Vrij naar Bob Evers
Hommeles op de huizenmarkt
Frank Kalshoven, directeur van De Argumentenfabriek, columnist de Volkskrant en Vrij Nederland
[email protected]
Inhoud Het vergeten dossier Vrije huizenmarkt Huidige koopmarkt Huidige huurmarkt Toekomstige huizenmarkt Conclusies
Het vergeten dossier (1) Huizenmarkt is zo rot als een mispel Nieuwkomers op de huizenmarkt (kopers en huurders) zijn de klos Hoge kosten voor schatkist en woco’s Het dossier is ‘vergeten’ in de jaren negentig (MDW-operatie) Denkverbod in huidige regeerakkoord Ruimte door crisis Motto: terug naar de kern
Vrije woningmarkt (1) evenwicht Vrije woningmarkt Op een vrije huizenmarkt…
Vraag
Prijzen
… tenderen vraag en aanbod naar evenwicht…
Aanbod
… zijn er geen wachtlijsten… … en betaalt iedereen de marktprijs
Hoeveelheden
Vrije woningmarkt (2) extra vraag
Vrije woningmarkt
Stijgt de vraag…
Aanbod
Vraag
Meer vraag
… dan stijgen zowel prijzen als hoeveelheden...
Prijzen
… bijvoorbeeld door huishoudverdunning of immigratie… 2 1
… van 1 naar 2 Hoeveelheden
Vrije woningmarkt 3 extra aanbod Stijgt het aanbod…
Vrije woningmarkt Aanbod
Vraag
Meer aanbod
Meer vraag
… dan stijgt de hoeveelheid aangeboden huizen...
Prijzen
… bijvoorbeeld door extra afgegeven bouwvergunningen… 2 1
3
… en daalt de prijs... … van 2 naar 3
Hoeveelheden
Vrije huizenmarkt We zijn dit marktmechanisme op de huizenmarkt uit het oog verloren Met de beste bedoelingen, en met nare uitkomsten Kijk eerst naar de koop-, dan naar de huurmarkt
Koopmarkt (1) inflexibel aanbod Koophuizen
Op de koopmarkt…
Normaal aanbod Inflexibel aanbod
… onder meer door rantsoenering van nieuwbouw…
Prijzen
… is het aanbod niet flexibel…
… en door beperking van bestemmingen Gevolg: donkerblauw kantelt naar lichtblauw
Hoeveelheden
Vraag
Koopmarkt (2) koopsubsidie Met de beste bedoelingen…
… eigen woningbezit kweekt oplettende burgers… … en de kleine man moet ook een huis kunnen kopen…
…introduceert de overheid een ‘koopsubsidie’ … die de gedaante aanneemt van hypotheekrenteaftrek… … en alle vragers koopkrachtiger maakt
Koopmarkt (3) effect koopsubsidie De koopsubsidie…
Koophuizen Normale vraag
Inflexibel aanbod
Vraag met koopsubsidie
… duwt de vraagcurve naar rechts… … en omdat het aanbod inflexibel is…
Prijzen
… van rood naar paars…
… veroorzaakt die extra vraag maar weinig extra aanbod… … en is het belangrijkste gevolg: prijsstijgingen
Hoeveelheden
Koopmarkt (4) conclusies Dus: de goede bedoelingen worden niet gerealiseerd er ontstaat ‘asset price’ inflatie er vindt herverdeling van vermogen plaats van oorspronkelijke (rijke) eigenaren naar nieuwe (arme) kopers toetreding tot de koopmarkt wordt moeilijker door de koopsubsidie ‘consumeren’ burgers te veel ‘wonen’ en dit alles tegen hoge kosten voor de schatkist
Koopmarkt (5) aanbevelingen Verruim bouwmogelijkheden, vooral waar veel vraag is PM aanbodcurve wordt minder steil
Conform Taco van Hoek (EIB): Beperk renteaftrek tot fictieve annuïteitenhypotheek Starters veel aftrek Arrivé’s weinig aftrek
Schatkist bespaart 25 procent Wonen wordt dus duurder PM: vraagcurve schuift iets naar beneden
Huurmarkt (1) Ook op de huurmarkt grijpt de overheid in met de beste bedoelingen. Het is een mix van: Prijsregulering, opdat ook arme mensen een huis kunnen huren Huursubsidie, opdat ook arme mensen de (gereguleerde) huur kunnen betalen (Verbale) aanbodstimulering, via de woningcorporaties
Huurmarkt (2) evenwicht
Huurmarkt
Op een vrije huurmarkt…
Aanbod
Vraag
… zijn er geen wachtlijsten…
Prijzen
… tenderen vraag en aanbod naar evenwicht… 1
… en betaalt iedereen de marktprijs Hoeveelheden
Huurmarkt (3) prijsregulering
Huurmarkt
Effectieve prijsregulering duwt de maximale huurprijs onder de marktprijs…
… en er dus wachtlijsten ontstaan… … het verschil tussen de vraag bij 3 en de vraag bij 2
Prijzen
… waarbij de vraag veel groter is dan het aanbod…
Aanbod Vraag Maximumprijs
1 Maximale huurprijs
2
3
vraagoverschot
Hoeveelheden
Huurmarkt (4) prijsregulering plus huursubsidie
… waardoor het vraagoverschot naar ‘sociale’ huurwoningen verder stijgt… … en de wachtlijsten dus langer worden
Aanbod Maximumprijs
Prijzen
De huursubsidie drijft de vraag verder op…
Huurmarkt Vraag Vraag met huursubsidie
1 2
3
4
vraagoverschot
Hoeveelheden
Huurmarkt (5) prijsregulering, huursubsidie én extra aanbod
Aanbod Maximumprijs Extra aanbod
… betekent meer bouwen grotere verliezen…
Prijzen
Extra aanbod van bijvoorbeeld woningcorporaties zou enorm helpen… … maar als de maximumprijs voor aanbieders verlies impliceert…
Huurmarkt Vraag Vraag met huursubsidie
1 2
3
5
… en kijken de aanbieders wel uit Hoeveelheden
4
Huurmarkt (6) Conclusies Het overheidsbeleid op de huurmarkt: Verlaagt de huurprijs tot onder de marktprijs Veroorzaakt daarom wachtlijsten Veroorzaakt een verdeling van woonruimte ten gunste van oudkomers en ten nadele van nieuwkomers op de markt Veroorzaakt stilstaand water (scheefwonen) Tegen hoge kosten voor de schatkist en de woco’s
Huurmarkt (7) aanbevelingen Bouw de prijsregulering af dmv een dynamische inkomenstoets (Van Hoek), al dan niet alleen voor nieuwe huurders Scheefwoners betalen hogere huren, moeten kopen (van de woco) of verhuizen (Dit leidt dus tot hogere huurinkomsten en boekwinst bij woco’s) Voer desnoods een ‘huuraftrek’ in, analoog aan renteaftrek, voor de vrije huurmarkt Verblijd de corporaties met een belasting op hun ‘windfall profit’
Toekomst (1) Analyse hiervoor kan completer Toch is het de kern van de zaak: de economie van de huizenmarkt klopt niet outsiders zijn de klos publieke doelen worden niet bereikt tegen enorme kosten voor schatkist en woco’s
Oplossingsrichting staat ook vast: Flexibeler aanbod Beperking renteaftrek Prijsstijgingen huurmarkt Lastenverlichting als smeermiddel Vooral: ontlasting schatkist Resultaat: beter functionerende huizenmarkt tegen lagere kosten
