente Haarlem en de woningcorporaties daar niet op te liggen. De ingrepen op de woningvoorraad zijn minimaal of subtiel. De strategie voor de herstructurering van dit gebied is dat er grotendeels gefocust wordt op het herstructureren van de infrastructuur. Door middel van het opknappen van de publieke ruimte en het verzorgen van een betere ontsluiting van het totale gebied wordt getracht om de doelstelling van herstructurering te bereiken en een woonwijk te maken met een beter imago. De doelstelling voor de renovatie van Poptahof in Delft zal waarschijnlijk wel wat anders geweest zijn dan de doelstelling van de Europawijk-Zuid in Haarlem. Dit moet wel in ogenschouw genomen worden tijdens een vergelijk van beide wijken. De staat van de woningen speelt natuurlijk absoluut mee in de keuze om deze wel, niet of maar voor een deel te renoveren. Dit zal verschillen per woonwijk. Deze manier van werken brengt zowel een aantal voordelen als een aantal nadelen met zich mee.
Voordelen Een voordeel van deze manier van de wijk herstructureren is dat veel bewoners gewoon in hun woning kunnen blijven wonen. Er hoeft geen grootscheepse verhuizing plaats te vinden om de plannen door te voeren. Een tweede voordeel is dat er met relatief eenvoudige ingrepen in het landschap en de landschapsstructuur al grote veranderingen teweeg gebracht kunnen worden. Het aanlegen van betere ontsluitingen voor de woonwijk zal minder kosten met zich mee brengen en minder ingrijpend zijn dan een volledige flat renoveren of slopen en opnieuw bouwen. Variabelen als woonomgeving en omgevingsvoorzieningen zijn van groot belang voor de levensloopbestendigheid van een buurt. Het opknappen van deze omgeving en voorzieningen zal zeker tot gevolg hebben dat de gemiddelde woonduur omhoog gaat. Nadelen Het opknappen van de woonomgeving en omgevingsvoorzieningen zal alleen effect hebben als er in ieder geval ook tevredenheid is over de woning. Het enkel aanpakken van de woonomgeving zal geen zin hebben. Dus het nadeel van deze methode is dat het enkel toegepast kan worden als de woningen wel in een dermate staat verkeren dat er ook niet heel veel aan hoeft te gebeuren. Of dat dit met minimale ingrepen en inspanning kan gebeuren. Tevens is Europawijk-Zuid al een ruim opgezette wijk met veel groenvoorzieningen. Maar als een woonwijk dit niet heeft en een grote dichtheid heeft, dan is deze methode veel lastiger toe te passen. Toepassing op Poptahof Om de levensloopbestendigheid in Poptahof te vergroten is het van belang om nog meer aandacht aan de omgevingsvariabelen te besteden. De woningvoorraad in Poptahof is niet van een dermate kwaliteit dat er voor gekozen kan worden om voornamelijk de focus te hebben op de woonomgeving en omgevingsvoorzieningen. In Poptahof is het noodzakelijk om de woningen te renoveren of zelfs opnieuw te bouwen. Echter deze casus toont wel aan dat het vergroten van de levensloopbestendigheid van een woonwijk bewerkstelligt kan worden door het verbeteren van de woonomgeving en omgevingsvoorzieningen. Poptahof kan hier absoluut een voorbeeld aan nemen en zoeken naar oplossingen om meer met de structuur van de wijk te doen. Gecombineerd met renovatie van de woningen en het voorafgaand aan renovatie al mee laten denken van de bewoners over de inrichting van de woning (zie case Bomenwijk) kan deze methode zeker een bijdrage leveren aan verbeteren van het imago van de wijk Poptahof.
E / F Stellingen en argumenten
E / F Stellingen en argumenten
Bij de herstructurering van de wijk Poptahof moet het sociaal duurzaam maken van de wijk niet alleen afhangen van het selecteren van de (nieuwe) inwoners, ook al is dit technisch een goede oplossing. De projectorganisatie Poptahof moet op een maatschappelijk aanvaarde oplossing focussen, waarbij de huidige bewoners in de wijk kunnen blijven wonen en niet de bewonersselectie maar de ruimtelijke opzet en invulling van de wijk zorgt voor een verbeterde sociale duurzaamheid.
Rienk: Het veranderen van de doelgroep van bewoners voor woonwijk Poptahof
Iris:
Pro 1 De bewoners die in de wijk Poptahof in hun wijk kunnen blijven wonen, ook na de herstructureren. (people)
wonen
moeten
Pro 2 Nu worden de toekomstige bewoners nog geselecteerd en wordt er geprobeerd door veel gezamenlijke activiteiten te organiseren dat bewoners die niet rood-geel zijn weg gaan uit de wijk. In de toekomst kan het zijn dat hier niet meer op gefocust wordt. Dan zal blijken dat de wijk nog steeds niet als een sociaal duurzame wijk functioneert, omdat het echte probleem, het aanpakken van de wijk en gebouwen, in mindere mate is opgelost. Pro 3 Eerst zal het wellicht minder geld kosten om op deze manier de wijk sociaal duurzamer te maken, maar wanneer over tientallen jaren de wijk weer geherstructureerd moet worden (bijvoorbeeld omdat de toekomstige bewoners niet meer geselecteerd worden), kost het alsnog een heleboel geld. (profit) Contra 1 Wanneer er alleen gefocust wordt op de gebouwen en het stedenbouwkundig plan, wordt het eigenlijke doel vergeten, namelijk een leefbare wijk voor de bewoners. De bewoners hebben behoefte aan de gezamenlijke activiteiten en rood-gele buurtbewoners, zodat het een sociaal duurzame wijk kan worden. (people) Contra 2 Door op deze manier een complete renovatie te voorkomen of zelfs het slopen van gebouwen en nieuwe gebouwen bouwen, wordt veel afval en nieuwe materialen uitgespaard. (planet) Contra 3 Door voor sociale duurzaamheid te zorgen door één of twee personen aan te nemen die zorgen voor de selectie van de bewoners en het organiseren van de gezamenlijke activiteiten, kost het veel minder geld dan een gehele herstructurering van de wijk. Dan komen er namelijk veel kosten bij, voor het materiaal, het materieel, de bouwvakkers, etc. (profit)
door de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron is technisch gezien wel een goede stap naar het ontwikkelen van een sociaal duurzame woonwijk. Het ontwikkelen van buurtprogramma’s - zoals een jazzfestival, gratis workshop of lentefestijnen et cetera – en buurtfaciliteiten gericht op de “rood-gele” doelgroep zal aantrekkingskracht hebben op deze doelgroep en resulteren in een goede sfeer binnen de wijk en een goed imago. Maatschappelijk gezien is deze oplossing verre van wenselijk en tevens is het erg kortzichtig en wijkgebonden gedacht. Het probleem in Poptahof is niet aangepakt. De meer introverte bewoners en bewoners die niet zitten te wachten op buurtfeestjes en festivals worden gewoon buiten de wijk geplaatst.
Pro 1 Het ontwikkelen van een sociaal duurzame woonwijk zou tot doel moeten hebben om met dezelfde bewoners of in ieder geval een zeer groot deel van de originele bewoners een nieuw resultaat neer te zetten, een nieuw sociaal duurzame woonwijk. Het heeft namelijk geen zin om de huidige bewoners in een nieuwe woonwijk te plaatsten. Dit is enkel het probleem verleggen Pro 2 Bewoners die wel in Poptahof zijn blijven wonen, bijvoorbeeld om financiële redenen, kunnen zich totaal niet identificeren met de nieuw opgestelde programma’s en sociale buurtcohesie. Dit draagt absoluut niet bij aan een sociaal duurzame woonwijk. Pro 3 De gekozen strategie van de Gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron werkt niet op lange termijn. Het zijn eigenlijk tijdelijke middelen die vergankelijk zijn van aard. Contra 1 De gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron moeten wel iets doen aan de verhouding in de woonwijk. Er zijn teveel “blauw-groene” bewoners in de wijk aanwezig. Als dit niet enigszins geforceerd rechtgetrokken wordt is het onmogelijk om een sociaal duurzame woonwijk te ontwikkelen. Contra 2 Door de eenzijdige bewonerssamenstelling van Poptahof aan te pakken zullen andere woonwijken in Delft ook meer divers worden. De “blauw-groene” bewoners zullen niet allemaal in dezelfde buurt verderop in Delft gaan wonen. Als iedereen zich verspreidt in de stad worden er meer woonwijken divers van aard. Contra 3 Poptahof was te ver verloederd om het met minimale maatregelen veranderingen door te voeren. Er moesten drastische keuzes gemaakt worden. Dat legitimeert de verandering van doelgroepkeuze. Uiteindelijk zal een deel van de huidige bewoners de programma’s ook leuk vinden en zich aanpassen aan de wijk.
E / F Stellingen en argumenten Koen:
E / F Stellingen en argumenten
Bij de herstructurering van de Poptahof is ervoor gekozen differentiatie tussen de woningtypes toe te passen met behulp van een relatief ingrijpende renovatie en nieuwbouw. Technisch gezien zorgt dit voor een vooruitgang in de kwaliteit van de 50 jaar oude woningen en bevordert het de mogelijkheden tot doorstroming binnen de wijk. Desalniettemin zijn deze ingrepen erg kostbaar voor de gemeente Delft en Woonbron en indirect dus ook voor de bevolking. Mede daarom is het niet maatschappelijk verantwoord het beschikbare budget voor de herstructurering van de Poptahof op deze manier uit te geven
Joan:
Pro 1 De bestaande woningen zijn geschikt als sociale huurwoning en kunnen dus voldoen aan de vraag van een grote groep mensen. Wanneer het aanbod van sociale huurwoningen wordt verminderd blijven er lange wachtlijsten bestaan. Voor de scheefwoners kan er beter een andere oplossing gezocht worden, die zelfs voordeliger voor hen kan uitvallen dan dat ze op dezelfde plek blijven wonen. (People)
Contra 2
Pro 2 Door één van de twee velden volledig te slopen en hier nieuwbouw op te plaatsen moet er erg veel sloopafval verwerkt worden. Dit zal lang niet allemaal hergebruikt kunnen worden, waardoor het geen duurzame ingrepen zijn. Bovendien hebben de gebouwen een levensduur van circa 50 jaar gehad, wat in tegenstelling tot veel andere woningen in Delft erg kort is. (Planet) Pro 3 De herstructurering van de eerste twee velden heeft erg veel geld gekost.Omdat er daarbij door de crisis minder geld uitgegeven kan worden, is het niet verantwoord van de gemeente en Woonbron zoveel geld uit te geven aan dit onderdeel van het project. Door het beschikbare budget aan andere dingen te besteden zouden er met minder geld meer resultaten geboekt kunnen worden. (Prosperity) Contra 1 Door de woningdifferentiatie wordt de mogelijkheid binnen de wijk te verhuizen een stuk groter, wat kan zorgen voor een hechtere en minder anonieme wijk. Ook komt er door een beter evenwicht tussen goedkope huurwoningen en duurdere woningen een ander soort mensen wonen wat de leefbaarheid van de wijk kan vergroten. (People) Contra 2 Het renoveren van oude gebouwen kan ervoor zorgen dat deze weer een tijd mee kunnen, wat goed is voor de duurzaamheid. Dit gebeurt op dit moment al veel bij woningen in binnensteden en gebouwen die vroeger een andere functie hadden, waardoor een levensduur van honderden jaren niet uitzonderlijk is.Toch kan er door een te ingrijpende renovatie nog steeds erg veel afval vrijkomen. (Planet) Contra 3 Door het vernieuwen van de wijk krijgt deze een andere uitstraling. Dit kan een positieve bijdrage zijn aan de waarde van de woningen, wat op termijn voor de bewoners van een koopwoning gunstig kan uitpakken. Hoewel dit minder van toepassing is op de sociale huurwoningen, kan dit wel positief zijn voor Woonbron wanneer ze vrijkomen voor de verkoop. (Prosperity)
Pro 1 Pro 2 Pro 3 Contra 1
Contra 3
G Essay - Iris van der Wal Selectie aan de poort bij de Delftse wijk Poptahof Van onze verslaggever Iris van der Wal
DELFT De gemeente Delft besloot in 2001 dat de wijk Poptahof geherstructureerd moest worden. In deze wijk uit de jaren zestig van de vorige eeuw waren namelijk problemen ontstaan. Met name problemen die te maken hadden met de bewoners. Er zijn veel manieren om dit op te lossen en daarmee de wijk sociaal duurzaam te maken. De gemeente en Woonbron hebben ervoor gekozen om de toekomstige bewoners te selecteren, op basis van karaktereigenschappen. Mensen worden ingedeeld in vier groepen: rode, gele, groene en blauwe mensen. Daarbij wordt erop gelet of de mensen introvert of extravert zijn en of ze een groepspersoon zijn of juist meer individueel. Voor de wijk Poptahof worden alleen nog maar rode en gele mensen toegelaten, dit zijn extraverte mensen. De groene en blauwe mensen die er nog wonen zullen er uiteindelijk zelf achterkomen dat ze niet in deze wijk passen (bijvoorbeeld omdat er veel activiteiten worden georganiseerd) en weggaan, aldus de projectleider Mireille Wiegman. Naar mijn mening is dit geen maatschappelijk aanvaarde methode. Bij het herstructureren van de wijk Poptahof moet het sociaal duurzaam maken van de wijk niet afhangen van het selecteren van de inwoners, hoewel dit technische een goede oplossing is. De projectorganisatie Poptahof moet op een maatschappelijk aanvaarde oplossing focussen, waarbij de huidige bewoners in de wijk kunnen blijven wonen en de wijk op zichzelf sociaal duurzaam wordt. Allereerst vind ik het belangrijk dat de bewoners die voor de herstructurering in de wijk Poptahof woonden of er nu nog wonen, in hun wijk moeten kunnen blijven wonen. Ook al passen zij niet in de rode of gele groep. De herstructurering moet er - naar mijn mening - voor zorgen dat de wijk leefbaarder wordt, voornamelijk voor de huidige bewoners. Als deze mensen uit de wijk verhuizen, omdat ze merken dat ze hier niet (meer) thuis horen, is misschien het probleem van de leefbaarheid van de wijk opgelost, maar het echte probleem bestaat nog steeds. De wijk op zich functioneert niet als sociaal duurzame wijk. Er kan beter gefocust worden op het leefbaarder maken van de wijk met de bewoners, door bijvoorbeeld extra voorzieningen te realiseren die echt passen bij de bewoners. Daar kan tegenin gebracht worden dat wanneer er alleen gefocust wordt op de gebouwen en het stedenbouwkundig plan, het eigenlijke doel vergeten wordt. Namelijk een leefbare wijk voor de bewoners, zij hebben behoefte aan gezamenlijke activiteiten en rood-gele buurtbewoners. Ik denk echter dat dit eigenlijke doel nooit vergeten wordt bij het ontwerpen van zo’n plan als de herstructurering van de Poptahof, simpelweg omdat het voor het grootste gedeelte draait om het weer leefbaarder maken van de wijk. Hierbij kunnen de bewoners nooit vergeten worden. Er kunnen bijvoorbeeld extra ontmoetingsplekken voor de bewoners gerealiseerd worden. De bewoners die behoefte hebben aan contact kunnen elkaar hier ontmoeten. Hoewel de toekomstige bewoners nu nog geselecteerd worden voordat ze in de Poptahof komen wonen, kan het zo zijn dat er in de toekomst hier niet meer op gefocust wordt. Bijvoorbeeld omdat het teveel geld kost. Dan zal blijken dat de wijk nog steeds niet als een sociaal duurzame wijk functioneert, omdat de wijk en de gebouwen niet aangepakt zijn en moet er alsnog geherstructureerd worden.
Dit brengt natuurlijk ook kosten met zich mee. Eén of twee personen aannemen die de selectie van de toekomstige bewoners en de gezamenlijke activiteiten organiseren is natuurlijk goedkoper dan een gehele herstructurering van de wijk. Het zal dus minder geld kosten om op deze manier de wijk sociaal duurzamer te maken, maar wanneer over tientallen jaren de gehele wijk weer geherstructureerd moet worden (bijvoorbeeld omdat de toekomstige bewoners niet meer geselecteerd worden), kost het alsnog veel geld. Wel is het zo dat een complete renovatie of zelfs het slopen van gebouwen (en dus ook weer nieuwe gebouwen bouwen) voorkomen kan worden door de bewoners te selecteren en daarmee de wijk sociaal duurzaam te maken. Hierbij wordt veel afval en nieuwe materialen uitgespaard, dus is het beter voor het milieu. Maar ik denk dat deze renovatie of sloop uiteindelijk toch wel nodig is, ook al is het over elke tientallen jaren. Dit afval zal dus toch eens vernietigd moeten worden en ook de nieuwe materialen zullen ooit nodig gaan zijn. Bij het herstructureren van de wijk Poptahof moet het sociaal duurzaam maken van de wijk dus niet afhangen van het selecteren van de inwoners, hoewel dit technische een goede oplossing is. De projectorganisatie Poptahof moet op een maatschappelijk aanvaarde oplossing focussen, waarbij de huidige bewoners in de wijk kunnen blijven wonen en de wijk op zichzelf sociaal duurzaam wordt. Wanneer er alleen nog maar rode en gele mensen in de wijk mogen wonen, zullen huidige bewoners die niet in deze groepen horen uiteindelijk uit de wijk verhuizen. Dit is volgens mij niet de bedoeling, de wijk moet juist weer leefbaar worden voor de huidige bewoners. Anders wordt de wijk sociaal duurzamer door er andere mensen in te laten wonen en wordt er voor een groot deel van de huidige bewoners niks verbeterd. Wel kost het minder geld om de selectie en de gezamenlijke activiteiten te organiseren dan de hele wijk te renoveren of zelfs slopen. Maar ik denk dat er op een gegeven moment geen selectie meer zal zijn (dit kost dan teveel geld of tijd) en dan zal blijken dat de wijk toch nog niet echt leefbaar is. Dan moet de wijk alsnog gerenoveerd of gesloopt en hergebouwd worden. Dit kost dan alsnog geld. Hetzelfde geldt voor het milieu. Tijdens de renovatie of sloop komt afval vrij en er zijn veel materialen nodig. De selectie als middel om een sociaal duurzame wijk te creëren is dus beter voor het milieu. Maar uiteindelijk zal ook hier weer blijken dat het echte probleem niet is opgelost en zal de wijk toch echt geherstructureerd moeten worden.
G Essay - Rienk Klaassen Sociale duurzame oplossingen in Poptahof erg kortzichtig en wijkgebonden. De problemen in Poptahof zijn niet aangepakt maar buiten de wijk geplaatst. Sociale problemen worden simpelweg opgelost door andere doelgroepen te selecteren voor het wonen in de nieuwe woonwijk. Van onze verslaggever Rienk Klaassen
AMSTERDAM naar aanleiding van ons artikel - over levensloopbestendigheid van de woningen in de woonwijk Poptahof - vorige week in de zaterdageditie van deze krant heeft onze redactie bijzonder veel reacties ontvangen. Een buitengewone meerderheid van de mensen die gereageerd hebben waren het eens met het artikel en beaamden dat het creëren van levensloopbestendige woningen niet gelukt is. De woonomgeving en omgevingsvoorzieningen blijven ver achter bij de wensen van de bewoners, waardoor het effect dat de levensloopbestendige woningen zouden moet hebben, het creëren van sociale duurzame woonwijk, uitblijft. Tevens bevestigden lezers dat de veranderende gezinssamenstelling en een stijgend inkomen absoluut redenen waren om uit Poptahof te verhuizen. Zij beschrijven de wijk voornamelijk als starterswijk waar je geen twintig jaar blijf wonen. Naast deze bevestigende reacties zijn er ook veel boze reacties van oud-Poptahof bewoners die zich weggepest voelen uit hun buurt. Zij vragen aandacht voor het feit dat Gemeente Poptahof en woningcorporatie Woonbron simpel gezegd een andere doelgroep geselecteerd hebben – de zogenaamde “rood-gele” doelgroep - voor het betrekken van de nieuwe, gerenoveerde woningen. Hoewel dit niet zo gecommuniceerd wordt, is er een stimuleringsbeleid voor de “rood-gele” doelgroep in plaats van de “blauwgroene” doelgroep en worden er activiteiten georganiseerd waar de huidige bewoners niet op zitten te wachten. Hieruit concluderend kan gesteld worden dat het veranderen van de doelgroep van bewoners voor woonwijk Poptahof door de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron technisch gezien wel een goede stap is naar het ontwikkelen van een sociaal duurzame woonwijk. Het ontwikkelen van buurtprogramma’s - zoals een jazzfestival, gratis workshop of lentefestijnen et cetera – en buurtfaciliteiten gericht op de “rood-gele” doelgroep zal aantrekkingskracht hebben op deze doelgroep en resulteren in een goede sfeer binnen de wijk en een goed imago. Maatschappelijk gezien is deze oplossing verre van wenselijk en tevens is het erg kortzichtig en wijkgebonden gedacht. Het probleem in Poptahof is niet aangepakt. De meer introverte bewoners en bewoners die niet zitten te wachten op buurtfeestjes en festivals worden gewoon buiten de wijk geplaatst. De blauw-groene doelgroep is niet meer welkom. De blauw-groene doelgroep was oververtegenwoordigd in Poptahof. Simpel gesteld wordt deze doelgroep gekenmerkt door de wat meer introverte bewoners. Deze mensen geven niet zo om buurtfeestjes of grote festivals in het park. Ze zullen wat minder sociale contacten hebben binnen de buurt of in ieder geval op een andere manier dan de Gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron voor ogen hebben. Om een meer sociale duurzame woonwijk te ontwikkelen hebben de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron ervoor gekozen om programma’s, activiteiten en voorzieningen te organiseren in Poptahof die voornamelijk in trek zijn bij mensen met “rood-gele”
persoonlijkheidskenmerken. Simpel gesteld zullen dit de meer extraverte persoonlijkheden zijn die bijvoorbeeld wel van jazzfestivals houden in de buurt en hun kinderen naar workshops sturen. Hierdoor hopen de gemeente en de woningcorporatie meer sociale samenhang in de wijk te krijgen. Hoewel het veranderen van doelgroep een sociaal duurzaam effect zal hebben op Poptahof komt tegelijk de vraag boven, waar moeten die andere mensen dan gaan wonen? Het ontwikkelen van een sociaal duurzame woonwijk zou tot doel moeten hebben om met dezelfde bewoners of in ieder geval een zeer groot deel van de originele bewoners een nieuw resultaat neer te zetten, een nieuw sociaal duurzame woonwijk. Het heeft namelijk geen zin om de huidige bewoners in een nieuwe woonwijk te plaatsten. Dit is enkel het probleem verleggen. Het is eigenlijk ook een te makkelijke oplossing waar de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron voor gekozen hebben. Wanneer de meer “blauw- groene” bewoners in een nieuwe woonwijk komen, zullen zich dezelfde problemen voordoen. Daarnaast is het een plicht van de gemeente en woningcorporaties om tijdens een herstructurering van de woonwijk te zorgen voor alle bewoners. Het is bijna flauw te noemen wat de gemeente en Woonbron doen. Ze stellen dat ze de bewoners ook niet wegjagen, ze mogen blijven wonen in de wijk, maar moeten zich eigenlijk aanpassen. Dit is gewoon niet reëel en te simpel. Er had beter nagedacht moeten worden hoe op een meer maatschappelijk verantwoorde wijze de sociale problemen in Poptahof opgelost hadden kunnen worden. Een tegenargument is natuurlijk wel dat het echt nodig was om iets te doen in deze woonwijk. En technische gezien is het wel een goede oplossing, maar een meer genuanceerde tussenvorm was zeker wenselijk geweest. Een tweede argument waarom er beter nagedacht had moeten worden over de doelgroepen keuze is dat de bewoners die wel in Poptahof zijn blijven wonen zich totaal niet kunnen identificeren met het nieuwe opgestelde programma. Deze bewoners zijn en blijven ontevreden, maar omdat mogelijkheden ontbreken om te verhuizen, bijvoorbeeld om financiële redenen, blijven ze in Poptahof wonen. Ze zijn echter wel ontevreden, het is hun wijk niet meer. Zij zullen op deze wijze niet bijdragen aan een sociaal duurzame woonwijk en eigenlijk het proces frustreren. Het feit blijft natuurlijk staan dat er wel iets moet gebeuren in Poptahof, juist op sociaal duurzaam gebied. Er had echter ook gekozen kunnen worden voor andere duurzame oplossingen. Er had een voorbeeld genomen kunnen worden aan Europawijk-Zuid in Haarlem. Hier is tijdens het herstructureren van de wijk veel meer gefocust op het versterken van de groene ruimte in de wijk en is er getracht om de bruikbaarheid en beheersbaarheid van de openbare ruimte veel beter te benutten [13]. Dit had natuurlijk voor Poptahof een goede tussenoplossing kunnen zijn. Er waren totaal geen buurtprogramma’s of faciliteiten voor de bewoners. Nu er gerenoveerd wordt ontstaan er allemaal programma’s en faciliteiten om sociale samenhang te bewerkstelligen tussen de bewoners. Dit is echter wel meteen gericht op ook nog eens een nieuwe doelgroep. Een goede tussenoplossing was zeker geweest om de openbare ruimte bruikbaar en beheersbaar te maken – zelfs met sociale activiteiten – maar dit tevens te richten op de doelgroep die er al woont. Een derde en laatste argument waarom de gekozen strategie van de Gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron niet werkt op lange termijn, is eigenlijk de tijdelijkheid van de oplossing. Het organiseren van alle programma’s en ontwikkelen van faciliteiten die de “rood-gele” doelgroep moeten bekoren zijn van tijdelijke aard. Hoewel het absoluut deze doelgroep zal bereiken en ook effect zal hebben zal er tot in de lengte van dagen nagedacht moeten worden over programma’s en activiteiten die deze doelgroep blijven trekken. De oplossingen zijn eigenlijk vergankelijk van aard en niet erg structureel. Over drie jaar is een jazzfestival organiseren mogelijk ook niet leuk meer. Of het aanbod van workshops is niet erg divers meer. Deze middelen zijn vooral leuk in het begin als alles nieuw is en dan slaan ze ook aan, maar het kost erg veel geld en energie om deze middelen een lange tijd in stand te houden. Het zijn geen stabiele, structurele, duurzame oplossingen. Concluderend kan gesteld worden dat de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron technisch gezien wel een voorlopig goede strategie hebben gekozen om de woonwijk Poptahof
sociaal duurzaam te krijgen, maar maatschappelijk gezien slaan ze de plank mis. Zoals hierboven te lezen wordt geconcludeerd dat de strategie vooral voorlopig goed lijkt. De middelen zijn echter vrij tijdelijk van aard en het is maar de vraag hoe deze middelen over vijf jaar fungeren. Daarnaast is het probleem eigenlijk niet opgelost. De bewoners die om welke reden dan ook in de wijk zijn blijven wonen zijn waarschijnlijk nog steeds ontevreden. Zij worden opgescheept met programma’s waar ze niet op zitten te wachten. En het geluidsoverlast van bijvoorbeeld een jazzfestival is toch moeilijk te negeren vanuit de woonkamer. Tevens is de conclusie dat het verplaatsen van bewoners naar andere wijken het probleem niet oplost maar verlegd. De gemeente heeft een zorgplicht voor alle bewoners van de gemeente. In het geval van een wijkrenovatie dient er rekening gehouden te worden met de huidige bewoners. Door de focus op een totaal andere doelgroep te leggen, de “rood-gele”, is dit een makkelijke en slappe oplossing van de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron die op korte termijn wel een sociaal duurzame Poptahof op zal leveren. Er kunnen echter vraagtekens gesteld worden bij de wijze waarop dit gebeurt.
G Essay - Koen de Veth Veel geld naar herstructurering Poptahof Delft: een verantwoorde keuze in tijden van crisis? Van onze verslaggever Koen de Veth LAUSANNE Bij de herstructurering van de Poptahof is ervoor gekozen differentiatie tussen de woningtypes toe te passen met behulp van een relatief ingrijpende renovatie en nieuwbouw. Technisch gezien zorgt dit voor een vooruitgang in de kwaliteit van de 50 jaar oude woningen en bevordert het de mogelijkheden tot doorstroming binnen de wijk. Desalniettemin zijn deze ingrepen erg kostbaar voor de gemeente Delft en Woonbron en indirect dus ook voor de bevolking. Mede daarom is het niet maatschappelijk verantwoord het beschikbare budget voor de herstructurering van de Poptahof op deze manier uit te geven. In het eerste van de acht te ontwik kelen velden hebben de nieuwe be woners hun huis inmiddels betrokken. Net als in de jaren 60 zijn veel mensen blij met de verbeterde kwaliteit en uitstraling van de wijk. Op het tech nische vlak zullen de woningen dan ook een stuk vooruitgegaan zijn. Gro tere slaap- en woonkamers, nieuwe keukens en badkamers die weer een tijd mee kunnen. Voor een deel van de bewoners zal het een aangenaam verschil zijn met de oude situatie. Toch is er een belangrijk nadeel, de verbeteringen zijn namelijk niet zonder kosten. Bovendien zijn er diverse andere redenen waarom deze kosten niet gemaakt hadden moeten worden. Door de woningdifferentiatie wordt de mogelijkheid binnen de wijk te verhuizen een stuk groter, wat kan zorgen voor een hechtere en minder anonieme wijk. Ook komt er door een beter evenwicht tussen goedkope huurwoningen en duurdere woningen een ander soort mensen wonen wat de leefbaarheid van de wijk kan vergroten. Deze leefbaarheid kan echter ook op andere manieren bereikt worden, die daarbij veel minder kostbaar zijn, een andere gevel geeft bijvoorbeeld al een heel andere uitstraling. Daarnaast is het de vraag of levensloopbestendigheid binnen de wijk echt een verlangen is. De bestaande woningen zijn namelijk geschikt als sociale huurwoning en kunnen dus voldoen aan de vraag van een grote groep mensen. Wanneer het aanbod van sociale huurwoningen wordt verminderd blijven er lange wachtlijsten bestaan. Voor de scheefwoners kan er beter een andere oplossing gezocht worden, die zelfs voordeliger voor hen kan uitvallen dan dat ze op dezelfde plek blijven wonen. Als er een woning gesloopt wordt, verdwijnt de waarde van deze woning helemaal. In plaats hiervan kan er daarom beter gekozen worden voor de bouw van grotere
woningen op een andere plek. Op deze manier ontstaat de mogelijkheid een wijk te maken die veel meer aansluit bij de wensen van de bewoners. Het renoveren van oude gebouwen kan ervoor zorgen dat deze weer een tijd mee kunnen, wat goed is voor de duurzaamheid. Dit gebeurt op dit moment al veel bij woningen in binnensteden en gebouwen die vroeger een andere functie hadden, waardoor een levensduur van honderden jaren niet uitzonderlijk is. Toch kan er door een te ingrijpende renovatie nog steeds erg veel afval vrijkomen, wat ook het geval was bij deze herstructurering. Door één van de twee velden volledig te slopen en hier nieuwbouw op te plaatsen moet er erg veel sloopafval verwerkt worden. Dit zal lang niet allemaal hergebruikt kunnen worden, waardoor het geen duurzame ingrepen zijn. Bovendien hebben de gebouwen een levensduur van circa 50 jaar gehad, wat in tegenstelling tot veel andere woningen in Delft erg kort is. Als er langer gewacht wordt met slopen, kan de levensduur verlengd worden. Wel zijn er in de Poptahof maatregelen genomen om de ecologische duurzaamheid te verbeteren, zoals het terugdringen van de energiebehoefte door bijvoorbeeld isolatie. Verder is het de bedoeling dat de wijk voorzien wordt van warmte door middel van een warmtenet.[24] Dit zijn initiatieven die niet alleen goed voor het milieu zijn, maar ook voor de bewoners financieel aantrekkelijk zijn, hier moet dus vooral mee worden door gegaan. Alleen zouden ze dit over het hele project moeten doorvoeren en er dus niet voor moeten kiezen tientallen woningen slopen, zodat ze zich ook echt als duurzame wijk kunnen profileren. De renovatie en nieuwbouw van de eerste twee velden heeft erg veel geld gekost.[25] Onder andere door bovenstaande redenen was het niet noodzakelijk dit geld uit te hoeven geven. Omdat er bovendien door de financiële crisis minder geld uitgegeven kan worden, is het niet verantwoord van de gemeente en Woonbron zoveel uit te geven aan dit (onderdeel van) het project. Door het beschikbare budget aan andere dingen te besteden zouden er met minder geld meer resultaten geboekt kunnen worden. Ten slotte zal de gemeente Delft en haar inwoners het geld aan genoeg andere dingen uit kunnen geven, ook in het project zelf, waardoor deze keuze afgeraden zou moeten worden. De herstructurering van de wijk Poptahof neemt voor de bewoners verschillende voordelen met zich mee. Toch weegt het niet op tegen de redenen om het anders te doen. Hoewel het technisch gezien voor een vooruitgang zorgt en levensloopbestendigheid binnen de wijk mogelijk wordt gemaakt, zijn er te veel maatschappelijke bezwaren. Vooral de keuze om zoveel geld te besteden aan dit project kan niet aanvaard worden. Omdat de crisis nog steeds in volle gang is zullen de gemeente Delft en Woonbron voor de rest van het project andere keuzes moeten nemen.
G Essay - Joan Wildenberg Het betrekken van de bewoners bij de beslissingen over de Poptahof Van onze verslaggever Joan Wildenberg DELFT Bij de plannen over de herstructurering van de Poptahof zijn bewoners betrokken geweest bij het project. Het buurtplatvorm vormt een mogelijkheid voor de inwoners, samen met de gemeente Delft, de projectorganisaties en stichting Woonbron Delft, om een adviesfunctie uit te voeren met betrekking tot keuzes over de wijk. Het vormt de belangrijkste klankbordgroep van het project[21]. Daarnaast zijn er flatcommissies, waarbij bewoners meedenken over concrete maatregelen in de flat[22]. Kortom, de Poptahof is een wijk waarbij bewoners actief betrokken worden. In dit artikel wil ik graag bewijzen dat deze samenwerking met de bewoners een meerwaarde is voor de wijk. Het betrekken van de inwoners bij de beslissingen over het herstructureringsbeleid in de poptahof verbeterd de tevredenheid in de wijk en bevorderd het nemen van juiste beslissingen. Zonder de inspraak van de bewoners worden keuzes echter efficienter genomen maar de overweging weegt niet op tegen het voordeel die wordt gewonnen bij het betrekken van de inwoners. Deze discussie zet de maatschappelijk beste keuze, waarbij bewoners meer tevreden zullen zijn, uit tegen de technisch (beste) keuze, waarbij beslissingen economisch en efficient kunnen worden genomen. Ten eerste verbeterd de participatie de tevredenheid over het project. Indien de bewoners de mogelijkheid krijgen om mee te doen aan de besluitvorming over de Poptahof, geeft dit hen eerder tevrendenheid dan wanneer zij geen betrokkenheid hebben bij beslissingen. Volgens theorien wordt dit onderbouwd, de satisfactie van een persoon wordt vergroot wanneer diegene betrokken is bij het besluitvormingsproces[23]. De inwoners van de wijk zijn de belangrijkste stakeholders omdat zij de mensen zijn waarvoor wordt gebouwd en waarbij hun interesse en tevredenheid in de wijk het succes bepaald. Alle betrokken instellingen hebben baat bij hun tevredenheid. Daarom is het belangrijk juist deze groep te betrekken Ten tweede maakt de organisatie door het betrekken van de bewoners eerder de juiste beslissingen. Onder de juiste beslissingen wordt verstaan dat beslissingen worden genomen ter vergroting van de tevredenheid over de wijk waardoor de wijk op de lange termijn ook interessant blijft voor de inwoners. De bewoners ervaren het beste hoe de wijk is, welke problemen er voorkomen en waar aan gewerkt moet worden. Deze stakeholders kunnen een realistischer beeld vormen dan de andere instanties zoals bijvoorbeeld de gemeente Delft of Woonbron Delft. Wanneer er een mogelijkheid is om deze ervaringen te delen met instanties die de situatie kunnen verbeteren geeft dit sneller een goed resultaat dan wanneer er zonder de mening van bewoners wordt gewerkt. Ten derde krijgen de bewoners door de samenwerking meer beleving in wat er in de wijk speelt. Bijvoorbeeld kunnen de bewoners meer in aanraking komen met de duurzame ideëen over de wijk, naast de gebruikelijke punten waar ze naar kijken in verband met hun tevredenheid over de wijk. Het maakt ze meer bewust wat de duurzaamheid in de wijk betekend, waardoor ze meer naar dit initiatief kunnen gedragen. Hun betrokkenheid zal hun meer motiveren om wellicht initiatieven op te richten waarbij de instanties baat zullen hebben.
Het betrekken van de bewoners is maatschappelijk gezien voordelig, echter belemmerd de samenwerking de besluitvormingsprocessen over de Poptahof wel. Met name zorgt het betrekken van de bewoners voor een vertraagde besluitvorming. De bewoners betrekken, hun mening aanhoren en vervolgens de overweging hoe om te gaan met hun mening kost extra tijd en moeite voor de beslissende actoren. Indien zij economische beslissingen maken, die los van de korte termijn gericht tevredenheid van de bewoners kan worden gemaakt, kunnen zij zich meer richten op de lange termijn (duurzame) doelstellingen. Bijvoorbeeld is het voor bewoners niet aantrekkelijk om hun woning te moeten verlaten voor de renovatieinitiatieven, echter is hun tevredenheid hierbij minder belangrijk dan het creëeren van meer levensloopbestendige woningen. Het nemen van beslissingen kan wellicht zonder de betrokkenheid sneller, maar de kans op ontevredenheid wordt hiermee sterk vergroot. Het kost wellicht extra geld en moeite, dit is het echter waard. Indien er beslissingen worden genomen die sterk tegen de wil van de bewoners is kunnen er overeenkomsten worden gemaakt waarbij de keuze ook iets opleverd voor de getroffen bewoner. Het belangrijkste is het voorkomen van ontevreden bewoners, waardoor de aantrekkelijkheid van de wijk wordt verlaagd en dit negatieve gevolgen heeft voor het succes van de wijk. Ten tweede hebben de beslissende actoren over de wijk voldoende kennis en de juiste achtergrond die het maken van de juiste beslissing ondersteunen. Elk aspect kunnen zij behandelen en vervolgens vanuit alle inzichten de juiste beslissing maken in het belang van de duurzame herstructurering van de wijk. Zij hebben hierbij voldoende kennis die het betrekken van de bewoners bij besluitvorming overbodig maakt. De samenwerking dient juist hun beslissing te vergemakkelijken, ze kunnen het inzicht beter verkrijgen door onder andere de ervaringen van de bewoners erbij te betrekken. Zij kunnen nieuwe aspecten opmerken die de gezaghebbende instanties niet kunnen opmerken door ervaring of bestaande theoriëen. De inwoners kunnen meedoen aan discussies, waardoor ze de beslissende actoren wellicht kunnen overtuigen van een idee. Er is echter geen verplichting dat hun mening moet worden nageleefd, waardoor hun betrokkenheid niet snel een obstakel kan vormen. Ten slotte geven de bewoners geen eenduidig antwoord, de commissies bestaan uit verschillende personen die verschillende ervaringen hebben en sommige punten wellicht overdreven benadrukken. Iedereen kan meedoen, echter zal er geen random groep ontstaan die zich bij de besluitvormingen betrekt. De wijk bestaat uit verchillende groepen zoals ouderen, gezinnen en bijvoorbeeld niet Nederlandse gezinnen, waardoor er door de commissies de mening van een bepaalde groep niet gehoord wordt. Bijvoorbeeld zijn er personen onderdeel van een werkende groep, die geen tijd hebben of ouderen die niet in staat zijn zich erbij te betrekken. De klankbordgroep dient te staan voor elke bewoner van de wijk. Zo kunnen zij groepen die wellicht niet betrokken worden ondersteunen. Daarnaast kunnen de beslissende actoren ook deze groepen in hun tevredenheid ondersteunen. De discussie geeft elke bewoner de mogelijkheid zijn mening te geven, hier wordt naar geluisterd en beoordeeld of er wat mee kan worden gedaan. Indien er verschillende meningen en tegenstrijdigheden worden gehoord dient er een afweging te worden gemaakt. De klankbordgroep dient te staan voor elke bewoner van de wijk. Zo kunnen zij groepen die wellicht niet betrokken worden ondersteunen. Daarnaast kunnen de beslissende actoren ook deze groepen in hun tevredenheid ondersteunen. De discussie geeft elke bewoner de mogelijkheid zijn mening
te geven, hier wordt naar geluisterd en beoordeeld of er wat mee kan worden gedaan. Indien er verschillende meningen en tegenstrijdigheden worden gehoord dient er een afweging te worden gemaakt.
Literatuurlijst 1.Van Eijkeren, R. Masterplan via http://www.bomenwijkgroeitdoor.nl/bomenwijk_vestia.php (1510-2011) 2. Vestia Delft & Gemeente Delft. (2009). Gemeente Delft via http://www.woneninbomenwijk.nl/ nl_NL/Gemeente_Delft.html (15-10-2011) 3. Vestia Delft. (2011). Feestelijke oplevering allereerste nieuwbouw Bomenwijk via http://www.vestia. nl/Delft/Actueel/Nieuws/Pages/FeestelijkeopleveringallereerstenieuwbouwBomenwijk.aspx (1510-2011) 4. http://www.woneninbomenwijk.nl/nl_NL/Gemeente_Delft.html) (15-10-2011) 5. Vestia Delft. (2011). Feestelijke oplevering allereerste nieuwbouw Bomenwijk via http://www.vestia. nl/Delft/Actueel/Nieuws/Pages/FeestelijkeopleveringallereerstenieuwbouwBomenwijk.aspx (1510-2011) 6. Vestia Delft & Gemeente Delft. (2009). Vestia Delft via http://www.woneninbomenwijk.nl/nl_NL/ Vestia_Delft.html (15-10-2011) 7. Vestia Delft. (2011). Feestelijke oplevering allereerste nieuwbouw Bomenwijk via http://www.vestia. nl/Delft/Actueel/Nieuws/Pages/FeestelijkeopleveringallereerstenieuwbouwBomenwijk.aspx (1510-2011) 8.Vestia Delft & Gemeente Delft. (2009). Bewonerswerkgroep Bomenwijk via http://www.woneninbomenwijk.nl/nl_NL/Bewonerswerkgroep.html (15-10-2011) 9.Vestia. Huidige situatie: onderhoud en verbeteringen eengezinswoningen afgerond via http://www.bomenwijkgroeitdoor.nl/bomenwijk_situatie.php (15-10-2011) 10. Vestia Delft. (2011). Feestelijke oplevering allereerste nieuwbouw Bomenwijk via http://www.vestia.nl/Delft/Actueel/Nieuws/Pages/FeestelijkeopleveringallereerstenieuwbouwBomenwijk.aspx (15-10-2011) 11. http://www.project.vrom.nl/project.asp?code_prjt=8330&code_prgm=2 12. http://www.wijkraadeuropawijk.nl/wijkraad/dagelijks-bestuur 13. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=222 14. http://www.prewonen.nl/nieuwbouw/preferent-projectontwikke/ 15. http://www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=2215&gemeenteid=5&wijkid=43&buurtid=114 16. http://www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=269 17.http://www.kei-centrum.nl/websites/kei/files/KEI2003/Projecten/Toekomstvisie_Europawijk. pdf 18. http://www.haarlem.nl/fileadmin/archief/Docs/OPH%20versie%2023%20september%202004. pdf 19.http://www.haarlem.nl/fileadmin/Bestuur/Rekenkamercommissie/2011/Vernieuwing_van_ wijkvernieuwing.pdf 20. http://woonbron.nl/Pages/default.aspx (7-10-2011) 21. http://www.poptahof.nl/over-poptahof/buurtplatform.html 22. http://www.poptahof.nl/over-poptahof/flatcommissies.html 23. Bass, B. M. & Bass, R. (2008). The Bass handbook of leadership: theory, research, and managerial applications. New York: Free Press. P. 447. 24. KEI-centrum Delft, Poptahof: onderzoek gezinsvriendelijke hoogbouw. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=240 (5-11-2011). 25. KEI-centrum Delft, Poptahof. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_
type=project&item_id=288 (6-11-2011) 26. Delftwonen (in samenwerking met gemeente Delft en van der Vorm vastgoed). (2003). Masterplan op hoofdlijnen. Via http://raad.delft.nl/dossiers/herstructurering_poptahof/poptahofmasterplan-I_op%20hoofdlijnen.pdf (19-09-2011). 27. Delftwonen (in samenwerking met gemeente Delft en van der Vorm vastgoed). (2003). Sociaal plan Poptahof, herstructurering woningen. Via http://www.keicentrum.nl/websites/kei/files/kei2003/ documentatie/sociaalplan-pooptahof-delft.pdf (19-09-2011) 28. http://www.woonbron.nl/OverWoonbron/Overwoonbron/WoonbronProjecten/Pages/Poptahof.aspx (1-11-2011) 29. http://www.poptahof.nl/over-poptahof/de-bewoners.html (1-11-2011)
