Uitgave Wijksteunpunt Wonen Zuideramstel - nr 1 - september 2009
Beste buurtgenoot, Alstublieft: hier is het eerste exemplaar van de Hilwiskrant! ‘De Hilwis’ krijgt steeds meer een gemengd karakter: we gaan van een complex van huurwoningen, naar een complex waar geleidelijk aan een balans ontstaat tussen huurders en kopers. De laatste jaren heeft het complex zijn portie tegenslag te verduren gehad, waarbij de twee groepen meestal hun eigen weg leken te gaan. Het werd dus hoog tijd om de communicatie tussen de ‘bloedgroepen’ te bevorderen. Het lijkt soms alsof de belangen van huurders en kopers uiteenlopen, maar we moeten terdege beseffen dat er veel gedeelde belangen zijn. Laten we daarom de handen ineen slaan. Met deze krant maken we ook over en weer wat nader kennis met elkaar. We ontmoeten een aantal bewoners, van oud tot jong, ook qua woonduur. Wat hun verhaal ook is, ze delen een enorm enthousiasme voor de buurt. We hopen dat u deze krant met plezier zult lezen en dat u er iets aan heeft. Uiteraard zijn we benieuwd naar uw reacties en suggesties. Joke Verheul Bewonersvereniging Hilwiscomplex
Inhoud 2 Alle stenen eruit
3 Tijdlijn 4 Interviews 6 Meer interviews 8 Oproep
Foto: Henriëtte Hogen Esch
Red ons complex Achterstallig onderhoud, forse huurverhogingen, torenhoge stookkosten. Niemand weet wanneer de cv-installatie wordt vervangen. Dan komen de aanschrijvingen. Eigenaar-bewoners vrezen voor aanzienlijke kosten. Is redding nabij? Het Hilwiscomplex is de afgelopen jaren regelmatig in het nieuws geweest. De problemen zijn groot: onderhoudsachterstanden, astronomische stookkosten, voortdurende onzekerheid over de vervanging van de collectieve verwarmingsinstallatie. Er lopen procedures bij de Huurcommissie en de rechtbank. Wat is eigenlijk de stand van zaken en wordt er iets aan de problemen gedaan? >>>
1
>>>
Vijf VvE’s
Foto: Henriëtte Hogen Esch
Alle stenen eruit
2
De belevenis van Suzan Enneking (Merwedeplein): ‘Voorjaar 2006 nam Poelwijck Sweers contact met mij op om de toestand van de verrotte erker nog eens op te komen nemen. Al eerder was daar een aannemer voor langs geweest, helaas zonder gevolg. Ditmaal kwamen zelfs vier man langs: de beheerder, een aannemer, iemand van Bouwen Woningtoezicht en een architect. De laatste heeft alles nauwkeurig opgetekend en -gemeten en vertelde mij dat allerlei originele details aan de binnenkant van de erker ontbraken en dat deze geheel in oorspronkelijke staat zouden worden teruggebracht. Aan de buitenkant zouden álle bakstenen worden genummerd, uit de pui gehaald en na renovatie exact teruggeplaatst. Mijn bovenburen en ik moesten er rekening mee houden dat deze niet geringe ingreep op korte termijn zou plaatsvinden. In juli van dat jaar is door het stadsdeel van rechtswege een bouwvergunning voor het vernieuwen van de erkerkozijnen afgegeven aan de toenmalige eigenaar, bld Vastgoed. We hebben er nooit meer iets over gehoord.’
Van oudsher kende het complex alleen huurwoningen. In 1993 werd het Hilwiscomplex gesplitst in appartementsrechten om de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen. Dit gebeurde toen er tijdelijk geen rechtsgeldig beleid was waarbij de vergunningverlenende overheid eisen kan stellen aan de onderhoudstoestand. Met als gevolg dat bouwkundige problemen met koopwoningen op een aantal plaatsen tot op de dag van vandaag voortduren. Er zijn nu zowel huurders als eigenaar-bewoners in het Hilwiscomplex. Doordat er maar liefst vijf verschillende verenigingen van eigenaren zijn, waar ook de verhuurder als groot-eigenaar lid van is, ontstaat een ingewikkelde situatie voor overleg. Feitelijk zijn veel zaken zowel van belang voor de huurders als voor de eigenaar-bewoners. Het ligt dan ook voor de hand om tot gezamenlijk overleg te komen en ook gezamenlijk met de groot-eigenaar annex verhuurder om de tafel te gaan. In de praktijk blijkt dat in gemengde complexen huurders en kopers nog te vaak los van elkaar werken (zie naschrift pagina 7). Deze hinderpaal in de communicatie wordt in de hand gewerkt doordat de huurders niet geïnformeerd worden over de besluiten van de eigenarenvergadering. Dit is in niemands belang.
Verketeling Zoals meer huizenblokken in de Rivierenbuurt die in de jaren ’30 zijn gebouwd, heeft het Hilwiscomplex een oliegestookte verwarmings- en warmwaterinstallatie. Destijds was dat een luxe, maar tegenwoordig, met de hoge energieprijzen, veroorzaakt deze verouderde ketel in combinatie met het weglekken van warmte via de krakkemikkige leidingen een behoorlijke aanslag op de portemonnee van de bewoners. De wijze waarop de vorige eigenaar, bld Vastgoed-Merwedegroep, heeft gepoogd de oude installatie te vervangen door individuele cv-ketels, was kwalitatief onvoldoende. Vele bewoners zagen ervan af om mee te doen. Sinds begin 2007 zijn de huurwoningen in beheer bij Rappange. Deze kondigde in september van
dat jaar aan dat er offertes waren opgevraagd voor de verketeling. De huurders drongen aan op betrokkenheid. Het huurrecht bepaalt dat een akkoordverklaring van ten minste 70 procent van de huurders nodig is voor onderhouds- en woningverbeterplannen. Rappange wees dit af.
Torenhoge energierekening Inmiddels stellen ambtenaren van bouw- en woningtoezicht (bwt) van stadsdeel Zuideramstel dat vervanging van de installatie onder de Wolkenkrabber door een rendabele collectieve (bemeterde) gasinstallatie niet onmogelijk is. Dit is een belangrijke uitspraak, omdat eerder werd gedacht dat dit om veiligheidsredenen niet uitvoerbaar zou zijn. Tot op heden is niet duidelijk in welke fase het onderzoek van Rappange is en of het door bwt genoemde alternatief is meegenomen. Is er al een programma van eisen opgesteld? Is al berekend welke gevolgen de verketeling heeft voor de huur en wat de hele operatie betekent voor iedere individuele woning? Helaas is de informatievoorziening van Rappange aan de huurders ontoereikend. Gevolg van de onduidelijkheid is dat de torenhoge energierekening niet wordt aangepakt. En zo kan het gebeuren dat bijna iedereen in het complex, behalve enkelingen die hun eigen cv zouden hebben afgekoppeld, last heeft van de stookinstallatie en achterstallig onderhoud.
januari: verkoop via VariaProp II aan stichting VariaProp. Enige bestuurslid Rob Rappange.
2007
2006
Bartels verkoopt (naar verluidt alleen de juridische eigendom van) het complex aan Merwede Woningen, dochter Merwedegroep van Jan Dirk Paarlberg en David Beesemer.
2000
januari: Merwede Woningen verkoopt het aan BLD Vastgoed, dochter van het op de Antillen gevestigde Armario (beide Paarlberg). BLD verkoopt door aan Townspace Vastgoed, beheerd door Rappange.
1993
de weduwe Reijn (haar man Jurriaan was de eerste eigenaar) verkoopt het Hilwiscomplex voor 22 miljoen gulden aan Lou Bartels, oud-penningmeester Ajax. Splitsing 310 woningen in appartementsrechten, verdeeld over vijf VvE's.
Illustratie: Buro Blauwbrug
Huurcommissie In 2003 zijn zestig huurders met hulp van het Wijksteunpunt Wonen (wswonen) Zuideramstel een procedure gestart bij de Huurcommissie. Deze stelde de bewoners in het ongelijk en oordeelde dat de kosten op een correcte wijze in rekening waren gebracht, maar voegde hier wel aan toe dat de stookkosten 50 procent hoger lagen dan in vergelijkbare woningen. De huurders gingen in beroep bij de rechtbank. Uiteindelijk oordeelde de rechter dat de betalingsverplichting voor deze huurders over de jaren 1999-2000 en 2000-2001 met de helft verminderd diende te worden. Deze uitspraak was voor de Bewonersvereniging Hilwiscomplex aanleiding om (lees verder op pagina 5)
Foto’s: Henriëtte Hogen Esch
3
Foto: Merlijn Doornerik
4
René Onclin, voorzitter Bewonersvereniging Hilwiscomplex, woont er al meer dan twintig jaar met zijn gezin. Onlangs kondigde hij zijn vertrek aan, maar er is geen opvolger. Je bent toch in het bestuur gebleven. ‘Ik wilde wat anders gaan doen, maar ik wil ook dat dit tot een goed einde komt. Kwestie van doorzetten, meer mensen erbij betrekken en met vereende krachten aan de slag. Anders zal het nooit lukken.’ Wat is de kern van alle onderzoeken naar de stookkosten? ‘Het is een bochtige weg, de eigenaar voert een tactiek van uitstel en afstel om maar zo min mogelijk te hoeven investeren. Tot die conclusie kom je wel na zoveel tijd. Er is weinig jurisprudentie over het terugkrijgen van stookkosten in oliegestookte complexen. Dat we de eerste procedure gewonnen hebben, is uniek.’ Wat gaat er nu verder gebeuren? ‘Bouw- en Woning-
toezicht (bwt) komt als eerste. De vooraanschrijvingen eisen dat het schilderwerk wordt gedaan, scheuren enzovoorts moeten verholpen worden. Je ziet dat kopers kleine bedrijfjes inhuren, af en toe beunhazen. Jammer dat de uniformiteit wordt losgelaten. Wel begrijpelijk, de een heeft meer geld dan de ander.’ Hoe kan dat, bij dit monumentale complex? ‘Hilwis heeft een heel bijzonder kenmerk: de kozijnen per appartement zijn eigendom van de koper. Dat was een truc om de boel te versnipperen. Wel is er een afspraak dat het afkoppelen van de stookinstallatie niet mag. Toch is dat incidenteel gebeurd. Ergens komt zelfs een pijpje uit de gevel.’ Wat verwacht je van Rappange? ‘Rappange doet alleen het hoogst noodzakelijke, de eisen van bwt. De stookinstallatie moet hij op den duur ook vervangen, maar dat zal als
laatste gebeuren.’ Wat verwacht je van de verenigingen van eigenaren? ‘De VvE’s zaten eind juni in de besluitvormingsfase. Ze kiezen tussen een aantal opties: ten eerste de sterfhuisoptie, de stookinstallatie individueel afkoppelen als iemand vertrekt. De bewonersvereniging heeft dit laten onderzoeken en het kan technisch helemaal niet omdat je de installatie over steeds minder mensen verdeelt, waardoor het per huishouden flink duurder wordt. Optie twee is verketeling, een nieuwe collectieve gasgestookte installatie met individuele meters. Voordeel: je hebt weinig breekwerk. Optie drie zijn individuele cvketels. Zonder isolatie zal dat echter heel duur worden.’ Waar hoop je zelf op? ‘Ik hoop op optie twee. Maar als het stadsdeel verstandig is, de Welstandscommissie is er ook bij betrokken, dringt het aan op isolatie.’
Oud-bewoner Felix Rottenberg: ‘Ik heb van 1999 tot 2008 in de Wolkenkrabber gewoond. Eerst huurde ik en in 2001 kocht ik mijn woning. In het laatste stadium heb ik een activistische inbreng gehad in de strijd van de bewoners. Rappange drukte als hoofdinvesteerder zijn meerderheidsmacht in de eigenarenverenigingen door. Hij trok om financiële redenen het beheer naar zich toe, terwijl hij al eigenaar, makelaar en verhuurder was. Via een dochteronderneming regelde
hij ook de verzekeringen. Die cumulatie van functies was in strijd met de regels. ‘Op de eerste vergadering waar ik bij was, trad een commissie van drie naar voren, onder wie boekhandelaar Jimmink, die met Rappange ging praten. Het hielp niet. In de tweede sessie hebben we de vergadering opgebroken, zodat er geen quorum meer was. We zijn naar de rechter gestapt en die heeft het besluit vernietigd, waarmee Rappange beheerder-af was. ‘Die vergadering werd gehouden
in een hotel bij de Utrechtse brug. Na afloop heb ik tachtig mensen mee naar huis genomen om door te praten – we hebben gauw wijn en bier gehaald. Helaas moest ik me niet lang daarna terugtrekken omdat ik ziek werd. Hoe ik erop terugkijk? Bij Rappange zie ik geen liefde voor het complex en geen affiniteit met de geschiedenis: plan Zuid, de Tweede Wereldoorlog. Maar onder de bewoners was altijd een enorme saamhorigheid.’
(vervolg van pagina 3) de rechtbank te verzoeken voor alle leden voor de periode tussen 2001 en 2005 eenzelfde vermindering te vonnissen. De rechtbank heeft in een tussenvonnis bepaald dat een onafhankelijk bureau een onderzoek moet uitvoeren. Het resultaat van dit onderzoek, uitgevoerd door bureau Meves, is overhandigd aan de rechtbank. bld was het niet eens met de uitkomst; de rechter verzocht daarop het onderzoeksbureau om een reactie. Het rapport van Meves bevestigt dat de bewoners met een gasgestookte collectieve cv-installatie 50 procent goedkoper uit zouden zijn geweest. Doel van deze procedures is de stookkosten inzichtelijk te maken. Tot nu toe heeft een beperkt aantal bewoners van de rechterlijke uitspraak geprofiteerd en dan nog over slechts twee jaar. Alle andere jaren zijn de huurders geconfronteerd met dezelfde hoge stookkosten als de eigenaarbewoners.
Aanschrijvingen Dat de stookketel verouderd is, treft de gehele Hilwisgemeenschap. Dit probleem kan alleen door gezamenlijk overleg tot een oplossing worden gebracht. Bewoners verwachten in dezen een actieve en ondersteunende rol van het stadsdeel. Uiteraard is ook de medewerking nodig van de grooteigenaarverhuurder. Daarop is nu het wachten. Een soortgelijke ingewikkelde en langdurige situatie doet zich voor bij de slechte staat van onderhoud. Aan de buitenzijde is dit zichtbaar aan bijvoorbeeld de kozijnen, binnenshuis treden vochtklachten en lekkage op. Naar aanleiding van klachten heeft bwt het complex in 2008 grondig onderzocht. De resultaten stemmen niet tot vreugde en het stadsdeel is dan ook overgegaan tot zogeheten vooraanschrijvingen. Dit is een mededeling van de overheid aan de eigenaar dat er binnen een bepaalde termijn – meestal zesentwintig weken – onderhoud moet worden gepleegd op de aangegeven onderdelen. Is er binnen die periode niets gedaan, dan kan het stadsdeel overgaan tot een aanschrijving (met dezelfde termijn), al dan niet in combinatie met een dwangsombeschikking. Een aanschrijving is een zwaar middel, ook al omdat (lees verder op pagina 7)
Foto: Henriëtte Hogen Esch
5
6
Gert-Jan Jimmink, geboren en getogen in de Rivieren-buurt, heeft nu al weer eenendertig jaar op de hoek van de Rooseveltlaan en de Waalstraat zijn boekhandel. Als actieve buurtbewoner was hij ook de initiatiefnemer van het Anne Frankmonument op het Merwedeplein. Hiermee heeft Gert-Jan velen een groot plezier gedaan, getuige de bloemen bij het beeld. ‘Het
Hilwiscomplex heeft iets van een knus dorpje. Bij elke wandeling ontdek je weer wat anders. Een leuk detail is bijvoorbeeld de eerste vuilnisstortkoker in Nederland, aan de achterzijde van de Wolkenkrabber.’ De winkel is een eldorado. Een nadeel is de beperkte parkeergelegenheid. Het beleid zou hier rekening mee moeten houden. Vanaf de jaren ‘90 is de buurt erop vooruit
gegaan. De huizen kunnen worden gekocht en dat trekt leuke jonge mensen aan. Het kindertal steeg. Het is nu een welvarende wijk met heel veel potentie geworden. Met mooie groenvoorzieningen. Laatst nog de manifestatie ‘Taste of Amsterdam’ in het prachtige Amstelpark, waar de bevlogen Jimmink met zijn befaamde kookboekenafdeling stond.
Met haar achtentachtig jaar is Judith Groenewoud ongetwijfeld een van de oudste bewoners. Charmant, modieus gekleed en zeer bij de tijd. Uit angst voor een nieuwe oorlog emigreerde haar familie in 1951 naar Brazilië. Haar moeder had heimwee, een deel van de familie keerde terug. In 1962 kreeg ze haar eerste woning aan de Rooseveltlaan nummer 18. Haar
ouders woonden op nummer 60. ‘In die tijd vierde gezelligheid hoogtij. We vierden gezamenlijk verjaardagen. Ook als de nood aan de man kwam, stonden de buren voor elkaar klaar. De service was optimaal. Alles werd meteen gerepareerd, al was het een leertje in de kraan.’ Sinds 1988 woont ze aan de Churchilllaan. De tijden zijn veranderd. Iedereen is meer op zichzelf.
‘Service bestaat nauwelijks meer. De sponningen van de ramen zijn verrot. Het schuurtje is verrot. Elk jaar krijgen we zware naheffingen van stookkosten. Ik heb last van tocht. Maar het fijne van de buurt is het vele groen en je zit overal relatief dichtbij.’ Aan verhuizen dénkt mevrouw Groenewoud niet.
Met haar man kocht Karina Lamour twee jaar geleden een appartement aan het Merwedeplein. Ze waren meteen verliefd op de ruimte en het intieme van het pleintje. ‘We ontmoetten meteen al veel buren, met wie we het reuze hebben getroffen.’ Ook andere buurtbewoners hebben het plein ontdekt. Er wordt
wat afgeborreld en gefeest. Ze vindt het ook een luxe dat ze haar jongens met een gerust hart buiten kan laten spelen, hoewel: het blijft altijd oppassen. Soms rijden auto’s toch nog vrij hard. Ze is dan ook een warm pleitbezorgster van extra verkeersdrempels. Af en toe maakt ze een praatje met een
van de schrijvers die verblijven in het schrijvershuis, het voormalige woonhuis van Anne Frank. Karina en haar man hebben heel wat woonervaring in het buitenland, maar zijn verknocht geraakt aan de Rivierenbuurt: ‘Een heerlijke buurt, in ieder opzicht.’
‘Ik woon alweer achtentwintig jaar in de Deltastraat’, zegt Aafke van der Werff. Begin jaren ’80 liep er nog een permanent onderhoudsteam rond. ‘Je hoefde maar te kikken of ze kwamen zelfs een lamp voor je indraaien.’ Dat dit veranderd is na de verkoop van de eerste eigenaar, begrijpt Aafke goed:
‘Het was ongewoon zo verwend te zijn als huurder.’ Toen het complex werd verkocht en het wenselijk werd een bewonersvereniging op te richten, bedacht ze zich geen seconde. Samen met Hanno Heit, Danny Nijburg, Koos Vercouteren en Paul Mertz zat ze vijf jaar in het bestuur. ‘Het was een leuke
tijd, je deed iets nieuws en die mannen waren leuk om mee te werken.’ Ze is blij dat ze zelf veel in huis kan repareren. ‘Mijn grote voorbeelden waren mijn vader, scheepsbouwer, en Johan Bartels, onze eigen Hilwisloodgieter. Toen hij mijn keuken installeerde, mocht ik meehelpen. Heel leerzaam!’
Strip: Thibaut (8 jaar)
Foto: Henriëtte Hogen Esch
(vervolg van pagina 5) deze in het kadaster wordt opgenomen en boven water komt bij de aankoop van een appartement.
Reëel plan Bewonersvereniging Hilwiscomplex, eigenaarbewoners en het wswonen en betreuren de slechte staat van het complex. Door de speculatie van achtereenvolgende grooteigenaren sneuvelde een normaal beheer van de huurwoningen. Uiteindelijk leidt dit tot de situatie waarin de bewoners zich nu bevinden: achterstallig onderhoud, onwaarschijnlijk hoge energienota’s en een eigenaar-verhuurder die er niet in slaagt via goed overleg tot een reëel plan te komen. Onderzoek naar gemengde complexen: www.urbannerdam.nl/publication/van_onderzoek_naar_pilots.pdf. Zie ook Woonbondig, september 2009: internationaal vergelijkend onderzoek door Vincent Gruis en Nico Nieboer (tu Delft) over beheerproblemen bij verkochte huurwoningen.
Foto: Henriëtte Hogen Esch
Energiebesparing Over efficiënt en zuinig energiebruik in particuliere woningen: www.sev.nl > Publicaties > Archief publicaties > Wie steekt energie in de particuliere woningvoorraad?
7
Foto: Henriëtte Hogen Esch
Oproep Achterstallig onderhoud en huurverlaging Volgens afspraak krijgt het Wijksteunpunt Wonen afschriften van de vooraanschrijvingen die door Bouwen Woningtoezicht aan de eigenaar van het Hilwiscomplex worden verzonden. Inmiddels zijn dat er ongeveer honderdveertig. In de vooraanschrijving staan de gebreken genoemd die volgens de wet moeten worden hersteld. Een aantal van deze gebreken kunnen ook schade aan het woongenot met zich mee brengen. Denk aan lekkages, forse scheuren in muren en plafonds, slecht functionerende ventilatie, ramen
Colofon
8
en deuren die niet sluiten en dergelijke. Als deze klachten worden voorgelegd aan de Huurcommissie, dan kan deze besluiten dat de huur van de woning verlaagd moet worden zolang de gebreken bestaan. Het is de bedoeling dat de eigenaar hierdoor gemotiveerd wordt om de gebreken zo spoedig mogelijk te verhelpen. Het wswonen voert op dit moment voor een aantal huurders in het Hilwiscomplex een huurverlagingprocedure, maar nog lang niet iedereen met onderhoudsgebreken maakt gebruik van deze wettelijke mogelijkheid. Als ook u wilt laten beoordelen of u in aanmerking komt voor tijdelijke huurverlaging, neem dan zo snel mogelijk contact met ons op.
Redactie Bewonersvereniging Hilwiscomplex. Eindredactie en productie Bernadette de Wit (wswonen). Medewerkers Rob Delno, Suzan Enneking, René Onclin, Betty Piso, Joke Verheul. Fotografie Henriëtte Hogen Esch. Strip Thibaut Illustratie Buro Blauwbrug Ontwerp en vormgeving Gert Meijerink Vermeerdering Flexdrukkers.
Wijksteunpunt Wonen Zuideramstel Het Wijksteunpunt Wonen Wonen Zuideramstel (wswonen) geeft huurders en eigenaar-bewoners kosteloos informatie en advies. Is de prijs van uw huurwoning te hoog, heeft u last van achterstallig onderhoud, dreigt uw verhuurder u op straat te zetten? Het wswonen kan u helpen bij een procedure bij de huurcommissie. Desgewenst komt er iemand bij u thuis voor een onderhoudsrapport. Het wswonen ondersteunt bewoners bij overleg met hun verhuurder. Ook eigenaar-bewoners kunnen bij het wswonen terecht, voor voorlichting over een goed functionerende vereniging van eigenaren. Inloopspreekuur Rijnstraat 115: dinsdag 14:30 – 19 uur, telefoon 642 2179. Meer informatie: www.wswonen.nl > Zuideramstel www.vvegemak.nl
