Financieringsalternatieven voor kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen Ondernemers aan het woord
Januari 2013
Voorwoord Iedere ondernemer kan het beamen: een bedrijventerrein met kwaliteit doet het eigen bedrijf goed. Goed voor het functioneren van uw bedrijf, goed voor het werkplezier en natuurlijk ook goed voor de waarde van uw bedrijfspand. Dat laatste is voor veel ondernemers van belang voor het latere pensioen.
Het onderhouden van de kwaliteit van het bedrijventerrein is vooral een publieke zaak. Deze publieke taak staat fors onder druk. Door de economische crisis hebben Rijk en provincie hun subsidies voor het opknappen van bedrijventerreinen vrijwel stopgezet. Juist die subsidies fungeren voor gemeenten als belangrijke stimulans voor de aanpak van een bedrijventerrein. Want het moet gezegd: er zijn maar weinig gemeenten die structureel voldoende middelen reserveren voor het opknappen van bedrijventerreinen. Gemeenten zitten op hun beurt natuurlijk ook
De Kamers van Koophandel bundelden de
krap bij kas door problemen bij de grondbedrij-
suggesties van uw collega-ondernemers en de
ven en bezuinigingen op het Gemeentefonds. Het
factsheet van de Regio Zuid-Holland Zuid in deze
gevolg ligt voor de hand: een verloedering van
handzame publicatie. Ideeën voor de financie-
bedrijventerreinen die de zittende bedrijven
ringsmiddelen voor de kwaliteitsverbeteringen
bepaald niet uitnodigt tot investeringen in het
van bedrijventerreinen waarmee u als onder-
eigen bedrijfspand. Zo ontstaat een negatieve
nemer of als ondernemersvereniging letterlijk uw
spiraal.
voordeel kunt doen. Namens de besturen van de Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden-
De Kamers van Koophandel Rotterdam en
Nederland wens ik u daarbij veel succes!
Midden-Nederland vinden dit een somber perspectief. Regio (gemeenten) Zuid-Holland Zuid
Theo Schut
deelt deze zorg. De Regio stelde een factsheet op
Voorzitter Kring Drechtstreek
met twaalf financieringsalternatieven. Op basis
Plaatsvervangend voorzitter Kamer van
van deze factsheet organiseerden de Kamers
Koophandel Rotterdam
van Koophandel Rotterdam en Midden-Nederland twee bijeenkomsten voor ondernemers in
2
Zuid-Holland Zuid die beroepsmatig of vanuit
Foto voorzijde:
eigen ervaring kennis hebben van deze materie.
De herstructurering van bedrijventerrein
Beide succesvolle bijeenkomsten leverden zeer
Oosteind (Papendrecht) verloopt succesvol.
goede informatie op over geslaagde en minder
Oosteind profiteert nog van provinciale
geslaagde ervaringen in en buiten de regio.
subsidies.
Financieringsalternatieven voor kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen op een rij 1 De begrotingspost beheer en onderhoud 2 Aanwending (deel) WOZ-opbrengst bedrijfsonroerend goed
2.1
Financiering uit accres WOZ na uitvoering herstructurering
2.2
Eenmalige verhoging WOZ
2.3
Inventarisatie WOZ-opbrengst bedrijven
3 Parkmanagement
4 5
7
3.1 Parkmanagement op een nieuw bedrijventerrein
3.2
Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: ondernemersfondsen
3.2.1 Ondernemersfonds op basis van de Experimentenwet BIZ 3.2.2 OZB-verhoging als basis voor een Ondernemersfonds
3
Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: informele basis
3.3
3.4 Financiering via opslag grondprijs
3.5
Regionale beheervereniging
4 Rioolbelasting als stimulans voor kwaliteitsverbetering
11
5 Aanwenden opbrengst van nieuw bedrijventerrein: verevening
12
6 Betrekken van marktpartijen
13
Meerwaarde door meerlaags bouwen
6.1
6.2 Eigen bijdrage ondernemers
6.3
Sloop en herbouw als financieel aantrekkelijk alternatief
7 Opnieuw erfpacht?
16
8 Minder kansrijke financieringsmogelijkheden
17
Hogere grondprijs nieuw bedrijventerrein
8.1
8.2 Publiek-private ontwikkelingsmaatschappijen
8.3
Risico onderbrengen bij een bank
Menukaart financieringsalternatieven kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen
18
Contactgegevens
19
Colofon
20
1 De begrotingspost beheer en onderhoud Gemeenten zijn al geruime tijd primair verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van het openbaar gebied op bedrijventerreinen. In de negentiger jaren werd het toezicht van de provincie op gemeenten versoepeld. Voorwaarde is dat gemeenten beheer- en onderhoudsplannen maken voor het openbaar gebied. Bedrijventerreinen maken hier onderdeel van uit. De ervaringen van ondernemers met de inzet
Hoe is te zien of een gemeente dit goed regelt?
van gemeenten voor beheer en onderhoud van
De reservering van deze gelden staat vermeld
bedrijventerreinen zijn erg wisselend. Onderne-
in de gemeentebegroting onder programma 3
mers stellen nadrukkelijk dat gemeenten in de
(Verkeer en Vervoer). Alle gemeentebegrotingen
eerste plaats samen met ondernemers moeten
hebben eenzelfde structuur. Zo is het eenvoudig
onderhouden wat er is. Voldoende geld op de
na te gaan of een gemeente (voldoende) reserve-
gemeentebegroting voor de uitvoering van de
ringen heeft getroffen. De gemeentebegroting is
(verplichte) gemeentelijke beheer- en onder-
openbaar.
houdsplannen voor het openbaar gebied op bedrijventerreinen is daarvoor een eerste
Ook voor de financiering van meer ingrijpende
vereiste.
herstructurering van bedrijventerreinen is de begrotingspost beheer en onderhoud relevant. Het is namelijk mogelijk de gelden voor enkele
4
De gemeente Binnenmaas verrichtte in de zomer
jaren te reserveren. In de meerjarenbegroting
van 2012 groot onderhoud aan de gemeente-
van gemeenten kan dit tot vier jaar. Zo kan een
haven (maximaal elf ligplaatsen voor binnen-
substantieel bedrag worden gecreëerd voor het
schepen) van ’s-Gravendeel
herstructureren van een bedrijventerrein.
2 Aanwenden (deel) WOZ-opbrengst bedrijfsonroerend goed Veel ondernemers vragen zich af waarom gemeenten onvoldoende budget hebben voor verbetering van bedrijventerreinen. Bedrijven betalen immers een (aanzienlijke) WOZ-heffing. De WOZ-heffing voor niet-woningen is fors hoger dan de WOZ-heffing voor woningen.
komt echter terecht bij de algemene middelen
2.1 Financiering uit accres WOZ na uitvoering herstructurering
van de gemeente. Dit geldt ook voor de
Een goed uitgevoerde herstructurering leidt tot
WOZ-opbrengst van bedrijven. De WOZ-
waardestijging van panden op het bedrijventer-
opbrengst is daarmee beschikbaar voor alle
reinen en ander bedrijfsonroerend goed. De
begrotingsposten van de gemeente en niet
waardestijging leidt tot verhoging van de WOZ-
specifiek voor het opknappen van bedrijven-
heffing bij bedrijven. Deze meeropbrengst van
terreinen. Toch is de WOZ een uitstekende
de WOZ kan de gemeente benutten om achteraf
kapstok voor de financiering van het opknappen
- na de uitvoering van de herstructurering - als
van bedrijventerreinen. Dit kan door de opzet
financiering voor herstructurering in te zetten.
van een nieuwe samenwerkingsstructuur tussen
Een voorbeeld is de revitalisering van het
gemeente en bedrijven, namelijk een onderne-
bedrijventerrein Schelluinsestraat in Gorinchem.
mersfonds op basis van een verhoging van de
De revitalisering leidde tot een flinke waardestij-
OZB (zie 3.2.2). Daarnaast bestaan de drie
ging van de bedrijfspanden. Verder nam het te
volgende manieren die binnen het bestaande
onderhouden areaal door de gemeente af.
gemeentelijke beleid te realiseren zijn.
Ondernemers konden namelijk openbare ruimte
De opbrengst van gemeentelijke belastingen
De herstructurering van bedrijventerrein Schelluinsestraat in Gorinchem leidde tot waardestijging van bedrijfspanden
5
aankopen. Met de inkomsten uit de grondtrans-
2.3 I nventarisatie WOZ-opbrengst bedrijven
acties en de hogere WOZ kon de gemeente
Helaas hebben veel gemeenten te weinig
Gorinchem haar investering deels terug
aandacht voor de noodzaak tot onderhoud,
verdienen.
beheer en zeker herstructurering van een
vóór hun perceel en andere reststroken
specifiek bedrijventerrein. In dat geval kan het
2.2 Eenmalige verhoging WOZ
nodig zijn de bijdrage van bedrijven aan de
Als voor een gemeente een op samenwerking
gemeentekas inzichtelijk te maken. Dit kan door
met bedrijven gebaseerde vorm van financiering
inventarisatie van de WOZ die bedrijven voor het
(ondernemersfonds, zie 3.2) niet mogelijk is, kan
bebouwde deel van een bedrijventerrein betalen.
de gemeente besluiten om de WOZ eenmalig
Deze gegevens zijn niet openbaar. Vrijwillige
extra te laten stijgen. De WOZ-stijging geldt dan
samenwerking (binnen een ondernemersvereni-
voor de gehele gemeente. De gemeente kan
ging) is dan ook nodig. Er bestaat wel een
daarbij onderscheid maken tussen een verhoging
overzicht van de WOZ-percentages (wonen-niet-
voor wonen en/of niet-wonen en tussen
wonen, eigenaar-gebruiker) van alle gemeenten
gebruikers en/of eigenaren. Deze keuze hangt
(Atlas lokale lasten, COELO Rijksuniversiteit
samen met de bestemming van de gelden
Groningen, www.coelo.nl/digatlas2/index.html).
(kwaliteitsverbetering van een woongebied of
Het resultaat (de WOZ-som van de bedrijven) kan
van een bedrijventerrein). Praktijk is dat
afgezet worden tegen de diensten die de
gemeenten relatief vaker kiezen voor een (flinke)
gemeente voor het bedrijventerrein levert. Deze
eenmalige WOZ-verhoging voor niet-wonen.
vergelijking is een goede basis voor overleg
De meerwaarde van deze eenmalige stijging
tussen bedrijven en gemeente over planmatige
wordt door gemeenten niet automatisch besteed
prestatieafspraken voor onderhoud en
aan herstructurering van een bedrijventerrein.
herstructurering.
Het is dan ook noodzakelijk om vanuit het bedrijfsleven de herstructureringswens nadrukkelijk bij de gemeente op tafel te leggen. De opbrengst van deze optie moet overigens niet worden overschat. Naast financiën levert deze optie echter bestuurlijk-politieke aandacht voor de urgentie van de herstructurering.
6
3 Parkmanagement De betekenis van parkmanagement als instrument voor collectieve voorzieningen op een bedrijventerrein wordt breed onderschreven. Gezamenlijke voorzieningen dragen bij aan de kwaliteit en het functioneren van een bedrijventerrein.
Parkmanagement werkt ook stimulerend op de waardeontwikkeling van een bedrijventerrein: een verzorgd particulier en openbaar gebied verhoogt de waarde van grond en opstallen. Op veel bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid is sprake van parkmanagement. Er is geen sprake van een standaard voor parkmanagement. Bedrijven kunnen kiezen uit meerdere opties. (www.kvk.nl/parkmanagement)
3.1 Parkmanagement op een nieuw bedrijventerrein De ervaringen van ondernemers met parkmanagement en de financiering daarvan zijn wisselend. De ervaring bij nieuwe bedrijventerreinen is het meest positief, omdat deze als verplichting kan worden verwerkt in de verkoop-/huurcon-
Ad van den Berg, directeur Parktrust BV, is trots
tracten. Een geslaagd voorbeeld van deze vorm
op het parkmanagement van bedrijventerrein
is het bedrijventerrein Dordtse Kil 3 in Dordrecht.
Dordtse Kil 3
Dit parkmanagement wordt uitgevoerd door
zorgen voor een schoon, heel en veilig bedrij-
3.2 Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: ondernemersfondsen
venterrein. Verder bemiddelt de parkmanager in
Binnen Zuid-Holland Zuid hebben veel onderne-
opdracht van de Vereniging beheer Dordtse Kil 3
mersverenigingen de mogelijkheden voor een
(www.vereniging-dordtsekil3.nl) bij collectieve
zogeheten ondernemersfonds onderzocht. De
voorzieningen, zoals afvalverwerking, bedrijfs-
belangrijkste doelstelling van een ondernemers-
hulpverlening, surveillancediensten, alarmopvol-
fonds is de realisering van goed onderhoud en
ging en glasvezel. De gemeente Dordrecht heeft
collectieve voorzieningen op een bedrijventer-
het onderhoudsbudget voor groenbeheer zelfs
rein. Dit in samenwerking tussen (alle) bedrijven
overgedragen aan de vereniging. De belangrijk-
op het bedrijventerrein en de gemeente. Daar-
ste succesfactor is dat het parkmanagement di-
naast is het - als tweede doelstelling - in beperkte
rect is ingevoerd bij de uitgifte van het bedrijven-
mate mogelijk om via een ondernemersfonds
terrein en een verplichte deelname kent, ook bij
concrete verbeteringen (herstructurering) op een
wisseling van eigendom. De tweede succesfactor
bedrijventerrein te realiseren. Bedrijven maken
is dat door het verplichte parkmanagement een
zelf een plan voor de gewenste activiteiten. Beide
‘wij-gevoel’ ontstaat, waardoor ondernemers ook
doelstellingen zijn mogelijk via een verplichte
op de spullen van een ander letten.”
heffing voor alle bedrijven in het werkingsgebied
Parktrust BV, inmiddels actief op twintig bedrijventerreinen. Directeur Ad van den Berg: “Wij
van het ondernemersfonds.
7
De BIZ-regeling voor het bedrijventerrein Havens van Stellendam (gemeente Goeree-Overflakkee) leidt tot een flinke afname van het aantal inbraken
De introductie van parkmanagement op bestaan-
Lindt ( Zwijndrecht), Louterbloemen (Dordrecht),
de bedrijventerreinen is lastiger dan op nieuwe
Tonnisseweg (Oostflakkee), De Bosschen en
bedrijventerreinen. Op bedrijventerreinen waar
Hoogerwerf (Oud-Beijerland) en Havens van
op vrijwillige basis parkmanagement (vooral be-
Stellendam (Goedereede). Voor nog eens drie
veiliging) is gerealiseerd, is de - vaak geleidelijk
bedrijventerreinen stond de BIZ in de steigers,
groeiende - freeridersproblematiek het grootste
maar bleek het draagvlak bij de ondernemers net
probleem. Het freeridersprobleem kan worden
niet voldoende. Bij mislukte initiatieven betrok-
ondervangen door de opzet van een onderne-
ken ondernemers geven aan dat een nadeel van
mersfonds (www.kvk.nl/ondernemen/netwerken/
de BIZ is dat de gebruikers bepalen en betalen.
ondernemersfonds-oprichten).
Het is makkelijker en effectiever om met eigenaren afspraken te maken.
Er zijn drie vormen van ondernemersfondsen: • een ondernemersfonds op basis van de
Voor ondernemers is het regelen of houden van
Experimentenwet BIZ (Bedrijven Investerings-
collectieve beveiliging vaak de belangrijkste aan-
zone);
leiding voor de start van de BIZ. Voordeel van de
• een ondernemersfonds op basis van een toeslag OZB; • een ondernemersfonds op basis van de heffing
BIZ is dat de verplichte heffing alleen geldt voor de bedrijven op het bedrijventerrein waarvoor de verbeteringen nodig zijn. Een BIZ is niet zomaar
van de reclamebelasting voor een bepaald
ingesteld. De Experimentenwet voorziet in een
gebied. Deze laatste vorm is vooral interessant
zorgvuldige democratische besluitvormings-
voor winkelgebieden en blijft daarom in deze
procedure. De Experimentenwet is eenmalig
publicatie buiten beschouwing.
verlengd en inmiddels stopgezet. De in opdracht van het Rijk uitgevoerde evaluatie van de wet is
3.2.1 Ondernemersfonds op basis van de Experimentenwet BIZ
het Rijk om de Experimentenwet per januari 2015
Voor zes van de veertig daarvoor onderzochte
om te zetten in een definitieve wet. Tussentijds
bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid is inmid-
worden de bestaande BIZ-regelingen
dels een BIZ (Bedrijven Investeringszone) opge-
gecontinueerd.
richt. Het gaat om de bedrijventerreinen Groote
8
positief. Dit heeft geresulteerd in het advies aan
3.2.2 OZB-verhoging als basis voor een ondernemersfonds
brandweer (brandweerauto, kosten personeel) en EHBO (opleiding, kosten voorziening). Alle
De mogelijkheid voor een OZB-ondernemers-
activiteiten werden bekostigd uit de contributie.
fonds is opgenomen in de gemeentewet. De
Bij de start van de vereniging waren alle destijds
opzet van een OZB-ondernemersfonds is een
op Vinkenwaard gevestigde bedrijven lid. De
gemeentelijke bevoegdheid. De besluitvormings-
zeven grootste bedrijven op het bedrijventerrein
procedure voor het OZB-ondernemersfonds is
betaalden de hoogste bijdrage. Later groeide het
in vergelijking met de BIZ dan ook eenvoudiger.
aantal bedrijven op Vinkenwaard en daarmee de
Anders dan de BIZ geldt de verplichte heffing niet
Belangenvereniging.”
alleen voor een specifiek bedrijventerrein, maar voor alle werkgebieden (bedrijventerreinen, winkelcentra) in een gemeente. Een ander verschil
Adri Maat,
met de BIZ is dat de gemeente de uiteindelijke
oud-bestuurslid
bevoegdheid heeft om - op basis van het plan
Belangenvereniging
van bedrijven - te beslissen welke activiteiten
Vinkenwaard
met de fondsgelden worden uitgevoerd. Binnen Zuid-Holland Zuid zijn nog geen OZB-ondernemersfondsen opgezet. Een geslaagd voorbeeld elders is het in 2009 opgerichte OZB-ondernemersfonds Gouda (www.ondernemersfonds-
Helaas is dit private parkmanagement enkele
gouda.nl).
jaren geleden in problemen geraakt. Op aandringen van de gemeente Alblasserdam ontstond
3.3 Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: informele basis
Parkmanagement Alblasserdam (PMA). De
Soms lukt het bedrijven ook om op informele ba-
vereniging Vinkenwaard kreeg een toezichthou-
sis samen te werken aan goede voorzieningen en
dende functie. Het in het kader van de samen-
de kwaliteit van een bedrijventerrein. De onder-
werking met de gemeente ingeschakelde externe
nemers op het Alblasserdamse bedrijventerrein
bureau voldeed helaas niet aan de verwachtin-
Vinkenwaard organiseerden vanuit de in 1975
gen en ging failliet. De combinatie gemeentelijke
opgerichte gelijknamige Belangenvereniging
bedrijfscontactfunctionaris-parkmanager bleek
Vinkenwaard jarenlang zelf een succesvolle vorm
niet functioneel. Ook in andere gemeenten blijkt
van parkmanagement. Oud-bestuurslid Adri
dat het dubbele opdrachtgeverschap voor een
Maat was een van de nestors en blikt terug: “Het
dergelijke functionaris een afbreukrisico vormt.
parkmanagement bestond uit bewaking, bedrijfs-
Adri Maat: “Het is frustrerend dat een goed func-
gemeente droeg bij in de kosten. De Belangen-
tionerende private structuur voor parkmanagement verloren is gegaan. Maar er is weer hoop. Vorig jaar is de Belangenvereniging Vinkenwaard weer nieuw leven ingeblazen. In 2013 wordt een groot deel van het bedrijventerrein opgeknapt.”
3.4 Financiering via opslag grondprijs Minder gebruikelijk is een opslag van de grondprijs als financieringsregeling voor parkmanagement. Deze mogelijkheid wordt gebruikt op bedrijventerrein Gelkenes (gemeente Molenwaard). Op Gelkenes is ruim tien jaar gewerkt aan een vrijwillige vorm van parkmanagement in samenwerking tussen de gemeente en De gemeente Alblasserdam bereidt de revitalisering van de Vinkenwaard-Noord voor. De situatie op de Edisonweg toont aan dat dit wel nodig is.
9
gevestigd zijn, lid waren van het Industrieschap. Dit is nog steeds zo. Andere bedrijven kunnen geen lid worden.” Helaas werd deze vrij vergaande vorm van parkmanagement geen succes. Gelkenes is daarmee geen uitzondering: ook elders blijkt dat een breed (en dus duurder) dienstenpakket het draagvlak bij bedrijven voor parkmanagement kwetsbaar maakt. Nu wordt een opslag op de grondprijs bij nieuwe uitgifte gehanteerd. Dit functioneert beter. De financieringsbron is eindig: het bedrijventerrein is bijna geheel uitgegeven. De bestemming van de op deze wijze geïnde gelden wordt in overleg tussen de gemeente en het Industrieschap Gelkenes bepaald. Het Industrieschap heeft daarbij geleerd dat het belangrijk is de procedure voor toekenning van de gelden vooraf goed vast te Voor het parkmanagement op bedrijventerrein
leggen. Anne den Boer benadrukt verder dat een
Gelkenes in de gemeente Molenwaard wordt een
goede financieringswijze niet de enige basis is
opslag op de grondprijs ingezet
voor goed parkmanagement: “Het is minstens zo belangrijk dat ondernemers bereid zijn goed
het Industrieschap Gelkenes. Anne den Boer was
om te gaan met de omgeving en zich in elkaars
in die periode voorzitter van het Industrieschap
belangen willen verdiepen.”
Gelkenes en licht toe: “Onderdelen van het parkmanagement waren beveiliging, inzameling van
3.5 Regionale beheervereniging
restfracties, groenonderhoud en gezamenlijke in-
In de Hoeksche Waard is een regionale beheer-
koop van energie. Alleen de beveiliging werd ook
vereniging voor bedrijventerreinen in oprichting.
voor een deel bekostigd door de gemeente. Alle
Deze vereniging wil zich richten op beveiliging en
activiteiten werden verder betaald uit de con-
beheer en onderhoud van het openbaar gebied
tributie. Dat was mogelijk omdat de vereniging
op bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen in de
zuinig was. En omdat bijna alle bedrijven die
Hoeksche Waard kunnen zich aansluiten bij deze
op Gelkenes - en een kleine schil daaromheen -
nieuwe vereniging, mits de ondernemers op het betreffende bedrijventerrein zich georganiseerd hebben. De gemiddelde contributie (en omsla-
Anne den Boer,
gen) voor het lidmaatschap bedraagt een nog
oud-voorzitter
nader te bepalen bedrag per m² of bedrijfskavel
Industrieschap
per jaar. Bij de koop van een kavel verplicht de
Gelkenes
ondernemer zich lid te worden van de Vereniging Beheer Bedrijvenpark Hoeksche Waard. De Vereniging sluit een contract met de Vereniging Parkmanagement Hoeksche Waard. Deze vereniging draagt zorg voor beheer, beveiliging en onderhoud openbaar gebied.
10
4 R ioolbelasting als stimulans voor kwaliteitsverbetering Voor de bebouwde kom is rioleringszorg een gemeentelijke taak. Hiervoor geldt een doelheffing die ook door bedrijven moet worden betaald. De opbrengst van de rioolbelasting uit een bedrijventerrein moet voor (groot) onderhoud van de riolering op het bedrijventerrein worden ingezet. Dit onderhoud - dat in Zuid-Holland Zuid vaak
plan. Er bestaan echter wel verschillen tussen
moet worden gecombineerd met een waterop-
gemeenten op het gebied van de werkzaam-
gave (uitvoering door de Waterschappen) - biedt
heden die in de plannen zijn opgenomen en
een prima gelegenheid om ook de herstructu-
uit de rioolbelasting worden gefinancierd.
rering van een bedrijventerrein uit te voeren
Ondernemers(verenigingen) kunnen informatie
(werk-met-werk). Dit kan op twee manieren.
daarover bij hun gemeente inwinnen.
Als er een financieringsprobleem is bij een herstructureringsplan voor een bedrijventerrein kan
Ondernemers klagen over het feit dat er vaak
nagegaan worden of dit met de rioolbelasting-
geen integratie plaatsvindt tussen riolerings-
opbrengst kan worden opgelost. Het is bij-
werkzaamheden en vernieuwing van de andere
voorbeeld in beperkte mate mogelijk om bij de
leidingstelsels (water, gas, elektra, telefoon,
vernieuwing van de riolering ook kosten van het
internet). De eigen onderhoudsplanning van de
daarboven liggend straatwerk mee te nemen.
aanbieders van laatstgenoemde systemen zijn
Omgekeerd bieden rioleringswerkzaamheden
ondernemers een doorn in het oog. Het is dan
natuurlijk ook een geschikte mogelijkheid om
ook voor ondernemers(verenigingen) van groot
het bedrijventerrein - tenminste de bestrating
belang deze integratievraag bij gemeenten aan
daarvan - te vernieuwen en de verdere herstruc-
de orde te stellen. Als een gelijktijdige vernieu-
turering op te pakken.
wing van de leidingstelsels echt niet mogelijk is, is bestrating met klinkers volgens ondernemers
Alle gemeenten beschikken over een (verplicht)
aan te bevelen. Pas na vernieuwing van alle lei-
rioleringsplan en een (uit de rioolbelasting
dingstelsels kan asfalt worden aangebracht.
gefinancierd) fonds voor de realisering van dit Begin 2011 revitaliseerde de gemeente Binnenmaas het openbaar gebied van bedrijventerrein Boonsweg in Heinenoord
11
5 A anwenden opbrengst van nieuw bedrijventerrein: verevening Binnen gemeentelijke grondbedrijven komen verschillende vereveningsvormen voor. Voor financiering van herstructurering van bedrijventerreinen ligt verevening tussen de exploitatieopbrengst van een nieuw bedrijventerrein en een op te knappen bestaand bedrijventerrein voor de hand. Ondernemers en gemeenten geven aan dat deze
financiering van dit nieuwe regionale bedrijven-
financieringsoptie nu en in de nabije toekomst
terrein hebben de gemeenten in de Hoeksche
weinig oplevert: er wordt te weinig nieuw
Waard gezamenlijk een Regiofonds opgericht.
bedrijventerrein verkocht. Het is dus nodig de
Dit Regiofonds wordt gevoed door bijdragen per
vereveningsconstructie te verbreden. Een
inwoner en de opslag op grondexploitaties van
voorbeeld daarvan is het in voorbereiding zijnde
nieuwe woningbouw en het regionale bedrijven-
Regiofonds Hoeksche Waard. In de Hoeksche
terrein. Het Regiofonds treedt in werking per
Waard wordt gewerkt aan de aanleg van een
1 januari 2015.
nieuw regionaal bedrijventerrein (30 ha). Voor de
12
6 Betrekken van marktpartijen Het idee om het bedrijfsleven meer bij de financiering van herstructurering te betrekken, is niet eenvoudig uitvoerbaar. Bedrijven hebben uiteraard ook last van de crisis. Bovendien zien bedrijven het onderhoud van openbaar gebied op bedrijventerreinen terecht als een gemeentelijke taak. Het betrekken van bedrijven bij de financieringsproblematiek lukt vooral als bedrijven daarmee ook in eigen belangen kunnen voorzien. Deze combinatie komt voor in de volgende drie voorbeelden. 6.1 Meerlaags bouwen Meerlaags bouwen leidt tot kwaliteitsverbetering op bedrijventerreinen en ook tot waardestijging. Waardestijging voor de gemeente (WOZ) en voor de ondernemer. De kern is dat voor de ondernemer de grond relatief goedkoper wordt als je meerlaags bouwt. De meerwaarde van meerlaags bouwen is dus afhankelijk van de grondprijs: hoe hoger de grondprijs, hoe hoger de meerwaarde. Bouwbedrijf Slavenburg heeft ervaring met de realisering van nieuwe meerlaagse ontwikkelingen op verouderde bedrijfspanden. In Amsterdam-Noord realiseerde Slavenburg een
Silvester Slavenburg, directeur van Slavenburg BV.
succesvolle meerlaagse ontwikkeling bij een
Slavenburg bouwt succesvolle meerlaagse ontwik-
ouder ingeklemd bedrijfspand. Op een kavel van
kelingen voor bestaande bedrijventerreinen.
2500 m² werd 7500 m² bedrijfsvloer gerealiseerd. Er werd gebouwd in drie lagen, inclusief
13
verdiepingslaag en parkeerdek. Er is duurzaam
Cruciale voorwaarde voor deze ontwikkeling is
en innovatief gebouwd. Silvester Slavenburg
dat gemeenten de bouwhoogte voor een
(directeur Slavenburg BV) wijst op de voordelen
meerlaagse ontwikkeling toestaan. Dit is helaas
voor de ondernemer: “Het bedrijf van de
in veel bestemmingsplannen niet het geval.
ondernemer was al dertig jaar op deze locatie
Ondernemers klagen over het feit dat gemeenten
gevestigd. Het bedrijf wilde niet verhuizen. De
uniforme bouwregels willen hanteren. Het finan-
historie, de nabijheid van klanten en het behoud
ciële voordeel van meerlaagse ontwikkelingen
van de infrastructuur wogen zwaar voor de
voor de gemeente is een goede reden voor
ondernemer. Omdat het pand achterhaald was
aanpassing van de maximaal toegestane
en niet meer rendabel, was het ook als object
bouwhoogte bij bedrijfspanden.
van exploitatie voor de ondernemer problema-
De door Slavenburg BV toegepaste meerlaagse
tisch geworden. De meerlaagse ontwikkeling
ontwikkeling past bij de conclusies van
bood de oplossing. Het nieuwe pand heeft een
stedenbouwkundig bureau INBO BV naar kosten
duidelijke meerwaarde voor de eigenaar-onder-
en mogelijkheden van intensiever ruimtegebruik
nemer. Het resultaat is een bedrijfspand dat
(www.inbo.com/NL/over-inbo/profiel/Pages/
voldoet aan de actuele eisen van de gebruiker en
default.aspx). INBO concludeert dat voor
de overheid en bovendien courant is.”
bestaande bebouwing stapelen een goede optie
is. De mogelijkheden zijn afhankelijk van de
Arie van Noordenne
gebouwconstructie en het type dak (staal of
(Soloan BV) was zeer
beton). Als de constructie of het dak te zwak is, is
actief bij de fonds-
stapelen via een ombouw van het bestaande
werving voor de
pand een geschikte optie. Stapelen is volgens
herstructurering
INBO vooral geschikt voor grotere (>1000 m²)
De Peulen
panden en een hogere grondprijs. De meest voorkomende functie voor stapelen is parkeren.
6.2 Eigen bijdrage ondernemers
dit proces een gedreven voortrekkersrol. Arie van
De herstructurering van bedrijventerrein De
Noordenne - directeur Soloan BV - was een van
Peulen in Hardinxveld-Giessendam was jarenlang
hen en noemt drie belangrijke redenen waarom
urgent. In samenwerking tussen de op het terrein
deze medefinanciering door bedrijven is gelukt:
gevestigde bedrijven en de gemeente was een
• er was een bestemmingsplan waarin onderne-
herstructureringsplan gemaakt. De financiering zou gedeeld worden tussen de provincie, gemeente (beide € 650.000) en bedrijven (€ 200.000). Het terrein telt 130 gebruikers en 56 eigenaren. Er is een forse inspanning gedaan om
De ondernemers op bedrijventerrein De Peulen betaalden zelf mee aan de geslaagde herstructurering
14
mers veel mogelijkheden krijgen; • de gemeente heeft de bestrating vernieuwd tot voor de bedrijfspanden. Dat helpt bedrijven om zelf ook bij te dragen; • het bedrijventerrein had een trieste aanblik en
een Bedrijven Investeringszone (BIZ) te
het was voor iedereen duidelijk dat de waarde
realiseren, zeker ook vanuit het bedrijfsleven.
zou stijgen als het terrein zou worden
De ondernemers moesten € 1,70 per m² betalen.
opgeknapt. Daarom was het gemakkelijk de
Helaas is de BIZ mislukt, omdat bij de draagvlak-
eigenaren te overtuigen.
meting een kleine meerderheid (vooral de zeer
De herstructurering van bedrijventerrein De
kleine bedrijven) tegen heeft gestemd.
Peulen is intussen afgerond en uitstekend
Vervolgens is gekozen voor een tweede optie:
verlopen. Arie van Noordenne is trots op het
een eigen (vrijwillige) bijdrage van ondernemers.
resultaat: “De bedrijven zijn enthousiast. Ook
Ondernemers halen het geld op bij de eigenaren.
bedrijven die aanvankelijk geen vrijwillige
De eigenaren kunnen de betaling delen met de
bijdrage wilden leveren, financierden uiteindelijk
huurders. Enkele grotere bedrijven vervulden in
mee.”
15
6.3 Sloop en herbouw als financieel aantrekkelijk alternatief
realiseren. Mijn tip aan collega-ondernemers is
Sloop en renovatie van verouderde bedrijfspan-
moeten fixeren op nieuw uit te geven indus-
den dragen natuurlijk ook bij aan de verbetering
triegrond, maar ook eens moeten kijken naar
van een bedrijventerrein. Dit hoeft voor de
bestaande panden. Sloopkosten kunnen erg
ondernemer niet altijd duurder te zijn dan
meevallen en bij totale sloop is er kans dat er in
nieuwbouw op nieuw uitgegeven grond. Dit blijkt
de btw-sfeer geleverd kan worden. Dan hoeft er
uit de ervaring van een transport-, logistiek- en
geen overdrachtsbelasting te worden betaald. De
vastgoedbedrijf in Montfoort. Een zoektocht naar
verkopende partij moet dan wel gesloopt - dus
nieuwbouwkavels leverde niets op. Toevallig
bouwgrond - willen opleveren. Bij de huidige
kwam het pand en de grond van de overbuurman
prijzen voor sloopafval - denk bijvoorbeeld de
beschikbaar. Dit pand voldeed niet aan de eisen
hoge prijzen voor staal - kan het verkopende
voor een modern distributiecentrum. De
bedrijf behoorlijke opbrengsten halen uit de
directeur vertelt: “Uit het onderzoek naar de
sloop. De aanpak kan uitgevoerd worden in
sloopkosten bleek dat we niet duurder
meerdere varianten. Als de fundering bruikbaar
uitkwamen dan wanneer we nieuwe industrie-
is voor de koper, kan daar bijvoorbeeld rekening
grond zouden kopen. Daarom hebben we
mee worden gehouden in de onderhandeling.”
besloten dit bestaande pand te kopen en te
(www.kvk.nl/download/GroenHart-investerenin-
slopen, zodat we daar onze nieuwbouw kunnen
bedrijfspanden_tcm14-267360.pdf )
dat zij - als ze ruimte zoeken - zich niet altijd
7 Opnieuw erfpacht? Binnen Zuid-Holland Zuid komt erfpacht nog in een beperkt aantal gemeenten voor. In het verleden was er ook vanuit een deel van het bedrijfsleven belangstelling om het systeem af te bouwen. Recent is bij ondernemers nieuwe interesse voor erfpacht ontstaan. Aanleiding zijn de actuele problemen van bedrijven om krediet te verkrijgen voor verbouw en nieuwbouw. Als grond in erfpacht wordt uitgegeven hoeft de
Bij ondernemers in de agrarische sector is de
aanschaf niet door de ondernemer te worden
terugkomst van erfpacht al duidelijk waarneem-
gefinancierd. De erfpachtcanon is voor de
baar. Ook op bedrijventerreinen verschijnen
ondernemer een aftrekbare kostenpost. Vooral
nieuwe erfpachtontwikkelingen. Zo geeft het
jongere ondernemers hechten minder dan in het
Industrie- en Havenschap Moerdijk haar nieuwe
verleden aan eigendom van grond en be-
kavels alleen nog uit in erfpacht. Deze zijn
drijfspand voor bezits- en pensioenvorming.
gekoppeld aan een normale uitgifteprijs en
Erfpacht wordt door hen gezien als bedrijfsmid-
kennen een langjarige zekerheid. Bedrijven
del om meer cashflow te genereren. Ook de
hebben daardoor een substantieel lagere
flexibiliteit van erfpacht wordt gewaardeerd.
financieringsvraag richting een bank.
Omgekeerd biedt erfpacht aan gemeenten nieuwe inkomsten, die ook voor verbetering van bedrijventerreinen kunnen worden ingezet.
Industrieterrein Moerdijk
16
8 Minder kansrijke financieringsmogelijkheden Niet alle theoretisch mogelijke financieringsmogelijkheden voor herstructurering zijn ook kansrijk in de praktijk. De volgende opties bieden volgens ondernemers minder perspectief. 8.1 H ogere grondprijs nieuw bedrijventerrein
Waard. Van deze drie ontwikkelingsmaatschap-
De hoogte van de grondprijs wordt bepaald door
van herstructurering van bedrijventerreinen. De
de marktwerking. Voorlopig is er minder vraag.
ervaringen van ondernemers zijn wisselend.
Bovendien zoeken bedrijven naar goedkope
Enerzijds hebben de betrokken gemeenten de
grond, ook omdat de kredietfaciliteiten bij
neiging om moeilijke projecten (bijvoorbeeld met
banken beperkt zijn. De verwachting van de
een onrendabele top) bij deze nieuwe organisa-
ondernemers is dan ook dat grondprijsverhoging
ties onder te brengen. Anderzijds hebben (kleine)
in de eerstkomende jaren weinig geld oplevert.
ontwikkelingsmaatschappijen ook last van de
Daarmee is deze optie voorlopig minder geschikt
economische crisis en ondervinden - net als
als financieringsalternatief.
private ontwikkelaars - beperkingen bij het
pijen is alleen de ROM-D ook actief op het gebied
verkrijgen van kredieten van banken.
8.2 P ubliek-private ontwikkelingsmaatschappijen
8.3 Risico onderbrengen bij een bank
In Zuid-Holland bestaan geen provinciale
Deze optie wordt door ondernemers wel geschikt
ontwikkelingsmaatschappijen. Wel bestaan er
geacht. Voor banken is deze optie op dit moment
binnen Zuid-Holland Zuid drie publiek-private
echter moeilijk. Wel zien banken voor zichzelf een
ontwikkelingsmaatschappijen, te weten de
rol als herstructurering voldoende soelaas biedt
Regionale Ontwikkelingsmaatschappij
(dat wil zeggen een toekomstige bedrijfsomge-
Drechtsteden (ROM-D), de Regionale Ontwikke-
ving oplevert en behoud van bedrijven garan-
lingsmaatschappij Schelluinen (ROM-S) en de
deert) en een rendabele exploitatie kent.
Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche
Vooralsnog lijkt dit een alternatief voor de langere termijn.
In 2012 wordt onder regie van de Regionale Ontwikkelings Maatschappij Drechtsteden in Hendrik-Ido-Ambacht de nieuwe Noordeindeweg (Anthoniapolder) aangelegd. Deze weg verbetert de ontsluiting voor het bestaande en nieuwe industrieterrein sterk.
17
Menukaart Financieringsalternatieven kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen
Financiering via gemeentelijke belastingen/ begrotingsposten
Financiering via gronduitgifte
Begrotingspost beheer/onderhoud
Par. 2.3
Par. 6.1
Parkmanagement
Inventarisatie WOZ-
Meerlaags bouwen
nieuw bedrijven-
opbrengst bedrijven Par. 6.3
terrein Par. 2.1
Par. 3.2.1
Financiering uit
Par. 3.4
BIZ Ondernemers-
accres WOZ
Opslag grondprijs
fonds
Par. 2.2
Hfdst. 5
Par. 3.3
Eenmalige verhoging
Verevening
Parkmanagement
WOZ
met informele Hfdst. 7
Par 3.2.2
samenwerking
Erfpacht
OZB Ondernemers-
Par. 3.5
fonds
Regionale beheervereniging
Hfdst. 4 Rioolbelasting
Par. 6.2 Eigen bijdrage ondernemers
Meer weten? Ga naar www.kvk.nl/financieringbedrijventerreinen010
18
>
Par. 3.1
Financiering via initiatief ondernemer (individueel)
>
>
> Hfdst. 1
Financiering via initiatief ondernemers (collectief)
Sloop en herbouw
Contactgegevens Deze uitgave was mogelijk dankzij de deskundige en enthousiaste inbreng van ondernemers aan de Klankbordbijeenkomsten Financieringsalternatieven herstructurering bedrijventerreinen. De Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden-Nederland waarderen deze waardevolle inbreng. Een aantal deelnemers aan de Klankbordbijeenkomsten is in deze publicatie aan het woord. De contactgegevens van deze ondernemers en de contactgegevens van de redactieleden staan in dit schema. Zij verstrekken u graag meer informatie.
Ondernemers aan het woord Dhr. A. van den Berg, par. 3.1
Parktrust BV
Dhr. A. Maat, par. 3.3 Maat Transportgroep Alblasserdam
(0900) 727 587 878 (078) 691 28 00
Belangenvereniging Vinkenwaard, Alblasserdam
Dhr. A. H. den Boer, par. 3.4
Den Boer Holding, Nieuw-Lekkerland
Industrieschap Gelkenes, Groot-Ammers
Dhr. S.F. Slavenburg, par. 6.1
Slavenburg BV, Capelle aan den IJssel
(010) 426 01 00
Dhr. A. van Noordenne, par. 6.2
Soloan BV, Hardinxveld-Giessendam
(0184) 630 014
Bedrijfskern Hardinxveld-Giessendam
(0184) 688 840
Redactie
19
Alize de Snoo
Beleidsadviseur Kamer van Koophandel Rotterdam
(010) 402 76 47
Marian van Alphen
Beleidsadviseur Kamer van Koophandel Midden-Nederland
(030) 239 68 08
Gerard Nijensteen
Programmamanager Uitvoeringsprogramma Duurzame
herstructurering bedrijventerreinen Zuid-Holland Zuid
(078) 770 30 05
Uitgever Kamer van Koophandel Rotterdam / Kamer van Koophandel Midden-Holland
Fotografie Bas den Otter en Kamer van Koophandel
Ontwerp en opmaak Hollands Diep Design, Dordrecht
Jaar van uitgave 2013
Meer informatie Kamer van Koophandel Rotterdam Alize de Snoo 010-402 76 47
[email protected]
Meer weten? Ga naar www.kvk.nl/financieringbedrijventerreinen010 20
