48
ECONOMIE
5 JULI 2014 ELSEVIER
TUSSENHUIS Adres Van Oldenbarneveltweg 28, Wassenaar, Zuid-Holland Woonoppervlakte 182 m2 Vraagprijs 679.000 euro k.k. Verkoopprijs 685.000 euro k.k. Looptijd 13 dagen
VRIJSTAAND HUIS Adres Munnikenweg 45, Alkmaar, Noord-Holland Woonoppervlakte 114 m
2
Vraagprijs 350.000 euro k.k. Verkoopprijs 325.000 euro k.k. Looptijd 13 dagen
APPARTEMENT Adres Koningin Emmaplein 14c, Maastricht, Limburg Woon oppervlakte 105 m2 Vraagprijs 159.000 euro k.k. Verkoopprijs 159.000 euro k.k. Looptijd 3 weken
De huizenmarkt zit weer in de lift WONEN / Het aantal transacties neemt toe en de prijzen stijgen. Het gaat beter met de huizenmarkt. Populaire huizen zijn in no time verkocht. Maar de slimme koper houdt het hoofd koel en leent niet te veel. Jean Dohmen, Marloes Hoekstein en Nic Vrieselaar
M
akelaar Marjolein Speksneijder (39) uit Laren eet haar boterhammen tegenwoordig weer in de auto, onderweg van bezichtiging naar bezichtiging. Haar collega Kitty Blank (47) uit Amstelveen valt het op dat kopers weer durven. Populaire huizen, die eerst ‘in een maand’ werden verkocht, wisselen nu ‘binnen een week’ van eigenaar. Na jaren van malaise lijkt de huizenmarkt weer tot leven te komen, de agenda’s van makelaars lopen vol. Makelaar Jessica
Speek-R00 (42) uit Zwolle merkt dat klanten voor het eerst sinds lange tijd ‘bang worden om de boot te missen’. Thomas Sants (48) van Hopma Makelaardij uit Groningen ziet dat kopers in 2014 meer willen betalen dan de vraagprijs. Dat is lang niet gebeurd. Het regent niet langer sombere nieuwsberichten over de toestand op de huizenmarkt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) rapporteerde in april de eerste prijsstijging in meer dan vijf jaar. Huizen werden die maand, vergeleken met een jaar eerder, gemiddeld 0,1 procent duurder. In mei stegen huizen nog eens 1,4 procent in prijs. PvdA-Kamerlid Jacques Monasch wees er deze maand tijdens een debat met VVD-mi-
nister Stef Blok van Wonen op dat hypotheekadviseurs bij banken de aanvragen van potentiële kopers niet aankunnen. Monasch (52): ‘Als je dat een jaar geleden had voorspeld, was er tegen je gezegd: u gelooft in sprookjes en mist elke zin voor realiteit.’ De prille prijsstijgingen hebben vooralsnog vooral symbolische waarde. Veel belangrijker is het aantal verkochte huizen, dat spectaculair stijgt. In de eerste vijf maanden van dit jaar vonden 51.709 huizen een nieuwe eigenaar, ruim 36 procent meer dan een jaar eerder. In 2013 werden 110.000 huizen verkocht. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (55) van de TU in Delft verwacht dat het er
ECONOMIE
ELSEVIER 5 JULI 2014
49
VRIJSTAAND HUIS Adres Frans Halslaan 2, Bilthoven, Utrecht Woonoppervlakte 88 m2 Vraagprijs 389.000 euro k.k. Verkoopprijs 390.000 euro k.k. Looptijd 4 weken
TUSSENHUIS Adres Bieslook 35, Oisterwijk, Noord-Brabant Woon-
TUSSENHUIS Adres Wilhelminalaan 23, Alkmaar, Noord-Holland
oppervlakte 110 m2 Vraagprijs 215.000 euro k.k. Verkoopprijs 207.500 euro k.k. Looptijd 13 dagen
Woonoppervlakte 200 m2 Vraagprijs 469.000 euro k.k. Verkoopprijs 469.000 euro k.k. Looptijd 7 weken
dit jaar 130.000 tot 140.000 zullen zijn. ‘De huizenmarkt komt in beweging.’ Achteraf is het herstel in 2013 begonnen. In de zomer van dat jaar, waarin de economie nog met 0,9 procent kromp, nam het aantal transacties langzaam toe en stabiliseerden de prijzen. Ook kopers en verkopers merken dat er wat verandert. Het aantal bezichtigingen neemt toe, populaire huizen worden sneller verkocht. Kopers hebben het nog steeds voor het zeggen, maar de concurrentie van collega-kopers neemt toe. Verkopers krijgen daardoor een sterkere positie. Een cocktail aan positieve ontwikkelingen zorgde voor de omslag. Consumenten kregen in 2013 steeds meer vertrouwen in de toekomst. Het geloof dat het de goede kant opgaat met de economie gaat sinds de zo-
Duurder, maar lang niet overal Prijsverandering huizen eerste kwartaal 2014 ten opzichte van 2013 procent <-1,5 -1,5 - 1,5 1,5 - 2,5 2,5 - 3,5 3,5 - 4,5 >4,5
Weer in de lift
Gemiddelde verkoopprijs 300
euro x 1.000
250 200 150
©ELSEVIER
100 50 0
1995
©ELSEVIER
2014 BRON: CBS
BRON: CALCASA
50
ECONOMIE
5 JULI 2014 ELSEVIER
TWEE-ONDER-EEN-KAP Adres Emmastraat 28, Groningen Woonoppervlakte 150 m2 Vraagprijs 289.000 euro k.k. Verkoopprijs 289.000 euro k.k.Looptijd 4 weken
WOONBOERDERIJ Adres Torenlaan 9,
Tips – uw huis sneller verkocht DE GEUR VAN EEN APPELTAART IN DE OVEN IS AL LANG NIET MEER GENOEG OM HUIZENKOPERS OVER DE STREEP TE TREKKEN Zorg dat kleine klusjes zijn uitgevoerd Het huis schoonmaken spreekt voor zich, maar daar houden de voorbereidingen voordat u uw huis te koop zet, niet op. Ontbrekende plintjes, losse deurknoppen en het ‘kunstwerk’ van uw driejarige op de muur: het valt u misschien niet meer op, potentiële kopers wel. Zorg dat kleine klusjes zijn uitgevoerd, zoals een lekkende kraan of kapotte lampen.
Zorg voor een neutrale inrichting Een nepkoeienhuid op de grond, imitatierozetten aan het plafond en die gekke lamp van de rommelmarkt. U mag ze prachtig vinden, huizenkopers knappen erop af. Zorg dat uw huis een neutrale inrichting heeft, met witte muren en ingetogen accessoires. Kijkers moeten zich kunnen voorstellen dat zij daar zelf wonen, en dat is moeilijk als uw familiefoto’s en interieursmaak het hele huis domineren. Huur desnoods een opslagruimte om tijdelijk uw snuisterijen en meubels weg te werken, zodat het huis opgeruimd en ruim oogt. Investeer in nieuwe gordijnen of een mooi vloerkleed. Uw huis krijgt geen tweede kans om een eerste indruk te maken. Vergeet ook de tuin niet: kopers houden niet van brandnetelkwe-
kerijen. Bij een keurig huis ook hoort gemaaid gras.
Wees realistisch: geen foto’s met groothoeklens Een makelaar die in superlatieven denkt? Daar hebben nuchtere Nederlandse huizenjagers geen trek in. Die willen een realistische voorstelling van zaken. Wees eerlijk, ook met de foto’s op internet. Sommige makelaars gebruiken groothoeklenzen, prachtige filters en uit-
Laren, Noord-Holland Woonoppervlakte 265 m2 Vraagprijs 1.350.000 euro k.k. Verkoopprijs 1.325.000 euro k.k. Looptijd 3 dagen
eindelijk nog een snufje fotobewerking. Op Funda zullen de foto’s verlekkerde blikken opleveren; bij een bezichtiging vooral scheve gezichten. Met smaakvolle foto’s is niets mis, maar wees realistisch. Liever dat uw huis in het echt meevalt dan tegenvalt.
De juiste prijs Vraag verschillende makelaars om hun inschatting, en kijk ook goed naar vergelijkbare huizen in de buurt. Kijk eens door de ogen van een huizenkoper: wat zou u, wandelend door de buurt, voor uw huis overhebben? Zorg bij de uiteindelijke prijsstelling ook voor een ‘mediagenieke’ prijs: een huis van 400.000 euro valt wellicht net buiten de zoekresultaten, een prijs van 399.000 euro valt er net binnen. Vergeet wat de buurman in 2008 voor zijn huis kreeg. Huizen die te duur in de markt worden gezet, zijn onverkoopbaar.
Mond-tot-mondreclame Vrienden van collega’s of collega’s van vrienden: wie weet wie op zoek is naar een huis? Schroom niet om anderen te laten weten dat u uw huis verkoopt, en gebruik ook intensief de sociale media. Een makelaar die zijn weg weet op Facebook kan helpen.
Bonus bij snelle verkoop Gewaagd, maar niet ongehoord: bied de makelaar een bonus boven op zijn courtage als hij het huis weet te verkopen binnen een bepaalde tijd of tegen de oorspronkelijke vraagprijs. Die moet natuurlijk wel realistisch zijn.
Illustratie P.ter Mors
HOEKHUIS Adres Betje Wolfflaan 11a, Amstelveen, Noord-Holland Woonoppervlakte 140 m Vraagprijs 425.000 euro k.k. Verkoopprijs 425.000 euro k.k. Looptijd 2 weken
2
ECONOMIE
ELSEVIER 5 JULI 2014
huis zou morgen immers weer duurder kunnen zijn,’ legt woningmarkteconoom Paul de Vries (56) van Rabobank uit. De vorig jaar ingevoerde fiscale schenkingsvrijstelling van 100.000 euro helpt eveneens een handje. Iedereen mag een ander belastingvrij een ton schenken als de ontvanger het geld gebruikt voor de aanschaf van een huis of de aflossing van zijn hypotheek. Vooral ouders geven geld om hun kinderen te helpen. Netwerk Notarissen schatte begin dit jaar dat negentigduizend mensen ervan gebruikmaken. Ook de forse huurverhogingen voor scheefwoners in de sociale sector pakken gunstig uit voor de koopmarkt. Dankzij de lage hypotheekrente is een huis kopen voor veel huurders daardoor goedkoper geworden dan een huis huren. Het huurhuis wordt bovendien elk jaar een stuk duurder. Tot slot staat de nieuwbouw door de crisis al jaren op een laag pitje, terwijl het aantal huishoudens blijft groeien. Het woningtekort kan daardoor de komende jaren oplopen. Hoogleraar Boelhouwer acht om die reden ‘forse prijsstijgingen’ in drukke en populaire gebieden goed mogelijk.
Aardbeving
TUSSENHUIS Adres De Savornin Lohmanlaan 9, Zwolle, Overijssel Woonoppervlakte 117 m2 Vraagprijs 199.500 euro k.k. Verkoopprijs 197.500 euro k.k. Looptijd 10 dagen
mer van 2013 met sprongen vooruit. Het consumentenvertrouwen steeg van -37 in juli 2013 naar -2 nu; 0 is daarbij de grens tussen optimisme en pessimisme. Veel Nederlanders wilden de laatste jaren wel een nieuw huis kopen, maar durfden dat niet omdat ze bang waren hun baan te verliezen. Die angst neemt af. De economie groeit dit jaar weer licht, en volgens het CBS is de werkloosheid in mei voor het eerst gedaald, met 14.000 personen. Huizen zijn ook veel betaalbaarder dan zes jaar geleden. Sinds het begin van de malaise, in de zomer van 2008, daalden de prijzen van huizen met 20 procent. De prijzen zijn volgens het CBS terug op het niveau van 2003. Daar komt bij dat de hypotheekrente historisch laag is. De rente voor een hypo-
Forse stijging Verkochte huizen 250
theek met een rentevaste periode van vijf jaar bedraagt minder dan 3 procent. Het is, kortom, een goed moment om te kopen. Tienduizenden Nederlanders die de laatste jaren wel wilden verhuizen maar dat niet durfden, worden daardoor over de streep getrokken om toch de stap te wagen. Boelhouwer: ‘Een hoop mensen stelden de verhuizing uit en stappen nu alsnog in.’ Het is ook psychologie. Toen de huizenprijzen daalden, wachten consumenten met het kopen van een huis omdat ze ervan uitgingen dat hetzelfde huis een paar maanden later goedkoper zou zijn. Nu ze merken dat de markt aantrekt, gaat er in hun hoofd een knop om. ‘Kopers zien, nu het laagste punt is bereikt, dat de prijzen weer stijgen. Ze willen daarom niet meer wachten. Een
Geloof in de toekomst x 1.000 aantal
Consumentenvertrouwen 0
Want er zijn wel grote regionale verschillen op de huizenmarkt, zo blijkt uit een studie van onderzoeksbureau Calcasa. In de Randstad, het westen van Brabant, delen van Gelderland en Flevoland zijn de gemiddelde huizenprijzen afgelopen jaar duidelijk gestegen. In de populairdere delen van Amsterdam is het herstel tastbaar (zie ‘Russische koopjesjagers’ op pagina 52). In de rest van het land zat er beduidend minder schot in. In de randen van het land – delen van Friesland, Groningen, Zeeland, de kop van Noord-Holland, het oosten van Gelderland – daalden de prijzen nog. Dat gevarieerde beeld wordt bevestigd door de makelaars die Elsevier sprak. Madeleine Buise (46) uit Wassenaar, lommerrijke plaats aan de Noordzeekust, ziet opnieuw schaarste ontstaan. ‘Het wordt weer een competitieve markt, mensen weten dat ze moeten toeslaan als het goede huis voorbijkomt. Huizen van 600.000 tot 1.000.000 euro doen het bij ons erg goed. Dit is geen
Goedkoper lenen
index
Tarieven nieuwe hypotheken 7 6
procent
200
-10
150
-20
4
100
-30
3
50
-40
0 is grens tussen optimisme en pessimisme -50 2008
Variabele rente en 1 jaar rentevast tussen 1 en 5 jaar rentevast tussen 5 en 10 jaar rentevast 0 2003 2014
0 2005 ©ELSEVIER
2014 BRON: CBS, SCHATTING 2014
©ELSEVIER
5
2 1
2014 BRON: CBS
©ELSEVIER
BRON: CBS
51
52
ECONOMIE
5 JULI 2014 ELSEVIER
TWEE-ONDER-EEN-KAP Adres Lingenskamp 11, Laren, Noord-Holland Woonoppervlakte 125 m2 Vraagprijs 590.000 euro k.k. Verkoopprijs 532.500 euro k.k. Looptijd 7 weken
TWEE-ONDER-EEN-KAP Adres Hamelakkerlaan 7, Wageningen, Gelderland Woonoppervlakte 117 m2 Vraagprijs 339.000 euro k.k. Verkoopprijs 330.000 euro k.k. Looptijd 3 weken
VRIJSTAAND HUIS
Adres Landfort 9, Lelystad, Flevoland Woonoppervlakte 175 m2 Vraagprijs 349.000 euro k.k. Verkoopprijs 343.000 euro k.k. Looptijd 13 dagen
eendagsvlieg.’ Makelaar Thomas Sants (48) uit Groningen ziet dat ‘huizen in de provincie moeizaam lopen’. Sants: ‘Dat is een krimpgebied. In het noordoosten komen aardbevingen voor. Tegelijk zijn de huizen in de stad Groningen niet aan te slepen.’ Volgens hoogleraar Boelhouwer is er sprake van een driedeling op de huizenmarkt. Herstel begint rond de drukke steden, vooral in de Randstad, en verspreidt zich vandaaruit naar de rest van het land, eerst naar de overloopgebieden in Brabant en Gelderland, en vervolgens naar de rest. Boelhouwer: ‘De randen zullen volgens mij permanent onder druk blijven staan.’ Door vergrijzing en het vertrek van jongeren naar de staden krimpt de bevolking. Grote vraag is of het huidige herstel door-
Russische koopjesjagers DE AMSTERDAMSE HUIZENMARKT HEEFT DE CRISIS DOORSTAAN EN LOOPT VOOROP IN HET HERSTEL. HOE? Waaraan je de huizencrisis het beste kon merken in Amsterdam? ‘De omloopsnelheid,’ zegt makelaar Bart ter Haar (41). Hij is mede-eigenaar van MTH Makelaars in Oud-Zuid. ‘Aan de vooravond van de recessie verkocht een huis binnen een paar weken; op het hoogtepunt pas na een halfjaar.’ Dat lijkt dramatisch, maar makelaars elders in het land zouden er meteen voor tekenen. Zij hebben door de malaise en het politieke getouwtrek voor sommige huizen na twee of zelfs drie jaar nog geen kopers. Amsterdam lijkt op de huizenmarkt een uitzonderingspositie te hebben: gaat het slecht op de Nederlandse woningmarkt, dan gaat het in het internationaal georiënteerde Amsterdam ‘minder goed’. De hoofdstad is nu pionier in het herstel. Volgens Ter Haar verkopen huizen binnen de Amsterdamse stadsring alweer binnen een paar maanden. Goed onderhouden huizen nog vlotter; banken zijn immers zuinig met het verstrekken van hypotheken, laat staan van extra leningen voor een nieuwe badkamer of keuken. De ogenschijnlijk onkreukbare Amsterdamse huizenmarkt moet het vooral hebben van toenemende verstedelijking en buitenlandse kopers. Jong of oud, het is hip om in de stad te (blijven) wonen. Daar zijn, naast werkgevers,
veel winkels, musea en theaters om de toenemende vrije tijd door te brengen, en de leefbaarheid is er sinds de jaren tachtig enorm vergroot. Dat hebben vermogende Russische en Chinese koopjesjagers ook ontdekt: zij kopen veel appartementen en grachtenpanden in de hoofdstad. Het is er vergeleken met Moskou en Peking veiliger en schoner, en bovendien goedkoper wonen dan in andere Europese hoofdsteden als Londen en Parijs.
Sneller verkocht
Vrijstaand meest gedaald
Gemiddelde verkooptijd huis
aantal dagen
600
Totaal koopwoningen Meergezinskoopwoning Eengezinskoopwoning
500 400
Prijsontwikkeling huizen 110 105 100
300
95
200
90
100
85
0
2003
©ELSEVIER
index 2010=100
2014 BRON: NVW
80 ©ELSEVIER
Rijtjeshuis Twee-onder-een-kap Vrijstaand huis Appartement 2005
2014 BRON: CBS
ECONOMIE
ELSEVIER 5 JULI 2014
53
TWEE-ONDER-EEN-KAP Adres Lange Kerkdam 38, Wassenaar, Zuid-Holland Woonoppervlakte 287 m2 Vraagprijs 995.000 euro k.k. Verkoopprijs 935.000 euro k.k. Looptijd 2 weken
TUSSENHUIS Adres Dr. De Visserlaan 8, Amstelveen, Noord-Holland TWEE-ONDER-EEN-KAP Adres Tureluur 3, Bergen op Zoom,
Foto Helmig Makelaardij
Woonoppervlakte 130 m2 Vraagprijs 440.000 euro k.k. Verkoopprijs 415.000 euro k.k. Looptijd 5 weken
zet, of dat we toch te maken hebben met een tijdelijke opleving. Makelaar Nicolle Appeldoorn (41) uit Oisterwijk denkt het laatste. ‘Wat mij betreft was het herstel uit de eerste maanden van dit jaar een soort van bubbel, die nu alweer is geknapt. Er worden wellicht meer huizen verkocht, maar daar zitten ook veel gedwongen verkopen bij.’ Boelhouwer is optimistischer. Volgens de hoogleraar houdt het herstel ‘voorlopig nog wel even aan, zeker zolang de hypotheekrente zo laag blijft als hij nu is’. Een terugkeer naar het aantal transacties van voor de crisis, toen jaarlijks 210.000 huizen werden verkocht, ziet hij niet snel gebeuren. Banken verstrekten toen veel gemakkelijker hoge hypotheken. ‘Maar richting 160.000 of 180.000 zie ik het wel weer gaan.’ Cruciaal is volgens Boelhouwer dat politici de huizenmarkt nu met rust laten: ‘Mensen wisten een paar jaar lang niet meer waar ze aan toe waren en durfden niet te kopen.’ Banken en het Nibud scherpten de leennormen steeds verder aan, het kabinet voerde in 2013 een nieuw regime in voor de aftrek van hypotheekrente. Rente van nieuwe hypotheken is sindsdien alleen nog aftrekbaar als hypotheken binnen dertig jaar volledig en in jaarlijkse termijnen worden afgelost. Huizenkopers konden daardoor minder lenen. Dalende prijzen en lage rente dempten het negatieve effect daarvan. Paul de Vries van Rabobank ziet in die lage rente op termijn ook een bedreiging: ‘Het positieve effect is tijdelijk. Als de rente
Noord-Brabant Woonoppervlakte 155 m2 Vraagprijs 325.000 euro k.k.Verkoopprijs 317.500 euro k.k. Looptijd 13 dagen
een tijdje laag is, passen de huizenprijzen zich daaraan aan. Zodra de rente stijgt – hij is nu echt laag – verslechtert de betaalbaarheid van huizen.’ Analisten verwachten dat de rente in 2014 en 2015 laag blijft. Maar als het economisch herstel doorzet en de inflatie oploopt, gaat de rente vroeg of laat stijgen. Boelhouwer waarschuwt: ‘Dat kan het herstel in de knop breken.’ Een probleem is ook de grote groep huiseigenaren met een potentiële restschuld. De dalende prijzen leiden ertoe dat meer dan een miljoen huizen ‘onder water’ staan: de hypotheek is hoger dan de waarde van het huis. Als eigenaren verkopen, blijven ze met een schuld zitten. Dat weerhoudt velen ervan te verhuizen, wat slecht is voor de doorstroming. Om de groep te helpen, maakte
Bescherming
Minder dwang
Executieverkopen van huizen 3.000
aantal
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 ©ELSEVIER
1997
het kabinet de rente van restschulden tijdelijk aftrekbaar. Maar banken zijn niet happig om deze schulden te financieren. Een andere bedreiging voor het herstel is de Europese druk om de maximale hypotheeklening verder te verlagen. Nu mogen Nederlandse huizenkopers 104 procent van de waarde van hun huis lenen. Als het aan de Europese Commissie ligt, gaat dat flink omlaag, bijvoorbeeld naar 80 procent. Boelhouwer vindt dat ‘volslagen onzin’. De risico’s op de Nederlandse huizenmarkt door de hogere leningen zijn volgens hem beperkt, het aantal gedwongen verkopen is relatief laag. Toch lijkt een verdere verlaging op termijn niet uitgesloten. Ook is het laatste woord nog niet gezegd over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
2014 BRON: NVW
Slimme kopers kunnen profiteren van het ruime aanbod en de lage prijzen. Maar wie goed heeft gekeken naar het drama dat zich na 2008 voltrok, trekt daar lessen uit. Hoe hoger de lening, hoe kwetsbaarder de nieuwe huizenbezitter. Wie, optimistisch geworden door de recente prijsstijging, denkt dat prijzen snel weer op het niveau van voor de crisis zijn, vergist zich. Dat gaat jaren duren. Zelfs als de prijzen vanaf 2014 elk jaar 2 procent stijgen, zijn ze over tien jaar pas op het niveau van 2008. Niet te veel betalen én zelf geld meebrengen, is de beste bescherming tegen een wispelturige huizenmarkt. E
