De Hypotheekrenteaftrek en de Huizenmarkt

De Hypotheekrenteaftrek en de Huizenmarkt.

Naam: Refaya Hart Collegenummer: 0562246 Datum: 22-06-2010 Opleiding: Fiscale economie Beoordelaar: Dr. W. Kanning

1     

Inhoudsopgaven

1.

Inleiding

3

2.

Eigen Woning

5

2.1

De wet inkomsten belasting

5

2.2

Behandeling Eigen woning in Nederland

6

2.3

De huizenmarkt

11

3

De hypotheekrenteaftrek in Europa

13

3.1

Verloop hypotheekrenteaftrek in Zweden

13

3.2

Verloop hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk

15

3.3

Verloop hypotheekrenteaftrek in Denemarken

16

3.4

Gevolgen beperken of afschaffen hypotheekrenteaftrek in Europa

17

4.

Afschaffen of beperken hypotheekrenteaftrek in Nederland

21

4.1

Prijselasticiteit op de huizenmarkt

21

4.2

Problemen met de hypotheekrenteaftrek

21

4.3

Beperken hypotheekrenteaftrek

22

4.4

Eigen woning van box 1 naar box 3

25

5.

Conclusie

27

Bibliografie

2     

28

1.Inleiding De hypotheekrenteaftrek werd jaren betiteld als het H-woord, de aftrekpost waar liever niet over gesproken werd. In de loop der jaren is er veel veranderd, want tegenwoordig passeert de hypotheekrenteaftrek wekelijks de revue. Het taboe is doorbroken, er wordt in alle toonaarden gesproken over de hypotheekrenteaftrek en dan vooral het afschaffen of beperken hiervan. Is de hypotheekrenteaftrek wel houdbaar? Is het onrechtvaardig? De armen worden armer en de rijken worden rijker, dat wordt er vaak gezegd als men het over de hypotheekrenteaftrek heeft. De hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost in box 1. In box 1 wordt het inkomen dat verdiend is belast. Het inkomen wordt verhoogd met bijtellingen, daarbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld het gebruik van de auto van de zaak voor privé zaken en het eigenwoningforfait. De hypotheekrenteaftrek is voor veel mensen de belangrijkste aftrekpost in box 1 (Heithuis, 2007). De hypotheekrente is de rente die jaarlijks over de hypotheek betaald moet worden, deze rente mag afgetrokken worden tegen het marginale tarief van de belastingplichtige. De hypotheekrenteaftrek werd in het leven geroepen om het eigenwoningbezit te stimuleren. Na de tweede wereld oorlog begon Nederland met de heropbouw van het land. De Nederlandse overheid wilde evenals andere overheden in Europa het eigenwoningbezit stimuleren. Dit deed ze door middel van de hypotheekrenteaftrek en huursubsidies. De tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek zijn van mening dat er geen sprake meer is van het stimuleren het eigenwoningbezit. Maar dat de hypotheekrenteaftrek vooral het luxe eigenwoningbezit stimuleert. Het wordt daarom dan vaak als onrechtvaardig betiteld. Uit onderzoek is gebleken dat de hypotheekrenteaftrek vooral ten goede komt bij de hogere inkomens genieters (Caminada,1999). Vooral in deze tijd van recessie is de discussie weer sterk opgelaaid. Nederland bevindt zich midden in een economische crisis en iedereen moet inleveren. De hypotheekrenteaftrek is al jaren lang een discussie punt, dus voor veel politieke partijen is dit de perfecte tijd om aan de beperking van deze aftrekpost te beginnen. In de aanloop naar de verkiezingen op 9 juni 2010 leek het erop dat de hypotheekrenteaftrek een grote rol zou gaan spelen. Voor twee partijen was het een breekpunt, deze partijen zijn het CDA en D66. Het zijn vooral de rechtse partijen die de hypotheekrente aftrek in stand willen houden. Partijen zoals de VVD, het CDA en de PVV pleitten voor het in stand houden van de hypotheekrenteaftrek. De linkse partijen hebben hier een andere mening over, deze partijen zijn van mening dat er vooral bezuinigd moet worden op de hypotheekrenteaftrek. De partijen PVDA, zijn voor het beperken van de hypotheekrenteaftrek en GroenLinks is voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in zijn geheel. De linkse partijen pleitten voor bezuinigingen bij de mensen die het, het breeds hebben. Dit is daarom ook één van de redenen waarom er wordt bepleit voor het beperken van de hypotheekrenteaftrek, omdat deze vooral betrekking heeft op mensen met een hoger inkomen. . In deze scriptie ligt het zwaartepunt niet bij het eventueel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Want naar mijn mening zal de hypotheekrenteaftrek er toch ooit aan moeten geloven. Binnen Europa hebben veel landen soortgelijke aftrekposten al afgeschaft. Uit onderzoek moet blijken of de hypotheekrenteaftrek in één keer moet worden afgeschaft of 3     

maar dat dit geleidelijk moet gebeuren. Voor deze scriptie is het vooral van belang wat de effecten van de hypotheekrenteaftrek zijn op de huizenmarkt. De huizenmarkt van Nederland is sinds de economische crisis ook onder grote druk komen te staan. Het onderzoek naar de effecten van de beperking van de hypotheekrenteaftrek op de huizenmarkt, is in deze scriptie beschreven in 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zal de behandeling van eigen woning binnen de Nederlandse wet uitgelegd worden. In hoofdstuk 2 wordt de behandeling van de hypotheekrenteaftrek in andere landen in Europa beschreven. Daarna worden in hoofdstuk 4 de mogelijk manieren van beperken van de hypotheekrenteaftrek behandeld en de effecten hiervan. Tenslotte zal ik in mijn conclusie aandacht besteden aan de effecten van het beperken van de hypotheekrenteaftrek voor de prijzen van de huizen op de huizenmarkt.

4     

2. Eigenwoning Eén van de belangrijkste inkomstenbronnen van de overheid zijn de belastinginkomsten. Nederlanders krijgen in hun leven met verschillende belastingen te maken. Voorbeelden van dergelijke belastingen zijn vennootschapbelasting, omzetbelasting, gemeentelijke belastingen, provinciale belastingen, loonbelasting en inkomstenbelasting. In deze scriptie ligt de nadruk bij de inkomstenbelasting. Elke Nederlander die werkt of een uitkering geniet krijgt in haar of zijn leven te maken met de inkomstenbelasting. § 2.1 De wet op inkomstenbelasting De inkomstenbelasting is een belasting die geheven wordt over natuurpersonen. Zij beoogt het inkomen van de burgers te belasten naar wat wordt geacht te zijn rechtvaardige maatstaven. Voor de inkomsten belasting kan men op twee manieren in aanmerking komen. De wet maakt in dit geval onderscheid tussen binnenlands en buitenlandse belastingplichtige. Binnenlandse belastingplichtigen worden belast over het hele wereldinkomen. Met andere woorden een persoon die als binnenlandsbelastingplichtige kwalificeert wordt belast over zijn of haar inkomen ongeacht het land waar dit verdiend is. Om als binnenlandse belastingplichtige te worden aangemerkt, moet er aan een bepaald vereiste voldaan zijn. Men moet het middenpunt van de levensbelangen in Nederland hebben. Als het middelpunt van levensbelangen niet in Nederland gevestigd is, maar er wel Nederlands inkomen wordt genoten dan kan men belast worden als buitenlandse belastingplichtige (Cornelisse 2007 p6566). De inkomstenbelasting belast het inkomen dat verdiend is in het economisch verkeer. De belasting die wordt geheven is verdeeld over drie boxen. In box 1 wordt het inkomen uit werk en de eigen woning belast. Hierbij moet gedacht worden aan zaken als het loon, winst uit een onderneming, overige werkzaamheden en inkomsten uit de eigen woning. In box 1 is er sprake van het schijvenstelsel waarbij het verloop van het tarief gekenmerkt wordt door de progressiviteit. Naarmate men meer verdient, gaat men procentueel meer belasting betalen. Dit is ook de reden waarom box 1 gekenmerkt wordt door de leus “de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten”(Heithuis,2007, p59).

5     

Box 1 inkomen uit werk en woning 2010

Bron: belastingdienst.nl De hogere tarieven bestaan alleen uit belastingen terwijl de lagere tarieven voornamelijk bestaan uit premie volksverzekeringen. Verder zijn er in box 1 een aantal aftrekposten en bijtellingen, zo kunnen verliezen uit eigenwoning worden afgetrokken en kan er een bijtelling ontstaan als je bijvoorbeeld in het bezit bent van een auto van de zaak en deze ook voor privé doeleinden gebruikt. De meest spraakmakende aftrekpost in box 1 is de hypotheekrenteaftrek (Cornelisse,2007, p154). Box 2 belast het inkomen uit aanmerkelijk belang. Er is sprake van aanmerkelijk belang als een lichaam of persoon voor tenminste 5% aandeelhouder is in een vennootschap (art 4.6 wet IB 2001). Het belastingtarief dat gehanteerd wordt in box 2 is 25%. Ook in box 2 hebben we te maken met aftrekposten, geleden verliezen kunnen vaak in aftrek gebracht worden (Heithuis,2007, p387). Tenslotte wordt in Box 3 het vermogen belast (art 5.1 wet IB 2001). Hier moet gedacht worden aan sparen, beleggen en een woning die niet als hoofdverblijf dient. In box 3 wordt je geacht een fictief rendement te hebben behaald ter waarde van 4% van het vermogen. Dit fictief rendement wordt belast tegen een tarief van 30%, waardoor er uiteindelijk een belastingdruk van 1,2% (30% van 4%) ontstaat (Wasch, 2004 p.10).

6     

§ 2.2 Behandeling eigenwoning in Nederland Zoals aangegeven in het voorgaande is het zo dat de eigenwoningbezitters belast worden in box 1. Binnen de Nederlandse wet wordt het eigenwoningbezit behandeld als een bron van inkomen. Om te spreken van bron van inkomen moet er voldaan worden aan een aantal vereisten. Er moet worden deelgenomen aan het economisch verkeer (HR 23 oktober 1923, b.3307), er moet voordeel behaald worden en er wordt verwacht dat er voordeel behaald kan worden door de belastingplichtige. Het eigenwoningbezit wordt in Nederland dus gezien als een bron van inkomen. In Nederland krijgt een huisbezitter vanaf de aankoop van zijn of haar huis te maken met een aantal belastingen. Hier moet gedacht worden aan belastingen zoals overdrachtsbelastingen, onroerende zaak belastingen en vermogensbelastingen, in deze scriptie zal het draaien om de behandeling van het eigenwoningbezit binnen de inkomstenbelasting. De Nederlandse wetgeving is zodanig geregeld dat de voordelen uit eigenwoning belast zijn en dat de gemaakte kosten aftrekbaar zijn. De voordelen worden belast door middel van eigenwoningforfait en kapitaalverzekering. De rente die aftrekbaar is, is aftrekbaar onder de naam hypotheekrenteaftrek. §2.2.1 Eigenwoningforfait Het eigenwoningforfait is in de wet geregeld in art 3.112 wet IB, om te spreken van een eigenwoningforfait zal er eerst sprake moeten zijn van een eigen woning. Over de vraag wanneer er sprak is van een eigen woning kan art 3.111 wet IB worden geraadpleegd. Het bedrag dat aan eigenwoningforfait betaald moet worden, wordt bepaald aan de hand van de waarde van de woning. De waarde die volgens art 3.112 lid 2 in acht moet worden genomen is de WOZ-waarde, deze waarde wordt jaarlijks berekend. Voor 1997 werd de waarde van woningen op verschillende manieren bepaald, hierdoor werd er voor éénzelfde woning verschillende waarden beschikbaar. (van den Berg, 2003, p48). Tegenwoordig wordt de waarde van de eigen woning berekend onder de naam WOZ-waarde. De wet WOZ of voluit geschreven de wet waarde onroerende zaken geeft de waarde aan van onroerende zaken. De taak tot het bepalen van de WOZ-waarde ligt bij de gemeenteambtenaren. In beginsel werd er om de 4 jaar een peildatum vrijgegeven waar de waarde van het huis aan was ontleend, maar tegenwoordig wordt de peildatum elk jaar bepaald (Hendriks,2008, P9-10) Een vorm van eigenwoningforfait werd al in1892 in ons belastingstelsel gebruikt Bij het invoeren van de wet in 1914 en de hervorming van 1964 bleef het eigenwoningforfait een 7     

belasting die geheven werd door 4% van het vermogen te nemen als bijtelling (van den Berg, 2003, p 48). In 1971 begon het eigenwoningforfait er steeds meer uit te zien zoals het er nu uitziet. Het ging eerst onder de naam huurwaardeforfait door het leven. Er was in 1971 sprake van een 1% tarief dat betaald moest worden door eigenwoningbezitters, de rente liep in de daarop volgende jaren op tot een percentage van 1.8 procent in 1990. Dit percentage was deels onderdeel van de belastinghervorming, in dat zelfde jaar werden de marginale tarieven van de inkomstenbelasting terug gebracht van 72% naar 60%. Uiteindelijk werd het eigenwoningforfait in 1997 teruggebracht naar 1,25%, dit tarief werd een aantal jaren gehandhaafd. In de onderstaande tabel is te zien hoe het tarief van het eigenwoningforfait in de loop der jaren is verlopen. In de tabel is ook te zien van vanaf 1997 bij het bepalen van de waarde van het eigenwoningforfait gebruik werd gemaakt van de WOZ-waarde (Caminada, 1999, p 12 en p23).  

Maar het eigenwoningforfait is uiteindelijk veranderd. Tegenwoordig hebben we te maken met een oplopend tarief van 0% t/m 0,55%, afhankelijk van de WOZ-waarde van een huis (Ministerie van Financiën, 2010).

8     

Het Eigenwoningforfait 2010

Het eigenwoningforfait beoogd het voordeel te belasten wat behaald zou kunnen worden met het verhuren van de eigen woning. De fiscus heeft de huurwaarde niet op de economische huurwaarde gesteld, maar heeft een fictieve huurwaarde gekozen. Deze waarde ligt beduidend lager dan de werkelijke waarde( Caminada, 1999, P18). In art 3.112 lid 1 wet IB staat een tabel ( zie hierboven) waarin het verloop van het eigenwoningforfait behandeld wordt. De WOZ-waarde is bepalend voor het bedrag dat aan eigenwoningforfait betaald moet worden. Het eigenwoningforfait kent een progressief tarief tot 0.55%. Het hoogste tarief geldt voor eigenwoningbezitters met woningen met een WOZwaarde boven de €75.000. Het eigenwoningforfait wordt toegerekend aan de eigenwoningbezitter, dit kan één persoon zijn, maar kunnen ook meerdere mensen zijn als er niet gekozen is voor fiscaal partnerschap (art1.2 wet IB) (Cornelisse,2007, p151). Het eigenwoningforfait staat vaak ter discussie bij tegenstanders, omdat die van mening zijn dat de eigen woning geen bron van inkomen is. Het gevolg van die assumptie is dat ook de hypotheekrenteaftrek dan betwist mag worden. Verder zijn tegenstanders van het eigenwoningforfait van mening dat deze wordt gebruikt om de hypotheekrenteaftrek te rechtvaardigen. Het verwijt naar het eigenwoningforfait is vaak dat deze belastingfaciliteit vooral nadelig is voor mensen met een lager inkomen omdat deze het minder goed kunnen compenseren met de hypotheekrenteaftrek. Dit blijkt ook uit de cijfers die gepubliceerd zijn door het CBS in 1996 toen het eigenwoningforfait nog ging onder de naam huurwaardeforfait Uit deze cijfers blijkt dat hoe hoger het inkomen, des te hoger het voordeel dat genoten wordt (Caminada, 1999, p18-19) Bij de meeste mensen met een eigen woning leidt de heffing op een huurwaarde of het eigenwoningforfait uiteindelijk tot een negatief saldo voor de inkomsten uit eigen woning. In sommige gevallen leidt het saldo van bijtellingen en aftrekposten alsnog tot een bijtelling. 9     

Voor deze gevallen heeft Kamerlid Hillen in 2001 een wetsvoorstel ingediend die woningbezitters vrijstelt van het betalen van het eigenwoningforfait indien deze een lage of geen eigen woning schuld meer hebben. Dit wetsvoorstel heeft zich vertaald in art 3.123a wet IB (Heithuis, 2007, p322)

§2.2.2 Hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek is al jaar en dag een agendapunt in de politiek. In 2010 met de verkiezingen in zicht was het helemaal een hot onderwerp. Binnen de politiek wordt er gezocht naar manieren om te bezuinigen, veel politieke partijen durfden jaren lang het Hwoord niet in de mond te nemen. Maar het taboe dat er heerste is nu duidelijk doorbroken, de hypotheekrenteaftrek staat bovenaan elk verkiezingsprogramma. Behalve dat de inkomsten uit eigen woning worden belast door middel van eigenwoningforfait, zijn bepaalde gemaakte kosten ook aftrekbaar. Gedacht moet worden aan zaken als rente die betaald is over geldleningen die aangegaan zijn voor onderhoud of verbetering van de woning. De bekendste aftrekpost bij het inkomen uit eigen woning is de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek werd van oorsprong in het leven geroepen om het kopen van huizen te stimuleren. Deze aftrekpost zorgt ervoor dat het belastbare inkomen uit werk en woning verlaagd wordt, doordat de betaalde rente van de hypotheek aftrekbaar is. Het bedrag dat in aftrek gebracht mag worden hangt af van het tarief dat betaald wordt in box 1. Iemand die bijvoorbeeld 200.000 euro verdient op jaarlijkse basis, valt in schijf 4. In schijf vier geldt een tarief van 52% en tegen dit zelfde tarief mag deze persoon dan de betaalde hypotheekrente in aftrek brengen. De hypotheekrenteaftrek heeft alleen betrekking op de eerste woning, de tweede woning wordt belast in box 3, deze wordt gerekend tot het vermogen (ministerie van Financiën, 2010). Zoals eerder gezegd heerste er een groot taboe op het woord hypotheekrenteaftrek. Toch was deze aftrekpost al jaren lang een zorgenkindje van politiek Nederland. De hypotheekrenteaftrek is op verschillende manieren beperkt in de loop der jaren. Zo werd in 2001 de maximale aftrek periode beperkt tot 30 jaar, deze beperking heeft is vertaald in de wet in art 3.120 wet IB. Vanaf dit moment kon niet meer voor onbepaalde tijd de hypotheekrenteaftrek gebruikt worden. Na de 30 jaar gaat de hypothecaire schuld over van box 1 naar box 3. Eigenwoningbezitters die de hypotheekrenteaftrek al aftrokken voor 2001 10     

mogen dit blijven doen tot 1 januari 2031. Een andere belangrijke beperking voor de hypotheekrenteaftrek was de bijleenregeling (art 3.119a wet IB) uit 2004. Voor 2004 was het normaal om over een onbeperkt bedrag aftrek te genieten in box 1. Het werkt als volgt, als een eigenwoningbezitter besluit om te verhuizen en bij het verkopen van de woning winst maakt dan moet dit vervolgens worden geïnvesteerd in de nieuwe woning. De hypotheekrenteaftrek die vervolgens wordt genoten is exclusief het geïnvesteerde bedrag uit de vorige woning. Als er meer wordt geleend dan nodig is dan valt de rente van deze lening in box 3 en kan er niet genoten worden van het maximale tarief van 52 % in box|. Deze regeling heeft het nadeel dat het voor woningbezitters niet gunstig is vervroegd aftelossen, omdat dit dan het te lenen bedrag bij het kopen van een nieuwe woning verkleint(van Dijk, 2005, p56). De hypotheekrenteaftrek is in verschillende landen afgeschaft, omdat het vaak de overheid een dief van haar eigen portemonnee maakte. In veel landen waar de hypotheekrenteaftrek is afgeschaft gebeurde dit tijdens een recessie. Dit had vaak negatieve gevolgen voor de huizenmarkt. Volgens wetenschappers is er een verband tussen het beperken of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en de prijzen van de huizen op de huizenmarkt (Boelhouwer 2002). §2.3 De Huizenmarkt De huizenmarkt wordt de laatste decennia gekenmerkt door een stijgende lijn. Nederland is een van de weinige landen waar dit het geval was, in de meeste landen is de prijs van de huizen namelijk gedaald. Het is wel zo dat door de huidige economische crisis de huizenprijzen het zwaar te verduren hebben. Maar het aantal koopwoningen is sterk toegenomen. De reden van de toename van het aantal koopwoningen is vooral toe te schrijven aan de stimulerende rol die de overheid speelt en de hypotheekverlening van banken. Wel is de hypotheekverstrekking in de loop der jaren sterk aangepast (leqc, 2000, p670). Het is voor particulieren veel gemakkelijker geworden om een huis te financieren. Dit komt voornamelijk doordat de banken veel gemakkelijker hypotheeklening verlenen (Braunen,2001). Huizen zijn heterogene goederen, wat betekend dat ze in de ogen van consumenten verschillend gewaardeerd worden. Een prijs van een huis wordt bepaald door verschillende factoren zoals de locatie, de grote van het huis verder zijn voor de prijs van een huis ook de inflatie en de rentestand belangrijk (Bussels, 1996, p-1). Wereldwijd is de huizenmarkt aan veel veranderingen onderhevig geweest. Dit is vooral toe te schrijven aan de manier van hypotheekverstrekking in landen. Nederland en Denemarken zijn de landen die de meeste hypotheekleningen hebben uitstaan. Deze zijn ook 11     

2 van de weinige landen waar de aflosperiode 30 jaar is. In landen als Frankrijk en een aantal landen uit Zuid Europa is de aflosperiode 15 jaar. Nederland is daarom ook een van de landen met het laagste percentage wat betreft eigenwoningbezitters zonder hypotheekschuld. In landen zoals Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en België liggen de percentages veel hoger, het is in deze landen zo dat het overgrote deel van de eigenwoningbezitters de hypotheeklening die op de eigen woning rust heeft afbetaald. De stijging van de prijzen op de huizenmarkt van de laatste decennia is vooral toe te schrijven aan de economische groei. Door de economische groei zijn de inkomens sterk gestegen en in combinatie met een dalende hypotheekrente heeft dit gezorgd voor een stijgen van de prijzen op de huizenmarkt (Boelhouwer, p9-10). De daling van de hypotheekrenteaftrek leidde ook tot het afsluiten van meer hypothecaire leningen (Delsen ,2001 p35). De overheid heeft zoals eerder gezegd grote invloed op de huizenmarkt, zo heeft de hypotheekrenteaftrek een prijsverhogend effect (Boelhouwer, p9-14).

3. Hypotheekrenteaftrek in Europa

12     

Binnen Europa is de hypotheekrenteaftrek in verschillende landen afgeschaft of aan beperkingen onderhevig geweest. De discussie die in Nederland gevoerd wordt is voor Europese begrippen niet onbekend. Per land heeft de woningmarkt verschillend gereageerd op de afschaffing of beperking van de hypotheekrenteaftrek. In een aantal landen is ervoor gekozen om de hypotheekrenteaftrek te beperken ten tijde van economische crisis en in andere landen is er gekozen voor afschaffing ten tijde van economische voorspoed. Er kan ervan worden uitgegaan dat dit verschillende gevolgen voor de huizenmarkt heeft gehad. Veel landen om ons heen hebben te maken gehad met een beperkte of geen hypotheekrenteaftrek zoals Frankrijk en Duitsland. De Duitsers en de Fransen gaan al jaren door het leven zonder de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. In de VS is er wel sprake van hypotheekrenteaftrek maar daar speelt deze niet een dusdanig grote rol, omdat de belastingtarieven daar aanzienlijk lager liggen dan de belastingtarieven in Nederland. In dit hoofdstuk komt de nadruk vooral te liggen op de landen Engeland, Zweden en Denemarken waar de hypotheekrenteaftrek in verschillende economische tijden is beperkt dan wel afgeschaft. Vooral Engeland speelt een grote rol, dit is namelijk één van de weinige landen waar de beperking en tenslotte afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geen nadelige gevolgen heeft gehad voor de huizenmarkt (Boelhouwer, p30-31). § 3.1 Verloop hypotheekrenteaftrek Zweden Zweden is een land wat heel erg op Nederland lijkt, deze twee landen zijn binnen Europa heel erg sociaal naar hun burgers toe, dit zie je vooral terug in hun economische en sociaal beleid. Vanaf de Tweede Wereld Oorlog kwam de focus op de huizenmarkt, de Zweedse overheid had de ambitie om het huistekort tegen te gaan en de prijs van een huurwoning laag te houden zodat een eigen woning voor een ieder toegankelijk zou zijn. In 1967 werd er een wet aangenomen die ervoor moest zorgen dat de Zweedse burger niets te klagen had wat betreft de gezondheidzorg en de huisvesting. De overheid stimuleerde de huisvesting doormiddel van drie maatregelen. Ten eerste werden er door de overheid subsidies verleend, ook kwam er een house allowance system waar huizen werden toegewezen aan minderbedeelden en tenslotte waren er belastingvoordelen die eigenwoningbezitters genoten waaronder de hypotheekrenteaftrek( Landquist, p447). In 1974 werd er in Zweden een wet aangenomen, ook wel the Housing Act genoemd. De strekking van deze wet was dat de Zweedse burger het recht had op goede huisvesting. En de Zweedse overheid wilde dit dan ook stimuleren. Met als gevolg dat er steeds meer wetten aangenomen werden. In 1983 werd een wet aangenomen met als doel, het aantal huizen in het 13     

land de komende 10 jaar te moderniseren. De strekking was dus dat iedereen een huis nodig had en dat een ieder recht hierop had. Rond de jaren 70 waren er daardoor veel sociale huur woningen in Zweden, om aan de wens van een ieder te voldoen. Langzaam maar zeker begon het aantal eigenwoningbezitters ook sterk toe te nemen, het werd namelijk steeds gemakkelijker om een huis te kopen. Dit bracht veel discussie met zich mee. Ook hier waren de mensen van mening dat het niet eerlijk was dat de hoogste inkomens het grootste belastingvoordeel genoten (Landquist,1988, p448). Volgens het Zweedse bureau van de statistieken had ruim 60% van de eigenwoningbezitters een inkomen van meer dan 120.000 Zweedse kronen. Bovendien werden huurwoningen voor meer dan 50% bewoond door mensen ouder dan 64 jaar. Het werd steeds duidelijker dat er een groot demografisch verschil was tussen de mensen in huurhuizen en koophuizen. Dit alles strookte ook niet met de Housing Act uit 1974, omdat deze beoogde een ieder van een huis te voorzien omdat men dit verdiende. Het gevolg van dit belastingvoordeel was dat het niet meer ging om het verdienen van een huis maar hoe dik de portemonnee was (Balchin, 1996). Dit alles leidde tot twee historische belastinghervormingen. De Zweedse inkomstenbelasting wordt evenals de Nederlandse inkomsten belasting gekenmerkt door een progressief tarief.Verder hebben de Zweden te maken met een lokaal tarief waarvan het gemiddelde 29% was. Door de eerste belastinghervorming in 1980 werd het laagste tarief 0% en het hoogste tarief sterk verhoogd tot een tarief van 58%. Samen met het lokaal tarief was dit voor de Zweedse burger uitzonderlijk hoog. De tweede hervorming vond plaats in 1991. Vanaf 1989 was de Zweedse overheid van plan het hoogste tarief te verlagen tot 47%. De hypotheekrenteaftrek bleef namelijk ook hier het zorgenkindje van de overheid. De belastinghervorming van 1991 leidde ertoe dat er in de inkomstenbelasting een scheiding plaats vond tussen inkomen uit werk en inkomen uit wonen. Vanaf dit moment werd het inkomen belast met een percentage van 0% tot 20% en werd de lokale inkomstenbelasting gemiddeld 30%.Verder werd het tarief waartegen de hypotheekrenteaftrek aftrekbaar was verlaagd van 47% naar 30%. Er kwam dus een duaal systeem van belastingheffing op inkomen. Om de ongelijkheid tussen huur en koopwoningen tegen te gaan werd er ook een verlaging van subsidies doorgevoerd. Door de verlaging van de inkomsten belasting liep de overheid inkomsten mis, om dit te compenseren zijn de indirecte belastingen verhoogd. De btw ging van 21.34% naar 25% (Blomquist, 2000. P546). De belastinghervorming had grote gevolgen voor het land. Zo raakte de verhoging van de indirecte belastingen vooral de mensen met laag inkomen en had de verlaging van de inkomstenbelasting ook weinig voordelige gevolgen voor de lagere inkomens. Maar het 14     

grootste gevolg dat de hervorming met zich meebracht was de klap die de huizenmarkt ontving. De huizenprijzen daalden in een rap tempo. De daling was zo erg dat na 4 jaar de huizenprijzen waren gedaald met 26%. Het werd voor eigenwoningbezitters moeilijk om hun huis te verkopen met als gevolg dat het weer moeilijk was om een nieuw huis te financieren. Volgens critici was het probleem niet zozeer het beperken van de hypotheekrenteaftrek maar de timing ervan. De beperking van de hypotheekrenteaftrek in tijden van regressie heeft geleid tot de klap die de huizenmarkt ontving.(Boelhouwer, p41). § 3.2 Verloop Hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk Ook in het Verenigd Koninkrijk was er duidelijk een stijging in het eigenwoningbezit zichtbaar na de Tweede Wereld Oorlog. Rond deze tijd was de regerende partij de conservatieve partij. Deze partij was voorstander van het bevorderen van het eigenwoningbezit. Een soortgelijke belasting als het Nederlandse eigenwoningforfait was rond deze tijd in het Verenigd Koninkrijk niet vreemd. Maar de Britse variant van het eigenwoningforfait werd wel al in 1963 afgeschaft. Dit was best opmerkelijk omdat de hypotheekrenteaftrek nog tientallen jaren langer in werking bleef. Rond deze tijd werd ook de omzetbelasting die geheven werd bij het verkopen van een woning afgeschaft. Het eigenwoningbezit werd dus sterk gestimuleerd door de overheid. De huizenpolitiek die jarenlang gevoerd werd in Engeland werd vaak in één adem genoemd met de naam Thatcher. Zij werd ook wel gezien als de moeder van de gevoerde huizenpolitiek (Maclennan, 1996, p905). Een eigenschap van deze gevoerde politiek was dat er op de hypotheekmarkt grote vrijheid was. Het werd voor de gemiddelde Brit steeds makkelijker om een hypothecaire lening te krijgen. Dit in combinatie met een stijging van het gemiddelde inkomen van de Britse burger leidde in de jaren 80 tot hoge inflaties(Maclennan, 1996, p906). Inflatie is een stijgen van het algemeen prijspeil in een land. Hier moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de stijging van de prijs van goederen en diensten in een land en dat deze prijsstijging een bepaalde periode aanhoudt (Robert, 2005, p.53). De inflatie heeft een positief effect op de prijs van huizen op de huizenmarkt. Een stijging van het algemeen prijspeil leidt to een stijging van de huizenprijzen. Net zoals Nederland, was de hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk aan een aantal beperkingen onderhevig. Om te beginnen werd de hypotheekrenteaftrek in 1983 beperkt tot een bedrag van 30.000 pond. Dit bracht met zich mee dat eigenwoningbezitters een kleiner gedeelte van de hypotheekrenteaftrek in aftrek 15     

konden brengen. Hiermee was het begin van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek een feit. De overheid hield het niet hierbij maar besloot de marginale tarieven sterk te verlagen waardoor er minder hypotheekrente in aftrek kon worden gebracht. In eerste instantie werden de tarieven in 1988 verlaagd van 60% naar 40% en daarna tot 25 % in 1991. Een belangrijke reden waarom de hypotheekrenteaftrek zo gemakkelijk kon worden beperkt, was dat de hypotheekrente in de loop der jaren sterk was gedaald. De hypotheekrente in het Verenigd Koninkrijk staat niet vast en kan maandelijks veranderen. De fiscale veranderingen sorteerde daarom geen grote effecten op de woningmarkt. Met als gevolg dat de hypotheekrenteaftrek uiteindelijk in 2000 gemakkelijk kon worden afgeschaft. De Britse overheid wilde de burger tegemoet komen door inkomenssteun te verlenen aan de burger. Dit leidde ertoe dat de weerstand tegen het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek niet zo sterk was zeker in vergelijking met Nederland (Boelhouwer, p39-p40). Vanaf dit moment veranderde de politiek van het Verenigd Koninkrijk ook. Het zwaarte punt kwam niet meer te liggen bij de welvarende burger, maar er was een duidelijke verandering zichtbaar. Een gevolg van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk was dat de rente sterk daalde en dat tegelijkertijd de prijzen op de huizenmarkt zijn gestegen. De woningmarkt in het Verenigd koninkrijk heeft dus niet geleden onder het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Voorstanders van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek halen daarom graag het voorbeeld Engeland aan. Engeland is namelijk het perfecte voorbeeld van hoe het wel moet. Geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek met een goede timing. En het bevorderen van de beperking door de burgers een hand toetereiken met het verlagen van de belastingen.

§ 3.3 Verloop hypotheekrenteaftrek in Denemarken Ook Denemarken werd geteisterd door hoge werkloosheid en hoge inflatiecijfers in de tachtiger jaren. De economische crisis van de jaren 80 had binnen Europa overal soortgelijke effecten (Bachin, 1996). Om deze crisis het hoofd te bieden kwam de Deense overheid met een aantal constructies. Zo probeerde de Deense overheid dit doormiddel van een belastinghervorming in 1987. Als eerste werd er besloten om de hypotheekverstrekking te bemoeilijken. In de voorgaande jaren was het namelijk niet heel moeilijk om een hypothecaire lening toegewezen te krijgen. Dat is ook één van de problemen die Nederland had. Het gevolg van het 16     

aanscherpen van het verstrekken van leningen was dat het moeilijker werd voor de burgers om een huis te kopen (Boelhouwer, p36-38). Bij de belastingherziening van 1987 werd er niet gesleuteld aan het eigenwoningforfait, dat bleef intact. Aan de tarieven van de inkomstenbelasting werd er wel gesleuteld. Deze werden drastisch verlaagd van 70% naar 50%, dit had negatieve gevolgen voor de eigenwoningbezitters. Het werd voor de eigenwoningbezitters moeilijk om een woning te houden omdat de belasting die voorheen geheven werd in de vorm van eigenwoningforfait ongewijzigd was, maar de aftrekpost was gedaald. Het saldo van het belastbare inkomen uit eigen woning verslechterde (Boelhouwer, p36-38). In combinatie met de toenmalige recessie leidde de belastingherziening van 1987 tot grote gevolgen op de huizenmarkt. Zo daalde de prijs van een woning aanzienlijk de eerste 5 jaar tot een dieptepunt van -25%. Ook leidde dit ertoe dat het woningbezit daalde, veel mensen verkochten hun woning. Uiteindelijk heeft de woningmarkt zich hersteld en is de Deense overheid verder gegaan met het beperken van de hypotheekrenteaftrek. Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek slechts aftrekbaar tegen 39% (Boelhouwer, p38).

§3.4 Gevolgen beperken of afschaffen hypotheekrenteaftrek in Europa Tussen het verloop van de beperking of het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en de prijzen van de huizen op de huizenmarkt is er in Europa een duidelijk verband geweest. Behalve de drie hierboven genoemde landen, zijn er binnen Europa nog meer landen die de hypotheekrenteaftrek hebben beperkt of afgeschaft. De beperking in de overige landen ging meestal zonder al te veel problemen, vandaar dat het in deze scriptie de nadruk vooral op de bovengenoemde landen ligt.

Eigenwoningforfait en Hypotheekrenteaftrek in Europa 17     

Land

Nederland

Eigenwoning-

Hypotheek-

forfait

renteaftrek

Ja

Ja (maximaal 30

Maximaal 0.55%

jaar) Maximaal 52%

Ja

België

Ja Woonbonus 2005

Denemarken

Nee

Ja (1987) Duaal systeem 39% maximaal

Noorwegen

Ja 2.5-5%

Ja Maximaal 28%

Zweden

Nee

Ja (1991) Duaal systeem Maximaal 30%

Verenigd-

Nee

Nee

Koninkrijk

1963

1991

Bron: Boelhouwer

Koopprijsontwikkeling Eigenhuis.

Het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek ging binnen Europa op twee manieren. Enerzijds werd de hypotheekrenteaftrek beperkt door de marginale tarieven van de inkomstenbelasting te beperken. Anderzijds werd het stelsel van de inkomstenbelasting voor arbeid losgekoppeld van de inkomstenbelasting voor de eigen woning. De landen die voor de 18     

eerste manier kozen waren Nederland, Verenigd Koninkrijk en Duitsland. In Nederland leidde in 1990 tot een tarief verlaging van 72% naar 60 % en in het Verenigd Koninkrijk werd het tarief met 20% verlaagd (van 60% naar 40%). De landen Denemarken, Zweden en Noorwegen kozen voor de tweede benadering. Hier werd er gebruik gemaakt van een duaal systeem waarbij de eigen woning apart belast werd ten opzichte van het inkomen uit arbeid. Uiteindelijk was de rente in Zweden aftrekbaar tegen 30% en in Denemarken tegen 39%. In België werd de hypotheekrenteaftrek omgezet in de woonbonus regeling in 2005. Met deze regeling werd de hypotheekrenteaftrek beperkt, vanaf 2005 is alleen een vast bedrag aftrekbaar en is de aftrek periode terug gebracht naar 10 jaar (Boelhouwer p30-35). Binnen Europa werd het eigenwoningforfait per land verschillend behandeld, zo was er in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk al vanaf de jaren 60 geen sprake meer van het eigenwoningforfait. Verder werd het eigenwoningforfait afgeschaft in de landen Duitsland, Zweden en Denemarken. Nederland is een van de weinige Europese landen waar het eigenwoningforfait nog bestaat. In een aantal van deze landen volgde de afschaffing van het eigenwoningforfait en de beperking van de hypotheekrenteaftrek elkaar op (Boelhouwer p3035). Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek ging in een aantal landen zonder teveel moeite. Frankrijk is zo’n land, de hypotheekrenteaftrek werd hier afgeschaft in 1998. De afschaffing had verder geen grote gevolgen voor de koopkracht van de burgers noch de prijzen van de huizen op de huizenmarkt. De reden waarom dit zo weinig effect had, was dat het belastingvoordeel van de hypotheekrente in Frankrijk relatief klein was. Engeland is ook een land waar de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zonder al teveel moeite is gegaan Boelhouwer p30-35). Het heeft in Engeland wel jaren lang geduurd voordat de hypotheekrenteaftrek daadwerkelijk was afgeschaft. Het beperken van de hypotheekrenteaftrek begon in 1979 en eindigde in 2000 met de afschaffing hiervan. Engeland is volgens veel voorstanders van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in Nederland het voorbeeld van hoe het wel moet. Engeland is het enige echte voorbeeld waar de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt niet heeft doen kelderen. Het is hier zelfs zo geweest dat de afschaffing van de hypotheekrente aftrek uiteindelijk een positief effect had op de huizenmarkt (Boelhouwer, p38-41). Wat als slechte voorbeelden worden gezien of landen waar wij lering uit moeten trekken, zijn landen als Zweden en Denemarken. De beperking van de hypotheekrenteaftrek had hier negatieve gevolgen voor de huizenmarkt. Wat velen over het hoofd zien is dat dit niet per se komt door het beperken van de

19     

hypotheekrenteaftrek als zodanig, maar meer door de timing. De economische crisis van de jaren 80 en 90 heeft namelijk niet positief bijgedragen aan het effect op de huizenmarkt.

In deze figuur wordt duidelijk gemaakt wat de afschaffing of beperking in de verschillende landen op de woningmarkt had. De Landen waar de hypotheekrente werd afgeschaft ten tijde van economische crisis hadden het, het zwaarst te verduren. De landen waar dit geleidelijk gebeurde hebben de minste gevolgen ondervonden op de woningmarkt. De les die Nederland hieruit zou kunnen trekken is het volgende. De hypotheekrenteaftrek zal er in ieder geval ooit aan moeten geloven, maar op basis van het onderzoek dat verricht is in de landen om ons heen. Is het in Nederlands beste belang om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk aan af te schaffen en dit vooral niet te doen ten tijde van economische neergang. Verder zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek gepaard moeten gaan met compensatie voor de burgers door bijvoorbeeld de belastingtarieven te verlagen (Ecorys, 2005).

20     

4. Afschaffen of beperken hypotheekrenteaftrek in Nederland. Het eventueel wel of niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek was in Nederland in de aanloop naar de verkiezingen een van de breekpunten voor partijen als D66 en het CDA. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek wordt vaak geassocieerd met het instorten van de huizenmarkt. In hoofdstuk 3 kwam naar voren dat deze gedachtegang niet helemaal onjuist is. In dit hoofdstuk wordt vooral aandacht besteed aan dit verband. Vooral de gevoeligheid van de huizenmarkt staat centraal. Hoe reageert de huizenmarkt op de fiscale politiek die door de overheid wordt gevoerd? §4.1 De prijselasticiteit van de huizenmarkt In Europa is er weinig onderzoek gedaan naar de prijselasticiteit van aanbod en vraag op de huizenmarkt. De prijselasticiteit van de vraag is iets wat heel belangrijk is voor de Nederlandse overheid, want als de Nederlandse overheid meer weet over de prijselasticiteitcijfers, dan kan er beter worden geanticipeerd met de fiscale huispolitiek. (Vermeulen, 2007, p3). Met behulp van de prijselasticiteit kan beoordeeld worden wat de verhouding is tussen een prijsverandering en de verandering in hoeveelheid. Een goed is inelastisch als een prijsverhoging of prijsverlaging weinig tot geen veranderingen op de gevraagde hoeveelheid met zich mee brengt. Indien de gevraagde hoeveelheid van huizen in Nederland inelastisch zou zijn zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek weinig gevolgen hebben voor de prijzen op de huizenmarkt. Een goed is elastisch, wanneer een prijsverhoging of verlaging een groot effect sorteert op de gevraagde hoeveelheid. Indien de Nederlandse huizenmarkt gekenmerkt zou worden door een hoge prijselasticiteit dan heeft een verandering in de fiscale politiek grote gevolgen voor de vraag naar huizen. De fiscale politiek gevoerd door de overheid zal hoe dan ook gevolgen hebben voor de huizenmarkt, dit kunnen negatieve of positieve gevolgen zijn. Het aanbod van huizen in Nederland wordt gekenmerkt door inelasticiteit of anders gezegd een lage elasticiteit. De oorzaak moet volgens critici vooral gezocht worden bij, de strenge regel- en wetgeving in Nederland. Binnen Nederland is de bouw streng gereguleerd Het gevolg hiervan is dat de bouw vaak te maken heeft met vertraging. Overigens wordt er door de strenge wetgeving geen rekening gehouden met eventuele prijsstijgingen of prijsdalingen. Landen waar wel onderzoek is gedaan naar de prijselasticiteit op de woningmarkt, zijn landen als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. In deze landen kwam duidelijk naar voren dat de elasticiteit op de woning markt bepaald wordt door overheidsoptreden en ontwikkelingen in de bouw. Ook inkomensontwikkelingen hebben sterke invloeden op de prijzen van de huizen ( Vermeulen, 2007, p3). De Nederlandse woningmarken is onderhevig geweest aan een aantal pieken en dalen. In de zeventigerjaren was er een piek op de woningmarkt. Deze piek in de huizenprijzen werd veroorzaakt door een hoge inflatie met als gevolg hogere prijzen op de huizenmarkt. Een andere opmerkelijke stijging van de huizenprijzen was in de negentigerjaren. Deze stijging werd vooral veroorzaakt door een stijgende welvaart. Het gemiddelde inkomen in Nederland steeg fors en het gemiddelde prijsniveau daalde tegelijkertijd. Zoals eerder aangegeven is er een verband tussen de hoogte van het gemiddelde inkomen en de hoogte van de prijzen op de 21     

huizenmarkt in Nederland. De inelasticiteit van het aanbod is ook te zien aan het negatief verband tussen de stijging van de aangeboden hoeveelheid woningen en de daling van de bouw. Dus een eventuele daling van het bouwen van huizen had weinig tot geen invloed op de aangeboden hoeveelheid van woningen. Een eventuele stijging van de aangeboden hoeveelheid woningen leidde niet tot een stijging in prijs, maar de stijging was te danken aan andere factoren (Vermeulen, 2007, p9).

Bron: artikel on the price (in) elasticity of Dutch housing supply Bij de vraag naar huizen speelt het inkomen de grootste rol speelt. Het eventueel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal dus niet zoveel gevolgen hebben voor de aangeboden hoeveelheid van huizen, maar wel voor de gevraagde hoeveelheid. De reden hiervan moet vooral gezocht worden in de inkomensdaling die gepaard gaat met de hypotheekrenteaftrek beperking.

§4.2. Problemen hypotheekrenteaftrek Het doel wat de overheid voor ogen had bij het invoeren van de hypotheekrenteaftrek, het stimuleren van het eigenwoningbezit is al jaren voorbij gestreefd. De hypotheekrenteaftrek is een belastingfaciliteit die voornamelijk genoten wordt door mensen uit de hogere inkomensklassen. Dit is dan gelijk ook het grootste probleem volgens tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek. Het overgrote gedeelte van de mensen dat gebruikt maakt van de hypotheekrenteaftrek heeft een hoog inkomen. Bovendien is het merendeel van mensen dat gebruik maakt van de aftrekfaciliteit man, dit komt voornamelijk omdat de man in de meeste huishoudens het geld binnen brengt. Tenslotte is het zo dat de hypotheekrenteaftrek het minst wordt toegepast bij mensen met een AOW, omdat deze in de meeste gevallen hun hypotheek 22     

al hebben afgelost. Of omdat deze mensen vaak te maken hebben met lage inkomsten. De hypotheekrenteaftrek staat dus op gespannen voet met het belastingbeginsel de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten (Caminada, 1999, p25-27). De hypotheekrenteaftrek vermindert met het eigenwoningforfait zou moeten leiden tot een rechtvaardige aftrekpost. Het probleem is echter dat het bedrag dat tot het eigenwoningforfait hoort niet in verhouding staat tot de forse aftrekpost die genoten wordt. In de loop der jaren is het eigenwoningforfait gedaald naar een percentage van 0.55% terwijl de hypotheekrenteaftrek voor veelverdieners fors is gestegen. In 2006 had de overheid nog te maken met belastingderving van 9 miljard euro. En dit is in de loop der jaren alleen maar toegenomen (Jacobs, 2006, p22). Ook wordt het de banken verweten veel te gemakkelijk een hypotheek te verstrekken. Dit heeft het gevolg dat de meeste mensen, vooral vroeger, niet erover peinsden om hun huis te betalen met eigenvermogen. De bijleenregeling van 2004 heeft dit deels bemoeilijkt en beperkt (Braunen 2001). Het probleem is echter dat de hypotheekrenteaftrek zelfs door de beperkingen waaraan zij al onderhevig is geweest nog steeds een te grote rol speelt in ons belastingstelsel. §4.3.1 Beperken hypotheekrenteaftrek In 2010 staat het beperken van de hypotheekrenteaftrek bij veel politieke partijen hoog op de agenda. De ene partij wilt het beperken van de hypotheekrenteaftrek combineren met lagere belastingen terwijl de andere partij totaal niet wilt tornen aan de hypotheekrenteaftrek. Behalve het beperken van de hypotheekrenteaftrek zijn er door politici en academici verschillende alternatieven geboden. Zo zou een verhoging van het eigenwoningforfait de belastingderving tegen gaan en zou er aan de andere kant gedacht kunnen worden aan het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 (Vording, 1999). Het beperken van de hypotheekrenteaftrek is iets waar Nederland niet om heen kan. Nederland is het enige land in Europa die de hypotheekrenteaftrek in deze vorm heeft. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek zal de belastingderving tegen gaan (Boelhouwer). Maar de beperking van de hypotheekrenteaftrek kan niet plaats vinden zonder slag of stoot. Voor het afschaffen of beperken van de hypotheekrenteaftrek is er nooit een juiste tijd. Wat van belang is, is in welke mate heeft beperking van de hypotheekrenteaftrek negatieve gevolgen en hoe moet de economische situatie zijn ten tijde van de afschaffing? Er is een verband tussen de hypotheekrenteaftrek en de hoogte van inkomen. Mensen met een hoger inkomen hebben immers in de meeste gevallen duurdere huizen. Het stijgen van het inkomen leidt dus tot het nemen van een duurder huis, respectievelijk een hogere hypotheek. De hypotheekrenteaftrek is dan ook indirect verbonden met arbeidsparticipatie. Het beperken van de hypotheekrenteaftrek kan daarom ook gevolgen hebben voor de arbeidsmarkt (Caminda, 1999). Een gevolg van het beperken van de hypotheekrenteaftrek is de koopkrachtachteruitgang die de huishoudens hiervan gaan ondervinden. Zoals eerder gezegd zijn het vooral de hoge en middeninkomens huishoudens die van de hypotheekrenteaftrek genieten. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal vooral de hogere inkomensgenieters treffen. De mensen die hier het minst van merken zijn de mensen van de lage 23     

inkomensgroepen en ouderen die een AOW genieten, omdat deze simpelweg het minst vertegenwoordigd zijn in de hypotheekmarkt. Bovendien zou een beperking van de hypotheekrenteaftrek op de groep van de hoge inkomens een negatief effect kunnen hebben op het aanbod van arbeid. Promotie en carrière maken gaan hand in hand met een hogere hypotheek. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek zou volgens critici moeten samen gaan met een verlaging van de belastingtarieven. Op deze manier zou een eventuele koopkrachtachteruitgang kunnen worden tegen gegaan (Vording, 1999, p2-3) .

§4.3.2 Effecten beperken hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt. De prijzen op de woningmarkt worden op de korte en lange termijn bepaald door verschillende factoren. Op de korte termijn kunnen psychologische factoren een rol spelen. Hier moet vooral gedacht worden aan speculatie door de media. Als door de media een forse daling van de huizenprijzen wordt aangekondigd, dan zal deze prijsdaling sneller plaats vinden, doordat de consumenten gaan wachten met het kopen van huizen. Op de lange termijn spelen zaken als inkomen, het algemeen prijspeil en invloeden van de overheid in een land een grote rol. Er is een positief verband tussen inkomen en prijs veranderingen op de woningmarkt.(Boelhouwer, de Vries 2005) De beperking van de hypotheekrenteaftrek kan op verschillende manieren. Elke beperking sorteert een bepaald effect op de woningmarkt. In de meest extreme vorm wordt de hypotheekrenteaftrek in een keer afgeschaft. In de wat mildere vorm wordt de hypotheekrenteaftrek in fases beperkt, hier kunnen tientallen jaren overheen gaan. Het zal de oplettende lezer waarschijnlijk niet verbazen dat het in een keer afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de grootste negatieve gevolgen heeft voor de woningmarkt. Ecorys stelt in haar artikel dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kan zorgen voor een daling van de huizenprijzen met wel 18% in het eerste jaar. Wat vervolgens kan oplopen tot een daling van wel 28% in het tiende jaar (Ecorys, 2005, p42) Zoals eerder werd aangegeven is de prijselasticiteit van het aanbod van woningen inelastisch. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal dus geen grote gevolgen hebben voor het aanbod

Bron: Ecorys 2005 24     

In deze figuur is gebruik gemaakt van een hypotheekrenteaftrek van 5%. Het effect op de woning markt neemt af naarmate de beperking milder wordt. Voor deze scriptie zijn vooral het volledig afschaffen en het overhevelen naar box 3 relevant. Het grootste effect is zoals verwacht bij het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. (Ecorys 2005) Volgens Boelhouwer en de Vries zal het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek als gevolg hebben een prijsdaling van 23 tot 30% op de koopwoningen. Het is volgens critici dus in ieder geval niet verstandig om de hypotheekrenteaftrek in een keer af te schaffen. De gevolgen voor de woningmarkt van een dergelijke radicale afschaffing zouden niet te overzien zijn (Boelhouwer, 2005, p3).

§4.4 Eigen woning van box 1 naar box 3 Een alternatief dat wordt geboden in plaats van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is het verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3. Het idee van een dergelijke hervorming is volgens voorstanders geen verassing, omdat de eigen woning in ieder geval altijd al in box 3 thuishoorde. Het zou volgens logischer zijn geweest als bij de herziening van 2001 de eigen woning in box 3 behandeld zou worden. In box 3 wordt immers het vermogen belast. Vording en Goudswaard zijn van mening dat, het behandelen van eigen woning als bron van inkomen niet klopt. De tweede woning wordt ook gewoon behandeld als vermogen en is dus belast in box 3. Bij het herzien van de inkomsten belasting in 2001 ontstonden er zoals eerder vermeld drie boxen. In box 1 wordt arbeid belast, in box 2 kapitaal en in box 3 het vermogen. Gezien het tarief van box 3 zou het niet erg stimulerend zijn voor het eigenwoningbezit om een eigen woning daar te plaatsen (Snels, 1999) In box 3 is de belasting als volgt geregeld. Over het vermogen dat iemand bezit wordt er een fictief rendement gerekend van 4%. Over dit fictief rendement moet een belastingplichtige 30% belasting betalen. Dit resulteert in een belasting van 1,2% (Wasch, 2004, p4). Deze manier van belastingheffing zou niet verstandig zijn voor de eigen woning, omdat dit zou leiden tot totale afschaffing van de hypotheekrenteaftrek met in de plaats daarvoor een belastingdruk van 1,2% op de eigen woning. Vording en Caminada zijn van mening dat de eigen woning naar box 3 moet worden verplaats. Het fictief rendement wordt in aanmerking genomen als eigenwoningforfait. Kortom het eigenwoningforfait stijgt naar 4%. Verder zijn ze van mening dat voor de hypotheekrenteaftrek een vast tarief moet gelden van 30% ongeacht de hoogte van het inkomen. Dus voor iedereen het zelfde tarief. De verhoging van het eigenwoningforfait tarief is iets wat de overheid niet wilt. Zoals eerder aangegeven is het eigenwoningforfait tarief de afgelopen jaren gedaald. Waar we jaren lang te maken hadden met een tarief van 1.25%. Betalen eigenwoningbezitters nu maximaal een tarief van 0.55% (Caminada, 1999, p34). Het verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3, zal vooral gevolgen hebben voor de midden en hogere inkomens. De hogere inkomensgenieters hebben immers het grootste aandeel op de hypotheekmarkt. De aftrekpost die mensen genieten met een hoog inkomen is 52%, de verlaging naar 30% zal vooral die groep treffen in hun portemonnee (Caminada, 1999, p27). Volgens Vording en Caminada moet de beperking van de hypotheekrenteaftrek ook bij deze variant gepaard gaan met een verlaging van de 25     

belastingtarieven. Er moet dan worden uitgegaan van een marginaal tarief van 45 procent. Bij deze hervorming komen de derde en de vierde schijf te vervallen. In plaats daarvan zullen er 3 schijven zijn, met als hoogste tarief 45% in de derde schijf. Volgens Vording en Caminada zou dat leiden tot belastinginkomsten van 3.9 miljard euro. Waarschijnlijk zou dit sociaal gezien verkeerd kunnen vallen, omdat dit in de ogen van veel mensen gezien zou worden als een lastenverlichting voor de rijkere bevolking. Maar niets is minder waar, de belastingverlaging dient ter compensatie, maar in zijn geheel brengt deze methode veel meer geld op dan het in stand houden van de hypotheekrenteaftrek (Vording, 1999, p11)

26     

5.Conclusie Het beperken van de hypotheekrenteaftrek is iets waar we niet aan zullen ontkomen. Als het aan onze linkse partijen ligt dan gebeurt dit zo snel mogelijk. Het is immers een aftrekpost die vooral voor de welvarende burgers een voordeel is. En een aftrekpost waar de minderbedeelden niet beter van worden. Van de landen om ons heen kunnen we veel leren over het beperken van de hypotheekrenteaftrek. Engeland wordt vaak gezien als het land waar we het meest van moeten leren. Dit is het enige land waar de beperking en afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geen grote gevolgen hebben gehad voor de woningmarkt. In Zweden en Denemarken heeft de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek negatieve gevolgen gehad voor de huizenmarkt. De huizenprijzen daalde met ruim een kwart (Boelhouwer). Volgens critici was de ruime daling vooral te wijten aan de tijd waarin de wijzigingen aan de hypotheekrenteaftrek plaatsvonden. In Zweden en in Denemarken werd de hypotheekrenteaftrek ondergebracht in een apart stelsel. Dit kan vergeleken worden met de hypotheekrenteaftrek van box 1 naar box 3 brengen. Deze belastinghervorming was vooral kenmerkend voor de Scandinavische landen. In Zweden ging de beperking van de hypotheekrenteaftrek gepaard met een verlaging van de tarieven voor de belasting op arbeid. De Zweden probeerde op deze manier de eigenwoningbezitters te compenseren. Verder werd de BTW verhoogd van 21.34% naar 25% (Blomquist, 2000. P546). Deze verhoging had grote nadelen voor de lagere inkomens, Daarnaast had de verhoging ook een prijsverhogend effect iets wat niet erg handig was in tijden van recessie. In Denemarken leidde de beperking van de hypotheekrenteaftrek tot een verslechtering van het saldo belastbare inkomen uit eigen woning. In beide landen leidde het beperken van de hypotheekrenteaftrek tot een prijsdaling op de huizenmarkt. Dit was vooral nadelig voor de eigenwoningbezitters omdat zij veel moeilijker hun huis nu kwijt konden. De recessie wordt als de nummer één vijand gezien van het afschaffen of beperken van de hypotheekrenteaftrek (Boelhouwer). De les die Nederland hieruit kan trekken is, er moet niet gesleuteld moet worden aan de hypotheekrenteaftrek zolang de economische crisis duurt. Er heerst nu immers al instabiliteit op de huizenmarkt. Bij de verkiezingen van 2010 kwam al naar voren dat de onzekerheid van het wel of niet afschaffen al invloed had op de prijzen op de huizenmarkt. Dus bij het werkelijk afschaffen of beperken van de hypotheekrenteaftrek in deze tijd zou het heel nadelig zijn voor de huizenmarkt. In Engeland werd de hypotheekrenteaftrek geleidelijk beperkt. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek duurde in totaal 25 jaar. Verder verlaagde ook de Engelsen de tarieven 27     

van de belasting op inkomen en kwamen de Britten hun burgers met subsidies tegemoet. De daling van de prijzen op de huizenmarkt bleef daarom ook uit. Een belangrijke reden was ook de timing (Boelhouwer). De hypotheekrenteaftrek kan in Nederland op verschillende manieren worden afgeschaft. Het mag duidelijk zijn dat niet elke manier de gewenste gevolgen heeft. Voor deze scriptie is het vooral van belang wat de gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zijn voor de huizenmarkt. Het geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek is het beste voor de huizenmarkt. In de figuur van hoofdstuk 4.3.2 is duidelijk dat het in één keer afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de meeste nadelige gevolgen heeft voor de huizenmarkt. Volgens Ecorys kan de huizenmarkt dan rekenen op een prijsdaling van 18 % in het eerste jaar en 30% na tien jaar. (Ecorys, 2005, p41-46) Het beperken van de hypotheekrenteaftrek doormiddel van het overbrengen van de eigen woning van box 1 naar box 3 is een goede optie. Hoewel de beperking zal leiden tot een prijsdaling, kan volgens Ecorys deze prijsdaling tegen worden gegaan door het te compenseren met een lastenverlichting. De les die getrokken kan worden uit het buitenland is dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek gepaard moet gaan met een compensatie voor de burger wil dit in goede banen geleid worden. Dit zou kunnen gebeuren op verschillende manieren, het meest voor de hand liggende zou zijn het beperken van de hypotheekrenteaftrek gepaard met een verlaging van de inkomstenbelasting. Een andere manier van compensatie zou kunnen zijn het eigenwoningforfait afschaffen of verlagen. Op deze manier ontstaat er een tegemoetkoming vooral voor mensen met een lager inkomen. Al met al leidt de beperking van de hypotheekrenteaftrek door het overhevelen van de eigen woning van box 1 naar box 3 tot een relatief kleinere prijsdaling op de woningmarkt, dan bij het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in één keer.

28     

Bibliografie

Balchin, P., (1996) The housing policy Europe., Routledge Blomquist, s., EklÖf, M., Newey, W., (2000) Tax reform evaluation using non-parametric methods Sweden 1980-1991. Elsevier Boelhouwer, P.J., Haffner, M.E.A., Neuteboom, P., Vries de, P. Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis. Onderzoeksinstituut OTB Boelhouwer, P.J., Vries de, P., (2005) Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot forse daling woningprijzen. Economisch statistische berichten 90e jaargang nr4455 Braun, D., (2001). De hypothecaire revolutie. Economisch statistische berichten, Nr 4313 Bussels, A.P.J.M., Kerkhoffs, P.W.M., Mathieu, R.H., (1996) De nieuwe index van de huizenmarkt. Economisch statistische berichten, 81e jaargang nr 4079 Caminada, K., (1999) Aftrekpost eigen woning:Wie profiteerd in welke mate, Universiteit Leiden. Cornelisse, R.P.C., Kampschöer, G.W.J.M., Idsinga, N., (2007). Hoofdzaken belastingrecht. Ars Aeque Libri Delsen, L.,(2001) Exit poldermodel, Infobever Nijmegen Dijk van, J., Schrijver, J., (2005) Verzekerings gids. Kluwer Ecorys, (2005). Effecten beperken fiscale aftrek hypotheekrente., Rotterdam, Ecorys Haffner, M.E.A., (2001) Dutch personal income tax reform 2001: an exceptional position for owner-occupied Housing. OTB Heithuis, E.J.W,. Kavelaars, P., Schuver, B.F., (2007) Inkomstenbelasting, Kluwer derde druk Hendriks, R., (2008) Wet waardering onroerende zaken. Kluwer Jacobs, B., Mooij de, R.A., Folmer, C.J. (2006). Vlaktaks en arbeidsparticipatie., de Kom hoofdstuk 5 Lundquist, L.J., Elander, I., Danermark, B.,(1988) Housing policy in Sweden – still a succes story?. Maclennan, I.S., Gibb, K.J.,(1990) Housing finance and subsidies in Britain after a decade of Thatcherism. Urbanstudies vol 27 no 6 199090-918 Ministerie van Financiën 2010 Eindejaars persbericht Robert, p., 2005, Economie voor elke dag 2., Uitgeverij de Boeck Snels, B.A.W., Stevens, M., Vendrik, C.C.M, (1999) Eigen huis, eigen vermogen. Economisch statistische berichten. 84e jaargang nr4207

29     

Theebe, M.A.J., (2002). Het H-woord en de waarde van uw huis. Economisch statistische berichten. 87e jaargang nr 4357 Van der Berg, J.E., Bartels, C.H., Kock, K., (2003) De eigen woning in de wet IB 2001., Kluwer Van der Leqc, S.G., (2000) Top of flop., Economisch statistische berichten 85e jaargang nr 4242 Vermeulen, W., Rouwendaal, J., (2007) On the price (in) elasticity of Dutch housing policy. International conference Rotterdam

Vording, H., Goudswaard, K.P., Caminada, C.L.J., (1999) De eigen woning naar box 3. Universiteit Leiden. Wasch, E., (2004) De wet IB in de praktijk voor ondernemers, particulieren en de DGA, Kluwer

30